CONSILIUL LOCALAL MUNICIPIULUI CAMPINA
JUDEJUL PRAHOVA
HOTARAREprivind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului in
suprafa{a de 559,00 m.p., delimitat de conturul A, B, C, D,..., A,care face parte din terenul in suprafata de
933,00 m.p., situatin Municipiul Campina, str.Petrolistului, nr.l6,Nr.cadastral/C.F.28112, T83, Parcela Cc 693, 691/1,
in favoarea S.C. Gistel Tires S.R.L.
Avand in vedere referatul de aprobare nr.69.055/14 august 2019 al membrilorComisiei buget, fmante, programe fmantare europeana, administrarea domeniuluipublic si privat si agricultura, prin care propun constituirea dreptului de superficie cutitlu oneros asupra terenului in suprafata de 559,00 m.p., delimitat de conturul A, B,C, D,..., A, care face parte din terenul in suprafata de 933,00 m.p., situat inMunicipiul Campina, str.Petrolistului, nr.l6, Nr.cadastral/C.F. 28112, T83, ParcelaCc 693,691/1, in favoarea S.C. Gistel Tires S.R.L.;
Tinand seama de:- raportul nr.69.081/20 august 2019, promovat de Directiajuridica din cadrul
Primariei Municipiului Campina;- raportul nr.69.109/21 august 2019, promovat de Directia economica din
cadrul Primariei Municipiului Campina;- raportul nr.69.104/21 august 2019, promovat de Serviciul administrarea
domeniului public $i privat din cadrul Primariei Municipiului Campina;- raportul nr.69.087/20 august 2019, promovat de Serviciul urbanism si
amenajarea teritoriului;- avizul comisiei de specialitate din cadrul Consiliului local al Municipiului
Campina, respectiv Comisia buget, finanJe, programe fmantare europeana,administrarea domeniului public si privat $i agricultura;
- avizul comisiei de specialitate din cadrul Consiliului local al MunicipiuluiCampina, respectiv Comisia amenajarea teritoriului, urbanism, ecologie si protecJiamediului;
- avizul secretarului Municipiului Campina, inregistrat sub nr.69.110/21 august2019;
.
In conformitate cu prevederile:- art.6, alin.(3), art.30, alin.(l), lit."c" din Legea nr.24/2000 privind normele de
tehnica legislativa pentru elaborarea actelor normative, republicata, modificata sicompletata;
- art.693 - art.702 din Codul civil;- art.l29, alin.(2), lit."c", art.354 si art.355 din O.U.G. nr.57/3 iulie 2019
privind Codul administrativ;In temeiul art.l96, alin.(l), lit."a", coroborat cu art.l39, alin.(l) din O.U.G.
nr.57/3 iulie 2019 privind Codul administrativ,
Consiliul local al Municipiului Campina adopta prezenta hotarare.
Art.l.(l) - Aproba constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupraterenului in suprafata de 559,00 m.p., delimitat de conturul A, B, C, D,..., A, careface parte din terenul in suprafata de 933,00 m.p., situat in Municipiul Campina,str.Petrolistului, nr.l6, Nr.cadastral/C.F. 28112, T83, Parcela Cc 693, 691/1, infavoarea S.C. Gistel Tires S.R.L., cu sediul in Municipiul Campina, Aleea Izlaz, nr.5,identificat conform ANEXEI nr.l, care face parte integranta din prezenta hotarare.
(2) - Conditiile constituirii dreptului de superficie sunt prevazute inContractul privind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, ANEXA nr.2,care face parte integranta din prezenta hotarare.
Art.2.(l) - Aproba Raportul de evaluare prin care este stabilita valoareaprestatiei, conform ANEXEI nr.3, care face parte integranta din prezenta hotarare.
(2) - Valoarea prestatiei pentru suprafata de 559,00 m.p. este de 2.009euro (256,4 lei/m.p., echivalent a 53,9 euro/m.p.), platibila pe o perioada de 15 ani, inlei, la cursul valutar BNR, leu-euro, din ziua efectuarii platii.
(3) - Contravaloarea prestatiei se va plati anual, pana la data de31 martie, iar pentru primul an, valoarea corespunzatoare pana la 31 decembrie.
Art.3. - Primarul Municipiului Campina, in calitate de reprezentant legal alunitatii administrativ - teritoriale, poate imputernici, in conditiile legii, persoane custudii juridice din aparatul de specialitate sau consilierul juridic din aparatulpermanent al Consiliului local, sa semneze pentru si in numele MunicipiuluiCampina, contractul de superficie incheiat intre aceasta unitate administrativ -teritoriala si superficiar, conform legii.
Art.4. - Prezenta hotarare se comunica:- Instin4iei Prefectului JudeJului Prahova;- Primarului Municipiului Campina;- Direc{iei economice;- Directieijuridice;- Serviciului administrarea domeniului public $i privat;- Serviciului urbanism sj amenajarea teritoriului;- Oficiului agricol;- S.C. Gistel Tires S.R.L.
Presedinte de $edin{a, Contrasemneaza,Consilier, Secretar,
d-na Albu Elpa f jr.M^pveanu Elena
Campina, 29 august 2019
Nr. 115
Cod FP-06-01, ver.l
933 OC
PLAN DE SITUATIE SCARA 1/500suprafata teren = 933 m.p.
P.O.T. MAXIM ADMIS CF. PUG/RLU = 60%POT PROPUS 59%CUT MAXIM ADMIS CF. PUG/RLU = 2.5C.U.T. PROPUS = 0.74
HR,1
'EL PREZENTARE|6-8 M.P. '
dU fxkk
'NSTRUCnE PROPUSAP+lE(partial)S.C.=250 M.P.S.D.=330 M.P.
^GARAJE EXISTENTE S.C.=80 M.P. 7Z
CONSTRUCTH PROVKORH EXISTENTE AFECTATE
IN URMA INCENDIULU< DIN MNUARIC 20IB
CONSTHUCTII PROPUSE
DELlMfTARE TEREN PROPUS PENTHUCONSrmjlRE SUPERFICIE 6S9 M.P.
DELIMfTAT DE PUNCTELE ABCOEFGHUK
, VERIF(CATOR : CERINTA:A1
S.C. HOME A&l PROIECT SRLNR. INREG REG COM. J29/1567/2006, CU1 18868141
Campina, sir Siretului, nr. 2, jud. Prahova, lel. fax. 044-334224 / mob)l 0722-1 21 962CAUTAltAEIABORATORILOR
SEF PROIECT
PRO1ECTAT
nMM>>T
NUMELE
ARH. GEORGEL BONCIU
ARH. GEORGEL BONCIU
ABN KFnanf=i arwrMi
w*y*itf5i >i
f
^^ 'f
tCAIM
AUQusmi*
CONTRACT NR.
....J201B
PROIECT NR.,..J201B
BENEFICIAR: S.C. GISTELTIRES S.R.L.AMPLASAMENT: MUN. CAMPINA, STR. PETROUSTULUI,NR. 16, C.F. 28112, JUD. PRAHOVA
l IILU t*HOtECT : DOCUMENTATIE "H;HNICA PEM1WJ OBTINEREACERTIFICATULUI DE URBANISM PENTRU IMFOfttUBE IN VEDEREACONSTRUIRII UNLH IMOBII- CU FUNCT1UNI COUASATE - SPATIUCOMERQAL, VULCANIZARE, SPAUTOHE AUTO Sl IMPREJUUinE
TITLU PLANSA : PLAN DE SITUATIE StINCADRARE IN ZONA
FAZA : C-U.
PLANSA:
%AMPLASAMENT
Cc 933.DO pa/1iai impfej<r)uit cu gsrci din meiai
^oM
; F d's a t tola masnfala = 93300 mpSuprafata din, acl = 933.00 mp
^u ^3 d rd o ol tucJ ! * t-rr
es Tlt a rf tc ren
/ , fii{ ^t,Vf H0 B ,N ' O^ ' ^ls^,s H
l8 1WJ/J5 *t<fp i
^i " t ')
ANEXA NR.2la H.C.L. nr.ll5/29 august 2019
Pre$edinte de $edinta,Consilier,
d-na Albu EIena
CONTRACTprivind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros
Nr. data
I. PARJILEArt.l.1. PROPRIETAR: Municipiul Campina, cu sediul in Municipiul Campina,
B-dul Culturii, nr.l8, jude{ul Prahova, Telefon: 0244/336.134, Fax: 0244/371.458,reprezentat prin dl.ing.Tiseanu Horia Lauren{iu, avand func{ia de Primar $ijr.Moldoveanu Elena, secretarul Municipiului Campina, pe de o parte,
2. SUPERFICIAR: S.C. Gistel Tires S.R.L., cu sediul in MunicipiulCampina, Aleea Izlaz, nr.5, reprezentata de dl.Dumitrache Nicolae, in calitate deadministrator.
II. OBIECTUL CONTRACTULUIArt.2.2.1 Constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului in
suprafata de 559,00 m.p., delimitat de conturul A, B, C, D,..., A, care face parte dinterenul in suprafata de 933,00 m.p., situat in Municipiul Campina, str.Petrolistului,nr.l6, Nr.cadastral/C.F. 28112, T83, Parcela Cc 693,691/1, identificat conformAnexei la prezentul contract, in favoarea S.C. Gistel Tires S.R.L., cu sediul inMunicipiul Campina, Aleea Izlaz, nr.5, se realizeaza in vederea construirii unuiimobil cu functiuni comasate: spatiu comercial, vulcanizare, spalatorie auto siimprejmuire.
2.2. Dreptul de superficie se exercita in limitele si conditiile prezentului actconstitutiv.
2.3. Exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pecare urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiilor in raportde coeficientii urbanistici.
2.4. Predarea, respectiv primirea terenului se face in baza contractului incheiat,prin proces-verbal semnat de catre proprietar si superficiar.
III. DURATA CONTRACTULUIArt.3.Dreptul de superficie cu titlu oneros se constituie pe o durata de 50 de ani de
la data semnarii prezentului contract, cu posibilitate de prelungire cu acordul partilor.
IV. PREJUL CONTRACTULUIArt.4.4.1. Constituirea dreptului de superficie pentru suprafata de 559,00 m.p. se va
realiza cu plata unei prestatii in valoare de 2.009 euro (256,4 lei/m.p., echivalent a53,9 euro/m.p.), platibila pe o perioada de 15 ani, in lei, la cursul valutar BNR,leu-euro, din ziua efectuarii platii.
4.2. Contravaloarea prestatiei se va plati anual, pana la data de 31 martie, iarpentru primul an, valoarea corespunzatoare pana la 31 decembrie.
V. DREPTURILE $I OBLIGAJHLE PARJILORArt.5.5.1.Proprietarul are urmatoarele drepturi si obligatii:a) sa inspecteze terenul ce face obiectul prezentului contract verificand modul
de respectare a obligatiilor asumate de superficiar, cu notificarea prealabila aacestuia;
b) sa predea bunul pentru care a fost constituit dreptul de superficie latermenul convenit si la locul unde se gasea in momentul contractarii;
c) sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecintatulburarea superficiarului in folosinta bunului;
d) sa raspunda pentru evictiune si viciile ascunse ale bunului care le impiedicaintrebuintarea.
5.2. Superficiarul are urmatoarele drepturi si obligatii:a) sa foloseasca terenul, numai potrivit destinatiei sale, dobandind in acest
sens si posesia asupra terenului, precum si dreptul de a dispune de substanta terenuluiin limitele impuse de realizarea constructiilor si in conditiile legii;
b) sa exploateze in mod direct pe riscul si raspunderera sa terenul, conformlegislatiei in vigoare din domeniu;
c) sa inscrie in cartea funciara dreptul de superficie;d) sa realizeze demersurile si sa suporte cheltuielile pentru autentificarea
Contractului de superficie si notarea in Cartea funciara;e) sa foloseasca in perioada contractului bunul care constituie obiectul
prezentului contract, ca un posesor de buna credinta, purtand raspunderea pentrutoate pagubele produse din culpa sa;
f) sa solicite emiterea autoriza^iei de construire $i sa inceapa construc^ia intermen de cel mult un an de la data obJinerii actului de superficie a terenului;
g) sa nu produca pagube proprietarilor din vecinatate si sa evite impiedicareasau tulburarea folosintei terenurilor invecinate de catre proprietarii sau detinatoriiacestora.
VI. FORJA MAJORAArt.6.6.1. Forta majora exonereaza partile de raspundere in cazul executarii
necorespunzatoare sau cu intarziere a obligatiilor asumate prin prezentul contract.6.2. Prin forta majora se intelege un eveniment independent de
controlul/vointa partilor, care nu se datoreaza erorilor sau neindeplinirii obligatiilorde catre acestea, care impiedica partile sa-si execute obligatiile asumate.
6.3. Partea care invoca forta majora are obligatia de a informa in scris cealaltaparte in legatura cu noile imprejurari, in cel mult 10 zile de la aparitia acestora sitrebuie sa prezinte documente oficiale care sa confirme situatia respectiva.
6.4. Daca situatia de forta majora se prelungeste mai mult de 30 de zilecontractul se va considera reziliat de drept in urma unei notificari adresate celeilalteparti, de catre partea interesata.
VII. MODIFICAREA, INCETAREA SI REZILIEREACONTRACTULUI
Art.7.7.1. Prezentul contract poate fi modificat numai cu acordul scris al partilor,
prin act aditional.7.2. Prezentul contract poate inceta pentru una din urmatoarele cauze:- la expirarea termenului;- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi
persoane;- prin acordul scris al ambelor parti;- in alte cauze prevazute de lege.7.3. Contractul se poate rezilia unilateral de fiecare dintre parti, fara punere in
intarziere si fara interventia instantei, precum si fara indeplinirea vreunei formalitatidaca una dintre acestea, in mod nejustificat nu-si respecta oricare din obligatiileprezentului contract si nu remediaza intr-un termen de 30 de zile de la data la care afost notificata in acest sens, mentionand caracteristicile acestei incalcari, cu dauneinterese, dupa caz.
,
7.4. In situatiile vreunui caz de incalcare a clauzelor prezentului contract devreuna din parti, cealalta parte are dreptul sa opteze, fie pentru continuarea relatiei siacordarea unui termen de gratie pentru respectarea obligatiilor incalcate, fie pentrurezilierea unilaterala a prezentului contract.
7.5. Prezentul contract poate fi denuntat unilateral de catre superficiar printr-oscrisoare recomandata, cu confirmare de primire in cazul in care se descopera viciiale terenului, care determina imposibilitatea utilizarii acestuia. Notificarea va fitransmisa cu cel putin 30 de zile inainte de a opera denuntarea unilaterala.
7.6. In caz de denuntare unilaterala, mcetarea contractului va avea loc la datamentionata in scrisoarea recomandata cu confirmare de primire, fara indeplinireavreunei formalitati, precum si fara interventia instantei de judecata.
VIII. NOTIFICARILE lNTRE PARJIArt.8.
^
8.1. In acceptiunea partilor contractante, orice notificare adresata de una dintreacestea celeilalte este valabil indeplinita daca va fi transmisa la adresa/sediulprevazut in partea introductiva a prezentului contract.
*,
8.2. In cazul in care notificarea se face pe cale postala, ea va fi transmisa, prinscrisoare recomanda, cu confirmare de primire si se considera primita de destinatar ladata mentionata pe confirmare de oficiul postal primitor.
8.3. Daca confirmarea se trimite prin fax, ea se considera primita in prima zilucratoare dupa cea in care a fost expediata.
8.4. Notificarile verbale nu se iau in considerare de nici una dintre parti, daca
nu sunt confirmate, prin intermediul uneia dintre modalitatile prevazute la alineateleprecedente.
IX. SOLUTIONAREA LITIGIILOR, CLAUZE GENERALEArt.9.9.1.Orice litigiu decurgand din sau in legatura cu acest contract, inclusiv
referitor la validitatea, interpretarea, executarea ori desfiintarea prezentului contractse va solutiona pe cale amiabila, m caz contrar de catre instantele judecatoresticompetente.
9.2. Orice modificare a prezentului contract se face prin act aditional insusit deambele parti.
Art.lOPrezentul contract se va nota m cartea funciara, conform Legii nr.7/1996
privind cadastrul $i publicitatea imobiliara, republicata.Prezentul contract s-a incheiat la data de , in 2 (doua)
exemplare.
PROPRIETAR, SUPERFICIAR,MUNICIPIUL CAMPINA S.C. Gistel Tires S.R.L.
PRIMAR, Dumitrache Nicolaeing.Tiseanu Horia Laurenfiu
SECRETAR,jr.Moldoveanu Elena
AVIZAT,DIRECTIA JURIDICA,
jr.Anton Iulian
933.00
PLAN DE SITUATIE SCARA 1/500suprafatateren = 933 m.p.
P.O.T. MAXIM ADMIS CF. PUG/RLU = 60%
POT PROPUS 59%
CUT MAXIM ADMIS CF. PUG/RLU = 2.5
C.U.T. PROPUS = 0.74
STEL PREZENTARE
,6-8 M.P. '
Cc
A. Dalt- fe!or:tua
Si.iprafstn'mp)
933 00 partiai impre;muii cu gard din metal
'NSTRUCnE PROPUSA
P+lE(partial)
S.C.=250 M.P.
S.D.=330 M.P.
iARAJE EXISTENTE S.C.=80 M.P.77
CONSTRUCTII PHOV12ORII EXIS7EMTEAFECTATEIN URMAINCENDIULUI D>N IANUARIE 20I8
CONSTHUCTII PROPUSE
OEUMPTARE TEREN PROPUS PENTRUCONSTrrUIRE SUPERPICIE 5S9 M.P.DEUMfTAT DE PUNCTCLE ABCDEFGHIJK
Suprafata tota!a masurata - 933.00 mp
Suprafata din act - 933.00 rnp
VERIFICATOR : CERINTA;A1
S.C. HOME A&l PRDIECT SRLNR. INREG REG COM. J29/1567/2006, CU1 18868141
Campina, slr. Siretului, nr. 2, jud. Prahova, tel. 1ax. 044-334224 / mobJI 0722-121962CAUTATEAELABORATDRU>R
SEF PROffiCT
PROIECTAT
^mn..-r
NUMELE
ARM.GEORGELBONCIU *
ARH. QEOflGEL BONCIU
ADU ne^Dnci B^U-H .
sa$ftW5A
: ^
//
SCAJV-
AUOL*TS01(
CONTHACT NH.
/201B
PROIECT NH....J201B
BENEFICIAR: S.C. GISTEL TIRES S.R.LAMPLASAMENT: MUN. CAMPINA, STR. PETROUSTULUI,NR. 16, C.F. 28112, JUD. PRAHOVA
TTTLU PflOlECT : DOCUtttWTAHE TEHNICA PENTRU OBTINEREACERTlFlCATULm DE UteANISM PEMTRU lhlFORMARE IN VEDEftEACONSTRUIRII UNUI 1MOBIL CU FUNCT1UNI COMASATE - SPATHJCOMERC1AL. VULCANIZARE. SPALATORIE AUTO Sl WPREJMUIRE
TITLU PLANSA : PLAN DE SITUATIE SlINCADRARE IN 2DNA
FAZA : C-U.
PLANSA:
a ANDRONIU IULIAN-COSMIN^^ EXPERTEVALUATOR
CONSULTANJA| l E V A L U A R E
Braila, str. Neagra nr,5, jud. Brailaemail: [email protected]
Mob: 0722.635.370
la. HCU,
fhc <^ <di k;,
,-'. w>il
*jUU*
Expert Evo/uofor Androniu lulian Cosmin
Deo/crrcrffe de conform/Yafe
Prin prezenfa, /n //m/'fa cunosf/nfe/or s/ informatiilor detinute, cerf/77cam ca af/rmaf/.7e
prezenfafe s/ susf/nufe /n prezenfu/ raporf sunf rea/e s/ corecfe. De asemenea,
cerf/f/cam ca analizele, opiniile si conc/uz/7le d/n prezenfu/ raporf sunf //m/fafe numa/
/a /pofeze/e s/ cond/f//7e //m/faf/ve spec/f/ce s/ sunf ana//'ze/e, opiniile si conc/uz/77e
persona/e, f//nd neparf/n/foare d/n puncf de vedere profes/ona/.
Cerf/f/cam ca nu avem n/'c/ un /nferes acfua/ sau de perspecf/Va /n propriefafea
care face ob/ecfu/ acesfui raporf de eva/uare s/ nu avem n/'c/ un /nferes persona/ s/
nu sunfem parf/n/fori fafa de vreuna d/'n partile /mp//cafe.
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aran/'amenfsau /nfe/egere
care sa-/ confere acestuia sau unei persoane af/7/afe sau /mp//cafe cu acesfa un
sf/mu/enf f/nanc/arpenfru conc/uz//7e exprimafe /n eva/uare.
N/'c/ eva/uaforu/ s/ n/c/ o persoana af/7/afa sau /mp//cafa cu acesfa nu are a/f /'nferes
f/nanc/ar /egaf de f/na//zarea franzacf/e/.
Analizele si opiniile noasfre au fosf bazafe s/ dezvo/fafe conform cer/nfe/or d/'n
sfandarde/e s/ mefodo/og/a de /ucru recomandafe de cdfre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Eva/uafor/7orAuforizaf/ d/'n Romaniaj.
Entitatea /urid/ca supusa eva/uari/ a fosf /nspecfafa de cdfre persona/u/ Experf
Eva/uafor Androniu lulian Cosmin
Prezenfu/ raporf de eva/uare se supune norme/or ANEVAR.
La dafa e/aborar/7 acesfu/ raporf de eva/uare, eva/uaforu/care semneaza ma/'/os
esfe membru ANEVAR, a /ndep//'n/f cerinfe/e programu/u/ de pregdf/re profes/'ona/a
confinua a/ ANEVAR si are compefenfa necesara /nfocm/r// acesfu/ raporf.
Raporf de evaluare 2 l P a g i n a
Esp@ff Evaluaior Andronlu lulian Cosmin
Cuprins
Dec/araf/e de conformitate 2
1. SlNTEZA-REZUMAJSICONCLUZII 5
2. CONSIDERAIIlGENERALE 6
2.1. Obiectul, scopu/j/ utilizarea evaluar// 6
2.2. Prezenfarea ech/pe/ de eva/uare 6
2.3. Beneficiar 6
2.4. Dataestimariivalorii 6
2.5. lnspectiaproprietatii 6
2.6. /pofeze $i conditii limitative 6
2.7. 8aza de eva/uare, f/pu/ valori/ esf/mote 9
2.8. Declararea conformitatii cu SEV 9
2.9. Mater/a/e/e 5/ surse/e de informatii utHizate 9
2. /0. Drepturile de proprietate evaluate J0
2. / 7. C/a uze/e de nep ub//care s/ responsab///fatea cdfre fert/ 17
3. PREZENTAREADATELOR I2
3. J. Procedura de eva/uare (Etapele parcursej J2
3.2. /denWf/careaacfive/or. 72
3.3. Descrierea zone/ de amplasare J3
3.4. Descrierea amplasamentului J4
3.5. Descr/erea constructiei 74
3.6. Studiulpietel /4
4. ANAL/ZA DATELOR $l CONCLUZI/ 37
4. J. Cea ma/ bund utilizare 37
4.2. Va/oarea ferenu/u/ 38
4.3. Estimarea prefulu/ dreptului de superficie 39
4.4. Calificarea evaluatorilor 40
4.5. Declaratia de conformitate (Certificarea valorii) 41
Raport de evaluare 3 | P a g / n a
*UUf
Experf Evaluator Androniu lulian Cosmin
5. CONCLUZII , 42
5. /. Alegerea valorii finale 42
6. ANEXE 43
6. /. Definitii$itertneniaievaluarii 43
6.2. Calculele evaluarii 46
6.3. lnformatii de piata 49
6.4. Acfe evaluarii 53
6.5. Amplasament : 60
6.5.Foto 6l
Expert E'/oto0ta- Andraniu luiian Cosm/n
L SINJEIA-RElUMATSICONCWZH
Prezentui raport e$timeaza vaioarea de piata |' a prefufu/ dreptului de
$uperficie pentru ferenu/ din Camp/na Sfr. Petrolistului nr. J6, CF 28JI2, (933 mpJ,
]ud. Prahova. afSate ih propriefotea MUNICIPIULUI CAMPINA - DOMENIUL PRIVAT.
Desffnataru/ /ucran7: MUNICIPlUL CAMPlNA - DOMENIUL PRIVAT.l
Dafa evaluarii: 27.03.2019
Curs valutar de refer/nfa BNR /a dafa evaluarii: 4,7564 LEI/ EURO.
Valoarea de piata raporfafa fabordarea prin p/afaJ:
239I95 /e/ echivalent a 50289 euro f256,4 le//mp ecft/vatenf a 53,9 euro/mpJ
Suprafafa este de 933 mp
Va/oarea estimata a pretului anual al dreptului de superficie este de:
if9780 /e/ echivalent a 4!99 euro (2I,2 lei/mp echivalent a 4,5 euro/mp).
*Va/oarea de piafa nu este afecfofa de 7VA, aceasfa faxa f//na' un element de fiscalitate care
apare sau nu /n momentul realizarii une/ franzacf/7, fn conditiile si la valor/7e spec/f/cafe de /ege s/ ih funcf/e
de ca//fafea persoanelor impl/cafe i'n fran/act/e ff/zlce sau juridice), iar in caiul persoane!or juridice in
functie de fnreg/sfrarea fiscala a acesfora (ca plafitoare sau nu de 7VAj.
Experf Eva/uafor
Membru T/fu/ar A.N.EV.Af?.
ec. Iulian-Cosmin Androniu
Raport de evaluare 5 ] P a g i n a
aUU*
Expert Evaluator Androniu luSian Cosm"m
2. CONSIDERAW GENERALE
2.1. Obiectul, scopu/ $/ utilizarea evaluarii
Obiectul evaluarii fl constituie terenul din Campina, $tr. Petrolistului nr. J6, CF
28IJ2, (933 mp;, /ud. Prahovo, aflofe fn propr/efofea MuNICIPIULUI CAMPINA -
DOMENIUL PRIVAT.
Scopul evaluarii este evaluarea proprietatii imobiliare mentionate mai sus $/
estimarea valorii adecvate $/ a cuantumului pretului dreptului de superficie, fn
vederea constituirii dreptului de superficie.
UtiUzarea propusa pentru evaluarea solicitata este, fn cazul de fata, este
constituirea dreptului de superficie.
Utilizatorul evaluarii este clientul, MUNICIPIUL CAMPINA - DOMENIUL PRIVAT.
2.2. Prezenfarea echipei de evaluare
Raportul de evaluare a fost intocmit de Androniu Cosmin, expert evaluator
de fnfreprinderi, proprietati imobiliare j/ bunuri mobile, membru titular al Asociatiei
Nationale a EvaluatorilorAutorizati din Romanla - ANEVAR cu Legitimatia nr.' W186.
2.3. Benef7c/ar
2.4. Data estimarii valorii
Data la care se considera valabile ipotezele luate /'n cons/derare s/ valorile
estimate de catre evaluator ( data evaluarii) este 27.03.2019.
Data elaborarii raportului este 06/04/2019.
2.5. /nspecf/a proprietatii
lnspectia proprietatii s-a facut in data de 27.03.20J9
2.6. fpofeze $/ cond;f/7 limitative
La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in
cele ce urmeaza. Opinia expertului este exprimata in concordanta cu aceste
ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului
raport sunt urmatoarele:
Kapon de evaluare '. 6 | P a g / n o
Experf SvaluafOf Androniu luttan Cosmln
/poteze:
Nu se asumd n/c/ o responsab/7/fafe pr/v/nd descr/erea s/fuaf/e/ /urid/ce sau a
cons/deraf/77or priv/nd f/f/u/ de proprietate. Se presupune cd f/f/u/ de proprietate esfe
valabil s/ proprietatea poafe f/ vdndufd;
Proprietatea esfe evaluata ca fiind libera de orice sarcini;
Se presupune o stdpanire responsab/7d s/ o adm/n/sfrare compefenfd a
propriefdf/7;
lnformatiile furnizate sunt cons/derafe autentice, dar nu se dd nici o garanf/e
asupra prec/z/e/ /or;
7bafe documenfaf/77e fehn/ce se presupune a; f/ corecte. P/anur/7e s/
mafen'a/u/ graf/c d/n acesf raporf sunf /nc/use numa/ penfru a a/ufa c/f/foru/ sa-s/ facd
o imagine referitoare la proprietate;
Se presupune ca nu ex/sfd aspecfe ascunse sau nev/z/b/7e a/e propriefaf/7,
subso/ulu/ sau sfrucfun7 ce ar avea ca efecf o valoare mai m/ca sau ma/ mare. Nu se
asumd n/c/ o responsab/7/fafe penfru asemenea s/fuaf/7 sau penfru obf/nerea sfud//7or
tehnice ce ar fi necesare penfru descoper/rea /or;
Se presupune ca proprietatea esfe fn dep//nd concordanfa cu foafe
reg/emenfari/e /oca/e s/ repub//cane pr/v/nd med/u/ fncon/urafor;
Se presupune ca foafe autorizatiile, certificatele de funcf/onare s/ a/fe
documenfe so//c/fafe de auforifdf/7e /ega/e s/ adm/n/sfraf/ve /oca/e sau naf/ona/e sau
de cdfre organ/zaf/7 sau /nsf/fuf// private, au fost sau pof f/ obf/nufe sau refnno/fe
penfru oricare d/n uf/7/zar//e pe care se bazeazd esfimdr/7e va/or/7 d/n cadru/
raporfu/u/;
Se. presupune ca uf/7izarea ferenu/u/ s/ a consfrucf//7or corespunde cu
gran/fele descr/se s/ nu ex/'sfd a/fe servitutl a/fe/e decdf ce/e descr/se fn raporf;
Eva/uaforu/ nu are cunosf/nfd de ex/sfenfa unormater/a/e pericu/oase pe sau
/h proprietate, materiale care pof afecta valoarea proprletatii. Evaluatorul nu are
calitatea s/ n/c/ ca//f/carea sd defecfeze acesfe subsfanfe. Valoarea estimata se
bazeazd pe /pofeza cd nu ex/sfd asemenea materiale ce ar afecta valoarea
proprietatii. Nu se asumd n/c/ o responsab/7/'fafe penfru asemenea cazur/ sau penfru
or/ce experf/zd fehn/cd necesard penfru descoper/rea lor;
Aspecfe/e juridice se bazeazd exc/us/V pe /nformaf/7/e s/ documenfe/e
furnizate de cdfre propr/efar s/ au fosf prezenfafe fdrd a se fnfrepr/nde verificari sau
investigatii suplimentare. Drepfu/ de proprietate esfe cons/deraf valabil s/ marketabil.
Penfru eva/uare, bunur/7e s-au cons/deraf //bere de sarcini, proprietarul urmdnd a
prezenfa f/nanfaforu/u/ documenfe justificative, conform cer/nfe/or mefodo/og/ce
a/e acesfu/a. /n vederea efectuarii evaludrii au fost luati fn cons/derare fof/ factorii
care au influenta asupra valorii echipamentului supus evaluarii s/ nu a fosf om/s fn
Raport de eva/uare 7 | P a g i n a
*iyUf
Expert Eyaluator Andmniu /u'fon Cosft>fir
mod deliberat niciun fel de informatii care ar avea /mportfanfa asupra ev.aluarii si
care, dupd cunosf/nfa evaluatorului sunt corecfe s/ rezor|ab/7e penfru fntocm/rea
prezenfu/u/ raport. !
Evaluatorul se considera degrevat de raspundetfea ex/sfenfe/ unor'vicii
ascunse privind obiectul evaluarii, factorii de mediu etc., cdre ar putea /nf7uenfa7n
vreun sens valoarea bunur/7or fn cauzd.
/n timpul efectudrii identificarii bunului supus evp/udr/7, fn une/e cazuri,
evaluatorul nu a pufuf /nspecfa pdrf/ acoperite $/'/sau /nacqes/b/7e a/e acesfu/a fapf
penfru care acesfea sunf cons/derafe fn sfare de funcf/onare norma/d. Evaluatorul a
utilizat fn estimarea valorii numai informatiile pe care le-a dvuf /a d/spoz/f/e ex/sfand
pos/b///fafea ex/sfenfe/ s/ a a/for informatii de care evaluatprul nu avea cuno$tintd.
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile in baza dafe/or s/ /'nformafj/7or d/spon/b/7e /a dafa
evaluarii. j
CondM limitative:
Orice proportie din valoarea estimata fn aces| raporf, fnfre feren s/
consfrucf/e, esfe aplicabild numai penfru utilizarea luatd | fn cons/derare. Valorilei
separafe penfru feren s/ penfru consfrucf/7 nu pof f/ uf/7/zafe|fn a/fe evaludr/ j/, dacd
sunf uf/7/'zafe, valorile nu sunt valabile;
Orice esf/mare a va/or/7 d/'n acesf raporf se ap//'cd phopr/efdf/7 cons/'derafe fn
fnfreg/me s/ or/ce d/v/zare fn e/emenfe sau drepfuri parj[/o/e va anu/a aceasfd
evaluare; !
Def/nerea acesfu/ raporf sau o cop/e a acesfu/a nu| dd drepfu/ de a-/ face
public;
Potrivit scopu/u/ acesfe/ eva/udr/, evaluatorul nu cjr f/ so//c/faf sd acorde
consu/fanfd ulterioara sau sa depuna marturie fn /nsfanfd[ fn afara cazu/u/ cand
aceasfa a fosf conven/fd, scr/s s/ fn prealabil;
Continutul acestui raporf, afaffn fofa//fafe sau fn parfe ffn spec/a/ concluziile,
identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a co/aboraf|nu va f/ d/fuzaf fn public
prin publicitate, relatii publice, sf/'ri sau prin a/fe med/7 de /nformare fdrd aprobarea
scr/sa s/ prealabila a evaluatorului;
Previziunile sau estimarile de exploafare conf/nufe fn cesf raport sunt bazate
pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofe|rfe/ s/ cerer/7 pe fermen
scurf s/ o econom/e sfab/7d fn conf/'nuare. Prin urmare dcesfe prev/z/un/ se pof
sch/mba fn funcf/e de conditiile viitoare.
Raport de evaluare | 8 | P a g i n a
ExperfEvaluatorAndroniu Mlan Cosmin
2.7. B0zer de evaluare, tipul valoriiestimate
Evaluarea execurata conform prezentului raport, in concordanta cu
cehntele beneficiarului in concordanta cupreveder//e legale, reprezinta o esf/mare
a vo/or/7 de p/afa a acf/un/7or /'nfreprinderi/ osa cum esfe aceasto definita in
standardele ANEVAR 2018.
Deoarece scopul evaluarii este evaluarea proprietafii imobiliare mentionate
mai sus si estimarea valorii adecvate si a cuantumului pretului dreptului de superficie,
fn vederea constituirii dreptului de superficie, tipul de va/d>are estimatd fn prezentut
raport este valoarea de piata.
Voloarea de prafa reprez/nfd suma esf/mafd penfru care un acf/V sau o
datorie ar putea fi schimbat(a) Ia data evaluarii, fnfre un cumparator hotarat $/ un
vanzdfor hotarat, fnfr-o tranzactie nepdrtinitoare, dupa un marketing adecvat si fn
care partile au actionat f/ecare fn cunostintd de cauza, prudent si fdra
constrangere.
Definitie conform IVS - Cadru/ genera/.
2.8. Declararea conformita$i cu SEV
In eiaborarea prezentului raport de evaluare au ifosf luate fn cons/derare
Standardele de evaluare ANEVAR - SEV 2018, astfel:
> SEV100-Cadrulgeneral
> SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii
> SEV W3 - Raportarea evaluarii
> SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiHdre
> SEV 300 - Eva/uar/ penfru raporfarea f/nanc/ara (IVS 300)
> SEV 220 - Masini, echipamente si instalatii (IVS 220)
> Ghid Metodologic de Evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
2.9, Materialele |/ surseJe de informatii uf/f/zate
Penfru rea//zarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:
o O.G. 24/2011 - PnV/nd unele masur/ fn domen/u/ evaluarii bunurilor;
o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietafii
imobiliare evaluate, care au fost puse /a dispozifia evaluatorului de catre
proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;
o Standarde lnternationale de Evaluare si Stdndarde ANEVAR 2018,
respectiv:
Raport de evaluare 9 | P a g i n a
*JUUf
Expert Eyaluator Andmniu lu!ian &o$min
> SEV 100 - Cadrul general (IVS - Cadru genero|)
> SEV /OI - Jermenii de referinta ai evaluarii (IV$ /01j
> SEV702-/mp/emenfare(/VS/02J ; ,.: '
> SEV /03 - Raportare f/VS /03J "'' -
> SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare f/VS 230j
> SEV 232 - Evaluarea proprietatii imobiliare generatoare de afaceri
> SEV 233 - lnvestitia /mob/7/ara 7h curs de construire (IVS 233)
> SEV 300 - Evaluari penfru raporfarea f/nanc/'ara f/VS 300j
> SEV 220 - Mas/n/, ech/pamenfe s/ instalatii f/VS| 220j
o Gh/'dur/7e mefodo/og/ce de evaluare, compuse din:
> GME 500 - Deferm/narea va/ori/ /mpozab/le a pne/ cladiri
> GME 530 - Deferm/narea valorii pe fermen /uqg a unu/ bun /mob/7
> GME620-Evaluareabunurilorimobile :
> ,,Eva/uarea proprietatii imobiliare", Ed/f/e a doua canad/ana
Canada 2002, traducere din limba eng/ep5;
> ,,Eva/uarea ma$inilor $i ech/pamente/oH', Amer/can Soc/ef/ of
Appra/sers;
> Observatii $i constatari ale expertului evaluator privind starea
proprietatiisupuse evaluarii;
lnformatii de pe intemet privind oferte din piata penfru proprietati similare cu
cea evaluata, o parte dintre acestea fiind afajafe raporfu/uifn anexe.
2.70. Drepfur//e cfe proprietate evaluate
Dreptul de proprietate este acel drept real care peFmite titularului sau de a
stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el fn
mod exc/us/v s/ perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale.
Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor
mentionate mai sus, este deplin si apartine Municipiului Campina - domeniul pr/Vaf.
Acesfe informatii au fost considerate credibile j/ corecfe, evaluatorul
neverificand autenticitatea actelorjuridice puse la dispozWede proprietar.
Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confera titularului sau toate cele
trei atribute: :
* Poses/a - de a stapanii,
* Folosinta - de a-l folosi si de a-i culege fo/oase!/e materiale,
* D/'spoz/fo - de o dispune de bun.Raport de evaluare ; )0 | P a g / n o
Expert Evaluator Androniu luian Cosmin
D/n informafile date de propriefar, nu ex/'sfd n/'c/ una d/nfre ce/e fre/ //m/'fdri
a/e exerc/fdri/ drepfu/u/ de propriefafe:
*> Lega/'e,
* Judiciare,
* Convenf/ona/e.
Deoarece fn cazu/ de fafd forma de propriefafe esfe comp/efd, respecf/v
propriefafea dep//nd, ad/'cd negrevafd de a/fe cofe de part/c/pare sau de
mosfen;re, f//nd supusd numa/ //m/fdr/7or care corespund ce/or pafru afribuf//
fundamenfa/e a/e statulul respecf/v obligatiei legale de a p/df/ /mpoztfe, de a f/
expropr/afa de a respecta ord/nea de drepl s/ de revers/Vne fdrepfu/ succesora/ a/
sfafulu/j.
Penfru sfab///rea drepfu/u/ de propr/etate asupra acf/Ve/or ce face ob/ecfu/
raportului de evaluare, experfu/u/ eva/uator /-au fosf puse /a d/spoz/f/e de cdfre
propr/etar cop/V dupd:
> Memoriu/I8.03.20I9;
> CF 28112 nr. cerere 23623/05.09.20 J 8;
> /nchefere nr. 23623/05.09.2018.
Expertul eva/uafor nu a avuf /a d/spoz/f/a a/fe documente/e care sd afesfe
drepfu/ de propriefafe asupra propriefdft' /mob/'//are supusa eva/udri/.
Eva/uaforul dec/ard cd nu /-au fosf puse /a d/spozlf/e documenfe fn or/g/na/
penfru propriefafea eva/uafd.
Avand fn vedere ce/e menft'onafe ma/ sus, eva/uaforu/ nu fs/ asumd n/'c/ o
responsab///fafe priv/nd descrierea s/fuaf/ef /urid/ce sau a verid/c/fdft' acfe/or de
propriefafe.
Se presupune cd acfe/e de propriefafe sunf va/ab//e.
2. l!. Cfauzele de nepub/fcare $/ responsab///tafe<^ cafre fert/
Raportul de evaluare esfe conf/denf/al penfru experfu/ eva/uafor s/ penfru
c//enful dec/araf s/ n/'c/ o responsabi/ifafe referifoare /a raporf nu poafe f/ accepfafd
de eva/uafor fafd de o ferfd persoand.
Raportul de evaluare nu poafe f/ pub//caf /nfegra/ sau parf/a/ s/ n/c/ /nc/us fnfr-
un documenf desf/naf pub//c/fdf/7 fdrd acordu/ scris s/ prea/ab/7 a/ experfu/u/, cu
spec/'f/carea forme/ s/ confexfu/u/ fn care acesfa va apare.
Pub//carea oricdre/ referinfe sau va/ori /nc/use fn acesf raporf de evaluare sau
a nume/u/ s/ af/7/eri/ profes/ona/e a experfu/u/ evaluafor, nu esfe perm/sd fdrd
aprobarea scr/sd a acesfu/a.
Raporf de eva/uare ) / | P a g / n a
*UU*
Experf Evaluator Ancfron/u lulfan C0sm'm
3. PREIENTAREADATELOR
1.I. Procedura de evaluare (Etapele parcurse)
Baza evaludrii realizate ln prezentul raport este vatoarea de piata asa cum
a fosf ea definita mai sus.
Etapele parcurse penfru determinarea acestei valorj au fosf:
> documentarea, pe baza unei l/sfe de /nformdf// so//c/fafe cl/enfu/u/;
> inspectia bunurilor imobile s/ mob/7e, fn masuro fn care au fosf puse /a
d/spoz/f/e de so//c/fanf;
> sfab/l/rea //m/felor s/ /'pofeze/or care au isfaf /a baza e/abordr/7
raporfulu/;
> se/ecfarea f/pu/u/ de va/oare esf/mafa /n prezenfu/ raport;
> deducerea s/ esf/marea cond/f///or //m/faf/ve ispec/f/ce obiectivului de
care trebuie sa se f/'nd seama /a deru/area fnpnzacf/e/;
> ana//za fufuror /nformaf/77or cu/ese, interpr&tarea rezu/fafe/or d/'n
puncf de vedere a/ evaluarii;
> ap//carea mefode/ de evaluare cons/derafe oporfuna penfru
determinarea valorii si fundamentarea op/n/e,/ evaluaforu/u/.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile s/
mefodo/og/a de lucru adopfafe de cdfre ANEVAR.
3.2. /denf/ffcarea activelor
lmobilul se afla in Campina, Str. Pefrol/sfu/u/ nr. /6, !CF 28//2, (933 mpJ, /ud.
Prahova, aflate in propr/efafea MUNICIPIULUI CAMPINA - DQMENIUL PR/VAT.
Zona esfe med/and - Zona Aufogar/7 Campina.
Teren cu suprafafa de 933 mp, cu acces d/recf.
/nspecf/a s-a facuf /n dafa de 27.03.2019.
Raport de evaluare 12 | P a g / n a
Experf Ev0Juator Androniu /uWgn_CpsmJn
Localizare:
3.3. Descrierea zonei de ampfasare
Zona de amp/asare esfe med/ana a ora$ufu/ CampJna.
Artere /mportante de c/rcu/af/e fn apropriere:
> Aufo - Bu/evardu/ Nicolae 8a/cescu;
> Ca//fatea refe/e/or de fransporf: asfa/f.
Caracferul ed/l/tar a/ zone/
> /mobi/e rez/denf/a/e.
> Jn zona se af/d
o Refea de fransport fn comun fn aprop/ere, cu m/j/oace de
transporf suf/c/ente
o Un/fdf/ comerc/a/e fn aprop/ere: magaz/ne sufic/enfe, b/ne
aprov/z/onote cu morfuri de ca//fafe, cu supermarket-uri
o Unitati de /hvdfdmcinf (mediu)
o Unitafi medicale
o /nsf/tuf/7 de cu/f
o Cu sed// de bdnc/
Utilitati edilitare
> Reteo urbana de energ/e e/ecfrica
> Refea urbana de apa
> Refea urband de gaze
> Refea urband de cana//zare
> Refea urband de fe/efon/e, cab/u $/ /nternet
Amb/'enf civilizat
Raport de evaluare 13 | P a g i n a
*uu*
Experf Evp(uotor Androniu niHan
Conc/uzfe:
Zona de referinfa med/ana amp/asare bund. Dofar
Po/uare redusd. Amb/enf civ/7/zaf.
5/ refe/e ed/7/'fare bocfe.
3.4. Oescr/erea ampfasamenfufuf
lmobilul se compune din feren cu suprafafa /nd/V/zd t/e 933 mp.
Pe feren ex/sfd consfrucf// prov/zori/ - cu sfrucfurd me^al/cd.
Are formd pol/gonald, are acces la drum public.
Terenu/esteesfefmpre/mu/f.
Uf///faf/: are acces d/recf /a curenf elecfric.
Vec/ndfdf/le sunf propn'efaf/ comercia/e s/ rez/denf/alk
3.5. Oescrferea consfrucf/e/
Pe feren ex/'sfd consfrucf// prov/zori/ - cu sfrucfurd me!fal/cd.
3.6. Studiulpietei
Definirea p/efe/ s/ subp/efe/:
Sfandardu/ /nfernafona/ de Eva/uare GN 7 -| <<Eva/uarea propriefdf/i
imobiliare)) menfi'oneaza cd: ,,o p/afa /mob///ora poafe f/ def/n/fd ca /nferacf/unea
d/nfre persoane f/z/ce sau enf/fdf/ care sch/mbd drepfuril de propriefafe pe a/fe
acf/Ve, de ob/'ce/, ban/. P/'efefe imobiliare spec/ffce surjf def/'n/fe prin f/pul de
propriefafe, /oca//zare, pofenf/a/u/ de a genera ven/f, caraqferisf/c/le /ocafarilor f/'p/c/,
af/fud/n//e s/ mof/Vaf///e /nvesf/for//or f/'p/c/ sau prin a/fe afribufe recunoscufe de
persoanele f/z/'ce sau de enf/faf//e care parf/c/pd la sch/mbul de propriefdf/
imobiliare. Jn schimb, pietele imobiliare fac ob/ecfu/ une|/ d/Vers/fdf/ de /nfluenfe
soc/ale, econom/ce, guvernamenfale s/ de med/u. fn cqmparaf/e cu p/efele de
bunuri, de valori mobiliare sau de marfuri, p/efe/e imobiliare 7nca sunt cons/derafe
ineffc/enfe. Aceasfd caracferisf('cd esfe cauzafa de ma/ mu/f/ facfori cum sunf o
oferfd re/af/V nee/asf/cd s/ o /oca//zare f/'xa a propr/efdf// /mot>///are. Ca urmare, oferfa
de propriefaf/ imobiliare nu se adapfeazd rap/d, ca rdspun^ /a mod/f/cdr/7e cereri/ de
pe p/afa."
Raport de evaluare l ;4 | p a g i n a
ExperfEvaSuator_AndrpnwJu/ton_Cosm/n
Spre deoseb/re de p/efele ef/cienfe, p/ata /mob///aro nu se auforegleazd, fiind
/nf/uentafa de mu/fe ori de reglemenfdr/7e guvernamenfale s/ /oca/e. lnformafr7e
despre franzacf/7 s/m/7are nu sunf d/spon/b//e /med/af, exlsfdnd decalaj fnfre cerere s/
oferfd, ech//ibru/ af/ngandu-se greu s/ f//nd de scurfd durafd. Tn funcfJe de factor/ ca:
amplasarea, des/gn-ul si flpul propriefdft7 imob/7/are, mof/Vafiile si vdrsfa
parf/a'panf//ors-au creaf f/'puri d/ferite de p/efe /mob///are, precum:
* P/'ata /mob/l/ara rez/dentfa/d;
* P/ata /mob///ara comerc/a/a;
* P/afa imobiliara /ndusfr/a/a;
* P/ata imobiliara agrico/d;
4 P/afa imob//iord spec/a/d.
Avand /h vedere ce/e descr/se fn subcap/to/ei/e anfer/oare, se poafe
cons/dera ca Tn prezenf p/ata /mob//iara penfru toafe t/pur//e de propriefdfi' esfe o
p/'ata /nacWva, caracferizafa o rdmanere 7n urma cerert7 si preturi fn scddere. fn
consec/nfd, avem o p/a(d a cumparafori/or, penfru ca acesf/a pof obfi'ne preturi mai
mid penfru propriefdft7e d/spon/bi7e.
Se esf/meazd cd dezech/7/bru/ /hfre cerere s/ oferfd penfru aceasfd zond va
genera s/ va susf/ne fn conf/nuare un n/ve/ scdzuf al prefuiu/ de vanzare si al chiriilor
penfru propriefdSf imobiliare. Ana//zdnd p/afa imobiliara d/n doud puncfe de vedere,
pe fermen scurf s/ pe fermen /ung, se pof af/rma urmdfoare'e:
* Pe fermen scurf esfe o p/afd a cumpdrdforu/u/, dafor/fd
per/oade/ de cr/zd pe care o fraversdm, caracfer/zafd de
preturile re/af/v scdzufe pe p/afd,
s Pe fermen lung p/'ato /mob/7/ard areo anum/fd sfab/7/fafe, des/
va pdsfra un numdr scdzuf de cerer/ de propr/efdf/ imobiliare,
deferm/naf de scdderea econom//7or popu/afie/ ca urmare a
cr/ze/ econom/ce, cdf s/ ca urmare a sfagndr/7 a cred/fu/u/
ipotecar, inf/uenfaf s/ de o cresfere a inflatiei cu efecf direcf
asupra dobdnz/7or pracf/cafe penfru cred/fu/ /pofecar.
Penfru anal/za p/efe/ /mob/7/are a propr/efdft' eva/uafe se va face ana//za
p/'ete/ pe doud n/ve/uri:
<* d/n puncf de vedere a/ p/efe/ /arg/, de ansamb/a
e d/n puncf de vedere al pietei in care concureazd propr/efafea eva/uafd.
Ana//za de p/'afd apl/cafd une/ proprietati specifice are o /mporfanfd
deoseb/fd fn procesu/ de evaluare si nu frebule confundafd cu anallza generald de
prafd sau cu alfe sfud/7 s/m/lare.
Raport de eva/uare /5 | p a g i n a
*UUf
Expert Evp(uator Androniu /u/ian Cosmm
/n cazu/ evaludr/7 proprietatii ce face obiectul rapbrfulu/, anal/za de p/afd
arafd modul fn care /nferacfi'unea d/nfre cerere s/ ofer^d afecfeazd valoarea
proprietatii. |
Prin /nvesf/garea vanzdr/7or, ofertelor, cofatf//or| s/ comporfamenfu/u/
parf/c/panf/7or de pe p/'afa, evaluatorul poafe sfab/7/ af/fbd/n//e de p/'afd priv/nd
fend/nte/e curenfe, precum s/ sch/mbdn7e anf/c/pafe. |
Ana//za de p/afd oferd s/ baza penfru deferminarea|ce/e/ ma/ bune utillzari a
propr/efdfi'/ eva/uafe. Evaluatorul frebu/e sd /denf/f/ce re/af/p d/nfre cerere s/ oferta
concurentiala de pe p/'ata proprietatii evaluate. Aceasta lrelatle /nd/cd grodul de
ech/7/'bru sau dezech///'bru care caracfer/zeazd p/'afa curenfd,.
Valoarea de p/afd a une/ proprietati este in mare |mdsurd deferm/nafd de
pozitia sa competitiva pe piata. De aceea, fn sensu/ ce/ rr|o/ /arg, ana//'za de p/'afd
oferd informatiile esenffa/e necesare penfru ap//'carea ice/or fre/ aborddri de
eva/uare.
Aspecfe econom/ce
Cresferea P/B-u/u/ f/ cresferea potentiala
Cresferea econom/cd a Tncetinit, darrdmdne so//d4. Se esf/meazd cd P/B-u/
rea/ a crescuf cu 4 % Tn 20/8, fn scddere de /a va/0area de varf de 7 %
rnreg/sfratd fn 20/7 (graficul /JJ. Jncef/n/rea a fosf dete|rm/nafd Tn princ/pal de
scdderea consumu/u/ privaf ca urmare a /nf/aft'e/ rid/cate, dl/menfate de prefur/7e /a
energ/e, precum si de d/m/nuarea efecfe/or politiciloi] publice care vizeaza
cresferea venitului d/spon/b/7. Cu foafe acesfea, consumu/|pr/vaf a confinuaf sd f/'e
principalul motor al cresfer/7. /nvesf/f/7le au rdmas, fn //Vi/ mari, sfab/7e, /ar
exporfur/7e nefe au fnreg/sfraf o va/oare negaf/Vd ma/ mafe, fnfrucaf exporfur/7e au
confinuaf sd scadd ma/ rap/d decdf /mporfur/7e, f/7nd iafecfafe de majorarea
prefun7or s/ de /hcef/n/rea cerer/7 exferne. i
Raport de eva/uare 76 P a g / n a
ExpertfvaluatorAndroniu luiian Cosmln
Jraf>Cv i i Cf**f*f*aflB-ului*ie<>mp0tt*nhN*e***fti
11 IJ lJ i4 *5C<Jf*UT pn*K
5 i7 I8 l{., cyan E<*<
F5Cf
-: com3>a i',
Se estimeaza ca, pe fermen mediu, cresterea va ramane, Tn general, sfab/7a
Se precon/zeaza ca P/8-u/ rea/ se va s/fua 7n conf/nuare sub 4 % fn 20J9 s/ fn 2020
(graficul 1.1). Consumul pr/vaf va continua sa fie principalul motor a/ activitatii
economice, de$i cresfer/7e ma/ /enfe ale sa/ar//7or s/ fnaspr/Vrea cond/ft7or de cred/fare
ar pufea //m/'fa evoluf/a acesfu/a. Pofriv/f estimarilor, contributia secforu/u/ exfern /a
cresferea econom/ca va ramane negativa, dar se va ^nbundfdff pe masura ce
cresterea exportur/lor se va menf/ne fn //ni7 mari sfab/la, fn f/mp ce cresferea
/mporfur/7or va scddea, fn urma reducer/7 consumului. Estimarile arafd cd /nvesf/ffle
vor cresfe pufi'n ma/ mu/f decdf fn 2018.
fn ceea ce pr/vesfe oferta, declinul econom/c a fosf d/sfr/bu/f fnfr-un mod ma/
un/form fnfre secfoare. Tn pr/mele fre/ fr/mesfre a/e anu/ui s@rv/c/7/e penfru fnfrepr/nder/
au reprezenfaf un procenf sfab/7 (38 % d/n P/Bj. /ndusfr/a s/ comertu/ au fnsemnaf 24 %
s/, respecf/v, J8 %. fn privinta confribu6'e/ /a cresfere, se esf/rneaza ca serv/c//7e penfru
fnfrepr/nderi au reprezenfaf J,3 puncte procentuale, fiind urmate de /ndusfr/e cu /
puncf procentual si de comerf cu 0,6 puncte procentuale (graficul 1.2). fncef/n/rea
exporfur/7or fnreg/sfrafd fn 20/8 are un /mpacf semn/f/oaf/v asupra performante/
comertu/u/ s/ a /ndusfr/e/.
Raporf de evaluare 17 | P a g i n a
*UUf
Expert Evdfu0tor Androniu Julian;Cosfflin
Graf>cul 1 2 Creslerea PIB-ului si componen(ele ofeHej
11 12 13 14 1S 16 '7 18Tj1-T3impoat* n*t* p* proauM S*rwsi p
Mflu*trt* icu <ic*ota oiwrjcc^or > AgfloMur3
Sursa; Comisia European6
Cresferea pofenf/ala a fosf generafa, fn principal, <ie producf/V/fafea fota/d
a facfori/or. Cresferea pofenf/a/a a P/8-ulu/ s-a consol/daf Trj ulf/m/7 an/, ajungand /a
4,5 % fn 2017. fGraficu/ /.3j. Se esf/meazd cd aceasfal s-a menf/nut /a un n/Ve/
rid/caf /h 20I8, dar cd va scadea frepfaf. ProduchV/fafea! fofa/d a facfor/7or a fosf
princ/pa/u/ factor care a confribu/f /a cresferea pofenft'a/b, in pof/da une/ usoare
scdderi fn 20!8. Forto de muncd a avuf o confribuf/e mod4sfa, dar poz/f/Va, fn 20J8,
ca urmare a reduceri/ somajului sfrucfura/ s/ a cresferi/ raf|e/ de parf/c/pare la forfa
de munca. Cu foafe acesfea conform esf/mdr/7or, dupa 2Q/8 producf/v/fafea fofald
a facfor/7or va /hcef/n/, /ar confribuf/a forfe/ de munca la cresferea pofenf/ald se va
fnraufafl d/n cauza cresfer/7 ma/ lenfe a populaf/e/ Tn varsfa de muncd.
l 8 | P o g / n a
Expert Evestoafor Anslroniu Iuliars Cosnr>ln
Contributta la cf<*fte*ea poten|ial6
9.0
8.0
7.0
|6,0
! 5.0
prevciufM
I 4.0w
4 J.0* *> nis- ^.uK
1 ^^
^ o.o<t8
*-!,0
>2.0
s *
06C7Q8091011 121314 151617181920212223
munci tosate so.'e>fjnct'* d* p^csouct*
Swr$a.- Etrcpeana
Disparitatile regionale
'ln c/'uda convergente/ cofre media UE, d/sparifoffle ihfre reg/un/7e (ar/7 sunf fn
conf/nuare semnificative. Jn Roman/a P/8-u/ pe cap de locu/tor a crescuf de /a pu(/n
peste 40 % /a momenfu/ aderarii la UE, /h 2007, /a peste dO % din media UE fn 2017.
Diferentele d/nfre regiuni sunt subsfanft'a/e. fn 20/6, regiunea Bucuresti-llfov a
fnreg/sfrar. un P/B pe cap de locu/for, mdsuraf fn funcfe de sfandardu/ puter/7 de
cumparare (SPCJ, de 40 400 EUR, de l,4 or/ mai mare dec<5f media UE si de aproape
4 ori mai ridicat decat cel din regiunea Nord-Est, cea mal saraca regiune a tarii. Cu
exceptia regiunii capitalei, PIB-ul pe cap de locuitor se situeaza la /umatate din
media UE. De asemenea, fn Bucuresfi-//fov investitiile ca procent din PIB sunt de
doua ori mai mari decat media UE si de 1,5 ori mai ridicate decat media nationala
(graficul L4j. Atunci cand se iau fn cons/derare foate regiunile UE, reg/un/7e din
Romania cu niveluri /n/fia/ mai scazute ale P/8*u/u/ pe cap de locuitor au cunoscut
rate de crestere comparativ mai mari dupa aderarea la Un/unea Europeana.
Diferentele sunt resimtite si pe piata fortei de munca. Jn 2016, diferentele de
la o regiune la a!ta fn ceea ce priveste productivitatea muncii au fost printre cele
mai ridicate din UE. Regiunea Bucuresti-llfov a fnreg/sfraf cea mai mare
productivitate (cu 22 % peste media UE), fn timp ce fn regiunea Nord-Est
productivitatea se situa la doaro treime din media UE lgraficul L4).
Raport de evaluare 19 l P a g i n a
*jUUf
Expert Evoj)uator Androniu fuiicmCdsjni'n
Producfivifafea medie penfru toafe regiunile, c^u excepf/a capftalei,
reprezinfd doar jumdfafe din media UE. Rafa somajului la rJive/ regional a variaf fn
mod semnificafiv fn 20J7, de la 2,9 % fn Nord*Esf la 7,7 % fn Stpd-Vesf O/fen/a, fn <:/uda
une/ reduceri a decalaju/ui dinfre regiun/, de la 6,9 puncf^ procenfuale fn 20I6 to-
4,8 puncfe procenfuale fn 2017. lndicaforii socioeconom/ci |egional/ arafd cd exisfa
un decalay major fnfre capifala aflafd fn cresfere, care afrabe fn principal mdnd de
lucru calificafa fn secfoarele cu o valoare adaugafd mai fpare, si resful tarii, unde
ocuparea forfei de muncd esfe concenfrafd fn secfoarel^ cu valoare addugafd'
mai scdzufd, fn confexful emigraft'e/.
Graf,cui 1 4: Disparrtati intre regiunHe din Romdnia
lndex, UE28"100
200
180
ieo140
120im!IAJ
dO
00
40
5O
* *
| |
' f
! !t
f*
vanjt*=iB Ktaat cr**w** 3ff3ucwnji* ^au. Mweuwr(iv mv**8)KJi, pooua * JO)6 tom*wui.
20t6 2010-2016 20tO-Z01S JOtO-20t6 M17
-UE28 * Alte r*gioni a*cai oacrtaU
- M*<*a sUt*itx m*mtx*
Zonele gti reprezint5 amploorea disparit6tiiof dintre reg|iuni.(1) PIB pe cap de locgitor tn SPC(2! Diferenta Jn puncte de irdice(3) Procentaj din PIBSursa: Comisia EuropeonS
/nvesf/tf//ei
Roman/a se numdrd fn conf/nuare pr/nfre fdri/e d/'n L^E care fnreg/sfreazd cele
mai mari rate de investitii. fn 20I7, /nvesf/f//le fofa/e au reprezenfaf 22,6 % din P/8,
depds/nd media L/E s; a tarilor fnvec/nafe, de 20,1 % ^i, respectiv, 20,2 %. Se
estimeaza ca /nvesWfi7/e private, care au af/ns 20 % d/n P/BJfn 20/7, au crescuf fnfr-o
oarecare masura, fn c/'uda preocupdr/lor legafe c|(e insfab/l/fafea s/ de
/mprev/z/b/l/fafea f/scal-bugefard s/ leg/slaf/Vd. fn sch/mb, i'nvesf/fi7le publice raman
modesfe, partial ca urmare a recurgerii lente la pro/ecfele| d/'n cadrul perioadei de
finantare a UE. fn 20J7, /nvesf/fe7le publice au scdzuf /a 2,6J % d/n PI8, cel ma/ redus
n/vel d/'n perioada u/ferioard aderdn7 /a UE, f//'nd puf/n pes^fe med/'a UE, ddr /nferior
celu/ fnreg/sfraf fn fdr/le fnvec/nafe (graficul L5). Se esf/mjeazd fofus/ cd /nvesf/fi7le
Raport cfe evaluare 20 ' a g I n a
Exp&rt fvaluator Androniu lulicm Cosmin
publice si-au revenit usor fn 2018 si ca urmeazd sa seredreseze frepfaf fn an/7
urmdfori.
.--a? cU ' t F<Mtrtarea bruid de capital fix
|;o
08 QS 10 H i: *? '4 15 l* ^T ^S '9 20
yfe|it: RO**c!C'p*nrat **
U6 firi R0 toul . UE 13-RC pjblic ^^a^uE 1!3-RO mtal
Sors0,' Corrisia St-ropeond
/nvesf/ft'/e ar pufea f/ afecfafe de o /ncerf/fud/ne d/'n ce fn ce ma/ mare.
MVe/uri/e invesf/fi//or ar pufea f7 /nfluentafe pufern/c de suscepf/b/7/fafea /nvesf/ft7or
private fata de conditiile f/nanc/are ma/ d/f/c/7e s/ de /mp/emenfarea def/c/fara de
cdfre guvern a pro/'ecfe/or /nc/use /n/tfa/ fn bugef. lmprev/z/b/7/fafea pers/sfenfd a
procesu/u/ de elaborare a po//f/c/7or creeaza un c//maf de /nsfab/7/fafe care ar
pufea subm/na fncrederea fnfreprinder/7or s/ ar pufea fmp/ed/ca /uarea unor dec/z/7 fn
maferie de /nvesf/fi/. /n p/us, ordonanfa de urgenfa adopfafd recenf, care /nfroduce
un sef de mdsuri f7sca/-bugefare de amp/oare , poafe afecfa /nvesf/fi/7e private fn
domen/7le energ/ei s/ comun/catf/7or, precum si capac/fafea secforu/u/ f/nanc/ar de
finantare a economiei.
Pos'&'a externa
Denc/fu/ de conf curenf a conf/nuaf sd se accenfueze fn 20I8. Se esf/meaza
ca def/c/ful s-a fnrdufdf/t a/ungdnd /a 4,3 % d/n P/B, fn princ/pa/ d/n cauza defer/orar/7
ba/ante/ comerc/'a/e (graficul 1.6). Prin urmare, ba/anfa confu/u/ curenfse
fndepdrfeazd d/n ce fn ce ma/ mu/f de e/emenfe/e fundamenfa/e a/e econom/e/,
care, penfru Romania, fnseamna un conf curenf ech/7/braf. Esf/mdr/7e arafd cd, fn
20J8, cofa de p/afd a exporfur/7or s-a menfinuf pe o fra/ecfor/e usor ascendenfd.
Aceasfd evo/u(/e se face simtita fn capac/'fafea nefd de f/nantare/necesaru/ nef de
finantare, care s-a situat deja la un n/Ve/ negaf/V fn 2017, cand def/c/fu/ de conf
Raport de evaluare 2; | P a g / n a
*IUUf
ExperfEvb/uatorAndroniu (u/ian Cosrgin-.
- ' ' "
curenf a fnceput sa creasca semn/f/caf/v, /ar so/du/ confu/u| de capital aproape s-a
fnjumdfdtff. /n funcf/e de secfor, necesaru/ nef de f7'nanfare provine /h princtpal de la'
gospodarii si, fnfr-o masura mu/f ma/ m/ca de /a adm/n/sfraft'a pub//cd. Sociefdf/le
comerc/a/e sunf cred/fori nef/.
GrafiCul 1.6: Defalcarea confului curent $i conlul de capi1al
15
10
5
0
-5caE-10
-250203040506070809101112131415161718
HHBOT Contul de caprtalmmsm SoWul venrturtor secundare
SoWul venrturtor primaremmm Balanta comerclaia - sennciimmmm Balanta comerciaJ4 - bunun
'<- '" Balanta comerdala<^***m Batenta contului curent (CA)- - * Capacltatea netaVnecesarul net de finantare (CA*K
Suria: Comisia European<5
sa sePozitia /'nvesf/'fona/d /nfernafonald nefd conf/nud
pufern/cd a P/8-u/u/ nom/na/ a facilitat fmbundfdfrea
investitionale internationale nete pdnd /a un n/Vel estimat a
de -44,8 % fn fr/mesfru/ a/ treilea din 20/8. Cu foafe acesfea.
ca urmare a mdrir/7 def7c/fu/u/ de conf curenf s/ a une/ cn
nom/na/.
ame//oreze. Cresferea
supl/menfard a poz/f/e/
>-47,8%d/nP/Bfn2017s/
', progrese/e au fncef/n/f
sferi ma/ /enfe a PIB-ului
lnfiatia $i po(/f/ca monefara
fn 20/8, inflatia a atins cea mai mare va/oare d/n perioada de dupd cr/'zd.
/nf/afia, asffe/ cum esfe mdsurafd de indicele armon/zaf d/ prefur//or de consum, a
deven/f pozitiva fn 20/7 s/ a conf/nuaf sd creasca p& parcursu/ anu/u/ 2078,
ajungand la o medie anuala de 4,1 %. Aceasfa se daf^reazd afdf unor factori
interni, caf s/ unor factori exfern/. Pe p/an /nfern, inflatia s]a accelerat la fhcepufu/
anu/u/ 20/8, pe mdsurd ce s-a diminuat efectul reducer/7or|f/sca/e d/n /anuarie 20/7.
Tend/nto de cresfere a fosf accenfuafd s/ de mayordr/|e acc/'ze/ la produse/e
Raport cte evaiuare 22 ! P a g i n
Expsri Evalualor Androniu lultan Casmin
energef/ce efecfuafe fn foamno anu/u/ 20/7. Cresferea, pe p/an /nfernaf/onal a
preturilor la olimente si, fnfr-o ma; mare masurd, a preturilor la energie, a stimulat si
mai mult inflatia totala (graficul 1.7). Jn 2018, Romania a fnreg/sfraf cea mai ridicata
rata a inflatJei d/'n L/E, cu mult pesfe med/a zone/ euro. Se esf/meazd cd inflatia totald
se va situa la o valoare moderata de 3,3 % ih 20I9 s/, respectiv, de 3,1 % fn 2020, ca
urmare a reduceri/ cererii /nferne. /nf/afi'a de bazd a rdmas mai stabila, atingand o
valoare medie de 2,7 % pentru fnfregu/ an 20J8.
Grafcul !.7. ConhributiilainBatia)oiold
*s 3*rviaiProdus* afcProdus*
pr*h*ef*W, tnetusiv alcort,n*pf*k*orat*
Suna: C0rriy<a Ewropeond
fn 2078, Banca NaSona/d a Romaniei s/-a /hdsprif politica monetard
acomodativa. Pe fondul cresterii inflatiei, pr/nc/pa/a rafa de politica monetara a fost
majorata de trei ori cu un total de 0,75 puncfe procenfua/e fn prime/e /un/ a/e anu/u/
20/8, ajungand la 2,5 %. Acestea au fost ce/e mai mari valori fnreg/sfrafe fn decursu/
a J0 an/. Cu foafe acesfea, fncepand cu /una mai 2018, Banca Naft'ona/d a
Romaniei a menSnut ratele constante, anticipand refnscr/erea rafe/ anua/e a inflatiei,
astfel cum este masurata de indicele preturilorde consum,:fn intervalul-tinta al bdncii
de2,5%
i / pp, ajungand la 3,3 % fn decembrie 2018.
Conducerea politicii monetare este din ce fn ce mai limitata de masurile de
politica fiscal- bugetard. /nfroducerea recenfd a une/ faxe pe acf/Ve/e bancilor
legata de rata interbancara (ROBOR) este de natura sa limiteze marja de manevra
Raport de evaiuare 23 | P a g i n a
*JUUf
Expert Evaluator Andmniu lulian Cosm'm
a polif/c// monefare. De asemenea, poafe /nfroduce un c0nfl/cf fnfre ob/ecfivul de
menfinere a sfab/l/fatf/ prefurilor s/ cel de garanfare a sfab/l/f^f// f/nanc/are.
! ' '
P/ata forte/ de munca, sarac/a s/ exc/uz/'unea soc/a/d
Cond/f/7le de pe p/'afa forte/ de munca au conf/nudf sd se fmbundfdteascd,
pe fondu/ une/ cresferi econom/ce sol/de. Rafa de acfiv/fqfe a crescuf /a 72,3 % fn
20)7, depds/nd nivelulfnreg/sfraffna/nfe de criza de 68,7 %.| fn decembne 2018, rata
somajului a fnreg/sfraf cel mo/ scdzuf n/Vel d/n ultimul dece|n/u (3,8 %J (graf/cul I.8j.
Cu toafe acesfea, reducerea forte/ de munca fn confexful!une/ situatii demograf/'ce
nefavorab/le reprez/nfa un obsfacol penfru soc/efaft' fn cee|a ce privesfe ocuparea
locurilor de munca vacanfe s/ gds/rea compefenfelor releyanfe pe p/afa forfe; de
muncd. Acesf lucru ar pufea l/'m/fa cresferea pofentold q PI8-ulu/. P/'ato forfe/ de
munca esfe fn conf/nuare caracferizafd de un d/a/og | soc/al /nsuf/cienf, cu o
/mpl/care foarfe l/m/tafd a parfeneri/or soc/al/ fn procesu/ de |etaborare a pol/f/c/7or.
Gfafcul 1.8 lmagine de aruamblu asupia pwtei for^ i demunc6
30
25
20
10
|74
73
72
71
70
69 %
68
67
86
65
i""B Rata de actwitale 20^4 ani (dreapta)-Rata somajului i5-74 ani (stanga)-' Rata somajului de lung3 durata l5-74 ani (stanga)
Rata somawlui in rSndul tineritor l5-24 ani (3t3nga)Rata NEET i5-24 ani (stinga) [
(1) Rata totald de activitate Si de Somaj (% din populptie),20^>4 de ani; rata totald a Somajului Si a somajului dej lungddurat5 (% din forta de muncdS, l5-74 de ani: rata fotc|l5 asomajuiui Tn rdndul tmerilor (% din forto de munc6), 15^24 deani; NEET: persoane care nu suntincadrate profesionil Si nuurmeaz5 nioun prograrr educational sau de forrnare|{% dmpopulatie), Tn totai, 15-24 de aniSur*a: Corr>isia Europeana
Salariile si cosfurile un/fare a/e munc/7' au confinuaf
rap/'d fn 2018. Rata somajului, care a scdzuf la un n/Vel rec
Raporf de evaluare
sa creascd fnfr-un r/'fm
ord, def/c/fele sfrucfura/e
24 | P a g / n a
ExperffvaluatorAndroniu JwfcfS Cosmin
de forta de munca s/ politicile publice de majorare a salariilor din secforu/ public si a
salariului minim (6) forteaza o corectie a pietei fortei de muncd. fn general, estimarile
arata ca salariile au crescut si mai mult fn 2018, una d/nfre cauze f//'nd impactul pe
care 3 are mod/f/carea fn 2077 a structurii contributJilor soc/a/e, care a fransferaf
sarcina aproape fn fofa//fafe asupra anga/af,/7or. Prin urmare, cosfur//e un/fare ale
muncii au crescut fn med/'e, cu 8, / % fn f/ecare an fncepand cu 2076. Aceste evolutii
implica riscul unei p/'erderi de competitivitate, fnfrucaf $chimbarile fn maten'e de
productivitate nu mai pot compensa ma/ordr/7e sa/ar/a/e.
fn c/uda def/c/te/or d/'n ce fn ce ma/ mari de forfa de munca une/e grupur/ nu
sunf pe deplin integrate pe piata muncii. Rate/e de parf/Cf'pare raman deosebit de
scdzufe fn randu/ persoane/or cu un n/ve/ scdzuf de educaf/e, precum s/ fn randu/
feme/7or s/ al persoane/e cu handicap. Proportia f/ner/7or care nu sunf fncadraf/
profes/onal s/ nu urmeaza n/'c/un program educationalsau de formare, desi fn
scddere fncepand cu 20J5, a rdmas re/af/v r/d/cafd fn 20/7, s/fuandu-se /a !5,2 %. O
mare parfe a somer/7or de /ungd durafa f/e rdman somer/ f73,2 %J, f/'e dev/n
persoane /nacf/Ve (J3,2 %J. Masurile acf/ve /nsf/fu/fe peipiata fortei de munca nu
abordeaza fn mod suf/c/enf perfectfonarea s/ furn/zarea d^ servicii integrate.
Ratele r/d/cafe a/e sdrdc/e/ s/ /nega//faffi afecfeazd capac/fafea Roman/e/ de
a avea o cresfere favorab/7d /nc/uz/un/7. Des/ fn scddere, rafe/e sdrdc/e/ s/ inegalitatii
raman foarfe rid/cafe. /nega//fafea ven/fur/7or s-a redus fn u/f/m/7 2 an/, dar se menft'ne
/a unu/ d/nfre ce/e ma/ mar/ n/ve/uri d/n L/E, ref/ecfand fn parfe capac/fafea
def/c/fard de red/sfr/bu/re a s/sfemu/u/ f/sca/ $/ de secur/fafe soc/a/d. Pesfe !,5
m///oane de persoane cdsf/gd sub 3 EUR pe z/ (Fr/edr/ch-Eberf-Sf/ffung, 20/8j, /ar3,9
m///oane se af/d fnfr-o situatie de depr/vare mafer/a/d severd. Oporfun/fdffle sunf
inegale din multe puncte de vedere. N/ve/ur//e r/d/cafe de sdrdc/e sunf asoc/afe cu
somaju!, cu un grad redus de educatie, cu fransm/ferea sdrdc/e/ fnfr-o mare mdsurd
de /a o generafe /a a/fa, precum si cu d/sparifdffle reg/ond'e. Proportia copiilorcare
traiesc fn sdrdc/e sau exc/uz/une soc/a/d (4 d/n /OJ esfe una d/'nfre ce/e ma/ r/d/cafe
d/n UE. Sfafufu/ soc/oeconom/c afecteazd fn mod semn/f/caf/v performanfe/e
e/ev/7or, descura/dnd cresferea durab/7d pe fermen /ung ' fa se vedea sec(/unea
4.3.3j. S/sfeme/e de fnvdfdmdnf s/ de lngrijire nu confr/bu/e /a o v/'afd suf/c/enf de
/ndependenfd s/ /a capac/fafea de /nsert/e profes/ona/d a persoane/or cu handicap.
F/nanfe/e pub//ce
Se preconizeaza ca deficitul public se va accenfua, fn pr/nc/pa/ d/n cauza
cresterii cheltuielilor curenfe. /n previziunile din toamna anu/u/ 20/8, Com/s/a a
esf/maf cd deficitul g/oba/ va cresfe de /a 2,9 % d/n P/B fn 20/7 /a 3,3 % d/n P/8 fn
20JS, fn special ca urmare a majorarilorsalariale din secforu/ public. Se preconizeaza
Raporf de evaluare >. 25 | P o g / n a
^^^Mm
Expert Evaluator Androniu lulian Co$min
cd deficitul global va continua sd creasca usorfn 2019, af[ngdnd 3,4 %, iar apoi va
ajunge brusc la 4,7 % fn 2020 d/'n cauza cresterii semn/f/caf/v[e a pensiilorpentru l/m/fd
de varsfd. Punctul de pensie, adlca princ/pa/u/ paramefruj utilizat penfru /ndexarea
pens/77or, urmeazd sd creasca cu /5 % ih septembrie 2079Js/ cu 40 % fn sepfembr/ej
2020. Se estimeazd cd pdnd Jh 20/9 deficitul structural (7) s^ va menf/ne sfab/7, fn //n/7
mari s/fuandu-se /a aprox/maf/V 3,3 %-3,4 % d/n P/8-ul pofeMa/, urmand sd . creasca
/a 4,5 % fn 2020 (graf/cu/ /.9J.
fn /un/e 20/8, Cons/7/'u/ a /ansaf /a adresaRorndn/e/onoudprocedurd
aplicabila abafer/7or semn/T/caf/ve.
Graficul 1.9: Soldul bugelului general si deviotia PIB
l previtiunt
ului
-2
11 12 13 14 15 16 17 18 19* deviati3 PIB-ului (% din P!B-ul potential)Bsoldul global (% din PIB)
soklul structural (% din PIB-ul
20
Suf$a: Eurostat. previziuni!e economice aleEuropene din toamna anului 2018
Reducer/7e fiscale si cresterile cheltuielilor sunt finantate din datoria publicd.
Avand fn vedere manrea deficitului public, se preconizeaza cd datoria publicd va
creste de la 35,1 % din PIB ih 20/8 la 38,2 % din PIB /h 2Q20. Jn ipoteza menf/ner//
politicilor actuale, se preconizeaza ca datoria publicd va
PIB fn 2029. Costul de finantare a datoriei publice a
creste la peste 60 % din
crescut constant de la
jumdtatea anului 2017 la niveluri cu mult peste cele constatate fn tarile cu situatii
similare (graficull.lO).
Raporf de evaluare 26 | P a g / n a
Expert ifvaluator &ntironiu ltilian CosmSn
jf-cU 1.10. Randumenfuiobtigatiuniloi deilafla !Oqni;Romdnia St tanl<- cu sifvatii similare
V*S ' <* *v* ^> N^ ^
Potonia
Bui0,8ryi
Sorso.* Comisia Europeana
Secforul financiar
Cresferea cred/te/or de consum s-a accenfuaf Th 20I8. Stocul de cred/te
denom/nafe fn /e/ (RON; a cont/nuaf sd creasca afaf pen^u gospoddr//, caf s/ penfrui
soc/efafi7e comerc/a/e. Ponderea sfocu/u/ de cred/'fe fn m^neda naf/ona/d a crescuf
to 65,9 % fn no/embrie 20J8, de /a un n/Ve/ scazuf de 35, % fn mo/ 20!2. Cred/fe/e
acordafe soc/efdfflor nef/nanc/are, de$/ fnca fn crestere, p-au redus fnfr-o oarecare
mdsurd fn 20/8 comparafiv cu 20!7 (graf/cu/ I.JJJ. fn pce/as/ f/mp, s-a majoraf
numdru/ cred/te/or acordafe gospodar//7or, pe fondu/ un^/ cresfer/ a cred/fe/or de
consum s/ a cred/fe/or /pofecare, des/ acesfea d/n urmd au fnreg/sfraf o usoard
scddere. Tncepand d/'n /anuarie 2079, un nou regu/amenf macroprudenf/a/ //miteazd
gradu/ de fndaforare a gospoddr//7or.
Raporf de evaluare 27 | P a g / n a
*uu*
Expert E^faluator Andmniu lullan.Costnin
1 : Credife acordafe gospod6riik>r si socieldtik>rnefinanckire
20
15
1D
& 5c<vS n
a*n*
I
-5
10
-1Srw 2012 nov.2013 nov.2014 nov.2015 ncv 2016 fK>v20l7
Cr*<3it* acorOat* gospod4r*lor tot*
^^^Crw>t* acofrtate gospod4nilor. ae*iiJtionar* d* kx*im1*
^^"Cr<*W acordat* gospod4rtlOf, consum si a*t* *oopunOe<fct* a<xxdate *ociWitlc3r r njncuir*
Sor$a: Banca Nationald a Rom6niei
Stabilitatea sectorului bancar este amenintata de modificarile legislative
recenfe. Adecvarea capitalului la n/'ve/ de sistem a continuat sa creasca, ajungand
la aproape 20 % la sfars/ru/ lun/7 septembrie 2018. Pe masur& ce bancile au colectat
mai multe depoz/fe la nivel local si si-au redus dependenta
bancilor- mamd, raportul cred/fe acordafe/depoz/'fe afrase a scdzut la aprox/maf/V
76 % la sfarsitul lunii septembrie 2018. Ponderea cred/fe/or neperforman/e d/'n fofa/u/
cred/te/or a scdzuf sub 6 %, dar vanzarile de acf/ve
de f/nanfarea d/'n parfea
deprec/'afe s-au redus
semnificativ din martie 20/8, ca urmare a modificarilor adise Codu/u/ f/scal. /n p/us,i
fn decembr/e 20/8, Par/amenful a adopfaf ma/ mu/fe /eg/, care nu au fosf Fncd
promulgate (inclusiv plafonarea retroactiva a ratelor dobar,zii pentru contractele de
credit) si care, potrivit estimarilor, vor afecta eliminarea creditelor neperformante si
vor avea un impact negativ asupra nivelului deja foarte scazut al intermedierii
financiare din Romania. Si mai fngryordfor esfe faptul ca taxa nou-introdusa pe
activele bancilor ar putea avea un efect negativ pe termen lung asupra capacitatii
bancilor de a finanta economia, asupra conducerii politicii monetare si, fn ce/e din
urma, asupra cresterii econom/ce.i
Al do/7ea p/7on a/ sistemului de pensii a fost slabit 7n continuare. fn decembrie
2018, guvernul a marit fn mod semnificativ cerintele minime de capital pentru
societatjle de administrare ale fondurilor din cadrul celvi de al doilea pilon al
sistemului de pensii care opereazd fn Romania, reducand totodata, fn mod
substantial, nivelul__
perm/s al comisioanelor de administrare. fn plus, parfiicipantii care au cotizat
cel putin 5 ani au acum posibilitatea de a renunta la pilonul al doilea. AcesteRaporf de evaluare 28 P a g i n a
Exp@rf Eta/uotor Androniu lu!ian Cosmln
mod/f/cdri, care survin fn urmo reducer/7 d/'n 20I8 a ponder|i confribuf/77or /a cef de al-
do//ea p/lon a/ s/sfemu/u/ de pensii, s/abesc semn/f/caf/v ac^sf p/'/on s/ au consec/nfe
negaf/Ve penfru adecvarea v/7foare a pens/77or, dezvolfareq p/ete/ locale de cap/faI
si f/nanfarea pe fermen /ung a econom/e/.
P/cffa locuintelor
Rafa de cresfere a prefuri/or locu/nte/or fncef/nesf4, dar /a n/Ve/ subnaf/ona/
evo!uf//7e sunf d/ferife. Cererea de /ocu/nf,e a fosf afecfafdjde cosfuri/e ma/ mari a/e
credifdr/7 s/ de preturile fn genera/ ma/ rid/cate. Pretunle locuintelor au crescuf cu 5,7
% ih fr/mesfrul af fre/7ea d/n 20I8, procenfu/ fnreg/sfraf f//n^( mai m/c decdf ce/ din
aceeas/ perioadd a anu/u/ precedenf (6,2 %j. fncef/n/rep a conf/nuaf fn prime/e'fr/mesfre a/e anu/u/ 20/8, pe fondu/ vo/af/7/fdft7 cererii, fn spqc/a/fn sectoru/ rez/denf/a/,
ja'/n cauza fnaspr/r// cond/f/77or de cred/fare, afaf pub//ce fpr^gramu/ Pr/ma CasaJ, caf
s/ pr/Vafe. Ex/sfa fn conf/nuare diferente reg/ona/e subsfanri'a/e. Pretunle locuintelor s-
au majorat cu ma/ puf/'n de 6 % fn Bucuresf/ fn frimesfru/ a/ jfre//ea d/n 2018, fn sch/mb
fn unele /udefe s-au fnreg/sfraf cresferi de doud c/fre.
T<abelul 1 .1 : PrinclpalH ind!catori economic!, flnanciari si sociali - Romdnia
2004-2007 2008-20PIB-ul rea! (varia$e de la an ia an)Cresterea potentiala (variatie de la an la an)
Consumu! privat(variatie de ia an la an)Consumui public (variatie de la an la an)Formarea bruts de capital flx (variatie de la an!a an)Exporturi de bunuri si servicii (varia$e de ia an la an}lmporturi de bunuri si servicii (varia^e de la an ia an)
Contributia ia cresterea PIB:Cererea intema (varia(ie de la an la an)Stocuri {varia$e de !a an ia an)Exporturi nete (variatie de la an la an)
Contributia la cresterea poientiala a PIB-uiui:Totaiul for(ei de munca (ore) (variatie de ia an la an)Acumularea de capital (vana$ede ia anla an)Productivitatea totala a factorilor (variatie de la an la an)
Devia(ia PIB-uiui 'Ratasomajului
Dete!orul PIB (varia(ie de la an la an)lndicele armonizatal preturiiorde consum (IAPC, varia(iede la anla an)Remuneratia nomina!a pe salariat (variatie ia an la an)Productivitatea muncii (reala, pe persoana angajata, varia$e de la an la an)Costurile unitare ale muncii (ULC, intreaga economie, varia$e de ia an ia an)Costurile unitare reale ale muncii (variatie delaaniaan)Rata reala efectiva de schimb (l!LC, varia(ie de la an la an)Rata reala efectiva de schimb (IAPC, varia^e de la an la an)
Rata de eCQnomisire a gospodariiior (economiile nete ca procentajdin venitui net disponibii)F!uxui de credit privat, consolidat (% din PIB)Datoria sectorului privat. consolidata (% din PIB)
din care datoriile gospodariiior, consolidate (% din PIB)din care datoriiie societatiior nefinanciare. consolidate (% din PIB}
Datoria neperformanta bruta (% din totalui instrumentelor de datorie sitotalui crediteior si avansurilor) (2)
fntreprinderi, capacitatea neta de finantare {+) sau necesarul net de finantare (-) (% dinPIB)intreprinderi, excedentul brut de exploatare (% din PIB)
Gospodarii. capacitatea neta de finantare {+) sau necesarul net de finantare (-) (% dinPIB)
lndicele defiatat al preturilor proprietatiior rezidentiale (varia$e de la an la an)
6.8 (5.7 ;
13.2 (-2,4
23.2 -:9.9
22.3
14.4
-1.4 (-6.4
previziuni2 2013-20152016 2017 2018 2019 2020.7
.9
.0
.2
.7
.0
.4
.1
l.0.3
-0.4 -ll.02.1 l.23.9 j.7
6.2 -|.4
7.2 $.6
13.2 i.28.1 f7
15.8 f97.4 i.3
7.8 i.S-4,8 -p.69.5 -^,7
8.5 -fc,9
-22.313.9
43.3 711.9 2
;.4s.o).6.4
31.5 4^.3
1.4
-2.8259 2
-4.7
_.. J
).43.2
).2
3.62.7
3.60.1
1.810.7
8.5
2.S0.3
0.6
-1.0
1.12.5
-2.8
6.9
2.61.4
4.34.10.2
-2.3
-O.S0.9
-9.6-1.2
62.718.244.4
14,8
7.631.831
-4.3
-1.4
4.83.6
7.92.2
-0.216.0
16.5
5.10.0
-0.3
-0.2
0.9
3.0
-1.1
5.9
2.5-1.11S.O6.0
8.S5.96.7
-1.2
-8.10.6
5S.616.738.9
7.7
7.81 31
-4,0
5.2
7.0 4.0 3.8
4.5 4.6 4.1
10.02.63.5
10.0
11.3
7.5
0.2-0.7
0.2 0.4 -0.1
1.3 1.3 1.43.1 2.9 2.8
1.5 0.5 0.24.9 4.3 4.2
4.7 6.5 3.81.1 4.1 3.3
12.3 13.0 6.74.08.0 9.3 2.S3.1 2.7 -1.2
6.3 6.8 -1.1
-1.7 2.4 -0.4
-7.61.7
51.0
16.2
34,8
S.1
7.7 8.3 8.5731.432,0 32.5
-6.4 -6.9 -5.3
3.3
3.6
4.1
-0.1
1.S2.7
-0.3
4.1
3.53.16.7
3.0-0.5
0.7
0.8
6.6
-4.6
Raport de evaluare 29 | P a g / n a
*uu*
Experf Evaluator Androniu IufianC0sm/n
lnvestitiile rezidentiale (% din PIB)
Balan;a contulul curent{% din PIB), balan$ade pla|iBalan(a comerciala (% din PIB), balan(ade plaSConditiile schimbuhlor comerciale de bunuri si servicii (variatie de la an la an)Soldul contului de capital (% din PIB)Pozi$ia investitionala internationala netS (% din PIB)PIIN, exceptand instrumentele care nu prezinta risc de neplata (% din PIB) (1)Datorii din IIP, exceptand instrumentele care nu prezinta risc de neplata {% din PIB) (1)Rezultatele la export fata de tanle avansate (vanafe in % la 5 ani)Cota de pia(3 a exporturilor. bunuri si servicii (variatJe de la an la an)Fluxurile nete ISD (%din PIB)
Soldul bugetului general (% din PIB)Soldul bugetar structural (% din PIB)Datoria publica guvemamental3 brutS (% din PIB)
Ponderea taxelor si a impozitelorTn PIB(%) (3)Cota de impozitare pentru o persoana necasatorita care castigei salariul mediu (%)
Cota de impozitare pentru o persoana necasatorita care casliga 50 % din salariul mediu
2.0 2.S 2.5 2.6 4.2
-10.2-11.3
4.30.5
-37.2-5.035.8
84.0
-7.1
-e.;-7.<1.(0.t
-6t.'i-22.;57770.!
-2.f
-1.0
-0.6
1.82.4
-58.2-16.550.7
24.07.0
-1.9
-2.1
-0.9
-0.3
2.5-49.0
-6.740.0
20.18.6
-2.6
-3.2
-2.1
-1.5
1.2-47.8
-5.837.4
30.93.1
-2.4
-4.3 -45 -4.7
14.6
28.527.2
22.7
27.!28.f25.E
-1.4 -2.9 -2.9 -3.3 -3.4
-0.6 -2.2 -3.4 . -3.3 -3.4
38.237.335.1 35.1 35.938.2
27.6 26.5 25.8 26.2 26.2 26.225.622.9
-4.7-4.6
(1] PIIN, cu exceptia investitiilor directe si a actiunilor de portofoliu.(2) Grupuri bancare si banci autonome nationale, filiale aflate sub control strain din UE si din afara UE si sucursale af!ate subcontrol strain din afara UE.(3) lndicatorul privind ponderea taxelor si a impozitelortn PIB include contributiile socitindicatorul privind ponderea taxelor si a impozitelorTn PIB utilizatTn sectiunea privindfi;cSurso:ln cazurileTn care datelesunt deja disponibile-Eurostat si BCE, 31.1.2019;Tn cajEuropeana (pentru PIB-ul real si IAPC-previziunile din iarna anului 2019,Tn rest- previ;;
3le imputate si ditera, prin urmare, dei;calitatea.ajul cifrelor previzionate - Comisiai;:iuniledin toamna anului 2018)
SURSA: hffps://ec.europa.eu//'nfo - ,,Raportu/ de tara din 20/9 privind
Romania"
Sectorul imobiliar
Ri$curile generate de sectorul imobiliar rez/dentfa/ si de cred/Yarea /mob///ara
a populatiei
Expunerea secforu/u/ bancar fata de piata imobiliarp rezidentiala se mentine
ridicata, reprezenfand aprox/maf/V 70 la suta din creditul toial acordat populatiei (86
miliarde lei), in cresfere cu 7 la suta comparativ cu valoar&a fnregistrata in aceeasi
perioada a anului anferior. ln structura, creditul ipotecar a bvansaf fnfr-un rifm alert,
pe fondul majorarii valorii mediane a unui /mprumuf si a numarului de credite
acordate.
Volumul creditelor accesate prin programu/,,Pdma casd" fs/ menfi'ne
d/mens/unea sistemica atat din punct de vedere al stocului de fmprumufur/Y33,7
miliarde lei la septembrie 2018j, cat si fn ceea ce priveste
(circa 35 la suta61 din creditele ipotecare acordate
fluxul de Jmprumuturi noi
populatiei ln perioada
septembrie 2017 - septembrie 20/8j. Pentru perioada urmafoare, ex/sfa semnale de
temperare a creditarii prin acest program fn confexfu/ stratvgiei guvernamentale de
reducere graduala a garantiilor acordate (ln anii 2019 si 20'20 sunt alocate plafoane
in valoare de 2 miliarde lei pentru fiecare an, iarTn anul 20^21 plafonul se reduce la
1,5 miliarde lei).
Raport de evaluare 30 | P a g
lvaluator Andfoniu iulian Cosmin
Gr*ftc 2.2S.
Pretul proprietatilor rezidentiale s/<3 conf/nuaf d/'4am/ca pozitiva fn prima
jumatate a anu!ui 2018, fnsa cu un r/fm de crestere coni/derab// diminuat la n/'ve/
national (2,7 la sufd cresfere med/e anuald fn fermen/ rea//| /a /un/e 20J8, comparaf/V
cu aceeas/ perioada a anului precedenfJ. Aceeas/ evo/L/f/e se remarca s/ penfru
8ucuresf/, cresferea susf/nufd fncepufd d/n anu/ 20J5
jumdfafe a anu/u/ 20J8 f3,4 /a sufdJ. Analiza la n/ve/ de j
femperandu-se /h prima
udef pune /h evidenfa o
eferogen/fafe /mporfanfd a d/nam/c/ior. fn concordan[o cu acesfe consfaf6r/,
/nsf/fuf///e de cred/f62 au aprec/af fn T2 20J8 cd preturile imobilelor rezidentiale aui
conf/nuaf fend/nta ascendenfd s/ esf/meazd ca aceasfd d|nam/cd se va menfi'ne pe
fermen scurf, fnsd cu o /nfens/fafe ma/ redusd.
Gradu/ de acoper/'re a fmprumufur//or prin garar|ffi f/oan-fo-va/ue, L7VJ se
menf/ne d/n perspecf/Vd prudentiala la un nivel adecvc^f. /n pof/da une/ usoare
fndspr/ri pe parcursu/ anului fn curs, n/Ve/u/ LTV aferenfj cred/fe/or nouocordafe
secforulu/ populaf/ei fcu excepf/a cred/fe/or de f/p,,Prirna caso"J63 a rdmas fn
sepfembr/e 20!8 re/af/v consfanf comparaf/v cu ce/ fnregisfraf fn aceeas/ perioada
a anului precedenf (75 /a sufdj. Menf/nerea LTV fn //m/fe p^uden&'a/e esfe dezirabila,
scopul macroprudenf/a/ a/ ind/caforu/u/ f//'nd de a afenua c/c/u/ de cred/fare s/ de a
spori rez/sfenta /a socur/ f/nanc/are a /nsf/fuf//7or de cred/f.
Raport de evaluare 31 | P a g / n a
*^U*
Expert Evaluator Androniu Iulian Qasrnin
Grafk 2.26, tvo>utia conr,t^ctiilof Ge tip -e/ dential
nd^ce.;0!S-'OC200
tSO
100
50 /
70000
60000
S0000
40QOO
30000
J Jt'uci re/dar'i
' :cxu nte te'mnate 'sc. d-'./
5orS3: INS
nefavord|bile
Perspecf/Vele pentru piata imobiHara rezidentiala /h
de rncef/n/re a rifmu/u/ de cresfere a preturilor, 7n
imobiliare. Din punct de vedere a/ cereri/, se remarca o
cumparatorilor ilustrata si prin perioada de f/'mp mc|/
proprietatile stau la vanzare (spre exemplu, fn Bucuresti,
prezent Tn med/'e, Tn 80 z//e, fafa de 70 z/'le fn urmd cu 2 an/'j.
Tbfodafa se contureaza presiuni si din parfea ofer
ofertei de locuinte existente si ale unor evolutii
constructiilor. lndicele constructiilor rezidentiale (Grafic 2.2
maxim fnregistrat Tn perioada anterioara crizei econom/ce .
pe un frend descendenf, marcand premisele unei diminuar
vor fi finalizate fn perioada urmatoare. Astfel, fn primele
comparativ cu aceeasi perioada a anului preceden
constructii de cladiri rezidentiale a scazut cu 31 la suta f
se remarca la nivel national o scddere de circa 13 la sutd
fnreg/sfrate fn primele noud luni ale anului 2018 comparativ
anului2017.
sere
perioada urmdtoare sunt
cqnfexfu/ stabilizarii pietei
fefnperare a entuziasmului
i fnde/ungafd fn care
abarfamenfele se vand fn
e/, fn conditiile diminuarii
la nivelul sectorului
'>) a depasit punctul de
'i se regaseste fn prezent
a ofertei de locuinte ce
jpf luni ale anului 2018,
volumul lucrarilor de
brutd). De asemenea,
a numdrului tranzactiilor
cu aceeasi perioada a
R/scun7e generate de secforu/ /mob/f/ar comeic/al si de creditarea
compan/7/or cu garantii /pofecare
Expunerea totala a sectorului bancar fata de piata
continuat sa se ajusteze, situandu-se la un nivel de 61,5 miliarde lei la septembrie
2018, comparativ cu 66 miliarde lei la sfar$itul aceleia$i perioade a anului precedenf.Raporf c/e eva/uare j 32 P o g i n a
imobiliara comerciald a
Bxperf^valuaiorAadmniu lulicn Cosmin
a.28
m
ll
JC
1$
B
5
O L rJk2017 MK
is*e;
29l* S17
jiofee)
Expuneri/e directe, reprezentate de fmprumufuri/^ acordate firmelor din
sectoarele constructii si imobiliar, cumulau 19 miliarde lei la. septembrie 2018, avand
o pondere de 18 la suta Tn totalui portofoliului corporafjv al bancilor ffn usoaraj
scddere, de la 20 la suta fn /una sepfembrie 2017). Desi risc]urile la nivelul celor doua
sectoare s<ju diminuat semnificativ in ultimii ani, evolu$le merita o monitorizare
atenta in contextul caracterului puternic prociclic dem6nsfraf de acesfea si al
capacitatii mai reduse de a face fata unor conditii adversel. Rafa de neperformanta
asoc/afd rmprumuturi/or acordate sectorului constructii a cpnf/nuaf sd se diminueze,j
Tnsd aceasta se menf/ne semnificativ peste media Tnfegistrata de ansamblul
companiiior nefinanciare (reducere de 7,4 puncte proce*ntuale fn termeni anuali,
pana la nivelul de 23,2 la suta ih luna septembrie 2018). Sectorul imobiliar a cunoscut
o tmbunatatire si mai accentuata a ratei NPL, de la 19,3 la suta la 7,8 la suta /h
intervalul septembrie 2017 - septembrie 2018, fn confexM intensificarii eforturilor
institutiilor de credit de curatare a bilanturilor.
Expunerile indirecte fata de piata imobiliara cipmerciala fnsumau 42,4
miliarde lei la finalul lunii septembrie 2018, fn scddere qfe la 44,6 miliarde lei fn
per/oado corespondenfd din anul anferior. Raportat la e^punerea totala fata de
companiile nefinanciare, fmprumuturi/e cu garantii imobiliafie au o proporf/e ridicata,
de aproape 40 la suta. fn structura, majoritatea garar)tiilor erau pentru cladiri
comerciale (55 la suta), urmate de garantii mixte (28 la &uta, Grafic 2.27). Pentru
toate categoriile de fmprumufur/ cu garantii imobiliare au fost fnreg/sfrafe diminuari
ale ratelor de neperformanta fn ultimul an, cea mai mare lscadere fiind fnreg/sfratd
pe segmenfu/ terenurilor, de la circa 16 la suta fn septerr^brie 2017 la 4 la suta fn
aceeas/ perioadd a anului 2018. Rafa NPL aferenta expun^rilor garantate cu cladirij
comerciale so redus in termeni anuali cu 4 puncte proce^fua/e, af/ngdnd un nivel
de 4,8 la suta fn luna septembrie 2018.
Raoort de evaluare 33 | P a g i n a
*jyu*
Experf Ev aluator Androniu lulian Cosmin
Sanatatea financiara a compon//7or din sectoarele o>nsfrucft7 s/ imobiliar
Secfoare/e constructii si imobitiar au avut evolutii mi
al pertormantelor econom/'co-f/nanc/are fn anul 2017.
profitabilitatea a urmat o traiectorie ascendentd, ?n timp ce
remarcat o /hcef/n/re. Astfel, rentabilitatea capitalurilor fn
situat peste media pe economie, ajungand la un nivel de
(fatd de 21,9 la sutd fn anul anterior), Grafic 2.28. 7n cazu/
ROE rdmane fn feriforiu pozitiv, s<3 fnregistrat o diminuare a
(de la ]5,4 la sutd fn anul 2016 la 118 la sutd fn anul 2017).
:te d/'n punct devedere
La nivel consfrucr(//'/or,
fn domeniul imobiliar s^r
cazu/ constructorilor s<3
24,8 la sutdin anu/20/7
sectorului imobiliar, desi
valorii acestui indicator
Pe de altd parte, nivelul
de fndaforare, fn raport cu capitalurile, s<i majorat pe pa//erb/ firmelor din constructii,
iar pe segmentul imobiliar acesta a continuat sa se a
sectoare, /hso, gradu/ de ftidaforare se menfi'ne pesfe pragu/ de semna/. Tofodafa
ce/e doud cafegor// de firme sunt caracterizate de valori r/d/:afe afaf a/e termenului
de recuperare a creantelor, cat si ale duratei de platd a furnizorilor, diferenta dintre
usteze. Pentru ambele
cele doud secfoare f//nd cd /a nivelul constructiilorcreantele
decat sunt efectuate platile catre furnizori, fn timp ce fn dc__
esfe inversa. fn ceeace privesfe Hchiditatea, firmele din
caracterizate de un nivel puternic subunitar al indicatorului (54,8 la suta.la finalul
anului 2017j, semnaland o utilizare a datoriilor pe fermen
pro/ecfe/or pe fermen mediu si lung. Lichiditatea redusa, coroboratd cu o valoare
apropiata de 1 a raportului dintre E8/T si cheltuielile cu
vulnerabilitate importantd, ce poate determina sincop
scadente afaf fafd de secforu/ bancar, caf si fata de ceilalti
alt element de risc esfe consf/'fu/f de numdrul important de
proprii negative (pondere de 34 la suta fn secforul consfruc
fn celimobiliar).
Evolutia pietei /mob///are comerc/a/e
sunf fncasafe ma/ rapid
meniul imobiliar situatia
secforu/ imobiliar sunt
scurt pentru finantarea
dobanzile, reprezintd o
9 fn onorarea pldft7or
parfeneri comerc/a//. Un
companii cu capitaluri
"ilor, respectiv 41 la sutd
Similar evolutiilor de pe segmentul rezidential si piata
cunoscut o fncef/'n/re fn pr/'ma jumatate a anului 20/8. Cu
/nd/cd fapful cd piata imobiliard comerciald din regiune pi
interes crescut pentru investitorii locali si internationali,
macroeconomice favorabile, randamentelor atractive si
inclusiv din perspectiva costurilorreduse cu persona/u/. La nh
de Esf au fosf efecfuafe investitii de circa 5,9 miliarde eui
anului 2018, fn cresfere cu 6,3 la suta fafd de aceeas/
Raport de evaluare
mobiliard comerciald a
tbate acestea, analizele
ezinta fn conf/nuare un
c[a urmare a conditiilor
pofenft'a/u/u/ pietei muncii,
'elul Europei Centrale si
o fn prima jumatate a
peroada din anul 2017. O
34 | P a g / n a
&xpertfvaluaiorAndroniu lvlian CGsmin
parfe importanta a acestor tranzactii au fosf realizate fn Po|/on/a (54 la suta), aceasta
fiind urmqfd de Cehia (18 la suta), Ungaria si Slovacia {fielcare cu cdfe 8 /a sufdJ. fn
Romania, au fosf fnreg/sfrafe 3 la sufd d/n tranzactiile din fegiune, fn va/oare de 205
m/7/oane euro f/a /umdfafe fnsd d/n n/Ve/u/ semesfri|/u/ / 2017). fn structura,
majoritatea pro/ecfe/or de investitii au fosf realizate fn se$menfu/ spaf/77or de birouri
(88 la suta), fn f/'mp ce domen/u/ spaft7orrefa/7 a reprezenfc|f /2 /a sufd.
fn ceea ce pr/vesfe evolutia chiriilor, pe segme^tul spaffi/or de birouri sej
oDservd mentinerea la un nivel relativ constant, fnsof/fd o^e o scddere a rafe/or de
neocupare, de la 9,8 la sufd /a sfarsitul anului 2017 /a| 9 /a sufd /a /un/e 2078.
Conf/nuarea fend/nfe/ descrescdfoare a rafe/ de neocup|jre poafe genera pres/un/
/h sensul cresfer// chiriilor, /h conditiile compr/mdri/ oferfe/.
T*b*-l2.4.ii:- < s - ' t ' . ' i ' t - r ' ^- - . - . - ' j t . . i% jc * : "_^7 -
tnd*cator j 2017
/n perioada precriza, rafa de neocupare penfru spatiile de birouri era putin
pesfe zero la sufd, /arfn 2009-2010 a urcaf spre n/ve/u/ de 2^0 /a sufo, de^/ sfocu/ fofa/
de spat/7j
a crescuf de aproape 4 or/. Chiriile conf/nud kd se s/fueze /a n/Ve/ur/
semn/f/caf/V ;nferioare fafd de perioada 2007-2008 (Tab$l 2.4), avand o evolupe
consfanfd i u/f/m/7 an/, afdf ^ domen/u/ spapilor de birouri, cat $i al ce/or industriale,
/h confexfu/ une/ rafe de neocupare fn scddere. Cu foaf^ acestea, randamenfe/e
penfru amp/asdr//e pr/mare se mentin ridicate, superioare rbg/un/7 f7,5 /a sufd penfru
segmenfu/ b/rour/7or comparaf/V cu 4,75 /a sufd fn Po/onkj( s/ 6 /a sufd fn Ungaria).
Acesf /ucru poate sugera o perspecf/vd de dezvo/fare p^ fermen /ung favorab/7d
secforulu/ imobiliar comerc/a/ fn Romania.
Raporf de evaluare i 35 | P a g / n a
*l U*
2018.
ExpertEyaluatorAndronlu!ulianCosmin
SURSE:
hffps://www.bnr.ro/ - ,,Raport asupro stabilitatii f7nanirare decembr/e 2018"
Colliers lnternational - Roman/a M/d-Year Markef Update 2018.
ColHers lnternational - Remembering fhe G/oba/ F/nonc/a/ Cr/s/s, septembrie
Jones Lang LaSalle - CEE lnvestment Market H1 2018
Piafa specifica. Analiza cerer//, ech///bru/ p/efi7
lmobilul evaluat sunf de f/p teren /nfrav//an.
Ar/a p/efe/ esfe una urband s/ apartine unei zone mediana de f/'p comerc/a/-
rezidential, zona esfe puf/'n populatd avand un grad de con
Valorile de piata a imobilelor similare sunf fn scaqere (datorita condifiilor
actuale a/e p/'efe/ imobiliare).
caracteristici cerere: redusa, din cauza lipsei de
cumpatatori, motivata de politica monetara s/
fru/re sub 50%.
ichiditati a pofenf/a//7or
3dm/n/sfraf/vd o bancii
centrale, politica de risc a bdnc/lors/ atingerea unei convergen]e a pre]urilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere rea/d de cumpdrare.
caracteristici oferta: mai mare - in comparaf/e cu d/mens/un/7e cereri/
echilibru cerere - oferfo : pe p/'afa proprietatilor sim lare celei evaluate fiind
influentata de capacitatea actuala dar si viitoare de absorbtie a pietei de
bunuri de consum, larg consum s/ consum /nde/ungaf, dec/ funcf/e de
evo/uf/a vanzdrilor, la momenfu/ actual cons/der sfa
acesf segmenf, fn sfagnare.
tendinte : o situatie volatild ce poate fi depds/fa prn factorii care ar pufea
influenta in mod direct stimularea creditdrii ce cons
anticrizd realizat de Guvern, politica monetard s/
'ea p/'efe/ imobiliare, pe
'au intr-un plan coerent
administrativd a bdnc/7
cenfra/e, politica de risc a bdnc/7ors/ atingerea unei convergenfe a preturilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpdrare.
cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in
esfe cupr/ns /nfre 20 - 60 euro/mp ;'n functie de zonc
utilitati).
cotatii chiria anuald: 2 - 6 euro/mp.
P/'afa /mob/7/ard esfe puf/n acf/Vd.
Oferta esfe ma/ mare decaf cererea. P/'afa a cumparfitoru/u/.
zona prefu/ de vanzare
, suprafatd si a.ccesul la
Raport de evaluare 36 | P a g / n a
__ _ _ _Expert_t;valuatorAndroniuluttanCosmin'" "" "" " " "" " l ^" ""' —
4. ANAUZADATELOR$ICONCLUIll
4.1. Ce0 mai foyna utilizare
Jn Concepfe fundamenfa/e ale Princ/p/77or de Eva^uare Genera/ Acceptate
(GAVPj, cea mai buna utUizare este definita ca fiind: ,,cea mai probabila utiHzare a
proprietafii care este fizic posibiia, justificata acfecvaf, perm/sa /ega/, fezab/7a
finandar |i care conduce /a cea ma/ mare va/oare a proprietafii evaluate."
Utilizarea din care rezulta valoarea cea mai mare| fn core/are cu ce/e/a/fe
utHizari, esfe cons/derafd cea ma/ buna utiHzare.
Conceptul de cea mai buna utilizare este o | parfe fundamentald $/
integranta a estimdriior valorii de piata.
Conceptul de "cea mai buna utilizare" reprezintd altemativa de utilizare a
proprietatii selecfate d/n d/fer/te var/ante pos/bi7e care va cpnsf/fu/ baza de porn/re s/i
va genera /pofeze/e de /ucru necesare ap//'cdr/7 metodelor fie evaluare fn capitolele
urmdtoare ale lucrarii.
Relatiile dintre comportamentul econom/c s/ eva/uafe sunf evidente c/ar pe
p/ete/e imobiliare. Cunoasterea si fnfe/egerea compqrtamentului pietei sunt
esentiale penfru concepfu/ de cea mai buna utilizare. C$nd scopul evaluarii este
estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune uf/7|zan identifica cea mai
profitabild utilizare competitiva fn care va f/ pusd propr/etatea.
Cea mai buna utiiizare este analizata uzual Tn una dip urmatoarele situatii:
> cea mai buna utilizare a terenului liber;
> cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare |frebu/e sd fndep//neascd
urmatoarele criterii:
> permisalegal;
> pos/b/7d fizic;
> justificatd adecvat;
> fezabila financiar;
> max/m profitabila.
CMBU: comerc/a/a
Raport de evaluare ! 37 | P a g i n a
*UU*
Expert Evaluator Androniu lulian Cosfrrin
Cea mai buna utilizare a terenului considerat f/ber.
Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasament^lui
utilizarea prezenfa consfrucfla, subfmpdrflrea sau un/rea c|u
ma/ buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul
eliberat prin demolarea constructiilor.
Ca alternativa, terenul poafe f/ pdsfraf ca /nvesf/fle.
utilizarea ex/'sfenfd deferm/nd de obicei pretul care va f/ p/d
care respecf/Va utilizare este fezabila din punct de vedere
Analiza planurilor zona/e, a vecinatatilor,
pos/b/f/fafea utiHzarii terenului fn a/fe modur/ decaf esfe
afracf/Va.
Cea ma; buna utilizare a consfrucf/e/.
conduce
Cea ma/ bund utilizare a propriefdfl/ ca f//nd cons
/ ca f/7nd liber poafe- f/
alfd propriefafe. Cea
esfe l/'ber sau poafe fT
Utilizarea potentiala si nu
it penfru feren /h cazul fn
qconom/c.
fa conc/uz/a ca
fo/os/f m prezenf nu esfe
ru/fd esfe caracfer/sf/cd
uf/l/zdr/7 care frebu/'e sd f/e real/zafd pe o propriefafe prin prisma consfrucf/7lor
ex/sfenfe s/ a celor /deale descr/se fn concluz/a anal/ze/ asupra cele/ ma/ bune uf/l/zdri
a terenului ca fiind liber.
Cea mai buna utilizare a propriefdft7 evaluafe ca|f/7nd consfru/'fd poafe f/
conf/'nuarea utilizarii existente, renovarea sau reab/7/farea, exf/nderea, adapfarea
sau convers/a la o alfd utilizare, ori o comb/nafia a acesfor c|lfernaf/Ve.
Se consfafa ca cea ma/ buna utilizare a proprietatii /mob///are ca ft7nd
consfru/fa esfe cea acfua/a, deoarece are cea ma/ maie va/oare a proprietatii
evaluate.
4.2. Va/oarea terenului
Metoda comparatlilor dfrecfe.
[n mefoda comparaf/e/ directe, propriefafea imobiliara evaluafd esfe
comparafd cu propriefdf/7e s/m/7are ce au fosf vdndufe rec
oferfd sunf cunoscufe. Dafele propr/'efdf/7or comparab/7e
enf sau a cdror c/fre de
sunf prelucrafe ihfr-un
proces de comparare penfru a demonsfra pretul probabil la care propriefafea
evaluafd ar fl vandufd, dacd esfe oferifd pe p/afd.
Am ales propriefdf/ /mob/7/are asemdndfoare a cdror clfrd de oferfd esfe
cunoscufd dln anunfurile lmoblllare si d/n baza de dafe a evaluaforulu/.
Raport de evaluare 38 l P a g i n a
EvaluatorAndronlu Mian Cosmin
Avand Tn vedere situatia Tn care se afla piata limobiliara s-au identificat
anunturi cu terenuri libere situate Tn zone similare.
EvaluaF0aimobiluluiesteprezentataTnAnexam. 7J
4.3. Esiimarea prefului dreptului de superficie
Conform prevederilor !egafe " LJmita minima a| pretului concesiunii se|
stabile$te, dupa caz, prin hotararea consiliului /udetean,| a Cons///u/u/ Genera/ a/l
Municipiului Bucures_ti sau a consiliului local, astfel Tncatl sa asigure recuperarea
pretului de vanzare al terenului, Tn cond/t/7 de piata, ta| care se adauga costul
lucrari!or de infrastructura aferente ".
lncondifiile date nu sunt necesare costuri de infraStructura sau alte costuri'suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabjili astfe! Tncat sa asigure
recuperarea Tn minim 25 de ani ji maxim 49 ani a pretului de| vanzare a terenului.
i
Pentru aceasta este necesara determinarea factoru|ui de actualizare.
Factorul de actualizare s-a determinat pe baza me^odei cumularii riscurilor,
astfel:
k = Rb + Ri unde:
Rb = rata de baza tara risc
Ri = riscul investi|iei
Rata de baza tara risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratfei dobanzii de referinta
a Bancii Nafionale a Romaniei pentru anul 2018- 2019
Riscul investitiei (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, lastfel:
Pentru determinarea redeventei pornim de la formulfy determinarii valorii de
piata si anume:
Venit - an,-L+Vt
unde vt = valoarea terminala, care este zero in lacest caz, deoarece
perioadaderecuperareestemaimaredelOani. |. _— —.- —.— . — H
Se cons/dera o perioada de recup0rare de 15 on/|fn cazu/ dreptului de
superficie.
Raporf de eva/uare 39 | P a g / n a
aUU*
Experf EValuator Androniu !ulian Cosmin
Valoarea de piafa, pe de alta pcrrfe, esfe:
i /"
/ = 1
n ^^'(l + K]
under=chiriaanuala
Pentru determinarea chiriei anuale utilizam formula:
vr = -
Evaluarea imobilului este prezentata Tn Anexa nr. 2.
4.4. Ca//ffcarea evaluatorilor
Ec. /u//an-Cosm/n Andron/u
L/cenf/af fn econom/e, abso/venf a/ Academ/e/ de Sfud// Econom/ce
Bucure$ti, Facultatea de Comert, promof/a /999.
Masferaf fn ,,Managemenf f/nanc/ar j/ fn adm/n/sfraf/^ publ/ca" a/ Universitatii
Danubius d/'n Ga/af/.
Experf evaluator de TntreprinderL bunuri mobile j/| proprietati imobiliare j/
membru f/fu/ar a/ Asoc/af/e/ Naf/ona/e a Evaluatorilor din Romania cu legitimatia $i
jfomp//a nr. 6989.
Certificat de asigurare profesionala nr. /44/-62/J7.0/.20/8 A///anz 77r/'ac'
As/gurdriS.A..
Abso/venf a/ Cursului de Evaluator organizat de ANEyAR pentru specialitatea
,,Evaluarea Proprietatii Imobiliare" $/ ,,Evaluarea fnfrepr/nder//j'
Certificat de ,,Auditor 7n Domen/u/ Calitatii" eliberat de Ministerul Educatie,
Cercetarii j/ Tineretului 5/ Ministerul Muncii, Familiei j/ Egalitdtii de ianse 2009;
Certificat de ,,Manager de Pro/ecf" eliberat de Ministelrul Educatie, Cercetarii
Tineretuluisi MinisterulMundl Familiei$/ Egalitatii de $anse 2009.
Raport de evaluare 40 | P a g / n a
ExpertlEvaluatorAndronlu Su!ian Cosmin
4.5. Decloraf/a de conformitate (Certfficarea valorifl
dupa cuno$tintele evaluatorului informatiile prezentate ln raport sunt
adevarate si corecte;
analizele si concluziile raportului de eva/ua|e se bazeaza doar pe
informatiile prezentate in raport;
evaluatorul nu are nici un interes persona/ in pra]prietatea evaluata;
tariful evaluarii nu este conditionat de valoarealraportata;
evaluarea a fost elaborata in conformitate j cu Codu/ de Etica, cu
standardele profesionale si cu contractul (instru^tiunile) cu clientul;
evaluatoruS detine pregatirea profesionala si ex^er/enfa necesara
nimeni, cu exceptia celor care semneaza rapofttul, nu a furnizat asistentaj
profesionala pentru elaborarea raportului.
Raport de evaiuare i 4; | P a g /' n a
*UU*
ExpertE^aluatorAndroniu lulian Cosmin
5. CONCLUZII
5.1. Alegerea valorii finale
Reconcilierea valorii finale:
Valoarea de piafa determinata prin abordarea prin piata este:
239195 lei echivalent a 50289 euro (256,4 lei/mp echivalent a 53,9 euro/mp)
Nu se aplica alta metoda conform GEV 630 art 37 s/ 104.
Ca rezu/faf al investigatiilor $/ ana//ze/or mele, fn ob/n/'a mea, valoarea de
piata estimata a proprietatii teren d/n Camp;na, Sfr. Pefro//sfu/ui' nr. J6, CF 28112,
(933 mp), jud. Prahova, afiate Tn proprietatea MUNICIPIUWI CAMPINA - DOMENIUL
PRIVAT, esfe de:
239 J95 lei echivalent a 50289 euro (256,4 /e//mp ech
Suprafata este de 933 mp
Valoarea estimata a pretului anual al dreptului de su
19780 lei echivalent a4199 euro (21,2 lei/mp echival
valent a 53.9 euro/mp)
3erffc/e esfe de:
snt a 4,5 euro/mp).
*Va/oarea de piata nu este afectata de TVA, aceasfo faxa f//nd
apare sau nu /n momentul realizarii unei tranzactii, fn conditiile si to va/ori/e.
de ca//fatea persoane/or imp//cafe /n tranzactie (fizice sau juridicej, iar
functie de inregistrarea fiscala a acestora (ca platitoare sau nu de TVAJ.
un element de fiscalitate care
>pecificate de lege si Jn functie
cazul persoanelor juridice in
Dafa:06/04/20I9
Experf Evaluator
Membru Titular A.N.E.V.A.R.
ec. fu//an-Cosm/n Androniu
Raport de evaluare ' a g i n o
EXj
6.1. Definifii |/ termen/ oi eva/uarif
DefinM a/e Sfandarde/or /nfernaf/onale de Eva/uare
Abordarea prin cosf - oferd o indicaf/e asupfa va/ori/, prin uf/l/zarea
prina'p/ului econom/c conform cdru/a un cumpdrdfor nu vd p/df/ ma/ mu/f penfru un
acf/V, decdf cosful necesar obf/ner/7 unu/ acf/V cu 4>ceeas/ uff//fafe, f/'e prin
cumpdrare, f/e prin consfru/re.
Abordafea pr/n piafa - oferd o /nd/caf/e asuprc| va/ori/ prin compararea
acf/vu/u/ sub/ecf, cu acf/Ve /denf/ce sau s/m//are, al cdror pfef se cunoasfe.
Abordarea prin ven'rt - oferd o /nd/caf/e asuprd va/or/7, prin converf/rea
fluxurilor a'e numerar v/7foare fnfr-o s/ngurd valoare a cap/fd/u/ui.
Ch/r/a de piata - suma esf/mafd penfru care d propriefafe ar pufea f/
fnch/riafa, la dafa evaluarii, fnfre un locafor hofdrdf s/ un |ocafar hofdrdt cu c/auze
de fnch/r/ere adecvafe, fnfr-o franzacf/e nepdrt/n/foare, dypd un martef/ng adecvof
s/ fn care pdrf;le au acf/onaf f/ecare fn cunosf/nfd d^ cauzd, prudenf s/ fdrd
consfrdngere.
Cumparator spec/af - un anum/'f cumpdrdfor, penfru care un anum/f acf/v
are o va/oare spec/a/d, daforifd avantajelor rezu/fafe| d/n propriefafea asupra
acesfu/a s/ care nu ar f/ d/'spon/b//e a/for cumpdrdfori de pe piafa.
Data evaluarii - data la care se ap//cd op/n/a asuprp va/ori/.
Drephm" imobiliare - foafe drepfur//e, parf/c/paf///b s/ benefic;7/e legafe de
propriefafea /mob///ard.
Fond comerc/a/ - orice benef/c/u econom/c v/7for proven/f d/nfr-o
ihfreprindere, d/nfr-o parf/c/paf/e /a o fnfreprindere sau fi'n uf/7/zarea unu/ grup de
acf/Ve, care nu sunf separab/7e.
Raport de evaluare ! 43 | P o g i n a
* U*
Experf Eva/uafor Androniu /u//an Cosm/hi!
j
/mob///zare necorpora/a - un activ nemonefar tare se man/fesfo prini
propriefdf/le sa/e econom/ce. Aceasfa nu are subsfanfa f/z/c:a dar asigura drepturi s/
benef7c/7 econom/ce proprietarului sau.
*/nvesfff/e fmob/fiara - propr/efafea /mob///ara, res|pecf/V un feren sau o
c/ad/re, sau o parfe a une/ c/ad/ri, sau ambe/e, def/nufa| de propriefar penfru a
obf/ne ven/furi d/'n ch/r/7 sau penfru cresferea va/or/7 cap/fa/u/u/, sau ambe/e, ma/
degrabd decaf penfru:
faj uf///zarea fn producerea sau furn/zarea de bunori sau serv/c/7 sau penfru
scopuri adm/n/sfraf/Ve; sau
vanzarea pe parcursu/ desfasurar// normale a ac fivifdf/7.
/pofeza specia/a - o /pofezd care f/'e presupune fabfe care sunf diferite de
fapfe/e efecf/ve, ex/sfenfe /a dafa eva/uar/7, f/e care nu ar
de un parf/c/'panf f/'p/'c pe piafa, /a dafa evaludr/7.
fi facufe fnfr-o franzacf/e
Propriefafe generatoare de afaceri - or/ce f/p d propriefafe /mobi7/ard
desemnafd penfru un anum/f f/p de afacere, in care valqarea propn'efdf/7 reflecfd
pofenf/a/u/ comerc/a/ penfru acea afacere.
Proprietate /mob///ara - ferenu/ s/ foafe e/emenfe/e care sunf o parfe nafura/d
a acesfu/a de exemp/u copac/ s/ minerale, elementel>= care au fosf afasafe
terenului, cum ar fi cladirile s/ consfrucf/7le de pe amplasament s/ foafe elemenfe/e
permanenf afasafe cladirilor, de exemp/u ech/pamenfe/
care asigura funcf/onarea une/ clddiri, aflate afaffn subso/,
s mecan/'ce s/ e/ecfrice
:af s/ deasupra so/u/u/.
T/p a/ va/or// - o prec/zare a /pofezelor fundamentale de esf/mare a une/
valori.
Valoare de investifie - valoarea unui activ penfru un| propr/efarsau penfru un
propriefarpofenf/'a/, penfru o anum/fd /nvesf/f/e sau fn scop^ri de exploafare.
,Valoare justa - prefu/ esf/maf penfru transferul unu| acf/V sau a une/ dafor/7
/hfre pdrf/ /denf/ficafe, af/afe fn cunosf/nfa de cauzd s/!hofdrafe, care reflecta
interesele acelor parti.
Valoare speciala - o suma care reflecta caracteris
activ, care au valoare numaipentru un cumpdratorspecial
Raport de evaluare
'icile particulare ale unui
44 | P a g / n a
Experf fvaIuatof Androniis tolton Cosenir,
Valoarea de piafa - suma estimata penfru care L/n acf/V sau o daforie ar
putea fi schimbat(a) la data evaluarii, fnfre un cumpdrdjfor hotdrat si un vdnzdtorj
hofdrdt fnfr-o franzacf/e nepdrf/n/foare, dupd un mark^f/ng adecvaf j/ fn care
pdrf//e au acf/'onaf f/'ecare fn cunojt/'nfd de cauzd, prudenf$/ fdrd consfrdngere.
Va/oarea sinergiei - un e/emenf suplimentar al va/pr/7, creat prin comb/narea
a doud sau ma/ mu/fe acf/ve sau drepturi, ln urma cdre/a|va/oarea comb/nafd esfe
ma/ mare decdf suma va/or//or separafe
Raport a'e evaluare 45 | P a g / n a
^yu*
tBv>Expert Eyaluator Androniu lulian Cosmin
6.2. Ccr/cu/e/e evaluarii
ANEXA NR. l - ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA tfEREN)
E/emenfe de comparatie Subiect Comp l Comp2 Comp3
Suprafata 933,00 ',Pret [oferta/vanzare) (Eur/mp) iAjustare pentru negodereValoarea corectiei (Euro/mp) -'.
Pret ajustat pentru negodere S
115,0
5%,75
!,25
7000 ,
25,0-5%
-1,25
23,75
; 4600 '. - "' :..v:vJ4,l
-5%-0,71
13,42
Marja de negodere se core/eazo functie de pre1ul solicitat; pr/'n aceasfacomparabilelor la posibile prefuri de tranzactionare cof ma/ apropiafe.ecorespund marje de negodere mai mari. 7h cazul de fofa mar/a de negoinformatiilorobtinute de ta agentiile imobiHare locale.
marja se urmareste dducerea'emplu- la preturi mari la ofertarec/ere estimata esfe de -5%, pe baza
Drepturi de proprietote
Valoarea corectiei (%)Valoarea corectiei (Euro/mp)Pret corectat
integral int&gral
0%000
:,25
Drepturile de properietate ale comparabilelorcu cele ale subiectuluisunln acest caz corectiile sunt nule.
integral
0%-0,0023,75
integral
0%0,0013,42
de ob/'ce/ drepfuri de proprietafe dep//ne.
Conditii de fmanfare to p/afaValoarea corectiei (%)Valoarea corectiei (Euro/mpjPret corectat (EURO|
La |
(iiata La piata La piata% 0% 0%
O 00 0,00 0,00s;
Conditiile de finantare se refera la faptul ca o anumita proprietate are ur(de ex, o proprietate se vinde ln rate cu o dobanda sub dobanda pietei)
Conditii vanzare lndependentValoarea corectiei (%)Valoarea corectiei |Euro/mp)Pret corectat
lncc
o,52
Conditiile de vanzare reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului.tranzactionare. Nu sunt necesare corectii.
Conditii de piata
Valoarea corectiei (%)
Valoarea corectiei (Euro/mp/
Pref corectat (EURO)
Depind de vechimea tranzactiilor sau ofertelor. Jn acest caz aceste
,. Campina-K*"**ir* Autogara
Valoarea corectiei (%)
Valoarea corectiei (Euro/mp)
Pret corectat
< ;
O
25 23,75 13,42
aranjament finandar deosebit de piataJn acest caz aceste corectii sunt nule.
ep. lndep. lndep.% 0% 0%00 0,00 0,00
25 23,75 13,42
n cazul nostru exfeta conditii similare de
luni < 3luni < 3luni
% 0%. 0%
o,po o,oo o,oo52
core
cer
c
-2
49
Depind de localizarea amplasamentelor. Pentru localizare estimam o co15% si de 25% pentru C3 localizare lnferioara. lcorectii estimate cf. pietei
Acces drum principal
Valoarea corectiei (%)
Valoarea corectiei (EUR/mp!
Pret corectat
Pentru acces apreclem o corectle generala de 5% (corectii estimate
De$tinatia (utilizarea terenului) com
Valoarea corectiei (%j
Raport de evaluare
sect
25 23,75 i3,42
ctii sunt de 0%.
itral Str. Mioritei Str. Pacurii
% l 5% 25%
61 3,56 3,36
64 27,31 16,78
recf/'e de -5% pentru C l pt C2 corectle de-nobiliare locale).
ndar secundar secundar
5^ 5% 5%
2,48 l ,37 0,84
52,12 28,68 17,62
Cf.p
re
l,
etei lmoblllare locale).
iid rezid reiid
5% 15% 15%
46 | P a g i n a
EvQluafoF Androra'y luttan Cosmin
Valoarea corectiei (EUR/mp)
Pref corectat
|7,82
59,94
0,00
28,68
2,64
20,26
Dep/'nd de desiinatio terenului (rezidentiata, comerciaia, industrialaj. D^stinatia este comerciala. Aprecfem ocorecfe generaia de 5%. (corectii esf/mafe cf. pietei imobiliare locale.
Uiilitati
Va!oarea corectiei {%)
Valoarea corectiei (EUR/rnpj
Pref corecfof
energ/eelectrica, apa
canalsimilare
0%
b,ooS9,94
similare
0%
0,00
28,68
similare
0%
0,00
20,26
Depind de utilitatile terenului [apa-canal, eiectricitate, goz mefanj. ln c|cesf caz aceste corectii sunt de O%(corectiiestimate cf. pietei imobiliare iocale.
D/mensiun/ 933,00
Corectie procentuala
Valoarea corectiei (EUR/mp)
Pref corectaf
Aprec/em n/c/ o corecfte penfru C / de 5% pentru C2 si de 3% pentru <locale)
7 I J
|0%
b,oo$9,94
7.000
5%
1,43
30,J?
4.600
3%
0,61
20,87
(corectii estimate cf. pietei imobiliare
Attele nu este cazu! nu este cazul nu este cazu/e//berare
amp/asamenfCorectieprocentuala flO% -10% -10%Valoarea corectiei (EUR/mp) t5,99 -3,01 -2,09Pretcorecfat $3,94 27.W I8,78
Aprec/em o corecSe generala de -10% pentru eliberarea amplasament'^iui(corecfi estimate cf. pietei imobiliarelocale).
Total corectie bruta
total corectie bruta cea mai mica
Valoarea estimata
Curs euro
rotund
]8,91
34,37%
^3,90
4,7564
9,37
37,49%
EUR/mp
lei
9,53
67,46%
S teren/mp 933,00 S0.289 239.195lei
Raport de evaluare 47 | P a q / n a
*1 Uf
Expert Eviluofor Andfonru lu/(*on Cosmin
ANEXA NR. 2 - Esh'moreo prefului drepfului de superficie iPentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare.
Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumularii riscurilor, as1fel:
k= Rb + Riunde:Rb = rata de baza fara risc |Ri = riscul investi(iei Rata de baza fara risc (Rb) s-a determindt ca fiind media ratei dobanzii
dereferinta a BanciiNationalea Romanieipentru anul2018-2019
Luna
ianuarie-19
decembrie-18
noiembrie-18
octombrie-18
septembrie-18
august-18
iulie-18
iunie-18
mai-18
aprilie-18
martie-18
februarie-18
MEDIA
Dobanda
2,SO
2,50
2,50
2,50
2,50
2,SO
2,50
2,50
2,50
2,25
2,25
2,25
2,*f
Riscul investitiei (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astiel:
Risc exterior
conditii economice
management
Risc interior (caracteristicile proprietatii)
iocalizare
dimensiunea/calitatea spatiului
TOTAL |
k = 2,44% + 0,4% = 2,84%
0,20%
0,10%
0,10%
0,20%
0,10%
0,10%
0,40%
Se considera o perioada de recuperare de 15 aniTn cazul superficiei
I 1 / ( 1 + k)'>n
Valoarea de piafa / mp
Suprafatadeteren (mp)
12,08
256,4 fe/
933,00
Chiria:
Chiria anuala / mp
Chiria anuala total suprafat.a
Curs Euro:
21,2lei
19.780lei '
4,5C
4.199^
4,7564 /ei
Raport de evaluare | P a g i n a
Expert $valuat&f Andfoaiu lulian Co$min
6.3. ln1ormafil de piof6
Teren campLaa- muscel 711mp, central, jwfct Pr>bovi Adiugat U 15:S9, 13 >prffio 2019, Nunar nmtt: 506S2933
Promoveaza aaurttul Acftra&easi oBuaaii
Oferitdc
Supra&tauUk
Proprfeiar
71lB'
Extravibn / intravUtm
Temn in Campina,cattier Muscd(2ona rezJdeoria1a)ideal pentni constn^tie^apraiata totak 700mp^re deschidere k doua strazi asfa1tate de cate 18 nJ,are toate utiUtatQe, rcspectiv:cment^tpa^8ze,canaUzare. Tereoul are forma dreptunghlubuaJmprejmuit
55CKegocuMI
CatsUa
Pesitedinoct2013
Rapori de eyaiuare 49 | P a g i n a
*iyUf
Experf E^aluator Andmniu lulian Cosm
2ioooe
Raport de evaluare 50 l P a g i n a
Bcpsrf E^o(uafor Andron/u Sulian Cosmin
65000C
-t-
leren intravilan 46Q0 mp Caraprw desrhidere dybla ideal
' ' I" " ' ' ' ll' I ' I|l. 1 lil t I - 1 l>n h I i ,! ., ;,<
i .i . | i . . -4. - . . i. I
Ra,oorf de eva/uare 51 | P a g i n a
*iyUf
Experf Ev|o/uotof Androniu luUan Ce6tnin
v
v
Raport de evaluare 52 | P o g / n a
Experf fvelu0tor Androniu lul!an Cosm/n
6.4. Acteevaluarii
MEMORIU
nwt? , u4L
>r. /<vraws
Nccesiiai oportunitatea adua<iei:
I* *rma Mfefaril *,, nr. JO|3t fl. |j.iuOK, t S.C G l tite S-RX. Campln,,awrtara 4npMhn dc sup*Kfcic pmru tcnwl in suprafafc dc 9U,Mraw cu ar,io Campma< str. Ptcrelistulu^ ar, 'fi i-< n_i--._
Csraecert5kici tninimsl<:
- Toai* documMiete B*mare wu|uarK vor fi pus* 1a *pwMe U, ca^e bweficiar sj b solititereaachtutonilui. oi vb%atiyi teg*l* dc patir*n: M conflaentteHtatii arator dale,^ Obktftti HapoMuiyi dc E*atarc i! Mwsiiiui* imobibl isren si/$ss nmSiructii smn>efl(tenai.vanr(!rm
kr, chiar daca tn twwaaul dc incfairiot au akextcante^wK sadastoiiui sunc aite suprafete.uiiucnurea rap<irtului <k e%mIuare, se vor res|*erts narmcta iiifcg|itotia in vieoar*. priviml
- Raponu! dc F.>*hMr* va fi cfixtuuf $i traumii calr* bcncfidar ta etl i ai Kurt *lmp,10 zUc lucratoare dc b prirairtM vumraiii.
Rap<>>rlul dc Evattiarc v i,,contine pg piasi >e y* sngcifica wrtul lilMtlul ioi3l teromniii>9i to<rtgiisaiirafaga fletaniia
Pcn>ru CTin<itruc(ii scva ngiua ahM^att>oa >l giia dtttftndt tuh t<>natt5c)ift _atM lotei, 1 ficcare imobil w va prcda rjpun dc cvaluarea in 2 ntmpfcre ii Reguinttum Primarwj.
impraina cu Frnc^u! V^rtn1 tU' prtdara /pdmirr ii Corouodu pmiru lutnue,K^^.^^,. i..* ,jj jj y^ jjjjj canformCodului Fiseal in vigoare.
d by CatnScanncr
Raport de evaluare 53 | P o g / n a
*UU*
Exp6rtEfaluatorAndroniu lulian Cosmin
6XTRAS DE CARTC FUNCrtNTfttHNFOftMUtt
C*rte FunctorJ Mr. 7*J1? C**0AU
A. Part** l. O*wrt*rn* tmobllulul
tt>f*f*rt >|<nZvt > 01W** l 9t
kRA
Nr.
ti
*,ii4nan
21ti2
SwpfrttU'("W) 0bt*f
B. P*rtt* ll. Proprtotftrl Si *cte
ra*Uimtrt*ri prlvltMr* U dr*ptul <** praprteMMi *l *K* dr*p*Mri K*tarint*
' <" .nr. JI78J, tfo iJ,*MOH *n-rt W fWM*ftUk MUN, OMMMA. A<t *OnMra>trM>v n'. >J67J. *n
p i .*epT*MfiJPRfETATE. *)b*nc* prin'tefl< 7
l |UMUKiaHUt CAMnMA.oa.T>fff*jl (XWW_L C.>'<fte* lll.
lmcrt*rt ^rlvtnd d*wn*mbrtmint*l* 4rt|KilM d*dr*ptur1 rMk dt 9*rai>tl* |l Mrttal
:iU,
HU $UVf
hy CamScaniK*r
Raport de evaluare 54 P o g i n c
cxperf %vafuator Andionlu lulian Cosmin
*l U Psrtea |
Teren
pate referitsare fa terenNrCnl
Cstegsjn'ef0bsiat4
ftxtfurtif
Ift3*V,*1l
1M
Supr<>rt(2firol93J
T*rta
63
Pdfieli
S93,feS:n
W. Wpu ObservaSii / Referiftjt
ll Vilorll* hingtmN*rPBflCt
incesut1
tZHU'3
W ^ in ilfa,
v
[___^_ii
PuitctKir^rt
2" 3
4
- gl
l
Lungimt scjmentrtw)
w!Ka*.7ifl
5,95S
lL4S82,4T7
WMS
Scaraicd by CainScaimcr
Raport de evaluare 55 | P a g / n a
*UUf
Expert Gwaluator Androniu lulian Cosmir.
f*n,rtl * sw ..t. cun*bte c, ,u,, i
e din cart*a fu*MrA ^rfgina& pwtnti dt *cwt
icastt*lsr,urdlc*prin^{ll>> prej
awtw s**vicivi de pubikitate raodiia'| cu eodM wjjn
SUf*rwit
Scannfid hy CamSranner
Raport de evaluare 56 | P o g / n a
gxp$ff Bt/QiuQto? Androniu lu8an Cosmin
AsfctwrtJ VKHETA-ELD** <*^*
.
^ - - **"
tege ir yj asupr* A-1 i
v* eamuoie* pirtilor:
WEStER'J
*/ to wwp*r c if tfe wcfe*t'w $f c*m fefldafJ, Jprooat prin OOC Nr,
Scaimed bv CanScaimer
Raport de evaluare 57 | P a g i n a
*iyu*
Expert Byaluator Androniu lulian Cosmin
PUNDEAMPLASAi
*flw*n,JUd.Pww*
Un)totM AdmlnlUfatV Ttrttohat> (UAT]
Raport de evaluare
by CatnScaiinor
58 P a g / n o
Expert fivoio0tor Androniu futian Co$mfn
Sl DELiMITARE A IMOBILULUIf;500
bv CamScainier
Raport de eva!uare 59 | P a g i n a
*UUf
Experf E^aluator Androniu lulian Cosmln
6.5. Amplasament
Raport cte eva/uare 60 | P a g i n a
fxp0ff Evaluaior Androniu lullan Cosmln
6.5. foto
'v
! *
7Y7/'f//-'//
/ .
^fclfe
Raporf de evaiuare 61 l P o g / n d
*^y^
Expbrt Evaluator Androniu lulian Cosmin
6.5. Foto
Raport de eva!uare 6 ] P a g i n a