Download - Cum sa trasezi o strategie eficienta a investitiilor imobiliare? Doru Lupeanu Senior consultant
Cum sa trasezi o strategie eficientaa investitiilor imobiliare?
Doru LupeanuSenior consultantFix Up marketing
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Cuprins
Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara
Intrebari pertinente pentru o strategie optima
Randamente si riscuri
Evolutia pietei imobilare clujene
Publicul tinta
Alegerea locatiei
Mixurile implicate
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Pe val – situatie tipica pietelor in crestere
Strategia cea mai des intalnita este cea de copiere a “povestilor de succes”
Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Sub val – situatie tipica pietelor in stagnare sau scadere
Pentru supravietuire – e necesar sa stii cel putin sa inoti
Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Intrebari pertinente pentru o strategie optima
- Piata imobiliara are o evolutie in general ciclica. Apar oportunitati pentru cei care ii pot prevedea etapele de declin sau crestere
- Orice strategie implica o diferentiere si pozitionare clara din partea fiecarei companii
- Strategia optima nu e neaparat cea mai scumpa: “Nu e neaparat necesar sa inoti mai repede decit rechinul, ci doar mai repede decit cei din jurul tau”
- Baza oricarei strategii este informatia. Informatii pertinente se pot obtine raspunzand intrebarilor:cine sunt?; ce fac?; cui fac?; unde fac? cum fac?
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Cine sunt?
Ce stiu sa fac?
Ce experienta am in domeniu?
Ce obiective am? De ce resurse financiare dispun?
Dezvoltator vs Investitor
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Ce fac?
Pe ce domeniu ma axez?
Care imi sunt riscurile asociate?
La ce randamente ma pot astepta?
Care este dinamica pietei specifice?
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Ce fac?Pe ce domeniu ma axez:
Segment Optiuni DEZVOLTATORRandamente
Optiuni INVESTITORRandamente
Rezidential
Constructie pentru vanzare
100%Cumparare pentru revanzare
80%
Constructie pentru inchiriere
10%Cumparare pentru inchiriere
7-8%
Birouri
Constructie pentru vanzare
100%Cumparare pentru inchiriere
7-8%Constructie pentru inchiriere
20%
Comercial
Constructie pentru vanzare
100%Cumparare pentru inchiriere
6.5-7%Constructie pentru inchiriere
22%
Industrial
Constructie pentru vanzare
100%Cumparare pentru inchiriere
12%Constructie pentru inchiriere
20%
- riscuri asociate
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Cluj-Napoca
- Al 2-lea oras ca si potential de polarizare dupa Bucuresti
- Cele mai multe infiintari de companii dupa capitala 81.766 de companii inregistrate in perioada1990-2008
- Populaţia cuprinsă între 15 şi 35 de ani reprezinta aproximativ 40% din populaţia oraşului
- Cel mai important centru universitar din Transilvania aproximativ 100.000 de studenti
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Evolutia pietei imobilare clujene
Rezidential:
-avant al constructiilor incepand cu anul 2003
-in 2005 au fost lansate aproximativ 1000 de locuinte noi (crestere de 400% comparativ cu 2001)
-in 2006 s-au eliberat 1456 autorizatii de constructii pentru unitati locative
-in 2007 s-au eliberat 3359 autorizatii de constructii pentru unitati locative
-in 2008 sunt vehiculate aproximativ 25000 de unitati locative existente pe piata fie in stadiu de proiect fie in diferite faze de constructie
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Birouri:
- abia incepand cu 2006 se poate vorbi de o piata a birourilor in Cluj
- doua cladiri de birouri de clasa A: Power Business Center si Maestro Business Center (conform standardelor BOMA)
- 110000 mp spatii de birouri existenti in 2008
Evolutia pietei imobilare clujene
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Evolutia pietei imobilare clujene
Comercial:
- Clujul este cel mai dezvoltat oras din Romania in ceea ce priveste spatiile comerciale
- 400 mp de spatii de centre comerciale la 1000 de locuitori
- 2 mall-uri existente (Polus shopping Center si Iulius Mall)
- 2 mall-uri in stadiu de constructie (Atrium Center si Akademia)
- Alte proiecte cu suprafete notabile (Central, Sigma si Hotel Continental)
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Evolutia pietei imobilare clujene
Industrial:
- Aprox. 350000 de mp spatii industriale din care doar 40% spatii noi sau modernizate
-Tetarom: “povesti de succes”, un model copiat si de alte orase
- Nokia
- Sunt de asteptat evolutii pozitive ale subsegmentului logistic
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Cui fac?
Public tinta
Persoane fizice: - Riscuri mai mari coroborate cu randamente mari si un nivel al cererii sporit
Persoane juridice:-stabilitate marita dar si un public tinta mult mai specializat
Structura cererii:- depinde de o serie de factori: oferta, cerere substituenta, putere de cumparare
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
20022003
20042005
20062007
20082009
2010
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
metri patrati
ani
Cati metri patrati isi permite o persoana cu venituri medii in Cluj
relaxareacreditarii
mentinereanivelului decreditare
relaxarea creditarii 6.22 7.44 7.14 11.32 12.72 13.86 9.1 15.09 16.47
mentinerea nivelului de creditare 6.22 7.44 7.14 11.32 12.72 13.86 9.1 10.56 11.52
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Unde fac?
Alegerea Locatiei
Depinde de numerosi factori dintre care:
-migratia populatiei Spre si in interiorul orasului
-infrastructura; PUG Transport si utilitati
-potentialul zonei Dorobantilor, Calea Turzii…
-vad comercial Napoca, Eroilor, Ferdinand…
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Cum fac?
Mixul financiar:-surse de finantare, politici de preturi, bugete alocate constructiei
Mixul de produs:-suprafete, finisaje, facilitati
Mixul de distributie: -forta de vanzare proprie vs
agentii imobiliare
Mixul de promovare:-canale de promovare, bugete alocate promovarii
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Rezumat
Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara
Intrebari pertinente pentru o strategie optima
Randamente si riscuri
Evolutia pietei imobilare clujene
Publicul tinta
Alegerea locatiei
Mixurile implicate
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
In loc de concluzii
Tactici pentru situatia actuala:
-Nu exista o reteta general valabila Importanta este informatia si integrarea ei intr-o strategie optima pentru situatia fiecaruia
-De la asteptarea fortata la actiunea ganditaReevaluare in termeni realisti a costurilor de mentinere a investitiei si a punctului de iesire de pe piata
-Diferentiere prin pret, calitate sau servicii adiacenteAccentul pe pret pare o solutie simpla dar nu intotdeauna eficienta
-Analizarea optiunilor, inclusiv a celor mai putin placuteRenegocierea contractelor, insolventa, vanzarea catre alti investitori in limita recuperarii investitiei initiale
Zile
le B
iz -
Clu
j-Nap
oca
– 12
.11.
2008
Va multumim!
Toate drepturile asupra acestei prezentari apartin Fix Up marketing. Reproducerea integrala sau partiala a textelor sau a ilustratiilor din orice slide este posibila numai cu acordul prealabil scris al Fix Up marketing..