Download - Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
1/105
I. CONSIDERAII PRIVIND EVALUAREA NTREPRINDERII
1.1. Evaluare, reevaluare
n limbajul curent, a evalua nseamn a aprecia, a stabili o valoare, a calcula, a socoti, a
determina un pre care s fie utilizat ntr -o anumit tranzacie. De regul, se afirm c un
asemenea pre se formeaz n cadrul jocului liber dintre cerere i ofert. Aceasta nseamn c
vnztorul trebuie s solicite un pre, iar cumprtorul s -l accepte sau s-l negocieze n funcie
de puterea sa de cumprare, respectiv gradul de solvabilitate.
Teoretic, lucrurile sunt simple i frumoase. Practic, situaia se complic, atunci cnd
obiectul evalurii l constituie o ntreprindere (firm) care este un organism viu care trebuie s fie
evaluat pentru a avea o baz n formularea unui pre al tranzaciei.
Caracterul complex al acestei operaiuni de evaluare a ntreprinderii este determinat de o
serie de elemente, cum ar fi:
natura i mrimea ntreprinderii domeniul n care activeaz firma punndu-i
amprenta asupra modalitii de evaluare; mrimea reflectndu-se n dimensiunea activitii de
evaluare, care n timp (durat) poate fi de ordinul lunilor;
patrimoniul firmei i posibilitile de valorificare a lui ntreprinderile dispunnd de
bunuri materiale achiziionate n pomente i la pre uri diferite, care trebuiesc evaluaten funcie de
valoarea lor de utilitate;
reflectarea n contabilitatea firmei a patrimoniului ntreprinderii n cazul unor societi
comerciale exist diferene semnificative ntre datele din eviden i situaia fap tic din teren, astfel
impunndu-se o serie de operaiuni pentru a se asigura concordana dintre evidene i realitatea
din teren;
capacitatea echipei de conducere de a gestiona i elabora strategia firmei
cumprrtorul nu achiziioneaz trecutul ci viitorul, ntruct numai astfel poate s-i recupereze
investiie fcut.
Reevaluareanseamn a evalua din nou, de regul, aducerea valorii la preul zilei. Deci
ntre evaluare i reevaluare nu exist deosebiri de esen, diferena viznd momentele diferite deexisten a elementelor care fac obiectul operaiunii.
n principiu, valoarea ntreprinderii reflect rezultatul unei judeci care se bazeaz pe o
apreciere n funcie de anumite criterii de comparaie, pe analize, calcule sau expertize.
Evaluarea unei ntreprinderi vizeaz stabilirea valorii afacerii la un moment dat, msurarea
avuiei reale i a potenialului acesteia de a -i mri bogia n perioada urmtoare. Aceasta
nseamn c evaluarea ntreprinderii nu reprezint doar stabilirea valorii unor pr oprieti sau
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
2/105
bunuri din patrimoniul acesteia, ci i determinarea capacitii firmei de a genera fluxuri (profit,
cash-flow, etc.).
Specialistul evaluator, prin metode corespunztoare (ce se prezint n raportul de
evaluare), stabilete valoarea afacerii, care desigur va fi apreciat de cele dou pri implicate n
tranzacie: cumprtorul dorete s cumpere ct mai ieftin iar vnztorul s obin un pre ct maibun pentru afacerea sa, chiar dac aceasta nu are performane deosebite.
1.2. Valoare i pre
Teoria economic ofer numeroase concepte ale valorii, care sunt aplicapile proprietii ca
factor de producie. Practica evalurii a interpretat aceste concepte i pe care le -a dezvoltat n
definiiile valorii
Valoarea unui bun este fondat pe noiunea de schimb,preulfiind acel punct de echilibru
n care vnztorul i cumprtorul accept tranzacia. Valoarea reprezint o calitate convenionala unui bun care i este atribuit convenional n urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea
nu este un fapt, doar o opinie .
Preul este rezultatul negocierii dintr vnztor i cumprtor, repectiv suma pltit
(ncasat)pentru ncheierea tranzaciei. El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real,
verificabil.
Valoarea rezult n urma operaiunii de evaluare i reprezint o mrime convenional
stabilit de evaluator, fiind independent de prile negociatoare. Valoarea are un evident caracter
subiectiv deoarece reprezint opinia evaluatorului n condiiile specifice ale ntreprinderii sauproprietii evaluate.
Diferena dintre pre i valoare este determinat de motivaiile vnztorului i
cumprtorului, de raportul de fore pe pia, precum i de unele criterii subiective.
Opiunea de a vinde poate fi determinat de:
scderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de pia deinute;
nevoia urgent de lichiditi;
consideraii strategice;
degradarea conjuncturii economice; modificarea tipului de prorietate prin politica promovat de guvern (privatizarea sau
naionalizarea);
cauze naturale (de exemplu, motenitorii proprietarului nu doresc s pstreze afacerea).
Motivaia de a cumpra poate fi determinat de:
dorina de a-i consolida poziia pe pia;
iniierea unei afacerinoi, dorina de a avea propria afacere;
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
3/105
rentabilitatea ridicat (prezent sau ateptat) a afacerii;
diversificarea activitii pentru diminuarea riscului;
intensificarea procesului de integrare pe vertical.
1.3. Clasificarea evalurilorEvalurile pot fi clasificate n funcie de:
a) Obiectul supus evalurii, distingund-se:
evaluri de bunuri, cum ar fi active fixe, elemente ale activelor circulante (stocuri,
creane);
evaluri de active intangibile care pot sau nu s fie nregistrate n contabilitate (licene,
mrci, brevete, contracte, etc., precum i goodwill-ul);
evaluri de active economice (pri dintr-o ntreprindere fabrici, secii, ateliere,
depozite, magazine); evaluri de societi comerciale, firme, ntreprinderi, acestea avnd ca obiect al evalurii
totatlitatea unei afaceri.
b) Scopul (obiectul) evalurii:
evaluri administrative se realizeaz n scopuri fiscale, avnd la baz reglementrile
speciale sau baremuri;
evaluri economice vizeaz stabilirea valorii de pia a unei prorieti sau afaceri.
c) Beneficiarul evalurii:
evaluri pentru proprietarii afacerii sau prorietii; evaluri pentru instituii financiar bancare i fiscale;
evaluri pentru instituii sau organisme publice;
evaluri pentru instanele judectoreti;
evaluri pentru persoane fizice.
d) Poziia evaluatorului:
evaluri realizate de evaluatorul consultant;
evaluri realizate de evaluatorul arbitru;
evaluri realizate de evaluatorul expert neutru.e) Metoda de evaluare utilizat, fcndu-se distincie ntre:
evaluri partrimoniale abordeaz exclusiv latura patrimonial;
evaluri bazate pe randamentul afacerii;
evaluri combinate;
evaluri bazate pe cifra de afaceri;
alte metode de evaluare.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
4/105
1.4. Momentele activitii de evaluare
n general, evaluarea ntreprinderii este necesar n urmtoarele situaii:
Operaiuni de achiziii, fuziuni, majorri de capital;
Exproprieri;
Suport n caz de litigii; Disputele ntre acionari;
Disputele ntre soi;
Solicitarea instituiilor financiare;
n aciunile juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea ipotecii).
1.5. Cadrul activitii de evaluare
Activitatea practic de evaluare a ntreprinderii este deosebit de complex i reprezint
adesea o enigm chiar pentru economiti. Utilizarea unor informaii din numeroase domenii saudiscipline (juridic, tehnic, piee financiare i analiz economico financiar, etc.) face cu att mai
dificil demersul nelegerii evalurii i impune lucrul n echip, implicnd totodat:
a) Existena unui cadru profesional, metodologic, acceptat i recunoscut n cadrul
comunitii economico financiare respective, cadru ce nu contravine reglementrilor legale.
Existena unui cadru legal nu este de natur s ngrdeasc sau s limiteze iniiativa i
aprecierile specialistului evaluator, dar este necesar asigurarea caracterului unitar al operaiunii,
ndeosebi n condiiile rii noastre, unde experiena n domeniul evalurii nu este foarte ridiact,
iar obiectivul evalurii l constituie nc, n multe cazuri, societi comerciale cu capital de stat.
n ceea ce privete cadrul metodologic, acesta este asigurat, n primul rnd, de Asociaia
Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), care desfoar o activitate puternic pentru
dezvoltarea profesiei de evaluator: cursuri de pregtire organizate mpreun cu alte organizaii
guvernamentale i neguvernamentale, editri de publicaii i materiale de specialitate, intrarea n
sistemul european i internaional de organizare a profesiei etc.
b) Noiunile categorial valorice utilizate, cum ar fi:
preurile libere, formate prin negociere sau cotate n funcie d e evoluia raportului de schimb
a monedei naionale;
preurile interne utilizaten contabilitatea de gestiune de ctre agenii economici;
preul de achiziie, care reprezint costul de cumprare al bunurilor, respectiv preul de
construcie; cheltuielile de instalare ale utilajelor complexe pot fi sa nu incluse n costurile de
achiziie n funcie de reglementrile n vigoare;
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
5/105
valoarea contabil sau valoarea de intrare, care reprezint valoarea de nregistrare n
patrimoniul societii comerciale;
valoarea rmas, care reprezintp valoarea net (rmas de amortizat) a unui activ
imobilizat la un anumit moment.
c) Instrumentul tehnico economic folosit, cum ar fi: aparate de msur (de suprafa, volum, greutate), control i reglare;
coeficienii, indicii sau diferitele norme/baremuri prevzute n acte normative sau
recunoscute pe baza practicii interne i internaionale
1.6. Standardele i principiile de evaluare
n ara noastr s-a constituit n 1992 Asociaia Naional a Evaluatoriol din Romnia
(ANEVAR), asociaie profesional non-profit care are ntre obiectivele principale elaborarea de
standarde de evaluare a ntreprinderilor i prorietilor, standarde care s reprezinte punctul devedere al profesionitilor n domeniu. Prima ediie aprut n ianuarie 19 97 a realizat cerina
compatibilitii cu standardele europene (EVS) i internaionale (IVS).
n anul 1995 ANEVAR a creat Institutul Romn de Cercetare n Domeniul Evalurii
(IROVAL), instituie specializat care are sarcina coordonrii activitii de elab orare a standardelor
de evaluare prin colaborarea cu organizaiile europene (TEGOVOFA i EUROVAL), cu Comitetul
Internaional pentru Standarde de Evaluare (organism specializat n cadrul ONU), precum i cu
asociaiile profesionale din rile cu experien n domeniu (Anglia, Frana, SUA).
Principalele standarde de evaluare vizeaz: valoarea de pia (SEV 4.03);
categorii de valori n afara valorii de pia (SEV 4.04);
evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci i gajuri (SEV 7.02).
n continuare vom prezenta principalele noiuni i categorii dezvoltate n cadrul
standardelor de evaluare (SEV).
Valoarea de pia, care reprezint suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi
schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hot rt, ntr-o tranzacie
echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte achiziioneaz n cunotin de cauz
prudent i fr constrngeri.
Categorii de valori n afara valorii de pia. Dei n majoritatea cazurilor evaluarea se
refer la valoarea de pia, sunt situaii care solicit i alte categorii de valori dect valoarea de
pia.
Valoarea de utilizare se refer la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea
ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau suma ce s -ar
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
6/105
obine prin vnzarea acestuia. Aceast categorie se refer la valoarea unui activ din ca drul unui
ntreprinderi pentru o anumit utilizare de ctre un anumit utilizator, nefiind deci vorba de o valoare
de pia.
Proprietatea cu pia limitat reprezint acea prorietate sau afacere care, datorit
condiiilor pieei, atrage relativ puini cumprtori poteniali, la un anumit moment. Vnzarea unorastfel de proprieti sau afaceri necesit o durat de marketing mai mare.
Proprieti speciale, cu destinaie special sau proiectate special au o utilizare
restrns i sunt rareori vndute pe piaa liber, n afara cazului cnd reprezint parte dintr-o
ntreprindere. Aceast categorie vizeaz refinriile, centralele atomoelectrice, utilitile publice,
bisericile, muzeele, etc.
Valoarea de asigurare, respectiv valoarea unei proprieti ce face obiectul unui contract
de asigurare.
Valoarea de impozitare se bazeaz, n general, pe definiia i accepiunea dat nlegislaia fiscal referitoare la taxele pentru proprieti.
Costul de nlocuire depreciat reprezint o metod care se bazeaz pe estimarea valorii
n funcie de valoarea de pia curent a terenului i a cosntruciilor de pe acest teren minus cota
alocat pentru uzura fizic i moral.
Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul) vndut
pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.
Valoarea de lichidare sau de vnzare forat reprezint suma ce poate fi obinut n
mod rezonabil din vnzarea unei proprieti sau afaceri ntr -un interval de timp prea mic pentru a
ndeplini condiiile din definiiile valorii de pia.
Valoarea special se refer la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior
valorii de pia. Valoarea special apare adesea prin asociere fizic, funcional sau economic cu
alt proprietate.
Evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci i gajuri. Acest standar are o
importan deosebit ndeosebi n lumea financiar bancar, a creditului ipotecar n spe.
Aceast idee este confirmatde rolul important al evaluatorilor n lumea financiar bancar din
SUA, UK, Canada, etc., dar probabil i n Romnia n viitorul apropiat, prin asigurarea profesional
a derulrii normale a operaiunilor de creditare.
n ara noastr bncile comerciale au elaborat norme metodologice pentru evaluarea
bunurilor care fac obiectul garaniei creditului. Astfel, BCR a elaborat n iulie 1996 Normele
metodologice nr. 2 pentru evaluarea activelor fixe.
Principii ale evalurii ntreprinderii
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
7/105
Sunt o rezultant a teoriei economice, arealitilor pieei, jurisprudenei, experienei i
cercetrilor profesionitilor n domeniu.
Principiul 1Valoarea ntreprinderii este estimat la un anumit moment de timp.
Este indiscutabil c orice modificare n cadrul ntreprinderii, de natur comercial, juridic,
economico financiar etc. poate conduce la modificarea ei.Valoarea companiei corespunde unui anumit moment temporal, ea este o funcie de
totalitatea informaiilor cunoscute de evaluator pn la acel moment.
Principiul 2 Valoarea ntreprinderii este orientat spre viitor.
Valoarea este cel mai probabil cel negociat ntre vnztor i cumprtor, iar cumprtorul
achiziioneaz n fond viitorul afacerii, respectiv valoarea prezent a tuturor ctigurilor anticipate
care deriv din prorietatea asupra ntreprinderii, este evident orienta rea spre viitor a procesului
de evaluare.
Principiul 3 Pornind de la faptul c valoarea afacerii reprezint valoarea actualizat a tuturorctigurilor anticipate care deriv din proprietatea asupra ntreprinderii reinem cele dou
componente fundamentale: valoarea transferabil (comercial) i valoarea netransferabil
(necomercial, sau valoarea pentru proprietarul actual).
Valoarea netransferabil aparine proprietarului actual n virtutea atributelor sale personale
ce n mod normal nu pot fi vndute.
n estimarea valorii de pia se consider numai valoarea comercial (transferabil).
Principiul 4 Participaia de control ntr-o firm are o valoare pe aciune mai mare dect valoarea
pe aciune a unui pachet minoritar (cu excepia cazurilor n care exist acorduri speciale ntre
asociai care confer drepturi suplimentare acionarilor minoritari).
Un acionar cu participaie minoritar nu poate influena semnificativ hotrrile AGA i
activitatea companiei.
Suma valorilor tuturor participaiilor (dintr-o ntreprindere necotat) poate fi mai mic dect
valoarea ntreprinderii n ntregul su.
Principiul 5 Rata de fructificare a capitalului ateptat de un investitor (cumprtor) este
rezultatul condiiilor de pe pia la acel moment.
Aa cum fiecare ntreprindere este unic, aa i fiecare evaluare este un proces unic, n
care evaluatorul respect standardele, principiile de evaluare i codul deontologic al profesiei,
innd seama eventual de unele consideraii privind valoarea ntreprinderii.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
8/105
II. DIAGNOSTICUL FIRMEI ETAP IMPORTANT N EVALUARE
2.1. Necesitatea i rolul diagnosticului n evaluarea firmei
Termenul de diagnostic este de origine greac i nseamn apt de a discerne, respectiv
capacitatea de discernemnt pentru a delimita cu obiectivitate un subiect oarecare dup
manifestrile acestuia.
Conceptul de diagnostic n plan economic, la nivelul unei firme presupune reperarea
disfuncionalitilor activitii ei, cercetarea i analiza faptelor i responsabilitilor, identificarea
cauzelor i a msurilor care s conduc la reglarea situaiei.
Prin diagnosticarea unei firme, n vederea evalurii, se urmrete cunoaterea tuturor
laturilor activitii acesteia, respectiv juridic, tehnic, resurse umane, economico financiare etc.,
precum i a punctelor forte i punctelor slabe corespunztoare fiecreia.
n cadrul activitii prectice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s furnizeze
informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru
estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii
diferitelor metode de evaluare.
Pe baza diagnosticului ntreprinderii evaluate se pot construi scenarii pertinente, care
trebuie s stea la baza evalurii i, de asemenea, se pot realiza testele de coeren, att ntre
diversele piesede diagnostic, ct i ntre evaluarea propriu zis a afacerii i diagnostic. Aceast
din urm apreciere vine s confirme ideea c diagnosticul pentru evaluare nu are doar rolul de a
prezenta situaia firmei la un anumit moment, ci i acela de a direciona i susine scenariile de
evoluie a afacerii, proieciile economico financiare.
Considerm c diagnosticul unei firme nu poate fi ncadrat n tipare fixe, ci trebuie s aib
o structur adaptabil n funcie de scopul urmrit. Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul
poate fi structurat n cinci componente: diagnostic juridic, tehnic, al resurselor umane, comercial i
financiar.
Pentru evaluare vom distinge:
j diagnosticul general, care urmrete analiza principalelor funcii ale ntreprinderii:
comercial, operaional (de exploatare), resursele umane, organizarea i conducerea
(management);
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
9/105
j diagnostic special, care urmrete analiza de detaliu a situaiei juridice a ntreprinde rii i a
situaiei financiar contabile.
2.2. Prezentare general
Acest prim capitol al diagnosticului poate fi privit ca o introducere care situeaz societateacomercial n timp i spaiu, prezentnd totodat i cteva aspecte legate de obictul su de
activitate, rezumnd foarte pe scurt unele elemente legate de activitatea societii. Astfel,
aspectele la cere se pot face referiri n acest capitol introductiv sunt:
date de identificare a societii: denumire, adres, telefon/fax, numrul de amplasamente ;
date succinte privind nfiinarea: scurt istoric al societii, temeiul legal n care funcioneaz,
fondatorii, capitalul social la nfiinare;
obiectul de activitate actual (pe scurt);
capitalul social actual, acionarii i cotele de capital deinute de ctre acetia;
date succinte despre accesul la amplasamentele societii, asigurarea cu utiliti, probleme
de mediu, numrul de angajai, evoluia cifrei de afaceri.
Scopul acestui capitol este ca, n urma parcurgerii sale, cititorul s aib deja o prim
imegine asupra societii descrise i a activitilor sale. Datele prezentate pot varia n funcie de
reprezentativitatea pe care consider evaluatorul c o au pentru un prim contact.
2.3. Diagnosticul juridic
Diagnosticul juridic implic investigarea unor aspecte juridico legale privind activitatea
ntreprinderii, n general, i a capitalului ce urmeaz a fi evaluat i vndut n special.
Lista documentelor necasare sau utile pentru efectuarea diagnosticului i a evalurii
propriu-zise ceprivesc unitatea deintoare:
actul de nfiinare a societii comerciale;
bilanul, contul de profit i pierderi (dac se poate pe cel puin trei ani anteriori);
titlurile de proprietate sau dovada dreptului de folosin asupra terenurilor, planul terenurilor
i ale cldirilor; situaia creditelor contractate i a garaniilor constituite;
situaia altor sarcini care greveaz activul de baz al unitii deintoare;
contractele de nchiriere, locaie de gestiune, concesiune i leasing;
contractele de asigurare ncheiate;
principalii indicatori economico financiari ai societii comerciale;
fora de munc utilizat, calificarea i competena acesteia;
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
10/105
documentele ultimului control fiscal;
ultimul raport al comisiei de cenzori;
lista mrcilor i brevetelor aparinnd societilor deintoare i cele aparinnd unor
salariai;
alte documente legale sau cu caracter juridic pe care societatea deintoare le considernecesare sau utile pentru evaluarea n cauz, referitor la evenimentele corporale sau
necorporale, dotarea tehnic i nivelul tehnologic, uzura sa fizic i moral, marca, vadul
comercial, clientela, licene, patente, calitatea produselor i serviciilor furnizate, elemente
legate de personalul activului i de concuren, etc.;
situaia stocurilor de materii prime, materiale, producie neterminat, produse finite i alte
mijloace circulante aferente.
2.3.1. Dreptul comercial
Fondul de comer reprezint ansamblul bunurilor corporale i necorporale pe care
industriaul sau comerciantul le grupeaz i le afecteaz pe ntru desfurarea unei activiti
specifice, n condiii de competitivitate i rentabilitate. El este, deci, compus din dou categorii de
elemente:
Bunuri corporale (bunuri mobile) cu drepturi mobiliare (utilaje, mobilier, etc.) i bunuri
imobile: construcii i terenuri, precum i drepturile imobiliare asupra acestora;
Bunurile necorporale, care se refer n primul rnd la clientel, ce poate fi definit ca fiind
valoarea pe care o reprezint relaiile stabilite dintre fondul de comer i persoanele careapeleaz la produsele sau serviciile lui n sens larg. Mai intr n categoria bunurilor
necorporale drepturile private asupra firmei (numele i denumirea sub care un comerciant
i exercit comerul), emblemei, mrcilor de fabric, de comer i de serviciu,brevetelor de
invenie, desenelor i modelelor industriale.
Dreptul la contractul de nchiriere (locaie), dac este cazul, care confer comerciantului
folosina localului destinat activitii comerciale, cu obligaia plii unei chirii.
Dreptul la contractul de locaie de gestiune. Acest contract este o variant comercial a
contractului de nchiriere. Concesiunea este contractul prin care o persoan numit concesionar, dobndete dreptul
de a exploata anumite bunuri sau servicii publice.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
11/105
2.3.2. Dreptul civil
Situaia juridic a construciilor
Se verific dac societatea comercial deintoare exercit asupra acestor bunuri imobile
un drept de proprietate sau un drept real corespunztor dreptului de proprietate public sau un
drept real rezidual al fostului drept de proprietate de stat (numai pentru perioada de tranziie).
Situaia juridic a terenurilor
Se verific titlul translativ al dreptului pe baza cruia este deinut terenul: drept de
proprietate, drept real corespunztor dreptului de proprietate pu blic, contract de nchiriere, etc.
Proprietatea intelectual deinut de societatea comercial (brevete, certificate de inventator,
certificatul de autor).
Situaia mprumuturilor
Se verific situaia creditelor acordate, a garaniilor constituite, modul n care au fostrambursate, plile restante, eventualitatea declarrii n stare de faliment, etc.
Asigurri
Se verific asigurarea societii prin efectul legii (imobiliar i de rspundere civil) i n
temeiul unor contracte de asigurare, mpotriva unor riscuri, precum calamiti naturale, incendii i
inundaii, furt, etc., situaia achitrii primelor de asigurare i a plii indemnizaiilor datorate de
asigurat.
2.3.3. Drept fiscal
Se verific:
nregistrarea societii comerciale la administraia financiar i dac s-au achitat
impozitee, taxele, contribuiile, prelevrile i vrsmintele legal datorate; de asemenea, situaia
plilor restante n raport ci termenele exigibile.
data ultimului control fiscal i rezultatele sale.
2.3.4. Dreptul muncii
Se verific dac exist: regulament de ordine interioar, contractul individual de munc tip;
contractul colectiv de munc.
De asemenea, se verific:
- plata salariilor i contribuiilor la fondul de pensie i asigurri sociale;
- existena unor conflicte de munc i a unor revendicri ale salariailor sau
sindicatelor;
- implicaiile vnzrii asupra forei de munc a ntreprinderii ca urmeaz a fi
vndut.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
12/105
2.3.5. Dreptul mediului
Se verific dac activitatea societii comerciale deintoare a contaminat terenurile agricole
nvecinate i dac exist obligaia decontaminrii lor sau plii unor daune interese.
2.3.6. Dreptul comerului exterior
Se verific:
dac activitatea desfurat de societate necesit licene (de exemplu licena pentru
vnzarea produselor farmaceutice);
dac mrcile i brevetele de invenie sunt folosite n baza unor contracte de licene
sau cesiune.
2.3.7. Dreptul societii comerciale
Se verific actele juridice ale societii vnztoare privind:
- nfiinarea societii;
- filialele i sucursalele acesteia din ar;
- documentele consiliului de administraie i ale adunrii generale.
2.3.8. Litigii
Se verific dac societatea comercial deintoare este implicat n litigii, aflate pe rolul
instanelor judectoreti sau a Arbitrajului de pe lng Camera de Comer i ce perspectiv de
rezolvare exist. De asemenea, existena i stadiul de rezolvare al litigiilor de munc.
Dup verificarea i analiza domeniilor juridice prezentate mai sus, juristul din echipa de
evaluare formuleaz concluziile diagnosticului juridic sub forma punctelor forte i punctelor slabe
ale cadrului juridic, acestea constituindu -se ca parte component a raportului de evaluare.
Ca puncte forte ale cadrului juridic pot fi exemplificate urmtoarele: statutul
corespunztor, relaiile contractuale conforme cu prevederile legale, absena litigiilor de munc,
absena amenzilor i penalitilor fiscale, contarcte pe termen lung avantajoase, relaii favorabile
cu parteneri comerciali, bncile, fiscul, deinerea unor drepturi de proprietate nematerial, etc.
Ca puncte slabe ale cadrului juridic pot fi amintite urmtoarele: existena unor litigii
comerciale, de munc, plata unor amenzi i penaliti fiscale, riscul pierderii oamenilor cheie
(datorit fisurilor contractului de munc), lipsa contractelor de asigurare, a acordurilor
noncompetitive, etc.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
13/105
2.4. Diagnosticul resurselor umane
Diagnosticul resurselor umane vizeaz stabilirea caracteristicilor resurselor umane
disponibile i adecvarea potenialului uman, cantitativ i calitativ la obiectivele firmei. Deasemenea, se va urmri anticiparea unor decizii i costuri antrenate de evoluia previzibil a
potenialului uman sub aspectul angajrii, conducerii, pregtirii profesionale i salarizrii.
n condiiile unei concurene active i unui acces tot mai larg a societilor la echipamente
i tehnologii potenialul uman este considerat un factor tot mai important de succes prin
capacitatea sa de inovaie, de dezvoltare.
n acest context se poate aprecia c diagnosticul resurselor umane trebuie abordat cu
deosebit atenie pentru a se putea selecta tendinele de evoluie, avantajele i dezavantajele
competitive ale firmei, oportunitile i riscurile care pot influena dezvoltarea ulterioar a
ntreprinderii.
n diagnosticarea resurselor umane ale unei firme n vederea evalurii se impune unui
sistem de indicatori privind, pe de o parte dimensiunea, structura i comportamentul, iar pe de alt
parte eficiena potenialului uman.
2.4.1. Analiza dimensiunii i structurii potenialului uman
Analizeaz latura cantitativ i calitativ a ncadrrii ntreprinderilor cu personalul necesar,
dinamica i structura acestuia. La reflectarea cantitativ a potenalului uman se urmrete: numrul total de salariai existeni n evidena unitii n baza unui contract;
limita minim i maxim a evoluiei personalului angajat;
dac nivelul actual al personalului este conform nevoilor i care a fost evoluia
acestuia n ultima perioad de timp;
scderea numrului de salariai poate fi i rez ultanta restrngerii activitii, adic
traversarea de ctre ntreprindere a unor dificulti de natur i amploare n funcie de contextul
concurenei dat. Scderea numrului de salariai poate fi i o consecin favorabil a modificrii
raportului de echilibru dintre potenialul uman i cel material, ca urmare a rennoirii activelorcorporale, a creterii gradului de tehnicitate.
Aceast analiz cantitativ se face distinct pe cele dou categorii de personal, operativ i
de administraie conducere.
n afar de analiza cantitativ este important i cea calitativ, desemnat prin gradul de
calificare al salariailor, aceasta constituind o necesitate obiectiv impus de creterea
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
14/105
complexitii activitii economice, creterea gradului de tehnicitate, spori rea exigenei
consumatorilor, etc.
Investigarea complex a asigurrii cu resurse umane implic i analiza altor criterii de
structurare, cum ar fi:
structura dup vechimea n ntreprindere; structura salariailor n funcie de natura contractului de munc;
structura pe sexe;
structura pe categorii de vrst;
structura dup modalitile de calificare.
Un alt aspect care trebuie analizat l constituie perfecionarea pregtirii profesionale, pe
forme de realizare (la locul de munc, cursuri postliceale, postun iversitare, etc.).
2.4.2. Analiza comportamentului potenialului uman
Pentru analiza comportamentului resurselor umane se urmresc utilizarea timpului de
munc disponibil, mobilitatea personalului, precum i conflictele n relaiile de munc.
a) folosirea timpului de munc este analizat att sub aspect cantitativ ct i sub aspect
calitativ
disponibilimmaxtimpul
lucratefectivtimpulGU !
b ) diagnosticul mobilitii personalului
Mobilitatea personalului poate fi determinat de cauze obiective cum sunt concediereapentru cauze economice (omaj), pensionri, decese, plecri din motive personale sau micri
care prin natura lor nu sunt dependente de activitatea normal.
N
IrarilorintulCoeficient !
N
EplecarilorulCoeficient !
N
EItotale iscarilorulCoeficient
!
n care:
I numrul total al intrrilor de personal n cursul
perioadei analizate;
E numrul total al ieirilor de personal;
N numrul mediu de personal
100zileinri atexpdisponibili axTi pul
absentadeziledetotal.NruluiabsenteisageneralaRata v!
De asemenea, se are n vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care le -au provocat
(boli, accidente de munc, maternitate, evenimente familiale, concedii fr plat, lipsuri
neautorizate, etc.).
c) gradul de conflictualitate dintre salariai (sindicate) i organismele de conducere
Se cuantific consecinele ecastuia prin indicatorii:
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
15/105
- numrul de greve;
- numrul de zile ale grevei (durata grevei nmulit cu numrul de greviti);
- coeficientul de importan a grevei (nr. de greviti / nr. total de salariai);
- gradul de intensitate al grevei (nr. de zile de grev / nr. de greviti).
n situaia formelor individuale de conflictu alitate se urmresc indicatorii:- nr. de litigii care au necesitat intervenia inspeciei de munc;
- nr. de litigii care au ajuns n faa instanei de judecat.
2.4.3. Analiza eficienei utilizrii potenialului uman
Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n vederea evalurii se realizeaz
cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii. Pentru a urmrii dinamica
productivitii muncii la nivelul ntreprinderii, precum i a comparaiei cu alte firme din aceeai
ramur de activitate se folosesc indicatori valorici, construii ca raport efect / efort.n calitate de efect se pot avea n vedere: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe),
veniturile de exploatare (Ve) sau valoarea adugat (Qa), n funcie de specificul activitii societii
evaluate. n calitate de efort se pot folosi indicatorii: numrul mediu de personal ( N), timpul total de
munc exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat n ore ( Th).
Astfel, n cazul determinrii productivitii muncii pe baza valorii adugate, relaiile de
calcul sunt urmtoarele:
- productivitatea medie anual pe o persoan:
N
QW a
a ! ;
- productivitatea medie zilnic:z
az
T
QW ! ;
- productivitatea medie orar:h
ah
T
QW ! .
Aspecte relevante cu privire la eficiena utilizrii resurselor se pun n eviden i prin
analiza productivitii muncii pe principalele produse. n acest sens se poate folosi indicatorul
productivitatea muncii exprimat ca timp pe unitatea de produs.
2.4.4. Analiza nivelului de salarizare i motivare a personalului
Se realizeaz cu ajutorul unor indicatori specifici:
- Nivelul salariului i venitului salarial mediu brut n comparaie cu cel al sectorului
de activitate, zon sau economie;
- Modul de stabilire a salariului;
- Structura i componentele sistemului de salarizare.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
16/105
2.4.5. Analiza condiiilor de munc
Impune verificarea ndeplinirii programelor de protecia muncii i reducerea riscurilor.
Trebuie examinate condiiile generale de munc, elemente de ergonomia muncii, ntruct pot
constitui cheltuieli semnificative n perspectiv.
Printre obiectivele analizei resurselor umane mai pot fi analizate:
politici de angajare, selectare folosite;
existena sindicatelor organizate, numr, membri, aciuni desfurate, relaii cu
conducerea;
comunicarea n cadrul societii att pe orizontal ct i pe vertical.
n final evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n legtur
cu resursele umane ale firmei.
Ca titlu de exemplu pot fi avute n vedere urmtoarele punct
e fo
rt
e: personalul este binecalificat; structura pe vrst este echilibrat; personalul este capabil s se adapteze la nnoire;
productivitatea muncii este n cretere; absena grevelor; reducerea numrului litigiilor individuale
de munc; protecia muncii corespunztoare, reflectat prin reducerea sau diminuarea
accidentelor de munc.
Capuncte slabe se pot exemplifica: utilizarea necorespunztoare a timpu lui de munc n
cadrul zilei; productivitatea muncii n scdere; perosnal supradimensionat n activiti de
ntreinere; existena conflictelor de munc, etc.
2.5. Diagnosticul managementului i structurii organizaionale
Acest diagnostic vizeaz modul de organizare a ntreprinderii i analizeaz calitatea
managementului, a procesului de conducere i a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la
cerinele dezvoltrii viitoare.
Ca tip de structur organizaional se pot distinge dou modele: mecanicisti organic.
Organizaiile se afl de obicei ntre aceste dou extreme, este esenial ca starea n care
se gsesc s se potriveasc cu mediul economic. Mediul este un factor important, trebuin s
existe legtur ntre tipul organizaiei i acesta.Exemplu: ntr-un mediu turbulent (tranziie) mai eficace i adaptabile sunt organizaiile
de tip organic. Organizaiile de tip mecanicist, caracteristice unui mediu stabil au dificulti n a se
adapta n absorbia schimbrii, inovrii. Multe din organizaiile sup use analizei fac trecerea de la
modelul mecanicist spre cel organic. n evaluarea tipului de structur organizaional trebuie
examinat organigrama ntreprinderii, cea care sintetizeaz filosofia organizaiei.
Ca structuri organizaionale acestea pot fi funcionale, divizionare sau matrice.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
17/105
Avantajul structurii divizionare, mai moderne, este s se orienteze mai mult spre produs i
client. Din punct de vedere al nivelelor coninute n fiecare structur acestea pot fi nalte, cu peste
6 8 nivele sau plate cu maxim 3 4 nivele.
n ceea ce privete conducerea ntreprinderii evaluate, n cadrul diagnosticului se prezint
aspectele urmtoare:a) echipa de conducere (nume, prenume, funcia, vrsta, experiena n domeniu, etc);
b) baza legal n virtutea creia i exercit prerogativele funciei (de exemplu:
contract de management conform Legii nr. 66/1993 n cazul societilor comerciale n
care statul deine mai mult de 50% din capitalul social; Hotrrea Adunrii Generale a
Acionarilor / Asociailor, etc.);
c) poziia echipeide conducere fa de acionarii firmei, bnci, administraia financiar,
etc.);
d) referiri i aprecieri asupra stilului de conducere (pe obiective, autoritar, cudelegarea autoritii, colegial, centralizat, descentralizat, etc.);
e) obiective negociate i prevzute n contractul de management, care vizeaz
strategia societii comerciale;
f) gradul de realizare a criteriilor de performan stabilite prin contractul de
management. Conform normelor metodologice menionate anterior s -au stabilit urmtoarele criterii
de performan:
100afaceride
ifra
brutofitPrprofitului
ata v!
100socialCapital
dezvoltare.ptprofitdinevarpreleDividendeactiunilorateaofitabilit
r v
!
1rul entdeFond
investitii.pt.chamortizare.dezv.ptprofitdinivarele
rcrestere/dezvoltaredel
otentialu v
!
n care: Fondul de rulment= Active circulante Datorii pe termen scurt
sau: Fondul de rulment= Capital permanent Active imobilizate
? Azile365afacerideCifra
creantelorSoldulcreantelorarecuperarede
erioada v!
stocuriTotal
afacerideifra
rotatii.nrstocurilor
otatia !
100productiededirecte
osturi
directeSalariituricosinsalariilorPonderea v!
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
18/105
n finalul acestui diagnostic evaluatorul formuleaz punctele forte i punctele slabe ale
managementului firmei.
Ca puncte forte se pot meniona: echipa de conducere tnr, dinamic; realizarea i
depirea criteriilor de performan negociate cu acionarii; mbuntirea poziiei firmei pe pia;
colaborarea bun cu sindicatele, etc.
Ca puncte slabe se pot avea n vedere: nerealizarea anumitor criterii de performan;
slbirea poziiei firmei n cadrul mediului ei co ncurenial; tensiuni n relaiile cu sindicatele marcate
prin creterea numrului zilelor de grev; lipsa de preocupare pentru stimularea iniiativei i
creativitii tehice a personalului, etc.
2.6. Diagnosticul operaional
Are ca obiectiv estimarea performanelor tehnice anterioare ale societii comerciale iidentificarea soluiilor de ordin tehnic care s asigure viabilitatea i dezvoltarea societii.
Nu exist o structur fix a acestui diagnostic care s fie valabil tuturor ntreprinderilor.
Aceasta se adapteaz n funcie de particularitile fiecrei ntreprinderi n parte.
n esen, aceasta presupune o analiz detaliat a factorilor tehnici de producie, a
tehnologiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii, ce trebuie
realizat de ctre evaluatori, care au calitatea de experi tehnici.
n cazul analizei operaionale vor trebui relevate acele aspectecare vor permite n final
stabilirea unor concluzii privind atuurile activitii (punctele tari), deficienele acesteia (puncteleslabe).
2.6.1. Organizarea activitii productive
Va conine tipul de organizare, elementele componente ale structurii organizatorice,
descrierea modului de asigurare ale acestor funciuni.
Activitatea productiv va fi analizat prin prezentarea modului n care aceasta deruleaz
(secii, ateliere, etc.) cu specificul acestora, programul de lucru, mod de orgenizare, programarea
produciei cu principalele etape ale acesteia, durata ciclului de fabricaie, etc.
Produsele / servicile agentuluieconomic vor fi prezentate principalele grupe de produse /
servicii ale agentului economic cu caracteristicile lor fizice i tehnice i cu ponderea pe care o dein
din totalul produselor. Valorile prezentate vor trebui nsoite de un comentariu privind
reprezentativitatea lor.
Tehnologiile.Nivelul tehnologic se vor trece n revist principalele tehnologii utilizate i
gradul de uzur fizic i moral a acestora, difereniat pe structurile de producie. La prezentarea
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
19/105
tehnologiilor vor trebui prezentate utilajele conductoare, componena liniei, fluxurile tehnologice,
eventualele probleme care apar n exploatare, necesar de tehnologii noi.
2.6.2. Capacitatea de producie i gradul de utilizare a capacitii
n acest capitol va fi prezentat evoluia produciei fizice n ultimii 3 5 ani, dac este
posibil, defalcate pe principalele grupe de produse. Cnd prezentarea se face n moned curent
(corespunztoare fiecrui an) evoluia va trebui analizat dup ajustrile impuse de ef ectele
inflaiei.
Pentru caracterizarea sintetic a potenialului tehnic se recomand urmtorii indicatori:
100productiedeaCapacitate
vandutaoductiaPr.prodde.capafolosirede radul v!
100fixeactiveTotal
utilajesiisinMafixeactivetotalinilorsinmaPonderea v!
100inventardeValoarea
cumulataaAmortizarefixeactivelorauzuradeGradul v!
100inventarde aloarea
noifixermijloacelo aloareafixeactivelorareinnoirede radul v!
Se va mai prezenta i evoluia gradului de utilizare a capacitii de producie pe grupe de
produse. La analiza acestuia se vor avea n vedere eventualele modificri ale valorii nominale a
capacitii calculate pe baza modificrilor unora din variabilele care o definesc (nr. de schimburi,
durata unui schimb, capacitatea utilajelor conductoare, etc.).2.6.3. Activitatea tehnic ntreinere
Capitolul va conine aspecte legate de personalul care asigur aceast activitate,
organizarea acestuia, numrul, principalele tipuri de activiti desfurate, organizare a
programelor de reparaii, dotri, etc.
2.6.4. Asigurarea calitii produselor
Se vor prezenta aspectele legate de controlul calitii trecnd n revist compartimentul care
efectueaz acest lucru, atribuiile lui, poziionarea acestuia n organigram, s tadiul de dezvoltare aactivitii de Asigurare Calitii (AQ), existena manualului de asigurare a calitii, numrul de
personal angajat n aceast activitate, specializarea acestuia, programe speciale de pregtire. Se
vor detalia tipurile de controale, analize de laborator efectuate, certificatele de calitate emise.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
20/105
2.6.5. Activitatea de cercetare dezvoltare
n cadrul diagnosticului va trebui prezentat organizarea acestei activiti, rezultatele
obinute, personalul care deservete activitatea, gradul de informatizare al acesteia, programe de
perspectiv.
n cazul n care ntreprinderea a realizat produse noi n ultimii ani, este interesant de
prezentat care sunt acestea i ce pondere au ajuns s dein din volumul total al produciei, ca
indicator de reuit a activitii de cercetare dezvoltare.
2.6.6. Activitatea de aprovizionare
Modul n care se desfoar aprovizionarea, relaia cu frunizorii, alternativele de
aprovizionare existente sunt o condiie a unei bune desfurrii a activitii. Iei rile depind de
intrri.
Acest capitol analizeaz modul n care este analizat activitatea de aprovizionare,
identificnd factorii de decizie n acest proces, modul n care se iau deciziile, factorii care sunt luai
n considerare n alegera furnizorilor, p olitica de contractare, natura i volumul aprovizionrilor.
Se vor prezenta principalii furnizori, produsele achiziionate de la acetia (materii prime,
materiale), ponderea n activitatea de aprovizionare, condiiile contractuale. Pentru achiziiile din
import se va prezenta modul n care se deruleaz contratul extern (n intermediari sau direct, ce
comisioane se pltesc, n ce condiii de plat i transport se fac livrrile).
2.6.7. Informatizarea societii Avnd n vedere implicarea tot mai semnificativ a tehnicii de calcul n majoritatea
compartimentelor funcionale ale ntreprinderilor se analizeaz gradul de informatizare, activitile
principale derulate cu asistena calculatorului, perspective, programe utilizate, etc.
2.7. Diagnostic comercial
Obiectivul principal al diagnosticului comercial este de a estima piaa ntreprinderii i locul
ntreprinderii pe pia. Analizele realizate n acest capitol au o importan deosebit pentru c
rezultatele acestui diagnostic sunt suportul previziunilor din evaluarea prin metode financiare.
n cadrul diagnosticului este important s fie prezentate elementele care influeneaz
activitatea comercial a societii, elementele care reprezint factorii de influen asupra pieei i a
poziiei pe pia a societii. Se va face o analiz a factorilor externi i a factorilor interni.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
21/105
2.7.1. Analiza mediului extern
Este o analiz startegic a mediului n care firma i desfoar activitatea. Analiza se va
concentra asupra forelor politice, economice, socio culturale i tehnologice cu impact asupra
firmei care influeneaz activitatea acesteia.
2.7.1.1. Fore economice ce influeneaz strategia firmei
Fore microeconomice: oportunitile i ameninrile generate de indicatorii macroeconomice;
folosirea prognozelor guvernamentale; rata inflaiei; ratele de schimb valutar; preul produselor
petroliere.
Fore macroeconomice: cererea pentru produsele industriei; tendine n cota de pia;
nivelul preurilor produselor dse intrare; situaie forei de munc la industriilr de import; situaia
forei de munc n domeniul respectiv.
2.7.1.2. Fo
rele so
cio
cult
urale schimbri n stilul de via; activismul consumatorului;formarea familiei; rata de cretere a populaiei; distribuia pe vrste; durata medie de v ia
previzionat; rata naterilor; etc..
2.7.1.3. Forepolitice deciziile guvernului; legislaie; nivelul de implicare a guvernului n fiecare
industrie, produs sau pia.
2.7.1.4. Fore tehnologice idei, tehnici, materiale i invenii care transform resursele.
Analiza industriei (ramurii) se va evalua necesitatea analizei forelor concureniale din
industrie.
Pentru aceast analiz se va utiliza modelul lui Porter al celor 5 fore:
a) ameninarea de noi intrri n domeniul de afaceri (concureni pote niali)
b) concurena din domeniul respectiv
- competitori numeroi sau echilibrai
- creterea lent a industriei
- costuri fixe sau de depozitare mari
- lipsa diferenei sau a costurilor de conversie
- capacitatea sporete n salturi mari
- diversitatea concurenilor
- mize strategice importante
- bariere mari la ieirea din ramur (domeniu)
c) nlocuitori, substitueni pentru produsele ramurii
d) cumprtori (clieni) ai produselor i puterea lor
e) furnizori
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
22/105
Factoriicheie de succes (FCS) sunt determinani majori ai succesului financiar i competitiv
ntr-o anumit industrie (afacere, ramura).
a) FCS legai de tehnologie
- Capacitatea de cretere i dezvoltare tiinific;
- Capacitatea de inovare a procesului de producie;- Capacitatea de inovare a produselor;
- Nivelul de performan ntr-o anumit tehnologie.
b) FCS legai de producie
- Eficiena produciei;
- Calitatea produciei;
- Utilizarea intensiv a mijloacelor fixe;
- Cost sczut al amplasrii fabricii;
- Acces la fora de munc nalt calificat;- Productivitate a muncii ridicat;
- Costuri sczute de proiectare a produsului;
- Flexibilitatea produciei.
c) FCS legai de reeaua de distribuie mai performant n raport cu a concurenilor
- Reea puternic de distribuitori / comerciano en gros;
- Spaiu pe rafturile comercianilor cu amnuntul;
- Magazine de vnzare cu amnuntul proprietate a ntreprinderii;
- Costuri de distribuire mici;
- Livrare rapid.
d) FCS legai de marketing
- Fora de vnzare eficace;
- Asistena tehnic i service de ncredere;
- Lrgirea liniei de producie i selecia p rodusului;
- Deprinderi de comercializare;
- Finisare / mpachetare;
- Garanii / service i asisten tehnic n termen de garanie.
e) FCS legai de deprinderi abiliti fie ale perosnalului fie ale managementului sau
proprietarilor
- Deprinderi de natur profesional;
- Know how privind controlul calitii;
- Calificare n proiectare.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
23/105
f) FCScapacitatea organizaional
- Sisteme informatice (ex. servicii bancare on-line);
- Capacitatea de a rspunde la condiii ale pieei n schimbare;
- Experiena n know how managerial.
g) Alte tipuri de FCS- Imagine / reputaie;
- Amplasare;
- Acces la capital;
- Patente;
- Costuri totale sczute.
2.7.2. Analiza mediului intern comercial
n funcie de tipul societii analizate, poate conine urmtoarele capitole:2.7.2.1.Produsele comercializate.Politica deprodus
Acest capitol are un caracter introductiv i reia, ntr-o alt manier, prezentarea produselor
sau serviciilor care a fost realizat n Diagnosticul operaional, ele fiind descrise din prisma
consumatorului final. De exemplu, spre deosebirea de descrierea tehnic a produselor din
Diagnosticul operaional, n Diagnosticul comercial se pune accentul pe utilitatea produselor: cui
sunt destinate, n ce categorii i grupe se pot mpri, ce nevoi acoper. Pentru a oferi o prim
imagine de ansamblu asupra activitii comerciale a societii analizate, se poate prezenta i o
schem a ponderilor pe care le au diferitele categorii de produse sau servicii din vnzrile totale alefirmei, raportate la ceea mai apropiat perioad reprezentativ.
Politica de produs conine deciziile pe care le ia conducerea societii cu privire la gama
comersializat, mrimea ei, strategia de produs aplicat, diferenierea i poziionarea produsului,
nnoirea gamei de produse, abandonarea unor produse nvechite.
2.7.2.2.Analizapieei
Acest capitol este destinat analizei pieei pe care acioneaz societatea comercial i
poatew fi structurat pe mai multe subcapitole:
a) Piaa societiiPornind de la situarea societii n mediul extern anterior descris, se prezint pia a pe care
activeaz societatea comercial n cauz, identificnd piaa potenial i real, cu caracteristicile
sale, modul de segmentare a pieei (dip diferite criterii: geografice, tipuri de consumatori, dup
vanit, etc.) i segmentele int, precum i segmentele pe care intenioneaz s le abordeze.
n msura n care exist datele necesare se va prezenta poziia pe pia a societii (cota
de pia raportat fie la totalul vnzrilor pe pia fie la poziia celui mai puternic concurent) i
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
24/105
avantajele sale competitive (gama de produse / servicii oferite, calitate, preuri, distribuie, gradul
n care deservete unsegment neacoperit pn n prezent, capacitatea de adaptare a ofertei
societii la mutaiile cererii, etc.).
De exemplu, n cazul unei firme productoare de igl, aceste avantaje competitive se pot
concretiza n: - ofert variat de produse, care conine mai multe dimensiuni, tipuri de igle iculori;
- raport foarte bun calitate - pre
- asigurarea distribuiei ct mai aproape de consumator .
Un subiect de analiz al acestui subcapitol l poate constitui, atunci cnd este cazul,
sezonalitatea cererii, motivele sezonalitii i modul n care cererea poate fi regularizat.
b ) Clieniisocietii
Pornind de la structurarea pieei dup criteriile an terior descrise, se va prezenta structura
clientelei societii (clieni interni i externi), pe tipuri de clieni i ponderea pe care acetia o deindin veniturile realizate de societate (ex.: persoane fizice 30%, instituii bugetare 45%, societi
comerciale cu activitate n domeniul alimentaiei publice 20%, alii 5%). De asemenea, se vor
prezenta pricipalii clieni, nominalizai, ntr -o situaie care s conin valoarea contractului i
produsele contractate. Important de analizat sunt i modalitile d e ncasare, intervalul de timp la
care se realizeaz ncasrile, msura n care o parte mai mare sau mai mic din clieni nu i
onoreaz obligaiile contractuale.
Tipil i numrul clienilor este un aspect important. Astfel, o ntreprindere care are doar un
numr restrns de clieni, are un punct slab pentru c dac o parte dintra acetia nu mai au putere
de cumprare sau dac i schimb furnizorul societatea poate avea probleme n desfacere i s
fie nevoit s-i reduc activitatea. De asemenea, ponderea mare a unor clieni de tip bugetar
poate fi o problem pentru c acetia ai instabilitate financiar.
c) Concureniisocietii
Avnd n vedere c pentru o mare varietate de produse i servicii concurena se poate
realiza la nivel de produs sau generic, acest subcapitol va prezenta i analiza att concurenii
direci i produsele acestora ct i produsele substituibile, tendinele n domeniu, produsele
importate i condiiile n care se realizeaz importul. n cazul societilor exportatoare se va lua n
considerare i situaia pieei externe i puterea concurenilor care activeaz pe acestea. Un aspect
care poate fi investigat este i relaia cu concurenii.
Astfel, n cazul unui productor de bicicleten se vor prezenta att produstorii interni i
externi de biciclete (cu date despre modelel comercializate, capaciti de producie, cota de pia,
consideraii despre calitatea produselor lor i nivelul preurilor, etc.) dar i produsele de pe pia
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
25/105
(scutere, patine cu role, trotinete, skateboard-uri) care ar putea nlocui bicicletele n preferinele
unor segmente de consumatori.
Situaia concurenei ofer un indicator despre gradul de atractivitate al pieei (mai puin
interesantn cazul unei concurene numeroase i / sau puternice sau cnd numeroase produse
substituibile amenin s ia locul produselor societii). La antipod, o activitate lipsit deconcuren, un monopol, reprezint un avantaj deosebit pentru societate i i permite acesteia s
acioneze liber pe pia,fr presiune concurenial.
d) Analiza activitiiia strategieisocietii
Dup prezentarea produselor i a pieei, societii, a mediului extern, urmeaz o analiz a
activitii comerciale a societii, vzut din prisma strategiei aplicate (care are n centrul su
strategia de marketing), a istoricului vnzrilor, a strategiei de marketing aplicate, detaliate pe cele
patru domenii ale mixului de marketing: politica de pre, politica de distribuie, politica de
comunicare, politica de produs. Activitatea de contractare desfacere
Se va analiza politica societii n aspectele care privesc contractarea: mod de identificare
a clienilor, politica contractual (mod de organizare, termeni contractuali uzuali, durata medie a
contratelor comerciale, etc.). Acest capitol poate cuprinde o prezentare istoric a cifrei de afaceri
sau a veniturilor realizate n ultima perioad (3 5 ani), cu o defalcare a vnzrilor (cantitativ i
calitativ) pe grupe sau categorii de produse / servicii i pe piee (interne i externe). Astfel, n cazul
unei ntreprinderi productoare de buturi alcoolice se pot analiza vnzrile istorice pe categorii
(ex. ampanie, vin, buturi spirtoase) i analiza cauzele care au dus la modificri ale ponderilor n
vnzri (ex. la sfritul perioadei de analiz firma vinde de dou ori mai mult vin dar au sczut
vnzrile la buturile spirtoase, datorit modificrii preferinelor consumatorilor, sau datorit
apariiei unui concurent puternic la buturi spitoase, etc.). Aceast analiz, corelat cu tendinele
identificate ale pieei va duce la realizarea previziunilor de vnzri pe urmtorul interval de timp.
Sunt cuprinse i aici date referitoare la politica de produs, deciziile privind introducerea de
produse noi i renunarea la unele dintre cele vechi (cu performane necorespunzt oare). Se
urmresc rezultatele (reflectate n vnzri) ale produselor, rezultate care stau la baza deciziei de
abonament sau arat justeea deciziei introducerii unor produse noi.
Politica depre
Este unica component a mixului de marketing care este aduc toare de venit. Este
analizat prin: modalitile de stabilire a preurilor (care pot varia n funcie de tipul de produs sau
servicii oferit), evoluia preurilor de-a lungul perioadei de analiz, competitivitatea preurilor
practicate, existena unor restricii (reglementri guvernamentale de distribuie) fiabilitatea preului
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
26/105
de cost, dependena preului de cost de cursul de revenire, reglementri n materie de concuren
i preuri.
Se vor analiza preurile promoionale sau speciale pe care le practic firma: n ce condiii
se acord, care este cuantumul maxim al reducerilor, ce rezultate au avut aciunile de reducere a
preurilor sau de oferire a unor preuri speciale. Politica de distribuie
Analizeaz canalele de distribuie ale societii, modul n care produsele / serviciile ajung
la clieni i sau consumatorii finali. Se studiaz alegerea formei adecvate de distribuie care s
corespund specificului produselor i segmentelor de pia crora se adreseaz. Canalele de
distribuie pot fi directe (prin uniti proprii de comercializare la care se descrie amplasarea,
suprafeele, specializarea, etc. prin pot, vnzri directe la domiciliu, etc.) sau indirecte (cu unul
sau mai muli intermediari angrositi, detailiti).
Analiza va cuprinde i relaiile cu distribuitorii, tipul strategiei de distribuie saplicate(exclusiv, selectiv, global), factorii de succes pentru o distribuie eficient.
Politica de distribuie depinde n mare msur de tipul produsului sau serviciului oferit. De
exemplu, n cazul unor firme prestatoare de servicii distribuia se realizeaz de obicei la locul
prestrii serviciului. Un alt factor care influeneaz politica de distribuie este poziia pe pia a
societii. O firm care deine monopolul pe o pia nu va depune un effort deosebit n distribuie,
avnd desfacerea asigurat.
Politica depromovare
Se urmresc activitile de comunicare realizate, publicitatea, activitile de promovare a
produselor, a vnzrilor, modul n care se construiete imaginea firmei, relaiil e cu publicul. Se vor
analiza mesajele publicitare, continuitatea acestora, produsele pe a cror promovare s -a insistat,
etc. Aeast analiz este nsoit de analiza costurilor i a efectelor obinute comparativ cu cele
scontate.
n concluzie trebuie evaluate n analiza mediului intern punctele tari i slabe ale afacerii
pentru ale armoniza cu oportunitile respective a evita riscurile mediului extern.
2.8. Diagnostic economico - financiar
ntreprinderile pot fi considerate ca fiind organisme vii, mai mult sau mai puin complexe,
ntruct ele se nasc, triesc i mor. Pornind de la aceast perspectiv exist o mulime de unghiuri
din care poate fi analizat o ntreprindere. Unul dintre cele mai interesante i complexe demersuri
vizeaz abordarea diagnosticului economico financiar pentru evaluare, aceast component de
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
27/105
diagnostic avnd un rol cheie n procesul de evaluare a ntreprinderii datorit rolului major jucat n
cadrul raportului de evaluare i anume:
cunoaterea ct mai amnunit a societii comerciale de evaluat, avnd n vedere c
activitatea acesteia din punct de vedere juridic, comercial, operaional, organizaional a
fost analizat n cadrul diagnosticului general, i confirmarea prin performanelefinanciare a concluziilor acestuia;
stabilirea principalelor premize privind activitatea viitoare a societii comerciale supuse
evalurii, de care se va ine seama la aplicarea metodelor financiare de evaluare.
Altfel spus, scopul diagnosticului financiar contabil este: analiza prezent a unor situaii
financiare nregistrate n trecut i extragerea tendinelor de evoluie n viitor.
2.8.1. Modaliti de evaluare a elementelor patrimoniale
Principalele abordrii ale evalurii ntreprinderii se ncadreaz n urmtoarele trei categorii: abordarea patrimonial sau pe baz de active;
abordarea bazat pe venit;
abordarea comparativ care ine seama de valorilor de tranzacionare ale ntreprinderilor
similare.
a, METODEPATRIMONIALE denumite i metode de evaluare a afacerii bazate pe active
se bazeaz pe evaluare separat a tuturor stocurilor de care dispune ntreprinderea la un
moment dat. Metoda este fundamentat pe principiul substituiei un activ nu valoreaz mai mult
dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Dintre me todele patrimonialeenumerm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii
elementelor n funcie de efectele inflaiei).
b, METODE BAZATE PE VENIT denumite i metode de randament n evaluarea de
afaceri prin care se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participaii sau a unei aciuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asimileaz valoarea
unei ntreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capi talului, prin utilizarea sa,
ntr-o durat de timp rezonabil (n funcie de ateptarea investitorului) innd seama de riscurile
asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerm: Metode bazatepeprofit, Metode bazatepe fluxul de dividende, Metode bazatepe fluxul de disponibiliti
c, METODEDECOMPARAIE denumite i metode ale pieei n evaluarea de afaceri prin
care se compar subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanii la afaceri i cu aciuni
care au fost vndute pe piaa liber. Dintre metodele de comparaii enumerm: Metoda
multiplicatorului PER (comparaii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea
cifrelor de afaceri), Comparaiimultifactoriale .
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
28/105
n cazul primelor dou categorii de metode de evaluare un rol important n aplicarea
acestora l dein nregistrrile n documentele de eviden contabil respectiv:
- elementele bilaniere pentru aplicarea metodelor patrimoniale;
- venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizeaz o serie de
informaii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor derandament.
n conformitate cu standardele internaionale de evaluare referitoare la evalurile de afaceri
pentru o reflectare ct mai corect a realitii econom ice att n ceea ce privete rezultatele
financiare ct i bilanul contabil, se impun unele ajustri ale nregistrrilor contabile.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
29/105
III. METODE DE EVALUARE PATRIMONIALE
Modaliti de evaluare a elementelor patrimoniale
Principalele abordrii ale evalurii ntreprinderii se ncadreaz n urmtoarele trei categorii:
abordarea patrimonial sau pe baz de active;
abordarea bazat pe venit;
abordarea comparativ care ine seama de valorilor de tranzacionare ale ntreprinderilor
similare.
a, METODEPATRIMONIALE denumite i metode de evaluare a afacerii bazate pe active
se bazeaz pe evaluare separat a tuturor stocurilor de care dispune ntreprinderea la un
moment dat. Metoda este fundamentat pe principiul substituiei un activ nu valoreaz mai mult
dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Dintre metodele patrimoniale
enumerm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii
elementelor n funcie de efectele inflaiei).
b, METODE BAZATE PE VENIT denumite i metode de randament n evaluarea de
afaceri prin care se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participaii sau a unei aciuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asi mileaz valoarea
unei ntreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capitalului, prin utilizarea sa,
ntr-o durat de timp rezonabil (n funcie de ateptarea investitorului) innd seama de riscurile
asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerm:Metode
bazate
peprofit, Metode bazatepe fluxul de dividende, Metode bazatepe fluxul de disponibiliti
c, METODEDECOMPARAIE denumite i metode ale pieei n evaluarea de afaceri prin
care se compar subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanii la afaceri i cu aciuni
care au fost vndute pe piaa liber. Dintre metodele de comparaii enumerm: Metoda
multiplicatorului PER (comparaii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea
cifrelor de afaceri), Comparaiimultifactoriale .
n cazul primelor dou categorii de metode de evaluare un rol important n aplicarea
acestora l dein nregistrrile n documentele de eviden contabil respectiv:- elementele bilaniere pentru aplicarea m etodelor patrimoniale;
- venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizeaz o serie de
informaii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor de
randament.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
30/105
n conformitate cu standardele internaionale de evaluare referitoare la evalurile de afaceri
pentru o reflectare ct mai corect a realitii economice att n ceea ce privete rezultatele
financiare ct i bilanul contabil, se impun unele ajustri ale nregistrrilor contabile.
3.1. Fundamentele metodelor patrimoniale
Aplicarea corect a metodelor de evaluare patrimonial transform aceast categorie de
metode n cea mai complex, avnd n vedere n special cantitatea de munc necesar i numrul
de specialiti n diverse domenii implicai n aplicarea metod ei.
Elementele principale necesare sunt componentele bilaniere de activ i pasiv. Pentru o
aplicare corect situaiile financiar contabile bazate pe costul istoric reprezint doar un punct de
plecare i nu rezultate finale.
Avnd n vedere coreciile amintite anterior rezult Bilanul eco
no
mic ntocmit de evaluatorcare difer prin coninut de bilanul contabil, chiar dac forma de prezentare este aceeai.
n cazul aplicrii competente a metodelor patrimoniale, toate activele i obligaiile vor fi
reconsiderate n concordan cu standardul de valoare ales de evaluator. Fiecare post de activ i
fiecare obligaie va fi analizat separat, eventual n cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea
mai potrivit abordare i, n consecin cea mai potrivit valoare curent.
Concluzia la care se ajunge dup analiza tuturor elementelor menionate va fi valoarea
capitalului propriu (de pia, de lichidare, etc.) prin deducerea obligaiilor din totalul activelor.
3.2. Etapele aplicrii metodelor patrimoniale
Principalele etape ale aplicrii metodelor patrimoniale sunt:
1 Obinerea unui bilan contabil
2 Analizarea i selectarea posturilor din bilanul contabil care trebuie supuse coreciilor i
reconsiderrii. Efectuarea coreciilor i completarea coloanei Valori contabile din bilanul
economic.
3 Evaluarea elementelor bilanului economic.
4 Completarea bilanului economic pe baza rezultatelor din etapa 3.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
31/105
3.3. Evaluarea elementelor patrimoniale
nainte de a alege metodele de evaluare pentru fiecare categorie de active, evaluatorul
trebuie s stabileasc standardul de valoare cel mai potrivit i cea mai potrivit ipotez de
evaluare pentru fiecare element. De obicei definiia pentru valoarea aleas pentru diversele
categorii este aceeai cu cea aleas pentru diversele categorii este aceeai cu cea aleas pentru
valoarea global.
Definiia (standardul) valorii rspunde la ntrebarea valoarea pentru cine, premisele valorii
rspund la ntrebarea valoare n cadrul crui tip de tranzacie de pia.
n ceea ce privete premisele, se poate opta pentru una dintre alternativele urmtoare:
1. Valoarea de pia este definit ca fiind: Suma estimat pentru care un mijloc fixar fi schimbat
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, n tr-o tranzacie echilibrat,
dup un marketing adecvat, n care fiecare parte acioneaz n cunotin de cauz, prudent ifr constrngeri.
2. Valoarea de pia pentru utilizarea actual este definit ca fiind: bazat pe utilizarea n
continuare a acestuia, presupunnd c mijlocul fix va fi vndut pe o pia deschis, pentru
utilizarea sa actual, innd cont n rest de definiia valorii de pia, indiferent dac utilizarea
prezent este sau nu cea maibun.
3. Costul de nlocuire net (CIN)
n cazul proprietilor speciale, care se vnd rar pe o pia deschis n afara cazului n care
fac parte dintr-o afacere i care, n concluzie, nu pot fi evaluate n concordan cu definiiavalorii de pia, se aplic metoda costului de nlocuire depreciat (CIN).
CIN se bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea sa curent, la care se
adaug costul de nlocuire (sau reproducere) a mbuntirilor minus estimatul deteriorrilor
fizice sau a unor demodri sau optimizri. Rezultatul este estimarea valorii de prel uare n
ocupare a proprietii la data evalurii, presupunnd continuarea activitii. Aceast estimare
poate fi ajustat cu profitabilitatea potenial a ntreprinderii.
4. Valoarea de lichidare
n cazul acestei ipoteze, se presupune c activele evaluate se vnd bucat cu bucat i deasemenea c nu exist timp suficient pentru a fi expuse la vnzare pe piaa bunurilor uzate.
5. Valoarea de utilizare alternativ
Reprezint valoarea unei imobilizri, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare, bazat
pe utilizarea alternativ a acesteia, alta dect valoarea de utilizare n continuare.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
32/105
Dac evaluarea nu este fcut pe baza ipotezei de continuare a activitii activele trebuie
evaluate pe baza unei valori de pia sau pe o baz care presupune o perioad mai scurt de
expunere pe pia, dac acest lucru este adecvat.
Tipul valorii estimate va fi ales n funcie de clasificare elementului de activ n una din
variantele: Elementele operaionale se evalueaz avnd la baz: valoarea de pia, valoarea de utilizar e
(n continuitate sau alternativ)
Elementele din afara exploatrii (active redundante) se evalueaz avnd la baz: valoarea de
pia, valoarea de utilizare alternativ, valoarea de lichidare, costul de nlocuire depreciat.
Elementele aflate n stadiul de investiii se evalueaz pe baza: costului de nlocuire depreciat,
valoarea de pia, valoarea de lichidare.
Elementele de dezvoltare: valoarea de pia.
3.4. Evaluarea terenului
Se evalueaz terenurile a cror situaie presupune c ele sunt n proprietatea societii
comerciale de evaluat, iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzaciei.
Faza preliminar conine o serie de aciuni care se impun naintea aciunii de evaluare:
se analizeaz nregistrrile contabile ref eritoare la teren i actele de proprietate asupra
acestuia;
se studiaz planurile amplasamentelor i se face o verificare referitoare la suprafaa scriptic icea existent pe teren;
din suprafaa total de teren se separ suprafeele care deservesc deru larea activitii (teren
construit, aferent reelelor, cilor de transport, etc.) i suprafeele libere n exces care vor fi
considerate n afara exploatrii;
n funcie de amplasarea terenului n zon se culeg informaii de pia privind valorile de
tranzacionare n zon, a terenurilor libere similare;
evaluarea propriu-zis distinct pe cele dou categorii de terenuri.
3.4.1.Terenurin exploatare
Evaluarea ine seama de faptul c terenurile contribuie la desfurarea activitii deci n
aceast perioad valoarea lor este diferit fa de valoarea de pia. Evaluarea va avea n vedere
pe lng valoarea de pia a terenurilor n zonele respective faptul c ele vor fi imobilizate nc un
numr de ani egal cu durata de via rmas a obiectului. Tipul de valoare care se obine nu este
valoarea de pia.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
33/105
3.4.2., Terenurin exces
Se evalueaz de regul la valoarea de pia n condiii n care exist suficiente informaii de
pia poate fi aplicat una din urmtoarele proceduri: comparaia direct, propor ia, extracia,
parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei de baz. Proporia i extracia combin metoda
capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.3.4.2.1. Metoda comparaiei directe
Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii.
Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.
Prin aceast metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi similare, sunt analizate,
comparate i corectate funcie de asemnri sau diferenieri. Elementele de comparaie sunt
drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea,
caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun ut ilizare. Elementele de
comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic suprafaa i forma,lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Este nelept s se coreleze rezultatele a
dou sau mai multe comparaii.
Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct
mai aproape de data evalurii.
Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului
existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute
proprieti comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa.
n localitile urbane dens dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamentele libere i
valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile
rurale izolate sunt foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste
cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei.
3.4.2.2. Metoda proporiei
Metoda proporiei sau altfel cunoscut ca metoda alocrii, este bazat pe principiul
echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c normal exist un raport tipic ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumit e tipuri de proprieti n anumite localizri.
Acest raport este n general, mai sigur cnd construciile sunt relativ noi. La construciile mai vechi
crete raportul valoare teren / valoare proprietate.
Metoda proporiei nu d o valoare determinat o prop rietii; dar poate fi folosit cnd este
insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosier pentru c
se pot ridica construcii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egal.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
34/105
3.4.2.3. Metoda extraciei
Metoda este o variant a metodei proporiei i anume valoarea terenului este extras din
preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei care este estimat prin costuri i
depreciere. Proprietile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece
contribuia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i uor de identificat.Valoarea terenului dat de metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile
din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab a estima nite parametri normalizai, dect
valori absolute.
3.4.2.4. Metoda parcelrii
Metoda este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai
bun utilizare i exist date de comparaie pen tru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine
planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile disponibile, condiiile
comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil.Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea numrului i dimensiunilor ce
pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie
conformitate cu cerinele legale i s ndeplineasc cerinele pieei locale.
Se face o analiz comparativ cu loturile deja construite i dup coreciile necesare
evaluatorul va estima care este preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil
i rata de absorbie a parcelelor de ctre pia.
Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt puine
tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei
de absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii.
3.4.2.5. Metoda rezidual
Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu sunt disponibile date referitoare la loturi
similare de teren liber. Aceast tehnic este bazat pe principiul echilibrului i a conceptului de
contribuie care se refer la echilibrul agenilor de producie, adic teren, mna de lucr u,
coordonare i capital.
Metoda se utilizeaz cnd:
- valoarea cldirilor e cunoscut sau poate fi estimat cu precizie bun;
- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat;
- se pot extrage de pe pia ratele de capital izare separat pentru cldiri i pentru
teren.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
35/105
Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint cea mai bun
utilizare i care nu au deprecierea fizic sau funcional.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti co nstrucia (actual sau
ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din
exploatare, obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii, ncontinuare, evaluatorul va calcula ce parte din veniturile poate atribui cldirilor i va obine partea
rmas pentru teren. Aceasta este capitalizat cu o rat de capitalizare obinut de pe piaa
imobiliar i se obine valoarea terenului.
3.4.2.6. Metoda capitalizrii rentei de baz
Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Renta de baz este mrimea
pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a
terenului.
Aceast procedur este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare, dacrenta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat
de pe pia, este echivalent cu valoarea de pia.
Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia, se vor face
coreciile ce apar din diferenele n condiiile de contract, fa de cele normale pe pia. Renta
poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i acestea trebuie reflectate n renta de baz.
3.4.2.7. Metoda normativ sau administrativ
Aceast metod se bazeaz pe norme stabilite de organismele abilitate. Astfel, potrivit
Criteriilor nr. 2665 / 28.02.1992, terenurilor aflate n patrimoniul societilor comerciale cu capital
de stat, la data nfiinrii acestora, necesare desfurrii activitii conform obiectului lor de
activitate, se evalueaz n lei pe baza formulei:
V = Vbx (1 + N)
n care: V valoarea terenului;
Vb valoarea de baz a terenului, determinat ca limita minim la un nivel de
495 lei/mp, reprezentnd preul de 5 lei/mp pentru 99 de ani, perioad de
concesionare:
N coeficientul de corecie, reflectnd suma notelor acordate pe baz de
criterii, are poate fi cel mult egal cu 9.
Criteriile n baza crora se acord notele sunt:
a) Categoria localitiiSatSat reedin de comunOraMunicipiu
0,10,20,40,6
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
36/105
Municipiu reedin de judeMunicipiul Bucureti i staiuni i zone turisticeb) Amplasarea terenului:Teren n afara localitiiTeren n zona periferic a localitiiTeren n zona median a localitiiTeren n zona central a localitiic) Funciile economice i caracteristicile sociale ale localitii:Localiti cu activitate preponderent agricolLocaliti cu funcie economic limitatLocaliti cu funcii economice complexed) Poziia terenului fa de accesul la reelele de transport:Transport rutierTransport feroviarTransport fluvialTransport maritimTransport aeriane) Echiparea tehnico edilitar a zonei n care se afl terenul:Reele de ap canal
Reele de energie electricReele de energie termicReele de gaze naturaleReele de telefonieReele de transport urbanf) Caracteristici geotehnice ale terenului:Terenuri normaleTerenuri dificile de fundareTerenuri care necesit desecri i msuri pt. inundaiiTerenuri situate n zone instabile alunecrig) Restricii de folosire a terenului conform planului urbanistic:general i regulamentelor aferente:
Funcie incompatibil cu planul urbanistic general
Funcie compatibil cu planul urbanistic cu restriciiFuncie compatibil cu planul urbanistich) Terenuri poluate cu residuri:GazoaseSolideLichide
1,01,5
0,30,50,81,0
0,50,81,0
0,20,30,50,50,5
0,5
0,50,50,50,50,5
1,0- 0,2- 0,4- 0,7
- 1,5
- 1,00,5
- 0,3- 0,5- 0,7
TOTAL N=Valoarea astfel stabilit se recalculeaz pe baza coeficienilor determinai n fincie de incidii
de pre la 30.06.1998. Potrivit HG nr. 500/1994, pentru terenuri coeficientul este 8,873 care se
aplic valorii determinate potrivit HG nr. 834/1991. Conform HG nr. 983/1998 coeficientul de
actualitate a preului terenului n intervalul 30.06.1998 este de 7,352.
De exemplu,osocietate comercialsituat n Bucureti,careocuposuprafade65.281m2, n
funciedecriteriilemenionateiseacordunpunctajde8,5. Deci:
Vb = 495x (1 + 8,5) = 4.702,5lei/m2
V= 65.281m2x 4.702,5 = 306.986miilei
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
37/105
Conform HGnr.500/1994:
V= 306.983x8,873 = 2.723.859 miilei
Cuaceastvaloarefigureazterenulnbilanulcontabilla31.12.1994.
Dacsefaceevaluarea nanul1997,sumaobinutmaisussecorecteazconform HG 983/1998:
V= 2.723.859x7,352 = 20.025.811miilei Dacseface evaluarea n anul 2001 (de exemplu, aprilie),sumase corecteaz cu raportul leu/
dolar:
V= 2.723.859x28.000 (leu/dolarnaprilie2001)/1.767(leu/dolarla31.12.1994)
V= 43.162.452miilei
Este posibil ca valoarea obinut prin aceast metod s depeasc nivelul unor tranzacii
care s-au realizat n zon. n asemenea condiii, evaluatorul poate s propun un pre mai mic,
care trebuie s fie motivat. Dac exist restricii, n raportul de evaluare rmne valoarea stabilit,
preul urmnd a fi negociat de vnztor i cumprtor.
3.5. Evaluarea mijloacelor fixe
Din punct de vedere al evalurii aceast operaiune se mparte n dou mari grupe:
evaluarea construciilor i evaluarea echipamentelor.
3.5.1.Evaluarea construciilor
Faza preliminar
Este operaiunea care reclam cea mai mare cantitate de timp pe parcursul elaborrii
raportului de evaluare avnd n vedere ce implic urmtoarele faze :
preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu construciile aflate n patrimoniul
ntreprinderii de evaluat care s cuprind cel puin: numrul de inventar, data punerii n
funciune (PIF), denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data
evalurii;
preluarea de la beneficiar a documentaiilor de construcie respectiv ale planurilor de
construciilor i/sau ale planurilor de situaie n care s figureze construciile aflate pe
amplasament. La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru
intabularea terenurilor conform HG nr. 834/1991 exist aceste planuri de situaie care
cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta, respectiv suprafeele
construite.
-
8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii
38/105
dac nu exist nici un fel de documentaie trebuie efectuate msurtori la fiecare cldire
i ntocmit o schi a planului de situaie;
avnd lista de inventar i planul de situaie urmeaz operaiunea de identificare i
corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecrei construcii de pe planul de situaie
(de pe teren de fapt) pe baza numrului de inventar din evidenele contabile;IMPORTANT - Sunt supuse evalurii toate construciile aflate pe amplasament care sunt
declarate n proprietatea beneficiarului indiferent dac aces tea sunt nregistrate n evidenele
contabile sau nu.
fiind definitivate aceste etape urmeaz inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de
evaluat. etapa este foarte important pentru aciunea de evaluare avnd n vedere c
urmrete:
stabilirea structurii constructive: fundaii, suprastructur, acoperi, finisaje, instalaii,
dotri, anexe, etc.; elemente referitoare la starea fizic a construciei, reparaii curente sau capitale
efectuate;
condiiile de exploatare prezente i viitoare;
vecinti i influenele acestora asupra construciei.
Evaluarea propriu-zis
Principiul care st la baza evalurii construciilor const n:
1. stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de
reconstrucie)
2. estimarea deprecierii cumulate.
Principiul este simplu, dar apar dificulti n aplicarea celor doi pai avnd n vedere n
general complexitatea i diversitatea construciilor. Fiecare construcie trebuie tratat separat.
Stabilirea valorii construciei noi urmrete determinarea costului de reconstrucie sau a
costului de nlocuire.
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data
evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de
construcie, arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele,
supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
evalurii unei cldi