DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DEPAN .............................................................................. i
HALAMAN SAMPUL DALAM .................................................................. ........... ii
HALAMAN PERSYARATAN GELAR SARJANA HUKUM ............................ iii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI ................................... iv
HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ................................ v
HALAMAN KATA PENGANTAR ........................................................................ vii
HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN .............................................. ix
DAFTAR ISI ............................................................................................................. x
ABSTRAK ................................................................................................................. xiii
ABSTRACT ................................................................................................................ xiv
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah ............................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah .......................................................................... 7
1.3 Ruang Lingkup Masalah................................................................. 7
1.4 Orisinalitas ...................................................................................... 8
1.5 Tujuan Penelitian .......................................................................... 10
1.5.1 Tujuan Umum ........................................................................ 10
1.5.2 Tujuan Khusus ....................................................................... 10
1.6 Manfaat Penelitian
1.6.1 Manfaat Teoritis..................................................................... 11
1.6.2 Manfaat Praktis ...................................................................... 11
x
1.7 Landasan Teoritis ........................................................................... 12
1.8 Metode Penelitian ........................................................................... 17
1.8.1 Jenis Penelitian ....................................................................... 17
1.8.2 Jenis Pendekatan .................................................................... 18
1.8.3 Sifat Penelitian ....................................................................... 20
1.8.4 Data dan Sumber Data ........................................................... 22
1.8.5 Teknik Pengumpulan Data ..................................................... 21
1.8.6.Teknik Pengolahan Data dan Analisis Data ........................... 22
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK DAN
PENDAFTARAN TANAH
2.1 Hak-Hak Atas Tanah ...................................................................... 23
2.1.1 Hak Milik Atas Tanah ............................................................ 23
2.1.2 Hak Guna Usaha .................................................................... 30
2.1.3 Hak Guna Bangunan .............................................................. 34
2.1.4 Hak Pakai ............................................................................... 37
2.2 Pengaturan Pendaftran Tanah ......................................................... 41
2.2.2 Pengertian Pendaftran Tanah ................................................. 42
2.2.3 Manfaat Pendaftran Tanah ..................................................... 44
2.3 Sifat Pembuktian Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Kepastian
Hukum Pemegang Hak Atas Tanah ............................................. 45
BAB III KEPASTIAN HUKUM DARI PENDAFTARAN HAK
ATAS TANAH DI KOTA DENPASAR
3.1 Kepastian Hukum Hak Atas Tanah ................................................ 46
3.2 Sertifikat sebagai Tanda Bukti Pemegang Hak Atas Tanah ........... 51
xii
3.3 Pelaksanaan Pendaftaran Hak Atas Tanah di Kota Denpasar 53
BAB IV KENDALA-KENDALA DALAM PENDAFTARAN HAK ATAS
TANAH
4.1 Faktor-Faktor Yang Menghambat Pelaksanaan Kepastisn
hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah ............................................ 60
4.2 Upaya-Upaya Efektifitas Pelaksanaan Pendaftaran Hak Atas
Tanah ............................................................................................ 73
BAB V PENUTUP
5.1 Kesimpulan .................................................................................. 76
5.2 Saran ............................................................................................ 76
DAFTAR PUSTAKA ……………………………………………………………... 77
DAFTAR INFORMAN
LAMPIRAN
RINGKASAN
xii
xi
xiii
ABSTRAK
Skripsi ini berjudul “Kepastian Hukum Pelaksanaan Pendaftaran Hak Atas Tanah
Ditinjau Dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Di Kota Denpasar”. Jenis
penelitian yang digunakan dalam penulisan ini penelitian empiris adalah terdiri dari
penelitian terhadap identifikasi hukum dan efektivitas hukum. Sehingga dalam
penyusunannya dilakukan dengan penelitian lapangan yang memanfaatkan data-data
primer dari hasil wawancara dan observasi yang didukung dengan sumber data primer,
sumber data sekunder, maupun sumber data tersier.
Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk mengetahui bagaimana fungsi
sertifikat Hak Milik Atas Tanah Sebagai Tanda Bukti Hak dan bagaimana kepastian
hukum terhadap sertifikat tanah sebagai bukti hak kepemilikan atas Tanah. Dengan
menggunakan metode penelitian empiris disimpulkan bahwa:. Salah satu tujuan
pendaftaran tanah sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah No.24
Tahun 1997 adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,satuan rumah susun, dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
Kepemilikan tanah mengandung dua aspek pembuktian agar kepemilikan tersebut
dapat dikatakan kuat dan sempurna yaitu : 1) bukti surat yang didalamnya terdapat 4 hal
pokok yang wajib dipenuhi dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu : (1) status
dan dasar hukum. Hal ini untuk mengetahui dan memastikan dengan dasar apa tanah
diperoleh, (2)Identitas pemegang hak atau yang dikenal dengan kepastian subyek. Untuk
memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah orang tersebut benar-benar
berwenang untuk mendapatkan hak atas tanah tersebut, (3) Letak dan luas obyek tanah
atau kepastian obyek. Hal ini diwujudkan dalam bentuk surat ukur atau gambar situasi
guna memastikan dimana batas-batas atau letak tanah tersebut, (4) Prosedur penerbitan.
Diatur dalam PP No 24 tahun 1997, dan 2) bukti fisik yang berfungsi sebagai kepastian
bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik tanah tersebut dan
menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda.
Kata kunci : Hak milik, tanah, PP No.24 Tahun 1997
xiii
xiv
ABSTRACT
This writing shall be entitled as "Legal Certainty implementation of Land Rights
Registration Seen From Government Regulation No. 24 of 1997 in Denpasar". This type
of research used in this paper empirical research is comprised of research on the
effectiveness of the law and legal identification. So in preparation done field research
that utilizes primary data from interviews and observations are supported by the primary
data source, secondary data sources, as well as tertiary data sources.
The purpose of this study was to determine how the function proprietary of Land
For Evidence of Rights and how legal certainty on land certificates as proof of ownership
of land. By using empirical research methods concluded that :. One of the purposes of
registration of land as defined in Article 3 of Government Regulation No. 24 Year 1997 is
to provide legal certainty and legal protection to rights holders on a plot, apartment
units, and other rights registered in order to be easily proven itself as the holder of the
relevant right.
Ownership of land contains two aspects of evidence that such ownership can be
said to be strong and perfect, namely: 1) evidence of a letter in which there are four main
things that must be fulfilled in the issuance of land certificates, namely: (1) the status and
legal basis. This is to determine and ascertain the basis of what the land was acquired,
(2) The identity of the rights holder, known as the certainty of the subject. To determine
who the actual rights holder and whether the person is actually authorized to obtain the
land rights, (3) The layout and spacious ground objects or objects certainty. This is
manifested in the form of a letter or an image measuring to ensure the situation where the
boundaries or the layout of the land, (4) the issuance procedure. Stipulated in
Government Regulation No. 24 of 1997, and 2) the physical evidence that serves as
assurance that the person concerned actually physically dominate the land and avoid
going two different tenure.
Keywords: Property rights, land, PP 24, 1997
xiv
15
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Dalam rangka Pembangunan Nasional saat ini, masalah Pertanahan mendapat
perhatian yang khusus dari berbagai pihak, karena dalam pembangunan sekarang dirasakan
sekali semakin bertambahnya kebutuhan akan tanah dalam berbagai kegiatan ekonomi.
Sehubungan dengan itu, maka akselerasi dalam Pembangunan Nasional sangat memerlukan
dukungan atas sutu jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah.1 Untuk itu diperlukan
pemikiran-pemikiran yang bersifat strategis untuk menanggapi perkembangan dalam jangka
waktu jauh ke depan dalam rangka membangun masyarakat yang adil dan makmur
sebagaimana yang diamanatkan dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945 dengan
kalimat : “mewujudkan suatu keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia.". Dalam Pasal
33 Ayat (3) UUD 1945 berbunyi “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung
didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebsar-besarnya kemakmuran
rakyat”. Dari ketentuan pasal tersebut menggariskan kebijakan dasar mengenai penguasaan
dan penggunaan sumber-sumber daya alam yang ada.2
Untuk melaksanakan amanat yang terkandung dalam Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945
tersebut, Pemerintah telah mengeluarkan Undang-Undang yang mengatur masalah
pertanahan yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Lembaran Negara No.104 Tahun
1 Irawan Soerodjo, 2003, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola Surabaya, h.101
2 Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I, Djambatan Jakarta, h.XXXVII
1
16
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan
singkatan UUPA sebagaimana disebutkan dalam diktum V Undang-Undang No.5 Tahun
1960, merupakan pembaharuan hukum agraria dan juga merupakan kebijakan pertanahan
yang berlaku di Indonesia untuk mewujudkan kebahagiaan, kesejahteraan, kedamaian dan
kemerdekaan dalam masyarakat dari segi hukum Indonesia yang berdaulat.
Untuk mencapai apa yang ditentukan dalam Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945, Negara
sebagai organisasi kekuasaan tertinggi yang diberikan mandat sebagaimana disebutkan
dalam UUPA dalam Pasal 2 Ayat (2) diberi wewenang untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa.
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi,
air dan ruang angkasa.
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan
perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Pada ketentuan dalam Pasal 2 Ayat (3) UUPA bahwa “Wewenang yang bersumber
pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat 2 pasal ini digunakan untuk mencapai
sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan
dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan
makmur”. Bahwa yang termasuk dalam pengertian menguasai ialah mengatur dan
menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya, menentukan
dan mengatur yang dapat dipunyai atas bagian dari bumi, air dan ruang angkasa,
menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang (subjek hak) dan perbuatan-
perbuatan yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa. Jadi Negara tidak perlu bertindak
17
sebagai pihak yang memiliki tanah, hanya terbatas sebagai pihak yang menguasai tanah dan
penguasaan inipun hanya terbatas pada penggunaan wewenang yang berasal dari hak
menguasai ini.
Dalam pembangunan saat ini semakin bertambahnya kebutuhan akan tanah dalam
menunjang kegiatan ekonomi. Sedangkan ketersediaan akan tanah terbatas akibat luas tanah
yang tidak akan berubah sehingga diperlukan suatu peraturan perundang-undangan yang
dapat memberikan kepastian hukum atas tanah yang merupakan salah satu tujuan
dibentuknya UUPA, yakni terdapat dalam Pasal 19 Ayat (1) yang menyatakan “Untuk
menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah di seluruh
Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah,
bahwa berdasarkan ketentuan tersebut pendafaran tanah merupakan kewajiban yang harus
dilaksanakan oleh pemerintah”. Untuk melaksanakan pendaftaran tanah dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan seperti yang dimaksud dalam
Pasal 19 Ayat (1) UUPA, maka pembentukan hukum di bidang pertanahan telah dilakukan
dengan mengadakan perubahan-perubahan yang dituangkan dalam suatu perundang-
undangan yakni Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
yang merupakan pengganti dari Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961. Pemberlakuan
PP 24 Tahun 1997 tersebut dilatarbelakangi oleh kesadaran akan semakin pentingnya fungsi
tanah dalam pembangunan yang memerlukan jaminan kepastian hukum dibidang
pertanahan.3 Dan juga diberlakukannya Peraturan Menteri Agraria/Ka. BPN Nomor 3 Tahun
1997 yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997.
3 Irawan Soerodjo, op.cit, h.55
18
Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik
terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak
baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status terhadap tanah.
Dalam pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa
pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya4. Yang dimaksud rangkaian
kegiatan pendaftaran tanah adalah pendaftaran dalam bidang data fisik yakni mengenai
tanahnya itu sendiri seperti lokasinya, batas-batasnya, luas bangunan atau benda lain yang
ada diatasnya. Berikutnya adalah data yuridis mengenai haknya yakni haknya apa, siapa
pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain. Sementara terus-menerus artinya
Setiap ada pengurangan, perubahan, atau penambahan maka harus dilakukan pendaftaran
ulang, yang akan membuat sertifikat tersebut mengalami perubahan, misalnya perubahan
tipe rumah.
Pendaftaran tanah yang dimaksud dalam PP No.24 Tahun 1997 meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
4 Prof. DR. A . P. Parlindungan, SH, 1999, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju Bandung,
h.70
19
Dewasa ini ada anggapan bahwa pendaftraan tanah saat ini belum memberikan
kepastian hukum, hal tersebut terlihat dari masih banyaknya sengketa kepemilikan tanah,
sertifikat ganda yaitu dua sertifikat yang berbeda menunjukkan objek yang sama, sertifikat
palsu, serta adanya sengketa kepemilikan tanah yang tidak akurat kebenarannya sebagai
akibat manipulasi data serta bukti kepemilikan.
Menurut Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data
fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah
hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu
tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Keadaan seperti itu merupakan pula salah satu tujuan UUPA meletakkan dasar-dasar
untuk memberikan jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat
seluruhnya yang belum dapat tercapai. Penyelenggaraan pendaftaran tanah tidak terlepas
stelsel pendaftaran tanah yang dipakai dimana dalam PP No.24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah menggunakan stelsel negatif namun mengandung unsur positif, yaitu
stelsel yang dimana pelaksanaan pencatatan dalam pembukuan suatu hak di dalam daftar
20
buku tanah atas nama subjek hak, tidak mengakibatkan bahwa ubjek hak yang seharusnya
berhak atas tanah itu akan kehilangan haknya.5 Jadi apabila terdapat kesalahan pada hasil
pendaftaran tanah baik objek maupun subjek, pihak yang merasa berhak atas tanah dapat
menggugat terhadap siapa yang menguasai tanah meskipun sudah memiliki alat bukti hak
yang berupa sertifikat.
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengangkat masalah tersebut
dalam sebuah karya tulis yang berjudul :
“KEPASTIAN HUKUM PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS
TANAH DITINJAU DARI PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997
di KOTA DENPASAR”
1.2. Rumusan Masalah
Dari Latar belakang yang dikemukkan diatas serta bnyaknya masalah mengaenai
sertifikat Hak Milik Atas Tanah, naka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut
1. Bagaimanakah kepastian hukum dari pendaftaran hak atas tanah di kota Denpasar ?
2. Apakah yang menjadi kendala – kendala dalam mewujudkan jaminan kepastian hukum
pada pendaftaran hak tas tanah di kota Denpasar?
1.3. Ruang Lingkup Masalah
Untuk memperoleh uraian yang lebih jelas, terarah dan sistematis dari pembahasan
permasalahan tersebut di atas, maka penulis perlu memberikan adanya batasan-batasan
tertentu yang tercakup dalam ruang lingkup masalah. Adapun yang menjadi ruang lingkup
permasalahan, yakni mengenai fungsi sertifikat hak milik atas tanah sebagai tanda bukti
jaminan hak atas tanah, serta mengenai keefektifitasan dari pendaftran tanah dan janiman
5 Irawan Soerodjo, op.cit, h.109
21
kepastian hukum hak-hak atas tanah ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah.
1.4. Orisinalitas
Bahwa memang benar skripsi ini merupakan karya tulis asli sehingga dapat
dipertanggungjawabkan kebenarannya. Penulisan mengenai efektifitas pendaftaran tanah dan
jaminan kepastian hukum ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini telah
ada yang menulis penelitian sejenis namun pokok permasalahan yang dimuat berbeda dengan
apa yang penelitian yang akan di bahas dalam skripsi ini. Berikut beberapa judul penelitian
dan rumusan masalah yang serupa dalam bentuk tabel sebagai berikut :
No Judul Penelitian Penulis Rumusan Masalah
1. Implementasi Pasal 3
Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah
di Wilayah Kelurahan
Bontang Kuala Kecamatan
Bontang Utara
Rina Ekawati
Alumnus
Fakultas
Hukum
Universitas
Mulawarman
1. Bangaimana
implementasi Pasal 3
PP Nomor 24/1997 di
Kelurahan Bontang
Kuala Kecamanan
Bontang Utara?
2. Apa upaya hukum
yang dapat dilakukan
masyarakat untuk
mendapatkan
pengakuan haknya
dalam kepmikikan
tanah (bukan
22
tanah/air) berdasarkan
PP Nomer 24/1997?
2. Pemberian Sertifikat Hak
Milik Atas Tanah Karena
Peralihan Hak (Hibah)
Dalam Mewujudkan
Kepasian Hukum dan
Perlindungan Hukum
Berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997
Oktovianus
Tabuni
090510194
Fakultas
Hukum
Univeristas
Atma Jaya
Yogyakarta
1. Bagaimana
pelaksanaan peralihan
hak milik atas tanag
karena (hibah) di
Kabupaten Sleman
2. Apakah pemberian
sertifikat hak milik
atas tanah yang
diperoleh karena
peralihan hak (hibah)
telah mewujudkan
kepastian dan
pelindungan hukum
bagi pemegang hak
milik ats tanah
berdasarkan PP No.
24 Tahun 1997 di
Kabupaten Sleman
1.5. Tujuan Penelitian
23
Setiap penelitian sudah semestinya memiliki tujuan penelitian yang dapat
memberikan arah pada suatu penelitian yang dilakukan. Begitu pula halnya dalam penulisan
ini mempunyai 2 (tujuan) yakni tujuan umum dan tujuan khusus, diantaranya :
1.5.1. Tujuan Umum
1. Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi, bidang pendidikan
tentang pertanahan khususnya mengenai bidang pendaftaran tanah dan
jaminan hukum hak-hak atas tanah.
2. Untuk melatih mahasiswa dalam usaha menyatakan pikiran ilmiah secara
tertulis.
1.5.2. Tujuan Khusus
1. Untuk mengetahui dan memahami tentang fungsi sertifikat Hak Milik Atas
Tanah sebagai tanda bukti jaminan hukum hak-hak atas tanah.
2. Untuk mengetahui dan memahami tentang efektifitas dari pendaftaran tanah
dan jaminan kepastian hukum bagi masyarakat ditinjau dari Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
1.6. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang di peroleh dari penelitian ini yakni terdapat 2 (dua) manfaat,
diantaranya :
1.6.1. Manfaat Teoritis
Diharapkan bahwa hasil penelitian ini bagi kalangan akademisi diharapkan
dapat menambah pengetahuan di bidang hukum pertanahan khususnya mengenai
24
pendaftaran dan jaminan hukum hak-hak atas tanah, serta fungsi sertifikat hak atas
tanah sebagai bukti jaminan hukum hak-hak atas tanah. Dan juga semoga penelitian
ini dapat memberikan sumbangan dan manfaat teoritis bagi pengembangan ilmu
hukum yang berkaitan dengan bidang pertanahan.
1.6.2. Manfaat Praktis
1. Dapat memberikan sumbangan bagi Pemerintah yaitu Badan Pertanahan
Nasional untuk meningkatkan kualitas pelayanan hukum pada masyarakat.
2. Memberikan informasi kepada masyarakat mengenai pendaftaran hak atas
tanah, fungsi sertifikat hak atas tanah, dan jaminan hukum hak-hak atas
tanah.
3. Penelitian ini berguna sebagai acuan atau refrensi bagi pendidikan hukum
lanjutan, praktisi hukum dalam mengemban tugas profesi hukum, khususnya
mengenai pendaftaran dan jaminan hukum atas tanah, serta fungsi sertifikat
hak atas tanah sebagai bukti jaminan hukum hak-hak atas tanah.
1.7. Landasan Teoritis
Dalam setiap penelitian harus di sertakan dengan pemikiran-pemikiran teoritis, oleh
karena ada hubungan timbal balik yang erat antara teori dengan kegiatan pengumpulan dan
pengolahan data, analisis, serta konstruksi data, untuk memberikan argumentasi yang
meyakinkan bahwa kajian yang dilakukan itu ilmiah atau paling tidak memberikan
gambaran bahwa kajian tersebut memenuhi kajian teoritis sesuai dengan bidang ilmu yang
menjadi obyek kajian. Sebelum mengemukakan asumsi terhadap permasalahan, maka
terlebih dahulu dikemukakan pendapat para ahli yang relevan dengan permasalahan yang di
25
teliti. Dalam penelitian ini digunakan landasan teoritis berupa teori, konsep, dan asas sebagai
berikut :
1. Teori Negara Hukum, jika dibandingkan dengan istilah demokrasi, konstitusi,
maupun kedaulatan rakyat istilah Rechtstaat (Negara Hukum) merupakan istilah yang
baru. Para ahli telah memberikan pengertian tentang Negara hukum tersebut. R.
Soepomo misalnya, memberikan pengertian tarhadap Negara hukum sebagai Negara
yang tunduk pada hukum, peraturan-peraturan hukum berlaku pula bagi segala badan
dan alat-alat perlengkapan negera. Negara Hukum juga akan menjamin tertib hukum
dalam masyarakat yang artinya memberikan perlindungan hukum dan kekuasaan ada
hubungan timbal balik.6 Hukum merupakan penjelmaan Negara itu sendri tunduk
kepada hukum yang dibuatnya, hal ini dinyatakan oleh Leon Duguit.7
2. Teori kepastian hukum menurut Utrecht, kepastian hukum mengandung dua
pengertian, yaitu pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu
mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua, berupa
keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya
aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.8
3. Teori Keadialan menurut Artistotales, keadilan merupakan suatu bentuk kondisi
kebenaran ideal secara moral akan sesuatu hal, baik itu menyangkut benda ataupun
orang. Menurut dari sebagian besar teori, keadilan memiliki tingkat kepentingan yang
besar.
6 A. Mukthi Fadjar, 2004, Tipe Negara Hukum, Bayu Media dan In-TRANS, Malang, h.7
7 H. Abu Daud Busroh, 2013, Ilmu Negara, Bumi Aksara, Jakarta, h.72
8 Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya Bakti,Bandung, 1999, hlm.23.
26
4. Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua)
macam asas, yaitu :9
a. Asas Specialiteit
Artinya pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-
undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran,
pemetaan dan pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan
pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah,
yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letah, dan batas-batas
tanah.10
b. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa
nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya.
Data ini bersifat terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.
Berdasarkan asas ini setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subjek
hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada
di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sebelum
sertifikat diterbitkan.
5. Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa
pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan atas :
a. Asas Sederhana
9 Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, h.16, dikutip dari
Soedikno Mertokusumo (Selanjutnya disebut Sudikno Mertokusumo I), Hukum dan Politik Agraria, Karunia-
Universitas Terbuka, Jakarta, 1988, h.99
10
Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, h.16
27
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya
dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama
pemegang hak atas tanah.
b. Asas Aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
c. Asas Terjangkau
Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memerhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi
lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran
tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
d. Asas Mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang menandai dalam pelaksanaannya dan
kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Asas ini menuntut dipeliharanya
data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga
data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaannya
dilapangan.
e. Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh
keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota.11
11
Ibid, h. 17-18
28
6. Dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria dinyatakan
bahwa pendaftaran tanah dan jaminan hak-hak atas tanah dilaksanakan berdasarkan
atas :
a. Asas Jaminan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum
Asas jaminan kepastian hukum ditemukan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA, yaitu :
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan peraturan pemerintah.” Jaminan kepastian hukum meletakkan kepastian
hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya, serta dilakukan
melalui pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia yang bersifat
rechtscadaster. Sedangkan asas perlindungan hukum ditemukan dalam Pasal 18
UUPA, yaitu : “Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan
negara serta kepentingan bersama bagi rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut
dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
undang-undang.” Perlindungan hukum ada meskipun hak atas tanah mempunyai
fungsi sosial, tidak berarti kepentingan pemegang hak atas tanah diabaikan begitu
saja. Dalam rangka memberikan penghormatan dan perlindungan hukum, hak atas
tanah tidak dapat begitu saja diambil oleh pihak lain meskipun itu untuk
kepentingan umum. Kepada pemegang hak atas tanah diberikan ganti kerugian
yang layak, artinya kehidupan pemegang hak atas tanah harus lebih baik setelah
hak atas tanah diambil oleh pihak lain.12
1.8. Metode Penelitian
12
Urip Santoso, 2013, Hukum Agraria-Kajian Komprehensif, cet.II, Kencana, Jakarta,
h. 64
29
Dalam penyusunan penelitian ini diperlukan ketersediaan data yang obyektif dan ada
hubungannya dengan pokok permasalahan yang akan dibahas, serta untuk memperoleh data
tersebut dipergunakan metode sebagai berikut :
1.8.1. Jenis Penelitian
Salah satu cara yang dapat ditempuh untuk mendapatkan kebenaran adalah
dengan penelitian secara ilmiah, artinya suatu metode yang bertujuan untuk mempelajari
satu atau beberapa permasalahan dengan jalan menganalisanya dan dengan mengadakan
`pemeriksaan yang mendalam terhadap masalah tersebut, untuk kemudian
mengusahakan suatu pemecahan atas masalah-masalah yang ditimbulkan. Metodelogi
juga sebagai pembimbing untuk menemukan hasil penelitian atau penulisan ilmiah.
Jenis penelitian yang dilakukan adalah penelitian hukum empiris. Penelitian
hukum empiris adalah terdiri dari penelitian terhadap identifikasi hukum dan efektivitas
hukum.13
Sehingga dalam penyusunannya dilakukan dengan penelitian lapangan yang
memanfaatkan data-data primer dari hasil wawancara dan observasi yang didukung
dengan sumber data primer, sumber data sekunder, maupun sumber data tersier.
1.8.2. Jenis Pendekatan
Pada penelitian ini menggunakan 3 jenis pendekatan yaitu :
1. Pendekatan Perundang-undangan (The Statue Approach).
Pendekatan undang-undang (statute apparoach) dilakukan dengan menelaah semua
undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang
ditangani. Bagi penelitian untuk kegiatan praktis, pendekatan undang-undang ini akan
membuka kesempatan bagi peneliti untuk mempelajari adakah konsistensi dan
kesesuaian antara suatu undang-undang dengan undang-undang yang lainnya dan
13 Bambang Sunggono, 2009, Metodologi Penelitian Hukum, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, h.41.
30
undang-undang Dasar dengan undang-undang Hasil dari telaah tersebut merupakan
suatu argumen unrtuk memecahkan isu yang dihadapi. Bagi penelitian untuk kegiatan
akademis peneliti perlu mencari ratio legis dan `ontologis lahirnya undang-undang
tersebut. Dengan mempelajari ratio legis dan dasar ontologis terhadap suatu undang-
undang, peneliti sebenarnya mampu menangkap kandungan filosofi yang ada dibelakang
undang-undang itu, memahami kandungan filosofi yang ada dibelakang undang-undang
tersebut maka akan dapat menyimpulkan mengenai ada tidaknya benturan filosofis
antara undang-undang dengan isu yang dihadapi. Dalam metode pendekatan perundang-
undangan peneliti perlu memahami hierarki dan asas-asas dalam peraturan perundang-
undangan.14
2. Pendekatan Fakta (The Fact Approach).
Pendekatan berdasarkan pada fakta atau peristiwa yang terjadi pada kenyataan.
Menurut pendekatan ini pendekatan fakta merupakan pada kenyataan yang benar-benar
terjadi menurut fakta sejarah.fakta ini dengan menelaah latar belakang apa yang
dipelajari dan perkembangan pengaturan mengenaiisu yang dihadapi. Fakta-fakta
tersebut berupa orang, tempat, waktu dan segala yang menyertainya asalkan tidak
terbukti sebaliknya.15
3. Pendekatan Kasus ( The Case Approach)
Pendekatan kasus dilakukan dengan cara melakukan pendekatan terhadap kasus-
kasus yang berkaitan dengan isu yang dihadapi yang telah menjadi putusan pengadilan
yang mempunyai kekuatan hukum tetap. Kasus tersebut bisa saja yang terjadi di
Indonesia maupun negara lain. yang menjadi kajian pokok di dalam pendekatan kasus
14 Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, h. 94.
15
Ibid.
31
adalah ratio decidendi atau reasoning yaitu pertimbangan pengadilan untuk sampai
kepada suatu putusan. Baik untuk keperluan praktik maupun untuk kajian akademis,
reasoning tersebut merupakan referensi bagi penyusunan argumentasi dalam pemecahan
isu hukum.16
1.8.3. Sifat Penelitian
Berdasarkan keterangan diatas, maka sifat penelitian empiris yang digunakan
adalah penelitian yang sifatnya deskriptif, yaitu yang berupaya untuk menggambarkan
secara lengkap mengenai hal-hal yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. Penelitian
deskriptif pada penelitian secara umum, termasuk pula didalamnya penelitian ilmu
hukum, bertujuan menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala
atau kelompok tertentu, atau untuk menentukan penyebaran suatu gejala, atau untuk
menentukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala dengan gejala lain dalam
masyarakat.
1.8.4. Data dan Sumber Data
Untuk menunjang pembahasan terhadap permasalahan yang diajukan, sumber bahan
hukum diperoleh dari :
1. Data Primer
Yang dimaksud data primer adalah data asli yang diperoleh dengan mengadakan
penelitian langsung dilapangan dari sumber pertama, dari sumber asalnya yang
pertama yang belum diolah dan diuaraikan orang lain. Dalam penulisan ini
16 Ibid.
32
dilakukan penelitian langsung di BPN ( Badan Pertanahan Nasional) yang ada di
kota Denpasar, serta dinas pendapatan daerah kota Denpasar
2. Data Sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan (library
research) yaitu dengan mengkaji bahan-bahan bacaan yang ada kaitannya dengan
permasalahan, yang diperoleh dari buku-buku, peraturan perundang-undangan,
majalah, artikel, serta dokumen-dokumen resmi dari pemerintah.17
Jenis data
sekunder dalam penelitian ini meliputi :
a. Bahan hukum primer yaitu bahan-bahan hukum berupa peraturan perundang-
undangan yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini
seperti Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1997 Tantang Pendaftaran Tanah,
Undang-Undang tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Peraturan
Daerah tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Peraturan Daerah
tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan,
serta peraturan terkait lainnya.
b. Bahan hukum sekunder yaitu literatur yang memberikan penjelasan mengenai
bahan hukum primer yang berisi tentang pendapat-pendapat para ahli.
c. Bahan hukum tensier yaitu bahan yang memberikan penjelasan terhadap bahan
hukum primer dan bahan hukum sekunder diantaranya kamus hukum atau kamus
bahasa inggris.
1.8.5. Teknik Pengumpulan Data
17
Amirudin dan Zainal Asikin, 2006, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, hal.30
33
Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan cara mengutip dari buku-
buku literatur yang berhubungan dengan cara mencatat bahan-bahan hukum yang
berhubungan dengan keefektifitasan dari pendaftran tanah dan jaminan kepastian hukum
hak-hak atas tanah ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
1. Studi Kepustakaan: Data kepustakaan dikumpulkan dengan cara membaca,
mencatat, mempelajari dan menganalisa isi pustaka yang berkaitan dengan
masalah objek penelitian. Penulis mempelajari dokumen dan arsip yang
berhubungan dengan masalah objek penelitian yaitu mekanisme menentukan
keabsahan kepemilikan sertifikat ganda.
2. Wawancara (Interview): Badan Pertanahan Kota Denpasar dengan menggunakan
daftar pertanyaan.
Pengamatan/observasi langsung: Teknik observasi langsung adalah teknik
pengumpulan data dimana peneliti mengadakan pengamatan secara langsung.
1.8.6. Teknik Pengolahan dan Analisis Data
Analisis bahan hukum dilakukan secara kualitatif yaitu penelitian tanpa
menggunakan angka/tabel, tetapi merupakan suatu uraian atau penjelasan dari suatu
permasalahan. Setelah seluruh bahan hukum yang dibutuhkan telah terkumpul, maka
akan dianalisis dengan menggunakan argumentasi hukum berdasarkan logika hukum
deduktif-induktif dan penyajiannya deskriptif dengan jalan menyusun secara sistematis
sehingga diperoleh suatu kesimpulan ilmiah.