Rotterdam
september 2007
De Oude Kaart van
Nederland
functieverlies, leegstand en herbestemming
in Zuid-Holland en Zeeland
OKN Zuid-Holland en Zeeland 2
OKN Zuid-Holland en Zeeland 3
De Oude Kaart van Nederland
functieverlies, leegstand en herbestemming
in Zuid-Holland en Zeeland
Rotterdam
september 2007
OKN Zuid-Holland en Zeeland 4
uitvoerder project:
Dorp, Stad & Land, adviseurs ruimtelijke kwaliteit
Postbus 29129
3001 GC Rotterdam
tel. 010 280 9445
www.dorpstadenland.nl
auteurs:
Dolf van Muijen (Zeeland)
Ilse Rijneveld (Zuid-Holland)
IT-adviseur:
Martijn Snel
meedenker:
Vincent Voorhoeve
projectcoördinator:
GerhardMark van der Waal
in opdracht van:
Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, dhr. Fons van Asselbergs
foto op omslag: leegstaande boerderij in Tholen, Zeeland
Alle foto’s in dit verslag zijn gemaakt door DSL, tenzij anders vermeld.
Respondenten en anderen die betrokken waren bij
de verstrekking en verzameling van informatie
worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 5
INHOUDSOPGAVE
SAMENVATTING................................................................................................................. 7 1. INTRODUCTIE ................................................................................................................ 9
1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek.................................................................... 9 1.2 Vraagstelling ...........................................................................................................10 1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden.................................................................................10 1.4 Leeswijzer...............................................................................................................11
2. UITVOERING.................................................................................................................13 2.1 Benadering en uitgangspunten ..................................................................................13 2.2 Methode .................................................................................................................13 2.3 De Oude Kaart van Nederland ...................................................................................14 2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes...................................................................15
3. ALGEMENE BEVINDINGEN ..............................................................................................19 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming.......................................................................19 3.2. Herbestemming ......................................................................................................20 3.3 Rol van actoren .......................................................................................................23 3.3.1 Overheid ..............................................................................................................23 3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars ................................................25 3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties...................................................................28
4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND ............................................................................................29 4.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................29 4.2 Leegstand ...............................................................................................................31 4.3 Herbestemming .......................................................................................................33 4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland ...................................................34 4.5 Economie................................................................................................................35 4.6 Overheid.................................................................................................................40 4.7 Welzijn ...................................................................................................................42 4.8 Wonen....................................................................................................................44 4.9 Conclusie Zuid-Holland .............................................................................................44
5. PROVINCIE ZEELAND.....................................................................................................47 5.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................47 5.2 Leegstand ...............................................................................................................48 5.3 Herbestemming .......................................................................................................52 5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland ..........................................................54 5.5 Economie................................................................................................................55 5.6 Overheid.................................................................................................................63 5.7 Welzijn ...................................................................................................................65 5.8 Wonen....................................................................................................................69 5.9 Conclusie Zeeland ....................................................................................................69
6. CONCLUSIE ..................................................................................................................73 6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland.........................................................73 6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk ..................................................................75
OKN Zuid-Holland en Zeeland 6
LITERATUURLIJST .............................................................................................................77 1. Bronnen bovenprovinciaal ...........................................................................................77 2. Bronnen Zuid-Holland.................................................................................................79 3. Bronnen Zeeland .......................................................................................................80
7. BIJLAGEN .....................................................................................................................85 7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland ........................85 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening................89 7.3 Lijst van te interviewen instanties ..............................................................................91 7.3.1 Lijst van landelijke instanties ..................................................................................91 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale
afdelingen. ...................................................................................................................92 7.4 Afdruk van digitale kaart...........................................................................................93 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek ...................95 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie ....................................................................95 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek............................................................................96
De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde):
LEEGSTAND IN ZUID-HOLLAND
RDM-terrein te Rotterdam
VROM-kantoor te Oud Leidschendam
Hasco verffabriek te Schoonhoven
Katholieke kerk te Vlaardingen
LEEGSTAND IN ZEELAND
Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens
Boerderij de Deehoeve te Tholen
Belgische loodshuizen te Vlissingen
Theater Mondragon te Zierikzee
Hotel Britannia te Vlissingen
Remise te Draaibrug
HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND
Pius-X kerk te Den Haag
Boerderijen op Tiengemeten
Meelfabriek te Leiden
Kop van Zuid/Lloydpier, in Rotterdam
Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg
Rijksautomobielcentrale in Den Haag
HERBESTEMMING IN ZEELAND
’t Hof Stenevate te Heinkenszand
Refugium van Baudeloo te Hulst
Badpaviljoen te Domburg
Stadhuis te Middelburg
Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen
Beschikbaar voor vervolgonderzoek:
CD met onderzoeksresultaat OKN Zuid-Holland en Zeeland; een weergave van gehouden interviews,
aangeleverde inventarisaties, het verslag als pdf.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 7
SAMENVATTING
De Oude Kaart van Nederland is een inventarisatie van leegstaande en leegkomende terreinen,
complexen en gebouwen. Het uiteindelijke doel van het project is het stimuleren van en het
anticiperen op herbestemming. De opzet van het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland is
gebaseerd op de pilot Noord-Brabant. Door middel van interviews met betrokken instanties is de
reeds bestaande informatie over leegstaand vastgoed verzameld. Met de hulp van Google Maps is
deze informatie op een kaart weergegeven.
Het onderzoek beperkt zich tot instanties binnen de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Op de
kaart zijn alleen gebouwen geplaatst die structureel leegstaan, tijdelijk zijn herbestemd of in de
komende 10 jaar leeg komen te staan en waarvoor nog geen plannen voor herbestemming zijn.
Omdat de kaart gebaseerd is op de beschikbaarheid van inventarisaties, kan een vertekend beeld
van de omvang van leegstand ontstaan; juist de gebouwen waar wel aandacht voor is, komen op
de kaart te staan.
Leegstand kan uiteenlopende oorzaken hebben: functieverlies, de economische conjunctuur,
beperkende regelgeving of ruimtelijke veranderingen in de omgeving. Omdat leegstaand vastgoed
het gevaar loopt snel te vervallen, kan tijdelijke herbestemming de ergste schade voorkomen. Het
succes van een definitieve herbestemming hangt af van een aantal factoren: het vinden van een
nieuwe gebruiker, de mogelijkheden die het gebouw en zijn omgeving bieden en de financiële
haalbaarheid van het project. Voor de meeste herbestemmingprojecten is een wijziging van het
bestemmingsplan nodig door middel van een artikel 19-procedure. Flexibiliteit in het
bestemmingsplan zou herbestemming kunnen vereenvoudigen. Anderzijds is het bestemmingsplan
een instrument om de cultuurhistorische waarde van een gebouw vast te leggen en te
beschermen.
Naast de procedurele kant kan de gemeente ook op andere manieren herbestemming stimuleren:
door vraag en aanbod op elkaar af te stemmen of door zelf het initiatief tot herbestemming te
nemen. Vastgoedeigenaren kunnen herbestemming mogelijk maken door vroegtijdig op zoek te
gaan naar nieuwe gebruiksmogelijkheden van afgeschreven vastgoed. Er zijn diverse
instrumenten ontwikkeld om de mogelijkheden van hergebruik snel in kaart te brengen.
Belangenorganisaties kunnen bijdragen aan de bewustwording van de cultuurhistorische waarde
van het gebouw en zijn omgeving.
Uit de inventarisatie in Zuid-Holland blijkt dat er nauwelijks bestaande inventarisaties van
leegstaande gebouwen zijn. De inventarisaties die er zijn, zijn onderling niet vergelijkbaar. Deze
inventarisaties betreffen met name leegstand van kantoren. In de kantorenmarkt is er een omslag
gaande van aanbod- naar vraaggestuurde markt. Verouderde, kwalitatief slechte kantoren komen
leeg te staan en worden voor gebruikers steeds minder interessant. In 2005 stond er in de
provincie Zuid-Holland 1 km² kantoorruimte structureel leeg. De herbestemming van verouderde
kantoren tot woningen komt moeizaam op gang. Ook op bedrijventerreinen is sprake van
OKN Zuid-Holland en Zeeland 8
leegstand. Omdat bedrijfspanden zelden geschikt zijn voor herbestemming is sloop en
herstructurering de enige mogelijkheid. Binnen de provincie zijn enkele bijzondere voorbeelden te
vinden van herbestemd industrieel erfgoed. Verder is er enige aandacht voor herbestemming van
kerken en scholen.
In de provincie Zeeland wordt leegstand niet als een urgent probleem ervaren. Er zijn dan ook
weinig leegstaande gebouwen bekend. Toch zijn er grote veranderingen gaande in de agrarische
sector. Door schaalvergroting verliezen boerderijen hun functie en modernisering maakt oude
schuren overbodig. De provincie wil herbestemming van agrarische gebouwen stimuleren door het
beleid ‘Nieuwe economische dragers’. De herontwikkeling van het Scheldeterrein is een grote
herstructureringsopgave binnen Zeeland. De ontkerkelijking in Zeeland lijkt nog mee te vallen,
maar door vergrijzing en afname van het aantal inwoners is de leegstand van kerken in de
toekomst wel degelijk te voorzien.
Een belangrijke conclusie is dat ontbreken van inventarisaties van leegstaande terreinen,
complexen en gebouwen, het anticiperen op leegstand bemoeilijkt. Doordat de bestaande
inventarisaties onderling niet vergelijkbaar zijn, is een goede regionale vergelijking niet mogelijk.
De Oude Kaart van Nederland geeft alleen maar inzicht in de aanwezige gegevens, niet in de
omvang van leegstand. Het proces van herbestemmen blijft voor een belangrijk deel afhankelijk
van het initiatief van de eigenaar.
Deze inventarisatie zal komend jaar ook landelijk en in andere provincies uitgevoerd gaan worden.
Daarbij baat het om informatie eerst op het landelijke en regionale niveau te verzamelen.
Leegstand en functieverlies heeft meer aandacht van landelijke en regionale organisaties (en daar
is meer informatie beschikbaar) dan van provinciale organisaties. Om de resultaten van de
verschillende provincies uiteindelijk in een overzicht met elkaar te kunnen vergelijken, wordt het
zeer belangrijk de verschillende onderzoeken goed te coördineren. Uiteindelijk is het doel alle
resultaten samen te voegen op één digitale kaart: De (definitieve) Oude Kaart van Nederland.
Bovendien is het aan te bevelen een stuurgroep samen te stellen die de uitvoering van het project
kan toespitsen op de praktijk van herbestemming en de uitvoering ervan in de praktijk kan
stimuleren.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 9
1. INTRODUCTIE
1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek
In het kader van de beleidsnota Mooi Nederland 1 heeft het project De Oude Kaart van Nederland
tot doel bij te dragen aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. In het bijzonder heeft
de inventarisatie tot doel het stimuleren van en het anticiperen op de herbestemming.
Herbestemming is een belangrijke stap in het behoud van waardevol cultuurgoed. Anderzijds is
hergebruik of sloop een middel om ‘lelijke’, verrommelde gebieden te verbeteren en een nieuwe
invulling te geven. In zekere zin is deze inventarisatie een tegenhanger van het project De Nieuwe
Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart de plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit
onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar
de titel van het project De Oude Kaart van Nederland.
De aandacht voor herbestemming neemt toe. Werden gebouwen in de jaren tachtig nog massaal
gesloopt voor grootschalige nieuwbouw, intussen is er een cultureel en maatschappelijk besef van
het belang van behoud en hergebruik. Jaarlijks komt een specifiek gebouwtype in de aandacht te
staan, 2007 is het jaar van de molens en 2008 zal het jaar van het religieus erfgoed worden. Maar
herbestemming is meer dan het behouden van een specifiek gebouwtype. Herbestemming is een
duurzame, flexibele manier om in te spelen op de veranderende eisen die de samenleving aan de
omgeving stelt. Deze veranderingen zijn een logisch gevolg van nieuwe technologie en
maatschappelijke ontwikkelingen. De middeleeuwse tot achttiende-eeuwse verdedigingswerken
zijn verouderd door nieuwe militaire ontwikkelingen. En tijdens de Industriële Revolutie zijn
nieuwe gebouwen gecreëerd voor productie, handel en dienstverlening die in de jaren vijftig en
zestig van de vorige eeuw overbodig zijn geworden. Veel gebouwen zijn inmiddels gesloopt of leeg
komen te staan. Maar er zijn ook volop voorbeelden te vinden van succesvolle herbestemming van
deze gebouwen. Met de groei van de dienstverlening is er een toename gekomen van
kantoorgebouwen. Intussen blijken veel kantoorpanden uit de jaren zestig en zeventig van de
vorige eeuw niet langer bruikbaar.2 De herbestemming van ‘moderne’ kantoren en bedrijfspanden
is nu nog een nieuw fenomeen. Maar met de huidige verandering van een aanbod naar een
vraaggestuurde markt, van naoorlogse expansie naar vraag voor kwaliteit, zal binnenstedelijk
bouwen en dus herontwikkeling of herbestemming een steeds grotere rol spelen. Het zal steeds
belangrijker worden om ook in beleid en bestemmingsplannen te kunnen anticiperen op
herbestemming. Dit project wil de herbestemmingsopgave in Nederland inzichtelijk maken.
De resultaten van de inventarisatie naar leegstaande en te herbestemmen gebouwen zijn
aangegeven op een digitale kaart in Google Maps. Op deze kaart worden objecten weergegeven
die nu structureel leegstaan of in de nabije toekomst leeg komen te staan. Voor de geselecteerde
1 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 2 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 10
terreinen, complexen en gebouwen zijn nog geen structurele nieuwe plannen beschikbaar: de
kaart geeft een indruk van de herbestemmingsopgave in het zuidwestelijke deel van Nederland.
Naast de inventarisatie van objecten, is door middel van interviews onderzocht hoe de
verschillende actoren tegen herbestemming aankijken. Het resultaat van deze interviews,
aangevuld met actuele rapporten en literatuur zijn in deze rapportage verwerkt. Voor zover wij
hebben kunnen nagaan is dit de eerste poging leegstaande of te herbestemmen terreinen,
complexen en gebouwen landelijk te inventariseren. Op deze plek willen we iedereen nogmaals
bedanken die mee heeft willen werken aan deze pilot, voor de tijd die voor ons vrijgemaakt is,
voor de informatie en de kritische kanttekeningen bij dit project.
1.2 Vraagstelling
Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op
herbestemming. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen:
1. In welke sectoren speelt leegstand en welke terreinen, complexen en gebouwen komen in de
komende tien jaar leeg te staan?
2. Welke trends zijn er waar te nemen die leegstand en functieverandering beïnvloeden?
3. Welke middelen worden er ingezet om herbestemming te realiseren?
4. Welke knelpunten brengt herbestemming met zich mee?
5. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn bekend
(en mogen openbaar gemaakt worden)?
Deze vragen zijn gesteld vanuit de volgende aannamen:
1. Anticiperen op functieverandering kan verval door leegstand voorkomen, met name bij grote
complexen is er veel tijd nodig om herbestemming te realiseren.
2. Herziening van bestemmingsplannen biedt mogelijkheden om herbestemming te stimuleren en
te anticiperen op functiewijziging.
3. Vastgoedeigenaren hebben baat bij het zo snel mogelijk vinden van nieuwe gebruikers; een
snelle herbestemmingsprocedure vermindert het verval en daarmee waardeverlies van het
onroerend goed.
1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden
Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur Cultureel
Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.3 De inventarisatie van de provincies Zuid-Holland en Zeeland is
uitgevoerd door de stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en
3 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via:
www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 11
Zeeland (DSL). Bij de uitvoering (van april tot september 2007) waren betrokken: GerhardMark
van der Waal (projectcoördinator), Dolf van Muijen (projectmedewerker Zeeland), Ilse Rijneveld
(projectmedewerker Zuid-Holland) en Martijn Snel (adviseur ICT). Het onderzoek is gebaseerd op
de pilotinventarisatie Noord-Brabant, uitgevoerd door het bureau De Onderste Steen.4
1.4 Leeswijzer
Deze rapportage vat de resultaten samen van de inventarisatie naar leegstaande en leegkomende
terreinen, complexen en gebouwen in Zuid-Holland en Zeeland voor het project De Oude Kaart
van Nederland. Het resultaat wordt gepresenteerd op een digitale kaart
(www.dorpstadenland.nl/okn).
In hoofdstuk 1 komt de aanleiding van het onderzoek ter sprake, als mede de vraagstelling, de
opdrachtgever en de uitvoerenden. Hoofdstuk 2 gaat verder in op de positie van dit onderzoek
binnen het project De Oude Kaart van Nederland, de methoden van onderzoek en inventariseren,
het ontwerp van de kaart en de beperkingen die de gekozen werkwijzen met zich meebrengen.
Hoofdstuk 3 geeft algemene achtergronden over het onderwerp leegstand en herbestemming
gebaseerd op interviews en recente publicaties over dit onderwerp. Ook wordt ingegaan op de
mogelijkheden die diverse partijen hebben om leegstand tegen te gaan en herbestemming te
realiseren, en de rol van de actoren.
De hoofdstukken 4 en 5 gaan in op de specifieke situatie van de onderzochte provincies: Zuid-
Holland en Zeeland. Eerst wordt ingegaan op de beschikbaarheid van informatie, daarna op
leegstand en herbestemming binnen de onderzochte provincies. In de paragraaf ‘trends en
ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt herbestemming in een breder perspectief geplaatst:
ontwikkelingen die tot leegstand en herbestemming leiden. De beschrijving is toegespitst op vier
sectoren: economie, overheid, welzijn en wonen. Per provincie leidt dit tot een conclusie. De
weergave van het onderzoek wordt afgewisseld met voorbeelden van leegstaande of herbestemde
gebouwen. Deze korte voorbeelden zijn bedoeld om een idee te geven van het unieke verhaal
achter elk gebouw en elke herbestemming.
In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 6, wordt een algehele conclusie getrokken en worden
aanbevelingen gegeven voor het vervolg van het onderzoek. Bovendien komen enkele correcties
in de inventarisatie ter sprake. Daarna volgen de bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor het
vervolg van de inventarisatie, maar ook om een vollediger beeld te geven van de gevolgde
werkwijze. Informatie die voor de rapportage niet van belang is, is op CD gebrand en alleen
beschikbaar via de stichting Dorp, Stad & Land. Voor een goed begrip van de tekst: daar waar in
de tekst sprake is van pand/object/gebouw/vastgoed/onroerend goed, moet dit gelezen worden in
de context van het terrein, complex en/of gebouw. 4 Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: de Onderste steen.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 12
OKN Zuid-Holland en Zeeland 13
2. UITVOERING
2.1 Benadering en uitgangspunten
De inventarisatie in de provincie Zuid-Holland en Zeeland is gebaseerd op de pilotinventarisatie in
Noord-Brabant. Het project voor Zuid-Holland en Zeeland is zo opgezet dat dezelfde inventarisatie
vervolgens ook in andere provincies uitgevoerd kan worden. De provinciale inventarisaties
beperken zich alleen tot provinciale organisaties. Daarnaast zal er nog een inventarisatie worden
gehouden onder bovenprovinciale instanties. De informatie uit deze inventarisaties zal toegevoegd
worden aan de provinciale inventarisatie, zodat uiteindelijk een volledig beeld ontstaat van
leegstand en functieverlies in Nederland. Doordat de informatie van landelijke en regionale
vastgoedeigenaren nog niet is toegevoegd aan de provincies Zuid-Holland en Zeeland is de kaart
van deze provincies nog niet volledig. (Op de gewenste volgorde: provinciaal-bovenprovinciaal,
wordt in de Aanbevelingen verder ingegaan.)
De verzamelde informatie is beperkt tot reeds bekende gegevens bij overheden,
vastgoedeigenaren en belangenorganisaties. Voor dit project zijn dus geen nieuwe onderzoeken
opgestart. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Betrokken
instanties zijn benaderd voor een interview en de betrokkenen zijn verzocht de informatie over
leegstand in te vullen in een online dataformulier. Deze data zijn weergegeven op een digitale
kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. Daarnaast zijn relevante bronnen
verzameld: onderzoeken, inventarisaties en rapporten over leegstand en herbestemming. Deze
informatie vormt de basis voor de rapportage. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het
één kan niet zonder het ander gelezen worden.
2.2 Methode
Het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van
organisaties die alleen binnen de betreffende provincies werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties,
vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. In eerste instantie hebben wij ons geconcentreerd op
overheidsinstanties, omdat deze zowel beleidsmatig met leegstand en herbestemming te maken
hebben als vanuit de positie van vastgoedeigenaar. In Zeeland zijn alle 13 gemeenten benaderd,
in Zuid-Holland is het onderzoek beperkt tot de 18 grootste gemeenten en Hellevoetsluis, om
enige spreiding over de provincie aan te brengen. Daarnaast zijn de vastgoedafdelingen van de
provincie Zeeland en Zuid-Holland benaderd. Bovendien zijn in Zuid-Holland ook de afdelingen
Economie van de stadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden geïnterviewd. Tot slot
hebben we gesproken met vastgoedeigenaren en regioafdelingen van belangenorganisaties binnen
de genoemde provincies. Bij het benaderen van gemeenten en instanties hebben we contact
gezocht met de afdeling vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling hebben we de afdeling
Ruimtelijke Ordening benaderd of de afdeling Monumentenzorg, afhankelijk van de grootte van de
gemeente en de taakverdeling binnen de gemeenten. Daar waar aanvullende informatie wenselijk
OKN Zuid-Holland en Zeeland 14
was van andere afdelingen, hebben we extra telefonische interviews afgenomen. Bijlage 7.1 geeft
een overzicht van de benaderde instanties.
Om het begrip leegstand hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen,
complexen en gebouwen die of structureel leegstaan of in de komende tien jaar hun huidige
functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze
definitie komt uit de kantorenmarkt. Structurele leegstand wordt daarmee onderscheiden van
frictieleegstand, leegstand door het veranderen van gebruiker.5
Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch
waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn
immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de
gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de
objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen
of langer dan twee jaar leegstaan of hun functie kwijt zullen raken. Daar waar de monumentale
status van het gebouw bekend was, is deze informatie wel meegenomen.
Tijdelijk herbestemd vastgoed is ook opgenomen op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de
leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan,
is het op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het
gevaar van verval. Door structurele herbestemming en tijdelijke herbestemming als één categorie
op de kaart weer te geven, wordt de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het
midden gelaten. Om praktische reden is leegstand van woonhuizen buiten het onderzoek
gehouden. Het doel van het onderzoek is met name inzicht te krijgen in her te bestemmen
terreinen, complexen en gebouwen; woonhuizen daarentegen veranderen zelden van functie.
Waar woonhuizen leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop.
2.3 De Oude Kaart van Nederland
De inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland heeft circa 160 objecten opgeleverd waarvan bekend
is dat ze, structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn, of in de toekomst hun functie verliezen.
Deze objecten zijn verdeeld in vier verschillende sectoren, op basis van de typologie van het
terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de monumentale status van het object vermeld,
5 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 15
evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De
locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van
de plek. Door op het object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over het object. Door
selectiecriteria aan te geven kan een deel van de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen
de structureel leegstaande gebouwen, alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande
religieuze gebouwen.
2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes
De kaart is gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het
resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert;
de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand.
Respondenten zijn gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal
invoerformulier gekoppeld aan een database. Aan de hand van deze invoer is een kaart met
behulp van Google Maps-technologie gemaakt6. Door de gekozen methode komen juist in het oog
springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente
waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand
voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en
leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. Ook door de fasering van het
onderzoek, eerst een provinciale inventarisatie en daarna de inventarisatie van landelijke
instanties, ontstaat een vertekend beeld van de actuele situatie. De kaart is nu nog niet af! De
Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen.
Gezien het doel van de kaart, namelijk om te anticiperen op herbestemming, zijn terreinen,
complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop zijn, buiten het
onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds
discutabel. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is
dus als functieverlies op de kaart opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van
plannen voor herbestemming is echter niet op de kaart opgenomen.7
De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de gedachte dat het voor vastgoedeigenaren voordelig
is om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden. Maar in werkelijkheid
zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar
geen voordeel biedt. Zo kan het openbaar maken van plannen voor herontwikkeling van gebieden
door de overheid leiden tot prijsopdrijving, zoals bij de aanleg van Vinexwijken is gebeurd. Om
commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over ver- of
aankoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om
6 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten minimaal. 7 Zie paragraaf 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 16
waardevermindering van een pand tegen te gaan. Soms leidt het aanwijzen van een te slopen
gebouw tot (rijks- of gemeentelijk) monument, tot extra lasten voor de eigenaar van het pand.
Bijvoorbeeld bij de verkoop van een kerk, menen kerkelijke gemeenten meer winst te maken als
het gebouw gesloopt kan worden. Daarnaast spelen religieuze en emotionele motieven mee. Om
die reden wordt zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een
laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig
leegstaand gebouw het risico loopt, gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. In
de selectie van te interviewen instanties is ook aandacht geschonken aan de leegstand en
‘verpaupering’ van bedrijventerreinen, maar strikt genomen valt het thema herstructurering van
bedrijventerreinen buiten dit onderzoek.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 17
Leegstand in Zeeland Belgische loodshuizen te Vlissingen Tegenover een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum op een goede locatie in het centrum van Vlissingen staan vier Jugendstil loodshuizen uit 1910 al een paar jaar leeg. De vier rijksmonumenten met tot de verbeelding sprekende namen: Villa Blanche, Villa Ivonne, Villa Louise en Villa Mario werden ooit gebouwd door Belgische loodsen werkzaam op de Schelde. De panden raken nu in verval. De Middelburgse Monumentenmakelaar Dolf van Dijk heeft de panden ooit ook in bezit gehad en geeft aan dat de prijs, 1.700.000 euro voor het totaal, de grootste obstructie bij verkoop vormde. In 2004 gaf hij al aan dat de gemeente niet voorop loopt met het maken van (financiële of bestemmingsplanmatige) plannen voor dergelijke beeldbepalende panden, maar liever het initiatief van ondernemers of particulieren afwacht. De gemeente Vlissingen zegt actief te overleggen met de eigenaar om te voorkomen dat de panden verder verpauperen. Bronnen: Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 18
OKN Zuid-Holland en Zeeland 19
3. ALGEMENE BEVINDINGEN
3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming
Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit
onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die
langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als
structurele leegstand.8 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door
maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische
ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur,
beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of
sloop.
Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is
niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het
gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen
waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en
winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de
samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan
regelgeving toe te schrijven zijn, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door
beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door
milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met
verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere
milieucategorieën.
Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag
naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van
kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat
momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan
bedrijventerreinen uitvoeren. 9 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker
percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt
door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand
noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig
leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de
verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken.
Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt
het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw
onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de
8 Zie paragraaf 2.2 De methode. 9 Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 20
onderhoudsplicht controleren.10 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel
eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende
woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.11
Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden
als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat
dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond.
Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering
van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces
waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren,
omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht
ontbreekt.12 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen
monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende
waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid
kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer
gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen
investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie
is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend, ook in die periode raakt het gebouw
verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.13
Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te
raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om
deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of
anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn
om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de
leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen
is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen
garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor
grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden.
Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in
plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming
te onderzoeken.14
3.2. Herbestemming
Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein,
complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas
is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag
10 Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. 11 Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 12 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 13 Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 14 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 21
Herbestemming in Zuid-Holland Boerderijen op Tiengemeten Looptijd project: 1997- heden Tiengemeten is een eiland in het Haringvliet dat jarenlang een agrarische bestemming heeft gehad. In 1994 wordt het eiland aangewezen als natuurontwikkelingsgebied, in 1997 wordt het gebied verworven door Natuurmonumenten. Voordat de natuurontwikkeling op het eiland van start kan en de waterkering wordt doorgegraven, moeten eerst de laatste agrariërs worden uitgekocht. In 2007, drie jaar later dan gepland, is het zover. Intussen is Natuurmonumenten hard bezig met het vinden van nieuwe gebruikers voor de leegkomende boerderijen. Uit onderzoek van de SHBO uit 1999 blijkt dat de aanwezige bebouwing op het eiland van grote cultuurhistorische waarde is. Met een uitgebreide voorlichtingsfolder gaat Natuurmonumenten op zoek naar gebruikers voor de elf meest karakteristieke gebouwen op het eiland. Uiteindelijk komen er een landbouwmuseum, een Rien Poortvlietmuseum, een camping, een zorgboerderij, een informatiecentrum en een luxe vergaderaccommodatie en vijf ‘Buitenleven’ recreatiewoningen van Staatsbosbeheer. Nu de bestemmingen bekend zijn komt er pas weer aandacht voor het onderhoud van de gebouwen. De jarenlange leegstand heeft de boerderijen weinig goed gedaan. Op het laatste moment worden de gebouwen van de ondergang gered. Bronnen: Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Arnhem, Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Interview Natuurmonumenten, Zuid-Holland, 18 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 22
in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten
kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de
cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming
vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan
de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving.
De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en
zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden
zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook
bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor
herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden
van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces.
Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone
nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond
veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er
projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen
en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed;
herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.15 In de paragraaf Rol van
de actoren wordt hier verder op ingegaan.
Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de
herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een
periode van verval, ‘verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies
mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen.
Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot
prijsopdrijving of tot afname van investering het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de
openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.16
De complexiteit van het herbestemmingproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en
beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe
bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure17 om een wijziging in het bestemmingsplan
mogelijk te maken.18 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen:
gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure
duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in
15 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. 16 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 17 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 18 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 23
beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak
hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen.
Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de
herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De stadhouder, een kantoor
in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij
een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie
in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project, leverde een belangrijke
bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.19 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog
diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij
het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van
boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de
waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6 %
overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.20
3.3 Rol van actoren
3.3.1 Overheid
Bij gemeenten en overheidsinstanties21 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van
het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van
gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouw- en woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een
grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het
bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de
gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en
meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per
situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de
rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid
van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de
aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder.
Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen.
Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten
om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot
functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische
waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk
19 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 20 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 21 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 24
worden meegenomen in het bestemmingsplan.22 Om praktische reden, de toekomst is zelden
zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak
van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting
van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van
wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen
worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke
wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor
dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.23 De gemeente Den Haag heeft in haar
bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het
betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of
herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de
stad.24 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel
vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de
herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.25 Het is opmerkelijk dat de
duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van
herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden
gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.26
Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren
door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr.
Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten
uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan
naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en
de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat
realiseren.27 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale
panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad
hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de
gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke
ondernemersloket.
Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van
herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een
wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen
gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te
maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de
optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke
22 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 23 Ministerie van VROM (maart 2006). 24 Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 25 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 26 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 27 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 25
wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel
in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de
regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot
vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.28 Tegen leegstand specifiek doen
gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand
meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden
te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing.
Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van
vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een
groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd
is.29 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen
op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen
in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale
afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.30
3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars31
Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om
afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren
eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale
status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.32 Omdat het bij herbestemming
tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij
het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een
vroeg stadium van belang.
Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten:
duurzaamheidsaspecten, een korte bouw- en ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van
bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt
herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk
herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager
dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben
28 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. 29 Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 30 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid-Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 31 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336-344. 32 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 26
Herbestemming in Zuid-Holland Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg Lambertus Neher, voormalig monteur, voormalig directeur van het Haags telefoniebedrijf, voormalig verzetsheld, voormalig minister van Volkshuisvesting en Wederopbouw en sindsdien directeur van de PTT, geeft in 1950 de opdracht voor de bouw van laboratoria voor de PTT aan de architect S.J. van Embden. Na de oorlog gaan de ontwikkelingen op het gebied van de telegrafie, telefonie en radio zo hard dat het bedrijf ruimte nodig heeft om het onderzoekswerk te kunnen uitvoeren. In 1955 wordt het instituut geopend. Het bestaat uit drie grote hallen, een hoofdgebouw en een 52 meter hoge toren, gebruikt voor het opstellen van instrumenten. Het gebouw behoort tot een van de belangrijkste gebouwen uit de periode van de wederopbouw. De PTT doet in het laboratorium enkele van zijn grootste uitvindingen, zoals de postsorteermachine. In het jaar 2001 vraagt KPN Vastgoed een sloopvergunning aan voor het ooit zo vooruitstrevende laboratorium dat de ontwikkelingen in de telefonie niet langer bij kan benen. Op initiatief van de gemeente wordt een onderzoek uitgevoerd naar de monumentale waarde van het gebouw. Via voorlichtingsavonden wordt de buurt geïnformeerd over waarde van het pand en de sloopplannen van de eigenaar. De omwonenden spreken zich uit voor behoud van het complex. In overleg met de buurt schrijft de gemeente een marktstudie uit, waaruit Sequoia Residences met het thema wonen, zorg en comfort naar voren komt. Inmiddels is deze ontwikkelaar bezig met de bouw van een woonzorgcentrum met 96 appartementen en de herbestemming van het Neherlaboratorium. De parkachtige omgeving van het gebied zal openbaar toegankelijk worden. Bronnen: Wikipedia 2007 [online]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven
of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 27
Leegstand in Zuid-Holland Katholieke kerk te Vlaardingen De katholieke kerk in de Westwijk is al vanaf 1998 in verval. De kerk is aangekocht door het vastgoedbedrijf van de gemeente Vlaardingen, dat is opgericht in 2006. Het vastgoedbedrijf wil de kerk slopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Maar niet iedereen bij de gemeente was het daarmee eens en dus staat de kerk er nog. De kerk wordt tijdelijk gebruikt door een maatschappelijke organisatie, maar het is maar zeer de vraag hoe lang dat nog mogelijk is. Sinds 1998 heeft niemand meer iets gedaan aan onderhoud en dat komt de veiligheid voor het gebruik niet ten goede. Maar zeg nou zelf, het gebouw mag er wezen. Bron: Interview gemeente Vlaardingen, Zuid-Holland, 5 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 28
met herbestemming- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben
vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.33 Daarnaast zijn er
makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van
monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop
van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van
industrieel erfgoed.34
Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet
verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw
de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer
bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren
die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en
transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van
de mogelijkheden van herbestemming.35
3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties
Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met
deze taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te
kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds
gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot
verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het
inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van
gebouwen, een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De
cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het
behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.36
33 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 34 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 35 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 36 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 29
4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND
De provincie Zuid-Holland is met 3,46 miljoen inwoners (2006) en een oppervlak van 3403 km²
een van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden van Nederland.37 De
toenemende verstedelijking van Zuid-Holland gaat samen met een groei van de dienstensector en
een afname van het agrarisch grondgebruik. Toch levert de land- en tuinbouw nog altijd een grote
bijdrage aan de beleving van het landschap. In het Westland is de glastuinbouw een belangrijke
bron van inkomsten, in het noorden van de provincie de bloembollenteelt en in het oosten, rond
Boskoop, de pot- en containerteelt.
De grote hoeveelheid in onbruik geraakt industrieel erfgoed vormt een grote uitdaging voor
herbestemming. In de provincie zijn daarvan interessante voorbeelden te vinden. Het meest
bekend zijn de Van Nelle ontwerpfabriek en de pakhuizen op de Kop van Zuid in Rotterdam. Een
nieuwe uitdaging is de herbestemming van moderne leegstaande gebouwen, kantoren uit de jaren
zestig en zeventig van de vorige eeuw. Hoewel de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen
groot is, is de beschikbare informatie over leegstand minimaal en onderling moeilijk te vergelijken.
De weergave van objecten op De Oude Kaart van Nederland is dan ook maar een fractie van de
werkelijkheid.
4.1 Beschikbaarheid gegevens
De beschikbaarheid van gegevens per instantie varieert. In de provincie Zuid-Holland zijn met
name gemeenten geïnterviewd. Hoewel sommige gemeenten heel actief zijn in monumentenzorg,
zoals Gouda en Schiedam, zijn meestal alleen de leegstaande panden bekend waar plannen voor
herbestemming of sloop in ontwikkeling zijn. Daarnaast zijn er gemeenten waar weinig aandacht
is voor cultuurhistorie of herbestemming van gebouwen. Slechts in enkele grote gemeenten in
Zuid-Holland, Den Haag, Rotterdam en Delft, is bekend dat er enkele cultuurhistorisch
interessante panden gaan vrijkomen.38 Ook in gemeenten waar gesproken is met de afdeling
Vastgoed van de gemeente, Vlaardingen, Dordrecht en Leiden, is er enig inzicht in ontwikkelingen
op het gebied van leegstand. Meestal zijn het de leegstaande of leegkomende monumenten die bij
de gemeente bekend zijn, omdat de gemeente betrokken is bij de planvorming voor deze panden.
Voor ‘gewone’ gebouwen geldt dat niet, daar is dan ook weinig informatie over te vinden.
Door de provincie en stadsregio’s wordt met enige regelmaat onderzoek naar leegstand van
kantoren en bedrijfspanden gedaan en naar de voorraad uitgeefbaar en te herstructureren
bedrijventerrein. Via het COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam,
en door het stadsgewest Haaglanden zijn gegevens over leegstaand onroerend goed toegestuurd.
Alleen de informatie van het stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van
37 www.wikipedia.nl [bezocht op 8 augustus 2007]. 38 Telefonisch interviews gemeente Den Haag afdeling monumentenzorg, 12 juli 2007. Uit onderzoek van de gemeente bleek dat 23 van de 120 onderzochte kerken leeg komt te staan binnen 10 jaar. De adresgegevens van deze kerken kunnen niet openbaar gemaakt worden..
OKN Zuid-Holland en Zeeland 30
Herbestemming in Zuid-Holland Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam De Kop van Zuid, maar ook de Lloydpier, even buiten het centrum van Rotterdam, zijn indrukwekkende voorbeelden van herstructurering van voormalige havengebieden. Al in de jaren zestig hebben deze gebieden hun functie verloren en kwamen grote bouwterreinen vrij, op aantrekkelijke binnenstadslocaties. Met de aanleg van de Erasmusbrug in 1996 en het metrostation Wilhelminahof, werd de ‘sprong naar Zuid’ een feit. Op de Wilhelminapier wordt hoogbouw, het Manhattan aan de Maas, gecombineerd met een zone van herbestemde pakhuizen, kantoren en werkplaatsen die ruimte bieden aan goed bezochte cafés, restaurants en culturele functies. Recent is het fotomuseum geopend, gevestigd in het voormalige werkplaatsengebouw van de Holland Amerikalijn. Op de Lloydpier wordt een oude pakhuis herbestemd tot woningen en krijgt het 25kV-gebouw een nieuwe functie als bedrijfsverzamelgebouw. In de Schiecentrale wordt een opnamestudio gevestigd. Rotterdam maakt zich op voor de MTV-generatie. Bronnen: Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010 pp 109, 126.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 31
Nederland. Het COS inventariseert alleen structurele leegstand van het bruto vloeroppervlak van
grote kantoorpanden, deze panden staan meestal niet volledig leeg. Naast de huidige leegstand is
het voor het anticiperen op herbestemming ook van belang te weten welk onroerend goed in de
toekomst leeg komt te staan. Gezien de terughoudendheid van vastgoedeigenaren om
bedreigingen in de toekomst openbaar te maken en gezien de terughoudendheid om over
leegstand te spreken, is er weinig informatie over toekomstige functieverandering te vinden. Wat
dat betreft is leegstand een te groot taboe en prevaleren economische motieven boven het behoud
van het vastgoed. Overigens zijn wel globale cijfers bekend in de vorm van percentages en
hoeveelheden, geen concrete adresgegevens. Voor een globaal overzicht in de kwantitatieve
ontwikkeling van leegstand zou een minder gedetailleerd onderzoek een beter beeld geven.
Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de provincie Zuid-Holland grote vastgoedeigenaren zijn
waar leegstand van gebouwen een rol zou kunnen spelen. Misschien bij het Hoogheemraadschap
Delflanden, dat helaas niet heeft meegewerkt aan dit onderzoek. Het Protestants Dienstencentrum
en Bisdom Rotterdam maken informatie over leegkomende kerken niet openbaar. Naast
provinciale organisaties, zijn nog veel landelijke organisaties die ook in Zuid-Holland vastgoed
bezitten. Deze instanties moeten in het landelijke vervolgonderzoek benaderd worden. Het gebrek
aan beschikbare gegevens en de grote verschillen tussen de monitoring van leegstand per regio
maken het moeilijk om het beleid met betrekking tot herbestemming en nieuwbouw op provinciaal
niveau af te stemmen. Gezien het toenemende belang van binnenstedelijk bouwen,
herstructurering en herbestemming is het hoog nodig meer structureel inzicht in leegstand te
ontwikkelen.39
4.2 Leegstand
Met de stijgende welvaart neemt de druk op de ruimte in Zuid-Holland toe. Om die reden claimen
veel gemeenten weinig leegstand te kennen. Vrijkomende panden worden hergebruikt. gesloopt of
herbestemd. Maar intussen is de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen hoger dan ooit.
Opmerkelijk is dat veel ‘verouderde’ gebouwen nog vrij nieuw zijn. Met name bij kantoren komt
het voor dat gebouwen uit de jaren ’80 , nu al niet meer gewild zijn.40 De gebruikscyclus van deze
gebouwen is vele malen korter dan de levenscyclus van het gebouw zelf. Het is moeilijk om
concrete informatie te krijgen over leegstaande, niet monumentale gebouwen. In opdracht van de
provincie is de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen onderzocht.41 Terwijl uit onderzoek
blijkt dat de meeste leegstand zich in de regio Rotterdam bevindt, kon de stadsregio Rotterdam
geen concrete, bruikbare informatie leveren voor De Oude Kaart van Nederland.
39 Zie ook: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 40 Interview gemeente Rotterdam, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 41 ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 32
Leegstand in Zuid-Holland VROM kantoor te Oud Leidschendam Naast het kantoor van de Algemene Inlichtingen- en Veiligheidsdienst, die in enkele jaren zal gaan verhuizen, staat een kantoor van VROM al tijden leeg. Alleen van de parkeerplaats bij het gebouw wordt nog gebruik gemaakt. Het kantoor maakt deel uit van een rijtje jaren zeventig kantoren die als logge massa’s in de wijk Oud Leidschendam zijn geplaatst. Het rijtje ooit zo moderne kantoren vormt een bruut contrast met de kleinschalige bebouwing van de oude kern. Het is onwaarschijnlijk dat de gebouwen weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden. De locatie heeft daar net te weinig allure voor en ligt te ver uit het centrum van Den Haag. Wie doet er iets? Bron: Interview gemeente Leidschendam-Voorburg, Zuid-Holland, 14 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 33
Of er een tekort of juist een overschot aan bedrijventerreinen is, blijft een punt van discussie. Het
alarmerende rapport van Natuur en Milieu42 wordt door de afdeling Economische Zaken van de
provincie Zuid-Holland enigszins genuanceerd aangezien niet alle in bestemmingsplannen
gereserveerde ruimte voor bedrijventerrein ook werkelijk gerealiseerd zal worden. Onomstreden is
wel dat er een grote herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen ligt, niet alleen qua omvang
van de opgave, maar ook qua bijkomende inspanning en kosten.43
4.3 Herbestemming
In Zuid-Holland zijn volop voorbeelden van herbestemming te vinden. Zowel van industrieel
erfgoed, kerken, scholen als kantoren. Maar per gemeente wordt er zeer verschillend omgegaan
met herbestemming. De middelen om herbestemming te stimuleren zijn beperkt en het beleid van
gemeenten met betrekking tot herbestemming is sterk afhankelijk van het heersende historisch
besef. In dit kader is de toenemende aandacht voor cultuurhistorie bij de gemeente Rotterdam
illustratief: terwijl Rotterdam vroeger vooral een moderne stad was, begint de stad zich nu steeds
bewuster te worden van zijn geschiedenis. Intussen is de gemeente bezig het cultuurhistorisch
onderzoek verplicht te stellen voordat nieuwe ontwikkelingen goedgekeurd kunnen worden.
Hoewel de gemeente uitdrukkelijk tot doel heeft om ook bij niet-monumentale panden
herbestemming te stimuleren, blijft het van de medewerking van derden afhankelijk in hoeverre
herbestemming gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan biedt maar zeer beperkte
mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. Ondanks dat ruime bestemmingsplannen soms
meer mogelijkheden bieden om gebouwen een nieuwe bestemming te geven, lijken gemeenten
daarvan terug te komen, met name daar waar monumentale waarden in het spel zijn. De ervaring
leert dat het beter plannen maken is binnen de beperkingen die het monument stelt dan
hooggespannen winstverwachtingen te moeten terugdraaien.44
Er zijn gemeenten die zich actief bezig houden met het vinden van nieuwe gebruikers voor
leegkomende panden. Omdat het vinden van de gebruiker bij herbestemming vaak extra tijd en
aandacht vraagt en omdat het tijdstip van leegstand van bijvoorbeeld kerken en scholen moeilijk
te voorspellen is, heeft de afdeling monumentenzorg van de gemeente Den Haag een voorstel
gedaan om subsidiegeld te reserveren voor de eerste twee jaar dat de gebouwen onverwacht
leegkomen, om het mogelijk te maken financiering- en hergebruikmogelijkheden uit te zoeken. Bij
het schrijven van dit verslag was nog niet bekend of deze subsidie er komt. Bij complexe, meestal
binnenstedelijke projecten kan de gemeente zelf een grote uitvoerende rol op zich nemen. Daarbij
moet wel opgemerkt worden dat de politieke ambities van bestuurders de complexe uitvoering van
projecten in de weg kunnen zitten.45
42 Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties. [online] 43 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. En interviews Zuid-Holland: Stadregio Rotterdam, 4 juni 2007 en Stadsgewest Haaglanden, 31 mei 2007. 44 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Delft, 10 mei 2007 en gemeente Rotterdam, 27 juni 2007. 45 Zie paragraaf 3.3.1 rol actoren, overheid.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 34
Terwijl belangenorganisaties het herbestemmen van cultuurhistorisch erfgoed als een
maatschappelijke plicht beschouwen, lijkt herbestemming voor andere vastgoedeigenaren eerder
een noodzakelijk kwaad. Gebouwen met een monumentale status worden als verliespost
beschouwd en gebouwen zonder status worden al snel gesloopt. Gelukkig zijn er wel
uitzonderingen te vinden. Met name van kantoorgebouwen zijn meerdere voorbeelden van
herbestemming bekend.46 De meeste kantoorgebouwen worden herbestemd tot woningen,
studentenhuisvesting of juist luxe appartementen. Herbestemming van kantoren biedt veel
voordelen: het is een duurzame oplossing, het voorkomt dure sloop en er is een snelle ontwikkel-
en bouwtijd mogelijk. Bovendien is de leegstand in de kantorenmarkt hoog, terwijl er nog altijd
grote vraag is naar woningen. Behalve de herbestemming tot woningen is het ook mogelijk om
bedrijfs- of kantoorruimte te herbestemmen tot bedrijfsverzamelgebouw om jonge, startende
ondernemers te huisvesten.
Sinds 1990 zijn er landelijk een stuk of 4.500 woningen in verouderde kantoorpanden
gerealiseerd, zo’n 250 per jaar. Gezien de hoeveelheid leegstaande kantoren is dit erg weinig.47
VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren voor herbestemming in
aanmerking komt. Dit betreft met name verouderde kantoren binnen stedelijk gebied. Gebrek aan
kennis en slagvaardigheid vormen een drempel om tot herbestemming over te gaan. De complexe
en vaak onsamenhangende regelgeving, fiscaal, bouwtechnisch en van het bestemmingsplan,
maken herbestemming extra lastig.48 Voor grootschalige kantoren op perifere, monofunctionele
locaties zal het minder eenvoudig zijn om een nieuwe passende functie te vinden.
4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland
De vraag naar de toekomstige ontwikkeling van de provincie is complex en moeilijk te doorzien.
Toch zijn er enkele opvallende ontwikkelingen aan te wijzen. In de ruimtelijke ontwikkeling is een
kentering gaande van de naoorlogse expansie, naar vraag naar ruimtelijke kwaliteit van de
leefomgeving. Het ruimtegebruik wordt steeds vaker gestuurd door de vraag en niet enkel meer
door het aanbod. 49 Deze ontwikkeling hangt sterk samen met een verandering van de
demografische samenstelling van de bevolking. De groei van de bevolking neemt af, er is een
toename van het aantal ouderen, vergrijzing, en een afname van het aantal jongeren,
ontgroening. Vanaf 2020 wordt er zelfs een afname van de bevolking verwacht. Overigens zijn
deze ontwikkelingen het sterkst merkbaar in afgelegen gebieden. Grote steden als Den Haag en
Rotterdam worden gekenmerkt door een eigen dynamiek. Door immigratie is de bevolking in de
stad gemiddeld jonger. Binnen steden zijn er grote inkomensverschillen tussen wijken; de
46 SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Voordt T. van der red. (2007). 47 Ministerie van VROM (maart 2006). 48 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 49 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 35
inkomensverschillen tussen wijken in een stad zijn groter dan de verschillen tussen kleinere
gemeenten onderling.50
Het ruimtegebruik per persoon lijkt met de toenemende welvaart nog altijd te stijgen. Dit gaat
samen met een afname van de dichtheid van de stad. Daardoor neemt de druk op het resterende
buitengebied nog altijd toe51 en slinkt het aantal open gebieden en natuurgebieden. Door de
stijgende grondprijzen lopen de plannen voor de uitvoering van de Ecologische Hoofdstructuur
achter op schema. Mogelijkerwijs is de vraag naar natuurgebied goed te combineren met de
groeiende noodzaak van wateropvangcapaciteit die verwachte klimaatveranderingen met zich mee
brengen. Deze gebieden zouden ook kunnen bijdrage aan de grote behoefte aan ruimte voor
recreatie vanuit de grote steden.52
4.5 Economie
De schaalvergroting van bedrijven leidt tot het vrijkomen van te kleine of verouderde
bedrijfsterreinen en panden. Langs de Nieuwe Waterweg is dit met name zichtbaar in de
havengebieden waar al eeuwen een ontwikkeling gaande is van schaalvergroting en het
verschuiven van de havens richting zee.53 Ook in het gebruik van kantoorruimte is sprake van
schaalvergroting en centralisering van functies. Bovendien gaat bereikbaarheid van kantoren en
bedrijven een steeds grotere rol spelen, bij voorkeur zowel via de weg als met het openbaar
vervoer. Regelgeving met betrekking tot milieuzonering en risicogebieden kunnen grote
beperkingen opleggen aan de mogelijkheden voor herbestemming. Ook het saneren van de grond
is een drempel voor de herbestemming van oude terreinen.
Uit een analyse van de Stec groep blijkt dat de totale kantorenvoorraad in de provincie Zuid-
Holland een omvang heeft van circa 13 miljoen m² bruto vloeroppervlak. De helft hiervan ligt in
de regio Haaglanden, 35% ervan ligt in de regio Rotterdam. Een bovengemiddeld deel van de
kantoren in Den Haag wordt gebruikt door overheidsinstanties en internationale instellingen,
daardoor heeft Den Haag minder geleden onder de laagconjunctuur van de afgelopen jaren. In
Rotterdam is dat anders, daar bedroeg de leegstand van kantoren in 2005 16%. In kleinere
kantorenregio’s verschilt de markt van stad tot stad. Steden als Capelle aan den IJssel,
Zoetermeer en Gouda hebben meer dan 15 % leegstand, terwijl leegstand in de regio Leiden en
Dordrecht minder hoog is, te weten 10%. De leegstand in Zuid-Holland is het hoogst in de regio’s
Rotterdam en Midden-Holland. De gemiddelde leegstand in Zuid-Holland bedroeg in 2006 12 a 15
50 Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. 51 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 52 VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. 53 Zie voorbeelden: Herbestemming RDM-terrein, Lloydpier en Kop van Zuid, Rotterdam.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 36
Leegstand in Zuid-Holland RDM terrein te Rotterdam De Rotterdamse Droogdok Maatschappij NV (RDM) was een scheepswerf voor scheepsnieuwbouw, scheepsreparatie en machinebouw in Rotterdam, die heeft bestaan tussen 1902 en 1996. Het bedrijf werd gevestigd op de Heijplaat aan de zuidelijke Maasoever. Voor de huisvesting van de medewerkers liet de RDM vanwege de nogal afgelegen ligging van het bedrijf, een eigen dorp bouwen, het tuindorp Heijplaat. Na diverse fusies in de jaren zeventig werd in 1983 het faillissement over de RDM uitgesproken. Van de 3180 werknemers werden 1370 mensen werkloos. De nog levensvatbare onderdelen werden ondergebracht in een nieuwe vennootschap: RDM Nederland BV, eigendom van de overheid. In 1991 werd het bedrijf door de overheid verkocht aan het bedrijf van de ‘bedrijvendokter’ Joep van den Nieuwenhuyzen. In 1996 worden de RDM BV’s aan de privé-persoon Van den Nieuwenhuyzen, sindsdien worden de BV’s gebruikt voor diverse activiteiten in de wapenindustrie en financiële transacties. Het werfterrein met opstallen kwam uiteindelijk in het bezit van de gemeente Rotterdam. Naast het werfterrein ligt het Quarantaineterrein. Deze in 1934 geopende instelling had tot doel het huisvesten van schepelingen en landverhuizers met besmettelijke ziekten. Sinds 1980 zijn de gebouwen in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars. In 2006 is de prijsvraag ‘Unortodocks’ georganiseerd om de toekomst van het RDM terrein te onderzoeken. Intussen is een deel van de gebouwen in gebruik genomen door de Hogeschool Rotterdam. Omdat door de grote hoeveelheid woningbouwplannen in Rotterdam deze slechts gefaseerd opgeleverd kunnen worden, zijn de scholen in Rotterdam een populaire doelgroep voor herbestemming. Bronnen: De eerste alinea is een samenvatting van de tekst ‘Rotterdamsche Droogdok Maatschappij’ Wikipedia [online] http://nl.wikipedia.org/wiki/Rotterdamsche_Droogdok_Maatschappij [bezocht op 15 augustus 2007]. Groenendijk, P, e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 224. www.unortodocks.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 37
Leegstand in Zuid-Holland Hasco verffabriek te Schoonhoven Tussen de lintbebouwing van de Lopikerweg ligt even buiten Schoonhoven een verlaten verffabriek. Door het afgesloten hek is de naam van de producent, Hasco, nog leesbaar. Het is de enige achtergebleven aanwijzing van de bedrijvigheid uit het verleden. Nu bestaat de fabriek alleen nog uit een verzameling eenvoudige bedrijfshallen of schuren waar niemand meer naar omkijkt. Het terrein is een typisch voorbeeld van verrommeling die ontstaat als ruimtelijke ordening alleen een vraagstuk van vraag en aanbod zou zijn. Want wie is er nog geïnteresseerd in een gebied ergens in een vergeten uithoek van het Groene Hart? De vervuilde grond bij de fabriek maakt herontwikkeling een lastige en kostbare opgave. Met als gevolg dat de fabriek leeg blijft staan, nu al meer dan twintig jaar. Bron: gesprek met omwonende, juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 38
procent.54 Ongeveer de helft van de leegstaande ruimte staat al 2 jaar of langer leeg, een tiende
staat zelfs langer dan 4 jaar leeg.55 Kortom: in de provincie Zuid-Holland staat ongeveer een
vierkante kilometer bruto vloeroppervlak kantoorruimte structureel leeg. Intussen lijkt de markt
aan te trekken, maar de leegstand ligt nog altijd ver boven de gezonde frictieleegstand van 5 tot
6%. Leegstand is voor een belangrijk deel geconcentreerd op verouderde kantoorlocaties op
bedrijventerreinen, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties. De kwaliteit en uitstraling van
deze kantoorlocaties is niet erg aantrekkelijk. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor transformatie
beperkt door de perifere ligging en monofunctionele invulling van deze terreinen. De kansen voor
leegstaande kantoren op centrumlocaties en rond Randstedelijke OV-knooppunten zijn positiever.
Leegstand op deze locaties is beperkter en de plek draagt bij aan de
transformatiemogelijkheden.56
De markt voor kantoorruimte wordt gestuurd door het aanbod: de kwaliteit van de kantoorruimte
wordt steeds belangrijker, verouderde kantoorruimte wordt in toenemende mate verruild voor
nieuw kantoorruimte. Daarmee neemt de noodzaak voor het herbestemmen of slopen van oude
kantoorruimte toe. Qua typologie van het kantoorgebouw kan opgemerkt worden dat er steeds
meer vraag komt naar flexibele kantoorvelden. Kantoren met kleine ruimtes aan een lange gang
zijn veel minder gewild.57 VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren
geschikt is voor herontwikkeling tot woongebouw.58 Intussen zijn er een beperkt aantal
herbestemmingen gerealiseerd.59 De rijksoverheid stimuleert transformatie van kantoorgebouwen
door in onbruik geraakte kantoren uit eigen bezit aan te bieden voor herbestemming.
Bij grote bedrijven is er een ontwikkeling gaande van centralisering. De multinational in het
‘provinciale’, Philips in Eindhoven, is verleden tijd. Bezuinigingen en schaalvergroting leiden tot het
opheffen van regionale afdelingen en een toenemende behoefte aan toplocaties voor kantoren.60
Binnen Zuid-Holland is er weinig onderscheid tussen kantorenlocaties. Een gebrek aan regionale
afstemming lijkt daar de oorzaak van. In Noord-Holland daarentegen is die afstemming tussen de
regio’s er wel. Met het realiseren van de Zuid-as heeft Noord-Holland wel een toplocatie voor
kantoren.61
Er is een groot verschil tussen de statistische leegstand en de beschikbare informatie van
leegstaande gebouwen. Hoewel het percentage leegstand van kantoren in de stadsregio
Rotterdam groter is dan de leegstand van kantoren in het stadsgewest Haaglanden, zijn er alleen
in de regio Haaglanden adresgegeven beschikbaar van structureel leegstaande kantoor- en
bedrijfspanden. Daardoor geeft De Oude Kaart van Nederland een vertekend beeld van de
leegstand in Zuid-Holland: daar waar de leegstand het grootst is, is geen informatie beschikbaar.
De laatste jaren is de economische positie van Rotterdam versterkt, ten koste van de omliggende
54 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 55 Voordt T. van der red. (2007, pp 194. 56 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 57 Interview gemeente Rotterdam, Zuid Holland, 27 juni 2007. 58 Ministerie van VROM (maart 2006). 59 Zie ook: SenterNovem (26-3-2007) en Voordt T. van der red. (2007). 60 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid Holland, 27 juni 2007. 61 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 39
gemeenten die jaren lang profiteerden van de uitstroom van de bovenklasse uit Rotterdam.
Rotterdam heeft deze verbetering mede te danken aan de spreiding van de huisvesting van
economisch zwakkeren over de regio. Dit beleid, Ieder zijn deel, wordt Rotterdam niet door
iedereen in dank afgenomen.62 Wegens het ontbreken van inzicht in de ontwikkeling van leegstand
is niet duidelijk geworden of er een relatie is tussen deze economische ontwikkeling en de
leegstand in de regio.
In de discussie over de inrichting van Zuid-Holland komen steeds vaker de bedrijventerreinen
onder vuur te liggen. Het aantal leegstaande panden op bedrijventerreinen neemt toe en met
name terreinen in de hoogste milieucategorie zijn steeds minder welkom bij bewoners.63 De vraag
in hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn is daarom niet eenvoudig te beantwoorden. Oude
bedrijventerreinen in de stad worden door binnenstedelijke vernieuwing aan de voorraad
onttrokken en verpauperde bedrijventerreinen zijn niet snel her te gebruiken. Maar de leegstand
onder verouderde bedrijfsgebouwen is hoog.64 Door de situering op bedrijventerreinen met een
monofunctionele opzet en door de slechte uitstraling van deze gebouwen is de kans op hergebruik
minimaal. De enige oplossing is herstructurering van de bestaande terreinen.65 Gezien de hoge
kosten van herstructurering en de lange looptijd van herstructureringsprojecten is de financiering
ervan een lastige opgave. Uit het nieuwe collegeprogramma van de provincie Zuid-Holland blijkt
dat de aandacht van de provincie enigszins verschuift van uitbreiding van bedrijventerrein naar
herstructurering.66 Daarnaast blijft het de vraag in hoeverre de markt betrokken kan worden in
het herstructureren van bedrijventerreinen.
Met plaatselijke verschuiving van economische activiteiten in de stad komen oude winkels leeg te
staan. De concentratie van grote shoppingcenters en outletcenters naar de periferie van de stad
kan het gebruik van de openbare ruimte in de stad ernstig verstoren. Kleine winkelcentra in
naoorlogse uitbreidingswijken verliezen hun functie door schaalvergroting. Omdat de meeste
winkels op de begane grond liggen, hebben leegstaande winkels een zeer negatieve invloed op de
leefbaarheid. In de toekomst zal het gebruik van winkels nog verder afnemen door toename van
internetshoppen. Tegelijkertijd zal het transport van goederen daardoor verder toenemen.
De veranderingen in de agrarische sector zijn aanzienlijk. Ook de agrarische sector heeft met
schaalvergroting te maken waardoor oude gebouwen hun functie kwijtraken. Bovendien is
landbouw in Zuid-Holland steeds minder rendabel. Glastuinbouw is daarentegen wel een
belangrijke bron van inkomsten. Oude schoorstenen van in onbruik geraakte stookketels zijn een
typerende herinnering aan oude glastuinbouwbedrijven, van hergebruik van gebouwen is in deze
sector nauwelijks sprake. De bloembollenteelt in het noorden van de provincie wordt gekenmerkt
62 Interview provincie Zuid-Holland, sociaal beleid/diversiteitsbeleid, 11 juni 2007. 63 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 64 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007). 65 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 66 “Het vorige collegeprogramma 2003-2007 van de provincie had tot doel gesteld om 500 ha bedrijventerrein te herstructureren en 500 ha nieuw terrein aan te leggen. Het resultaat was 700 ha herstructurering en 300 ha nieuw terrein. In het nieuwe collegeprogramma 2007-2011 is tot doel gesteld 750 herstructureren en 250 ha nieuw bedrijventerrein. In de hele provincie zijn er ca. 3000 ha bedrijventerrein die herstructurering nodig hebben.” Uit interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 40
door de typische bollenschuren. Her en der zijn voorbeelden van hergebruik van deze schuren
terug te vinden. De veranderingen in de agrarische sector zouden gebruikt kunnen worden om in
de toenemende behoefte aan recreatiegebied te voorzien van de grote steden. Tegelijkertijd dreigt
een verdergaande verstedelijking en het verdwijnen van het open landschap. Met name de ruimte
in het Midden-Delfland, tussen Den Haag, Delft en Rotterdam, staat onder druk. Jarenlang is deze
ruimte kunstmatig groen gehouden door de kaderwet die bepaalde dat dit gebied alleen een
agrarische bestemming mocht krijgen. Het is de vraag hoe dit gebied zich gaat of kan ontwikkelen
wanneer deze wet in 2008 afloopt.67
Bereikbaarheid en infrastructuur zijn sturend voor de economische en ruimtelijke ontwikkeling van
Zuid-Holland. Met de stijgende welvaart en de toenemende snelheid van reizen, nemen ook het
aantal verplaatsingen en de afstand waarover mensen zich verplaatsen toe. Bereikbaarheid is een
belangrijke kwaliteit voor de vestiging van bedrijven. Gezien de hoge kosten die het aanleggen
van infrastructuur met zich meebrengt, is concentratie van functies noodzakelijk.68
4.6 Overheid
De laatste jaren is er een toename van aandacht voor vastgoedbeleid bij de overheid. Op lokale
schaal blijkt dit uit het oprichten van vastgoedafdelingen binnen de gemeente. Niet alle grote
gemeenten bezitten inmiddels een vastgoedafdeling, bij de gemeente Rotterdam is deze afdeling
nog in ontwikkeling. Omdat in de meeste gemeenten het vastgoedbedrijf nog vrij nieuw is, begint
het werk met het inzichtelijk maken van de werkelijke waarde van de panden. Vastgoed dat al
sinds jaren in het bezit van de gemeente is maar niet door de gemeente wordt gebruikt, wordt
steeds vaker verkocht.69 De vastgoedafdeling van de gemeente heeft altijd te maken met een
dubbele, soms tegenstrijdige doelstelling: enerzijds de winstverwachting, anderzijds de
maatschappelijke doelstelling van de overheid. Bovendien wordt de uitvoering van complexe
projecten bemoeilijkt door wisselingen in de lokale politiek. Daardoor kan de slagvaardigheid van
gemeenten afnemen. De rol die de overheid kan spelen bij herbestemming wordt elders in dit
verslag beschreven.70
Een interessante herbestemmingsopgave voor Zuid-Holland is de herontwikkeling van vliegveld
Valkenburg, een voormalig militair terrein aan de rand van Katwijk. Het is nog niet bekend wat er
gaat gebeuren met de barakken aan de westzijde van het terrein. Provincie, gemeente en het
Duinwaterbedrijf, zijn behoud ervan overeengekomen, maar hebben nog geen concrete plannen.71
67 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 68 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 69 Interviews Zuid-Holland: gemeente Dordrecht, 14 mei 2007 en gemeente Leiden 20 juni 2007. 70 Zie paragraaf 3.3: rol actoren, 3.3.1: rol overheid. 71 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Katwijk, 20 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 41
Herbestemming in Zuid-Holland Rijksautomobielcentrale Laakhaven te Den Haag De Rijksautomobielcentrale is gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw. De hallen werden gebruikt voor het onderhoud en de stalling van auto’s die bij de overheid in gebruik waren. De hallen, twee voetbalvelden groot, zijn lange tijd gebruikt door KPN om hun auto’s in te wassen en te parkeren. Eind 2000 heeft de gemeente Den Haag de centrale gekocht als onderdeel van de herstructurering van het bedrijventerrein Laakhaven. De gemeente wil de hallen een culturele bestemming geven, maar het lukt niet om een geïnteresseerde ontwikkelaar te vinden. Intussen heeft Europa subsidie toegezegd mits Den Haag de plannen vóór 2009 realiseert. Uiteindelijk, en omdat Europa’s deadline nadert, besluit de gemeente zelf als ontwikkelaar op te treden. Intussen is de bouwaanvraag gereed. Op de wijziging van het bestemmingsplan wordt niet gewacht, eerst zullen de hallen gerestaureerd gaan worden. Is dat eenmaal gebeurd, moet een artikel 13 procedure een vrijstelling op gebruik afgeven. In 2015 / 2020 zal de rest van het Laakhavengebied klaar zijn: een stedelijk gebied met een mix van wonen en werken. Daar zit niet zoveel haast achter. Bron: Telefoongesprek met dhr. Iljan van Hardevelt, DSO gemeente Den Haag, 15 augustus 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 42
4.7 Welzijn
In de meeste gemeenten in Zuid-Holland neemt de ontkerkelijking toe. Door de afname van het
aantal kerkgangers, komen kerken leeg te staan. Hoewel deze ontwikkeling overduidelijk is, is het
moeilijk te voorzien welke kerkgebouwen hun functie verliezen.72 De eigenaren van de kerk, de
kerkelijke gemeenten, hebben lang niet altijd belang bij herbestemming van het gebouw. Kerken
die geen beschermde status hebben, lopen daarom een groot risico gesloopt te worden. Ook het
leegkomen van basisschoolgebouwen is moeilijk te voorzien. In het voortgezet en hoger onderwijs
is al jaren sprake van schaalvergroting, waardoor oude gebouwen verlaten worden. Bovendien is
de subsidiëring van scholen zo geregeld dat het voor scholen goedkoper is om nieuwbouw te
realiseren dan een verouderd gebouw opnieuw te gebruiken.73 Schoolgebouwen van rond
negentienhonderd zijn geschikte gebouwen voor herbestemming, de zogenaamde tijdelijke
schoolgebouwen uit de jaren zestig en zeventig zijn minder van kwaliteit en daarom minder
bruikbaar.74 Universiteiten hebben hun gebouwen in eigen beheer gekregen en zijn daarmee
gehaaide vastgoedeigenaren geworden. Financiële overwegingen leiden tot concentratie van
gebouwen en het afstoten van oude panden. Zowel de universiteit van Delft als van Leiden zijn
bezig met het verkopen van verouderd bezit. Daarbij gaat het om grote monumentale panden,
aan de rand van het oude stadscentrum. Hoewel de gebouwen met monumentenstatus
herbestemd zijn of gaan worden, dreigen de Delftse gebouwen zonder status gesloopt te gaan
worden, een deel ervan is reeds gesloopt.75
Ziekenhuizen en zorginstellingen lopen het risico snel te verouderen door de specifieke technische
eisen die aan deze gebouwen worden gesteld. Een interessante ontwikkeling in deze sector is de
toenemende interesse in flexibiliteit van het ontwerp. Daarin zijn stramienmaten en
verdiepingshoogtes geschikt voor meerder functies. Installatietechniek is demontabel en
binnenwanden worden opgebouwd uit standaard voorzetwanden. Zo kan een behandelkamer
worden omgebouwd tot wachtruimte, een beddenkamer tot kantoorkamer en omgekeerd. Nieuwe
ziekenhuizen zoals het Erasmus Medisch Centrum in Rotterdam en het Reinier de Graafgasthuis in
Delft worden volgens deze uitgangspunten ontworpen. In de toekomst kan deze ontwikkeling ook
voor de kantorensector van belang zijn.76 De toegenomen vraag naar woon/zorgcentra biedt
mogelijkheden tot herbestemming van bestaande panden.77 Verlaten boerderijen krijgen soms een
nieuwe functie als zorgboerderij: een kleinschalige zorggemeenschap met het voormalige
boerenerf als royale buitenruimte.
Met name in Rotterdam maar ook in Schiedam, wordt tijdelijke herbestemming gebruikt om
creatieve en culturele initiatieven te stimuleren. Door goedkope tijdelijke huisvesting aan te
72 Volgens dhr. Oosterwijk, worden er in de provincie Zuid-Holland per jaar ongeveer 10 protestantse kerken gesloten. Hoeveel Rooms-katholieke kerken gesloten worden is ons niet bekend. Zie interviews Zuid-Holland: Protestants Dienstencentrum. 73 Interview gemeente Den Haag, Zuid-Holland, 26 juni 2007. 74 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 75 Interview TU Delft, 3 april 2007. 76 Ministerie van VROM (maart 2006). 77 Zie voorbeelden: herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 43
Herbestemming in Zuid-Holland Pius-X kerk te Den Haag Looptijd project: 2002-2004 De Pius X-kerk is een kerkgebouw uit de jaren zestig gelegen op het scharnierpunt van twee lanen centraal in de wijk Bouwlust. Door het afnemende kerkbezoek is de eigenaar, het bisdom, op zoek gegaan naar nieuwe gebruikers om deze kerk een passende bestemming te geven. Al voor de verkoop van de kerk bleek dat de bestemming gezondheidscentrum een reële optie was. De herontwikkeling van de Pius X-kerk is uitgevoerd door Ceres-projecten, de ontwikkelaar die werkt in opdracht van Vestia, een woningbouwcorporatie. Vanwege de lage winstverwachting die herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt, zijn het juist woningbouwcorporaties die de mogelijkheid hebben daarin te investeren. De totale investering in het realiseren van het gezondheidscentrum bedraagt ongeveer 6 miljoen euro. De gemeente Den Haag heeft 125.000 euro geïnvesteerd, ook opbrengsten uit de verkoop van koopwoningen zijn aan het project besteed. In de wijk Bouwlust was een groot tekort aan huisartsen. Om die reden lag een functie als gezondheidscentrum voor de hand. Naast een groepspraktijk voor huisartsen is het programma aangevuld met andere organisaties voor maatschappelijke dienstverlening: een apotheek, een consultatiebureau, een fysiotherapeut, een wijkloket van de gemeente, de jeugdgezondheidszorg, een dienstbureau, het psycho-medisch centrum Parnassia en de thuiszorg Den Haag. Bronnen: Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 44
bieden aan kunstenaars en creatieve bedrijven, krijgen gebieden een nieuwe impuls en wordt het
gebied aantrekkelijker om te wonen en werken. De herstructurering van de Witte de Withstraat in
Rotterdam is een succesvol voorbeeld van deze strategie.78
4.8 Wonen
De vraag naar woningen is nog steeds groot. Herbestemming van monumentale panden tot luxe
woningen is dan ook een voor de hand liggende keus. Daarnaast neemt het tekort aan
starterswoningen en studentenhuisvesting toe. Omdat bij woningen zelden sprake is van
herbestemming, is leegstand van woningen niet meegenomen in het onderzoek. Dat wil niet
zeggen dat leegstand helemaal geen probleem vormt. In oude stadscentra staan woningen boven
winkels dikwijls leeg omdat de woningen moeilijk toegankelijk zijn. Hoewel er meerdere steden
zijn die een wonen- boven- winkels beleid voeren, is de leegstand nog altijd aanzienlijk. Het
probleem is het creëren van een opgang naar de woning. Bovendien is parkeren in de stad
lastig.79 Ook kan de herstructurering van een woonwijk langdurige leegstand van een wijk tot
gevolg hebben. Een initiatief dat aandacht vestigt op dit probleem zijn de tijdelijke hotels van Op
Trek in Den Haag, hotelkamers in lege te slopen woningen.80 De Socialistische Partij in Rotterdam
heeft een makelaarssite gemaakt van woningen die “niet te huur” zijn.81
4.9 Conclusie Zuid-Holland
Het globale beeld van de inventarisatie is een gering inzicht in leegstaand vastgoed en een zekere
willekeur bij de realisatie van herbestemming. Toch lijkt de belangstelling voor herbestemming toe
te nemen. Niet alleen in herbestemming van het ‘traditionele’ cultuurhistorisch erfgoed, maar ook
van minder in het oog springende gebouwen: naoorlogse architectuur en industriële complexen.
Deze interesse voor cultuurhistorie gaat samen met een groeiende vraag naar kwaliteit van de
leefomgeving. De vraag naar kwaliteit, stelt ook eisen aan de inrichting van Zuid-Holland; er is
meer behoefte aan ruimte voor recreatie en natuur en een groeiende afkeer van
bedrijventerreinen. Deze discussie is niet alleen een ‘nimby’, not-in-my-backyard-fenomeen, de
noodzaak van de aanleg van bedrijventerreinen, de versnippering van terreinen en de
monofunctionele invulling ervan, zijn omstreden. Bovendien vestigt de discussie terecht aandacht
op de grote opgave voor herstructurering van oude bedrijventerreinen in de komende decennia.
De aandacht voor herbestemming verschilt sterk per gemeente. Het bestemmingsplan zelf biedt
weinig mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. De voor herbestemming gewenste
flexibiliteit van het bestemmingsplan kan in strijd zijn met het beschermen van de monumentale
waarde van het gebouw. Veel hangt af van de bereidheid van de eigenaar om mee te werken aan
herbestemming. Als tijdig aandacht kan worden besteed aan herbestemming, kan leegstand en
78 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Rotterdam 27 juni 2007, gemeente Schiedam, 11 april 2007. 79 Zie o.a. interview gemeente Gouda Zuid-Holland, 8 mei 2007. en: Kas, A. (2007). 80 www.optrektransvaal.nl. 81 www.niettehuur.nl.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 45
verval van het vastgoed voorkomen worden. In de praktijk blijkt leegstand bij sommige
gebouwtypen lastig te voorspellen. Met name kerken en basisscholen kunnen zonder
waarschuwing vooraf ineens overbodig zijn. Het vinden van een passende herbestemming, hangt
dan af van het tijdig vinden van een nieuwe gebruiker.
Dat ook voor niet monumentale gebouwen een tweede leven mogelijk is, blijkt uit de aandacht
voor herbestemming van verouderde kantoorpanden. Helaas geeft deze inventarisatie een
vertekend beeld van het aantal leegstaande kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden. Stadsgewest
Haaglanden houdt deze statistieken bij, Stadsregio Rotterdam heeft alleen inzicht in het
leegstaande bruto vloeroppervlak van kantoren. Uit onderzoek naar de kantorenmarkt in de
provincie Zuid-Holland blijkt juist dat het percentage leegstaande kantoren de regio Rotterdam
hoog is. Wat voor het toekomstige kantorenbeleid wordt geconcludeerd, geldt ook voor het beleid
met betrekking tot herbestemming: Het ontbreken van onderlinge vergelijkbare inventarisaties
maken het lastig om beleid tussen regio’s af te stemmen en te evalueren.
Met het ontbreken van gegevens van grote gemeenten als Rotterdam, wordt de uitkomst van het
inventarisatie als geheel erg willekeurig. Om een beter globaal inzicht te krijgen in leegstand zou
de inventarisatie van leegstand niet gekoppeld moeten zijn aan adresgegevens, maar aan
statistische, meer algemene data.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 46
Herbestemming in Zuid-Holland Meelfabriek te Leiden
Looptijd project: 1999 - heden In 1988 verliest de Meelfabriek ‘De Sleutels’ zijn functie. Tien jaar lang wordt gediscussieerd over behoud of sloop van de fabriek. Een verzoek om de monumentenstatus wordt aanvankelijk afgewezen. In 1999 besluit de gemeenteraad tot het behoud en hergebruik van zeven van de dertien gebouwen. In 2000 kent de Rijksdienst voor Monumentenzorg de meelfabriek alsnog de status van Rijksmonument toe. Van 2002 tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de gemeente akkoord met het ontwerp van de gerenommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek en in de nieuwbouw bij het complex zullen 16.000 m2 hoogwaardige woningen worden gerealiseerd, 7400 m2 studentenwoningen, een skybar, twee restaurants, een café, een fitnesscentrum en een gezondheidsclub. Het masterplan wordt integraal opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden. Maar de vaststelling van het bestemmingsplan wordt verhinderd door bezwaren uit de omgeving. Sindsdien ligt de uitvoering van het plan stil, nu al twee en een half jaar. De projectontwikkelaar, de Meelfabriek CV, wacht op de uitspraak van de Raad van State om goedkeuring van het bestemmingsplan te krijgen. Omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen de massaliteit en hoogte van de bebouwing en tegen de verwachte toename van verkeersbewegingen. Het vervolg van het project hangt af van de gerechtelijke uitspraak. Met een beetje geluk kan de eerste bewoner er in 2009 intrekken, of in 2010 misschien….. Bronnen: www.demeelfabriek.nl. Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager van DMP (Noordwijk), voor de Meelfabriek CV, 17 juli 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 47
5. PROVINCIE ZEELAND
De provincie Zeeland verschilt in vele opzichten van de provincie Zuid-Holland. Zo heeft de
provincie Zeeland een inwoneraantal van 379.000 per 2004, daarmee laat het van de Nederlandse
provincies alleen Flevoland achter zich82. Daarbij komt dat enkel Drenthe en Friesland minder
inwoners per vierkante kilometer huisvesten. Ook qua infrastructuur valt geen vergelijking met de
Randstad te maken. Lange tijd was de verbinding tussen Zeeuws Vlaanderen en de overige
schiereilanden verre van optimaal, de komst van de Westerscheldetunnel maakt een snelle reis
van noord naar zuid nu wel mogelijk. De provincie heeft geen of nauwelijks hoofdkantoren op zijn
grondgebied. Wel huisvest de provincie een stevige bedrijvigheid in het havengebied van
Vlissingen en Terneuzen, midden in de Rijn-Schelde delta en een behoorlijk aantal agrariërs.
Zeeland is daarbij een populaire bestemming voor toeristen. Zij bezoeken vooral de kustgebieden.
Kenmerkend voor de provincie is dat grote bedrijventerreinen buiten de haventerreinen van
Vlissingen en Terneuzen eigenlijk nauwelijks voorkomen83. Landelijke vastgoedeigenaren zijn dan
ook minder aanwezig en de vraag naar vastgoed in de kleinere kernen is vaak gering. Vastgoed
lijkt vooral in handen van te zijn van regionale of provinciale eigenaren.
Uit de interviews volgt dat leegstand vooral optreedt waar losse objecten slecht van de hand gaan
of de economische basis van een gebouw vervallen is. De gesprekken met gemeenten en de
provincie geven verder aan dat het percentage structurele leegstand op bedrijventerreinen over
het algemeen laag is84. Overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisatie in Zeeland hebben
dan ook zeer beperkt oog voor leegstand en herbestemming. Uit het onderzoek ‘de Oude Kaart
van Nederland’ blijkt, dat alhoewel problemen rondom leegstand ook zeker in Zeeland voorkomen,
de interesse van en de mate waarin lagere overheden en vastgoedeigenaren probleemoplossend
willen handelen zeer beperkt is.
5.1 Beschikbaarheid gegevens
Organisaties die beschikken over een overzicht van hun leegstaand eigendom zullen zich meer
bewust zijn van de kansen en risico’s die de leegstand met zich meebrengt. Het is aannemelijk dat
een overzicht van leegstand zowel lagere overheden als vastgoedeigenaren eerder aanzet om
plannen voor hergebruik of herbestemming te ontwikkelen. In dit kader is gekeken naar de
aanwezigheid van inventarisaties van leegstaand vastgoed bij lagere overheden,
vastgoedeigenaren en belangenorganisaties.
82 Wikipedia (2007). 83 De totale omvang van bedrijventerreinen in Zeeland is in 2005 zo’n 6000 hectare bruto. Meer dan de helft hiervan bestaat uit zeehaventerrein. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007)[online]. 84 Volgens het IBIS databestand werklocaties staat in Zeeland 307 hectare bruto bedrijventerrein (inclusief zeehaventerrein) in 2005 leeg. Een termijn van leegstand wordt echter niet gegeven waardoor deze gegevens als zodanig niet bruikbaar zijn voor dit onderzoek. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 48
Geen van de geïnterviewde gemeenten in Zeeland noch de provincie Zeeland hebben recentelijk
inventarisaties van structurele leegstand uitgevoerd85. Dit heeft tot gevolg dat alleen
leegstandsgegevens van ‘spraakmakende’ gebouwen en terreinen uit de eigen invloedssfeer en de
gebouwen, complexen en terreinen in gemeentelijk of provinciaal bezit bekend zijn bij de
betrokken ambtenaren. Leegstaand of vervallen onroerend goed dat de belangstelling van
belangenorganisaties en de pers wekt, wordt door de lagere overheden wel opgemerkt. Ook
plannen voor leegstaand onroerend goed dat binnen een gebied bestemd voor herontwikkeling
staat of waarvoor plannen voor herbestemming bestaan, komen beroepshalve vanzelf op de
bureaus van gemeenteambtenaren terecht. De leegstand van het overig onroerend goed komt
echter niet zonder meer onder de aandacht van de lagere overheden86. Uit de interviews is ook
niet gebleken dat overheden hierover contact hebben met belangenorganisaties. Waarschijnlijk
geeft de inventarisatie van leegstand die uit de ronde langs organisaties in Zeeland is gebleken,
slechts een fractie van de bestaande leegstand van vastgoed in Zeeland weer.
Het gebrek aan inventarisaties van leegstand geeft aan dat leegstand een beperkte rol speelt in de
urgentiebeleving van organisaties en instanties in de provincie Zeeland. Een effectieve aanpak van
structurele leegstand behoort dan ook niet tot de waarschijnlijkheden op korte termijn. Dit
onderzoek was voor de weergave van leegstandsgegevens op ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor
de provincie Zeeland dan ook afhankelijk van de toevallige kennis van respondenten over
leegstand op zijn of haar werkgebied. Wel moet hier nog vermeld worden dat gegevens van
regionale of landelijke organisaties nog toegevoegd zullen worden aan de leegstandsgegevens in
de provincie Zeeland.
5.2 Leegstand
Het thema ‘leegstand van onroerend goed’ leeft niet in Zeeland. Dit is het algemene beeld dat
direct of indirect werd geschetst in de gesprekken met gemeenten, vastgoedeigenaren en
belangenorganisaties in de provincie Zeeland. Het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt
verschillende oorzaken te hebben. De eerste en tevens belangrijkste reden die uit de interviews
volgt, is dat structurele leegstand van onroerend goed in de provincie Zeeland betrekkelijk weinig
voorkomt. De urgentie van het probleem van leegstand staat in Zeeland volgens een aantal
85 Voor de volledigheid: de gemeente Middelburg voert geen inventarisaties van leegstand in de gemeente maar gaat wel actief op zoek naar verkrotting en leegstand als deelnemer in de BV Monumentenbeheer. (Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007). De provincie Zeeland leverde voor dit onderzoek een inventarisatie van de voorraad uitgeefbare bedrijventerreinen en kantoorlocaties over 2006 in de Zeeuwse gemeenten aan, uitgevoerd door de Stec-groep. Aangezien in deze inventarisatie geen onderscheid wordt gemaakt tussen structurele leegstand en andere vormen van leegstand en het vaak slechts om gedeeltelijk leegstaande terreinen of kantoren gaat, zijn deze gegevens niet bruikbaar voor dit onderzoek. Bond Heemschut Zeeland maakt deel uit van de landelijke organisatie Bond Heemschut. Deze organisatie heeft een landelijk meldpunt in het leven geroepen voor bedreigd erfgoed; zie bijlage G, lijst van initiatieven op het gebied van leegstand en herbestemming. (Interview Bond Heemschut, 8 mei 2007). Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) heeft in samenwerking met o.a. de provincie Zeeland in 2005 een pilot onder de naam ‘Historische kerken in Zeeland’ afgerond. De pilot richtte zich op de problemen rondom de instandhouding van historische kerkgebouwen in Zeeland. In het kader van deze pilot is ook enkele informatie betreft de leegstand van historische kerkgebouwen in Zeeland verzameld. (Interview SCEZ, 31 mei 2007). 86 Zie ook de Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006 (van der Linden, T., 2006). Hierin wordt ingegaan op het eigenhandig monitoren van vastgoed door gemeenten en de voordelen die het hen oplevert.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 49
Leegstand in Zeeland Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens De geringe druk op ruimte in Zeeuws-Vlaanderen lijkt tot gevolg te hebben dat vooral gebouwen vlak aan de grens met België na een periode van leegstand niet opnieuw een bestemming krijgen. Vlak aan de Belgische grens ligt de zeer kleine kern Sint Anna ter Muiden, een beschermd stads -en dorpsgezicht. In Sint Anna ter Muiden ligt een voormalig klooster met de Rijksmonumentenstatus, in de volksmond bekend als het ‘Hoompje’. La Pommerai, de oorspronkelijke naam van het klooster, is in het begin van de vorige eeuw gebouwd. Vanaf 1932 fungeerde het als rustoord voor de zusters Dominicanessen, daarna heeft het nog gediend als school en vakantie- en dagverblijf. In 1986 is een bouwvergunning aan de huidige eigenaar (een projectontwikkelaar uit Wassenaar) afgegeven. Sindsdien gaat het ‘Hoompje’ onder groeiende overwoekering schuil en staat het al meer dan tien jaar te verpauperen. Een poging van de gemeente Sluis om de vergunningen van de eigenaar in te trekken en het pand van de ondergang te redden, stuitte op bezwaren van de eigenaar. Op het moment van schrijven loopt de intrekkingsprocedure nog.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 50
Volgt men de grens van Nederland en België naar het oosten dan stuit men ongeveer halverwege de provincie Zeeland op het stadje Sas van Gent. In deze industriestad bevindt zich een oude directiewoning, oorspronkelijk behorend bij de in 1905 opgerichte glasfabriek die heden onderdeel uitmaakt van een groot internationaal opererend bedrijf. De woning staat pal aan de Nederlands-Belgische grens en staat naar vermeend al zo’n vijftig jaren leeg. Iets naar het oosten aan de grens vindt men het plaatsje Koewacht. Aan de rand van dit plaatsje staan de half vergane gebouwen van de voormalige vlasfabriek Sint Andries. Tot 1995 werd de fabriek, die eens deel uitmaakte van de rijke vlasindustrie in de regio, gebruikt. De gebouwen zouden geen historische waarde hebben en daarom wordt op het terrein onder toeziend oog van de gemeente Terneuzen de ontwikkeling van vier grote landhuizen gepland. Dat betekent dat Sint Andries ten prooi valt aan de sloophamer. Niet alleen mensen in de omgeving en de media zijn geïnteresseerd in het hoe en waarom van de teloorgang en leegstand van de hier besproken gebouwen, maar ook zogenaamde ‘spokenjagers’ brengen regelmatig bezoeken aan de panden. Herbestemming is voor de directiewoning en de vlasfabriek al te laat. Van de directiewoning staan eigenlijk alleen nog de wanden en de vlasfabriek zal, zoals reeds vermeld, gesloopt gaan worden en plaatsmaken voor woningbouw. Het zou zonde zijn als ook voor voormalig klooster het ‘Hoompje’ de spreekwoordelijke grens bereikt is en alleen nog de sloophamer rest. Tot die tijd vinden dan alleen nog de geesten van weleer er een thuis. Bronnen: Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007. Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website van The Ghost Hunter. Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Website van de Heemkundige Kring Sas van Gent. Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 51
respondenten niet in verhouding tot de urgentie van het probleem in de Randstad. Hierbij moet
worden vermeld dat de urgentie voornamelijk lijkt te worden bepaald door de af- of aanwezigheid
van druk op ruimte. Het is moeilijk te bepalen of het beeld dat de provincie Zeeland een beperkte
structurele leegstand van onroerend goed kent, voldoet aan de werkelijkheid aangezien
inventarisaties van leegstand in de provincie Zeeland nochtans totaal ontbreken. Een tweede
reden voor het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt te liggen in het feit dat de provincie
Zeeland slechts een aantal grote bedrijventerreinen kent waar structurele leegstand in beperkte
mate voorkomt87. Juist dit type leegstand is velen een doorn in het oog aangezien deze leegstand
vaak zeer visueel en haast voelbaar aanwezig is. Het ontbreken van deze leegstand lijkt het
ontbreken van een aanleiding die het thema onder de aandacht brengt. Als derde en laatste reden
voor de beperkte mate waarin Zeeuwse organisaties aandacht besteden aan het thema leegstand,
ligt in het idee dat de Zeeuwse gemeenten en belangenorganisaties zeer betrokken zijn bij het
behoud van cultuurhistorische gebouwen en complexen. Langdurige leegstand van dergelijke
gebouwen zou dus weinig op moeten treden. Toch zijn er in de provincie Zeeland een aantal
monumentale of zeer karakteristieke gebouwen en complexen te vinden die structureel en in
enkele gevallen zelfs langer dan tien jaar leeg staan88. In de meeste gevallen zijn deze gebouwen
in handen van projectontwikkelaars die een nieuwe bestemming voorzagen voor een gebouw. In
veel gevallen is de bouw van de betreffende gebouwen kort na aanvang om onduidelijke redenen
stil komen te liggen. Sommige organisaties menen dat uit tactische overwegingen de bouw wordt
stilgelegd. De redenering is dan dat nadat ernstige verkrotting is opgetreden uiteindelijk een
sloopvergunning wordt afgegeven waardoor de projectontwikkelaar of eigenaar lucratiever
nieuwbouw kan realiseren89. Ook komt het voor dat niet de gewenste bouwvergunning is
verkregen waarna de gebouwen langere tijd door de eigenaar te koop worden aangeboden en
uiteindelijk in verval raken. In beide gevallen hebben gemeenten geen drukmiddel dat ervoor
zorgt dat eigenaren met een bouwvergunning aan een bouwtermijn moeten voldoen. Gemeenten
staan daarom machteloos wanneer een eigenaar de bouw stil legt. Een dergelijke situatie doet zich
voor in de gemeente Sluis waar renovatie van een voormalig klooster al op zich laat wachten sinds
in 1986 de bouwvergunning is afgegeven90.
Natuurlijk zijn er enkele uitzonderingen waarneembaar. Zo heeft de gemeente Middelburg, naar
inwonersaantal de op een na grootste Zeeuwse gemeente, de BV Monumentenbeheer Middelburg
opgericht waar een aantal ambtenaren van de gemeente, een wethouder en enkele externe
bestuurders onbetaald werkzaam in zijn91. De BV Monumentenbeheer Middelburg gaat actief op
zoek naar leegstaande en/of vervallen monumentale en beeldbepalende gebouwen in de
gemeente Middelburg. In overleg met de eigenaar van het pand wordt er gekeken of het pand nog
een bestemming heeft en of de eigenaar de restauratie kan opbrengen. Is de uitslag hiervan
negatief dan maakt BV Monumentenbeheer een plan, gaat tot koop over en verzorgt de renovatie
87 Een uitgebreider verslag van leegstand op bedrijventerreinen staat in subparagraaf 5.5 ‘economie’. 88 Zie ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor de provincie Zeeland. 89 Zie voor een overzicht van redenen welke eigenaren hebben om commercieel vastgoed leeg te laten het document Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed (Decisio bv, 2006). 90 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Zie voor een uitgebreider beschrijving van het klooster voorbeelden van leegstand Zeeland. 91 Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 52
van het gebouw. De BV Monumentenbeheer heeft meer renovatiemogelijkheden dan particulieren
daar zij meer subsidie ontvangt. Wanneer de renovatie heeft plaatsgevonden verkoopt de BV
Monumentenbeheer het gebouw weer via een makelaar of verpacht het aan de oude eigenaar. Op
deze manier wordt de kans vergroot dat het cultureel erfgoed van Middelburg door hergebruik
behouden blijft.
Een andere organisatie die zich zeer actief bezighoudt met het behoud van monumenten en
beeldbepalende gebouwen is de Bond Heemschut Zeeland92. Zo heeft de organisatie onder meer
zijn tanden gezet in voormalig hotel Britannia93 in Vlissingen. Dit voormalige hotel is een van de
gebouwen die zijn gebouwd in de wederopbouwperiode en dus is het gebouw nog erg jong om als
monument erkend te worden. Bond Heemschut Zeeland werkt zeer objectgericht en komt pas in
actie wanneer zij melding krijgt van leegstand. Wel beheert de landelijke Bond Heemschut in
samenwerking met een aantal andere belangenorganisaties een voor iedereen toegankelijk
landelijk meldpunt voor bedreigd erfgoed94.
5.3 Herbestemming
Gemeenten houden zich vaak pas bezig met herbestemming wanneer zij door particulieren of
woningbouwcorporaties benaderd worden. Enkele gemeenten proberen een zinvolle bestemming
voor gebouwen, complexen of terreinen te vinden wanneer het hun eigen onroerend goed betreft.
Beleid dat er op gericht is de herbestemming van incourant geworden vastgoed aan te pakken
ontbreekt echter95. Tevens zijn er weinig middelen bij gemeenten beschikbaar die herbestemming
kunnen stimuleren. Herbestemmingen worden daarom ad-hoc ondersteund door gemeenten, het
initiatief ligt over het algemeen bij particulieren en marktpartijen (voornamelijk
projectontwikkelaars)96. Enkele woningcorporaties zijn verder ook actief in het herbestemmen van
voornamelijk monumentale panden97.
Alhoewel een artikel 19-procedure98 bijna een standaardprocedure is geworden in veel
gemeenten, kunnen ingebrachte bezwaren veel tijd kosten en het herbestemmingproces
frustreren. Verschillende respondenten, zowel gemeenten als belangenorganisaties, geven aan dat
eigenaren en projectontwikkelaars niet zitten te wachten op de toekenning van een monumentale
status aan hun gebouw. Veel gehoord is het idee dat de monumentenzorg en belangenorganisaties 92 Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. 93 Zie voor een uitgebreider beschrijving van hotel Britannia het voorbeeld ‘hotel Britannia te Vlissingen’. 94 Zie voor het landelijk meldpunt van Bond Heemschut de volgende link; http://www.heemschut.nl/meldpunt/index.htm. 95 Zie betreft het beleid van lagere overheden voor de transformatie van kantoorgebouwen ook ‘special vastgoed’ in Binnenlands Bestuur van 30 maart 2007 (Brouwer, 2007). 96 De afdeling economische ontwikkeling van de gemeente Sluis plaatst kanttekeningen bij de focus van de Nederlandse wet- en regelgeving op de toenemende druk op ruimte. Alhoewel de gemeente de zin inziet van herbestemming, geeft het aan dat het landelijke gebied in Zeeland geen grote druk op ruimte kent. 97 Zie voorbeelden van herbestemming Zeeland. 98 Door middel van de gemeentelijke toekenning van een vrijstelling op het vigerend bestemmingsplan op basis van artikel 19 van de huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) wordt het voor gebouweigenaren mogelijk af te wijken van het geldend bestemmingsplan. Overigens wordt de huidige WRO op 1 juli 2008 vervangen door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin zal artikel 19 niet in zijn huidige vorm terugkomen. Zie ook; Eerste Kamer der Staten-Generaal, 2006 (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 53
Leegstand in Zeeland
Hotel Britannia te Vlissingen Er zijn maar weinig gebouwen in Zeeland die zoveel aandacht hebben gekregen als voormalig hotel Britannia te Vlissingen. Het hotel uit de wederopbouw, vervult sommigen met afschuw, anderen zien duidelijk waarde in het gebouw en de historische context. Getouwtrek tussen de gemeente Vlissingen, Bond Heemschut Zeeland en eigenaar en tevens ontwikkelaar Loostad heeft het voormalige hotel geen goed gedaan. Na zeven jaar geleden een bouwvergunning voor een hotel te hebben verkregen, is het de projectontwikkelaar niet gelukt een koper te vinden. Drie jaar geleden is een sloopvergunning door de gemeente afgegeven, maar die sloop is nooit uitgevoerd doordat de eigenaar (delen van) het gebouw weer wilde opknappen. Bond Heemschut Zeeland heeft voor het hotel een aanvraag voor plaatsing op de monumentenlijst gedaan, welke bij dit schrijven nog bij het ministerie van OCW in behandeling is. Wethouder Verhage van de gemeente Vlissingen geeft aan dat het plan om zorgwoningen of appartementen in Britannia te realiseren het makkelijkst uitvoerbaar is. Dit past echter niet in het bestemmingsplan. Martijn Prins, organisator van een kunstproject waar Britannia het decor van vormt, maakt dankbaar gebruik van de impasse. Graffitiartiesten uit binnen- en buitenland voorzien de buitenkant van het hotel van schilderingen. De organisator zou het liefst op de benedenverdieping een expositieruimte realiseren waar bezoekers door gaten in de muur de geëxposeerde werken kunnen bewonderen. Mogelijk kan hij zijn project nog wel een jaar of drie doorzetten. Het is te hopen dat er dan eindelijk uitsluitsel bestaat over het voortbestaan van het pand als hotel, zorg- of appartementencomplex of als permanent ultramodern kunstobject met expositieruimte. Bronnen: Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. 12 december 2006.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 54
in Nederland te veel focussen op details en het behoud van een gebouw in zijn oorspronkelijke
staat. Dit kan de herbestemming van monumenten in de weg staan en verval in de hand werken.
Ook levert dit vaak tal van problemen op voor particulieren die financieel weinig mogelijkheden
hebben en de nadelige gevolgen ondervinden van lange procedures.
Monumenten genieten meer bescherming dan andere gebouwen daar zij niet zonder vergunning
gesloopt mogen worden. Dat wil niet zeggen dat deze bescherming afdoende is, ook onder
monumenten treedt verval op. Lagere overheden hebben weliswaar de mogelijkheid een
monumentenstatus toe te kennen aan karakteristieke bouwwerken, maar beschikken vaak over te
weinig financiële middelen. Wel neemt een aantal gemeenten beeldbepalende gebouwen op in het
bestemmingsplan als karakteristieke bouwwerken. Helaas kan eventuele sloop van dergelijke
gebouwen door de eigenaar niet worden tegengehouden. Wanneer echter de waarde en
waardering van beeldbepalende gebouwen en hun ruimtelijke omgeving door gemeenten
geïnventariseerd wordt, kan dit worden meegenomen in de ontwikkelingsplannen. Nu zijn
gemeenten vaak onvoldoende op de hoogte van de waarde van gebouwen. Hierdoor genieten
karakteristieke bouwwerken onvoldoende bescherming. Gemeenten met een landelijk karakter
hebben meer mogelijkheden voor het stimuleren van herbestemming door middel van het
provinciaal beleid omtrent Nieuwe Economische Dragers voor het agrarisch gebied99. Hier wordt
later in dit verslag uitgebreider op ingegaan.
5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland
De provincie Zeeland staat bij velen bekend om zijn ruimtelijke kwaliteiten, samengevat in de
slogan ‘rust en ruimte’. De druk op ruimte is dan ook aanzienlijk lager dan in de Randstedelijke
provincies. Wel verschilt de ruimtedruk tussen regio’s onderling, in de regio Zeeuws Vlaanderen is
deze vermoedelijk het minst en in de regio Walcheren waarschijnlijk het grootst. De provincie
Zeeland spreekt zelfs van onderdruk in de kleinere kernen van Zeeland100. De ontsluiting van
Zeeuws Vlaanderen met de rest van Zeeland heeft een nieuwe impuls gekregen door de
Westerscheldetunnel. Hierdoor wordt de reistijd tussen het Zuiden en de centrale delen van
Zeeland aanzienlijk verkort.
De demografie van Zeeland wijkt af van het landelijk beeld en is het afgelopen decennium sterk
aan veranderingen onderhevig. Zo ligt het percentage 65-plussers in 2005 in ongeveer de helft
van de provincie boven het landelijk gemiddelde. In 2005 ligt de vergrijzing in het zuiden van
Zeeland zelfs tien procentpunt hoger dan het landelijk gemiddelde101. Tevens heeft de provincie te
kampen met een steeds kleiner geboorteoverschot en een negatief binnenlands migratiesaldo.
Daarbij kent de provincie veel inwoners die deels in Zeeland en deels in de Randstad verblijven.
Bovenstaande heeft tot gevolg dat de Zeeuwse bevolkingsgroei de laatste jaren is afgenomen.
99 Zie ook Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV, 2007), PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005), PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007) en Vitaal Platteland Zeeland (Provincie Zeeland, 2003). 100 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 101 Ruimtelijk Planbureau, 2006.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 55
Deze afname heeft duidelijke gevolgen voor de ruimtelijke inrichting. Aangezien de provincie wil
vasthouden aan een gematigde bevolkingsgroei zet zij sterk in op woonmigratie uit andere
provincies. Zo moet de leegloop van Zeeland worden voorkomen102.
Klimaatsverandering en de daarmee gepaard gaande langere droge perioden en korte perioden
met neerslag dwingt de provincie Zeeland opnieuw naar de waterhuishouding te kijken. Een
vergroting van de capaciteit voor wateropslag is daarom noodzakelijk. Het adagium is nu zoveel
mogelijk vasthouden waar het valt, waar mogelijk het water bergen en alleen afvoeren als het niet
anders kan. In de Zeeuwse Ecologische Hoofdstructuur staan de natuurkerngebieden en de nog te
realiseren natuurontwikkelingsgebieden aangegeven. De provincie wil in de periode van 1995 tot
2013 5300 hectare nieuw natuurgebied ontwikkelen, met name door gebruik te maken van
minderwaardige landbouwgronden. De herbestemming van agrarische erven kan wellicht een rol
spelen in het vergroten van de capaciteit voor waterberging en het voldoen aan de doelstellingen
voor nieuwe natuur in de provincie Zeeland103.
5.5 Economie
Het beleid van de provincie richt zich vooral op het tegengaan van versnippering van
bedrijventerreinen. Daarom worden bedrijven waar mogelijk steeds meer op de grotere bestaande
terreinen geplaatst. Waar kleinere terreinen in dorpen in onbruik raken wordt vaak gesloopt.
Hierbij kan niet altijd voorkomen worden dat waardevolle historische gebouwen ook ten prooi
vallen aan de sloophamer. Vaak zijn deze gebouwen voor specifieke doeleinden gebouwd,
waardoor hergebruik en herbestemming moeilijker is, zeker wanneer een gebied weinig
economische impulsen kent. Toch worden ook op deze kleinere bedrijventerreinen nieuwe functies
verleend aan bestaande gebouwen104.
Structurele leegstand op bedrijventerreinen in Zeeland lijkt nauwelijks te spelen. Dit beeld wordt
wellicht enigszins vertekend door bovengenoemde sloop op verouderde, kleine bedrijventerreinen
in de dorpen. Het gebrek aan impulsen in landelijke delen van Zeeland zorgt er ook voor dat
grondprijzen en prijzen van gebouwen laag liggen. Ontwikkelaars plannen daarom in het algemeen
liever nieuwbouw dan dat ze kijken naar de mogelijkheden van herbestemming van bestaande
gebouwen. De gemeente Sluis geeft bijvoorbeeld aan vooral nadelen te hebben ondervonden van
de bouw van de Westerscheldetunnel, daar met de realisering van de tunnel geen betere
verbinding tussen de gemeente Sluis en Terneuzen is gerealiseerd105. Sinds de
Westerscheldetunnel in gebruik is genomen zijn enkele bedrijven verhuisd naar beter ontsloten
steden als Goes. Een betere verbinding van West Zeeuws Vlaanderen met Terneuzen zou mensen
de mogelijkheid geven om te forensen tussen West Zeeuws Vlaanderen en de rest van Zeeland en
wellicht meer leegloop en leegstand voorkomen.
102 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 103 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 104 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 105 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 56
De ontwikkeling van kantoren dient zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de grote, goed
ontsloten steden (Vlissingen, Goes, Terneuzen en het stationsgebied van Middelburg)106. Kantoren
mogen in principe niet nieuw worden ontwikkeld in het buitengebied en de kleine kernen. Wanneer
het middelgrote kantoren betreft, kan echter een uitzondering worden gemaakt. Dit om
instandhouding van monumenten en beeldbepalende gebouwen te bevorderen. De provincie werkt
dus wel mee aan de herbestemming van kantoren wanneer een projectontwikkelaar hiervoor
vrijstelling aanvraagt. De leegstand op de kantorenmarkt zit op een gezond niveau. De
oppervlakte van het aanbod in kantoren groeit sneller dan de vraag, maar wat leeg staat, krijgt
zoveel mogelijk een andere functie; bijvoorbeeld een woonfunctie. Zo wordt in Middelburg een
voormalig kantoor van Rijkswaterstaat omgebouwd tot studentenhuisvesting en huisvesting van
jongeren die geestelijke gezondheidszorg ontvangen107. In de gemeente Middelburg is op dit
moment veel vraag naar nieuwe kantoorruimte, mede door de herstructurering van twee wijken
met veel bedrijvigheid tot woongebied. Aan deze vraag kan nu slecht voldaan worden. De andere
gemeenten geven aan weinig tot geen structurele leegstand onder kantoren te kennen.
De provincie Zeeland kent weinig hoofdvestigingen van grote landelijk opererende bedrijven. Wel
zijn er een aantal grote multinationals in het havengebied van Vlissingen en Terneuzen actief. De
Zeeuwse havenautoriteit, Zeeland Seaports (ZS), tevens terreinbeheerder en ontwikkelaar van de
Zeeuwse havens, geeft aan geen structureel leegstaande gebouwen op zijn terrein te herbergen.
De organisatie kent een actief verkoopbeleid, wanneer leegstand optreedt, wordt dus direct een
koper gezocht. ZS bezit grote terreinen in Vlissingen en Terneuzen en koopt ook terrein aan in
deze steden. Zo gebeurt het wel dat er braakliggende terreinen aangekocht worden waarop
boerderijen staan. Bij de herontwikkeling van het terrein gaan de boerderijen soms door sloop
verloren, alhoewel ZS liever het erf met opstallen verkoopt om sloopkosten te vermijden. Het is
nog niet voorgekomen dat gebouwen zijn herbestemd. ZS is dan ook alleen geïnteresseerd in de
grond en geeft aan niet aan vastgoedspeculatie te doen. De ontwikkeling van het Scheldeterrein,
het voormalig terrein van de Koninklijke Schelde Groep, vormt een grote, zoniet de grootste
herstructureringsopgave in Zeeland. In de voorbeelden van herbestemming wordt nader ingegaan
op dit voorbeeld waarbij een voormalig industrieterrein wordt omgevormd tot een stadsdeel.
De havengebieden van Vlissingen en Terneuzen zijn van groot economisch belang voor de
provincie Zeeland. Tezamen voorzien zij de havens in zo’n 8 procent van de totale
werkgelegenheid in Zeeland108. De havens liggen in het centrum van de Rijn-Schelde Delta en zijn
goed verbonden met zowel het achterland als de zee. ZS neemt, in een groot provinciaal
samenwerkingsverband, de projectorganisatie op zich voor de vorming van een cluster van agro-
industriële bedrijvigheid in het kader van Biopark Terneuzen109. Het Biopark-project bekijkt welke
slimme koppelingen er tussen activiteiten en/of bedrijven in het cluster te maken zijn. Op deze
106 Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 107 Zie ook de voorbeelden van herbestemming Zeeland. 108 Zie ook PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005). 109 Zie Biopark Terneuzen (Zeeland Seaports 2007).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 57
Herbestemming in Zeeland Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen (bron luchtfoto: Syncera) Looptijd project: 2004-2010 De gemeente Vlissingen heeft in 2004 het Scheldeterrein van de Koninklijke Schelde Groep gekocht. De voormalige scheepswerf heeft een omvang van 30 hectare en is diep verankerd in de historie van de stad Vlissingen. Het terrein grenst daarbij aan de historische binnenstad. Menig inwoner van Vlissingen heeft in het verleden werk gevonden op dit terrein. Nu maakt de constructie van enorme vaartuigen langzaamaan plaats voor de realisering van een nieuw stadsdeel met de naam Dokkershaven. Het stadsdeel zal voornamelijk bewoonbaar worden gemaakt, maar tevens als werk- en recreatiegebied gaan fungeren. Een cultuurhistorische waardeverkenning in 2004 heeft o.a. een lijst van gebouwen opgeleverd die vanwege hun karakteristieke en historische karakter behouden blijven. Zo worden bijvoorbeeld de timmerfabriek (een rijksmonument), de verbandkamer, de plaatwerkerij en de machinefabriek herbestemd. Welke functie deze gebouwen gaan krijgen staat nog niet vast. Begin 2007 is in de timmerfabriek de culturele manifestatie Motel Insomnia uitgevoerd, een initiatief van Stichting het Zuidlicht en Buro Beeldende Kunst Vlissingen. In de indrukwekkende fabriekshal zijn hotelkamers ontworpen, fotowerken tentoongesteld en hebben optredens plaatsgevonden. Dit initiatief loopt vooruit op het stedenbouwkundige plan van de gemeente Vlissingen waarin het gebouw is aangewezen als een locatie voor een motel. Bronnen: Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Website Motel Insomnia. Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 58
Leegstand in Zeeland Remise te Draaibrug In het gehucht Draaibrug staat een rijksmonument dat tot halverwege de 20e eeuw een belangrijk knooppunt vormde in het gewestelijk stoomtramwezen. De loods, waarvan de bouw in 1886 begonnen is, staat nu enkele jaren leeg en het verval is ingetreden. De gemeente Sluis, die geen eigenaar is van het gebouw, zou bijvoorbeeld graag een woning voor een kunstenaar in het leegstaande gebouwtje naast de loods realiseren. De loods zelf zou dan als atelierruimte kunnen worden herbestemd. Bronnen: Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 59
manier kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen als de snel groeiende vraag naar
biobrandstoffen en het werken in ketens om milieubelasting te beperken. Projecten zoals Biopark
Terneuzen bieden kansen om naar hernieuwd gebruik van in onbruik geraakte bedrijfsterreinen en
leegstaande gebouwen te kijken. Met name op het gebied van leegstand onder agrarische erven
valt hier winst te behalen. Alhoewel de gemeenten Hulst en Terneuzen aangeven dat leegstand
onder bedrijfspanden weinig voorkomt, is er wel leegstand te bekennen in de agrarische sector.
De agrarische sector in Zeeland kent met name in Zeeuws Vlaanderen leegstand; in Schouwen
Duiveland treedt leegstand waarschijnlijk het minst op. De gehele agrarische sector ondervindt
landelijk grote veranderingen, zo ook in Zeeland. Zo passen boeren een toenemende
schaalvergroting op hun bedrijven toe om ze economisch rendabel te houden. Door grond aan te
kopen, wordt steeds meer landbouwgrond beschikbaar gemaakt voor een enkel agrarisch bedrijf.
Helaas heeft deze schaalvergroting vaak negatieve gevolgen voor het behoud van historische
gebouwen op agrarische erven110. Met name oude schuren voldoen niet meer aan de eisen die
gesteld worden voor de opslag van moderne land- en tuinbouw apparatuur. Het in onbruik en
verval raken van deze schuren zorgt voor een verrommeling van het platteland. Tevens komt het
regelmatig voor dat op nieuw aangekochte grond verspreid bedrijfsgebouwen en woningen staan.
Deze krijgen niet altijd een nieuwe functie doordat op de grond nieuwe moderne gebouwen
verrijzen of doordat de agrariër reeds voldoende gebouwen in gebruik heeft. Daarbij zijn boeren
veelal huiverig om de gebouwen te verkopen en hergebruik door bewoning toe te staan, aangezien
de agrarische bedrijvigheid voor veel overlast kan zorgen. Vaak betekent het daarom dat de in
onbruik geraakte gebouwen op de boerenerven in verval raken en uiteindelijk gesloopt worden.
Om het tij te keren meent het ZLTO dat er beter naar de belangen van boeren en de gemeenten
moet worden gekeken. Het ZLTO Zeeland meent dat boeren vooral in termen van productie
denken111. Gebouwen worden bezien vanuit hun functionaliteit voor het agrarisch bedrijf.
Gemeenten zouden er daarom goed aan doen, stelt het ZLTO Zeeland, om beeldbepalende
(agrarische) bebouwing en hun relatie met de omgeving te kapitaliseren en ze bijvoorbeeld op te
nemen in toeristische routes om zo hun behoud en duurzaam (her)gebruik te stimuleren.
Functieverbreding is de enige andere optie die agrariërs hebben buiten de schaalvergroting van
hun boerenbedrijf. Klassieke boerenbedrijven met beperkte productiemogelijkheden bieden heden
onvoldoende winsten aan boeren om het boerenbedrijf levend te houden. Door de agrarische
werkzaamheden te combineren met andere niet-agrarische werkzaamheden (maar wel gekoppeld
aan de boerenerven) kan de winstgevendheid van een bedrijf omhoog worden gebracht en het
bedrijf in de toekomst blijven bestaan. Het ministerie van LNV noemt een verbreding van de
eenzijdig ontwikkelde economie op het Zeeuwse platteland, die met name steunt op de agrarische
sector, noodzakelijk112. Minister Verburg constateerde onlangs dat “steeds meer boeren hun werk
combineren met de exploitatie van een bed and breakfast, een kleine camping of een
110 Zeeuwse boerderijen bestaan doorgaans uit een complex van gebouwen en wijken daarmee af van andere boerderijen in Nederland waarbij het woonhuis, de stallen en de opslagruimte in een gebouw zijn samengevoegd. Zie Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 111 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 112 Zie Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV 2007).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 60
zorgboerderij”113 Ook wil zij een bijdrage leveren aan het keren van de verrommeling van het
Nederlandse landschap. De nieuwe dragers van het landschap, burgers die wortels in de
agrarische sector hebben maar daar niet meer in werkzaam zijn en die willen investeren in de
landschappelijke cultuurwaarde, ziet zij gelukkig steeds meer. Zeeuwse gemeenten werken ook
aan hun beleid om dergelijke ontwikkelingen ruimte te geven. De meeste gemeenten kijken dan
ook naar de mogelijkheden voor het uitvoeren van Nieuwe Economische Dragers op het Zeeuwse
platteland. De provincie wil gemeenten stimuleren een flexibeler houding aan te nemen met
betrekking tot herbestemming van historische boerderijen en ruimere mogelijkheden te scheppen
voor de uitvoering van het beleid ‘Nieuwe Economische Dragers114’. Het stimuleren van functies
die in bestaande bebouwing worden gevoerd en aansluiten bij de hoofdfunctie van de
verschillende gebieden, zorgen voor een grotere flexibiliteit van het begrip boerderij.
Minicampings, zorgboerderijen en recreatieve functies die aan agrarische erven verbonden
worden, zorgen voor een aanzienlijke verbetering van de functionaliteit van agrarische erven. Er
bestaat hier echter een verschil tussen agrarische erven aan de kust waarvan de gebouwen
makkelijker een toeristische functie krijgen, en bebouwing op agrarische erven daarbuiten, waar
de locatie minder mogelijkheden tot herbestemming biedt. Herbestemming van agrarische erven
in Zeeland vindt dus wel plaats en uit enkele interviews volgt dat cultuurhistorisch waardevolle
boerderijen weer de interesse genieten van enthousiaste terugkerende Zeeuwen of welvarende
Belgen, die complexen omvormen tot woonhuis. De provincie concludeert echter zelf in haar nota
Cultuurhistorie en Monumenten uit 2007 dat particuliere boeren die initiatieven willen opstarten
nog onvoldoende hun weg kunnen vinden in de “wirwar van regels voor het landelijk gebied”115.
Ze stelt daarom voor een boerderijenlijn in te zetten en daarmee een loket te creëren welke
boeren kunnen raadplegen voor informatie over de ingewikkelde regelgeving.
De Bond Heemschut Zeeland meent dat in de afgelopen 6 a 7 jaar ongeveer een kwart van de
historische boerderijen is verdwenen116. De Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie Zeeland
(ZLTO Zeeland) kan zich niet in deze cijfers vinden maar betwist niet dat het aantal
boerenbedrijven in de toekomst zal afnemen117. Tevens geeft ZLTO Zeeland aan dat mede door de
vergrijzing die onder agrariërs optreedt , er door hen minder wordt geïnvesteerd in cultuurhistorie
en met name in oude schuren. Diegenen die de oude agrariërs opvolgen en zich volledig op
agrarische taken blijven richten, investeren liever in moderne schuren. Eenderde van de totale
groep boeren in Zeeland zal over tien jaar echter nog een volledig agrarisch bedrijf hebben118. Een
behoorlijk deel van de actieve boeren zal namelijk in de verbrede landbouw investeren daar de
primaire agrarische werkzaamheden steeds minder opleveren. Wel is het belangrijk dat er meer
kansen worden geboden om de verbrede landbouw goed op te pakken. In het verleden is er
waarschijnlijk te strikt vastgehouden aan de agrarische bestemming van boerderijen. Tezamen
met de eis dat bedrijven een investering doen in de directe omgeving kan dit ertoe leiden dat de
113 Zie ‘Ik investeer in scharrelkinderen’ (Binnenlands Bestuur 2007). 114 Zie Bouw en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland (Provincie Zeeland, 2004) en Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 115 (Provincie Zeeland, 2007). 116 Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. 117 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 118 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 61
Leegstand in Zeeland Boerderij de Deehoeve te Tholen In 2005 koopt de gemeente Tholen voor bijna 2 miljoen euro boerderij de Deehoeve. De boerderij, waarvan erven met een oppervlakte van 45 hectare deel uitmaken, dient als strategische aankoop ter eventuele compensatie van grondeigenaren die elders moeten vertrekken. Het geheel is in de afgelopen twee jaar niet tijdelijk verhuurd en staat sindsdien te verpauperen. Ironisch is dat de gemeente zelf ruimere regelgeving heeft aangenomen om schuren bij burgerwoningen terug te bouwen en zo eigenaren te stimuleren hun vervallen schuur te vervangen door een nieuwe. De gemeente Tholen geeft aan dat op dit moment de verkoop wordt voorbereid. Bronnen: Interview gemeente Tholen, 2 april 2007. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 62
Herbestemming in Zeeland Boerderij ’t Hof Stenevate te Heinkenszand Boerderij Stenevate is in 1997 aangewezen als Rijksmonument wegens de streekeigen bouw en de architectuurhistorische en ensemblewaarden. De boerderij, die gerekend kan worden tot de jongere bouwkunst is door de gemeente Borsele van een projectontwikkelaar gekocht. De houten schuur van de boerderij is nu in gebruik als raads- en trouwzaal van de gemeente Borsele en herbergt verder o.a. een raadscafé. Bronnen: Bouwen bij Boerderijen. Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Website gemeente Borsele. Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 63
financiële lasten voor eigenaren, die nu al aan het plafond zitten, te hoog oplopen - met de
teloorgang van het bedrijf en de agrarische gebouwen tot gevolg.
5.6 Overheid
In 2003 heeft in de provincie Zeeland een herindeling van de Zeeuwse gemeenten
plaatsgevonden. Dit heeft ervoor gezorgd dat gemeenten opnieuw naar hun eigen vastgoed
moesten kijken. In een aantal kleinere kernen is hierdoor de functie van de oude gemeentehuizen
komen te vervallen. Aan deze gebouwen wordt op verschillende manieren invulling gegeven,
veelal gaat het echter om tijdelijke functies119. De provincie geeft aan weinig vastgoed in bezit te
hebben120. Zij komt eerder ruimte te kort dan dat ze met een overschot aan ruimte kampt.
Enkele gemeenten zijn samenwerkingsverbanden met woningcorporaties aangegaan om nieuwe
functies te geven aan gebouwen die niet meer door de gemeente in gebruik zijn121. Meestal wordt
het voorkomen van leegstand in deze gebouwen echter aan de marktwerking overgelaten. Het
overgrote deel van de gemeenten voert namelijk een actief verkoopbeleid voor het in onbruik
geraakte vastgoed. De regel is dat vastgoed eerst intern wordt aangeboden. Wanneer blijkt dat
geen van de gemeentelijke afdelingen het vastgoed kan gebruiken dan worden er
verkoopadvertenties geplaatst, een makelaar ingeschakeld of wordt het vastgoed overgedragen
aan het gemeentelijk ontwikkelingsbureau.
De herbestemming van gemeentelijke gebouwen vindt voornamelijk ad-hoc plaats. In de meeste
gevallen worden gemeenten benaderd door marktpartijen die de herbestemming van bestaand
vastgoed willen realiseren. Vaak vindt er een samenwerking tussen woningcorporaties en
projectontwikkelaars plaats, waarbij gemeenten in enkele gevallen een deel van de subsidiering op
zich nemen122. Gemeenten zouden er op moeten toezien gunstige voorwaarden te scheppen voor
dergelijke projecten om de lage rendabiliteit en relatief hoge risico’s die deze met zich
meebrengen enigszins te verlichten123. Wellicht dienen zich op die manier ook meer marktpartijen
aan om zich aan herbestemming te wagen124.
119 Gemeenten gaan vaak tijdelijke huurcontracten aan met kunstenaars of maatschappelijke organisaties. Zij mogen vaak tegen gunstige tarieven gebruik maken van de voor de gemeente overtollige ruimte. 120 Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. 121 Zo is het in de gemeente Schouwen Duiveland beleid om voormalige gemeentehuizen over te dragen aan de woningbouwcorporatie. Woningbouwcorporatie Zeeuwland heeft een aantal oude gemeentehuizen herbestemd tot ontmoetingsplek om de leefbaarheid in dorpen te behouden. 122 De woningcorporatie Woongoed Middelburg realiseert in een voormalig afdelingsgebouw van de gemeente Middelburg, een voormalig gebouw van Rijkswaterstaat en een voormalig ouderencomplex studentenhuisvesting voor de studenten van de Roosevelt Academy. 123 Zie ook Decisio bv, 2006 en Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R., 2004. 124 Een commerciële projectontwikkelaar die in Zeeland actief gebouwen herbestemd is van Garderen & Dekker projectontwikkeling B.V. Het kantoor van deze B.V. is een herbestemde watertoren en het bedrijf werkt tevens mee aan de herbestemming van het voormalige badpaviljoen in Domburg. Dit laatste pand wordt behandeld in de voorbeelden herbestemming.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 64
Herbestemming in Zeeland Stadhuis te Middelburg (bron foto’s Roosevelt Academy) De komst van de eerste Zeeuwse universiteit begin deze eeuw valt mooi samen met de verhuizing van het gemeentelijk apparaat van Middelburg uit de binnenstad naar een nieuw complex in het stationsgebied. Het vrijgekomen voormalige stadhuis, dat zich het op één na mooiste gebouw van Nederland mag noemen en in het hart van de stad gelegen is, wordt verkocht aan de Roosevelt Academy. Deze kleinschalige universiteit is opgericht door de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Zeeland. Aangezien de Roosevelt Academy de studenten wil huisvesten op een campus moeten dan nog geschikte ruimtes worden gevonden om de ongeveer vierhonderd Nederlandse en Vlaamse studenten en tweehonderd studenten uit de overige delen van de wereld woonruimte te bieden. Woongoed, een woningcorporatie in Middelburg, ontwikkelt hiervoor op drie locaties woonruimte; in een woningcomplex uit de jaren twintig van de vorige eeuw, het Bagijnhof, in een voormalig zorgcomplex, Roggeveen genaamd, en in een voormalig pand van Rijkswaterstaat aan de Koestraat. Alleen het laatste complex wordt nu nog aangepast, de andere complexen zijn reeds in gebruik. Bronnen: Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Website gemeente Middelburg. Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Roosevelt Academy. Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Woongoed Middelburg. Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 65
5.7 Welzijn
Landelijk ondergaat het herbestemmen van kerken een opmars125. Ook Zeeland heeft te maken
met de algemene ontkerkelijkingtrend, een vergrijzing van de kerkleden en een terugloop van het
aantal jongeren dat kerkbezoeken aflegt. Toch is het kerkbezoek in de provincie nog behoorlijk en
heeft de provincie enkele actieve geloofsgemeenschappen. Hierdoor heeft de ontkerkelijking tot nu
toe nog niet zo’n grote leegloop op gang gebracht als in andere provincies. De ontkerkelijking is
het sterkst waarneembaar bij de Protestantse Kerk Nederland (PKN), waar dalende inkomsten en
stijgende onkosten voor grote problemen zorgen. Veel kerkbesturen staat daarom financieel ‘het
water aan de lippen’ en vaak zijn er nauwelijks financiële middelen om de kerken te onderhouden
of waar nodig te restaureren. Toch zijn er nog weinig PKN kerken verkocht in Zeeland. De rooms-
katholieke kerk heeft ook met een terugloop van het aantal actieve leden te maken. Een aantal
evangelische gemeenten in Zeeland groeit juist in ledenaantal126.
De PKN kerken zijn vrij autonoom. Wanneer kerken de instandhouding van de kerkgebouwen niet
meer kunnen volbrengen, beslissen de kerkelijke gemeenten dus zelf of ze dit kenbaar maken.
Onderwerpen als de teruggang van het aantal leden en eventueel optredende leegstand van
kerkgebouwen liggen erg gevoelig bij de kerkelijke gemeente en daarom is hier weinig over
bekend. Ook vindt er weinig communicatie plaats tussen de kerkelijke en burgerlijke gemeenten.
Gemeenten zijn daarom nauwelijks op de hoogte van de ontwikkelingen die kerkelijke gemeenten
bedreigen en weten dus ook niet wanneer de kerkelijke gemeenten de instandhouding van de
kerkgebouwen niet meer kunnen volbrengen. Kortom: burgerlijke gemeenten weten nauwelijks
wanneer leegstand op gaat treden. Wanneer lokale overheden wel inzicht in de financiële situatie
van de kerkelijke gemeenten zouden hebben, dan zou gemakkelijk voorspeld kunnen worden
welke kerkgebouwen de komende tien jaar waarschijnlijk leeg komen te staan. Nu al wordt door
verschillende kerkgemeenten in toenemende mate in een enkel kerkgebouw gekerkt. Het verlaten
kerkgebouw blijft dan dikwijls leegstaan. Dit levert vooral problemen op voor de Rooms-katholieke
kerkgebouwen, die een vaak indrukwekkende omvang hebben en daarom moeilijker her te
bestemmen zijn. De mate waarin kerkbesturen bereid zijn aan herbestemming mee te werken
verschilt per geloofsgemeenschap. Het gebruik van kerkgebouwen voor andere functies dan
religieuze bijeenkomsten ligt echter heel gevoelig bij de PKN gemeenten127. Kerken staan vaak op
zeer gewilde locaties midden in centra. Om stedenbouwkundige en cultuurhistorische redenen zijn
ze van groot algemeen belang, en daardoor ook interessant voor projectontwikkelaars of voor
gemeenten in het kader van hun inbreidingsdoelstellingen. Sloop is vaak niet gewenst daar dit
bijna altijd tot spanningen in de kernen leidt, zowel onder de kerkelijke gemeente als onder
125 Zie bijvoorbeeld Reliplan, een landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Dit bureau heeft veel ervaring met het herbestemmen van kerken; http://www.reliplan.nl/. 126 Zie voor een uitgebreide studie naar de problematiek die speelt bij de instandhouding van kerkgebouwen het rapport Historische kerken in Zeeland door de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland in opdracht van de provincie (Provincie Zeeland, 2005). 127 Zo vindt het Protestants Dienstencentrum Zeeland het bijvoorbeeld ongewenst woonappartementen in kerkgebouwen te realiseren. Ook ziet het niet graag voorzieningen als postkantoren in kerkgebouwen gerealiseerd in kleine kernen met toch al weinig voorzieningen. Het stelt zich de vraag waarom men om het voorzieningenniveau uit te breiden kerkgebouwen gebruikt moeten worden? (interview Protestants Dienstencentrum Zeeland, 6 juni 2007).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 66
bewoners die emotionele binding met de kerkgebouwen hebben. Intussen groeien de evangelische
gemeenten in Zeeland. De huisvestingsvraag van de evangelische gemeenten kan misschien een
kans bieden om herbestemming van leegstaande kerkgebouwen mogelijk te maken.
De leegstand van schoolgebouwen lijkt nauwelijks op te treden in Zeeland. Gemeenten signaleren
geen leegstand in deze categorie gebouwen. Het ROC Zeeland heeft ook geen leegstaande panden
in bezit128. Deze laatste organisatie heeft het aantal gebouwen in bezit verminderd van 21 locaties
vijf jaar geleden naar 6 locaties in het heden. De panden die zijn verlaten, zijn reeds herbestemd.
Over twee jaar bestaan de gebouwen van ROC Zeeland voornamelijk uit nieuwbouw en bevinden
alle gebouwen zich op A-locaties.
Alle molens in de provincie Zeeland, op één na, hebben de status van Rijksmonument129. Veel
molens moeten gerestaureerd worden voordat ze opnieuw een functie kunnen vervullen als
woonhuis of om opengesteld te kunnen worden voor publiek. De instandhouding van molens die
nog als gemaal functioneren, is vooral afhankelijk van de vrije toegang van wind tot de
molenbiotoop. In het Omgevingsplan 2006-2012 stelt de provincie dat gemeenten de
molenbiotoop dienen op te nemen in hun bestemmingsplan130.
De toenemende vergrijzing en de terugkeer van Zeeuwse senioren uit de Randstad scheppen
mogelijkheden voor de herbestemming van gebouwen tot zorgcomplex. De zorg
verindividualiseert en is steeds vaker gericht op aanbieden van kleinschaliger, persoonlijker
woonomgevingen. Het omvormen van gebouwen op agrarische erven tot zorgboerderijen sluit hier
goed op aan en komt steeds vaker voor in Zeeland. Ook de herbestemming van landhuizen en
kastelen tot zorgcomplexen behoort tot de mogelijkheden. De herbestemming tot zorgcomplex
gaat gepaard met twee grote voordelen; het biedt ruimte om historische gebouwen te
herbestemmen en het houdt het platteland levendig.
Cultuur en natuur zijn sterk verweven in Zeeland. In de buitengebieden gaan historische
gebouwen als forten, kastelen en landhuizen vaak op in hun natuurlijke omgeving. De
onderhoudskosten van deze gebouwen zijn hoog en de waarde van deze gebouwen in hun
omgeving is moeilijk economisch actief te maken. Veelal vergt dit ingrijpende aanpassingen en
voldoen zaken als de parkeervoorzieningen niet voor commerciële doeleinden, zoals de vestiging
van restaurants of hotels. Het idee overheerst dan ook dat commerciële functies slecht samengaan
met de natuurlijke omgevingskenmerken van veel van deze gebouwen. Wel zijn ‘zachtere’
toeristische doeleinden mogelijk, door deze gebouwen toegankelijker te maken voor publiek of op
te nemen in toeristische routes131.
128 Interview ROC Zeeland, 2 juli 2007. 129 Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007), Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 130 Zie Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006). 131 Zie ook Cultuurhistorie in Natuur en Landschap (Vereniging Natuurmonumenten, 2001).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 67
Herbestemming in Zeeland Refugium van Baudeloo te Hulst Het refugium van Baudeloo, een van de oudste bakstenen gebouwen van Hulst, was eens een vluchthuis van de monniken van Baudeloo en maakte deel uit van een groter gebouwencomplex met een klooster, pensionaat en schoolgebouwen. Tot 1987 is het gebouwencomplex bewoond en beheerd door de zusters Franciscanessen van Mariadal. Nu is in het karakteristieke gebouw de Zeeuwse muziekschool gevestigd en een concertzaal. Bronnen: Website Cultureel Centrum Den Dullaert. Beschikbaar via: www.dendullaert.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Website gemeente Hulst. Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 68
Leegstand in Zeeland Theater Mondragon te Zierikzee
Leegstand leidt bijna altijd tot verwaarlozing en verval en vaak tot vandalisme. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft dit ondervonden bij oud-theater Mondragon. Het prachtige pand uit 1856 heeft tijden als theater gediend en is eigendom van de gemeente. Sinds 1997 heeft het geen blijvende bestemming meer. Het liefst wilde de gemeente het gebouw als theater blijven gebruiken. De gemeente geeft echter aan dat de ligging, midden in het historische centrum van Zierikzee, en de daarmee gepaard gaande slechte bereikbaarheid en het geringe aantal parkeerplaatsen de gemeente parten spelen bij de verkoop. Marktpartijen vinden de vraagprijs steeds te hoog. Nu vindt een kunstenaar tijdelijke huisvesting in een pand dat in Schouwen-Duiveland qua locatie en ruimtelijkheid bijna onovertroffen is. Ondertussen zet het verval gestaag door. Bronnen: Interview gemeente Schouwen Duiveland, 26 april 2007. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 69
5.8 Wonen
De provincie Zeeland kampt met een afname van de groei in aantal huishoudens. De eerste
tekenen van leegstand in de minder aantrekkelijke naoorlogse wijken lijken zich hierdoor al te
presenteren in Zeeuws-Vlaanderen. De druk op de woningmarkt is hier al grotendeels weg 132.
Toch gaat de provincie er vanuit dat Zeeland een gematigde bevolkingsgroei kan vasthouden door
zich te richten op woonmigranten van over de provinciegrens. Het gevaar bestaat echter dat
gemeenten bestaande bebouwing slopen om ruimte te creëren voor nieuwe woningbouw, terwijl
de bevolkingsgroei onvoldoende toeneemt133. Ook geven gemeenten aan moeite te hebben met
het beleid van de provincie dat aangeeft dat 50 procent van de woningbouwproductie door
inbreiding plaats moet vinden, dat wil zeggen, door te bouwen binnen de grenzen van het
bestaand bebouwd gebied134. Dit stimuleert een beter gebruik van de ruimte in het bestaande
gebied en biedt kansen voor efficiënter gebruik van de bestaande bebouwing. Aangezien
gemeenten nu echter een slecht overzicht van de beschikbare gebouwen in de gemeente hebben,
kan onvoldoende worden gegarandeerd dat inbreiding te snel tot onnodige sloop leidt.
De terugkomst van 65-plussers uit de Randstad drijft de woningprijs in Walcheren op. Deze
pensioenremigranten zijn vaak gewend hogere prijzen voor woningen te betalen. In de gemeente
Middelburg heeft dit ertoe geleid dat starters in toenemende mate moeite hebben om betaalbare
huisvesting te vinden.
Het bevorderen van de leefbaarheid in centra van steden door middel van het weer bewoonbaar
maken van ruimte boven winkels, wordt in Zeeland actief opgepakt door de gemeente Goes en de
gemeente Terneuzen. Helaas is de bereidheid van winkeleigenaren hiertoe nog beperkt. Vaak
moeten zij ofwel een deel van hun etalageruimte hiervoor opgeven of dure opgangen creëren.
Toch liggen er kansen voor het wonen boven winkels in historische steden waar herbevolking van
de centra plaatsvindt. De centra zijn tegenwoordig ook in Zeeland weer gewilde woongebieden
onder kleine gezinnen en alleenstaanden. Met name de hoge concentratie van voorzieningen en de
mogelijkheid te wonen in een historisch pand spreekt de potentiële bewoners aan.
5.9 Conclusie Zeeland
Langdurige leegstand lijkt slechts in beperkte mate op te treden in de Provincie Zeeland. Dit beeld
kan echter het gevolg zijn van de geringe kennis die lagere overheden, vastgoedeigenaren en
belangenorganisaties hebben over de leegstand in hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide
inventarisaties van leegstand onder onroerend goed in de provincie zorgt er nog eens voor dat het
gissen blijft naar de mate waarin leegstand zich voordoet. De herbestemming van in onbruik
132 Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 133 Zowel de gemeente Terneuzen als de gemeente Middelburg zijn op zoek naar ruimte voor nieuwbouw terwijl de laatste gemeente slechts een zeer geringe bevolkingsgroei kende over 2006 en de gemeente Terneuzen zelfs een kleine bevolkingsafname te verwerken had. 134 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 70
geraakte gebouwen is erg afhankelijk van het reactief gedrag van de lagere overheden en
belangenorganisaties. Te vaak wordt gewacht op marktpartijen of woningcorporaties die het
initiatief nemen tot de herbestemming van gebouwen of particulieren die gebouwen, complexen of
terreinen onder de aandacht brengen.
Wanneer gemeenten hun leegstand in kaart brengen, kan de bebouwde ruimte efficiënter worden
gebruikt en kunnen inbreidingsdoelstellingen beter worden gehaald. Het gebrek aan urgentie van
de aanpak van leegstand en een uitgebreide verkenning van de mogelijkheden voor
herbestemming kan een schijngebrek blijken. Door leegstand te inventariseren blijkt tevens in
welke sectoren de nood reëel is en waar ingegrepen dient te worden. Op die manier vormen de
toenemende leegstand in Zeeland van met name historische agrarische opstallen en de leegloop
van kerkgebouwen niet alleen risico’s, maar kan er ook gekeken worden naar wat de kansen zijn
om op een duurzame manier tot herbestemming te komen.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 71
Herbestemming in Zeeland Badpaviljoen te Domburg Looptijd project: 1998 - 2008 Het in 1889 gebouwde badhotel, pal aan zee en in de duinen, bestond aanvankelijk exclusief voor de beaumonde. Hier komt een eind aan in de jaren zeventig van de 20ste eeuw, wanneer het badpaviljoen door leegstand steeds meer van zijn vroegere grandeur verliest. Een horeca-ondernemer met restauratieplannen slaagt er niet in deze van de grond te krijgen. Een projectontwikkelaar die in 1995 een plan indient waarin forse nieuwbouw de renovatiekosten op moet vangen, stuit op veel verzet uit de gemeenschap. In 1998 koopt de Zeeuwse projectontwikkelaar van Garderen & Dekker het gebouw en dient een plan in met minder nieuwbouw. De lange weg langs bestemmingsplanwijzigingen en juridische bezwaarprocedures lijkt nu eindelijk resultaat op te leveren. Het zal niet lang meer duren voor de beaumonde opnieuw, maar nu als bewoner, zijn opwachting zal maken in het gebouw dat met vierkante meterprijzen van 10.000 tot 13.000 euro wel het duurste gebouw van Nederland wordt genoemd. Bronnen: Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 72
OKN Zuid-Holland en Zeeland 73
6. CONCLUSIE
6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland
De inventarisatie voor De Oude Kaart van Nederland in de provincie Zuid-Holland en Zeeland geeft
twee extremen weer binnen de Nederlandse situatie: een zeer verstedelijkt gebied en een landelijk
gebied. Overigens zijn dit verschillen die niet door een provinciegrens worden bepaald. In
werkelijkheid is er een geleidelijke overgang tussen de provincies. De bevindingen in Zeeland
lijken deels overeen te komen met de situatie in minder grote gemeenten van de provincie Zuid-
Holland, ten slotte is 3/4 deel van het aantal Zuid-Hollandse gemeenten niet onderzocht.
Ondanks de grote verschillen is de conclusie met betrekking tot leegstand gelijk: slechts een klein
deel van het leegstaande vastgoed is bij overheden bekend. Voor zover er sprake is van
inventarisaties, zijn deze per regio verschillend en dus onderling moeilijk vergelijkbaar. Hoewel
leegstand vaak door vastgoedeigenaren, de markt, wordt opgelost, is het de overheid die het
beleid voor de ruimtelijke inrichting bepaalt. Het onvolledig overzicht van de ruimtelijke gevolgen
van de marktwerking is wel degelijk een obstakel voor de regionale afstemming van beleid. In
hoeverre het bestrijden van leegstand een taak is van de overheid is een andere vraag. Daar waar
leegstand een sociaal probleem wordt, of waar cultuurhistorische waarden bedreigd worden, dient
de overheid wel degelijk een rol te spelen.
Behalve het leegkomen van verouderde, cultuurhistorisch interessante gebouwen, is er met name
in Zuid-Holland ook aanzienlijke leegstand onder moderne kantoren en bedrijfsterreinen. De
veranderende markt, van aanbod- naar vraaggestuurd, vraagt om een omslag in denken over de
planning van economische voorzieningen.
Het proces met betrekking tot herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen hangt voor
een belangrijk deel af van het initiatief van de eigenaar. In veel gevallen wordt voor
herbestemming gebruik gemaakt van de artikel 19-procedure (WRO), om een wijziging van het
bestemmingsplan mogelijk te maken. Wanneer omwonenden, de gemeente of de provincie
bezwaar maken, kan deze procedure mislukken of veel tijd vergen. Overigens ligt er een nieuw
voorstel voor de wet ruimtelijke ordening waarin procedures over het opstellen en wijzigen van
bestemmingsplannen veranderen. Hoewel gemeenten het liefst in een vroeg stadium al mee willen
denken bij herbestemmingprocedures, zijn er weinig aanwijzingen dat gemeenten het
bestemmingsplan kunnen gebruiken om te anticiperen op herbestemming. De voor
herbestemming gewenste flexibiliteit van het bestemmingsplan gaat niet altijd samen met de
noodzaak van beschermen van de cultuurhistorische waarde van gebouwen. Voor de uitvoerenden
van herbestemming is de regelgeving rond herbestemming lastig en onsamenhangend. Dit geldt
voor zowel de bestemmingsplanprocedure als ook voor de fiscale en bouwtechnische regelgeving.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 74
Daar waar nodig kunnen gemeenten zelf het initiatief nemen tot herbestemming. Er zijn diverse
constructies denkbaar in samenwerking met de markt: een publiekprivate samenwerking, deel
uitmakend van een wijkontwikkelingsmaatschappij of in samenwerking met een stichting. De
laatste jaren lijkt de aandacht voor het eigen vastgoed toe te nemen. De meeste grote gemeenten
hebben intussen hun eigen vastgoedbedrijf opgericht. De bescherming van cultuurhistorisch
erfgoed door de overheid is erg afhankelijk van de middelen en de kennis van de betrokken
ambtenaren. Daarom leveren initiatieven van cultuurhistorische verenigingen, particulieren en
vastgoedeigenaren nog altijd een belangrijke bijdrage aan het behoud van erfgoed.
De kansen voor herbestemming verschillen sterk per gebouwtype. Gezien het hoge tempo
waarmee kerken uit de samenleving dreigen te verdwijnen, is het niet toevallig dat 2008 het jaar
van het religieus erfgoed zal worden. Hoewel er goede voorbeelden te vinden zijn van succesvol
herbestemde kerken, blijft de herbestemming van kerken omstreden, niet in de laatste plaats door
de kerkelijke gemeenten zelf. Omdat naoorlogse gebouwen vaak niet als monument beschermd
zijn, lopen deze gebouwen een extra groot gevaar gesloopt te worden. Behalve kerken,
verdwijnen er ook veel boerderijen uit het landschap. Door schaalvergroting van het bedrijf,
modernisering en de afname van agrarische bedrijven verliezen boerenerven hun functie.
Sommige boerderijen krijgen een nieuwe bestemming als zorgboerderij, als een landelijk
alternatief voor de standaard zorgcentra. De herbestemming van industrieel erfgoed is, met name
in Zuid-Holland, maar ook in Zeeland, nog steeds een grote opgave voor de komende jaren. In
Rotterdam zijn al volop voorbeelden te vinden van herbestemming van industriële pakhuizen en
hallen die hun louter functionele kwaliteiten ver achter zich gelaten hebben. Minder in het oog
springend, maar voor veel gemeenten toch een lastige opgave, is de herbestemming van scholen.
Met name voor basisscholen is het vaak lastig te voorspellen wanneer de gebouwen vrijkomen en
dat maakt anticiperen op hergebruik lastig. De belangstelling voor herbestemming van kantoren in
Zuid-Holland komt maar zeer voorzichtig op gang. Toch bewijzen de gerealiseerde projecten dat
ook verouderde kantoorgebouwen een tweede leven kunnen krijgen en een bijdrage kunnen
leveren aan de vraag naar woningen.
De mogelijkheden voor herbestemming worden vaak bepaald door de mogelijkheden van het
gebouw en vooral door de locatie. Een moeilijke periode in het proces is het vinden van de nieuwe
gebruiker of ontwikkelaar en intussen het in stand houden van het gebouw. De financiering van
complexe herbestemmingprojecten is een factor van onzekerheid. Hoewel leegstand in het
algemeen veel materiële en sociale schade met zich meebrengt, kan leegstand ook nieuwe kansen
bieden. In de periode van leegstand kan een nieuwe gebruiker gevonden worden of het
aantrekken van de markt worden afgewacht. Herbestemming vraagt soms geduld.
Het landelijke onderzoek is nog niet afgerond, maar de provinciale inventarisatie toont aan dat het
openbaar maken van leegstand of toekomstige functieverandering nog met een grote
voorzichtigheid omgeven is. Vastgoedeigenaren geven plannen met betrekking tot verkoop of
sloop van onroerend goed niet graag bloot. Het anticiperen op herbestemming vraagt om
bewustwording van de cultuurhistorische waarde van onroerend goed. Deze bewustwording en het
initiatief van de eigenaar voor herbestemming zijn belangrijke voorwaarden voor openheid over
OKN Zuid-Holland en Zeeland 75
leegstand en functieverandering. Het onderzoek roept dan ook vragen op naar de kwantificering
van leegstand en herbestemming in de tijd. Hoeveel cultuurhistorisch erfgoed is er de afgelopen
jaren verdwenen? En wat dreigt er in de toekomst te verdwijnen?135 Deze vragen moeten in het
vervolgonderzoek ook onderzocht worden.
6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk
Uit de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat de meeste informatie over
leegstand op de hogere niveaus te vinden is. Bij het vervolgonderzoek moet het landelijke niveau
dan ook extra aandacht krijgen. Het is onze aanbeveling om met de landelijke en regionale
organisaties te beginnen en dat met detailinformatie vanuit de provincies aan te vullen. In totaal is
de inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland vijf maanden werk geweest. De eerste twee maanden
zijn gebruikt om de werkwijze af te stemmen op het doel van de inventarisatie, de laatste twee
maanden zijn besteed aan het afronden van de inventarisatie en het verwerken van de gegevens
op een digitale kaart. Vanwege de korte tijdsduur is het van groot belang extra tijd en middelen
vrij te maken voor coördinatie en begeleiding. Dit om de afronding van het project zowel qua
inhoud als qua uitvoering veilig te stellen.
Ook is het voor de uitvoering van het onderzoek van belang de vraagstelling in een bredere
context te kunnen onderzoeken. Om meer inzicht te krijgen in de middelen die de overheid ter
beschikking staan of zouden moeten staan om leegstand tegen te kunnen gaan, is regelmatig
overleg met een stuurgroep of klankbordgroep aan te bevelen. Door nauw betrokkenen te laten
meedenken over dit vraagstuk, worden zowel de uitvoering van het onderzoek als de
implementatie van de voorstellen in de praktijk, beter op elkaar afgestemd. Een volgend
aandachtspunt is het evalueren van de kwaliteit van het onderzoek; voldoet de uitkomst aan het
gewenste resultaat?
Om de informatie op elkaar af te stemmen moet vooraf een eenduidige werkwijze zijn
vastgesteld. Met de uitvoering neemt de omvang van het project toe. De vast te stellen werkwijze
omvat de externe communicatie, het netwerkbeheer, databeheer en het beheer van informatie.
Onder de externe communicatie valt: een website, een eigen logo, een nieuwsbrief en onderhoud
van contact met benaderde instanties. Netwerkbeheer is het afstemmen van de inventarisatie
tussen de provincies en tussen het landelijke en provinciale onderzoek. Databeheer gaat met
name over de ICT van De Oude Kaart, het aanvullen van de database en het omzetten van de
database op een kaart. Omdat DSL de opzet heeft gemaakt voor De Oude Kaart van Nederland is
het niet ondenkbaar dat DSL de verantwoordelijkheid krijgt voor het beheer van de kaart. Tot slot
moet er een duidelijke afspraak komen voor het beheer van de informatie die uit de diverse
deelonderzoeken naar boven komt. Uiteindelijk moet alle informatie samengevoegd worden tot
een product.
135 De rijksadviseur van het Landschap, dhr. D. Sijmons, suggereerde om deze ontwikkeling op landelijke schaal in beeld te brengen om de impact van de huidige veranderingen zichtbaar te maken. (Presentatie Rijksadviseurs, 10 juli 2007).
OKN Zuid-Holland en Zeeland 76
Door de gekozen werkwijze ontstaat een zeer gedetailleerd beeld van leegstaand onroerend goed.
Maar omdat er ook veel informatie ontbreekt, kan deze werkwijze geen kwantitatieve indruk van
leegstand geven. In het vervolgonderzoek zal naast een absolute weergave van de reeds bekende
informatie ook een indicatieve kaart moeten worden gemaakt die een beter beeld geeft van de
geschatte totale leegstand.
Tijdens de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland, zijn kleine correcties
doorgevoerd op de vragenlijst om de data voor de kaart in te voeren. Deze vragenlijst en de
correcties staan vermeld in bijlage 7.5: Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor
vervolgonderzoek.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 77
LITERATUURLIJST
1. Bronnen bovenprovinciaal
Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE [online] beschikbaar op www.vrom.nl. Brouwer, P. (2007) Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 36-39. Brouwers, R. (2007) Stadscahiers: een dwingend motief, Berichten, KEI kenniscentrum stedelijke
vernieuwing.
College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel
vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] www.vrom.nl. Eerste Kamer der Staten-Generaal (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke
ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006) [online]. Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie
voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand
vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Hermans, M. (2004) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en
aanbevelingen voor proefprojecten. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) [online]. Hoeflaken, W. van (2007) Koop een rijksmonument NRC Handelsblad (5 mei 2007).
Kooij, M. van der (2007) ‘Ik investeer in scharrelkinderen’. Binnenlands Bestuur. Week 24 (15 juni 2007): pp. 29-31. Kooij, M. van der (2007) Liever niet aan de knoppen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 28-29. Kooij, M. van der (2007) Topkwaliteit kent een prijs. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 40-41. Korteweg, P. (2006) Leegstand van kantoorruimte in beweging. Geografie. No.7: pp. 15-19. Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant.
Nijmegen: De Onderste Steen. Linden, T. van der (2006) Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006. Breda: O&I Breda. Lof, E. (2007) Dansen op de vulkaan. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 42-45. Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Meelissen, H. (maart 2007) Weer bouwen aan de wederopbouw, Overijssel besteedt aandacht aan de kansen die wederopbouw biedt bij herontwikkeling, Nieuwsbrief RACM 2. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl/documenten/21839a.pdf.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 78
Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006) Nota Ruimte, deel 4. Ruimte voor
ontwikkeling [online]. Beschikbaar via: http://www2.minvrom.nl/notaruimte/0200000000.html [Bezocht op 4 april 2007]. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. (17 januari 2007) Monumentenwet 1988, Den Haag: Staatsblad [online]. N.N. (21 mei 2007) Functieverandering in Gelderland I: herbestemming van kerken in een
stedelijke omgeving [online] beschikbaar via: www.ruimteinlux.nl/agenda/functieverandering-in-gelderland-i-herbestemming-van-kerken-in-een-stedelijke-omgeving. N.N. (8 maart 2007) Metatopos, alle 443 gemeenten in 2007 [online] beschikbaar via: www.metatopos.org. Nationaal Restauratiefonds (29 mei 2007) cursus Herbestemmen van Monumenten 2007,
Monumentenzorg in de praktijk, Amersfoort. Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale
vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties [online]. Nederlands Vastgoed Instituut [online] beschikbaar via: www.vastgoed-instituut.nl, [bezocht op: 10 april 2007]. Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief
50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. R.D. (2007) Kerken als ruimtelijke uitdaging Binnenlands bestuur (27 april 2007) pp.2. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl. Reliplan [online] beschikbaar via: www.reliplan.nl. Ruimtelijk Planbureau (2006) Ruimtemonitor. Vergrijzing Nederland 2005 [online]. Beschikbaar via: http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1 [Bezocht op 24 juli 2007]. Ruimtelijk Planbureau, Milieu en Natuurplanbureau (2007) De ruimtelijke vraagstukken van de
toekomst voor de beleidsagenda van nu, Den Haag, Bilthoven [online] beschikbaar via: www.ruimtelijkplanbureau.nl. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Nieuwe wet ruimtelijke ordening [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Tilburg, L. van (2007) Een grand café als stadskantoor. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 46-49. Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed
Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 79
Vanheste, T. (juni 2008) Eigen natuur eerst, de dealtjes van Natuurmonumenten Vrij Nederland
pp. 28-39. Vereniging Natuurmonumenten (2001) Cultuurhistorie in Natuur en Landschap.
Cultuurhistoriebeleid bij Natuurmonumenten. ’s-Graveland: Vereniging Natuurmonumenten. Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren,
instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010.
Vos, A. de (2007) Het rondreizend kantoorcircus. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 30-33. Vos, A. de (2007) Niet langer pandje voor een klantje. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 52-53. VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke
kwaliteit [online] www.vrom.nl. wikipedia (2007) [online] beschikbaar via: www.wikipedia.nl.
2. Bronnen Zuid-Holland
Provincie Zuid-Holland, Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, de brochure, [online], beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur/content... [bezocht op 4 mei 2007]. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (augustus 2006) De Zuidvleugel: motor in de Delta, Visie op de
ontwikkeling van de Zuidvleugel, bespreekversie [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (december 2005) Perspectief en prioriteiten 2020 [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-
Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam
behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan
Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 80
Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar op: www.dekopgroep.nl. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van
de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek Arnhem: Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Socialistische Partij Rotterdam (2007) Niet te huur [online] www.niettehuur.nl. Stadsgewest Haaglanden (2007) Monitor kantorenmarkt Haaglanden [online], beschikbaar via www.haaglanden.nl. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap (juli 2006) Jaarverslag 2005, Rotterdam. Op trek (2007) [online] beschikbaar via: www.optrektransvaal.nl. Unorthodocs (2006) [online] beschikbaar via: www.unorthodocs.nl.
3. Bronnen Zeeland
Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Bouwen bij Boerderijen (2007) Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007 Cultureel Centrum Den Dullaert (2007) Beschikbaar via: www.dendulleart.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Borsele (2007) Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. Gemeente Hulst (2007) Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Heemkundige Kring Sas van Gent (2007) Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007. Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Ministerie van LNV (2007) Nieuwe economische dragers in Zeeland [online]. Beschikbaar via: http://www2.minlnv.nl/thema/groen/ruimte/ols/algemeen/vb/inftgroav11.shtml [Bezocht op 4 juni 2007]. Motel Insomnia (2007) Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 81
Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Provincie Zeeland (2004) Bouw- en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in
Zeeland. Middelburg: provincie Zeeland.
Provincie Zeeland (2007) Cultuurhistorie en Monumenten. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Historische kerken in Zeeland. Eindrapportage pilot. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2006) Omgevingsplan Zeeland 2006-2012. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008.
Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008
Voortgangsrapportage 2006. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2002) Toekomst voor het verleden. 10-puntenplan voor de Zeeuwse
cultuurhistorie. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2003) Vitaal Platteland Zeeland. Halverwege. Zierikzee: LnO drukkerij/uitgeverij. Provincie Zeeland (2000) Werk in uitvoering. 10-puntenplan voor het Zeeuwse natuurbeleid.
Middelburg: provincie Zeeland. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Roosevelt Academy (2007) Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. (2006) 12 december 2006. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007. The Ghost Hunter (2007). Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007. Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. (2007) Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. VHP, Tauw, Goudappel Coffeng, Gemeente Vlissingen (2005) Vlissingen Dokkershaven. Ontwerp
Masterplan. Rotterdam. Wikipedia (2007) Lijst van Nederlandse provincies naar inwonertal [online]. Beschikbaar via: http://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_Nederlandse_provincies_naar_inwonertal [Bezocht op 2 augustus 2007]. Woongoed Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007]. Zeeland Seaports (2007) Biopark Terneuzen [online]. Beschikbaar via: http://www.zeeland-seaports.com/cms/publish/content/showpage.asp?pageid=45 [Bezocht op 4 juni 2007].
OKN Zuid-Holland en Zeeland 82
OKN Zuid-Holland en Zeeland 83
7. BIJLAGEN
7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening 7.3 Lijst van te interviewen instanties 7.3.1 Lijst van landelijke instanties 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale
afdelingen. 7.4 Afdruk van digitale kaart 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek
OKN Zuid-Holland en Zeeland 84
OKN Zuid-Holland en Zeeland 85
7. BIJLAGEN
7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland
ZUID-HOLLAND Categorie: overheid Zuid-Holland
(N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Gemeente Alphen aan de Rijn
Dhr. K. Schoonderwoerd
ruimtelijke ordening 28-6-2007 0
Gemeente Capelle aan den IJssel
Dhr. H. Oldenhof Dhr. R. Engelaar
monumentenzorg, stedelijke ontwikkeling
18-4-2007 0
Gemeente Delft
Dhr. J.P. Smolders monumentenzorg 10-5-2007 14
Gemeente Den Haag
Dhr. J. Kommer stedenbouw 26-6-2007 Inventarisatie leegkomende kerken, (2007) (niet openbaar)
0
Gemeente Dordrecht
Dhr. A. Kramer vastgoed 14-5-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig
5
Gemeente Gouda
Mevr. D. Posthumus-Meyjes Dhr. R. Hofman
cultuurhistorie 8-5-2007 0
Gemeente Hellevoetsluis
Dhr. Reuter wonen en stedelijke vernieuwing
4-7-2007 0
Gemeente Katwijk
Mevr. R. van Hilten ruimtelijke ordening, cultuurhistorie
20-6-2007 2
Gemeente Lansingerland
Dhr. R. Emous communicatie 31-5-2007 0
Gemeente Leiden
Dhr. W. Bergh, Dhr. E. Van der Nat
vastgoed 20-6-2007 1
Gemeente Leidschendam – Voorburg
Dhr. R.L. Maks stedenbouw 14-6-2007 3
Gemeente Ridderkerk
Mevr. Pagee ruimtelijke ordening 5-6-2007 0
Gemeente Rijswijk
Dhr. S. Smidt Dhr. J. M. Koot
ruimtelijke ordening, monumentenzorg en archeologie
18-4-2007 0
Gemeente Rotterdam
Dhr. J. Ekkelenkamp
stedenbouw 27-6-2007 3
Gemeente Rotterdam
Dhr. K.B van den Berg
ontwikkelings bedrijf Rotterdam
27-6-2007 Inventarisatie structurele leegstand grote kantoren
0
Gemeente Schiedam
Mevr. V. van der Vlerk Dhr. R de Koning
monumentenzorg, pandenbeheer
11-4-2007 0
Gemeente Spijkenisse
Mevr. J. Verwey Dhr. P. G. Schaffers
ruimtelijke ordening en beheer
11-5-2007 0
Gemeente Vlaardingen
Dhr. R. Bulthuis vastgoed 5-6-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig
6
Gemeente Westland
Dhr. P. Bouwer monumentenzorg 1-5-2007 0
Gemeente Zoetermeer
Dhr. Schutgens vastgoed 21-6-2007 0
Gemeente Zwijndrecht
Dhr. P. de Gooijer ontwikkeling, stedenbouw en cultuurhistorie
23-5-2007 0
Diverse instanties o.a. Prov. ZH
Dhr. P. Gerretsen ontwerpatelier Zuidvleugel
4-5-2007 Toekomstverkenning: Ruimtelijke verbeeldingen, Tussenruimte
0
Provincie Zuid- Holland
Dhr. E. Grootscholten
sociaal beleid, diversiteitsbeleid
11-6-2007 Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, afgerond in
0
OKN Zuid-Holland en Zeeland 86
september 2007 www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur
Provincie Zuid- Holland
Dhr. H. Wolters bureau wonen en stedelijke programmering
14-6-2007 Zie transformatieplatform: www.woneninkantoren.nl
0
Provincie Zuid-Holland
Mevr. H. op het Veld Mevr. M. Moonen
economie 5-7-2007 Uitgeefbare bedrijventerreinen op site provincie. Inventarisatie bedrijventerreinen ECORYS bijna afgerond Analyse kantorenmarkt, Geuting, E., Voerman E. (2006), Stec groep
Rijkswaterstaat Dhr. A. Pronk vastgoed 26-4-2007 Toekomstvast vastgoed Oosterwijk, J. W. voorz. (2006)
0
Stadsgewest Haaglanden
Dhr. G. Scholtens, Dhr. B. den Ouden
economische zaken Steenworp, vestigingsadviseurs
31-5-2007 Inventarisatie kantoren, bedrijfsgebouwen, detailhandel Monitor bedrijventerreinen en kantoorpanden Stadsgewest Haaglanden (2007)
+/- 100
Stadsregio Rotterdam
Dhr. P. van de Valk economie 4-6-2007 Inventarisatie bedrijventerreinen ETIN adviseurs (2002) en ECORYS NL BV (2007) [online]
0
Categorie: belangenorganisaties Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen
Categorie: vastgoedeigenaren Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
TU Delft Dhr. D.J. Gutlich vastgoed 3-4-2007 bestemmings-plan TU wijk op site gemeente
0
Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking
Bisdom Rotterdam Dhr. Jutte Geen relevantie en geen o.g. in bezit Ceres project ontwikkeling Mevr. H. Halbe Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Domeinen West Dhr. R. van Wees Boven provinciaal Duinwaterbedrijf Zuid Holland Mevr. Swane/Smane Niet/moeilijk bereikbaar Gemeente Den Haag, DSO Mevr. E. Braam Niet/moeilijk bereikbaar Hoogheemraadschap Delfland Dhr. P. Baeten Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Hoogheemraadschap Schieland Geen relevantie, nauwelijks o. g. in bezit Industrieschap “De plaspoelpolder Dhr. Haitsma Geen relevantie of geen tijd Landschapsbeheer Zuid Holland Dhr. M. Schildwacht Geen relevantie of geen o. g. in bezit Provincie Zuid-Holland, afdeling Cultuurhistorie
Dhr. E. Schimmel, Dhr. V. Collet
Geen relevantie
Regioafdeling RAMC Mevr. Finaly Boven provincial Staatsbosbeheer Dhr. M. de Wit Boven provincial/weinig tijd Vereniging Zuid-Hollandse Gemeenten
Dhr. Karssen Niet eens met weergave interview/geen tijd
Waterschap Delta Holland Mevr. v.d. Loo Niet/moeilijk bereikbaar
Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Land en tuinbouworganisatie Noord
Dhr. K. Hoogendoorn prov. bestuur, portefeuille glastuinbouw
3-5-2007 0
Natuurmonumenten Dhr. L. Rijneveld bouwkunde 18-6-2007 Diverse m.b.t. Tiengemeten
0
Stichting het Zuid- Hollands landschap
Mevr. C. Muller beleidsmedewerker 23-5-2007 Jaarverslag 2005 0
Protestants Dienstencentrum
Dhr. Oosterwijk kerkbeheer 23-5-2007 0
OKN Zuid-Holland en Zeeland 87
ZEELAND
Categorie: overheid Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Gemeente Borsele
Dhr. B. van den Dries;
grond en economie 17-04-07 0
Gemeente Goes Dhr. A. Bakker Mevr. M. Vanhommerig
wonen en stedelijke vernieuwing. vergunningen en handhaving
04-06-07 5
Gemeente Hulst Dhr. H. van den Boogert
RO & economische zaken 14-06-07 3
Gemeente Kapelle
Dhr. P. Vogel VROM 17-04-07 0
Gemeente Middelburg
Dhr. G. van Boven
ruimtelijk beleid 16-04-07 1
Gemeente Reimerswaal
Dhr. J. Zegers ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling
28-06-07 1
Gemeente Schouwen Duiveland
Mevr. S. van Rienderhoff Dhr. E. Schaalje Dhr. O. Griffioen
openbare werken openbare werken ruimte & milieu
26-04-07 2
Gemeente Sluis Dhr. K. Wildeboer
economische ontwikkeling 19-06-07 2
Gemeente Terneuzen
Dhr. P. de Bruijn Dhr. de Swart
economie
26-04-07 0
Gemeente Tholen
Dhr. W. Fase WRO 02-04-07 1
Gemeente Veere Dhr. J. Hageman openbare ruimte 17-04-07 1 Gemeente Vlissingen
Dhr. W. Vael strategie, beleid en projecten
19-07-07 2
Provincie Zeeland
Mevr. B. Sens Dhr. L. Kaagman
welzijn. ruimtelijke ontwikkeling
07-06-07 Werk in Uitvoering, Historische Kerken in Zeeland, Toekomst voor het verleden, IBIS Werklocaties Zeeland 2006
0
Staatsbosbeheer Zeeland
Mw. L. Korpel landschap en cultuurhistorie 05-07-07 0
Categorie: belangenorganisaties Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen
Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Bond Heemschut Zeeland
Dhr. W. Heijbroek
bestuursvoorzitter 08-05-07 Jaarverslag 2005 2
Protestants Dienstencentrum
Mevr. Waltman beheerszaken 06-06-07 0
St. Behoud Kerkelijke Gebouwen
Dhr. J. Huijgen advies 09-05-07 0
Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ)
Dhr. D. Koren Dhr. T.Veenstra
steunpunt monumentenzorg monumentenwacht
31-05-07 Historische Kerken in Zeeland
0
Stichting het Zeeuwse Landschap
Dhr. G. Buth grondzaken 03-05-07 0
Stichting Landschapsbeheer Zeeland
Dhr. F. Minnaard directie 03-05-07 0
Vereniging Natuurmonumenten
Dhr. Q. Smeele extern beleid zeeland 21-05-07 Cultuurhistoriebeleid
0
ZLTO Dhr. A. Kalkhoven
ZLTO belangenbehartiging 25-05-07 0
OKN Zuid-Holland en Zeeland 88
Categorie: vastgoedeigenaren Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Monumentenmakelaar Dhr. D. van Dijk eigenaar 16-04-07 0 Port of Zeeland Dhr. M. Pater commerciële zaken 14-06-07 0 ROC Zeeland Dhr. Van den Adel facilitaire zaken en
huisvesting 15-05-07 0
Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking
Hogeschool Zeeland Dhr. Polderman Geen relevantie / geen tijd NS Vastgoed Zeeland Mevr. van Montsvoort Niet / moeilijk bereikbaar Rijkswaterstaat Zeeland Mevr. van Leeuwen Geen tijd Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling Dhr. M Dekker Niet / moeilijk bereikbaar Vereniging 'de Zeeuwse Molen' Dhr. Verbree Geen relevantie Vereniging van Zeeuwse Gemeenten Dhr. Klaasse Geen relevantie Waterschap de Zeeuwse Eilanden Dhr. Ceulemans Niet eens met weergave interview Waterschap Zeeuws-Vlaanderen I. Verhagen Geen relevantie / geen tijd
OKN Zuid-Holland en Zeeland 89
7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening
Let op: deze lijst is verre van volledig. Binnen de provincie Zuid-Holland en Zeeland zijn bijvoorbeeld diverse cultuurhistorische stichtingen en verenigingen te vinden die niet op deze lijst voorkomen. Initiatief Organisatie Beschrijving dekkingsgraad link/email
Bedrijfslocatie-monitor
Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)
Analyse van het historische ruimtebeslag en raming van het toekomstige ruimtebeslag van bedrijven en zeehaventerreinen en van kantoren.
Nederland http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/upload/documenten/blm.pdf
BV Monumenten-beheer Middelburg
O.a. Gemeente Middelburg
BV opgericht op initiatief van de gemeente Middelburg. Gaat actief op zoek naar leegstand en is betrokken bij planvorming van de leegstaande gebouwen.
Gemeente Middelburg
-
Erfgoedmakelaar (particulier)
Redres Bemiddelt in vraag- en aanbod van monumentaal erfgoed en bijzondere objecten in Nederland en België.
Nederland – België
http://www.redres.nl
Herbestemming van boerderijen onderzoek
Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO)
Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek doet onderzoek naar boerderijen, vooral vanuit bouwhistorisch oogpunt.
Nederland http://www.boerderijonderzoek.nl/onderzoek_en_projecten/herbestemming_van_boerderijen.html
Herbestemming van Brugwachters-huisjes
Provincie Zuid Holland
Eenmalige ideeënwedstrijd voor de herbestemming van vier brugwachtershuisjes in Voorburg.
Voorburg -
Herbestemming van kantoren
vakgroep Real Estate and Housing, TU Delft
Onderzoek naar herbestemming van vastgoed
Nederland [email protected]
Hotelkamers in leegstaande woningen in Transvaal
Op Trek Kunstenaars richten hotelkamers in leegstaande huizen in te herstructureren wijken.
Den Haag http://www.optrektransvaal.nl
Infodesk bedrijven- Terreinen
Provincie Zuid-Holland
Inventarisatie van beschikbaar uitgeefbaar bedrijventerrein in de provincie Zuid-Holland
Zuid-Holland http://infodeskzuidholland.nl http://pzh.eyelocus.com
Inventarisatie-project van historische boerderijen
Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO)
Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek heeft een inventarisatie van alle boerderijen in Zeeland die tot 1960 gebouwd zijn uitgevoerd.
Zeeland -
Makelaar voor incourant (religieus) o.g.
Reliplan Landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Gespecialiseerd in kerken.
Nederland http://www.reliplan.nl/index.html
Meldpunt Bedreigd Erfgoed
Bond Heemschut
Meldpunt voor bedreigde monumenten, stadsgezichten of
Nederland http://www.heemschut.nl/
OKN Zuid-Holland en Zeeland 90
landschap.
Meldpunt Bedreigde Monumenten
Federatie Noordbrabants Monumentenoverleg
Meldpunt voor bedreigde monumenten voor de provincie Noord-Brabant.
Noord-Brabant http://www.federatienoordbrabantsmonumentenoverleg.nl/melding-bedreigd-monument.php
Monumentenmakelaar (particulier)
De Monumentenmakelaar
Gespecialiseerd in historische panden, waaronder veel monumenten.
Nederland http://www.monumentenmakelaar.nl/
Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed
BOEI Een organisatie die zich bezig houdt met herontwikkelen van industrieel erfgoed.
Nederland http://www.boei.nl/Intro/default.htm
Niet te huur ROOD jong in de SP
‘Makelaarssite’, toont leegstand onder woningen in Rotterdam.
Rotterdam http://www.niettehuur.nl/
Project Agrarisch Erfgoed Groene Hart
Erfgoedhuis Zuid Holland
Het project ontwikkelt een werkwijze voor eigenaren en adviseurs om te zorgen voor het behoud van het agrarische erfgoed in het Groene Hart.
Groene Hart http://www.erfgoedhuis-zh.nl/55/index.php?69
Project Ontwikkeling Militaire Terreinen
Ministerie van LNV, DLG en Dienst Domeinen
Het projectteam probeert voor 53 overtollig geworden militaire terreinen een nieuwe bestemming te vinden.
Nederland http://www.ontwikkelingmilitaireterreinen.nl/organisatie.aspx?mId=3
Ruimtemonitor Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)
Een groot aantal ruimtelijke monitors; o.a. van landelijk beschikbare woningruimte en het aanbod kantoorruimte
Nederland http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1
Transformatie-platform
Stichting Stadswonen TU Delft SEV
Platform van praktijkdeskundigen om de kennis over herbestemming van kantoren te vergroten.
Nederland http://woneninkantoren.nl
Watertorenprijs Nederlandse Watertoren Stichting
Tweejaarlijkse prijs die wordt uitgereikt aan eigenaren van succesvol herbestemde watertorens.
Nederland http://www.watertorens.nl/artman/publish/cat_index_13.shtml
OKN Zuid-Holland en Zeeland 91
7.3 Lijst van te interviewen instanties
7.3.1 Lijst van landelijke instanties
Lijst van landelijke instanties en personen, te interviewen door Michiel Kruidenier en Fons Asselbergs, aangeleverd door Michiel Kruidenier en aangevuld met informatie uit de inventarisatie in Zeeland en Zuid-Holland door Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld. De lijst geeft een indicatie, er heeft geen definitieve afstemming tussen het landelijk en het provinciaal project plaatsgevonden en de lijst is niet volledig. ALLE CATEGORIEEN: OVERHEID, BELANGENORGANISATIES EN VASTGOED
Organisatie Plaats
Advies Cultureel Erfgoed Haarlem Atelier Rijksbouwmeester ’s-Gravenhage BOEi, Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed
Hoevelaken
Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) Rijswijk College Sanering Zorginstellingen Utrecht
Com. Ned. Schouwburgdirecteurs (VSCD) Amsterdam Damen Shipyards Group Gorinchem Fortis (Fortis is eigenaar landbouwgrond in Groene Hart) Utrecht Gemeenschappelijk Ontwikkelings Bureau ? Hendriks, dhr. S. (kloosters) ?
Informatie en Kenniscentrum Ruimtelijke Ordening (IKC-RO) Den Haag Katholiek Sociaal Kerkelijk Instituut (KASKI) Nijmegen KennisInfrastructuur CultuurHistorie (KICH) - Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR) ’s-Hertogenbosch Landelijke Milieufederatie Utrecht
Maatschappij van Welstand Ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie (DVD) ‘s-Gravenhage Ministerie van Economische Zaken (herontwikkeling industrieterreinen)
’s-Gravenhage
Ministerie van Financiën (Domeinen) ’s-Gravenhage Ministerie van LNV (Dienst Landelijk Gebied, DLG) ’s-Gravenhage
Ministerie van VROM (56 wijken) ’s-Gravenhage Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM)
Nieuwegein
Nederlands Vastgoed instituut Eindhoven Nederlandse Gemalenstichting Hoofddorp Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (NVZ) Utrecht Nederlandse Watertoren Stichting Nieuwerkerk a/d Ijssel
Neprom, Vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars Maatschappij
Voorburg
Nieuwe kaart van Nederland - NOC/NSF Arnhem NS Vastgoed/NS Poort (per 1-1-2007) Utrecht Nutsbedrijven (energie) -
Postkantoren BV - Prismant Utrecht Projectbureau Belvedère Utrecht Proper-Stoc projectontwikkeling (wegens ervaring met binnenstedelijke ontwikkeling)
Rotterdam
Unesco Den Haag
Raad voor het Landelijk Gebied Amersfoort Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) ‘s-Gravenhage Redres erfgoedmakelaar Hilversum Reliplan Amsterdam Rijksgebouwendienst ‘s-Gravenhage
Spoorbouwmeester Utrecht Stichting FIEN Haarlem Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO) Arnhem Stichting Natuur en Milieu Utrecht Taskforce toekomst kerkgebouwen - TNT Real Estate ’s-Gravenhage
Vereniging van Nederlandse Particuliere Moleneigenaren Veldhoven Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom)
Voorburg
OKN Zuid-Holland en Zeeland 92
7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale
afdelingen.
Benaderen van regionale afdelingen onderling af te stemmen tussen provinciale projectmedewerkers onderling en Michiel Kruidenier/Fons Asselbergs. Uit de pilot Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat sommige landelijke organisaties met regionale afdelingen geen informatie hebben over leegstaand vastgoed op provinciaal niveau. Het is aan te raden om deze organisaties alleen landelijk te benaderen. Het betreft: Rijkswaterstaat, Staatsbosbeheer, de Provinciale Milieufederatie en Vereniging Natuurmonumenten. CATEGORIE: OVERHEID Organisatie Plaats / dekkingsgraad
Gemeenten (afd. Vastgoed, Ruimtelijke Ordening of Monumentenzorg)
Lokaal
Provincie (div. afdelingen) Provinciaal
Stadsregio’s / regionale samenwerkingsverbanden Regionaal Rijkswaterstaat Regiokantoren / Regionaal Staatsbosbeheer Regiokantoren / Regionaal Vereniging van Gemeenten (VNG) Provinciekantoren / Provinciaal Waterschappen Regiokantoren / Regionaal
CATEGORIE: BELANGENORGANISATIES Organisatie Plaats / dekkingsgraad
Land- en Tuinbouworganisaties Regiokantoren / Regionaal Provinciale organisaties voor beheer natuurgebieden (bijv. Zuid-Hollands landschap)
Provinciaal
Provinciale organisaties voor cultuurhistorisch erfgoed (bijv. Erfgoedhuis Zuid-Holland)
Provinciaal
Provinciale Milieufederatie Provinciaal Vereniging Natuurmonumenten Regiokantoren / Regionaal Diverse lokale cultuurhistorische verenigingen/stadsherstel Lokaal CATEGORIE: VASTGOED Organisatie Plaats / dekkingsgraad
Bisdom Regiokantoren / Regionaal Nutsbedrijven (drinkwater) Regiokantoren / Regionaal Protestants Dienstencentrum (PDC) Regioafdelingen/Regionaal Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)
Regiokantoren / Regionaal
Universiteiten/hoge scholen Lokaal
Woningbouwcorporaties / projectontwikkeling (m.b.t. herbestemming)
Lokaal
OKN Zuid-Holland en Zeeland 93
7.4 Afdruk van digitale kaart
Voorlopig resultaat van de kaart in wording. De kaart is te bekijken op www.dorpstadenland/okn/map.html.
OKN Zuid-Holland en Zeeland 94
Zuid-Holland
Zeeland
OKN Zuid-Holland en Zeeland 95
7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek
7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie
Dataverwerking
De Oude Kaart van Nederland Gelieve per gebied, terrein, complex of gebouw de volgende gegevens in te vullen. De met een asterisk (*) gemarkeerde vragen zijn verplicht. De vragen bij punt 1 en 2 zijn alleen voor onze eigen administratie en worden niet openbaar gemaakt. De inventarisatie betreft alle terreinen, complexen en gebouwen tot nu toe die óf:
A. structureel leegstaan, dat wil zeggen langer dan twee jaar leegstaan, of tijdelijk zijn herbestemd en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn, óf,
B. binnen 10 jaar hun huidige functie verliezen en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn.
Terreinen, complexen en gebouwen waar wel plannen voor ontwikkeld worden, herstructurering, sloop of herbestemming, nemen we niet op. Individuele woonhuizen laten we buiten beschouwing, tenzij het om een gebied met een groot aantal woningen gaat (bijvoorbeeld woningen boven winkels in het centrum). Waar nodig kunt u in plaats van individuele gebouwen, gebieden op de kaart zetten: bijvoorbeeld een stadscentrum of een industrieterrein. Bedankt voor uw medewerking! projectteam De Oude Kaart van Nederland contact: [email protected] of [email protected] 1. Naam respondent (*) Email adres (*) Organisatie (*) 2. Contactpersoon/makelaar 3. Adres object (*) Huisnummer object (*) Postcode object Plaats object (*) 4. Indien het gebied betreft; naam gebied 5. Bouwjaar / jaar van aanleg 6. Terrein, complex of gebouwtype (oorspronkelijke functie) (*)
a. overheid, bestuursorgaan, justitie b. verdediging c. religie d. zorg e. cultuur, recreatie en sport f. onderwijs en wetenschap g. agrarische biotoop (ook erf met opstallen) h. molenbiotoop i. handel (ook bank en kantoor) j. industrie en nijverheid (ook transport en bedrijventerrein) k. detailhandel, winkelcentrum l. kasteel, buitenplaats, landgoed m. wonen (ook wonen in stadscentrum en wooncomplex) n. overige, namelijk:
7. Risico’s en kansen (zie inleiding) (*) a. structurele leegstand of tijdelijke herbestemming b. verwacht functieverlies binnen 10 jaar
Functieverlies binnen: a. 0 - 2 jaar b. 2 – 5 jaar c. 5 – 10 jaar d. onbekend
8. Monumentenstatus (*)
OKN Zuid-Holland en Zeeland 96
a. rijksmonument b. provinciaal monument c. gemeentelijk monument d. monumentaal/interessant e. overig/geen/onbekend
Gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht 9. oppervlakte gebouw/terrein m²:
7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek
In loop van onderzoek werd enige onduidelijkheid geconstateerd in de het invoerformulier. Intussen is het formulier aangepast zodat dit in het vervolg beter gaat. Het betreft de vraag risico’s en kansen. Vraagstelling in het onderzoek was: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw:
a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. Verwachte leegstand
a. In 0-2 jaar b. In 2-5 jaar c. In 5-10 jaar
Onbedoeld sluit deze vraag gebouwen uit waarvoor wel een nieuwe functie gevonden moet worden maar die nog geen 2 jaar leegstaan. Bijvoorbeeld gebouwen waarvan bekend is dat het gebouw in zijn huidige functie niet langer gebruikt gaat worden. Een kantoor daarentegen dat tijdelijk leegstaat is niet van belang voor de inventarisatie. Daarom is de vraag opnieuw geformuleerd: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw:
a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. (Verwachte) leegstand door functieverlies, d.w.z. het niet langer bruikbaar zijn voor de
huidige functie, a. Staat sinds kort leeg, minder dan 2 jaar b. In 0-2 jaar c. In 2-5 jaar d. In 5-10 jaar
Bij de afronding van het onderzoek is er nog een vraag aan het invoerformulier toegevoegd, de vraag naar het gebouwtype. Daar waar bekend, is deze informatie toegevoegd aan de reeds ingevoerde data.