NOVEMBRE 4/2017
DISPONIBILITÉ DES TERRAINS | ANALYSE DE LA VILLE | CONGRÈS | RÉAFFECTATION | ZOOM SUR LE RÔTILLON
VLP-ASPAN | Novembre 4/20172
ÉDITORIAL
Les latins à l’affiche
Cela m’a toujours fâchée de constater que des associations s’intitulaient «suisses»
alors que leur site internet n’était qu’en allemand, que leurs membres n’étaient issus
que de la Suisse alémanique et qu’ils n’avaient parfois même pas un nom officiel en
français. Bien évidemment, c’est une réaction qui émane d’une représentante d’une
des minorités linguistiques de la Suisse. Que pourraient dire à ce sujet les Tessinois ou
encore les Rhéto-Romans!
Il en va heureusement bien différemment de notre association. Nous tentons
de nous tenir informés et de vous informer, en allemand, en français et – dans une
moindre mesure – en italien sur ce qui se passe en aménagement du territoire dans
toute la Suisse.
C’est une de nos forces, c’est aussi un de nos défis.
Mais cette volonté de prendre réellement en compte les différentes
régions de la Suisse n’est-elle pas aussi un gage de qualité? Je hasarde
ici le parallèle avec l’urbanisation. La prise en compte de la diversité et
de la mixité est une qualité dans l’urbanisme, même si elle constitue
un défi, entre autres financier. C’est du moins un des éléments qui est
ressorti du congrès annuel de notre association en septembre dernier,
dont le résumé vous est offert en page 18.
Ce dialogue exigeant, mais nécessaire, entre régions linguistiques nous arme pour
la discussion complexe, certes, et controversée, mais indispensable pour une densité
et une urbanisation de qualité. Comme le dit Olivier Français dans son interview en
lien avec le quartier du Rôtillon à Lausanne (p. 34), «l’acte de construire doit être un
dialogue entre les uns et les autres».
Par un hasard dû au calendrier du Tribunal fédéral, nous relatons également dans
cet INFORUM deux arrêts issus de deux régions latines de notre pays. Les juges de
Lausanne ont en effet jugé insuffisantes les mesures de lutte contre la thésaurisation
adoptées par le parlement fribourgeois (p. 4) et excessif le seuil à partir duquel une
taxe sur la plus-value peut être prélevée dans le canton du Tessin (p. 8).
S’y ajoute encore celui sur le développement du centre de Bellinzone (p. 10). Avec
notre aide, la ville réalise qu’elle a désormais les moyens d’aller au-delà de son rôle
traditionnel qui consistait à réglementer un développement essentiellement déterminé
par le secteur privé pour devenir elle-même un acteur moteur du développement de
la cité.
Bonne lecture à vous, que vous soyez rhéto-roman-e, tessinois-e, romand-e ou
alémanique.
Christa Perregaux DuPasquier, vice-directrice VLP-ASPAN
ImpressumINFORUM VLP-ASPAN Périodique pour les membres de l‘Association suisse pour l‘aménagement national VLP-ASPAN. Paraît en français et en allemand quatre fois par an.
ÉditriceVLP-ASPANSulgenrain 20CH-3007 Berne
Rédaction Lukas Bühlmann, Annemarie Straumann
Traduction Elisabeth Darbellay, Mario Giacchetta, Virginie Linder, Anne Huber
Photo de couvertureRôtillon, Lausanne (Photo: Alain Beuret)
Traitement d'imageFelix Wyss
Cartoon Jonas Brühwiler
Mise en page Ludwig Zeller
Impression galledia ag, 9442 Berneck
La reproduction des textes et des illustrations est autorisée moyennant indication de la source.
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SOMMAIRE
Dans ces pages
DISPONIBILITÉ DES TERRAINS ...................... 4Les mesures prévues par la loi fribourgeoise pour lutter
contre la thésaurisation du sol sont insuffisantes.
COMPENSATION DE LA PLUS-VALUE ............ 8Le Tribunal fédéral a annulé la disposition tessinoise
qui ne soumettait à compensation que les plus-values
excédant Fr. 100’000.
VOUS DEMANDEZ – NOUS RÉPONDONS ....... 9Antennes de téléphonie mobile et de radiocommunica-
tion pour radioamateur: mêmes règles?
ANALYSE DE LA VILLE ................................. 10Les experts du Réseau vieille ville ont soumis
Bellinzone à une analyse qui met en évidence les
potentiels de son centre historique.
AGENDA ...................................................... 17
RÉTROSPECTIVE CONGRÈS VLP-ASPAN ...... 18Des exigences élevées en matière de qualité font-elles
obstacle à la rentabilité des projets de densification?
RÉAFFECTATION .......................................... 24Transformer des surfaces commerciales et de bureaux
en logements pour baisser les taux de vacance et
augmenter les rendements?
ZOOM SUR .................................................. 28Le quartier lausannois du Rôtillon était vétuste.
Aujourd’hui, il a retrouvé des couleurs.
LA PAROLE À ............................................... 34L'actuel conseiller aux États, Olivier Français, avait voté
contre le plan de quartier du Rôtillon. Il a dû ensuite le
mettre en œuvre en tant que municipal.
CARTOON ................................................... 40Réaffectation de bureaux en logements
TERRITOIRE & ENVIRONNEMENT NOVEMBRE 4/2017
Détermination de l’espace réservé aux eaux
Le droit fédéral impose aux cantons
de délimiter l’espace réservé aux eaux
superficielles jusqu’à fin 2018. Bien
que cette tâche leur incombe depuis
de longues années déjà, son exécution
se révèle souvent
source de difficultés.
Le présent Territoire &
Environnement expose les
tenants et aboutissants de
la réglementation fédérale
relative à l’espace réservé
aux eaux et décrit la marge de manœuvre
dont disposent les cantons et les communes
pour la mettre en œuvre en droit et en
pratique.
Détermination de l’espace réservé aux eaux
NOVEMBRE 4/2017
VLP-ASPAN | Novembre 4/20174
DISPONIBILITÉ DES TERRAINS
Tribunal fédéral: le canton de Fribourg peut mieux faire
Christa Perregaux DuPasquiervice-directrice VLP-ASPAN
Le canton de Fribourg doit revoir sa loi sur l’aménagement du territoire et les constructions. Les mesures qu’il a prévues pour lutter contre la thésaurisa-tion des terrains à bâtir ont été jugées insuffisantes par le Tribunal fédéral. Les juges fédéraux ont donné raison à la commune de Villars-sur-Glâne et à des particuliers qui recouraient contre une disposition de la loi. La Haute Cour a estimé que des mesures efficaces pour garantir la construction effec-tive en zone à bâtir ne devaient pas être introduites dans les lois cantonales uniquement, mais qu’elles devaient aussi être prévues au niveau du plan di-recteur cantonal.
Selon le droit fédéral, l’obligation de construire s’applique à toutes les zones à bâtir et non pas uniquement aux zones d’activités comme le prévoyait le canton de Fribourg. En image: zone industrielle non construite à Glovelier JU. Photo: Alain Beuret, VLP-ASPAN
VLP-ASPAN | Novembre 4/2017 5
DISPONIBILITÉ DES TERRAINS
Tribunal fédéral: le canton de Fribourg peut mieux faire
Christa Perregaux DuPasquiervice-directrice VLP-ASPAN
À l’euphorie du 3 mars 2013 succéda la gueule de
bois. L’issue réjouissante de la votation sur la révision
partielle de la LAT laissait penser qu’une prise de
conscience collective avait eu lieu. Or, cet engouement a
été freiné par la difficulté de densifier et donc d’arrêter de
construire comme on l’avait fait par le passé. Le réflexe
«not in my backyard» a pris le dessus sur le principe
plébiscité de développement vers l’intérieur. Ce réflexe
et la frilosité de certains législatifs se sont heurtés à la
rigueur du Tribunal fédéral. Tout dernièrement, c’est le
canton de Fribourg qui a pu le constater.
«Arrêter de regarder dans le rétroviseur»
Suite à l’entrée en vigueur de la révision partielle de
la LAT, les cantons doivent adapter leur loi cantonale
sur l’aménagement du territoire et les constructions. Ils
doivent principalement introduire des mesures pour
mobiliser les terrains, c’est-à-dire faire en sorte que les
zones à bâtir soient réellement construites, et adopter
des dispositions pour compenser la plus-value (voir
encadré «Ce qu’exige la loi fédérale LAT»).
Le canton de Fribourg s’y est aussi attelé. Après
s’être inspiré d’autres cantons et avoir adapté les me-
sures aux besoins et intérêts du canton et de ses com-
munes, le Conseil d'État a soumis son projet de loi au
parlement. Lors des délibérations au Grand Conseil, le
projet de loi de l’exécutif a été passablement remanié,
enlevant aux communes le moyen de rendre leurs ter-
rains disponibles et de lutter contre la thésaurisation.
Sentant le vent tourner en leur défaveur, les communes
se sont – tardivement – mobilisées pour tenter de
convaincre le Grand Conseil du bien-fondé du projet de
loi de l’exécutif. C’est ainsi que Nadia Savary, présidente
de l’association des communes fribourgeoises, a enjoint
les députés d’«arrêter de regarder dans le rétroviseur»
et de doter les communes des moyens nécessaires pour
pouvoir maîtriser leur développement.
Faisant fi des besoins des communes et des exi-
gences de la loi fédérale, le Grand Conseil a finalement
adopté la mesure de l’art. 46 LATeC (voir encadré «L’ar-
ticle de loi incriminé»). Celle-ci donne au Conseil d’État
la possibilité d’user d’un droit d’emption après un délai
de 10 ans sur des zones d’activités qui auront été délimi-
tées auparavant dans le cadre du plan directeur canto-
nal. Déçus par le projet finalement adopté, la commune
de Villars-sur-Glâne et des particuliers ont recouru
avec succès contre cette disposition auprès du Tribunal
fédéral.
Ce qu’exige la loi fédérale (LAT)
Art. 15a Disponibilité des terrains constructibles1 Les cantons prennent en collaboration avec les communes les
mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées
conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des
mesures d'amélioration foncières telles que le remembrement de
terrains (art. 20).2 Le droit cantonal prévoit que, si l'intérêt public le justifie, l'autorité
compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas
d'inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal.
L’article de loi incriminé (art. 46 LATeC/FR)
Art. 46 Gestion des zones à bâtir et spéciales
a) Principes et droit d'emption légal1 Toute mise en zone à bâtir doit être conforme aux orientations
retenues dans la planification directrice cantonale, supracommunale
et communale.2 Si les terrains affectés à des zones d'activités d'importance cantonale
reconnues par le plan directeur cantonal ne sont pas construits et
utilisés conformément à leur affectation dans les dix ans suivant la
date d'entrée en force de la décision d'approbation, l'État dispose
d'un droit d'emption légal à la valeur vénale sur toute la surface
concernée ou une partie de celle-ci, à l'exception des surfaces de
réserve à la disposition d'entreprises en exploitation. Lorsque l'État
souhaite faire usage de son droit, il rend une décision qui doit être
fondée sur un intérêt public prépondérant.3 Si les terrains ne sont pas construits à l'échéance du délai de quinze
ans dès l'entrée en vigueur de la décision d'approbation de leur
classement, la commune réexamine l'opportunité de leur maintien en
zone.
Selon le droit fédéral, l’obligation de construire s’applique à l’ensemble de la zone à bâtir.
6 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
DISPONIBILITÉ DES TERRAINS
Une mesure insuffisante
Vu l’importance du cas, le Tribunal fédéral a décidé de
rendre ses délibérations publiques. C’est ainsi qu’une
quarantaine de personnes étaient présentes dans la
salle du Tribunal fédéral, à Lausanne, le 5 juillet 2017.
Les cinq juges fédéraux ont été unanimes sur le fait
que le dispositif légal prévu par le droit fribourgeois est
insuffisant. Il ne remplit pas de manière satisfaisante
le mandat législatif donné aux cantons d’adopter des
mesures pour lutter contre la thésaurisation (art. 15a al.
2 LAT, voir encadré). Pour remplir ce mandat, il faudrait
donner à l’autorité compétente (canton ou commune) la
possibilité
� de fixer un délai de construction, quelle que soit la
zone à bâtir concernée, et
� de prendre des mesures en cas de non-respect de ce
délai.
Cette obligation de construire et ces sanctions doivent
reposer sur une base légale, répondre à un intérêt
public et respecter le principe de la proportionnalité. Le
Tribunal fédéral «constate que la disposition litigieuse
[l’art. 46 LATeC-FR] est insuffisante à plusieurs égards
pour réaliser les exigences du droit fédéral».
L’argument principal est le fait que l’article 46 al. 2
LATeC-FR limite l’obligation de construire aux zones
d’activités d’importance cantonale reconnues comme
telles par le plan directeur cantonal, alors qu’il aurait
fallu prévoir une obligation de construire applicable,
au besoin, à toutes les zones à bâtir. Selon les juges de
Mon-Repos, l’art. 46 al. 2 LATeC-FR est aussi lacunaire
dans le sens où il ne confère pas à l’autorité compétente
la faculté de fixer un délai de construction pour les zones
à bâtir existantes. En fin de compte, le Tribunal fédéral
n’annule toutefois pas l'art 46 LATeC. Il décide de ne pas
«priver l’État d’un moyen qui, pour insuffisant qu’il soit
au regard du droit fédéral, lui permettrait d’exercer un
droit d’emption dans certaines situations particulières».
En résumé: c’est déjà mieux que rien.
Conseil fédéral et Tribunal fédéral doivent jouer leur rôle
À un certain moment des délibérations entre juges s’est
posée la question du rôle que doit jouer le Conseil fédéral
lors de l’approbation des plans directeurs cantonaux et
de celui du Tribunal fédéral. Les juges auraient-ils pu
«passer la patate chaude» au Conseil fédéral et décider
qu’il était uniquement du ressort du Conseil fédéral de
juger si la mesure était correcte ou pas?
Selon l’ordonnance sur l’aménagement du territoire
OAT, le plan directeur cantonal doit en effet «donner des
mandats» permettant de «construire et de densifier de
manière efficace et en économisant le sol des zones à
bâtir existantes ou nouvellement créées» (art. 5a al. 3
let. b OAT à lire en lien avec les art. 8, 8a, 15 et 15a
LAT). Ce mandat comprend des mesures qui permettent
de lutter efficacement contre la thésaurisation. Lors de
l’approbation des plans directeurs cantonaux, le Conseil
fédéral est censé contrôler si ce mandat a été rempli ou
non.
Vu que le plan directeur cantonal ne produit aucun
effet contraignant à l’égard du particulier, le mandat
qu’il doit contenir est nécessaire, mais pas suffisant
pour remplir l’injonction de l’art. 15a al. 2 LAT. Un des
juges a opportunément cité Montesquieu: «Les juges
de la nation sont la bouche qui prononce les paroles
de la loi» pour inviter ses collègues à juger le cas et à
ne pas se contenter de remettre cette décision en main
du Conseil fédéral. Il n’en reste pas moins – et les juges
de Mon-Repos ont jugé opportun de l’écrire dans leur
arrêt – qu’en cas «d’inaction du législateur [cantonal]
ou d’insuffisance des mesures adoptées, le Conseil
fédéral pourrait […] être amené à n’approuver que sous
conditions, voire à refuser l’approbation du nouveau
plan directeur cantonal […]» avec pour conséquence un
possible prolongement du moratoire, soit une interdiction
de délimiter de nouvelles zones à bâtir. VLP-ASPAN
avait déjà soulevé ce risque dans un précédent article
(INFORUM 1/2016, p. 13).
«En cas d'inaction du législateur, le Conseil fédéral pourrait être amené à n'approuver que sous conditions, voire à refuser l'approbation du nouveau plan directeur cantonal».
7VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Incidence sur d’autres cantons
Dans le public venu écouter les délibérations des
juges, il y avait des juristes d’autres cantons et de
la Confédération. Les répercussions de cet arrêt sur
d’autres législations en cours d’adoption sont, en effet,
non négligeables et la Confédération était elle aussi
concernée par ces réflexions en lien avec l’approbation
des plans directeurs cantonaux. La portée du jugement
est « non négligeable » dans le sens où les cantons en train
d’élaborer leur législation seront bien inspirés d’adopter
des mesures efficaces et crédibles applicables à toutes
les zones à bâtir et de bien réfléchir à leur système de
fixation des délais. Ils éviteront ainsi de se retrouver à
leur tour devant les juges de Mon-Repos et n’encourront
pas le risque que leur plan directeur cantonal ne soit pas
approuvé. Une mesure efficace et crédible est le droit
d’emption applicable à toutes les zones à bâtir après un
délai fixé par l’autorité communale ou cantonale.
Les législatifs cantonaux sont amenés à prendre à
cœur le mandat donné début mars 2013 par 63% des vo-
tants suisses pour un développement vers l’intérieur et
la fin d’une urbanisation dispersée.
Arrêts citésArrêt du TF 1C_222/2016 du 5 juillet 2017 (canton
de Fribourg) in RJ VLP-ASPAN nº 5346 (disposition
insuffisante pour contrer la thésaurisation).
UTILISATION MESURÉE DU SOL
Raisons de la lutte contre la thésaurisation des zones à bâtir Par terrain thésaurisé, on entend un terrain affecté à la zone à bâtir,
suffisamment équipé, mais qui n’est pas construit dans un délai
raisonnable (au maximum l’horizon de planification, soit 15 ans). Les
raisons en sont diverses: le terrain est considéré comme un placement,
il a une valeur sentimentale, il permet de préserver la vue ou de tenir
les voisins éloignés, il assure le terrain nécessaire à une éventuelle
extension d’une entreprise ou il est l’objet de divergences entre les
membres d’une hoirie qui ne s’entendent pas sur son utilisation.
Avant la révision de la LAT, la thésaurisation avait pour
conséquence que les communes affectaient de nouveaux terrains
en zones à bâtir pour répondre à la demande. Elle favorisait ainsi la
dispersion des constructions. Après la révision de la LAT, de telles
nouvelles mises en zone ne sont plus possibles. La thésaurisation
a maintenant pour conséquence que la commune ne peut plus se
développer. Sur son plan d’affectation, elle dispose de suffisamment
de zones à bâtir, mais celles-ci ne sont pas disponibles. D’où
l’exigence de l’obligation de construire et de sa sanction (art. 15a
LAT) lorsqu’il y a un intérêt public prépondérant à la construction.
La loi fédérale laisse aux cantons le choix des mesures concrètes
à adopter pour lutter contre la thésaurisation et rendre les zones à
bâtir disponibles. On peut penser à la politique foncière active, au
droit d’emption, à la mise en zone à bâtir limitée dans le temps, à
l’imposition à la valeur vénale de parcelles non construites (au lieu de
l’imposition à la valeur de rendement), à la compensation de la plus-
value, à des règlementations contractuelles ou au remembrement.
Une combinaison de ces mesures est tout à fait envisageable.
Une vue d’ensemble des mesures prises par les cantons ou
en cours d’élaboration pour lutter contre la thésaurisation et rendre
les terrains disponibles est téléchargeable sur notre site internet:
www.vlp-aspan.ch > Thèmes > Disponibilité des zones à bâtir
VLP-ASPAN | Novembre 4/20178
Le canton du Tessin doit revoir son régime de compensation de la plus-value sur la ques-tion du montant exempté. En août dernier, le Tribunal fédéral a accueilli le recours de deux particuliers qui ont contesté le fait que la loi cantonale ne soumette à compensation que les plus-values supérieures à Fr. 100’000.
En décembre 2014, le Grand Conseil tessinois a adopté
une modification de la loi cantonale sur le développement
territorial (LST) qui introduisait un régime de
compensation des avantages et des inconvénients
résultant de mesures d’aménagement au sens de l’article
5 LAT. Deux particuliers, propriétaires de terrains
dans le canton, ont recouru contre la disposition de la
loi tessinoise (art. 93 LST) qui prévoyait que seules les
modifications entraînant une augmentation de valeur
du terrain d’au moins Fr. 100’000 étaient soumises à
compensation.
Une limite indicative de Fr. 30’000
À noter que dans le cadre de l’élaboration de la
réglementation minimale de la compensation de la
plus-value (art. 5 al. 1bis ss L AT), la première version du
Conseil des États prévoyait d’imposer aux cantons de ne
soumettre à la taxe que les plus-values de plus de 30’000
francs. En effet, les coûts de prélèvement ne doivent
pas excéder le produit escompté (art. 5 al. 1quinquies let. b
LAT). Le Tribunal fédéral a rappelé que même si cette
précision n’a finalement pas été retenue afin de laisser
aux cantons une certaine marge de manœuvre, elle n’en
donne pas moins un ordre de grandeur utile.
Un seuil contraire au droit fédéral
À l’origine, le seuil proposé par le Gouvernement
tessinois était de Fr. 50’000. C’est lors du traitement
parlementaire du projet de loi qu’il a passé à Fr. 100’000,
sans que la nécessité de ce doublement soit expliquée
autrement que comme une solution de compromis
plus facilement acceptable, notamment pour les
propriétaires. La Haute Cour parvient à la conclusion
que, dans la mesure où il fixe le seuil à Fr. 100’000,
l’article 93 LST n’est pas conforme à l’article 5 LAT, dont
l’objectif est de compenser équitablement les avantages
majeurs. Comme le reconnaît la doctrine, l’exemption
doit se limiter aux cas de peu d’importance, alors qu’un
seuil de Fr. 100’000 ne peut en aucun cas être considéré
comme tel. Les juges fédéraux soulignent que la norme
contestée ne reflète en outre ni l’esprit ni la finalité de
l’article 5 alinéa 1quinquies lettre b LAT puisque le produit
escompté est de loin supérieur aux coûts de prélèvement.
Conséquences pour d’autres cantons?
Les législations de Lucerne et de Genève ont elles aussi
établi à Fr. 100’000 le seuil de la plus-value soumise à
compensation. Quant au canton de Schwyz, il envisage
de faire de même dans son projet de loi. Ces cantons
vont devoir repenser leur réglementation.
Ce long arrêt (24 pages), rendu dans une composition
à cinq juges, pose d’autres questions sur lesquelles nous
envisageons de revenir ultérieurement. La distinction
entre montant exempté (la taxe n’est due que sur la
partie de la plus-value qui dépasse le seuil) et limite
d’exonération (une fois le seuil dépassé, la taxe est due
sur l’entier de la plus-value) est un des éléments qui
mériteraient d’être approfondis.
Arrêt cité:
Arrêt du TF 1C_132/2015 du 16 août 2017 (canton du Tessin)
in RJ VLP-ASPAN n°5372.
COMPENSATION DE LA PLUS-VALUE
Pas de compensation équitable au TessinSonia Blindjuriste VLP-ASPAN
VLP-ASPAN | Novembre 4/2017 9
VOUS DEMANDEZ – NOUS RÉPONDONS
Les antennes de radiocommunication pour radioamateur sont-elles soumises aux mêmes règles que les antennes de téléphonie mobile?
Un couple vient d’emménager dans un quartier de villas de notre commune. Madame est radioamatrice et souhaite monter dans son jardin une antenne de 7 mètres de haut sur un tube porteur de 2 mètres de haut. En a-t-elle le droit? Les règles sur les antennes de télépho-nie mobile s’appliquent-elles dans ces cas-là? Cette personne a obtenu une concession de radioamateur de l’Office fédéral de la communication et pratique la radiocommunication pendant ses loisirs.
Compte tenu des différences entre ces deux sortes d’antennes une
égalité de traitement n’est guère justifiable. Pour la téléphonie mobile,
on utilise un rayonnement électromagnétique situé dans la bande
des micro-ondes pour transmettre des informations. Les antennes de
téléphonie mobile se distinguent en outre souvent par leur forme de
tour relativement massive.
Les radioamateurs emploient en revanche des fréquences situées
dans la bande des ondes radioélectriques pour communiquer entre
eux. La forme et la taille de leurs antennes varient considérablement.
Comme dans le cas en question, il s’agit souvent de perches très fines
en métal léger et de treillis.
Les services d’urgence et les cibistes ont eux aussi besoin d’autres
antennes que celles de la téléphonie mobile. C’est pourquoi l’ordonnance
sur la protection contre le rayonnement non ionisant (ORNI) prévoit des
valeurs limites différenciées selon le type d’antenne.
Le quartier dans lequel vit le couple se trouve dans la zone
d’habitation H2. Selon le règlement sur les constructions de votre
commune, la zone H2 est essentiellement vouée aux logements; des
activités à des fins commerciales y sont autorisées si elles ne produisent
pas plus d’émissions qu’une utilisation purement résidentielle. Cette
radioamatrice a expliqué que son hobby consiste surtout à écouter des
messages radio. Elle ne communique que sporadiquement avec d’autres
radioamateurs et totalise au maximum 200 heures de diffusion par
année. Ceci engendre des émissions plus faibles que le rayonnement
habituel d’un téléphone mobile. Par ailleurs, l’antenne n’est pas destinée
à une activité commerciale, mais récréative; elle est donc conforme à
la zone.
L’installation (tube porteur et antenne) atteint en tout 9 m de haut,
pour un diamètre de 3 à 4 cm, et ne dépasse pas la hauteur maximale de
10 m autorisée pour les bâtiments de la zone d’habitation H2. L’examen
de la jurisprudence montre que des antennes de radiocommunication
amateur sont régulièrement autorisées dans les zones d’habitation,
pour autant qu’elles ne dépassent pas démesurément l’environnement
construit et ne soient pas contraires à la protection des sites et du
paysage. Tel que vous nous le décrivez, ce quartier de villas ne présente
aucun caractère homogène et l’antenne ne se détache pas de façon
dérangeante. À notre avis, elle peut être autorisée.
Barbara Jud, juriste VLP-ASPAN
10 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Comme bien d’autres centres urbains du Tessin et du reste de la Suisse, Bellinzone subit les contrecoups des mutations structurelles qui s’opèrent dans le secteur du commerce de détail. Pour y faire face, la Municipalité a demandé aux experts du centre de compétence Réseau vieille ville de VLP-ASPAN d’effectuer une analyse de la ville. Cette analyse a mis en évi-dence les chances qui s’offrent au centre historique de Bellinzone grâce à un noyau médiéval bien conservé, aux impulsions données par le nouveau tunnel de base du Saint-Gothard et à la récente fusion de communes.
ANALYSE DE LA VILLE
Bellinzone sous la loupe du Réseau vieille ville
Fabio Giacomazziarchitecte urbaniste, expert Réseau vieille ville de VLP-ASPAN
La Piazza Collegiata marque la jonction entre le noyau médiéval et le Viale Stazione. La fermeture à la circulation a permis l’aménagement de terrasses très prisées par les résidents, les visiteurs et les touristes. Photos pp. 10-12: Paul Hasler, Réseau vieille ville
Impulsion Développer vers l’intérieur
11VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Les centres commerciaux en périphérie, les nouveaux
distributeurs «discount» dans les quartiers excentrés et,
surtout, l’avènement de l’achat en ligne soustraient de
nombreux clients aux magasins spécialisés tradition-
nels du centre-ville. Certains de ceux-ci sont contraints
de fermer boutique ou de déménager à l’ombre des nou-
veaux «shopping centers». Les surfaces commerciales
du centre-ville menacent ainsi de rester vacantes ou
voient s’installer des activités moins valorisantes. Dans
les rues, les passants se raréfient, ce qui accentue les
difficultés des commerces et des établissements publics
qui subsistent.
Un centre historique attrayant
Bellinzone peut se targuer d’un centre historique at-
trayant, bien entretenu et adéquatement protégé par
un plan détaillé. Le bourg médiéval s’intègre dans un
ensemble fortifié de châteaux inscrit depuis 2010 au
patrimoine mondial de l’humanité de l’UNESCO. Ce pa-
trimoine bâti représente un bel atout touristique, y com-
pris au niveau international.
Les résidents et les touristes apportent du
mouvement et de l’animation à la ville, tout comme
la présence de l’administration cantonale, du Conseil
d’État et de plusieurs services fédéraux et paraétatiques
ainsi que celle de différents établissements cantonaux
d’enseignement secondaire. Un tel constat vaut en
particulier pour le centre historique, structuré le long
de trois axes qui confluent à la Piazza Nosetto, devant
l’hôtel de ville. Le Viale Stazione, un boulevard rectiligne
bordé de larges trottoirs arborés et en partie piétonnier,
réalisé à la fin du XIXe siècle à l’arrivée du chemin de
fer, relie le cœur médiéval à la gare CFF. Il constitue une
connexion idéale entre le centre historique et les secteurs
dynamiques de la ville. Cet axe d’environ 800 mètres
regroupe de multiples fonctions centrales, du commerce
à la restauration en passant par l’administration et la
culture.
Quelques ombres au tableau
Le centre historique de Bellinzone est toutefois relative-
ment petit et compte peu d’habitants. La topographie et
la morphologie des aires adjacentes font que la densité
de population y est très faible. Les installations ferro-
viaires rendent inaccessibles de vastes zones contiguës
au centre. Entre les installations sportives et scolaires
du secteur du stade s’étendent des aires résiduelles
sous-utilisées. La démolition de certains bâtiments du
centre dans les années 1960 a aussi laissé des brèches
peu attrayantes. Enfin, les loyers ont subi une forte
hausse ces dernières années, surtout ceux des surfaces
commerciales du rez-de-chaussée, alors que les étages
supérieurs à vocation résidentielle sont parfois vétustes,
voire abandonnés.
Une dispersion des usagers potentiels du centre historique
Si les parkings à proximité immédiate du centre his-
torique (Cervia et Piazza del Sole) sont bien situés et
correctement dimensionnés, leurs voies d’accès sont
limitées et rapidement saturées; s’y rendre depuis le
reste de l’agglomération ou les sorties d’autoroute est
souvent une gageure. Malgré une topographie plate, les
Le Viale Stazione est l’artère où bat le pouls de l’activité commerciale de Bellinzone. Le nouveau mobilier urbain favorise la fonction d’espace de rencontre.
12 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
itinéraires pédestres entre les quartiers extérieurs et le
centre ne sont pas optimaux non plus.
On assiste donc à une dispersion de la clientèle
potentielle des commerces et des établissements publics.
Cette dynamique est aggravée par l’emplacement
périphérique de plusieurs services de l’administration
cantonale, par la concurrence des grands centres
commerciaux, en particulier entre Cadenazzo et
Sant’Antonino, et des chaînes «discount» qui fleurissent
dans les quartiers hors du centre et, plus généralement,
par la forte propension de la population à utiliser la
voiture.
Les chances offertes par les NLFA
Avec l’ouverture du tunnel de base du Saint-Gothard
dans le cadre des nouvelles lignes ferroviaires à travers
les Alpes (NLFA), Bellinzone s’est rapprochée du reste
de la Suisse et voit affluer de nombreux visiteurs et tou-
ristes. En 2020, l’ouverture du tunnel de base du Monte
Ceneri connectera mieux la ville au pôle économique
cantonal de Lugano. Comme le marché immobilier y est
moins tendu que dans les autres agglomérations tessi-
noises, le chef-lieu tessinois présente d’intéressantes
possibilités pour l’habitat et l’implantation de nouvelles
activités économiques, de recherche et de formation.
Le nouvel arrêt TILO (trains régionaux Tessin-
Lombardie) de Piazza Indipendenza sera mis en service
à la même période; il facilitera l’accès par les transports
publics aux quartiers situés au sud du centre historique,
siège de l’administration cantonale et d’autres services
publics importants. On peut s’attendre à ce que le flux
piétonnier s’étende au-delà du secteur compris entre le
Viale Stazione et la Piazza Nosetto, au profit de l’ensemble
des commerçants et des établissements publics et autres
services qui s’y trouvent.
Les opportunités liées à la fusion
Effective depuis ce printemps, la fusion de treize com-
munes de l’agglomération a donné naissance à une
nouvelle ville de taille moyenne de 40 000 habitants.
Cependant, ce ne sont pas seulement les dimensions de
la commune de Bellinzone qui ont changé; les rapports
entre les différentes parties de l’agglomération, deve-
nues de simples quartiers d’une ville unique, se sont vus
chamboulés. En outre, le potentiel de gestion politico-ad-
ministrative du territoire est aussi passé à une échelle
supérieure. Ce nouvel état de fait exige et permet la
mise en place d’une nouvelle politique d’aménagement
du territoire et d’urbanisme, fondée sur des scénarios
plus vastes et complets, et un meilleur pilotage des dy-
namiques spatiales et fonctionnelles de l’agglomération.
Promouvoir un développement tourné vers l’intérieur de qualité
La politique d’aménagement du territoire doit viser un
développement urbain tourné vers l’intérieur qui soit de
qualité. Il convient d’utiliser le potentiel constructible
qui existe dans les zones centrales par des interven-
tions qui en améliorent la qualité spatiale: sur le site des
ateliers CFF à proximité immédiate de la gare, dans le
secteur du stade, dans les brèches laissées par les dé-
molitions à l’intérieur du tissu bâti du centre historique.
Cette stratégie de développement inclut des mesures
censées favoriser l’usage résidentiel des étages supé-
rieurs des bâtiments du noyau historique, en promou-
vant des types de logement en cohérence avec les quali-
tés et les spécificités du tissu bâti traditionnel.
La densification du centre urbain passe par
l’amélioration de certains espaces publics proches du
noyau historique afin de rendre les itinéraires pédestres
plus linéaires, sûrs et attrayants. Les secteurs concernés
sont, par exemple, ceux situés entre le parking de la Via
Tatti et la Piazza Governo et entre le secteur de l’ancien
camp militaire et la Piazza del Sole.
Sur le plan régional, il convient de stopper
l’expansion des centres commerciaux en périphérie, dans
ANALYSE DE LA VILLE
Aux étages supérieurs de maints immeubles du centre, il subsiste un potentiel de logements présentant les caractéristiques et les qualités typiques de l’habitat en centre ancien.
VLP-ASPAN | Novembre 4/2017 13
Le contexte du centre de Bellinzone est profondément marqué par la présence d’un système de fortifications reliant les trois châteaux. Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
Les centres commerciaux concurrencent fortement le commerce de détail du centre-ville. Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
Grâce au futur arrêt TILO de la Piazza Indipendenza, le parking Cervia pourra être converti en une place conviviale et accueillante. Photo: Paul Hasler
les communes de Cadenazzo, Sant’Antonino et Arbedo-
Castione. Il serait également souhaitable de limiter les
dimensions maximales des nouveaux établissements
commerciaux non spécialisés à l’extérieur du centre
urbain, afin d’éviter le départ des grandes chaînes et
le drainage de la clientèle, y compris celle des petits
magasins, vers la périphérie.
Un rôle plus actif des pouvoirs publics
La fusion du Nouveau Bellinzone – comme on l’a dit
– donne la possibilité d’envisager une nouvelle poli-
tique d’aménagement du territoire et d’urbanisme sur
des bases plus larges et solides. La Ville a désormais
les moyens d’aller au-delà de son rôle traditionnel qui
consistait à réglementer un développement essentielle-
ment déterminé par le secteur privé. Elle peut devenir
elle-même un acteur du développement de la cité.
Cela peut se concrétiser de diverses manières: par
un programme d’aménagement de qualité des espaces
publics; par la promotion de nouvelles utilisations sur
des terrains appartenant à la commune; par la mise
à disposition d’espaces communaux pour la vente
de produits régionaux, bio, ethniques, solidaires par
des organismes à but non lucratif en remplacement
des magasins traditionnels de produits de première
nécessité, lesquels ne peuvent résister à la concurrence
14 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
des supermarchés; par l’apport de conseils aux
propriétaires d’immeubles dans le centre historique en
matière de qualité des interventions et d’optimisation de
la structure des loyers; par la mise en place d’une table
ronde permanente afin d’orchestrer les stratégies et les
mesures à adopter avec les commerçants, y compris les
représentants des grandes chaînes, dont la présence
dans le centre est un facteur décisif pour la vitalité de la
place commerciale de Bellinzone.
Les recommandations issues de l’analyse menée
par les experts du Réseau vieille ville, en l’occurrence
Paul Hasler et le soussigné, sont en cours d’examen par
la Municipalité du Nouveau Bellinzone. Elles pourront
être approfondies à l’étape suivante, celle de la «stratégie
de valorisation». Cette deuxième phase prévoit une
interaction plus étroite avec les initiatives de marketing
déjà mises en œuvre par la Ville en collaboration avec
l’Association des commerçants. Les deux approches
en question sont complémentaires. Une amorce de
coordination s’observe d’ailleurs déjà.
La collaboration avec le Bureau régional de
développement («Ente regionale di sviluppo del
Bellinzonese e Valli»), qui a également soutenu l’analyse
de la ville, est elle aussi décisive, étant entendu que
l’avenir du centre historique est étroitement lié à ce qui
se passe dans le contexte plus large de l’agglomération.
«Analyse de la ville» et «stratégie de valorisation»
L’«analyse de la ville» est un instrument d’évaluation standardisé
pour les bourgades et centres urbains de petite et moyenne taille
(de 5000 à 50 000 habitants environ). L’analyse est menée par des
experts du Réseau vieille ville et porte sur les thèmes de l’habitat,
du commerce, de la circulation et du contexte d’implantation
(noyau central, aire urbaine, région). L’objectif est d’offrir à l’autorité
communale une vue d’ensemble et une perspective externe à
large échelle sur l’état de la situation, les faiblesses, les risques,
les potentiels et les chances liés aux thèmes susmentionnés, sur
la base de la vaste expérience acquise par le Réseau vieille ville
au fil des conseils prodigués à ce jour à plus de 40 localités. Un
rapport compact et facile à lire résume les problèmes constatés
et énonce des recommandations et des indications pour le futur
développement de la ville.
Ce document est soumis à l’organe exécutif de la commune
et débattu avec lui. Grâce à une procédure standardisée,
l’instrument de l’analyse de la ville peut être proposé à un prix
forfaitaire avantageux de 9’800 francs. Par ce biais, VLP-ASPAN
souhaite encourager les petits et moyens centres à réfléchir à leur
positionnement stratégique.
L’objectif de l’étape suivante, c’est-à-dire la «stratégie de
valorisation», consiste à discuter, partager et affiner les résultats de
l’analyse externe obtenue avec les acteurs concernés (propriétaires
d’immeubles, commerçants, restaurateurs et population). Le
processus participatif comprend des enquêtes, des ateliers et des
réunions de travail avec un groupe d’accompagnement, l’objectif
étant de traduire les différentes idées en des mesures concrètes et
des stratégies de mise en œuvre. Le processus dure entre huit et dix
mois et son coût est d’environ 40'000 francs.
Vous trouverez plus d’informations sur les outils de travail du Réseau
vieille ville sur le site
www.vlp-aspan.ch/fr/conseil/sites-en-dialogue
Dans la cour derrière l’hôtel de ville, il est prévu de construire un hôtel qui devrait insuffler un dynamisme nouveau au centre historique. Photo: Paul Hasler
Moyennant une optimisation du site des ateliers CFF, les surfaces adjacentes à la gare offrent la possibilité d’un développement vers l’intérieur de qualité. Photo: Fabio Giacomazzi
À l’écart des trois axes principaux, le centre historique recèle des lieux attrayants pour l’habitation. Photo: Paul Hasler
ANALYSE DE LA VILLE
15VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
La Piazza Nosetto, avec l’hôtel de ville, est le centre névralgique du noyau médiéval et le pôle institutionnel du Nouveau Bellinzone. Photo: Paul Hasler
ENTRETIEN
Mario Branda: «Saisir au mieux l’occasion historique offerte par les NLFA»
Qu’est-ce qui a incité Bellinzone à mandater une ana-lyse de la ville? Au cours de la législature précédente, le Dicastère
des finances, de l’économie et du tourisme de la Ville
de Bellinzone (devenu le Dicastère des finances, de
l’économie et des sports dans le cadre la commune
fusionnée) a pris acte de divers signaux négatifs émis
par le secteur commercial dans le centre historique,
avec des fermetures de magasins et une détérioration
de l’offre. Dans le cadre d’une vaste stratégie visant à
profiter au mieux de l’occasion historique offerte par
l’avènement des NLFA et du fait que Bellinzone, premier
arrêt au sud des Alpes, représente la Porte du Tessin, la
Municipalité a lancé un projet articulé autour de trois
éléments centraux:
� La création de la table ronde «Bellinzona economia»,
dont le but est d’instaurer un dialogue entre la Ville,
les commerçants, les hôteliers, les restaurateurs, le
Bureau de développement régional et l’Office du
tourisme régional.
� Le lancement d’un projet de marketing territorial,
fondé sur une analyse de la situation commerciale et
la mise en place d’une stratégie de positionnement de
l’image et de l’identité de la ville.
� L’implication de VLP-ASPAN et de son centre de
conseils SITES EN DIALOGUE: les experts du Réseau
vieille ville doivent conduire une analyse de la ville
et, par la suite, élaborer une stratégie de valorisation.
Comment ces différents projets sont-ils coordonnés? Il y a une synergie entre les trois éléments susmentionnés:
la table ronde de dialogue «Bellinzona economia» est
en fait, après la Municipalité, l’organe appelé à suivre
l’évolution des analyses entreprises. Les conseillers du
marketing territorial et VLP-ASPAN sont quant à eux en
relation afin de coordonner tous les efforts déployés.
Ces projets – à l’instar d’autres éléments (nouveau
cadre institutionnel issu de la fusion de communes,
projet de valorisation des châteaux) – ont pour
objectif de donner à Bellinzone un rôle central dans
Mario Branda, syndic de Bellinzone
le développement social et économique du canton du
Tessin, et contribuer ainsi à une croissance qui ne soit
pas centrée autour d’un pôle unique. Bellinzone, en
tant que chef-lieu de référence des Trois Vallées (Blenio,
Léventine et Riviera, n.d.l.r.), doit aussi pouvoir assurer
un rôle de soutien pour la croissance du Haut-Tessin.
Quels défis se posent pour le centre-ville après la fu-sion qui a abouti à la création du Nouveau Bellinzone? Le centre historique de Bellinzone, comme tant d’autres
en Suisse et en Europe, voit sa situation commerciale
souffrir de la concurrence des grandes surfaces en
dehors de la ville et, plus récemment, de la tendance du
16 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
public à exploiter les possibilités du commerce en ligne.
Du point de vue économique, ce dernier élément est
reconnu comme le plus grand défi auquel la plupart des
centres historiques devront faire face. Les achats sur
Internet croissent à un rythme soutenu et, pour certains
secteurs, se transforment en un concurrent redoutable,
ce même pour les grandes surfaces.
Le premier défi posé au centre historique de
Bellinzone est donc de garantir le maintien d’une offre
commerciale et gastronomique intéressante, à même de
répondre aux besoins des habitants de la région, mais
aussi aux résidents du centre-ville. N’oublions pas non
plus le défi que représente l’afflux accru de touristes
grâce aux NLFA: l’offre commerciale doit identifier
les exigences de cette clientèle et y répondre. Si l’on y
parvient, le tourisme pourra insuffler un dynamisme
nouveau à l’activité commerciale, ce dont profiteront
également les résidents.
En résumé, le défi est de garantir que la ville dans son
ensemble puisse trouver des vocations fortes pour son
propre territoire qui permettent de créer les conditions
d’une croissance sociale et économique. Ces vocations
peuvent s’appuyer sur des éléments traditionnels de
grande valeur culturelle (comme les châteaux, les atouts
du centre historique, les possibilités de valorisation du
patrimoine, etc.), mais aussi sur la qualité de vie élevée
de l’ensemble de la région de Bellinzone, qualité de vie
qui est unanimement reconnue.
Quel scénario souhaitez-vous pour positionner le centre de Bellinzone comme centre de gravité de la région? Il est encore trop tôt pour dévoiler en détail les idées
de positionnement et de développement sur lesquelles
la Ville est en train de plancher, mais il est clair d’ores
et déjà que ce scénario repose sur les éléments que
nous venons en partie d’évoquer: la région de Bellinzone
possède un patrimoine historico-culturel et paysager
d’une grande richesse et une qualité de vie élevée.
C’est sur ces éléments qu’il faut construire l’avenir; ils
peuvent servir de cadre exceptionnel aussi bien pour
le développement social de la population résidente
que pour attirer un tourisme de qualité et susciter de
«nouvelles» vocations, comme l’implantation de centres
de recherche scientifique de niveau international.
Propos recueillis par Fabio Giacomazzi, VLP-ASPAN (l’entretien a été mené par écrit)
L’ouverture du tunnel de base du Saint-Gothard est une occasion idéale pour relancer la place touristique et commerciale de Bellinzone, ce dont profiteront également les résidents. La qualité des nouveaux établissements commerciaux représente un défi important pour le futur centre historique.
Photos ci-dessus: Paul Hasler, Réseau vieille ville
Photo ci-contre: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
ENTRETIEN
17VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Congrès-anniversaire
Les 75 ans de VLP-ASPAN: save the date!
Soleure, 29 juin 2018
En 2018, nous fêterons nos 75 ans
d’existence. VLP-ASPAN: par tradition
innovante. C’est pourquoi, pour marquer
notre anniversaire, nous ne mettrons
pas uniquement en lumière l’histoire
de notre association ainsi que les
hauts et les bas de l’aménagement du
territoire suisse. Nous sortirons des
sentiers battus et nous intéresserons
à des solutions inédites pour le
futur développement territorial des
communes, des cantons et de la Suisse
en tant que portion de territoire
européen. Hôtes de notre congrès-
anniversaire, nos collègues aménagistes
des pays voisins nous parleront de
leur vision de l’aménagement du
territoire suisse. Une nouvelle source
d’inspiration?
Cours
Introduction à l’aménagement du territoire
Le calendrier de VLP-ASPAN
Inscriptionpar courriel à: [email protected]
ou sur: www.vlp-aspan.ch > formation
COURS GÉNÉRAL: Lausanne, 1-8-15 mars 2018
La nouvelle loi sur l’aménagement du
territoire exhorte la Confédération, les
cantons et les communes à favoriser
l’urbanisation vers l’intérieur et à
privilégier la qualité. Les conseillères
et les conseillers communaux, de
même que les employé-e-s des services
communaux et cantonaux, ont à prendre
des décisions ayant des conséquences
sur la cohabitation, la qualité de vie et
les finances des communes. Notre cours
leur donne les moyens de prendre les
bonnes décisions, de se familiariser
avec les instruments et les acteurs
de l’aménagement et d’étoffer leurs
connaissances par le biais de cas
concrets.
SPÉCIAL CANTON DU JURA: Delémont, 7-14-21 juin 2018
Un même cours d’introduction sera
proposé en juin, axé sur les spécificités
du canton du Jura. Le programme est
en cours d’élaboration, en collaboration
avec le Service du développement
territorial SDT, à Delémont. Il est
possible de s’inscrire dès aujourd’hui.
18 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
RÉTROSPECTIVE DU CONGRÈS VLP-ASPAN
Densification: qualité et rentabilité vont de pair
Annemarie Straumannjournaliste, historienne / communication VLP-ASPAN
La Suisse veut mettre un frein au mitage du paysage et à la consommation du sol. Ainsi en a décidé le peuple en 2013 en acceptant la loi révisée sur l’aménagement du territoire LAT. Pour y arriver, aucune autre voie que celle de la densification et du développement vers l’intérieur n’est possible. En outre, la LAT ne préconise pas seulement un développement urbain à l’intérieur du milieu bâti, mais aussi une meilleure qualité dans les quartiers, les centres de localité et les sites. Or, cette exigence de qualité, n’est-elle pas un obstacle à la rentabilité d’un projet? Adeptes des compromis et soucieux du respect des règlementa-tions, les aménagistes et les autorités ne manquent-ils pas de courage et de vision? C’est à ces questions que les intervenants et les participants au congrès annuel de VLP-ASPAN ont tenté de répondre. Rétrospective.
Les recettes issues de la plus-value permettent de financer des mesures visant à accroître la qualité. Il peut s’agir de parcs, comme ici le parc Erlenmatt, à Bâle. Photo: Rémy Rieder, VLP-ASPAN
19VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
L’objectif de notre congrès du 8 septembre dernier, à
Soleure, soit créer une interaction entre les promoteurs
immobiliers, les aménagistes et les promoteurs
économiques, a été atteint. Certaines voix critiques
se sont toutefois fait entendre. Markus Mettler, par
exemple, CEO de Halter AG, une entreprise active dans
la construction et l’immobilier, a reproché aux organes
législatifs et exécutifs ainsi qu’aux autorités de manquer
de vision et de courage: «Législatifs et exécutifs se
gardent délibérément de créer des incitations à la
densification ou aux constructions de remplacement»,
a-t-il dit dans sa présentation. On préfère privilégier
l’existant. Il a cité l’exemple du nouveau règlement
des constructions et des zones de la Ville de Zurich. En
outre, certaines communes qualifieraient déjà d’élevé
un indice de densité de 1.0. Pour Markus Mettler, des
prescriptions en matière de protection contre le bruit
ou en faveur du patrimoine, des règles sur l’ombre
portée ou le principe d’«une place de stationnement par
logement» sont autant d’éléments contre-productifs. En
résumé: pour le spécialiste de l’immobilier, des normes
«antédiluviennes» font obstacle à des projets novateurs
de densification. Il n’en ressort que des solutions
«quelconques».
«Il n’y a pas de solutions faciles»
Cette critique, plutôt excessive, n’a pas laissé les
principaux intéressés de marbre. «En matière de
densification, il n’y a pas de solutions faciles», a
rétorqué Daniel Kolb, aménagiste cantonal argovien.
En empruntant la voie de la simplification, on ne règle
pas les problèmes. Ce d’autant plus, a confirmé Eliane
Dévaud-Sciboz, membre du comité d’Agglomération
Fribourg, qu’il faut prendre en compte la diversité des
sensibilités au sein d’une commune. La protection contre
le bruit, par exemple, est une réelle préoccupation de
la population, comme l’a exprimé l’ancien juge fédéral,
Heinz Aemisegger lors d’un séminaire de l’après-midi:
«Allons-nous tous devenir sourds?». Les représentants
des gouvernements de Bâle (Hans-Peter Wessels) et de
Zurich (André Odermatt) ont souligné que, chez eux,
certains endroits stratégiques présentaient déjà une
importante densité bâtie acceptée et bien vécue par la
population.
Les nombreuses facettes d’une urbanisation de qualité
Idéalement, à quoi ressemble un quartier densément bâti? Du point de
vue de l’aménagement du territoire, il doit être le reflet d’une urbanisation
de qualité. Dans le cadre de ses séminaires dédiés à la qualité de
l’urbanisation, VLP-ASPAN a identifié dix aspects. Lorsqu’ils ont été pris
en compte lors de la densification d’un quartier ou d’un site, ils sont
garants d’une qualité élevée:
1. Centre (ou lieu) identifiable, animé (lieu de rencontre)
2. Identité et histoire perceptibles
3. Espaces extérieurs, libres et verts (par ex. places publiques et
parcs)
4. Espaces avec trafic modéré (par ex. zone 30 ou zones de
rencontre)
5. Approvisionnement de proximité (par ex. alimentation, pharmacie,
offres socio-culturelles)
6. Culture du bâti et esthétisme palpables
7. Mixité sociale (par ex. jeunes et personnes âgées, personnes
indigènes et étrangères)
8. Mixité fonctionnelle (c-à-d proximité des espaces destinés à
l’habitat, au travail, aux achats et aux loisirs)
9. Espaces pauvres en immissions (c-à-d peu bruyants et peu pollués)
10. Cheminements piétonniers et pistes cyclables attrayants
© fauser 2017bruno fauser, cartoon illustration grafik live-cartoon, vidmarhallen 3, könizstrasse 161, 3097 liebefeld/be
031 312 64 76, [email protected]
8.9.17VLP-ASPAN / live-cartoon
21
«Plus de qualité SVP» - La densification, entre qualité et rentabilité. Dessin réalisé sur le vif lors du congrès de VLP-ASPAN du 8 septembre 2017. Dessin: © bruno fauser, illustration, caricature, Berne
«Densité et urbanisation de qualité ne sont pas ennemies…»
20 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
l’ambiance d’un lieu, a précisé Alexander Muhm,
directeur Développement CFF Immobilier. L’ambiance
ne s’exprime pas en chiffres». Ou, comme l’a également
souligné l’aménagiste du canton d’Argovie, Daniel Kolb,
les habitants doivent «se sentir à la maison», même dans
un espace densifié. La densification est mieux acceptée
lorsque les personnes concernées profitent de nouvelles
qualités, comme des places, des espaces verts ou une
diversité fonctionnelle. Andreas Binkert, développeur
immobilier chez Nüesch Development AG, a cité en
exemple le nouveau quartier «Greencity», à Zurich. Avec
une densité de 2.5, il s’agit d’un quartier très vaste et
dense. «Qu’est-ce qui a contribué à son acceptation? Son
parc et ses espaces verts», a affirmé A. Binkert.
Rentabilité et qualité ne sont pas en opposition,
comme l'ont fait ressortir les débats. Au contraire.
Aménagistes, représentants communaux et promoteurs
immobiliers sont unanimes: la qualité est un gage de
rentabilité. Un urbanisme de qualité est la condition
sine qua non d’une bonne rentabilité, selon le spécialiste
de l’immobilier, M. Mettler. Autrement dit: «Une forte
densité associée à une piètre qualité se traduit par un
faible rendement». Voilà déjà une raison suffisante
pour les investisseurs d’améliorer, dans les projets de
densification, la qualité des quartiers densifiés.
RÉTROSPECTIVE DU CONGRÈS VLP-ASPAN
«L’indice d’utilisation du sol est une valeur mathématique, qui ne reflète en rien l’ambiance d’un lieu.»
Alexander Muhm, CFF Immobilier
Ce sont aussi les éléments d’un projet de densification réussi: les espaces verts et libres (ici le parc MFO à Zurich). Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
Densité et urbanisation de qualité ne sont pas ennemies,
mais complexes, certes, et difficiles à mettre en œuvre.
À l’instar de la «boussole IRAP du développement vers
l’intérieur», développée par la haute école de Rapperswil
HSR, il existe des instruments qui aident à évaluer les
efforts de densification dans toutes les phases de la
planification. La boussole définit 8 facteurs-clés pour
une densification réussie, dont la qualité – les sept autres
facteurs étant la densité, l’acceptance, le processus, la
commune, la propriété, la situation et la rentabilité. La
qualité, à elle seule, comporte déjà plusieurs facettes (cf.
encadré «Une urbanisation de qualité»).
La qualité: un atout pour la rentabilité
À l’issue du congrès, il est ressorti que l’ambiance
est un élément encore plus important qu’un indice
de densité élevé: «l’indice d’utilisation du sol est
une valeur mathématique, qui ne reflète en rien
21VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Plus de logements en location, mais peu de tours
Le chemin vers une densification et un développement
vers l’intérieur efficaces est encore long: c’est ce
qu’a démontré dans son exposé Patrick Schnorf,
de l’entreprise de conseil Wüest Partner AG. Sur le
marché immobilier, la tendance va en faveur de la
construction de logements en location, au détriment
des villas individuelles. En termes d’aménagement
du territoire, c’est une bonne nouvelle, étant donné
que les logements en location sont en principe moins
gourmands en sol et nécessitent moins de ressources
financières et écologiques par personne que les maisons
individuelles. Cependant, on ne construit pas toujours à
des emplacements offrant une bonne desserte, comme le
préconiserait la densification. En outre, la hauteur des
bâtiments – autre indicateur de densité – n’a que peu
augmenté. En Suisse, les tours figurent tout en bas de
la liste des logements convoités par les personnes à la
recherche d’un appartement. Selon Patrick Schnorf, les
tours restent un segment de niche.
Compensation de la plus-value: de l’huile dans les rouages
«Densifier, c’est donnant-donnant», a affirmé Christa
Perregaux DuPasquier, vice-directrice de VLP-ASPAN.
Les propriétaires fonciers qui tirent un profit économique
de décisions relevant de l’aménagement du territoire et
de la densification, donnent quelque chose en retour
à la collectivité. Soit les communes, les investisseurs
et les maîtres d’ouvrage se mettent d’accord par voie
contractuelle sur les «qualités» à réaliser, soit c’est un
instrument étatique qui entre en jeu: la contribution de
plus-value. Doivent être compensés, en règle générale
par le biais d’une contribution financière à la commune,
les avantages «majeurs» que retire le propriétaire d’un
bien-fonds suite à une décision d’aménagement (par
ex. le droit d’augmenter les possibilités de construire).
Idéalement, les produits de la plus-value sont ensuite
utilisés au profit de la population à travers des projets
qui augmentent la qualité du bâti. Il peut s’agir de
parcs (comme le parc du Reposoir à Nyon VD ou le parc
Erlenmatt à Bâle) ou un parking public permettant la
revalorisation d’un port (comme les bâtiments Swiss
Re et Zurich Assurances à Zurich). La compensation
de la plus-value met de l’huile dans les rouages de la
densification, en permettant de financer la qualité
recherchée dans les quartiers denses.
Engager les recettes là où l’on densifie
Les représentants de l’immobilier et de la planification
étaient unanimes sur un point: l’utilisation de la taxe
prime sur le montant de celle-ci. Les produits de la
plus-value devraient être prioritairement investis dans
les communes où l’on va effectivement densifier. Ainsi,
les plus-values profitent avant tout à ceux qui sont
concernés par la densification et, ce, sous la forme d’une
qualité urbaine accrue.
Congrès – séminaire 1
Les procédures de mise en concurrence SIA sont-elles trop rigides?
Les concours d’architecture, les mandats d’études parallèles et
les planifications-tests visent en général à accroître la qualité de
projets de construction et de densification. L’association suisse
des ingénieurs et des architectes (SIA) a élaboré deux normes
afin que les procédures de mises en concurrence soient menées
de façon équitable. Les normes SIA 142 (pour les concours) et
SIA 143 (pour les mandats d’études parallèles) servent de base
lors de l’adjudication de prestations de planification. Certaines
entreprises actives dans l’immobilier et la construction estiment
que les normes SIA sont trop restrictives.
Lors du congrès, Urs Lengweiler, représentant de Steiner AG,
a proposé que les concours puissent être menés avec une certaine
flexibilité et «s’inspirent» uniquement des normes SIA. Selon lui, les
procédures SIA sont très axées sur l’architecture, au détriment de
l’environnement, des espaces extérieurs et de circulation. Rudolf
Vogt, porte-parole des normes SIA (et président de la Commission
des concours et des mandats d'étude SIA 142/143 jusqu’en juin
2017) a réagi en relevant, qu’au contraire, les procédures SIA
reposent sur plusieurs décennies d’expérience et qu’elles sont
gages de transparence.
Markus Mettler, de Halter AG, s’est employé à démontrer qu’il
faut être ouvert à l’innovation. Il l’a illustré par un exemple: grâce
à la modélisation numérique «Building Information Modeling» (BIM),
toutes les données importantes relatives à un projet de construction
peuvent aujourd’hui être modélisées de façon digitale, combinées
et enregistrées. Cela signifie que les architectes peuvent aussi
offrir une image virtuelle de leur projet de concours, plutôt que de
recourir à de coûteuses maquettes. Ils économiseraient ainsi du
temps et de l’argent.
Au sujet des procédures SIA:
www.sia.ch/fr/themes/passation-des-marches/
22 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Baustelle eines Ersatzneubaus in Zürich. Er wird ein bis zwei Stockwerte mehr haben als das vorherige Mehrfamilienhaus. Dank der Aufzonung resultiert für den Eigentümer ein Mehrwert. Foto: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
RÉTROSPECTIVE DU CONGRÈS VLP-ASPAN
Congrès – séminaire 2
La densification a un coût
La densification des constructions coûte cher, pour les investisseurs
et pour les communes. Ceux qui en profitent dans tous les cas sont les
propriétaires fonciers. Tel était le résumé d’Andreas Binkert, développeur
immobilier. Pour lui, la protection contre le bruit et contre les incendies,
la statique et la mobilité interne génèrent des frais. Dans les communes,
l’infrastructure occasionne des coûts (nouvelles routes, parcs, écoles
et frais de personnel subséquent). Cependant, pour A. Binkert, cela se
traduit – dans les endroits bien situés – par «plus de gains» pour les
investisseurs et «plus d’impôts» pour les communes. À l’heure actuelle,
il faut densifier les quartiers, car il ne reste plus beaucoup de friches
industrielles. Si les nouvelles constructions (de remplacement) et les tours
sont peu gourmandes en sol, les ériger coûtent cher. Les surélévations et
les adjonctions (soit la densification du bâti existant) font sens d’un point
de vue spatial. Or, les frais de ces prétendument «petites» opérations de
densification seraient souvent minimisés. Les problèmes juridiques et
les conflits de voisinage sont fréquents. Alors à part aux propriétaires
fonciers, à qui profite la densification? Réponse de Binkert: «À la nature,
avant tout». La densification protège contre le mitage et l’utilisation du
sol. «Et si la qualité s’y ajoute, c’est tout bénéfice pour les habitants et
les visiteurs».
© fauser 2017bruno fauser, cartoon illustration grafik live-cartoon, vidmarhallen 3, könizstrasse 161, 3097 liebefeld/be
031 312 64 76, [email protected]
8.9.17VLP-ASPAN / live-cartoon
16
Qui dit densification et population en hausse, dit aussi nouvelles routes, nouvelles écoles, etc., donc frais subséquents pour les communes. Dessin: © bruno fauser, illustration,
caricature, Berne
Partage des frais possible
La Ville de Bülach ZH a élaboré un plan d’aménagement
pour le projet de densification «Bülach Nord», en
collaboration avec les propriétaires fonciers et les
investisseurs. Une convention de développement a en
outre été établie entre eux et la Ville. Les investisseurs
et les propriétaires fonciers se sont engagés à mener
une procédure de mise en concurrence urbanistique
(afin d’accroître la qualité) et à participer aux frais liés
aux infrastructures choisies (par ex. la construction
des routes). Ci-dessous: visualisation d’une portion du
quartier de Glasi, là où une convention a été conclue avec
les propriétaires fonciers, selon laquelle ces derniers
doivent mettre à disposition des espaces habitables à un
prix abordable. Illustration: Steiner AG.
D’autres informations sur:
www.buelach.ch/themen/stadtentwicklung
23VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Le projet de LAT cantonale vaudoise a essuyé quelques
critiques. Il prévoit que les produits issus de la
compensation de la plus-value soient affectés à un
fonds cantonal et servent aux dédommagements lors
d’expropriations matérielles et à la requalification
de surfaces d’assolement et de forêts. Selon l’ancien
juge fédéral Heinz Aemisegger, les expropriations
matérielles doivent rester exceptionnelles. Lorsque
l’argent est investi dans les surfaces d’assolement et
les forêts, il ne profite pas directement à la population
concernée par la densification. Le projet vaudois torpille
également la pratique avérée de la Ville de Nyon VD
qui, depuis 40 ans, prélève les plus-values par le biais
de contrats avec les maîtres d’ouvrages et finance ainsi
les infrastructures (trottoirs, rues, canalisations, etc.),
les espaces publics ainsi que les installations scolaires,
sportives et culturelles. Comme l’a clairement exprimé
Maurice Gay, conseiller d’État à Nyon, «l’argent doit
rester là où il a été encaissé: sur le lieu de la densification,
dans la commune». D’autres représentants communaux
et immobiliers ont abondé dans son sens: «Les plus-
values doivent être perceptibles par celles et ceux qui
supportent la densification, au risque de perdre leur
acceptation», a répliqué Andreas Binkert, développeur
immobilier.
Congrès – séminaire 3
Une mixité des usages pour un site attrayant
Lors du développement de sites, les processus de planification
usuels se focalisent en général sur des questions urbanistiques.
Pour qu’un quartier soit vivant, la mixité sociale et fonctionnelle
joue un rôle décisif. La mixité sociale vise à attirer un mélange
de propriétaires, de locataires, de coopératives et de groupes
d’habitation qui, en plus, sont issus de classes de revenus et d’âges
différents, et de provenances diverses (communes, cantons, pays).
La mixité fonctionnelle vise une diversité des utilisations, notamment
au niveau des rez-de-chaussée et des espaces (semi-) publics.
La sociologue, Joëlle Zimmerli, a expliqué comment encourager
la mixité: développeurs et propriétaires devraient favoriser une
grande diversité des propriétaires. Il convient en outre d’offrir
une large palette de logements dans différents segments de prix
et de cibler, lors de la commercialisation, différentes couches de
la population. Les développeurs devraient également proposer de
manière générale des espaces intérieurs et extérieurs accessibles
et examiner, lors de la phase de planification déjà, quels micro-
emplacements pourraient fonctionner et pour quelles offres.
L’accent a principalement été mis sur l’importance des rez-
de-chaussée: c’est l’emplacement idéal pour les activités les plus
diverses, destinées au public. Ainsi, boulangeries, magasins de
fleurs, boutiques éphémères, start-ups, restaurants temporaires
ou de rue contribuent-ils à la vie et à la mixité d’un quartier. Il est
au préalable important de déterminer s’il existe effectivement un
marché ou une demande pour ces utilisations des rez-de-chaussée.
Trop de surfaces restent en effet vides aujourd’hui, car magasins,
cafés ou restaurants n’étaient économiquement pas viables.
Également sur ce thème: www.projetsurbains.ch
Les terrasses de cafés (ici à Dietikon ZH) mettent de la vie dans les sites et les quartiers. Il convient toutefois de déterminer suffisamment tôt dans la planification s’il existe une réelle demande pour de telles utilisations. Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
Le dialogue sur le développement vers l’intérieur s’intensifie
Il est clairement ressorti lors du congrès que les milieux
de l’immobilier, les aménagistes ainsi que les autorités
doivent favoriser une compréhension réciproque de
leurs dossiers si l’on veut que le but du développement
vers l’intérieur soit atteint. Le conseiller d’État
neuchâtelois Laurent Favre a annoncé lors du congrès
que la Conférence tripartite – une plate-forme de la
Confédération, des cantons, des villes et des communes –
mettra sur pied, à ce sujet, un «dialogue Développement
vers l’intérieur».
24 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Les mutations économiques et sociétales actuelles ont pour corollaire l'émergence de nouveaux besoins en termes de travail et de logement. Pour y répondre, compte tenu du développement de l'urbanisation vers l'intérieur préconisé par la nouvelle loi sur l'aménagement du territoire, il est indispen-sable de trouver des solutions flexibles au sein du parc immobilier existant. Parmi ces solutions figure la transformation de surfaces de bureaux et de vente en habitations. Dans ce contexte, l'arsenal juridique suisse en vigueur en matière de construction s'avère peu approprié en raison de la rigidité de ses plans de zone et des possibilités étendues de recours qu'il prévoit. D'où la nécessité de procéder à des adaptations et de privilégier une souplesse d'application afin d'exploiter les opportunités offertes.
RÉAFFECTATION
Transformation de bureaux et surfaces commerciales en logements: un moyen de diminuer les taux de vacance et d’augmenter les rendements? Andreas Deuberprof. à la HTW de Coire, directeur de l'Institut de Tourisme et Loisirs ITF
25VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Selon l'office fédéral de la statistique (OFS), la popula-
tion résidant en Suisse atteindra jusqu'à 11 millions de
personnes d'ici 2045, ce qui ouvre des perspectives favo-
rables pour la construction de logements. S'agissant des
espaces de bureaux et des surfaces de commerce de dé-
tail, par contre, une situation d'offre excédentaire s'est
créée au cours des dernières années, qui ne se résor-
bera que de manière timide et sélective. Si les bureaux
situés à quelques minutes à pied des stations RER et des
quartiers d'affaires centraux continuent de trouver faci-
lement preneur, la donne change rapidement en dehors
de ces micro-situations avantageuses, ce même dans les
centres-villes. Le marché du logement, quant à lui, obéit
à d'autres lois étant donné que les habitations restent
encore attractives dans les deuxièmes couronnes des
centres urbains d'importance.
Il s'agit là du principal moteur de réaffectation
des bâtiments commerciaux dans les centres urbains.
L'excédent de surfaces de bureaux bien situés incite à
prendre en considération la possibilité d'une conversion
en logements et semble peut-être même une recette
miracle. Au-delà de la situation concrète du marché, la
réaffectation des surfaces est particulièrement actuelle
puisque la tendance du moment à concilier travail et
loisirs permet de diversifier les utilisations d'anciennes
surfaces industrielles, de bureaux et de commerce de
détail bien situées et desservies.
La loi révisée sur l'aménagement du territoire,
entrée en vigueur le 1er mai 2014, donne en Suisse
une acuité particulière au thème des réaffectations
puisqu'elle préconise d'endiguer de manière générale
le gaspillage du sol et de promouvoir le développement
de l'urbanisation vers l'intérieur. Outre les forces
du marché, ce sont donc aussi les conditions-cadre
réglementaires qui placent cette problématique sur le
devant de la scène.
De par leur complexité, les réaffectations ne
sont toutefois possibles que de manière sélective.
Chaque projet requiert une planification sur mesure
et une analyse détaillée des aspects architecturaux et
économiques (rendement et frais), ce qui engendre des
coûts élevés. De plus, évaluer la demande constitue une
tâche délicate, les nouvelles offres, pas encore éprouvées
sur le marché, se distinguant souvent par leur caractère
peu conventionnel. Cette difficulté s'allie mal aux
risques importants relatifs à l'octroi d'autorisations.
Les instruments disponibles dans les cantons et les
communes (par ex. les plans de zone) sont susceptibles
d'entraver les réaffectations ou les affectations mixtes.
Lorsqu'un projet est économiquement réalisable, il
devrait pouvoir être mis en œuvre rapidement et
pendant le même cycle de conjoncture. Pour cela, il est
nécessaire que la commune d'implantation se montre
ouverte au dialogue et soutienne le projet, et que la
procédure d'autorisation soit rapide.
Réflexions économiques
Même lorsque des bâtiments de bureaux ou d'autres
surfaces commerciales semblent receler un potentiel
L’ancienne clinique du sport Rennbanhn à Muttenz BL prête aujourd’hui ses murs à des logements à prix abordable destinés à des étudiants. Cette réaffectation a été possible grâce à une autorisation temporaire; elle a en outre été récompensée par le Prix d’architecture suisse «Hase in Gold». Photos: Julian Salinas
26 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
RÉAFFECTATION
intéressant en matière de réaffectation, celle-ci ne fonc-
tionne économiquement qu'à des conditions très strictes
et ne représente qu'une des options envisageables, paral-
lèlement à la rénovation pour une affectation identique
(éventuellement avec des améliorations structurelles), la
démolition ou la construction de remplacement. Il est im-
pératif que le produit locatif réalisable en usage résiden-
tiel soit supérieur au loyer réalisable avec des bureaux.
La réaffectation d'un espace bureau en logement
peut s'avérer pertinente là où le différentiel du loyer
du marché entre l'ancien espace bureau et le nouveau
logement est particulièrement élevé. Implenia a
systématiquement analysé les potentiels pour les
villes de Lausanne, Berne, Genève, Bâle et Zurich
pour les années de référence 2012-2015 et constaté
des plus-values intéressantes à Bâle et Zurich de 47
respectivement 58 francs par mètre carré et par année,
lesquelles doivent permettre de couvrir les coûts de
réaffectation. Il convient en outre de tenir compte des
facteurs suivants:
� L'exploitation de l'espace est inférieure lorsqu'il est
affecté à un usage résidentiel, autrement dit le nombre
de mètres carrés locatifs diminue.
� En principe, des frais de remise en état sont
nécessaires pour continuer à utiliser les bureaux.
Mais il est financièrement plus avantageux de réaliser
ces travaux que d'engager des coûts, nettement plus
élevés, de réaffectation.
� Dans le calcul de la création de valeur, il importe de
tenir compte du fait que les deux formes d'utilisation
impliquent des charges d'exploitation et des profils
de risque différents; d'où la nécessité d'appliquer des
taux d'escompte distincts. Pour un rendement net
identique, l'immobilier plus risqué présentera dès lors
moins de valeur.
La clinique du sport Rennbahn à Muttenz, propriété de
Swissinvest Real Estate Investment Fund, constitue un
cas particulier. Diverses tentatives de vente et de réaf-
fectation conventionnelles ayant échoué, une solution
structurelle novatrice et simple était recherchée. Une
réaffectation temporaire en logements pour étudiants a
finalement été adoptée. Ceux-ci suscitent un vif intérêt
en raison de la nouvelle haute école spécialisée située
dans le quartier de Polyfeld. Il a été renoncé à un assai-
nissement architectural complet et les investissements
portent sur une période de 10 à 15 ans.
Complexité de la conception architecturale
Outre les facteurs propres au marché et aux
emplacements, le professionnalisme architectural joue
un rôle essentiel dans le succès d'une réaffectation. La
tâche est particulièrement exigeante, car les immeubles
de bureaux obéissent à d'autres critères de fonctionnalité
que les immeubles d'habitation et doivent être adaptés
a posteriori à la nouvelle affectation, par exemple en
ce qui concerne l'organisation des espaces, l'éclairage
et l'équipement. Il importe également de prendre en
considération des facteurs esthétiques, comme la
dimension du bâtiment, qui revêtent une plus grande
importance pour les immeubles résidentiels que pour
les locaux à usage commercial. Dans ce cas, il s'agit
de maintenir les coûts de construction aussi bas que
possible grâce à des solutions judicieuses. S'agissant de la
faisabilité financière, il est déterminant que l'architecte
soit au bénéfice de l'expérience nécessaire afin qu'il
puisse donner, déjà à un stade précoce, des indications
fiables quant aux coûts et à la durée des travaux.
Les exigences montent encore d'un cran lorsque la
tâche ne se limite pas à la simple conversion d'anciens
espaces bureau en logement, mais que l'architecte est
placé devant le défi de cibler des groupes d'utilisateurs
définis, comme par exemple ce qu'on appelle la classe
créative (p. ex. graphistes, start-up, etc.). Ces nouvelles
utilisations constituent souvent un mix intéressant
d'espace de travail, de détente et de récréation,
d'espace pour les arts plastiques et visuels, d'espaces
commerciaux et de logements (dans ce domaine,
tendance à de petites unités à prix abordable).
La densité législative ne contribue pas à simplifier
les choses. Ainsi, l'interdiction de la pratique dite de
la fenêtre d'aération prononcée par le Tribunal fédéral
pose, justement dans le cas de réaffectations, d'épineux
problèmes aux architectes et concepteurs (cf. INFORUM
3/2016, p. 14-19).
Bien qu’il ait l’allure d’un immeuble de bureaux, ce bâtiment, situé dans un quartier de Zurich-Altstetten à fort trafic, comprend désormais des appartements. Ces derniers ne peuvent être aérés que du côté de la rue latérale. Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN
27VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Risques liés à la réglementation
Parmi les risques inhérents aux projets de réaffecta-
tion figure l'autorisation. L'emplacement selon le règle-
ment sur les zones et les constructions y est dès lors
déterminant. Les zones résidentielles et mixtes sont
souvent moins problématiques, car l'utilisation prévue
est conforme à la zone d'affectation. La situation s'avère
plus complexe dans le cas des zones industrielles et com-
merciales puisqu’un reclassement est alors nécessaire.
Les reclassements et les augmentations du degré d’utili-
sation doivent être approuvés par les autorités politiques
et soumis à la votation populaire, ce qui prend du temps.
On assiste parfois au changement des élus concernés en
fin de mandat. Souvent, on perçoit aussi chez les par-
ticuliers une certaine lassitude envers la croissance et
de la réticence à voir la densification se réaliser devant
leur porte.
C'est pourquoi Implenia recommande de se
concentrer en premier lieu sur les immeubles des
zones résidentielles et mixtes ou en centre-ville, ce qui
correspond à 69 % des zones de construction. De plus,
les potentiels en termes de droit de la construction
sont encore plus élevés dans les centres urbains
d'importance. D'une analyse concrète des potentiels de
réaffectation de la ville de Zurich, il est ressorti qu'il
est en principe possible de procéder à des réaffectations
sur 86 % des surfaces bâties (Implenia SA 2016, Étude de
modernisation 2015).
Le problème de la non-conformité à la zone
d'affectation existait aussi pour la clinique du sport
Rennbahn à Muttenz, située dans une zone d'affectation
spéciale pour les cliniques ne permettant pas un usage
résidentiel. Dans ce cas de figure, les autorités ont fait
preuve de flexibilité en approuvant des logements
d'étudiants pour une durée de 10 ans au minimum, ce qui
constituait l'une des conditions préalables au concept de
réaffectation. S'agissant des autres dispositions légales
en matière d'isolation et de protection contre le bruit,
les autorités se sont aussi montrées prêtes au compromis
compte tenu du caractère temporaire. À juste titre,
aucune concession n’a été faite en matière de sécurité.
Un autre sujet d’actualité est celui de la taxe sur la
plus-value, qui est perçue par les cantons et les communes
en cas de nouvelle mise en zone ou d'augmentation
du degré d'affectation, dans le but d'indemniser les
déclassements. Dans ce contexte, des approches
modérées et une utilisation adéquate des fonds jouent un
rôle fondamental afin de ne pas compliquer davantage les
transformations liées au reclassement.
Situations analogues pour les locaux commerciaux
Ce qui est vrai pour la transformation d'espaces de bu-
reaux en logements, s'applique par analogie à d'autres
types de réaffectations, par ex. celle de locaux commer-
ciaux ou de surfaces de commerce de détail (p. ex. les
centres commerciaux en surcapacité notoire). Le degré
élevé de spécificité des bâtiments représente souvent
un obstacle à une réaffectation complète et favorise des
repositionnements proposant une mixité d'usage. Les
risques sont relativement élevés car il s'agit d'évaluer
diverses conditions de marché et de concurrence et
l'estimation des coûts de réaffectation est plutôt ardue
au vu de la complexité du droit de la construction et de
l'aménagement.
La réaffectation de secteurs déjà bâtis qui ne sont
plus nécessaires dans leur forme initiale constitue un
cas particulier. Les conditions de propriété souvent
hétérogènes et l'extension des sites au-delà des frontières
communales ou même cantonales viennent souvent
compliquer la situation et rendent un développement
partenarial incontournable (cf. INFORUM 1/2017, p. 20-
24). Pour s'intégrer harmonieusement à l'espace extérieur,
des instruments de planification complémentaires,
comme des plans de quartier, s'avèrent nécessaires
puisque ce sont des portions de territoire urbanisé qui
sont concernées et non pas seulement un bâtiment.
À propos de l'article et de l'auteur
Le présent texte est fondé sur une édition de RICS-
Impulse, une publication de RICS Switzerland, la section
suisse de l'association des professionnels des métiers
de l’immobilier RICS active à l'échelle internationale.
L'association est composée de plus de 140 000 membres
qualifiés dans plus de 140 pays.
Les explications de l'auteur reposent sur les exposés
et les débats tenus à l'occasion du congrès annuel de
RICS Switzerland du 14 septembre 2016 sur le thème
«Convert, rebuild, reuse – what are the options» et sur
des compléments d'information de l'auteur. Pour des
citations exactes, se référer au texte original.
L'auteur, Prof. Andreas Deuber, est membre du
comité directeur de RICS Switerzland et directeur de
l'Institut de Tourisme et Loisirs ITF à la Haute école de
technique et d'économie (HTW) de Coire.
28 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Le dossier du Rôtillon a longtemps été un véritable serpent de mer pour les autorités lausannoises. Ce quartier situé au cœur de Lausanne s’offre aujourd’hui une nouvelle jeunesse. Très urbain, il interpelle par la diversité des réalisations colorées. À l’heure de la multiplication des grandes opérations immobi-lières, le Rôtillon, avec sa cinquantaine de logements, semble cultiver l’art de la petite échelle. Qualité suisse?
SITES EN DIALOGUE
Zoom sur Lausanne, Le Rôtillon, reconstruction d’un quartier
Alain Beuretarchitecte, urbaniste FSU, VLP-ASPAN
Impulsion Développer vers l’intérieur
Entre deux nouveaux bâtiments d’habitation du quartier du Rôtillon, une vue sur les immeubles des années 1930 de la rue centrale et le clocher de la cathédrale de Lausanne. Photos (2017) p. 28-38: Alain Beuret, VLP-ASPAN
29VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
À quelques encablures de la station de métro «Bessières»,
en plein centre-ville, entre les deux quartiers
commerçants de Saint-François et de Saint-Laurent,
on trouve le Rôtillon. Ce quartier longtemps négligé
et vivotant s’est complètement métamorphosé ces
dernières années en un ensemble bigarré accueillant
un grand parking, des commerces, des services et des
logements dans un périmètre restreint, tirant profit de
la topographie mouvementée du lieu.
En descendant des ascenseurs du métro, on arrive
au Rôtillon un peu plus bas sur une petite place aména-
gée à l’entrée du quartier qui fait forte impression. Les
enfants s’amusent à s’asseoir sur l'animal en métal qui
trône en son centre, sous le regard amusé des parents
attablés à la terrasse du café voisin, situé dans un vieil
immeuble, sous une fresque de Zep. Des passants s’en-
gouffrent dans la nouvelle rue du Flon en direction du
centre. Cette toute nouvelle rue très étroite interpelle
dans un quartier tout neuf.
Une petite place marque l’entrée du nouveau quartier. La fresque qui orne la façade est l’œuvre de Zep, auteur de Titeuf.
Un petit quartier avec une longue histoire
Dans les années 1920, le quartier du Rôtillon, coincé
au fond d’un vallon et exposé au nord, avait mauvaise
réputation. Ses ruelles étroites et insalubres se prêtaient
parfois à de mauvaises rencontres. La construction de la
rue Centrale ainsi que les nouvelles normes hygiénistes
entraînèrent la démolition de la partie centrale du
quartier. Les îlots à flanc de colline au sud seront quant
à eux progressivement laissés à l’abandon.
Dans les années 1950, l’architecte Pierre Bonnard
suggère d’y construire trois tours avec vue sur le lac
mais son projet fait long feu. La rue Centrale devient
un important axe de circulation et l’espace libéré par la
démolition de la partie centrale un parking à ciel ouvert.
Trente ans plus tard, en 1983, un projet concret voit
finalement le jour. Il s’agit de réaliser un parking souter-
rain de 540 places avec deux immeubles. Pour ce faire,
l’ensemble des bâtiments existants du quartier doivent
être démolis. Le population du quartier s’y oppose farou-
chement et lance un référendum qui conduit au rejet de
ce projet en 1989.
Réinventer l’ancienne structure médiévale
Suite à cet échec, Jean-Luc Kolb, urbaniste de la ville de
Lausanne, empoigne le dossier à bras le corps. Il élabore
lui-même un nouveau plan de quartier qui rompt
complètement avec l’idée d’édifier de grands immeubles.
Son plan ressuscite la trame moyenâgeuse des ruelles.
De nouvelles constructions combleront le vide laissé par
la démolition des années 1920. Les bâtiments à l’arrière
seront démolis et reconstruits.
Son plan reçoit l’aval du législatif communal en
1994. La ville mène alors une politique foncière active et
parvient à racheter l’ensemble des terrains. Mais la crise
immobilière bat son plein. Les autorités de l’époque ne
réussissent pas à convaincre des investisseurs privés de
construire au fond de ce vallon mal-aimé. Seule la Fon-
dation lausannoise pour la construction de logements
FLCL accepte de se lancer dans l’aventure.
Un projet d’ensemble réalisé par étapes
La réalisation est volontairement découpée en plusieurs
îlots, mis à disposition en droit de superficie, confiés
à des architectes différents et réalisés par étapes. Un
référendum est lancé en 2002 contre le crédit nécessaire
à la réfection de la rue Centrale voisine, remettant
indirectement en question le nouveau plan de quartier.
30 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
SITES EN DIALOGUE
Cette fois-ci cependant, la population accepte le crédit
contesté en votation. Les travaux peuvent commencer
avec la démolition des bâtiments existants et la
construction entre 2003 et 2006 de l’îlot B par la FLCL
(à ne pas confondre avec l’îlot B’, réalisé plus tard par le
même architecte).
L’îlot B est édifié sur l’espace laissé vacant depuis la
démolition des années 1920. Il abrite une vingtaine de
logements subventionnés dans trois volumes jaunes, édi-
fiés perpendiculairement à la rue Centrale, conformé-
ment au plan de quartier. L’ensemble bâti se dresse sur
un socle en béton qui abrite un parking de 180 places
sur 4 niveaux semi-enterrés, propriété de la société ano-
nyme Parking Riponne.
Cette disposition laisse passer la lumière naturelle
entre les volumes dédiés à l’habitat. Les fenêtres des
appartements donnent sur ces espaces intermédiaires
et sur la nouvelle rue du Flon au sud. La façade nord,
exposée au bruit du trafic automobile de la rue centrale
(15’500 véhicules par jour en 2011) est presque borgne.
Un nouveau patchwork de propriétaires
À l’arrière, les îlots A et B’ voient le jour entre 2010 et
2013 sur l’espace libéré par la démolition des immeubles
existants. Tout en nuances de gris, l’îlot A abrite
une vingtaine d’appartements. On y trouve aussi des
commerces au rez-de-chaussée ainsi qu’une crèche au
deuxième étage, qui, en façade sud, correspond à un
Plan du quartier avec les différents îlots. En haut à droite le traitillé représente le pont Bessières avec les escaliers qui permettent d’accéder à la station de métro. Source: revue Archi.
Le quartier du Rôtillon vu depuis le pont Bessières, en hiver dans les années 1950, avec le parking en 2002, et de nouveaux bâtiments aujourd’hui. Source: http://rotillon.tumblr.com
I L R U O L O D E L C O L O R E
îlot B'
îlot B
îlot C
îlot A
L’ ÎLOT B’ DEL NUOVO RÔTILLON A LOSANNA
Committente Fontatrez SA; Losanna | Architettura Ivo Frei, atelier niv-o SA; Losanna | Collaboratore L. Cohen | Ingegneria civile Küng & associés SA; Losanna | Geotecnica Karakas & Français SA; Losan-na | Ingegneria rv Chammartin & Spycher SA; Losanna | Ingegneria sanitaria CCTB SA; La Noville | Ingegneria elettrotecnica mab sa; Morges | Acustica ecoacoustique; Losanna | Colorista Claude Augsburger; Losanna | Traduzioni Francesco Zanchi; Mendrisio | Foto-grafia Thomas Jantscher; Colombier | Date progetto 2008-2010, rea-lizzazione 2010-2013
Atelier niv-ofoto Thomas Jantscher La rinascita di un quartiere
Il nuovo Rôtillon a Losanna
Realizzazione 2003 - 2013Più di ottant’anni dopo la demolizione «igienista» del vecchio quartiere dei mulini e delle concerie della valle del Flon, inizia nel 1994, nel centro di Losanna, la ricostruzione di questa area urbana ancora non sfruttata. In seguito a vari tentativi di «tabula rasa», a partire dalla metà degli anni Trenta, come ad esem-pio il mercato coperto di Jacques Favarger nel 1939 o i tre edifici-torre di Pierre Bonnard nel 1957, il servi-zio di urbanistica della Città di Losanna propone un piano parziale di destinazione delle aree basato sull’appezzamento storico. Definisce lo spazio pubbli-co e permette l’assemblaggio di «pezzi di architettu-ra» nello spirito del Collage City di Colin Rowe. Il risul-tato è un insieme a scale differenziate e soprattutto un’urbanizzazione opposta ai tentativi attuali di den-sificazione come il Selve-Areal a Thun o la Greencity a Zürich-Manegg. L’interazione tra gli spazi interni ed esterni, i salti di scala e le relazioni visive incrocia-te, conferiscono, tanto agli spazi pubblici quanto agli spazi privati, una sensazione di densità urbana. La vista di «oggetti urbani di referenza» quali una catte-drale, il ponte della metropolitana o la torre Métropol permettono di orientare e generano una sensazione di urbanità nello spirito di Camillo Sitte e dei «Sinn-felder» del filosofo Markus Gabriel in Warum es die Welt nicht gibt (Ullsteinverlag, 2013).Vicoli, piazze, passaggi e passerelle collegano il nuovo quartiere al tessuto urbano circostante. La nuova de-stinazione dei terreni, che comprende servizi, com-merci e ristoranti, così come il piccolo parcheggio sot-terraneo, genera movimento, scambi e vita urbana.
Isolato B (2011-2013) Varie parcelle medioevali, seguendo il fianco del col-le dato dalla geometria del corso d’acqua, sono riuni-te per formare un isolato. L’ingombro predefinito si ispira alla volumetria dell’allineamento storico delle case. Inoltre, il volume è attraversato a mezz’altezza da un passaggio pubblico collegato tramite passerel-le. L’irregolarità è il dato di fatto.La costruzione dell’isolato include tre entità funzio-nali connesse e indipendenti: un edificio di uffici al-lungato, una casa di abitazioni elevata e una piccola villa urbana di tre piani.Gli appartamenti sono traversanti da nord a sud e si aprono su vari lati. Le relazioni visive urbane sono va-rie e le condizioni d’illuminazione sono differenziate.Le finestre di dimensioni generose compensano l’o-rizzonte nascosto. Delle aperture, grandi quanto delle vetrine, prolungano gli spazi di vita verso l’e-
sterno ma lasciano apparire la vita privata dalla stra-da «… si vedono delle luci in alto, un soffitto, un’om-bra, alcuni oggetti» (Colin Rowe, Fred Koetter, Collage City, The Mit Press, Cambridge 1984, p. 94).La volumetria complessa del nuovo edificio è stata te-matizzata tramite la disposizione di aperture irrego-lari e la sequenza di colori complementari. In questo luogo ombreggiato e minerale nel fondo della valle, il ricorso al colore era evidentemente necessario. In col-laborazione con l’esperto Claude Augsburger, è stata definita e declinata una gamma di colori che segue la logica ad incastro del volume costruito. La disposizio-ne di questi colori rinforza la volumetria attraverso l’effetto cromatico e genera l’atmosfera particolare del nuovo quartiere. Questo insieme interconnesso trova il suo equilibrio e la scala giusta, in particolare grazie alla colorazione e le grandi aperture.
I L R U O L O D E L C O L O R E
îlot B'
îlot B
îlot C
îlot A
L’ ÎLOT B’ DEL NUOVO RÔTILLON A LOSANNA
Committente Fontatrez SA; Losanna | Architettura Ivo Frei, atelier niv-o SA; Losanna | Collaboratore L. Cohen | Ingegneria civile Küng & associés SA; Losanna | Geotecnica Karakas & Français SA; Losan-na | Ingegneria rv Chammartin & Spycher SA; Losanna | Ingegneria sanitaria CCTB SA; La Noville | Ingegneria elettrotecnica mab sa; Morges | Acustica ecoacoustique; Losanna | Colorista Claude Augsburger; Losanna | Traduzioni Francesco Zanchi; Mendrisio | Foto-grafia Thomas Jantscher; Colombier | Date progetto 2008-2010, rea-lizzazione 2010-2013
Atelier niv-ofoto Thomas Jantscher La rinascita di un quartiere
Il nuovo Rôtillon a Losanna
Realizzazione 2003 - 2013Più di ottant’anni dopo la demolizione «igienista» del vecchio quartiere dei mulini e delle concerie della valle del Flon, inizia nel 1994, nel centro di Losanna, la ricostruzione di questa area urbana ancora non sfruttata. In seguito a vari tentativi di «tabula rasa», a partire dalla metà degli anni Trenta, come ad esem-pio il mercato coperto di Jacques Favarger nel 1939 o i tre edifici-torre di Pierre Bonnard nel 1957, il servi-zio di urbanistica della Città di Losanna propone un piano parziale di destinazione delle aree basato sull’appezzamento storico. Definisce lo spazio pubbli-co e permette l’assemblaggio di «pezzi di architettu-ra» nello spirito del Collage City di Colin Rowe. Il risul-tato è un insieme a scale differenziate e soprattutto un’urbanizzazione opposta ai tentativi attuali di den-sificazione come il Selve-Areal a Thun o la Greencity a Zürich-Manegg. L’interazione tra gli spazi interni ed esterni, i salti di scala e le relazioni visive incrocia-te, conferiscono, tanto agli spazi pubblici quanto agli spazi privati, una sensazione di densità urbana. La vista di «oggetti urbani di referenza» quali una catte-drale, il ponte della metropolitana o la torre Métropol permettono di orientare e generano una sensazione di urbanità nello spirito di Camillo Sitte e dei «Sinn-felder» del filosofo Markus Gabriel in Warum es die Welt nicht gibt (Ullsteinverlag, 2013).Vicoli, piazze, passaggi e passerelle collegano il nuovo quartiere al tessuto urbano circostante. La nuova de-stinazione dei terreni, che comprende servizi, com-merci e ristoranti, così come il piccolo parcheggio sot-terraneo, genera movimento, scambi e vita urbana.
Isolato B (2011-2013) Varie parcelle medioevali, seguendo il fianco del col-le dato dalla geometria del corso d’acqua, sono riuni-te per formare un isolato. L’ingombro predefinito si ispira alla volumetria dell’allineamento storico delle case. Inoltre, il volume è attraversato a mezz’altezza da un passaggio pubblico collegato tramite passerel-le. L’irregolarità è il dato di fatto.La costruzione dell’isolato include tre entità funzio-nali connesse e indipendenti: un edificio di uffici al-lungato, una casa di abitazioni elevata e una piccola villa urbana di tre piani.Gli appartamenti sono traversanti da nord a sud e si aprono su vari lati. Le relazioni visive urbane sono va-rie e le condizioni d’illuminazione sono differenziate.Le finestre di dimensioni generose compensano l’o-rizzonte nascosto. Delle aperture, grandi quanto delle vetrine, prolungano gli spazi di vita verso l’e-
sterno ma lasciano apparire la vita privata dalla stra-da «… si vedono delle luci in alto, un soffitto, un’om-bra, alcuni oggetti» (Colin Rowe, Fred Koetter, Collage City, The Mit Press, Cambridge 1984, p. 94).La volumetria complessa del nuovo edificio è stata te-matizzata tramite la disposizione di aperture irrego-lari e la sequenza di colori complementari. In questo luogo ombreggiato e minerale nel fondo della valle, il ricorso al colore era evidentemente necessario. In col-laborazione con l’esperto Claude Augsburger, è stata definita e declinata una gamma di colori che segue la logica ad incastro del volume costruito. La disposizio-ne di questi colori rinforza la volumetria attraverso l’effetto cromatico e genera l’atmosfera particolare del nuovo quartiere. Questo insieme interconnesso trova il suo equilibrio e la scala giusta, in particolare grazie alla colorazione e le grandi aperture.
31VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
L’accès au parking souterrain se fait dans le socle de l’îlot B, depuis la rue centrale qui connaît un trafic important.
La femme-renarde de l’artiste lausannois Zaric semble songeuse sur la petite place à l’entrée du quartier.
rez-de-chaussée donnant sur la rue du Rôtillon. Cet
ensemble est traversé par une nouvelle rue, la ruelle
des Tanneurs, dont le nom fait référence aux anciennes
activités artisanales du quartier.
Alors que l’îlot A appartient à la crèche de Lausanne,
l’îlot B’ appartient, lui, à une société immobilière privée.
Ce second ensemble comprend un restaurant, des bu-
reaux et sept appartements de luxe avec toits-terrasses,
installés dans plusieurs corps de bâtiments, différenciés
par un jeu de couleurs.
C’est une fondation qui détient l’îlot C, situé un plus
haut au sud-ouest. On trouve dans cet îlot, reconstruit
presque à l’identique, un établissement socio-éducatif
médicalisé, trois appartements, des commerces et un
café. Les bâtiments situés dans l’angle opposé, au sud-
est, ont quant à eux été maintenus et rénovés. Il s’agit de
petites propriétés, aux mains de quelques personnes pri-
vées. Enfin, la ville a réaménagé tous les espaces publics
du quartier – essentiellement des ruelles et des escaliers
– et réalisé une nouvelle place au nord-est, à proximité
de la station de métro «Bessières».
Une diversité visuelle et fonctionnelle
Ce qui frappe quand on parcourt le quartier, c’est sa
diversité, dans un petit périmètre de 8 000 m2 seulement.
L’usage de la couleur contribue assurément à ce
sentiment, de même que la petite taille des réalisations,
confiées à différents architectes. Le quartier offre par
ailleurs une grande densité fonctionnelle avec des
32 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
SITES EN DIALOGUE
logements, des bureaux, une crèche, une institution
protégée, un parking et des commerces.
La rue du Flon constitue le cœur du quartier avec
des petits magasins et un restaurant. Elle suit le tracé
de l’ancien cours de la rivière du même nom, enterrée au
XIXe siècle, qui descend jusqu’à la place de l’Europe puis
s’écoule sous le quartier du Flon. À partir de cette rue,
plusieurs escaliers et rampes permettent de rejoindre la
rue parallèle du Rôtillon située plus haut, entre les nou-
veaux immeubles et l’arrière des maisons historiques de
la rue de Bourg.
Le fait de mélanger des appartements subvention-
nés et du marché, en octroyant des droits de superficie
à des promoteurs différents, publics et privés, contribue
à une typologie de logements diversifiée avec une large
gamme de loyers, laquelle est censée favoriser la mixité
sociale.
Densifier ou ne pas densifier, telle est la question
Cette réalisation interpelle sur le plan de la densification.
D’un côté, il est clair que le quartier abrite plus
d’activités différentes et de mètres carrés de plancher
que dans la deuxième moitié du siècle passé. On a en
effet reconstruit un îlot (le B) sur un ancien parking à
ciel ouvert, créé de nouveaux logements et permis le
développement de nouvelles activités dans un quartier
qui se trouvait pratiquement à l’abandon. D’un autre côté,
il faut constater une «dé-densification» par rapport à la
situation plus ancienne, puisqu’on a créé une nouvelle
place au pied du pont Bessières, à la place d’anciens
bâtiments démolis dans les années 1920. Le plan de
quartier prévoyait certes la possibilité de reconstruire
à cet endroit, mais le besoin de créer un espace
de «respiration» s’est fait sentir. Ce changement de
perspective fait qu’au final, les nouveaux volumes bâtis
ne sont pas plus grands que ceux qui étaient là jusque
dans les années 1970. Selon Olivier Français, municipal
en charge du projet de 2000 à 2016, on aurait même dû
aller plus loin et réaliser une vraie place publique à la
place de construire l’îlot B (lire l’entretien p. 34).
L’orientation nord et la grande différence de niveau
avec le quartier de la rue de Bourg représentent certai-
nement des facteurs rédhibitoires à une véritable den-
sification quantitative du quartier. Il en va de même de
la proximité immédiate avec deux périmètres inscrits
à l’Inventaire des sites construits à protéger en Suisse
ISOS. D’ailleurs le Rôtillon aurait normalement dû figu-
rer à l’ISOS si celui-ci avait été établi plus tôt, vu que
ce quartier constituait l’une des plus anciennes parties
du centre historique. La ville a tranché dans les années
1990 en faveur d’une reconstruction selon la trame histo-
rique du tissu bâti médiéval. Un tel choix était sensé du
point de vue de la continuité historique et cette réalisa-
tion a sans conteste permis une densification de qualité.
Le choix serait-il le même aujourd’hui? On est en droit
de se poser la question. L’importance de se doter d’une
image directrice, notamment pour identifier les sites qui
se prêtent à une densification, n’est plus à démontrer.
Nombreuses sont les communes et villes de Suisse qui
l’ont réalisé. L’élaboration de ce type de documents per-
met de définir en parallèle de nouveaux espaces libres
qui se révèlent nécessaires pour maintenir un cadre de
vie de qualité. Peut-être que le Rôtillon aurait été l’en-
droit idéal pour cela comme le suggère Olivier Français
dans l’interview ci-après. Ces espaces libres peuvent
même devenir le point de départ de la réflexion, avant
même de parler de nouvelles constructions.
La rue du Flon constitue le cœur du quartier. À gauche, l’îlot B. À droite, l’îlot A et ses petites échoppes.
33VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
La couleur amène diversité et structure
Le coloriste Claude Augsburger a mis en couleur l’îlot B’ et en
nuances de gris l’îlot A. Son travail contribue sans conteste à la
qualité du quartier. L’emploi de différentes couleurs pour l’îlot
B’ permet de décomposer visuellement ce bâtiment en volumes
individualisés, de dimensions plus modestes. Le procédé confère à
l’ensemble un caractère varié, presque domestique.
L’architecte a tenu à associer Claude Augsburger dès le début.
Celui-ci s’est promené dans le quartier afin de constituer la palette
qui a servi à la mise en couleur de l’îlot B’. Il a ainsi pris note des
couleurs des bâtiments existants sur la base de ses observations,
mais aussi sur celle de photographies et de recherches historiques.
Il a proposé à partir de là une quarantaine de variantes de mise en
couleur qui ont fait l’objet de discussions avec les acteurs, le maître
d’ouvrage et l’architecte avant d’aboutir au choix final. Les tonalités
sont volontairement soutenues pour deux raisons: l’étroitesse des
rues ne permet pas d’employer des tons sombres qui absorberaient
trop la lumière naturelle et les couleurs sont amenées à s’éclaircir
au fil du temps.
34 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
Si vous pouviez choisir, habiteriez-vous aujourd’hui au Rôtillon? Non. J’avais fait par le passé la critique de ce projet.
À mon avis, on a fait des «copier-coller» d’urbanisme.
Tout quartier a une histoire, mais là on a voulu réécrire
l’histoire dans le monde moderne… et cela manque de
vie. Pour les habitants de ce quartier, il y a des espaces
magnifiques, mais qui ne sont pas animés parce qu’il y a
une discontinuité piétonne que la topographie marquée
n’arrange pas.
Du point de vue de VLP-ASPAN, la reconstruction du Rôtillon est un exemple de développement vers l’inté-rieur réussi. Quels sont les points problématiques se-lon vous?Cette réalisation a un intérêt certain. Je regrette toutefois
l’architecture du premier bâtiment jaune qui abrite le
parking. Ce bâtiment n’est pas si mal en lui-même. Il est
construit de façon logique et est bien orienté. L’intérieur
est de qualité. Le problème, c’est son socle, sa relation
à la rue. Or, ce qui est très important pour qu’une
réalisation soit vivante, c’est d’abord le contact avec la
rue. Le volume vient après. Je suis en revanche plus
satisfait des bâtiments réalisés ultérieurement à l’arrière
et qui sont de grande qualité. Là, il a été possible de faire
évoluer les projets. Il y a eu une bonne écoute de la part
des architectes.
Les espaces publics sont également très réussis.
Ils ont été réalisés avec intelligence grâce à Jean-Luc
Kolb, l’urbaniste qui suivait ce dossier. C’est le cas de la
place au nord qui est très agréable. Je pense néanmoins
que c’était une erreur de recréer un espace très serré
entre le bâtiment jaune et les bâtiments situés à l’arrière
reprenant le tracé moyenâgeux. Je pense que si les
anciens bâtiments ont été délaissés jadis, c’est qu’ils
manquaient de lumière, du fait de la déclivité marquée. Il
faut cependant se rendre compte que c’est une conception
qui date du début des années 1990. Aujourd’hui, on
dispose d’autres outils, notamment informatiques, qui
nous permettent d’entrer dans l’espace tridimensionnel
et de mieux visualiser les espaces.
LA PAROLE À…
Olivier Français«L’acte de construire est un dialogue»
Conseiller aux États vaudois PLR, Olivier Français a siégé à la municipalité de Lausanne de 2000 à 2016 et a accompagné le renouveau du quartier du Rôtillon sur la base d’un plan de quartier élaboré en 1994 déjà.
35VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
La rue du Rôtillon confronte les nouvelles constructions avec l’arrière des bâtiments historiques donnant sur la très chic rue de Bourg et figurant à l’ISOS.
L’entrée du quartier côté centre-ville. De gauche à droite, les îlots B, B’ et C. Ce dernier a fait l’objet d’une reconstruction à l’identique.
Peu de temps après votre arrivée à l’exécutif de la ville, un référendum contre le projet a été lancé en 2002. Comment avez-vous vécu cela?J’ai personnellement voté contre ce plan de quartier en
tant que membre du législatif communal dans les années
1990. Ensuite, en tant que membre de l’exécutif, je me
suis retrouvé en situation de devoir le mettre en œuvre.
Aujourd’hui si l’on faisait un tel plan de quartier,
il faudrait avoir d’abord résolu le lien avec la rue. A
l’époque, ça n’a pas été fait dans le bon sens : on a voté le
plan de quartier d’abord, puis on s’est occupé ensuite du
lien avec la rue. Je me souviens qu’il fallait investir une
somme considérable (12 à 18 millions de francs) pour
mettre à niveau la rue centrale entre le Pont Bessières
et le Grand Pont, ainsi que pour les équipements des
ruelles du quartier du Rôtillon. Le référendum a été
lancé contre cette dépense. C’est là que le pilote des
opposants m’a présenté, une semaine avant la votation,
une photo prise en hiver dans les années 1950, montrant
l’espace dégagé le long de la rue centrale en hiver avec
le parking à voitures. Ça ressemblait à une vraie place
urbaine. On aurait dû construire une couronne autour
de cet espace. Je pense que cela aurait été plus adapté.
Donc si c’était à refaire, davantage de vides et d’es-paces extérieurs?Oui. Mais il faut bien se rendre compte que l’argent était
très important lors de la conception de l’ouvrage. La
ville a racheté les terrains à des prix démesurés, autour
de 5’000 francs le mètre carré, ce que j’ai combattu.
Ces prix étaient complètement surfaits et ensuite il a
fallu rentabiliser. On a eu un excès de développement
qui n’était pas réaliste. C’est clair qu’on a aussi la
responsabilité de la manne publique.
De mon côté, j’ai aussi ma part de responsabilité.
Dans les années 1980, j’étais dans le groupe Zschokke,
qui s’appelle maintenant Implenia, et on avait développé
un monstre totalement inadapté (parking avec deux
immeubles). Heureusement, les Lausannois ont dit non
à ce projet-là en référendum en 1989. C’était la même
situation : ce projet avait été fait dans le but de valoriser
le foncier acheté relativement cher.
Dans ces projets de mutation urbaine, au centre-
ville en particulier, si l’on pense d’abord à l’espace avant
de penser au rendement, on peut faire de belles choses,
mais là on n’a pas vraiment su conjuguer les deux.
36 VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
LA PAROLE À...
Il y a tout de même de beaux espaces extérieurs. Que manque-t-il?La rue du Rôtillon, qui se trouve tout en haut du quartier,
est une ruelle fantastique, avec caractère, qui se
prêterait bien à la balade, mais le problème c’est qu’elle
ne débouche sur rien. J’ai essayé, à la fin de mon mandat,
de l’éclairer, de faire des projets, mais ça n’a pas abouti.
Quand je suis arrivé en fonction à la Municipalité
en 2000, le quartier voisin du Flon n’était pas encore
réaménagé. Quand le projet de réaménagement est
arrivé, ma grosse crainte était de perdre les activités
très particulières du centre-ville de Lausanne. Or, avec
le réaménagement du quartier du Flon, on a déplacé le
centre commerçant vers l’ouest, même en étant attentif
à préserver l’attractivité sur la partie est. Au Rôtillon,
on aurait pu faire un quartier bien spécifique, attrayant,
qui aurait contrebalancé le quartier moderne du Flon.
C’est une occasion manquée que je regrette.
Je reviens au piéton. La perméabilité piétonne dans
un quartier est essentielle. C’est d’ailleurs pour cela
que j’ai insisté pour que l’on installe des ascenseurs
sur le pont Bessières. De manière similaire, il est très
important de pouvoir descendre de la rue de Bourg
vers le Rôtillon. C’est cette balade vers le haut qu’il faut
essayer de créer. L’idée de base du plan de quartier n’est
pas fausse mais il faudrait encore créer ce lien. Rien
n’est encore perdu: on pourra peut-être créer un lien
animé avec la rue de Bourg ultérieurement. Les autorités
doivent rester attentives et saisir les opportunités le
moment venu le cas échéant.
Comment a-t-on réglé le financement de la reconstruc-tion du Rôtillon?Ce qui a aidé pour le financement, c’est notamment un
projet pour les aînés avec un accueil paramédical au sud
du quartier porté par une fondation. Cette réalisation
a permis d’offrir une vie urbaine à des personnes du
troisième âge et a contribué au financement. Pour le reste,
mes collègues ont peiné à trouver des investisseurs. La
volonté de n’avoir que des loyers contrôlés a conduit
au retrait d’investisseurs privés et a eu des incidences
négatives sur le bilan financier.
La mise en service de la ligne de métro m2 en 2008, notamment avec la station Bessières toute proche, a-t-elle contribué à l’essor du quartier?Le M2 a globalement fait du bien à toute la ville sur son
axe nord-sud, du bord du lac jusqu’à Epalinges. Sur un
faisceau de 300 à 500 mètres de part et d’autre, on a
vu d’importantes plus-values foncières. Au centre-ville,
Le plan de quartier de 1994. Il a été réalisé dix ans plus tard, quasiment tel quel. Au centre (en rouge), on voit l’îlot B, où se trouvait auparavant un parking. Aujourd’hui le stationnement est enterré sous l’îlot B.
Lausanne, Rôtillon
Plan de quartier
de 1994
37VLP-ASPAN | Novembre 4/2017
très bien desservi, tant la station Bessières que la station
Flon ont donné une attractivité non négligeable, c’est
vrai, mais ce n’était pas déterminant.
Dans ce quartier, la diversité des réalisations est frap-pante et participe à créer un environnement construit de qualité, notamment par l’apport de la couleur. À quoi doit-on cela?Un des premiers à avoir osé ce genre de choses,
c’est un propriétaire privé dans le haut du quartier.
Personnellement, j’adore cela. La première fois qu’on le
voit, ça étonne un peu. Maintenant que l’on voit cette
diversité sur la colline, ça lui donne ce charme. On doit
cela à l’ouverture d’esprit du Service de l’architecture
de la ville.
Si vous allez sur la colline opposée et que vous
regardez le quartier, vous vous rendrez compte que les
toitures sont aussi importantes que les façades. Il y a là
aussi pas mal de diversité. Cette quatrième dimension
doit être prise en compte dans une ville comme
Lausanne.
Un fin réseau de ruelles forme les espaces publics du quartier.
L’expérience faite au Rôtillon peut-elle servir sur d’autres sites?En urbanisme, l’échange et le dialogue sont vraiment
essentiels. L’acte de construire est un dialogue. Il faut
savoir prendre le temps nécessaire. La qualité d’une
ville, ce n’est pas seulement un acte de construire, c’est
préalablement le choix de l’implantation, des volumes et
des espaces qu’on veut y mettre. Je n’ai pas de règles à
donner dans ce domaine. Chaque quartier a sa propre
histoire. Le Rôtillon était un quartier pauvre et délabré.
J’ai même dû intervenir à l’époque en tant qu’ingénieur
«Dans ces projets de mutation urbaine, au centre-ville en particulier, si l’on pense d’abord à l’espace avant de penser au rendement, on peut faire de belles choses.»
VLP-ASPAN | Novembre 4/201738
LA PAROLE À...
Nos villes doivent évoluer verticalement. À l’angle des avenues de Cour et du Mont-d’Or à Lausanne, la rénovation et surélévation d’un ancien immeuble constitue un exemple.
pour faire démolir un bâtiment car il menaçait de tomber.
Aujourd’hui Lausanne n’a plus de quartier comme cela.
En revanche, il y a des friches urbaines qui sont très
intéressantes à faire évoluer, comme à Sébeillon ou à la
Rasude.
Notre responsabilité aujourd’hui, c’est aussi de faire
évoluer la ville verticalement. Il y a beaucoup de parties
de quartier qui pourraient accueillir un ou deux étages
supplémentaires. Ce qui nous bloque, c’est l’approche
passéiste du patrimoine, alors même que des architectes
de qualité font des réalisations superbes, par exemple
la rénovation et surélévation d’un bâtiment des années
1920-30 réalisées il y a quelques années à l’angle de
l’avenue du Mont-d’Or et de l’avenue de Cour.
Votre jugement est sévère. La protection du patri-moine veille aussi à ce que l’histoire et la culture du bâti d’un lieu ne disparaissent pas. C'est vrai, la protection du patrimoine doit aussi remplir
cette mission-là. Suivant l'endroit, un conseil et un
soutien peuvent s'avérer nécessaires. À défaut, on n'est
confronté qu'à des contraintes et c'est dommage.
Interview: Alain Beuret, VLP-ASPAN
Congrès-anniversaire«Les 75 ans de VLP-ASPAN»Nous fêterons et marquerons nos 75 ans d’existence, en mettant en lumière l’histoire de notre association et celle de l’aménagement du territoire en Suisse.
Puis nous changerons d’angle. Des collègues européens nous parleront de leur perception du développement territorial suisse. De quoi nous confronter à notre propre reflet. Nous sortirons des sentiers battus et envisagerons l’avenir avec des solutions innovantes.
29 juin 2018 Landhaus, Soleure
Une invitation détaillée, accompagnée des modalités d’inscription, vous parviendra au printemps 2018.
Save the date:29 juin 2018
Soleure
VLP-ASPAN | Novembre 4/2017 39
CONSEIL
… conseilleVLPASPAN est l’Association suisse pour l’amé
nagement du territoire. En tant que membre, vous
avez la possibilité d’obtenir rapidement, gratui
tement et sans formalité des renseignements en
matière d’aménagement du territoire et de police
des constructions. Les villes et les communes
profitent de nos compétences par le biais de
notre centre de conseil SITES EN DIALOGUE. Elles
y trouvent un soutien pour toutes les questions
liées au développement vers l’intérieur et à la
qualité de l’urbanisation, avec un accent sur la
procédure de planification.
… informe Nos membres se tiennent informés des dernières
tendances liées au développement territorial par
le biais de notre magazine INFORUM, qui traite
de plusieurs sujets, des Dossiers de Territoire &
Environnement, consacrés à un thème spécifique,
et de notre Newsletter pour l’actualité via Internet.
Vous trouverez nos informations actuelles sur
www.vlpaspan.ch
… commente VLPASPAN est l’éditrice du Commentaire pra
tique de la loi fédérale sur l’aménagement du ter
ritoire. D’une grande importance pour la pratique,
cet ouvrage de référence vous aide à appliquer les
dispositions légales de façon conforme au droit.
… documenteNous résumons les principaux arrêts du tribunal
relevant du droit des constructions, de l’amé
nagement du territoire et de l’environnement
dans notre recueil de jurisprudence, auquel vous
pouvez vous abonner. Nous gérons en outre une
base de données avec de bons exemples de
développement urbain, ainsi qu’une importante
photothèque.
… formeAvec nos sections, nous proposons régulièrement
des journées d’étude, des séminaires et des cours
en lien avec l’aménagement du territoire. Notre
«Cours d’introduction à l’aménagement du terri
toire» est particulièrement prisé.
… crée des liensNous entretenons des contacts étroits avec les
principaux acteurs du développement territorial.
Nous participons à des consultations sur des lois
fédérales relevant de l’aménagement du territoire,
assurons le secrétariat de l’Intergroupe parlemen
taire pour le développement territorial et nous
engageons pour un développement du territoire
durable à l’échelon suisse.
VLPASPAN …
ASSOCIATION SUISSE POUR L’AMÉNAGEMENT NATIONALwww.vlpaspan.ch
Commentaire pratique LAT: planifier l’affectationLa loi révisée sur l’aménagement du territoire LAT a instauré un changement de paradigme.
Elle est pour la première fois intégralement commentée dans le «Commentaire pratique LAT».
Le premier tome de la série est consacré à la planification de l’affectation. Au nombre des
éditeurs qui ont collaboré avec VLPASPAN à la rédaction de cet ouvrage s’illustrent des juristes
de renom du droit de la construction, de l’aménagement et de l’environnement.
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l’aménagement national
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