www.dtz.nlwww.dtz.com
Het aanbod veroudertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte
maart 2010
www.dtz.nlwww.dtz.comwww.dtz.nl www.dtz.com
Het aanbod verandertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte
maart 2010
C
M
Y
CM
MY
CY
CMY
K
DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17
www.dtz.nlwww.dtz.comwww.dtz.nl www.dtz.com
Het aanbod verandertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte
maart 2010
C
M
Y
CM
MY
CY
CMY
K
DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17
Het aanbod veroudert Pagina 2
Marktvisie 4
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 5
Huidige aanbod onder de loep 7
Conclusie 11
Een duurzame kans voor bestaande kantoren 13
Begrippenlijst 14
Inhoud
Het aanbod veroudert
De Nederlandse markt voor kantoorruimte | maart 2010
Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f.
ISBN 978-90-78197-23-2
Trefwoorden:
kantorenmarkt, onroerend goed, aanbod, leegstand structureel
aanbod, duurzaamheid, verduurzamen, vastgoedvisie.
Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem.
Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is
gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid
nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke
onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van
deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd
zonder bronvermelding. © DTZ Zadelhoff 2010.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij:
DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Amsterdam
(tel. 020 8 407 251).
Er is ook een Engelse versie beschikbaar.
Dit rapport kunt u ook vinden op onze website www.dtz.nl.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels
besloten vennootschappen.
Uitgevoerd door:
DTZ Zadelhoff, afdeling Research
Apollolaan 150
1077 BG Amsterdam
020 8 407 251
E-mail: [email protected]
Pagina 3Het aanbod veroudert
• De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en
opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit
de komende jaren niet zal veranderen.
• Nederland krijgt te maken met een afnemende beroepsbevolking.
Door de vergrijzing is nu al een afname van het aantal kantoorbanen
zichtbaar.
• Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed op goede
locaties nog steeds schaars.
• In trek zijn kantoren in de kernen, dichtbij openbaar
vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en waar een
mengeling van wonen, werken en winkelen zorgt voor beleving.
• Aan de randen van steden en in randgemeenten neemt de
leegstand toe.
• 28% van het totale aanbod is structureel van aard (langer dan 3 jaar
als aanbod op de markt). Dit komt neer op 1,9 miljoen m².
• Een potentieel gevaar dreigt aan het einde van 2010. Dan zal aanbod
dat nu tussen de 2-3 jaar op de markt is, tot het structurele aanbod
gaan behoren. Het structurele aanbod zal dan stijgen naar maar liefst
44%. Een zorgelijke ontwikkeling, waar nu iets aan gedaan moet
worden.
• Er zijn verschillen naar bouwperiode waarneembaar binnen het
structurele aanbod: bijna de helft van de gebouwen die tussen
1960 en 1980 is gebouwd en nu in aanbod staat, valt onder het
structurele aanbod. Voor gebouwen die na 2000 zijn gebouwd is dit
percentage 30%.
Het aanbod veroudert
• Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te
beginnen. Dit zijn objecten op de minder goede locaties. Eigenaren
moeten inzien dat dit probleem zich niet vanzelf oplost en dat er
actie moet worden ondernomen.
• Oplossingen zijn denkbaar voor structureel aanbod op gunstige
locaties. Een van die oplossingen is het verduurzamen van deze
kantoren. Verduurzamen betekent minder risico op leegstand. Voor
beleggers interessant omdat er schaarste is aan duurzame
kantoorgebouwen. Voor gebruikers interessant omdat dit
kostenbesparing kan betekenen.
• Wel betekent verduurzamen dat investeringen nodig zijn in een
gebouw dat nog niet is afgeschreven. Vaak levert een dergelijke
investering pas na 5 tot 10 jaar rendement op.
• Een andere oplossing is het gebouw een nieuw leven geven,
bijvoorbeeld door het herbestemmen van het structurele aanbod. Dit
betekent dat ook de overheid haar beleid op dit vlak moet
versoepelen. Regels en eisen rondom het wijzigen van
bestemmingen vormen nu nog te vaak een belemmering.
• De vastgoedmarkt moet als sector nadenken over het voorkomen
van structureel aanbod in de toekomst. Nu ontwikkelen is in veel
gevallen ‘ontwikkelen voor de leegstand’. Hier moet kritisch naar
gekeken worden. Nieuwe vormen van leegstandspreventie kunnen
hieraan bijdragen bijvoorbeeld door het invoeren van een
‘verwijderingsbijdrage’ of een ‘leegstandstax’.
Het aanbod veroudert Pagina 4
5
Economische ontwikkelingVolumeverandering in bruto binnenlands product (%)
Bron: CPB
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-42000 2001 2011*2009 2010*20072006 20082005200420032002
Nederland Eurogebied VS *Prognose
5,5
Rente ontwikkelingRentestanden per maand (%)
Bron: DNB
5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,5
0
3-maands Euribor Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
januari2008
april juli oktober januari2009
april juli oktober januari2010
De toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt is sinds 2008 verder
verruimd. Teruglopende opnames, een groeiend aanbod en een
toename van het aantal leegstaande kantoorpanden bepalen voor
een gedeelte het huidige beeld op de kantorenmarkt.
Kantoorgebruikers zijn terughoudend en zullen ook in 2010 eerder
kiezen de huisvesting te handhaven dan uit te breiden. Mochten
contracten aflopen, dan zal veelal voor contractverlenging worden
gekozen tegen nieuwe voorwaarden. Het is geen geruststellende
gedachte dat het huidige kantooraanbod als ruim is te betitelen,
gezien het feit dat het aantal kantoorbanen de komende jaren
gestaag afneemt onder andere door de vergrijzende bevolking.
Minder mensen die van kantoorruimte gebruik maken, betekent
een blijvende druk op de opname en een verdere toename van het
aanbod. Er blijft behoefte aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed
op goede locaties, waarbij aandacht is besteed aan duurzaamheid
en de efficiëntie van het kantoorgebouw. Veel goede locaties zijn
reeds bebouwd en hier is dus zelden plek meer voor nieuwe
bebouwing. De kantorenmarkt richt zich in de toekomst dan ook
steeds meer op herstructurering van bestaande kantoorgebouwen.
Daarnaast neemt de tweedeling toe tussen goed vastgoed op goede
locaties en vastgoed dat kwalitatief minder is of op minder gunstige
locaties is gelegen. Deze tweedeling geeft aan dat een deel van het
aanbod minder in trek zal raken. Vrijwel in elke gemeente in Nederland,
met een kantorenvoorraad, staan kantoren meerjarig in aanbod. In dit
onderzoeksrapport wordt het aanbod in Nederland onder de loep
genomen en wordt een beeld geschetst van het aanbod dat tenminste
drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden. Dit structurele
aanbod wordt aan de hand van de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart
(zie pagina 9) gevisualiseerd waardoor een beeld per gemeente in
Nederland ontstaat. Daarnaast zijn vier DTZ Zadelhoff
Vastgoedvisiekaarten ontwikkeld die verder inzoomen op de vier grote
steden. De vraag is ‘hoe om te gaan met dit aanbod?’ Dit rapport gaat
ook in op de kans om bestaande kantoren te verduurzamen.
Marktvisie
Pagina 5Het aanbod veroudert
4
InflatieCPI-maandindex (%)
Bron: CBS
0
1
2
3
Inflatie
januari2008
april juli oktober januari2009
april juli oktober januari2010
In het beleggingsmarktrapport van DTZ Zadelhoff ‘Vertrouwen golft’
(januari 2010), stelden we dat de Nederlandse vastgoedmarkt zich in
een winterfase bevindt. Sinds september 2008 heeft een omslag
plaatsgevonden in het vertrouwen in de economie. Dit zorgde ervoor
dat niet langer enkel sprake was van een kredietcrisis, maar van een
economische crisis. De economische ontwikkeling door de jaren heen,
geeft dit heel duidelijk weer. Vanaf 2008 maakte de ontwikkeling van het
Bruto Binnenlands Product een duikeling en kantelde de economische
groei in economische krimp. Deze krimp kwam in 2009 voor Nederland
uit op 4%. Hiermee lijkt vooralsnog het dieptepunt bereikt. Voor heel
2010 wordt een economisch herstel verwacht van 1,5% en voor 2011
van 2%. Overigens is hiermee nog geen sprake van het einde van de
winter, maar is het begin van het einde van de winter wel in zicht.
De ontwikkelingen van inflatie en rente laten een vergelijkbare tendens
zien. De inflatie kende vanaf het derde kwartaal in 2008 een daling.
Deze daling stagneerde aan het einde van 2009. Opvallend is dat nu
in het begin van 2010 deze stabilisatie opnieuw is omgeslagen in een
lichte daling van de inflatie. De rentes daalden ook sinds het derde
kwartaal in 2008 en het was de verwachting dat de bodem eind 2009
was bereikt. Toch daalde de Euribor in januari 2010 verder, zij het
zeer licht.
Kantorenvoorraad groeit, als de economie bloeit
De economische situatie heeft uiteraard invloed op de gebruikerskant
van de kantorenmarkt. Zo is ten tijde van economische voorspoed
duidelijk zichtbaar dat meer kantoorruimte wordt opgenomen en dat het
aanbod- en opnameniveau dichter bij elkaar komen te liggen.
Daarnaast wordt er in economisch gunstige tijden relatief veel nieuwe
kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. De afgelopen 20 jaar was
voornamelijk een periode van economische groei en dat is aan de
ontwikkeling van de kantorenvoorraad te zien. In 20 jaar tijd groeide de
kantorenvoorraad maar liefst 70% tot 46,5 miljoen m². Overigens heeft
de omschakeling van een industrie- naar een diensteneconomie in
Nederland voor de grootste groei van de kantorenvoorraad gezorgd.
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
Opname Aanbod
0
8.000
Opname en aanbod(x 1.000 m2 v.v.o.)
6.000
4.000
2.000
20092008200720062005200420032002
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert Pagina 6
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
Werkplekken veranderen
Daarnaast is te merken dat steeds meer kantoorgebruikers bereid zijn
over nieuwe werkplekconcepten na te denken. Een efficiencyslag en de
daaraan gepaarde kostenbesparing liggen hieraan ten grondslag. Het
idee is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is en hieruit
blijkt dat bedrijven met minder meters kunnen volstaan. Dit heeft het
gevolg dat niet iedere werknemer een eigen bureau heeft, maar dat het
aantal werkplekken door iedere werknemer kan worden gebruikt. De
werknemer kan op elke werkplek inloggen en kan door middel van een
goede netwerkverbinding op elke plek bij alle relevante informatie.
Doordat de werkplek niet meer is bestemd voor één gebruiker die
meerdere activiteiten uitvoert, verandert ook de kantoorruimte en wordt
de ‘omgeving’ waarin de werkplek zich bevindt steeds belangrijker. De
werknemer kiest een werkplek op basis van de werkzaamheden die op
dat moment moeten worden gedaan. Ook het thuiswerken lijkt bij
bedrijven steeds meer geaccepteerd en daardoor verandert de functie
van een kantoor steeds meer in een ontmoetingsplek. Het klassieke
kantoor evolueert in een ‘meeting place’ of een ‘meeting centre’. Ook
deze ontwikkeling zorgt voor minder behoefte aan kantoormeters en
heeft een dempend effect op de opname. Buiten het feit dat het
kantoor van de toekomst er anders uit zal zien, zal ook de werknemer
veranderen. De werknemers die straks de arbeidsmarkt betreden, zijn
opgegroeid met computers. Dit zorgt voor andere vaardigheden en ook
een andere manier van werken, waardoor ook het soort kantoorruimte
en de eisen aan een werkplek veranderen.
Uit de beschreven ontwikkelingen blijkt dat het soort kantoor en het soort
werknemer zal veranderen en de behoefte aan kantoorruimte zal
verminderen. Met name de laatste bevinding is zorgelijk, want minder
behoefte aan kantoorruimte zorgt voor een extra verruiming van de toch al
ruime kantorenmarkt. Van steeds meer kanten wordt bezorgd gekeken
naar het overaanbod en er rijzen steeds meer vragen over de samenstelling
van dat aanbod. Tijd om dit aanbod uitgebreid onder de loep te nemen.
Kantorenvoorraad krimpt, als de economie stagneert?
Net zo als economische gunstige tijden, hebben economisch mindere
tijden invloed op de kantorenmarkt. Gebruikers hebben de neiging in
economisch mindere tijden de huisvesting te handhaven of in te perken
en niet te gaan bewegen op de markt. Als er al beweging is, gaat het
dikwijls om ‘efficiënter zitten’ als gevolg van reorganisaties. Het gevolg
is dat veel contracten worden verlengd en minder kantoorruimte wordt
opgenomen. Het aanbod stijgt doordat gebruikers geen andere
kantoorruimte betrekken en er minder kantoorruimte door de markt
wordt opgenomen. In tegenstelling tot economische goede tijden, heeft
een mindere economie geen invloed op de kantorenvoorraad. Daar
waar in goede tijden kantoorruimte aan de voorraad wordt toegevoegd,
lijkt het logisch dat in aanhoudende mindere tijden kantoorruimte aan
de voorraad wordt onttrokken. Logica op papier. In de praktijk werkt dat
niet zo simpel. Deze ontwikkeling is begrijpelijk, maar geeft tegelijkertijd
wel een structureel probleem weer. Nu de economie duidelijk in een
mindere fase is beland, is het geen wonder dat het aanbod als zeer
ruim te bestempelen is, maar zonder maatregelen zal dit probleem in de
toekomst niet kunnen worden opgelost en stapelen de problemen zich
letterlijk op.
Aantal kantoorbanen daalt
Buiten de invloed van conjuncturele schommelingen op de
kantorenmarkt in Nederland, zorgt de samenstelling van de
Nederlandse bevolking ook voor een verdere verruiming van de
kantorenmarkt in Nederland. Er treedt vergrijzing op waardoor steeds
minder werkzame personen overblijven. Dit heeft uiteraard invloed op
het aantal kantoorbanen. In 2009 is, mede door de economische
situatie, met 1,4% al een lichte daling van het aantal kantoorbanen ten
opzichte van 2008 zichtbaar. Een dalend aantal kantoorbanen heeft een
dempend effect op de behoefte aan vierkante meters kantoor.
0
100
Nederlandse kantorenmarkt Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (%)
80
60
40
20
Nieuwbouw Bestaande bouw
Bron: DTZ Zadelhoff
2000 2001 2002 2008200720062003 2004 2005 20090
50
Nederlandse kantorenmarkt Historische ontwikkeling van voorraad en aanbod (in mln. per m2)
Voorraad ultimo van het jaar Aanbod kantoorruimte
Bron: DTZ Zadelhoff, BAK
40
30
20
10
0
10
8
6
4
2
1985 1988 2006200320001991 1994 1997 2009
Het aanbod veroudert Pagina 7
Aanbod naar grootteklasse(x 1.000 m2 v.v.o.)
500-1.000 2.500-5.0001.000-2.500 5.000-10.000 >10.000
0
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
20092008200720062005200420032002
Bron: DTZ Zadelhoff
Voor 19001900 - 19191920 - 19391940 - 19591960 - 19791980 - 1999Na 2000
16%
11(%)2 2
52%
26%
Nederlandse kantorenmarktAanbod naar bouwperiode per januari 2010
Bron: DTZ Zadelhoff
Huidige aanbod onder de loep
Het aanbod van kantoorruimte kwam ultimo 2009 met 6,7 miljoen
vierkante meter 12% hoger uit dan het jaar ervoor. De stijging van dit
aanbod werd voornamelijk veroorzaakt door de flinke daling in de
opname. Van het aanbod staat 6,2 miljoen m² fysiek leeg en dat is 13,3%
van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland. In 2009 werd met
1,1 miljoen vierkante meter 35% minder kantoorruimte opgenomen dan
in 2008. Daar waar in het verleden het aanbod stelselmatig groeide door
de aanwas van nieuwbouwontwikkelingen, bleef deze aanwas in 2009
grotendeels uit. Ultimo 2009 bestond 88% van het aanbod – oftewel
5,9 miljoen m² – uit bestaande kantoorgebouwen, de overige 12% was
nieuwbouw of gerenoveerde kantoorruimte. Historisch gezien is dit
aandeel nieuwbouw laag, in 2000 – ten tijde van de ICT-bubbel – kende
maar liefst 63% van het aanbod niet eerder een gebruiker.
De laatste jaren groeide het aanbod van kantoorruimte flink. De
ontwikkeling van het aanbod naar grootteklasse geeft goed weer dat de
stijging over de gehele breedte van het aanbod heeft plaatsgevonden.
Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat aanbod
kleiner dan 500 m² buiten beschouwing is gelaten. Uit het overzicht blijkt
ook dat het aanbod voor de helft gevormd wordt door twee
grootteklassen, namelijk 1.000-2.500 m² en 2.500 tot 5.000 m². Samen
zorgen deze twee klassen voor precies 50% van het totale aanbod.
Aanbod in Nederland gemiddeld 25 jaar oud
Wanneer het huidige aanbod in bouwperiodes wordt ingedeeld, dan is
duidelijk dat meer dan de helft van het huidige aanbod tussen 1980 en
2000 is gebouwd. Slechts 6% van de kantoren is voor 1960 gebouwd.
De gemiddelde leeftijd van kantoorgebouwen die in Nederland in aanbod
staan en waarvan een bouwjaar bekend is, komt uit op 25 jaar. De
gemiddelde grootte van het aanbod verschilt per bouwperiode. In het
huidige aanbod zijn objecten uit de bouwperiode 1960 en 1980 met
2.950 m² het grootst. Objecten die tussen 1900 en 1920 zijn gebouwd,
zijn met 1.214 m² gemiddeld het kleinst.
Het aanbod veroudert Pagina 8
Huidige aanbod onder de loep
Zorgen voor 2010
Als wordt gekeken vanaf wanneer het aanbod op de markt is, dan
levert dat een bijzonder beeld op. Zo blijkt de verversingsgraad –
aanbod dat voor het eerst beschikbaar is op de markt – zich door de
jaren heen stabiel te ontwikkelen. Ook die metrages die maximaal 2 jaar
in aanbod zijn, kennen een stabiel patroon. Toch is het aanbod door de
jaren heen flink toegenomen en dat geeft aan dat deze groei
voornamelijk wordt gevormd door meerjarig aanbod, met andere
woorden: het aanbod veroudert. Wanneer panden tenminste drie jaar
achter elkaar in aanbod zijn, spreken wij van structureel aanbod. Van
het totale kantorenaanbod in Nederland is 28% structureel van aard,
oftewel 1,9 miljoen m². Van een groot deel van dit structurele aanbod is
te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de
markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden.
Het aanbod wordt steeds ouder. In 2003 waren de panden die 3-4 jaar
in aanbod stonden, het langst in aanbod. Nu zijn panden zelfs 9-10 jaar
onafgebroken in aanbod. Als deze trend zich doorzet tot eind 2010,
dan is het duidelijk dat het structurele aanbod nog verder stijgt. Als het
aanbod, dat op dit moment twee jaar of langer in aanbod staat, tot eind
2010 in aanbod blijft, behoort het volgend jaar tot het structurele
aanbod. In dat geval stijgt het structurele aanbod van 28% naar 44%
van het totale aanbod. Dit percentage zal wellicht nog iets afzwakken
doordat enige kantoorruimte uit deze categorie wordt opgenomen,
maar het geeft het potentiële gevaar en het structurele probleem
treffend weer.
Profiel structureel aanbod
Duidelijk is dat een aanzienlijk deel van het aanbod structureel van aard
is. Als hier niets aan gebeurt, zal dat percentage naar verwachting
volgend jaar weer hoger komen te liggen. De vraag is hoe dat
structurele aanbod er nu uit ziet? Is er een profiel te schetsen van hoe
Nederlandse kantorenmarkt Verloop meerjarig aanbod (%)
Bron: DTZ Zadelhoff
0
100
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
908070605040302010
6-7 jaar5-6 jaar4-5 jaar3-4 jaar2-3 jaar1-2 jaar0-1 jaar8-9 jaar7-8 jaar 3 jaar en langer in aanbod2 jaar en langer in aanbod
Nederlandse kantorenmarkt Verloop meerjarig aanbod (x 1.000 m2)
Bron: DTZ Zadelhoff
0
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
6-7 jaar5-6 jaar4-5 jaar3-4 jaar2-3 jaar1-2 jaar0-1 jaar
8-9 jaar 9-10 jaar7-8 jaar
dit vastgoed er uitziet en waar dit aanbod zich bevindt? Daarnaast
schetsen we in het kader ‘Een duurzame kans voor bestaande
kantoren’ (zie pagina 13) een beeld van mogelijkheden hoe om te gaan
met dat bestaande aanbod. Zouden deze kantoren na verduurzaming
weer in trek zijn?
Profiel ten aanzien van bouwjaar
Wanneer het structurele aanbod naar bouwperiode wordt weergegeven
dan valt op dat er behoorlijke verschillen zijn. Hierbij moet overigens wel
worden opgemerkt dat van een deel van het aanbod het bouwjaar niet
bekend is, maar deze analyse geeft wel een zeer goede indicatie. Zo
staat 14% van het totaal aantal gebouwen dat voor 1900 is gebouwd
en op de markt wordt aangeboden structureel in aanbod. Van het totaal
aantal kantoren dat tussen 1960 en 1980 is gebouwd en ultimo 2009 in
aanbod stond betreft 49% structureel aanbod. Eerder bleek al dat
aanbod uit deze bouwperiode gemiddeld het grootste oppervlakte kent.
Wat verder opvalt is dat 29% van het aanbod dat na 2000 is gebouwd
structureel in aanbod staat. Een fors percentage voor ruimte dat nog
maar zo kort op de markt is.
Profiel ten aanzien van locatie
Uit ‘Vertrouwen golft’ bleek al dat er sprake is van binnenstadsschaarste
op de kantorenmarkt in Nederland. Ondanks de ruime kantorenmarkt
bleek dat kantoorruimte in en rondom de centra van grotere steden
het nog steeds goed doet. In deze gebieden zijn veelal gebouwen te
vinden die in eerdere periodes gebouwd zijn. Niet alleen de
bouwperiode is doorslaggevend voor de kans op structureel aanbod.
Ook de locaties waarop in de verschillende periodes werd gebouwd,
zijn bepalend. Er geldt dat in de vroegere bouwperiodes dichter bij de
kern van steden werd gebouwd en dat in de jongste bouwperioden
voornamelijk aan de randen is bijgebouwd, simpelweg omdat daar nog
ruimte beschikbaar was.
Het aanbod veroudert Pagina 9
% kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010
AmsterdamHaarlem
Alkmaar
TilburgBreda
Zwolle
LeeuwardenGroningen
Assen
ApeldoornAmersfoort
Middelburg
Hoofddorp
Den Bosch
Heerlen
Nijmegen
UtrechtDen Haag
Rotterdam
EnschedeHengelo
Arnhem
Eindhoven
Maastricht
Almere
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland
Bron: DTZ Zadelhoff en Neprom, bewerking DTZ Zadelhoff, 2010
Meer dan 60% van het aanbod
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens
200.000 m2 tot 400.000 m2
100.000 m2 tot 200.000 m2
60.000 m2 tot 100.000 m2
40.000 m2 tot 60.000 m2
20.000 m2 tot 40.000 m2
10.000 m2 tot 20.000 m2
5.000 m2 tot 10.000 m2
0 m2 tot 5.000 m2
Harde planvoorraad 2009
Het aanbod veroudert Pagina 10
Huidige aanbod onder de loep
Amsterdam
Amstelveen
A10
A4
A9A2 A9
A10
Meer dan 60%
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen gegevens bekend
Utrecht
Bilthoven
ZeistDe Meern
Vleuten
De Bilt
Houten
Nieuwegein
A12
A12
A27
A27
A2
A2
A28
Meer dan 60%
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen gegevens bekend
Meer dan 60%
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen gegevens bekend
Rotterdam
Dordrecht
Spijkenisse
Vlaardingen
Schiedam
A20A13
A20
A15
A29
A16
A15
A15
A4
A4
A16
Den Haag
Zoetermeer
Delft
Leiden
A12
A12
A13
A4
A4
Meer dan 60%
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen gegevens bekend
Profiel per gemeente
De DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart geeft per gemeente het aandeel
structureel aanbod ten opzichte van het totale aanbod in die gemeente
weer. Hierbij moet worden opgemerkt dat gemeenten met een grote
kantorenvoorraad aanzienlijk meer kans hebben op een hoger percentage
structureel aanbod dan gemeenten waar nauwelijks kantoorruimte is.
Naast de gegevens van het structurele aanbod is op de landelijke kaart
de harde planvoorraad per gemeente weergegeven. Deze gegevens zijn
afkomstig van de Neprom en hierin worden die plannen meegenomen
waarvan de bouw sinds 2008 is begonnen maar wat nog niet is
opgeleverd, waarvoor een bouwvergunning is afgegeven of waarvan in
het geval van eigenbouw een definitief ontwerp bekend is. Door het
structurele aanbod en de harde planvoorraad met elkaar te vergelijken
ontstaat er een globaal beeld per gemeente waaruit kan worden afgeleid
of het verstandig is nieuwe kantoorruimte te ontwikkelen. Daar waar het
structurele aanbod aanzienlijk is, lijkt het niet zinvol nieuwe kantoorruimte
aan de markt toe te voegen, zonder iets te ondernemen met het
bestaande aanbod. Dan is er sprake van bouwen voor de leegstand.
Gedetailleerd profiel van de vier grote steden
Ondanks dat de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart per gemeente een
overzicht biedt, geeft de kaart een versnipperd beeld. Dit is verklaarbaar
doordat de cijfers een totaalbeeld per gemeente weergeven, maar niet
per deelgebied in die gemeenten. Vandaar dat de vier grote steden verder
onder de loep zijn genomen en is gekeken naar de status van structureel
aanbod per postcodegebied. Hierdoor ontstaat een geografisch
interessant beeld. De centra van de grote steden kennen, op enkele
uitschieters na, verhoudingsgewijs een laag structureel aanbod. Naarmate
de afstand tot het centrum toeneemt, neemt ook het structurele aanbod
toe. De hoogste percentages zijn uiteindelijk aan de randen van de steden
of in de randgemeenten van de grote steden te vinden, zoals Nieuwegein
en de Meern bij Utrecht, Sloterdijk, Amstelveen, Diemen, Duivendrecht en
Zuidoost bij Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel,
Ridderkerk, Rhoon, Barendrecht en Spijkenisse bij Rotterdam en
Voorburg-Leidschendam, Voorschoten, Rijswijk en Zoetermeer bij Den
Haag. In deze gebieden is sprake van een ruim structureel aanbod en
moet worden nagedacht over oplossingen. Nieuwe kantoorruimte
ontwikkelen, is bouwen voor de leegstand van de toekomst.
Herstructureren van bestaande panden zou een oplossing kunnen
bieden. Door bestaande kantoren een duurzame kans te geven, wordt
een bijdrage geleverd aan het oplossen van deze problematiek.
% kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland
Meer dan 60% van het aanbod
50% - 60%
40% - 50%
30% - 40%
20% - 30%
10% - 20%
tot 10%
geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens
Het aanbod veroudert Pagina 11
0
100
Nederlandse kantorenmarktPercentage structureel aanbod per bouwperiode, januari 2010 (%)
80
60
40
20
niet structureel aanbod structureel aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff
voor 1900 1900-1919 1920-1939 1940-1959 1960-1979 1980-1999 na 2000
De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en
opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit de
komende jaren niet zal veranderen door de beweging van gebruikers
van kantoorruimte. Verschillende ontwikkelingen duiden eerder op een
afnemende behoefte aan kantoorruimte. Zo denken gebruikers van
kantoorruimte steeds meer na over efficiënte kantoormeters, waarbij er
vanuit wordt gegaan dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit
100% is. Minder vierkante meters per medewerker zorgt voor een
daling in de huisvestingskosten van kantoorgebruikers. Nieuwe
werkplekconcepten, zoals het nieuwe werken, gaan uit van dit principe.
Daarnaast krijgt Nederland te maken met een afnemende
beroepsbevolking. In 2009 was al een daling in het aantal kantoorbanen
te zien ten opzichte van 2008. Door de bevolkingsopbouw zal
Nederland de komende jaren vergrijzen.
De kantorenvoorraad was de afgelopen decennia onderhevig aan groei
en bedraagt nu 46,5 miljoen vierkante meter. Nu het economisch
minder gaat in Nederland wordt duidelijk dat deze groei eigenlijk te
groot is geweest voor de komende jaren.
Interessant is te kijken welke kantoren het nog goed doen in deze
moeilijke markt. Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed
op goede locaties nog steeds schaars. Vooral kantoorruimte dichtbij
openbaar vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en
waar op straatniveau een mengeling van wonen, werken en winkelen
zorgt voor beleving, zijn erg in trek. Dergelijke locaties zijn veelal
gelegen in de buurt van de oude kernen van de grote steden. De
leegstand van kantoorruimte is hier een stuk lager. Naarmate de randen
van deze steden en de randgemeenten nader worden bekeken, dan
valt op dat de leegstand toeneemt. Er is duidelijk een tweedeling in de
vraag naar kantoorruimte en deze tweedeling is logischerwijs ook terug
te vinden in het aanbod.
Conclusie
Het aanbod veroudert Pagina 12
Conclusie
Het aanbod van Nederland veroudert en hiermee wordt bedoeld dat
steeds meer kantoorruimte meerjarig in aanbod is. Op het moment dat
dezelfde kantoorruimte 3 jaar achtereen wordt aangeboden op de
markt, is er sprake van structureel aanbod. Het is opvallend dat het
aanbod dat maximaal 2 jaar in aanbod staat ten opzichte van eerdere
jaren stabiel is gebleven, terwijl het totale aanbod wel is gestegen. Hieruit
blijkt dat de groei van het aanbod voornamelijk vorm krijgt door kantoren
die meerdere jaren in aanbod staan. Van het huidige kantorenaanbod in
Nederland betreft 28% structureel aanbod. De oppervlakte van dit
percentage komt overeen met 1,9 miljoen vierkante meter. Het is de
verwachting dat een groot deel van dit structurele aanbod ook bij een
aantrekkende markt niet door kantoorgebruikers zal worden opgenomen
tegen marktconforme voorwaarden.
Het huidige structurele aanbod is ten opzichte van een aantal jaren
geleden behoorlijk gegroeid, maar komt vergeleken met vorig jaar redelijk
overeen. Toch schuilt er een groot gevaar ten aanzien van het structurele
aanbod voor volgende jaar. Wanneer het huidige aanbod dat 2 tot 3 jaar
op de markt wordt aangeboden, volgend jaar nog steeds in aanbod is,
dan behoort dit metrage ook bij het structurele aanbod. Indien er van dit
aanbod geen ruimte wordt onttrokken, dan kan de structurele leegstand
aan het eind van 2010 oplopen tot maar liefst 44%.
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart
Uit de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart wordt duidelijk dat veel
gemeenten te maken hebben met structureel aanbod. Het onder de
loep nemen van de grote steden gaf het volgende beeld: in de kern is
het percentage structureel aanbod aanzienlijk lager dan aan de randen
van en in de randgemeenten rondom de grote steden. De eerder
genoemde tweedeling is dan ook te zien in het aandeel structureel
aanbod ten opzichte van het totale aanbod.
De leeftijd van panden in of rondom de steden is ook verschillend. Over
het algemeen geldt dat dichter bij de kern de leeftijd het hoogst is. Dit is
terug te zien in de samenstelling van het structureel aanbod. Slechts
14% van het aantal gebouwen in aanbod dat voor 1900 is gebouwd, is
structureel van aard. Van de gebouwen die tussen 1960 en 1980 zijn
gebouwd, is dit percentage maar liefst 49%. Bijna 30% van de panden
die vanaf 2000 zijn gebouwd, wordt ook structureel op de markt
aangeboden.
Verduurzamen zinvol op goede locaties
Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te beginnen
en eigenaren van deze panden zullen zo langzaam aan moeten wennen
aan het feit dat dit niet gaat veranderen. Voor sommigen wordt het tijd
het verlies te nemen. Dit zijn de eigenaren van die panden die op
minder goede locaties zijn gelegen. Voor een ander deel van het
structureel aanbod zijn nog wel oplossingen denkbaar zoals het
verduurzamen van bestaande kantoren. Een gunstige locatie is wel een
belangrijke factor hiervoor. Wanneer een kantoorpand verduurzaamt,
wordt de kans dat een kantoorgebouw op een goede locatie weer
courant wordt groter. Voor beleggers is het verduurzamen van
bestaande kantoren interessant. Hierdoor worden kantoren toegevoegd
aan het duurzame marktsegment waar schaarste heerst. Het voorkomt
daarnaast concurrentie op prijs en een groot risico op leegstand. Het
betekent echter wel dat er geïnvesteerd moet worden in een gebouw.
Leegstandspreventie
Er moet nu worden nagedacht over leegstandspreventie. Allereerst
moeten we stoppen met nieuwe kantoorruimte ontwikkelen op plekken
waar al een ruim aanbod is en aandacht schenken aan de bestaande
bouw. Daarnaast kan gedacht worden aan een ‘leegstandstax’,
waarmee in het Verenigd Koninkrijk al wordt geëxperimenteerd. Op het
moment dat een gebouw langer dan een bepaalde periode achtereen
op de markt wordt aangeboden, zal de eigenaar belasting moeten
betalen. In het geval van nieuwbouw kan gedacht worden aan een
‘verwijderingsbijdrage’. Op het moment dat het betreffende gebouw
een aantal jaren later structureel in aanbod staat, kan deze bijdrage
worden gebruikt voor een oplossing.
Pagina 13Het aanbod veroudert
Een duurzame kans voor bestaande kantoren
In de markt voor commercieel onroerend goed kan het begrip
duurzaamheid verschillend worden ingevuld door de diverse
gebruikersgroepen. Variërend van energiebesparing, CO2 reductie
en het milieuvriendelijk (her-)gebruik van materialen en water, tot
het beperken van mobiliteit, afval en onnodig gebruik van
landschap. De overheid stuurt vooral op CO2 reductie op basis van
energiebesparing met behulp van Energielabels en verengt daarmee
het begrip duurzaamheid. De Vereniging van Instutionele Beleggers
in Vastgoed Nederland (IVBN) benadrukt echter het belang van een
bredere scope, door gebruikmaking van meeromvattende
methodieken zoals BREEAM (NL) of LEED (VS) om te vermijden dat
het aanbod van kantoorruimte nog verder zal oplopen.
De vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk van
de overheid en kantoorgebruikers en -beleggers die zich in
toenemende mate bewust zijn van hun maatschappelijke
verantwoordelijkheid. De overheid neemt maatregelen die direct
doorwerken in de markt door onder andere de aanscherping van
de Energie Prestatie Coëfficiënt in het Bouwbesluit en het
duurzaamheidsbeleid van de Rijksgebouwendienst. Daarnaast
stuurt de overheid op indirecte wijze door het verplicht stellen
van een Energielabel bij transacties, een duurzaam inkoopbeleid
ten aanzien van adviesdiensten, groene belastingmaatregelen
en subsidies.
Vastgoedbeleggers hebben om meerdere redenen behoefte aan
duurzame gebouwen. Ten eerste zal, door de naar verwachting
toenemende vraag, het leegstandsrisico van een duurzaam
gebouw minder groot zijn. Ten tweede zien beleggers zelf op
grond van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid de
noodzaak tot het verduurzamen van de eigen portefeuilles. Ten
derde kan dit een verlaging van de servicekosten voor de
gebruiker betekenen.
Er zijn te weinig duurzame gebouwen op de Nederlandse
kantorenmarkt. Dat geldt zeker nu nieuwbouw als gevolg van de
economische situatie nagenoeg is stil gevallen. Het verduurzamen
van bestaande gebouwen is een oplossing. Niet in de laatste
plaats omdat dit veelal met lagere investeringen realiseerbaar is.
Het zal grofweg leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt:
het duurzame segment waar krapte heerst en het niet duurzame
segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment en
de toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van
bestaande ‘grijze’ kantoren.
Een duurzaam gebouw op een slechte locatie loopt natuurlijk nog
steeds leegstandrisico. Bovendien verschilt, zoals eerder gemeld,
de definitie van duurzaamheid per gebruikersgroep en zal het
aanbod daarop moeten worden afgestemd. Deze
behoefteontwikkeling naar duurzame gebouwen wordt door DTZ
Zadelhoff nauwlettend gevolgd om de invloed op waarde van
vastgoed te kunnen voorspellen.
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moet een aantal
weerstanden overwonnen worden om marktpartijen bij elkaar te
brengen (circle of blame). Hiertoe heeft onder andere DTZ
Zadelhoff de integrale methode ‘Duurzame kans voor bestaande
kantoren’ ontwikkeld. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de
technische aspecten van duurzaamheid, maar ook naar de
marktomstandigheden, zoals de verdeling van de kosten tussen
huurder en verhuurder en de architectonische mogelijkheden om
het gebouw weer toekomstwaarde te geven. De methode bestaat
uit vijf stappen:
1) Toets naar courantheid van locatie en gebouw.
2) Vaststelling ambitieniveau van de huurder(s) en/of eigenaar.
3) Vertaling ambitieniveau naar concrete maatregelen die kunnen
worden genomen.
4) De kosten van de maatregelen worden geraamd evenals de
besparingen op de exploitatiekosten. Hiermee wordt inzicht
verschaft in de kosten- en batenverdeling tussen eigenaar en
gebruiker.
5) De duurzaamheidverbetering wordt inzichtelijk gemaakt in de
vorm van het energielabel, greencalcscore of de te verwachten
BREEAM-score.
Met dit hulpmiddel worden marktpartijen bij elkaar gebracht om
versneld meer verduurzaming van bestaande kantoren tot stand
te brengen. Uiteindelijk wordt daarmee de dynamiek in de
kantorenmarkt hersteld.
Het aanbod veroudert Pagina 14
Aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte
voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.
Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
complexen. Projecten in voorbereiding worden
niet meegeteld.
Bedrijfsruimte
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
joens met een verhoogde kantoorcomponent
– soms oplopend tot 50 procent van het totale
vloeroppervlak – vallen hieronder.
Bestaande bouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
twee jaar.
Bruto-aanvangsrendement
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
eigenaarslasten, als percentage van de totale
verwervingsprijs vrij op naam.
Eersteklas vastgoed
Modern, courant onroerend goed dat
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen
en eisen van het bedrijfs leven en zich op een
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
locaties wordt in het algemeen gezien als
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
wordt ruimte met een courante frontbreedte
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
gebied als eersteklas aangemerkt.
Eigenbouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
rekening van de gebruiker worden gereali-
seerd.
Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
ten, huurderspecifieke inrichtingskosten en
eventuele huurkortingen.
Kantoorruimte
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
Leegstand
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen
die op het moment van inventarisatie niet
(meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitge-
drukt in percentage v.a. kantoorvoorraad, per
ultimo van het jaar.
Nieuwbouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
nieuwbouw aangemerkt.
Opname
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
ruimte) met uitzondering van sale and lease
back transacties, huurverlengingen en
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
moment dat tussen betrokken partijen
wilsovereenstemming is bereikt.
Structureel aanbod
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
als aanbod staat geregistreerd.
Structurele leegstand
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
gebruik bij huurders.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)
De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
tussen de opgaande scheidingsconstructies
die de desbetreffende ruimte omhullen,
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
worden de volgende elementen niet meegeno-
men: technische ruimtes, verticale stijgpunten
en dragende binnenwanden (NEN 2580).
Voorraad
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte
met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.
De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
van Bak.
Voorraad in gebruik
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het
moment van inventarisatie niet als aanbod
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
Vrije markt
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
onbekende gebruikers.
Begrippenlijst
Pagina 15Het aanbod veroudertwww.dtz.nlwww.dtz.com
Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons
ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit
binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.
Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is
continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande
te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor
onze opdrachtgevers blijven garanderen.
Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in
commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers
wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal
niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via
besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings
plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
www.dtz.nl www.dtz.com