Mandataire :
Co-traitants :
Région Rhône Alpes
Septembre 2013
Mandataire :
Co-traitants :
Région Rhône Alpes
Etude foncière et immobilière du marché de la région d’Annemasse
Atelier 2 -Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable
En partenariat avec :
Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable
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� Constituer les « cadres d’objectifs et de valeurs de sortie » nécessaires à la réussite des opérations à venir … dans l’objectif de répondre aux besoins de développement équilibré des territoires ; les décliner dans un programme
> Définir le logement abordable
� Actionner les leviers
> Leviers urbains : choix des formes urbaines, calibrage et traitement du stationnement ;> Leviers programmatiques : choix des contenus, définition typologique de l’offre ;> Leviers liés au montage : tva minorée, habitat participatif …> Leviers dans la démarche opérationnelle
� Définir les impacts sur la valeur du foncier
> Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière>Approfondissement de l’étude de cas
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Définir le logement abordable
3FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
En introduction : à vous la parole – tour de table
Quelle est votre définition du logement
abordable ?
Quelles réflexions sur le développement
d’une accession abordable sur votre
territoire ?
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Propositions de définition du logement abordable
� Ensemble des offres de logements neufs s’intercalant entre le logement locatif social et le logement libre neuf◦ Eviter que le développement aux extrémités et le 1 pour 1 au centre ◦ Raisonner locatif et accession◦ Prendre en compte les objectifs du territoire en matière de logement locatif social
� Une définition relative au niveau de désolvabilisation induit par le décalage entre l’offre libre neuve promue sur le territoire et le budget logement des ménages locaux◦ Remettre au cœur de la démarche les capacités d’accès au logement des ménages locaux. ◦ Répondre aux besoins des ménages des 4e, 5e voire 6e déciles de revenus en fonction des
configurations locales.
� La nécessité de se doter d’un objectif large, d’une stratégie d’encadrement des prix flexibles, adaptée à chaque projet urbain/ spécificité du territoire.
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Remettre au cœur de la démarche les capacités d’accès au logement des ménages locaux
Tenir compte des budgets logements corrélés aux revenus des ménages que la collectivité souhaite aider dans leur parcours résidentiel
� Des revenus qui s’apprécient et se dispersent jusqu’à l’âge de la retraite où ils commencent àfortement s’éroder
� Des revenus qui s’apprécient et se dispersent avec l’élargissement de la structure familiale� Des revenus fortement discriminés en fonction du statut d’occupation
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Etape 1 : la connaissance du budget logement des ménages en fonction du parcours résidentielHypothèse d'une primo-accession - Ménages d'Annemasse les Voirons - Source : traitement Adequation des données DGI 2010
104 K€87 K€
118 K€151 K€
66 K€82 K€
171 K€140 K€
202 K€234 K€
98 K€133 K€
264 K€
212 K€
297 K€
339 K€
142 K€
211 K€
0 K€
50 K€
100 K€
150 K€
200 K€
250 K€
300 K€
350 K€
Ensemble <30 ans 30-39ans Propriété occupante Locatif s ocial Locatif libre
Budget plancher classes moyennes Classes moyennes Budget médian classes moyennes Budget plafond classes moyennes264 K€171 104
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Objectiver la nécessité d’une offre en accession abordable
Quantifier pour accélérer la prise de conscience…
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Source : Traitement croisé par Adequation des données de marché et INSEE DGI 2010
Ménages ne pouvant accéder à l'offre (neuve et ancienne) Attention, résultats non additifs
10 930
12 270
6 620
35%
31%
19%
En accession
En location
En location déduction faitedes ménages sociaux
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Se donner des repères de prix/ m², se doter d’un objectif large
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Décile 1
Décile 2
Décile 3
Décile 10
Décile 9
Décile 8
Décile 4
Décile 5
Décile 6
Décile 7
30% des ménages = classes modestes
40% des ménages = classes
moyennes
30% des ménages = classes
aisées
2300€/m²
2800€/m²
3300€/m²
4000€/m²
4800€/m²
< 2300 €/ m²
> 4800 €/ m²
Part propriétaires
40%
60%
Une gamme à +/-2350 €
> PSLA
Une gamme à +/-3100- 3300 € > accords de prix maîtrisés, PLS
investisseur
Une gamme à +/-2600 € > habitat participatif, formes
urbaines plus économiques
Neuf =4.070 € /m² prix/ m² hors pk ventes 20124.410 €/ m² prix/ m² offre disponible fin 2012
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A vous la parole – tour de table
Quels points d’appui et freins identifiés à
la démarche de développement d’une
offre en accession abordable ?
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Leviers au service de l’accession abordable
10FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
9 leviers au service du logement abordable
� Le choix de la forme urbaine
� Le traitement du stationnement
� La densité
� La définition du programme : segments de marché et équilibres typologiques
� La tva minorée : PSLA, 500 m ANRU et PLS « privé »
� L’habitat participatif
� Minoration foncière et accords de prix maîtrisés
� L’ingénierie locale
La relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs
11FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
9 leviers au service du logement abordable
1. Forme urbaine
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A charge foncière égale, plus le coût de construction/ m²baisse, plus il est possible de minorer le prix de sortie
2. Stationnement
Stationnement hors sol = économie de 80 à100 € HT /m² sur le coût de construction � -150 à - 200 € TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 %
3. Densité
Coût de construction 1540 €/ m² Coût de construction 1300 €/ m²Surface de plancher 500 m² Surface de plancher 300 m²
Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire**2 900 €/m² 200 €/ m² sdp 100 000 € 450 €/ m² sdp 135 000 € 3 000 €/m² 250 €/ m² sdp 125 000 € 500 €/ m² sdp 150 000 € 3 300 €/m² 400 €/ m² sdp 200 000 € 650 €/ m² sdp 195 000 € 3 800 €/m² 600 €/ m² sdp 300 000 € 800 €/ m² sdp 240 000 €
* sdp = surface de plancher** pour l'ensemble de l'immeuble
R+4 R+2Prix de sortie
(par m² habitable)
Positionner le curseur entre charges foncières adaptées aux objectifs de prix de sortie et recettes nécessaires àl’aménageur pour équilibrer les dépenses, entre majoration de la charge foncière/ m² et m²développés ? Oser travailler la globalité des assiettes foncières ?
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A vous la parole – tour de table
Quels retours d’expérience sur le
développement d’offre intermédiaires ?
La question du stationnement des
logements ?
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9 leviers au service du logement abordable
4. Le programme
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Studios & T2 � 4 et 5 Pièces
> Coût de construction - 110 € HT m² habitable
> Prix de vente - 200 €/ m²habitable / – 13 K€
59 m² habitable par logement
64 m² habitable par logement
A envisager sous l’angle d’une bonification des capacités constructives et non « à la place de »…
Logements
Locaux non résidentiels
5. TVA minorée Des prix de vente ou loyers plafonnés + des plafonds de ressources
> Le PSLA (prêt social location –accession)
> L’accession dans les 500 mètres autour d’un PRU
Pérenniser les périmètres de rénovation urbaine ?
Créer les conditions d’une accélération des mutations foncières et des projets urbains inscrits dans ces périmètres ?
Basculer d’une géographie « au compas » àune géométrie variable ?
> Le PLS « privé »
Des zones de développement ciblées pour servir la rentabilité attendue
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9 leviers au service du logement abordable
6. Habitat participatif
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Economie sur le
prix de venteRisque
Acquérir le foncier et assurer la
maîtrise d’ouvrage de l’opération avec
une AMO
12 à 15 % +++
Acquérir seulement le foncier et
passer un contrat de promotion
immobilière (CPI) avec un opérateur
8 à 10 % ++
Acheter les logements en VEFA à un
opérateur qui acquiert le foncier et
assure la maîtrise d’ouvrage
6 à 7 % +
Options ouvertes à la coopérative
d’habitants
Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6 à 12 %)
+
Risque +/- important pour l’acquéreur suivant le montage juridique.
7. Prix maîtrisés
8. Ingénierie locale
Exemple de Montpellier Agglomération / Serm
- Clauses insérées dans le CCTP et les actes de cession de droits à construire entre l’aménageur et les promoteurs
immobiliers - Engagements de l’accédant à la
propriété aidée pendant 7ans
Imaginer la « suite » du dispositif….Quelles possibilités d’encadrer le partage
de la plus-value entre collectivité et acquéreur ?
Revente à la collectivité/ à son bailleur pour réinjecter le logement dans le circuit
du dispositif d’accession abordable ?
Aménagement/ règlement de copropriété
+ compacité des terrains + coût de construction modéré lié àla forme individuelle du logement
Exemple : logement de 110 m² à255.000 € (135.000 € le terrain de
450 m² + 120 000 € la maison)
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A vous la parole – tour de table
Mettez-vous en œuvre l’un ou l’autre de ces
dispositifs ou pourriez-vous envisager de la
faire ?
Jusqu’où allez vous dans la définition de l’offre
logement attendue ?
Quels retours d’expérience, préalables ?
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9 leviers au service du logement abordable
9. relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs
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Intégrer positivement les stratégies/ attentes des propriétaires fonciers « institutionnels » / majeurs dans les problématiques d’aménagement ?
Re-positionner les propriétaires institutionnels en amont des opérations d’aménagement ?Travailler à bilans ouverts ? Mutualiser la valorisation des fonciers de l’ensemble des propriétaires concernés par une opération d’aménagement ?
�Adapter les procédures de consultation aux objectifs poursuivis
Arrêter le prix du foncier en concordance avec un objectif de prix de sortie et sur la base d’un cahier des charges de construction précis ?
Dissocier le choix financier du choix sur la qualité
Donner aux acteurs l’occasion d’apporter leur valeur ajoutée aux projets. Promouvoir un processus de travail sans présager des résultats ?
�Une place à part pour le logement social ?
Anticiper et bien répartir les opérations en VEFA et en maîtrise d’ouvrage directe ?
Consulter les bailleurs pour les opérations en VEFA avant les opérateurs privés ?
Fixer le prix de la VEFA dans une fourchette adéquate au contexte de financements actuels ?
�
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Définir les impacts sur la valeur du foncier
18FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière
Prix de sortie
Coût de construction
Charge foncière
Marché libre 3 500 € 1 400 € 600 € HT HC/ m²Marché libre, stationnement aérien : bonification de la charge foncière 3 500 € 1 320 € 680 € HT HC/ m²Marché libre, stationnement aérien : minoration du prix 3 300 € 1 320 € 600 € HT HC/ m²
Marché libre, intermédiaire urbain 3 500 € 1 200 € 800 € HT HC/ m²Marché libre, intermédiaire urbain 3 100 € 1 200 € 600 € HT HC/ m²Marché libre, tva minorée & ingéniérie produit 2 900 €* 1 260 € 600 € HT HC/ m²Prix maîtrisés, minoration charge foncière 3 300 € 1 400 € 500 € HT HC/ m²Accession sociale tva pleine 2 700 € 1 400 € 200 € HT HC/ m²Accession sociale tva minorée 2 416 € 1 400 € 200 € HT HC/ m²Levier forme urbaine + minoration charge foncière 2 700 € 1 200 € 400 € HT HC/ m²
* Prix en tva minorée
19FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
A vous la parole – tour de table
Connaissez-vous les niveaux de charge
foncière et coûts de construction
pratiqués sur votre territoire ?
De quelles tendances les opérateurs
font-ils état ?
FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
Exemple de l’application du ++ et du – à partir d’un projet concret : l’exemple d’Ambilly, 12.900 m² d’emprise foncière, 6600 m² de plancher
350 €/ m² foncier/ 684 €/ m²shon
Dépenses globales = 6,3 millions/ 957 €/ m² shon
40% de l’offre administrée à200 €/ m² shon > Reste 5,8 millions de dépenses à couvrir
Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 €/ m² shon = prix de sortie 5900 €/ m² habitableOu valorisation de la charge foncière au prix du marchéactuel et financement d’un déficit d’opération = 3,1 millions
= Majoration de la shon> Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 €/ m² shon> Ou minoration du déficit à1,2 millions
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Attentes des propriétaires
fonciers
+ Coûts d'aménagement
+ Adaptation aux objectifs
PLH
Variables d'ajustement
Mise en œuvre des
outils
Du foncier vers le projet, le processus ++
Du projet vers le foncier, le processus - -
Prix de vente adaptés
Recettes foncières afférentes
Adaptation aux objectifs
PLH
Déduction coûts
d'aménagement
Mise en œuvre des
outils
Logement libre 3900 €/ m², logement abordable 3300 €/ m²
Locatif social 200 €/ m² shon, abordable 400 €/ m² shon, libre 670 €/ m² shon
30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,3 millions
1,8 millions d’aménagement à déduire des recettes soit un solde de 1,5 millions pour l’achat du foncier soit 117 €/ m² foncier – 230 €/ m² shon
= Majoration de la shon de 20%> Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 884 K€> Ou valorisation sur CF logement abordable = + 528 K€> Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 €/ m²
FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013
Exemple de l’application du ++ et du – à partir d’un projet concret : l’exemple de Machilly, 33.000 m² d’emprise foncière, 6500 m² de plancher
150 €/ m² foncier/ 762 €/ m²shon
Dépenses globales = 6,7 millions/ 1035 €/ m² shon
30 % de l’offre administrée à200 €/ m² shon, 5% commerce services à 180 €/ m² shon > Reste 6,3 millions de dépenses à couvrir
Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 €/ m² shon = prix de sortie 5000 €/ m² habitableOu valorisation de la charge foncière au prix du marchéactuel et financement d’un déficit d’opération = 3 millions
= Majoration de la shon> Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 €/ m² shon> Ou minoration du déficit à 1,1 million
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Attentes des propriétaires
fonciers
+ Coûts d'aménagement
+ Adaptation aux objectifs
PLH
Variables d'ajustement
Mise en œuvre des
outils
Du foncier vers le projet, le processus ++
Du projet vers le foncier, le processus - -
Prix de vente adaptés
Recettes foncières afférentes
Adaptation aux objectifs
PLH
Déduction coûts
d'aménagement
Mise en œuvre des
outils
Logement libre 3900 €/ m², logement abordable 3300 €/ m²
Locatif social 200 €/ m² shon, abordable 400 €/ m² shon, libre 750 €/ m² shon
30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,8 millions
1,8 millions d’aménagement à déduire des recettes soit un solde de 2 millions pour l’achat du foncier soit 62 €/ m²foncier – 316 €/ m² shon
= Majoration de la shon de 20%> Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 975 K€> Ou valorisation sur CF logement abordable = + 611 K€> Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 €/ m²
FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013