1 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
1.0
PENDAHULUAN
Laporan Cadangan Pemajuan ini disediakan oleh
Perunding Jururancang Bandar berdaftar Ahyat &
Associates untuk pemilik tanah :
SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN. BHD.
(dahulunya dikenali Prominent Acres Sdn. Bhd.)
Blok G, Tingkat 3,
No. 2, Jalan PJU 1A/7A,
Ara Damansara, 47301 Petaling Jaya,
Selangor Darul Ehsan.
Laporan Cadangan Pembangunan yang disediakan ini
akan merangkumi penerangan terperinci tentang tapak
cadangan yang meliputi analisis tapak dan persekitaran,
rasional pembangunan serta perancangan yang
dicadangkan. Laporan yang disediakan ini juga akan
menjadi panduan kepada pihak pemilik tanah untuk
memastikan segala keperluan dan garis panduan
perancangan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa
tempatan diambil kira di dalam cadangan pemajuan ini.
Penyediaan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP) ini
adalah bagi memenuhi peruntukan Akta Perancangan
Bandar dan Desa (Pindaan) 1995, Akta A933 (Seksyen
21A) bagi memberi penjelasan mengenai beberapa
perkara yang berkaitan fizikal tapak dan kawasan sekitar
serta rasional pembangunan, bagi membolehkan pihak-
pihak yang berkenaan terutamanya Majlis Perbandaran
Klang (MPK) membuat penilaian yang sewajarnya
terhadap permohonan yang dikemukakan.
2 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
2.0
KONSEP DAN
JUSTIFIKASI
Laporan Cadangan Pemajuan ini merupakan dokumen
sokongan yang mengandungi asas-asas perancangan,
rasional dan justifikasi bertujuan untuk mendapatkan
kelulusan perancangan berhubung dengan permohonan
berikut:
PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI
CADANGAN PINDAAN SEBAHAGIAN PELAN SUSUNATUR
YANG TELAH DILULUSKAN BIL MPK/KU/100(B)/2010,
BERTARIKH 19/03/2015, BAGI PEMBANGUNAN BANDAR
BUKIT RAJA (STAGE 1 , WESTERN & EASTERN DIVISION)
MUKIM KAPAR, DAERAH KLANG,
SELANGOR DARUL EHSAN.
UNTUK TETUAN SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN. BHD.
(dahulunya dikenali sebagai PROMINENT ACRES SDN BHD)
PINDAAN 1: (PINDAAN KAWASAN KEMAJUAN AKAN
DATANG BANGUNAN & INDUSTRI KEPADA PLOT
PERINDUSTRIAN, PLOT PERDAGANGAN DAN REZAB
LEBUHRAYA DI ATAS PT 69356, LOT 34026, PT 71350 & PT
69359)
PINDAAN 2: PLOT PERNIAGAAN (FASA 14F) KEPADA PLOT
KEDIAMAN DI ATAS PT 55719
2.1
TUJUAN
PERMOHONAN
Secara dasarnya permohonan ini adalah bertujuan untuk
mendapatkan kelulusan perancangan bagi pindaan
pelan susunatur di atas tapak cadangan seperti berikut:
i. Menyelaraskan rezab Lebuhraya Pantai Barat (WCE)
berdasarkan Borang K, Akta Pengambilan Tanah,
1960, bagi lot-lot tanah yang terlibat.
ii. Menyediakan pelan susunatur cadangan
pembangunan bagi baki lot yang dikeluarkan
daripada simpanan rezab lebuhraya.
iii. Bagi membolehkan proses pecah sempadan dan
tukar syarat tanah mengikut pelan susunatur yang
akan diluluskan seterusnya melaksanakan
pembangunan fizikal tapak.
iv. Meminda satu plot perniagaan iaitu lot PT 55719
(Fasa 14F) kepada cadangan plot perumahan.
3 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
2.2
LATAR BELAKANG
PEMAJUAN
Bandar Bukit Raja asalnya merupakan kawasan Ladang
Bukit Raja yang terletak di bahagian Klang Utara yang
merangkumi keluasan lebih kurang 5000 ekar dan
terbahagi kepada 3 peringkat (Stage). Peringkat I
pembangunan ini seluas lebih kurang 1,700 ekar telah
mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri dan
Majlis Perbandaran Klang pada tahun 2001. Manakala
peringkat II dan III telahpun mendapat kelulusan Pelan
Konsep pembangunan keseluruhan serta Kebenaran
Merancang Pelan Susunatur bagi Fasa pertama.
Pembangunan peringkat I (Stage-1) pula terbahagi
kepada 2 bahagian iaitu timur dan barat yang
dipisahkan oleh Jalan Meru. Hampir keseluruhan
pembangunan di bahagian barat yang terdiri daripada
beberapa fasa perumahan serta kedai pejabat telahpun
siap dibina dan telah diduduki. Manakala kerja-kerja
infrastruktur tapak dan bangunan di bahagian timur yang
terdiri daripada kawasan perusahaan dan perumahan
serta perniagaan sedang giat dilaksanakan pada masa
ini.
Dari segi penyediaan infrastruktur, hampir keseluruhan
infrastruktur tapak dan kemudahan asas di bahagian
barat telahpun disiapkan manakala penyediaan tangki
air utama dan saluran bekalan air di bahagian timur juga
telah dibuat secara berperingkat.
Kawasan yang terlibat dengan pindaan ini pula seperti
berikut:
Tapak Pindaan 1: Melibatkan lot-lot PT 69356, Lot 34026, PT
71350, PT 69359 (Eastern Division). Ianya merupakan
sebahagian daripada tapak yang dibekukan untuk
kemajuan akan datang kerana terlibat dengan
pengambilan balik tanah bagi Projek Lebuhraya Pantai
Barat. Kini, setelah proses tersebut selesai, pemilik/pemaju
berhasrat untuk membangunkan baki tanah tersebut
selaras dengan pembangunan di sekitarnya.
Tapak Pindaan 2: Melibatkan Fasa 14F yang terletak atas
lot PT 55719 (Western Division). Ianya merupakan plot
perniagaan yang telah diluluskan semasa permohonan
pembangunan Pelan Susunatur Induk Bandar Bukit Raja
Stage I.
4 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
2.3
JUSTIFIKASI
PEMBANGUNAN
Cadangan pindaan pelan susunatur ini merupakan
komitmen pihak pemaju dalam membangunkan Bandar
Bukit Raja secara keseluruhannya. Ianya selaras dengan
permintaan yang tinggi terhadap lot-lot industri serta juga
sebagai maklumbalas terhadap keadaan pasaran
semasa di Bandar Bukit Raja Stage 1.
Secara umumnya, pindaan cadangan pembangunan di
tapak ini diasaskan kepada beberapa justifikasi seperti
berikut:
Kedudukan tapak yang strategik dan mempunyai
kemudahsampaian dan perhubungan yang baik
dan dapat menarik minat pelabur/pembeli.
Tapak ini telahpun tersedia untuk dibangunkan
selaras dengan pembangunan sekitarnya.
Bagaimanapun ianya terhalang akibat proses
pengambilan balik tanah untuk pembinaan
Lebuhraya Pantai Barat (WCE).
Pembangunan lot-lot industri di sebelah tapak
semuanya telah habis dijual dan kini sedang giat
dimajukan. Ini menunjukkan permintaan pasaran
yang tinggi terhadap tanah industri di kawasan ini
yang mendorong kepada penyediaan tapak yang
baru.
Kawasan ini juga telah dizonkan sebagai kawasan
perindustrian berdasarkan pelan susunatur induk
yang telah diluluskan sebelum ini dan juga pelan
zoning gunatanah dalam Rancangan Tempatan
Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.
Manakala pindaan tapak Fasa 1F (Western Division)
daripada plot perniagaan kepada plot perumahan
sangat sesuai memandangkan gunatanah
perumahan merupakan gunatanah utama di
kawasan tersebut. Tambahan pula permintaan
terhadap kompleks perniagaan khususnya di
kawasan ini sangat tidak menggalakkan.
5 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
3.0
PELAN LOKASI DAN
PELAN TAPAK
3.1
LOKASI DAN
PERSEKITARAN TAPAK
Bandar Bukit Raja (Stage 1) terletak kira-kira 10 kilometer
dari Pusat Pentadbiran Daerah Klang dan hanya 1.5
kilometer ke utara Bandar Baru Klang. Manakala
keseluruhan Ladang Bukit Raja pula merangkumi dari
bahagian utara Bandar Baru Klang ke barat laut
berhampiran Pekan Kapar. (Rujuk Rajah 3-1) Dalam
konteks wilayah, tapak cadangan ini terletak dalam
lingkungan kawasan Koridor Pembangunan Shah Alam -
Bandar Klang - Kapar. Lokasinya di dalam wilayah
pembangunan Klang - Shah Alam serta berdekatan
dengan pusat petempatan utama seperti Kapar dan
Meru menjadikannya lebih strategik untuk dimajukan.
Oleh itu dari segi perletakan, tapak ini amat berpotensi
untuk pembangunan semasa disamping keupayaannya
menampung pembangunan yang lebih sistematik untuk
pembangunan jangka panjang.
Kedudukan tapak pembangunan Bandar Bukit Raja
adalah seperti berikut :-
Terletak di bahagian utara kawasan pentadbiran
Majlis Perbandaran Klang (MPK) yang
bersempadan dengan Majlis Bandaraya Shah
Alam (MBSA) di bahagian timur.
Ianya terletak di laluan utama yang
menghubungkan Meru dan Bandar Klang serta
boleh dihubungkan terus ke Lebuhraya NKVE oleh
Setia Link melalui bandar baru Setia Alam.
Tapak juga di kelilingi beberapa pembangunan
baru yang utama seperti Setia Alam di timur,
Puncak Alam di utara dan Sungai Kapar Indah di
barat.
6 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Bandar Bukit Raja turut dikenalpasti sebagai Pusat
Perkhidmatan Kecil dalam hierarki perbandaran Negeri
Selangor akan menjadi pelengkap kepada
pembangunan kawasan sekitarnya yang terdiri daripada
kawasan penempatan dan perusahaan sediada. Jarak
penempatan Bandar Bukit Raja dengan pusat-pusat
pertumbuhan sedia ada adalah seperti berikut:-
Dalam radius 10.0 kilometer dari Pusat Bandar
Klang dan Shah Alam.
15 kilometer dari Pelabuhan Klang.
25 Kilometer dari Petaling Jaya.
33 kilometer dari Pusat Bandaraya Kuala Lumpur.
Tapak cadangan yang terletak dalam Daerah Klang
merupakan kawasan yang akan terus menerima
limpahan dan dipengaruhi pembangunan dari Subang
Jaya dan Shah Alam. Dengan adanya cadangan
pemajuan ini, ia dijangka mampu menyediakan
keperluan kawasan perindustrian yang terancang selain
memberi kekuatan pertumbuhan yang tersendiri sejajar
dengan corak pembangunan semasa di kawasan Majlis
Perbandaran Klang (MPK).
7 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
3.2
KONTEKS WILAYAH
Daerah Klang merangkumi 2 mukim iaitu Mukim Kapar
dan Mukim Klang yang bersempadan dengan Majlis
Daerah Kuala Selangor (MDKS) di utara, Majlis Bandaraya
Shah Alam (MBSA) di timur, dan Majlis Daerah Kuala
Langat (MDKL) di selatan.
Rajah 3-1 : Pelan Cadangan Hierarki Perbandaran 2020
SILIAU
BANDAR
SEREMBAN
SELATAN
SEREMBAN
Tapak Cadangan
Sumber : RS Negeri Selangor
8 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
3.3
KONTEKS TEMPATAN
Dalam konteks tempatan, Bandar Bukit Raja terletak di antara
Bandar Klang, Pekan Meru dan Kapar. Tapak pindaan 1
terletak di bahagian timur (Eastern Division) iaitu di antara
Taman Mutara Bukit Raja dan kawasan perindustrian Bandar
Bukit Raja (Jalan Astana). Manakala Tapak Pindaan 2 terletak
di bahagian Western iaitu di Persiaran Keramat dan Persiaran
Batu Belah.
Sistem rangkaian jalan raya sedia ada di persekitaran tapak
cadangan ini secara amnya adalah baik kerana telah
dirancang dengan sempurna semasa penyediaan pelan
susunatur induk.
Rajah 3-2 : Lokasi Tapak dan Persekitarannya
Tapak Cadangan Pindaan
9 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 3-3: Pelan Kunci dan Lokasi Tapak Cadangan Pindaan
Tapak Cadangan
Pindaan
Tapak Cadangan Pindaan
Tapak Cadangan Pindaan
10 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 3-4 : Pelan Lokasi Tapak Pindaan
PT 69356
PT 71350
34026
PT 69359
TAPAK PINDAAN
PT 69356
PT 71350
34026
PT 69359
PT 55719
TAPAK PINDAAN 1
TAPAK PINDAAN 2
PT 69356
PT 71350
34026
PT 69359
PT 55719
TAPAK PINDAAN 1
TAPAK PINDAAN 2
11 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
4.0 BUTIRAN
HAKMILIK TANAH
DAN SEKATAN
Cadangan pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I ini
merangkumi kawasan tanah milik Sime Darby Property
(Klang) (dahulunya Prominent Acres Sdn Bhd) secara
keseluruhannya merangkumi keluasan lebih kurang 93.49
ekar. Ianya melibatkan beberapa lot iaitu PT 69356, Lot
34026, PT 71350, PT 69359 dan PT 55719 yang terletak di Mukim
Kapar, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan.
Keseluruhan tapak pembangunan termasuk dalam Kawasan
Pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan Majlis Perbandaran
Klang (MPK) dan sebarang pembangunan yang hendak
dilaksanakan di atasnya perlulah mendapat kebenaran MPK.
4.1
PEMILIKAN TANAH
Kawasan yang terlibat dengan pindaan ini mempunyai
hakmilik berdasarkan kelulusan sebelum ini. Perincian hal
tanah kawasan pindaan adalah seperti Jadual 4-1.
Jadual 4.1: Perincian Perihal Tanah Yang Terlibat Pindaan
No. Lot PT 69356 LOT 34026 PT 71350 PT 69359 PT 55719
Jenis & No.
Hakmilik HS(D) 138182 GM 3242 HS(D) 146829 HS(D) 139809 H.S.(D) 119815
Pemilik-pemilik Sime Darby Property (Klang) Sdn Bhd; 1/1 bhgn.
Kawasan/
Tempat Jalan Meru/KU2, Bandar Bukit Raja
Mukim Kapar
Daerah Klang
Luas Tapak 30,438 mp /
(7.521 ek)
2,304 mp /
(0.569 ek)
279,684 mp /
(69.111 ek)
26,682 mp /
(6.593 ek)
16858.89 mp /
(4.166 ek)
Syit Piawai 91-A&B 91-B 91-A 91-A&B 91-A & 91-B
Kategori Guna
Tanah Bangunan Perusahaan Perusahaan Perusahaan Bangunan
Syarat-Syarat
Nyata
Bangunan
Kediaman
Perusahaan
Ringan Industri Industri
Bangunan
Perniagaan
Status Tanah Pegangan
Kekal
Pegangan
Kekal
Pegangan
Kekal
Pegangan
Kekal
Pegangan
Kekal
Cukai Tahunan RM4,389.00 RM2,292.00 RM172,817.00 RM27,482.00 RM 34,730.00
Cukai Taksiran RM18,715.00 RM16,758.00 RM143,640.00 RM18,228.00 RM 28,632.50
12 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
4.2
INTENSITI
PEMBANGUNAN
YANG TELAH
DILULUSKAN
Pembangunan tapak telahpun mendapat
kelulusan Pelan Susunatur daripada Majlis
Perbandaran Klang (MPK) serta turut mengalami
beberapa proses pindaan. Pelan terkini yang
diluluskan oleh MPK didaftarkan sebagai Pelan Bil.
MPK/KU/100(B)/2010) pada 19/3/2015. Secara
umumnya, kelulusan tersebut dikeluarkan bagi
maksud Pindaan Pelan Susunatur Induk
cadangan pembangunan bercampur yang
telah diluluskan tertakluk kepada semua syarat-
syarat yang telah dikeluarkan oleh jabatan-
jabatan teknikal yang berkaitan serta
pengesahan Majlis.
Kawasan yang terlibat dengan Pindaan 1
telahpun diluluskan untuk pembangunan akan
datang (Bangunan dan Perusahaan). Ini kerana
pada waktu pelan susunatur ini diluluskan, tapak
yang dimaksudkan terlibat dengan pengambilan
tanah bagi tujuan pembinaan Lebuhraya Pantai
Barat (WCE), dimana jajaran sebenar lebuhraya
belum lagi dimuktamadkan pada waktu itu.
Manakala kawasan Pindaan 2 pula merupakan
tapak plot perniagaan yang telahpun
dikeluarkan hakmilik sementara.
Intensiti pembangunan keseluruhan Bandar Bukit
Raja Stage 1 yang telah diluluskan sebelum ini
adalah seperti Jadual 4-2, manakala pelan
susunatur yang diluluskan adalah seperti Rajah 4-
1.
13 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Jadual 4-2: Intensiti Pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I Yang Telah Diluluskan
GUNATANAH UNIT % LUAS %
PERUMAHAN
Pangsapuri Harga Murah (50-80 unit/ek) 690 8.2 13.80 0.8
Pangsapuri Selangorku (45-93 unit/ek)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis C1)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis C2)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis D )
2403
(511)
(392)
(1500)
28.6
(6.07)
(4.66)
(17.87)
37.62
-
-
-
2.3
-
-
-
Penempatan Pekerja Ladang - - 15.00 0.9
Rumah Teres (20' x 55') 2 tingkat 162 1.9 5.32 0.3
Rumah Teres (20' x 65') 1 tingkat 992 11.8 38.41 2.3
Rumah Teres (20' x 65') 2 tingkat 339 4.0 13.15 0.8
Rumah Teres (20' x 65')1 1/5 tingkat 540 6.4 20.95 1.3
Rumah Teres (20' x 65’) 2 tingkat 482 5.7 18.69 1.1
Rumah Teres (22' x 70') 2 tingkat 1417 16.8 54.93 3.6
Rumah Teres (22' x 70’) 1 tingkat 188 2.2 7.26 0.4
Rumah Teres (22' x 75') 2 tingkat 533 6.3 26.21 1.6
Rumah Teres (24' x 75') 2 tingkat 277 3.3 14.85 0.9
Rumah Teres (26' x 75') 2 tingkat 89 1.1 5.12 0.3
Rumah Teres (26' x 75') 2 1/2 tingkat 276 3.3 16.06 1.0
Rumah Berkembar (50' x 90') 22 0.3 2.92 0.2
JUMLAH KECIL 8410 100.0 290.29 17.9
PERNIAGAAN
Kedai Harga Murah (20' x 65')
1 1/2 tingkat 98 18.7 3.68 0.2
Kedai Pejabat (22' x 70')
2-3 tingkat 124 23.6 5.70 0.4
Kedai Pejabat (22' x 80')
2-3 tingkat 267 50.9 14.02 0.9
Kedai Pejabat 24-4.5’ x 75’ 25 4.8 1.13 0.1
Kedai Pejabat Berkembar (65’ – 85’ x 130’)-
2 tingkat 10 1.9 2.11 0.1
Kedai Pejabat Sesebuah (65’ x 130’) – 2
tingkat 1 0.2 0.19 0.0
Perniagaan (Plot Ratio 1: 4) 5 - 19.75 1.3
PERNIAGAAN (Insitiusi Swasta) - - - -
Pam Minyak 4 - 3.10 0.2
Gerai 7 - 4.39 0.3
JUMLAH KECIL 525 100 54.06 3.6
INDUSTRI
Industri Harga Murah (20' x 80') 1 1/2
Tingkat 84 33.5 3.7 0.2
Kilang Teres (30' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -
Kilang Teres (25' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -
Kilang Semi-D (60' x 132') 1 1/2 tingkat 80 31.9 16.07 1.1
Kilang Sesebuah (100' x 200') 1 ½ tingkat 36 14.3 16.58 1.1
Lot Industri (>5.0 ekar) 9 3.6 65.24 4.3
Lot Industri (3-5 ekar) 27 10.7 111.58 7.4
Lot Industri (1-3 ekar) 16 6.4 40.83 2.7
'Warehouse / Showroom' - - - -
JUMLAH KECIL 252 100 254.00 16.8
KEMUDAHAN DAN INFRA
Sekolah Menengah & Rendah (Kerajaan) 3 46.50 3.1
14 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Sekolah Rendah (kerajaan) 4 24.02 1.6
Sekolah Agama (Kerajaan) 1 6.00 0.4
Sekolah Tamil 2 5.70 0.3
Rezab Majlis Perbandaran Klang (MPK) - -
Masjid 1 4.15 0.3
Surau 7 4.20 0.3
Tadika 7 2.51 0.2
Dewan 8 5.38 0.4
Pusat Rakan Muda - - -
Balai Polis 2 6.50 0.4
Balai Bomba 1 2.50 0.2
Pusat Kesihatan 1 2.00 0.1
Institusi Agama Bukan Islam 3 1.60 0.1
Tangki Air 1 17.35 1.1
Rumah Pam 4 0.90 0.1
Loji Pembentungan Najis 1 13.00 0.9
Pencawang Masuk Utama 1 4.88 0.3
Pencawang Pembahagi Utama 4 2.10 0.1
Pencawang Elektrik 59 4.38 0.3
Telekom 1 0.20 0.0
Kolam Takungan 81.30 5.4
Kawasan Lapang 86.87 5.7
Zon Penampan 44.63 2.9
Depoh Lori & TLK 4.54 0.3
Jalan, Parit dan Lain-lain 418.44 27.7
JUMLAH KECIL 111 779.23 47.6
LAIN-LAIN
Rezab Rentis TNB 15.30 1.0
Pengambilan Balik Tanah (JBA) 2.30 0.2
Lebuhraya Shapadu - -
Pengambilan Balik Tanah (WCE) 63.65 4.2
Kem. Akan Datang (Bangunan) 35.30 2.3
Kem. Akan Datang (Industri) 4.75 0.3
JUMLAH KECIL 121.80 8.0
JUMLAH KESELURUHAN 8,298 1,618.20 100.00
15 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 4-1 : Pelan Susunatur Induk Yang Telah Diluluskan oleh Majlis Perbandaran Klang (Pelan Bil.
MPK/KU/100(B)/2010)
16 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.0 ANALISIS
KEADAAN
SEMASA
Pada masa ini, hampir keseluruhan bandar Bukit Raja Stage I
telahpun dibangunkan. Di bahagian 'Western Division',
hampir keseluruhan rumah dan kedai pejabat telahpun
dibina dan sebahagian besarnya telah didiami. Manakala
pembangunan 'Eastern Division' sedang dalam pembinaan
bangunan kediaman (rumah teres), kilang berkembar dan
sesebuah. Sebahagian lot-lot industri juga sudah memulakan
kerja-kerja pembinaan bangunan kilang secara 'free
standing' serta ada juga yang sudahpun beroperasi.
Kawasan tapak pindaan 1 (Eastern Division) telahpun
dibersihkan dan diratakan berdasarkan kelulusan terdahulu,
manakala kerja-kerja awalan bagi pembinaan Lebuhraya
Pantai Barat juga sedang dilaksanakan pada masa ini.
Manakala tapak pindaan 2 (Fasa 14F, Western Division)
belum ada sebarang pembangunan kecuali kerja-kerja
infrastruktur tapak yang telahpun disiapkan. Pada masa ini
ianya merupakan tanah kosong yang dilitupi rumput dan
lalang.
5.1
PERIHAL TAPAK
5.1.1
Guna Tanah
Semasa
Tapak cadangan pindaan merupakan sebahagian
daripada Pelan Induk Bandar Bukit Raja Stage 1 yang
telahpun mendapat kelulusan kebenaran merancang
daripada MPK, tetapi masih belum dibangunkan. Bahagian
ini akan menjelaskan perihal semasa tapak pada masa
kini.(rujuk Rajah 5-1 : Pelan Foto Tapak Cadangan)
Pada masa ini tapak cadangan merupakan tanah kosong
yang tidak mempunyai sebarang binaan bangunan kerana
telahpun dibersihkan untuk kerja-kerja infrastruktur tapak.
Ianya dilitupi oleh tumbuhan renek, lalang dan rumput.
Keadaan tapak cadangan yang telah tersedia amat sesuai
untuk dibangunkan sebaik sahaja mendapat kelulusan
daripada pihak berkuasa. Gunatanah dan aktiviti di sekitar
tapak adalah seperti jadual di bawah:
17 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Jadual 5-1 : Aktiviti Guna Tanah dan Pembangunan Sekitar Tapak
Arah Aktiviti Guna Tanah Sekitar
Tapak Pindaan 1 (Eastern Div.)
Aktiviti Guna Tanah Sekitar
Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F, Western Div.)
Utara Aktiviti gunatanah di bahagian utara
terdiri daripada cadangan
pembangunan komersil (Fasa CL-3) yang
sedang dalam proses kelulusan pelan
bangunan, kolam takungan seluas lebih
kurang 18.0 ekar (dalam pembinaan),
serta tapak penempatan pekerja ladang
seluas lebih kurang 15.0 ekar yang
sedang dibangunkan.
Bersempadan dengan rezab Kolam
Takungan yang turut dilanskap serta
menjadi tumpuan penduduk beriadah.
Ke utara lagi merupakan simpanan jalan
66' serta Loji Rawatan Kumbahan
berpusat.
Barat Bersempadan di bahagian barat tapak
merupakan Rezab JBA yang merupakan
laluan paip air utama bagi bekalan air
ke kawasan perindustrian Bukit Raja di
bahagian selatan tapak. Terdapat juga
kawasan perumahan sediada yang
telah didiami iaitu Taman Mutiara Bukit
Raja 1 & 2 (dahulunya sebahagian
daripada pembangunan Bandar Bukit
Raja Stage-I) serta juga lebuhraya raya
baru Shapadu (NNKSB).
Di bahagian barat juga merupakan
rezab Kolam Takungan seluas 16.0 ekar
yang mengelilingi sempadan utara dan
barat tapak. Di bahagian barat kolam
pula merupakan unit kejiranan Fasa 14 D
(Delmara) dan Fasa 14 C (Paloma) yang
terdiri daripada rumah teres 2 hingga 2
1/2 tingkat.
Timur Bahagian timur merupakan kawasan
perusahaan Bandar Bukit Raja Stage-I
yang sedang giat dibangunkan terdiri
daripada kilang berkembar, kilang
sesebuah, kilang teres serta lot-lot
perusahaan (5-10 ekar) serta
kemudahan yang berkaitan.
Bersempadan di bahagian timur
merupakan simpanan jalan 132'
(Persiaran Batu Belah) yang merupakan
laluan dua hala dua lorong dengan
pembahagi jalan. Di seberang jalan
tersebut merupakan tapak plot komersil
(Fasa 13J) yang belum dimajukan serta
pusat perniagaan kejiranan BBR (Taipan).
Selatan Bahagian selatan tapak merupakan
kawasan perusahaan berat sediada iaitu
Kawasan Perindustrian Bukit Raja yang
menempatkan pelbagai premis industri
berat seperti Palm Oleo Sdn Bhd, Amsteel
Mills, Lion Steelwire Sdn Bhd, Linde
Malaysia, Masteel dan sebagainya.
Bersempadan di bahagian selatan
merupakan simpanan jalan 132'
(Persiaran Sungai Keramat) yang
merupakan laluan dua hala dua lorong
dengan pembahagi jalan. Di seberang
jalan tersebut merupakan kawasan
kejiranan Fasa 11C yang terdiri daripada
kawasan lapang/rekreasi (lebih kurang
1.5 ekar) serta kediaman teres 2 1/2
tingkat (Delora).
18 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 5-1 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1(Bahagian Utara)
1 2
3 4
6 5
1 2 3 4
5
6
19 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 5-2 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1(Bahagian Timur)
7 8
9 10
9
10
8
12
7
11
11 12
20 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 5-3 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1 (Bahagian Barat & Selatan)
13 14
15 16
15
16
13
14
17
17
21 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 5-4 : Pelan Foto Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F - PT 55719)
1
1
1
5
4 3
2
2
3 5
4
22 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 5-5 : Pelan Ukur bagi Tapak Pindaan 1(Eastern Division)
PT 69356
PT 71350
34026
PT 69356
PT 71350
PT 69359
23 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.1.2
Profil Topografi
Secara keseluruhannya tapak cadangan ini merupakan
kawasan yang landai dengan purata ketinggian asal 3.0
meter hingga 4.0 meter. Tapak cadangan tidak mempunyai
perbezaan aras ketinggian yang ketara serta tidak menjadi
halangan kepada pembangunan yang bakal
dicadangkan.
Dari segi profil kecerunan pula ianya dikategorikan sebagai
tanah rata dengan darjah kecerunan kurang daripada 5
darjah. Keseluruhannya, tapak cadangan adalah sesuai
untuk pembangunan tanpa melibatkan pemotongan dan
penambakan tanah yang komprehensif.
Pelan topografi tapak asal yang terlibat dalam pindaan ini
adalah seperti Rajah 5-4( Tapak Pindaan 1) dan Rajah 5-5
(Tapak Pindaan 2). Bagaimanapun pada masa ini tapak
telah dilaraskan hampir sekata dengan kawasan
pembangunan sekitarnya berdasarkan kelulusan terdahulu,
iaitu dengan ketinggian purata 5.0 meter hingga 6.0 meter.
Pelan kerjatanah yang terperinci akan dikemukakan setelah
mendapat kelulusan pelan susunatur sebelum memulakan
kerja-kerja pembinaan di tapak.
Rajah 5-5: Pelan Ukur bagi Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F, Western Division)
PT 55719
24 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.1.3
Tanah dan Geologi
Jenis tanah di tapak cadangan adalah dari jenis tanah
laterit. Ini adalah berdasarkan kepada keadaan guna tanah
semasa dan kawasan sekitar kawasan tapak cadangan
yang kebanyakannya terdiri daripada tanaman kelapa
sawit. Amnya, tanah jenis ini adalah sesuai untuk sebarang
jenis pembangunan.
5.1.4
Landskap
Pada masa ini tapak yang telah diratakan dan tidak
mempunyai apa-apa struktur lanskap yang menarik.
Perlaksanaan pembangunan kelak akan mengambilkira
keperluan terhadap penanaman tumbuh-tumbuhan serta
binaan lanskap yang sesuai bagi menghiasi lanskap di
sekitar tapak.
5.1.5
Saliran dan
Perparitan
Secara keseluruhannya, tapak cadangan tidak mempunyai
sistem saliran semulajadi yang perlu dikekalkan. Sebaliknya
apabila kawasan ini dibangunkan sistem saliran dan
peparitan akan diwujudkan selaras dengan perancangan
Pelan Induk Bandar Bukit Raja berdasarkan keperluan yang
digariskan oleh Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS).
5.1.6
Pokok dan Tumbuh
Tumbuhan
Berdasarkan tinjauan semasa, kawasan tapak cadangan
tidak mempunyai sebarang pokok-pokok matang yang
perlu dikekalkan atau tertakluk kepada Perintah
Pemeliharaan Pokok (larangan untuk menebang pokok
yang lilitannya melebihi 0.8 meter.
Namun begitu penanaman pokok-pokok bersesuaian
adalah penting di sekitar tapak cadangan bagi
mewujudkan suasana redup, nyaman serta kondusif. Ini
kerana fungsi landskap bukan sahaja bertujuan
meningkatkan kualiti persekitaran dari aspek mengawal
pencemaran udara dan bunyi, malah merendahkan suhu
dan mengindahkan kawasan.
5.1.7
Butir-Butir Bangunan
Tidak terdapat sebarang bentuk atau struktur bangunan di
atas tapak cadangan yang akan menghalang pemajuan
ke atas tapak cadangan ini .
25 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.1.8
Akses dan Lalu lintas
Perletakan tapak dalam lingkungan perbandaran yang
strategik menjadikan ianya senang dihubungi ke sekitarnya
melalui rangkaian Jalan Persekutuan dan Jalan Negeri serta
beberapa rangkaian lebuhraya utama. Rajah 5-4
menunjukkan Pelan Rangkaian Perhubungan Jalanraya bagi
kawasan Bandar Bukit Raja dan sekitarnya.
Jalan Meru (B1)
Merupakan jalanraya utama yang melalui Bandar
Bukit Raja juga dikenali sebagai Jalan Negeri B1.
Jalan ini menghubungkan terus tapak dengan Pekan
Meru di utara dan Pusat Pentadbiran Bandar Klang di
selatan serta ke sistem rangkaian Lebuhraya
Persekutuan dan juga New Klang Valley Expressway
(NKVE) di bahagian selatan tapak. Laluan ini juga
telah dikenalpasti sebagai laluan keluar masuk
utama ke tapak melalui cadangan simpang empat
yang turut menghubungkan bahagian timur dan
barat.
Lebuhraya Baru Selat Klang Utara (NNKSB)
Menghubungkan kawasan perindustrian Bukit Raja
dengan Pelabuhan Utara serta mempunyai
persimpangan bertingkat untuk bersambung dengan
Jalan Meru.
Bersambung dengan rangkaian Lebuhraya
Persekutuan dan NKVE.
Persiaran Setia Alam (Setia Link )
Persiaran Setia Alam merupakan laluan baru yang
memberi alternatif kepada pengguna Jalan Meru
untuk ke NKVE melalui Bandar Setia Alam. Ia
mempunyai persimpangan bertingkat di Jalan Meru
berhampiran Klang Sentral yang terletak di bahagian
utara tapak.
Lain-lain Jalan Sekunder (jalan Negeri)
Terdapat juga beberapa sistem perhubungan
sekunder di sekitar Bandar Bukit Raja yang
menghubungkan Jalan Meru dengan Jalan Kapar
seperti Jalan Haji Sirat, Jalan Sungai Puluh, dan
Persiaran Sungai Keramat. Disamping itu,
pembangunan kawasan perumahan dan kawasan
perindustrian di sekitar tapak telah membuka
jaringan perhubungan jalanraya yang lebih baik ke
Jalan Kapar dan kawasan sekitarnya.
26 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Jalan-Jalan Perbandaran
Perancangan induk bandar Bukit Raja mengambil
kira keperluan rangkaian jalan raya yang telah
disusun mengikut hierarki.
Tapak pindaan boleh dihubungi terus ke Persiaran
Astana/KU2 yang merupakan laluan utama di
Bandar Bukit Raja Stage-I (Eastern Division)
Tapak pindaan Fasa 14F pula boleh dihubungi
melalui Persiaran Batu Belah dan Persiaran Sungai
Keramat.
Cadangan Lebuhraya Pantai Barat (WCE)
Pembinaan lebuhraya ini telahpun dimulakan dan
melalui kawasan tapak cadangan. Terdapat satu
cadangan persimpangan bertingkat untuk keluar/
masuk ke Jalan Meru yang terletak di bahagian
utara tapak pindaan. Apabila ianya siap dibina, ia
akan memberi kelebihan dari segi rangkaian
perhubungan tapak.
Rajah 5-5 : Pelan Rangkaian Perhubungan Jalanraya
TAPAK CADANGAN PINDAAN
27 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.2
KEADAAN
PEMBANGUNAN
TAPAK & SEKITAR
Bandar Bukit Raja dan kawasan sekitarnya merupakan
kawasan yang pesat membangun dan dikategorikan
sebagai kawasan tepubina yang telah matang. Secara
amnya, sekitar tapak telah membangun dengan pesat dan
kebanyakan kawasan perumahan dan perniagaan
telahpun diduduki serta mempunyai nilai pasaran yang
tinggi. Tapak pindaan 1 terletak dalam persekitaran
pembangunan perindustrian yang sedang giat
dibangunkan. Manakala Tapak Pindaan 2 dikelilingi
kawasan perumahan dan kawasan perniagaan kejiranan.
5.3
POTENSI DAN
HALANGAN
PEMBANGUNAN
Berdasarkan kepada penjelasan terhadap tapak, lokasi,
persekitaran dan analisa keadaan semasa seperti di atas,
potensi dan halangan pembangunan di tapak dirumuskan
seperti berikut:
5.3.1
Pembangunan Fizikal
Pembangunan Bandar Bukit Raja telahpun bermula lebih
daripada 10 tahun yang lalu dan sebahagian daripada
kawasan ini telahpun didiami. Hampir keseluruhan
pembangunan infrastruktur asas telahpun disiapkan dan
boleh digunakan oleh penduduk setempat.
Secara keseluruhannya tapak-tapak cadangan pindaan ini
tidak mempunyai sebarang halangan untuk dibangunkan.
Pembangunan kawasan perindustrian yang terletak dalam
bandar baru yang terancang, tidak menghadapi sebarang
implikasi pencanggahan gunatanah secara
keseluruhannya. Ini kerana perkara tersebut telahpun
diambilkira semasa perancangan tapak sebelum ini
termasuklah kesesuaian lokasi tapak dan jalan keluar masuk
yang sempurna.
Manakala cadangan menukar gunatanah pernigaan
kepada perumahan di Fasa 14F tidak bercanggah dengan
gunatanah persekitarannya yang terdiri daripada majoriti
kawasan kediaman serta perniagaan kejiranan.
28 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
5.3.2
Pembangunan
Ekonomi
Prospek pembangunan sekitar serta keadaan ekonomi
semasa menggalakkan pembangunan tapak. Berdasarkan
sambutan pembeli terhadap lot-lot perindustrian sebelum ini,
pembangunan ini dijangka tidak menghadapi masalah
untuk dipasarkan.
Berdasarkan tren serta unjuran pertumbuhan pembangunan
di daerah Klang, kami dapati penyediaan plot industri yang
terancang mempunyai potensi yang baik. Pembukaan
kawasan perindustrian akan turut membuka peluang
pekerjaan yang baru yang akan menjana kegiatan ekonomi
khususnya di Bandar Bukit Raja.
Cadangan membangunkan tapak perindustrian ini dilihat
bakal memberi pulangan ekonomi yang lebih baik kepada
pemaju memandangkan persekitaran tapak yang
berhampiran kawasan perindustrian sediada tidak begitu
sesuai untuk kawasan kediaman.
Bagi cadangan pindaan tapak perniagaan kepada
perumahan, ianya dilihat sebagai keputusan yang amat
sesuai pada masa ini memandangkan tapak tersebut telah
lama terbiar tanpa dibangunkan kerana kurang sambutan
terhadap aktiviti perniagaan di kawasan tersebut.
Pembangunan ini juga akan memberi pulangan
pendapatan kepada pihak Majlis Perbandaran Klang.
5.3.3
Pembangunan Sosial
Perlaksanaan pembangunan tapak berpotensi untuk
meneruskan peluang pekerjaan baru dalam jangka masa
singkat serta jangka panjang.
Penyediaan kawasan industri berpusat serta berkonsepkan
mesra alam akan menyediakan ruang bagi penempatan
semula industri haram yang terletak berhampiran kawasan
perumahan sediada yang turut mengundang kepada
pelbagai konflik gunatanah dan sosial.
Manakala pembangunan tapak yang terbiar akan
menghidupkan lagi aktiviti sosial yang lebih bermanafaat
serta menghindarkan aktiviti yang kurang sihat di tanah
kosong seperti kegiatan membuang sampah serta
pembiakan binatang berbisa.
29 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
6.0 CADANGAN
PEMBANGUNAN
Bahagian ini akan menerangkan tentang cadangan
pembangunan di atas tapak secara terperinci bagi memberi
gambaran terhadap butiran cadangan pembangunan tapak
bagi menyokong permohonan ini.
6.1
MATLAMAT
& OBJEKTIF
PEMBANGUNAN
Matlamat utama pembangunan Bandar Bukit Raja adalah
untuk mewujudkan satu perbandaran yang komprehensif,
berintegrasi, berdaya maju dan sentiasa responsif terhadap
keperluan komuniti untuk mewujudkan kemudahan
kediaman, rekreasi, bekerja dan pendidikan dalam satu
tempat. Oleh itu, dalam mencapai usaha untuk
mewujudkan keadaan tersebut di kawasan bandar baru ini
beberapa objektif pembangunan telah digariskan sebelum
ini seperti berikut :
Menyediakan jenis perumahan yang bersesuaian
mengikut bakal penduduk disamping memperkenalkan
pelbagai produk baru dalam pasaran hartanah selaras
dengan keperluan pasaran semasa.
Mempertingkatkan nilai-nilai hartanah supaya terus
berkembang dengan sentiasa mengkaji keperluan dan
peningkatan taraf kemudahan infrastruktur dari semasa
ke semasa selaras dengan perkembangan
pembangunan tapak.
Memastikan perletakan dan susunatur kemudahan
awam dan utiliti dirancang dengan sempurna supaya
dapat memenuhi keperluan pembangunan disamping
mengurangkan konflik visual antara bangunan
kediaman dan bangunan utiliti.
Mengekal dan mempertingkatkan alam sekitar sedia
ada serta penyediaan pusat-pusat rekreasi yang
mencukupi serta lengkap dari segi peruntukan dan
taburannya.
Memperuntukan ruang-ruang dan kemudahan
pekerjaan dalam suasana taman dan keselesaan.
Menyediakan ruang perniagaan yang besesuaian dari
segi peruntukan dan taburan seimbang untuk
kesenangan penduduk dan pelaburan yang sihat.
30 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
6.2
CADANGAN
PINDAAN KE ATAS
PELAN YANG TELAH
DILULUSKAN
Bagi merealisasikan matlamat pembangunan ini, Pelan
Susunatur Pindaan disediakan untuk Kelulusan Kebenaran
Merancang daripada Majlis Perbandaran Klang (MPK).
Ianya mengambilkira keperluan rancangan pembangunan
terkini daripada pihak pemaju serta keperluan dan piawaian
serta polisi perancangan semasa Pihak Berkuasa Tempatan.
Pelan ini juga akan menjadi asas pembangunan tapak bagi
menangani isu-isu atau permasalahan semasa tapak
mengikut keperluan Pihak Berkuasa Tempatan.
Pelan ini seterusnya akan menggantikan Pelan Susunatur
Induk yang telah diluluskan sebelum ini iaitu Pelan Bil.
MPK/KU/100(B)/2010.
Kelulusan pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I dilihat
sebagai satu skim pembangunan bandar baru yang
lengkap dan saling berkait antara satu sama lain. Oleh itu
pindaan ke atas sebahagian pelan susunatur ini turut
memberi impak kepada keseluruhan komponen dan struktur
perbandaran ini. Bagi memudahkan pihak berkuasa
perancangan tempatan menilai dan mengenalpasti
komponen yang dicadangkan untuk dipinda dalam
komposisi pembangunan keseluruhan pelan, maka
komponen-komponen yang berkenaan ditunjukkan dalam
Jadual 6-1.
31 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 6-1 : Pelan Susunatur Pindaan
32 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
GUNATANAH UNIT % LUAS %
PERUMAHAN
Pangsapuri Harga Murah (50-80 unit/ek) 690 8.2 13.80 0.9
Pangsapuri Rumah Selangorku (45-93 unit/ek)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis C1)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis C2)
-( Pangsapuri Selangorku Jenis D )
2403
(511)
(392)
(1500)
28.6
(6.07)
(4.66)
(17.87)
37.62
-
-
-
2.3
-
-
-
Penempatan Pekerja Ladang - - 15.00 1.0
Plot Perumahan (Rumah Harga Bebas) 4.20 0.3
Rumah Teres (20' x 55') 2 tingkat 162 1.9 5.32 0.4
Rumah Teres (20' x 65') 1 tingkat 992 11.8 38.41 2.5
Rumah Teres (20' x 65') 2 tingkat 339 4.0 13.15 0.9
Rumah Teres (20' x 65')1 1/2 tingkat 540 6.4 20.95 1.4
Rumah Teres (20' x 65’) 2 tingkat 482 5.7 18.69 1.2
Rumah Teres (20' x 70') 2 tingkat 1417 16.8 54.93 3.6
Rumah Teres (20’ x 70’) 1 tingkat 188 2.2 7.26 0.5
Rumah Teres (22' x 75') 2 tingkat 533 6.3 26.21 1.7
Rumah Teres (24' x 75') 2 tingkat 277 3.3 14.85 1.0
Rumah Teres (26' x 75') 2 tingkat 89 1.1 5.12 0.3
Rumah Teres (26' x 75') 2 1/2 tingkat 276 3.3 16.06 1.1
Rumah Berkembar (50' x 90') 3 tingkat 22 0.3 2.92 0.2
JUMLAH KECIL 8,410 100.0 294.49 19.5
PERNIAGAAN
Kedai Harga Murah (20' x 65') 1 1/2 tingkat 98 18.7 3.68 0.2
Kedai Pejabat (22’ x 70’) 2 – 3 tingkat 124 23.6 5.70 0.4
Kedai Pejabat (22’ x 80’) 2 – 3 tingkat 267 50.9 14.02 0.9
Kedai Pejabat (24’ – 45’ x 75’) 2 tingkat 25 4.8 1.13 0.1
Kedai Pejabat Berkembar (65'-85' x 130') 2 tkt 10 1.9 2.11 0.1
Kedai Pejabat Sesebuah (65’ x 130’) 2 tingkat 1 0.2 0.19 0.0
Perniagaan (Plot Ratio 1: 4 max) 5 - 19.75 1.3
PERNIAGAAN (Rumah Kelab) - - - -
Pam Minyak 4 - 3.10 0.2
Gerai 7 - 4.39 0.3
JUMLAH KECIL 525 100.0 54.06 3.6
INDUSTRI
Industri Kos Sederhana (20' x 80') 1 1/2 Tingkat 84 33.3 3.70 0.2
Industri Teres (30' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -
Industri Teres (25' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -
Kilang Berkembar (60' x 132') 80 31.7 16.07 1.1
Industri Sesebuah (100' x 200') 36 14.3 16.58 1.1
Lot Industri (>5.0 ekar) 9 3.6 65.24 4.3
Lot Industri (3-5 ekar) 27 10.7 111.58 7.4
Lot Industri (1-3 ekar) 16 6.3 40.83 2.7
'Warehouse / Showroom' - - - -
JUMLAH KECIL 252 100.0 254.00 16.8
KEMUDAHAN DAN INFRA
Sekolah Menengah & Rendah (Kerajaan) 3 46.50 3.1
Sekolah Rendah (kerajaan) 4 24.02 1.6
Sekolah Agama (Kerajaan) 1 6.00 0.4
Sekolah Tamil 2 5.70 0.4
Rezab Majlis Perbandaran Klang (MPK) - - -
Masjid 1 4.15 0.3
Surau 7 4.20 0.3
Tadika 7 2.51 0.2
Dewan 8 5.38 0.4
Pusat Rakan Muda - - -
Jadual 6-1 : Komposisi Pembangunan Keseluruhan Pelan Susunatur Induk (Pindaan)
33 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
6.3
PERINCIAN PINDAAN
PELAN SUSUNATUR
Seperti yang telah dijelaskan di awal laporan ini, Pindaan 1
melibatkan perancangan semula kawasan yang dibekukan
bagi tujuan kemajuan akan datang (industri dan bangunan).
Ianya dilaksanakan setelah selesai proses pengambilan balik
tanah untuk Lebuhraya Pantai Barat (WCE), dimana jajaran
muktamad rezab lebuhraya telah ditentukan dan bayaran
pampasan telahpun diterima oleh pemilik tanah. Manakala
Pindaan 2 pula melibatkan proses tukar syarat tanah daripada
bangunan perniagaan kepada bangunan kediaman.
Pindaan ini melibatkan cadangan plot-plot industri dan
perniagaan serta permahan (Fasa 14F) untuk tujuan kelulusan
perancangan bagi membolehkan proses perihal tanah iaitu
pecah sempadan dan tukar syarat dilaksanakan mengikut
pelan susunatur yang akan diluluskan.
Pelan pembangunan terperinci bagi cadangan pemajuan
bangunan kilang dan perniagaan serta perumahan (Fasa 14F)
akan dikemukakan semula kepada PBT setelah segala urusan
berkaitan dengan perancangan serta hal tanah diselesaikan
oleh pemaju/pemilik.
Balai Polis 2 6.50 0.4
Balai Bomba 1 2.50 0.2
Pusat Kesihatan 1 2.00 0.1
Institusi Agama Bukan Islam 3 1.60 0.1
Tangki Air 1 17.35 1.1
Rumah Pam 4 0.90 0.1
Loji Pembentungan Najis 1 13.00 0.9
Pencawang Masuk Utama 1 4.88 0.3
Pencawang Pembahagi Utama 4 2.10 0.1
Pencawang Elektrik 59 4.38 0.3
Telekom 1 0.20 0.0
Kolam Takungan - 81.30 5.4
Kawasan Lapang - 86.57 5.7
Kawasan Hijau (Zon Penampan / Cerun) - 44.63 2.9
Depoh Lori & TLK - 4.54 0.3
Jalan, Parit dan Lain-lain - 418.44 27.7
JUMLAH KECIL 111 789.35 52.2
LAIN-LAIN
Rezab Rentis TNB 15.30 1.0
Pengambilan Balik Tanah (JBA) 2.30 0.2
Lebuhraya Shapadu - -
Kem. Akan Datang (Bangunan) 35.30 2.3
Kem. Akan Datang (Industri) 4.75 0.3
Pengambilan Balik Tanah (WCE) 63.65 4.2
Pertanian - -
JUMLAH KECIL 121.30 8.0
JUMLAH KESELURUHAN 9,298 1,513.20 100.00
34 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
6.3.1
Pelan Lulus dan
Pelan Pindaan
Keluasan tapak yang terlibat dengan pindaan adalah
lebihkurang 93.49 ekar, iaitu Tapak Pindaan 1 (89.29 ekar) dan
Tapak Pindaan 2 (4.20 ekar). Perbezaan komponen
pembangunan bagi pelan lulus dan pelan pindaan ditunjukkan
dalam Jadual 6-2(a) dan Jadual 6.2(b), manakala pelan
cadangan adalah seperti Rajah 6-2.
Gunatanah Lulus Pindaan
Unit Ekar % Unit Ekar %
Perniagaan
Lot Perniagaan (nisbah plot maks. 4.0)
- - - 1 6.27 9.9
Jumlah Kecil 1 6.27 9.9
Perindustrian
Lot Industri (>5.0 ekar) - - - 1 5.38 8.6
Lot Industri (3-5.0 ekar) - - - 9 33.58 7.4
Jumlah Kecil 10 38.96 40.7
Kemudahan & Infra
Pencawang Elektrik - - - 2 0.25 0.3
Jalan, Parit dan lain-lain - - - - 8.64 9.7
Jumlah Kecil - - - 8.89 10.0
Lain-Lain
Pengambilan Balik Tanah (WCE) - - 30.42 34.1
Kemajuan Akan Datang (Industri) 89.29 100.0 4.75 5.3
Jumlah Kecil 89.29 100.0 35.17 39.4
JUMLAH 89.29 100.0 89.29 100.0
Gunatanah Lulus Pindaan
Unit Ekar % Unit Ekar %
Perumahan
Plot Perumahan (Kepadatan maks. 10 u/ek)
- - - 1 4.20 100.0
Jumlah Kecil 1 4.20 100.0
Perniagaan
Plot Perniagaan (nisbah plot maks. 4.0)
1 4.20 100.0 - - -
Jumlah Kecil 1 4.20 100.0
JUMLAH 4.20 100.0 4.20 100.0
Jadual 6-2(a): Perbezaan Komponen Pembangunan yang diluluskan dan Pindaan 1
Jadual 6-2(b): Perbezaan Komponen Pembangunan yang diluluskan dan Pindaan 2
35 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 6-2 : Perbandingan Pelan Lulus dan Pelan Pindaan
TAPAK
PINDAAN
Pelan Lulus Lokasi Tapak
Pelan Pindaan
36 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
6.3.2
Cadangan
Pembangunan
Perindustrian
Berdasarkan pelan pindaan yang disediakan, keluasan
gunatanah plot industri bertambah sebanyak 38.96 ekar
daripada 215.04 ekar kepada 254.00 ekar. Perletakan tapak
industri juga bersebelahan dengan kawasan industri sediada.
Cadangan pembangunan kawasan industri baru ini adalah
lebih mengutamakan perusahaan yang mesra alam dengan
keutamaan industri ringan.
Pembangunan kawasan industri ini akan turut mengambilkira
piawaian dan garispanduan fizikal yang ditetapkan dalam
Rancangan Tempatan Klang. Manakala aktiviti perusahaan
akan ditentukan berdasarkan ‘Guidelines for Sitting and Zoning
of Industries’ yang dikeluarkan oleh Jabatan Alam Sekitar.
Terdapat juga beberapa lot terpencil yang terbentuk akibat
pengambilan balik tanah untuk lebuhraya yang turut dikekalkan
bagi kegunaan tanah perusahaan yang akan dimajukan pada
masa akan datang samada sebagai lot persendirian atau
dicantumkan dengan lot-lot lain yang berdampingan.
6.3.3
Cadangan
Pembangunan
Perniagaan
Pindaan gunatanah perniagaan melibatkan tambahan satu
plot perniagaan baru di tapak pindaan 1 (Eastern Division) iaitu
seluas kira-kira 6.27 ekar. Plot tersebut terletak bersebelahan
Persiaran Astana/KU2 yang merupakan laluan masuk utama ke
Eastern Division dari arah Jalan Meru. Ia juga bersebelahan
dengan tapak pembangunan perniagaan Fasa CL-3 yang
telahpun diluluskan sebelum ini.
6.3.4
Cadangan
Pembangunan
Perumahan
Pindaan gunatanah perumahan melibatkan tapak plot
perniagaan (Fasa 14F) seluas 4.20 ekar yang akan ditukarkan
kepada plot perumahan (Tapak Pindaan 2). Pada masa ini
pemaju/pemilik hanya bercadang untuk menukarkan syarat
tanah plot tersebut kepada plot perumahan. Cadangan
pembangunan terperinci akan dikemukakan kepada MPK
setelah selesai urusan berkaitan perihal tanah.
6.3.4
Cadangan
Infrastruktur dan
Utiliti
1. Cadangan Kerjatanah
Bentuk rupabumi tapak secara keseluruhannya adalah rata
dengan ketinggian purata di paras RL 3.7m. Berdasarkan
maklumat daripada Jabatan Pengairan dan Saliran Klang
(JPSK), ketinggian aras pembangunan ini mestilah melebihi RL
4.0m untuk melepasi aras banjir tertinggi. Oleh itu kerja-kerja
penimbusan tanah untuk mencapai aras tersebut adalah pada
kadar yang minima.
C o u r t y a r d H o m e s
C o u r t y a r d H o m e s
C o u r t y a r d H o m
37 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
2. Rangkaian Perhubungan
Pindaan ini tidak banyak mengubah rangkaian jalanraya utama
yang telah diluluskan sebelum ini. Jalan masuk utama masih
dikekalkan melalui persimpangan empat di Jalan Meru, iaitu
melalui Persiaran Astana/KU2. Pelan pindaan yang disediakan
akan melengkapkan laluan tersebut membentuk satu 'loop' bagi
laluan kawasan perindustrian Bandar Bukit Raja. Bagaimanapun
kami hanya mencadangkan laluan selebar 66 kaki sebagai
pelengkap kepada laluan tersebut.
Manakala tapak pindaan 2 tidak melibatkan sebarang
perubahan sempadan tapak serta rangkaian jalan sediada
kerana hanya melibatkan perubahan syarat nyata tanah.
3. Bekalan Elektrik
Bekalan elektrik diperolehi dari sumber bekalan yang tersedia di
sekitar tapak cadangan. Bagi pembangunan ini tambahan
sebanyak 2 unit pencawang elektrik dicadangkan. Iainya terdiri
daripada sebuah pencawang 'double chamber' dan sebuah
stesen suis utama.
4. Bekalan Air
Tapak tidak mempunyai masalah dari segi punca bekalan air
kerana perancangan asal telah mengambilkira keperluan
tersebut. Tapak juga terletak berdekatan dengan tangki air
utama bagi bekalan air ke seluruh pembangunan Bandar Bukit
Raja yang di salurkan dari Lum Bee. Infrastruktur tersebut telah
disiapkan secara berperingkat dan tapak tangki serta simpanan
laluan paip utama juga telahpun diserahkan kepada Kerajaan.
5. Sistem Perparitan
Sistem perparitan utama turut dirancang semula selaras dengan
perubahan susunatur tapak. Simpanan parit selebar 4 meter
dicadangkan disepanjang cadangan laluan 66' bagi
melengkapkan rangkaian perparitan induk kawasan ini. Aliran
air akan disalurkan ke kolam takungan sediada yang terdapat
di kawasan ini .
6. Sistem Pembentungan
Kawasan ini telahpun mempunyai mempunyai sistem
pembentungan berpusat yang terletak di BBR (Western Division).
Semua aliran pembentungan akan disambungkan ke rangkaian
tersebut.
38 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
7.0 IMPAK
CADANGAN
PEMBANGUNAN
7.1
IMPAK FIZIKAL
Dari segi fizikal, cadangan pembangunan ini kelak akan
memberi impak seperti berikut :
Fokus : Topografi, latar langit, estetik & intensiti
KESAN POSITIF
Pembangunan ini mampu meningkatkan taraf fizikal
kawasan ini kepada lebih baik, teratur dan berdaya
maju.
KESAN NEGATIF
Penambahan bangunan industri akan memberi
tekanan terhadap sistem sirkulasi dan trafik.
7.2
IMPAK EKONOMI
Pembangunan ini sedikit sebanyak akan memberi kesan
kepada peningkatan ekonomi dari segi nilai hartanah dan juga
penduduk setempat. Kesan ekonomi cadangan pembangunan
ini adalah seperti berikut:-
Fokus : Penduduk Setempat/Pemilik
KESAN POSITIF
Pembangunan ini mampu menjanakan ekonomi
semasa dalam peringkat perancangan, perlaksanaan
dan setelah siap melalui penawaran peluang
pekerjaan, jualan hartanah terbabit dan hasil kutipan
cukai-cukai yang berkaitan.
KESAN NEGATIF
Tiada impak negatif.
39 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
7.3
IMPAK
INFRASTRUKTUR
Impak kepada infrastruktur/ultiliti yang terhasil daripada
cadangan pembangunan ini adalah seperti berikut :
Fokus : Penduduk Setempat/Pemilik
KESAN POSITIF
Penambahbaikan dan pemulihan kepada infrastruktur
dan ultiliti akan dilaksanakan kerana pembangunan
berkenaan akan meningkatkan jumlah penggunaan.
KESAN NEGATIF
Tiada impak negatif.
7.4
IMPAK SOSIAL
Penilaian ini penting untuk memastikan pembangunan yang
dilaksanakan di tapak cadangan tidak menimbulkan masalah
kepada tahap sosial setempat sedia ada. Kesan sosial adalah
lebih signifikan akan berlaku apabila dipengaruhi oleh saiz dan
jenis pembangunan yang dicadangkan.
Fokus : Penduduk Setempat/Pemilik
KESAN POSITIF
Dengan terlaksananya projek pembangunan
terancang dan moden bakal mempamerkan satu
imej baru dengan gaya hidup yang lebih baik di
kawasan ini kelak.
Melalui pembangunan yang lebih terancang dengan
mengambill kira faktor-faktor keselamatan, susunatur
dan sirkulasi yang lebih tersusun dan teratur, ianya
dapat mewujudkan kawasan perusahaan yang
harmoni.
KESAN NEGATIF
Penjanaan peluang pekerjaan baru akan
menambahkan populasi seterusnya meningkatkan
lagi penggunaan kemudahan awam dan sosial.
40 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
7.5
IMPAK ALAM
SEKITAR
Fokus: Penduduk Setempat dan Fizikal Tapak
KESAN POSITIF
Pembinaan tapak cadangan akan secara tidak
langsung bakal mengubah lanskap asal daripada
tanah kosong kepada binaan bangunan baru serta
penambahbaikan terhadap lanskap
persekitarannya.
KESAN NEGATIF
Impak negatif mungkin terhasil sementara waktu
semasa peringkat pembinaan kelak akibat daripada
pencemaran habuk, bunyi bising jentera berat dan
kualiti udara serta saliran.
41 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
8.0 PEMATUHAN
DASAR DAN
GARIS PANDUAN
Pembangunan yang dicadangkan adalah berpandukan
kepada saranan-saranan, dasar-dasar dan strategi
pembangunan yang berkaitan sebagaimana yang telah
digariskan dalam rancangan pemajuan yang diguna pakai
hingga tahun 2020. Dasar dan strategi pembangunan yang
berkaitan dengan pembangunan serta aspek guna tanah yang
dicadangkan serta mencapai matlamat pembangunan Negeri
Selangor iaitu :
“UNTUK MEWUJUDKAN PEMBANGUNAN FIZIKAL YANG
MENYOKONG WAWASAN SELANGOR MAJU SYUMUL,
PEMBANGUNAN MAMPAN DAN PEMBENTUKAN
MASYARAKAT SEJAHTERA “
8.1
RANCANGAN
STRUKTUR
NEGERI SELANGOR
2002 - 2020
Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020 telah diwartakan
dalam Warta Kerajaan Negeri Selangor [No. Warta 1541] pada
14 Jun 2007.
Dasar dan strategi pembangunan yang berkaitan dengan
cadangan pembangunan akan diambil kira bagi menyokong
pembangunan yang dicadangkan.
Dasar Pembangunan Fizikal
Dasar pembangunan fizikal adalah bertujuan sebagai kawalan
ke atas pembangunan guna tanah agar setiap pembangunan
yang dicadangkan tidak bercanggah di antara kehendak dan
objektif pembangunan yang telah ditetapkan. Di antara dasar -
dasar pembangunan fizikal yang perlu diambil kira adalah
seperti berikut :
FZ12: PEMBANGUNAN TAPAK DALAM KAWASAN TEPUBINA
(INFILL DEVELOPMENT) DAN DALAM KAWASAN PEMBANGUNAN
SEDIA ADA (BROWNFIELD DEVELOPMENT) PERLU DIBERI
KEUTAMAAN DAN PADA MASA YANG SAMA KAWALAN YANG
LEBIH KETAT DIKENAKAN KE ATAS PEMBANGUNAN KAWASAN
HIJAU (GREENFIELD DEVELOPMENT)
42 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Cadangan am yang berkaitan dengan dasar di atas adalah :
FZ12C1: Mengenal pasti tapak-tapak yang berpotensi dan yang
perlu dibangunkan dalam kawasan tepubina dan
pembangunan sedia ada serta kaedah pembangunan yang
sesuai dan mampan yang boleh dilaksanakan.
FZ20: CADANGAN PEMBANGUNAN BARU PERLU
MENGUTAMAKAN TAPAK-TAPAK DALAM KAWASAN
PERBANDARAN SEDIA ADA.
Dasar-dasar yang digariskan di atas memperlihatkan
penekanan kepada pembangunan di dalam kawasan
perbandaran sedia ada dan bukannya dengan menggalakkan
pembukaan kawasan-kawasan baru. Ini bermakna tapak
cadangan yang terletak di Bandar Bukit Raja dan dikelilingi oleh
kawasan perbandaran sedia ada memang wajar dibangunkan
dan bertepatan dengan dasar-dasar yang telah digariskan.
Secara keseluruhannya dapat dirumuskan bahawa cadangan
pembangunan yang dikemukakan ini adalah bertepatan
dengan dasar yang telah digariskan di dalam Rancangan
Struktur Negeri Selangor 2002-2020 di mana ianya mampu
mengekalkan penggunaan tanah yang optimum.
43 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
8.2
RANCANGAN
TEMPATAN
KLANG
Tapak cadangan pindaan susunatur ini termasuk di dalam
kawasan Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang
(Pengubahan 1) 2020 yang telah diwartakan. Ianya terletak
dalam Blok Perancangan 2 (BP2: Klang Utama/Bukit Raja) (rujuk
Rajah 8.1). Secara spesifik, tapak cadangan terletak di Blok
Perancangan Kecil 5 (BPK 2.5) yang telah mengambilkira pelan
susunatur Bandar Bukit Raja Stage 1 yang telah diluluskan
sebelum ini.
Mengikut pelan susunatur tersebut, tapak pindaan 1 adalah
terdiri daripada gunatanah perusahaan manakala tapak
pindaan 2 merupakan gunatanah perniagaan. Secara tidak
langsung, kesemua tapak-tapak cadangan berada di dalam
zon gunatanah utama perusahaan dan perniagaan.
Bagaimanapun aktiviti-aktiviti selain gunatanah utama turut
dibenarkan dengan syarat-syarat yang akan ditetapkan oleh
Pihak Berkuasa Tempatan.
Ini bermakna cadangan pembangunan yang dikemukakan ini
adalah mematuhi Rancangan Tempatan yang telah
diwartakan.
44 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
Rajah 8.1: Pelan Zon Guna Tanah RT Majlis Perbandaran Klang (Pengubalan 1) 2020
45
U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
9.0 PENUTUP
Berdasarkan kepada pertimbangan lokasi tapak,
pembangunan sekitar, haluan pembangunan, permintaan
pasaran serta kesesuaian dari segi perancangan adalah
didapati cadangan pembangunan ini adalah berdaya maju
dan efektif dari segi aspek ekonomi, fizikal dan sosial.
Cadangan pembangunan di atas tapak ini turut memberikan
kesan yang positif kepada usaha mengukuhkan ekonomi.
Permohonan ini sewajarnya diberikan kelulusan kerana ianya
dapat menaikkan lagi potensi kawasan setempat di samping
merealisasikan hasrat kerajaan untuk mengimbangi
pembangunan antara daerah di Negeri Selangor serta
meningkatkan lagi nilai hartanah setempat.
Dengan terlaksananya pemajuan ini, diharap ianya akan dapat
menampung keperluan permintaan terhadap keperluan
kawasan industri yang terancang serta secara tidak langsung
dapat mengubah struktur sosio-ekonomi khususnya di dalam
Bandar Klang ini ke arah yang lebih positif.
Oleh itu, pemilik tanah SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN.BHD
memohon pertimbangan wajar Pihak Berkuasa Perancang
Tempatan memberi komen-komen tertentu di dalam konteks
pindaan pelan susunatur ini dan seterusnya meluluskan
kebenaran merancang ini. Pihak pemilik/pemaju sentiasa
bersedia untuk memberi kerjasama dan komitmen yang tinggi
bagi menjayakan projek ini untuk faedah bersama.
46
U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R
LAMPIRAN
Salinan Hakmilik
Salinan Carian Rasmi
Resit Cukai Tanah & Cukai Taksiran
Borang K