Download - Etude de marché Arthur Loyd Lille
Février 2011
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
SOMMAIRE
PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD P 4
LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES P 5
INTRODUCTION P 6
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS>> Evolution>des>volumes>depuis>1994 P>9>> Analyse>des>transactions>depuis>2000 P10>> Analyse>détaillée>de>l’année>2010 P12
ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE P17
SITUATION DE L’OFFRE>> Le>stock>disponible>à>6>mois P18>> Le>stock>disponible>à>12/18>mois P19>> Répartition>géographique>des>stocks P20
LES VALEURS P22
LE MARCHÉ 2010 DE L’INVESTISSEMENT P24
INTRODUCTION P49
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS>> Analyse>du>marché>global P50>> Répartition>par>bassins P55>> Analyse>de>l’offre P56>> Les>valeurs>des>bassins P58
CONCLUSION ET PERSPECTIVES P25
ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS>> Euralille>/>Lille>Gares P28>> Lille P30>> Les>Grands>Boulevards P32>> Les>Parcs>Tertiaires P34>> Villeneuve>d’Ascq>->> Centre>Ville>/>Centre>Commercial P36>> Haute>Borne>/>Sud>Métropole P38>> Roubaix>/>Tourcoing P40>> Lille>Sud>/>Eurasanté P42>> Rocade>Nord>Ouest P44
LES PRIX P59
OBSERVATIONS ET CONCLUSION P60
LOCAUX D’ACTIVITÉBUREAUX
ISSN 2110 - 6274
ARTHUR LOYD LILLELeader sur le marché de la transaction
Arthur>Loyd>Lille,>acteur>majeur>du>conseil>et>de>la>transaction>en>Immobilier>d’entreprises,>a>réalisé>sur>la>Région>Nord->Pas>de>Calais,>plus>de>180>transactions>:
>�>� 50>000>m2>de>bureaux> >� 67>000>m2>de>locaux>d’activités> >� 17>000>m2>d’investissements
Arthur>Loyd>est>le>premier>Réseau>national>de>Conseil>en>Immobilier>d’Entreprise>présent>dans>52>villes>françaises>et>au>Luxembourg>:
Arthur Loyd en France c’est plus de 2 500 transactions en 2010 pour près de 280 collaborateurs.Le site du Réseau Arthur Loyd est http://www.arthur-loyd.com
Présentation d’Arthur Loyd
>� Aix-en-Provence >� Clermont-Ferrand >� Le>Havre >� Nancy >� Rouen
>� Amiens >� Compiègne >� Le>Mans >� Nantes >� Saint>Martin
>� Angoulême >� Fontainebleau >� Lille >� Nice>->Sophia>Antipolis >� Soissons
>� Annecy >� Fréjus >� Limoges >� Nîmes >� Strasbourg
>� Avignon >� Grenoble >� Luxembourg >� Orléans >� Toulon
>� Biarritz >� La>Guadeloupe >� Lyon >� Paris>->île>de>France >� Toulouse
>� Blois >� La>Guyane >� Marseille >� Pau >� Tours
>� Bordeaux >� La>Martinique >� Melun-Sénart >� Perpignan >� Valencienn
>� Bourges >� La>Réunion >� Metz >� Poitiers
>� Brest >� La>Rochelle >� Montluçon >� Reims
>� Chartres >� Laval >� Montpellier >� Rennes
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Négociations Arthur Loyd Lille Négociation Autres
Au sein de l’Europe du Nord,Lille Métropole cœur de l’Arc Métropolitain
Positionnée>au>carrefour>des>échanges>et>des>sites>majeurs>de>développement>européens>que>sont>Londres,>Bruxelles,>Paris,>Amsterdam>...,>la>région>du>Nord-Pas-de-Calais>se>situe>au>centre>du>cœur>économique>de>l’Europe>du>Nord.>Entouré>de>ces>grandes>capitales,>l’Arc>Métropolitain>est>donc>intégré>dans>un>marché>vaste>et>international>avec,>dans>un>rayon>de>300>km,>plus>de>100>millions>d’européens>(Britanniques,>Belges,>Néerlandais>et>Français).
Caractérisée>par>un>fort>passé>industriel,>la>région>a>su>se>tourner>vers>les>services>et>a>réalisé>de>nombreux>équipements>structurants.>Ces>réalisations>(par>exemple>le>TGV>et>le>tunnel>sous>la>manche)>ont>permis>de>dynamiser>le>territoire>et>constituent>des>projets>moteurs>du>développement>de>la>région,>plaçant>le>Nord-Pas-de-Calais>dans>un>objectif>d’ouverture>européenne.>Lille>est>désormais>à>2>heures>de>Londres,>d’Amsterdam,>de>Cologne>et>à>moins>d’une>heure>de>Paris>et>Bruxelles>en>TGV.
La>région>dispose>aujourd’hui>de>nombreux>atouts>en>matière>d’infrastructures>et>d’un>point>de>vue>économique>:
>� Lille>est>le>3ème>port>intérieur>de>l’hexagone>et>dispose>d’une>situation>de>premier>plan>vis>à>vis>des>flux>routiers>Nord/Sud.>� Calais>constitue>le>2ème>port>européen>de>voyageurs>� Dunkerque>abrite>le>3ème>port>français>de>marchandises>� Le>Nord-Pas-de-Calais>est>la>1ère>région>française>pour>les>investissements>étrangers.>
DEMOGRAPHIE>->POPULATION>ACTIVE
>� Métropole>franco-belge>de>1>900>000>habitants,>dont>700>000>habitants>sur>le>versant>belge,>constituée>de>6>arrondissements>(Courtrai,>Lille,>Mouscron,>Roselaere,>Tournai,>Ypres)>totalisant>2>500>km2>;
>� 100>millions>d’Européens>(Britanniques,>Belges,>Néerlandais>et>Français)>se>trouvent>à>moins>de>300>km>de>Lille>;>� 28%>de>la>population>à>moins>de>20>ans>;>>� Lille>est>la>3ème>ville>universitaire>de>France>et>compte>près>de>3>000>enseignants-chercheurs>;>� Population>active>:>500>000>personnes>sur>l’arrondissement>de>Lille>;>>� L’agglomération>lilloise>constitue,>avec>son>versant>belge,>une>‘’Eurométropole’’,>dont>les>46>000>entreprises>emploient>815>000>salariés.
ECONOMIE
Lille>Métropole>:>un>pôle>économique>de>première>importance>qui>regroupe>50>000>établissements>industriels>et>commerciaux>dont>:
>� 8>085>établissements>industriels>;>>� 3>761>établissements>de>commerce>inter-entreprises>;>>� 16>870>établissements>de>commerce>de>détail>;>>� 11>751>établissements>de>services>aux>entreprises>;>>� 9>526>établissements>de>services>aux>particuliers.>
>� 15>sièges>sociaux>de>multinationales:>ARC>INTERNATIONAL>->3>SUISSES>->AUCHAN>->BARCO>->BONDUELLE>-COFIDIS>->DALKIA>->DECATHLON>GROUPE>>VAUBAN>->FINAREF>->LA>MONDIALE>>->LEROY>MERLIN>->LA>REDOUTE>->LESAFFRE>->CASTORAMA>->ROQUETTE>REDCATS>->RENAULT>->TEREOS
Lille métropoleen quelques chiffres
4 - 5Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Nous>vous>présentons>la>15ème>édition>de>l’étude>du>marché>de>l’immobilier>de>bureaux>de>la>Métropole>Lilloise>complétée>par>celle>des>entrepôts>et>locaux>d’activités,>réalisée>par>Arthur>Loyd>Lille.
Comme>chaque>édition>précédente,>l’approche>globale,>dégageant>les>grandes>tendances,>sera>suivie>d’une>analyse>plus>détaillée>des>transactions>2010,>des>valeurs>de>marché>et>évolution>des>stocks.
Nous> complèterons> l’étude> bureaux> par> un> examen> de> chacun> des> 9> secteurs> géographiques> que> nous> avons> identifiés> comme>composant>le>marché>Métropolitain,>et>pour>les>locaux>d’activité>les>trois>bassins>principaux>d’implantation.
Nous>espérons,>par>ce>document,>pouvoir>contribuer>de>manière>aussi>complète>que>possible,>à>la>compréhension>de>nos>marchés>et>mettre>à>la>disposition>des>acteurs>économiques>et>politiques>un>outil>objectif>et>fiable.Nous>accueillerons>bien>volontiers>toutes>observations,>questions>et>suggestions.
Benoît>TIROT> > > > > > Daniel>DORCHIES> Directeur>> > > > > >>>>>>>>>>>>>>>Président
Introduction
Cette>étude>a>été>réalisée>par>:
Daniel>DorchiesBenoît>TirotCaroline>WastiauxVirginie>Tavernier
Bureaux>:
Thomas>DumoulinNathalie>VanneuvillePaul>LequintBenoît>FouvezStéphane>GreugnyJuliette>Saniez
Noëlle>SanchezSéverine>HaeckJustine>Wattinne
Locaux>d’activité>:
Bertrand>MeriauxJulien>SlembrouckAurélien>DespretsThibaut>Le>Blan
Stéphanie>LiberMuriel>Pioger
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
6 - 7Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
BUREAUX
BUREAUX
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
8 - 9
>� Le>volume>des>transactions>163.000>m²>est>un>chiffre>record>depuis>15>ans.>>Il>représente>une>hausse>de>50%>par>rapport>à>2009,>année>certes>faible>en>transaction.
>� Si>nous>avions>clairement>prévu>une>sensible>hausse>des>transactions>sur>le>neuf>c’est>cependant>l’ensemble>du>marché>qui>bénéficie>de>l’accélération>des>transactions>:>+>70%>sur>le>neuf,>+>30%>sur>le>seconde>main.>
>� Le>volume>transacté>dépasse>largement>sa>moyenne>sur>10>ans>(124.000>m²)
Ainsi,>et>c’est>bien>le>paradoxe,>dans>un>contexte>économique>morose>présentant>encore>des>risques>systémiques,>les>entreprises>et>collectivités>ont>surréagi,>motivées>par>des>objectifs>de>rationalisation,>regroupements,>tendant>à>des>économies>budgétaires>sur>les>coûts>immobiliers.
Cette>réaction>des>utilisateurs>a>été>d’autant>plus>forte>que>:>� Le>marché>se>présentait>largement>offreur>donc>disponible>et>prêt>à>consentir>des>efforts>financiers.>� Les>années>2008>et>2009,>années>de>crise,>avaient>été>assez>faibles,>justifiant>un>report>des>implantations>sur>2010.
Le>niveau>important>des>transactions>résulte>donc>de>la>rencontre>des>besoins>de>rationalisation>des>utilisateurs>et>de>la>disponibilité>d’un>marché>largement>suroffreur.On>notera>que>le>niveau>des>comptes>propres>s’établit>au>plus>faible>score>depuis>5>ans.Les>autres>métropoles>françaises>réalisent>des>progressions>comparables>à>celle>de>Lille,>ceci>pour>les>mêmes>raisons.L’ampleur de ces phénomènes est à souligner, traduisant au niveau des utilisateurs, entreprises et collectivités, une forte réaction « anti crise », économiquement salutaire.
VILLE TOTAL COMPTES PROPRES
Lyon 220>000 -
Toulouse 108>000 32>000
Marseille 127>600 -
Nantes 82>500 17>000
Bordeaux 101>600 -
Nice>Sophia-Antipolis 50>400 -
Le Marché des transactions
1/ Evolution des volumes depuis 1994
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
« 2010 l’année des paradoxes »
2/ Analyse des transactions depuis 2000
A - Analyse du cumul des volumes par taille des transactions
B - Analyse du volume par taille des transactions
Analyse détaillée 2010 :� Lesimplantationssupérieuresà1.000m²«explosent»avecprèsde93.000m²représentant56%dutotal.� Cesmêmestransactions,envolume,après2années(2008–2009)defaibleniveau,doublenten2010.
La crise financière puis économique a déclenché les stratégies de rationalisation qui trouvent leur concrétisation en 2010.� Lesimplantationsdemoinsde1.000m²(équivalentdemoinsde70salariés)progressentparrapportà2009(+15%)enretrouvant
leurniveaumoyensur10ans.
Le Marché des transactions
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
« Les grandes transactions tirent le marché »
C - Evolution de la taille moyenne des transactions
D - Evolution du nombre de transactions
E - Evolution par tranche de surface du nombre de transactions
10 - 11
PLUS AU DETAIL :
>� Après>une>baisse>régulière>depuis>4>ans,>les>grandes>transactions>supérieures>à>2.500>m²>voient>tripler>leur>score>en>2010>avec>un>record>sur>la>décennie>et>le>tiers>du>volume>global.4>transactions>significatives>constituent>ce>volume>dont>2>sur>Euralille>pour>18.000>m².
>� Les>transactions>entre>1.000>et>2.500>m²>(70>à>170>salariés)>s’établissent,>elles>aussi,>à>un>record>décennal> (45.000>m²)>en>progrès>de>60%>par>rapport>à>2008>/>2009.
>� Les> implantations>des> segments>250> />500>m²>et>500> />1.000>m²,>après>de>mauvais> scores>en>2009,> sont>en>hausse>pour>retrouver>des>niveaux>conformes>à>leurs>moyennes.Le>tissu>PME>(15>à>70>salariés)>a>lui>aussi>profité>de>l’offre>disponible>et>des>opportunités>du>marché.
>� Les>petites>implantations>(moins>de>250>m²)>qui>avaient>tenu>le>marché>depuis>5>ans,>sont>le>seul>secteur>dont>les>transactions>baissent>(->20%>en>volume>;>->25%>en>nombre>de>transactions).
La dynamique de mouvement suscitée par la crise et le besoin de rationalisation connaît - surtout pour les grosses mutations – une inertie par les échéances triennales et le temps d’identifier et négocier les solutions immobilières adaptées.
Nombre>et>taille>moyenne>des>transactions>:Le>nombre>de>transactions>–>375>->est>en>baisse,>légèrement>inférieur>à>la>moyenne>décennale>–>385.Néanmoins,>compte>tenu>des>grandes>implantations,>la>taille>moyenne>est>en>forte>hausse>à>435>m²>(269>m²>en>2009).
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 PROGRESSION
0>à>250>m2 250 193 247 241 258 291 286 290 318 241 ->24>%
251>à>500>m2 70 43 46 43 66 64 68 62 45 61 +>35,5>%
501>à>1000>m2 31 26 31 50 34 30 50 41 22 36 +>63,63>%
1001>à>2500>m2 15 20 15 13 11 27 26 21 20 30 +>50>%
Sup.>2500>m2 7 9 8 6 7 5 7 5 4 7 +>75>%
TOTAL 373 291 347 353 376 417 437 419 409 375 ->8,3>%
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
3/ Analyse détaillée de l’année 2010
A - Répartition neuf / seconde main
B - Analyse géographique des transactions en nombre
� Étude des volumes
� Étude du nombre de transactions
Neuf Seconde Main
� Secteur>1 2>040 288
� Secteur>2 0 363
� Secteur>3 1>019 260
� Secteur>4 1>661 286
� Secteur>5 1>818 263
� Secteur>6 2>009 226
� Secteur>7 176 382
� Secteur>8 607 194
� Secteur>9 646 178
Taille moyenne des transactions en m2
2010
2010
2009 2008 2007
2009 2008 2007
>� En>surfaces>transactées,>la>part>du>neuf>progresse>sensiblement>cette>année>(+>7%)>pour>atteindre>44%.Cette>progression>est>corrélative>à>l’augmentation>de>l’offre>neuve>durant>la>période.
>� En>nombre>de>transactions,>compte>tenu>des>grandes>surfaces>opérées>sur>le>neuf>en>2010,>le>rapport>est>inverse,>en>baisse>de>26>à>16%>avec>59>transactions.La consommation de l’offre neuve et l’arrêt des constructions en blanc depuis 2008 inverseront cette tendance en 2011.
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Neuf
Seconde main
12 - 13
EURALILLE>/>LILLE>GARES
LILLE>/>CENTRE>VILLE
LES>GRANDS>BOULEVARDS>:Avenues>de>la>République,>de>la>Marne>et>de>Flandre
LES>PARCS>TERTIAIRES>:Villeneuve>d’Ascq>Les>Prés>/>Moulins>et>Pilaterie
VILLENEUVE>D’ASCQ>:Hôtel>de>Ville,>Centre>Commercial
SUD>DE>LA>MÉTROPOLE,>HAUTE>BORNE>:Villeneuve>d’Ascq,>Lezennes,>Fâches->Thumesnil,>Lesquin,>Templemars
ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ
LILLE>SUDEURASANTÉ
ROCADE>NORD>OUEST
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6
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9
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
C - Répartition géographique
� TRANSACTIONS TOTALES - en m2
� Pour la transaction globale :
Comme>en>2009>plus>de>la>moitié>des>surfaces>transactées>s’est>opérée>sur>Lille (dont Euralille) et Grands Boulevards.
Dans le Neuf :
>� Avec>la>commercialisation>des>immeubles>ONIX>et>PERSPECTIVE,>Euralille>aura>confirmé>son>attractivité.>
>� Le>secteur>Sud Métropole>qui>comprend>la>Haute Borne>reste>compétitif>avec>20.000>m²>placés,>presqu’autant>que>sur>Euralille.
>� Ces>2>secteurs>ont>profité>d’une>offre>disponible>abondante,>réalisant>à>eux>deux>60%>du>volume>en>neuf.
En seconde main :
>� La>répartition>géographique>est>plus>équilibrée.
� Lille Centre>reste>le>1er>secteur>;>Lille Euralille>devient>un>pôle>d’échange>seconde>main.
� Roubaix Tourcoing,>avec>15.000>m²,>conservent>un>volume>significatif>pour>des>utilisateurs>endogènes>et>par>les>avantages>des>Zones>Franches.
>� Enfin,>les>parcs tertiaires améliorent>leurs>parts>et>volumes>au>travers>de>conditions>financières>très>compétitives>et>d’efforts>de>requalification>consentis>par>les>propriétaires.
Rappel 2009
Rappel 2008
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
� NEUF - en m2
� SECONDE MAIN - en m2
14 - 15
Rappel 2009
Rappel 2008
Rappel 2009
Rappel 2008
EURALILLE>/>LILLE>GARES1
LILLE>/>CENTRE>VILLE2
LES>GRANDS>BOULEVARDS>:Avenues>de>la>République,>de>la>Marne>et>de>Flandre
3
LES>PARCS>TERTIAIRES>:Villeneuve>d’Ascq>Les>Prés>/>Moulins>et>Pilaterie
4
VILLENEUVE>D’ASCQ>:Hôtel>de>Ville,>Centre>Commercial
5
SUD>DE>LA>MÉTROPOLE,>HAUTE>BORNE>:Villeneuve>d’Ascq,>Lezennes,>Fâches->Thumesnil,>Lesquin,>Templemars
6
ROCADE>NORD>OUEST9
LILLE>SUDEURASANTÉ
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ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
D - Répartition Achat / Location
Les>achats,>avec>22.000>m²,>sont>faibles>en>2010>et>baissent>légèrement>en>volume>alors>que>le>marché>global>progresse.Ce>constat>provient>de>plusieurs>facteurs>:
>� Recul>sensible>des>petites>et>moyennes>transactions>qui,>en>tissu>PME,>s’expriment>à>l’acquisition.
>� Pas>–>ou>très>peu>–>d’offres>à>la>vente>sur>le>marché>neuf,>amenant>les>achats>à>se>porter>à>80%>sur>le>marché>de>seconde>main.
>� Peut-être>une>difficulté>d’accès>au>crédit,>couplée>à>une>incertitude>économique>au>niveau>des>PME.
Rappel 2008 Rappel 2009
Vente
Neuf Neuf
Location
Seconde main Seconde main
67 439 m2 17 800 m2 4346 m273 780 m2
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd
A - Evolution de la demande
B - Evolution du nombre et du volume de la demande
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La>demande>exprimée>enregistrée>chez>Arthur>Loyd>est>importante>en>2010>comme>en>2009.Elle>révèle>un>potentiel>de>transaction>orienté>vers>de>grandes>surfaces>comme>elle>l’était>en>2009.Ce>constat>est>un>indicateur>positif>des>tendances>du>marché>2011.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Nombre>de>demandes>exprimées 477 503 530 519 458 438 459
Surface 170>000>m2 240>000>m2 294>000>m2 270>000>m2 235>000>m2 286>000>m2 295>000>m2
Taille>moyenne 356 477 566 462 513 653 642
Achat 27% 25% 46% 30% 34% 28% 35%
Lille>Euralille 45% 39% 45% 40% 35% 30% 35%
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
1/ Le stock disponible à 6 mois
A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions
B - Evolution du stock neuf / seconde main
Situation de l’offre
Le stock neuf :Le>stock>neuf>chute>à>63>000>m²>d’offre>soit>l’équivalent>de>la>consommation>2010>et>20>mois>de>transaction>sur>la>moyenne>à>5>ans.Très>clairement>le>stock>neuf>est>revenu>à>un>niveau>d’équilibre>et>la>faiblesse>du>niveau>des>opérations>nouvelles>anticipe>une>situation>sous>offreuse>quant>aux>disponibilités>du>neuf>à>livraisons>2011>et>2012.
Le stock global : On>constate>une>baisse>de>17%>par>rapport>au>stock>début>2010.Ce>stock>de>235.000>m²>représente>environ>18>mois>de>transaction>au>rythme>de>2010>et>22>mois>sur>le>niveau>moyen>de>transaction>depuis>5>ans.Notre>marché>reste>globalement>en>position>«>offreur>»>mais>la>nette>suroffre>constatée>en>2009>s’estompe.
Au>détail,>les>situations>stock>neuf>et>seconde>main>divergent>:
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
2/ Le stock disponible à plus de 1 an et projets
18 - 19
Le stock seconde main :Le>stock>de>seconde>main>(165.000>m²)>représente>quant>à>lui>21>mois>au>rythme>de>92.000>m²>transactés>par>an.C’est>un>rééquilibrage>qui>néanmoins>laisse>ce>marché>de>seconde>main>en>position>offreuse>avec,>il>faut>le>souligner,>une>disponibilité>très>hétérogène>en>géographie>et>surtout>en>qualité>des>immeubles>(voir>supra).
Il y a donc lieu de constater que la vigueur du rebond des transactions issue de la réactivité des utilisateurs dans (et à cause) de l’environnement économique difficile aura, en une année, corrigé largement les facteurs de risque de suroffre identifiés en 2009.Cette observation ne fera que conforter les investisseurs dans la confiance qu’ils accordent à notre marché.
Les>bureaux>rénovés>ou>en>très>bon>état>(classes>A>et>B)>voient>leur>stock>baisser>–>9>000>m²>->traduisant>bien>l’exigence>des>utilisateurs>quant>à>trouver>–>y>compris>en>seconde>main>–>des>prestations>de>bonne>qualité.Les>locaux>en>état>d’usage>de>catégorie>C>constituent>près>de>50%>de>l’offre>de>seconde>main.Les>bureaux>peu>performants>(catégorie>D)>baissent>avec>des>facteurs>de>sortie>dont>certains>locaux>convertis>à>d’autres>usages.
DISPONIBILITÉ>6>/12>MOIS OFFRE>DISPONIBLE>À>12/18>MOIS
PROJETSNEUF SECONDE>MAIN
>� Euralille>/>Lille>Gares 2>340 0 12>023 6>700>>� Lille 0 2400 0 0>� Les>Grands>Boulevards 0 0 13>020 1>800>� Villeneuve>d’Ascq>->
>>>>>>>>Les>Parcs>Tertiaires0 0 7>022 1>400
>� Villeneuve>d’Ascq>->>>>>>>>>Centre>Commercial
0 0 0 10>000
>� Haute>Borne>->Sud>Métropole 0 122 7>599 20>687>� Roubaix>/>Tourcoing>/>Roncq 12>800 0 3>918 15>128>� Lille>Sud>/>Eurasanté 0 0 0 20>800>� Rocade>Nord>Ouest 1>800 2030 7>773 3>000
TOTAL 16>940 4>552 51>355 79>51521>492
Offres disponibles
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
C - Qualification du stock de seconde main
3/ Répartition géographique des stocks
A - Offre disponible à moins de 6 mois
Rappel 2009
Rappel 2009
Rappel 2009
TOTAL
NEUF
SECONDE MAIN
231 300 m2
63 300 m2
168 000 m2
Situation de l’offreB
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EURALILLE>/>LILLE>GARES1
LILLE>/>CENTRE>VILLE2
LES>GRANDS>BOULEVARDS>:Avenues>de>la>République,>de>la>Marne>et>de>Flandre
3
LES>PARCS>TERTIAIRES>:Villeneuve>d’Ascq>Les>Prés>/>Moulins>et>Pilaterie
4
VILLENEUVE>D’ASCQ>:Hôtel>de>Ville,>Centre>Commercial
5
SUD>DE>LA>MÉTROPOLE,>HAUTE>BORNE>:Villeneuve>d’Ascq,>Lezennes,>Fâches->Thumesnil,>Lesquin,>Templemars
6
ROCADE>NORD>OUEST9
LILLE>SUDEURASANTÉ
8
ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ
7
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
B - Répartition géographique des stocks
C - Répartition géographique du stock de seconde main à 6 mois - 168 000 m2
20 - 21
Le stock global :L’offre>disponible>globale,>à>prés>de>70%,>se>concentre>sur>les>4>secteurs>principaux>:>Lille>–>Euralille>–>Grands>Boulevards>–>Roubaix-Tourcoing.Chacun>de>ces>secteurs>voit>son>offre>diminuer>sauf>Lille>qui>passe>de>37.000>à>41.000>m².
Le stock neuf : Euralille>–>Lille>Gares>:>Bien>que>présentant>encore>le>quart>de>l’offre>neuve>disponible,>ce>secteur>baisse>d’un>tiers.Ailleurs>la>disponibilité>est>assez>répartie,>chaque>secteur>disposant>d’un>stock>neuf>de>5.000>à>7.000>m².
Le stock de seconde main :Il>est>essentiellement>offert>par>Lille,>Roubaix-Tourcoing>et>Grands>Boulevards>qui>présentent>106.000>m²>disponibles,>60%>de>l’offre>globale.Roubaix-Tourcoing>a>consommé>une>part>de>son>disponible>qui>passe>de>46.000>à>31.000>m²>dont>20.000>m²>classés>C>et>D.Lille>reste>constant>autour>de>34.000>m²>avec>une>offre>de>23.000>m²>catégories>C>et>D.
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EURALILLE>/>LILLE>GARES
LILLE>/>CENTRE>VILLE
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Evolution des valeurs de marché en neuf
Evolution des valeurs de marché en seconde main
Nous>observerons>:
Pour le neuf :La>baisse>amorcée>en>2008,>confirmée>en>2009,>est>stoppée>en>2010.Sur>le>second>semestre>2010>les>valeurs>se>sont>stabilisées>voire>redressées,>même>si>des>mesures>d’accompagnement>(franchise>de>loyer>ou>prise>en>charge>d’aménagement)>ont>facilité>les>transactions,>particulièrement>pour>les>engagements>de>longue>durée.Par>ailleurs,> l’incidence>des>normes>environnementales>et>économies>d’énergie>a>contribué>à>améliorer> les>valeurs>faciales>grace>à>une>demande>devenue>prioritaire>des>utilisateurs>pour>ce>type>d’immeubles.
Pour la seconde main :La>situation>de>suroffre>du>marché>empêche>un>rebond>des>valeurs>qui>n’est>pas>présent>en>2010>et>aura>peu>de>probabilité>de>se>manifester>en>2011.La>part>de>l’offre>seconde>main>catégories>A>et>B>peut>néanmoins>bénéficier>d’une>revalorisation>alors>que>les>catégories>C>et>surtout>D>doivent>consentir>des>baisses.
Les ValeursB
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
22 - 23
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
L’investissement
Dès>2009,>nous>avions>prévu>une>meilleure>orientation>du>marché>2010>à>l’investissement>pour>3>raisons>:
>� Une>large>disponibilité>financière>chez>les>investisseurs>institutionnels>qui>avaient>très>peu>opéré>en>2009>;>� Des>stratégies>d’arbitrage>chez>certains>propriétaires>venant>alimenter>l’offre>;>� Un>effet>de>levier>très>puissant>entre>le>faible>coût>du>financement>et>les>taux>de>rendement.
Avec>près>de>60.000>m²>vendus>à>investisseurs>pour>126>millions>d’euros,> le>marché>lillois>à>l’investissement>retrouve>un>niveau>proche>de>celui>des>années>2006>et>2008>bien>que>restant>sensiblement>en>deça>de>2005>et>2007>(180>millions).
On>retrouve>la>confiance>des>investisseurs>institutionnels>qui>réalisent>80%>de>ces>placements>pour>107>millions>et>50.000>m².
Deux>opérations>significatives>:>l’immeuble>PERSPECTIVE>sur>Euralille>et>HERON>PARK>à>Villeneuve>d’Ascq.
Les>ventes>en>VEFA>d’immeubles>«>en>blanc>»>restent>difficiles,>voire>impossibles>pour>les>foncières>qui>ne>trouvent>pas>le>financement>de>la>dette>ainsi>que>pour>les>SCPI>qui>ont>besoin>d’un>rendement>immédiat.
Dans>le>contexte>d’une>offre>assez>rare,>les>taux>de>rendement>se>contractent>un>peu,>conduisant>les>actifs>consolidés>entre>6,5>et>7,5%>selon>les>conditions>propres>à>chaque>dossier.
Le marché 2010 de l’investissement
MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) SURFACE (m2)
2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010
Euralille>/>Lille>Gares 20 50 66 7 50 15>000 26>000 31>000 4>100 13>800
Lille / 23 10 14 24 / 15>000 9>000 7>500> 12>500
Grands>Boulevards 45 50 35 2 21 26>000 36>000 26>000 1>500 13>500
Autres 50 63 47 26 31 39>000 48>000 24>000 14>900 18>300
Totaux 115 186 158 49 126 80>000 125>000 90>000 28>000 58>100
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Seconde mainNeufPrivé Institutionnel
Millions d’Euros investisvolume (m2)
Commechaqueannéenouscompareronslesconstatsde2010aveclesprévisionsquenousétablissionsilyaunan.
Nousavionsanticipéuneforteorientationdelademandeversleneuf,amenantàuneréductionsignificativedustock.Desvaleurstrouvantunpointbasstabiliséen2010surleneufetsecondemaindequalité.Uneoffreneuvequineserégénèrepas.
Notreanticipationsurcespointsaétéconfirméeparlesconstats2010.Cependant il faut convenir que nous n’avions pas prévu un rebond des volumes de transactions avec des proportions aussiimportantes.Ledoubleeffetdesstratégiesdesentreprisesquantàrationaliserleursimplantationsetlefortimpactd’implantationsdeservicespublics et associations (35.000 m² en 2010) dans le contexte d’un marché très offreur aura créé ce fort accroissement destransactions.
Les conclusions essentielles sur 2010>� Comme>les>années>antérieures>notre>marché,>largement>endogène,>fait>montre>de>sa>résistance>en>y>ajoutant>une>forte>réactivité>
des>utilisateurs>publics>et>privés>dans>l’optimisation>de>leurs>locaux>;>� Diminution> du> caractère> suroffreur> de> l’ensemble> du> marché,> le> neuf> et> le> seconde> main> de> qualité> venant> à> un> niveau>
d’équilibre>;>� Arrêt>des>baisses>de>valeurs>dans>ce>contexte>;>� Reprise>de>l’investissement>;>� Peu>de>renouvellement>de>l’offre>neuve.
Alors>que>l’emploi>tertiaire>en>France>métropolitaine>a>une>progression>de>plus>de>1%>en>2010,>l’arrondissement>de>Lille>ne>progresse>que>de>0,1>%>(+>0,4%>pour>Lille>;>->0,8%>pour>Roubaix-Tourcoing).Ainsi,>au-delà>des>besoins>de>modernisation>des> immeubles>à>usage> tertiaire,>modernisation>qui>d’ailleurs>amène>à>diminuer> la>surface>de>chaque>poste>de>travail,>le>faible>taux>d’accroissement>des>emplois>tertiaires>montre>l’une>des>limites>à>la>création>nette>de>surfaces.
Les perspectives 2011Nous>nous>plaçons>dans>les>hypothèses>économiques>suivantes>:
>� Taux>de>croissance>du>PIB>national>faible>;>� Stabilité>de>l’emploi>tertiaire>métropolitain.
Dans ce contexte :Il> paraît> légitime> de> considérer> que> le> mouvement> de> recherche> de> rationalisation> et> modernisation> des> surfaces> utilisées> se>maintiendra>en>gagnant>le>tissu>des>plus>petites>entreprises.Ce>facteur>continue>à>donner>la>prime>aux>immeubles>neufs>ou>requalifiés.
Nous>identifions>dans>le>secteur>privé>plusieurs>projets>importants>concernant>des>mutations>ou>regroupements>de>surfaces.Ces>projets>seront>l’un>des>éléments>constituant>la>dynamique>de>marché>2011.Du>côté>du>secteur>public>la>politique>de>modernisation>des>services>a>trouvé,>en>2009,>sa>concrétisation>avec>35.000>m²>de>part>de>marché.Il>y>a>lieu>de>considérer>que>l’essentiel>des>mutations>du>secteur>public>est>ainsi>réalisé.
Ainsi pour 2011 nous anticipons :� Unebonnedynamiquedemarchépourlesecteurprivéquicontinueraàrechercherdessurfacesfonctionnellesetàopérer
desregroupements.� Uneplusfaiblepartdusecteurpublicetparapublic.� Dansunmarchédont l’offreneuveà livraison rapideasensiblementdiminué, les valeurs locativesserontconfortéesavec
capacitéàunehaussemodéréepourdetrèsbonsimmeublesrépondantauxnormesd’économied’énergie.� Lecontexteéconomiqueetl’absencedecréationnetted’emploitertiairedevraientramenerleniveaudetransactionglobalautour
desamoyenne(120/130.000m²)avecunepartduneuf(ousecondemaindebonnequalité)quiresteélevée(50.000m²).� L’émergencedenouvellesopérationsestdanscecontextelégitimeetsouhaitable.
Conclusionet perspectives
24 - 25
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Analyse détailléedes 9 secteurs
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
26 - 27
P28 P38
P40
P42
P44
P30
P32
P34
P36
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EURALILLE>/>LILLE>GARES1
LILLE>/>CENTRE>VILLE2
LES>GRANDS>BOULEVARDS>:Avenues>de>la>République,>de>la>Marne>et>de>Flandre
3
LES>PARCS>TERTIAIRES>:Villeneuve>d’Ascq>Les>Prés>/>Moulins>et>Pilaterie
4
VILLENEUVE>D’ASCQ>:Hôtel>de>Ville,>Centre>Commercial
5
SUD>DE>LA>MÉTROPOLE,>HAUTE>BORNE>:Villeneuve>d’Ascq,>Lezennes,>Fâches->Thumesnil,>Lesquin,>Templemars
6
ROCADE>NORD>OUEST9
LILLE>SUDEURASANTÉ
8
ROUBAIX>->TOURCOING>->RONCQ7
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Euralille / Lille GaresB
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Euralille/Lille gares
Location
Marché global
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
25>910 39>296 18>760 14>350 32 807
Nombre>de>transactions>: 50 60 56 35 47
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 518 654 335 410 698
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
56>600--
28>9008>9003>200
30>50029>6002>500
47>600-
2>400
33 5232340
12023-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 190/200
Seconde main 150/170
2006 : 15 %
2007 : 27 %
2008 : 15 %
2009 : 13 %
2010 : 20 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
28 - 29
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TENDANCES
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DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 6,3 % / 6,8 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Lille / Centre VilleB
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Lille Centre ville
LocationVALEURS (en € /m2/an)
Neuf 150/180
Seconde main 120/150
2006 : 19 %
2007 : 10 %
2008 : 08 %
2009 : 26 %
2010 : 14 %
Marché global
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
20>068 15>124 10>460 28>438 22 872
Nombre>de>transactions>: 83 72 67 136 63
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 242 210 156 209 363
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
21>500--
33>0012>5007>000
38>1003>0007>000
37>5008>000
-
41 3642400
--
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
30 - 31
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TENDANCES
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DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 6,5 % / 7,5 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Les grands boulevardsB
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Grands Boulevards
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
19>777 29>829 22>250 14>183 26 954
Nombre>de>transactions>: 66 84 78 58 74
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 300 355 285 245 364
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
42>500--
26>00015>40035>000
42>20015>10012>900
54>2003>300
-
45 855-
133 020-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 125/140
Seconde main 110/120
2006 : 15 %
2007 : 27 %
2008 : 15 %
2009 : 13 %
2010 : 17 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
32 - 33
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TENDANCES
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DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 6,5 % / 7,5 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Les Parcs TertiairesB
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Les Parcs Tertiaires
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
11>037 21>906 18>100 7>273 17 548
Nombre>de>transactions>: 68 69 66 45 52
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 162 317 274 162 337
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
16>200--
10>5007>4005>000
11>8004>000
11>700
23>700-
4>600
16 747
-7 022
-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 120/130
Seconde main 90/100
2006 : 08 %
2007 : 15 %
2008 : 14 %
2009 : 07 %
2010 : 1 1 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
34 - 35
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TENDANCES
Bu
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DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 7,5 % / 8,5 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Villeneuve d’AscqCentre commercial
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Villeneuve d’Ascq
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
7>117 3>422 2>270 6>480 7 295
Nombre>de>transactions>: 16 9 8 6 10
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 445 380 283 1>080 730
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
5>900--
2>0004>100
12>000
2>1008>000
-
11>800-
7>800
10 565---
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 130/145
Seconde main 90/105
2006 : 05 %
2007 : 02 %
2008 : 02 %
2009 : 06 %
2010 : 04 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
36 - 37
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TENDANCES
Bu
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DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 8 - 9 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Sud Métropole / Haute BorneB
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Sud Métropole
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
11>995 13>161 18>000 16>770 25 926
Nombre>de>transactions>: 20 35 27 33 36
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 600 376 666 508 720
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
9>600--
24>00016>80050>000
24>6009>300
14>000
24>71001>7005>000
20 035122
7599-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 125/140
Seconde main 100/110
2006 : 09 %
2007 : 15 %
2008 : 14 %
2009 : 15 %
2010 : 16 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
38 - 39
Bu
re
au
x
TENDANCES
Bu
re
au
x
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 7,5 % / 8,5 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Roubaix / Tourcoing / RoncqB
ur
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An
aly
se
dé
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e d
es
9 s
ec
te
ur
s
Bu
re
au
x
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Roubaix-Tourcoing
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
26>223 13>143 29>000 15>467> 15 671
Nombre>de>transactions>: 59 52 79 73 45
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 444 252 367 212 348
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
30>600--
24>00013>40012>000
25>70012>8003>000
55>500500
24>300
38 00212 8003 918
-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 125/140
Seconde main 90/100
2006 : 19 %
2007 : 09 %
2008 : 22 %
2009 : 14 %
2010 : 10 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
40 - 41
Bu
re
au
x
TENDANCES
Bu
re
au
x
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 8,5 % / 9,5 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Lille Sud / EurasantéB
ur
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An
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9 s
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Bu
re
au
x
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Lille Sud/Eurasanté
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
5>577 6>838 3>280 2>296 6 994
Nombre>de>transactions>: 39 41 17 8 28
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 143 167 193 287 250
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
6>400--
4>0002>800
10>000
3>5001>2003>500
13>000-
2>000
13 900---
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 110/130
Seconde main 95/105
2006 : 04 %
2007 : 05 %
2008 : 03 %
2009 : 02 %
2010 : 04 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
42 - 43
Bu
re
au
x
TENDANCES
Bu
re
au
x
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 9 - 10 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Rocade Nord-OuestB
ur
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es
9 s
ec
te
ur
s
Bu
re
au
x
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Seconde main
Neuf
Vente
Rocade Nord-Ouest
Location
2006 2007 2008 2009 2010
Volume>de>transactions>:Location>->Vente>(m2)
9>510 3>441 6>700 4>810 7 298
Nombre>de>transactions>: 16 15 21 14 20
Taille>moyenne>des>transactions>:>(m2) 594 229 319 344 365
Stock>disponible>:>(m2)à>6>moisà>6>/>12>moisà>12>/>18>moisProjets
4>200125105
7>5003>900
10>000
11>5002>0003>000
16>100--
15 3033 8307 773
-
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 125/135
Seconde main 100/110
2006 : 07 %
2007 : 02 %
2008 : 05 %
2009 : 04 %
2010 : 04 %
Marché global
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Tend
ance
44 - 45
Bu
re
au
x
TENDANCES
Bu
re
au
x
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 8 - 9 %
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Valeurs locatives
Taille des transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
46 - 47Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Entrepôts & Locauxd’activité
Locaux d’activitéL
OC
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IVIT
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Introduction
48 - 49
Pour la cinquième année Arthur Loyd Lille présente une étude du marché des locaux d’activité de la Métropole lilloise en complément de celle réalisée pour les bureaux.
>� Définitions>retenues>:
>� Locaux>d’activité>:>>Un>local>d’activité>correspond>à>une>surface>jusque>1>500>m2>comportant>une>partie>stockage>et>/>ou>atelier.>Il>répond>aux>caractéristiques>suivantes>:
>� Hauteur>libre>supérieure>à>4,5>m.>� Au>minimum>un>accès>véhicule>de>plain>pied>� Une>partie>bureau>de>10>à>30%>de>la>surface>totale>
Ce>type>de>locaux>sera>de>qualité>améliorée>s’il>présente>:
>� Une>possibilité>de>charger>à>quai>� Une>hauteur>avoisinant>plus>ou>moins>6>m.>� Une>isolation>>->>Un>système>de>chauffage
>� Entrepôts>/>Ateliers>:>>Ces>locaux>correspondent>à>des>surfaces>supérieures>à>1>500>m2.Ils>disposent>d’accès>à>quai>et>plain>pied,>accès>nombreux>dans>l’utilisation>d’entrepôts>et>messagerie.
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Le marché des transactions
1/ Analyse du marché global
A - Répartition du neuf - seconde main
B - Répartition du neuf - seconde main depuis 2005
Après>une>année>2009>faible>en>volume>de>transactions>(126.000>m²),>2010,>avec>un>score>de>168.500>m²>retrouve>le>niveau>d’échange>moyen>constaté>sur>les>5>dernières>années.
C’est>un>redressement>significatif>de>2009>sur>2010>(+>35%)>mais>c’est>avant>tout>un>marché>qui>retrouve>ses>rythmes>antérieurs.
La>part>du>neuf>–>24.000>m²>->est>supérieure>aux>constats>précédents>(sauf>l’année>2008)>bénéficiant>d’une>offre>disponible.
Le marché, après avoir subi l’effet crise en 2009, semble réagir par des motivations de rationalisation des sites, recherche d’économies et regroupements comme l’a fait le marché tertiaire.
Neuf
Seconde main2009
2010168 458 m2 125673m2
LO
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
50 - 51
C - Répartition vente / location
� Évolution des volumes � Évolution du nombre de transactions
Les>transactions>à>l’acquisition>représentent>en>volume>50%>du>total.Trois>achats>en>seconde>main>cumulent>près>de>30.000>m²>dans>ce>score.Le>marché>2010>doit>l’essentiel>de>sa>progression>à>l’augmentation>de>ces>mutations>à>l’achat.A> l’inverse,>on>observera>que> le>volume>des> transactions> locatives>–>82.800>m²>-> reste> faible> (+>10%>par> rapport>à>2009>mais>inférieur>à>sa>moyenne>sur>5>ans>:>96.000>m²).
Le>nombre>de>transactions>par>contre>augmente>significativement>retrouvant>le>niveau>de>2008.La>transaction>moyenne,>vente>et>location,>est>en>baisse>constante>et>régulière>depuis>5>ans.Elle>passe>de>2.000>m²>(en>2005)>à>1.140>m²>(en>2010)>malgré>l’impact>cette>année>de>3>grosses>mutations.A>la>location>la>transaction>moyenne>s’établit>à>800>m²>(1.600>m²>en>2005).A>la>vente,>la>taille>moyenne>reste>stable,>voisine>de>2.000>m².
2009 : 125 673 m2 108 T
2010 : 168 458 m2 148 T
Vente Location
LO
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
D - Analyse de la taille des transactions
� Évolution des volumes depuis 2006
Le marché des transactionsL
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Les motivations d’économie, rationalisation, conduisent les entreprises à réduire leurs surfaces, les rendant plus fonctionnelles.
L’essentiel>de>la>dynamique>de>marché>se>trouve>dans>les>transactions>inférieures>à>3.000>m²>qui,>avec>110.000>m²,>représentent>les>2/3>du>volume>et>90%>du>nombre>d’implantations.Le>seul>segment>de>0>à>1.500>m²>cumule>près>de>63.000>m²>:>40%>des>transactions>en>volume>et>80%>en>nombre.Ce>segment>est>naturellement>largement>locatif.
52 - 53
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
� Évolution du nombre de transactions depuis 2006
� Le bassin Nord Est : Ce>bassin>reste>le>plus>important>grace>à>une>offre>abondante>issue>de>son>passé>industriel.Il>représente,>avec>82.000>m²,>près>de>la>moitié>du>volume>global>et>45%>en>nombre>de>transactions.Il>continue>à>bénéficier>de>l’effet>Zone>Franche>et>d’un>tissu>d’entreprises>de>production>qui>souhaitent,>en>cas>de>déménagement,>rester>sur>ce>secteur.
� Le bassin Sud :Il>retrouve>une>dynamique>avec>près>de>70.000>m²>de>transactions>et>41%>du>volume>global.Pour>partie,>cette>attractivité>à>été>créée>par>la>restructuration>d’anciens>entrepôts>obsolètes>redécoupés>pour>créer>une>offre>de>3>à>6.000>m²>disponible>et>adaptée>aux>besoins.
� Le bassin Ouest : Cette>zone>est>la>seule>à>voir>son>volume>baisser>mais>son>nombre>de>transactions>croître.Elle>est>caractérisée>par>une>offre>beaucoup>plus>limitée>que>les>bassins>précédents,>plus>qualifiée>par>des>bâtiments>neufs>ou>récents>le>long>de>la>rocade>Nord-Ouest.Les>niveaux>de>prix>y>sont>supérieurs>à>ceux>constatés>sur>les>bassins>anciens>ce>qui>peut,>en>période>de>recherche>d’économies>budgétaires,>expliquer>une>baisse>des>volumes>transactés.
Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Le marché des transactionsL
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2/ Répartition géographique par bassins
54 - 55
A - Répartition en volume depuis 2005
B - Répartition en nombre depuis 2005
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Analyse de l’offre
Le>stock>global>progresse>assez>sensiblement>pour>atteindre>280.000>m²>(+>20%)>équivalant>à>18>mois>de>transaction.S’agissant>d’une>offre>très>hétérogène>en>taille>de>locaux,>qualité>et>géographie,>ce>chiffre>ne>constitue>pas>une>suroffre,>le>marché>n’est>pas>déséquilibré.Au> contraire,> on> considérera> cette> disponibilité> comme> permettant> à> quasiment> toute> demande> de> trouver> une> solution>adaptée>sur>la>métropole.
Le>stock>neuf>progresse>à>32.000>m²>représentant>16>mois>de>transaction>au>rythme>actuel.L’augmentation>du>stock>global>provient>essentiellement>de>la>seconde>main>(+>25%).
Les données économiques, avec fermeture d’entreprises (ou fermeture d’antennes régionales) ainsi que la recherche de rationalisation avec diminutions de surfaces, amènent ce grossissement du stock ancien.
Cette>offre>complémentaire> tend>à>allonger> les>délais>de>commercialisation>et>pèse>sur> les>valeurs,> essentiellement> sur> le>marché>locatif.
� Le bassin Nord Est : Avec>un>stock>de>170.000>m²>ce>secteur>dispose>de>2>ans>d’équivalent>transaction>donc>en>position>«>offreur>».On>notera>toutefois>un>parc>important>de>bâtiments>anciens>maintenant>inadaptés>et>difficiles>à>commercialiser.
� Le bassin Sud :75.000>m²>disponibles>soit>un>an>de>transaction,>le>bassin>Sud>est>peu>offreur>avec>un>parc>largement>constitué>de>locaux>anciens.
� Le bassin Ouest : Le>stock>augmente>de>25%>plaçant>ce>secteur>en>position>offreur>(2>ans>de>transactions).Néanmoins,>40%>de>cette>offre>est>constitué>de>neuf>ce>qui>lui>confère>un>facteur>d’attractivité.
1 - Étude des stocks disponibles à 6 mois depuis 2005
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
56 - 57
2 - Répartition géographique
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Neuf
Seconde main
Les valeursL
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
58 - 59
Étude des valeurs sur les 12 principales zones de la métropole
NEUF SECONDE MAINLocaux
d’activitéLocaux
d’activitéEntrepôts
(+ 1500 m2)
Bureaux* Activité Bureaux* Activité Plus de 6m Tendance
ZI Templemars 90 € 50 € 80 € 40 € 38 €
ZI Seclin 90 € 50 € 75 € 35 € 35 €
ZI Epinette 95 € 50 € 80 € 40 € 42 €
CRT Lesquin 100 € 55 € 85 € 42 € 40 €
HelluLezennes / Hellemmes - - 75 € 35 € 30 €
Pilaterie 105 € 55 € 90 € 45 € 45 €
CIT Roncq 95 € 50 € 80 € 40 € 38 €
ZI Neuville 90 € 45 € 80 € 38 € 32 €
ZI Ravennes les Francs 100 € 50 € 85 € 42 € 40 €
ZI Roubaix Est 90 € 48 € 75 € 35 € 30 €
Zamin LommeHallennes les Haubourdin
100 € 50 € 85 € 45 € 35 €
ZI Chapelle d’ArmentièresNieppe
95 € 50 € 75 € 35 € 32 €
ZI Villeneuve d’Ascq 100 € 50 € 85 € 45 € 37 €
ZI Rocade Nord Ouest 100 € 50 € 85 € 42 € 40 €
*Valeursdesbureauxfaisantpartiedeslocauxd’activité.
LES VALEURS LOCATIVES
Après>avoir>connu>en>2009>une>baisse>de>l’ordre>de>5%>(en>facial)>et>de>10%>(en>valeur>économique),>les>prix>sur>2010>se>sont>stabilisés>pour>les>immeubles>neufs>ou>récents>bien>entretenus.
Par>contre>l’ancien>obsolète>se>voit>contraint>à>compenser>son>inadaptation>par>la>baisse>de>loyer.
Les>qualités>intrinsèques>du>bâti,>fonctionnalité,>accessibilité,>environnement,>desserte>en>transports>en>commun,>deviennent>de>plus>en>plus>des>facteurs>discriminants>qui>impactent>sur>les>valeurs>dans>le>contexte>d’un>marché>offreur.
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Les principales données du marché 2010 :
Après>un>faible>niveau>de>transaction>en>2009,>2010>retrouve>le>score>moyen>des>6>années>précédentes>avec>près>de>170.000>m².
La>part>du>neuf>est>significative>avec>24.000>m².
Le>stock>global>grossit>au>niveau>de>18>mois>de>transaction>;>globalement>offreur>il>ne>crée>pas>de>réel>déséquilibre.
Les>valeurs>–>surtout>pour>le>parc>ancien>–>subissent>une>érosion.
Les perspectives 2011 :
L’incertitude>de>l’environnement>économique>semble>s’estomper>ayant>amené>les>entreprises>dès>2010>à>concrétiser>leurs>implantations>motivées>par>des>objectifs>de>rationalisation.
L’offre>disponible>facilite>la>réalisation>de>ces>projets.
Le>faible>coût>du>crédit>est>aussi>un>paramètre>renforçant>la>tendance>à>l’achat>déjà>présente>dans>le>tissu>PME.
Ces>observations>permettent>d’envisager>en>2011>un>marché>qui>conserve>son>rythme>2010.
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Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
Conclusion& perspectives
60 - 61Arthur Loyd - Etude du marché 2010 - Edition 2011
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AIX EN PROVENCEBernard FIGUIERELe Triangle – 235 Rue Léon Foucault13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3Tel : 04.42.39.93.99Fax : [email protected]
BRESTErwan LE ROUX21 Rue de Lyon29200 BRESTTel : 02.98.46.28.14Fax : [email protected]
LA MARTINIQUEChristophe BEUNAICHE3 Rue Eugène Mona97200 FORT DE FranceTel : 05.96.42.93.42Fax : [email protected]
AMIENSBenoît TIROT / Nadia THORELCentre Jacobins, 72 rue des jacobins80000 AMIENSTel : 07.77.84.93.49Fax : [email protected]
CHARTRESAlexandre ROS4 Avenue Maunoury28600 LUISANT CHARTRESTel : 02.37.88.10.10Fax : 02.37.30.88.27martintrans@[email protected]
LA REUNIONThierry MICHEL11 Rue Jean Chatel97400 SAINT DENISTel : 02.62.97.48.48Fax : [email protected]
ANGOULEMEPatrick LA GUERCHE23 Place des Boissières16000 ANGOULÊMETel : 05.45.94.61.48Fax : [email protected]
CLERMONT FERRANDCristelle FENET10 Rue Valentin Haüy63000 CLERMONT FERRANDTel : 04.73.43.41.42Fax : [email protected]
LA ROCHELLEGilles DESVALLOIS40 Rue Chaudrier - BP 100417087 LA ROCHELLE Cedex 2Tel : 05.46.41.48.48Fax : [email protected]
ANNECYRobert MAILLET39 Route de Thônes74290 VEYRIER DU LACTel : 04.50.66.39.29Fax : [email protected]
COMPIEGNEEdouard BOUSSION157 Rue de la Gare60710 CHEVRIERESTel : 03.44.300.600Fax : [email protected]
LAVALJoël GASDON34 Boulevard les Loges53940 SAINT BERTHEVINTel : 02.43.64.32.32Fax : [email protected]
AVIGNONBertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]
FONTAINEBLAUMarc ARDILLY3 Rue Grande77300 FONTAINEBLEAUTel : 01.64.22.35.84Fax : [email protected]
LE HAVREPascal PIT23 Place de l’Hôtel de Ville76600 LE HAVRETel : 02.35.42.32.00Fax : [email protected]
BIARRITZDidier BLED38 Rue Gambetta64200 BIARRITZTel : 05.59.22.09.33Fax : [email protected]
FRÉJUSNuno FERNANDESCentre EuropeBoulevard du Cercéron83700 SAINT RAPHAËLTel : 04.94.40.66.66Fax : [email protected]
LE MANSBrigitte GILLES75 Boulevard Alexandre Oyon72000 LE MANSTel : 02.43.72.90.67Fax : [email protected]
BLOISBenoît PLUMEL20 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny41000 BLOISTel : 02.54.74.08.88Fax : [email protected]
GRENOBLEAlexandre BERTRAND1 Avenue Marcelin Berthelot38100 GRENOBLETel : 04.76.43.15.15Fax : [email protected]
LILLEBenoît TIROT Parc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]
BORDEAUXJean-Raymond BUNEL69 Rue des Remparts33000 BORDEAUXTel : 05.56.79.00.00Fax : [email protected]
LA GUADELOUPEFlorence NICOURT11 Rue du commandant Mortenol97110 POINTE A PITRETel : 05.90.83.88.88Fax : [email protected]
LIMOGESJean Michel Pisani49 Rue du Petit Tour87000 LIMOGESTel : 05.55.10.11.00Fax : [email protected]
BOURGESBenoît PLUMEL9 Place de la Nation18000 BOURGESTel : 02.48.20.02.02Fax : [email protected]
LA GUYANECécile ROUSSEAUPlace des Palmistes, 1 Rue Gontran Damas97300 CAYENNETel : 05.94.25.66.20Fax : [email protected]
LUXEMBOURGDaniel ORIGER7 Rue des MérovingiensL-8070 Bertrange LUXEMBOURGTel : (00-352).46.54.54Fax : (00-352)[email protected]
Arthur Loyd en France & LUXEMBOURG
LYONBrice ROBERT15 Rue Bossuet69006 LYONTel : 04.72.83.08.08Fax : [email protected]
NÎMES Bertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]
MARSEILLEStéphane JAUFFRETLes Docks – Hôtel de Direction10 Place de la Joliette - BP 5000213566 MARSEILLE Cedex 02Tel : 04.91.909.909Fax : [email protected]
ORLEANSVirginie SIRIEX81 Boulevard Alexandre Martin45000 ORLEANSTel : 02.38.62.51.00Fax : [email protected]
MELUN-SENARTYannick Eon3 Rue Augereau77000 MELUNTel : 01.60.63.01.00Fax : [email protected]
PARIS – ILE DE FRANCEJean-Luc COTTINImmeuble « Courcelles-Wilson »22/24 Rue du Président Wilson92532 LEVALLOIS-PERRET CedexTel : 01.41.400.600Fax : [email protected]
SAINT MARTINMyriam LEGRANDCentre CommercialHowell Center97150 SAINT MARTINTel : 05.90.51.18.87Fax : [email protected]
METZGregory HEVIN8 Rue Claude ChappeTechnopôle 200057070 METZTel : 03.87.76.33.04Fax : [email protected]
PAUDidier Bled2 Rue Henri Faisans64000 PAUTel : 05.59.02.55.47Fax : [email protected]
SOISSONSJean-Luc HERMENTParc Gouraud – Immeuble les Ambassadeurs2 Allée de l’innovation02200 SOISSONSTel : 03.23.555.555Fax : [email protected]
MONTLUÇONClaude MICHAUD20 Avenue Marx Dormoy03100 MONTLUçONTel : 04.70.03.67.84Fax : [email protected]
PERPIGNANJoëlle ESTELA-METOIS9 Rue Camille Desmoulin66000 PERPIGNANTel : 04.68.34.48.25Fax : [email protected]
STRASBOURG Pascal ROTH4 Rue Saint Georges67500 HAGUENEAUTel : 03.88.06.16.90Fax : [email protected]
MONTPELLIERMichel PEINADOImmeuble Olympie - Parc Eurêka91 Rue de Thor34000 MONTPELLIERTel : 04.67.20.00.00Fax : [email protected]
POITIERSRichard SCHNEEKONIG & Régis DESVIGNES41 Rue de la Marne86000 POITIERSTel : 05.49.55.96.16Fax : [email protected]
TOULONIsabelle ROUCOLLE9 Boulevard de Strasbourg83000 TOULONTel : 04.94.668.668Fax : [email protected]
NANCYJean-Marc GILSON1 Place Carnot – BP 2073954064 NANCY CedexTel : 03.83.36.78.26Fax : [email protected]
REIMSAngelo LEMBO18 Rue Tronsson Ducoudray51100 REIMSTel : 03.26.35.30.44Fax : [email protected]
TOULOUSE Olivier AUSTRY12 Avenue Charles de Gaulle31138 BALMA CedexTel : 05.62.57.62.57Fax : [email protected]
NANTESYvan QUILLEC5 Rue Boileau44000 NANTESTel : 02.40.74.74.74Fax : [email protected]
RENNESBenoît PLUMEL12A Rue des pàtis tatelinCS 80635 35706 RENNES Cedex 7Tel : 02.99.87.01.01Fax : [email protected]
TOURSFrançois BOILLE19 Rue Edouard Vaillant37000 TOURSTel : 02.47.75.07.50Fax : [email protected]
NICE-SOPHIA ANTIPOLISPhilippe WERNERTFrégate - 2400 Route des Crêtes – BP 6506902 SOPHIA ANTIPOLIS CedexTel : 04.93.65.48.55Fax : [email protected]
ROUENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]
VALENCIENNESFrançois BRETON1 Rue du Sénateur Girard59300 VALENCIENNESTel : 03.27.28.24.24Fax : [email protected]
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Parc du Pont RoyalBâtiment A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 Lambersart CedexTél. 03 20 30 38 38Fax 03 20 30 38 39e-mail : [email protected]
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