Evolutions de l’outil Visial Pilotage
Mai Juin 2013
Séminaire Approfondissement Visial 2010– réf klPrésentation Visial Pilotage – Juin 2013
Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage
Evolutions futures
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La nouvelle ergonomie de Visial
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Objectifs de la nouvelle ergonomie:
Faciliter la gestion des bases, simulations et variantes
Regroupés sur une page pour plus de visibilité
Réorganisation de la présentation des données
Rendre la navigation plus intuitive et plus fluide
Affichage de tous les onglets à gauche de l’écran
Limiter au maximum le nombre de fenêtres
Donner un aspect plus moderne
Modification de la charte graphique
Nouvelle présentation des boutons et des tableaux
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La nouvelle ergonomie de Visial
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La gestion des bases, simulations et variantes
Affichage constant de toutes les données Possibilité de modifier directement sur la page.
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La nouvelle ergonomie de Visial
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Les écrans de saisie
Liste des fenêtres de navigation à gauche pour changer de page et visualiser les données en un seul clic.
Exemple de présentation de données sous forme de tableau.
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La table de pilotage
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Objectifs de la table de pilotage:
Une interface plus dynamique entre la saisie et les résultats
Visualiser immédiatement la cohérence des simulations et variantes
Accès au détail des données à partir des graphiques
Une représentation graphique facilement lisible par un public non financier
Un outil de dialogue de gestion entre divers interlocuteurs: Direction Générale / Direction Financière ou Direction Financière / Contrôle de Gestion …
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La table de pilotage
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La table de pilotage
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En bas de chaque page de détail, un bouton permet d’afficher l’état de résultat correspondant pour voir l’ensemble des données chiffées.
Un clic sur chaque graphique de la table de pilotage permet d’afficher le détail.
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage
Evolutions futures
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L’accession à la propriété
Pourquoi ajouter un module Accession à la propriété dans Visial ?
Plus de 110 esh adhérentes à la SGA ont une activité récurrente d’accession à la propriété
Les coopératives et les oph doivent pouvoir suivre une activité mixte locative et accession
Le suivi actuel par la marge brute est trop simpliste
Pouvoir suivre : Le nombre de lots en cours de production et de commercialisation
Le portage sur les Fonds Propres de l’activité d’accession
Le Chiffre d’Affaires et la marge brute
Proposer un meilleur suivi des opérations de PSLA aujourd’hui difficile à traiter dans Visial
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Rappel des principes
La comptabilisation de l’accession suit 2 principes conformément à l’instruction comptable hlm:
Les stocks sont enregistrés à leur cout d’acquisition ou de production
Les marges sont dégagées à la livraison des lots (remise des clés) en vefa et à la levée d’options en psla
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Présentation DIS et terminologies habituelles de l’accession
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Prix de vente
2 000 k€
Charges hors cout de production
100 k€:
Couts internes stockés = 50 k€
Construction
1200
Charge Fonciere
200
Honoraires200
Frais fi =150
RAPPEL
Charges hors cout de production = • Frais financiers après achèvement• Frais de publicité• Annonces presse• Commissions des commerciaux
3 notions de marges couramment utilisées :
1. MB VISIAL = MB sur coût de production = MB du DIS et des SIG
PV – Coûts de production = 2000 - 1800 = 200 k€
2. Marge brute sur coût externe :
PV - Coût de production hors coûts internes stockés = 2000 – (1800 – 50) = 250 k€
3. Marge nette
PV – Prix de revientPV – Coût de production –charges hors cout de production = 2000 – 1800 – 100 = 100
1 2
3
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L’accession à la propriété dans Visial Pilotage
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Un Menu isolé pour gérer 4 natures d’opérations :
1. Opérations de Vefa et de lotissement identifiées
2. Opérations de PSLA identifiées
3. Opérations de Vefa, Lotissement et CCMI non identifiées
4. Opérations de PSLA Non identifiées
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Exemple d’une opération de PSLA identifiée
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Marge brute = Prix de vente – cout de production – couts internes stockés
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Etat C : suivi des livraisons et des levées d’option de l’opération PSLA
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Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats
Hypothèse de livraison des 20 logts au sens remise des clés en 2014
Hypothèse d’étalement des levées d’options sur 3 ans
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Etat A : suivi de la constatation progressive de la marge accession
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Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats
Conventions :
1. le prix de vente diminue de 1% chaque année : contrat PSLA
2. Les couts internes sont stockés pendant la période de construction
3. La définition de la marge brute retenue est celle du DIS
En période locative : loyers – intérêts d’emprunts avec prise en compte des ICNE et du mois de livraison
4. Remboursement de la quote part de PSLA à chaque levée d’option
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En k€ 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018Logts en stock chantier chantier 20 logts 20 logts 10 logts 5 logts
Stock -450 -1350 -1800 -1800 -900 -450 0CRD PSLA 0 0 1400 1382 682 336 0Portage sur FP -450 -1350 -400 -418 -218 -114 0
-1600
-1400
-1200
-1000
-800
-600
-400
-200
0
Portage des stocks PSLA sur FP
Etat B : suivi du portage des opérations de psla sur les FP
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Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats
Construction Ph locative Levées d’option
- 450 -1350
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Exemple d’une opération de Vefa identifiée
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30% de precommercialisation sans crédit promoteur ou prêt relaisPortage sur FP en % du cout de productionCouts internes en % du prix de vente
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Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats
Etat C : suivi des logements livrés
Hypothèse de livraison de 20 logts en 2014
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Etat A11 : constatation de la marge brute accession
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Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats
Convention :
La définition de la marge brute retenue est celle du DIS
Marge brute pendant la période de production = couts internes stockés
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Etat B2 : suivi du portage des opérations d’accession sur les fonds propres
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Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats
Conventions :
Le portage d’une opération d’accession en vefa dépend de nombreux paramètres :
. rythme de commercialisation
. crédit promoteur ou prêt court terme (intérêts à intégrer dans le cout de production
. Rythme des appels de fonds et de leur règlements
=> l’utilisateur peut saisir un % de portage du cout de production sur Fonds propres en fonction de sa politique financière de montage des opérations en vefa
33 Stock en cours 4872 Pdts des ventes sur lots en cours35 Stock achevés 16 Crédit relais412 Créances / acquéreurs
ACTIF PASSIF
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Exemple d’une opération de lotissement identifiée en cours au 31/12/2011 (année de référence)
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Exemple :
Sur une opération de lotissement, l’esh doit encore commercialiser 30 lots au 31/12/2011. Elle prévoit de les écouler sur 3 ans.
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Impact de l’opération de lotissement sur les états de résultats
Etat C : suivi des livraisons
Etat A11 : Constatation de la marge brute étalée sur 3 ans
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Etat B2 : suivi du portage des opérations d’accession sur FP
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Impact de l’opération de lotissement sur les états de résultats
En k€ 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014Lots en stock 30 lots 20 lots 10 logts 5 logts
Stock sur FP -1140 -760 -380 0
-1200
-1000
-800
-600
-400
-200
001/01/2011 01/01/2012 01/01/2013 01/01/2014
Portage des stocks de lotissement sur FP
-1140
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Articulation entre le stock de l’année de référence et la projection
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Le portage du stock de l’année de référence est saisi au niveau du module Structure Financière/Portage Moyen terme
Toutes les opérations d’accession avec des stocks de logements en cours ou achevés invendus doivent être renseignées dans Visial soit en opérations identifiées soit en opérations non identifiées => les livraisons futures vont être génératrices de marges
Les opérations identifiées peuvent être importées d’Excel vers Visial comme les autres données patrimoniales identifiées
-3000
-2500
-2000
-1500
-1000
-500
02011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Portage des stocks d'accession sur FP
Stock année de référence
CCMI
Lotissement Id
Vefa identifiée
PSLA Id
Portage du PSLA Non Id sur FP
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
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Evolutions futures
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La trésorerie
Pourquoi vouloir projeter la trésorerie ?
S’intéresser à la structure de bas de bilan, comprendre et pouvoir communiquer sur les différentes composantes de la trésorerie :
portage long terme des investissements locatifs
portage moyen terme (accession et réserves foncières)
excédent court terme de trésorerie
La projection jusqu’à la trésorerie permet de compléter la réflexion sur le juste niveau du FdR :
les organismes raisonnant souvent en termes de seuil minimum de 2 à 3 mois de dépenses d’exploitation et d’investissement à conserver en trésorerie
Débat sur la consommation des Fonds propres à l’Ordre de Service ou à la Livraison : 2 approches qui se sont souvent opposées et qui se réconcilient au travers d’une approche des flux de trésorerie.
Les produits financiers et la production immobilisée pourront être calculés de manière plus précise
Points de vigilance :
La trésorerie calculée par Visial sera une estimation basée sur une approche modélisée et par conséquent théorique des encaissements et décaissements sur les opérations nouvelles
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Du FdR à la trésorerie 31/12
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En k€ courants 2011 2012 2013 2014 2015 2016Potentiel Financier à terminaison ou à la livraison fin d'exercice33 052 36 246 40 436 45 825 50 921 57 304
en € /logt et equiv logts 5 050 497 653 839 795 991
Provision pour gros entretien 6 376 6 514 6 634 6 734 6 834 6 934Dépôts de garantie 1 947 1 947 1 947 1 956 1 965 1 965Fonds de Roulement LT à terminaison ou à la livraison fin d'exercice41 375 44 707 49 017 54 515 59 720 66 203
en € /logt et equiv logts 6 322 1 815 1 989 2 193 2 163 2 373- Préliminaires locatifs -5 823 0 0 0 0 0- Réserves foncières -9 973 0 0 0 0 0+ financement externe 2 000 0 0 0 0 0- Promotion Accession -2 700 0 -400 -420 -220 -115- Autres portages moyen terme -500 0 0 0 0 0
Total portage MT investissements -16 996 0 -400 -420 -220 -115Fonds de Roulement à terminaison ou à la livraison fin d'exercice24 379 44 707 48 617 54 095 59 500 66 088Solde Emplois / Ressources des opérations en cours au 31/12 0 0 0 -202 -825 -234Subventions à encaisser sur opérations locatives -1 790 0 0 0 0 0Solde TVA sur immobilisations locatives 1 476 0 0 0 0 0Dettes diverses fournisseurs d'immobilisations 4 596 0 0 50 190 26
Trésorerie CT investissements 4 282 0 0 -152 -635 -208Solde dettes / créances d'exploitation -70 0 0 0 0 0Solde dettes / créances hors exploitation 2 617 0 0 0 0 0ICNE +ACNE 0 0 0 0 34 54Ligne de trésorerie 0 0 0 0 0 0
Trésorerie du Cycle d'Exploitation 2 547 0 0 0 34 54TRESORERIE 31/12 31 208 44 707 48 617 53 943 58 899 65 934
Ancien VISIAL
VISIALPILOTAGE
Données calculées par Visial
Données saisies
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Voici les règles retenues pour le calcul de la trésorerie :
Le prix de revient est décaissé selon le profil standard imposé ci-dessous entre la date d’OS et la date de livraison
Pour les acquisitions et les AA: le prix de revient est décaissé à 100% l’année d’acquisition et les travaux sont décaissés selon le profil standard sur la durée de chantier
Les emprunts sont encaissés l’année qui précède l’année de première annuité
La subvention est encaissée l’année de livraison
Règles de calcul du flux annuel de trésorerie
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Chantier 1ère période 2ème période 3ème période 4ème période
% dépenses 20% 40% 25% 15%
Rythme des décaissements par défaut
Voir en annexe toutes les règles de calculs de la trésorerie pour chaque module
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Exemple d’ une opération neuve de 10 logementsMasque de saisie
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2 Nouvelles données à renseigner pour le calcul de la trésorerie :
- Le mois d’OS (ou durée de chantier)
- le mois de première annuité
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Exemple d’ une opération neuve Flux de trésorerie annuel pour l’opération
30
-1 200
-1 000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Solde annuelle de trésorerie
Dépenses
Encaissement des emprunts
Encaissement de la subvention
Solde de trésorerie cumulée
Etat D2 : Flux annuel de trésorerie sur l’opération n°1
Total-1000
100700
-200
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Exemple d’une acquisition amélioration de 10 logts
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Année d’acquisition
Début de travaux et durée des travaux
Prix de revient des travaux
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Exemple d’une acquisition amélioration de 10 logts Flux de trésorerie annuel pour l’opération
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Etat D2 : Flux annuel de trésorerie sur l’opération n°2
Total-1400
1001100-200
-1 200
-1 000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Solde de trésorerie
Dépenses
Encaissement des emprunts
Encaissement de la subvention
Solde de trésorerie cumulée
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Flux de trésorerie des 2 opérations
33-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Solde de trésorerie
Dépenses
Encaissement des emprunts
Encaissement de la subvention
Solde de trésorerie cumulée
Total-2400
2001800-400
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Du flux de trésorerie au Solde Emplois/Ressources au 31/12 (Option à la livraison)
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1. Flux de trésorerie annuel : calculé dans les exemples précédents
2. Cumul des flux de trésorerie : calcule la position réelle de trésorerie des opérations locatives au 31/12
3. Cumul des FP investis : calcule les FP déjà déduits dans le FdR (année d’OS ou de livraison selon l’option retenue)
4. Solde Emplois / Ressources au 31/12 : donne la position de trésorerie des opérations locatives saisies dans Visial retraitée des Fonds Propres déjà affectés dans le FdR
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Du flux de trésorerie au Solde Emplois/Ressources au 31/12 (Option à l’OS)
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1. Flux de trésorerie annuel : calculé dans les exemples précédents
2. Cumul des flux de trésorerie : calcule la position réelle de trésorerie des opérations locatives au 31/12
3. Cumul des FP investis : calcule les FP déjà déduits dans le FdR (année d’OS ou de livraison selon l’option retenue)
4. Solde Emplois / Ressources au 31/12 : donne la position de trésorerie des opérations locatives saisies dans Visial retraitée des Fonds Propres déjà affectés dans le FdR
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L’option OS / Livraison n’a aucun impact sur la trésorerie
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En k€ courants 2014 2015 2016
Ressources internes 5 214 5 310 5 383
FP investis sur renouvellemt de comp 0 0 0
FP investis sur travaux immobilisés 0 0 0
FP investis sur démolitions 0 0 0FP investis sur opérations nouvelles -200 -200 0
Potentiel Financier à terminaison 45 825 50 921 57 304
PGE 6 734 6 834 6 934Dépôts de garantie 1 956 1 965 1 965
Fonds de Roulement LT à terminaison 54 515 59 720 66 203
- Réserves foncières 0 0 0
- Promotion Accession -420 -220 -115
- Autres portages moyen terme 0 0 0
Fonds de Roulement à terminaison 54 095 59 500 66 088
Solde E/R des opé en cours au 31/12 -202 -825 -234Subventions à encaisser 0 0 0
Solde TVA sur immo 0 0 0
Dettes fournisseurs d'immobilisations 50 190 26Trésorerie CT investissements -152 -635 -208
Trésorerie du Cycle d'Exploitation 0 34 54
TRESORERIE 31/12 53 943 58 899 65 934
En k€ courants 2014 2015 2016
Ressources internes 5 214 5 310 5 383
FP investis sur renouvellemt de comp 0 0 0
FP investis sur travaux immobilisés 0 0 0
FP investis sur démolitions 0 0 0FP investis sur opérations nouvelles 0 0 -400
Potentiel Financier à terminaison 46 025 51 321 57 304
PGE 6 734 6 834 6 934Dépôts de garantie 1 956 1 965 1 965
Fonds de Roulement LT à terminaison 54 715 60 120 66 203
- Réserves foncières 0 0 0
- Promotion Accession -420 -220 -115
- Autres portages moyen terme 0 0 0
Fonds de Roulement à terminaison 54 295 59 900 66 088
Solde E/R des opé en cours au 31/12 -402 -1 225 -234Subventions à encaisser 0 0 0
Solde TVA sur immo 0 0 0
Dettes fournisseurs d'immobilisations 50 190 26Trésorerie CT investissements -352 -1 035 -208
Trésorerie du Cycle d'Exploitation 0 34 54
TRESORERIE 31/12 53 943 58 899 65 934
OPTION A L ORDRE DE SERVICE
OPTION A LA LIVRAISON
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
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Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
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Evolutions futures
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Impact des ICNE sur les prévisionnels financiers
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Caractéristiques d’une opération moyenne PLUS en zone B 1:
PR / logt = 137 k€
Sub Etat = 1%Sub autres = 7%FP = 13.8%
Hyp : Taux de loyer = 63.84€/m2
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Marge locative directe d’une opération PLUS moyenne en zone B1 sans prise en compte des ICNE
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Les 6 mois de loyers de l’année de livraison n’ont pas de charge d’annuités en face
TOTAL
111.3
Marge locative cumulée positive
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Marge locative directe d’une opération PLUS moyenne en zone B1 avec prise en compte des ICNE
40
Les 6 mois de loyers de l’année de livraison sont compensés par les ICNE
TOTAL
-56.0
Marge locative cumulée négative
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Marge locative directe cumulée d’une opération PLUS moyenne en zone B1
Avec prise en compte des ICNE :
=> L’opération dégrade de 56 k€ le FdR Long terme 2021
Sans prise en compte des ICNE :
=> L’opération améliore de 111 k€ le FdR Long terme 2021
En revanche, quelle que soit l’option :
=> La trésorerie reste inchangée
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Pourquoi la prise en compte des ICNE n’a aucun impact sur la trésorerie
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Structure Financière2015
sans ICNE2015
avec ICNE
Autofinancement net 3 000 2 000 Consommation des FP 2 000 - 2 000 - Autres variations du potentiel financier 1 000 1 000 Reclassement des AF 150 - 150 - Potentiel Financier 1 850 850 PGE 500 500 Dépôt de Garantie 800 800 Fonds de Roulement LT 3 150 2 150 Portage accession 500 - 500 - Autres portage moyen terme 200 - 200 - Fonds de Roulement LT 2 450 1 450 Solde emplois ressources des opérations nouvelles 300 - 300 - Solde de TVA sur immos locatives 100 100 Dettes fournisseurs 200 200 ICNE 1 000 ACNE 120 120 Ligne de trésorerieTrésorerie 2 570 2 570
- 1000 k€ sur l’autofi
+ 1000 k€ de dette d’ICNE au passif
Aucun impact sur la trésorerie
Séminaire Approfondissement Visial 2010– réf klPrésentation Visial Pilotage – Juin 2013
Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage
Evolutions futures
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La modélisation des coûts de fonctionnement
Création d’un modèle de calcul simple et optionnel des suppléments de coûts de fonctionnement liés au développement
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Nombre de logements 6344 6344 6386 6413 6537 6491 6541 6591 6641 6691 6741
Nombre d'équiv. Logts 164 164 194 194 194 271 271 271 271 271 271
Nombre total 6508 6508 6580 6607 6731 6762 6812 6862 6912 6962 7012
Evolution 0 72 99 223 254 304 354 404 454 504
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La modélisation des coûts de fonctionnement
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Calcul avec seuil de déclenchement
Calcul sans seuil de déclenchement
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Ajustement des plans de financement des ONI et des TII
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1. Pour les opérations TII et ONI, sélectionner les opérations utilisant les mêmes emprunts à l’aide des boutons Shift et Ctrl
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Ajustement des plans de financement des ONI et des TII
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2. Visial calcule le plan de financement moyen
3. L’utilisateur ajuste les % du plan de financement
4. Visial recalcule les plans de financement des opérations sélectionnées en fonction des % saisis
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Elargissement du périmètre des données importables d’Excel vers Visial
2 nouveaux modules importables : Accession identifiée, Profil de hausse des loyers
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Calcul de l’amortissement financier
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage
Evolutions futures
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Mise en place d’un outil de gestion des incidents
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Cas1: Le Logiciel « crashe »
Cas 2: Anomalie détectée
Cas 3 : Question métier
Visial envoie automatiquement un « ticket » à la hotline technique
Visial propose à l’utilisateur de mettre à jour la dernière version de Visial au moment de l’ouverture du logiciel
L’utilisateur envoie un « ticket »
L’utilisateur envoie un « ticket »
Première utilisation de Zendesk : créer un compte utilisateur (mail + mot de passe)
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Mise en place d’un outil de gestion des incidents
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Mise en place d’un outil de gestion des incidents
53
= 3 items
4 Statuts possibles pour un ticket
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage
Evolutions futures
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Comment procéder ?
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Comment procéder ?
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Comment procéder ?
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La base est alors installée dans Visial Pilotage.
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Contrôle des données après migration
Données à reprendre :
Bibliothèque / Les hypothèses liées aux investissements : ICNE, Couts de fonctionnement
Structure financière : compléter les onglets de bas de bilan
Le module accession : Retirer les produits et charges accession des produits et charges autres activités
Créer des opérations accession dans le module accession
Les ONI : Les dates d’OS et de livraison
Les dates de premières annuités
La nature des opérations (neuf, AA, etc…)
Le secteur de financement
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Sommaire
4 axes d’évolution de Visial
La nouvelle ergonomie et la table de pilotage
Le module accession
La trésorerie
Les Intérêts Courus Non échus
Autres améliorations
Améliorations diverses
Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques
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Evolutions futures
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Les prochaines évolutions en réflexion
Interface avec Harmonia pour :
Renseigner l’année de référence
Mettre en perspective Année de réf – 3 ans / Année de ref + 5 ans
Etude de faisabilité en cours pour les interfaces avec des outils d’équilibre d’opérations ou de gestion de projet et avec Sage
Calculer l’Amortissement Technique sur les opérations nouvelles
Importer les annuités et la TFPB par opérations du patrimoine de référence
Créer un journal de saisie
Créer un état qui répertorie les écarts entre la variante et la simulation d’origine
Pouvoir réaliser des analyses sur des familles d’opérations etc…
Pouvoir importer les Interventions foyers
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MERCI DE VOTRE ATTENTION
Karen Laloum : [email protected]
Amélie Leclerc : [email protected]
Et toute la Fédération des esh
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