11 juin 2014
Foncier économique et
locaux d’activitésEvolution 2010-2013
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Objectifs
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� 3 ans après le schéma directeur, un état des lieux actualisé du foncier
économique et des locaux
�Foncier éco consommé et locaux construits de 2010 à 2013
� Disponibilités du foncier économique fin 2013
� La situation du marché des bureaux fin 2013�Observatoire partenarial n°4 avec IE et Blot immobilier
Foncier économique et locaux d’activités :
des leviers du développement et de
l’attractivité du territoire
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Méthode
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� Des relevés de terrains dans
l’ensemble des zones d’activités du
pays de Lorient - occupation ou
non des parcelles, secteur des
entreprises implantées
�Saisie sur SIG
�Publiés sous forme de fiches
ZA
�Le traitement du fichier permis
de construire – source DREAL
� Une enquête et un partenariat
auprès des professionnels pour le
marché des bureaux
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Une présentation en 3 parties
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� I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013
� II. Foncier éco : les disponibilités fin 2013
� III. Marché des bureaux : situation fin 2013 (observatoire n°4)
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013
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� 1. Un rythme qui se
maintient malgré la crise
� 170 entreprises
implantés en 4 ans soit 42
par an comme de 2003 à
2009
�246 000 m² de locaux
commencés soit 61 000 m²
par an (60 000 m² de 2002
à 2008)
Nombre d’implantations dans les ZA du pays de Lorient
Surfaces de locaux commencés dans le pays de Lorient
Source AudéLor et DREAL
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 2. Une surface consommée
plus faible
� 12 ha/an contre 16 ha
auparavant
�Une forte baisse en 2013
�Seulement 20 % de l’ensemble
du foncier consommé (70 ha par
an)
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient (en ha)
Foncier éco consommé (en ha)
Source AudéLor
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
� 3. Une hausse du commerce et des bureaux, une baisse de la
logistique
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Foncier éco consommé
�Une baisse sensible de la logistique et de
l’automobile
�Un maintien de la production et de la
construction
�Pour la production, 2 grands
projets en renouvellement (Capitaine
Houat et Krustanord)
�Une hausse du commerce de détail
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient (en m²) – MOYENNE ANNUELLE
Source AudéLor
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Locaux d’activités construits
� Une baisse des bâtiments industriels et
des entrepôts
�Un maintien du commerce
�Une hausse des bureaux
Locaux commencés pays de Lorient 2010-2013
Source DREAL - AudéLor
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� Production � Cité Marine, A2S, Forges Le
Béon
� Capitaine Houat, Krustanord
� Construction� SRB, Pigeon Bretagne Sud
� Decoferm, Mamelet Jaillet, le
Corre…..
� Logistique�Mediapost, Lori SI…..
4. Exemples d’implantations 2010-2013
� Commerce � Leclerc,
� Electro dépôt, Fête ci Fête
ça
� La grande Récré, Boulanger,
Sport 2000, GIFI, CetA
� Capitaine Houat, Krustanord
� Bureaux� Pen men, Nautilus, Diaph
�Celtic Submarine….
�Mayereau, AMIEM….
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� 5. Foncier éco : Kerpont et Le
Porzo aux 1ers rangs
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�Un rôle de Kerpont qui se réduit :
� Audi, Electrodepot, Trécobat, AMIEM,
Mayereau, Néotek Ponsel….
�29 % du total contre 61 % de 2003 à
2009
� un épuisement progressif des
possibilités dans les limites actuelles
�Une optimisation du foncier sur
Kerpont�densification = 1/3 de la consommation
�Le Porzo :
� déjà au 2ème rang de 2003 à 2009
� Cité Marine, A2S…
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� 6. Foncier éco consommé :
un tropisme pour l’Est qui se
confirme
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� Est : 44 % des entreprises implantées
et 63 % du foncier économique
consommé
� Ville centre : 30 % des entreprises et
17 % du foncier
Foncier éco consommé Pays de Lorient
2010-2013 (en ha)
� Accès direct RN : 56 % du foncier
consommé
� Est et Accès direct RN : 46 % du
foncier consommé mais 85 % pour la
production
Source AudéLor
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� 7. Locaux commencés : Kerpont
et Keroman aux 1ers rangs
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� Quartier portuaire :
� Celtic Submarine, Nautilus,
pen men….
� KrustaNord
�Le Rohu :
� Capitaine Houat
�Restavy :
� Forges le Béon….
Locaux commencés 2010-2013
Evolution / 2003-2009
� Quartier portuaire et Le
Porzo en hausse
� Kerpont : en baisse (-30 %)
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Bâtiments industriels et entrepôts
2010-2013
Bureaux 2010-2013
Commerce 2010-2013
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� 8. Une demande de
foncier économique
segmenté : un jeu des 7
familles
� Accessibles – spacivores
: 8 % des entreprises mais
30 % des surfaces
�Une part importante des
« commerciales »
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient 2010-2013 (en ha)
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
II. Foncier éco : Les disponibilités fin 2013
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� 1. Un niveau de
disponibilités insuffisant
� Seulement 45,6 ha
aménagés et immédiatement
disponibles dans le Pays de
Lorient
�33 ha dans Lorient
Agglomération
�Equivalent à 2,8 à 3,5
années de commercialisation
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient – Fin 2013
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 2. Une diminution
des disponibilités dans
les ZA communautaires
� De 14 ha à 8,4 ha
�+1,8 ha ex CC Plouay
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Source AudéLor
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 3. Moins d’un tiers des surfaces
disponibles à l’Est et en accès
direct RN
� Les ZA situées à l’Est et en accès direct RN
représentent 30 % des disponibilités et 46 % de la
demande
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Est : 45 % des disponibilités et 63 % de la demande
Nombre de terrains disponibles
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 4. Peu de grands terrains
disponibles
� des disponibilités le plus souvent en
1ere et 2ème couronne
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Nombre de terrains de 5000 m² et plus disponibles
Source AudéLor
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 5. Des zones d’activités inscrites au schéma directeur des
ZA de Lorient Agglomération (juillet 2011)
6 nouvelles zones :
� Sur des sites classés
stratégiques au ScoT
� Un phasage :
� Avant 2015
� 2015-2020
� Après 2020
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III. Marché des bureaux situation fin 2013
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� 1. Une baisse des transactions
en 2013
� 7 066 m² ont été
commercialisés en 2013
� soit une baisse de -30,2% par
rapport à 2012.
� Après, une progression de +17 %
par an en moyenne 2009-2012
Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou
loués dans le pays de Lorient
Source AudéLor, IE, Blot et porteurs de projets
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 2. Une baisse plus
forte dans le neuf
�3550 m² loués ou
vendus dans le neuf en
2013
� -38 % dans le neuf et
-22 % dans l’ancien
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient
en 2012 et 2013
Source AudéLor, IE, Blot entreprises et porteurs de projets
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 3. Une production de
bureaux en hausse en
2013/2014
�Une production annuelle
(+5700 m²/an) supérieure à
la moyenne de la période
précédente (2005-2012) :
+ 3750 m²
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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� 4. Une offre de
bureaux neufs qui
devient significative
� 6000 m² disponibles dans le
neuf soit 37 % du total
(moyenne 30 %)
� Une progression de +130 %
� Fin 2012, 2 600 m²
disponibles dans le neuf soit
seulement 20 % du total
Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin
d’année
Source AudéLor et porteurs de projets –
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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16 000 m²disponibles dans le
parc tertiaire
Dont 6000 m² dans le
neuf
NB : récent = moins de 10 ans
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.
5. Une sur-offre dans l’ancien,
une absence de tension dans
le neuf
� Globalement, un ratio de 2,3 en 2013 contre 1,3
en 2012
� Le marché du neuf n’est plus en tension (ratio de
0,5) et se rapproche de la sur-offre (ratio de 1,6)
� Le marché de l’ancien (ratio de 3,0) est en sur-
offre (une partie de l’offre est « obsolète »). Le
déséquilibre est plus fort qu’en 2012 (ratio de
2,4)
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Ratio : volume de l’offre sur montant des
transactions annuelles
Le marché est considéré :
� en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
� En sous-offre quand il est inférieur à 1
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
.
6. Pays de Lorient : les niveaux de prix
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Location
Ancien : de 75 à 100 €/m²/an
Récent : 110-140 €/m²/an
Neuf : aménagé
� Périphérie : 130 €/m²/an ; � Urbain : 160 €/m²/an � « Prime » : 180 €/m²/an
Vente
Ancien : 600-800 €/m²
Récent 1 200 €/m²
Neuf : � Périphérie : 1550 €/m² ; � Urbain : 1 800 €/m²/an � « Prime » : 2100 -2300 €/m²
Source : IE, Blot entreprises et porteurs
de projet- Obs bureaux n°4
Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
.
7. Les projets d’ici 2020
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� Environ 10 000 m² de bureaux en projet
� 2200 m² : Cap City
� 2300 m² - 3800 m² : Technellys
� 3000 m² : Gare
� 2500 m² : Péristyle
Surfaces annoncées – avril 2014Source AudéLor et porteurs de projets –