GESCHÄFTSBERICHT 2009
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22
30
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Immobilien- und Bauwirtschaft
Investitionen in den Bestand
Wohnungsverwaltung
– Eigenbestand
– Wohnungseigentum
Spareinrichtung
Wirtschaftliche Lage
Ausblick
I Bilanz
II Gewinn- und Verlustrechnung
III Anhang für das Jahr 2009
VERLÄSSLICHKEIT UND KONTINUITÄT
UNTERNEHMENSDATEN
VERWALTUNGSORGANE
MITGLIEDER
BERICHT DES VORSTANDES
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2009
BESTÄTIGUNGSVERMERK
SPAREN, BAUEN – GUT WOHNEN
Die Rahmenbedingungen des Geschäftsjahres 2009 standen
unter schwierigen Vorzeichen. Die in den USA ausgelöste
Finanzkrise, die dadurch verursachte weltweite Wirtschafts-
krise, eine expansive Fiskalpolitik, das sind die Eckpunkte
des vergangenen Wirtschaftsjahrs. In Folge kam es zu
dem deutlichsten Konjunktureinbruch seit Bestehen der
Bundesrepublik. Auch im Geschäftsbereich der ulmer
heimstätte eG waren und sind die Auswirkungen zu
spüren – die Kurzarbeit hat deutlich zugenommen, das
Investitionsklima ist verhalten.
Die ulmer heimstätte eG blieb bisher von diesen negativen
Einflüssen weitgehend verschont. Auch im Geschäftsjahr
2009 haben wir unsere Ziele in allen Unternehmens-
bereichen erreicht.
Das hat mehrere Gründe: zum einen ist ein bestands-
orientiertes Immobilienunternehmen von kurzfristigen
Entwicklungen der Märkte nur mittelbar betroffen – Wohnen
zählt zu den Grundbedürfnissen der Menschen, zum
anderen verfolgen wir eine auf Sicherheit und Kontinuität
ausgerichtete Unternehmenspolitik.
Entgegen dem allgemeinen Trend haben wir auch im
abgelaufenen Geschäftsjahr wieder in erheblichem Umfang
in unsere Bestände investiert. Der Grund hierfür liegt in
unserem Unternehmenszweck. Kerngeschäft der ulmer
heimstätte eG ist die Bewirtschaftung ihrer eigenen
Bestände. Wohnraum zu schaffen für alle Schichten der
Bevölkerung war der Auftrag der Genossenschaft seit Ihrer
Gründung 1896. Daher muss unser besonderes Augenmerk
auf der Instandhaltung und Entwicklung unserer Bestände
liegen, aber ebenso auch auf der Ergänzung der Bestände
durch Neubauten. Beides zusammen sichert die Zukunfts-
fähigkeit der Genossenschaft.
Die Auswirkungen der demografischen Veränderung
haben dabei unmittelbaren Einfluss auf unsere Investitions-
planung. Auch unsere Mitglieder werden älter, mobiler,
möchten länger in ihren Wohnungen bleiben. Das ist nur
möglich, wenn wir die entsprechenden Voraussetzungen
hierfür schaffen. Dabei ist die notwendige Barrierefreiheit
nur ein Teilaspekt. Insgesamt sind die Ansprüche an
die Wohnungen gestiegen, von besonderer Bedeutung
ist dabei nicht nur für unsere älteren Mitglieder die
Beheizungsart.
Gerade hierbei haben wir bisher noch erheblichen Nach-
holbedarf. Trotz der erheblichen Investitionen der letzten
Jahre in unsere Bestände, verfügen immer noch viele un-
serer Wohnungen über eine heute nicht mehr zeitgemäße
Beheizung.
VERLÄSSLICHKEIT UND KONTINUITÄT
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Von den insgesamt 139 derzeit im Bau oder in der Bau-
vorbereitung befindlichen Neubauwohnungen werden 66
Wohnungen in zwei Mehrgenerationenhäusern realisiert.
Diese Häuser sind ein besonderes Angebot an diejenigen
unserer Mitglieder, die sich für gemeinschaftliche Wohn-
projekte interessieren. Trotz des großen Interesses sind
wir uns darüber bewusst, dass es sich hierbei nur um ein
Marktsegment handelt.
Entsprechend differenziert wird daher auch in Zukunft
unser Wohnungsangebot sein. Deshalb bieten wir in der
Weststadt nicht nur in dem dort angesiedelten Mehrge-
nerationenhaus, sondern in zwei weiteren Bauabschnitten,
ein differenziertes Angebot an Wohnungen an.
Verlässlichkeit und Kontinuität sind Maxime unseres
Handelns, Bestehendes bewahren und Neues entwickeln
so möchten wir auch weiterhin die Zukunft der ulmer
heimstätte eG gestalten.
Daher haben sich Vorstand und Aufsichtsrat im vergange-
nen Jahr über ein umfassendes Sonderprogramm zum
Einbau von Zentralheizungen verständigt. Innerhalb der
nächsten fünf Jahre werden 600 Wohnungen mit Zentral-
heizung versorgt. Diese Entscheidung wird die Zukunfts-
sicherheit unserer Bestandswohnungen ganz wesentlich
beeinflussen.
Nach Abschluss dieses Programms sind damit bis auf
wenige Ausnahmen alle Häuser der ulmer heimstätte eG
zentral beheizt.
Möglich ist uns diese Investitionsgeschwindigkeit nur,
da wir uns in diesem Sonderprogramm für die Zusammen-
arbeit mit einem Contractor entschieden haben. Wir
haben als Partner mit den Stadtwerken Ulm/ Neu-Ulm
ein Unternehmen gewählt, das ebenso wie die ulmer
heimstätte eG in der Region verwurzelt ist. Die Zusammen-
arbeit ist langfristig orientiert, sie sichert der ulmer
heimstätte eG die notwendigen Spielräume für weitere
Investitionen und garantiert unseren Mietern eine faires
Preis-/Leistungsverhältnis.
Zukunftsfähigkeit ist auch unsere Motivation für unser
Engagement im Neubau von Bestandswohnungen. Die
Neubaumaßnahmen in der Quartiersmitte Weststadt und
am unteren Eselsberg schaffen ein breites Angebot an
Wohnungen für alle unsere Mitglieder.
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GRÜNDUNG
2. Mai 1896
SITZ
Söflinger Straße 72, 89077 Ulm
GENOSSENSCHAFTSREGISTER
Nr. 35 des Amtsgerichts Ulm
Die Beteiligung an der Genossenschaft steht jedem frei.
Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen
Geschäftsanteil mit 1601 zu übernehmen. Es haftet mit
diesem Geschäftsanteil.
UNTERNEHMENSDATEN VERWALTUNGSORGANE
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MITGLIEDSCHAFTEN
Verband baden-württembergischer Wohnungs-und
Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart
GdW - Bundesverband deutscher Wohnungs-und
Immobilienunternehmen e.V. Berlin
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. Düsseldorf
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. Köln
Rundulm Betreuung eG Ulm
Marketinginitiative der Wohnbaugenossenschaften
Deutschland e.V. Berlin
VORSTAND
Michael Lott, Rechtsassessor,
hauptamtliches Vorstandsmitglied
Christoph Neis, Dipl.-Ing. Architekt,
hauptamtliches Vorstandsmitglied
AUFSICHTSRAT
Wolfgang Keßel, Kaufmann in der Grundstücks- u.
Wohnungswirtschaft, Aufsichtsratsvorsitzender
Helmut Eggle, Bankkaufmann,
Vorsitzender des Prüfungsausschuss (ab 14.10.2009)
Heide Fischer, Rentnerin
Franz Häussler, Elektromeister
Wolfgang Janisch, Studiendirektor (ab 18.06.2009)
Günter Künzel, Dipl. Verwaltungswirt,
stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender,
Vorsitzender des Prüfungsausschusses (bis 13.10.2009)
Rolf Pflüger, Dipl. Betriebswirt (FH),
Anita Seitter, Bankkauffrau,
Schriftführerin (bis 20.07.2009), Prüfungsausschuss
Anselm Wenzke, Lehrer
Schriftführer (ab 21.07.2009)
7
VERTRETER
Die Amtszeit der gewählten Vertreter begann mit dem
Abschluss der Vertreterversammlung über das Geschäfts-
jahr 2004 am 23.06.2005:
Barbara Acker, Günther Bartikowski, Raimund Boers,
Winfried Brenner, Georg Briese, Heinz Buck,
Bernhard Dambacher, Erika Dangel, Silvia Daur-Tsaktanis,
Jürgen Demmelmaier, Beate Deufel, Erwin Dreher,
Ralph Eggle, Friedrich Ehrmann, Dieter Eisele,
Helmut Gabriel, Irmgard Gdanitz (seit Dezember 2009),
Dieter Geiselmann, Klara Glocker (verstorben November 2009),
Manfred Glück, Monika Grolms, Gerhard Gutzer,
Werner Hahner, Marlene Hartmann, Brunhilde Haunstetter,
Georg Hofelich, Stefan Hoffmann, Heidemarie Ihle,
Ralf Junginger, Karl Josef Kiefer, Erich Locher, Werner Loy,
Walter Martus, Günter Mauser, Oliver Mayr,
Theresia Müller, Otto Karl Owegeser, Ulrike Papenberg,
Helga Promny, Georg Rampf, Friedrich Rötter, Anton Ruf,
Monika Schaffer, Bernhard Schenk, Vera Schenk-Ott,
Iris Schöngart, Elvira Stolz, Werner Temme, Karin Thoma,
Karl Tröster, Manfred Weller, Ursula Westermayer,
Uta Widenmann, Jürgen Wintergerst
MITGLIEDERENTWICKLUNG
Die ulmer heimstätte eG ist mit 5.397 Mitgliedern und
2.287 Wohnungen zum Stichtag 31.12.2009 die größte
Wohnungsbaugenossenschaft der Region. Das Interesse
an der Mitgliedschaft war auch im vergangenen Jahr unver-
ändert groß und überstieg die Zahl der freien Wohnungen
bei weitem. Um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen
wohnlich versorgten Mitgliedern und wohnungssuchenden
Mitgliedern zu erhalten, ist seit 2007 die Mitgliedschaft
an die Anmietung einer Wohnung geknüpft. Eine Aus-
nahme bilden die Mitgliedschaften, die in Verbindung
mit einer Sparanlage abgeschlossen werden.
Die Vorteile der Mitgliedschaft in der Genossenschaft
wie das lebenslange Wohnrecht durch den Verzicht auf
Eigenbedarfskündigung, vor allem aber die Gewissheit
in der ulmer heimstätte eG einen verlässlichen Partner
zu haben, sorgen seit Jahren für das anhaltend große
Interesse an der Genossenschaft.
In das abgeschlossene Geschäftsjahr fielen zwei wichtige
Veränderungen für die Genossenschaft. In der Vertreter-
versammlung am 18.06.2009 wurde die neue Satzung
verabschiedet. Voran gegangen war eine intensive Bear-
beitung der Satzung durch Aufsichtsrat und Vorstand in
Verbindung mit der Rechtsabteilung des Verbandes mit
dem Ziel, die aus dem Jahr 2001 stammende Satzung
an die gesetzlichen Veränderungen anzupassen. Die
Vertreter wurden in dem Vertreterinformationsabend
am 05.05.2009 und im Vorfeld der Vertreterversammlung
umfassend informiert. Die Eintragung der Satzung durch
das Registergericht erfolgte am 21.01.2010.
MITGLIEDERZAHL ZUM 31. DEZEMBER
5.400
5.300
5.200
5.100
MITGLIEDER
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05 06 07 08 09
Die Wahl führte auch dieses Mal zu einem großen Wechsel
in der Zusammensetzung der Vertreterversammlung. Von
den 55 Vertretern wurden 22 erstmals in das Amt gewählt.
Auch in der kommenden Amtsperiode werden wir unsere
Vertreter wieder umfassend über Veränderungen und
Projekte der Genossenschaft informieren. Insbesondere
der jährlich im Frühjahr stattfindende Vertreterinforma-
tionsabend gibt hierzu Gelegenheit.
Daneben bleibt die Information unserer Mitglieder über
Ziele, Veränderungen und Projekte der Genossenschaft
von besonderer Bedeutung für uns, denn Information
schafft Vertrauen und damit Identität.
Fester Bestandteil unserer Informationspolitik bleibt unsere
zweimal jährlich erscheinende Mitgliederzeitschrift zuhause.
Daneben ist mittlerweile nicht nur für unsere jüngeren
Mitglieder das Internet das Hauptinformationsmedium.
Wir haben daher unseren Internetauftritt im letzten Jahr
aktualisiert und um die Möglichkeit der online-Wohnungs-
suche erweitert.
Von besonderer Bedeutung bleibt für uns auch in Zeiten
des Internets die persönliche Information. Alle größeren
Modernisierungsmaßnahmen werden in Mieterveran-
staltungen vorgestellt und mit den Nutzern diskutiert.
Häufig ergeben sich dabei aus dem Dialog mit unseren
Mitgliedern zeitliche oder bauliche Optimierungen.
So lebt Genossenschaft nicht nur auf dem Papier, sondern
wird auch real gelebt. Wir freuen uns darauf, diesen Weg
mit unseren Mitgliedern gemeinsam weiter zu gehen.
Ebenfalls in das Geschäftsjahr 2009 fällt die Vorbereitung
der Vertreterwahlen 2010. Die Wahlperiode der amtieren-
den Vertreter endet mit der Vertreterversammlung über
das Geschäftsjahr 2009 am 24.06.2010. Gemäß der
Satzung waren zum Stichtag 15.02.2010 insgesamt 55
Vertreter zu wählen.
Um auf die Wahl aufmerksam zu machen wurden im
Vorfeld der Wahl alle Mitglieder persönlich angeschrieben.
Insgesamt 81 Mitglieder haben sich als Kandidaten zur
Wahl gestellt.
Die Wahl fand als Briefwahl in der Zeit vom 22.02. bis
08.03.2010 statt. Die Auszählung der Stimmen durch den
Wahlvorstand und die benannten Wahlhelfer war am
17.03.2010. Trotz intensiver Bemühungen des Wahlvor-
standes war die Wahlbeteiligung wiederum rückläufig,
wenn auch der Abwärtstrend der vergangenen Wahlen
gebremst werden konnte. Die rückläufige Wahlbeteiligung
liegt leider im genossenschaftlichen Trend. Auch in unserer
Genossenschaft reduziert sich das Interesse vieler Mitglieder
ausschließlich auf die eigene Wohnung.
Umso mehr danken wir allen Mitgliedern, die sich in welcher
Form auch immer, für die Wahlen zur Vertreterversammlung
engagiert haben. Den Mitgliedern des Wahlvorstandes
ebenso wie den Wahlhelfern, vor allem aber den Mit-
gliedern, die sich zur Kandidatur bereit erklärt haben.
Die Genossenschaft ist auf dieses Engagement angewiesen.
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GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG
Nach der tiefen Rezession erholt sich die deutsche Wirtschaft
nur langsam und erreicht frühestens 2013 die Leistungskraft
von vor der Krise. Die Frühjahrsprognose der führenden
Forschungsinstitute geht nach dem Rezessionsjahr 2009 mit
einem rückgängigen Bruttoinlandsprodukt von 5 % in den
kommenden Jahren von Wachstumsraten zwischen 1,4 und
1,5 % aus. Die Gründe für diese zurückhaltende Prognose
sehen die Wissenschaftler vor allem in dem unsicheren
weltwirtschaftlichen Umfeld und der weiter schwierigen Lage
im Bankensektor. Belastend kommt die in vielen Ländern
explodierende Staatsverschuldung hinzu.
Trotz der zähen Erholung erwarten die Institute einen Rück-
gang der Arbeitslosigkeit. Die Zahl der Arbeitslosen soll im
Jahresschnitt auf 3,382 Mio. zurück gehen, das wären 40.000
weniger als 2009. Die Arbeitslosenquote soll damit von
7,8 % im Jahr 2009 auf 7,6 % im Jahr 2010 sinken. Noch
im Herbstgutachten waren die Ökonomen für 2010 von
einem Anstieg auf über 4 Mio. Arbeitslose ausgegangen.
Nun stellen sie fest, dass der Arbeitsmarkt seit Beginn der
Rezession erstaunlich robust war. Gründe hierfür seien,
dass Firmen ihre fähigen Fachkräfte nicht freisetzen wollten
und dafür lieber die Kurzarbeit in Anspruch nehmen.
Die Verbraucherpreise stiegen im vergangenen Jahr lediglich
um 0,4 %. Dies war zu einem Großteil auf den Einbruch
bei den Heizöl- und Kraftstoffpreisen zurückzuführen.
Bereinigt man die Inflationsrate um diese Einflüsse, liegt
die Teuerungsrate 2009 über 1 %, dies entspricht in etwa
der Verteuerung von Miet- und Mietnebenkosten.
Die Prognosen erwarten für das Jahr 2010 und in den
folgenden Jahren Teuerungsraten um die 1,0 %.
IMMOBILIEN- UND BAUWIRTSCHAFT
In Folge der schlechten konjunkturellen Entwicklung und
der unsicheren Perspektiven für die Arbeitsplatz- und
Einkommensentwicklung der Arbeitnehmer ging die
Investitionstätigkeit im Wohnungsbau im vergangenen
Jahr erneut zurück. Nach einer Schätzung des Ifo-Instituts
wurden lediglich 162.000 Wohnungen fertig gestellt, 7,9 %
weniger als im Jahr zuvor. Damit fiel die Zahl der Fertig-
stellungen auf das tiefste Niveau seit den Nachkriegsjahren.
Im internationalen Vergleich werden damit lediglich 1,6
Wohnungen pro 1.000 Einwohner hergestellt. Damit liegt
Deutschland in Europa am Ende. Die Fertigstellungszahlen
in der Schweiz betragen zum Vergleich 6,3 Wohnungen je
1.000 Einwohner und in Österreich 4,7. Diese ernüchternden
Zahlen liegen zum einen in der schlechten Konjunktur, zum
anderen aber auch darin, dass die staatliche Förderung von
Mietwohnungsbau defakto zum Erliegen gekommen ist.
Im Land Baden-Württemberg wurden im Jahr 2009 22.487
Wohnungen fertig gestellt. Auch dies bedeutet einen
historischen Tiefpunkt. Im Verhältnis zum Vorjahr ist das
ein Rückgang um 6,9 %. Dies bedeutet, dass in Regionen
Baden-Württembergs mit einem positiven Wirtschafts- und
Bevölkerungswachstum über kurz oder lang Engpässe bei
der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum
zu erwarten ist. Eine Lösung dieses Problems kann nicht
in einer flächendeckenden Förderung, sondern nur in der
gezielten Förderung von einzelnen Städten und Regionen
liegen. Weder in Bundes- noch Landespolitik sind jedoch
Anzeichen für eine derartige Förderung zu erkennen.
BERICHT DES VORSTANDES
10
RAHMENBEDINGUNGEN IN ULM
Im Jahr 2009 wurden in Ulm 161 Wohnungen fertig gestellt.
Dies bedeutet eine Steigerung von 11,8 % gegenüber dem
Vorjahr. Damit wird bedauerlicher Weise keine Trendumkehr
erreicht, denn die Zahl der Baugenehmigungen betrug im
Jahr 2009 lediglich 157 und ist damit um 52,9 % gegenüber
dem Vorjahr zurück gegangen ist. Dementsprechend belegt
der Cityreport des Immobilienverbands Deutschland IVD
Region Süd, dass die zurückgehende Fertigstellungstätigkeit
der vergangenen Jahre für einen Druck auf den hiesigen
Wohnungsmarkt sorgt, der mittelfristig zu steigenden Mieten
und höheren Preisen der Immobilien führt. Da Ulm bis zum
Jahr 2030 eine positive Bevölkerungswachstumsprognose
besitzt, wird diese Vorhersage bei unveränderten Fertig-
stellungszahlen unvermeidlich eintreffen.
Anzeichen hierfür lassen sich bereits heute beobachten.
Die aktuelle Wohnungsnachfrage nach den Wohnungen der
ulmer heimstätte eG ist sehr hoch. Besonders die Nachfrage
nach preiswertem Wohnraum. Gleichzeit ist unverändert
festzustellen, dass das Nachfrageverhalten differenziert ist.
Wohnungsnachfrager sind nicht nur Familienhaushalte und
Paare, sondern verstärkt Single-Haushalte und ältere Personen.
Weiter ist zu beobachten, dass ein großer Anteil von älteren
Wohnungsinteressenten aus den Außenbezirken wieder
zurück in die Innenstadt ziehen will. Das bedeutet für das
Stadtgebiet Ulm, dass dort verstärkte Anstrengungen
unternommen werden müssen, um Raum für diese Zielgruppen
zu schaffen.
11
BAUGENEHMIGUNGEN WOHNUNGEN
IN WOHNGEBÄUDE (NEUBAU)
VERÄNDERUNGEN IN %
Deutschland
Baden-Württemberg
Ulm 120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
2005 2006 2007 2008 2009
Der Modernisierungsschwerpunkt Sedanstraße /Königstraße
in der Weststadt wurde mit der Modernisierung der
Gebäude Königstraße 17/19 abgeschlossen. Insgesamt
wurden dort 100 Wohnungen und eine gewerbliche
Einheit mit einem Gesamtvolumen von 4,8 Mio. 1 umfassend
modernisiert, zudem haben wir die Außenanlage neu
gestaltet und uns in der Quartiersgarage im Gambrinushof
mit 39 Stellplätzen beteiligt. Auch in der Saarlandstraße
konnten die Arbeiten an den Gebäuden Saarlandstraße
67/69 abgeschlossen werden. An den Gebäuden des letz-
ten Bauabschnittes Saarlandstraße 65 und Warndtstraße 10
wurde im Berichtsjahr begonnen, die Arbeiten werden bis
Sommer 2010 beendet. Damit kann auch dieser zweite
große Modernisierungsschwerpunkt in der Weststadt
abgeschlossen werden. Ebenfalls fortgeführt wurden
die Arbeiten an den Gebäuden im Blaufleschhof, an 16
Wohnungen in der Hammer- und Lindenstraße wurden
Fenster getauscht und Balkone angebaut.
Am Eselsberg wurde im Stifterweg 24 – 30 mit einer
umfassenden Modernisierung begonnen, die in zwei Bau-
abschnitten den Einbau einer Zentralheizung und die ener-
getische Verbesserung der Gebäudesubstanz vorsieht. Der
Abschluss der Arbeiten ist für Sommer 2010 vorgesehen.
Neben den genannten Projekten wurden an einer Vielzahl
von Häusern kleinere Maßnahmen der periodischen In-
standhaltung vorgenommen. Der Einbau von neuen Fens-
tern erfolgt dabei häufig in Verbindung mit zusätzlichen
Maßnahmen der energetischen Verbesserung wie der
Dämmung der Kellerdecke und des Dachbodens.
Neben der Instandhaltung und der Modernisierung der
Bestände bleibt der Neubau von besonderer Bedeutung für
Die ulmer heimstätte als bestandsorientiertes Wohnungs-
unternehmen hat eine besondere Verantwortung für den
Erhalt, die Modernisierung und die Ergänzung ihrer Bestände.
Grundlage aller Investitionsentscheidungen ist die Portfolio-
analyse der Bestände, die jährlich fortgeschrieben wird.
Diese bestätigt bereits bekannte Defizite im Bereich der
haustechnischen Ausstattung der Wohnungen, insbeson-
dere der Beheizung. Nicht nur infolge der weiteren
Verschärfung der Energieeinsparverordnung im Oktober
2009 bleibt die energetische Verbesserung der Wohnungs-
bestände besonderes Ziel unserer Investitionen. Sowohl
im Neubau als auch bei umfassenden Modernisierungs-
maßnahmen werden die gesetzlichen Anforderungen hin-
sichtlich der zu erreichenden Energiestandards übertroffen.
Alle Investitionsmaßnahmen werden im Vorfeld sorgsam
untersucht, auf die Bausubstanz und die Potenziale ab-
gestimmt und gemeinsam von Aufsichtsrat und Vorstand
beschlossen.
Unser seit Jahren hohes Instandhaltungs- und Modernisie-
rungsniveau haben wir auch im Berichtsjahr fortgeführt.
Insgesamt wurden 28,77 1/m2 Wohnfläche in die Bestände
investiert. Davon entfielen alleine 760.647 1 auf die laufende
Instandhaltung, weitere 970.630 1 auf die Modernisierung
bei Mieterwechseln. Seit Jahren verbleibt dieser Wert auf
hohem Niveau. Insbesondere die technische Ausstattung
der Wohnungen muss anlässlich eines Mieterwechsels
häufig umfassend erneuert werden Dies betrifft vorrangig
Wohnungen in Gebäuden, die in den letzten Jahren keine
umfassende Modernisierung erfahren haben. Schwerpunkte
der periodischen Instandhaltung und weitere umfang-
reiche Modernisierungsmaßnahmen waren wiederum die
Weststadt und der Eselsberg.
12
INVESTITIONEN IN DEN BESTAND
die Zukunft der Genossenschaft. Nur der Neubau gibt uns
die Chance, auch künftig über marktgerechte Wohnungen
in allen Segmenten zu verfügen. Insbesondere die durch
die demografische Veränderung ausgelösten Anforderun-
gen an die Wohnung lassen sich nur im Neubau vollstän-
dig abbilden.
Im Sommer 2009 wurde mit den Arbeiten an 99 Wohnun-
gen, zwei gewerblichen Einheiten und einem Gemein-
schaftsraum in der Quartiersmitte Weststadt begonnen.
Trotz der erheblichen Verzögerungen infolge des lang
anhaltenden Winters, können die ersten beiden Bauab-
schnitte mit insgesamt 69 Wohnungen ab dem IV. Quartal
2010 bezogen werden. Die Arbeiten am dritten und letz-
ten Bauabschnitt haben im März 2010 begonnen, Fertig-
stellung ist im III. Quartal 2011.
Teil dieses Bebauungskonzeptes ist auch eines der beiden
Mehrgenerationenhäuser der ulmer heimstätte eG.
Beide Häuser basieren auf dem gleichen Grundgedanken –
gemeinsam statt einsam zu leben. Die Realisierungskonzepte
sind allerdings sehr differenziert. Das Haus in der West-
stadt mit 36 Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum
ist als Bestandsgebäude der ulmer heimstätte eG konzipiert,
die Wohnungen stehen ausschließlich unseren Genossen-
schaftsmitgliedern zur Verfügung. Die Vermietung erfolgt
dabei in Abstimmung mit einem Bewohnerverein, der auch
den Betrieb des Hauses übernimmt.
Das zweite Mehrgenerationenhaus ist am unteren Esels-
berg geplant. Unter dem Namen Lebensräume für Jung
und Alt entsteht dort in Kooperation mit der Stiftung
Liebenau und der Stadt Ulm ab Juni 2010 ein Haus mit 30
Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum. Auch hier
geht es um generationenübergreifendes, gemeinschaftli-
ches Wohnen, um Hilfe zu Selbsthilfe. Das Haus ist als
Bauträgerprojekt konzipiert, allerdings wird ein Teil der
Wohnungen im Bestand der ulmer heimstätte eG und der
Stadt Ulm verbleiben, um dadurch die konzeptionell ge-
wollte soziale Mischung zu gewährleisten.
In Kooperation mit der BSG Aufbau entstehen in Ulm-
Söflingen als Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs
derzeit sieben Stadthäuser. Fünf der Häuser sind verkauft,
drei Häuser bereits bezogen.
Ein weiteres gemeinschaftliches Projekt wird derzeit in der
Griesgasse in Söflingen konzipiert. In besonderer Lage
direkt am Blaukanal entstehen dort ab Sommer 2011 28
Wohnungen in zwei Gebäuden.
Der Vorstand rechnet auch für die kommenden Jahre
mit einem erheblichen Investitions- und Modernisierungs-
bedarf, um die Wohnungsbestände zukunftsfähig zu
gestalten und zu erhalten. Dabei bleibt Grundlage der
Investitionsentscheidungen die Portfolioanalyse und die
wirtschaftlichen Möglichkeiten der Genossenschaft.
13
6
4
2
0
2005 2006 2007 2008 2009
INVESTITIONEN MIO. x
Neubau Mietwohnungen
Instandhaltung / Modernisierung
Die Mietrückstände betrugen zum Ende des Berichtsjahres
64.371,54 1 (Vorjahr 39.144,25 1). Insgesamt mussten
6.136,26 1 (Vorjahr 15.325,66 1) als uneinbringlich
abgeschrieben werden. Nach wie vor haben viele unserer
Mitglieder auf Grund der allgemein schlechten wirtschaft-
lichen Rahmenbedingungen finanzielle Probleme. Trotz
eines intensiven Mahnwesens stieg die Höhe der Rück-
stände an. Die Gesamthöhe der Rückstände bewegt sich
noch auf einem insgesamt niedrigen Niveau.
Um dieses Niveau zu halten ist nach wie vor ein straffes
Mahnwesen notwendig. Mietern, die unverschuldet in
Schwierigkeiten geraten sind, bieten wir Ratenzahlungen
an oder vermitteln der Kontakt zur Wohngeldstelle und
dem Sozialamt. In einigen Fällen müssen wir jedoch fest-
stellen, dass den rückständigen Zahlern andere Ausgaben
wichtiger sind, als die Bezahlung ihrer Wohnung. In
diesen Fällen sind wir bedauerlicher Weise gezwungen,
Räumungsklagen zu erheben. Diese Fälle haben leider im
Berichtsjahr zugenommen.
EIGENBESTAND
Die ulmer heimstätte eG bewirtschaftete zum Ende des
Jahres 2009 2.287 Wohnungen (Vorjahr 2.312 Wohnungen)
mit einer Fläche von 151.284 m2. Darüber hinaus wurden
20 Objekte mit einer Fläche von 3.650 m2 gewerblich
bewirtschaftet. Der Rückgang der Wohnungsanzahl
wurde durch den Abbruch von Gebäuden in der Quartiers-
mitte Weststadt verursacht. Derzeit entstehen hier 99
Wohnungen, ein Gemeinschaftsraum und zwei gewerb-
liche Einheiten, so dass hierdurch der Wohnungsbestand
wieder anwachsen wird.
Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2009 von einer
guten Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuations-
bedingte Leerstand der Wohnungen konnte wie in den
Vorjahren auf einem sehr niedrigen Niveau von 0,54%
gehalten werden. Nahtlose Weitervermietungen sind vor
allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungs-
standard und in einigen Vororten schwierig. Die Entwick-
lung der Kündigungen war mit 259 im Jahr 2009
gegenüber 261 im Jahr 2008 nahezu gleichbleibend.
Die Fluktuationsrate betrug damit 11,32%.
14
WOHNUNGSVERWALTUNG
Um der künftigen Nachfrage von immer unterschiedlicher
werdenden Interessentengruppen gerecht zu werden ist
es notwendig, dass die ulmer heimstätte eG an ihrem
nachhaltigen Modernisierungs- und Instandhaltungskonzept
festhält. Im Jahr 2008 wurde die Portfolio-Analyse des
kompletten Wohnungsbestands überarbeitet. Die Ergeb-
nisse sind in einem 10-Jahres-Investitionsplan festgehalten.
Dieser Plan ist Grundlage der aktuellen Investitionsent-
scheidungen.
Die ulmer heimstätte eG verfügt schon heute über ein
attraktives Wohnungsangebot in vielen Stadtteilen und
nahezu allen Preissegmenten. Um den Folgen des demo-
grafischen Wandels Rechnung zu tragen, haben wir an
zwei Standorten Mehrgenerationen-Wohnhäuser entwickelt.
Ein Haus mit 36 Wohnungen wird in der Weststadt bis
Dezember 2010 fertig gestellt. Damit möchten wir unseren
Mitgliedern die Gelegenheit geben, sich in Selbsthilfe
gemeinsam zu unterstützen. Sollten sich diese Bauvorhaben
bewähren, planen wir auch in anderen Quartieren
Mietertreffpunkte, die eine Keimzelle für ein Generationen
übergreifendes Miteinander sein können.
WOHNUNGSEIGENTUM
Die Verwaltung von zwischenzeitlich 22 Wohnungseigen-
tümergemeinschaften mit 358 Wohnungen, 9 Reihen-
häusern, 5 Gewerbeeinheiten und 323 Stellplätzen, sowie
6 separaten Garagenanlagen mit 249 Stellplätzen stellt für
die ulmer heimstätte eG einen wichtigen Dienstleistungs-
bereich dar. Alle Wohnungseigentümer-Versammlungen
wurden im Jahr 2009 mit einer Entlastung der Verwaltung
abgehalten. Immer mehr Wohnungseigentümer-
Gemeinschaften greifen auf unseren Erfahrungsschatz
in der energetischen Sanierung zurück. Als Vorteil sehen
die Eigentümer der von uns betreuten Anlagen, dass die
ulmer heimstätte eG neben den Verwaltertätigkeiten auch
die Betreuung von Instandhaltungs- und Modernisierungs-
projekten, sowie die komplette Mietverwaltung über-
nehmen kann.
15
Auf Grund der besonderen Situation als Wohnungsbau-
genossenschaft sind wir dabei in der Lage, unseren Mit-
gliedern attraktive, über dem regionalen Markt liegende
Zinsen anbieten zu können. Das ist uns möglich, da wir die
bei uns angelegten Einlagen grundsätzlich in den Neubau
und die Modernisierung unserer eigenen Immobilien inves-
tieren und damit auf Fremdfinanzierungsmittel ganz ver-
zichten oder in geringerem Umfang zurückgreifen müssen.
Dadurch entsteht für beide – das Mitglied und die Genos-
senschaft – ein Vorteil, der sich schlussendlich in einem
attraktiven Zinsniveau widerspiegelt.
Die Leitzinsen sind auf Grund der expansiven Geldmarkt-
politik auf einem einmalig niedrigen Stand. Das führte
auch im vergangenen Jahr dazu, dass überwiegend kurz-
fristige Anlagen abgeschlossen wurden. Viele Anleger
hoffen weiter auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung
und damit steigende Zinsen. Langfristige Anlagen waren
trotz attraktiver Angebote nur schwer am Markt zu platzieren.
Sparen, bauen, wohnen - lautet ein altes genossenschaft-
liches Motto, das in der ulmer heimstätte eG auch heute
noch unverändert Bestand hat. Seit ihrer Gründung 1896
ist die Spareinrichtung der ulmer heimstätte eG ein wich-
tiges Finanzierungsinstrument und ermöglicht es unsere
Aufgaben in der Instandhaltung, Modernisierung und dem
Neubau unserer Bestandsimmobilien wahrzunehmen.
Unsere Mitglieder schätzen die Spareinrichtung als sichere
Möglichkeit der Geldanlage. Die Entwicklungen an den
internationalen Finanz- und Immobilienmärkten des ver-
gangenen Jahres haben dieses Vertrauen unserer Mitglieder
in ihre Genossenschaft weiter gestärkt, sind sie sich doch
sicher, dass die Einlagen der ulmer heimstätte eG aus-
schließlich in eigene regionale Immobilien investiert werden.
16
SPAREINRICHTUNG
Die ulmer heimstätte eG verfolgt weiterhin eine vorsichtige
Zinspolitik, Kontinuität und Sicherheit bleiben dabei die
wichtigsten Kriterien. Die Spareinrichtung sieht sich im
Wettbewerb mit den regionalen Geldinstituten und ver-
gleicht sich bewusst nicht mit überregionalen Geschäfts-
und Internetbanken. Unser Markterfolg bestätigt uns in
dieser vorsichtigen Geschäftspolitik.
Die Entwicklung der Spareinlagen war im Geschäftsjahr
2009 weiter positiv und übertraf die Erwartungen. Die
Spareinlagen wuchsen im Berichtsjahr um 1,9 Mio.1 auf
29.414.6131, das entspricht einer Steigerung von 6,8 %.
Für das laufende Geschäftsjahr rechnet der Vorstand
wiederum mit einem moderaten Anwachsen der Sparein-
lagen. Da sich viele Mitglieder ihre Flexibilität erhalten
möchten, wird der Trend zu kurzfristigen Anlagen weiter
anhalten. Trotzdem werden wir auch in Zukunft attraktive
längerfristige Angebote platzieren.
Infolge des allgemein niedrigen Zinsniveaus und einer
wachsenden Unsicherheit hinsichtlich der weiteren Wirt-
schafts- und Währungsentwicklung, gab es im Geschäfts-
jahr verstärkt Abflüsse die mit privaten Investitionen
begründet wurden. Bisher konnten diese durch neue
Einlagen ausgeglichen werden.
Trotz der sich abzeichnenden konjunkturellen Erholung,
sorgen vor allem die in ihren Auswirkungen noch nicht
absehbaren währungspolitischen Entwicklungen der
letzten Monate im Euroraum für Unsicherheit bei den
Anlegern. Die Sorge vieler Mitglieder und Sparer der ulmer
heimstätte eG gilt deshalb in besonderem Maß der
Währungsstabilität. Diese zu gewährleisten, den Menschen
wieder Sicherheit und Perspektive zu geben, ist daher eine
der wesentlichen Aufgaben der Politik.
17
SPARANLAGEN MIO. x
28
26
24
22
20
05 06 07 08 09
Die Liquiditätslage des Unternehmens ist geordnet.
Die Liquiditätserfordernisse werden durch monatliche
Meldungen an das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen
nachgewiesen. Die im laufenden Jahr 2010 anstehenden
Investitionsmaßnahmen sind finanziell abgesichert.
Auf Grund der starken Bautätigkeit in der Quartiersmitte
Weststadt ist das Anlagevermögen um 543.717 1 auf
69.850.117 1 gestiegen. Wegen der positiven Entwicklung
der Spareinrichtung sind die Objektverbindlichkeiten um
447.740 1 auf 23.885.060 1 gesunken. Der Jahresüber-
schuss in Höhe von 584.892,81 1 fiel höher als geplant aus.
Diese Ergebnisverbesserung wurde durch außerordentliche
Erträge durch das Förderprogramm der Modernisierung
Weststadt in Höhe von 401.668,90 1, durch den Verbrauch
von Rückstellungen für Instandhaltungen in Höhe von
744.100 1, sowie durch einen Tilgungszuschuss der KfW-
Bank in Höhe von 126.480 1 ermöglicht. Auch im laufen-
den Jahr ist mit einem ähnlichen Ergebnis zu rechnen.
18
WIRTSCHAFTLICHE LAGE, AUSBLICK
Wir bedanken uns bei unseren Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern und allen anderen, die uns diesen wirtschaft-
lichen Erfolg ermöglicht haben.
Wir danken den Mitgliedern des Aufsichtsrats und allen
Vertretern für ihr ehrenamtliches Engagement in der
Genossenschaft, für das Verständnis und Vertrauen das
sie uns entgegen gebracht haben.
Unser Dank gilt weiter allen Freunden und Partnern der
ulmer heimstätte eG, die unsere Arbeit unterstützt haben.
Innerhalb der Genossenschaft allen ehrenamtlichen
Mitgliedern und außerhalb allen Geschäftspartnern in der
Bauwirtschaft, den Banken, Behörden und der Verwaltung.
Auch im laufenden Jahr wird sich die ulmer heimstätte eG
besonders mit der Instandhaltung und Modernisierung
ihres Wohnungsbestands beschäftigen. Hinzu kommt
das zusätzlich beschlossene Sonderprogramm Heizung.
Dies beinhaltet, dass wir in den kommenden fünf Jahren
fast alle einzel beheizten Wohnungen mit Zentralheizungen
versehen.
Ende 2010 werden die ersten Bauabschnitte in der Quar-
tiersmitte den Bewohnern übergeben. Darunter sind
auch die Wohnungen des Mehrgenerationenwohnhauses.
Zusammen mit dem Mehrgenerationenwohnverein
Ulm-Weststadt e.V. suchen wir hier Mitglieder, die in
dieses Gemeinschaftsprojekt einziehen wollen.
Sollte sich dieses Vorhaben bewähren, wollen wir auch
in anderen Quartieren diese Selbsthilfe ermöglichen.
Dies ist Ausdruck des genossenschaftlichen Mottos
„Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf“.
Nach diesem Grundsatz möchten wir auch in Zukunft
mit unseren Mitgliedern und Partnern in der Stadt die
Genossenschaft weiter entwickeln.
Wir freuen uns, dass wir die anstehenden Projekte und
Aufgaben gemeinsam angehen dürfen. Sicher werden
wir diese wie in den Vorjahren gemeinsam erfolgreich
bewältigen.
19
Der Aufsichtsrat trat zu insgesamt 13 Sitzungen – darunter
neun Sitzungen und eine zweitägige Klausurtagung
gemeinsam mit dem Vorstand – zusammen. Schwerpunkte
der Beratungen und Beschlussfassungen waren insbeson-
dere die Feststellung des Jahresabschlusses 2008, der Wirt-
schaftsplan 2010 sowie Instandhaltungs-, Modernisierungs-
und Neubaumaßnahmen. Darüber hinaus wurden zahlreiche
Sachthemen, insbesondere die Neufassung der Satzung,
die Neufassung der Geschäftsordnungen und die Vertreter-
wahl eingehend beraten.
Der Aufsichtsrat nahm im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz,
Satzung und Geschäftsordnung zugeteilten Aufgaben wahr.
Der Vorstand hat ihn regelmäßig und umfassend über
die Entwicklung und Lage des Unternehmens sowie über
Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung schriftlich
und mündlich informiert. Der Aufsichtsrat hat die erforder-
lichen Beschlüsse gefasst, den Vorstand bei der Erfüllung
seiner Aufgaben unterstützt und sich über wesentliche
Risiken der zukünftigen Entwicklung unterrichtet.
20
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Der Prüfungsausschuss überzeugte sich in insgesamt vier
Zusammenkünften von der Ordnungsmäßigkeit ausge-
wählter Geschäftsvorgänge.
Im Jahr 2009 war aufgrund von gesetzlichen Vorgaben
eine Satzungsänderung erforderlich. Die durch Aufsichtsrat
und Vorstand ausgearbeitete Neufassung wurde von
der Vertreterversammlung am 18.06.2009 einstimmig
beschlossen und am 21.01.2010 in das Genossenschaftsre-
gister eingetragen. Ebenso stimmte die Vertreterversamm-
lung der geänderten Wahlordnung zu.
Der Jahresabschluss 2009 wurde durch den Verband baden
württembergischer Wohnungs- und Immobilienunterneh-
men geprüft. Die Prüfung ergab keine Beanstandungen,
der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.
Das Prüfungsergebnis wurde gemeinsam mit dem Vorstand
und den Prüfern erörtert und vom Aufsichtsrat zustimmend
zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat empfiehlt der
Vertreterversammlung den Jahresabschluss 2009 in der
vorgelegten Form festzustellen und den Vorstand zu
entlasten. Des Weiteren schließt er sich dem Vorschlag
des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an.
Gemäß der Satzung endet in diesem Jahr turnusgemäß
die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Frau Heide Fischer,
Herr Helmut Eggle und Herr Wolfgang Janisch. Alle drei
stellen sich zur Wiederwahl.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die vertrauens-
volle und konstruktive Zusammenarbeit und die erfolgreiche
Arbeit. Ebenso dankt er allen Mitarbeiterinnen und Mit-
arbeitern der ulmer heimstätte eG für ihren Einsatz sowie
allen ehrenamtlich Tätigen für ihre Arbeit und ihr Engage-
ment für unsere Genossenschaft.
Ulm, Mai 2010
Wolfgang Keßel
Vorsitzender des Aufsichtsrates
21
I. BILANZ ZUM 31.12.2009
22
AKTIVSEITE
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-
und anderen Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
FINANZANLAGEN
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT
UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE
Bauvorbereitungskosten
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögensgegenstände
WERTPAPIERE
FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABEN
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
BILANZSUMME
GESCHÄFTSJAHR
6.187,97B
60.445.586,33B
6.119.829,28B
306.214,25B
143.854,93B
2.834.632,40B
0,00B 69.850.117,19B
283.198,71B
6.494,61B
1.300,00B 290.993,32B
70.147.298,48H
94.699,88B
2.654.908,70B
104.265,69B 2.853.874,27B
64.371,54B
255,65B
4.500,00B
40.633,75B
126.970,57B 236.731,51B
2.192.500,00B
4.232.065,51B
15.357,91B
0,00B 15.357,91B
79.677.827,687
VORJAHR
0,00B
62.367.038,80B
5.571.616,88B
324.426,88B
179.272,06B
35.891,35B
828.146,82B
962.301,57B
9.126,15B
1.300,00B
70.279.120,51H
19.962,69B
2.499.349,50B
49.643,55B
39.144,25B
19.656,65B
0,00B
57.062,89B
103.822,62B
1.641.040,00B
3.691.498,77B
26.899,20B
8.319,11B
78.435.519,747
23
PASSIVSEITE
EIGENKAPITAL
GESCHÄFTSGUTHABEN
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
4.823,76B , Vorjahr 21,54B
KAPITALRÜCKLAGE
ERGEBNISRÜCKLAGEN
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
58.500,00B , Vorjahr 48.000,00B
Bauerneuerungsrücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
500.000,00B , Vorjahr 0,00B
Andere Ergebnisrücklagen
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
150.000,00B , Vorjahr 0,00B
BILANZGEWINN
Gewinnvortrag
Jahresüberschuss
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
EIGENKAPITAL INSGESAMT
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Spareinlagen
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 45.637,26B , Vorjahr 42.043,71B
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 1.030,42B , Vorjahr 0,00B
BILANZSUMME
GESCHÄFTSJAHR
182.880,00B
3.907.016,24B
28.480,00B 4.118.376,24B
119.853,18B
1.911.583,87B
11.014.625,13B
4.138.076,67B 17.064.285,67B
328.701,34B
584.892,81B
708.500,00B 205.094,15B
21.507.609,24H
267.210,00B
62.706,06B
1.090.000,00B
407.811,22B 1.827.727,28D
23.376.976,48B
508.084,18B
29.414.613,22B
2.798.309,85B
37.838,78B
112.775,58B
93.893,07B 56.342.491,16B
79.677.827,687
VORJAHR
175.200,00B
3.873.873,46B
27.840,00B
114.678,18B
1.853.083,87B
10.514.625,13B
3.988.076,67B
47.943,15B
483.274,51B
48.400,00B
21.030.194,97H
274.336,00B
84.862,34B
1.654.100,00B
496.169,50B
23.701.998,60B
630.788,71B
27.551.481,53B
2.698.721,74B
36.054,12B
136.596,99B
140.215,24B
78.435.519,747
II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2009 BIS 31.12.2009
24
UMSATZERLÖSE
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
AUFWENDUNGEN FÜR BEZOGENE LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
ROHERGEBNIS
PERSONALAUFWAND
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung: 67.945,88B , Vorjahr 67.368,34B
ABSCHREIBUNGEN
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des
Umlaufvermögens
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
JAHRESÜBERSCHUSS
GEWINNVORTRAG
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
BILANZGEWINN
VORJAHR
12.109.768,46B
200.552,48B
73.047,80B
44.894,47B
43.856,49B
1.521.481,60B
5.285.680,51B
14.349,02B
11.172,33B
8.682.399,44H
1.474.805,16B
332.486,99B
2.645.183,40B
1.477.291,33B
18,00B
162.435,56B
23.325,00B
2.050.432,00B
841.329,12H
68.930,93B
289.123,68B
483.274,51H
47.943,15H
48.400,00B
482.817,667
GESCHÄFTSJAHR
12.517.312,63B
94.477,83B
83.148,73B 12.694.939,19B
230.296,39B
92.389,40B
1.545.356,61B
6.157.364,69B
109.829,33B
23.111,81B 6.290.305,83B
8.272.675,76H
1.442.078,24B
344.532,77B 1.786.611,01D
2.717.203,72B
903.259,05B
15,00B
195.884,73B
6.750,00B 189.149,73B
2.111.210,48B
943.541,23H
68.566,70B
290.081,72B
584.892,81H
328.701,34H
708.500,00B
205.094,157
III. ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2009
(GENOSSENSCHAFTEN)
25
A. ALLGEMEINE ANGABEN
1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
2. Da die Arbeitsgemeinschaften in der Regel auf längere Dauer angelegt sind, erfolgt nunmehr der Ausweis insgesamt
unter ”Beteiligungen“. Die Vorjahreszahlen bei den Positionen ”Beteiligungen“ und ”Sonstige Vermögensgegenstände“
sind deshalb nicht vergleichbar.
3. Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird Gebrauch gemacht.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungs-
methoden angewandt:
Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu den Anschaffungs- und Herstellkosten, vermindert um die
planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen bilanziert. Aktiviert wurden Fremdkosten und Eigenleistungen.
Folgende Abschreibungssätze werden angewandt:
Die Abschreibung der Wohn- und sonstigen Gebäude erfolgt nach Restnutzungsdauer. Dabei ist sichergestellt, dass bei
nachträglicher Vollmodernisierung die Nutzungsdauer längstens 30 Jahre beträgt.
Die Restnutzungsdauer entspricht nachfolgenden Abschreibungssätzen:
Wohngebäude 2%
Sonstige Gebäude :
Tiefgaragen 2% bzw. 5%
Ladenzeile 4%
Geschäftsstelle 4%
Betriebs- und Geschäftsausstattung 10 bis 33%
Immaterielle Vermögensgegenstände 20 bis 33%
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,001 bis 1.000,001 werden in Übereinstimmung
mit § 6 Abs. 2a EStG in einem jahresbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Die Zugänge bei den Anlagen im Bau erfolgten mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Ausleihungen wurden mit dem Nominalwert angesetzt. Die Verzinsung liegt
bei 5,5% p. a.
Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens sind mit den Anschaffungs- und Herstellkosten angesetzt. Zum niedrigeren
beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Forderungen aus Vermietung Einzel- und Pauschalwertberichtigung
Wertpapiere Niedrigere Kurswerte
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Der Ausweis der Pensionsrückstellungen entspricht dem durch ein versicherungsmathematisches Gutachten nachgewiesenen
Teilwert gemäß § 6a EStG. Dabei wurden die Richttafeln 2005 G nach Heubeck zugrunde gelegt.
Die übrigen Rückstellungen werden in Höhe der voraussichtlichen Beanspruchung bilanziert.
Das Ansatzwahlrecht zur Bildung einer Rückstellung für Bauinstandhaltung gemäß
§ 249 Abs.2 HGB wird in Anspruch genommen. Der Bewertung liegen die nach einem mehrjährigen Instandhaltungsplan
zu erwartenden Instandhaltungskosten zu Grunde, auf der Basis der Preisverhältnisse des Bilanzstichtages pro
Instandhaltungsmaßnahme.
Die abgegrenzten Geldbeschaffungskosten werden auf die Laufzeit der Zinsfestschreibung abgeschrieben.
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
I. BILANZ
1. Entwicklung des Anlagevermögens
2. In der Position ”Unfertige Leistungen“ sind 2.654.908,701 (Vorjahr 2.499.349,501) noch nicht abgerechnete Betriebskosten
enthalten.
3. In den ”Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:
Prüfungskosten 2009 29.000,001
Gewährleistung 50.516,331
Urlaub 40.008,001
erbrachte Bauleistung 177.238,681
Bonussparen 62.527,011
Spareinlagen mit steigender Verzinsung 28.521,201
4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
Forderungen Geschäftsjahr Vorjahr
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 0,001 19.401,001
Anschaffungs- / Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Zuschrei- Abschreibungen Buchwert zum Abschreibungen
Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) bungen (kumulierte) 31.12.2009 d. Geschäftsjahres
IMMATERIELLE
VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 232.173,03H 8.409,25H 234.394,31H 6.187,97H 2.221,28H
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 104.910.598,23B 697.332,57B 391.312,72B -69.674,96B* 44.701.356,79B 60.445.586,33B 2.384.024,17 B
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.779.586,96B 6.865,49B 798.541,91B** 2.465.165,08B 6.119.829,28B 257.195,00B
Technische Anlagen und Maschinen 364.253,25B 58.039,00B 306.214,25B 18.212,63B
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 581.989,26B 20.133,51B 458.267,84B 143.854,93B 55.550,64B
Anlagen im Bau 35.891,35B 1.936.810,62B 861.930,43B*** 2.834.632,40B
Bauvorbereitungskosten 839.630,82B 11.484,00B -828.146,82B**** 0,00B
114.511.949,87H 2.661.142,19H 402.796,72H 762.650,56H 0,00H 47.682.828,71H 69.850.117,19H 2.714.982,44H
FINANZANLAGEN
Beteiligung 962.301,57B 123.259,71B 39.712,01B -762.650,56B***** 283.198,71B
Sonstige Ausleihungen 9.126,15B 2.631,54B 6.494,61B
Andere Finanzanlagen 1.300,00B 1.300,00B
972.727,72H 123.259,71H 42.343,55H -762.650,56H 0,00H 0,00H 290.993,32H 0,00H
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 115.716.850,62H 2.792.811,15H 445.140,27H 0,00H 0,00H 47.917.223,02H 70.147.298,48H 2.717.203,72H
* Umbuchung aus dem Anlagevermögen Anlagen im Bau
** Umbuchung von Finanzanlagen und Anlagen im Bau
*** Umbuchung von Bauvorbereitungskosten und auf Wohnbauten und andere Bauten
**** Umbuchung auf Anlagen im Bau
*****Umbuchung aus dem Umlaufvermögen von der Position ”Sonstige Vermögensgegenstände“ und auf Grundstücke mit anderen Bauten und Sonstige Vermögensgegenstände
27
5. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr
VERBINDLICHKEITEN GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.030.731,48B 3.404.077,16B
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 12.501,60B 21.641,40B
Erhaltene Anzahlungen 2.798.309,85B 2.698.721,74B
Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.838,78B 36.054,12B
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 112.775,58B 136.596,99B
Sonstige Verbindlichkeiten 93.893,07B 140.215,24B
GESAMTBETRAG VERBINDLICHKEITEN 4.086.050,36H 6.437.306,65H
Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten 6.767.758,71B 3.476.071,02B
Zinsabgrenzung 263.411,76B 320.550,04B
Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten 22.383.442,75B 23.754.860,47B
GESAMTBETRAG SPAREINLAGEN 29.414.613,22H 27.551.481,53H
GESAMTSUMME 33.500.663,585 33.988.788,185
6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
VERBINDLICHKEITEN Insgesamt Davon
Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um Vorjahreszahlen Restlaufzeit gesichert
unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der
Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 23.376.976,48B 1.030.731,48B 3.537.482,42B 18.808.762,58B 23.376.976,48B GPR
(23.701.998,60B) (3.404.077,16B) (3.797.646,78B) (16.500.274,66B) (23.701.998,60B) GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 508.084,18B 12.501,60B 36.011,07B 459.571,51B 508.084,18B GPR
(630.788,71B) (21.641,40B) (87.326,32B) (521.820,99B) (630.788,71B) GPR
Erhaltene Anzahlungen 2.798.309,85B 2.798.309,85B*
(2.698.721,74B) (2.698.721,74B)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.838,78B 37.838,78B
(36.054,12B) (36.054,12B)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 112.775,58B 112.775,58B
(136.596,99B) (136.596,99B)
Sonstige Verbindlichkeiten 93.893,07B 93.893,07B
(140.215,24B) (140.215,24B)
GESAMTBETRAG 26.927.877,94H 4.086.050,36H 3.573.493,49H 19.268.334,09H 23.885.060,66H
(27.344.375,40B) (6.437.306,65B) (3.884.973,10B) (17.022.095,65B) (24.332.787,31B)
Spareinlagen
- mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten 6.767.758,71B
- mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten 22.383.442,75B
Zinsabgrenzung 263.411,76B
29.414.613,22B
GESAMTSUMME 56.342.491,16H
GPR=Grundpfandrecht *steht zur Verrechnung an
28
II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
1. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Zuschüsse aus dem Sanierungsförderprogramm der Stadt Ulm in Höhe von
401.668,901 und Erträge aus dem Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von 744.100,001 enthalten,
die gemäß § 249 Abs. 2 HGB in früheren Jahren gebildet wurden.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten 180.000,001 zur Bildung der Rückstellung gemäß § 249 Abs. 2
HGB für Bauinstandhaltung.
2. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen
periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge:
Erträge aus Anlagenabgängen 26.084,741
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 92.431,021
Erträge aus Zuschreibungen Wertpapiere 1.960,001
Buchgewinne aus Wertpapierverkäufen 7.000,001
Erträge aus früheren Jahren 7.600,871
Sonstige betriebliche Aufwendungen:
Aufwendungen früherer Jahre 13.148,021
Abgang Restbuchwert wegen Gebäudeabbruch Söflinger Straße 163-168 39.046,751
Abbruchkosten Wohngebäude 147.095,541
Abbruchkosten Wohngebäude frühere Jahre 25.003,081
Abschreibungen auf Mietforderungen 6.136,261
D. SONSTIGE ANGABEN
1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind:
Im Rahmen der Mitgliedschaft in der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften
wurde ein Zahlungsversprechen (Garantiebetrag) in Höhe von 157.126,451 abgegeben.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus dem laufenden Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt bestehen in Höhe von 4.766 T1.
2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 14 2
Technische Mitarbeiter 4
Auszubildende 2
Mitarbeiter im Regiebetrieb 4
Hausmeister etc. 4 1
28 3
3. Die Genossenschaft haftet als Gesellschafter der Bauherrengemeinschaften ”KfB Eschwiesen Wiblingen GbR“, ”Lehle GbR ulmer
heimstätte eG und Aufbau eG“ und ”Wiley GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau eG“.
Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzaufstellung nicht erfolgt.
An der Bauherrengemeinschaft ”KfB Eschwiesen“ ist die Genossenschaft zu 25,5% beteiligt, der Jahresabschluss zum
31.12.2009 schließt mit einem Jahresüberschuss von 630,431 und die Bilanzsumme beträgt 127.882,071.
An der ”Lehle GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau eG“ ist die Genossenschaft zu 50% beteiligt, der vorliegende Jahres-
abschluss zum 31.12.2009 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von 67,261 und einer Bilanzsumme von 37.833,731 ab.
An der ”Wiley GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau Ulm eG“ ist die Genossenschaft zu 25% beteiligt, der vorliegende
Jahresabschluss für das Jahr 2009 ergibt einen Jahresfehlbetrag von 18.111,951 und eine Bilanzsumme von 2.376.764,931.
4. Mitgliederbewegung
Anfang 2009 5.424
Zugang 2009 241
Abgang 2009 268
Ende 2009 5.397
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 33.142,781 vermehrt.
Die Haftsumme beträgt 3.910.880,001 ; sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 35.840,001 erhöht.
5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52, 70174 Stuttgart
6. Mitglieder des Vorstandes:
Michael Lott Rechtsassessor
Christoph Neis Dipl.-Ing. Architekt
7. Mitglieder des Aufsichtsrates
Wolfgang Keßel Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Vorsitzender
Helmut Eggle Bankkaufmann
Heide Fischer Rentnerin
Franz Häussler Elektromeister
Wolfgang Janisch Studiendirektor
Günter Künzel Dipl. Verwaltungswirt stv. Vorsitzender
Rolf Pflüger Dipl. Betriebswirt (FH)
Anita Seitter Bankkauffrau
Anselm Wenzke Lehrer
Ulm, den 16.03.2010
Der Vorstand:
Michael Lott, Christoph Neis
29
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
ulmer heimstätte eG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und
die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach
den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossen-
schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von
uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und
über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs-
mäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist
die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-
sätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den
Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahres-
abschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Ein-
schätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung
der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des
Lage-berichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beach-
tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft.
Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresab-
schluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von
der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, 16. März 2010
vbw
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
gez. gez.
Beck Emme
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
BESTÄTIGUNGSVERMERK
30
Titel Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt, Söflinger Straße 163 bis 169
S. 4 /5 Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt, Söflinger Straße 163 bis 169
S. 6 /7 Geschäftsstelle, Herr Lott, Herr Neis
2. und 3. Bild von links © olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm
S. 8/9 Vertreterversammlung 2009, Stadthaus Ulm
© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm
S. 10/11 Söflinger Straße Ecke Hammerstraße, Geigergasse , Wörth-/Seydlitzstraße, Saarlandstraße
Hintergrundabbildung Weststadtlogo© Lahaye design
S. 12/13 Sedanstraße
S. 14/15 Mitarbeiter ulmer heimstätte eG
© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm
S. 16/17 Mitarbeiter ulmer heimstätte eG
© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm, Hintergrundabbildung © fotolia
S. 18/ 19 Bauvorhaben Lebensräume für Jung und Alt, Ruländerweg
1. Bild von links © W. Ruppel Berlin, 2. und 3. Bild von links © Stiftung Liebenau
Architektur-Illustration © ZG Architekten Ulm
S. 20/21 Warndtstraße
Quellenangaben
S. 11 Zahlen Baugenehmigungen
Statistisches Bundesamt
BILDNACHWEIS
© ulmer heimstätte eG Mai 2009
Gestaltung: ralf schosser grafik
SPAREN, BAUEN – GUT WOHNEN
Seit 114 Jahren am Ulmer Wohnungsmarkt vertreten, sichertdie ulmer heimstätte eG die wohnliche Versorgung breiterSchichten der Bevölkerung. Verlässlich und kompetent schaffenwir Lebensräume für alle Generationen.
ulmer heimstätte eGSöflinger Straße 7289077 Ulmwww.heimstaette.de