Magdeburger Wohnungsbaugenossenschaft von 1893 eG
Geschäftsbericht 2013
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HERAUSGEBERMagdeburgerWohnungsbaugenossenschaft von 1893 eGUlrichplatz 139104 MagdeburgTel.: 0391 6292-0Fax: 0391 6292-222
GESTALTUNGDATES Medien Verlag GmbH
DRUCKGrafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG
IMPRESSUM
Das erste vom Spar- und Bauverein errichtete Wohnhaus in der Letzlinger Str. 9
Auf einen Blick7
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AUF EINEN BLICK
Jahreabschlusskennzahlen
2013 2012 2011
Bilanzsumme in T€ 205.829,0 205.292,1 205.420,5
Bilanzgewinn in T€ 1.729,6 1.843,3 2.434,1
Eigenkapitalquote in % 41,0 40,1 39,1
Cashflow in T€ 5.004,6 4.841,1 4.428,8
Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen
2013 2012 2011
Anzahl Mitglieder 6.789 6.711 6.533
Anzahl Wohnungen 4.066 4.069 4.070
Leerstandsquote per 31.12. in % 1,7 1,9 3,0
Mietanschlussquote in % 101,5 109,3 118,4
Sollmiete Wohnungen in T€ 15.606,7 15.436,7 15.323,8
durchschnittl. Sollmiete pro qm in € 5,06 5,01 4,99
Instandhaltungskosten in T€ 2.593,6 2.591,4 2.501,2
INHALTImpressum 4
Auf einen Blick 9
VORWORT 17
GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR 2013 25
1. Wohnen 311. 1. Vermietung 32
1. 2. Forderungsmanagement 35
1. 3. Betriebskosten 36
1. 4. Nebengeschäfte 39
2. Mitglied sein 492. 1. Mitgliederentwicklung 49
2. 2. Mitgliederaktivitäten 50
2. 3. Nette Nachbarn 52
3. Bauen 593. 1. Modernisierung und Sanierung 59
3. 2. Die Operative Instandhaltung 61
3. 3. Die Planmäßige Instandhaltung 62
3. 4. Ausbauinvestition 64
3. 5. Haushandwerker 65
4. Verwalten 714. 1. Marketing 71
4. 2. Personal 72
4. 3. Software 74
LAGEBERICHT FÜR DAS JAHR 2013 79
1. Geschäftsverlauf 811. 1. Branchenentwicklung 81
1. 2. Geschäftsverlauf im Unternehmen 84
10 11
2. Darstellung der Lage 872. 1. Vermögenslage 87
2. 2. Finanzlage 90
2. 3. Ertragslage 91
3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres 95
4. Prognosebericht 97
5. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung 99
JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2013 105 Bilanz zum 31.12.2013 106
Gewinn- und Verlustrechnung 108
ANHANG FÜR DAS JAHR 2013 113
1. Allgemeine Angaben 115
2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 115
2. 1. Anlagevermögen 115
2. 2. Umlaufvermögen 118
2. 3. Rücklagen 119
2. 4. Rückstellungen 120
2. 5. Verbindlichkeiten 120
3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 121
3. 1. Angaben zur Bilanz 121
3. 2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 127
4. Sonstige Angaben 129
5. Bericht des Aufsichtsrates 133
DAS JUBILÄUMSJAHR 2013 IN BILDERN 141
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Gebäude in der Braunschweiger Straße, erbaut zwischen 1922 und 1925
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Vorwort
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VORWORT
Liebe Mitglieder und Geschäftsfreunde,
das vergangene Jahr war für uns ein Jahr des Rückblicks auf 120 Jahre
genossenschaftliches Wohnen und ein richtungsweisendes für die
Zukunft.
In großem Rahmen haben wir in der Festung Mark mit Mitgliedern
und Partnern unser 120-jähriges Bestehen gefeiert.
Auf der Jubiläumsfeier und während der zehn wunderschönen
Bootsfahrten im Sommer auf der Elbe haben wir viele Gespräche mit
Mitgliedern geführt, die teilweise schon ihr ganzes Leben in unseren
Wohnungen verbracht haben. Viele von ihnen konnten sich lebhaft an
Dinge erinnern, die sie in unserer Chronik wiederfanden.
Auf fast 150 Seiten hatten wir viele Dokumente und Fakten von der
Gründung der Genossenschaft bis in unsere Zeit gesammelt.
Besonders gefreut haben wir uns über die Überreichung der Stadtpla-
kette in Gold und die vielen Glückwünsche zu unserem Ehrentag.
Obwohl wir mit den Vorbereitungen der Feierlichkeiten und der
Erstellung der Chronik einiges mehr als üblich zu tun hatten, galt die
große Konzentration unserem Kerngeschäft.
2013 geht als das wirtschaftlich erfolgreichste Nachwendejahr in
die Geschichte unserer Genossenschaft ein. Die Netto-Istmiete
erreichte einen neuen Spitzenwert in Höhe von 15,6 Mio. € Damit
waren größere Instandhaltungsmaßnahmen und Investitionen in
den Bestand möglich. Dabei wurde ein Jahresergebnis von 1,9 Mio. €
erzielt.
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Das haben wir vor allem geschafft, weil sich unsere Mitglieder in
unseren Wohnungen und im Kreis ihrer „NETTEN NACHBARN“ wohl
fühlen. Näheres dazu finden Sie in diesem Geschäftsbericht.
Unsere Wohnungen sind gefragt wie noch nie nach der Wende.
Zum 31. Dezember 2013 hatten wir eine Leerstandsquote von nur
1,7 Prozent.
Damit das so bleibt und sogar noch besser wird, haben und werden
wir in unsere Wohnungen weiter investieren. Im vergangenen Jahr
haben wir zum Beispiel 280 Balkone errichtet.
In der Zukunft werden wir mit langer Tradition im Rücken weiter dafür
sorgen, dass modernes Wohnen in attraktiven Lagen unserer Landes-
haupstadt Magdeburg bezahlbar bleibt.
Dabei werden wir jedoch wirtschaftliche Anforderungen und
zukünftig wachsende Ansprüche unserer Mitglieder nicht aus dem
Auge lassen.
Sandra Wartmann Christoph Maier
Vorstand Vorstand
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Schlangestehen beim Bäcker Uschmann Ecke Heinrichstraße/Rostocker Straße
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Geschäftsbericht für das Jahr 2013
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Wohnbauten des MBSV in der Dessauer Straße 3–6 in Brückfeld
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1. WOHNEN
Ein überaus erfolgreiches Jahr liegt hinter der 1893. Geprägt von einer
weiteren Leerstandsreduzierung, Sollmietensteigerungen, Balkon-
anbauten und umfassenden Instandsetzungsmaßnahmen konnte
die Genossenschaft Ihren Fokus noch tiefer nach innen – auf ihre
Mitglieder – richten und hat mit den „1893 NETTEN NACHBARN“
endlich die schon lange schwelende Idee eines „Mehr an Miteinander“
in der Genossenschaft in die Tat umgesetzt.
Dies ist nicht zuletzt deshalb möglich geworden, weil die 1893 durch
die stetige Konsolidierung in den letzten Jahren, die durch die umfang-
reichen Sanierungsmaßnahmen in Stadtfeld und Neustadt seit 2008
eingeläutet wurden, ihre wirtschaftliche Situation weiter stabilisiert
hat.
Zum Einen möchte die 1893 auf diese Weise genossenschaftliches
Leben revitalisieren, zum Anderen aber auch ganz praktisch bspw. der
Vereinsamung im Alter entgegenwirken und es älteren Menschen –
möglicherweise mit nachbarschaftlicher Hilfe – länger ermöglichen, in
den eigenen vier Wänden zu bleiben.
Die Kombination aus (Geld-) Investitionen in den Wohnungsbe-
stand und (Zeit-) Investitionen in die 1893-Mieterschaft wird in den
kommenden Jahren die Mieterzufriedenheit weiter erhöhen und
helfen, die Fluktuation zu reduzieren.
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1. 1. VERMIETUNG
Die 1893 verzeichnet seit einigen Jahren eine gleichbleibend hohe
Nachfrage nach sanierten, gut ausgestatteten Wohnungen, die ruhig,
aber in Innenstadtnähe gelegen sind. Das zeigt nicht zuletzt eine
Mietinteressentenliste der Genossenschaft, auf die sich alle diejenigen
eintragen lassen (müssen), für die zum Zeitpunkt des Beratungsge-
spräches keine passende Wohnung gefunden werden konnte.
Auf diese Weise war es der Genossenschaft aber möglich, ein weiteres
Mal an den positiven Trend der vergangenen Jahre anzuknüpfen. Zum
Jahresende waren im Kernbestand 69 Wohnungen nicht bewohnt,
was einer Leerstandsquote von 1,7 Prozent bei 4.063 Wohnungen
entspricht. Wenn auch die Anzahl der Vermietungen mit 467
unwesentlich über der Anzahl der Kündigungen mit 460 lag, konnte
dennoch eine Mietanschlussquote von 1,01 erreicht und damit der
Leerstand weiter um neun Wohnungen reduziert werden.
Wenn sich der stichtagsbezogene Leerstand per 31.12.2013 erneut
verbessert hat, ist doch von entscheidender finanzieller Bedeutung der
Durchschnittsleerstand im Jahr. Standen 2012 noch durchschnittlich
2,5 Prozent der Wohnungen leer, waren es 2013 schon nur noch
2,0 Prozent. Es waren also 2013 im Durchschnitt 20 Wohnungen mehr
vermietet als 2012.
In der nachfolgenden Grafik sind die Leerstandzeiten der 467 neu
vermieteten Wohnungen kurz dargestellt. Hier ist zu erkennen,
dass 342 dieser Wohnungen (was einem Anteil von 73 Prozent
entspricht) innerhalb der ersten drei Monate wieder vermietet werden
konnten, 150 davon sogar ohne Leerstandszeiten. Die hohe Anzahl
von 11 Wohnungen, die länger als 12 Monate leer standen, ist auf
Wohnungen (hier speziell die Raguhner Straße) zurück zu führen,
welche auf Grund des geplanten Komplettausbaus mit dem Anbau
von Balkonen nicht mehr aktiv zur Vermietung angeboten wurden.
˥ Leerstandszeiten
LeerstandszeitenAnzahl der Wohnungen
2012 Anzahl der Wohnungen
2013
0 Monate 136 23,53 % 150 32,12 %
1 bis 3 Monate 272 47,05 % 192 41,11 %
4 bis 12 Monate 142 24,48 % 114 24,41 %
über 12 Monate 28 4,84 % 11 2,36 %
Durchschnittlich stand jede in 2013 neu vermietete Wohnung
2,5 Monate leer. Vor dem Hintergrund einer steigenden Anzahl von
ausziehenden alten Mietern, deren Wohnungen zum großen Teil einige
Wochen zur Komplettsanierung leer stehen müssen bzw. auch der
Tatsache, dass zahlreiche Mietinteressenten erst ihre alte Wohnung
mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn sie einen neuen
Mietvertrag unterschrieben haben, ist das eine erfreulich kurze
Leerstandsdauer.
Trotz einer mit 11,3 Prozent doch relativ hohen Fluktuationsquote,
die aber von 12 Prozent im Jahr 2012 etwas reduziert werden konnte,
bleiben die Mieter mit einer durchschnittlichen Mietdauer von sieben
Jahren (2012 waren es noch 7,5 Jahre) der 1893 lange treu. Eine
Aufstellung der Mietdauer der gekündigten Mietverträge nach Jahren
ist in der folgenden Grafik dargestellt.
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136 0 Monate
65 < 1 Jahr
68 <= 1 Monat
96 < 2 Jahren
134 <= 2 Monat
67 < 3 Jahren
70 <= 3 Monat
39 < 4 Jahren
58 <= 4 Monat
31 < 5 Jahren
25 <= 5 Monat
23 < 6 Jahren
15 <= 6 Monat
13 < 7 Jahren
11 <= 7 Monat
10 < 8 Jahren
8 <= 8 Monat
10 < 9 Jahren
8 <= 9 Monat
4 < 10 Jahren
7 <= 11 Monat
3 <= 12 Monat
28 > 12 Monat
7 <= 10 Monat
115 > 10 Jahren
56 1 Jahr
259 2-5 Jahren
56 6-10 Jahren
89 > 10 Jahren
◘ Leerstandzeiten Anzahl der Wohnungen
◘ Mietdauer
◘ Mietdauer Anzahl der Wohnungen
115 2012
89 2013
◘ Mietdauer über 10 Jahre
65 2012
56 2013
◘ Mietdauer bis 1 Jahr
233 2012
259 2013
◘ Mietdauer 2 bis 5 Jahre
60 2012
56 2013
◘ Mietdauer 6 bis 10 Jahre
◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen
521 2012
425 2011
Auffallend ist der weiter steigende Anteil der Mietverhältnisse, die
innerhalb der ersten drei Jahre nach Einzug wieder gekündigt werden.
Waren es 2012 noch knapp 40 Prozent ist es 2013 schon fast die
Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge. Vor allem junge Menschen
sind Umzugsweltmeister in der 1893. Wechselnde Partnerschaften,
sich ständig verändernde Einkommensverhältnisse und befristete
Arbeitsverträge, die es häufig erfordern, in andere Städte der Arbeit
hinterher zu ziehen, kosten die 1893 viel Geld und Zeit. Der aus Mieter-
sicht entspannte Wohnungsmarkt in Magdeburg macht diese Flexi-
bilität erst möglich, da niemand gezwungen ist, an einer Wohnung
festzuhalten, die nicht mehr seinen persönlichen Lebensumständen
entspricht. Für 48 Prozent der ausgezogenen Mieter war die Wohnung
zu groß bzw. zu klein, 14 Prozent verließen Magdeburg, immerhin zehn
Prozent fanden eine andere Wohnung in der 1893, die ihren Bedürf-
nissen entsprach.
Eine Lösung für das Problem der kurzen Mietdauer zu finden, bildet
einen Schwerpunkt in der täglichen Arbeit.
1. 2. FORDERUNGSMANAGEMENT
Die Einhaltung der mit Unterschrift des Mietvertrages eingegangenen
Zahlungsverpflichtung des Mieters gegenüber der Genossenschaft ist
oberste Mieterpflicht während des Mietverhältnisses. Entstehen doch,
aus den unterschiedlichsten persönlichen Gründen, Zahlungsrück-
stände, ist schnelles Handeln geboten, um einen weiteren Anstieg der
Forderungen zu vermeiden.
Ein umfangreiches und zeitnahes Monitoring entstehender Mietforde-
rungen sichert den Kundenbetreuern die Möglichkeit, schnell Kontakt
mit den betroffenen Mietern aufnehmen zu können, Ursachen zu
erfragen und Lösungen zu finden.
Auf diese Weise wird in jedem Fall versucht, eine realisierbare Abzah-
lungsvereinbarung zu treffen. Werden Ratenzahlungen zum Abtragen
der Mietschuld vereinbart, wird deren Umsetzung kontinuierlich
überwacht.
Die Zahl der fristlosen Kündigungen seitens der Genossenschaft
aufgrund von Mietschulden stieg im Berichtsjahr leicht auf 14 an
(Vorjahr: 13).
Im Geschäftsjahr wurden Forderungen i.H.v. 1,9 T€ direkt
abgeschrieben. Daneben wurden 28,0 T€ neue Einzelwertberichti-
gungen gebildet und 34,6 T€ aufgerechnet. Wegen unerwarteten
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Geldeingangs konnten Einzelwertberichtigungen i.H.v. 24,6 T€ wieder
aufgelöst werden.
Aufgerechnet wurden Forderungen im Wert von 88,6 T€.
Berücksichtigt wurden auch Forderungen, die bereits unterjährig einer
Bewertung unterzogen worden, um diese an ein Inkassounternehmen
zur weiteren Forderungsverarbeitung weiterzugeben.
1. 3. BETRIEBSKOSTEN
Im Berichtsjahr wurden insgesamt Betriebskosten i.H.v. 6.568,1 T€ für
das Jahr 2012 ordnungsgemäß abgerechnet.
Im Abrechnungszeitraum wirkten die nachstehenden Preiserhö-
hungen:
» Wasser: + 4 Prozent ab 01.02.2012
» Abfallgebühren und Straßenreinigung: + 17 Prozent ab Mai 2011
(Nachwirkung für 2012, da ganzjährig)
» Änderung Hebesatz Grundsteuer B von 450 Prozent auf
475 Prozent ab 01.01.2012
Für das Geschäftsjahr 2013, das erst 2014 abgerechnet werden kann,
wirken die folgenden Preiserhöhungen betriebskostensteigernd:
» Strom: + 14 Prozent ab 01.01.2013
» Treppenhausreinigung: + 5 Prozent ab 01.01.2013
» Straßenreinigung: + 10 Prozent ab 01.01.2013
Aufgrund des lange anhaltenden Winters und der erhöhten Nieder-
schlagsmenge im Jahr 2013, stieg der Preis in den Kostenpositionen
Schneebeseitigung und Wärmelieferung deutlich.
˥ Schneeberäumung und Wärmelieferung
Anzahl Einsätze Schneebeseitigung
Kosten/Mietpartei im Jahr
Gesamtkosten Wärmelieferung
2010 46 40,00 € 3.138 T€
2011 9 9,14 € 2.956 T€
2012 17 16,83 € 3.302 T€
2013 33 30,00 € 3.363 T€
Das Pilotprojekt zur Senkung des Restmüllaufkommens in Brückfeld
mit der Firma TiWi ab Februar 2013 war erfolgreich. Seit Februar
2013 kontrollieren Mitarbeiter von TiWi mehrmals wöchentlich alle
Container manuell auf Fehlbefüllungen und sortieren ggf. nach.
Dass dies nötig ist, weiß jeder beim Blick in die Tonnen, denn häufig
wird der Hausmüll falsch oder gar nicht getrennt. Jährlich entstehen
auf diese Weise vermeidbare Kosten von mehreren Tausend Euro.
Mithilfe einer mobilen Containerpresse wird der nachsortierte Behäl-
terinhalt komprimiert, um auf diese Weise Ressourcen für die dauer-
hafte Reduzierung kostenintensiver Restmüllbehälter zu schaffen.
Abschließend werden die Müllplätze gereinigt und sorgen so für ein
angenehmeres Wohnumfeld.
Für das Abrechnungsjahr 2013 konnten rund 10 T€ in der Kostenpo-
sition Hausmüll eingespart werden. Aufgrund der außerordentlich
erfolgreichen Testphase soll das Projekt 2014, soweit möglich und
sinnvoll, auf alle Quartiere der 1893 ausgeweitet werden.
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Die Genossenschaft plant nach Abzug der Kosten für den Einsatz eine
Ersparnis von 13,3 Prozent (ca. 40 T€) für die Restmüllkosten durch den
Einsatz der Firma TiWi.
Die Betriebskosten pro qm/Monat entwickelten sich folgendermaßen:
˥ Betriebskosten
Nebengeschäft Anzahl
2008 1,92 €
2009 1,88 €
2010 1,98 €
2011 1,98 €
2012 2,10 €
Der Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes gibt eine
Hilfestellung zum Vergleich: 2011 lagen die Nebenkosten deutsch-
landweit im Schnitt bei 2,20 €/m2 Wohnfläche, wobei der Wert sogar
bis auf knapp drei Euro ansteigen kann. Minimal sind die Unterschiede
zwischen den alten und den neuen Bundesländer mit 2,21 € bzw.
2,18 €.
Veränderungen in bestimmten Kostenpositionen für das Geschäftsjahr
2014 sind bereits jetzt absehbar. So wurde der Dienstleistungsvertrag
für Hauswartleistungen neu ausgeschrieben und ab Mai 2014 werden
die neu beauftragten Firmen ihre Arbeit aufnehmen. Die Festsetzung
des Mindestlohnes wird in diesem Bereich zu einer Kostenerhöhung
beitragen.
Die Beschäftigung eigener Hausmeister in den Quartieren, die
einige Aufgaben übernommen haben, die vorher von der PRIMA
GmbH erledigt wurden, trug in einzelnen Quartieren und einzelnen
Positionen hingegen zu einer Kostenreduktion bei.
1. 4. NEBENGESCHÄFTE
Neben 4.066 Wohnungen vermietet die 1893 Grundstücke zur Garten-
und Garagennutzung, Stellplätze, Gewerbeflächen sowie Gäste-
wohnungen und einen Wohngebietstreff.
˥ Vermietungsobjekte
Nebengeschäft Anzahl
Gewerbe 40
Stellplätze/ Bodenflächen/Sonstiges 794
Gästewohnungen 3
Wohngebietstreff 1
Nissan-Transporter 1
GEWERBE
Die 1893 verfügt nicht über sehr viele Gewerbeflächen, aber wo sie
sich auch immer befinden, tragen Sie entscheidend zur Belebung des
Wohnquartiers bei. Bäcker und Fleischer versorgen die Anwohner
mit frischen Leckereien und Imbisse und Restaurants verschiedenster
Nationalitäten bieten etwas für den großen oder kleinen Hunger an.
Aber auch Friseure, Rechtsanwälte, Ärzte oder Kinderbetreuungsein-
richtungen sorgen für die nötigen Dinge des Alltags.
Die Akzeptanz gegenüber Lärm, Gerüchen oder Dreck ist in den
vergangenen Jahrzehnten stark zurückgegangen, große Unternehmen
wie Bäckereiketten oder Supermärkte können ihre Dienstleistungen
und Waren günstiger anbieten als der kleine Handwerksbetrieb.
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Doch auch wenn Leerstände in den Gewerbeflächen nur schwer zu
vermeiden sind, sind die Mitarbeiter der 1893 immer bemüht, für die
Belebung der Wohnquartiere, passende Gewerbetreibende zu finden
und die Gewerbeflächen gegebenenfalls preisgünstiger zu vermieten.
Im Berichtsjahr verfügte die 1893 über insgesamt 40 gewerblich
genutzte Flächen.
STELLPLÄTZE
Die 1893 bewirtschaftet per 31.12.2013 insgesamt 499 Stellplätze, die
sehr unterschiedlich in den Quartieren verteilt sind. 32 neue Stellplätze
wurden in Brückfeld gebaut und zum 01.08.2013 an die glücklichen
Mieter übergeben. Diese Stellplätze helfen die angespannte Parksitu-
ation vor allem bei Fußballspielen in der MDCC-Arena und bei Veran-
staltungen in der GETEC-Arena etwas zu beruhigen. Alle Stellplätze in
Brückfeld sind zum Stichtag vermietet.
Nach wie vor spielt die Möglichkeit der Stellplatzanmietung eine
wachsende Rolle in der Neuvermietung und wirkt sich zum Teil auf die
Attraktivität des gesamten Wohngebietes aus.
BODENFLÄCHEN UND GARAGEN
Neben den Stellplätzen bewirtschaftet die Genossenschaft noch 295
Garagen, Boden- und Pachtflächen sowie andere Einheiten.
GÄSTEWOHNUNGEN
Die 1893 verfügt über drei Gästewohnungen in drei verschiedenen
Stadtgebieten (Brückfeld, Stadtfeld Ost und Östliche Leipziger Straße).
Aufgrund der Balkonanbauten in der Östlichen Leipziger Straße
wurde im dortigen Quartier die ursprüngliche Gästewohnung in der
Helmholtzstraße auch mit einem Balkon versehen und deswegen
wieder der Vermietung zugeführt. Jetzt befindet sich die Gäste-
wohnung in der Rudolf-Wolf-Straße 21, wo es bautechnisch nicht
möglich war, einen Balkon anzubauen.
Dieser Service für die Mitglieder wird gut angenommen, vor allem die
Unterbringung von Gästen bei Familienfeiern ist sehr beliebt.
Der Rückgang in den Einnahmen und den Übernachtungszahlen ergibt
sich aus der Tatsache, dass eine vierte, unsanierte Wohnung zum Teil
im Jahr 2012 noch vermietet war, diese dann aber geräumt und wieder
der normalen Vermietung zugeführt worden ist.
˥ Gästewohnungen
Anzahl der Übernachtungen
Einnahmen
2009 402 9.244,59 €
2010 369 9.846,50 €
2011 425 12.620,62 €
2012 521 15.409,40 €
2013 479 12.065,47 €
˥ Übernachtungspreise in Gästewohnungen
Preis fürMitglieder Nichtmitglieder
Martin-Andersen-Nexö-Str. 6
2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit ausklappbarer Couch im Wohnzimmer bis zu 4 Personen
35,00 €* 45,00 €*
Wörlitzer Straße 1a
3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss bis zu 4 Personen
35,00 €* 45,00 €*
Rudolf-Wolf-Straße 21
4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss bis zu 6 Personen
35,00 €* 45,00 €*
+10,00 € Aufschlag bei Bele-gung mit mehr als 4 Personen
* Bei allen Gästewohnungen wird bei bis zu 3 Übernachtungen eine Reinigungspauschale von 15,00 € erhoben. Bei mehr als 3 Übernachtungen erhöht sich die Reinigungspauschale auf 30,00 €.
WOHNGEBIETSTREFF
Neben den Gästewohnungen zur Unterbringung der lieben Verwandt-
schaft bietet die 1893 auch einen Wohngebietstreff für Feiern, Kaffee-
nachmittage oder Sportgruppen in der Roßlauer Straße 4 in Brückfeld an.
Mit den „1893 NETTEN NACHBARN“ bietet der Wohngebietstreff nun
auch eine Heimat für Mieterfrühstücke, Skatrunden oder andere gesellige
Mieteraktivitäten.
NISSAN-TRANSPORTER
Der von den Haushandwerkern genutzte 1893-Bus kann am
Wochenende von Freitagnachmittag bis Montagmorgen von
1893-Mitgliedern gemietet werden. An den Wochenenden steht er für
Umzüge und Ausflüge mit der Großfamilie zur Verfügung. Auch dieses
Angebot wurde im vergangenen Jahr vermehrt angenommen.
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Schwimmbad der Heimstättenbaugenossenschaft 1949/50
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Mitglied sein
2. MITGLIED SEIN
Das vergangene Jahr stand besonders im Zeichen der Mitglieder
der 1893. Endlich kann sich die Genossenschaft wieder stärker um
ihre Mitglieder kümmern: die „1893 NETTEN NACHBARN“ wurden
im Sommer der Taufe enthoben und sollen die Nachbarschaften
neu beleben und ein ganz neues Maß an Miteinander in der 1893
ermöglichen. Vor diesem Hintergrund ist auch die weiterhin positive
Entwicklung der Mitgliederzahlen ein motivierendes Zeichen für die
Genossenschaft.
2. 1. MITGLIEDERENTWICKLUNG
Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder kennt seit Jahren nur einen
Weg: nach oben. Auch im Berichtsjahr wurden 506 Personen Mitglied
in der 1893. Demgegenüber stehen 304 Kündigungen, 30 Todes-
fälle und 10 Ausschlüsse. Daraus ergibt sich erneut ein Zuwachs um
78 Mitglieder.
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich
nochmals um 60,2 T€.
Die Mitgliedervertreterversammlung des Berichtsjahres 2012 fand
am 6. Juni im Technikmuseum Magdeburg in ungewohnter aber
spannender Atmosphäre statt. Erstmals waren auch die gewählten
Ersatzvertreter eingeladen und konnten als Gäste ohne Stimmrecht
der Veranstaltung beiwohnen. Vorstand und Aufsichtsrat berichteten
zum abgelaufenen Geschäftsjahr und über die Pläne der kommenden
Jahre. Rege diskutierten Vorstand, Aufsichtsrat und Mitgliedervertreter
aufkommende Fragen. Alle eingebrachten Beschlussvorlagen wurden
durch die Mitgliedervertreter bestätigt.
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2. 2. MITGLIEDERAKTIVITÄTEN
Eingeläutet hat die 1893 dieses ganz besondere Jahr mit der Feier
zum 120. Geburtstag mit rund 400 Gästen in der Festung Mark am
1. März 2013. Feierlich wurde der Genossenschaft die Stadtplakette
in Gold durch den Oberbürgermeister Dr. Lutz Trümper überreicht.
Die Moderatorin Susi Brandt führte durch den Abend, der bei ausge-
lassenem Tanz mit Live-Musik von Tänzchentee erst in den frühen
Morgenstunden ausklang.
Mit allen Mitgliedern feierte die Genossenschaft ihr Jubiläum am
1. Juni in der MDCC-Arena, zu der die 1893 rund 7.000 Mieter und
Mitglieder eingeladen hatte. Höhepunkt war ein Freundschaftsspiel
zwischen Spielern des 1. FC Magdeburg und einem Team der 1893: die
Genossenschafter gingen mit einem 3:0-Sieg vom Platz.
Als Dankeschön für ihre Treue wurden insgesamt 690 langjährige
Mitglieder zu insgesamt zehn Dampferfahrten auf der Elbe eingeladen.
Zur besten Spargelzeit fuhren 29 Mitglieder zum Erlebnis- und
Spargelhof Klaistow nach Beelitz in Brandenburg. Eine Führung über
den Hof zeigte den Weg des Spargels vom Feld auf den Teller, eine
Kremserfahrt über die Ländereien des Spargelhofes ließ die Dimen-
sionen des Spargelanbaus erahnen. Und dann konnte die Reisegruppe
endlich den Beelitzer Spargel mit Salzkartoffeln und Butter genießen.
Ein Bummel durch den Hofladen und die Dekoscheune rundeten den
Besuch ab, bevor es nach einem Stückchen Kuchen wieder Richtung
Magdeburg ging.
Ein weiterer Höhepunkt im genossenschaftlichen Leben war der
gemeinsame Familientag der acht Magdeburger Wohnungsbaugenos-
senschaften am 7. Juli im Elbauenpark. Highlight war der Wettbewerb
von zehn Magdeburger Kindergärten, die in verschiedenen Disziplinen
gegeneinander antraten, um den Siegerscheck im Wert von 2.500 € für
ihre Einrichtung zu erspielen. Gewonnen haben die Kitas Wunderland
und Klettermax – zwei Kindertagesstätten im Westernplan, in der
viele Kinder von 1893-Mitgliedern betreut werden.
Am 31. August radelten 32 sportliche Genossenschaftsmitglieder
vom Ulrichshaus zum Wasserstraßenkreuz nach Hohenwarthe.
Wie in jedem Jahr konnte auch diesmal der eigene Drahtesel durch
die Radprofis von Little John Bikes vor Abfahrt durchgecheckt und
nötigenfalls repariert werden, sogar Ersatzräder wurden auf der Tour
durch die Fahrradmechaniker mitgeführt. An der Trogbrücke wartete
ein Imbisswagen auf die sich hungrig gestrampelten Radler und auf
dem Rückweg lud im Herrenkrug noch ein Eiswagen zum Schlemmen
ein.
Am 14. September, zur besten Weinlesezeit, starteten 69 Mitglieder
der 1893 Richtung Meißen und Sächsische Weinstraße. Neben einer
Stadtbesichtigung des malerischen Meißens standen ein Besuch
der Porzellanmanufaktur auf dem Plan sowie eine Fahrt mit dem
Raddampfer „Krippen“ nach Radebeul, auf dem Kaffee und Dresdner
Eierschecke serviert wurde.
In Wolfsburg besuchten 53 Mitglieder am 1. Dezember die Autostadt,
in der professionell durch verschiedene Themenwelten zur Entstehung
eines Autos, zu den acht Marken des VW-Konzerns, aber auch zu
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den Oldtimern im Automobilmuseum „Zeithaus“ geführt wurde.
Anschließend lud der festlich geschmückte Wintermarkt zum
Bummeln ein, bevor bei einer Tasse Kaffee und einem leckeren Stück
Kuchen auf dem Ausflugsdampfer „Havelland“ das VW-Werk vom
Mittellandkanal aus besichtigt wurde. Am Abend verzauberte die
Eisrevue „Räuber Hotzenplotz“ mit farbenfrohen Kostümen und einer
bunten Licht- und Feuerwerksshow die Besucher.
Krönender Abschluss bildete wie in jedem Jahr die Weihnachtsfeier, die
aufgrund der stetig steigenden Nachfrage in den vergangenen Jahren
in das Maritim Hotel verlegt wurde. Knapp 400 Mitglieder und Mieter
genossen bei Kaffee und Kuchen das vorweihnachtliche Programm mit
der Singakademie Magdeburg, Marion Bach und Hans-Günther Pölitz
von der Magdeburger Zwickmühle, den Tanzmäusen vom Steps Dance
Center und einer großen Tombola.
2. 3. NETTE NACHBARN
Dass Nachbarschaften gepflegt und zuweilen auch organisiert werden
müssen, damit sie gut funktionieren, ist ein offenes Geheimnis. Bisher
vertraute die 1893 auf intakte Hausgemeinschaften und langjährige
Nachbarschaften in den einzelnen Häusern, Straßen und Quartieren.
Doch mit einer gleichbleibend hohen Fluktuation und mit einem Anteil
von mehr als 40 Prozent Ein-Personen-Haushalten, vor allem unter den
älteren Bewohnern der 1893, reifte die Idee eines Nachbarschaftspro-
jektes weiter aus und mündete in eine Auftaktveranstaltung mit
Mitgliedern und Mitarbeitern im Juli 2013. Inhaltlich unterstützt
von der Freiwilligenagentur Magdeburg wurden neben dem Namen
„1893 NETTE NACHBARN“ auch zahlreiche Ideen gesammelt, wie eine
lebendige Nachbarschaft aussehen und organisiert werden kann.
Schwerpunkte der Nachbarschaftshilfe sollen regelmäßige Begeg-
nungsangebote, konkrete Hilfen, Vernetzung interessierter Mieter
sowie Aktionen und Höhepunkte im Kalenderjahr sein. Vieles soll
möglichst persönlich und vor Ort geschehen, weshalb die Idee der
„NETTEN NACHBARN“ mit engagierten Bewohnern in den einzelnen
Stadtteilen steht und fällt. Die 1893 hat dabei die Aufgabe, diese Ideen
zunächst zu bündeln, Hilfesuchende mit Hilfeanbietern zu vernetzen
und Begegnungsrunden zu initiieren, die, wenn alles gut läuft, sich
verselbständigen werden.
Eine Postkarte, auf der 1893-Mieter Hilfen im Alltag oder Freizeitan-
gebote suchen und anbieten können, hilft beim Aufbau einer Vielzahl
von Aktivitäten und zwischenmenschlicher Hilfe in den Quartieren.
Bereits etablieren konnte die 1893 monatliche Mieterfrühstücke in
Stadtfeld, Brückfeld, der Leipziger Straße und Neustadt/Stadtmitte, bei
denen in gemütlicher Atmosphäre nette Nachbarn getroffen werden,
aber auch die Kundenbetreuer als Ansprechpartner zur Verfügung
stehen. Spielenachmittage und –abende sowie Sportgruppen befinden
sich im Aufbau, für nachbarschaftliche Hilfen finden sich immer mehr
Nachfrager und Anbieter zusammen. Eine Sozialpädagogin, die zum
Aufbau des Nachbarschaftsprojektes eingestellt wurde, organisiert
diese Aktivitäten und ist Ansprechpartner für alle Interessierten.
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Westernplan im Rohbau Mitte der 1920er Jahre
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Bauen
3. BAUEN
Seit 2011 kann die Genossenschaft einen vollsanierten Bestand
vorweisen, was aber keineswegs zum Zurücklehnen einlädt. Vielmehr
liegt der Fokus nun in der Aufwertung der Gebäude durch Balkone,
dem Umbau schwierig zu vermietender Grundrisse zu marktgerecht
geschnittenen Wohnungen sowie die Erhaltung der Bausubstanz.
Außerdem müssen die bereits vor 15 oder 20 Jahren sanierten
Altbauten an den ersten Ecken nachsaniert werden, was für die
nächsten Jahre eine finanzielle Belastung für die Planmäßige Instand-
haltung bedeutet.
Schön ist es, dass die Genossenschaft über ausreichend liquide Mittel
verfügt, die sie in die Bestände investieren kann und so in den unter-
schiedlichsten Quartieren, wie bspw. in der Braunschweiger Straße
oder der Raguhner Straße, immer wieder sanierte oder modernisierte
Objekte in neuem Glanz erstrahlen können.
3. 1. MODERNISIERUNG UND SANIERUNG
Im Quartier Braunschweiger Straße haben die letzten 30 Wohnungen
in den Hausnummern 68, 68a, 69 und 70, 70a Balkone bekommen. Im
Berichtsjahr wurden hier 420,2 T€ verbaut.
Seit 2009 wurden hier in jedem Jahr zwei bis drei Wohngebäude mit
Balkonanlagen ausgestattet und die Außenanlagen ansprechend
gestaltet. Insgesamt wurden knapp 3 Mio. € in das Quartier investiert,
was ungefähr 16.050 € pro Wohnung für Balkon, Wärmedämmung,
Fassaden- und Freiflächengestaltung sowie Dachbodendämmung
entspricht. Die überaus positive Entwicklung des Quartiers wird
anhand unten stehender Grafik deutlich:
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Leerstandsquote am Ende des Quartals
Sollmiete in € Leerstandsquote am Ende des Quartals
3,9 %
4,64 € pro m2
2,6 %
5,06 € pro m2
5,50
◘ Sollmieten- und Leerstandsentwicklung am Quartier Östl. Leipziger StraßeLeerstandsquote am
Ende des QuartalsSollmiete in € pro m2
Ein Makel, der der Genossenschaft und auch den Anwohnern schon
länger ein Dorn im Auge ist, wurde im Berichtsjahr in Brückfeld endlich
in Angriff genommen: der bereits in den 1990er Jahren stillgelegte
Kindergarten in der Raguhner Straße 12 wurde abgerissen und es
wurden auf diesem Gelände und dem angrenzenden Innenhof 32
Stellplätze geschaffen, die bereits im August an die Mieter übergeben
werden konnten. Da für 2014 der Anbau von Balkonen in der Raguhner
Straße 1 bis 12, in Teilen der Wörlitzer Straße und der Jerichower
Straße geplant ist, werden die Außenanlagen in diesem Zusam-
menhang fertiggestellt. 151,0 T€ wurden insgesamt in Brückfeld inves-
tiert.
3. 2. DIE OPERATIVE INSTANDHALTUNG
Die operative Instandhaltung umfasst alle großen und kleinen Repara-
turen in Wohnung und Haus sowie in den Außenanlagen. Ob es
sich um tropfende Wasserhähne oder schlecht schließende Fenster,
defekte Heizkörper oder auch beschädigte Mülleinhausungen handelt,
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Sollmiete in € pro m2
◘ Sollmieten- und Leerstandsentwicklung am Quartier Braunschweiger StraßeLeerstandsquote am
Ende des Quartals
Sollmiete in € Leerstandsquote am Ende des Quartals
8,7 %
4,45 € pro m2 1,7 %
4,92 € pro m2
Zum Stichtag 31.12.2013 stehen drei Wohnungen in der Braun-
schweiger Straße leer, für die aber bereits neue Mieter gefunden sind.
Ähnlich erfolgreich verläuft die Modernisierung mit Balkonanlagen
und der Fassadensanierung im Quartier Östliche Leipziger Straße. Im
ersten Bauabschnitt 2012 wurden hier 132 Balkone für insgesamt rund
962,0 T€ verbaut, waren es im zweiten Bauabschnitt 250 Balkone für
insgesamt rund 1.841,7 T€. Bautechnisch war es allerdings in diesem
Quartier mit über 600 Wohnungen nicht möglich, überall einen Balkon
anzubauen. Darüber hinaus verfügten zahlreiche Wohnungen in
der Helmholtzstraße und der Kutzstraße bereits über einen Balkon.
Dennoch konnte der Leerstand auf weniger als die Hälfte gesenkt
werden.
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» Für die malermäßige Instandsetzung von Treppenhäusern,
Hauseingangs- und Hoftüren sowie Fensterläden in den
unterschiedlichsten Quartieren wurden insgesamt 76 T€
ausgegeben.
» Erneut wurden in Brückfeld Holzfenster im Wert von 60 T€
ausgetauscht.
» Für insgesamt 35 T€ wurden in der Albert-Vater-Straße 77 die
Eingangstreppe und die Zuwegung erneuert sowie der Giebel
gedämmt.
» 33 T€ war uns die Gestaltung diverser Außenanlagen wert.
» 31 T€ kosteten Maßnahmen zur Be- und Entlüftung der Keller im
Quartier Östliche Leipziger Straße
» Rund 29 T€ kostete die Beräumung von Kellern und die
Erneuerung der Kellerlattentüren in der Amsdorfstraße, der
Helmstedter Straße und der Rosenthalstraße 1a bis 5a.
» Für rund 28 T€ wurden Eingangstreppen im Westernplan 9a, b
und 10a, b neu errichtet.
» Die Dachbodendämmung im Objekt Bachstraße/Lorenzweg
kostete 15 T€.
» Rund 7 T€ wurden in die malermäßige Instandsetzung von
Hauseingangs- und Hoftüren in der Rostocker Straße 19 bis 21
und der Heinrichstraße 23a, b investiert.
wird die Reparatur zeitnah durch die Kundenbetreuer an über einen
Einheitspreiskatalog vertraglich gebundene Firmen beauftragt. Meist
ist das Problem innerhalb von zwei bis drei Tagen behoben.
Ob das so ist, prüft die Genossenschaft mit der Servicekarte Reparatur,
die mittlerweile im vierten Jahr nach der Reparatur versandt wird, um
Schnelligkeit, Professionalität und Freundlichkeit der ausführenden
Handwerker abzufragen. So stellt die 1893 einen hohen Zufrieden-
heitsgrad bei den Mietern sicher und kann schnell intervenieren,
sollten einzelne Firmen oder einzelne Handwerker bei der Beurteilung
weniger gut abschneiden.
Mit einem Finanzvolumen von 750 T€ trug die operative Instand-
haltung maßgeblich zur Vermeidung eines Instandhaltungsstaus bei.
3. 3. DIE PLANMÄSSIGE INSTANDHALTUNG
Ein weiteres bewährtes Instrument gegen die Entstehung eines
Instandhaltungsstaus bildet die Planmäßige Instandhaltung in der
1893. Mithilfe des vor drei Jahren initiierten Masterplanes Nachsa-
nierung wurde die entscheidende Grundlage für die kommenden
Jahre gelegt. Ein Budget von 772 T€ galt es im Jahr 2013 sinnvoll und
effizient auf den großen und kleinen „Baustellen“ der 1893 einzu-
setzen. Unter anderem wurden die folgenden Maßnahmen realisiert:
» Oberste Geschossdecken wurden in Brückfeld für insgesamt
140 T€ saniert.
» Für 130 T€ hat die Genossenschaft Grundleitungen im
Westernplan und der Östlichen Leipziger Straße saniert.
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3. 5. HAUSHANDWERKER
Das Konzept unserer Haushandwerker, ein beratender Kopf und eine
helfende Hand für alle Belange der Wohnungsverschönerung für die
Mieter der 1893 zu sein, geht weiter auf. Vor allem zu Jahresbeginn
und zum Jahresende häufen sich die Anfragen von Mietern zum
Renovieren oder Fußbodenverlegen. Das bestätigt der Genossenschaft
wiederum, dass eigene Handwerker ein größeres Vertrauen unter den
Mietern genießen, als Fremde und entsprechend gern für Arbeiten in
der eigenen Wohnung beauftragt werden.
Waren es 2012 noch 16 Einsätze der Haushandwerker bei Mietern,
verschönerten sie in 2013 bereits 28 Wohnungen.
Im Leerwohnungsausbau sind die Haushandwerker ebenfalls wichtige
Partner.
Entsprechend wurde im Mai des Berichtsjahres ein weiterer
Handwerker eingestellt, der speziell für die Wartung von Fenster
und Türen in der 1893 verantwortlich zeichnet. Haben die Arbeiten
im Berichtsjahr in Stadtfeld Ost begonnen, sollen sie kontinuierlich
im gesamten Wohnungsbestand fortgesetzt werden. Die Wartung
umfasst die Prüfung und Pflege oder Erneuerung von (defekten)
Bauteilen sowie das Reinigen der Kondenswasserablaufkanäle und
das Justieren der Fensterflügel, wenn es notwendig ist. Vorhandene
Rollläden werden in den Erdgeschosswohnungen ebenfalls einer
Wartung unterzogen. Zusätzlich können sich die Mieter in puncto
Sicherheit beraten lassen: abschließbare Oliven rüstet der Handwerker
auf Mieterwunsch gerne nach.
3. 4. AUSBAUINVESTITION
Aufgrund des durchsanierten Bestandes der 1893 ist es nur noch
bedingt möglich, auf aktuelle Wohntrends, die auf dem Wohnungs-
markt nachgefragt werden, angemessen zu reagieren. Ein bewährtes
Instrument, um zumindest im Ansatz auf veränderte Wohnbedürf-
nisse zu reagieren, ist der Ausbau von leergezogenen Wohnungen.
Oft ist es nur eine malermäßige Instandsetzung der Wohnung oder
das Ausbessern von Fußbodenleisten oder die Verlegung neuen
Fußbodens.
Doch manchmal bieten sich auch umfassendere Maßnahmen in
einem stark von Leerstand betroffenen Wohnhaus an. In der Raguhner
Straße konnten im Vorfeld der Balkonanbauten bspw. umfangreiche
Grundriss änderungen vorgenommen werden: innenliegende Bäder
wurden so umgebaut, dass sie zukünftig über ein Fenster verfügen
und moderne Wohn-Essbereiche wurden etabliert. Der Vermietungs-
erfolg auf der bereits modernisierten Seite der Raguhner Straße gibt
der 1893, auch was die Grundrissveränderungen angeht, Recht.
1.100 T€ standen im Berichtsjahr zum Ausbau von insgesamt 173
Wohnungen zur Verfügung.
˥ Ausbau von Leerwohnungen
2009 2010 2011 2012 2013
Durchschnittliche Kosten pro Wohnung
5.000 € 6.400 € 6.470 € 6.300 € 6.290 €
Ausgebaute Wohnungen 210 163 186 222 173
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Quittungsblätter des Spar- und Bauvereins, aus dem 1957
die GWG „Frieden“ gebildet wurde.
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Verwalten
4. VERWALTEN
4. 1. MARKETING
Das Marketing der 1893 stand im vergangenen Jahr ganz im Zeichen
des 120. Geburtstages der Genossenschaft am 27. Februar 2013. In
allen Veröffentlichungen und Anzeigen im Jahr 2013 erschien das
eigens für diesen Anlass entwickelte Logo „120 Jahre 1893“. Damit
wurde nicht nur auf den Geburtstag selbst hingewiesen, sondern es
wurden Tradition und Verlässlichkeit vermittelt.
Eigens zu diesem Jubiläum wurde eine Chronik verfasst, welche auf
fast 150 Seiten die wechselvolle Geschichte der Genossenschaft von
ihrer Gründung 1893 über die folgenden zwölf Jahrzehnte bis hin in die
heutige Zeit lesbar und anhand der vielen teilweise historischen Bilder
auch visuell erlebbar macht.
Diese wurde zum ersten Mal auf der Festveranstaltung anlässlich des
Jubiläums am 1. März 2013 in der Festung Mark der Öffentlichkeit
vorgestellt. An diesem Tag wurde der Genossenschaft durch den
Oberbürgermeister Dr. Lutz Trümper die Stadtplakette in Gold der
Stadt Magdeburg verliehen.
Aber nicht diese Festveranstaltung für die geladenen Gäste in der
Festung Mark ist Ausdruck für die soziale Komponente im Marketing
der Genossenschaft. Vielmehr ist die Genossenschaft seinen Mietern
und Mitgliedern verbunden. Ausdruck hierfür ist die große Geburts-
tagsfeier für alle Mieter, welche mitten in der GETEC-Arena auf
dem „Heiligen Rasen“ stattfand sowie die zehn Bootstouren mit
690 langjährigen Mitgliedern der Genossenschaft.
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Gleichzeitig ist sich die 1893 aber auch seiner sozialen Verantwortung
gegenüber der Stadt Magdeburg bewusst. So wurden durch die
Genossenschaft an soziale Einrichtungen im vergangenen Jahr 13
neuwertige Fahrräder übergeben. Das Echo in den Medien für diese
Aktion war groß.
4. 2. PERSONAL
Tragende Säule für den Erfolg eines Unternehmens – und damit
auch der 1893 – sind gut qualifizierte Mitarbeiter, die einfühlsam
aber bestimmt, kenntnisreich und fachmännisch, mit viel Geduld
und Stressresistenz, besonnen und ordentlich ihren Aufgaben
nachkommen, gute Ideen in ihren Arbeitsalltag übernehmen und sich
auch gegenseitig unter die Arme greifen.
Die Implementierung der von Vorstand und Aufsichtsrat gesteckten
unternehmerischen Ziele und damit auch deren Erreichung, hängen
maßgeblich von Motivation und Können der Belegschaft ab bzw. sind
ohne diese nicht zu meistern.
Regelmäßige Schulungen, Ziel- und Prämienverein barungen helfen
Motivation und Fach- und Sozialkompetenz auf einem hohen Niveau
zu verankern.
Die Servicekomponente rückt als mieterbindendes Instrument immer
weiter in den Fokus. So wurde zum 1. April des Berichtsjahres eine
Mitarbeiterin Soziales Management in Teilzeit zunächst für zwei
Jahre an die Genossenschaft gebunden. Ihre Aufgabe ist es, Nachbar-
schaften wieder zu beleben und gegenseitige Alltagshilfen aber auch
Unternehmungen unter dem Motto „1893 NETTE NACHBARN“ zu
institutionalisieren. Die Anfänge sind viel versprechend, den Mieter
freut es.
Auch die Haushandwerker wurden im Berichtsjahr durch die
Einstellung eines neuen Mitarbeiters verstärkt, der ausschließlich für
Wartung und Reparatur von Fenstern und Türen zuständig ist und sich
nun kontinuierlich durch den gesamten Bestand arbeitet.
Drei Mitarbeiterinnen verbrachten einen Großteil des Berichtsjahres in
Mutterschutz und Elternzeit, so dass Verstärkung für die Buchhaltung
und das Vermietungsteam eingestellt wurde. Zwei Mitarbeiterinnen
sind bereits an ihren Arbeitsplatz zurückgekehrt, weswegen ein befris-
tetes Arbeitsverhältnis auslief.
Seit 01.10. beschäftigt die 1893 einen „Werksstudenten“. Der
ehemalige Auszubildende studiert an der Fachhochschule Magdeburg-
Stendal Bauingenieurwesen und unterstützt im Rahmen seiner
Teilzeittätigkeit die Technikabteilung bei ihren vielfältigen Aufgaben.
Die Weiterbeschäftigung von Hausmeistern, die in ihren Einsatzge-
bieten auch wohnen, hat sich als die richtige Entscheidung erwiesen.
In vielen Stadtteilen sind die Hausmeister zu festen Ansprechpartnern
für die Genossenschafter geworden. Sie bemühen sich demnach
nicht nur um Sauberkeit und kleinere Reparaturen, sondern sind auch
Kummerkasten und Sprachrohr der Genossenschaft, in einer Art, wie
es der jeweilige Kundenbetreuer durch seine limitierte Präsenz vor Ort
nicht leisten kann.
Da zahlreiche Tätigkeiten über die Betriebskosten umlagefähig sind,
entstehen für die Genossenschaft durch den Einsatz kaum Mehrkosten
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und führten nebenbei zum Teil sogar zu einer Kostensenkung in den
Positionen Müllbeseitigung und Spielplätze.
Da die Hausmeister lediglich auf 450-Euro-Basis beschäftigt sind, ist
eine Fluktuation nicht vermeidbar. Dennoch hat sich ein fester Stamm
gebildet. Leider ist es noch nicht geglückt, in allen Quartieren einen
engagierten Bewohner als Hausmeister zu rekrutieren.
4. 3. SOFTWARE
Begleitete vor einigen Jahren den Vorstand der 1893 noch die Vision
eines papierlosen Büros, forcierte die Genossenschaft diese Vision
im Berichtsjahr mit der Einführung der Dokumentenmanagement-
software EASY der Firma WMD. Wurde 2013 die Rechnungsbear-
beitung vom Eingang bis zur Bezahlung komplett digitalisiert und der
digitale Postausgang etabliert, folgen 2014 der digitale Posteingang
und die vollständige Bearbeitung der Dokumente am PC.
Durch die Einführung des elektronischen Datenmanagementsystems
erhofft sich die 1893 einen Quantensprung in der Qualität und Schnel-
ligkeit bei der Bearbeitung von Rechnungen und Post. Mit dem revisi-
onssicheren Archiv wird zudem endlich eine Möglichkeit der sinnvollen
Archivierung einer Vielzahl von Dokumenten in der 1893 erreicht und
hoffentlich die Suche nach diesen Dokumenten enorm vereinfacht.
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Freiherr-vom-Stein-Straße/Westernplan mit dem
Lebensmittelladen Otte in den 1960er Jahren
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Lagebericht für das Jahr 2013
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1. GESCHÄFTSVERLAUF
1. 1. BRANCHENENTWICKLUNG
Die Bevölkerungsentwicklung in Sachsen-Anhalt kann weiterhin als
dramatisch bezeichnet werden. Das Institut für Länderkunde in Leipzig
geht davon aus, dass die Kombination aus Alterung und Abwan-
derung beim Bevölkerungsschwund in Sachsen-Anhalt einzigartig ist.
Wobei die Schere zwischen ländlichen Regionen und den Großstädten
Magdeburg und Halle weit auseinander geht. Diesen Trend bestätigt
auch eine Studie des Prognos-Instituts, in der die Wirtschaftskraft der
402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht wurde:
Schlusslichter sind der Salzlandkreis, der Landkreis Mansfeld-Südharz,
der Altmarkkreis Salzwedel und Stendal. Der Zensus bestätigt diese
Entwicklung: 2012 zogen 4.255 Personen mehr aus Sachsen-Anhalt
weg als nach Sachsen-Anhalt, das Geburtendefizit betrug im gleichen
Jahr 13.433 und es ist nicht davon auszugehen, dass die Zahlen sich für
2013 gravierend verändert haben. Auch die Zahl der Erwerbstätigen
hat sich um 6.700 Menschen von 2012 auf 2013 verringert und lag
durchschnittlich bei 998.200 Beschäftigten. Jeder siebente Erwerbs-
tätige pendelt in benachbarte Bundesländer, mit steigender Tendenz.
Außerdem arbeiten die Sachsen-Anhalter im Bundesvergleich mit
durchschnittlich 1.473 Stunden im Jahr am meisten – was sich jedoch
nicht in ihrer Einkommenssituation niederschlägt: während das
verfügbare Einkommen zwischen 1995 und 2011 um 22,5 Prozent
stieg, stiegen die Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum um 27,2
Prozent. Vergleicht man die Verbraucherpreise im Dezember 2012
und im Dezember 2013, so ist ein weiterer Anstieg um 1,6 Prozent
zu verzeichnen. Da ist es auch nicht überraschend, dass Sachsen-
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Anhalt deutschlandweit die höchste Schuldenquote aufweist. Laut
Creditreform ist jeder achte, d. h. rund 250.000 Sachsen-Anhalter,
überschuldet, was einer Quote von 12,38 Prozent entspricht und in
keinem anderen Flächenland Deutschlands so hoch liegt.
Positiv für die 1893: die beiden kreisfreien Städte Magdeburg und Halle
sind von diesen Entwicklungen weitgehend abgekoppelt. Verzeichnete
die Landeshauptstadt von 2011 auf 2012 einen leichten Einwohner-
rückgang von knapp 2.500 Menschen auf nunmehr 232.660 Menschen
mit ihrem Erstwohnsitz hier, rechnete die 4. regionalisierte Bevölke-
rungsprognose (RBP) bereits im Jahr 2010 mit weniger als 230.000
Magdeburgern und 2015 nur noch mit rund 225.000 Einwohnern
in der Landeshauptstadt. Diese Zahlen wurden nun in der fünften
RBP deutlich nach oben korrigiert. Jetzt erwartet man 2015 wieder
so viele Magdeburger wie 2011 und der anschließende Rückgang
fällt weit weniger drastisch aus, als 2007 prognostiziert. Für eine
weiterhin positive Entwicklung Magdeburgs spricht die Altersstruktur
derjenigen, die nach Magdeburg ziehen: Zwei Drittel von ihnen sind
zwischen 18 und 34 Jahren alt, was die Stadt merklich verjüngt und die
wichtige Bedeutung Magdeburgs als Studienstandort unterstreicht.
Ziel muss es nun sein, die Bindewirkung der Stadt zu erhöhen und
Familienbildung zu unterstützen, wie es die Stadt u. a. mit dem großen
Angebot an Betreuungsplätzen versucht.
Die Mieten der Wohnungen der kommunalen Wohnungsgesell-
schaften und Wohnungsgenossenschaften sind in den letzten 5
Jahren nur um 1 Prozent p. a. gestiegen, gleichzeitig sind aber über
2 Milliarden Euro investiert worden. Das Wohnungsangebot in
Sachsen-Anhalt ist trotz der geringen Mieten modern, preiswert
und ausreichend. Auch deshalb stellt sich die öffentliche Debatte
um „Wohnungsmangel und dramatische Mietsteigerungen“ in den
Ballungsgebieten Hamburg, München und Berlin in Sachsen-Anhalt
- auch in den Großstädten Halle und Magdeburg - anders dar. In
Sachsen-Anhalt gibt es genügend freie Wohnungen. Der durch-
schnittliche Mietpreis von 4,54 Euro/qm ist landesweit sehr günstig.
Das Bürgerpanel der Stadt Magdeburg hat sogar ermittelt, dass die
finanzielle Belastung für das Wohnen zur Miete innerhalb der letzten
drei Befragungswellen konstant geblieben ist. Allerdings stellt sich die
Mietenentwicklung in den einzelnen Stadtteilen ganz unterschiedlich
dar. In den innenstadtnahen Wohngebieten, in denen auch die 1893
vorrangig ihren Bestand bewirtschaftet, stiegen die Mieten im Befra-
gungszeitraum um bis zu 10 Prozent. In anderen Stadtteilen wiederum
waren Rückgänge um 10 Prozent und mehr zu verzeichnen.
So finden auch Menschen mit geringem Einkommen und Studenten
ein breites Wohnungsangebot. Zukünftig rechnet das Stadtpla-
nungsamt trotz einer weiterhin zurückhaltenden Neubautätigkeit
und den Abrissen bzw. Umbauten aus dem Stadtumbau Ost bis 2025
mit einem Wohnungsüberhang von rund 13.700 Wohnungen in der
Stadt. Um dieser Herausforderung zu begegnen, setzt Magdeburg auf
kooperative Ansätze mit den Hauseigentümern, um private Investiti-
onskraft und Förderinstrumente des Stadtumbaus für eine nachhaltige
Entwicklung perspektivreicher Wohnlagen und Siedlungszentren
zu verknüpfen und langfristig nicht zukunftsfähige Wohnlagen
flächig zurückzunehmen. Leitbild des Stadtumbaus ist es dabei, eine
Schrumpfung des Wohnungsbestandes von außen nach innen und
eine Aufwertung von innen nach außen zu forcieren.
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1. 2. GESCHÄFTSVERLAUF IM UNTERNEHMEN
Durch die kontinuierliche Arbeit im Bestand der 1893 steigt die Attrak-
tivität der Wohngebiete stetig und auch die Sicherheit des genossen-
schaftlichen Wohnens ist für viele Mietinteressenten ein ausschlagge-
bendes Kriterium, bei der 1893 eine Wohnung zu mieten.
Im Berichtsjahr konnten die letzten drei Mehrfamilienhäuser im
Quartier Braunschweiger Straße, die Gebäude 68,69,70, für insgesamt
420,2 T€ mit einem Wärmedämmverbundsystem und Balkonen ausge-
stattet werden.
Darüber hinaus konnten im Quartier Östliche Leipziger Straße die
Balkonanbauten an insgesamt 111 Wohnungen vervollständigt
werden, womit jetzt auch in diesem Quartier jede Wohnung, in der es
bautechnisch möglich war, über einen Balkon verfügt. 2013 wurden
insgesamt 1.819,2 T€ investiert.
Zusätzlich gab die 1893 im Geschäftsjahr rund 2,6 Mio. € für Instand-
haltungsmaßnahmen aus. Davon flossen rund 757 T€ in die operative
Instandhaltung, 736 T€ in die planmäßige Instandhaltung und
1.042 T€ in den marktgerechten Ausbau von Leerwohnungen. Über
Modernisierungsumlagen finanzierte bauliche Veränderungen in den
Wohnungen von Bestandsmietern kosteten die 1893 im Berichtsjahr
58 T€.
Zum Abschlussstichtag kann die 1893 einen Vermietungsstand von
98,3 Prozent verzeichnen, was bei einem bewirtschafteten Bestand
von 4.063 Wohnungen 70 leer stehenden Wohnungen entspricht.
Darüber hinaus bewirtschaftet die 1893 zum Berichtjahresende
40 Gewerbeeinheiten, 794 Stellplätze, Bodenflächen oder Garagen und
sonstige Einheiten sowie drei Gäste-Wohnungen und einen Wohnge-
bietstreff.
Mit 467 Vermietungen zu 460 Kündigungen konnte erneut eine
Mietanschlussquote von über 100 Prozent erreicht werden und damit
der Leerstand weiter reduziert werden. Dieses Ergebnis spiegeln auch
die um 79,7 T€ gesunkenen Erlösschmälerungen aus Leerstand i.H.v.
335,5 T€ (2012: 415,2 T€) wider. Weiter positiv entwickelte sich auch
die Fluktuation:
˥ Fluktuation
Fluktuation
2011 12,0 %
2012 11,6 %
2013 11,3 %
Unter anderem durch Modernisierungsmaßnahmen (125,2 T€) und
Neuvermietungszuschläge (57,6 T€) konnte die Sollmiete um 185,1 T€
von 15.760,9 T€ auf 15.946,0 T€ gesteigert werden:
˥ Entwicklung der Soll- und Istmieten 2011-2013
In T€ 2013 2012 2011
Sollmiete 15.946,0 15.760,9 15.642,3
Erlösschmälerungen aus Leerstand 358,4 433,3 706,5
Istmiete 15.587,6 15.327,6 14.935,8
Drei restliche Einfamilienhäuser bzw. Wohnungen im Umlaufver-
mögen werden bei Beendigung des Mietvertrages veräußert. Für zwei
Einfamilienhäuser konnte im Berichtsjahr ein Käufer gefunden werden.
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2. DARSTELLUNG DER LAGE
2. 1. VERMÖGENSLAGE
Die Überleitung von der Bilanzsumme zum Bilanzvolumen stellt sich
folgendermaßen dar:
˥ Bilanzvolumen
2013 in T€ 2012 in T€
Bilanzsumme lt. JahresabschlussAbzgl. unfertige LeistungenAbzgl. erhaltene Anzahlungen
205.829,00,0
6.633,7
205.292,16.444,0
0,0
Bilanzvolumen lt. Vermögenslage 199.195,3 198.848,1
Das Bilanzvolumen der Genossenschaft ist zum 31.12.2013 um
347,2 T€ gestiegen.
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Lage
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der
Lage
Die gruppenweise Zusammenfassung der Aktiva und Passiva ergibt
folgendes Bild:
˥ Vermögenslage
31.12.2013 31.12.2012 Veränderungen
T€ % T€ % T€
Aktiva
Anlagevermögen 193.099,7 96,9 193.720,8 97,4 -621,1
Umlaufvermögen
mittelfristig 0,0 0,0 1,1 0,0 -1,1
kurzfristig 6.095,6 3,1 5.126,2 2,6 969,4
Bilanzvolumen 199.195,3 100,0 198.848,1 100,0 347,2
Passiva
Eigenkapital 84.325,6 42,3 82.364,6 41,4 1.961,0
Rückstellungen
langfristig 38,7 0,0 38,7 0,0 0,0
kurzfristig 1.222,5 0,6 1.180,0 0,6 42,5
Verbindlichkeiten
langfristig 113.063,8 56,8 114.736,4 57,7 -1.672,6
kurzfristig 544,7 0,3 528,4 0,3 16,3
Bilanzvolumen 199.195,3 100,0 198.848,1 100,0 347,2
Im Anlagevermögen wurden im Berichtsjahr Aktivierungen aus Moder-
nisierungsmaßnahmen i.H.v. 2.381,2 T€ getätigt. Gegenläufig wirken
die planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen i.H.v. 3.037,8 T€.
Die Erhöhung der Aktiva ergibt sich im Wesentlichen aus den Verän-
derungen im kurzfristigen Umlaufvermögen. Die flüssigen Mittel
erhöhten sich zum Stichtag um 979,1 T€, was vor allem aus dem Abruf
der letzten Darlehenstranche für die Balkonanbauten in der Östlichen
Leipziger Straße resultiert.
Auf der Passivseite basieren die Veränderungen vordergründig aus der
Erhöhung des Eigenkapitals um 1.961,0 T€ und der Minderung des
langfristigen Fremdkapitals um 1.672,6 T€.
Die Erhöhung des Eigenkapitals resultiert im Wesentlichen aus dem
erzielten Jahresüberschuss von 1,9 Mio. € und geringfügig aus der
Erhöhung des Geschäftsguthabens um 38,4 T€. So entwickelte sich
auch die Eigenkapitalquote weiter positiv:
Eigenkapitalquote
2013 2012 2011
Eigenkapitalquote im Verhältnis zur Bilanzsumme
41,0 % 40,1 % 39,1 %
Das langfristige Fremdkapital konnte um 1.672,6 T€ verringert werden.
Dies ergibt sich aus planmäßigen Tilgungen i.H.v. 3.522,6 T€ und den
in 2012 neu abgeschlossenen Darlehen zur Finanzierung der Balkon-
anlagen in der Östlichen Leipziger Straße, wovon im Berichtsjahr die
übrigen 1.850,0 T€ valutiert wurden.
Trotz der Neuverschuldung konnte die 1893 durch den erreichten
Tilgungsstand die Verschuldung pro Quadratmeter Wohnfläche weiter
reduzieren.
˥ Verschuldung
2013 2012 2011
Verschuldung in €/qm durchschnittl. Wohn- und Nutzfläche
434,15 441,36 451,61
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2. 2. FINANZLAGE
Das Jahresergebnis, bereinigt um wesentliche zahlungsunwirksame
bzw. aperiodische Geschäftsvorfälle, bildet den Cashflow und stellt
sich wie folgt dar:
˥ Entwicklung des Cashflows
2013 2012 Veränderung
T€ T€ T€
Jahresüberschuss 1.922,6 2.048,3 -125,7
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
3.082,0 3.003,3 78,7
- Zuschreibungen auf Sachanlagen 0,0 -210,5 210,5
Cashflow 5.004,6 4.841,1 163,5
- Planmäßige Tilgung -3.522,6 -3.273,9 -248,7
Cashflow nach planmäßiger Tilgung 1.482,0 1.567,2 -85,2
Die planmäßigen Tilgungen konnten im Berichtsjahr vollständig aus
dem Cashflow geleistet werden. Der Cashflow diente darüber hinaus
der Finanzierung weiterer Bestandsinvestitionen.
Die Zins- und Kapitaldienstanteile zur Istmiete zeigen im Berichtsjahr
wieder eine positive Tendenz.
Obwohl der Kapitaldienst sich weiter erhöhte, konnte durch die
Steigerung der Istmiete das relative Verhältnis des Kapitaldienstes zur
Istmiete im Berichtsjahr um 0,4 Prozentpunkte vermindert werden.
˥ Kapitaldienstanteil
2013 2012 2011
Kapitaldienstanteil zur Istmiete 59,6 60,0 % 60,8 %
Zinsanteil zur Istmiete 37,0 % 38,7 % 39,7 %
Der derzeitig noch hohen Verschuldung wird mit Tilgungen auf hohem
Niveau begegnet. Der Tilgungssatz lag 2013 bei über 2,8 Prozent.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war jederzeit gesichert.
Die zur Verfügung stehende Kontokorrentkreditlinie wurde nicht in
Anspruch genommen.
2. 3. ERTRAGSLAGE
Im Geschäftsjahr 2013 wurde erneut ein positives Jahresergebnis
erzielt, das sich durch die Betrachtung nach Geschäftsbereichen
folgendermaßen darstellt:
˥ Ertragslage
2013 2012 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 2.111,1 1.883,1 228,0
Vertrieb von Verkaufsgrundstücken 45,9 -20,6 66,5
Bautätigkeit -31,1 -29,3 -1,8
sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -99,1 -92,9 -6,2
Finanzergebnis 66,4 79,8 -13,4
neutrales Ergebnis -170,6 228,2 -398,8
Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 1.922,6 2.048,3 -125,7
Jahresergebnis 1.922,6 2.048,3 -125,7
Das Kerngeschäft der Genossenschaft, die Hausbewirtschaftung,
konnte im Berichtsjahr erneut mit einer Steigerung im Ergebnis
abgeschlossen werden. Die Verbesserung um 228,0 T€ resultiert im
Wesentlichen aus der um 185,1 T€ gestiegenen Sollmiete im Vergleich
zum Vorjahr. Diese Steigerung hat seine Ursache vornehmlich in
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Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (125,2 T€),
Neuvermietungszuschlägen (57,6 T€) und dem Neubau von Stell-
plätzen (4,0 T€). Gleichzeitig sind die Erlösschmälerungen aus
Leerstand und Mietminderungen auf 358,4 T€ (2012: 433,3 T€) um
74,9 T€ durch aktives Vermietungsmanagement und die Reduktion von
Leerstandszeiten beim Ausbau von Leer-Wohnungen gesenkt wurden.
Die Instandhaltungsaufwendungen konnten gegenüber dem Vorjahr
konstant bei 2,6 Mio. € gehalten werden. Dies ist insbesondere der
strukturierten Vorgehensweise in der planmäßigen Instandhaltung
und den Ausbauinvestitionen zu verdanken.
Die planmäßigen Abschreibungen für Grundstücke mit Wohnbauten
erhöhten sich im Geschäftsjahr aufgrund weiterer Aktivierungen nach
Modernisierungsmaßnahmen im Berichtsjahr um 39,9 T€.
Das Ergebnis aus dem Vertrieb von Verkaufsgrundstücken konnte
im Vergleich zum Vorjahr positiv abgeschlossen werden, was
ausschließlich aus dem Verkauf zweier Einfamilienhäuser aus dem
Umlaufvermögen mit Buchgewinnen resultiert.
Das Finanzergebnis fällt um 13,4 T€ geringer aus als im Vorjahr, was
auf die ungünstigen Anlagemöglichkeiten aufgrund nochmals gesun-
kener Zinsen zurückzuführen ist.
Die Verschlechterung im neutralen Ergebnis von 228,2 T€ 2012 auf
-170,6 T€ im Berichtsjahr resultiert vor allem aus den Aktivitäten der
1893 zum 120-jährigen Bestehen für insgesamt 137,9 T€. Buchverluste
sowie die Zahlung von Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene
Darlehen beeinflussen das Ergebnis zusätzlich negativ. Im Vorjahr
wurde das Ergebnis durch Zuschreibungen in Höhe von 210,5 T€
positiv beeinflusst.
Vor allem diese Veränderungen im neutralen Ergebnis sind ursächlich
für die Verringerung des Jahresergebnisses um 125,7 T€ auf 1,9 Mio. €.
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3. VORGÄNGE VON BESONDERER BEDEUTUNG NACH DEM SCHLUSS DES GESCHÄFTSJAHRES
Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine weiteren Ereignisse einge-
treten, die für die Genossenschaft von besonderer Bedeutung sind.
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4. PROGNOSEBERICHT
Wie bereits in den vergangenen Jahren, konzentriert sich die 1893
auch künftig auf die nachhaltige Weiterentwicklung ihrer Bestände
und auf die Tilgung der Darlehen. Durch gezielte Modernisierungs-
maßnahmen und den systematischen Einsatz von Instandhaltungsauf-
wendungen wird die Attraktivität der 1893-Immobilien gesichert oder
vielmehr weiter gesteigert. Auf diese Weise kann auch eine stetige
Erhöhung der Sollmiete und eine Reduzierung des Leerstandes bzw.
ein konstant geringer Leerstand erreicht werden.
Für 2014 wird, bedingt durch Investitionen in den Bestand wie den
Anbau von Balkonanlagen in den Quartieren Brückfeld und Sudenburg,
von einer weiteren Steigerung der Sollmiete von 15,9 Mio. € auf 16,1
Mio. € ausgegangen, was einem Zuwachs um 0,5 Prozent entspricht.
Des Weiteren resultieren diese Sollmietenerhöhungen aus den in
2013 getätigten Investitionen in Balkonanlagen, die in 2014 erstmals
vollumfänglich ertragswirksam werden. Auch Neuvermietungen
beeinflussen die Sollmietenentwicklung aufgrund der guten Marktlage
weiter positiv.
Erhöhte Abschreibungen aus den vorgenannten Investitionen sind die
Folge.
Die bereits sehr geringe Leerstandsquote von 2,0 Prozent durch-
schnittlich im Berichtsjahr soll für 2014 wieder angestrebt werden, da
eine weitere Reduzierung aufgrund der Fluktuation und Ausbauzeiten
nur in sehr überschaubarem Maß möglich erscheint.
Darüber hinaus sind Ausgaben in Höhe von 2,7 Mio. € für die Instand-
haltung der Bestände eingeplant, was einem Zuwachs von 100 T€
entspricht.
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Die Personalkosten werden 2014 gegenüber 2013 um rund 4 Prozent
steigen, was im Wesentlichen aus der Rückkehr dreier Mitarbeite-
rinnen aus der Elternzeit resultiert. Außerdem wurden im Berichtsjahr
eine Mitarbeiterin Soziales Management und ein weiterer Haushand-
werker eingestellt, deren Lohnkosten 2014 vollumfänglich wirken.
Der Kapitaldienst wird sich aufgrund der zum 31.12.2013 vollständig
valutierten Darlehen für diverse Modernisierungsmaßnahmen
planmäßig um rund 109 T€ auf insgesamt 9.403,0 T€ erhöhen. Die
Zinsaufwendungen gehen jedoch durch die fortlaufende Tilgung um
128,0 T€ in 2014 zurück.
Als Folge rechnet die Genossenschaft 2014 mit einem Jahresüber-
schuss in Höhe von knapp 1,8 Mio. € (Jahresüberschuss 2013: 1.922
T€), da die erhöhten Investitionen in den Bestand und deren Folgen
(erhöhte Abschreibungen, erhöhter Kapitaldienst) nur zum Teil durch
die Sollmietensteigerungen abgefedert werden.
Auch in den nächsten Jahren wird die Genossenschaft sukzessive
Balkonanlagen zur Steigerung der Attraktivität der eigenen Bestände
aus Eigenmitteln finanzieren, welches kurz- bis mittelfristig die
Erlösschmälerungen aus Leerstand weiter reduzieren bzw. auf einem
konstanten Niveau halten soll. Stetig steigende Sollmieten durch
Modernisierungsumlagen und Neuvermietungszuschläge sollen für
langsam aber stetig steigende Jahresüberschüsse, die wiederum
weitere Investitionen ermöglichen, sorgen.
5. CHANCEN UND RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Bestandsgefährdende Risiken sind für die Genossenschaft derzeit nicht
erkennbar. Auch sind keine Umstände erkennbar, die die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinflussen können.
Von größerer Bedeutung ist für die gegenwärtige Legislaturperiode
die Ausgestaltung zu den Überlegungen zur Mietpreisbremse aus dem
Koalitionsvertrag, die ebenso wie mögliche Verschärfungen bei der
Energieeinsparverordnung mögliche Modernisierungs- und Neubau-
vorhaben in ihrer Rentabilität erheblich beeinträchtigen können.
Die Investitionsfähigkeit der Wohnungswirtschaft würde dadurch
bedeutend gebremst, wobei die Auswirkungen für die Vermieter in
Sachsen-Anhalt sich wohl in Grenzen halten werden.
Hinzu kommt die mit Vehemenz vorangetriebene Energiewende in
Deutschland, die, neben den ohnehin seit Jahren steigenden Öl- und
Gaspreisen, auch die Strompreise drastisch in die Höhe treibt. Stetig
steigende Anforderungen an Wohnraum in Bezug auf Sicherheit und
Hygiene verteuern die Nebenkosten zusätzlich und schränken auch
den Spielraum für „erlaubte“ Mieterhöhungen immer stärker ein.
Diese Entwicklung ist auch vor dem Hintergrund der schwierigen
Einkommensverhältnisse in der Stadt Magdeburg von Bedeutung. Mit
einer Arbeitslosenquote von 12,5 Prozent im Jahresdurchschnitt 2013
und damit 13.769 Erwerbslosen, liegt die Stadt prozentual betrachtet
zwar im Mittelfeld, absolut hat sie aber die meisten Arbeitslosen
noch vor Halle. In Maßnahmen befindliche Erwerbslose sind in dieser
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Statistik nicht enthalten, verfügen aber über ein ebenso geringes
Einkommen.
Auch landespolitisch wurden Dinge entschieden, aus denen für
die Genossenschaft durchaus ein Risiko erwachsen kann: Starke
Kürzungen im Hochschulbereich machen die Universität, die Medizi-
nische Fakultät und die Fachhochschule möglicherweise unattrak-
tiver für zukünftige Studenten. Weniger Studenten bedeutet in
naher Zukunft weniger Fachkräfte am Standort, was zweifelsohne
Überlegungen für Forschungsinstitute und Wirtschaftsunternehmen
nach sich ziehen kann, ob sie mit Magdeburg den richtigen Standort
gewählt haben bzw. ob Magdeburg für eine Neuansiedlung in Frage
kommt. Werden diese Fragen negativ beschieden, sinken automatisch
Attraktivität und Einkommensniveau am Standort weiter, was sich
dann direkt auf die Erreichung einer geringen Leerstandsquote bei
einer relativ hohen Sollmiete auswirken kann.
Diesen Risiken kann die Genossenschaft nur bedingt begegnen,
da sie außerhalb ihres Einflussbereiches liegen. Dennoch wird die
Entwicklung in diesen Bereichen genau beobachtet.
Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, zügig zu entschulden und
einen durchsanierten Bestand nachhaltig zu bewirtschaften. Dieses
Ziel verfolgt die 1893 konsequent, um für mögliche zukünftige
negative Entwicklungen gewappnet zu sein.
Unter dieser Prämisse wurden auch die Zinsrisiken zum einen durch
langfristige Zinsbindungen von 10, 15 und 20 Jahren und zum anderen
durch den Erwerb eines Zins-Swaps (Derivat) in 2012 zur Absicherung
zukünftiger Zahlungsströme ab Dezember 2017 bis 2029 aus variabel
verzinslichen Euribor-Darlehen, reduziert. Das mit der aus dem Grund-
geschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewertungseinheit
gemäß § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt 28,7 Mio. €. Dem
Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem
Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Die Höhe der mit Bewertungsein-
heiten abgesicherten Risiken beträgt 6.143,0 T€ zum Bilanzstichtag
(zu Gunsten der Genossenschaft: 264,1 T€). Der Marktwert aus
diesem Geschäft wird nach Mitteilung durch den Swap-Partner unter
Anwendung des für europäische Optionen gültigen Black & Scholes-
Modells ermittelt.
Durch die fortlaufende Tilgung der Annuitätendarlehen und das
sukzessive Auslaufen der Zinsbindungsfristen konnte das Zinsände-
rungsrisiko begrenzt werden. Die Zinsentwicklung unterliegt einer
kontinuierlichen Beobachtung. Für die weiteren Darlehen, deren Zinsen
bis 2022 bzw. 2027 konditioniert sind, besteht die Möglichkeit sie bei
günstigeren Konditionen bereits 2017 in die Anschlussfinanzierung
zu nehmen. Dies sieht die 1893 als große Chance, die Entschuldung
maßgeblich voranzutreiben, bei stark reduziertem Risiko steigender
Refinanzierungskosten.
Mit mehr als 4.000 Wohnungen in sanierten Altbauten in Innen-
stadtnähe besetzt die 1893 eine Nische im mittel- bis hochpreisigen
Segment in Magdeburg und für diese Nische wird die Nachfrage wohl
anhaltend hoch bleiben. Einwohner- und Haushaltszahlen sind für die
Zukunft als konstant prognostiziert, weitere Stadtumbaumaßnahmen,
wie Abrisse und Rückbauten konsolidieren den Wohnungsmarkt
künftig weiter, sodass auch die nächsten Jahre solide Überschüsse
erwirtschaftet werden können.
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Dennoch muss sich die Genossenschaft auf mittel- bis langfristig stark
verändernde Wohnbedürfnisse einstellen:
» gemeinschaftliches Pflege-Wohnen im Alter wird verstärkt
nachgefragt bzw. steigt die Nachfrage nach ambulanter Pflege
oder Pflege im Quartier,
» die Nutzung von Smartphones und Tablets als Hüter und
Verwalter von Wohnungen wird steigen,
» Energieeinsparung bleibt weiterhin eine wichtige Voraussetzung,
um Wohnkosten zu senken,
» mit besserer Kenntnis der Zielgruppen werden Wohnungsunter-
nehmen Nachbarschaften gezielt gestalten und fördern,
» neue CRM-Systeme ermöglichen die Kommunikation mit dem
Vermieter rund um die Uhr,
» eine schnellere Anpassung an neue Wohnraumbedarfe führt zu
einer höheren Wohnmobilität,
» intelligente Raumkonzepte werden immer wichtiger (Platzopti-
mierung) und
» die Wohnung wird wieder stärker zu einem Ort der Ruhe und
Geborgenheit.
Sicherlich werden sich diese Trends in Abhängigkeit der Region, der
Altersgruppen und der Kaufkraft der Mieterschaft im Zeitverlauf
sehr unterschiedlich entwickeln. Dennoch gilt es diese Entwicklung
nicht zu negieren sondern in Kenntnis dieser Trends beherzt
sinnvolle Wohnraumanpassungen vorzunehmen und durch konkrete
Wohnungsangebote und Dienstleistungen anzupacken und vielleicht
sogar Vorreiter in dem einen oder anderen Bereich zu sein. Einen
wichtigen Weg hat die Genossenschaft mit der Einrichtung der „1893
NETTEN NACHBARN“ bereits getan.
Ein gesunder Mix aus erfahrenen Mitarbeitern und jungen Fachkräften
ermöglicht die optimale Bewältigung der täglichen Aufgaben, bei
denen klare Prozesse und durchdachte organisatorische Regelungen
helfen. Kontinuierliche Weiterbildung aller Mitarbeiter sichert das
Meistern zukünftiger Herausforderungen.
Magdeburg, den 24. März 2014
Wartmann Maier
Vorstand Vorstand
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2013
Jahresabschluss zum 31.12.2013
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 136.419,20 147.244,08
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten 192.018.921,56 192.583.218,21
2. Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 234.166,48 234.749,31
3. Grundstücke ohne Bauten 522.314,89 522.314,89
4. Technische Anlagen und Maschinen 28.891,25 36.765,13
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 159.005,67 192.963.299,85 196.471,93
Anlagevermögen insgesamt 193.099.719,05 193.720.763,55
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 40.000,00 40.000,00
2. Grundstücke mit fertigen Bauten 90.000,00 169.928,24
3. Unfertige Leistungen 6.710.184,60 6.443.987,75
4. Andere Vorräte 5.312,00 6.845.496,60 5.160,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 152.379,08 112.542,68
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 41,20 241,20
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 12.623,07 12.164,93
4. Sonstige Vermögensgegenstände 17.925,75 182.969,10 58.897,92
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 5.680.622,22 4.701.526,15
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 20.182,14 26.879,16
Bilanzsumme 205.828.989,11 205.292.091,58
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
178.020,00 193.574,00
- der verbleibenden Mitglieder 3.009.110,00 2.956.180,00
- aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.040,00 3.189.170,00 1.050,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 840,00 €
(400,00)
II. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 53.406.230,41 53.406.230,41
- aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen: 0,00 €
(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage 2.879.152,95 2.686.152,95
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 193.000,00 €
(205.000,00)
3. Andere Ergebnisrücklagen 23.121.370,29 79.406.753,65 21.278.097,42
- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 1.843.272,87 €
(2.434.046,82)
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss 1.922.629,69 2.048.272,87
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen 193.000,00 1.729.629,69 205.000,00
Eigenkapital insgesamt 84.325.553,34 82.364.557,65
B. Rückstellungen
1. Sonstige Rückstellungen 1.261.215,22 1.218.730,90
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 78.433.966,36 79.164.651,81
2. Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern 34.629.844,68 35.571.705,29
3. Erhaltene Anzahlungen 6.633.660,51 6.464.252,64
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 88.036,81 78.208,16
5. Verbindlichkeiten aus and. Lieferungen & Leistungen 350.515,47 335.992,80
6. Sonstige Verbindlichkeiten 68.129,25 120.204.153,08 65.321,10
- davon aus Steuern: 24.938,57 € (24.830,36)
- davon im Rahmen d. sozialen Sicherheit: 1.957,91 € (707,02)
D. Rechnungsabgrenzungsposten 38.067,47 28.671,23
Bilanzsumme 205.828.989,11 205.292.091,58
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AKTIVA BILANZ ZUM 31.12.2013 PASSIVA BILANZ ZUM 31.12.2013
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GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01.01. BIS 31.12.2013
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 22.234.404,31 21.507.226,48
b) aus Verkauf von Grundstücken 150.000,00 40.200,00
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 26.135,62 22.410.539,93 27.380,41
2. Erhöhung oder Verminderung (-) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
186.268,61 424.248,39
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 10.812,48 11.365,34
4. Sonstige betriebliche Erträge 181.675,80 481.549,78
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 9.633.785,28 9.352.431,89
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.153,50 7.200,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
19.438,47 9.656.377,25 17.810,58
6. Rohergebnis 13.132.919,57 13.114.527,93
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.262.256,56 1.219.905,74
b) soziale Abgaben 268.276,25 1.530.532,81 276.020,18
- davon für Altersversorgung: 16.560,00 € (14.410,00)
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
3.081.997,07 3.003.331,16
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 894.485,14 718.340,06
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 66.447,23 79.755,85
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.771.069,70 5.927.462,71
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.921.282,08 2.049.223,93
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag -0,87 -42,35
14. Sonstige Steuern -1.346,74 993,41
15. Jahresüberschuss 1.922.629,69 2.048.272,87
16. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen
193.000,00 205.000,00
17. Bilanzgewinn 1.729.629,69 1.843.272,87
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Kochnischenküche in einer Wohnung in Brückfeld um 1925
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Anhang für das Jahr 2013
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1. ALLGEMEINE ANGABEN
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung
(GuV) entspricht der Verordnung über Formblätter für Wohnungsun-
ternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009. Das Formblatt ist um
spezifische Posten des DMBilG erweitert worden.
Die GuV ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt worden.
2. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
Bei der Bewertung gehen wir von der Fortführung der Unternehmens-
tätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB aus. Im Einzelnen wurden
folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.
2. 1. ANLAGEVERMÖGEN
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet und mit einer 3- bzw. 5-jährigen
Nutzungsdauer abgeschrieben.
SACHANLAGEN
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und
Herstellungskosten bewertet.
Im Jahr 2013 wurden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt. Die Modernisierungskosten wurden als nachträgliche
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Herstellungskosten aktiviert, soweit die Voraussetzungen des § 255
Abs. 2 HGB erfüllt waren. Darüber hinaus wurden Herstellungskosten
für die Schaffung von neuen Stellplätzen aktiviert.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs-
kosten – vermindert um planmäßige Abschreibungen – angesetzt.
Eigene Bauleistungen sind im Geschäftsjahr in Höhe von 10,8 T€
angefallen. Diese umfassen die auf Basis von Stundennachweisen der
angestellten Projektbetreuer für deren Überwachungs- und Bautätig-
keiten aktivierten Arbeitsleistungen zzgl. 20 Prozent Gemeinkosten auf
die angefallenen Arbeitsleistungen.
Gegenstände des Sachanlagevermögens werden linear, entsprechend
folgender voraussichtlicher Nutzungsdauer, abgeschrieben (Restbuch-
wertmethode):
» Wohnbauten 40, 50 bzw. 80 Jahre
» Geschäftsbauten 10, 25 bzw. 40 Jahre
» Garagen 10 bzw. 30 Jahre
» PKW-Stellplätze 19 Jahre
» Außenanlagen 10 Jahre
» Technische Anlagen 8 bzw. 10 Jahre
Des Weiteren werden Wohnbauten mit einem Abschreibungssatz von
2 bzw. 2,5 Prozent linear abgeschrieben (typisierte AfA). Für Einbau-
küchen wird eine Nutzungsdauer von zehn Jahren angesetzt und über
diesen Zeitraum linear abgeschrieben.
Zur Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes am Abschluss-
stichtag wurden gebäudespezifische Ertragswertermittlungen
unter Zugrundelegung der aktuellen Bewirtschaftungsdaten, die
die dauernde Wertminderung eines Gebäudes aufzeigen bzw. die
Zuschreibungspflicht von in Vorjahren erfolgten außerplanmäßigen
Abschreibungen gemäß § 253 Abs.3 Satz 3 HGB darstellen, vorge-
nommen. Ab 2014 wurden eine Erlösausfallquote von 4,2 Prozent
sowie ein Diskontierungszinssatz -lagespezifisch- zwischen 4 und
6 Prozent angenommen. Die Ertragswertbetrachtung ergab keine
Zuschreibungspflicht gemäß § 253 Abs. 5 HGB und keinerlei Abwer-
tungen.
Neben der Bewertung der Wohngebäude wurden die Grundstücke
unter Heranziehung von Bodenrichtwerten untersucht. Außerplan-
mäßige Abschreibungen auf Grundstücke waren nicht notwendig.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung (BGA) wird handelsrechtlich
in Anlehnung an die steuerlichen AfA- Sätze abgeschrieben. Gering-
wertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens unter 150 € Anschaf-
fungskosten (ohne Vorsteuer) werden im Jahr des Zugangs sofort
kostenwirksam erfasst. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem
Anschaffungs- und Herstellungswert zwischen 150 € und 1.000 €
(ohne Vorsteuer) werden über Poolbildung in einem jahresbezogenen
Sammelposten erfasst und unabhängig vom Zeitpunkt des Zuganges
des einzelnen Wirtschaftsgutes im Anschaffungsjahr über fünf Jahre
linear abgeschrieben. Im Geschäftsjahr musste eine Korrektur der
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Abschreibung für die BGA des Vorjahres in Höhe von 15 T€ vorge-
nommen werden.
2. 2. UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Bauten wurden
entsprechend § 253 Abs. 4 HGB bewertet. Abschreibungen auf den
niedrigeren beizulegenden Wert waren zum Abschlussstichtag nicht
notwendig.
Entsprechend der vorstehend genannten rechtlichen Vorschrift
erfolgte die Bewertung für die Grundstücke mit fertigen Bauten.
Die unfertigen Leistungen beinhalten noch nicht abgerechnete
Betriebs- sowie Heizkosten für das Geschäftsjahr 2013. Die Bewertung
der noch abzurechnenden Kosten erfolgte zu Anschaffungswerten,
soweit nicht aufgrund von Leerstand und anderen Risiken Abwer-
tungen nötig waren. Für das Geschäftsjahr wurde eine Wertbe-
richtigung in Höhe von 145,0 T€ für nicht abrechenbare Leistungen
berücksichtigt. Basis für die Ermittlung der Wertberichtigung bilden
die Vorjahreswerte für nicht abrechenbare Leistungen je Quadrat-
meter Leerstandsfläche. Diese wurden unter Berücksichtigung von
Kostensteigerungen auf die Leerstandsflächen des Geschäftsjahres als
Wertberichtigung in Ansatz gebracht.
Die Heizmaterialien als andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten
bewertet. Diese wurden mit Hilfe des Durchschnittspreisverfahrens
ermittelt.
FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit
dem Nennwert unter Berücksichtigung von Einzel- und Pauschalwert-
berichtigungen (je nach Ausfallrisiko) angesetzt. Daneben wurden
Abschreibungen wegen Uneinbringlichkeit vorgenommen.
FLÜSSIGE MITTEL
Die flüssigen Mittel beinhalten 71,5 T€ treuhänderische Verwaltungen.
RECHNUNGSABGRENZUNG
In der aktiven Rechnungsabgrenzung sind im Wesentlichen im Voraus
bezahlte sächliche Verwaltungskosten, Steuern und Versicherungs-
prämien erfasst.
2. 3. RÜCKLAGEN
Der folgende Rücklagenspiegel stellt die Bestandsentwicklung der
einzelnen Posten der Rücklagen dar.
˥ Rücklagenspiegel
RücklagenBestand am Ende
des VorjahresEntwicklung im
GeschäftsjahrBestand am Ende
des Geschäftsjahres
€ € €
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG
53.406.230,41 0,00 53.406.230,41
Gesetzliche Rücklagen 2.686.152,95 193.000,00 2.879.152,95
Andere Ergebnisrücklagen
21.278.097,42 1.843.272,87 23.121.370,29
Gesamt 77.370.480,78 2.036.272,87 79.406.753,65
Die Zuführung zur gesetzlichen Rücklage ergibt sich aus 10 Prozent des
Jahresüberschusses 2013 (gerundet). Die Zuführung zu den anderen
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Ergebnisrücklagen ist auf den Bilanzgewinn des Vorjahres zurückzu-
führen und wurde, gemäß §§ 35 und 41 der Satzung, von der Vertre-
terversammlung beschlossen.
2. 4. RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen wurden insgesamt nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung gemäß § 249 HGB gebildet und mit dem notwendigen
Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr wurden bereits in Vorjahren mit dem ihrer
Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergan-
genen fünf Jahre abgezinst. Veränderungen zum Kostenansatz und
durchschnittlichen Marktzins haben sich nicht ergeben. Eine erneute
Abzinsung erfolgt bei wesentlichen Veränderungen der Einflussgrößen.
2. 5. VERBINDLICHKEITEN
Die Verbindlichkeiten wurden gemäß § 253 HGB mit dem Erfüllungs-
betrag angesetzt.
3. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
3. 1. ANGABEN ZUR BILANZ
Der nachfolgende Anlagenspiegel stellt die Entwicklung der einzelnen
Positionen des Anlagevermögens dar.
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AbgängeAbschreibungen
kumuliertBuchwert am
Abschreibungen des Geschäftsjahres
des Geschäftsjahres
31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013
€ € € €
0,00 328.982,17 136.419,20 44.161,09
8.777,96 56.188.845,81 192.018.921,56 2.938.865,33
25.261,53 171.567,35 234.166,48 582,83
0,00 381.083,09 522.314,89 0,00
40.105,07 67.496,66 28.891,25 11.168,52
15.352,18 578.035,54 159.005,67 87.219,30
89.496,74 57.387.028,45 192.963.299,85 3.037.835,98
89.496,74 57.716.010,62 193.099.719,05 3.081.997,07
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Zugänge
des Geschäftsjahres
31.12.2012
€ €
I. Immaterielle Vermögens gegenstände 432.065,16 33.336,21
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten
245.838.633,29 2.377.912,04
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
430.995,36 0,00
3. Grundstücke ohne Bauten 903.397,98 0,00
4. Technische Anlagen 133.198,34 3.294,64
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 702.640,35 49.753,04
Sachanlagen gesamt 248.008.865,32 2.430.959,72
Anlagevermögen gesamt 248.440.930,48 2.464.295,93
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UNFERTIGE LEISTUNGEN
Diese Position beinhaltet 6.710.184,60 € (Vorjahr 6.443.987,75 €) noch
nicht abgerechnete Betriebskosten.
FORDERUNGEN
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Forderungen der
Genossenschaft.
Forderungen
Geschäftsjahr Vorjahr
Insgesamt
davon mit einer Restlauf-zeit von mehr
als 1 Jahr
Insgesamt
davon mit einer Restlauf-zeit von mehr
als 1 Jahr
€ € € €
Forderungen aus Vermietung
152.379,08 0,00 112.542,68 1.080,44
Forderungen aus Verkauf von Grund stücken
41,20 0,00 241,20 0,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
12.623,07 0,00 12.164,93 0,00
SonstigeVermögens-gegenstände
17.925,75 0,00 58.897,92 0,00
Gesamtbetrag 182.969,10 0,00 183.846,73 1.080,44
SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
In dieser Position sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die
rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.
SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN
In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Beträge mit einem
nicht unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellungen für/ zur: €
Straßenausbaubeiträge 240.960,50
Hausbewirtschaftung 414.893,63
Prüfungskosten 42.000,00
Verwaltungskosten 101.014,00
interne Jahresabschlusskosten 55.900,00
Abführungen entsprechend WoGenVermG 345.697,62
VERBINDLICHKEITEN
In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge größeren Umfangs
enthalten, die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die
Fristen der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten
Pfandrechte und andere Rechte stellen sich wie folgt dar:
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Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und
anderen Kreditgebern sind durch Grundpfandrechte gesichert.
3. 2. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
UMSATZERLÖSE AUS DER HAUSBEWIRTSCHAFTUNG
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten bereinigt
um die Erlösschmälerungen die folgenden wesentlichen Beträge:
Angaben in €
Mieten, Pachterlöse etc. 15.643.467,38
Aufwendungszuschüsse 169.979,01
Umlagen 6.420.957,92
SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE
In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind die folgenden wesent-
lichen, zum Teil periodenfremden bzw. nicht regelmäßig wiederkeh-
renden Beträge enthalten:
Angaben in €
Auflösung von Rückstellungen 45.813,05
Auflösung von Wertberichtigungen 24.601,45
Erlöse aus Versicherungserstattungen 29.916,65
Erlöse aus Schadenersatz 27.652,57
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AUFWENDUNGEN FÜR HAUSBEWIRTSCHAFTUNG
Wesentliche Beträge für die folgenden Positionen sind in den
„Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung“ enthalten:
Angaben in €
Betriebskosten 6.830.463,55
Instandhaltung 2.593.636,73
Vertriebskosten 127.944,65
Andere Aufwendungen HBW 81.740,35
SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN
In den „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ sind die folgenden
wesentlichen, zum Teil periodenfremden bzw. nicht regelmäßig
wiederkehrenden Beträge enthalten:
Angaben in €
sächliche Aufwendungen 570.203,77
Abschreibungen auf Forderungen (direkt, indirekt) 55.180,80
Aufwendungen für Gemeinschaftspflege 196.988,56
4. SONSTIGE ANGABEN
ANGABEN ZU DERIVATIVEN FINANZINSTRUMENTEN GEMÄSS § 285
NR. 23 HGB
Im Geschäftsjahr wurde als derivatives Finanzinstrument ein Zinsswap
zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus einem variabel verzins-
lichen Euribordarlehen verwendet. Im Lagebericht wurden weiterfüh-
rende Angaben zur Risikoberichterstattung unter Punkt 5. „Chancen
und Risiken der zukünftigen Entwicklung“ gemacht.
SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Es bestehen keine finanziellen Verpflichtungen, die nicht in der
Bilanz ausgewiesen sind bzw. für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind.
Angaben zur durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl:
Qualitätsmanagement 10
Kundenbetreuung 14
Gewerbliche Mitarbeiter 21*
Gesamt 45
* Bei den gewerblichen Mitarbeitern sind 18 geringfügig Beschäftigte enthalten.
Außerdem wurden zwei Teilzeitkräfte, ein Auszubildender und
zeitweilig Praktikanten beschäftigt.
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MITGLIEDERBEWEGUNG
Bestand am 01.01.2013 6.711 Mitglieder
Zugang 506 Mitglieder
Abgang 428 Mitglieder
Bestand am 31.12.2013 6.789 Mitglieder
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im
Geschäftsjahr um 52,9 T€ erhöht.
NAME UND ANSCHRIFT DES ZUSTÄNDIGEN PRÜFUNGSVERBANDES
Verband der Wohnungsgenossenschaften
Sachsen-Anhalt e.V.
Olvenstedter Straße 66
39108 Magdeburg
MITGLIEDER DES VORSTANDES
Sandra Wartmann Dipl.-Betriebswirtin
Christoph Maier Dipl.-Ingenieur
MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES:
Dennis Adam (Vorsitzender)Fachbereichsleiter Versicherungsmanagement, AOK Sachsen-Anhalt
Monika Stollberg (Stellvertreterin und 1. Schriftführerin)Verwaltungsfachangestellte, Landeshauptstadt Magdeburg
Barbara Pieper (2. Schriftführerin)Selbstständige Immobilien- und Finanzierungsmaklerin, PS Immobilien GbR
Jochen HoppeVorstand Hoppe und Schultz AG
Annette MenzDiplomingenieurin für Hochbau, Landesregierung Sachsen-Anhalt
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5. BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2013 alle ihm laut Gesetz und
Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand hat
den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesent-
lichen Fragen der Planung und Entwicklung der Genossenschaft, den
Gang der laufenden Geschäfte, die wirtschaftliche Lage sowie über
das Risikomanagement informiert.
In vier Sitzungen hat der Aufsichtsrat mündliche und schriftliche
Berichte des Vorstandes zu ausgewählten Schwerpunkten nach einem
gemeinsam abgestimmten Arbeitsplan eingehend diskutiert, analy-
siert und Schlussfolgerungen erarbeitet.
Schwerpunkte dabei waren
» die strategische Ausrichtung für die weitere Konsolidierung und
finanzielle Stabilität unserer Genossenschaft,
» die weitere Planung und Durchführung der bautechnischen
Investitionen unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit und der
langfristigen Bestandsaufwertung,
» die Fortführung der Prozessfeinoptimierung in den kundennahen
Kernprozessen einschließlich eines neuen Kundenbindungsinstru-
mentes.
Neben den gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates und des
Vorstandes hat der Aufsichtsrat in fünf internen Sitzungen Fragen
der geschäftspolitischen Ausrichtung, wichtige Einzelvorgänge sowie
aktuell anstehende Entscheidungen erörtert.
VORSCHLAG AN DIE VERTRETERVERSAMMLUNG ZUR VERWENDUNG
DES BILANZGEWINNES
Unter Beachtung des § 48 Genossenschaftsgesetz wird der Vertre-
terversammlung nach gemeinsamer Beratung von Vorstand und
Aufsichtsrat der Vorschlag unterbreitet, den im Jahr 2013 entstan-
denen Bilanzgewinn von 1.729.629,69 Euro gemäß § 35 Abs. 1c in
Verbindung mit § 41 der Satzung den anderen Ergebnisrücklagen
zuzuführen.
Magdeburg, 24. März 2014
Wartmann Maier
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Darüber hinaus wurde am 07.11.2013 der jährliche Strategie-Workshop
zwischen Aufsichtsrat und Vorstand durchgeführt. Hier wurden
erneut die Bauplanungen des „Masterplanes“ (der Nachsanierung
des Wohnungsbestandes) über mehrere Jahresscheiben festgelegt,
die Fortführung der Aufwertung des Bestandes durch den gezielten
Anbau von Balkonen und Stellplätzen und seine finanzseitigen Auswir-
kungen für unsere Genossenschaft beraten.
Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand vorgelegten Lagebericht für
das Geschäftsjahr 2013 geprüft.
Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir,
dass
» die Darlegungen im Bericht des Vorstandes richtig sind,
» bei den im Bericht aufgeführten Maßnahmen keine Umstände
für eine wesentlich andere Beurteilung als die durch den Vorstand
sprechen.
Der Aufsichtsrat hat den Lagebericht zustimmend zur Kenntnis
genommen.
Am 25. März 2014 fand gemeinsam mit dem Verband der Wohnungs-
genossenschaften Sachsen-Anhalt e.V. die Abschlussbesprechung zu
der durchgeführten gesetzlichen Prüfung in unserer Genossenschaft
unter Einbeziehung des vorliegenden Jahresabschlusses 2013 und des
Lageberichtes statt.
Die Prüfung des Verbandes hat ergeben, dass der vom Vorstand
erstellte Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre-
chendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und
der Lagebericht eine zutreffende Beschreibung des Geschäftsablaufes
und der Lage der Genossenschaft enthält.
Der Prüfverband hat erneut seinen uneingeschränkten Bestätigungs-
vermerk erteilt und keine entwicklungsbeeinträchtigenden oder
bestandsgefährdenden Tatsachen festgestellt. Seitens des Verbandes
werden die Ergebnisse der letzten Jahre auch für die Zukunftsprog-
nosen der Folgejahre bestätigt.
Ferner wird bestätigt, dass die Organe der Genossenschaft die ihnen
gesetzlich und satzungsmäßig obliegenden Pflichten ordnungsgemäß
erfüllt haben.
Der Aufsichtsrat hat das Prüfungsergebnis zustimmend zur Kenntnis
genommen.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliedervertreterversammlung:
» den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis
31.12.2013 mit einer Bilanzsumme von 205.828.989,11 EUR und
einem Bilanzgewinn von 1.729.629,69 EUR festzustellen,
» den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis
31.12.2013 in Höhe von 1.729.629,69 EUR den anderen Ergebnis-
rücklagen zuzuführen,
» dem Vorstand für seine Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr
Entlastung zu erteilen.
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Im Jahr 2013 gelang es erneut die positive Entwicklung unserer
Genossenschaft weiter fortzuführen und damit aufzuzeigen, dass die
strategisch eingeleiteten Maßnahmen die richtigen waren. Abermals
ist es gelungen, durch das Neuvermietungsgeschäft die Mietzinsent-
wicklung positiv zu entwickeln. Durch die erneute Absenkung des
Leerstandes auf 1,7 Prozent zum Stichtag 31.12.2013 ist es gelungen,
auch die Mietausfälle durch Leerstand auf einen neuen Tiefstand zu
senken.
Für die Fortschreibung dieser Ergebnisse ist es notwendig, auch
weiterhin die bestehenden Fachprozesse zu optimieren und den
aktuellen Entwicklungen des Marktes anzupassen. Der Aufsichtsrat
wünscht allen Mitarbeitern/Innen und den Führungskräften unserer
Genossenschaft dafür alles Gute und viel Erfolg.
Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Mitgliedervertretern/Innen,
den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand für diese
erfolgreiche Arbeitsleistung und dem gezeigten Engagement.
Magdeburg, im März 2014
Der Aufsichtsrat
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Stadtrandsiedlung der Heimstättenbaugenossenschaft in Eichenweiler
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Das Jubiläumsjahr 2013 in Bildern
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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK
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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK
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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK
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MieterfestAM 1. JUNI 2013, MDCC-ARENA
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VertreterversammlungAM 6. JUNI 2013, TECHNIKMUSEUM
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„Dampferfahrt“MIETERFAHRT AM 27. AUGUST 2013
„Dampferfahrt“MIETERFAHRT AM 14. AUGUST 2013
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RadtourMIETERFAHRT AM 31. AUGUST 2013
MeißenMIETERFAHRT AM 14. SEPTEMBER 2013
1893-Fahrrad aktion AM 3. NOVEMBER 2013
Weihnachtsfeier 1893 AM 5. DEZEMBER 2013
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Autostadt WolfsburgMIETERFAHRT AM 1. DEZEMBER 2013