iii-investments. Research.
Immobilienmärkte EuropaFrühjahr 2012
iii-investments. Research.
Immobilienmärkte EuropaFrühjahr 2012
3
Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarkt-
bericht Europa, Frühjahr 2012, überreichen zu können.
Das Fazit vorab: Die europäischen Mietmärkte zeig-
ten sich seit unserem letzten Bericht aus dem Herbst
2011 als Folge der konjunkturellen Abschwächung
uneinheitlich. Einerseits gingen in den letzten Mo-
naten die Flächenumsätze im Vergleich zum Vorjahr
etwas zurück. Das Mietniveau andererseits ist wie
erwartet stabil geblieben, da die Leerstandsraten in
nahezu allen europäischen Märkten tendenziell rück-
läufig sind. Der wesentliche Grund hierfür ist, dass
Developer und Banken bei neuen Projekten weiterhin
sehr zurückhaltend sind und folglich in den nächsten
Monaten beziehungsweise Jahren nahezu keine spe-
kulativen (nicht vorvermietete) Projekte mehr auf den
Markt kommen werden. Vor allem im Segment der
Grade A-Flächen zeichnet sich in immer mehr Märk-
ten allmählich eine Flächenknappheit ab, die trotz der
moderaten wirtschaftlichen Entwicklung in vielen
Ländern steigende Mieten zur Folge hat.
Am Investmentmarkt sollten sich aufgrund der expan-
siven Maßnahmen der europäischen Zentralbanken
die im zweiten Halbjahr 2011 gestiegenen Fremd-
kapitalkosten (in Form von Fundingaufschlägen und
erhöhten Margen), die auch eine Folge der Vertrau-
enskrise der Banken und den Verschärfungen durch
Basel III sind, allmählich stabilisieren. Vor allem in den
europäischen Kernländern wird dies in Kom bination
mit dem leicht verbesserten Wirtschafts ausblick so-
wie der Knappheit an Immobilien für sta bile bis leicht
steigende Preise im Core-Segment sorgen, sodass
Total Returns von mehr als 5 Prozent mittelfristig rea-
listisch sind.
Der historisch hohe Spread zwischen Staatsanleihe-
und Immobilienanfangsrenditen, der in den europä-
ischen Kernländern bei bis zu 300 Basispunkten liegt,
hat sich in den letzten Monaten nicht verringert
und macht damit die Immobilie in Relation zu den
Bond-Märkten weiterhin attraktiv. Steigende Bond-
Renditen in Kombination mit einer verbesserten
Wirtschaftsentwicklung sollten als Folge steigender
Mieten mit zunehmenden Immobilienwerten einher-
gehen. Erst bei einem deutlich verringerten Spread
zwischen Immobilienrendite und Fremdkapitalzins be-
ziehungsweise Bond-Rendite nimmt aus unserer Sicht
die Gefahr von Preisrückgängen deutlich zu.
Wir wünschen Ihnen eine interessante und auf-
schlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feed-
back.
Reinhard Mattern Stefan Janotta
Editorial
4
Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa – unsere Marktmeinung
5 Konjunktur und Kapitalmarkt
8 Immobilienmarkt
8 Büroimmobilienmarkt
10 Einzelhandelsimmobilienmarkt
12 Logistikimmobilienmarkt
15 Investmentmarkt
18 Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
19 Marktthermometer
Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa
22 Deutschland
28 Belgien
31 Finnland
34 Frankreich
37 Großbritannien
41 Italien
44 Niederlande
47 Polen
49 Russland
52 Schweden
55 Spanien
58 Tschechien
61 Ungarn
64 CEE-Märkte und Türkei
Anhang
67 Rechtlicher Hinweis
68 Impressum
Inhalt
5
Deutschland und Nordeuropa mittelfristig
Spitzen reiter bei Wirtschaftswachstum und
Miet steigerungen
Das weltweite Wirtschaftswachstum hat sich deutlich
von den Folgen der Finanzkrise erholt. Die großen In-
dustrieländer verzeichneten hohe Wachstumsraten –
allen voran Deutschland mit einer BIP-Steigerung von
3,6 Prozent in 2010 und 3,0 Prozent in 2011.
Die Weltkonjunktur zeigte sich trotz der Krise an den
Finanz- und Kapitalmärkten zuletzt weiterhin relativ
stabil, auch wenn ihre Wachstumsrate im Vergleich
zum Vorjahr abnimmt. Der kritische Konjunkturaus-
blick vieler Investoren auf 2012 hat sich bis bislang
nicht bewahrheitet, vor allem aufgrund der wirt-
schaftlichen Erholung in den Schwellenländern.
In Euroland wird dagegen deutlich, dass die Konjunk-
turerholung nicht nur durch eine günstige Zinsland-
schaft – kombiniert mit einer Liquiditätsschwem-
me – herbeigeführt werden kann. Die umfassende
Liquiditätsausstattung der Banken durch die EZB hat
zwar die Unsicherheit an den Staatsanleihemärkten
der peripheren Länder eindämmen können; allerdings
leiden insbesondere die südeuropäischen Volkswirt-
schaften weiter an den hohen Verschuldungsquoten,
vor allem im Privatsektor, sowie der geringen Wett-
bewerbsfähigkeit.
Insofern kommen Italien und Spanien an tief greifen-
den Strukturreformen nicht vorbei. Immerhin wurden
aber die Grundsteine hierfür in beiden Ländern über
Liberalisierungen der jeweiligen Arbeitsmärkte gelegt.
Es ist aber erst mittelfristig von Erfolgen und einer
verbesserten Wettbewerbsfähigkeit auszugehen.
Insbesondere Deutschland sollte sich als Folge des
nach wie vor stabilen Exports und der weiter sin-
kenden Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin
überdurchschnittlich entwickeln. Steigende Wohn-
immobilienpreise als Folge der niedrigen Zinsen sor-
gen in Deutschland zudem für einen „wealth effect“,
der ebenfalls zu einem verbesserten Konsum beiträgt.
Deutschland wird in den nächsten Jahren durch einen
in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu „nied-
rigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den
Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen
sollte. Ähnliches gilt für Finnland.
Die Wirtschaft Großbritanniens ist im Schlussquartal
2011 stärker geschrumpft als zunächst angenommen.
Auf Jahressicht stieg das BIP nur noch um 0,5 Prozent.
Größter Belastungsfaktor waren zum Jahresende die
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indiziert, Basis: Juli 2002 = 100 (Daten bis März 2012)
Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex
Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator
USA: Purchasing Managers Index
Grafik 1 – Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM).
Geschäftsklima
Konjunktur und Kapitalmarkt
6
Konjunktur und Kapitalmarkt
rückläufigen Investitionen der Unternehmen, wäh-
rend der private Konsum und der Außenhandel das
Wachstum stützten. Die britische Notenbank drehte
wegen der schwachen Konjunktur erneut den Geld-
hahn auf. Die laufenden Aufkäufe britischer Staatsan-
leihen wurden zuletzt um 50 Mrd. GBP erhöht. Bislang
wurden bereits 275 Mrd. GBP investiert. Der Leitzins
beträgt weiterhin 0,5 Prozent, auch das langfristige
Zinsniveau ist derzeit auf einem historisch niedrigen
Stand.
Die Renditeaufschläge der jeweiligen Staatsanleihen
haben sich auch als Folge der massiven Liquiditäts-
spritzen der EZB seit Dezember letzten Jahres ver-
ringert. Allerdings zeigen zwischenzeitlich erfolgte
Auktionen in Spanien und Italien, dass das Verschul-
dungsproblem noch nicht gelöst ist. Die entsprechend
erhöhten Aufschläge gegenüber der deutschen
Staatsanleihenrendite legen wir als Benchmark un-
serer Risikobetrachtung der Immobilienmärkte zu-
grunde. Hierbei ist zu bemerken, dass sich Irland im
Zuge der Haushaltssanierungen zuletzt sehr positiv
ent wickelt hat, was sich durch rückläufige Staatsan-
leihen-Renditen ausdrückt und sich mittelfristig auch
wieder positiv auf den Immobilienmarkt auswirken
sollte.
Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und
Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen
Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
> Reduzierte Wachstumsaussichten bis 2014 als
Folge der Zuspitzung der Schuldenkrise werden
die Nachfrage am Büro-, Einzelhandels- und
Logistikmarkt in West- und Nordeuropa bremsen,
in Südeuropa weiter schwächen. Demzufolge
haben wir diese Werte auf der Nachfrageseite in
unseren Prognosemodellen zur Miet- und Kauf-
preisentwicklung entsprechend berücksichtigt.
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%
in Prozent (Daten bis März 2012)
EZB Bank of England
Fed Riksbank (Schweden)
Grafik 3 – Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England,
Sveriges Riksbank).
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%
in Prozent (Stand: Februar 2012)
Euroraum Großbritannien USA
Deutschland Schweden Russland
Frankreich Welt
Grafik 2 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für
Weltwirtschaft).
Leitzinssätze im Vergleich
BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr
7
Konjunktur und Kapitalmarkt
> In Zusammenhang mit der Alternativverzinsung
und den Staatsanleihenrenditen hat sich der
Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutsch-
land, Finnland oder Frankreich gegenüber
Ländern mit Haushaltsproblemen wie Spanien,
Italien oder Portugal in den letzten Monaten
wieder eingeengt.
> Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir in
unserem mid case-Szenario von weiterhin histo-
risch niedrigen Zinsen bei moderaten wirtschaft-
lichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus.
> Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finan-
zierungsmöglichkeiten- und konditionen in West-
und Nordeuropa in den nächsten Monaten nicht
verbessern werden.
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1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013p
indexiert, Basis: 1999 = 100
Deutschland Großbritannien Spanien
Frankreich Irland EU27
Griechenland Italien
Grafik 4 – Quellen: Research iii-investments (OECD).
Lohnstückkosten ausgewählter Länder in Europa
Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP
2007 2008 2009 2010 2011 2012p 2013p
Belgien – 0,3 – 1,3 – 5,9 – 4,1 – 3,6 – 4,6 – 4,5
Deutschland 0,3 – 0,1 – 3,2 – 4,3 – 1,3 – 1,0 – 0,7
Finnland 5,2 4,2 – 2,6 – 2,5 – 1,0 – 0,7 – 0,7
Frankreich – 2,7 – 3,3 – 7,5 – 7,0 – 5,8 – 5,3 – 5,1
Großbritannien – 2,7 – 5,0 – 11,5 – 10,3 – 9,4 – 7,8 – 5,8
Italien – 1,5 – 2,7 – 5,4 – 4,6 – 4,0 – 2,3 – 1,2
Niederlande 0,2 0,5 – 5,6 – 5,1 – 4,3 – 3,1 – 2,7
Polen – 1,9 – 3,7 – 7,3 – 7,8 – 5,6 – 4,0 – 3,1
Schweden 3,6 2,2 – 0,7 0,2 0,9 0,7 0,9
Spanien 1,9 – 4,5 – 11,2 – 9,3 – 6,6 – 5,9 – 5,3
Tschechien – 0,7 – 2,2 – 5,8 – 4,8 – 4,1 – 3,8 – 4,0
Ungarn – 5,0 – 3,7 – 4,6 – 4,2 3,6 – 2,8 – 3,7
Grafik 5 – Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium).
8
-1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Paris (Zentrum)
London (Zentrum)
München
Berlin
Frankfurt
Mailand
Madrid
Brüssel
in 1.000 m2
2. Halbjahr 2011 2011 (gesamt)
2. Halbjahr 2010
Grafik 6 – Quellen: Research iii-investments (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, PMA).
rückhaltung der Unternehmen aus, was den Vermie-
tungsmarkt bremst. Obwohl gerade die Mietniveaus
der spanischen A-Märkte Madrid und Barcelona im
Vergleich zu 2007 bis zu 60 Prozent korrigiert haben,
ist die Tatsache, dass es derzeit kaum Neutransaktio-
nen auf diesem niedrigen Niveau gibt, als kritisch zu
werten. Der Gewerbeimmobilienmarkt ähnelt der Zeit
vor dem Euro-Eintritt Spaniens.
In Hinblick auf die Bautätigkeit liegt der entscheiden-
de Unterschied im Vergleich zum Jahr 2009 darin, dass
keine hohen Fertigstellungsvolumina mehr von den
europäischen Büromärkten absorbiert werden müs-
sen, wie dies 2009 noch der Fall war. Damals wurden
viele Projekte, die in der Boomphase 2006/2007 ini-
tiiert wurden, finalisiert. Insofern ist in den nächsten
Jahren angebotsseitig keine Belastung für die Miet-
märkte zu erwarten, da die Banken als Finanzierer für
spekulative Neubauprojekte als Folge von Basel II/III
ausfallen. Versicherungen scheinen derzeit als Konse-
quenz der geringeren Eigenkapitalunterlegungen im
Rahmen von Solvency II zwar erhöhtes Interesse an
dieser Finanzierungslücke zu haben, allerdings ist eine
Umsetzung der ehemaligen Größenordnungen in den
nächsten Jahren nicht zu erwarten.
Nachdem die Leerstandsraten auf den europäischen
Märkten derzeit mit durchschnittlich rund 9 Prozent
immer noch relativ hoch sind, zukünftig aber keine
neuen Flächen auf den Markt kommen, sollten – zu-
mindest in Kerneuropa – bei einer stabilen wirtschaft-
lichen Entwicklung auch wieder Bestandsobjekte
mehr Nachfrage von Mietern erfahren und die Leer-
standsraten zurückgehen.
Dies würde dann die sogenannten Core+ Objekte
oder Value added Objekte wieder näher in den Fokus
von Mietnachfragern rücken, sodass allmählich auch
die Durchschnittsmieten weiter ansteigen sollten.
Am Beispiel von München lässt sich dies anschaulich
Büroimmobilienmarkt
Zunehmender Mangel an Grade A-Flächen mittel-
fristig als Treiber für Mietwachstum in Kerneuropa
Der Vermietungsumsatz 2011 an den wichtigsten
europäischen Bürostandorten war im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum relativ stabil, in einigen
deutschen Märkten wie München konnten teilweise
sogar deutliche Zuwächse verzeichnet werden. Auch
die Tendenzen und Ergebnisse aus dem 1. Quartal
des laufenden Jahres lassen darauf schließen, dass
sich die seit Sommer 2010 aufkeimende Finanz- und
Schuldenkrise bislang nur begrenzt auf die Aufwärts-
dynamik in Deutschland ausgewirkt hat. In Südeuropa
hingegen drücken sich die zunehmende Sparpolitik in
Kombination mit den erhöhten Zinskosten in einer Zu-
Immobilienmarkt
Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa
9
illustrieren. Gab es in der Parkstadt Schwabing, als B-
Standort, jahrelang Leerstände im Neubausegment,
konnten 2011 im Zuge der Flächenverknappung große
Mieter wie Osram und MAN angelockt werden, was
zu einer erheblichen Reduzierung der Leerstandsrate
in diesem Teilmarkt geführt hat.
Nachdem volatile Märkte wie London, Paris oder
Stockholm bereits Ende 2009 den Aufwärtstrend der
Mieten eingeleitet haben, konnte in 2011 auf nahezu
allen Märkten Kerneuropas (bis auf Irland und Spa-
nien) die Trendwende der Mietmärkte festgestellt
werden.
Dublin, Madrid oder Barcelona sollten für Core-
Objekte erst in den kommenden zwölf Monaten den
Tiefpunkt des Mietmarktes erreichen. Mietsteigerun-
gen sind vor allem in Spanien mittelfristig nicht zu
erwarten.
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% %
in Prozent des Bestandes p. a.
Flächenzunahme Durchschnitt 1990 – 2011 Leerstandsrate Q1 2012
Flächenzunahme Prognose 2012 – 2015 (rechte Achse)
Grafik 7 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Immobilienmarkt
Flächenzunahme und Leerstand ausgewählter Großstädte
Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa
Standort Adresse KäuferFläche in
m²Datum
Preis in
Mio. EUR
FR Paris, 52 Hoche and Avant Seine, Paris 8 & 13 JP Morgan Asset Management 54.500 Q1 2012 508,0
GB London, One Exchange Square Permodalan Nasional Berhad 35.158 Q1 2012 467,5
ES Madrid, Plaza de Pablo Ruiz Picasso 1 Pontegadea Inmobiliaria 71.700 Q4 2011 400,0
GB London, Milton & Shire House, 1 Silk Street Permodalan Nasional Berhad 41.727 Q4 2011 396,5
DE Frankfurt, Silberturm IVG Institutional Funds 72.000 Q4 2011 390,0
GB London, Peterborough Court, Fleet St Gaw Capital Partners 34.374 Q1 2012 342,1
GB London, Tower 42, 25 Old Broad Street Kirsh Group 28.471 Q4 2011 320,0
FR Paris, Defense Plaza (75 Prozent) Northwood Investors 31.160 Q3 2011 290,0
DK Kopenhagen, United Nations HQ, Marmormolen ATP / Pension Danmark / Copenhagen City & 45.000 Q4 2011 281,6
GB London, 1 Bunhill Row St Martins Property 24.179 Q4 2011 215,3
PL Warschau, Platinium Business Park Allianz Real Estate 44.000 Q4 2011 200,0
GB London, 60 Threadneedle St St Martins Property 18.756 Q4 2011 199,4
GB London, Sanctuary Buildings, 16–20 Great Smith Tishman Speyer Properties 21.098 Q3 2011 198,3
GB London, Eland Hse, Stag Place, Bressenden Place Tishman Speyer 23.170 Q1 2012 193,8
GB London, St Katherine Docks Max Property Group / Newmarket Property 46.452 Q3 2011 176,7
Grafik 8 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).
10
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Stark steigende Preise für Einzelhandelsimmobilien
vor allem in Deutschland; B-Lagen aus IRR-Sicht aber
oft nicht wirtschaftlich
Aufgrund des gestiegenen Nachfragedrucks an den
meisten westeuropäischen Topmärkten hat sich das
ohnehin begrenzte Flächenangebot in den A-Lagen
weiter verringert.
Während die Toplagen in Kerneuropa steigende Mie-
ten aufweisen, machten sich im Zuge des Nachfrage-
rückganges an den südeuropäischen Standorten die
zahlreichen Fertigstellungen der letzten zehn Jahre
negativ bemerkbar und führten zu einem deutlichen
Anstieg der Leerstandsraten in B-Lagen. Die A-Lagen
in Madrid, Barcelona oder auch Mailand konnten sich
dagegen zuletzt stabilisieren.
Einen neuen Höhepunkt der Kapitalwerte gab es in
der New Bond Street von London. Für Retail-Objekte
sind Investoren mittlerweile bereit, Anfangsrenditen
von unter 3 Prozent zu bezahlen, während die Topmie-
ten mittlerweile die Marke von 1000 GBP/sqft/Jahr
überschritten haben. Auch die deutschen High-Street-
Lagen konnten in den letzten Monaten wieder leicht
steigende Mieten verzeichnen. Neben der Flächen-
knappheit sind vor allem die Expansionspläne vieler
internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass
Immobilienmarkt
Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa
Standort Adresse KäuferFläche in
m²Datum
Preis in
Mio. EUR
GB Stratford, Westfield Stratford City (50 Prozent) APG and CPPIB 168.990 Q3 2011 993,7
SE Stockholm, Portfolio 3 Shopping Center AMF Pension 60.000 Q4 2011 450,0
DE München, PEP Einkaufs-Center TIAA-CREF 50.000 Q4 2011 408,0
DE Frankfurt, Skyline Plaza (80 Prozent) Allianz 40.000 Q3 2011 288,0
CZ Brno, Olympia Brno, U dalnice ECE European Prime Shopping Centre Fund n/a Q3 2011 250,0
DK Kopenhagen, Illum department store, Stroget MGPA / Partners Group 40.300 Q3 2011 220,0
CZ Prague, Palac Flora, Vinohrady Atrium European Real Estate 38.000 Q3 2011 191,0
GB London, Berkeley Complex, 1–3 Berkeley Street Unknown 3.160 Q4 2011 180,7
DE Kiel, Sophienhof, Sophienblatt 20 Union Investment Real Esate 41.700 Q4 2011 151,0
NL Eindhoven, Piazza Center, 18 Septemberplein Wijs & van Oostveen Vastgoed/TB Investments 30.000 Q3 2011 140,0
DE Berlin, Die Mitte, Grunerstr. 1 Dogan Group 19.300 Q3 2011 130,0
Grafik 9 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).
11
aber weiterhin zu den bedeutendsten Zielmärkten,
wobei das Investment der Allianz in die Europa Passage
in Hamburg zu den größten Deals zählte. Im Laufe des
Jahres rechnen wir mit einem leicht steigenden Investi-
tionsvolumen, der Fokus wird dabei neben Deutschland
und Großbritannien verstärkt in Nordeuropa und Polen
liegen.
Während die Anfangsrenditen in den Prime-Lagen in
den letzten Monaten relativ stabil geblieben sind und
zwischen 3,0 Prozent (z. B. London, Zürich, Wien) bis
5,5 Prozent (z. B. Rom, Mailand, Madrid) liegen, gibt es
bei den B-Lagen noch deutliche Renditeaufschläge.
In Deutschland haben sich die Renditeaufschläge bei
Objekten in B-Lagen auf circa 200 bis 250 Basispunkte
(z. B. bei Fachmarktzentren) weiter reduziert. Die zu-
letzt beobachteten verbesserten Stimmungsindikato-
ren sollten vor allem in Kerneuropa dafür sorgen, dass
die Binnenkonjunktur ein belebendes Element bleibt.
Insofern ist in dieser Region weiterhin mit steigenden
Mieten zu rechnen, während in Südeuropa als Folge der
Lohnreduzierungen und Sparmaßnahmen die Mieten
und Preise mittelfristig kein Upside-Potenzial bieten.
Kritisch sehen wir weiterhin das Preisniveau an
einigen B-Standorten in Deutschland. Unsere Beob-
achtungen zeigen, dass Mieter nach Auslauf der Miet-
verträge häufig nur bereit sind, bei deutlichen Ab-
schlägen im Objekt zu bleiben. Aus IRR-Sicht sind dann
Objekte mit einem ursprünglichen 10-Jahres Vertrag
bei Anfangsrenditen zwischen 6,75 und 7,75 Prozent
oftmals nicht wirtschaftlich und weisen negative IRRs
aus.
mittlerweile auch Nebenstandorte zunehmend mehr
Nachfrage erfahren.
Der europäische Investmentmarkt im Einzelhandels-
segment konnte 2011 ein positives Ergebnis vermelden.
So stiegen die Umsätze um rund 5 Prozent auf über
37 Mrd. EUR an. Zu den bedeutendsten Investitions-
zielen gehörten neben Deutschland und Großbritan-
nien auch die CEE-Länder, während südeuropäische
Länder kaum nachgefragt wurden. Zu den größten In-
vestoren zählten institutionelle Anleger wie TIAA-CREF
oder die Allianz. Im 1. Quartal 2012 ging das Transak-
tionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal deut-
lich zurück. Deutschland und Großbritannien gehörten
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%
in Prozent (Daten bis März 2012)
Brüssel, Rue Neuve Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie
Frankfurt, Zeil München, Kaufinger Straße
London, New Bond Street Paris, Champs Élysées
Madrid, Calle Serano Prag, Wenzelsplatz
Grafik 10 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Spitzenrenditen High-Streets
Immobilienmarkt
12
Auf Jahressicht konnten vor allem die deutschen
Märkte für Topflächen leicht steigende Mieten ver-
zeichnen, während die südeuropäischen Standorte
Mailand, Madrid oder Barcelona weiter eine rückläu-
fige Tendenz aufwiesen. Bestandsobjekte in diesen
Märkten sind selbst zu deutlichen Mietabschlägen von
über 60 Prozent kaum mehr zu vermieten. Für Käufer,
die in den Jahren 2005 bis 2007 gekauft haben, erwei-
sen sich solche Objekte aus IRR-Sicht als eindeutig zu
teuer und zeigen, wie überhitzt der Immo bilienmarkt
in diesen Ländern damals war.
Als Folge der rückläufigen Fertigstellungen nahmen
die Leerstandsraten in Kerneuropa bis zuletzt ab. Vor
allem bei den knappen hochwertigen Flächen sind in
den nächsten Monaten Mietsteigerungen realistisch.
Die niedrigsten Leerstandsraten können nach wie
vor in Skandinavien verzeichnet werden, während in
Ost- und Südeuropa die höchsten Werte registriert
werden. Neue Projekte werden derzeit vor allem
von großen Playern wie Goodman oder Prologis in
Deutschland, Polen, Frankreich oder Großbrintannien
initiiert und in der Regel nur mit Vorvermietung be-
gonnen, sodass Nachfrager am Markt bis 2013 wieder
mehr auf Bestandsobjekte ausweichen werden.
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EUR
in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q4 2011)
Amsterdam Hamburg Paris
Brüssel Madrid
Dublin Mailand
Grafik 11 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL).
Immobilienmarkt
Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien
Logistikimmobilienmarkt
Geringes Mietwachstum in Kerneuropa, weitere
Wertrückgänge in der Peripherie
Etwas zeitverzögert zur Konjunkturentwicklung
entwickelten sich die Vermietungsaktivitäten auf
den europäischen Logistikmärkten 2010 und 2011
zunächst positiv, durch das Aufkeimen der Finanz- und
Schuldenkrise war im zweiten Halbjahr 2011 aber
bereits weider eine etwas verhaltenere Nachfrage zu
spüren.
13
Immobilienmarkt
Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa
Standort Adresse KäuferFläche in
m²Datum
Preis in
Mio. EUR
1 GB Portfolio, UK Logistics Fund (UKLF) Segro / Moorfield jv 404.128 Q4 2011 356,9
2 GB Rugby, Teal Portfolio Blackstone 325.158 Q4 2011 181,5
3 FR Portfolio, Portefeuille Corridor GLL Real Estate Partners 280.000 Q3 2011 177,0
4 CZ Portfolio, VGP Logistics Portfolio 2 (80 Prozent) Tristan Capital Partners k. A. Q4 2011 135,0
5 GB Dartford, The Bridge, Bob Dunn Way Malaysia's Employees Provident Fund 62.300 Q3 2011 93,7
6 SE Örebro, Hallsberg Kuwait Finance House 70.000 Q4 2011 52,7
Grafik 13 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).
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Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011
EUR
Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistik-
investmentsektor stieg 2011 im Vergleich zu
2009/2010 weiter an und erreichte ein Volumen von
über 10 Mrd. EUR. Die höchsten Investitionsvolumina
gab es mit 4 Mrd. EUR am britischen Markt und mit
knapp 2 Mrd. EUR in Nordeuropa.
Der deutsche Investmentmarkt war 2011 während
des zweiten Halbjahres weniger lebhaft, das Volumen
war mit etwa 600 Mio. EUR niedriger als in der ersten
Hälfte mit rund 800 Mio. EUR Investitionsvolumen.
Sowohl der Miet- als auch der Investmentmarkt
werden in 2012 maßgeblich von der konjunkturellen
Entwicklung beeinflusst, da angebotsseitig kaum
Veränderungen zu erwarten sind. Insofern rechnen
wir in unserem Basisszenario mit stabilen Werten von
Core-Immobilien in den europäischen Kernländern.
Vor allem ältere Bestandsobjekte in Südeuropa sollten
dagegen weiter an Wert verlieren.
in Mrd. EUR (Daten bis Q4 2011)
Europa Frankreich Italien
Deutschland Großbritannien Spanien
Grafik 12 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und
Logistik immobilien
14
Immobilienmarkt
AmsterdamLondon Berlin
Helsinki
Valletta
Kopenhagen
Tallinn
Riga
Vilnius
Warschau
Prag
WienBratislava
Budapest
Ljubljana
Zagreb
Sarajewo
Tirana
Skopje
Sofia
Bukarest
Belgrad
Istanbul
Athen
Chisinau
Minsk
Moskau
Oslo
Odessa
Dublin
Tiflis
Eriwan
Baku
LissabonMadrid
Nikosia
Birmingham
Glasgow
Basel
Brüssel
Paris
Lyon
Mailand
Antwerpen
Stockholm
Göteborg
Hamburg
München
Ankara
Kiew
Rom
Palermo
St. Petersburg
Barcelona
Edinburgh
Lille
Manchester
Marseille
Rotterdam
Frankfurt
Düsseldorf
Grafik 14 – Quellen: Research iii-investments (EU).
RU
GB
SE
FI
PL DE
NL
BEEU
ES
IT
HU
CZ
FR 4
2
6
5
1
CEE
Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen
„Priority Axes and Projects“ der Europäischen Kommission
Straße
Transportwege
Bahn
Schienennetz
Wasserstraßen
Seefahrtswege
kontinentale Wasserwege
Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt
3-Monats-Tendenz
Logistikimmobilientransaktionen
1 Standorte (s. Seite 12)
3
15
beziehungsweise erwarteten in einigen Märkten
sogar Mietrückgänge. Als Folge der Maßnahmen der
EZB mit der Leitzinssenkung im November sowie der
Liquiditätsausstattung der Banken (ca. 500 Mrd. EUR
im Dezember 2011 und ca. 530 Mrd. EUR im Februar
2012) hat sich die Situation auf den Kapitalmärkten
stabilisiert. Die entsprechend positiven Effekte auf die
Realwirtschaft, die durch einige Stimmungsindikato-
ren vor allem in Deutschland bereits bestätigt wer-
den, sollten den Mietmärkten zeitverzögert zugute
kommen.
Für die Wertentwicklung auf den europäischen Immo-
bilienmärkten dürfte sich diese Verschärfung der
Schuldenkrise mittelfristig sogar positiv auswirken:
Bis Sommer letzten Jahres waren Developer, vor al-
lem in London, wieder relativ positiv gestimmt und
Investmentmarkt
Negative Realzinsen als Treiber der Immobilien-
nachfrage
Nachdem das Transaktionsvolumen auf dem euro-
päischen Investmentmarkt 2010 sowie dem ersten
Halbjahr 2011 im Vergleich zu 2008/2009 deutlich an-
gestiegen ist, war auch das zweite Halbjahr 2011 trotz
der konjunkturellen Abkühlung relativ stabil.
Bis Mitte 2011 gingen Immobilieninvestoren im
Zuge leicht steigender Zinsen von relativ hohen
Mietsteigerungen aus. Mit der Verschärfung der
Schulden krise und deren Auswirkungen auf die
Real wirtschaft korrigierten die Investoren ihre Miet-
steigerungserwartungen entsprechend nach unten
Ausgewählte Ereignisse seit 2008
Datum Ereignis
29.09.2008 Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet
08.10.2008 Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 50 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 50 Bp auf 3,75 Prozent
16.12.2008 Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen 0 Prozent und 0,25 Prozent
13.02.2009 US-Kongress verabschiedet knapp 790 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket
07.05.2009 Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1,00 Prozent
03.11.2010 Quantitative Easing II – Fed kündigt Ankauf 600 Mrd. USD Staatsanleihen an
11.03.2011 Tsunami und Atomkatastrophe in Japan
07.04.2011 EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,25 Prozent
07.07.2011 EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,50 Prozent
21.09.2011 Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 400 Mrd. USD
06.10.2011 EZB legt ein 40 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf
03.11.2011 EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,25 Prozent
08.12.2011 EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,00 Prozent
21.12.2011 Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR
09.03.2012 Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen
Grafik 15 – Quelle: Research iii-investments.
Investmentmarkt
16
planten neue Projekte. Diese Pläne wurden durch die
Stimmung an den Kapitalmärkten und der Zurück-
haltung der Banken zur Finanzierung gebremst. Als
Konsequenz davon werden die Fertigstellungen nicht
nur bis 2013, sondern nun bis 2014/15 auf einem his-
torisch niedrigen Niveau bleiben. Spekulative Neubau-
ten, welche auf den Immobilienmärkten vor allem in
den Jahren 2002/03 und 2008/09 für einen deutlichen
Mietrückgang verantwortlich waren, werden somit in
den nächsten Jahren keinen Belastungsfaktor für die
Märkte darstellen.
Unter Berücksichtigung des Preisniveaus alternativer
Asset-Klassen bietet das derzeitige Preisniveau in Kern-
europa attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Nega tive
Realzinsen wie in Deutschland und in Skandinavien in
Kombination mit einem Bond-Yield-Spread von bis zu
300 Basispunkten zu Core-Objekten bieten institutio-
nellen Investoren derzeit attraktive Rahmenbedingun-
gen für Immobilieninvestitionen. Zudem sind die Mar-
gen von unter 100 Basispunkten für Core-Immobilien
bei LTVs von 50 Prozent aus Leverageaspekten nach
wie vor wirtschaftlich. Allerdings ist das Angebot an
diesen Core-Immobilien begrenzt und wird sich als Fol-
ge der geringen Fertigstellungen in den nächsten Jah-
ren auch nicht ändern. Solange sich die Unsicherheiten
hinsichtlich des wirtschaft lichen Ausblickes nicht än-
dern, werden Investoren und auch die finanzierenden
Banken bei risikoreicheren Immobilien zurückhaltend
bleiben.
Im Gegensatz zu Kerneuropa ist der Bond-Yield-Gap in
den PIIGS-Staaten sogar negativ. Trotzdem akzeptie-
ren dort vor allem private Investoren eine geringere
Anfangsrendite bei Immobilien als bei Staatsanleihen.
Aus unserer Sicht sind diese Länder aus Rendite-
Risiko-Sicht weiterhin kritisch zu sehen. Hier muss
erst eine deutliche Korrektur der Anfangsrenditen auf
über 6 Prozent vollzogen werden, bevor Märkte wie
Madrid, Barcelona oder Mailand wieder auf unserer
Investmentmarkt
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
160,0
180,0
0
4.000
8.000
12.000
16.000
20.000
24.000
28.000
Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011
Kapitalwert* Paris CBD in EUR/m2 DAX 30 Kursindex
Kapitalwert* Madrid in EUR/m2 (indexiert: 2005=100)
Kapitalwert* München City in EUR/m2
* Prime-Kapitalwerte in EUR/m2 (errechnet aus Prime-Miete kapita lisiert mit jewei-
liger Prime Yield je Quartal)
Grafik 16 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt
100
120
140
160
180
200
220
240
260
Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011
%
in Prozent (Basis: Investorenbefragung)
Deutschland Niederlande
Frankreich Schweden
Großbritannien Spanien
Italien CEE
Grafik 17 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Fremdkapitalzinsen (Core-Objekte)
17
Watchliste stehen.
Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGS-
Krisenländer positive Signale aus, die Verschuldungs-
krise in den Griff zu bekommen. So deuten rückläufige
Staatsanleiherenditen und – als Folge der Lohnsen-
kungen – verbesserte Produktivitätskennziffern da-
rauf hin, dass das Land wieder wettbewerbsfähiger
wird.
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die wirtschaftliche
Situation in Irland nach wie vor erhebliche Risiken birgt,
die auch im Kontext mit der weiteren Entwicklung der
Verschuldungsproblematik im Euroraum zu werten ist.
Die Preiskorrektur auf den Gewerbeimmobilienmärkten
scheint aber im Gegensatz zu Spanien weiter fortge-
schritten zu sein. Die geringe Bautätigkeit wird zudem
dafür sorgen, dass ein weiterer deutlicher Rückgang der
Mieten und Kapitalwerte nicht mehr eintreten sollte.
Antizyklische Investoren sollten für ihre Investitions-
entscheidungen vor dem Hintergrund der nach wie
vor bestehenden Unsicherheit besonderen Wert auf
langfristige Mietverträge, eine sehr gute Mieterbonität
und die besten Lagen wie die Grafton Street oder Henry
Street legen.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
EUR %
Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR
Leitzinssatz der EZB in Prozent
5 J EUR Swap Rate in Prozent
Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent
Grafik 19 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB).
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012p
%%
Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Logistikimmobilien
12M EURIBOR (rechte Achse)
Grafik 18 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank).
Investmentmarkt
Durchschnitt Total Return Top 10 Märkte in Europa (Prime) im
Vergleich mit 12M EURIBOR
Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen
18
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
London
Stockholm
Brüssel
Paris
Helsinki
Warschau
Prag
Budapest
Madrid
Moskau*
Mailand
Frankfurt
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte im Frühjahr 2012
Büroimmobilien
Spitzenrendite (Ø) in Prozent
Spitzenmiete in EUR/m²/Monat
Einzelhandel
Spitzenrendite (Ø) in Prozent
Spitzenmiete in EUR/m²/Monat
Logistikimmobilien
Spitzenrendite (Ø) in Prozent
Spitzenmiete in EUR/m²/Monat
Prognose Renditeentwicklung
3-Monats-Tendenz
* in USD/m²/Monat
Grafik 20 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, Colliers, Newsec, Catella, CBRE).
4,2595
6,08,5
3,0459
5,7519
7,253,8
5,0138
4,8536
6,756
4,5260
4,662
7,04,4
4,5516
6,2519
8,254,6
6,0144
6,025
8,05,3
7,088
4,7538
6,758,9
5,0121
5,425
7,258
5,0160
9,069
10,57,5
9,5259
7,014
9,03,5
6,590
5,7542
8,04,6
5,0238
5,2525
8,255,3
4,85215
19
Anmerkung
Das Ergebnis dieser Investmentanalyse spiegelt den
allgemeinen Markttrend bei vollvermieteten moder-
nen Büroobjekten wider und wird in erster Linie dazu
genutzt, das optimale Timing von Ankaufs- bezie-
hungsweise Verkaufsentscheidungen innerhalb einer
definierten Anlagestrategie zu bestimmen.
Märkte, die als attraktiv eingestuft werden, bieten auf
Fünfjahressicht insgesamt Preissteigerungspotenzial,
wohingegen die als kritisch eingestuften Märkte eher
Preisrückgänge befürchten lassen.
Für die Ermittlung einer strategischen Asset Allokation
innerhalb eines Immobilienportfolios wären jedoch
weitere Parameter, wie zum Beispiel volkswirtschaft-
liche, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
oder die Objektverfügbarkeit, zu berücksichtigen.
attraktiv
moderat
kritisch
selektivattraktiv
Brüssel (City)
Stuttgart
Birmingham
Lyon
Düsseldorf
Hamburg
Warschau
Paris (CBD)
Amsterdam
Glasgow
London (M 25 West)
Paris (WBD)
Stockholm
Rom
Madrid (City)
MailandLissabon
Marseille
Köln
Prag
München (City)
Helsinki
Rotterdam
WienLondon (Westend, Mid)
London (City)
Paris (La Défense)
Frankfurt/M. (City)London (Docklands)
Budapest
Barcelona
Dublin
Frühjahr 2011
Grafik 21 – Quelle: Research iii-investments.
Marktthermometer
Lyon
Hamburg
Marseille
Stuttgart
München (City)
Amsterdam
Frankfurt/M. (City)
Prag
Warschau
Wien
Brüssel (City)
London (Docklands)
Rotterdam
Rom
Madrid (City)
MailandLissabon
Berlin
Helsinki
Birmingham
Stockholm
Düsseldorf
London (City)
Paris (CBD)
London (M 25 West)London (Westend, Mid)
Glasgow
Paris (WBD)
DublinParis (La Défense)
Budapest
Barcelona
moderat
selektivattraktiv
kritisch
attraktiv
Marktthermometer
Frühjahr 2012
20
Marktthermometer
Erklärung Marktthermometer
Als Folge der Verschärfung der europäischen Ver-
schuldungssituation hat sich die Renditedifferenz der
Staatsanleihen zwischen den stabilen Volkswirtschaf-
ten wie Deutschland, Finnland oder den Niederlanden
und den Krisenländern bis Dezember 2011 weiter
vergrößert. Als Folge der Liquiditätsausstattung der
Banken hat sich dieser Spread in den ersten Monaten
2012 wieder etwas verringert. Die höheren Renditen
in Italien, Spanien, Portugal oder Irland verstehen
wir zum einem als Benchmark für eine Immobilien-
investition in diesen Ländern. Zum anderen belasten
die hohen Zinskosten in der Peripherie auch deren
wirtschaftliche Entwicklung, weshalb die Nachfrage
am Immobilienmarkt dort sehr eingeschränkt bleiben
wird und wir mittelfristig an diesen Standorten in na-
hezu allen Immobiliensegmenten kaum Mietwachs-
tum erwarten.
Dagegen wird sich der niedrige Zins in Deutschland,
Finnland, Schweden oder Österreich mittelfristig po-
sitiv auf die wirtschaftlichen Aktivitäten auswirken
und die Mietnachfrage auf den Immobilienmärkten
beleben. Deutschland sollte künftig zudem von den
relativ moderaten Lohnniveaus profitieren, die auf
die Lohnzurückhaltung während der letzten 15 Jahren
zurückzuführen ist.
Unter Berücksichtigung des Bond-Yield Gaps und der
positiven Mietaussichten schätzen wir die deutschen
Märkte wie schon in 2011 weiterhin als attraktiv ein,
wobei wir aufgrund der positiven Mieterwartungen das
bessere Rendite-Risiko Verhältnis bei Core-Objekten mit
kurz laufenden Mietverträgen sehen. Dies wird durch
den Aufschlag bei den Anfangsrenditen von bis zu
100 Basispunkten bei solchen Objekten unter strichen.
Während wir das Preisniveau an den Märkten in Paris
(CBD) und im Londoner Westend in 2009 und 2010
als attraktiv beurteilt haben, sehen wir dort aufgrund
der gefallenen Anfangsrenditen und der gestiegenen
Mieten nur noch geringeres Preispotenzial. In den
B-Märkten von Großbritannien erwarten wir zukünf-
tig zwar nur moderate Mietsteigerungen, aufgrund
des hohen Bond-Yield Spreads mit bis zu 400 Basis-
punkten haben wir Märkte wie Birmingham oder
Glasgow auf unsere erweiterte Watchlist und auf den
selektiv attraktiven Bereich gesetzt.
Die Märkte in den niederländischen Städten Amster-
dam und Rotterdam sind aufgrund des hohen Bond-
Yield Gaps interessant, wegen hoher Leerstandsraten
und nur geringen Mietsteigerungserwartungen sind
diese Standorte aber nur im Mittelfeld des Thermo-
meters zu finden. Amsterdam leidet noch immer un-
ter der hohen spekulativen Bautätigkeit ab dem Jahr
2000 und weist europaweit mit rund 17 Prozent die
höchste Büroleerstandsrate der A-Märkte auf.
Trotz einer rückläufigen Pipeline und nahezu keinen
Fertigstellungen in den nächsten Jahren halten wir das
Preisniveau auf den südeuropäischen Märkten vor dem
Hintergrund der Verschuldungsproblematik und der
hohen Staatsanleiherenditen weiterhin für kritisch. Das
Risiko der zukünftigen volkswirtschaftlichen Entwick-
lung und der eingeschränkte fiskalpolitische Spielraum
zur Ankurbelung der Konjunktur mit entsprechenden
Auswirkungen auf die Mietnachfrage, ist aus unserer
Sicht in Prime Yields von 5,25 bis 5,75 Prozent in Mai-
land, Rom, Barcelona oder Madrid nicht abgedeckt.
Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGS-Kri-
senländer positive Signale aus, die Verschuldungskrise
in den Griff zu bekommen und ist damit in unseren
Rangordnung einige Stufen nach ‚oben‘ gerutscht. Un-
terstützt wird diese Einschätzung durch eine verstärk-
te Flächennachfrageaktivität insbesondere größerer
Unternehmen, die die stark gefallenen Mieten für
neue Vertragsabschlüsse nützen.
21
Marktthermometer
Die Kapitalwerte bzw. Quadratmeterpreise für Core-
Immobilien im Büro- und Einzelhandelssektor haben
in Dublin seit 2007 um mehr als 70 Prozent korrigiert.
Während Investoren damals noch Anfangsrenditen
unter 4 Prozent bei Büromieten von über 600 EUR/m²/
Jahr und Einzelhandelsmieten von rund 10.000 EUR/
m²/Jahr akzeptiert haben, werden die gleichen Immo-
bilien heute zu rund 7 Prozent bei Prime-Büro-Objek-
ten und 6,5 Prozent bei Retail-Immo bilien gehandelt.
Aufgrund der starken Mietrückgänge weisen viele
Objekte, die in den Jahren vor 2008 vermietet wurden,
zum Teil „overrents“ von mehr als 50 Prozent auf.
Neben dem wirtschaftlichen Einbruch seit 2008 ist
auch die viel zu hohe spekulative Bautätigkeit der
letzten Jahre dafür verantwortlich, dass die Büro-Leer-
stände in Dublin 2010 auf über 25 Prozent gestiegen
sind. Im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung zeigt
sich jedoch, dass die Neubautätigkeit in Dublin nahe-
zu komplett eingestellt wurde, was bereits zu einem
leichten Rückgang der Büro-Leerstandsrate geführt
hat.
Markteinschätzung am Beispiel London – Marktthermometer Frühjahr 2007 und Frühjahr 2009
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p
GBP %
Kapitalwerte in GBP/sq ft/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
London City London Westend
Grafik 22 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Marseille
Helsinki
Stuttgart
Brüssel (City)
Lyon
München (City)
Glasgow
Hamburg
Wien
Stockholm
Edinburgh
Rotterdam
Frankfurt/M. (City)
London (M 25 West)
Paris (La Défense)
WarschauBarcelona
Madrid (City)Budapest
London (Westend, Mid)
London (City)
Manchester
Lille
Paris (CBD)
Köln
AmsterdamPrag
Birmingham
Paris (WBD)
DüsseldorfBerlin
Mailand
Rom
moderat
kritisch
attraktiv
Helsinki
Marseille
Rotterdam
Lyon
Brüssel (City)
München (City)
Amsterdam
Berlin
Wien
Stuttgart
Prag
Rom
Paris (La Défense)
London (Docklands)
Manchester
EdinburghLondon (Westend, Mid)
GlasgowMadrid (City)
London (City)
Stockholm
Lille
Hamburg
Paris (WBD)
Köln
Frankfurt/M. (City)
WarschauMailand
Düsseldorf
Paris (CBD)
London (M 25 West)Budapest
Birmingham
Barcelona
moderat
kritisch
attraktiv
22
Deutschland
Für 2012 erwarten wir in Deutschland ein Wachstum
von 0,5 bis 1 Prozent. Die Wirtschaft wächst damit et-
was kräftiger als der gesamte Euro raum. Deutschland
ist nach wie vor der Wachstumsmotor in der Eurozone
und nimmt selbst bei einer langsameren Gangart eine
Sonderstellung ein. Durch die stabilen Rahmenbedin-
gungen (niedrige Arbeitslosenquote, Exportstärke)
könnte die aktuelle Schwächephase in Deutschland
schneller überwunden werden als in anderen Euro-
Ländern, was sich im mehrmaligen Anstieg des ifo-
Index bereits andeutete. Dennoch bleibt die große
Gefahr im Jahr 2012 eine erneute Zuspitzung der
Finanzkrise und die damit verbundenen negativen
Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.
Büroimmobilienmarkt
Im Jahr 2011 wurden bundesweit insgesamt ca.
22,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.
Das bedeutet einen Anstieg von über 18 Prozent im
Jahresvergleich. Das Jahr 2011 lieferte somit das
beste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2006/07
und das drittbeste innerhalb den letzten 12 Jahre.
Der Büromarkt, insbesondere in den Topstandorten,
wurde von einer hohen Umsatzdynamik, verbunden
mit einer positiven Nettoabsorption und rückläufi-
gen Neubauvolumina, geprägt. Diese Entwicklung
hat für sinkende Leerstandsraten gesorgt. Darüber
hinaus führte der Trend zur Nachfrage nach hochwer-
tigen Flächen und in diesem Segment zu steigenden
Mieten.
An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Ber-
lin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und
Stuttgart) wurde im Jahr 2011 3,1 Mio. m² Fläche um-
gesetzt. Hiernach zeigten sich die Büromieter umsatz-
freudiger als noch in den Finanz- und Wirtschaftskri-
sen geplagten Vorjahren. Insbesondere in den letzten
Monaten des Jahres 2011 gehörten Anmietungen
durch den Leuchtenhersteller Osram mit 46.000 m² in
Übersicht Deutschland mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Mü
nch
en
Büro 4,6 – 5,0
Einzelhandel 3,75 – 4,5
Logistik 6,5 – 7,25
Fran
kfu
rt
Büro 4,8 – 5,5
Einzelhandel 4,75
Logistik 6,6 – 7,4
Ber
lin
Büro 4,8 – 5,5
Einzelhandel 4,5 – 5,25
Logistik 7,0 – 7,4
Ham
bu
rg
Büro 4,8 – 5,5
Einzelhandel 3,75 – 5,25
Logistik 7,0 – 7,4
Dü
ssel
do
rf
Büro 5,0 – 5,5
Einzelhandel 4,5 – 5,0
Logistik 7,25 – 7,5
Grafik 23 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, JLL, PMA).
23
Deutschland
München und mit 22.700 m² durch Lufthansa Airplus
in Frankfurt zu den größten Abschlüssen.
Wie erwartet lief das Jahr 2012 im 1. Quartal verhal-
tener an. An einigen Märkten wurden zwar Flächen-
umsatzrückgänge im Vergleich zum 1. Quartal 2011
registriert, allerdings lassen relativ viele Gesuche auf
eine weiterhin stabile Tendenz in 2012 schließen.
Vor dem Hintergrund einer eingetrübten konjunktu-
rellen Lage, muss in 2012 gegenüber dem Vorjahr mit
einem etwas geringeren Flächenumsatz auf den deut-
schen Büromärkten gerechnet werden.
Im Jahr 2011 zeichnete sich in einzelnen Standorten
ein unterschiedliches Bild ab. Schwächere Umsatzer-
gebnisse als im Vorjahr erzielten Frankfurt am Main
mit einem Minus von ca. 6 Prozent (424.400 m²) und
Düsseldorf mit einem Rückgang von ca. 9 Prozent
(394.200 m²). Dennoch wurde die Jahresprognose dort
leicht übertroffen. Festzuhalten bleibt, dass im Jahres-
vergleich sowohl in Düsseldorf als auch in Frankfurt
mehr Mietverträge abgeschlossen wurden. Somit kann
auch in diesen Städten von einer positiven Entwick-
lung für 2011 gesprochen werden. Spitzenreiter beim
Umsatzwachstum mit knapp 49 Prozent und einem
Flächenumsatz von 860.000 m² ist München. Zugleich
wurde damit das beste Ergebnis seit zehn Jahren erzielt.
Stuttgart weist eine Steigerungsrate von 47 Prozent
aus und stellt mit neu belegter Fläche von 284.500 m²
sogar einen Umsatzrekord seit Datenaufzeichnung auf.
Im Größensegment über 5.000 m² wurden fast jeder
zweite der 86 Mietverträge in Stuttgart oder München
abgeschlossen. Vor allem expandierende Unternehmen
aus dem verarbeitenden Gewerbe waren ausschlag-
gebend für die Umsatzentwicklung. In Berlin konnten
Umsatzzuwächse von 12 Prozent (542.500 m²) und
in Hamburg von 7 Prozent (540.000 m²) registriert
werden.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
EUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Berlin Frankfurt/Main München
Düsseldorf Hamburg
Grafik 24 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
24
Deutschland
Auszug bedeutender Investmenttransaktionen in Deutschland
Stadt Adresse KäuferFläche in
m²Datum
Preis in
Mio. EUR
Frankfurt Bockenheimer Warte (BBW), Bockenheim Tristan Capital Partners 34.844 Q1 2012 90,0
Hamburg Hanse Atrium, City-Süd Next Estate Income Fund k. A. Q1 2012 45,0
Frankfurt Silberturm, Jürgen-Ponto-Platz 1/Gallusanlage 8 IVG Institutional Funds 72.000 Q4 2011 390,0
München Unterföhring IVG Private Funds 131.000 Q4 2011 320,0
Frankfurt WestendGate, Hamburger Allee 2–10 RFR Holding 54.053 Q4 2011 150,0
München HVB Bank HQ, Kardinal-Faulhaber-Straße 1 Bayerische Hausbau k. A. Q4 2011 120,0
München Prinzregentenplatz 7–9, Altbogenhausen UniImmo Deutschland 20.300 Q4 2011 100,0
Düsseldorf Four Elements, Georg-Glock/Kaiserswerther Hansainvest 13.600 Q4 2011 55,0
Frankfurt Weserstraße 54–58, Bankenviertel Tishman Speyer 17.519 Q4 2011 50,0
Hamburg Ehem. Oberpostdirektion, Gorch-Fock-Wall 3–7 Catella Real Estate AG 13.500 Q4 2011 34,8
München Premino, Wilhelm-Wagenfeld-Str., Parkstadt Competo Capital Partners 11.400 Q4 2011 33,2
Berlin Ernst-Reuter-Haus, Straße des 17. Juni 112 R + V Versicherung 30.000 Q3 2011 90,6
München Altstadt Palais, Bürkleinstr. 3–5 Pembroke Real Estate 9.500 Q3 2011 85,0
Hamburg Lindley Carrée, Sachsenstraße 6 Deka WestInvest ImmoValue 19.600 Q3 2011 65,0
Hamburg Deichtor-Center, Oberbaumbrücke Alpina Real Estate 19.500 Q3 2011 64,0
München Haus der Kommunikation, Brienner Straße 43 HIH Hamburgische Immobilien Handlung 16.500 Q3 2011 55,0
Berlin Friedrich Carré, Friedrichstr. 149/Dorotheenstr. 54 Deka Immobilien Investment 11.500 Q3 2011 53,0
Düsseldorf Kennedydamm-Center, Schwannstraße 3 k. A. 17.801 Q3 2011 41,0
München NuOffice project Hamborner REIT AG 12.000 Q3 2011 38,9
München Elsenheimerstr. 41-43, Charles-de-Gaulle-Str. 2-3 Jargonnant Partners 23.000 Q3 2011 36,0
Düsseldorf Metropolitan, Bleichstraße 14 Hines Pan-European Core Fund 7.100 Q3 2011 34,6
Frankfurt Junghofstrasse 13/15, Bankenviertel LaSalle IM 6.054 Q3 2011 33,3
Frankfurt Occidens, Bockenheimer Landstrasse 47 Deka WestInvest ImmoValue 9.400 Q2 2011 74,4
Düsseldorf Thyssen-Hochhaus / Dreischeibenhaus Black Horse Investments GmbH (BHI) 22.000 Q2 2011 72,0
Berlin Philip-Johnson-Haus, Q106, Friedrichstraße 20 Allianz Real Estate 21.100 Q2 2011 70,0
Berlin Treptower, An den Treptowers 1 – Mediaspree EPISO Fund (AEW Europe & Tristan Capital 35.000 Q2 2011 45,0
Frankfurt Accent Office Center AOC, Hanauer Landstr. 291 Activum SG 29.300 Q2 2011 36,0
Hamburg Berliner Bogen, Anckelmannsplatz 1 Dieter Becken 30.500 Q1 2011 80,0
Hamburg Ansgarhof, Valentinskamp 18 Real I.S. 18.186 Q1 2011 58,4
Berlin Berlin Airport Center, Schönefeld HCI Capital 18.770 Q1 2011 52,0
Grafik 25 – Quellen: Research iii-investments (Presseauswertungen, PMA, CBRE, JLL).
25
Deutschland
Das Leerstandsvolumen in den sechs Topstandorten
verringerte sich innerhalb von einem Jahr auf knapp
7,1 Mio m². Dies entspricht einer Abnahme von
1,1 Prozent auf nunmehr 8,9 Prozent. Ausschlag-
gebend für den Rückgang waren neben den hohen
Flächenumsätzen die geringe Fertig stellung von
Neubauflächen. Die Leerstandsquote beträgt per
Q1 2012 in Berlin aktuell 7,9 Prozent, in Düsseldorf
10,7 Prozent, in Frankfurt 15,8 Prozent, in Hamburg
8,0 Prozent, in München 7,1 Prozent und in Stuttgart
5,7 Prozent.
Am Investmentmarkt wurden 2011 insgesamt
8,2 Mrd. EUR in Büroimmobilien investiert, was einem
Anteil von ca. 34 Prozent am gesamten Transaktions-
volumen entspricht. Die bedeutendste Transaktion
im 4. Quartal 2011 war der Ankauf des Silberturms in
Frankfurt.
Die Spitzenrenditen sind im Jahresvergleich Q1 2011
und Q1 2012 in allen Märkten bei 4,75 bis 5 Prozent
stabil geblieben. Die jetzigen Prime-Renditen liegen
bei 4,9 Prozent in Berlin und Düsseldorf, 4,8 Prozent
in Frankfurt, 4,85 Prozent in Hamburg, 5,2 Prozent
in Köln, 5,1 Prozent in Stuttgart und 4,75 Prozent in
München.
Die in vielen Bundesländern be schlossene Erhöhung
der Grunderwerbsteuer könnte sich belastend auf
die Wertentwicklung vieler Immobilien auswirken
und wird zumindest die Gesamtinvestitionskosten
er höhen.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
In den ersten drei Monaten des Jahres 2012 wurden
rund 1,5 Mrd. EUR in deutsche Einzelhandelsimmo-
bilien investiert, ein deutlicher Rückgang zum Vorjah-
resquartal. Mit 350 Mio. EUR wurde ein Viertel aller
Retail-Investments in den Top 5-Investmentzentren
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München
getätigt. Im Jahr 2011 verbuchte der Einzelhandels-
sektor noch ein Transaktionsvolumen von rund
9,8 Mrd. EUR. Damit belegt dieses Segment den ersten
Platz und war die stärkste Assetklasse am Investment-
markt. Die größte Transaktion mit mehr als 400 Mio.
EUR war der Verkauf des Einkaufzentrums PEP in
München.
Auch zu Beginn des Jahres 2012 liegt der Investoren-
fokus überwiegend auf Shopping-Centern. In diesen
Objekttyp wurden mit über 575 Mio. EUR fast die
Hälfte des bisherigen Gesamtvolumens investiert
(u. a. das Hamburger Einkaufscenter Europa Passage
mit Investor Allianz, das Luisencenter in Darmstadt
mit Investor LaSalle Investment Management).
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%m2
Flächenneuzugang in 1.000 m2 Leerstand in Prozent
Flächenumsatz in 1.000 m2
Grafik 26 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Marktverzerrung in Berlin durch zu viele neue Flächen Mitte
der 1990er Jahre
26
Deutschland
weisen aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens
bei Mietvertragsverlängerungen dagegen häufig
deutliche Mietabschläge auf.
Auffällig ist, dass im Jahresvergleich die durchschnitt-
lich angemietete Ladenfläche von 510 m² auf aktuell
(Q 4 2011) 700 m² angestiegen ist. Dies lässt auf ein
erhöhtes Interesse der Einzelhändler an größeren
Flächen schließen. Desweitern sind die Anforderungen
der Retailer in Bezug auf die Standortqualität enorm.
Die hohe Nachfrage nach Bestlagen bei internatio-
nalen sowie nationalen Filialisten ist ungebremst.
Gerade für ausländische Retailer bietet der deutsche
Einzelhandelsmarkt gegenüber den Nachbarländern
volkswirtschaftliche Stabilität.
Bei den Vermietungen dominieren die 1A-Lagen, ge-
folgt von Shopping-Centern. Besonders vorteilhaft bei
Prime-Objekten ist eine hohe Passantenfrequenz. Dies
spielt gerade beim Markteintritt und der Marktposi-
tionierung eine entscheidende Rolle. Gerade ausländi-
sche Retailer wählen beim Markteintritt Toplagen, um
sich optimal zu präsentieren.
Die Prime Yields im Einzelhandel in Toplagen blieben
in den letzten Monaten unverändert stabil. Für Berlin
werden aktuell 4,6 Prozent, für Frankfurt 4,25 Prozent,
für Köln und Düsseldorf 4,1 Prozent und für Hamburg
und München jeweils 3,7 Prozent notiert. Spitzenrei-
ter beim Flächenumsatz mit knapp 70.000 m² sowie
bei der Mietentwicklung war der Berliner Einzel-
handelsmarkt. Das knappe Flächenangebot und die
ungebrochene Mieternachfrage in den 1A-Lagen von
Frankfurt, München und Hamburg hat auch hier zu
einem Anstieg der Spitzenmieten auf jeweils 280, 320
bzw. 250 EUR/m²/Monat geführt.
Hinsichtlich der Wertentwicklung erwarten wir sta-
bile Anfangsrenditen und weiterhin leicht steigende
Mieten in den A-Lagen. Bestandsobjekte in B-Lagen
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Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Berlin Frankfurt/Main München
Köln Hamburg
Grafik 27 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
27
Deutschland
Logistikimmobilienmarkt
Das Transaktionsvolumen in deutsche Lager-, Logistik-
und Produktionsimmobilien war 2011 mit ca. 1,2 Mrd.
EUR fast genauso hoch wie im Vorjahr.
Das höchste Anlagevolumen bei Logistik- und In-
dustrie immobilien setzten offene Immobilienfonds
und Spezialfonds mit rund 550 Mio. EUR um und
waren somit an 47 Prozent aller Kauf-Transaktionen
beteiligt. REITs folgten mit einem Investitionsvolumen
von 200 Mio. EUR, den dritten Rang belegten die Cor-
porates und Eigennutzer mit 160 Mio. EUR.
Das geringe Angebot an Core-Produkten und die
verstärkte Nachfrage nach erstklassigen Objekten,
wirken sich in einer sinkenden Spitzenrendite gegen-
über dem Vorjahr aus.
In Stuttgart (7,1 Prozent) und Berlin (7,4 Prozent)
sank die Rendite um 30 Basispunkte, in Düsseldorf
(7,25 Prozent) um 25 Basispunkte, in Frankfurt
(6,65 Prozent) und in München (6,9 Prozent) um
jeweils 10 Basispunkte. Nur in Hamburg blieb die
Rendite gegenüber dem Vorjahr unverändert bei
7,2 Prozent.
Wir erwarten bei der Yield-Entwicklung in 2012 vor-
erst keine Änderungen. Die Spitzenmieten sollten
leicht zulegen, während Bestandsobjekte eher mit
rückläufigen Mieten zu kämpfen haben, da aus Inves-
torensicht vor allem neugebaute Objekte mit sehr gu-
ter Mieterbonität und lang laufenden Mietverträgen
bevorzugt sind.
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EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Berlin Frankfurt/Main München
Düsseldorf Hamburg
Grafik 28 – Quellen: iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
28
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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
EUR %
Belgien befindet sich seit Mitte des Jahres 2011 in
einer Rezession. Nachdem die Wirtschaft in zwei
aufeinanderfolgenden Quartalen schrumpfte, ist die
Belgische Wirtschaft 2011 dank der guten ersten Jah-
reshälfte dennoch um fast 2 Prozent gewachsen.
Die relativ hohe Verschuldungsquote des Staates mit
rund 100 Prozent des BIP sorgte letztes Jahr in Kombi-
nation mit der Dexia-Pleite zwischenzeitlich für eine
deutlich steigende Rendite der belgischen Staatsan-
leihen auf über 5 Prozent (10 Jahre). Mit derzeit rund
3,5 Prozent hat sich die Situation etwas entspannt.
Positiv ist, dass Belgien mittlerweile wieder eine Re-
gierung hat, nachdem das Land mehr als 500 Tage nur
begrenzt handlungsfähig war.
Büroimmobilienmarkt
Mit einem gehandelten Volumen von 834 Mio. EUR
an Büroimmobilien lag das Jahr 2011 etwa auf dem
Niveau von 2010. Der Flächenumsatz am wichtigsten
Büromarkt Brüssel lag im Jahr 2011 bei 320.000 m².
Damit ist die Vermietungsaktivität gegenüber dem Jahr
2010 um 35 Prozent gefallen und auf dem niedrigsten
Stand seit 10 Jahren. Besonders der Öffentliche Sektor
fragte Flächen nach und fungierte damit als Stabilisator
des Umsatzes.
Der Leerstand hat sich als Folge der geringen Fertig-
stellungen von 1,55 Mio. m² im Jahr 2010 auf
1,49 Mio. m² marginal reduziert, das entspricht
11,8 Prozent.
Die Prime Rents in Brüssel sind stabil und liegen der-
zeit bei 225 EUR/m². Für Topflächen im Quartier Leo-
pold werden auch bis zu 300 EUR/m²/Jahr gezahlt.
Wir erwarten relativ stabile Anfangsrenditen von
rund 6 bis 6,25 Prozent bei Objekten mit 3/6/9-Veträ-
gen und rund 5,25 bis 5,5 Prozent bei Objekten mit
langfristigen Mietverträgen.
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Brüssel
Grafik 30 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
Belgien
Übersicht Belgien mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Brü
ssel
Büro 5,25 – 6,5
Einzelhandel 4,75 – 5,25
Logistik 6,5 – 7,5
Grafik 29 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
29
Belgien
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Der belgische Einzelhandel hat sich 2011 wieder recht
gut behauptet. Die Einzelhändler waren bis zuletzt
relativ optimistisch und sind weiterhin bereit, an be-
deutenden Standorten zu expandieren, obwohl sich in
den letzten Monaten die Stimmung der Konsumenten
als Folge der schwierigen wirtschaftlichen Lage und
der Sparmaßnahmen der Regierung etwas eingetrübt
hat. Sowohl bei neuen Marktteilnehmern als auch bei
bestehenden Retailern ist die Nachfrage nach größeren
Flächen in den Zentren bemerkenswert. Mietpreise sind
in den High-Streets stabil bis leicht steigend, während
Standorte abseits der Toplagen mit rückläufigen Mie-
ten und steigenden Leerständen zu kämpfen haben.
Die Prime Yields liegen bei 4,75 bis 5,25 Prozent und
sollten in den nächsten Monaten bei leicht steigenden
Mieten stabil bleiben.
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EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Brüssel
Grafik 31 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
30
Belgien
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EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Brüssel
Grafik 32 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Logistikimmobilienmarkt
Trotz der schwierigen Wirtschaftslage hat sich die
Nachfrage 2011 im belgischen Logistiksektor rela-
tiv gut entwickelt. Dadurch, dass kaum spekulative
Entwicklungen auf den Markt gekommen sind, hat
sich die Leerstandsrate reduziert. Dies hat zu leicht
steigenden Prime-Mieten geführt. Ein beachtlicher
Aufschwung wurde 2011 im Größensegment über
10.000 m² festgestellt. Hier trat hauptsächlich die
Konsumgüterindustrie als Nachfrager auf. Ebenso zu-
genommen hat die Nachfrage im kleineren Segment
(< 10.000m²) auf ca. 580.000 m².
Im Schnittpunkt der Autobahnen A12/E19 fiel der
Leerstand auf 7 Pozent. Ebenfalls ging der Leerstand
in Liége von 13 Pozent auf 6,4 Prozent zurück.
Die Prime Yields in Belgien verharrten bei geringem
Transaktionsvolumen bei rund 6,5 bis 7,5 Prozent
(Brüssel und Antwerpen) auf dem gleichen Niveau
wie im Vorjahr. Bei den Spitzenmieten ist im weiteren
Jahresverlauf nicht mit Änderungen zu rechnen, im
Falle einer gesamtwirtschaftlichen Eintrübung sollten
die Yields jedoch 25 bis 50 Basispunkte nach oben
korrigieren.
31
Finnland
Die Wirtschaft ging in fast allen EU-Staaten am Ende
des Jahres 2011 zurück. In Finnland gab es im 4. Quar-
tal dagegen im Vergleich zum Vorquartal keine roten
Zahlen. Im kommenden Jahr wird für Finnland vom
Finanzministerium ein geringfügiges Wachstum von
rund 0,4 Prozent prognostiziert. Der starke Export, die
vergleichsweise geringe Arbeitslosigkeit, der Zustand
des stabilen Staatshaushalts und das bestmöglichste
AAA-Rating sind Gründe für diese überdurchschnitt-
liche Entwicklung. Allerdings bleibt das Land aufgrund
der hohen Exportquote stark von der Entwicklung der
Weltwirtschaft abhängig.
Büroimmobilienmarkt
Die Spitzenmieten in den CBD‘s der finnischen Top-
standorte setzten ihre steigende Tendenz bis zuletzt
weiter fort, dagegen befinden sich die Mieten in B-
Lagen und Business Parks weiter unter Druck. Ältere
Bestandsobjekte stehen 2012 vor größeren Heraus-
forderungen, da im Großraum Helsinki im 2. Quartal
2012 mehrere Projekte fertiggestellt werden. Insge-
samt kommen dadurch 46.000 m² neue Büroflächen
auf den Markt.
Der Leerstand ist im 1. Quartal 2012 gegenüber
dem Jahresende 2011 in Helsinki geringfügig auf
9,6 Prozent gefallen, die Spitzenmieten sind leicht
auf 300 EUR/m²/Jahr gestiegen. Bedeutende Trans-
ak tionen konnten seit der zweiten Jahreshälfte 2011
nicht registriert werden. Die verstärkte Nachfrage
der Investoren nach Core-Immobilien spiegelt sich
auch in dem Prime Yield wider, der bei 5,0 bis 5,5 Pro-
zent liegt.
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EUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Helsinki
Grafik 34 – Quelle: Research iii-investments (Newsec, PMA).
Übersicht Finnland mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Hel
sin
ki
Büro 5,0 – 5,5
Einzelhandel 5,0 – 5,5
Logistik 7,5
Grafik 33 – Quellen: Research iii-investments (KTI, PMA).
32
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Der Einzelhandelsmarkt schwächte sich zum Ende des
Jahres 2011 aufgrund der wirtschaftlichen Unsicher-
heiten leicht ab. Darunter leiden die Nebenlagen und
kleinere bis mittelgroße Shopping-Center besonders.
Die Nachfrage nach Toplagen ist dagegen hoch, in B-
Lagen ist die Situation eher kritisch zu betrachten. Für
Einzelhandelsketten kommen vor allem Toplagen in
Betracht, was dort zu steigenden Mieten führt.
Der Einzelhandelssektor war 2011 am Transaktionsvo-
lumen mit fast einem Viertel beteiligt. Die Spitzenren-
dite in Helsinki liegt aktuell bei 5,0 bis 5,5 Prozent, an
den B-Standorten bis zu 200 Basispunkte darüber. Wir
erwarten eine stabile Entwicklung der Yields bis 2014
bei leicht steigenden Prime-Mieten.
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Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Helsinki Tampere Turku
Grafik 35 – Quellen: Research iii-investments (Statistic Finland, Catella, KTI, Newsec).
Finnland
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EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Helsinki Tampere Turku
Grafik 36 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).
den sich rund 50.000 m² im Bau und 200.000 m² in der
Planungsphase.
In den Regionalstandorten weisen Turku, Tampere und
Lahti die größten Flächenkonzentrationen an Logistik-
flächen auf. Desweiteren gelten Espoo, der Seehafen
in Vuosaari sowie der Flughafen Vantaa als attraktive
Logistikstandorte.
Wir erwarten leicht rückläufige Prime Yields bis 2014.
Bei Bestandsobjekten in B-Lagen sollten die Yields
steigen und die Mieten zurückgehen.
Finnland
Logistikimmobilienmarkt
Die wirtschaftliche Eintrübung wirkte sich bislang
kaum auf die Logistikmärkte aus. Seit 2009 blieb die
Wertentwicklung für Core-Objekte in diesem Sektor
stabil.
Die Spitzenmieten in Helsinki haben sich bei 117 EUR/
m²/Jahr stabilisiert, zukünftig rechnen wir mit einem
leichten Anstieg. Der Leerstand liegt im Großraum
Helsinki bei rund 4 bis 5 Prozent. Bei älteren Objekten
sollte der Leerstand steigen. Das Angebot an mo-
dernen Objekten wird begrenzt bleiben, weil wenig
spekulative Bauten auf den Markt kommen. Fertig
gestellt wurden 2011 in der Metropolregion Helsinki
(Espoo, Kauniainen, Vantaa) 45.000 m². Aktuell befin-
34
Die französische Wirtschaftsleistung hat sich seit
Herbst 2009 deutlich verbessert und konnte trotz Ab-
schwächung zum Jahresende 2011 ein BIP-Wachstum
von 1,6 Prozent verzeichnen. Um die bestehende
Schuldenlast zu verringern, werden sich entsprechen-
de Sparmaßnahmen künftig allerdings belastend
auswirken. Als Folge des Wahlsieges von François Hol-
lande und dessen fiskalpolitischen Plänen rechnen wir
im Basisszenario für 2012 mit einem moderaten Wirt-
schaftswachstum, das im Jahresdurchschnitt nicht
über 0,5 Prozent liegen dürfte. Als Stütze könnte, ähn-
lich wie in Deutschland, die Inlandsnachfrage dienen.
Im Zuge der europäischen Schuldendiskussion und
der Entziehung der Topboni tät durch S&P ist Frank-
reich allerdings unter Druck geraten. Die 10 Jahres-
Staatsanleihenrenditen sind trotz der aufkommenden
Schuldenprobleme nur leicht über 3 Prozent gestiegen
und dienen als Benchmark für die Attraktivität von
Immobilientransaktionen.
Büroimmobilienmarkt
Trotz der makroökonomischen Eintrübung blickt der
Pariser Büromarkt auf ein erfolgreiches Jahr 2011. Im
Großraum Paris erreichte das Flächenumsatzvolumen
2,4 Mio. m² (ein Plus von 14 Prozent gegenüber dem
Vorjahr), getrieben vor allem von einem sehr starken
3. Quartal. Insgesamt gab es 2011 ein Wachstum
in allen Größensegmenten. Besonders bemerkens-
wert war die verstärkte Nachfrage nach Flächen
von mehr als 5.000 m² (ca. 1 Mio. m², verglichen mit
750.000 m² in 2010). Zu den größten Transaktionen
2011 gehörten die Anmietung von SFR in Saint-Denis
(124.000 m²), von Carrefour in Massy (85.000 m²) und
von Thalés in Gennevilliers (78.600 m²).
Das stärkste Mietwachstum für neue Immobilien
wurde mit 6 Prozent im CBD von Paris registriert. In
den anderen Teilmärkten gab es eine Spanne der Miet-
entwicklung gegenüber dem Vorjahr von 5 Prozent
Übersicht Frankreich mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Pari
s
Büro 4,5 – 5,0
Einzelhandel 4,0 – 4,75
Logistik 7,0 – 7,5
Lyo
n
Büro 6,0 – 6,5
Einzelhandel 5,0 – 5,75
Logistik 7,75
Mar
seill
e
Büro 6,0 – 6,5
Einzelhandel 5,0 – 5,75
Logistik 7,5 – 7,75
Grafik 37 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
Frankreich
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dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Lille Marseille
Lyon Paris
Grafik 38 – Quellen: Research iii-investments (CBRE).
35
Frankreich
mit 4,9 Prozent und den Arrondissements 18/19/20
von Paris mit 3 Prozent deutlich niedriger.
Mit rund 600.000 m² neu errichteter Büros im Jahr
2011 lag das Volumen etwas niedriger als im Vorjahr.
Entwickler und Investoren bleiben weiterhin vorsich-
tig mit der Initiierung neuer Projekte. 2012 sollten nur
noch 370.000 m² Büroflächen fertiggestellt werden.
Auf kurze Sicht werden sich die unsicheren wirtschaft-
lichen Rahmenbedingungen auf den Pariser Büro-
markt belastend auswirken und zu einem Rückgang
des Umsatzvolumens in 2012 führen. Im Hinblick auf
die Mietentwicklung bleibt der Pariser CBD ein attrak-
tiver Markt, Mietanpassungen nach unten sind in peri-
pheren Teilmärkten nicht auszuschließen.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Die Erholung auf dem Einzelhandelsmarkt, die
Ende 2010 begann, konnte, unterstützt durch die
starke Performance von Luxus-Einzelhändlern, die
Expansion mehrerer internationaler Marken und
einigen Neueröffnungen, im Laufe des Jahres 2011
fort gesetzt werden. Die Spitzenmieten stiegen auf-
grund der Knappheit an verfügbaren Flächen und der
hohen Nachfrage. Der anhaltende Wettbewerbsdruck
hat bei den Prime-High-Street-Yields für Abwärts-
druck von 25 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr
geführt.
Die starke Dynamik auf dem High-Street-Markt
konnte in den letzten Monaten beibehalten werden.
Insbesondere die wichtigsten Adressen von Paris,
die Rekord-Besucherzahlen aufweisen, konnten von
steigenden Konsumausgaben insbesondere im Luxus-
Segment profitieren. Einkaufszentren in B-Lagen lei-
den dagegen weiter unter der schwachen Nachfrage
und müssen mit innovativen Marketing-Strategien um
Mieter und Kunden werben.
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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Lyon Marseille Paris
Grafik 39 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
in den Western Business Districts bis zu –13 Prozent
in den Vororten. Beeinflusst durch die geringe Bau-
tätigkeit und eine rückläufige Leerstandsrate im CBD
hat sich der Aufwärtstrend bei den Prime-Mieten bis
auf 830 EUR/m²/Jahr fortgesetzt. Wir gehen davon
aus, dass die Mieten selbst im Zuge einer moderaten
wirtschaftlichen Entwicklung bis 2014 weiter leicht
steigen sollten.
Am Investmentmarkt wirkt sich die Knappheit an
Core-Produkten und die geringe Verkaufsbereitschaft
vieler Bestandshalter weiterhin in einer deutlichen
Yield-Kompression aus. Die Spitzenanfangsrendite
liegt bei 4,5 bis 4,75 Prozent, im 2. Quartal 2009 wa-
ren es noch 6,25 Prozent. Die durchschnittliche Leer-
standsrate liegt aktuell bei 6,6 Prozent, im CBD ist sie
36
Logistikimmobilienmarkt
Ähnlich wie der Büromarkt konnte der Logistikmarkt
in Frankreich ein erfolgreiches Jahr 2011 verzeichnen.
Die Flächenumsätze stiegen über 30 Prozent gegen-
über 2010 und erreichten insgesamt 2,2 Mio. m². Nach
einem schleppenden Start ins Jahr 2011 hat sich die
Marktlage quartalsweise kontinuierlich verbessert
und erreichte zum Jahresende ein Rekord-Umsatz-
volumen von 855.000 m². Im Mittelpunkt des Inves-
toreninteresses standen qualitativ hochwertige, gut
gelegene Flächen. Die Spitzenrenditen sind im Laufe
des Jahres 2011 stabil geblieben und lagen bei 7 Pro-
zent im Großraum Paris, bei 7,25 Prozent in Lyon und
7,5 Prozent in Marseille.
Das Angebot an sofort verfügbaren Logistikflächen
hat sich kontinuierlich reduziert, wobei ein Großteil
davon auf die südliche Île-de-France-Region sowie
den nördlichen Teil von Isere konzentriert ist. Trotz
der konstanten Nachfrage nach neuen Gebäuden ist
die Zahl der Baustarts für spekulative Projekte im Ein-
klang mit den unsicheren wirtschaftlichen Rahmen-
bedingungen und den daraus resultierenden Schwie-
rigkeiten bei der Kreditbeschaffung zurückgegangen.
Einige großvolumige Projekte befinden sich zwar noch
in der Planungs- oder Verhandlungsphase, allerdings
sind auch potentielle Investoren zurückhaltend.
Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit rech-
nen wir für 2012 auf den Märkten im Großraum Paris,
Lyon und Marseille mit stabilen bis leicht steigenden
Mieten und konstanten Anfangsrenditen für Core-
Objekte. Bestandsobjekte in B-Lagen können dagegen
nur mit deutlichen Mietabschlägen vermietet werden,
was einer Wertreduzierung gleich kommt.
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2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Lyon Marseille Paris
Grafik 40 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
2011 erwies sich als ein dynamisches Jahr für den
Investmentmarkt, in dem 3,3 Mrd. EUR in Retail-
Immobilien investiert wurden. Die Flächenverfüg-
barkeit in A-Lagen bleibt nach wie vor knapp, was
künftig ein entscheidender Treiber für Mietwachstum
sein sollte.
Frankreich
37
Großbritannien
Die britische Wirtschaft konnte 2011 der anhaltenden
Schuldenkrise in der Eurozone nur zum Teil trotzen,
obwohl im 3. Quartal ein unerwartet hohes BIP-
Wachstum von 0,6 Prozent ausgewiesen wurde. Zum
Jahresende fielen die Konjunkturdaten mit einem
Rückgang der Wirtschaftsleistung von 0,2 Prozent
wieder ernüchternd aus. Insgesamt betrug das BIP-
Wachstum in 2011 0,9 Prozent und blieb damit deut-
lich hinter den Erwartungen zurück. Auf der Habensei-
te gab es zum Jahresauftakt 2012 positive Zahlen vom
Einkaufsmanagerindex, der in Großbritannien deut-
lich über die kritische Schwelle von 50 Punkten anstei-
gen konnte. Darüber hinaus hat die Bank of England
durch die Fortsetzung der quantitativen Lockerung
ihr Ziel erreicht, die Renditen der 10-jährigen Gilts
zu drücken. Die Gesamtinflation dürfte 2012 ihren
Abwärtstrend fortsetzen, nachdem die Auswirkungen
der Mehrwertsteuererhöhung vom letzten Januar he-
rausfallen. Einer Eintrübung der Wirtschaft würde die
BOE mit weiteren geldpolitischen Lockerungsmaßnah-
men stützend begegnen, sodass wir in Großbritannien
zukünftig eine moderate wirtschaftliche Entwicklung
unterstellen.
Büroimmobilienmarkt
Ungeachtet der Turbulenzen auf den globalen Märk-
ten im Laufe des Jahres 2011 blieben die Londoner
Büroteilmärkte relativ robust. Die Spitzenmieten
(headline) im West End und der City erreichten ein
Niveau von 102,5 GBP/sq ft/Jahr (+ 8 Prozent) bezie-
hungsweise 55,0 GBP/sq ft/Jahr (unverändert). Gleich-
zeitig verzeichneten auch einige regionale Teilmärkte
Zuwächse bei den Spitzenmieten, begünstigt von
der steigenden Nachfrage sowie dem rückläufigen
Angebot an Grade A-Flächen. Dennoch werden die
Rahmenbedingungen in vielen britischen Büromärk-
ten, zumindest in den ersten Monaten 2012, heraus-
fordernd bleiben.
Übersicht Großbritannien mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Lon
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Büro 4,0 – 5,0
Einzelhandel 3,0 – 5,5
Logistik 6,25 – 6,5
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Büro 5,75 – 6,25
Einzelhandel 5,5 – 6,25
Logistik 7,0 – 8,0
Man
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ter Büro 5,75 – 6,25
Einzelhandel 5,5 – 6,25
Logistik 7,0 – 8,0
Grafik 41 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
38
Großbritannien
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Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Birmingham London Manchester
Grafik 42 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
ca. 4,1 Mio. sq ft, das über dem langjährigen Durch-
schnitt lag. Es profitierte gegenüber der City vor allem
von seinem ausgewogeneren Mieter-Mix. Die größte
Transaktion war die Vermietung von 191.700 sq ft im
Leadenhall Building an Aon.
Aufgrund der unsicheren Wirtschaftsaussichten in
Großbritannien bleibt die Vermietungssituation der
im Bau befindlichen Hochhäuser in der City of London
ein Risikofaktor für den Mietmarkt in 2013 und 2014.
Das Objekt Shard bleibt dabei das größte unvermiete-
te Einzelobjekt in Central London, wobei es allerdings
vielversprechende Gespräche mit einem Großmieter
geben soll.
Trotz des positiven Jahresauftakts 2012 haben einige
Mieter aufgrund der unsicheren Wirtschafts lage ihre
Expansions- oder Verlagerungspläne auf Eis gelegt.
Künftig sollten sich die mietfreien Zeiten weiter re-
duzieren (aktuell 18 bis 22 Monate bei einem 10 Jah-
resvertrag) und die Spitzenmieten nur noch leicht
steigen. In den Londoner Regionalmärkten bleiben die
Mietsteigerungserwartungen begrenzt.
Der Flächenumsatz in Central London erreichte
3,1 Mio. sq ft im 4. Quartal 2011 und konnte somit um
12 Prozent gegenüber dem Vorquartal zulegen. Her-
vorzuheben ist die Tatsache, dass im Schlussquartal
die stärkste Vermietungsaktivität im Gesamtjahr 2011
registriert wurde, die auch über dem 10-Jahres-Durch-
schnitt von 2,9 Mio. sq ft lag. Insgesamt betrug das
Umsatzvolumen 2011 rund 10,3 Mio. sq ft und blieb
deutlich unter dem Niveau von 2010 (ca. 14,6 Mio.
sq ft). Zum Jahresauftakt 2012 konnte der Flächenum-
satz im Januar nicht an den starken Vormonat Dezem-
ber anknüpfen und verzeichnete mit ca. 840.000 sq ft
vermieteter Flächen einen Rückgang von 30 Prozent.
Innerhalb der Büromärkte von Central London konnte
das West End in 2011 die stärkste Flächennachfrage
registrieren und erreichte ein Umsatzvolumen von
39
Großbritannien
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2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Birmingham London Manchester
Grafik 43 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
New Bond Street mittlerweile auf über 1.000 GBP/
sq ft/Jahr. Sogar manche B-Lagen in Greater London
profitieren von der anhaltenden Mieternachfrage.
Die mietfreien Zeiten betragen durchschnittlich 9 bis
18 Monate bei einem Standardmietvertrag von zehn
Jahren. Obwohl die Spitzenmiete an den meisten
Standorten in Großbritannien im Jahresvergleich, mit
Ausnahme von Steigerungen im West End und in Edin-
burgh, unverändert blieb, sollte die hohe Flächennach-
frage sowie das begrenzte Angebot für zusätz lichen
Druck auf die Mieten in den Toplagen sorgen.
Der Investmentmarkt wird nach wie vor von institu-
tionellen Investoren beherrscht und bleibt auf das
Prime-Segment konzentriert. Die schwache Entwick-
lung von sekundären Lagen macht sich in der Rendite-
differenz zwischen Prime- und Sekundärobjekten
bemerkbar. In diesem Sektor sind zunehmend oppor-
tunistische Fonds und Privatinvestoren aktiv.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Trotz eines schleppenden Anstiegs der Reallöhne und
erhöhter Inflation erreichten die Einzelhandelsumsät-
ze in Großbritannien im Dezember 2011 eine positive
Entwicklung mit einem Zuwachs von 2,6 Prozent ge-
genüber dem Vorjahr. Auf Jahresbasis konnten auch
die Umsätze 2011 leicht gesteigert werden.
Die Mieternachfrage in Central London bleibt unge-
brochen, wobei sich die Haupteinkaufsstraßen im
West End (u. a. New Bond Street) größtem Interesse
seitens internationaler Luxusmarken und etablierter
Einzelhändler erfreuen. Das Flächenangebot an sol-
chen Orten bleibt sehr begrenzt, was die gezahlten
Prime-Mieten immer weiter ansteigen lässt, in der
40
Großbritannien
Logistikimmobilienmarkt
Das Angebot an großen, neuen Logistikimmobilien
bleibt weiterhin rückläufig. Bedingt durch die mode-
rate wirtschaftliche Entwicklung und die Kreditver-
knappung sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt wor-
den, mit der Folge, dass praktisch keine spekulativen
Entwicklungen bis Ende 2012 auf den Markt kommen
werden. Der Mangel an großen Vermietungstrans-
aktionen und die Zurückhaltung der Marktteilnehmer
haben sich negativ auf den Logistikmarkt ausgewirkt.
Als Folge davon gingen die Flächenumsätze in der
zweiten Jahreshälfte 2011 von 10,5 Mio. sq ft um ca.
50 Prozent auf 5,4 Mio sq ft gegenüber dem ersten
Halbjahr zurück. Zu den größten Trans aktionen mit
über 400,000 sq ft gehörten die Anmietung von Ama-
zon im Mammoth sowie von Co-Operative Group im
Cabot Park.
Das Investitionsvolumen im Logistiksektor erreichte
2011 ca. 2 Mrd. GBP und lag damit um 15 Prozent
über dem Vorjahr. Das zweite Halbjahr 2011 hat maß-
geblich zu diesem Ergebnis beigetragen. In diesem
Zeitraum gab es drei große Portfolio-Transaktionen
(u. a. der Verkauf des UK Logistics Fund (UKLF) für
315 Mio. GBP an SEGRO and Moorfield und zwei Ver-
käufe von insgesamt 30 Objekten an Blackstone für
479 Mio. GBP).
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2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Birmingham London Manchester
Grafik 44 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
41
Italien
Die jüngsten wirtschaftlichen Indikatoren deuten
darauf hin, dass Italien in eine Double-Dip-Rezession
gerutscht ist. Die Aussichten für 2012 könnten sich
weiter verschlechtern, falls Italien weitere Sparmaß-
nahmen durchführen muss. Die neue italienische
Regierung unter Ministerpräsident Monti will mit der
Verabschiedung entsprechender Reformpakete die
langfristigen Wachstumsperspektiven Italiens verbes-
sern und bereits 2013 einen ausgeglichenen Haushalt
erreichen. Dennoch wird der eingeschlagene Sparkurs
viele fiskalische Einschnitte und (Budget-) Konsolidie-
rungsmaßnahmen erfordern, um die Wettbewerbsfä-
higkeit des Landes wiederherzustellen. Die schwache
wirtschaftliche Entwicklung in der zweiten Jahreshälf-
te 2011 hat zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote
auf 8,5 Prozent geführt. Vor dem Hintergrund der
verschärften Verschuldungssituation sollte die Wirt-
schaft weiterhin unter Druck bleiben. Die Regierung
rechnet erst ab 2013 mit einer Entspannung auf dem
Arbeitsmarkt.
Büroimmobilienmarkt
Die Umsatzvolumina in Mailand und Rom erreichten
in 2011 mit 330.000 m² und 200.000 m² ein 20- be-
ziehungsweise 50-prozentiges Wachstum gegenüber
dem Vorjahr. In Mailand sollen bis Ende 2015 ca.
370.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden,
die meisten davon sind jedoch noch nicht vollständig
vermietet und können sich dementsprechend negativ
auf die Leerstandsrate auswirken. In Rom dagegen hat
das gestiegene Umsatzvolumen in Verbindung mit
einem Mangel an Neubauten für einen Rückgang der
verfügbaren Büroflächen gesorgt.
Die Prime-Mieten im CBD von Mailand sind mit
520 EUR/m²/Jahr und in Rom mit 420 EUR/m²/Jahr
stabil geblieben. Die Unterschiede zwischen zentra-
len und dezentralen Lagen haben sich im Laufe der
letzten Monate weiter vergrößert. So lag die Durch-
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dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Mailand Rom
Grafik 46 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Übersicht Italien mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Mai
lan
d
Büro 5,5 – 6,0
Einzelhandel 5,0 – 5,5
Logistik 8,0
Rom
Büro 5,5 – 6,0
Einzelhandel 5,25 – 7,0
Logistik 8,0
Grafik 45 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
42
Italien
Rendite-Risiko Verhältnis, auch im Vergleich zu den
Staatsanleiherenditen, bieten, sind weitere Korrek-
turen bei den Anfangsrenditen Richtung 6 Prozent
erforderlich.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Der italienische Einzelhandelsmarkt mit einem Investi-
tionsvolumen von rund 2,2 Mrd. EUR wurde 2011 vom
High-Street-Segment sowie von Portfolio-Transakti-
onen geprägt. Zu den am Markt aktivsten Retailern
gehören internationale Filialisten, die sich fast aus-
schließlich auf Toplagen konzentrieren. Dies hat zu ei-
nem Anstieg der Prime-Mieten auf 7.000 EUR/m²/Jahr
in Mailand und 6.800 EUR/m²/Jahr in Rom gesorgt.
Die Entwicklung neuer Flächen ist im Laufe des Jahres
praktisch zum Stillstand gekommen, obwohl es in der
ersten Jahreshälfte 2011 einige Neueröffnungen gab,
mit deren Bau aber noch vor der Finanzkrise begonnen
wurde.
Nachdem der Verkauf des Flagship-Stores Rinascente
in Mailand für 472 Mio. EUR Anfang des Jahres 2011
zu einem erfreulichen Ergebnis beigetragen hat, zeig-
te sich der Investmentmarkt in den Sommermonaten
etwas gedämpft. Die bedeutendste Transaktion im
4. Quartal 2011 war der Verkauf des Megaló Shopping
Center in Chieti an ECE mit 48.500 m² Mietfläche für
140 Mio. EUR.
Zu den größten Transaktionen der letzten Monate
gehörten daneben der Verkauf des Fidenza Shopping
Parks, drei High-Street-Shops in Mailand, Bologna und
Venedig sowie des SB-Warenhaus E. Leclerc innerhalb
des Via Larga Einkaufszentrums in Bologna.
Die hohe Staatsverschuldung Italiens und die damit
verbundenen Sparmaßnahmen werden auch 2012
den Einzelhandelssektor belasten, dennoch rechnen
wir mit einer anhaltendenden Mieternachfrage in den
schnittsmiete in Mailand im 4. Quartal 2011 mit
220 EUR/m²/Jahr um fast 25 Prozent unter dem Wert
vom Vorquartal.
Das Investoreninteresse konzentrierte sich 2011 mit
einem Investitionsvolumen von 1,5 Mrd. EUR fast
ausschließlich auf Core-Produkte in Toplagen, davon
entfiel rund ein Drittel auf Mailand. Der Investment-
markt wird von einheimischen Investoren dominiert,
gefolgt von deutschen Immobilienfonds. Das unsiche-
re wirtschaftliche Umfeld in Italien hat in der zweiten
Jahreshälfte 2011 zu einer deutlichen Abkühlung des
Investoreninteresses geführt. Dementsprechend sind
die Prime Yields unverändert geblieben und liegen ak-
tuell bei 5,25 bis 5,5 Prozent in Mailand, in Rom etwas
darüber. Bevor diese Märkte wieder ein attraktives
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Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
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Grafik 47 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA, C&W).
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Italien
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Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Mailand Rom
Grafik 48 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Logistikimmobilienmarkt
Der Logistikimmobilienmarkt in Norditalien, der wich-
tigsten Logistik-Region des Landes, war 2011 durch
eine Stabilisierung und positive Entwicklung der Mie-
ternachfrage gekennzeichnet, wobei weiterhin hohe
Incentives gewährt wurden. Das Umsatzvolumen in
dieser Region konnte im Vergleich zum Vorjahr über-
troffen werden. Die höchste Vermietungsaktivität
wurde im Großraum Mailand registriert. Die Mehrheit
der abgeschlossenen Mietverträge basiert auf Nach-
verhandlungen oder Verlängerungen. Die steigende
Nachfrage nach Grade A-Objekten lässt den Leerstand
in diesem Segment sinken, während der Trend beim
Leerstand für Grade B- und Grade C-Immobilien wei-
ter nach oben geht. Landesweit gibt es nur wenige
Spekulativentwicklungen.
Nachdem Investitionen im Logistiksektor ein Zwei-
Jahres-Hoch von 114 Mio. EUR im 2. Quartal 2011
erreicht haben, ist deren Volumen im weiteren Jah-
resverlauf kontinuierlich geschrumpft und erreichte
im 4. Quartal 2011 nur noch rund 20 Mio. EUR. Die
Nachfrage nach Topobjekten mit langfristigen Miet-
verträgen ist bei Investoren vorhanden. Der Invest-
mentmarkt ist aber aufgrund des eingeschränkten
Objektangebots in diesem Segment in den letzten
Monaten ausgetrocknet. Trotz der schwachen Markt-
aktivität konnten die Anfangsrenditen ihr Niveau
zuletzt halten, dabei blieb die Spitzenrendite in Mai-
land unverändert bei 7,75 Prozent. Wir erwarten, dass
dieses Niveau weiter nach oben gehen sollte, da viele
Investoren derzeit sehr zurückhaltend sind, was das
Zielland Italien betrifft.
Prime-High-Street-Lagen, vor allem von internationa-
len Retailern, die ihre Position auf dem italienischen
Markt ausbauen wollen.
B-Lagen dagegen sollten weiter unter Druck bleiben.
Hier gehen wir von einer rückläufigen Wertentwick-
lung aus.
44
Niederlande
Die niederländische Wirtschaft ist zum Ende des
Jahres 2011 erneut stärker geschrumpft als erwartet
und in eine Rezession abgerutscht. Die aktuelle BIP-
Prognose wurde auf Grund des höheren Staatshaus-
haltsdefizits und der steigenden Arbeitslosenquote
noch weiter nach unten revidiert. Erst in der zweiten
Jahreshälfte 2012 wird mit einem bescheidenem
Wachstum gerechnet.
Durch eine Belebung der Weltwirtschaft dürfte der
Export als wichtiger Wachstumsfaktor das Wirt-
schaftswachstum in den Niederlanden wieder be-
schleunigen. Die aktuelle Staatsanleiherendite (10 Jah-
re) liegt bei rund 2,3 Prozent, was die relativ solide
Haushaltssituation widerspiegelt. Belastend wirkt
dagegen die unklare politische Situation.
Büroimmobilienmarkt
Der Büromarkt in Amsterdam hat in den letzten
Monaten insbesondere von zwei größeren Anmie-
tungen profitiert, 10.000 m² von der TMF Group und
20.000 m² von ING Bank. Im Laufe des Jahres 2011
ging das Angebot an Büroflächen etwas zurück, was
sich positiv auf die Leerstandsrate ausgewirkt hat, die
aktuell bei rund 16,0 Prozent liegt. Unter den ‚Big 5‘
kann Eindhoven die niedrigste Leerstandsrate mit
13,0 Prozent aufweisen. Insgesamt wurden Periphe-
rielagen von einer höheren Dynamik des Leerstands-
anstieges belastet, während der Leerstand in den
Toplagen sowie der Nähe von wichtigen öffentlichen
Verkehrsknotenpunkten, wie die Amsterdamer
Süd-Achse und das Beatrix-Viertel in Den Haag,
zurückging. Die zuletzt registrierte höhere Dynamik
auf dem Vermietungsmarkt wird jedoch mittelfris-
tig für zusätzlichen Druck auf den Leerstand sorgen,
da es bei vielen Vertragsabschlüssen um Verlage-
rungen und Flächenoptimierungen im Vordergrund
stehen.
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Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Amsterdam Rotterdam
Grafik 50 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Paribas Real Estate).
Übersicht Niederlande mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Am
ster
dam
Büro 5,75 – 6,25
Einzelhandel 4,5 – 5,1
Logistik 7,0 – 7,5
Grafik 49 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
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Niederlande
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Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Amsterdam
Grafik 51 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Die größten Transaktionen 2011 fanden in Amsterdam
(Zuiderhof für 61 Mio. EUR und Nijenburg für 56,1 Mio.
EUR) und in Rotterdam (De Lotus A,B für 57,1 Mio. EUR
und Blaak8 für 52,7 Mio. EUR) statt. Nachdem deutsche
Fonds (u. a. Real IS, HansaInvest und Hannover Leasing)
bislang zu der aktivsten Investorengruppe für Prime-
Objekte seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise
zählten, haben sie ihr Engagement mittlerweile etwas
reduziert.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Die durchschnittliche Leerstandsrate bei niederländi-
schen Einzelhandelsimmobilien erreichte zum Jahres-
ende 2011 einen neuen Höchststand von 10 Prozent.
Zurückzuführen ist dies maßgeblich auf Flächenkonso-
lidierungen und die Konzentration auf zentrale Lagen.
Dementsprechend ist eine rückläufige Flächennach-
frage in kleineren Stadtzentren und Shopping Centren
in B-Lagen zugunsten von High-Street-Flächen in den
größeren Städten zu beobachten, obwohl es dort
kaum verfügbare Flächen gibt. Rotterdam und Den
Haag haben in den letzten Quartalen von der Erweite-
rung ihrer Haupteinkaufszonen profitiert und zugleich
neue bonitätsstarke Mieter gewinnen können. Dies
hat zu steigenden Mieten geführt, insbesondere in
Den Haag und Amsterdam (Kalverstraat, Nieuwendijk
und PC Hooftstraat). Darüber hinaus hat die Markt-
expansion auf dem niederländischen Retailmarkt von
den Modeketten Primark und The Sting die Nachfrage
nach größeren High-Street-Flächen angekurbelt.
Trotz des unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes ste-
hen Core-Retail-Immobilien bei institutionellen Inves-
toren ganz oben auf der Wunschliste, das Angebot ist
aber nach wie vor begrenzt. Das Investitionsvolumen
belief sich 2011 auf ca. 1,3 Mrd. EUR, was ungefähr
dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Es konnten
lediglich zwei Transaktionen mit einem Volumen von
über 100 Mio. EUR registriert werden (Verkauf des
Die Spitzenmieten blieben 2011 in Amsterdam mit
335 EUR/m²/Jahr, in Eindhoven mit 185 EUR/m²/Jahr
und in Rotterdam mit 200 EUR/m²/Jahr fast unver-
ändert, während Bestandsobjekte nach Auslauf der
Mietverträge meist nur mit deutlichen Mietabschlä-
gen zu vermarkten waren. Käufer sind derzeit kaum
bereit, solche Objekte zu erwerben. Angebotsrenditen
für Bestandsobjekte in B-Lagen liegen bereits bei
deutlich über 10 Prozent.
Das Investitionsvolumen lag 2011 trotz eines außeror-
dentlich starken Schlussquartals unter den Erwartun-
gen. Nachdem 2009 und 2010 jeweils rund 2 Mrd. EUR
in Büroimmobilien investiert wurden, erreichte das
Volumen 2011 nur rund 1,2 Mrd. EUR. Auch die ersten
Monaten in 2012 deuten nicht auf eine Trendwende hin.
46
Niederlande
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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Shopping Center Achter de Lange Stallen in Breda so-
wie Piazza Center in Eindhoven).
Für Prime-Lagen sind wir weiter optimistisch und
erwarten stabile Yields und leicht steigende Mieten,
in B-Lagen bedeutet die Überversorgung des Marktes
Drohpotenzial für weitere Wertverluste.
Logistikimmobilienmarkt
Der niederländische Logistikmarkt konnte im Laufe
des vergangenen Jahres, insbesondere dank eines
starken zweiten Quartals, seine konstante Erholung
fortsetzen und das Umsatzniveau des Vorjahres leicht
übertreffen. Die gestiegene Flächennachfrage in den
Hubs West-Brabant und Tilburg hat den Markt ent-
scheidend unterstützt und sich positiv auf die durch-
schnittliche Leerstandsrate ausgewirkt. Diese konnte
seit ihrem Höchststand von 9,5 Prozent Ende 2010
deutlich auf aktuell 7,5 Prozent reduziert werden.
Dazu hat auch der konstante Rückgang von neuen
Logistikflächen beigetragen, was mittlerweile zu einer
Angebotsknappheit in diesem Segment geführt hat.
Gleichzeitig wirkt das steigende Angebot an älteren
Flächen allmählich belastend auf den Logistikmarkt
aus, da diese Flächen trotz eines zunehmenden Nach-
frageniveaus nicht absorbiert werden können. 2011
konnte kaum Mietwachstum verzeichnet werden.
Im Mittelpunkt des Investoreninteresses standen
weiterhin gut gelegene, hochwertige Flächen in den
Logistik-Hotspots, darunter die Flughäfen Schiphol
und Rotterdam. Trotz eines verbesserten Marktum-
felds scheuen viele Developer das Entwicklungsrisiko
und sind fast ausschließlich auf maßgeschneiderte
Projekte mit Vorvermietung konzentriert. Somit be-
finden sich aktuell keine spekulativen Entwicklungen
im Bau. Für die größte Investmenttransaktion des
Jahres war ProLogis mit dem Kauf von 22.500 m²
Logistikfläche in Waalwijk verantwortlich. Der deut-
liche Anstieg des Investitionsvolumens von ca. 100 auf
ca. 400 Mio. EUR gegenüber 2010 ist maßgeblich auf
den Verkauf des S&LB-Portfolios an W.P. Carey & Co
für ca. 157 Mio. EUR zurückzuführen.
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Amsterdam Rotterdam
Grafik 52 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
47
Die wirtschaftliche Entwicklung Polens verlief auch
2011 äußerst positiv. So stieg das BIP im Vergleich
zum Vorjahr um über 4 Prozent. Die weiterhin steigen-
de Inlandsnachfrage sowie der Anstieg der Anlage-
investitionen um mehr als 6 Prozent gegenüber 2010
kompensieren dabei das schwache Exportgeschäft.
Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt aktuell bei
über 5 Prozent.
Büroimmobilienmarkt
Die Nachfrage nach Büroflächen in Polen übertraf
2011 sogar das Rekordvolumen von Ende 2010. Das
Volumen an Fertigstellungen war dabei das niedrigste
seit Mitte der 90er Jahre. Lediglich 120.000 m² neue
Büroflächen wurden übergeben, was zu einer Ange-
botslücke geführt hat.
Gegen Ende 2011 betrug die Leerstandsrate bei den
modernen Büroflächen in Warschau ca. 6,7 Prozent.
Damit blieb der Leerstand im 4. Quartal unverändert.
Wir rechnen bis 2013 mit stabilen Prime Yields und
weiterhin leicht steigenden Mieten.
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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Warschau
Grafik 54 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Übersicht Polen mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
War
sch
au
Büro 6,0 – 6,5
Einzelhandel 6,5 – 7,0
Logistik 8,0
Grafik 53 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
Polen
48
Polen
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Insgesamt nahmen in den letzten Monaten knapp 40
neue Marken ihre Geschäfte in Polen auf, unter ande-
rem Toys“R”Us, GAP, Footlocker, Desigual und Luxus-
marken wie Gucci und Yves Saint Laurent.
Warschau ist weiterhin der größte und wichtigste
Markt in Polen mit einem Bestand an modernen
Retailflächen von ca. 1,5 Mio. m². Trotz starker Fun-
damentaldaten bleibt die Fertigstellung der meisten
angekündigten Entwicklungen unklar oder wird
wiederholt verschoben, bedingt vor allem durch die
Schwierigkeit der Investoren, im aktuellen Marktum-
feld Finanzierungszusagen zu bekommen. Insgesamt
sprechen die guten makroökonomischen Bedin-
gungen zusammen mit der immer noch fehlenden
Präsenz von vielen internationalen Filialisten für eine
positive Entwicklung der polnischen Einzelhandels-
immobilien.
Logistikimmobilienmarkt
Das komplette Angebot an modernen Industrie-
und Logistikflächen überschritt Ende 2011 knapp
6,8 Mio. m², wobei sich ca. 40 Prozent der Flächen
in der Warschauer Region befinden. In den letzten
Monaten sind kaum neue Flächen auf den Markt
gekommen, dennoch bleiben die Leerstandsraten im
zweistelligen Bereich und ein struktureller Leerstand
beginnt sich abzuzeichnen. Wir gehen von weiterhin
stabilen Prime Yields in den Topregionen aus, B-Lagen
sollten dagegen tendenziell eher rückläufige Kapital-
werte verzeichnen.
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2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Warschau
Grafik 55 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Warschau
Grafik 56 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
49
Russland
Die russische Wirtschaft hat seit Anfang 2011 an
Fahrt verloren. Als problematisch erweist sich dabei
das sinkende Realeinkommen, hervorgerufen durch
eine steigende Inflationsrate, die die 10-Prozent-Mar-
ke fast erreicht und somit den Privatkonsum entschei-
dend geschwächt hat.
Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt derzeit bei
rund 6 Prozent.
2011 war ein Rekordjahr für Immobilieninvestments in
Russland. Es wurden mehr als 4,5 Mrd. EUR investiert,
ungefähr 1,5 mal so viel wie im Rekordjahr 2008.
Die Mehrheit der Investments auf dem russischen
Markt tätigen derzeit noch inländische Investoren,
wobei die Anzahl der Investoren aus dem Ausland seit
2010 kontinuierlich steigt.
Büroimmobilienmarkt
In 2011 zeigte sich der Moskauer Büromarkt unein-
heitlich. Zum einen konnte ein Abbau des Leerstands
sowie ein Anstieg der Mieten für hochwertige Büro-
flächen beobachtet werden, zum anderen kam es zu
einem drastischen Rückgang bei den Neuvermietun-
gen. Trends, die 2010 bereits bemerkbar waren, haben
sich 2011 und zu Beginn von 2012 weiter bestätigt:
Der Markt sah eine kontinuierliche geographische
Segmentierung und ein Wachstum der Mieten für mo-
derne Flächen in populären Teilmärkten wie dem CBD
oder dem Südwesten Moskau und eine Zurückhaltung
an B-Standorten. Aufgrund der Nachwirkungen der
Finanzkrise sank das Volumen an neuen Fertigstellun-
gen deutlich. Die stabile Nachfrage und das knapper
werdende Angebot haben dazu geführt, dass die
Leerstandsrate in Moskau 2011 von 20 Prozent auf
13 Prozent gesunken ist und die Spitzenmieten über
das gesamte Jahr deutlich ge stiegen sind (30 Prozent
Mietsteigerung gegenüber 2010).
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dsaUSD m²
Bürospitzenmieten in USD/m²/Jahr
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
Moskau
Grafik 58 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
Übersicht Russland mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Mo
skau
Büro 9,0 – 12,0
Einzelhandel 9,0 – 13,0
Logistik 12,0 – 13,0
St. P
eter
sbu
rg Büro 10,0 – 12,0
Einzelhandel 10,0 – 13,0
Logistik 12,0 – 15,0
Grafik 57 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W, JLL).
50
Russland
Kürzlich haben die Stadt und regionale Beamte ihre
Pläne vorgestellt, die Fläche von Moskau zu vergrö-
ßern und einen Großteil der Verwaltungseinrichtun-
gen an neuen Standorten im Süden und Südwesten
der Stadt anzusiedeln. Der 20-Jahres-Plan soll auch
dazu führen, die enorme Verkehrsbelastung und die
Bevölkerungsdichte in der Innenstadt zu verringern.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
2011 wurde der Einzelhandelssektor durch Inves-
titionen in Shopping Center geprägt. Bereits nach
dem ersten Halbjahr 2011 lag die Anzahl der Käufe
und Verkäufe von Einkaufszentren über der des
Gesamtjahres 2010. Das wachsende Vertrauen der
Einzelhändler und die damit verbundene, steigende
Nachfrage sorgen in einigen Marktsegmenten für
steigende Mieten.
Größere Neueröffnungen sind in St. Petersburg sowie
in einigen großen Regionalstädten wie Ekaterinburg,
Volgograd, Rjasan und Tscheljabinsk geplant. Die
größte Transaktion in 2011 war der Kauf des Galeria
Shopping Centers in St. Petersburg. Morgan Stanley
erwarb das 191.000 m² große Einkaufszentrum zu
einem Preis von umgerechnet 840 Mio. EUR für seinen
Immobilien fonds MSREF VII.
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ii m²USD
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%m²
Einzelhandelsspitzenmieten in USD/m²/Jahr
Einzelhandelsflächenbestand in 1.000 m2
Moskau
Grafik 59 – Quellen: Research iii-investments (JLL).
Shopping Center in Moskau
Leerstandsrate in Prozent
Flächenbestand in 1.000 m2
Grafik 60 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL).
51
Russland
Logistikimmobilienmarkt
Niedriger Leerstand und knappes Angebot haben
2011 auch bei Logistikflächen zu einer Erholung der
Mieten geführt. Während Projektentwicklungen
hauptsächlich auf Vorvermietungen basierten, war
eine starke Nachfrage nach qualitativen hochwertigen
Flächen zu verzeichnen. Gegen Ende des Jahres 2011
kam es am Logistikmarkt zu mehr Fertigstellungen als
noch in den Vorquartalen.
Der Großteil der Nachfrage konzentriert sich nach wie
vor auf die Moskauer Region, die verkehrstechnisch
am besten erschlossen ist. Getrieben durch eine er-
höhte Investitionstätigkeit in Infrastrukturprojekte
(z. B. in den Regionen Krasnodar, Sotschi und Ekaterin-
burg) erhöht sich allerdings auch dort zunehmend die
Flächennachfrage.
Insgesamt ist der Logistiksektor aber als wenig trans-
parent zu bezeichnen, was sich durch Risikoaufschläge
in Anfangsrenditen von rund 12 Prozent widerspie-
gelt.
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2000 m²USD
Logistikspitzenmieten in USD/m²/Jahr
Logistikflächenbestand in 1.000 m2
Moskau
Grafik 61 – Quellen: Research iii-investments (C&W, JLL).
52
Schweden
2011 konnte die schwedische Wirtschaft im Vergleich
zu vielen anderen Industrieländern ein deutlich bes-
seres Wachstum vorweisen. Eine rückläufige Arbeits-
losenquote, stabile Konsumausgaben und steigende
Investitionen führten 2011 zu einem BIP-Wachstum
von rund 4 Prozent. Der Leitzins liegt derzeit bei
1,5 Prozent, die Rendite der 10 Jahres- Staatsanleihe
bei rund 2 Prozent.
Büroimmobilienmarkt
Lediglich 42.000 m² neue Büroflächen kamen 2011 in
der Stockholmer Region an den Markt. Im Vergleich
zum 10-Jahres-Durchschnitt (2000 – 2010), der bei
125.000 m² pro Jahr liegt, entspricht das einem deut-
lichen Rückgang und wirkt sich unter dem Einfluss der
guten wirtschaftlichen Entwicklung positiv auf das
Wachstum der Mieten aus.
In den kommenden zwei Jahren stehen insgesamt
112.000 m² an neuen Office-Flächen in der Pipeline.
Im historischen Vergleich fällt das Neuangebot da-
mit relativ moderat aus und entspricht ca. 1 Prozent
des Gesamtangebots an Büroflächen im Großraum
Stockholm. Die dortige Leerstandsrate ist seit dem
Höhepunkt im 2. Quartal 2010 mit 13 Prozent stetig
rückläufig und pendelte sich gegen Ende 2011 bei
ungefähr 11,5 Prozent ein. Im CBD ist der Leerstand
mit unter 5 Prozent bei Grade A-Flächen deutlich
niedriger.
Augrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung
konnten die Spitzenmieten seit 2009 an allen be-
deutenden schwedischen CBD-Märkten steigen.
Auch Investoren zeigen sich zunehmend interessiert
an Schweden. Die niedrige Staatsanleiherendite als
Benchmark, kombiniert mit erwarteten Miet- und
Kapitalwertsteigerungen, sind wesentliche Elemente,
die für Investitionen in Schweden sprechen.
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dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Stockholm
Grafik 63 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).
Übersicht Schweden mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Sto
ckh
olm
Büro 4,7 – 5,25
Einzelhandel 4,5 – 5,25
Logistik 6,75 – 7,25
Grafik 62 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
53
Schweden
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Als Hauptstadt Schwedens ist Stockholm die Heimat
von mehr als 20 Prozent der einheimischen Bevöl-
kerung und eine der von internationalen Touristen
meistbesuchtesten Städte der nordischen Länder.
Besonders beliebt bei den City-Shoppern sind Ge-
schäfte in den High-Streets und Einkaufszentren.
Diese Standorte teilen sich mit einem Umsatzanteil
von jeweils ca. 50 Prozent nahezu den gesamten Um-
satz im Einzelhandel.
In Stockholm sind die wichtigsten drei Einkaufsstra-
ßen Kungsgatan, Biblioteksgatan und Drottninggatan.
Das bekannteste Shoppingcenter im Stadtzentrum ist
das Nordiska Kompaniet, das eine große Auswahl von
Produkten internationaler Luxusmarken und schwedi-
schen Designern bietet.
Die Nachfrage nach Retailflächen in Prime-Lagen ist
ungebrochen hoch. In den letzten Jahren haben in-
ternationale Marken wie Desigual und Hollister neue
Filialen in Stockholm eröffnet, auch das Interesse
von Luxusmarkenanbietern an attraktiven Verkaufs-
flächen steigt. Nur 1,0 Prozent der Retailflächen im
Stockholmer Zentrum standen Ende 2011 leer.
Der Investmentmarkt ist nach wie vor liquide. Die
Anzahl der Investoren hat insgesamt zugenommen,
wobei zunehmend auch internationale Akteure hre
Investitionsabsichten verkündet haben. Der steigende
Investmentdruck hat zu einer Prime Yield-Kompressi-
on bei High-Street-Shops und Fachmarktzentren um
bis zu 50 BP im Jahresvergleich geführt.
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2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Stockholm
Grafik 64 – Quellen: Research iii-investments (Newsec, PMA).
Im Mittelpunkt des Interesses internationaler Investo-
ren steht der CBD von Stockholm, dieser ist aber zum
Großteil in der Hand einheimischer (skandinavischer)
Investoren und bietet damit kaum Raum für Investiti-
onen. Wir gehen in unseren Renditeprognosen davon
aus, dass Prime Yields in Stockholm stabil bei 4,75 Pro-
zent bis 5 Prozent bleiben und Prime-Mieten weiter
moderat steigen. Auch B-Lagen wie Solna sollten all-
mählich steigende Kapitalwerte verzeichnen können.
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2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Stockholm
Grafik 65 – Quellen: Research iii-investments (Colliers, Newsec, PMA).
Logistikimmobilienmarkt
Begünstigt durch das Wirtschaftswachstum hat sich
auch der industrielle Immobiliensektor gut entwickelt.
Es besteht weiterhin eine große Nachfrage nach Logis-
tikflächen, wodurch die Spitzenmieten in den letzten
Monaten noch einmal gestiegen sind. Ein besonderer
Fokus lag dabei auf A-Lagen, bei denen auch eine rück-
läufige Leerstandsrate zu verzeichnen war.
Die Verbesserung der Marktsituation wirkte sich
ebenfalls positiv auf neue Projektentwicklungen aus.
Ein Großteil der neuen Projekte ist allerdings nicht-
spekulativ.
Für Stockholmer Logistikflächen lagen die Prime Yields
mit 6,75 bis 7 Prozent leicht unter dem Vorjahres-
niveau. Bis 2013 sollten die Yields weiter leicht nach
unten tendieren.
Der Sale-Leaseback-Deal von Dixons Retail plc für ihr
über 100.000 m² großes Logistikzentrum in Jankoping
mit einem Investionsvolumen von 600 Mio. SEK war
die größte Transaktion im Jahr 2011.
Schweden
55
Spanien
Nachdem Spanien in der ersten Jahreshälfte 2011
mit kleinen Schritten aus der Rezession erwacht ist,
war das Wirtschaftswachstum im 4. Quartal 2011
wieder negativ. Die expansive Geldpolitik der EZB hat
dennoch für Entlastung gesorgt. Somit konnte sich
Spanien vor Kurzem noch zu günstigeren Bedingun-
gen als am Jahresende 2011 refinanzieren und vorerst
den befürchteten Dominoeffekt einer Ausweitung der
Schuldenkrise im Euro-Raum abwenden. Die jüngs-
ten Auktionen im April 2011 ließen jedoch erneut
Unsicherheit aufkommen. Die hohe Arbeitslosigkeit,
die bei jungen Spaniern sogar bei über 50 Prozent
liegt, bleibt nach wie vor ein großes Hindernis für die
erfolgreiche Umsetzung des Reformkurses. Trotz der
Sparbemühungen verfehlte die Regierung klar ihr
Defizitziel für 2011. Aufgrund des trägen Anpassungs-
und Konsolidierungsprozesses in Spanien wird das
Land einige Zeit benötigen, um wieder wettbewerbs-
fähig zu werden und Wirtschaftswachstumsraten zu
generieren, die sich dann positiv auf Mieten und Kapi-
talwerte auswirken können.
Büroimmobilienmarkt
Beeinflusst durch die unsichere Wirtschaftslage und
die Zurückhaltung bei Mietern und Investoren sind
die Prime- sowie die Durchschnittsmieten in fast allen
Teilmärkten von Madrid und Barcelona leicht zurück-
gegangen. Der Büromarkt in der katalanischen Haupt-
stadt hat dabei von dem niedrigsten Fertigstellungs-
niveau in den letzten zehn Jahren profitiert, ebenso
von dem Trend vieler Unternehmen, nach Mietflächen
außerhalb des CBD in neuen, modernen und effizi-
enteren Objekten zu suchen. Dies hat im zweiten
Halbjahr 2011 zu einer Belebung des Büroimmobilien-
marktes und zu einem Rückgang der Leerstandsrate
auf aktuell 13 Prozent geführt. Da 2012 keine Spekula-
tivbauten den Markt belasten, wird die Leerstandsrate
voraussichtlich weiter zurückgehen.
Übersicht Spanien mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Mad
rid
Büro 5,25 – 5,75
Einzelhandel 5,0 – 5,5
Logistik 8,0
Bar
celo
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Büro 5,25 – 5,6
Einzelhandel 5,0 – 5,75
Logistik 8,0
Grafik 66 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
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dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Barcelona Madrid
Grafik 67 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Parisbas Real Estate, PMA).
56
rungsmargen und die verhaltene Aktivität auf dem
Investmentmarkt spiegeln sich im aktuellen Prime-
Renditeniveau wider, das bei rund 5,75 bis 6,0 Prozent
in Madrid und Barcelona liegt. Die Kapitalwerte, aus-
gedrückt in EUR/m² Preisen, nähern sich inzwischen
wieder den Werten vor der Euro-Einführung aus den
1990er Jahren an. Wir rechnen damit, dass sich das
Mietniveau erst ab 2013 wieder stabilisiert und hohe
Steigerungserwartungen in Madrid und Barcelona
mittelfristig nicht realistisch sind. Demzufolge sind
auch spanische Core-Immobilien aus unserer Sicht im-
mer noch zu aggressiv bepreist.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Trotz den schwierigen Geschäftsbedingungen bleibt
die Mieternachfrage, vor allem durch internationale
Einzelhändler, in den etablierten Einkaufs- und Fach-
marktzentren sowie in den Top-High-Street-Lagen
der A-Märkte hoch. Die Flächenverfügbarkeit bleibt
jedoch begrenzt. Vor diesem Hintergrund sind die
Mieten bis zuletzt nahezu unverändert geblieben,
in Barcelona gab es sogar einen leichten Anstieg der
Spitzenmiete. Im Gegensatz dazu haben B-Standorte
weiter mit steigenden Leerstandsraten und einem
Abwärtsdruck bei den Mieten und Kapitalwerten
zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund steigt die Be-
reitschaft zur Gewährung von Mietincentives. In der
zweiten Jahreshälfte 2011 gab es nur zwei Shop-
ping Center-Neueröffnungen – Muelle I in Málaga
mit 13.000 m² und Centro Comercial Icod in Icod
de los Vinos mit 9.000 m². Aktuell befinden sich ca.
500.000 m² Retailflächen in der Pipeline, die Fertig-
stellung von vielen Entwicklungen wird sich jedoch
höchstwahrscheinlich über 2013 hinaus verzögern.
Die Investitionstätigkeit blieb aufgrund erschwerter
Finanzierungsbedingungen und des Mangels zum Ver-
kauf stehender Objekte eingeschränkt. Im Gesamtjahr
2011 blieb das Transaktionsvolumen mit rund 730 Mio.
Spanien
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Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Barcelona Madrid
Grafik 68 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Die Umsätze in Madrid sind im Jahresvergleich um
20 Prozent zurückgegangen. Zurückzuführen ist diese
Entwicklung vor allem darauf, dass viele Bestands-
mieter das aktuell günstige Marktumfeld nutzen,
um Mietverträge neu zu verhandeln. Durch den Still-
stand bei neuen Projektentwicklungen und einem
Angebotsmangel an Topflächen im CBD von Madrid
sind die Spitzenmieten fast unverändert geblieben,
während die Mieten in der Peripherie zwischen 5 und
20 Prozent gesunken sind.
Der Angebotsmangel an Prime-Objekten sowie
die Zurückhaltung der Banken bei Immobilien-
finanzierungen hat zu einem Rückgang der Investi-
tionstätigkeit geführt, die in Madrid 2011 nur rund
425 Mio. EUR erreicht hat. Die gestiegenen Finanzie-
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Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Barcelona Madrid
Grafik 69 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Spanien
Logistikimmobilienmarkt
2011 war Spanien von einem Rückgang der Indus-
trieproduktion gekennzeichnet, was sich belastend
auf die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes
ausgewirkt hat.
Die Logistikmärkte in Barcelona und Madrid konnten
sich zum Jahresende 2011 mit einem starken Anstieg
des Umsatzvolumens im Schlussquartal etwas erho-
len. Dabei entfiel der Großteil auf Standortverlage-
rungen im Zuge von Konsolidierungsmaßnahmen. Im
Zusammenhang mit der unsicheren Wirtschaftslage
ist die Leerstandsrate in Madrid weiter angestiegen,
da die schwache Nachfrage nicht in der Lage ist, vor
allem die überschüssigen Grade B-Flächen zu absor-
bieren. Die Leerstandsrate in Barcelona profitiert da-
gegen von der Tatsache, dass seit Platzen der Immobi-
lienblase die Entwicklung neuer Projekte zum Erliegen
gekommen ist.
Für Belebung auf dem Investmentmarkt hat der Ver-
kauf des ING Industrial Fund gesorgt, dessen Portfolio
vier Objekte in und um Madrid mit einer Gesamt-
fläche von ca. 121.000 m² beinhaltete. Insgesamt
konnte der Flächenumsatz des Vorjahres leicht über-
troffen werden, trotz des Mangels an Topobjekten mit
langen Mietverträgen und einer geringen Nachfrage.
Die schwache Marktaktivität hat zu einem Anstieg
der Prime Yields um 0,25 BP in Madrid und Barcelona
auf aktuell rund 8,0 Prozent geführt. Darüber hinaus
erschwert der zurückhaltende Bankensektor vielen In-
vestoren den Zugang zu Krediten, was sich belastend
auf die Preise auswirkt.
EUR deutlich unter dem Niveau des Vorjahres von fast
2,0 Mrd. EUR. Das Renditeniveau im High-Street-Seg-
ment ging in fast allen Märkten leicht nach oben und
liegt aktuell bei 4,85 Prozent in Madrid und Barcelona
und bei 5,5 Prozent in Sevilla, Bilbao, Valencia, Málaga,
Palma und Zaragoza. Eine der zuletzt bedeutendsten
Transaktionen war der Verkauf des Splau Shopping Cen-
ter in Barcelona an Unibail-Rodamco für 186 Mio. EUR.
Trotz hoher Arbeitslosigkeit und einer eingetrübten
Konsumentenstimmung als Folge der Sparprogram-
me der Regierung, dürfte die anhaltende Nachfrage
nach Flächen in Prime-Lagen bei gleichzeitig geringem
Flächenangebot, für ein stabiles Spitzenmietniveau
in Madrid und Barcelona sorgen. Objekte in B-Lagen
dürften weiterhin Wertverluste verzeichnen.
58
Tschechien
Das Wachstum der tschechischen Wirtschaft legte
2011 um 1,7 Prozent zu. Grund für die abgeschwächte
Entwicklung war die nachlassende Binnennachfrage,
die trotz der gestiegenen Exporte um 9,6 Prozent im
Vergleich zum Vorjahr nicht kompensiert werden
konnte. Die Auslandsnachfrage ist weiterhin der
Haupttreiber des Wachstums. Die Wirtschaft bleibt
insoweit stark von der Entwicklung Deutschlands, als
wichtigstem Exportpartner, ab hängig.
Das Leitzinsniveau liegt bei 0,75 Prozent, die Rendite
der 10-jährigen Staataanleihe liegt bei rund 3,5 Pro-
zent.
Büroimmobilienmarkt
Der Leerstand erhöhte sich 2011 in Prag leicht von
11,8 Prozent auf 12 Prozent. Getrieben durch einen
aktiven Investmentmarkt, in dem institutionelle In-
vestoren dominieren, kam es bei den Spitzen renditen
im CBD von Prag zu einer Yield-Kompression um 25 BP
auf 6,25 Prozent. Im Fokus der Investoren lagen vor
allem 1A-Objekte in den Top lagen der Hauptstadt.
Das aktuelle Mietniveau dieser Objekte von rund
18 bis 21 EUR/m²/Monat dürfte sich bis Ende des Jah-
res nicht verändern, da Vermieter eher dazu neigen,
Incentives in Form von mietfreien Zeiten und/oder
Zuschüssen zu Mieterausbauten zu gewähren, als die
Mieten zu reduzieren.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
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0
50
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250
300
350
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450
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Prag
Grafik 71 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
Übersicht Tschechien mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Prag
Büro 6,25 – 6,75
Einzelhandel 6,0 – 6,5
Logistik 8,0 – 9,0
Grafik 70 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
59
Tschechien
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Die Konsumentennachfrage im Einzelhandel blieb
2011 stabil. Die Verkaufsumsätze erhöhten sich leicht
um 1,9 Prozent. Das Weihnachtsgeschäft lag 2011 un-
gefähr auf Vorjahresniveau.
Die Mieten in den High-Streets trotzten der wirt-
schaftlichen Unsicherheit. Die dort ansässigen Einzel-
händler mussten keinen Umsatzrückgang verbuchen
und die Nachfrage nach neuen Flächen ist weiterhin
bemerkenswert. Durchschnittlich 170 EUR/m²/Monat
musste ein Händler für die Top lagen in den High-
Streets von Prag bezahlen.
Die Prime Yields in Prag (Na Prikope oder Wenzels-
platz) liegen bei 5,75 bis 6,25 Prozent, wobei in diesen
Lagen kaum Transaktionen nachweisbar sind. Aus
unserer Sicht dürfte sich an diesem Redniteniveau
mittelfristig nichts ändern.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
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0
200
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1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Prag
Grafik 72 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
60
Logistikimmobilienmarkt
Der gesamte Flächenbestand an Logistik- und Indus-
trieflächen in Tschechien belief sich Ende 2011 auf
3,8 Mio. m². Insgesamt 222.400 m² kamen 2011 neu
auf den Markt, was einem Anstieg von 25 Prozent ge-
genüber dem Vorjahr entsprach.
Neuvermietungen im 4. Quartal hatten mit 143.300 m²
ein mehr als doppelt so hohes Volumen wie im Vor-
quartal, im Jahresvergleich lagen die Vermietungszah-
len jedoch um 41 Prozent unter denen von 2010.
Die Leerstandsrate lag Ende 2011 bei 6,7 Prozent und
fiel damit um 0,2 Prozent niedriger aus als im 3. Quar-
tal. Die höchsten Leerstandsraten weisen Zentral-
böhmen mit 13,0 Prozent und die Prager Region mit
9,7 Prozent auf.
Die größte Logistik-Transaktion in Tschechien wurde
letztes Jahr mit rund 300 Mio. EUR im Prager Teil-
markt Horní Pocernice durchgeführt. Das anhaltende
Interesse internationaler Investoren, das mangeln-
de Angebot an Topflächen sowie die begrenzte
Entwicklungs-Pipeline dürften den Druck sowohl auf
die Spitzenmieten als auch auf die Spitzenrenditen
aufrechterhalten, die mit 8,0 bis 8,5 Prozent zuletzt
unverändert geblieben sind.
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
0
20
40
60
80
100
120
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Prag
Grafik 73 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
Tschechien
61
Ungarn
Ungarn befand sich 2011 mit einer Wachstumsrate
von 1,7 Prozent im europäischen Mittelfeld. Die hohe
Staatsanleiherendite (10 Jahre) von über 9 Prozent un-
terstreicht jedoch die volkswirtschaftlichen und politi-
schen Risiken, die in Ungarn nach wie vor bestehen.
Büroimmobilienmarkt
Im letzten Quartal 2011 kam noch einmal Bewegung
in den Budapester Büromarkt, als vier Büroobjekte mit
einem Gesamtvolumen von 71.225 m² an die Mieter
übergeben werden konnten.
Das jährliche Angebot an neuen Flächen lag 2011 mit
knapp 90.000 m² auf dem niedrigsten Niveau seit
2005. Bedingt durch den Angebotsrückgang hat sich
die durchschnittliche Vermietungsquote in modernen
Gebäuden in den letzten Jahren signifikant geändert;
waren 2008 nur 23 Prozent der neu fertiggestellten
Flächen vermietet, lag der Anteil Ende letzten Jahres
bei 81 Prozent.
Die Vermietungsaktivität in Budapest erreichte 2011
ein Rekordniveau von 397.000 m². Insgesamt wurden
597 Mietverträge abgeschlossen und damit 114 mehr
als noch im Vorjahr. Dabei waren vor allem die Teil-
märkte Inner Pest und CBD mit einem Anteil von 16
und 14 Prozent sehr nachgefragt. Die Leerstandsrate
lag im 4. Quartal 2011 bei 19,2 Prozent und damit das
erste Mal in den letzten Jahren unter 20 Prozent. Am
niedrigsten war der Leerstand in den Stadtteilen Inner
Pest und South Pest. Dort waren Ende 2011 17 Prozent
der Büroflächen nicht vermietet.
Die Mietpreise blieben 2011 nahezu unverändert. Die
Spitzenmieten lagen zwischen 14 und 16 EUR/m²/Mo-
nat und sollten mittelfristig stabil bleiben.
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
0
50
100
150
200
250
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
dsaEUR %
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
Budapest
Grafik 75 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
Übersicht Ungarn mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Bu
dap
est
Büro 6,5 – 7,0
Einzelhandel 6,5
Logistik 9,0
Grafik 74 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
62
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Nach einem relativ schwachen Start mit nur einem
fertiggestellten Projekt in der ersten Jahreshälfte
2011, kamen im zweiten Halbjahr zwei neue Ein-
kaufszentren auf den Markt. In Budapest öffnete im
Oktober 2011 das 50.000 m² große KÖKI Terminal
Shopping Center seine Türen. Das zweite Einkaufszen-
trum befindet sich in Szeged mit einer Gesamtfläche
von 41.000 m² und Mietern wie MediaMarkt und
H&M.
Auch für Retailflächen haben sich die Mietpreise 2011
kaum verändert. Der Markt hat scheinbar seinen Tief-
stand erreicht und Eigentümer sind nicht mehr bereit,
zu noch niedrigeren Preisen zu vermieten.
Die Spitzenmieten in den High-Streets Budapests
liegen zwischen 60 und 80 EUR/m²/Monat, in Ein-
kaufszentren in Toplagen zwischen 50 und 70 EUR/
m²/Monat und in B-Lagen zwischen 20 und 30 EUR/
m²/Monat.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Budapest
Grafik 76 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Ungarn
63
Ungarn
0,0
1,0
2,0
3,0
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5,0
6,0
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8,0
9,0
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11,0
0
10
20
30
40
50
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70
80
90
100
110
2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p
2000EUR %
Logistikspitzenmieten in EUR/ /Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Budapest
Grafik 77 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
Die Leerstandsrate ging in den letzten Monaten um
1 Prozent auf 20,8 Prozent zurück. Unter Berücksich-
tigung der Zahlen von vor der Finanzkrise ist festzu-
stellen, dass der Leerstand seit 2008 um 5,6 Prozent
deutlich gestiegen ist.
Die Spitzenmieten in Budapest liegen bei 4,0 bis
5,0 EUR/m²/Monat, während bei Logistikparks in der
Budapester Region lediglich 3,50 bis 4,0 EUR/m²/
Monat zu erzielen sind. Höhere Mieten sind nur für
Logistikobjekte in der Umgebung des Budapester Flug-
hafens realistisch.
Der Investmentmarkt hat aufgrund des Mangels an
qualitativ hochwertigen Flächen stark an Dynamik
verloren. 1A-Objekte werden aktuell nicht gehandelt,
da die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern
weit auseinander liegen. Dementsprechend ist weiter-
hin mit einem unveränderten Spitzenrenditeniveau
zu rechnen, zu dem allerdings kaum Transaktionen
nachweisbar sind.
Logistikimmobilienmarkt
Seit 2008 sind die Entwicklungsaktivitäten für Logis-
tikflächen rückläufig. So wurde 2011 nur ein Projekt
fertiggestellt; in der zweiten Jahreshälfte übergab
BILK ein Gebäude mit 8.600 m² Lager- und 1.500 m²
Bürofläche. Die jährlichen Fertigstellungen liegen da-
mit auf einem ‚historischen‘ Tief.
Die Nachfrage nach Logistikflächen erfolgte über-
wiegend durch Bestandsmieter, die ihre Mietverträge
verlängern wollten. Der prozentuale Anteil dieser
‚Vermietungsaktivität‘ belief sich 2011 immerhin auf
54 Prozent.
64
Übersicht CEE-Märkte und Türkei mit 3-Monats-Tendenz
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Bra
tisl
ava
Büro 7,25
Einzelhandel 6,75
Logistik 8,25
Bu
kare
st
Büro 8,5 – 9,0
Einzelhandel 8,5 – 9,0
Logistik 9,75 – 10,0
Sofi
a
Büro 9,0
Einzelhandel 8,75
Logistik 11,0 – 12,0
Ista
nb
ul
Büro 8,25
Einzelhandel 7,5
Logistik 10,0
Grafik 78 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, PMA, Savills).
Trotz der Eurokrise und den damit verbundenen
Marktturbulenzen haben sich die CEE-Länder relativ
positiv entwickelt. Während sich 2011 das Wirt-
schaftswachstum in der Eurozone verlangsamt hat,
konnten Länder wie Tschechien, Polen und Russland
Wachstumsraten von 1,7 bis 4,3 Prozent vorweisen.
Besonders die baltischen Staaten profitierten vom
starken Exportsektor und einer steigenden Inlands-
nachfrage. Mit einem realen Wirtschaftswachstum
von 5,5 Prozent in Lettland, 5,9 Prozent in Litauen und
7,6 Prozent in Estland zeichneten sich diese Länder als
europäische Emerging Markets aus. Auch die Türkei
ist mit einem prognostizierten Wachstum von 7,5 Pro-
zent auf den Spitzenplätzen vertreten.
Büroimmobilienmarkt
Die Nachfrage nach Büroflächen blieb in den CEE-
Ländern auch 2011 relativ konstant. Die Zahl der
Neuvermietungen stieg im Vergleich zum Vorjahr so-
gar um Rund ein Drittel und das geschätzte Volumen
sollte sogar höher ausfallen als 2010. Bedingt durch
die Unsicherheit an den Märkten haben jedoch einige
Investoren ihre Expansions- und Investitionsabsichten
aufgeschoben. Damit die Vermietungsaktivität in den
CEE-Ländern weiterhin auf dem derzeitigen Niveau
gehalten werden kann, ist weiterhin eine starke In-
landsnachfrage notwendig. 2011 beschränkte sich
diese hauptsächlich auf Vertragsverlängerungen und
Neuverhandlungen der Mieten. Die Anzahl spekulati-
ver Office-Projekte wird weiter abnehmen, da seitens
der Banken hohe Eigenkapitalunterlegungen gefor-
dert werden.
Die Leerstandsraten schwanken zwischen 6,7 Prozent
in Warschau bis hin zu 22 Prozent in Sofia und Bel-
grad, wo die Marktbedingungen weiterhin als schwie-
rig anzusehen sind. Der Büromarkt in Warschau da-
gegen zeigt sich vergleichsweise solide. Trotz einiger
neuer Entwicklungsprojekte, bleibt die Leerstands rate
CEE-Märkte und Türkei
65
CEE-Märkte und Türkei
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012p
gg%
Büroleerstandsraten in Prozent
Bratislava Istanbul Sofia
Budapest Moskau Warschau
Bukarest Prag
Grafik 80 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
niedrig. In Istanbul standen z. B. im CBD kaum noch
Büroflächen leer. Mit einer Leerstandsrate von teilwei-
se knapp über 2 Prozent wird diese Lage nicht nur von
Mietern, sondern auch von Investoren präferiert.
Obwohl hochwertige Assets weiterhin gesucht wer-
den, diese jedoch in Märkten wie Polen und Tsche-
chien kaum vorhanden sind, hat es in Prag und War-
schau zuletzt eine Yield-Kompression gegeben. Aus
diesem Grund ist nicht auszuschließen, dass der Druck
auf die Renditen der Topobjekte in diesen Märkten
weiter zunehmen wird.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Auch 2011 hat sich der Einzelhandelsmarkt in den
CEE-Ländern und der Türkei gut entwickelt. In vielen
Großstädten wollen verstärkt internationale Marken
vertreten sein. Vor allem neue und moderne Shopping
Center erfreuen sich bei Kunden, Mietern und Inves-
toren großer Beliebtheit. Die Prime Rents in Einkaufs-
zentren liegen dabei zwischen 40 EUR/m²/Monat in
den baltischen Staaten bis hin zu 80 EUR/m²/Monat
in Prag.
Der Investmentmarkt ist meist auf Shopping Center
konzentriert, da die übrigen Flächenbestände in den
Großstädten immer noch sehr begrenzt sind.
0
200
400
600
800
1.000
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012p
ggEUR
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Bratislava Istanbul Sofia
Budapest Moskau Warschau
Bukarest Prag
Grafik 79 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
66
CEE-Märkte und Türkei
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
gg%
Leitzinssatz in Prozent
Polen Russland Türkei
Rumänien Tschechien Ungarn
Grafik 81 – Quellen: Research iii-investments (Nationale Zentralbanken).
Logistikimmobilienmarkt
Obwohl der Logistikimmobilienmarkt in vielen Län-
dern noch unterentwickelt ist, steigt an einigen
Standorten die Flächennachfrage. Ursächlich dafür
sind meist Produktionsverlagerungen internationaler
Unternehmen aufgrund erheblich niedrigerer Arbeits-
kosten in den CEE-Ländern.
Allerdings werden viele Investoren von den häufig
noch sehr schlechten Infrastrukturanbindungen von
größeren Investitionen in Logistikimmobilien abge-
schreckt. Der Fokus vieler Investoren liegt weiterhin
auf zentralen und gut angebundenen Objekten.
Prognosen zu Miet- und Kapitalwerten sind an diesen
Standorten aufgrund der geringen Transparenz nur
eingeschränkt möglich.
67
Dieser Immobilienmarktbericht richtet sich ausschließ-
lich an Partnerunternehmen von iii-investments sowie
an institutionelle Investoren. Eine Genehmigung zur
Weitergabe an private Investoren liegt nicht vor.
Die enthaltenen Informationen dienen allein der allge-
meinen Orientierung und sind keine Empfehlung oder
Angebote, ein konkretes Investment zu erwerben, zu
veräußern oder eine andere konkrete Transaktion zu
tätigen. Dieser Immobilienmarktbericht stellt selbst
keine Beratung dar und kann eine individuelle Bera-
tung auch nicht ersetzen. Er ist nicht Teil eines Ver-
kaufsprospektes.
Die Informationen beruhen auf Quellen, die von
iii-investments als verlässlich eingestuft werden. Auch
bei aller Sorgfalt kann iii-investments jedoch nicht
garantieren, dass die Angaben korrekt und vollständig
sind. Im Wesentlichen wurden folgende Quellen ver-
wendet: UniCredit Research, Jones Lang LaSalle (JLL),
PMA Property Market Analysis, Newsec, BNP Paribas
Real Estate, CB Richard Ellis (CBRE), Cushman & Wake-
field (C&W).
Soweit iii-investments Prognosen oder Erwartungen
äußert oder Aussagen über die Zukunft trifft, kön-
nen diese mit bekannten und unbekannten Risiken
verbunden sein. Die tatsächlichen Ergebnisse und
Entwicklungen können daher unter Umständen auch
wesentlich abweichen.
Die Vervielfältigung, Verbreitung und Veröffentli-
chung dieses Immobilienmarktberichts bedürfen der
ausdrücklichen Zustimmung von iii-investments.
Rechtlicher Hinweis
68
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Immobilienmärkte Europa
Frühjahr 2012
10. Auflage, Mai 2012
(Redaktionsschluss: 7. Mai 2012)
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