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BauZ! – Sanieren oder Abreißen, 18. Februar 2010 1
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbHPF 2, A 1020 Wien+43 1 968 [email protected]
Wolfgang Amann
Sanierung oder Abbruch –Rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
BauZ! – Sanieren oder Abreißen?18. Februar 2010
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Sprengung Mountain Bell Plaza, Phoenix, Arizona, 27.9.2009www.implosionsareablast.com
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Technische Lebensdauer von Bauteilen
• Stahlbeton ungeschützt 60-80 Jahre• Ziegelwände außen verkleidet > 80 Jahre• Ziegeldach 40-70 Jahre• Dachstuhl > 80 Jahre• Außendämmung > 30 Jahre• Fassadenputz 40-60 Jahre• Holz-Alu-Fenster 30-50 Jahre• Heizkessel 15-30 Jahre• Viele Ausbauteile < 30 Jahre
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• Bekenntnis des Gesetzgebers zum Erhalt historischer Bausubstanz über den Denkmal- und Ortsbildschutz hinaus
• Förderinstrumente, die eine Sanierung ökonomisch darstellbar halten
• Mietrechtliche Kündigungsschutz
Lebenszyklus beenden oder ausdehnen?
Sprengung Jeffries Homes, Detroit, Michigan, 29.4.2001www.implosionsareablast.com
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Extrem geringer Wohnungsabgang
• 1980er Jahre 0,20% p.a. (ohne Wien 0,15%)
• 1990er Jahre 0,11% p.a. (ohne Wien 0,03%)
• Aktuell ähnlich 1990er Jahre
Halten unsere Häuser 500 Jahre?
Wollen wir das?
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Wo macht Abriss und Neubau Sinn?
Wirtschaftlich:• Bei Kostenvorteil• Bei besonders extensiver vorheriger Bebauung• Bei wirtschaftlich nicht sinnvoll durchführbarer Sanierung• Bei weitgehender Bestandsfreiheit
Ökologisch:• Wenn Performance des Neubaus besser als Altbau
(Energie, Ökologie, Wohnqualität, Verkehr, Stoffflüsse)
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Wo macht Abriss und Neubau Sinn?
Kulturell:• Bei nicht schützenswerter Substanz
(Denkmalschutz, aber auch Ensembleschutz)
Sozial:• Wenn verträgliche Übergangslösungen und attraktive neue
Wohnungen angeboten werden• Bei angemessenen Schutzbestimmungen
Politisch ?
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Gemeinnütziger Sektor
• Viele Siedlungen der Nachkriegszeit durch Sanierung wirt-schaftlich und planerisch nicht sinnvoll auf Stand zu bringen
• Änderungskündigung aufgrund technischer Abbruchreife gemäß § 30 Abs. 2 Z 14 MRG bzw. § 20 Abs. 1 Z 1 lit. b) WGG kaum durchsetzbar
• Konzept „Re-Constructing“ als „wichtiger Grund“ für eine Kündigung scheiterte
• Statt dessen Vorwegprüfung der Wirtschaftlichkeit von Sanierungen (gegenüber Abbruch und Neubau) als reines Konsensmodell (WRN 2006)
• Reformvorschlag: genauere Definition der Parameter von Wirtschaftlichkeit
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Sprengung der Siedlung Harter Plateau der GIWOG, Linz, 13.4.2003home.eduhi.at
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Eigentumswohnungssektor
Fischer Housing Development Building, Texaswww.pbase.com
• Beendigung einer Eigentümergemeinschaft erst mit dem WEG 2002 eingeführt (§ 35)
• Einstimmigkeit vorausgesetzt
• Praktisch kaum realisierbar
• Aber auch die Sanierung funktioniert unzureichend
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Privater Mietwohnungssektor
• Kündigung aufgrund technischer Abbruchreife gemäß § 30 Abs. 2 Z 14 MRG meist nur mit Abschlagszahlungen möglich
• Bestandsfreiheit bestimmt die Entscheidung über Sanierung oder Abriss gegenüber allen anderen, auch ökonomischen Erwägungen
• Gesetzliche Änderung aufgrund der Befürchtung vor spekulativen Auswüchsen zum Nachteil der Mieter kaum durchsetzbar
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Wohnbauförderung
• Wohnbauförderung kaum ein Hinderungsgrund
• Wiener Sanierungsverordnung 2008 (§ 13) berücksichtigt Abbruch und Neubau in Sanierungszielgebieten als förderungswürdige Maßnahme, die hinsichtlich der Förde-rungshöhe der Totalsanierung mit mehr als 50% Neubauanteil gleichgestellt ist
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Handlungsdruck
• Sanierungszwang aufgrund Gebäuderichtlinie
• Neue Rechtsprechung in Deutschland, die Änderungs-kündigung wegen Ersatzneubau begünstigt
• Vorschlag: Entwicklung eines handhabbaren Instrumenta-riums für die öffentliche Hand zur Steuerung der Entschei-dungsprozesse Sanierung vs Neubau unter weitestgehender Wahrung der Interessen aller Beteiligten
• Rechtliche Umsetzung z.B. als Interessenbescheid. Bei Unverhältnismäßigkeit von widerstreitenden Interessen soll zugunsten jener Partei entschieden werden, die stärker dem öffentlichen Interesse dient
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Danke für Ihre Aufmerksamkeit
Stella Windsor Wright Homes, Newark, NJ. Saturday, May 11, 2002www.implosionsareablast.com