Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-0
1-0 1-0
1-0 1-0
1-0 1-0
6-0
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
KAWALAN
PEMBANGUNAN BARU
DALAM KAWASAN
WARISAN
1-0
1-0 1-0
1-0 1-0
1-0 1-0
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-1
1-1 1-1
1-1 1-1
1-1 1-1
6-1
6.0 KAWALAN PEMBANGUNAN BARU
DALAM KAWASAN WARISAN
6.1 GARIS PANDUAN KAWALAN PEMBANGUNAN
BARU SECARA INFILL/REPLACEMENT DI ATAS
LOT KOSONG DI PERSEKITARAN RUMAH
KEDAI WARISAN
Garis Panduan kawalan pembangunan baru secara
infill/replacement di atas lot kosong di persekitaran rumah
kedai warisan ini adalah sangat penting bagi membantu
mengawal pembangunan. Pembangunan Infill ialah
pembangunan di atas tanah kosong sedia ada atau
bangunan sediada bersifat sementara yang membolehkan
nya dirobohkan dan pembangunan baru dilakukan. Rujuk
Rajah 6.1 untuk tapak kosong bagi tujuan pembangunan
secara infill.
Bagi tujuan kajian ini, pembangunan infill juga boleh
dilakukan secara penggantian (Re-placement) di atas
kawasan bangunan sedia ada yang tiada nilai warisan atau
nilai yang signifikan dan dirobokan bagi membolehkan
pembangunan semula boleh dilakukan. Rujuk lokasi
pembangunan secara replacement di Rajah 6.2
Kaedah IF (IF1, IF 2 dan IF 3) terpakai untuk tanah-tanah lot
kosong /tapak penggantian bangunan tidak bernilai warisan
yang terletak di antara bangunan-bangunan warisan di
dalam dan diluar kawasan kawalan iaitu di Core Zone dan
Buffer Zone.
Kaedah infill adalah untuk tanah-tanah kosong di deretan
bangunan sedia ada iaitu:
i. IF 1 untuk pembangunan infill di lot kosong di
deretan rumah kedai bangunan lot pendek, kurang
dari 50 kaki atau 15.24 meter
ii. IF 2 adalah bagi tanah kosong di deretan rumah kedai
berkeadaan baik (70% ensambles) di kawasan
persekitaran deretan bangunan 3 tingkat dan lebih.
iii. IF 3 adalah bagi tanah kosong di kawasan persekitaran
deretan bangunan dengan pelbagai ketinggian, gaya
dan era berbeza.
iv. IF 4 adalah bagi pembangunan secara komprehensif dan
free standing di dalam kawasan warisan.
Kategori ini adalah sangat penting bagi memastikan
pembangunan boleh dilakukan secara berterusan dengan
mengambil inisiatif yang positif bagi memelihara core zone.
Kaedah-kaedah ini diringkaskan seperti Jadual 6.1.
KAEDAH IF
PEMBANGUNAN BARU SECARA INFILL
Di Lot Kosong Antara Bangunan Warisan Kategori 2 & Penggantian Bangunan Baru
IF 2
Lot Kosong / Penggantian di dalam Deretan Bangunan
yang berkeadaan baik
(70% ensambles)
IF3
Lot Kosong / Penggantian di dalam Deretan
Bangunan Pelbagai Ketinggian, Gaya dan Era
Berbeza
IF 1
Lot Kosong / Penggantian di dalam Deretan
Bangunan < 50 kaki panjang
IF 4
Lot Kosong / Penggantian Secara Pembangunan
Komprehensif dan Free Standing
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-2
1-2 1-2
1-2 1-2
1-2 1-2
6-2
Jadual 6.1. : Kaedah Infill (IF) – Perincian Kawalan Pembangunan Semula di Kawasan Bandar Warisan
Kaedah Kedudukan
Tanah Kosong
/Cadangan
Pembangunan
Semula Di
Dalam Deretan
Bangunan
(Tingkat)
Persekitaran
Streetscape
Lebar
Bukaan
Bahagian
Hadapan
Prasyarat
Ketinggian
Bangunan Di
Barisan
Belakang *
Ketinggian Dibenar
Bahagian
Hadapan
Di Bahagian
Belakang
IF 1 Tidak berkenaan Terletak di dalam
deretan rumah
kedai bangunan
lot pendek,
kurang dari 50
kaki atau 15.24
meter
Tidak
berkenaan
Tidak
berkenaan
Merujuk kepada profil bangunan
kedai bersebelahan
IF 2 Tertakluk
kepada
ketinggian 70%
dari bangunan
yang terdapat di
dalam deretan
yang sama
Terletak di dalam
persekitaran
warisan yang
mempunyai nilai
sejarah dan
kebudayaan
Tidak
berkenaan
Melebihi
3 tingkat
IF 3 Pelbagai
ketinggian dan
gaya/era
berbeza
Kawasan warisan Tidak
berkenaan
Melebihi
5 tingkat
Mengekalkan profil bangunan rumah
kedai dengan bumbung curam.
Tertakluk kepada HIA
IF 4 Plot tanah
sesebuah tidak
di dalam
deretan rumah
kedai
Kawasan warisan Tidak
berkenaan
Melebihi
5 tingkat
Pembangunan secara komprehensif
atau free standing yang sensitif
kepada persekitaran warisan
Mengekalkan profil bangunan rumah
kedai dengan bumbung curam.
Tertakluk kepada HIA
Nota : * barisan bangunan selepas lorong belakang
Ketinggian
Bangunan di
Deretan Yang
Sama (70%
ensambles).
Ketinggian
Yang
Dibenarkan
di bahagian
hadapan
Ketinggian
Yang
Dibenarkan
di bahagian
belakang
2 tingkat 2 tingkat 3 tingkat
3 tingkat 3 tingkat 5 tingkat
4 tingkat dan
lebih
Mengikut
ketinggian
bangunan
bersebelahan
5 tingkat untuk
core zone
7 tingkat untuk
buffer zone
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-3
1-3 1-3
1-3 1-3
1-3 1-3
6-3
6.2 KAEDAH IF 1 UNTUK PEMBANGUNAN
INFILL DI TANAH KOSONG DI DERETAN RUMAH
KEDAI BANGUNAN LOT PENDEK, KURANG DARI 50
KAKI ATAU 15.24 METER
Pemakaian Kaedah IF 1
Kaedah IF 1 adalah kaedah untuk membangunkan secara
infill :
i. Lot kosong di deretan rumah kedai bangunan yang
pendek iaitu kurang dari 50 kaki atau 15.24 meter.
ii. Pembangunan baru dengan penggantian (replacement)
iaitu perobohan bangunan usang yang sudah tidak
selamat digunakan dan mendapat pengesahan
kejuruteraan bangunan / bangunan sedia ada yang tidak
mempunyai ciri-ciri warisan yang signifikan.
Kawalan Ketinggian Kaedah IF 1 :
i. Bahagian hadapan hendaklah dibina dengan merujuk
kepada profil bangunan warisan bersebelahan dengan
ritma /horizontal dan vertical bands
ii. Ketinggian yang dibenarkan hanyalah mengikut
ketinggian bangunan bersebelahan.
Kawalan Kaedah IF 1 (Tambahan):
i. Reka bentuk fasad luaran termasuk bukaan tingkap dan
pintu juga mengikut reka bentuk asal bangunan
bersebelahan di dalam deretan yang sama.
ii. Kaedah ini menekankan kepada mengekalkan profil
rumah kedai dengan bumbung curam dan mengekalkan
kecerunan bumbung pada kecerunan yang sama dengan
bangunan-bangunan bersebelahan.
iii. Kemasan bumbung terracota, tingkap, kemasan lantai
dan lain-lain hendaklah sesuai dengan bangunan warisan
yang berhampiran.
iv. Laluan pejalan kaki (five footway) hendaklah disediakan
/dikekalkan selaras dengan laluan kaki lima bangunan
warisan dalam barisan lot.
v. Sebarang perletakkan struktur (binaan/tumbuhan) di
laluan kaki lima adalah tidak dibenarkan.
vi. Mematuhi Garis Panduan Perletakan Papan Tanda.
vii. Unit luar kompressor pendingin hawa tidak boleh
diletakkan di bahagian fasad hadapan.
viii. Menggunakan skima warna pastel yang sesuai dalam
persekitaran warisan.
ix. Jurutera bertauliah hendaklah mengesahkan kaedah
pembinaan dan perobohan tidak akan mengganggu
bangunan warisan bersebelahan.
x. Laporan HIA hendaklah dikemukakan oleh arkitek yang
mengemukakan pelan.
Profil Bangunan mengunakan KAEDAH IF 1
Profil Asal Tapak Infill
Ketinggian, rekabentuk dan perincian meneruti bangunan
bersebelahan di dalam deretan yang sama
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-4
1-4 1-4
1-4 1-4
1-4 1-4
6-4
Contoh bangunan baru dalam kawasan warisan yang tidak
mengaplikasi konsep yang sesuai dan dibuat secara tidak
sensitif dengan persekitaran warisan.
6.3 KAEDAH IF 2 UNTUK PEMBANGUNAN INFILL DI TANAH KOSONG DENGAN BUKAAN 12
METER DAN LEBIH DI KAWASAN WARISAN
Pembangunan Kaedah IF2 adalah kaedah yang boleh
digunapakai pada pembangunan infill yang dicadangkan di
tanah kosong atau secara replacement bangunan dalam
barisan bangunan warisan yang masih mengekalkan fasad
bangunan sedia ada dan persekitaran warisan yang yang
mempunyai nilai sejarah & kebudayaan.
Pemakaian Kaedah IF2 :
i. Kaedah ini boleh diaplikasi kepada lot kosong atau
bangunan yang tidak mempunyai nilai warisan
berdasarkan kajian inventori bangunan yang dilakukan.
ii. Untuk bangunan bersebelahan bangunan warisan atau
persekitaran warisan yang masih berkeadaan baik dan
mengekalkan ketinggian yang sama (70% ensambles).
iii. Telah terdapat pembangunan yang melebihi 3 tingkat
atau 5 tingkat pada deretan bangunan bersebelahan
dan belakang.
Kawalan Ketinggian Kaedah IF2 :
i. Bahagian belakang bangunan (hadapan dan belakang)
boleh dibenarkan dengan ketinggian berikut :
Ketinggian
Bangunan di
Deretan Yang Sama
yang masih
berkeadaan baik
(70% ensambles).
Ketinggian
Yang
Dibenarkan di
bahagian
hadapan
Ketinggian Yang
Dibenarkan di
bahagian
belakang
2 tingkat 2 tingkat 3 tingkat
3 tingkat 3 tingkat 5 tingkat
4 tingkat dan lebih Mengikut
ketinggian
bangunan
bersebelahan
5 tingkat untuk
core area
7 tingkat untuk
buffer zone
ii. Bahagian hadapan hendaklah dibina dengan merujuk
kepada profil bangunan warisan bersebelahan dengan
ritma /horizontal dan vertical bands.
Kawalan Kaedah IF2 (Tambahan):
i. Kaedah ini menekankan kepada mengekalkan profil
rumah kedai dengan bumbung curam dan profil
bangunan rumah kedai
ii. Laluan pejalan kaki (five footway) hendaklah
disediakan dan selaras/ bersambungan dengan laluan
kaki lima bangunan warisan dalam deretan lot.
iii. Sebarang perletakkan struktur (binaan/tumbuhan) di
laluan kaki lima adalah tidak dibenarkan.
iv. Mematuhi Garis Panduan Perletakan Papan Tanda.
v. Kemasan bumbung terracota, tingkap, kemasan lantai
dan lain-lain hendaklah sesuai dengan bangunan
warisan yang berhampiran.
vi. Menggunakan skema warna pastel yang sesuai dalam
persekitaran warisan.
vii. Unit luar kompressor pendingin hawa tidak boleh
diletakkan di bahagian fasad hadapan.
viii. Jurutera bertauliah hendaklah mengesahkan kaedah
pembinaan dan perobohan tidak akan mengganggu
bangunan warisan bersebelahan.
ix. Laporan HIA hendaklah dikemukakan oleh arkitek
yang mengemukakan pelan.
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-5
1-5 1-5
1-5 1-5
1-5 1-5
6-5
Situasi dimana KAEDAH IF2 boleh digunapakai
KAEDAH IF2: APLIKASI
Pembangunan baru dalam kawasan warisan boleh dibenarkan
dengan mengaplikasi konsep yang sesuai dan sensitif dengan
persekitaran warisan.
Profil Bangunan mengunakan KAEDAH IF2 bagi tanah di
deretan rumah kedai 2 tingkat
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-6
1-6 1-6
1-6 1-6
1-6 1-6
6-6
5 tingkat Maksimum Bagi
Core Zone
Zon B1 (Buffer Zone 1)
6 tingkat Maksimum
Zon B1 (Buffer Zone 1)
6 tingkat Maksimum
Zon B2 (Buffer Zone 2)
7 tingkat Maksimum
Zon B2 (Buffer Zone 2)
7 tingkat Maksimum
Profil Bangunan mengunakan KAEDAH IF2 bagi
tanah di deretan rumah kedai 3 tingkat
Buffer Zone Buffer Zone Core Zone
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-7
1-7 1-7
1-7 1-7
1-7 1-7
6-7
6.4 KAEDAH IF3 UNTUK PEMBANGUNAN INFILL &
REPLACEMENT BAGI TANAH KOSONG DI
KAWASAN PERSEKITARAN DERETAN BANGUNAN
DENGAN PELBAGAI KETINGGIAN, GAYA DAN ERA
BERBEZA.
Pembangunan Kaedah IF3 adalah pembangunan baru secara
infill dalam kawasan warisan. Kaedah ini boleh digunapakai
pada pembangunan infill yang dicadangkan dalam zon
warisan yang telah mempunyai bangunan sedia ada dalam
pelbagai ketinggian dan gaya/era yang berbeza.
Pemakaian Kaedah IF3:
i. Kaedah IF3 boleh diaplikasi kepada lot kosong dengan
kaedah pembinaan baru dalam kawasan warisan.
ii. Telah terdapat pembangunan yang melebihi 5 tingkat
pada deretan bangunan atau barisan belakang.
iii. Kaedah IF3 menekankan kepada mengekalkan profil
rumah kedai dengan bumbung curam dan profil
bangunan rumah kedai untuk mengekalkan kepentingan
OUV kawasan warisan dan memastikan pembangunan
baru seterusnya dilakukan dengan sensitif.
Kawalan Kaedah IF3:
i. Bangunan baru yang dibina secara infill di atas lot
kosong dalam zon warisan yang telah mempunyai
bangunan sedia ada dalam pelbagai ketinggian dan
gaya/era yang berbeza perlu member keutamaan
kepada mana-mana bangunan warisan yang terletak di
kiri, kanan, hadapan atau belakangnya.
ii. Ketinggian bangunan infill di fasad hadapan mesti
mengikut ketinggian bangunan warisan di kiri atau
kanan lot kosong tersebut, yang mana terendah.
iii. Bahagian hadapan hendaklah dibina dengan merujuk
kepada profil bangunan warisan bersebelahan.
iv. Bahagian belakang boleh dibenarkan sehingga 5 tingkat
bagi core zone dan 6-7 tingkat bagi buffer zone.
Kawalan Kaedah IF3 (Tambahan):
i. Kemasan bumbung terracota, tingkap, kemasan lantai
dan lain-lain hendaklah sesuai dengan bangunan warisan
dalam kawasan warisan dan persekitaran yang
berhampiran atau bangunan warisan bersebelahan.
ii. Laluan pejalan kaki (five footway) hendaklah disediakan
dan selaras / bersambungan dengan laluan kaki lima
bangunan warisan dalam deretan lot.
iii. Sebarang perletakkan struktur (binaan/tumbuhan) di
laluan kaki lima adalah tidak dibenarkan.
iv. Menggunakan skema warna pastel yang sesuai dalam
persekitaran warisan.
v. Mematuhi Garis Panduan Perletakan Papan Tanda.
vi. Jurutera bertauliah hendaklah mengesahkan kaedah
pembinaan dan perobohan tidak akan mengganggu
bangunan warisan bersebelahan dan berhampiran.
vii. Laporan HIA hendaklah dikemukakan oleh arkitek yang
mengemukakan pelan.
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-8
1-8 1-8
1-8 1-8
1-8 1-8
6-8
Profil Bangunan mengunakan KAEDAH IF3
Profil Bangunan Yang Tidak Dibenarkan
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-9
1-9 1-9
1-9 1-9
1-9 1-9
6-9
6.5 KAEDAH IF4 UNTUK PEMBANGUNAN BARU SECARA KOMPREHENSIF
DAN BANGUNAN FREE STANDING DI KAWASAN WARISAN
Pemakaian Kaedah IF4:
Garis Panduan Kawalan Perancangan dan Reka Bentuk menggunakan Kaedah IF 4
adalah untuk kawalan pembangunan baru secara komprehensif dan menggunakan
kaedah Free Standing di Kawasan Warisan.
Kawalan ini disediakan untuk mengawal pembangunan free standing di atas plot-
plot tanah komersil yang tidak terletak di antara barisan bangunan warisan kategori
1 dan 2, tetapi masih di dalam kawasan warisan manakala kawasan sekitarnya telah
mempunyai bangunan melebihi 5 tingkat.
Pembangunan secara tidak sensitif akan memberi kesan negatif kepada persekitaran
kawasan warisan. Garis panduan ini adalah garis panduan reka bentuk bangunan.
Perincian berkaitan dengan kawalan komersil perlu dirujuk kepada garis panduan
pembangunan komersil yang berkaitan dan dibaca bersama garis panduan ini.
6.5.1 Skala Bangunan
i. Bangunan baru hendaklah direkabentuk supaya seimbang dan sensitif dengan
pembangunan bangunan warisan sekitar dari segi ketinggian saiz dan
rekabentuk. Blok massing bangunan perlulah dikecil-kecilkan supaya tidak
membentuk bongkah besar yang akan mengubah fabrik bandar.
ii. Kedudukan dan reka bentuk
bangunan baru hendaklah
mengambil kira pembangunan
sedia ada di sekeliling untuk
menghasilkan pemandangan
yang bersesuaian.
iii. Reka bentuk bangunan hendaklah
menyumbang kepada perubahan
bentuk dan saiz di antara
bangunan besar dengan
bangunan lebih kecil di sekitar
kawasan tersebut, atau dengan
kawasan pembangunan yang
bekepadatan rendah.
6.5.2 Orientasi dan Kedudukan
Bangunan
i. Orientasi bangunan mestilah tidak
menghalang pandangan dan
aksesibiliti.
ii. Bangunan tidak dibenarkan
menghalang akses orang ramai ke
bahagian rezab sungai.
Perancangan yang menjurus
kepada monopoli visual, akses dan
privasi kepada individu tertentu
tidak dibenarkan.
iii. Bangunan yang terletak di
simpang jalan perlu mengikut
garisan ‘corner splay’.
iv. Fasad perlu direka bentuk untuk
menjadi satu ‘landmark’ dengan
fitur reka bentuk yang menarik
Papan iklan hendaklah
tidak melebihi lebar
ruang kaki lima
bangunan dan berada
di atas paras kepala
pejalan kaki
Jalan
Pintu
Papan iklan hendaklah
tidak melebihi
lebar pintu
Kedudukan papan
iklan di hadapan
bangunan
Ruang
Kedudukan
papan iklan di
tiang bangunan
Jenis dan saiz
tulisan serta papan
iklan hendaklah
bersesuaian dengan
saiz dan keadaan
tiang
Ruang pejalan
kaki
Rekabentuk yang lebih menarik dengan penggunaaan bahan binaan dan ciri-ciri lanskap
akan menghasilkan keadaan visual yang lebih baik kepada pejalan kaki dan orang awam di kawasan
sekitar
Konsep rekabentuk bangunan ini tidak berubah dari
paras bawah di mana pemandangan yang terhasil tidak menarik dan tidak memberi kesan kepada
pejalan-pejalan kaki
X
Contoh bangunan yang terlalu besar dan luas
berbanding bangunan lain di sekitarnya yang mana
kelihatan tidak sesuai dan seimbang dibangunkan di
kawasan tersebut
Bangunan sedia ada
Bangunan baru
Bangunan dengan saiz yang sama boleh
direkabentuk agar tidak kelihatan terlalu luas
dan besar; di mana ia lebih seimbang dengan
bangunan-bangunan di sekitarnya
Bangunan baru
Bangunan sedia ada
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-10
1-10 1-10
1-10 1-10
1-10 1-10
6-10
6.5.3 Reka Bentuk Bangunan
i. Reka bentuk bangunan mesti sensitif kepada persekitaran warisan bandar.
ii. Reka bentuk bangunan baru mesti mengambil kira bangunan bersebelahan dan
persekitaran bagi mewujudkan kesinambungan dan keharmonian di antara
bangunan. Reka bentuk haruslah sympathetic terhadap pembangunan sedia ada
di lot bersebelahan dan perlu mengambil kira ciri-ciri fizikal dan sosio-budaya
setempat.
iii. Mengekalkan profil bangunan rumah kedai dengan bumbung curam.
iv. Jurutera bertauliah hendaklah mengesahkan kaedah pembinaan dan perobohan
tidak akan mengganggu bangunan warisan bersebelahan dan berhampiran.
v. Laporan HIA hendaklah dikemukakan oleh arkitek yang mengemukakan pelan.
Bangunan menghadap Jalan Tempatan Kawasan Warisan.
i. Bangunan baru free standing yang menghadap kawasan deretan rumah kedai
warisan perlu menyediakan podium 2-3 tingkat mengikut ketinggian bangunan
warisan di hadapannya (di sebelah jalan).
ii. Bagi bangunan baru free standing di dalam Core Zone yang dibolehkan
sehingga mencapai ketinggian 5 tingkat, selepas tingkat ke 2 atau ke 3
(bergantung kepada bangunan berdekatan, yang mana lebih rendah), anjakan
ke dalam seluas 3 meter perlu dibuat sebelum bangunan dinaikkan lagi
sehingga ke tingkat ke lima.
iii. Bagi bangunan di Buffer Zone, anjakan 3 meter ke dalam perlu dibuat pada
setiap selang dua tingkat bangunan bagi mengurangkan kesan bongkah dan
menyediakan persekitaran rupa bentuk bandar yang sinonim dengan bangunan
warisan rumah kedai sedia ada.
iv. Tiada jalan susur perlu disediakan dan tidak ada anjakan bangunan diperlukan.
Ini adalah untuk memastikan kaki lima rumah kedai tidak terhalang atau
terganggu, dan kesinambungan lingkaran laluan pejalan kaki yang lancar dapat
disediakan.
v. Reka bentuk bangunan perlu mengambil kira keperluan golongan kurang upaya
dan golongan cacat.
vi. Bangunan baru hendaklah dibina dan direka bentuk agar tidak menghalang
pemandangan dari bangunan sedia ada ke sekitar kawasan terutama ke kawasan
jalan utama, kawasan lapang dan sungai.
Bangunan menghadap Jalan Utama
Bandar.
i. Bagi bangunan baru yang
menghadap jalan utama di dalam
Core Zone, jalan susur perlu
disediakan sekiranya diperlukan
untuk melengkapkan rangkaian
jalan bandar.
ii. Sekiranya jalan susur tidak
diperlukan, bangunan boleh
dibuat terus menghadap jalan
utama tanpa menyediakan
anjakan, tertakluk kepada
keperluan parkir.
iii. Bagi bangunan free standing di
dalam Buffer Zone yang dibina
menghadap jalan utama dan
bukan bangunan warisan di
bersebelahan jalan, bangunan
boleh direka bentuk dengan
menyediakan anjakan bangunan
mengikut amalan biasa.
iv. Bangunan juga boleh direka
bentuk tanpa anjakan ke dalam
setiap sela dua tingkat sehingga
ke enam atau tujuh.
v. Walau bagaimanapun, rupa
bentuk yang lebih sensitif kepada
skala, bentuk bumbung dan rupa
bentuk fasad rumah kedai
warisan digalakkan.
Rujuk rajah di muka surat 6-13
untuk perincian.
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-11
1-11 1-11
1-11 1-11
1-11 1-11
6-11
BANGUNAN FREE STANDING
BANGUNAN
FREE STANDING
KAWASAN CORE ZONE
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-12
1-12 1-12
1-12 1-12
1-12 1-12
6-12
Aras 6
Bangunan pembangunan semula
komprehensif dan free standing tidak
kelihatan berbeza dari persekitaran kawasan
warisan apabila bahagian hadapannya di
rekabentuk menyamai ciri-ciri bangunan
warisan di sekitar.
Pandangan hadapan bangunan pembangunan
semula komprehensif dan free standing juga
kelihatan sama mengikut horizontal dan vertical
line bangunan-bangunan warisan di sebelah
hadapan dan di ikuti dengan rekabentuk yang
berteres.
Aras 2
Aras 3
Aras 4
Aras 5
Aras 6
Anjakan masuk 3m
Anjakan
masuk
3m
Aras 1
Aras 2
Aras 3
Aras 4
Aras 5
Aras 6
Bumbung bercerun
Ketinggian cucur atap hendaklah sama dengan
bangunan bersebelahan
Ketinggian rasuk konkrit hendaklah sama dengan
bangunan bersebelahan
Aras 1
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-13
1-13 1-13
1-13 1-13
1-13 1-13
6-13
6.6 GARIS PANDUAN PEMBANGUNAN INFILL DAN RE-PLACEMENT
Garis Panduan Kawalan Kerja-Kerja Infill dan Re-placement diperincikan di dalam Jadual 6.2 berikut :
Jadual 6.2 : Garis Panduan Kawalan Kerja-Kerja Infill dan Re-Placement. ITEM REKA BENTUK MATERIAL / KEPERLUAN NOTA
1.0
BUMBUNG
1.1
Bentuk bumbung dan
kemasan
Bumbung curam mengikut kecerunan
dan bentuk bumbung bersebelahan
bangunan warisan, jika dalam satu
barisan rumah kedai, atau di kawasan
kejiranan bangunan warisan dan jika di
kawasan lain.
Bahan bumbung terracotta atau tanah
liat semulajadi dengan profil yang
sesuai boleh digunakan.
-
Bumbung Rata (flat roof) hanya di
benarkan di bahagian belakang
bangunan (tidak menghadap kawasan
warisan) jika ciri-ciri persekitaran tidak
lagi didominasi oleh persekitaran
bumbung curam
Dibenarkan jika untuk taman hijau
(green roof) dan tertakluk kepada HIA.
-
1.2
Unjuran
Garisan ujuran bumbung di hadapan,
kaedah pembinaan dan gutter perlu
sebaris dengan bangunan warisan
bersebelahan.
- -
1.3
Skylight
Skylight pada bangunan ‘infill’ yang
bersebelahan dengan bangunan
warisan.
Skylight tidak dibenarkan.
-
1.4
Bumbung ‘Jack’
Bumbung ‘Jack’ pada bangunan ‘infill’
bersebelahan dengan bangunan
warisan.
Dibenarkan jika ‘infill’ pada bahagian
barisan sedia ada yang menggunakan
bumbung ‘Jack’ untuk penyamaan
dengan bangunan bersebelahan
bangunan warisan.
-
2.0
FASAD
2.1
Fasad hadapan dan sisi
a) Fasad hadapan hendaklah harmoni
dan mengambil kira elemen
horizontal dan vertikal serta ritma
yang selaras dengan persekitaran
warisan.
b) Reka bentuk bangunan infill pada
lot tepi (end lot) dan penjuru
(corner) perlu mengambil kira reka
bentuk bahagian berkenaan.
c) Ketinggian aras lantai perlu
dikoordinasikan dengan bangunan
bersebelahan.
Bahan, kemasan, tekstur, warna dan
sebagainya perlu bersesuaian dengan
bangunan warisan bersebelahan.
Reka bentuk fasad bangunan
adalah subjektif. Oleh yang
demikian, penentuan rupa
fasad yang besesuaian adalah
bergantung kepada Laporan
HIA yang disediakan oleh
konsultan dan jawatankuasa
penilai. Walau bagaimanapun,
penggunaan ritma yang betul
akan memudahkan fasad
dibuat evaluasi oleh pihak
MBI. Fasad hadapan bagi
penggantian (replacement)
perlu mengikut fasad
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-14
1-14 1-14
1-14 1-14
1-14 1-14
6-14
ITEM REKA BENTUK MATERIAL / KEPERLUAN NOTA
bangunan bersebelahan
(Reinstate)
2.2
Kaki lima dan laluan
verandah.
a) Rumah kedai sedia ada adalah
sinonim dengan kaki lima sama ada
berbentuk arch atau lurus.
Pembangunan yang bersebelahan
dengan bangunan warisan yang
mempunyai laluan pejalan kaki
hendaklah mematuhi saiz lebar dan
reka bentuk laluan ini untuk tujuan
kesinambungannya.
Bahan dan rupa kemasan kaki
lima ini hendak bersesuaian
dengan bangunan warisan.
b) Jika tiada laluan pejalan kaki yang
berkesinambungan.
Pembangunan dan reka bentuk
hendaklah mematuhi bangunan
warisan yang bersebelahan dari segi
edge jalan.
Jarak tiang ritma rumah kedai
hendaklah dirujuk kepada
bangunan warisan
bersebelahan.
3.0
FASAD BELAKANG
(fasad yang menghadap
lorong belakang)
Kesesuaian dari segi material, kemasan,
tekstur, profil dan reka bentuk bagi
bangunan bersebelahan dengan
bangunan warisan adalah digalakkan.
Fasad belakang hendaklah direka
dengan menarik untuk disesuaikan
dengan konsep menggunakan lorong
belakang untuk aktiviti yang
bersesuaian dan selamat untuk pejalan
kaki.
Perletakan peralatan
mekanikal seperti compressor
pendingin hawa, outlet untuk
cerombong asap dan lain-lain
hendaklah tidak menghalang
kepada laluan dan hendaklah
dilindung dari pandangan
visual.
4.0
‘PARTY WALL’
Bangunan baru tidak boleh merosakkan
keaslian ‘gable wall’ / ‘party wall’ (merit
artistik) bagi bangunan warisan
bersebelahan.
Pembangunan baru hendaklah
mengambil kira profil party wall sedia
ada.
-
4.1
Struktur dinding
pemisah
Integriti stuktur sedia ada yang
bersambungan dengan bangunan
warisan tidak boleh dikompromi atau
dirosakkan disebabkan pembangunan
‘infill’.
Bahan yang digunakan dalam
pemuliharaan bagi dinding pemisah
perlu bersesuaian secara tradisional.
Dinding pemisah baru adalah tertakluk
kepada reka bentuk jurutera.
Jurutera hendaklah
menunjukkan justifikasi reka
bentuk dan kaedah reka
bentuk dalam Laporan HIA
untuk memastikan struktur
sedia ada dinding pemisah
tidak terganggu dengan
pembinaan baru berkenaan.
5.0
KANOPI
Penggunaan kanopi dari
metal decking seperti ini
adalah tidak sesuai
dalam kawasan warisan
Kanopi adalah reka bentuk struktur
ringan di atas tingkap dan di kaki lima
bagi mengelakkan sinaran dan tempias
matahari.
Bahan asal kerangka kayu dan
bumbung adalah sama dengan
bumbung utama.
Struktur kanopi baru pada
fasad bangunan adalah
dibenarkan tertakluk kepada
jenis bahan binaan dan reka
bentuk. Bahan dari kaca atau
elemen yang berkilat adalah
tidak dibenarkan.
Penggunaan jubin pada kanopi di
kawasan warisan digalakkan
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-15
1-15 1-15
1-15 1-15
1-15 1-15
6-15
ITEM REKA BENTUK MATERIAL / KEPERLUAN NOTA
6.0
PAPAN TANDA/ RUANG
PENGIKLANAN
Papan tanda perlu direka bentuk dan
dipasang mengikut piawaian untuk
papan tanda (rujuk Garis Panduan
Perletakan Papan Tanda).
Pematuhan mengikut garis panduan -
7.0
KESELAMATAN
Pemasangan peralatan pemantauan
keselamatan adalah dibenarkan.
-
8.0
BASEMENT ATAU
RUANGAN BAWAH
TANAH
Ruang bawah tanah atau basement
adalah tertakluk kepada laporan
jurutera.
Dalam persekitaran warisan basement
adalah tidak digalakkan.
-
9.0
TELAGA UDARA
AIRWELLS
Reka bentuk bangunan infill adalah
digalakkan supaya mempunyai profil
yang sama dengan bangunan warisan.
Saiz dan kedudukan ‘airwell’ hendaklah
mengikut kedudukan ‘air well’ bangunan
warisan bersebelahan (jika ada).
Bumbung boleh laras/ fleksibel yang
boleh dialihkan/ bumbung untuk
perlindungan jenis yang tetap adalah
dibenarkan.
- -
10.0
MEKANIKAL DAN
ELEKTRIKAL
10.1
Kipas ekzos (exhaust fan)
Perlu diletakkan di fasad belakang.
Bahan ‘anodized’ atau ‘colour coated’
boleh digunakan.
10.2
Saliran dan perpaipan
Keseluruhan utiliti dan paip saluran
kecuali untuk corong air hujan tidak
digalakkan pada fasad hadapan. Air
hujan perlu dihalakan terus ke longkang.
- -
10.4
Pendingin udara
Menara penyejukan air perlu diletakkan
jauh daripada lembapan yang akan
meresap ke bangunan warisan.
Kompressor unit luar hendaklah
diletakkan di bahagian belakang. Unit
kompressor ini hendaklah mempunyai
bilangan yang minima sahaja. Jurutera
hendaklah memilih sistem yang terbaik
untuk kawasan warisan.
-
10.4
Lif
Lif Motor roomless adalah digalakkan
dalam kawasan warisan.
Bilik motor (jika ada) tidak dibenarkan
dalam projek di atas bumbung.
-
10.5
Menara air
Menara air perlu hendaklah direka Tidak boleh kelihatan lebih tinggi -
Kajian Rancangan Kawasan Khas Pekan Ipoh - Bandar Warisan Bijih Timah, 2020
1-16
1-16 1-16
1-16 1-16
1-16 1-16
6-16
ITEM REKA BENTUK MATERIAL / KEPERLUAN NOTA
bentuk supaya terlindung dari
pandangan visual sama ada dalam
kawasan tertutup atau menggunakan
konsep trellis dan kikisi boleh laras
dengan warna yang bersesuaian.
daripada atas bumbung.
10.6
Piring TV
Piring satelit diletakan di bahagian fasad
hadapan atau sisi atau penjuru
bangunan.
Tidak boleh kelihatan daripada jalan.
-
10.7
Menara telekomunikasi
Menara telekomunikasi atau sebagainya
di atas bumbung atau ‘gantries’ sebaris
dengan sisi bangunan.
Sebarang bentuk menara di atas
bumbung, fasad bahagian laman
belakang adalah tidak dibenarkan.
-