Download - KNJIGA Metode Procene Vrednosti
UNIVERZITET U BEOGRADUGRAĐEVINSKI FAKULTEТ
Katedra za geodeziju i geoinformatiku
TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTIPredavanje 7
Metode procene vrednosti nepokretnosti
Prof.Prof. drdr ZagorkaZagorka GospavićGospavić, dipl.geod.inž.
Školska 2012/2013Školska 2012/2013
SADRŽAJ
1. METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. TROŠKOVNA METOGA3. KOMPARATIVNA METODA4. PRINOSNA METODA
METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Smernica međunarodnih procena vrednosti br.1 (International Valuation Guidance Note no.1)
Procena vrednosti nepokretne imovine ( Real Property Valuation) pod tackom 5.10. daje pregled uobičajenih pristupa proceni vrednosti:
1. Pristup zasnovan na nabavnoj vrednosti – troškovna metoda(Cost Approach)
2. Pristup zasnovan na poređenju prodaje – komparativna metoda(Sales Comparison Approach)
3. Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda – prinosna metoda(Income Approach)
11. Metode procene vrednosti
Korišćenje troškovne metode kod procene vrednosti nepokretnosti uporište nalazi u pretpostavci da investitor neće za nepokretnost platiti veću cenu nego što bi ga koštalo da kupi zemljište i izgradi objekat.
Troškovni metod se bazira na utvrđivanju cene nove gradnje, tj. troškova zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući sve troškove:
– Investiciono-tehničke kokumentacije (projektovanje),
– Troškove građenja,
– Naknade za uređenje građevinskog zemljišta,
– Naknade za priključke na mrežu i pripadajuće instalacije.
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta (fizička i funkcionalna zastarelost – amortizacija), da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost.
Na tu vrednost se dodaje još i vrednost pripadajućeg zemljišta, prema dostupnim uporednim podacima sa tržišta.
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Uobičajene greške u primeni ovog pristupa su:
– Loše procenjena amortizacija objekta,
– Precenjena ili podcenjena vrednost zemljišta,
– Precenjen ili podcenjen kvalitet i vrednost zemljišta.
Mnogi procenitelji, koji nisu tehničke struke, izbegavaju upotrebu ove metode za procenu vrednosti nepokretnosti jer ona zahteva znanja o samim konstrukcijama objekata i cene izvođenja radova u građevinarstvu.
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Pristup troškovne metode je “padao” u milost i nemilost mišljenja stručnjaka od nastanka profesije procenitelja.
Troškovnu metodu je lako razviti ukoliko je objekat nov i predstavlja HABU. Teškoće nastaju u određivanju amortizacije ako je objekat star.
Troškovi reporodukcije/zamene
Troškovi reprodukcije se odnose na troškove izgradnje u svim detaljima istog objekta kao što je predmetni, na dan vršenja procene.
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Troškovi reporodukcije/zamene
Troškovi zamene podrazumevaju troškove izgradnje sličnog objekta kao što je predmetni, koristeći sadašnje materijale koji su u primeni. Npr. Umesto drvene stolarije danas i stambeni i poslovni objekti koriste PVC i Alu profile, a izrada prozora od drveta bi bila skuplja varijanta. Odabirajući troškove zamene nećemo “izlečiti” sve nedostatke postojećeg objekta (usled primene zastarelog materijala) jer ukoliko objekat ima loš raspored prostorija i time je neefikasan, metodom zamene ovaj nedostatak nećemo izlečiti ili prikriti već ćemo morati da ga obuhvatimo kroz funkcionalnu amortizaciju.
Troškovi izgradnje obuhvataju sve “soft” i “hard” troškove. Procenitelji često zaborave da uključe “soft” troškove u kalkulaciju (projekat, dozvole, priključci na infrastrukturu, pravni troškovi, troškovi marketinga prodaje itd.)
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Troškovi izgradnje
1. Investiciono tehnička dokumentacija
2. Pojedinačni troškovi za pozicije radova
3. Bruto plate
4. Materijal
5. Skele
6. Potrebna energija
7. Mehanizacija
8. Spoljni izvori (svi saradnici projekta – podizvođači, projektanti, konsultanti...)
9. Zajednički troškovi
10. Troškovi zavisni od vremena
11. Troškovi nezavisni od vremena
12. Obračunat rizik
13. Obračunata dobit
14. Pripadajući porezi i takse
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Troškovi pribavljanja lokacije
Iz analize lokacije dobijamo podatke o:
– Površini predmetne parcele,
– Broju i strukturi vlasništva,
– O mogućnostima gradnje,
– O trenutnoj tržišnoj vrednosti proizvoda (objekata).
Podaci iz prakse (tržište za Beograd):
– Za centralne zone (Extra, I i II zona) – i do 40% tržišne vrednosti objekta
– Za ostale zone – max 33% tržišne vrednosti objekta
– Prigradske zone i parcele na kojima se primenjuju podaci GUP-a obično do 20% vrednosti.
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
Stambena zgrada 300 m2) iznosi NG = 12.626.773,30 dinara .
Na osnovu troškovnika proizilazi sledeća struktura troškova gradenja u %.
Izvršeni radovi % udela u ukupnoj ceni gradenja PU
1.ZEMLJANI RADOVI 1,82
2. BETONSKI I ARM.BETONSKI RADOVI 15,86
3.ZIDARSKI RADOVI 23,42
4. ARMIRACKI RADOVI 7,31
5. TESARSKI RADOVI 2,67
6. POKRIVACKI RADOVI 2,19
7. STOLARSKI RADOVI 6,88
8. BRAVARSKI RADOVI 4,67
9. LIMARSKI RADOVI 1,37
10. KERAMICARSKI RADOVI 1,49
11. TERACERSKI RADOVI 3,88
12. PARKETARSKI RADOVI 2,43
13. MOLERSKO-FARBARSKI RADOVI 2,52
14. STAKLOREZACKI RADOVI 0,51
15. RAZNI GRAD.-ZANATSKI RADOVI 2,64
16. VODOVOD I KANALIZACIJA 16,79
17. ELEKTRO INSTALACIJE 3,55
UKUPNO : 100,00 %
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Suma je 53.27N=100
Suma je 18,29N = 35
Suma je 8,10N = 25
Suma je 20,34N = 30
2. Troškovna metoda procene
Sabiranjem i grupisanjem pojedinih stavki koje imaju podjednako ili približno umanjenje fizičkog stanja upotrebljivosti, za pojedine grupe ili više radova, dobijamo sledeća umanjenja U:
– Zemljani radovi,
– Betonski i armirano-betonski radovi,
– Zidarski radovi – nosivi zidovi, pregradni zidovi, razni zidarski radovi-ugrađivanja, izolacije,
– Tesarski radovi – krovna konstrukcija, oplate,
– Pokrivački radovi (grubi građevinski radovi)
– ...
Procenat udela – PU=53.27%
Starost objekta je n = 10 godina,
Prosečni verovatni vek trajanja konstrukcije (1-6) je N = 100 godina,
(7-11) N = 35 godina, (12-15) N = 25 godina i (16-17) je N = 30 godina
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
U = 0.044 = 4,4 % umanjenje osnovne konstrukcije (1-6)U (zanatski radovi) = 10:35 = 0.29 = 29% za (7-11)U (molerski radovi) = 10:25 = 0.40 = 40% za (12-15)U (instalacije) = 10:30 = 0.33 = 33% za (16-17)
Računanje amortizacije
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Primer obračuna vrednosti objekata
Vrednost placa
VP = Ukupna vrednost SVG + VP = 10.481.487,05 + VP =
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Troškovi pribavljanja lokacije
Praksa:Lokacija se nalazi u Ulici Gospodara Vučića u Beogradu.Površina parcele je 5.15 ari (515 m²)Postoji plan detaljne regulacije, sa sledećim podacima:– dozvoljena izgradnja Po+P+3+Pk,– koeficijent izgrađenosti 2.5,– stepen zauzetosti 65%,– broj parking mesta u podrumu je 1.1 parking/stanProdajna cena na objektima u izgradnji u Ulici 1600-1800 €/m²,Parking mesto 6000 €/komad.
Budući objekat515m² x 2.5 = 1287 m² brutoIli 515 m² x 65% x 4 (p+3+pk) = 1339 m²Manji uslov 1287 m²Odnos bruto/neto 1287 x 0.76 = 978 m² neto978 m² x 1700 €/m² + 12 st x 6000 € = 1.734.600 €1.734.600 x 30% = 520380 (500 000 ) €
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Troškovi dokumentacije
Cena projektovanja je u opsegu 10 – 25 €/m²Cena umnogom zavisi od:-Mesta u kom se radi (Beograd je najskuplji, a unitrašnjost je jeftinija za 3-5 €/m²-Vrste objekata koji se projektuje
Pored cene projektovanja u ovoj fazi značajan deo su i troškovi taksi, participacija i saglasnosti za JKP.
Izdavanje Izvoda iz urbanističkog plana (akta o urbanističkim uslovima –odnosno lokacijska dozvola):Objekti do 1000 m² bruto – 170 €Objekti od 1000 do 5000 m² bruto – 370 €Objekti preko 5000 m² bruto – 670 €
Troškovi uslova za projektovanje u zavisnosti od objekta iznose po projektu oko 100 – 200 €, a za vodovod i kanalizaciju cena oko 1.5 €/m² budućeg objekta.
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnostiParticipacija za skloništa – 3 €/m² neto objekta
Saglasnost Službe za zaštitu od požara:- Objekti do 1000 m² bruto – 400 €- Objekti od 1000 m² do 5000 m² bruto – 800 €- Objekti preko 5000 m² bruto – 1200 €
Ugovor sa direkcijom za građevinsko zemljište
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnosti
Ugovor sa JKP “Beogradske elektrane”
Cena saglasnosti i priključka:cca 35 €/m²grejne površine ukoliko sami izvodite radove za trasucca 45€/m² grejne povšine ukoliko JKP izvodi radove za trasucca 10€/m² grejne površine ukoliko želite mogućnost korišćenja tople vode (ako ima uslova)
Ugovor sa Telekomom Srbija
Cena saglasnosti i priključka:Cca 70 € po telefonskom priključkuCca 15o € po telefonskom ISDN priključkuCca 40€ po ADSL priključku za osnovni paket
2. Troškovna metoda procene
TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnosti
Ugovor sa Elektrodistribucijom
Cena saglasnosti i priključka određuje se po instalisanoj snazi koja je projektovana po brojilu:Cca 600 €/stan za instalisanu snagu od 16 A
Ugovor sa JKP “Vodovod i kanalizacija”
Cena saglasnosti i priključka se određuju kao i za Uslove za projektovanje, zaviseod namene i površine objekta ali se mogu proceniti za oba projekta na nivou cca 10 €/m² bruto objekta.
2. Troškovna metoda procene
KOMPARATIVNA METODA(Sales Comparison Approach)
Analiza istorijskih podataka o prodaji sličnih objekata je osnova ovog pristupa.
Predmetnu nepokretnost procenjujemo tako što je poredimo sa sličnim nepokretnostima koje su skorije prodate na tom tržištu. Pretpostavljamo da će predmetna nepokretnost imati prodajnu cenu sličnu prodajnim cenama uporedivih nepokretnosti, korigovana za određene specificnosti, koje karakterišu predmetnu nepokretnost.
Tabela ili matrica komparativa sadrži poređenje predmetne nepokretnosti sa sličnim nepokretnostima. Usklađivanje (korekcija) može biti kvalitativna ili kvantitativna. Kvalitativna : bolje, gore, malo bolje, dosta bolje…, kvantitativno: ± (%).
3. Komparativna metoda procene
Atributi koji utiču na vrednost stambenih nepokretnosti su: lokacija, sprat, grejanje, površina, parking, godište gradnje, stanje objekta..
Atributi koji utiču na vrednost poslovnih nepokretnosti su: lokacija, pristup, površina, parking, zakupljenost, godište gradnje, efikasnost prostora, grejanje, ostale instalacije…
Atributi koji utiču na vrednost komercijalnih nepokretnosti su:lokacija, izloženost, pristup, površina, zakupljenost, parking, instalacije…
KOMPARATIVNA METODA(Sales Comparison Approach)
3. Komparativna metoda procene
KOMPARATIVNA METODA – procentualna korekcija
1.15% 9660
0.95% 7980
0.90% 7560
0.85% 7140
0.90% 7560
1.00% 8400
Sredina 8050
3. Komparativna metoda procene
PRIHODOVNA METODA - (Income Approach)
Vrednost imovine je jednaka sadašnjoj vrednosti budućih koristi od vlasništva te imovine – Koliko vredi danas buduća korist od te imovine.
Kada su u pitanju nepokretnosti, buduća korist podrazumeva novčani tok koji prihoduje ta nepokretnost. Novčani tok se sastoji od redovnih godišnjih primanja plus rezidualna vrednost nepokretnosti na kraju perioda državine,odnosno u vreme prodaje (prenosa vlasništva na drugo lice). Prihodi se menjaju i cene nepokretnosti se menjaju, prihodovni metod je razmišljanje i projekcija unapred, bazirana na istorijskim podacima ali i na trendovima.
Prihodovna metoda, zavisno od kompleksnosti nekretnine, može se primeniti kao:Direktna kapitalizacija – za nepokretnosti koje imaju stabilan prihod i predvidive troškoveDiskontovani novčani tok (DCF): kompleksne nepokretnosti sa promenljivim novčanim tokom
4. Metoda kapitalizacije dobiti
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Direktna kapitalizacija: gde se godišnji prihod neke nepokretnosti konvertuje u vrednost nepokretnosti, gde se prihod deli prikladnom stopom kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije se dobija iz komapartivnih prodaja sa tržišta nepokretnosti, tako što se njihov godišnji prihod deli sa prodajnom cenom. (IRV –Income-Rate-Value)
Prihod = Stopa kapitalizacije x vrednostVrednost = Prihod/ stopa kapitalizacije
Prihod (yield) – YStopa kapitalizacije (cap – rate) – F
F = 1/Y
4. Metoda kapitalizacije dobiti
Prihod (yield) – YStopa kapitalizacije (cap – rate) – FF = 1/Y
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
4. Metoda kapitalizacije dobiti
0 Vreme
PV FV
kapitalizacija
diskontovanje
VREMENSKA VREDNOST NOVCA
i%
i%
4. Metoda kapitalizacije dobiti
BUDUĆA VREDNOST ANUITETA (FVAn)
Primer : / DETALJNO CE TE UCITI U INVESTICIONA ANALIZAPretpostavimo da hoćete da investirate 1 000$ godišnje u toku tri godine (n=3) po kamatnoj stopi od i = 8%.
Ovo će imati za rezultat buduću vrednost od (3 246 $)
Pošto se prva isplata vrši na kraju prve godine, ona se usložava na dve godine. Druga isplata se usložava za godinu dana, a treća isplata stvara nultu kamatu, pošto se isplata vrši na kraju treće godine.
Ubacujući podatke u jednačinu, primer za trogodišnji anuitet dobija se:
i
1i1aFVA
n
n
3246
0.08
10.0811000FVA
3
n $
4. Metoda kapitalizacije dobiti
STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE
Stopa kapitalizacije se računa na osnovu neto prihoda i vrednosti nepokretnosti (investicije).
Stopa kapitalizacije (Overall Capitalization Rate, All Risks Yield) osim što se može dobiti iz podataka sa tržista, može se i izračunati tehnikom rasčlanjivanja ukupne stope kapitalizacije na komponentu zajma i komponentu sopstvenih sredstava (“band of investment techique”)
Zasniva se na činjenici da većina investitora kupuje nepokretnosti na kredit. “Equity” ili sopstveni novac je 30%, a 70% finansira banka.
M (kreditna konstanta ) x Rm = učešće komponente pozajmljenih sredstava(1-M) x Re = učešće sopstvenih sredstava
4. Metoda kapitalizacije dobiti
STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE
Stopa kapitalizacije = Ro = M x Rm + (1-M) x ReRe- stopa za sopstv.ulaganja - državne obveznice ili hartije od vrednosti (14%)
Primer: Od banke uzimamo kredit sa godišnjom kamatom od 10% na 25godina.
Periodična kamata je: 0.1/12 = 0.0083 ; broj isplata: 25 x 12 = 300 ;faktor kamate = 0.0083/(1-(1/(1+0.0083)^300) = 0.0091 može se dobiti u banci Rm=12 x 0.0091 = 0.1092
Stopa Kapitalizacije = 0.1092 x 0.7 + 0.14 x 0.3 = 0.1164 = 11.64%
4. Metoda kapitalizacije dobiti
PROCENA VREDNOST NEPOKRETNOSTI NA OSNOVU PRIHODA
Primer: Investicija u nepokretnost koja ima neto godišnji prihod od 140.000eu.
Banke daju kredit na 75% investicije po kamati od 9.5% godišnje sa mesečnom isplatom kamate, na period od 25 god. Stopa kapitalizacije na sopstveni kapital je 5.5%. Odrediti tržišnu vrednost nepokretnosti.
Periodična kamata: 0.095/12 =0.0079; broj isplata: 25 x 12 =300;
Faktor kamate: 0.0079/(1-(1/(1+0.0079)^300)) = 0.0087Rm = 12 x 0.0087 = 0.1047
Stopa kapitalizacije: 0.25 x 0.055 + 0.75 x 0.1047 = 0.0923 =9.23%
Tržišna vrednost: 140.000/0.0923 = 1.516.793 eu ili zaokruženo na: 1.500.000 eu
4. Metoda kapitalizacije dobiti
RIZIK
Što je veći potencijalni rizik, veća je nagrada (profit) koji investitor očekuje.Kao i u bankarstvu i kod nepokretnosti važi pravilo:
Mali rizik: niska kamataVeliki razik: visoka kamata.
Generalno stope prihoda su:
4. Metoda kapitalizacije dobiti