Neubauoffensive SAGA GWG:Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
18.03.2014 in Köln
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Dr. Thomas Krebs
ROTONDA Business-Club – Wohnen II am 18. März 2014
Neubauoffensive SAGA GWG:Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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Wir über uns…
� 132.000 Wohn- und Gewerbeobjekte
� 99,7 % Vollvermietung
� 99,7 % Inkassierungsgrad monatlich
� 5,92 € Durchschnittsmiete (m²/mtl.)
� 400 - 500 Mio. € Bau- und Investitionsvolumen p.a.
� ca. 90 % Wohnzufriedenheit
� 47 % CO2-Einsparung (1990-2012)
� 195 Mio. € EBT (Planzahl)
� 263 Mio. € Cash Flow (Planzahl)
� 4 - 5 % Total Return
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Wir über uns…
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Neubauoffensive SAGA GWG:Ein Erfahrungsbericht
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Unser Geschäftsmodell als Bestandshalter
� Gesellschaftszweck: Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung
� Zielgruppe: Untere und mittlere Einkommensschichten
� Produktsegment: Gepflegte Wohnanlagen mittlerer Art und Güte
� Preispolitik: Orientiert an Mittelwerten des Mietenspiegels
Die nachhaltige Quartiersentwicklung ist die Grundl age des wirtschaftlichen Erfolges und vice versa
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� SAGA GWG hat 1998 bis 2008 bedarfsgerechte ca. 2.700 (270 WE p.a.),überwiegend geförderte und familiengerechte Wohnungen gebaut
� Vereinbarung 2009 das Neubauvolumen mittelfristig nachfrageorientiert zu erhöhen : 2010/230 WE, 2011/450 WE, 2012/550 WE (Baubeginne)
� Zielzahlen im Rahmen des „Bündnisses für das Wohnen“: 750 WE 2012 sowie1.000 WE p.a. ab 2013
� Bündelung der erforderlichen technischen Kompetenzen im Geschäfts-bereich Entwicklung
� Abteilung Neubau (21 MA)� Abteilung Projektentwicklung (8 MA)
Neubauziele und organisatorische Voraussetzungen
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Das Bündnis für das Wohnen
� Neubau-Zielzahlen und damit verbundene Voraussetzun gen � Verabredungen über energetische Zielzahlen� Erhalt der städtebaulichen Qualitäten (Backsteinsta dt)� Integrative Wohnungspolitik ( Kooperationsvertrag )
Baubeginne von 6.000 Wohnungen im Jahr, davon 1.000 seitens SAGA GWG
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� Bündnis für das Wohnen Hamburg� Bündnis für Hamburg� Attraktive Förderung� Konzeptausschreibungen� Kooperationsvertrag� Direktvergabe städtischer Grundstücke an SAGA
Aber: Steigende Bau- und Grundstückspreise und fehlende Grundstücke in innerstädtischen Lagen!
Die politischen Rahmenbedingungen wurden gesetzt
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Zusammenfassung IFB Förderrichtlinien 2014 Neubau
1. Förderweg 2. Förderweg Inhalte Miete - Miete WE 6,10 €/m2 Wfl. 8,20 €/m2 Wfl. - Mietseigerung im Bindungszeitraum alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. - Miete Bindungsauslauf nach 15 Jahren 8,20 €/m2 Wfl. 10,30 €/m2 Wfl. - Miete Stellplätze Tiefgarage max. 53 € max. 66 € - Miete Stellplätze in Parkpalette max. 26,50 € max. 33 € - Miete offene Stellplätze max. 15,60 € max. 15 € Finanzierung - Zinssatz 1,20 % 1,60 % - Tilgung mind. 2% mind. 2,3 % - Darlehen ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. Zuschüsse - laufende Zuschüsse Aufwendungszuschuss Grundstückswert bis 400 €/m2 Wfl. 1,40 €/m2 Wfl. unter 400 € keine Zuschüsse (über 15 Jahre) 401 bis 500 1,60 €/m2 Wfl. 401 bis 500 0,40 €/m2 Wfl. 501 bis 600 1,80 €/m2 Wfl. 501 bis 600 0,55 €/m2 Wfl. 601 bis 700 2,00 €/m2 Wfl. 601 bis 700 0,70 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 2,20 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 0,85 €/m2 Wfl. energiesparendes Bauen IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. (über 10 Jahre) IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. - Einmalzuschuss für Aufzugsanlagen ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. WK Barrierefreiheit Basis Standard 1.800 € pro WE 1.800 € pro WE WK Barrierefreiheit (Senioren, Rollstuhl) 5.300 € pro WE 5.300 € pro WE
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� 2009 systematische Analyse sämtlicher Grundstückpotentiale� Kategorisierung Hamburger Stadtteile (Grundstückssituation,
planungsrechtlicher Grundlagen, Eigentumsverhältnisse)� Abstimmung Potential-Listen mit den verantwortlichen Bezirken und
Qualifizierung kurzfristiger Umsetzbarkeit� Ergebnis: 240 Projekte mit rd. 6.500 WE ( Eigenfläc hen, FHH, Dritte)� Abschichtung auf 50 Projekte mit Planrechtschaffung bis 2012
� Zentrale Prämissen der Potentialanalyse:� Kein Neubau „auf der grünen Wiese“!� Nachhaltige Vertriebsfähigkeit ist abzusichern!� Nachhaltige Absicherung stabiler Nachbarschaften!� Optimierung des Portfolios im Stadtteil- und Quartie rskontext!
Paradigmenwechsel: Kein Neubau auf der „grünen Wiese “
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� Erfolgreiche Umsetzung der Neubauziele (Baubeginne)� 2011 579 WE� 2012 762 WE� 2013 1004 WE
Erste Ergebnisse
Baubeginne 2012-2014 in den Bezirken
BZ Mitte 476 WE BZ Nord 1.112 WE
BZ Altona 273 WE
BZ Harburg 532 WE
BZ Eimsbüttel184 WE
BZ Wandsbek 420 WE
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1.000 Baubeginne ab 2013
Nachverdichtungeigene Grundstücke
Städtische Grundstücke
Flächen Dritter Schlüsselfertige Projektankäufe
0
200
400
600
800
1000
1200
2011 2012 2013-2014
WE
-Anz
ahl
Anteil SAGA Anteil FHH Anteil Dritter
Ohne Projektentwicklung keine nachhaltige Neubautät igkeit
75% 70% 48%
25%9%
21% 38%
14%
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� Voraussetzungen � Nachhaltige Vermietbarkeit im
Quartierskontext� WK-Förderbedingungen� Angemessene Rendite� ∅ 60-70 qm Wohnungsgrößen� Mindestgrößen 20 WE� Realteilung� Schlüsselfertig:
Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtungen zum Festpreis
� Innerstädtische Lagen
Die Konzeptausschreibung als Turbolader neuer Koope rationen
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
Vertrag für Hamburg Wohnungsneubau
Bündnis für das Wohnen in Hamburg
Immobilienwirtschaft-liche Verbände
SAGA GWG
Bezirke
Senat Senat
Mietervereine
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – RISE 1 Hamburg
Rahmenprogramm integrierte Stadtentwicklung
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung Hafencity und Baakenhafen
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung IBA Hamburg
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – HID Steilshoop
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – Masterplan MMB
Mümmelmannsberg Mümmelmannsberg20202020
Bedeutung von Schule im Quartier
ModernisierungsstrategieEnergetisches Konzept
Entwicklung derAußenanlagen
Entwicklungsperspektive EKZ
Mediale Versorgung Aktive Stadtteilarbeit
Beteiligung wesentlicher StakeholderBezirksamt, Regionalausschuss, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Sanierungsbeirat, Stadtteilgremien, andere Vermieter im Quartier
Betreuungs- undPflegekonzept für ältere
Menschen
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Vom Bündnis für das Wohnen…
� Quantitative Zielsetzung: 6.000 WE p.a.
� Wohnungsneubau
� Klimaschutz und Energieeffizienz
� Städtebau / Erhalt Backsteinfassaden
� Integrative Wohnungspolitik
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…zum Bündnis für die Quartiere
� Entlastung innerstädtischer Teilwohnungsmärkte
� Ganzheitliche Quartiersentwicklung- und Aufwertungsstrategien
� Mobilisierung von Grundstückspotentialen
� Einbindung von Bestandsobjekten
� „Stadtteilgerechtigkeit“ thematisieren
� Aufwertung innerstädtischer Quartiere als konzertier te Entwicklungsstrategie
Quartiersentwicklung als „bottom-up-Verfahren der Bezirke, WU und Investoren
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� Strategie der ganzheitlichen Quartiersentwicklung au s Bezirks- und Investorensicht
Philosophie: „bottom - up- Verfahren“
� Neubau� Bestandsmodernisierung� Bildungsinfrastruktur� Mieterbeteiligung� Verkehrsanbindung� Nahversorgung / Gewerbe revitalisieren� Aufwertung öffentlicher Raum� Wärmeversorgung / Energieeffizienz� Kultur- und Sportangebote� Quartiersmanagement� Öffentlichkeitsarbeit und Marketing
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Pilotprojekt als Grundlage für die konzeptionelle A usgestaltung
� Auswahl eines geeigneten Entwicklungsgebietes
� Investoren/ Akteure identifizieren
� Entwicklungsstrategien aus Sicht des Bezirks, WU und Investoren definieren
� Einbindung der BSU als Koordinator der betroffenen Fachbehörden (Finanzbehörde, Schulbehörde, Wirtschaftsbehörde, …)
� Flächenversorgung / Anhandgaben
� Sicherung von Fördermitteln
� Verkehrsinfrastruktur
� Umwidmung Gewerbeflächen
� …
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Standortsuche „Pilot- Quartier“
� Innerstädtischer Zirkelschlag „Entwicklungsachse Hamb urg-Süd-Ost“
� Rothenburgsort
� Hammerbrook
� Hamm
� Horn
� Wilhelmsburg
Der Sprung über die Elbe(Wilhelmsburg)
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� Initialzündung durch Entwicklung der Hafen City und dem Sprung über die Elbe
� Nachhaltige Aufwertung des Hamburger Südens und Ostens
Rothenburgsort als „Scharnier“ „Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“
BaakenhafenElbbrücken
Hafenareal
Zentrum
HammerbrookHamm
Rothenburgsort
Veddel
HafenCity
Hafencity/ Baakenhafen
Wohnungsbauentwicklungsplan
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Wohnen Gewerbe Soziales / Bildung
Freiraum Mobilitäts-konzepte
Klimaschutz & Energie-effizienz
Städtebau / Verkehr / öfftl. Belange
Neubau Revitalisie-rung / Neubau
Entwicklung Schulen
Verbindungs-achsen
Car-Sharing Einsatzregenerativer Energieträger
Verkehrsfüh-rung
Modernisie-rung
Verlagerung für Nutzungs-änderung
Entwicklung Kitas
Freiraumge-staltung
Elektromo-bilität
Zentrale Wärmever-sorgung / Fernwärme
Optimierung des öffentlichenNahverkehrs
Weltgewer-behof
EntwicklungKirchen
Städtebauliche Entwicklung
Priorisierte Handlungsfelder im Baukastensystem
Diese Handlungsansätze sind im Baukastensystem auf andere Quartiere übertragbar.
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„Bündnis für das Wohnen“
„Bündnis für die Quartiere“
Moderator SteuerungsgruppeBezirke / Investoren
Clearingrunde BSU / Behörden
AG 1 Neubau
AG 2 Bestand
AG 3 Gewerbe
AG 5 Freiraum
AG 6 Verkehr/Mobilität
AG 8 Beteiligung / Quartiersentwicklung
Mögliche Projektstruktur
AG 4 Soziales/ Bildung AG 9 Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
AG 7 Klimaschutz & Energieeffizienz
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FAZIT
Die erforderliche politischen Rahmenbedingungen wer den erfolgreich gesetzt
� Bündnis für das Wohnen
� Vertrag für Hamburg
� Konzeptausschreibung
� Belegungsvertrag
� WK-Förderung
Die nachhaltige Absicherung der Naubautätigkeit ist die Herausforderung
� Steigende Grundstückskosten
� Steigende Baukosten in Folge überhitzter Baukonjunktur
� Innerstädtsiche Flächen neigen sich dem Ende zu
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Das „Bündnis für die Quartiere“ ermöglicht als konzert ierte Entwicklungs-strategie von Bezirken, Wohnungswirtschaft und Invest oren
� innenstadtnahe Neubaupotenziale zu mobilisieren
� innenstadtnahe Teilwohnungsmärkte zu entlasten
� ganzheitliche Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der Wohnungs- und
� Gewerbebestandsobjeke zu realisieren
� das „Bündnis für das Wohnen“ qualitativ in die Zukunft weiterzuentwickeln
� das Thema „Stadtteilgerechtigkeit“ in der politischen Diskussion verankern
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FAZIT