Download - K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent
K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent
www.steunpuntbov.be
Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt
in Belgïe
Workshop Brussel 25 Februari 2005
Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt
K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent
www.steunpuntbov.be
Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt
in Belgïe
Workshop Brussel 25 Februari 2005
Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2
OnderwerpOnderwerp
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 3
Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem
Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses:
prijs van "wonen"
In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft
Lijkt evident...maar
prijs van onroerend
goed
moment van
aankoopduur-model
rentevoet
belastingen
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4
Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem
Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen (bvb. de Stadim-index)
De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5
De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"
waarde prijs hoeveelheid= x
v p q= x
€ 100 000 250 400= xappartement 2 slpk
in Avelgem
€ 200 000 250 800= xappartement 3 slpk
in Leuven
€300 000 250 1200= xherenhuisin Leuven
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6
samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constantsamenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant
in de meer dan 100000 verkochte woningen per jaar zitten:
studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... huizen:
rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100, ... jaar oudgelegen in ...met tuin, zonder tuinmet garage, zonder garagevan x m2
...
de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen":
wijzigt jaar na jaar is verschillend van regio tot regio
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7
gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijkinggevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking tussen regio's:
stel slechts twee types woningen:A: duurdere, comfortabele woningB: goedkopere standaardwoning
en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië;
dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt;
maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type
dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt
hetzelfde geldt doorheen de tijd m.a.w. zowel p als q veranderen Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8
een hedonische regressieeen hedonische regressie aangezien waarde=prijs x hoeveelheid en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een
functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch)
kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van:
de prijs per wooneenheid op moment t de karakteristieken van de woning (eveneens op moment
t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen de geschatte coëfficiënten van de verklarende
veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9
welke data hebben we nodig?welke data hebben we nodig?
aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt
de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop
Budgetenquêtes van het NIS: 1997-98, 1999, 2000 en 2001 vroegere enquêtes: geen aankoopprijs bevatten 8264 huiseigenaars we beperken ons voor de regressie tot de woningen
aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning)
Enkele kenmerken van de steekproef:
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10
wanneer werden de woningen aangekocht?wanneer werden de woningen aangekocht?
0
50
100
150
200
250
300
350
1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001
jaar waarin de woning werd aangekocht
aantal verkochte woningen geobserveerd in de NIS
budgetenquêtes
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 11
welke type woningen werden er aangekocht?welke type woningen werden er aangekocht?
25%
24%
37%
13%1%
alleenstaand huis3-gevel woningrijhuisappartementenandere
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 12
hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?
53.6
16.513.1
9.43.2 0.4
3.90.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
voor 1946 1946-60 1961-70 1971-80 1981-90 na 1991 onbekend
percentage van de woningen gebouwd:
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 13
andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden aangekochtaangekocht
86.9
55.8
98.9
34.2 33.3
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
tuin garage lopend water centraleverwarming olie
centraleverwarming gas
percentage van de woningen die in bezit
zijn van:
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 14
Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’sFiguur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’s
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
BudgetenquêtesCPIStadim
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 15
Figuur 2: inflatiepercentagesFiguur 2: inflatiepercentages
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
BudgetenquêtesCPIStadim
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 16
Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressieFiguur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie
6.3
14.8
2.2
-9.0
-15.1-12.8
-23.2
10.9
16.6
-13.4
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
per extraslaapkamer
per extrabadkamer
per 10 m²extra
driegevelwoning
rijwoning appartementin blok 3-4
appartementin blok >5
tuin garage per extra 10jaar leeftijd
woning
hoev
eel h
oger
is d
e w
aard
e va
n ee
n ve
rkoc
hte
won
ing?
In %
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 17
Beperking van de regressieBeperking van de regressie
kenmerken van de woning: op moment van enquête
Prijs van woning: bij aankoop We gebruikten enkel die kenmerken waarvan
we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren:
ligging grootte tuin garage
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 18
Een constante kwaliteit prijsindex voor woningenEen constante kwaliteit prijsindex voor woningen
0
200
400
600
800
1000
1200
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
verkoopprijzenprijsindex
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 19
Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningenInflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
verkoopprijzenprijsindex
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 22
BesluitBesluit
Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk
Hedonische regressie is derhalve nodig We hebben op dit moment geen gegevens om een
echte hedonische regressie uit te voeren Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie
Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies:
UK (Halifax-index) US Frankrijk
Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn
Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties – zie deel Gent)