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La Ley de Intereses Preferencialesy su impacto en la economía de
Panamá
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• Indicadores Macroeconómicos.
• Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño.
• Otros Incentivos
• Ley de Interés Preferencial.
• Resumen
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• La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde 1904.
• Crecimiento económico entre 4 – 11% en los últimos 5 años.
• Tasa de inflación entre 2 – 6% en los últimos 5 años.
• Calificación de Grado de Inversión “BBB” tanto por S&P como Fitch y “Baa2” con Moodys.
• Un sistema bancario altamente regulado.
INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ
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• 49 Bancos de Licencia General y 27 Bancos de Licencia Internacional.
• Crédito Interno provisto por el sector bancario equivale al 85% del PIB.
• Déficit Habitacional de 136,000 viviendas.
INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ
• 29% de ese crédito corresponde a la participación de la actividad hipotecaria.
• 11% de ese crédito corresponde al sector de la construcción.
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INDICADORES MACROECONÓMICOS
Panamá El Salvador Colombia
PIB (US$) 1 42,648,100,000 24,259,100,000 378,147,773,316
Población 1 3,864,170 6,340,454 48,321,405
PIB/Persona (US$) 11,037 3,826 7,826
Hipotecas Residenciales (US$) 2 8,962,363,000 2,521,454,000 19,009,296,000
Hipotecas como % del PIB 21.01% 9.62% 5.02%
Hipotecas/Persona (US$) 2,319 397 393
Fuente:(1) World Bank, World Development Indicators Database para el año 2013. PIB en US$ reales.(2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia y DANE al 31 de diciembre del 2013. Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 31 de diciembre del 2013.Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S.A. al 31 de diciembre de 2013. Total de sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada.Datos de El Salvador: Sitio Web de la Superintendencia del Sistema Financiero y archivos de La Hipotecaria, S.A. de C.V. al 31 de diciembre de 2013. Total del sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada.
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
• Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 49 Bancos con Licencia General en este momento 20 participan activamente en el mercado hipotecario.
• Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 5.0% y 7.25%.
• Amortización de 30 años.
• Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).
• Muy poca morosidad. Hay menos del 1% arriba de 90 días.
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Institución
Crédito Hipotecario Residencial
Saldo Porcentaje
1 Banco General, S.A. 2,279,700,000 25.4%
2 Banistmo 1,467,848,000 16.4%
3 Caja de Ahorros 915,350,000 10.2%
4 Bank of Nova Scotia 671,004,000 7.5%
5 Banco Nacional de Panamá 637,929,000 7.1%
6 Global Bank 487,562,000 5.4%
7 Banesco 376,931,000 4.2%
8 La Hipotecaria 366,935,000 4.1%
9 Banvivienda 345,849,000 3.9%
10 Banco BAC de Panamá 309,902,000 3.5%
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• Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1984 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora.
• Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución. Bancos y Promotoras de Vivienda.
• Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3).
• Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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Ene. 2011 Ene. 2012 Ene. 2013 Ene. 2014
Créditos Hipotecarios Residenciales(en miles de millones de $US) $6,013 $6,350 $7,335 $8,403
Con tasa preferencial $2,281 $2,478 $2,788 $3,116
Sin tasa preferencial $3,732 $3,872 $4,547 $5,286
% Con tasa preferencial 38% 39% 38% 37%
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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Subsidio de Tasa ¿Pero de qué tasa?
• Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP).
• Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas.
• Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Institución
Crédito Hipotecario Residencial
Saldo Porcentaje
1 Banco General, S.A. 2,279,700,000 25.4%
2 Banistmo 1,467,848,000 16.4%
3 Caja de Ahorros 915,350,000 10.2%
4 Bank of Nova Scotia 671,004,000 7.5%
5 Banco Nacional de Panamá 637,929,000 7.1%
6 Global Bank 487,562,000 5.4%
7 Banesco 376,931,000 4.2%
8 La Hipotecaria 366,935,000 4.1%
9 Banvivienda 345,849,000 3.9%
10 Banco BAC de Panamá 309,902,000 3.5%
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- Trimestre
Año I II III IV
2009 6.50% 6.75% 6.75% 6.75%
2010 6.75% 6.75% 6.75% 6.75%
2011 6.75% 6.50% 6.50% 6.50%
2012 6.25% 6.25% 6.25% 6.00%
2013 6.00% 6.00% 6.00% 5.75%
2014 5.75% 5.75% 5.75%
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Tasa de Referencia Hipotecaria
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• Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal.
• Que la residencia financiada sea nueva.
• Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria.
• Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$120,000.
• Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años.
• El subsidio es válido por los primeros 15 años del préstamo.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés
$0-$20,000 5.00%
$20,001-$50,000 4.00%
1 9 8 5 - 2 0 0 5
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés
$0-$30,000 Total = Tasa de Referencia
$30,001-$65,000 4.00%
$65,001 - $80,000 2.00%
2 0 0 6 - 2 0 1 1
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés
$0-$40,000 Total = Tasa de Referencia
$40,001-$80,000 4.00%
$80,001 - $120,000 2.00%
2 0 1 2 - 2 0 1 4
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
• Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos máximo que el banco puede recibir en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado.
• Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio.
• Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos.
• Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Casa: $43,000.00
Subsidio Máximo: 4.00%
Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 5.75%
Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 1.75%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Caso 1: Tasa de Referencia sube al 6% y se mantiene la tasa del cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75%
Diferencia Efectiva (A): 4.25%
Subsidio Máximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00%
Intereses totales para el Banco 5.75%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Caso 2: Tasa de Referencia sube al 6% y se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.00%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 6.00%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Caso 3: Tasa de Referencia se mantiene al 5.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 5.75%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.00%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Máximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 5.75%
![Page 23: La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022062410/5665b4f61a28abb57c952459/html5/thumbnails/23.jpg)
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Caso 4: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se mantiene la tasa del cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 5.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 5.50%
![Page 24: La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022062410/5665b4f61a28abb57c952459/html5/thumbnails/24.jpg)
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Caso 5: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 5.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.50%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 5.50%
![Page 25: La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022062410/5665b4f61a28abb57c952459/html5/thumbnails/25.jpg)
• Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales.
• Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año 2,008 se hacía anualmente).
• Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.
• El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Vivienda Típicas Financiadas
Altos del Tecal$41,000
Hacienda Los Molinos$40,896
Buenas Vista$35,000
El Edén de Arraiján$53,422
Altos de Villalobos $42,000
El Bambú$52,500
![Page 27: La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022062410/5665b4f61a28abb57c952459/html5/thumbnails/27.jpg)
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Salario de una maestra: $600.00
Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $180.00
Hipoteca Típica para una casa básica: $43,000.00
Cuota mensual sin Interés Preferencial
30 años / 5.75% / 98%LTV / más seguros: $276.00
Cuota mensual con Interés Preferencial:
30 años / 1.75% / 98%LTV / más seguros: $177.00
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Desventajas
• Costo operativo para los bancos que tienen que preparar, revisar y negociar el cobro de estos intereses a través de un crédito fiscal.
• El ingreso por intereses del préstamo hipotecario esta fijo o topado al valor de la tasa de referencia del préstamo.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
• Costo al gobierno en ingresos “no recibidos” $145,000,000 en el 2013 con proyecciones de seguir en aumento.
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Ventajas
• Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora.
• No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño.
• Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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• Ley de Descuento Directo (1,974)
• Fondo Solidario para la Vivienda (2,009)
OTROS INCENTIVOS
• Ley de Intereses Preferenciales (1,984)
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RESUMEN
• Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno.
• Ley de Descuento Directo y el fondo solidario de la vivienda ha incentivado a la banca y promotoras de viviendas a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.
• Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el “sueño americano”.
• Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario.
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La Ley de Intereses Preferencialesy su impacto en la economía de
Panamá