Download - Laporan Mengenai Pasar Apartemen AK 1
4.1. Kondisi Makro Ekonomi Indonesia
Indonesia merupakan salah satu negara berkembang yang diminati investor
untuk melakukan bisnis properti. Kota Jakarta sebagai ibu kota negara yang
mendominasi hampir seluruh fungsi kota yaitu kota perdagangan dan jasa, kota
pemerintahan dan ibu kota negara, merupakan salah satu lokasi yang sangat
diminati investor, dimana, di kota ini menampung berbagai macam aktivitas
yang sangat lah tinggi setiap harinya. Untuk dapat mempermudah dan
memperlancar aktivitasnya masing-masing,setiap orang berlomba-lomba untuk
tinggal sedekat mungkin dengan pusat kegiatan dan di lokasi yang strategis.
Lahan di jakarta dengan sifat scarcity-nya membuat para developer dan
investor membangun hunian bertingkat untuk memenuhi permintaan pasar.
Diterimanya pasar hunian vertikal (apartemen) di tengah kota selain karena
kebutuhan akan papan, kesan prestige yang diciptakan ketika tinggal di
apartement, dan juga tingginya nilai investasi inilah yang membuat permintaan
akan apartement terus berkembang di jakarta.
Ada banyak faktor yang mempengaruhi berkembangnya produk properti
apartement, namun faktor-faktor utama yang berpengaruh dan dapat diteliti
secara kuantitatif adalah Indikator Makro Ekonomi suatu negara. Contoh dari
indikator makro ekonomi adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, inflasi dan
deflasi, nilai kurs, pengangguran, UMR, dan lain-lain. Pengaruh dari indikator
ekonomi inilah yang harus dianalisis sehingga diketahui perkembangan produk
properti yang ada dalam pasar. Perkembangan dan pertumbuhan itu harus
dilaporkan dalam sebuah laporan market overview. Market overview bertujuan
untuk mengidentifikasi hubungan beberapa indikator makro ekonomi terhadap
grafik pertumbuhan dan perkembangan supply dan demand produk properti
yang ada di pasar Jakarta.
Oleh karena itulah, para peneliti bertujuan untuk membuat sebuah laporan
Apartment Market Overview Jakarta 2013 sehingga bisa terlihat pertumbuhan
dan perkembangan produk properti apartemen di Jakarta dan diharapkan
laporan ini bisa menjadi acuan untuk developer atau investor dalam
mengembangkan atau mengelola produk properti apartement di Jakarta.
Kondisi perekonomian suatu daerah akan mempengaruhi properti yang ada di
daerah tersebut, begitu halnya dengan pasar apartemen yang ada di Jakarta,
dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi, dibawah ini adalah beberapa faktor
makro ekonomi yang dapat berpotensi mempengaruhi pasar apatemen di
Jakarta, yang kemudian akan dilakukan analisis korelasi dengan kondisi supply
dan demand apartemen di Jakarta
a. Suku bunga bank
Suku bunga adalah pembayaran bunga tahunan dari suatu pinjaman, dalam
bentuk persentase dari pinjaman yang diperoleh dari jumlah bunga yang
diterima tiap tahun dibagi dengan jumlah pinjaman.
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0.002.004.006.008.00
10.0012.0014.00
Tingkat Suku Bunga
Sumber : www.bi.go.id
Sepanjang tahun 2013, BI tercatat telah menaikkan suku bunga acuan sebanyak
empat kali. Pertama, pada 13 Juni 2013, tingkat suku bunga 5,75 persen
didongkrak menjadi 6,00 persen. Kemudian, pada 11 Juli 2013, BI kembali
menaikkan suku bunga ke posisi 6,50 persen. Bank Indonesia sempat berusaha
menahan suku bunga di angka 6,50 persen pada 15 Agustus 2013. Namun,
merosotnya nilai tukar rupiah dan IHSG membuat mereka kembali
meningkatkan suku bunga acuan menjadi 7,00 persen1.
1 http://ekbis.sindonews.com/read/2013/09/12/33/782331/suku-bunga-7-25-terakhir-terlihat-mei-2009
b. Kurs Rupiah
Kurs (Exchange Rate) adalah pertukaran antara dua mata uang yang berbeda,
yaitu merupakan perbandingan nilai atau harga antara kedua mata uang
tersebut. Perbandingan nilai inilah sering disebut dengan kurs (exchange rate). I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Nilai Tukar Rupiah
Sumber : www.bi.go.id
Pada tahun 2005 kenaikan harga BBM pertama kali dilakukan pada 1 Maret
2005 dari Rp1.810/liter menjadi Rp2.400/liter. Tujuh bulan kemudian pada 1
Oktober 2005, pemerintah kembali menaikkan harga BBM sebesar 87,5%dari
Rp2.400/liter menjadi Rp4.500 per liter. Saat itu pada 30 Desember 2005, maka
Bank Indonesia menaikan suku bunga acuan dari bulan Juli-Desember dari
8,50% ke level 12,25%. Saat itu inflasi impor juga meningkat seiring pergerakan
kurs Rupiah terhadap US Dollar yang melemah dari Rp9.090 ke level Rp9.803,92
pada akhir 20052
Penyebab merosotnya nilai tukar rupiah, faktor eksternal : - Pasar khawatir bank
sentral Amerika pada 23 September 2013 memutus langkah pertama kebijakan
pemangkasan stimulus, yang menyebabkan aliran modal masuk ke Amerika dan
stock market di berbagai negara jatuh, - Pasar khawatir akan ditutupnya pasar
Merrill Lynch oleh Amerika, yang bisa mendorong stock dan capital market, -
Lesunya bursa regional dan anjloknya sejumlah mata uang regional terhadap
2 http://www.tempo.co/read/news/2013/08/21/087505926/Beragam-Penyebab-Rupiah-Terjun-Bebas
dolar AS. Sementara faktor internal : Sentimen negatif pasar terhadap
pengumuman Bank Indonesia bahwa defisit transaksi triwulan II meningkat dari
US$ 5,8 miliar atau 2,6 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) menjadi
US$ 9,8 miliar atau 4,4 persen.
c. Tingkat Inflasi
Inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara
umum mengalami kenaikan. Inflasi adalah salah satu peristiwa moneter yang
menunjukkan suatu kecenderungan akan naiknya harga-harga barang secara
umum, yang berarti terjadinya penurunan nilai uang.
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
02468
1012141618
Tingkat Inflasi
Sumber : Sumber : www.bi.go.id
Indonesia sebagai negara berkembang memiliki tingkat inflasi yang relatif tidak
stabil. Saat dunia mengalami krisis global pada tahun 2009, ternyata tingkat
inflasi di Indonesia malah menurun yang berarti kondisi ekonomi Indonesia saat
itu masih terkontrol saat itu. Menurut Kompas Pada tahun 2010 inflasi sempat
meningkat lagi yang kemungkinan besar diakibatkan naiknya harga BBM atau
dampak dari krisis 2009 yang baru terasa3.
3 www.regional.kompas.com Kompas artikel berjudul “BBM Naik, Inflasi Bisa Bertambah 2,25%”
d. PMA
Pengertian penanaman modal dalam undang – undang ini hanyalah meliputi
penanaman modal asing secara langsung yang dilakukan menurut atau
berdasarkan ketentuan – ketentuan undang – undang ini dan yang digunakan
untuk menjalankan perusahaan di Indonesia, dalam artian bahwa pemilik
modal secara langsung menanggung risiko dari penanaman modal tersebut.
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
05
1015202530
PMA (Milliard USD)
Sumber : Knight Frank
Salah satu penyebab menurunnya PMA ini, menurut Chatib Basri (Kepala Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM)) adalah perlambatan ekonomi global serta
turunnya harga-harga komoditas ekspor utama Indonesia di pasar dunia.
Akibatnya, keuntungan perusahaan PMA di Tanah Air turun yang menyebabkan
ekspansi investasi mereka juga melambat4.
e. PMDN
PMDN adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah
Negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal dalam negeri
dengan menggunakan modal dalam negeri, sedangkan yang dimaksud dengan
penanam modal dalam negeri adalah perseorangan WNI, badan usaha
Indonesia, Negara RI, atau daerah yang melakukan penanaman modal di
wilayah Negara RI.
4 http://jaringnews.com/ekonomi/investasi/45435/bkpm-akui-penanaman-modal-asing-mulai-melambat
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0102030405060708090
PMDN (triliun rupiah)
Sumber : Knight Frank
Ditengah perlambatan investasi asing, Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN)
masing menunjukkan pertumbuhan yang kuat. Realisasi investasi PMDN
triwulan kedua 2013 mencapai Rp33,1 triliun, naik dari Rp27,5 triliun pada
triwulan pertama atau naik sebesar 20,36 persen. Investor dalam negeri
biasanya selalu berada di belakang PMA dalam melakukan investasi. Ini juga
terjadi pada investasi portofolio. Investor asing selalu lebih dulu masuk, baru
diikuti oleh investor domestik5.
f. Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi (Economic Growth) adalah perkembangan kegiatan
dalam perekonomian yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksikan
dalam masyarakat bertambah dan kemakmuran masyarakat meningkat.
5 ibid
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
01234567
Pertumbuhan Ekonomi
Sumber : Laporan Ekonomi Triwulan BPS)
Indonesia sebagai negara berkembang memiliki pertumbuhan ekonomi yang
relatif meningkat, kecuali pada tahun 2009 – krisis global dimana pertumbuhan
ekonomi mengalami penurunan sangat drastis yaitu menjadi 4% pada semester
pertama dan 4.4% pada akhir tahun 2009, bandingkan dengan akhir tahun 2008
yang mencapai 6%. Namun setelah tahun 2009 pertumbuhan ekonomi
Indonesia meningkat tajam menjadi lebih baik dibandingkan tahun 20086.
Kemajuan sektor properti sangat ditentukan oleh perekonomian. Ibarat sebuah
Kereta Api, perekonomian merupakan Lokomotif dan sektor properti adalah
gerbongnya. Jika lokomotifnya mengalami pelambatan maka gerbongnyapun
akan mengalami kondisi yang sama. Ada juga pandangan yang menganggap
bahwa sektor properti bisa berdiri sendiri tanpa dipengaruhi secara langsung
kondisi perekonomian.
Dari hasil riset Property Riset Institute (PRI) Jakarta. Di kawasan CBD Jakarta
tercatat sebanyak 53 apartemen. Pada tahun 2009 mendatang akan terdapat
tambahan yang berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo,
Cityloft, Sahid Sudirman, Pacifiic Place, Thamrin Residences, Mediterania Marina
Tower C, Marbella Kemang Tower A, dan Mediterania Garden Residence Tower
2. Hingga akhir tahun 2009 diperkirakan akan terdapat tambahan pasokan baru
dengan jumlah sekitar 13,000 unit yang berasal dari 17 proyek. Secara
6 www.investor.co.id artikel tentang Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Terbaik Ke-2 Setelah Cina
keseluruhan produk properti tersebut dapat diserap pasar diatas 80%. Secara
garis besar kondisi bisnis properti di tahun 2009 dibayang-bayangi krisis dan
faktor eksternal yang sulit diprediksi. Namun demikian yang perlu menjadi
perhatian untuk menghadapi krisis ini adalah dengan memahami kondisi pasar
secara tepat. Walaupun hukum pasar selalu akan berlaku yaitu suatu produk
akan berawal dan berakhir di pasar. Artinya akan ada produk yang tumbang
oleh pasar dan akan muncul market leader disaat kondisi krisis terjadi7.
g. Produk Domestik Bruto
PDB adalah ukuran terluas dari ekonomi suatu negara, dan hal ini mewakili total
nilai pasar dari semua barang dan jasa yang diproduksi di suatu negara selama
tahun tertentu. Setiap perubahan yang signifikan dalam PDB, naik atau turun,
biasanya memiliki dampak yang signifikan terhadap arah pasar saham.
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0100200300400500600700800900
PDB (milyard USD)
Sumber: bi.go.id dan finance.yahoo.com)
Pada tabel di atas terlihat bahwa PDB di Indonesia meningkat drastis dari tahun
ke tahun. Hal ini berarti produktivitas dalam negeri cenderung meningkat.
Terkecuali pada tahun 2008-2009 terlihat kenaikan tidak terlalu drastis (tahun
2008: 450 Miliar USD pada semester I, dan 471 Miliar USD pada semester II;
tahun 2009 : 517 Miliar USD pada semester I dan 540 Miliar USD pada semester
7 http://riset-properti.blogspot.com/2009_01_01_archive.html
II). Hal ini berarti pengaruh krisis global tidak dapat dipungkiri lagi pada masa
itu, walaupun secara keseluruhan tidak berdampak sebesar di Eropa dan
Amerika8.
Supply apartemen berbicara mengenai jumlah unit yang disediakan oleh setiap
pengembang untuk melakukan korelasi hubungan antara makro ekonomi
dengan supply, maka dalam penelitian ini supply apartemen dihitung dalam
kurun waktu tertentu (tahunan), sehingga dapat dilihat nanti pertumbuhan
supply apartemen di Jakarta.
4.2. Kondisi Makro Regional Jakarta
A. Kondisi Ekonomi
Secara total, perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 yang diukur
berdasarkan PDRB atas dasar harga konstan 2000 menunjukkan pertumbuhan
sebesar 1,96 persen dibandingkan nilai triwulan II/2013 (q to q). Dari sisi
lapangan usaha, pertumbuhan tersebut didorong oleh semua sektor ekonomi,
kecuali sektor pertambangan-penggalian, dengan pertumbuhan terbesar dicapai
oleh sektor pengangkutan dan komunikasi (2,97 persen). Dari sisi
pengeluaran, pertumbuhan tersebut disebabkan oleh naiknya komponen
konsumsi pemerintah (4,68 persen) dan komponen PMTB (3,06 persen).
Sementara PDRB triwulan III/2013 dibandingkan dengan PDRB triwulan III/2012
(y on y) mengalami pertumbuhan sebesar 6,19 persen. Dari sisi lapangan usaha
hampir semua sektor mengalami pertumbuhan positif, kecuali sektor
pertambangan-penggalian. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor
pengangkutan dan komunikasi yakni 10,88 persen, kemudian disusul oleh
sektor jasa-jasa sebesar 7,93 persen dan sektor perdagangan-hotel-restoran
sebesar 6,59 persen. Dari sisi pengeluaran pertumbuhan tertinggi dicapai oleh
komponen konsumsi pemerintah (9,48 persen) diikuti komponen konsumsi
rumahtangga (5,97 persen).
8 http://kek.ekon.go.id Sekretariat Dewan Nasional artikel tentang Ekonomi Indonesia 2004 – 2009
Secara kumulatif, PDRB DKI Jakarta sampai dengan triwulan III/2013 (Januari-
September 2013) tumbuh sebesar 6,35 persen dibandingkan dengan periode
yang sama tahun 2012.
Besaran PDRB DKI Jakarta atas dasar harga berlaku pada triwulan III/2013
mencapai Rp 324,03 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan 2000
mencapai Rp 120,74 triliun. Dari sisi lapangan usaha, peranan tiga sektor utama
yakni sektor keuangan-real estat-jasa perusahaan, sektor perdagangan-hotel-
restoran, serta sektor industri pengolahan terhadap struktur perekonomian DKI
Jakarta pada triwulan III/2013 sekitar 63,96 persen. Sementara dari sisi
pengeluaran, sebagian besar PDRB Provinsi DKI Jakarta digunakan untuk
konsumsi rumahtangga sebesar 57,71 persen, ekspor sebesar 53,59 persen,
dan pembentukan modal tetap bruto sebesar 37,69 persen.
B. Inflasi
Bulan Oktober 2013, harga-harga di DKI Jakarta mengalami deflasi 0,03 persen.
Laju inflasiTahun 2013 mencapai 7,01 persen dan laju inflasi tahun ke tahun DKI
Jakarta 7,76 persen.Deflasi yang terjadi pada bulan Oktober disebabkan
turunnya harga-harga pada kelompok sandang dan bahan makanan. Dua
kelompok mengalami penurunan indeks yaitu kelompok sandang 0,77 persen;
dan kelompok bahan makanan 0,64 persen. Empat kelompokmengalami
kenaikan indeks yaitu kelompok kesehatan 0,48 persen; kelompok
perumahan, air, listrik, gas & bahan bakar 0,29 persen; kelompok
transpor, komunikasi dan jasa keuangan 0,21 persen; dan kelompok makanan
jadi, minuman, rokok & tembakau 0,19persen. Sedangkan satu kelompok
lainnya tidak mengalami perubahan indeks yaitu kelompokpendidikan, rekreasi
dan olah raga. Jakarta menempati urutan ke 2 terendah dari seluruh kota yang
mengalami deflasi.
C. Supply & Demand Apartemen
Supply Apartemen Series – Timeline (unit/ year)
Pembangunan apartemen di Jakarta mengalami fluktuasi setiap tahun, hal ini
ditandai dengan naik turunya jumlah supply dalam unit seperti tabel dibawah ini
:
N
o
Tahun Supply
(unit)
1 2004 1.812
2 2005 2.554
3 2006 6.656
4 2007 3.046
5 2008 1.890
6 2009 4.768
7 2010 3.444
8 2011 17.926
9 2012 27.195
1
0
2013 (Sem 1) 21.548
TOTAL 90.839
Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta
Rata-rata pertumbuhan apartemen di Jakarta dalam 10 tahun terakhir adalah
76.14%, dimana pertumbuhan yang tinggi terjadi pada tahun 2011 dengan
tingkat pertumbuhan >400% dikarenakan adanya penyediaan unit-unit
apartemen murah seperti Kalibata City yang langsung disediakan ±12.500 unit
dan pertumbuhan itu terus bertambah dalam 3 tahun terakhir, sehingga dapat
terlihat grafik supply apartemen di Jakarta seperti dibawah ini :
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
Supply Apartemen di Jakarta
Unit
Dari grafik diatas maka dapat terlihat dalam 3 tahun terakhir ini 2011 – 2013
(semester 1) jumlah supply unit apartemen di Jakarta berkembang cepat
mencapai lebih dari 20.000 yang disediakan.
Supply Apartment per Region in Jakarta
Sampai dengan tahun 2013 penyediaan apartemen di Jakarta berbeda pada
setiap daerah yang dibagi berdasarkan wilayah administratif Provisi DKI Jakarta,
dibawah ini adalah banyaknya supply dalam bentuk unit dalam wilayah
administrasi diatas :
N
o
Wilayah Supply
(unit)
Persenta
se
1 Jakarta Pusat 21.152 16.3 %
2 Jakarta
Selatan
56.470 43.6 %
3 Jakarta Barat 24.330 18.7 %
4 Jakarta Utara 22.210 17.1 %
5 Jakarta Timur 5.318 4.1 %
TOTAL 129.480 100 %
Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta
Dari data diatas, maka dapat terlihat diagram supply apartemen di Jakarta
berdasarkan wilayah administratif seperti dibawah ini :
16%
44%
19%
17%
4%
Supply Apartemen per Region
PusatSelatanBaratUtaraTimur
Dapat dilihat dari grafik diatas, bahwa penyediaan unit apartemen yang paling
dominan adalah di Jakarta Selatan, dimana sebagian wilayahnya merupakan
wilayah CBD Jakarta dan terdapat beberapa prime area seperti Kuningan,
Casablanca, Rasuna, Kalibata yang terdapat banyak pengembangan-
pengembangan produk properti berupa apartemen.
Kelas Supply Apartemen di Jakarta
Kelas apartemen yang berada di Jakarta dibagi dalam dua kelas middle dan
high, hal ini didasarkan pada beberapa faktor seperti : lokasi, harga sewa/ jual,
dan sevice charge, sehingga setelah dilakukan pengolahan data dari database
yang dimiliki diperoleh hasil seperti dibawah ini :
Region High
Class
north 9,9%
west 5,8%
south 51,2%
central 30,2%
east 2,9%
total 100%
Sumber : Olahan Kelompok.203
10%6%
51%
30%
3%
High Class Apartment Proportion in Jakarta
northwestsouthcentraleast
Region Middle
Class
north 17,5%
west 20,9%
south 35,5%
central 19,4%
east 6,6%
total 100%
18%
21%
36%
19%
7%
Middle Class Apartment Proportion in Jakarta
northwestsouthcentraleast
Apartemen yang dikembangkan di Jakarta memiliki potensi yang besar,
sehingga dalam beberapa tahun kedapan ada rencana proyek- proyek baru
yang akan dikembangkan
Rencana Proyek Pembangunan Apartemen per Wilayah
Dalam 2 tahun kedepan terdapat banyak supply baru yang akan menambah
pasar apartemen di Jakarta, proyek-proyek yang dikembangan ini merupakan
proyek yang terus memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal di tengah kota,
Dibawah ini terdapat beberapa proyek Apartemen baru (new supply) dalam 1
tahun kedepan :
Tahun Nama Apartemen LokasiAre
aUnit Keterangan
2014 The GroveRasuna
Said
CB
D438
Under
Construction
2014
St Moritz (The New
Ambassador Suite
Tower)
Puri Indah WJ 200Under
Construction
2014 Regatta Tokyo, Pantai NJ 276 Under
Acapulco, Sydney
TowerMutiara Construction
2014La Venue - South
Tower
Pasar
MingguSJ 341
Under
Construction
2014
Casablanca East
Residence (2 Towers)
+ Tower Dallas
Pahlawan
RevolusiEJ
190
4
Under
Construction
2014 The Grove SuiteRasuna
Said
CB
D151
Under
Construction
2014Kemang Village (The
Intercontinental)Antasari SJ 400
Under
Construction
2014Kemang Village (The
Infinity)Antasari SJ 175
Under
Construction
2014The Aspen at
AdmiraltyFatmawati SJ 860
Under
Construction
2014Pakubuwono Terrace
(Tower 2)
Kebayoran
LamaSJ 720
Under
Construction
2014The Pakubuwono
Signature
Pakubuwon
oSJ 188
Under
Construction
2014Sherwood Apartment
(Richmond)
Kelapa
GadingNJ 125
Under
Construction
2014Sherwood Apartment
(Wellington)
Kelapa
GadingNJ 100
Under
Construction
2014Sherwood Apartment
(Regent)
Kelapa
GadingNJ 100
Under
Construction
2014 The H Residence MT Haryono EJ 383 Under
Construction
2014Pluit Seaview (Tower
Maldives)Pluit NJ 940
Under
Construction
2014 Sudirman Suites SudirmanCB
D380
Under
Construction
2014 Senopati Penthouse Senopati SJ 63Under
Construction
2014 Sky Terrace Lagoon Kalideres WJ 525Under
Construction
2014LA City Apartment
(Tower A)
Lenteng
AgungSJ 980
Under
Construction
2014 Sky Garden Setiabudi SJ 426Under
Construction
2014La Maison Barito
(Tower 1)Barito SJ 80
Under
Construction
2014Botanica Apartment
(3 Towers)Simprug SJ 626
Under
Construction
2014The Hive
@TamansariDI Panjaitan EJ 422
Under
Construction
2014Signature Park
GrandeMT Haryono EJ
110
0
Under
Construction
2014The Bellevue at
Pondok Indah
Pondok
IndahSJ 60
Under
Construction
2014 Metro Park Residence Kebon Jeruk WJ120
0
Under
Construction
2014 Gading GreenhillPegangsaa
NJ 700Under
n Dua Construction
2014 Elpis ResidenceGunung
SahariCJ 791
Under
Construction
2014Capitol Park
Apartment (Tower T)Salemba CJ 727
Under
Construction
2014Capitol Park
Apartment (Tower U)Salemba CJ 976
Under
Construction
2014Northern Ancol
ResidenceAncol NJ 800
Under
Construction
2014
The Mansion at
Dukuh Golf
Residence (Aurora
Tower)
Kemayoran CJ 522Under
Construction
2014
The Mansion at
Dukuh Golf
Residence (BellaVista
Tower)
Kemayoran CJ 612Under
Construction
2014Green Bay Pluit (Bay
View)Pluit NJ
309
6
Under
Construction
Sumber : Colliers International Market Report 2013 dan Olahan Data Base
Apartemen di Jakarta
Dari data new supply apartemen di Jakarta maka didapatkan proporsi seperti
dibawah ini :
5%
17%
23%
9%
29%
18%
New Supply Apartemen di Jakarta
CBDJakarta PusatJakarta SelatanJakarta BaratJakarta UtaraJakarta Timur
Dari diagram diatas, maka proporsi terbesar pembangunan apartemen baru di
Jakarta adalah di Jakarta Utara dimana akan ada pembangunan Green Bay Pluit
dengan total unit 3096 unit apartemen, sementara wilayah lain di Jakarta tetap
berpotensi untuk dikembangkan proyek-proyek apartemen baru.
Demand dari Apartemen yang ada di Jakarta dapat dilihat dari Occupancy
Rate,
Series Cummulative Occupancy Rate Apartment
Untuk mengetahui data time series cummulative occupancy rate, maka
dalam penelitian market overview ini kami melakukan berbagai pertimbangan
dari beberapa research yang dilakukan oleh beberapa konsultan properti
seperti : Knight Frank, Colliers, BI, Jones Lang Lasalle, dari semua occupancy
rate series diatas maka diambil rata-rata occupancy rate Apartemen di
Jakarta, sehingga membentuk grafik seperti dibawah ini :
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Cummulative Occupancy Rate
Sumber : diolah kelompok dari berbagai research properti (Colliers, Knight
Frank, Jones Lang Lassale, data BI)
Dari data cummulative occupancy rate diatas, dapat dilihat bahwa occupancy
rate apartement di Jakarta tinggi dengan perubahan per tahun yang tidak
terlalu kontras, dimana tingkat hunian apartemen di Jakarta rata-rata berada
di atas angka 75%, hal ini memberikan indikasi bahwa masyarakat perkotaan
di Jakarta memiliki ketertarikan yang tinggi untuk menempati apartemen.
Tingkat hunian yang tertinggi berada pada tahun 2011 yakni 89%, dan yang
terendah berada pada tahun 2004 yakni 72.2%, dan rata-rata occupancy rate
apartemen yang berada di Jakarta adalah 81.2%.
Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi supply apartemen, akan
dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah
grafik perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Supply
2004 I
2004 II
2005 I
2005 II
2006 I
2006 II
2007 I
2007 II
2008 I
2008 II
2009 I
2009 II
2010 I
2010 II
2011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
Suku Bunga (%)
1 1.01226158038147
1.12397820163488
1.43596730245232
1.72615803814714
1.49863760217984
1.22615803814714
1.11852861035422
1.10762942779292
1.25476839237057
1.0558583106267
0.89100817438692
1
0.88555858310626
7
0.88555858310626
7
0.9141689373297
0.88010899182561
3
0.78882833787465
9
0.78337874659400
5
0.80245231607629
4
Kurs BI (Rp/$)
1 1.04714199776562
1.07880833023003
1.14573319201352
1.05478243432926
1.04584491105446
1.03551863416311
1.05881119482082
1.06126672204876
1.15696926294079
1.26811309404452
1.1148483199175
1.05292617949526
1.02906299235154
1.00320834168839
1.00963648342834
1.05452118364892
1.09582743705062
1.12209688046063
Inflasi (%)
1 1.64590747330961
2.7846975088968
3.04448398576512
1.17437722419929
1.02669039145907
1.17259786476868
1.9626334519573
1.96797153024911
0.48220640569395
0.49466192170818
5
1.1067615658363
1.23843416370107
0.98576512455516
0.67437722419928
8
0.80604982206405
7
0.74733096085409
3
0.96975088967971
5
0.96975088967971
5
Pertumbuhan Ekonomi (%)
1 1.09803921568627
1.07843137254902
1.17647058823529
1.19607843137255
1.07843137254902
1.23529411764706
1.23529411764706
1.19607843137255
1.17647058823529
0.86274509803921
6
0.78431372549019
6
1.11764705882353
1.2156862745098
1.27450980392157
1.27450980392157
1.25490196078431
1.23529411764706
1.13921568627451
PDRB (milliard USD)
1 1.23011868723271
1.36499927922733
1.42232473211283
1.49223968093797
1.7502282446783
1.90375282302628
2.01816347124117
2.16231800490125
2.26447551775503
2.48546441785594
2.59607899668445
3.06544615828168
3.36360578540195
3.7886214021431
3.94022392004229
4.00148959684782
4.09514199221566
4.06323578876556
PMA (milliard USD)
1 1.06972301814709
1.30229226361032
1.30468003820439
1.4956064947469
1.59121298949379
0.98767908309455
6
0.98767908309455
6
1.42034383954155
1.42034383954155
1.03295128939828
1.03295128939828
1.5487106017192
1.57211079274117
1.86007640878701
1.92941738299904
1.14183381088825
1.42788920725883
2.62655205348615
PMDN (Triliun Rupiah)
1 1.0467706013363
1.10022271714922
1.36080178173719
1.44409799554566
1.76926503340757
1.55363028953229
1.14476614699332
0.90703786191536
8
1.09799554565702
1.68369710467706
1.8049443207127
2.70048997772829
2.92026726057907
3.38534521158129
3.42543429844098
1.80400890868597
1.90106904231626
2.91759465478842
Cummulative Supply
1 1 1.21854304635762
1.21854304635762
2.51379690949227
2.51379690949227
3.07671081677704
3.07671081677704
1.2075055187638
1.2075055187638
2.64569536423841
2.64569536423841
1.90066225165563
1.90066225165563
9.84933774834437
9.84933774834437
15.9497792494481
15.9497792494481
21.673289183223
2.50
7.50
12.50
17.50
22.50
Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap Cummu-lative Supply
Axis Title
Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan penyediaan
Apartemen dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor
makro ekonomi dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang
didapatkan adalah sebagai berikut ini :
Correlations
Suku
Bunga
Kurs
BI
Inflas
i
Pert.
Ekono
mi PDRB PMA PMDN Supply
Suku
Bunga
Pearson
Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.185 -.475* -.543*
Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .449 .040 .016
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Kurs BI Pearson
Correlation.104 1 -.003 -.483* -.044 -.119 -.251 -.028
Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .626 .299 .910
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Inflasi Pearson
Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.211 -.444 -.361
Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .385 .057 .129
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Pert.
Ekonomi
Pearson
Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .334 .253 .323
Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .162 .297 .177
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PDRB Pearson
Correlation-.696** -.044 -.525* .320 1 .571* .784** .800**
Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .011 .000 .000
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PMA Pearson
Correlation-.185 -.119 -.211 .334 .571* 1 .703** .600**
Sig. (2-tailed) .449 .626 .385 .162 .011 .001 .007
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PMDN Pearson
Correlation-.475* -.251 -.444 .253 .784** .703** 1 .521*
Sig. (2-tailed) .040 .299 .057 .297 .000 .001 .022
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Supply Pearson
Correlation-.543* -.028 -.361 .323 .800** .600** .521* 1
Sig. (2-tailed) .016 .910 .129 .177 .000 .007 .022
N 19 19 19 19 19 19 19 19
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).
Dari tabel diatas, maka dapat dilihat bahwa yang memiliki hubungan positif
adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki
strong positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi
hampir tidak memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat. Hal ini
menggambarkan bahwa nilai PDRB memiliki hubungan dengan supply
apartemen dan itu dibuktikan dari 7-10 produk nasional berasal dari aspek
konstruksi. PMDN dan PMA memiliki hubungan positif hal ini dapat dibuktikan
bahwa pembangunan apartemen pun menggunakan modal dari dalam dan luar
negeri sehingga apabila supply meningkat maka itu berasal dari modal dalam
dan luar negeri
Sementara yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga, hal ini
menandakan pembangunan apartemen bergantung dari suku bunga bank,
dimana bank yang memberikan pinjaman untuk keperluan pembangunan
(konstruksi), sehingga apabila suku bunga meningkat maka membuat supply
cenderung berkurang, namun apabila suku bunga menurun maka supply akan
meningkat, hal ini berarti kedua aspek ini memiliki hubungan negatif.
Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi demand apartemen,
akan dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah
ini adalah grafik perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Demand
2004 I
2004 II
2005 I
2005 II
2006 I
2006 II
2007 I
2007 II
2008 I
2008 II
2009 I
2009 II
2010 I
2010 II
2011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
Suku Bunga (%)
1 1.01226158038147
1.12397820163488
1.43596730245232
1.72615803814714
1.49863760217984
1.22615803814714
1.11852861035422
1.10762942779292
1.25476839237057
1.0558583106267
0.89100817438692
1
0.88555858310626
7
0.88555858310626
7
0.9141689373297
0.88010899182561
3
0.78882833787465
9
0.78337874659400
5
0.80245231607629
4
Kurs BI (Rp/$)
1 1.04714199776562
1.07880833023003
1.14573319201352
1.05478243432926
1.04584491105446
1.03551863416311
1.05881119482082
1.06126672204876
1.15696926294079
1.26811309404452
1.1148483199175
1.05292617949526
1.02906299235154
1.00320834168839
1.00963648342834
1.05452118364892
1.09582743705062
1.12209688046063
Inflasi (%)
1 1.64590747330961
2.7846975088968
3.04448398576512
1.17437722419929
1.02669039145907
1.17259786476868
1.9626334519573
1.96797153024911
0.48220640569395
0.49466192170818
5
1.1067615658363
1.23843416370107
0.98576512455516
0.67437722419928
8
0.80604982206405
7
0.74733096085409
3
0.96975088967971
5
0.96975088967971
5
Pertumbuhan Ekonomi (%)
1 1.09803921568627
1.07843137254902
1.17647058823529
1.19607843137255
1.07843137254902
1.23529411764706
1.23529411764706
1.19607843137255
1.17647058823529
0.86274509803921
6
0.78431372549019
6
1.11764705882353
1.2156862745098
1.27450980392157
1.27450980392157
1.25490196078431
1.23529411764706
1.13921568627451
PDRB (milliard USD)
1 1.23011868723271
1.36499927922733
1.42232473211283
1.49223968093797
1.7502282446783
1.90375282302628
2.01816347124117
2.16231800490125
2.26447551775503
2.48546441785594
2.59607899668445
3.06544615828168
3.36360578540195
3.7886214021431
3.94022392004229
4.00148959684782
4.09514199221566
4.06323578876556
Cummulative Occ Rate
1 1.0387811634349
1.0595567867036
1.09418282548476
1.09002770083102
1.11634349030471
1.22576177285319
1.12603878116344
1.10110803324
1
1.01662049861496
1.0803324099723
1.06509695290859
1.11495844875346
1.19667590027701
1.22714681440443
1.23268698060942
1.23961218836565
1.22160664819945
1.13850415512465
0.250.751.251.752.252.753.253.754.25
Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap Cummula-tive Demand
Axis Title
Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan demand
Apartemen dalam hal ini adalah Occupancy Rate yang merupakan indikator
untuk mengukur tingkat permintaan pasar untuk unit apartemen dilakukan
dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor makro ekonomi
dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang didapatkan adalah
sebagai berikut ini
Suku
Bung
a
Kurs
BI
Inflas
i
Pert.
ekono
mi PDRB
deman
d
Suku
Bunga
Pearson
Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.362
Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .127
N 19 19 19 19 19 19
Kurs BI Pearson
Correlation.104 1 -.003 -.483* -.044 -.340
Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .154
N 19 19 19 19 19 19
Inflasi Pearson
Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.280
Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .245
N 19 19 19 19 19 19
Pert.
ekonomi
Pearson
Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .611**
Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .005
N 19 19 19 19 19 19
PDRB Pearson
Correlation
-.69
6**-.044 -.525* .320 1 .736**
Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .000
N 19 19 19 19 19 19
Demand Pearson
Correlation-.362 -.340 -.280 .611** .736** 1
Sig. (2-tailed) .127 .154 .245 .005 .000
N 19 19 19 19 19 19
Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa faktor makro ekonomi yang sangat
mempengaruhi demand apartemen adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, suku
bunga dan kurs BI,Dari ke enam faktor tersebut diatas, yang memiliki hubungan
positif adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa
apabila tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka
segala transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik,
penghunian di apartemen pun merupakan salah satu transaksi ekonomi yang
memberikan kontribusi kepada negara, maka hal ini dapat dikatakan memiliki
hubungan positif.
Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs
BI, dapat dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki
hubungan dengan demand apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga
pembeli/ penyewa apartemen dapat menentukan keputusan untuk mengambil
suatu unit apartemen karena suku bunga bank yang menentukan besarnya
cicilan dalam hal ini KPA untuk apartemen yang diinginkan, sementara untuk
kurs BI rupiah terhadap dollar diindikasikan memiliki hubungan negatif karena
apabila nilai tukar rupiah terhadap dolar meningkat maka tingkat hunian
apartemen akan menurun karena ada banyak bangunan apartemen yang
menggunakan dolar sebagai patokan harga sewa maupun jual.
D. Prospek Properti dari Segi Ekonomi
1. Indikator makro ekonomi yang mempengaruhi supply dan demand apartemen adalah suku bunga bank, kurs rupiah, tingkat inflasi, PMA, PMDN, pertumbuhan ekonomi, dan PDRB. Untuk supply semua faktor diatas mempengaruhi sementara untuk segi demand PMA dan PMDN tidak mempengaruhi karena itu merupakan penanaman modal yang lebih banyak digunakan untuk segi konstruksi.
2. Perkembangan pasar properti khususnya apartemen di Jakarta mengalami peningkatan yang besar pada tiga tahun terakhir, hal ini didukung oleh kondisi perekonomian Indonesia yang baik.
3. Dari segi supply, apartemen yang ada di Jakarta didominasi berada pada daerah Jakarta Selatan, dimana hal ini disebabkan oleh faktor lokasi Jakarta Selatan yang mendukung kegiatan perkantoran yang berada di SCBD, Gatot Subroto, Sudirman – Thamrin, Rasuna Said, Kuningan.
4. Dari segi new supply, dapat dilihat bahwa potential area yang dapat dikembangkan produk apartemen adalah Jakarta Utara, sementara di Jakarta Selatan pun tetap menjadi lokasi pembangunan produk baru. Sementara untuk Jakarta Timur yang jumlah apartemennya sampai tahun 2013 sangat sedikit dibandingkan yang lain mengalami peningkatan hingga memiliki proporsi 18% dari semua new supply apartemen di Jakarta.
5. Dari segi demand, permintaan apartemen mengalami fluktuasi selama 10 tahun terakhir, hal ini dapat dilihat dari tingkat hunian (occupancy rate) apartemen yang ada di Jakarta, sementara itu kondisi demand apartemen dapat disimpulkan baik karena berada diatas 70%
6. Hubungan faktor makro ekonomi dengan supply adalah memiliki hubungan positif adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat
7. Hubungan faktor makro ekonomi dengan demand yang memiliki hubungan positif adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik, Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen
dapat menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku bunga bank yang menentukan besarnya cicilan
4.3 Perkembangan Wisata Jakarta
A. Wisatawan Mancanegara (Wisman) yang ke Jakarta
Berikut merupakan table wisata mancanega yang dating ke Jakarta
I II I II I II I II I II I2008 2009 2010 2011 2012 2013
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Jakarta
Jakarta
Dapat dilihat bahwa wisata mancanegara mengalami peningkatan dari tahun 2009 sampai 2013 dan puncak jumlah wisata mancanegara yang datang ke Jakarta adalah pada tahun 2013. Tingkat kedatangan wisatawan mancanegara terendah adalah pada semester pertama tahun 2009.
4.4 Perkembangan Ruko,Komersial & Kantor
Berikut merupakan gambar yang menunjukan komersial, kantor dan ruko yang
terdapat di sekitar tapak apartemen windsor
The Windsor Apartemen