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Le dernier cycle immobilier
Didier Cornuel
Equippe, Université Lille1
Journée Ingénierie urbaine et habitat, MESHS 4 mars 2010
Les faits
Doublement des prix immobiliers en 8 ans Croissance puis stagnation des transactions
dans l’ancien Croissance significative des volumes de
construction Une dynamique prix-quantités particulière
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Doublement des prix immobiliers en 8 ans
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Prix logements anciens France
0
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janv-
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01
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1
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9
janv-
10
Ind
ices
100
4èm
e tr
i 200
0
Appartements déflaté IPC Maisons déflaté IPC
CreuxPic
Source: INSEE
Logements anciens (France entière)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
mai 1990 janv 1993 oct 1995 juil 1998 avr 2001 janv 2004 oct 2006 juil 2009 avr 2012
Nombre transactions (milliers) Indice des prix
Croissance puis stagnation des transactions dans l’ancien
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Croissance significative des volumes de construction
Source SOeS, Sit@del2
Nombre de logements cumulés sur 12 mois
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Appartements anciens à Paris
15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900
15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions
Pri
x/m
² €
2000
19811979
2009 prev.
1987
1990
1994
1997
2000
Une dynamique prix-quantités particulière
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
L’explication des faits
Les prix immobiliers sont déterminés par les acheteurs
Les acheteurs ont connu une solvabilisation sans précédent
Cette solvabilisation a été absorbée par l’augmentation des prix dans l’ancien
Elle a permis l’accès à la propriété de nouveaux ménages dans le neuf
Elle s’est traduite par une multiplication par 6 ou 7 des prix fonciers
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Les prix immobiliers sont déterminés par les acheteurs
Les prix des biens industriels sont déterminés à long terme par leur coût marginal de production
Le prix des biens immobiliers est composé pour partie du prix du sol déterminé par une logique d’enchères, donc par les acheteurs
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Les acheteurs ont connu une solvabilisation sans précédent
Année 2001 2003 2006Variation
06_01
Annuité moyenne 10000 10800 13200 + 0,32
Durée moyenne des prêts 13,8 16,2 19,9 + 0,45
Taux d’intérêt 0,062 0,0456 0,035 - 0,44
Capacité d'endettement -90 827,38 € -121 831,84 € -186 950,56 € + 1,06
Taux d'apport personnel 0,254 0,252 0,226 - 0,11
Capacité d'achat -121 752,52 € -162 876,79 € -241 538,19 € + 0,98
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Solvabilisation due largement à l’expansion de la masse monétaire depuis 2000 avec l’Euro
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Appartements anciens à Paris
15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900
15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions
Pri
x/m
² €
2000
19811979
2009 prev.
1987
1990
1994
1997
2000
La solvabilisation a été absorbée par l’augmentation des prix dans l’ancien
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Demande
Offre
La solvabilisation a permis l’accès à la propriété de nouveaux ménages dans le neuf
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Année 2001 2003 2006Variation
06_01
Nombre accédants
ancien468400 482200 547600 +17%
Revenu accédants
ancien37100 43000 45700 +23%
Nombre accédants neuf
195500 200600 251600 +29%
Revenu accédants neuf
35200 38500 41900 +19%
Source : Observatoire du Financement du Logement
Patrimoine immobilier
0,0
2 000,0
4 000,0
6 000,0
8 000,0
10 000,0
12 000,0
1978
1979
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1994
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1997
1998
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2006
2007
2008
Md
s €
cou
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ts
Terrains bâtis Bâti Patrimoine immobilier total
Elle s’est traduite par une multiplication par 6-7 des prix fonciers
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Insee : Comptes de Patrimoine
Quelle évolution dans l’avenir ?
La contraction des volumes annonce une contraction des prix
Son amplitude sera à la mesure de la désolvabilisation des acheteurs
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Son amplitude sera à la mesure de la désolvabilisation des acheteurs
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Année 2007 2008 2009
Annuité moyenne 13191 13000 13000
Durée moyenne des prêts 19,9 19,0 15,0
Taux d’intérêt 0,035 0,045 0,045
Capacité d'endettement -186 819,42 € -163 712,82 € -139 614,09 €
Variation de la capacité d’endettement
+0,058 -0,124 -0,147
La contraction des volumes annonce une contraction des prix
Appartements anciens à Paris
15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900
15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions
Pri
x/m
² €
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1987
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?
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Retour vers l’évolution tendancielle: celle des dernières années ?
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010
Appartements anciens à Paris
y = 1697e0,0331x
R2 = 0,7043
0400800
1200160020002400280032003600400044004800520056006000640068007200760080008400880092009600
10000
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Pri
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Nom
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ansa
ctio
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Prix/m² € 2000 Nbre de transactions Exponentiel (Prix/m² € 2000)
Exponentiel (Prix/m² € 2000) Linéaire (Nbre de transactions)
Ou vers l’évolution tendancielle antérieure : le tunnel de Friggit ?
Indice du prix des logements (France et Paris)rapporté au revenu disponible par ménage français
Base 1965=1
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,80,9
1
2
3
1975
1980
1985
1991
1998
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1,53, T3 2009
1967
1870
1874
1880
1914
1920
19351,76, T3 2009
1/1 2050
1/12000
1/11950
1/11900
1/11850
1/11800
FranceParis
1/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/3800Auxabscisse 0,1
Tunnel
NB: le dénominateur des deux ratios est le revenudisponible par ménage sur l'ensemble de la France
Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010