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INST ITUTO TEC NO LG IO DE LA
C O N S T R U C C I N , A . C .
d2^
T E S I S
'ANLISIS DE MTODO S PARA LA OBTENCIN DEL VALOR
NETO DE REPOSICIN DE BIENES INMUE BLES "
Que paraobtener elgradode:
MAESTRO ENVALUA CIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Presenta:
ING.
JULIO CSAR ENRIQUE MALDONADO MERCAD O
A S E S O R :
D r . J O S B E R N A R D O V A R G A S N E G R E T E
Estudios co n reconocimiento de validez oficial por la Secretara de Educacin Pblica,
conforme al acuerdo R.V.O.E. N o.2024306 de echa 9 de Diciembre de 2002.
Mxico, D.F.
Agosto de 2008
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DEDICATORIA
A mi Pap Ing . Mario M aldonado Sanchez (q.e.p.d.) quien me inicio en el
arte de a valuacin desde temprano y a mi ma m Dra. Luz Maria Mercado por su
apoyo en odo mome nto.
A mis hermanos Lie. Mario Csar, Ing.Cesa r Rafael y Dr. Cesar Octavio por
suapoyo en el ogro de mis metas.
A m i sobrina Betzab por ser una alegra para odo s.
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AGRADECIMIENTOS
Al Instituto Tecnolgico de la Con struccin, A.C . por su apoyo para realizar
esta Maestra enVa luacin nmobiliaria e ndus trial.
Al Dr. Bernardo Vargas Negrete por la direccin de e ste trabajo y por su
amistad.
A mis compaeros Maestros del ITC con los que he compartido
innumerab les ancdotas en os cursos y viajes por Mxico.
A os directivos y adm inistrativos de l ITC por su apoyo en odo momento. En
especial al MVII Arturo Bentez Morales y a la Lie. Yoseln Pina Zapata por
motivarme a erminar este raba jo.
A los alumnos que he conocido e n los seis aos qu e tengo impartiendo
clases en esta institucin, pues siemp re ha sido una retroalimentacin no solo de
conocimientos sino am bin de experiencia yamistad.
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"ANLISIS DE MTODOS PARA LA OBTENCIN DEL
VALOR NETO DE REPOSICIN DEBIENES INMUEBLE S"
RESUMEN
En la tesis se analizan tres mtodos para obtener el Valor Neto de
Reposicin de Bienes Inmuebles: Mtodo P aramtrico, Mtodo de Ensamble de
Costos y Mtodo de P recios Unitarios. Seaplican estos m todos a unedificio poco
comn:
una unidad m ultidisciplinaria de investigacin por lo qu e se adapta la
informacinde os modelos disponibles aledificio considerad o.
Al com parar los resultados, considerando co mo base el Valor Neto de
Reposicin obten ido con el Mtodo de Precios Unitarios (100% ) se encuentra que
el Mtodo Param trico resu lta inferior en 8.17% y el Mtodo d e Ensam ble de
Costos superior en 5.26%, siendo en este ltimo caso menor a diferen cia, por o
que podemos concluir que el Mtodo de Ensambles ue mas preciso. En base a o
anterior se pudo comprobar la hiptesis planteada "La precisin en el clculo del
costo de la construccin d epe nde del mtodo que se utilice para obtener el Valor
Neto de Reposicin". Se recomienda continuar investigando la aplicacin del
Mtodo de Ensambles a diferentes mode los para as contar con una base de
datos ms am plia y confiable.
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N D I C E
Pag
INTRODUCCIN 7
I. ANTECEDENTES Y PROBLEMTICA 11
I I.
MARCO TERICO
15
2.1 BASES DEL AVALU
2.1.1 Distincin entre precio, mercado, costo y
valor
2.1.2 Factores econmicos del valor
2.1.3 Principios de la valuacin de inmuebles
2.1.4 Fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles
2.2 ENFOQUE DE COSTOS
2.2.1 Enfoques de valuacin
2.2.2 Valor de Reposicin Nuevo, Valor de
Reproduccin Nuevo y Valor Neto de
Reposicin. y. .
2..1. 3> Caractersticas de os costos
v
C
\ j o y < M
^ .
2.2.4 Estimacin del costo
2.2.5 Mtodos de estimacin de costos de
construccin
III. ANLISIS DE LOS MTODOS PARA LA
OBTENCIN DEL VALOR NETO DE
REPOSICIN DE BIENES INMUEBLES 54
3.1 MTODO PARAMETRICO WLJI/- '
4/tcJ
.1.1 Caractersticas bsicas que afectan el j .
A
^
costo por metro cuadrado
3.1.2 Factores de ajuste
3.1.3 Desarrollo del Mtodo Paramtrico ^ ^
f/^J&f
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3.2 M T O D O D E E N S A M B L E S D E C O S T O S
3.2 .1 A lca nc e de los en sam b les
3 .2 .2 E jem p lo de un con cep to de en sa m b le
3 .2 .3 E s t ruc tu ra de los es t im ad os po r
e n s a m b l e s
3 .2.4 P r og r am a de c om pu to ( me t r os c uad r ados )
3 .3 M T O D O D E P R E C I O S U N I T A R I O S
3.3 .1 Es t ruc tu ra c in de l Prec io Un i ta r io
3 .3 .2 In te g ra c in de l Cos to D i rec to
3 .3 .3 Co s to Ind i rec to
3 .3 .4 F inanc iam ien to
3.3 .5 Ut i l idad
3 .3 .6 C a r gos Ad i c i on a les
3 .3 .7 Fac to r de So brec os to pa ra ob te ner e l
Prec io de Ven ta
IV . E J E M P L O D E A P L I C A C I N 1
C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D A C I O N E S 1
B I B L I O G R A F A 1
A N E X OS 1
G L O S A R I O DE T R M I N O S
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INTRODUCCIN
En los ltimos aos la valuacin inmobiliaria ha alcanzando un grado de
profesionalizacin m uy alto, pues ahora se ha pasado de a practica casi artesanal
donde un maestro transmita su conocimiento a su aprend iz, auna educacin mas
moderna en donde se cuenta con instituciones educativas que imparten
especialidades y maestras como es el caso de la Maestra en Valuacin
Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecn olgico de la Co nstruc cin, A.C .; sin
emb argo, sucede odava en el medio que una parte de as deas y conocimientos
que en un principio fueron restringidos a pocas personas y eran manejadas casi
como secretos han tardado en trasmitirse a todo el gremio, aplicndose en
algunos casos en forma rutinaria sin saber su origen e inclusive hasta
errneamente.
Esperando que esta tesis sirva para aclarar las inquietudes de los
valuadores y futuros valuadores sobre uno de lo temas bsicos para realizar el
enfoque de costos: como calcular el valor neto de reposicin de las
construcciones.
OBJETIVO
Objetivo Ge nera l:
Ana lizar los mtodos emp leados en la prctica valuatoria que perm itan obtener
resultados ptimos en elclculo delvalor neto de reposicin de nmuebles
Objetivos Espec ficos:
- Describir los mtodos utilizados en la valuacin de bienes inmuebles:
Param trico, Ensambles y Precios Unitarios.
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- Distinguir los factores de demerito que se utilizan para calcular el Valor
Netode Reposicinde as Construcciones.
- Aplicar los m todos: Paramtrico, de Ensambles y de Precios unitarios a
uncaso.
- Explicar asventajas ydesventajas d e cada mtodo utilizado.
JUSTIFICACIN
Durante los ltimos seis aos que he impartido la materia de An lisis de
Costos en diversas sedes de la Cmara Mexicana de la Industria de la
Construccin, y en mi experiencia como Valuador Independiente de a Tesorera
del D.F. me he encontrado con que algunos valuadores no conocen a fondo en
que se basan los costos por me tro cuadrado que utilizan de los manu ales para
obtener el valor de reposicin nuevo de la construccin, ni tampoco que tan
preciso es dicha informacin y desconocen la posibilidad de utilizar otros
mtodos. Por lo que considero que este documento puede ayudar a los
valuadores a conocer mejor y aplicar correctamente os mtodos p aramtrico, de
ensamble de costos y realizar el anlisis de precios unitarios si uera ne cesario.
Esto redundar en u n mejor servicio a su cliente, pues se tendr un valor m s
realista de su prop iedad.
HIPTESIS
La precisin en el clculo del costo de las construcciones, depende del
Mtodo que se utilice para ob tener e lValor Neto de Rep osicin.
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DISEO DE LA INVESTIGAC IN
El tipo de investigacin es no experimental pues no se manipulan las
variables, transeccional ya qu e se recolectan los datos en un m omen to nico y
correlacional, pues se pretende ndagar sobre a relacin del m todo utilizado enel
resultado d el valor neto de reposicin.
En el Capitulo I, Antecedentes y Problem tica, se m enciona de do nde se
parte para realizar a nvestigacin y cua l es a problem tica que se presenta en el
gremio valuador en referencia con el clculo del Valor Neto de R eposicin d e as
construcciones.
En el Cap itulo IIse presenta el MarcoTe rico, definiendo en el Subcapitulo
2.1:
las Bases del Avalo conceptos como precio, me rcado, costo y valor. Se
mencionarn los factores econm icos que crean el valor, los principios en que se
basa la valuac in inmobiliaria y las fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles. Adem s se describen los tres enfoques utilizados e n la valuacin
inmobiliaria.
En el Subcapitulo 2.2 Enfoque d e Costos se explica e n que con siste el
enfoque de costos, describiendo las caractersticas de os costos y que elem entos
los afectan. Se definen los trminos valor de reposicin nuevo, valor de
reproduccin nuevo, valor neto de reposicin y depreciacin. Se menciona
adems el propsito del estimado y uentes de Informacin
En el Capitulo III, Anlisis de os Mtodos para a Obtencin del Valor Netode
Reposicin de Bienes Inmuebles se describen en el Subcapitulo 3 .1 , las
caractersticas del Mtodo Parame trico, se establecen los factore s de ajuste que
se deben aplicar al costo por metro cuadrado para obtene r un valor m as preciso.
Se define el procedim iento a seguir para aplicar el Mtodo Pa ram etrico.
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En el Subcapitulo 3.2: Mtodo de Ensambles de Costos se ndica el alcance
de dichos ensambles. Se establece la estructura que sigue un estimado por
ensambles. Adems se describe un programa de computo que existe en el
mercadoque utiliza dicho m todo.
En el Subcapitulo 3.3 Mtodo de Precios Unitarios se describe en que
consiste ycua les son os elementos que o ntegran.
En el Capitulo IV se muestra un Ejemplo aplicando los tres mtodos
mencionados y se analizan os resultados.
En la parte de Conclusiones y Recomendaciones se comentan los
resultados obtenido s y uturas neas de nvestigacin .
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I. A N T E C E D E N T E S Y P R O B L E M T I C A
1.1ANTECEDENTES
La Tesorera del D.F. en su Manual de P rocedimientos y Lineamientos
Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria
1
, define al avalo como e l dictam en tcnico
practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que
permite determinar e l valor de mercado de un bien nm ueble, con base en su uso,
caractersticas fsicas y urbanas de la zona e n que se ubica, as como en la
investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario y que es plasmado
en undocumento q ue rene os requisitos de orma y contenido establecidos enel
Manual y sirve como base para determinar alguna de las contribuciones
establecidas en el Cdigo Financiero del D.F.
Para el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales
(Indaabin), antes CA BIN el avalo es el resultado del proceso de estima r el valor
de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y a una fecha determ inada. Es am bin un dictam en tcnico en el que
se ndica elvalor de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicac in,su
usoyde una nvestigacin y anlisis de mercado.
2
Dependiendo de a naturaleza del bien a valuar, as como de los trminos
del contrato para el servicio de valuacin, el estado del mercado y las
caractersticas especificas relacionadas, adems del uso y propsito de nforme de
valuacin,
el valuado r debe obtener el valor comercial o co nclusivo, m ediante los
siguientes tres enfoque s:
' G.D.F.
Manual deProcedimientos y LineamientosTcnicosdeValuacinInmobiliaria, Pa g.4
2
Indaabin, Glosario de trm inos,pag.4
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a) Enfoque sico o de costos que es un anlisis aplicable en a valuacin que
se fundamenta en el costo actual de su reproduccin, reposicin o
reemplazo de un nmueble.
b) Enfoque de capitalizacin o de ngresos, en donde se calcula el valor de un
bien con base en acantidad de as rentas o beneficios netos uturos que se
obtienen durante la vida econmica de lbien,de una tasa que involucra la
productividad y, de odos os riesgos asociados con el
bien.
c) Enfoque com parativo de mercado que es el anlisis que se undam enta en
el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de
mercado.
En el enfoque fsico o de costos, para obtener el valor de un inmueble es
necesario calcular el valor del terreno, el valor de las construcciones y el de las
instalaciones espec iales, elemen tos accesorios y obras com pleme ntarias. El valor
de as construcciones se basa en elValor de Reposicin N uevo (VRN) el cual a su
vez puede ser calculado conalguno de os res mtodos siguientes:
Mtodo Paramtrico
donde se obtiene un costo por unidad ($/unidad)
por ejemplo para hoteles: costo por habitacin ($/habitacin), en
hospitales: costo por cama de hospital ($/cama), en escuelas: costo por
alumno ($/alumno), siendo o mas comn utilizar en a valuacin el costo
por metro cuadrado de construccin ($/m
2
).
Mtodo de Ensamble de Costosque consiste en dividir a construccin
en piezas constructivas comp letas (zapatas o pilotes para cimentacin,
muro s, osa en la estructura,etc).
Mtodo de Anlisis de Precios unitarios,
esel desarrollo detallado de
la cantidad de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que
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intervienen en la elaboracin de una partida. Para todo lo anterior s e
toma en cuenta a unidad de medida y pago,desp erdicios, rendimientos,
mando ntermedio y en su caso,el actor de sobrecosto por ndirectos.
Cada uno de los mtodos mencionados requiere diferente tipo de
informacin y cantidad de tiempo para su aplicacin, lo que adems se ve
reflejado en a precisinde l resultado obtenido .
Al Valor de Reposicin Nuevo (VRN) de las construcciones se le aplica
despus diversos factores, para considerar las diferencias entre el modelo
considerado nuevo y el bien a valuar por ejemplo, demerito por ed ad y estado de
conservacin pa ra obtener as el Valor Neto de Reposicin (V NR ), que es el que
finalmente se utiliza enel enfoque de costos.
1 . 2 P R O B L E M A T I C A
El valuador profesiona l se enfrenta en su rabajo diario a una dob le presin,
por una parte que realice su avalo en el menor tiempo posible y por otro se le
exige que sea co n la mayor p recisin para que refleje el valor com ercial que iene
una propiedad e n un m omento y ugar preciso. El valuador u til iza para calcular el
valor de reposicin nuevo como herramientas manuales de costos paramtricos,
en los cuales muchas ve ces no se describe a detalle en que se basan, adem s
por rutina utiliza as mismas ablas y mtodo para odo s los cas os, desconoc iendo
o dejando aun ado otros mtodos que podran ser mas precisos.
A continuacin se mencionan os mtodos que se desarrollarn en a esis y
algunos de os problemas que se presentan en suaplicacin.
En el mtodo paramtrico en algunas ocasiones hay grandes diferencias
entre e l bien avaluar y el mo delo del cual seobtuvo ese costo por metro cuadrado
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($/m
2
) o que puede nfluir en el costoinal.Adems deque elvaluador no siempre
conoce que actores utilizar para mejorar suprecisin.
En el caso del mtodo del ensamble, tambin su aplicacin ha ido
aumentando en el gremio de los valuadores pero tambin existe falta de
informacin sobre dicho mtodo yen que casos u tilizarlo.
En el caso de l anlisis de precios un itario, los ingenieros y arquitectos
conocen m ejor su desarrollo y aplicacin, aunque debido a l esfuerzo y tiemp o
requerido muchas veces no se aplica en los avalos , siendo que podra ser la
mejoropcin enalgunos casos.
Por oanterior es mportante saber enque se basan estos m todos (paramtrico,
ensamb le de costo y precios unitarios) y cual es nivel de precisin, para que de
esta orma el perito valuador os conozca y utilice correctamente.
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I I .
M A R C O T E R I C O
2.1 BASES DEL AVALU
2 . 1 .1 D i s t i n c i o n e s en tre p rec i o , m erc ad o , co s toyva lo r
Las consideraciones
de
valor
sonde
suma importancia dentro
del
campo
de
la valuacin ,
sin
embargo
enel uso
cotidiano
con
mucha frecuencia
se
aplica
el
trmino valor
en
orma mprecisa, pues
se e
confunde conconceptos com o precio,
mercado
y
costo.
A
continuacin
se
presentan
as
definiciones
de
estos rminos:
a)
Precio.-es a
cantidad
de
dinero
quese
paga
por
determinado producto
3
.
Para
el
Instituto Am ericano
de
Valuacin (Appraisal Institute)
4
el
precio
representa
la
cantidad
que
determinado com prador acep ta pagar
y que
determinado vendedor est dispuesto
a
aceptar como pago,
de
acuerdo
con
as
circunstancias
de a
operacin.
b) Mercadoes un conjunto de convenios que unen a compradoresy
vendedoresatravsdelmecanismodelprecio.Unmercadodebienes
races
es la
interaccin
de
individuos
que
intercamb ian derechos sobre
propiedades
por
otros bienes ales comodinero.
c)
Costoes la
cantidad
de
dinero
que se
necesita para fabricar
un
bien
o
articulo.
En el
caso
de los
bienes races,
la
cantidad
de
dinero
que se
necesit para construir determinado inmueble.
5
Los
valuadores utilizan
el
trmino costo
en
relacin
con a
produccin,
no con el
intercambio.
Los
costos pueden identificarse dentrode lafaseque lecorrespondeen el
Antuano Iturbide, Antonio,
Elavalode osbienesraices,,
Pag.
21
Appraisal Institute ,El
avalo
de
BienesRaces,Pag. 17
3
Antuano, Op.
Cit.
Pag.
21
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proyecto, es decir, el costo efectivo de a construccin o el costo otal de a
urbanizac in. El costo d e la cons truccin, o sea el precio de postura del
contratista norm almente incluye los costos directos de la mano de obra y
materiales m s sus cos tos indirectos (gastos de oficina central y de obra,
financiamiento y utilidad del constructor). El costo de urbanizacin que se
distingue del costo de las mejoras (construcciones), es el costo que
representa crea r una propiedad incluyendo el erreno y levarla a un estado
eficiente de ope racin . El costo de urbanizacin incluye a utilidad necesaria
para compensar al empresario po r su iempo y riesgo al crear el proyecto.
Los gastos relacionados con os bienes races se encue ntran directamente
ligados al precio de bienes y servicios en mercados competitivos. Se
determinan los costos de ma teriales de acuerdo con a nteraccin de oferta
y demanda en reas especificas
6
.
d) Valores la cantidad de dinero que se estima que tiene en e l mercado un
inmueble (u otro producto) y que puede diferir del precio que se pague por
l ya sea un precio ba jo o alto e independiente del costo, ya sea que haya
costado mas o menos de acantidad enque podra vend erse
7
.
Valor de utilidad yvalor de intercambio
Estos valores casi siempre difiere n. Por ejemplo un cha leco salvavidas
puede ener un cierto valor de ntercambio en a ienda en que se vende pero enel
caso de un naufragio puede tener un valor infinito y por el contrario un imbre de
correo raro puede ener ungran valor de ntercambio y un valor de uso muybajo.
6
Appraisal Institute.Op. C it. Pag. 18
Antuano, Op.Cit. Pag.21
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Valor y precio
El valor es una m edida de comparacin para diferenciar cosas incluyendo
los bienes races. El valo r de una propiedad depende, fundamentalmente de que
tanto de otros bienes o servicios se pueden obtener a cambio de una propieda d,o
de os servicios que esta represen ta. En a prctica, a relativa importancia de os
bienes races se refleja en los precios, los cuales son valores expresados en
trminos mone tarios, debido aque el mercado de bienes races noesta altamente
organizado, los precios pagados pueden no coincidir con sus valores, sin
embargo, precio y valor endern a ser dnticos bajo condiciones deperfeccin.
Valor y costo
Tratndose de bienes races, oscostos de nuevos desarro llos inmobiliarios
son importantes. Los cos tos deben ser considerados desde la adquisicin de un
lote y as construcciones que necesita,a in de ser utilizado para una vivienda. Los
costos de desarrollo y construccin no son realizados a menos que los
propietarios o empresarios crean que las recuperaciones sern las suficientes
para realizar estos cos tos, incluyendo los riesgos incurridos. Por lo tanto cuando
los precios o rentas de las propiedades son altos, en relacin con los costos de
construccin y de la tierra, habr una tendencia a construir. Por el contrario
cuando los costos sean altos en relacin con los precios o rentas m uy pocas o
ninguna sern las construcciones en ese lugar. Se puede decir que lo costos
afectan osvalores y precios, solamente en a medida enque afectan a oferta.
Basndose en la suposicin de que nadie paga por una construccin e l
doble de su costo, se dice que una construccin nueva, recin terminada es
cuando tiene su m xim o valor; sin embargo el costo no es lo m ismo que el valor.
Un nmueble tiene su mximo valor cuando es uncional y no iene construcciones
agregadas que sean obso letas, ya que una casa obsoleta y m al distribuida puede
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tener el mismo costo que tiene una bien proyectada, bien hecha y bonita.
Suponiendo para el caso que asdos ueran de a misma sup erficie y calidad de a
construccin y que hubieran tenido el m ismo costo pe ro la m ejor proyectada y
distribuida endra mayor valor.
Valorcomercial
8
Para e l Instituto Ame ricano de Va luacin el valor de m ercado es el precio
mas probable que una propiedad pudiera lograr bajo todas las siguientes
condiciones:
1. La consumacin de a renta ocurre enuna echa espec fica.
2.
Existe unmercado ab ierto y competitivo para a propiedad valuada.
3. Tanto el comprador como el vendedor estn actuando con prudencia y
conocimiento de os hechos.
4.
El precio no se encue ntra afectado porun ncentivo n debido.
5. El comprador y elvendedor se encuentran picamente motivados.
6. Las dos partes estn procediendo de acuerdo co n lo que consideran sus
mejores ntereses.
7. Los esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedi un periodo
de iempo razonable para dar a conocer a propiedad en el mercado abierto.
8. El pago se hizo de contado, en moneda local o bajo trminos financieros
comparables.
9. El precio representa el valor normal de la propiedad vend ida y no se ha
visto afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta
otorgadas por cualquier persona asociada con aventa.
Appraisal Institute, Op. Cit.,Pag.22
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2 . 1 .2 F a c t o r e s e c o n m i c o s d e l v a l o r
Elvalor es e xterno al producto, bien o servicio al que se susc ribe. Se crea
en las mentes de las personas que constituyen el m ercado. Son complejas las
relaciones que crean valor y os valores cambian cuando cambian os actores que
lo influyen. Pa ra el Instituto Am ericano de Valuac in
9
son cuatro los factores
econmicos interdependientes que crean valor: util idad, escasez, deseo y pode r
adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar presentes para que una
propiedad eng a valor.
a) Utilidad
La utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia,
necesidad o deseo hum ano. Todas las propiedades deben tener una utilidad
para sus inquilinos, dueo s/inversionistas o dueos/ocupantes. Por ejemplo,
las propiedades residenciales satisfacen la necesidad de albergue. Los
atractivos d e estas p ropiedades se conocen como amenidades. E l valor de las
amenidades est relacionado con cuan deseables y tiles son al
dueo/ocupante o al nquilino.
Que an to influye la utilidad de la propiedad sobre el valor, depende de las
caractersticas de a m isma propiedad. Elementos tales como tam ao, diseo,
ubicacin y otros que sean de utilidad, pueden ejercer una influencia
significativa sobre e lvalor de una propiedad.
Los bene ficios d e la tenencia de la p ropiedad se derivan del conjunto de
derechos q ue el dueo posee . Restricciones sob re los derechos del dueo
podran inhibir el flujo de beneficios y por ende, diminuir el valor de la
propiedad.
En orma similar, una propiedad solo podr alcanza r su valor ms
Appraisal Institute, Op. Cit. Pag. 27
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alto si puede legalmente realizar su funcin ms til. Reglamentaciones
ambientales, de urbanizacin, de escrituras y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podran mejorar o restar utilidad y por ende, valor a a
propiedad.
b) Escasez
Se define como la relacin entre la oferta actual o anticipada de
determinado bien,en relacin co n la demanda que exista para el mismo. En
trminos generales, si la dem anda es con stante, la escasez del bien lo hace
msvalioso. Po r ejemplo a ierra odava es abunda nte, sin em bargo , ierra til
y deseable es relativamente escasa por lo mismo tiene mayor valor. Ningn
objeto , ncluyendo la propiedad puede tene r valor a menos que la escasez se
com bine con a utilidad. Elaire que iene un gran nivel de utilidad,carece deun
valor econm ico definible porque esabundante.
c) Deseo
Se define como a esperanza de uncomprador de que un bien satisfaga sus
necesidades bsicas (por ejemplo albergue) o necesidades humanas mas all
de los requerimientos elem entales para el sostenimiento de la vida . Al igual
que con os actores utilidad y escasez , el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poder decompra.
d) PoderAdq uisitivo Real
Es la habilidad de una persona o grupo para participar en un mercado, es
decir, poder adquirir bienes y servicios m ediante el pago de contado o su
equivalente. (La valuacin de una propiedad deb e incluir un an lisis de la
capacidad del mercado para efectivamente pagar a propieda d).
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Oferta y D emand a
La compleja interaccin de os cuatro actores que crean un valor se refleja
enel principio econm ico bsico de oferta y dema nda. La dema nda de un bien
es propiciada por su util idad y afectada por su escasez. La dem anda tam bin
se ve incluida por las fuerzas que crean y estimu lan el dese o. An cua ndo el
deseo hum ano podra no tener limites para algunas co sas, tal deseo se ve
reprimido por un poder de compra efectivo. Por lo mismo, la inhabilidad de
comprar cosascaras afecta a dem anda.
En orm a similar, la oferta de un bien se ve influenciado por su util idad, y
restringida por su escasez. La disponibilidad d e un b ien se ve a fectada por
cuandeseable es. La ierra es un bien imitado y un erreno ubicado en un rea
apropiada para un fin especifico se vuelve m as escaso entre mayor sea la
necesidad pe rcibida. Un poder de compra lento tiende a renar el actor oferta.
Si se am plia el poder adquisitivo, se reduce a oferta de un bien relativamente
fijo yesto, asuvez nduce al mercado a ncrementar a oferta.
En la teora eco nm ica el principio de oferta y demanda seala que el
precio del articulo, bien o servicio vara directamente, aunque no
necesariamente en forma proporcional, de acuerdo con la demanda,
inversamente, aunque no necesariamente en forma pro porcional, de acuerdo
con la oferta. Por lo m ismo un incremento de la oferta de un artculo o una
disminucin en la demanda de un artculo tienden a reducir el precio de
equilibrio. Cond iciones contrarias producen u n efecto con trario. Es posible que
la relacin entre oferta y dem anda no sea directam ente proporcional, pero la
interaccin de estas fuerzas es fundam ental para la teora eco nm ica. La
interaccin de proveedores y deman dantes, o sea vendedores y compradores,
constituye un m ercado. G eneralm ente, los valores de las propiedades varan
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de acuerdo con los cambios en a oferta. Si as propiedades para determinado
uso sevuelven ms abundantes de o que eran anteriormente, en relacin con
la dem and a, su valor de equilibrio dec lina. En con traste, si as propiedades se
vuelven mas escasas y la oferta disminuye en relacin c on la demanda, se
eleva el precio de equilibrio de as propiedades. La oferta y dem anda de bienes
siempre iende a un equilibrio. En este punto erico (que prcticamente nunca
ocurre),elvalo r, precio y costo del mercado son gua les.
En os bienes races, oferta se define como a cantidad de determinado tipo
de propiedad que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a
diversos precios, en un mercado y periodo de tiempo determinados,
asumiendo que oscostos de produccin se m antienen constantes.
Se conoce como elasticidad de la demanda a l cambio en la demanda de
bienes races como respuesta u n cambio de precio. En orma similar, el cambio
en la oferta de bienes races en respuesta a un camb io de precio se conoce
como elasticidad de aoferta.
2 .1 .3 P r inc ip ios de la va lu ac i n de inm ue b le s
Un principio es una idea en la que se basa una ciencia, en el caso de la
valuacin no es la excepcin , a continuacin se menciona los principios que se
siguen actualmente. El INDA ABIN
10
en su glosario define os siguien tes principios,
adems Antuano
11
los comenta en la obra citada y el Instituto Americano de
Valuacin
12
os considera como os cimientos delavalo.
a) Principio deAnticipacin.-Elvalor actualde una propiedad se oma como
una med ida de los beneficios que se espera producir en el futuro. El
valuador deber conocer que ha ocurrido e n el pasado y suponer que
10
ndaabin, Op.Cit., Pag.28 a29
11
Antuano,Op.Cit.,Pag. 11
Appraisal Institute, Op.Cit.,Pag. 32
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ocurrir en el futuro y cuales son las recuperaciones posibles de obtener.
Deb e tomar e n cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o
decadencia d e la ciudad y del vecindario y los precios a os cuales estn
siendo vendidos o rentados propiedades similares. Este principio
fundamenta el valor por capitalizacin de rentas o por el enfoque de
ingresos.
b)
Principio de Com petencia.-
Es a ganancia quien anima a a competencia.
La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de
oferta. La competencia entre compradores o inquilinos representa los
esfuerzos interactivos de dos o ms compradores o inquilinos potenciales
para realizar una compra o concertar un contrato de arrendam iento. Entre
vendedores o propietarios, la competencia representa los esfuerzos
interactivos de dos o ms vendedores o propietarios potenciales para
realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La
competencia es undam ental a a dinmica de a oferta y a dem anda, en un
sistema econmico de libre empresa que procura los mximos
rendimientos. Los vendedores y compradores de propiedades actan
dentro del marco de u n mercado com petitivo. En esencia cada propiedad
com pite con todas las otras propiedades de otros segm entos de mercado.
Por ejemplo, fraccionamientos residenciales existentes compiten con
nuevos fraccionam ientos. A travs del iem po, as fuerzas competitivas del
mercado tienden a reducir utilidades inusualmente altas. Las ganancias
fome ntan la com pete ncia , pero utilidades excesivas tiende a propiciar una
competencia ruinosa.
c)
Principio de Conform idad
(Conocido tambin como
Principio de
Regresin).-
Es el valor mximo de un inmueble, se logra cuando en el
vecindario est presente un grado razonable de homogeneidad social y
econmica. Es te principio se basa en los siguiente: entre dos propiedades
diferentes , el valor de a mejor propiedad puede ser afectado adversam ente
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por a presencia d e otras de menor valor y tambin en que una propiedad
de menor valor pued e ener un precio ncrementado debido a a proximidad
de propiedades de mayorvalor. Los estilos y usos de as propiedades en un
rea determinada pueden concordar por diversas razones, incluyendo
presiones econm icas, as preferencias de propietarios por ciertos tipos de
estructuras, amenidades y servicios. La imposicin y cumplimiento de la
reglamentacin sobre desarrollo urbano y los planes de los gobiernos
locales para reglamentar el uso de la tierra tam bin contribuyen a la
conformidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se
encuentran sujetas a cambio. Los reglamentos de construccin que ienden
a producir una conformidad en las caractersticas fundamentales de la
propiedad,ales com o am ao, estilo y diseo, recuentemente so n difciles
de cambiar y pudieran acelerar aobso lescencia. Los mercados individuales
tambin ijan patrones de conformidad, sobre odo en rminos de precio.
d)
Principio de Crecim iento, Equilibrio y Dec linacin
(Co nocido tambin
como
Principio de Cambio)
Son os efectos del deterioro fsico ordinario y
de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por las
siguientes etapas:
Crecim iento: cuando se estn construyendo me joras y la demanda
aumenta.
Equilibrio: cuando el vecindario est prcticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios.
Dec linacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
ma ntenimiento, en anto que a dema nda porellas disminuye.
Renovacin
Nada p ermanece esttico, el futuro ms que el pasado es d e primera
importancia en la estima cin de l valor. Por lo que es necesario definir la fase
de vida cclica enque se encuentra el nmueble que sevala.
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El camb io se p roduce por el carcter dinmico d e las fuerzas sociales,
econmicas, gubernamentales y am bientales que influyen en el valor de la
propiedad. A n cuando el cambio es inevitable y continuo , el proceso puede
ser paulatino y no fcil de pe rcibir. En mercados activos, el cambio puede
ocurrir rpidamente. Se ofrecen y venden a diario propiedades. La uerza del
cambio salta a la vista en el mercad o de bienes races, donde las fuerzas
sociales, econmicas, gubernamentales y ambientales que afectan la
propiedad se encuentran en constante transicin. Los cambios en estas
fuerzas influyen en la demanda y o ferta de bienes races y por ende , en los
valores de propiedades particulares. Los valuadores procuran identificar los
cambios actuales y anticiparlos, ya que pudieran afectar los valores actuales
de las propiedades. Sin emba rgo, puesto que no pueden predecir el cambio,
las valuaciones podrn resultar vlidas nicamente para un periodo
relativamente corto desp us de la fecha especificada del avalo. El camb io
tambin queda de manifiesto por alteraciones en as preferencias del mercado.
Los bienes races no pue den adap tarse fcilmente a los nuevas preferencias
de consumidores y por consiguiente, frecuentemente padecen de
obsolescencia.
Eldeterioro fsico, uncion al y econ mico que se observa e n edificios con el
tiempo, se convierte en de preciacin, que se define como p rdida en el valor
de una propiedad, por cualquier m otivo. La depreciacin p uede verse como la
diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor
actual.
Por lo general, las perdidas en el valor de una propiedad son el
resultado de deterioro u obso lescencia. Puesto que la obsolescencia puede
iniciarse en la fase de diseo y e l deterioro puede comenzar mientras un
edificio an se encuen tra en construccin o renova cin, os diversos tipos de
deterioro y obsolescencia que aparecen en una p ropiedad ienen implicaciones
nicas en elavalo.
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e) Principio de Equilibrio.-
Existe un punto de arm ona entre la oferta y la
dem anda. Un ca mb io entre ellas, afectar el valor de un
bien.
La demanda
para un bien econmico est limitada por los ingresos, los precios y los
gustos. En cambio la oferta se integra por la disponibilidad de las
mercancas. El valor se establece y se mantiene cua ndo hay equilibrio,
tanto en a cantidad como en aubicacin de os nmu ebles.
Este principio rige en las relaciones entre diversos componentes de la
propiedad. La tierra, mano de obra, capital y participacin o coordinacin
emp resarial son os agentes de a produccin, pero en a mayor parte de os
bienes races la com binacin crtica consiste en la tierra y sus m ejoras
(construccion es). El equilibrio econm ico se logra cuan do la com binacin
de ierra y m ejoras es ptima es decir, cuando no se logra ningn beneficio
marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. La ley de
rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes d e
produccin que se agreguen a una parcela producen mayores rendimientos
solo hasta cierto punto. Es en ese punto, el lamado punto de rendimientos
decrecientes, que puede determinarse el valor m ximo. Seg n la ley de
rendimientos decrecientes, ningn gasto adicional lograr producir un
rendimiento que justifique la inversin adiciona l. A l llegar a este punto,
cualquier nuevo incremento en los agente de produccin har que la
productividad se reduzca p roporcionalmen te. Un ejem plo es el caso de un
desabollador de vivienda que est tratando de determinar cuantos
recamaras incluir en una casa unifamiliar que esta construyendo para su
venta en el mercad o residencial. La tpica casa unifamiliar en este m ercado
residencial tiene tres recamas. Podra resultar antiecon mico incluir una
cuarta recama ra, si el costo de construirla excede el valor que agrega a a
propiedad.
El principio de equilibrio tamb in rige en la relacin que existe en tre
una propiedad y su medio am biente. Una mezcla adecuada de diversos
tipos de usos de suelo en un rea crea y sostiene el valor, una residencia
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localizada cerca de o tras residencias tend r mayor atractivo en el mercado
que una ubicada unto aun errapln.
Los principios de equilibrio, contribucin y conformidad son
interdepend ientes y cruciales e n un anlisis de mayor y mejor uso de la
propiedad y en la estimacin de su valor de m ercado. Estos conceptos
forman os cimientos ericos para estimar odas as orma s de depreciacin
en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuacin por
compa racin de ventas y para calcular las ganancias esperadas en la
valuacin por capitalizacin de ngresos.
f) Principio de Mayor y Mejor Uso.- El mayor y mejor uso para un
bien,
es
aque l que es fsicame nte po sible, legalmente perm itido, econmicamente
viable y que resulta en el m ayor valor del bien que se est valuando. El
mayor uso productivo de una propiedad de terminada es e l uso al cual es
apta la propiedad y que por e l habr una dem anda idnea en un futuro
razonable cercano y que por los servicios que p reste se obtenga el mayor
rendim iento; ya sea en rm inos de dine ro o uso . Al identificar e interpretar
las fuerzas locales y regionales del mercado qu e afectan una propiedad
determinada , el valuador puede determinar el mayor y me jor uso de dicha
propiedad. El mayor y mejor uso es fundam ental en el avalu de bienes
races por que enfoca el anlisis del m ercado sobre la propiedad y la
viabilidad de un posible aprovech amiento externo . Esto permite al valuador
identificar el uso ptimo de a propiedad de acuerdo con as condiciones del
mercado en una fecha determinada. El mayor y m ejor uso refleja una
supos icin bsica sobre el com portam iento del mercad o de bienes races y
es que el precio que un comprador paga r o que un vend edor aceptar por
una p ropiedad, se fundam enta en el empleo m s provechoso del terreo o
propiedad. De al orm a, as propiedades tiende a ser puestas al servicio de
su mayor y mejor uso. Sin emb argo, el mayor y mejor uso de una
propiedad no necesariamente concordar con el uso que se e est dando
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en ese m omen to. Para determinar el mayor y m ejor uso de una propiedad,
se deb e tomar e n cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes
en el mercado, as endencias que o afectan, cambios potenciales y el uso
actual de apropiedad.
Puesto que el uso de a ierra puede restringirse por a presencia de
construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un
terreno : considerndolo como si estuviera vacan te y listo para utilizarse en
lamejor orma posible y omando en cuenta as construcciones existentes.
La primera determinacin (el mejor aprovechamiento del terreno)
como si estuviera vac an te, refleja e l hecho de que e l valor de la tierra se
deriva de su utilizacin potencial. La tierra tiene un valor limitado , a m eno s
que exista un uso actual o anticipado de la m isma. Su valor depende del
uso anticipado. Entre todos los usos razonables y alternativos, y
considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso
ser el que produzca el mayorvalor actual para a ierra ,una vez hechos os
pagos por mano de obra, capital y coordinacin. En decir, el mejor
aprovechamiento del erreno, considerndolo como si estuviera vacante, es
el que logre el mas alto rendimiento, una vez compensad os los otros tres
agentes de a produccin.
Para determ inar el m ayor y mejor uso del terren o, como si estuviera
vacante, el valuador de be suponer que no se han hecho construcciones en
la parcela . La pregunta a contestar es:Siel erreno estuviera vacante, qu
uso producira el mayo r valor actual a a ierra?
La segunda determ inacin (el mejor aprovecham iento de la propiedad tal
como est construida), se refiere a la utilizacin p tima de la propiedad
tomando en cuenta as estructuras existentes. Unanlisis del mayor y mejor
uso de una propiedad construida da a entender que la construccin
existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo a l valor
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de l mercado de la propiedad, o hasta que el rendimiento de una nueva
construccin compense el costo de demoler el edificio existente y de
construir uno nuevo. Por ejemplo, una gran casa vieja podra seguir
utilizndose como residencia unifamiliar, o podra convertirse en
departamentos u oficinas. La decisin depen de d e rentas o precios que
pudieran cobrarse por a propiedad de acuerdo con los usos alternativos y
como estas cantidades se comparan con los costos de conversin al otro
uso.Aunq ue a construccin actual no represente el mejor aprovechamiento
del sitio, considerndolo com o si estuviera vacan te, no necesariamente
debe ser dem olida. La demolicin procede cuand o el valor del terreno,
considerndolo com o vacante, menos el costo de demoler las mejoras
existentes,es superior alvalor actual de apropiedad.
Determinar el mayor y mejor uso de la tierra como si estuviera
vacante, resulta til para el avalo del terreno. Determinar una mejor
utilizacin de una propiedad construida debe hacerse con las
construcciones (es decir, rehabilitacin, mode rnizacin, o remodelacin) o
las construcciones deben dem olerse.
g) Principio de Sustitucin.-Es una teora eco nm ica que dice que un
comprador prudente no pagara ms por el
bien,
que el costo de adquirir un
substituto igual o seme jante. El ms probab le costo de a dquisicin de la
mejor alternativa, sea de un sustituto o una rp lica, tiende a establecer el
ValorJusto de M ercado. Este principio da por hecho que el com portamiento
del mercado es racional y se com porta con pru dencia, sin que surjan costos
indebidos a consecuencia de demo ras. Puede considerarse la substitucin
de una propiedad por otra en trminos de su uso, diseo estructural o los
ingresos que produce. El costo de adquisicin puede ser el costo que
representa compra un terreno similar y construir un edificio de utilidad
equivalen te, asumiendo que no existieran costos indeb idos a consecuencia
de dem oras. Este es la base para el enfoque de costos en la valuac in.
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Por otra parte, el costo de adquisicin podra ser el precio de una propiedad
existente de gual utilidad nuevamente asum iendo la inexistencia de costos
indebidos por demora s. Esta es a base pare elenfoque de comparacin de
ventas en valuacin. El principio de substitucin resulta igualmente
aplicable a propiedades como casas compradas por sus atributos
generadores de amenidades, as como propiedades adquiridas por su
capacidad pa ra generar ngresos. Los atributos productores de amenidades
de propiedades residenciales ncluyen aexcelencia d ediseo, acalidad de
la mano de obra o materiales de construccin superiores. Por lo que
respecta a propiedades productoras de ingresos, una propiedad substitua
igualmente de seable podra ser una que ofreciera una inversin alterna y
que redituara e n ganancias con un riesgo equivalente. Los limites de los
prec ios, rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los
precios, rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituas
igualmente deseab les. El Principio de Substitucin es fundamental en los
tres enfoques tradicionales utilizados en la valuacin inmobiliaria: enfoque
de m ercado , enfoque de costo y capitalizacin de rentas. Aun cua ndo el
Principio de Substitucin rige en la mayora de as situaciones, en algunas
ocasiones el mercado percibe las caractersticas de un producto como
singular. La dem anda que ales productos podran tener como resultado un
precio uera de ousual.
h)Principio de Uso Consistente.-Un bien inmueble en ransicin a otro uso
no deber va luarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para
las mejoras o construcciones, sino unmismo uso para ambos.
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Antuano m enciona dos principios adicionales
i) Principio del Incremento y Decremento de la Retribucin.-El valor de
una propiedad est determinado por el balance de los tres factores de la
produccin queson:
Trabajo (Salarios)
Organizacin (Gastos de operacin)
Cap ital (Inters)
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de
operacin deb en ser pagados despus . El remanente del ingreso bruto va a
satisfacer el capital y la ierra. Con el aumento de los montos destinados a os
factores de p roduccin, se incrementa el valor hasta un punto determinado a
partir del cua l el aum ento en los montos destinados a los factores no logra
incrementos alvalor proporcionales a a nversin.
j) Principio deContribucin.-El principio de con tribucin sea la que el valor
de un componente determinado se mide en trminos d e su contribucin o
aportacin al valor de toda la propiedad. Tambin se define como la
cantidad que, de no existir el componente, se restara del valor de la
propiedad. Elcosto delcomponente no necesariamente equivale a su valor.
Su aportacin al factor valor puede ser menor o mayor a su costo. Por lo
mismo, en algunos casos, es posible que no aumen te el valor de mercado
de una propiedad aun cuando los bienes races hayan sido objeto de
alteracin, modificacin o rehabilitacin. La aportacin de mejoras
existentes podra no encontrase e n equilibrio con toda la propiedad . El
grado de utilizacin de a propiedad podra ser inferior a o esperado, sobre
todo en reas de rpida transicin. No obstante, se mantendr un uso
inferior al ptimo, denominado utilizacin temporal, hasta que resulte
econmicamente factible para un urbanizador absorber los costos de
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convertir a propiedad ,ya sea dem olindola y eponiendo o rehabilitando as
mejoras existente.
El Instituto Am erican o de Valuacin maneja otro principio adicional a los antes
mencionados:
k) Principio de Exterioridad es.-Este principio seala que actores externosa
una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor.
Cuando un producto o servicio afecta a un gran nmero de personas,
gene ralme nte se trata de algo suministrado por el gobierno com o pueden
ser puentes y carreteras, servicios esenciales son factores externos
positivos, proporcionados muy eficientemente mediante adquisicin del
gobierno. Los factores externos ne gativos surgen cuando , a consecuencia
de las acciones de otros, se imponen molestias a los propietarios. Por
ejem plo, una em presa que viola reglamen tos amb ientales con la descarga
de materiales nocivos y logra evadir sus responsabilidades, impone los
costos de limpieza en otras personas. Los bienes races se ven afectados
por factores externos quizs en grado mucho mayor que cualquier otro
bien, servicio o producto. Siendo fsicamente inmvil, la propiedad se
encuentra sujeta a m uchos tipos de influencias externas . Estas influencias
podran consistir en el uso o atributos sicos de propiedades cercanas ode
las condiciones econmicas q ue afectan el mercado en que compite la
propiedad.
Por ejemplo, un ncremento en elrea comercial de determinado
estab lecim iento, sin duda que ejerce un efecto positivo sobre las ventas
potenciales (generadoras de ingresos) de la propiedad. Las influencias
extem as p ued en ser de origen internacional o nacional o pueden su rgir de
la regin, com unidad o vecindad. Los factores externos pueden ser tan
generales co mo el tipo de cam bio de la moneda (pesos, dlares o euros),
precio del or o, o tan especficos c om o el grado de m antenimiento de la
propiedad de un vecino. Los valuadores observan y analizan como
influencias externas afectan los bienes races objeto del avalo. A niveles
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internacionales y nacionales, a eficiencia de procesos de abricac in, asas
de inters y prioridades socioeconm icas afectan los valores de bienes
races. La poltica sobre el comercio nacional influye en la dem anda de
estos bienes en mercados regionales. Un creciente comercio exterior eleva
el producto interno bruto y fortalece la dem anda regiona l de la p ropiedad
inmueble. En la frontera de Mxico con los E.E.U.U. los mercados de
bienes races frecuentemente se ven beneficiados al estimularse el
com ercio entre estos pases. La poltica iscal naciona l, amb in desempea
un papel importante en la economa. A niveles de comunidad y de
vecindario, los valores de las propiedades se ven afectados por leyes
locales, por a poltica y adm inistracin de gobiernos loca les,por impuestos
prediales , crecimiento econm ico y actitudes sociales. Es posible encontrar
tendencias distintas sobre el valor de propiedades en comunidades de la
misma regin y entre vecindarios de la mism a comu nidad . Los valuadores
deben estar amiliarizados con os actores externos que pudieran ener un
impacto sobre os valores nmuebles.
2 .1 .4 Fu erz as que in f lu ye n en los va lor es de los
i n m u e b l e s
1 3
Elvalor de a propiedad refleja y se ve afectado por a nteraccin de cuatro
fuerzas fundam entales que influyen en a actividad hum ana : tendenc ias sociales,
circunstancias econmicas, controles y reglamentos gubernamentales y
condiciones am bientales. Las fuerzas son interactivas. E jercen presin sobre las
actividades humanas y a su vez se ven afectadas por estas actividades. La
interaccin de estas actividades influye en el valor de ca da parcela de bienes
races en el m ercado. Para estimar un valor, el valuado r investiga com o ve el
mercado una determinada propiedad . El alcance de la investigacin no se imita a
condiciones estticas actuales. En ugar de ello,el valuador analiza as tendencias
Appraisal Institute, Op.Cit. Pag. 40
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en las fuerzas que influyen sobre el valor, a fin de determinar la direccin,
velocidad,durac in, uerza y imite de dichas endencias.
a) Fuerzas sociales
Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan
principalmente con las caractersticas de a poblacin. Puesto que la composicin
demogrfica de la poblac in revela la demanda potencial para b ienes races, se
requiere un anlisis e nterpretacin correcta de las endencias dem ogrficas . Los
valores de a propiedad n o solo se ven afectados por cam bios y caractersticas de
la poblacin, sino tamb in por el espec tro completo de ac tividades hum anas. La
poblacin total, su composicin por sexo y edad, y la tasa de formacin y
disolucin de hoga res influyen notablemente en los valores de la propiedad. Las
fuerzas sociales am bin se manifiestan enactitudes sobre aeducac in, a eyyel
orden y opciones sobre estilos devida.
b) Fuerzas Econ m icas
Las fuerzas econmicas son tambin significativas en el valor de la
propiedad. Los valuad ores analizan la relacin fundam ental en tre la oferta y la
demanda actual y anticipada y la capacidad econmica de la poblacin para
satisfacer sus carencias y necesidades a travs de su poder adquisitivo. En el
anlisis de uerzas econm icas, se consideran m uchas caractersticas especficas
del mercado tales com o emp leo, niveles de sueldos, expansin industrial, a base
econmica de la regin y de la comunidad, niveles de precios y el costo y
disponibilidad de crditos hipoteca rios. Tam bin se investiga la disponibilidad y
calidad de as propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en
construccin, o en la etapa de planificacin, a asa de ocupacin los patrones de
alquiler y los precios de propiedades ya existentes, as como los costos de
construccin. Podrn tomarse en cuenta otras tendencias econmicas al ir
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enfocndose el anlisis del valuador en reas geogrficas sucesivamente ms
pequeas.
c) Fuerzas gubernam entales
Las actividades gubernam entales, polticas y legales a todos los niveles
pueden ejercer un gran impacto en os valores de la propiedad. El clima legal en
determinado mom ento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas
naturales del mercado d e oferta y demand a. Como se m enciono anteriormente, el
gobierno aporta m uchos servicios necesa rios que afectan los patrones sobre el
uso de a ierra. Es por tal motivo que os vaiuadores de ben identificar y examinar
como ossiguientes actores podran nfluir sobre os valores de apropiedad:
- Servicios pblicos tales como de polica y bom beros , uz, gas yagua,
recoleccin de basura y edes de ransporte.
- Reg lamentacin urbanstica y cdigos sobre construcciones y
salubridad,
sobre odo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de
la ierra.
- La poltica iscal nacional,estatal y o cal.
- Legislacin especial que influya sobre los valo res gene rales de la
prop iedad , por ejem plo, leyes sob re, restricciones so bre la tenencia
de la propiedad, tales como las impuestas sobre condominios,
legislacin sobre medio ambiente que reglam ente nuevas secciones
residenciales, as como el control de materiales peligrosos o xicos,
legislacin afectando los tipos de prestam os, las condiciones de los
prestamos y el poder de inversin de instituciones dedicadas a
prestam os hipotecarios.
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d) Fuerzas Am bientales
Tan to las fuerzas amb ientales como las creadas por el hombre influyen en
los valores de una p ropiedad. Las fuerzas ambientales que podran analizarse
para los fines de avalo de bienes races incluyen condiciones climatolgicas,
nevadas, precipitacin pluvial, temperatura y humedad; topografa y tierra;
contaminantes txicos com o asb estos; barreras naturales a un desarrollo futuro,
tales como ros, montaas, lagos y mares, sistemas d e transporte, incluyendo
sistemas de ca rreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vas fluviales navegables, as
como el carcter (vocacin) que enga y o deseable que resulte el rea inmediata
a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, an cuando los
participantes en el mercado generalmen te asocian el trmino con la conservacin
de los recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, etc.) y la
reglamentacin sobre contam inacin provocada por el hom bre.
Las uerzas am bientales que afectan el valor de determ inados b ienes races
puede comprenderse en cuanto a su relacin con a ubicacin de a propiedad.La
ubicacin toma en cu enta la relacin tiempo -distancia, o el enlace entre una
propiedad o vecindad y todo s los posibles orgenes y destinos de residentes que
vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicacin reviste un carcter
ambiental y econmico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo
que pueden conside rarse en trm inos de la llegada y salida del sitio, de las
caractersticas de las zon as que deben atravesar, el trfico yendo y viniendo del
sitio y de os costos de transpo rte para r yven ir. Para analizar la nfluencia que a
ubicacin pude ene r sobre el valor, se dentifican os enlaces entre a propiedad y
los puntos a os lugares im portantes fuera de la propiedad, as como la distancia
que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias , mediante los
medios de transporte mas comnmente utilizados. Segn el rea y tipo de
propiedad,
el valuador podr investigar el acceso de la propiedad al transporte
publico, escuelas, tienda s, establecimientos de se rvicios, parques, instalaciones
recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes de trabajo, mercados de
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productos, proveedores de materiales para la produccin y centros para el
procesamiento de m ateria primas. En e l avalo de bienes raices, es fundamen tal
comprender la mportancia d e todos os factores externos que puede n influir en el
valor de a propiedad . Aun que las cuatro fuerzas se tratan por separado a qu, de
hecho rabajan enconjun to para afectar osvalores de as propiedades.
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2.2 ENFOQUE DE COSTOS
2 . 2 . 1 E n f o q u e sdev a l u a c i n
La prctica
de a
valuac in establece tres enfoques bsicos para valuar
un
inmueble: costo, ingresos
y
m ercado, considerando
en su
aplicacin aquellos
factores
o
cond iciones particulares
que
nfluyan
o
pue dan nfluir significativamente
en
los
valores, razonando
y
ponderando
los
resultados
de la
valuacin
por os
enfoques u tilizadosenfuncinde lascaractersticas, condicinyvocacindel
inmueble.
Eneleventoqueporalguna circunstancia plenam ente fundam entada, algn
enfoque
de
valuacin
no
pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse
en el
avalo,yaseaen asimitacionesalpropio avaloo
bien,
en asdeclaracionesal
mismo.
Acontinuacinsedescribenosres enfoques:
a) Enfoque
de
ngresos
Esteenfoqu e estima valores con relacin
al
valor presente
de os
beneficios
futuros derivados
del
bien
y es
generalmente medido
a
ravs
de a
capitalizacin
de
un
nivel especfico
de
ingresos.
Se
debern considerar debidamente
fundamentados
y
soportados,
la
tasa
de
capitalizacin utilizada,
as
como, entre
otros: renta real, renta estimada, deduccin
por
vacos, impuestos, servicios,
gastos generales.
La
estimacin
de a
enta deber hacerse
en
o rma unitaria para
cada tipo
de
co nstruccin
o, en su
caso,
por
unidad rentable, debiendo estar
sustentadoenunanvestigacindemercadodeentasdebienes com parables.
C N B V , Circular 1492
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b) En foque de Mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informad o no pagar por un
bienms del precio de com pra deotro biensimilar. Se dentificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a as
del bien valuado en la zona de ub icacin del nmueble o en una zona similar y se
especificarn claramente los actores de hom ologacin q ue , en su caso, se vayan
a utilizar, tanto para terreno s como para con strucciones . Su utilizacin se deber
justificar y el mtodo sedescribir dentro delavalo.
c) Enfoque de Costo
Elenfoque de costos se basa en asupos icin de que os participantes enel
mercado relacionan el valor con el costo . Este enfoque es tablece que el valor de
un bien es com parable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo
igualmente deseab le y con utilidad o funcionalidad seme jante a aqul que se
vala.
Sedeber om ar en consideracin osiguiente:
Terreno: Se deber valuar com o si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios.
Construcciones: Se estimar elvalor de reposicin o de reproduccin nuevo de
las construcciones, omando en cuenta sus caractersticas sicas.
Equ ipos, instalaciones espec iales, elementos acceso rios y obras
com plementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de
stos, siempre que ormen parte integral de l nm ueble, om ando en cuenta sus
caractersticas sicas.
Dem ritos: Se estimar a prdida devalor debido a deterioro sico por edady
estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su
caso, a obsolescencia econm ica, uncional y ecnolgica delbien,de acuerdo
con sus caractersticas p articulares.
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Este enfoqu e resulta especialmente til al valorar con strucciones nuevas o
casi nuevas, as como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el
mercado. Tambin puede emplearse el enfoque de costos para obtener la
informacin necesaria para la comparacin de ventas y la capitalizacin de
ingresos.
Los costos actuales para realizar las construcciones pu eden obtene rse de
quienes preparan presupuestos de costos, de manuales de costos, de
constructores y de contratistas. La depreciacin se determina a travs de la
investigacin de mercado y la aplicacin de procedimientos especficos. En el
enfoque decostos elvalor del erreno se calcula por separado.
2 . 2 . 2 V a l o r d e R e p o s i c i n N u e v o , V a l o r d e
R e p r o d u c c i n N u e v o y V a l o r N e t o d e
R e p r o d u c c i n
En el enfoque de costos, el valor de las construcciones se basa en el valor
de reposicin nuevo a l que se descuenta los demritos para ob tener el valor neto
de reposicin.A continuacin se definen dichos rm inos.
VALOR DE REPOSICIN NUEVO
Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas
con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los m odelos
considerados equivalentes.
Este valor considera los costos necesarios para sustituir o reponer las
construcciones en condiciones similares, analizadas en base a os conceptos que
integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que
debern actualizarse peridicame nte, segn las variaciones en el tiempo que
experimente os costos de m ateriales y manodeobra.
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VALOR DE REPROD UCCIN NUEVO
Este considera los costos necesarios para reproducir una construccin
idntica a la origin al, es decir, respetando las carac tersticas y tcnicas que se
hubieran utilizado en a ech a desuedificacin.
VALOR NETO DE R EPOSICIN
Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al Valor de Reposicin
Nuevo,eldem rito correspondiente.
DEMRITO O DEPR ECIACIN
Es a perdida devalor ocasionada por a depreciacin acumu lada, originada
esta por el deterioro fsico, as como por las obsolescencias funcionales y/o
econmicas,segn elcaso.
En el ndice fsico o directo se considerara la de preciacin por deterioro
fsicodebidoa:
Edad
Estado de conservacin
Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar uera de uso a ravs
del tiempo. Esto tiene lugar por o general gradu alme nte; la prdida de valor, no
solo es resultado de l uso y destruccin, sino tambin d e la presencia de m ejores
construcciones con m ejor equipo . La primera situacin se denomina dep reciacin
y asegunda obso lescencia
15
15
Antuan o, Op.Cit., pag. 15
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Para Antuan o la depreciacin consiste en la disminucin de valor de las
construcciones e instalaciones especiales de un inmueble y se produce
generalmente por la e dad , el desgaste de las construcciones, camb ios en las
colonias,etc.
Las principales causas de adepreciacin son as siguientes.
a) Cada endesuso odepreciacin econmica
b) Perdida de util idadodepreciacin funcional
c) Deterioro o dep reciacin fsica
a) Cada en desuso odeprec iacin econm ica
Este tipo de depreciacin se produce por causas como cam bios en la
vecindad, cambio de un uso bueno a otro inferior, disminucin o aume nto rpido
de la poblacin, cambio de habitantes d e una clase social m as alta a otra m as
baja,cambios enel uso del nmue ble que pueden ser discordantes, ncongruentes,
ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisin de los inmuebles por
modificacin del tipo de edificios en as colonias, egislacin que modifique el uso
del suelo permitiendo la aparicin de edificios uera de armon a con os existentes,
reglamentacin que afecten a os nmuebles.
b) Perdida de utilidad o depreciacin funcional
La depreciacin funcional corresponde casi exclusivamente a la
construccin e xistente y est relacionada con el proyecto arquitectnico y con la
distribucin, os estilos arquitectnicos cuando iene gruesos muros nnecesarios o
alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas,
prticos y patios intiles, alta de lugares de estacion am iento, baos insuficientes,
y mala utilizacin de los ma teriales, falta de close t, ven tanas chicas, e levadores
viejos, sistemas de calefaccin gastados, falta de aire acondicionado en ciertos
tipos deedificios y od a clase de nstalaciones o construcciones deficientes.
16
dem, Pag. 27
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c) Deterioro odepreciacin fsica
Es la forma ms fcil de palpar la depreciacin y so n los desp erfectos que se
producen en el inmueble. El desgaste natural se presenta en todas las
construcciones y puede notarse en la oxidacin de las estructuras m etlicas, en
erosiones ygrietas en a mamp ostera, as como am bin engrietas ydesgaste en
las banquetas de concre to, pavimentos, destruccin de drena jes y caeras, falta
de pintura de aplanados y otras causas. Este deterioro se prod uce por falta de
mantenimiento.
2 . 2 .3 C a r a c t e r s t i c a s d e l o s C o s t o s
1 7
Surez Sa lazar, establece que para poder realizar adecuadamente e l anlisis
del costo,que se puede definir como a evaluacin de un proceso determinado, es
necesario cono cer sus carac tersticas, ascuales son as siguientes:
Elanlisis delcosto es aproximado
Al no existir dos p rocesos cons tructivos igua les, e intervenir la habilidad
personal del ope rario, y basarse en condiciones "promedio" de consumo s,
insumos y despe rdicios, se puede decir que a evaluacin monetaria d el costo,
no puede ser m atemticamente exacta.
Elanlisis delcosto es especfico
Si cada proceso constructivo se integra en base a condiciones
determinadas de iem po , lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser
genrico.
Elanlisis delcosto es dinmico
Suarez Salazar, Ca rlos, ostoy Tiempoen aEdificacin,Pag. 23
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El me joramiento constante de materiales, equ ipos, procesos constructivos,
tcnicas de planeacin, organizacin,direccin, control, ncrementos de costos
de adquisiciones, de prestaciones sociales, etc., implica la necesidad de
actualizar constan temente os anlisis decostos.
Elanlisis del costo puede elaborarse nductiva o deductivam ente
Si la integrac in de un costo, se inicia por sus pa rtes conocidas , si de los
hechos inferimos el resultado, estaremos analizando nuestro costo
inductivamente. En cam bio si a travs del razonam iento partimos del todo
conocido, para legar a as partes desco nocidas , estarem os analizando nuestro
costo deductivamente.
El costo est precedido de costos anteriores y ste a su vez es integrante
decostos posteriores
El costo del concreto por ejemplo, lo constituyen los costos de los
agregados ptreos , el aglutinante, el agua, el equipo para su m ezcla, etc., el
agregado a su vez, se integra de costos de extraccin, de costos de
explosivos, de costos de equ ipo, etc., y el costo del concreto puede ser a su
vez parte del costo de una co lumna, y esta de una es tructura y esta de un
edificio,etc.
Ajuste de os elem entos que afectan alcosto
18
Existen elem entos que afectan al costo y que al variar pueden crear una
amplia disparidad entre el costo tal com o lo desarrolla e l valuador y el real.Por
eso es importante que el valuador se familiarice con los s iguientes elementos y
haga ajustes en aque llos que considere que o equieran :
a) Gana ncias.- Las ganancias son un actor variable en a mayor parte de
los proyectos de construccin porque dependen de las condiciones
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Antuano,Op.Cit. Pag. 54
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existentes por ejem plo: competencia, que tanto el contratista desea el
traba jo, a complejidad del proyecto. Generalmente u n contratista quiere
ganar 10% por sus servicios, pero e n muchos traba jos se contrata por
mucho m enos porcentaje, dependiendo de a ganan cia bruta.
b) Direccin y adm inistracin .- Es una partida variable dependiendo de l
tamao de a compaa del constructor.
c) Servicios arquitectnicos y de ngeniera.- Los proyectos de construccin
los proporciona generalmen te unarquitecto y/o ngen ierocivil.
d) Costo de materiales.- Depende de si se consiguen descuentos por
compras en cantidades grandes de materiales de construccin .
e) Condiciones anormales o poco usuales en el terre no y lugar.- Entre
estas se encuentran terrenos rellenados, construccione s en ladera de
cerros u otros factores qu e afectan el diseo y hac en que se requiera
mayor cimentacin o erraplenes.
f) Ubicacin.- La localizacin afecta al costo por la variacin de prcticas
constructivas, reglamentos de construccin, leyes de planificacin,
acarreos, pagos asubcontratistas, c lima,competencia.
g) Retrasos en la construccin.- Puede deberse a imprevistos, problemas
laborales, escasez de algunos materiales, prolongacin del tiempo
normal de la obra , etc.; entonces aum entan los gas tos del contratista,
gastos de supervisin y gastos de intereses duran te la construccin u
otras ases del contrato.
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h) Trabajos de construccin que no hayan formad o parte del contrato
original.-
Pueden consistir en trabajo cubierto por otros contratos o
comp letado porotro propietario.
i) Gastos finan cieros.- Son variables, depend iendo de los prestamos y
pueden incluirse descuentos, pueden variar las tasas durante la
construccin.
j) Eficiencia de l contratista (o constructor).- Depende de varios factores,
tales como la experiencia de dicho contratista, sus relaciones con
proveedores o sub contratistas, sus relaciones y trato co n el personal,
as com o sus hbitos de rabajo.
k) Eficiencia de la m ano de ob ra.- Se refleja en el volume n de trabajo
desarrollado por varios trabajadores. El volumen desarrollado en un
determinado periodo vara con el iemp o; cuando a construccin est en
periodo creciente el contratista se encuentra limitado en la seleccin de
sus trabajadores y esto da como resultado gene ral la disminucin de a
eficiencia. Si el negocio de la construccin va despacio, se puede
obtener fcilmente buen personal y la competencia p or los empleos
levanta a calidad de a mano deobra.
I) Con diciones del clima.- El mal clima puede causar diferencias entre el
presupuesto de a construccin y elcosto
inal,
por ejemplo, iempo extra
de maestros de ob ra, salario generales y otros que debe n pagarse para
recuperar el t iempo, tambin puede caerse en castigos debidos al
incumplimiento de entrega en a echa acordad a.
m) Factores de diseo.-Co nsiderados en el costo original, pueden afectar el
costo futuro de la construccin por ejemplo: la cimentacin se ha
diseado para una casa de tres pisos, pero solo se puede construir un
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piso actualm ente, o si se cambian as especificaciones de os materiales
yeleme ntos de cons truccin del proyecto.
n) Camb ios hechos por el propietario du rante la construccin.-
Generalmente resultan en un ncremento de costos, porque por ejemplo,
el propietario puede requerir un cambio en los materiales ordenados o
hacer revisiones en am ao , razo, acabados yotros detalles.
2 . 2 .4 Es t i ma c i n d e l co s to
La estimacin del costo significa establecer la cantidad de dinero requerido
para realizar una determinada mejora en un tiempo dado. Este costo estimado
puede aplicarse ya sea a una construccin existente o en proyecto. La
construccin de cualquier estructura requiere de una estimacin final del costo; a
mejor estimacin es aquella qu e, tomando todos los e lementos de l costo y las
diversas caractersticas de construccin dentro delclcu lo, se acerca al costo inal
real.Los requisitos de una estimacin apropiada, por consiguiente son aquellos
que producen os resultados ms exactos en una estimacin en que se da el peso
apropiado a oda s as partidas.
Los requisitos ncluyen:
El rabajo de a construccin y sus condiciones.
Un eficiente sistema para estimar el costo, incluyendo amplios
archivos de da tos sobre costos.
Consulta con unarquitecto o ngeniero civil cuando sea necesario.
Invertir suficiente iempo ydedicacin para obtener una aproximacin
razonable.
Debido a su naturaleza, la estimacin del costo no es un proceso exacto,
puede diferir de la realidad hasta en el caso en que todos los factores
conocidos se hayan considerado en a estimacin del costo tomando todas as
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precauciones necesarias para su exactitud. Numerosos cambios pueden
ocurrir y se puede n presentar situaciones inesperadas durante el periodo de
construccin y cualquiera d e ellas, o todas, pueden a fectar el costo
final.
Dos
edificios pueden parecer idnticos, una vez term inado s, pero no tienen el
mismo costo exacto, ya que ambas estructuras han sido hechas en
condiciones diferen tes.
Propsito d elestimado
19
a) Establecer niveles de costo para evaluaciones econmicas e inversin
financiera y determinar a posible rentabilidad de un proyecto.
b) Avalos, para ener elvalor de reposicin nuevo (VRN) de un nmueble
c) Concurso de obra
d) Control de costo en a ejecucin deun p royecto.
Fuentes de informacin
Para hacer un Estimado de costo para un inmueble por construir o ya
construido, se iene varios mtodos de rabajo y uentes de nformacin:
a) Estadstico
Consiste en recabar, ordenar y registrar experiencias y datos
histricos que permitan inferir resultados en conceptos de trabajo y
construcciones similares.
Vrela Alons o, Leopoldo, osto
por M etro Cuadrado de Construccin,
Pag. 15
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b) Modelos
Se basa e n modelos de construcciones con caractersticas tpicas y
estanda rizadas, en donde son ncorporadas dimensiones, crujas y plantas
regulares.
c) Publicaciones.
Deben utilizarse como datos referenciales y como orientacin,
com plementando siempre con a experiencia y buen uicio del Ingeniero de
Costo y Valuadores. Estas publicaciones por lo general ofrecen
parme tros y pocas veces explican lo que contienen o no, cada tipo de
obra.
d) Mixtos
Lo m s com n es que el especialista haga uso de una conjuncin de
fuen tes, criterios y mtodos para legar asus resultados.
2 . 2 . 5 M t o d o s d e e s t i m a c i n d e c o s t o s d e c o n s t r u c c i n
Para Antuano
20
los diferentes mtodos para estimar el costo de las
construcciones son os siguientes:
a) Por la cantidad de materiales.- En este mtodo se determina primero la
cantidad de m ateriales que se emplean en la obra, las horas de trabajo y
todos los otros com ponen tes utilizados en el proceso de cons truccin, as
detalles de mano de obra. Para el constructor, este mtodo sirve de control
y planeacin del trabajo y e es til para controlar sus gastos y preparar las
cantidades de dine ro que necesitar para proseguir la obra ; tambin sirve
20
Antuano, Op . Cit. Pag. 56
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para conocer la cantidad de materiales que se neces itarn, y de os cuales
deber hacerse una lista y la cantidad de m ano de obra necesaria. Este
sistema am bin es til paraconocer as ganancias de aobra.
b) Presupuesto por partidas o Precios Unitarios.- Este sistema se puede
considerar como una modificacin del anterior y consiste en determinar la
cantidad de obra de cada partida y sumar todas juntas, tales como
cime ntacin , muros de tabique, albailera, herrera, plomera, etc. En este
mtodo se nvierte mucho iempo, pues se hace un anlisis com pleto.
c) Por presupuestos parciales.- Este m todo consiste en pedir presupuesto de
cada partida a cada subcontratista, como albailera, plomera, etc. Y
sumarlos todos, adems de agregarle el costo del constructor o
administrador general y de otros gastos que puedan producirse; este
mtodo consume mucho tiempo y es necesario hacer muchos diseos de
todos los elementos de obra y entregarlos a los subcontratistas para que
puedan presupuestar sobre de ellos.
d) Param trico (Por me tro cuadrado o cbico).- Este mtodo se basa en que
el valor promedio de un tipo determinado de construcc in puede aplicarse
con bastante segu ridad a una construccin que sea pa recida. El valor por
metro cuadrado de construccin no es muy exacto en cuanto a cimentacin
se refiere, para llevar a cabo este mtodo es necesario inspeccionar la
construcc in para determinar diferentes tipos de cons truccin, por ejemplo,
la parte principal de una casa, el cuarto de servicio, estacionamiento,
prticos y a cada uno de estos tipos de construccin se les asigna un
determ inado valor por metro cuadrado y el valor total consistir en a suma
de valores de los diferentes tipos de construcc in, adems de aadirle el
valor de las instalaciones especiales tales como patios, bardas, ardines,
albercas, etc . Y la sum a de todos es tos valores constituir el valor del
inmueble. E n ciertos tipos de construcciones tales como edificios pblicos,
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iglesias, boliches , gimnasios, etc., os cuales iene una altura mayor que as
construcciones comunes es conveniente usar el me tro cbico en lugar del
metro cuadrado, ya que refleja ms correctamente su valor. Este mtodo de
estimar el valor es el que ms se usa en la va luacin, porque es prctico,
relativamente rpido yconduce avalores o suficientemente exac tos.
ParaVrela
21
os mtodos deestimacin de costos seclasificanen:
a) Orden de Magnitud (o aproximados).- Se utiliza cuando se tiene
informacin escasa sobre el proyecto y se basa en una obra
parecida hecha en el pasado concaractersticas similares.
b) Paramtrico
22
.- El parmetro es una cons tante que entra en una
ecuac in para obtene r un resultado; para el caso de los costos de
construcc in una variable utilizada com nm ente en este mtodo es
"metros cuadrados construidos". Sin embargo puede haber otros
tipos de unidades utilizables como nm ero de cuartos y categora de
unhotel.
c) Por com ponen tes (Fases construc tivas, sistem as completos).- Este
procedimiento con siste en manejar fases constructivas comp letas:
cimentacin, estructura, acabados interiores, instalacin
hidrosanitaria, instalacin elctrica, etc., com o un lote m edido por
metro cuadrado de desplante en la cimentacin, metro cuadrado
construido en la estructura, porcentaje global en instalaciones
hidrosanitaria yelctrica. Este procedimiento es poco usado , pues es
muy rgido y siel estimador decide m odificar alguna caracterstica en
algn com ponente habra que recalcularlo odo.
21
Vrela, Op.Cit. Pag. 14
22
Se analiza en el Capitulo 3 d e la Tesis
51
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d) P or ensamb les .- Cons iste en el manejo de piezas constructivas
completas.
e) Precios Unitario
24
.-Para aplicarlo es necesario contar con el proyecto
com pleto, planos de detalle, especificacin y una cuantificacin de
los materiales.
En a Tabla 1,Vrela com para la precisin, iempo e informacin requerida para
llevar acabo el estimado d e costos,dependiendo del mtodo que seuse.
TABLA 1
TIPO DE ESTIMADO
A. ORDEN DE
MAGNITUD (
APROXIMADOS)
B. PARAMETRICOS
C. POR COMPONTES
(FASES
CONSTRUCTIVAS,
SISTEMAS
COMPLETOS)
D. POR EN SAMBLES
(ELEMENTOS 0
PIEZAS
CONSTRUCTIVAS)
E. PRECIO UNITARIO
PRECISION
+/-35%
+/-30%
+/-25%
+/-20%
+/-10%
TIEMPO
1-60 minutos
1-4 hrs.
1-2