ASPEK HUKUM DALAM KONSTRUKSI
Modul 4:Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi
DAFTAR ISI
1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi1.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1), (2), (3) 1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Tahapan Pihak-pihak yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1), (2), (3)
2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak
3. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification) 3.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) 3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)
3.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)
4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding) 4.2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding) 4.3 Dokumen Kontrak
Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi
1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi
JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI
Menurut Nilai Kontrak
Menurut Cara Pembayaran
Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup
tugasnya
Pembayaran 100% di muka
Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)
Pembayaran bertahap (progress payment)
Pembayaran dengan uang muka
Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan)
Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi
Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)
Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)
Kontrak tradisional
Kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder)
Kontrak perencana teknis/desain/perancang &
pelaksana konstruksi (design-build)
Kontrak perencana teknis/desain/perancang &
manajemen konstruksi (design-manager)
Kontrakkontraktor umum/utama
(general contractor)
Kontrak manajemen konstruksi (construction manager)
• Kontrak Lumpsum
• Kontrak Harga Satuan (Unit Price)
• Kontrak Cost plus sliding fee berupa bonus atau penalti
• Kontrak Cost plus sliding fee
• Kontrak Cost plus fixed fee
1. Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)a. Kontrak Lumpsum biaya total tetap, volume pekerjaan dapat
berubah
b. Kontrak Harga Satuan (Unit Price) biaya satuan pekerjaan tetap, biaya total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan
2. Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)a. Kontrak Cost plus fixed fee biaya + jasa yang besarnya
ditetapkan terlebih dahulu. Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost plus fixed fee Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus % of cost
b. Kontrak Cost plus sliding fee besarnya jasa bervariasi, semakin kecil biaya, semakin besar nilai jasa.
c. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana: Bila biaya aktual < biaya rencana bonus Bila biaya aktual > biaya rencana penalti
1.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak
Pembayaran 100% di muka
Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)
1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1)
100% 100%
0% 0%
Kem
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
100% 100%
0% 0%K
em
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (2)
Pembayaran bertahap(progress payment)
Pembayaran dengan uang muka
100% 100%
0% 0%
Kem
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
Angsuran-1
Angsuran-2
Angsuran-3
Angsuran-4
Angsuran-5
80%
60%
40%
20%
80%
60%
40%
20%
0%
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
100%
Uang Muka
100%
0%
Kem
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
80%
60%
40%
20% Angsura
n-2
Angsuran-6
Angsuran-5
Angsuran-4
Angsuran-3
Angsura
n-1
1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (3)
Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran
ditahan)
Pembayaran dengan uang muka dan uang
retensi
0%
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
100%
Uang Retensi
100%
0%
Kem
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
80%
60%
40%
20% Angsuran-1
Angsuran-5Angsuran-4Angsuran-3
Angsuran-2
Penyerahan-1
Penyerahan-2
0%
An
gsu
ran
Pem
bayara
n
Uang Retensi
100%
0%
Kem
aju
an
Pre
sta
si
Pekerj
aan
80%
60%
40%
20%Angsuran-
2
Angsuran-6
Angsuran-5
Angsuran-4
Angsuran-3
Penyerahan-1
Penyerahan-2100%
Uang MukaAngsuran-
1
Angsuran-6:
Pengembalian uang retensi
Angsuran-7:
Pengembalian uang retensi
1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1)
Subkontraktor
Departemen Pelaksana Konstruksi
Departemen Perencanaan Teknis/Desai
n/Perancangan
Kontraktor & Subkontrakt
or
2. Kontrak Pemilik & Pelaksana Konstruksi (Owner Builder)
1. Kontrak Tradisional
Pemilik Bangunan/Konstruk
si
Hubungan kontrak konstruksi dibedakan atas hubungan kontraktual berkaitan dengan pembayaran/imbalan uang dan hubungan fungsional berkaitan dengan lingkup tugasnya.
Pemilik Bangunan/Konstruk
si
Kontraktor Utama
Konsultan Perencana
Teknis/Desain/
Perancang
K.1 K.2F.1 F.2
F.4 F.5
Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4.
Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.
K.4 K.3K. 1
Tenaga KerjaTenaga
Kerja Sendiri
Terdapat 1 (satu) hubungan kontraktual yaitu K.1.
Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.
F.3
F.6
F.1 F.2
F.3
F.4 F.5
F.6
1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (2)
3. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Pelaksana Konstruksi (Design-Build)
4. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Manajemen Konstruksi (Design-Manager)
Subkontraktor
Konsultan-Kontraktor
Kontraktor Utama
Konsultan Perencana
Teknis/Desain/Perancang
K.2 K.3
Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4.
Terdapat 7 (tujuh) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, F.6, dan F.7.
K.4
Tenaga Kerja
Pemilik Bangunan/Konstruk
siK.1F.1
Kontraktor Spesialis
Konsultan Manajemen Konstruksi
Kontraktor Utama
Konsultan Perencana
Teknis/Desain/
Perancang
K.2
K.3
F.5
Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4.
Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.
K.4
Pemilik Bangunan/Konstru
ksiK.1F.1
F.2 F.3
F.4
F.5 F.6
F.7
F.2 F.3
F.4
1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (3)
Kontrak Professional Construction Manager5. Kontrak Kontraktor
Umum/Utama (General Contractor)
6. Kontrak Manajemen Konstruksi (Construction Manager)
Pemilik Bangunan/Konstruk
si
Kontraktor Utama bertindak selaku
Manajemen Konstruksi
Konsultan Perencana
Teknis/Desain/
Perancang
K.1 K.2
F.4
Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.
Terdapat 4 (empat) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, dan F.4.
K.3
Subkontraktor
Pemilik Bangunan/Konstruk
si
Konsultan Manajemen Konstruksi
Konsultan Perencana
Teknis/Desain/
Perancang
K.1 K.2
Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.
Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.
K.3
Beberapa Kontraktor Spesialis
F.1 F.2
F.3
F.1 F.2
F.3
F.4 F.5
Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi.
Calon-calonyang berminat
menjadiPenyedia
Jasakonstruksi
ContohCalon Penyedia
Jasa PelaksanaanKonstruksi:Kontraktor 1Kontraktor 2Kontraktor 3Kontraktor 4Kontraktor 5Kontraktor 6Kontraktor 7Kontraktor 8Kontraktor 9
Prakualifikasi (PK)
LulusPK ?
Lelang (LL) Kontrak
MenangLL ?
Calon penyediajasa lulus PK:Kontraktor 1Kontraktor 3Kontraktor 5Kontraktor 8
Calon penyediajasa tidak lulus
PK:Kontraktor 2Kontraktor 4Kontraktor 6Kontraktor 7Kontraktor 9
Calon penyediajasa yangKalah LL:
Kontraktor 1Kontraktor 5Kontraktor 8
Pemenang lelang:Kontraktor 3
Tanda tangankontrak
Ya
Tidak
Ya
Tidak
Pengadaan (Procurement) Kontrak
2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak
Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya.
Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi.
Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain: Aspek Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan, SDM, dst. Aspek Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan,
engineer, dst. Aspek Teknis berkaitan dengan peralatan, bangunan, dst. Aspek Keuangan berkaitan dengan pemodalan, kondisi neraca keuangan,
dst.
Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang, seleksi, dll.
3. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)
Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain: Legalitas perusahaan. Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup
jasa yang akan ditawarkan. Sumber daya manusia dan lainnya. Keuangan perusahaan. Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat
prakualifikasi. Dan lain-lain, seperti sejarah perselisihan/sengketa.
Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain: Berkaitan dengan penanganan risiko, seperti jaminan (bond)
dan asuransi. Program pemerintah, seperti penggunaan produk dalam negeri,
K3, dst.
3.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification)
Pengumuman prakualifikasi oleh
pengguna jasa
Pemasukan dokumen prakualifikasi oleh
calon penyedia jasa
Pengambilan dokumen prakualifikasi oleh
calon penyedia jasa
Penilaian Dokumen Prakualifikasi:
Lulus?
Tidak
Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi
Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus
Prakualifikasi
Ya
Dilakukan olehPengguna Jasa Konstruksi
Dilakukan olehPenyedia Jasa Konstruksi
Keterangan:
3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)
Dokumen prakualifikasi adalah dokumen yang diminta oleh pengguna jasa konstruksi yang berisi informasi mengenai kualitas penyedia jasa konstruksi untuk menentukan kualifikasi penyedia jasa konstruksi.
Contoh dokumen prakualifikasi antara lain: Aspek Legal (Hukum): akte pendirian perusahaan, dst. Aspek Sumber Daya Manusia: bidang keahlian dan
pengalaman tenaga ahli, dst. Aspek Teknis: jenis dan jumlah peralatan, fasilitas yang
dimiliki perusahaan, dst. Aspek Keuangan: modal, likuiditas keuangan perusahaan,
dst.
3.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification)
Lelang (tender/bidding), seleksi, dll. adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa konstruksi (konsultan/kontraktor) oleh pengguna jasa konstruksi.
Penentuan atau pemilihan penyedia jasa konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi didasarkan pada kriteria lelang.
Kriteria lelang adalah kriteria yang digunakan pengguna jasa konstruksi untuk menilai proposal atau penawaran yang diajukan oleh calon penyedia jasa konstruksi.
Proposal atau penawaran tersebut dibedakan atas proposal teknis dan proposal biaya.
4. Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)
Penilaian Penawaran
Peserta LelangMenang ?
Pengumuman Pemenang Lelang
Ya
Rapat Penjelasan (Aanwijzing) &
Kunjungan LokasiPenandatanganan
Kontrak
Pengambilan dokumen lelang oleh calon
penyedia jasa (peserta lelang)
Penyusunan dan pemasukan penawaran
oleh peserta lelang
Pemberitahuan peserta lelang yang kalah lelang
Tidak
Pengumuman lelang oleh pengguna jasa
kepada calon penyedia jasa yang lulus prakualifikasi
Dilakukan olehPengguna Jasa Konstruksi
Dilakukan olehPenyedia Jasa Konstruksi
Keterangan: Dilakukan oleh Pengguna dan Penyedia Jasa Konstruksi
4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding)
Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):
- Persyaratan lelang- Bentuk penawaran
- Bentuk persyaratan umum kontrak
- Bentuk persyaratan khusus kontrak
- Bentuk Perjanjian/kontrak- Gambar rencana- Spesifikasi teknis- Bill of Quantity
Tata cara dan syarat mengikuti lelang
Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak
Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan
4.2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding)
Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):
- Surat penawaran
- Persyaratan umum kontrak- Persyaratan khusus kontrak- Surat Perjanjian/kontrak
- Gambar rencana- Spesifikasi teknis- Bill of Quantity
Biaya yang telah disepakati oleh pengguna jasa konstruksi
Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak
Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor
- Berita Acara- Addendum
Kelengkapan tambahan
4.3 Dokumen Kontrak
TERIMA KASIH