Download - NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
1/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 1/50
MINISTARSTVO GRADITELJSTVAI PROSTORNOGA UREENJA
1475
Na temelju lanka 196. stavka 6. Zakona o prostornom ureenju (Narodne novine, broj 153/2013), ministrica graditeljstva iprostornoga ureenja donosi
PRAVILNIK
O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
I. OPE ODREDBE
Predmet i cilj Pravilnika
lanak 1.
(1) Ovim Pravilnikom razrauju se metode procjene vrijednosti nekretnina i druga pitanja s tim u vezi.
(2) Metode procjene vrijednosti nekretnina koje se razrauju ovim Pravilnikom su poredbena, prihodovna i trokovna metoda.
(3) Metode iz stavka 2. ovoga lanka propisane su uredbom kojom se ureuje nain procjene vrijednosti nekretnina, nainprikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj neovisno u ijem su vlasnitvu.
(4) Cilj ovoga Pravilnika je utvrivanje trine vrijednosti nekretnina prema jedinstvenim metodama i postupcima, u svrhu provedbeodredbi uredbe iz stavka 3. ovoga lanka.
Predmet procjene vri jednosti nekretnina
lanak 2.
(1) Predmet procjene vrijednosti nekretnina moe biti katastarska estica ukljuujui sve ono to je s njom razmjerno trajnopovezano na njezinoj povrini ili ispod nje te se koristi na uobiajeni nain.
(2) Katastarska estica iz stavka 1. ovoga lanka prema svome oblikovanju moe biti:
1. pojedinana nekretnina koja je oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliinagraevne estice (neizgraena ili izgraena graevna estica) i
2. pojedinana nekretnina koja nije oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliinagraevne estice.
(3) Katastarska estica iz stavka 1. ovoga lanka moe biti i nesamostalno iskoristiva djelomina povrina ili samostalno iskoristivadjelomina povrina koja nije nuna za redovito koritenje graevina.
(4) Neizgraena graevna estica je pojedinana nekretnina, oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim seodreuje oblik i veliina graevne estice, koja ukljuuje i sve ono to je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj povrini iliispod nje.
(5) Izgraena graevna estica je pojedinana nekretnina, oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim se
odreuje oblik i veliina graevne estice, koja ukljuuje sve ono to je na njezinoj povrini, iznad nje ili ispod nje izgraeno, anamijenjeno je da tamo trajno ostane ili je u nekretninu ugraeno, njoj dograeno, na njoj nadograeno ili na bilo koji drugi nain snjom trajno povezano te je njen dio dok se od nje ne odvoji. Nisu dijelovi graevne estice one graevine i drugo to je s njompovezano samo radi neke privremene namjene.
(6) Predmet procjene vrijednosti mogu biti pojedinana stvarna prava koja su povezana s vlasnitvom nekretnine kao to su pravograenja i pravo slunosti, obveznopravni odnosi zakupa i najma, prava koja proizlaze iz posebnih propisa iz podruja prostornogplaniranja, zatite okolia, zatite prirode, zatite spomenika kulture, energetike, rudarstva, vodnog gospodarstva, umarstva ipoljoprivrede.
Dan vrednovanja i dan kakvoe
lanak 3.
Dan kakvoe odgovara danu vrednovanja, osim ako je zbog pravnih ili drugih razloga za stanje nekretnine mjerodavan drugitrenutak.
Neuobiajene ili osobne okolnosti
lanak 4.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
2/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 2/50
(1) Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvoenje nunih podataka koriste se kupoprodajne cijene i drugi podaci kao to sunajamnine, zakupnine i trokovi gospodarenja koji nisu pod utjecajem neuobiajenih ili osobnih okolnosti.
(2) Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobiajenih okolnosti iz stavka 1. ovoga lanka ne smatraju setransakcijama po trinim uvjetima i nisu pogodne za procjenu vrijednosti nekretnina.
(3) Utjecaj neuobiajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi podaci znaajno odstupaju od kupoprodajnihcijena i drugih podataka u usporedivim sluajevima. U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina znaajna odstupanjaodnose se na pojedinana odstupanja kupoprodajnih cijena vea od 30% od prosjene kupoprodajne cijene (medijana)poredbenih nekretnina nakon provoenja meuvremenskog i interkvalitativnog izjednaenja.
(4) Znaajno odstupanje iz stavka 3. ovoga lanka moe se odnositi na pojedinana odstupanja kupoprodajnih cijena koja su veaod dvostrukog standardnog odstupanja od prosjene kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakon provoenjameuvremenskog i interkvalitativnog izjednaenja (pravilo 2- sigma).
Obraun povrina prostora u graevinama
lanak 5.
(1) Za potrebe procjene vrijednosti graevina, povrine prostora u graevinama se definiraju i proraunavaju prema postupcimasadranim u hrvatskoj normi HRN ISO 9836:2011.
(2) Za potrebe obrauna korisnih povrina te za izraun odnosa vrijednosti povrina pojedinih samostalnih uporabnih jedinica uzgradama, koristi se korisna povrina proraunata prema toki 5.1.7. norme HRN ISO 9836:2011 i koeficijenti korisne vrijednostipovrina iskazani u Prilogu 1. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika.
(3) Prilikom obrauna povrina iz stavka 2. ovoga lanka, dozvoljena su odstupanja 2% samostalne uporabne jedinice.
II. OPI VRIJEDNOSNI ODNOSI I MEUVREMENSKO IZJEDNAENJE
Izvori podataka za utvrivanje opih vrijednosnih odnosa
lanak 6.
U nedostatku indeksnih nizova (baznih indeksa) koji su utvreni za lokalno trite nekretnina, za meuvremensko izjednaenjemogu se koristiti drugi indeksni nizovi poput onih objavljenih na Eurostatu (Hrvatska narodna banka), Dravnom zavodu zastatistiku, Hrvatskoj gospodarskoj komori, kao i odgovarajui statistiki podaci agencija za posredovanje u prometu nekretninamaukoliko su takvi podaci javno dostupni. Od raspoloivih podataka uzimaju se u obzir oni koji najbolje odraavaju ope vrijednosneodnose na lokalnom tritu nekretnina.
Vremensko razdoblje za meuvremensko izjednaenje
lanak 7.
(1) Pomou indeksnih nizova dozvoljeno je meuvremensko izjednaenje kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje suugovorene najvie etiri godine unatrag u odnosu na dan vrednovanja.
(2) Ako ovlateni sudski vjetak ili ovlateni sudski procjenitelj raspolae dovoljnim brojem kupoprodajnih cijena poredbenihnekretnina koje su vremenski blie danu vrednovanja od najvieg vremenskog razdoblja iz stavka 1. ovoga lanka, starijekupoprodajne cijene mogu se iskljuiti iz daljnjeg izrauna, a njihovo iskljuivanje treba obrazloiti u procjembenom elaboratu.
III. STANJE (KAKVOA) NEKRETNINE I INTERKVALITATIVNO IZJEDNAENJE
Stanje nekretnine
Openito o stanju nekretnine
lanak 8.
(1) Obiljeja koja utjeu na vrijednost nekretnine treba procijeniti na temelju stvarnih tehniko-fizikalnih vrijednosti u relacijama svrijednostima koje su utemeljene na gospodarenju nekretninom po naelu dobrog gospodara.
(2) Ako se radi o obiljejima iji utjecaj prelazi granice kompetencija ovlatenog sudskog vjetaka ili ovlatenog sudskogprocjenitelja, potrebno je u okviru izrade procjembenog elaborata ukljuiti specijaliziranog strunjaka za pojedina pitanja, posebnokod utjecaja oneienja i emisija, utjecaja postojeih nasada ili utjecaja na biotope.
(3) Kod izrade procjene vrijednosti nekretnina pored kategorije zemljita posebno se uzima u obzir jesu li zemljita na dankakvoe:
1. mogla biti privedena graevinskom ili drugom koritenju uz troak koji je znaajno iznad uobiajenog na temelju njihovog ranijegkoritenja
2. javne namjene
3. odreena za postav postrojenja za istraivanje, razvoj ili koritenje obnovljivih izvora energije
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
3/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 3/50
4. u podruju zatienom temeljem posebnog propisa kojim se ureuje zatita prirode
5. unutar prostornih mea kulturnog dobra temeljem posebnih propisa.
(4) Za procjenu vrijednosti slunosti puta u sluaju da okrnjenosti ne umanjuju mjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat e sekoeficijenti iz tablice u Prilogu 2. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izraunava umanjenje vrijednosti prostora zaizvravanje slunosti puta na poslunoj nekretnini (pojasa) od strane vlasnika povlasne nekretnine na temelju sadraja ovlatenja.
(5) Za procjenu vrijednosti slunosti vodova u sluaju da okrnjenosti ne umanjuju mjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat ese koeficijenti iz tablice u Prilogu 3. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izraunava umanjenje vrijednosti prostora zaizvravanje slunosti vodova na poslunoj nekretnini (pojasa) od strane nositelja predmetne osobne slunosti.
Openito o kategorijama zemljita
lanak 9.
(1) Vrijednosni odnosi izmeu razliitih kategorija zemljita openito se utvruju za lokalno trite nekretnina primarno na temeljunajmanje tri kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina iz svake pojedine kategorije zemljita.
(2) U sluaju da vrijednosni odnosi nisu utvreni na nain iz stavka 1. ovoga lanka i da nedostaje dovoljan broj ili uope nemakupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina iz kategorije zemljita kojoj pripada procjenjivana nekretnina, privremena vrijednostnekretnine se diskontira na nain da se uzima u obzir vrijeme ekanja.
(3) Ako u sluaju iz stavka 2. ovoga lanka nije mogue s dovoljnom sigurnou utvrditi niti vrijeme ekanja, tada se smiju koristitiorijentacijski vrijednosni odnosi iz tablice u Prilogu 4. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.
Kategorije zemljita
lanak 10.
(1) Kategorije zemljita u smislu ovoga Pravilnika su:
1. Prva kategorija zemljita koja obuhvaa katastarske estice na kojima su ispunjeni uvjeti za izdavanje graevinske dozvoleprema posebnom zakonu kojim se ureuju pitanja gradnje.
2. Druga kategorija zemljita koja obuhvaa katastarske estice na graevinskom zemljitu za koje su doneseni svi propisaniprostorni planovi ali se zbog pravnih ili stvarnih razloga ne moe ishoditi graevinska dozvola prema posebnom zakonu kojim seureuju pitanja gradnje.
3. Trea kategorija zemljita obuhvaa katastarske estice na graevinskom zemljitu za koje nisu doneseni svi propisani prostorniplanovi.
4. etvrta kategorija zemljita obuhvaa ostalo zemljite izvan graevinskog podruja.
(2) U etvrtoj kategoriji zemljita razlikuju se:
1. poljoprivredne i umske povrine koje e se na temelju objektivnih znaajki u dogledno vrijeme iskljuivo koristiti zapoljoprivredno i umsko gospodarenje. Tu se ubrajaju i zemljita za koja postoje ogranienja u postupku njihove obrade ikoritenja (primjerice zemljita u vodozatitnim podrujima), ume s ogranienim nainom koritenja (primjerice zatitne ume iume u parkovima prirode i nacionalnim parkovima), neplodne i neobraene povrine.
2. pogodna poljoprivredna zemljita obuhvaaju poljoprivredne i umske povrine iji naroito povoljan poloaj moe utjecati naviu razinu trine vrijednosti zemljita u odnosu na poljoprivredna zemljita koja su udaljenija od naselja. Znaajke koje upuuju napogodna poljoprivredna zemljita su:
a. blizina podruja koja su ve urbanistiki ureena,
b. podruja za koja se oekuje daljnji urbanistiki razvoj,
c. naroite privlane snage okolnih podruja ili lijepog krajobraznog okolia s dobrom prometnom povezanosti s urbanimaglomeracijama,
d. kupci katastarskih estica nisu poljoprivrednici,
e. nain koritenja nije vezan za poljodjelstvo.
3. povrine na predjelima manje prirodne i krajobrazne vrijednosti na kojima se namjerava graditi kamp, igralite za golf ili drugosportsko-rekreacijsko igralite na otvorenom prema uvjetima propisanim posebnim zakonom kojim se ureuje podrujeprostornoga ureenja.
Vrsta i mjera graevinskog koritenja
lanak 11.
(1) U sluaju da doputena mjera koritenja okolnog zemljita redovito odstupa u odnosu na procijenjivanu katastarsku esticu,mjerodavno je ono koritenje koje se stvarno moe postii na katastarskoj estici.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
4/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 4/50
(2) Pri utvrivanju mjere graevinskog koritenja u pravilu se uzima najvea doputena iskoristivost ako je ona u okoliu stvarnomogua. Ukoliko mjera graevinskog koritenja nije propisana u prostornom planu, mjerodavna je graevinska iskoristivost uneposrednom susjedstvu (interpolacija).
Prava i tereti koji utjeu na vrijednost
lanak 12.
(1) Tereti na katastarskoj estici mogu promijeniti njenu kakvou. Prava i tereti koji utjeu na vrijednost katastarske estice utjeu ina cijenu i na financiranje.
(2) U pravilu trina vrijednost prava i tereta dobiva se kao razlika izmeu trine vrijednosti katastarske estice koja jeneoptereena pravom i trine vrijednosti katastarske estice koja je tim pravom optereena (diferencijski postupak).
(3) Upisi hipoteka utjeu na financiranje ali ne utjeu na vrijednost nekretnine.
Doprinosi
lanak 13.
(1) Za stanje nekretnine glede doprinosa mjerodavni su propisi koji ureuju to podruje.
(2) Ukoliko na dan vrednovanja nisu plaeni potrebni doprinosi, onda se za procjenu vrijednosti nekretnine taj iznos umanjuje odnjene privremene vrijednosti kao budui teret koji se i dalje nalazi na katastarskoj estici.
Poloajna obiljeja
lanak 14.
(1) Poloajna obiljeja koja utjeu na vrijednost nekretnina su prometna povezanost, poloaj stambenih i poslovnih zgrada i drugiutjecaji okolia ukoliko ve nisu uzeti u obzir kod utvrivanja obiljeja nekretnine.
(2) Prometna povezanost uzima se u obzir kroz pristup do nekretnine i kroz udaljenost do sredstava javnog gradskog prijevoza.
(3) Poloaj stambenih zgrada uzima se u obzir prema svojoj svrsi, a posebice prema udobnosti stanovanja kao i moguih smetnjiudobnom stanovanju, mogunostima koritenja objekata za odmor i rekreaciju u neposrednoj okolini, stanju opskrbe nunimivotnim potreptinama, komunalnoj opremljenosti i znaenju koje lokalna zajednica pridaje tom poloaju (tzv. dobra adresa).Poloaj stana u zgradi mogue je vrednovati putem koeficijenta povoljnosti iz Priloga 5. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika.
(4) Poloaj poslovnih graevina uzima se obzir prema svojoj svrsi, a posebice prema udaljenosti od sredita naselja, prometnojpovezanosti i atraktivnosti lokacije. Poloaj poslovnih graevina dijeli se na prvorazredno poslovno podruje te na druga poslovna iusluna podruja.
(5) Prvorazredno poslovno podruje u pravilu se odnosi na u pjeaku zonu u sreditu naselja u kojoj struktura trgovine nijeusmjerena opskrbi puanstva s osnovnim ivotnim potreptinama i u kojoj su preteito smjetene trgovine na malo svisokovrijednom robom, osiguravajua drutva i banke. Prvorazredno poslovno podruje se protee na malom prostoru od najvie500 m duine ulica ili trgova. Za nekretnine smjetene u prvorazrednom poslovnom podruju u pravilu se primjenjuje prihodovnametoda.
(6) Druga poslovna i usluna podruja u pravilu se nalaze izvan pjeake zone u sreditu naselja u kojima je struktura trgovineusmjerena opskrbi puanstva s osnovnim ivotnim potreptinama i smjeteni su i drugi poslovni i usluni sadraji.
Utjecaj buke i zagaenja zraka
lanak 15.
(1) Utjecaj buke na smanjenje vrijednosti nekretnina obuhvaa se primjenom koeficijenata umanjenja vrijednosti zemljita, iz tabliceu Prilogu 6. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, uvaavajui propise kojima se ureuju pitanja zatite od buke.
(2) Utjecaj zagaenja zraka na vrijednost nekretnina obuhvaa se koeficijentima iz tablice u Prilogu 7. koja je sastavni dio ovogaPravilnika, uvaavajui propise kojima se ureuju pitanja zatite zraka.
Vrijeme ekanja
lanak 16.
(1) Procjena vremena ekanja mora biti odvojena od rizinih (pekulantskih) razmatranja koja nerealno procjenjuju promjenestanja katastarske estice zbog promjene kategorije zemljita izvan stanja koja su utvrena zakonom, odgovarajuim prostornimplanom i iskustvenim podacima o vremenu koje je potrebno za poetak graevinskog koritenja na usporedivim podrujima.
(2) Vrijeme ekanja se moe utvrditi i kod prve i druge kategorije zemljita u sluaju da za to postoje pravni i stvarni razlozi kao tosu primjerice nerijeeni imovinsko-pravni odnosi ili su u tijeku sudski ili upravni postupci koji onemoguuju poetak stvarnogkoritenja graevne estice.
(3) Utjecaj vremena ekanja na vrijednost nekretnine moe se izraunati primjenom pravila kamatnog rauna prema sljedeemizrazu kojim se poredbena vrijednost diskontira (1/qn = faktori diskontiranja, u tablici iz Priloga 8. koja je sastavni dio ovogaPravilnika) na sadanju vrijednost na temelju procijenjenog vremena ekanja i odgovarajue kamatne stope na nekretnine:
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
5/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 5/50
Vo = (1/qn) Vn ; q = 1 + p/100
Vo = sadanja vrijednost; Vn = konana vrijednost; n = vrijeme ekanja u godinama; p = kamatna stopa nekretnine
Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja
lanak 17.
(1) U pravilu za utvrivanje trine vrijednosti nekretnina potrebno je imati u vidu odrivi vijek gospodarskog koritenja i predvidiviostatak odrivog vijeka gospodarskog koritenja. Tehniki vijek koritenja (vijek trajanja konstrukcije) je dui od gospodarskogvijeka koritenja. Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja utvruje na temelju odbitaka zbog starosti odrivog vijeka
koritenja.
(2) Odrivi vijek koritenja i predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina procjenjuje se prema vrsti i obiljejimagraevine, a osobito uzimajui u obzir nain gradnje.
(3) Temelj za odabir prosjenog gospodarskog odrivog vijeka koritenja za pojedine vrste graevina mogu biti i odgovarajuipodaci iz zemalja lanica Europske unije ako su ti podaci javno dostupni. Odrivi vijek koritenja uzima se u obzir primarno premapoloaju graevine, njenih obiljeja i gospodarske iskoristivosti. Vrijednosti odrivog vijeka koritenja graevina (OVK) nalaze seu tablici iz Priloga 9. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.
(4) Prilikom utvrivanja predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja graevina treba razmotriti injenice vezano uz ispunjavanjezahtjeva za zdravim ivotnim i radnim uvjetima, sigurnosti na predmetnoj katastarskoj estici ili utjecaju na ljude koji ive ili rade uokolnom podruju ili buduim gospodarskim zahtjevima u odnosu na vrstu i opremu graevine.
(5) Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina se odabire prema namjeni koja jami pravno mogue i gospodarskinajsvrhovitije koritenje predmetne graevine. Sa smanjivanjem predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja poveava seznaenje njegove ispravne procjene.
(6) Kod katastarskih estica na kojima je izgraeno vie samostojeih graevina razliitog predvidivog ostatka odrivog vijekakoritenja koje ine gospodarsku cjelinu, kao i kod graevina s razliitim graevinskim elementima iji predvidivi ostatak odrivogvijeka koritenja meusobno znaajno odstupa, za procjenu predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja gospodarske cjelinenije mjerodavan predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina kod kojih je ostatak najkrai, ve se isti utvruje sgospodarski racionalnog stajalita uzimanjem u obzir mogunosti osuvremenjivanja gospodarski istroenih graevina ili graevnihelemenata.
(7) Za predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina (OOVK) koriste se tablice iz Priloga 10. koji je sastavni dio ovogPravilnika.
Daljnja obiljeja nekretnine
lanak 18.
Daljnja obiljeja nekretnine utvruju se na temelju oevida, iz vjerodostojnih isprava pribavljenih od stranaka, iz arhivske grae idrugih javno dostupnih izvora.
Interkvali tativno izjednaenje i odstupanja u kakvoi
Interkvalitat ivno izjednaenje
lanak 19.
Koritene poredbene cijene, pribline vrijednosti zemljita i poredbeni pokazatelji izgraenih katastarskih estica (faktori zgrade ifaktori prihoda) svojim obiljejima katastarske estice dokazuju dovoljnu podudarnost s obiljejima procjenjivanje katastarskeestice ako razlike u vrijednosti koritenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno izjednaenje ne prelazi 40 % izlazne vrijednosti.
Odstupanja u kakvoi zemljita stambene namjene
lanak 20.
(1) Do donoenja odgovarajuih koeficijenata za preraunavanje za lokalno trite nekretnina, za preraunavanje odstupanja ukakvoi zbog razliite mjere graevinskog koritenja zemljita koja se nalaze u zoni stambene ili preteito stambene namjenepropisuju se odgovarajui koeficijenti u tablici iz Priloga 11. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, i to kao odnos izmeukoeficijenata iskoristivosti usporedivih zemljita (ki) i koeficijenata iskoristivosti predmeta utvrivanja trine vrijednosti (ki) urasponu od 0,1 do 6,0
(2) Meuvrijednosti koeficijenata za preraunavanje koje nisu navedene u tablinim prikazima iz stavka 1. ovoga lanka mogu seizraunati primjenom linearne interpolacije.
(3) U tablinim prikazima iz stavka 1. ovoga lanka neposredno su prikazane razlike u vrijednosti graevnih estica.
Odstupanja u kakvoi zemljita namijenjenih stvaranju prihoda
lanak 21.
Za razlike u vrijednosti katastarskih estica koje nastaju zbog odstupanja mjere graevinskog koritenja za zemljita ija je namjena
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
6/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 6/50
ili preteita namjena stvaranje prihoda primjenjivat e se linearni pristup.
Odstupanja u kakvoi arondacijskih povrina
lanak 22.
(1) Arondacijske povrine u smislu ovoga Pravilnika su katastarske estice koje nisu javne namjene, odnosno one katastarskeestice ili njihovi dijelovi koji zadovoljavaju sljedee uvjete:
1. zbog svoje veliine, oblika, poloaja i pogodnosti za gradnju ne mogu biti samostalne graevne estice
2. spajanjem kojih se s drugim katastarskim esticama ili njihovim dijelovima ne moe formirati nova graevna estica minimalnepovrine odreene prostornim planom odnosno koje se nalaze izmeu ve formiranih graevnih estica
3. mogu se stvarno koristiti i racionalno iskoritavati samo od strane vlasnika susjedne graevne estice ili njihovim pripajanjemsusjednoj graevnoj estici.
(2) Razlike u vrijednosti arondacijskih povrina u odnosu na trinu vrijednost okolnog zemljita zbog razliite veliine, oblika,poloaja, pogodnosti za gradnju, mogunosti stvarnog koritenja i iskoristivosti arondacijskih povrina raunaju se pomoukoeficijenata za preraunavanje iji rasponi su zadani u tablici iz Priloga 12. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.
IV. NUNI PODACI
Osnove za procjenu
lanak 23.
(1) Podatke koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnine treba procijeniti na temelju dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranihpodataka prikladnih kupoprodajnih cijena uzimajui u obzir ope vrijednosne odnose.
(2) Nuni podaci za procjenu vrijednosti nekretnine primarno obuhvaaju stope kapitalizacije, koeficijente za prilagodbu, indeksnenizove, koeficijente za preraunavanje i poredbene pokazatelje za izgraena zemljita.
(3) Kupoprodajne cijene onih nekretnina koje meusobno odstupaju u svojim obiljejima prikladne su u smislu stavka 1. ovogalanka samo ako se odstupanja:
1. u svom utjecaju na cijene izjednauju
2. putem dodataka, odbitaka ili putem drugih prikladnih postupaka mogu uzeti u obzir.
Stope kapitalizacije (kamatne stope na nekretnine)
lanak 24.
(1) Kamatne stope na nekretnine obuhvaaju ope vrijednosne odnose na tritu nekretnina, a utvruju se na temelju prikladnihkupoprodajnih cijena i njima odgovarajuih istih prihoda koji se mogu ostvariti od najma ili zakupa nekretnine za istovrsnoizgraene i koritene nekretnine uzimajui u obzir predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja zgrade prema osnovama prihodovnemetode.
(2) Prikladna kamatna stopa na nekretnine utvruje se prema vrsti nekretnine (primjerice najamne nekretnine, nekretnine mjeovitenamjene, trgovake nekretnine, gospodarske nekretnine ili slino) i poloaja na tritu nekretnina. U sluaju da se na lokalnom iliregionalnom tritu nekretnina ne mogu utvrditi kamatne stope na nekretnine, doputeno je koritenje kamatnih stopa iz drugihusporedivih podruja.
(3) Orijentacijske vrijednosti kamatnih stopa na nekretnine koje se mogu koristiti u prijelaznom razdoblju, do objave kamatnih
stopa na nekretnine za lokalno trite, propisane su u tablici iz Priloga 13. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.
(4) Kamatnom stopom na nekretnine uzimaju se openito u obzir svi oekivani budui razvoji, a poglavito dohodovni i vrijednosniodnosi i uobiajeni porezni okvir. Suprotno od prethodne reenice, posebni dohodovni odnosi na temelju ugovora o najmu/zakupustanova ili poslovnih prostorija zahtijevaju posebno razmatranje.
Koeficijenti za prilagodbu
lanak 25.
Koeficijenti za prilagodbu u smislu ovog Pravilnika smatraju se osobito:
1. koeficijenti za prilagodbu trokovne vrijednosti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuimtrokovnim vrijednostima, primjerice samostojeih obiteljskih kua i obiteljskih kua u nizu
2. koeficijenti za prilagodbu financijsko-matematike vrijednosti prava graenja ili katastarskih estica optereenih pravomgraenja koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuim pravima graenja ili katastarskim esticamaoptereenim pravom graenja.
Indeksni nizovi
lanak 26.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
7/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 7/50
Indeksni nizovi izvode se za nekretnine usporedivog poloaja i koritenja, a osobito za:
1. cijene zemljita
2. cijene stanova kao posebnih dijelova nekretnine
3. cijene obiteljskih kua.
Koeficijenti za preraunavanje
lanak 27.
(1) Koeficijenti za preraunavanje koji su propisani u prilogu ovoga Pravilnika su: koeficijenti razliite mjere graevinskogkoritenja, koeficijenti za preraunavanje arondacijskih povrina, koeficijenti za preraunavanje slunosti puta, koeficijenti zapreraunavanje slunosti vodova.
(2) Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina mogu se izvesti i drugi koeficijenti za preraunavanje razlika u vrijednosti drugihobiljeja istovrsnih nekretnina.
Poredbeni pokazatelji za izgraene katastarske estice
lanak 28.
Poredbeni pokazatelji slue za izraunavanje poredbene vrijednosti izgraenih nekretnina u odnosu na neku pogodnu jedinicukojom se opisuje predmetna nekretnina.
V. ODABIR METODE ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Openito o odabiru metode
Odabir metode i budue koritenje nekretnine
lanak 29.
(1) Kod izgraenih katastarskih estica za odabir metode i odabir podataka mjerodavno je budue koritenje nekretnine. Buduekoritenje nekretnine se odabire prema koritenju koje se uobiajeno ostvaruje ako je pravno dopustivo i gospodarski opravdano.
(2) Budue koritenje nekretnine ne smije imati uporite u rizinim (pekulativnim) oekivanjima ve se mora temeljiti na prostornimplanovima te drugim pravnim i stvarnim okolnostima (primjerice potranja za gradnjom, investicijski projekti jedinice lokalnesamouprave, programi gradnje jedinice lokalne samouprave, sklopljeni ugovori o financiraju izgradnje komunalne infrastrukture s
jedinicom lokalne samouprave, struktura naselja i dr.), u protivno se takvi procjembeni elaborati nee uzeti u obzir.Odabir metode i vrste koritenja nekretnine
lanak 30.
(1) U svrhu odabira metode za procjenu vrijednosti nekretnine, nekretnine se prema vrsti koritenja dijele na:
1. najamne stambene nekretnine to su one nekretnine koje se prema ukupnom godinjem prihodu koriste preko 80% zastanovanje
2. poslovne nekretnine to su one nekretnine koje se prema ukupnom godinjem prihodu koriste preko 80% za zakup pravnimosobama, obrtnicima i drugim poslovnim oblicima fizikih osoba.
3. nekretnine mjeovite namjene to su one nekretnine koje se djelomino koriste za najam a djelomino za zakup, a nisu najamne
stambene nekretnine, poslovne nekretnine, obiteljske kue
4. nekretnine koje se koriste preko 80% u svrhu osobnog stanovanja, primjerice viestambene zgrade ili obiteljske kue
(2) Prilikom primjene prihodovne metode na primjereni nain utvruje se poloaj na tritu nekretnina uzimanjem u obzirprihodovnih odnosa, kamatnih stopa na nekretnine, trokova gospodarenja i drugih okolnosti koje utjeu na vrijednost nekretnine.
(3) Kod graevina koje ne ispunjavaju temeljne zahtjeve za graevine prema posebnom zakonu kojim se ureuje podruje gradnjeza procjenu vrijednosti nekretnina mogua je primjena likvidacijskog postupka.
Odabir prihodovne metode za nekretnine javne namjene
lanak 31.
(1) Prihodovna metoda se primjenjuje i za nekretnine koje e zadrati javnu namjenu ako javna vlast razmatra zakup. Pri tome se
polazi od poredbenih nekretnina, primjerice:
za upravne zgrade: prihodi od uredske namjene poredbene kakvoe,
za djeje domove, djeje vrtie, domove za rehabilitaciju djece: poredbene privatne ustanove,
za kole: prihodi od poredbenih privatnih ili drugih zgrada takve namjene,
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
8/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 8/50
i sline usporedbe.
(2) Trokovna metoda se moe koristiti kao potpora prihodovnoj metodi pri emu se mora uzeti u obzir ograniena gospodarskaiskoristivost nekretnina putem gospodarskog zastarijevanja. To vrijedi osobito za koritenje bivih nekretnina javne namjene,primjerice koritenja vojnih graevina u poduzetnike svrhe.
Odabir trokovne metode
lanak 32.
(1) Trokovna metoda moe se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih graevina koje su usmjerene na
stvaranje prihoda radi utvrivanja pokrivenosti trokova gradnje buduim prihodima od najma ili zakupa nekretnine.
(2) Trokovna metoda moe se koristiti kod starijih graevina kojima je potrebno intenzivno odravanje i koje zahtijevaju visoketrokove rekonstrukcije i modernizacije ako trokovna metoda vodi do ostatka vrijednosti nakon odbitka trokova navedenihradova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u graevine.
(3) Prilikom primjene trokovne metode uzimaju se u obzir normalni trokovi gradnje, umanjenje vrijednosti zbog starosti,nedostatci i tete na graevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
Openito o prilagodbi trinoj vrijednosti
lanak 33.
(1) Ako se u primjeni pojedine metode procjene vrijednosti nekretnina koriteni podatci ne mogu uzeti u obzir na zadovoljavajuinain zbog odstupanja u obiljejima koja utjeu na vrijednost nekretnine u odnosu na obiljeja procjenjivane nekretnine, potrebno
je u procjembenom elaboratu obrazloiti stanje ponude i potranje i provesti korekcije privremene vrijednosti putem druge metodeza potporu primjenom odgovarajuih dodataka ili odbitaka.
(2) Rezultat primijenjene metode treba kritiki razmotriti prema kriteriju visine provedene korekcije za prijelaz s privremenevrijednosti na trinu vrijednost. Visoke korekcije za prilagodbu tritu u smislu najviih razlika u vrijednosti koritenih dodataka iliodbitaka iz lanka 19. ovog Pravilnika govore protiv prikladnosti koritene metode i takvi procjembeni elaborati nee se uzeti uobzir.
Odabir metode u posebnim sluajevima
Likvidacijski postupak za procjenu vrijednosti nekretnina
lanak 34.
(1) U sluaju da prilikom umanjenja istog prihoda za ukamaeni udjel vrijednosti zemljita ne preostane udjel za obraunvrijednosti graevina, prihodovna vrijednost nekretnine utvrdit e se u naelu u visini vrijednosti zemljita.
(2) Ako se graevina moe odmah ukloniti, trina vrijednost se utvruje kao trina vrijednost zemljita umanjena za trokoveruenja, odvoza i ienja.
(3) Ako se graevina moe ukloniti u dogledno vrijeme, trina vrijednost utvruje se kao diskontirana vrijednost zemljita premaodrivom vijeku koritenja graevine uveana za sadanju vrijednost istog prihoda u tom vremenu i umanjena za trokove ruenja,odvoza i ienja.
VI. POREDBENA METODA
Openito o poredbenoj metodi
Osnove za utvrivanje poredbene vrijednosti
lanak 35.
(1) Za izvoenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazujudovoljno podudarna obiljeja sukladno lanku 19. ovoga Pravilnika.
(2) Ako se na podruju u kojem je smjetena procjenjivana nekretnina ne pronalazi dovoljan broj kupoprodajnih cijena tada se zaizvoenje poredbenih cijena mogu koristiti kupoprodajne cijene iz drugih poredbenih podruja koje sa procjenjivanom nekretninompokazuju dovoljno podudarna obiljeja.
Vrijednost zemljita i vrijednost izgraenih katastarskih estica u poredbenoj metodi
Utvrivanje poredbene vrijednosti zemljita
lanak 36.
(1) Poredbena vrijednost zemljita se u poredbenoj metodi utvruje bez uzimanja u obzir graevina.
(2) Iznimno od stavka 1. ovoga lanka, postojee graevine na katastarskoj estici izvan graevinskog podruja uzimaju se u obzirkod utvrivanja vrijednosti zemljita ako su pravno i gospodarski iskoristive.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
9/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 9/50
(3) Oekuje li se uskoro uklanjanje graevina, vrijednost zemljita iz stavka 1. ovoga lanka umanjit e se za uobiajene trokoveruenja, odvoza i ienja.
(4) Do skorog uklanjanja graevina dolazi:
1. ako graevine nisu vie iskoristive
2. ako se ne radi o postojeoj graevini
3. ako ne diskontirana vrijednost zemljita bez uzimanja u obzir trokova ruenja, odvoza i ienja dostie ili prestie prihodovnuvrijednost koja je utvrena u prihodovnom postupku.
(5) U sluaju znaajnog odstupanja injeninog od doputenog koritenja, za utvrivanje trine vrijednosti mjerodavno je onokoritenje koje se stvarno moe postii na katastarskoj estici, posebice glede znaajne okrnjenosti iskoristivosti putem postojeihgraevina na katastarskoj estici, ukoliko to odgovara uobiajenom poslovnom prometu.
Poredbena vrijednost kod izgraenih katastarskih estica
lanak 37.
(1) Poredbena vrijednost izgraenih zemljita obuhvaa vrijednost zemljita, vrijednost graevine i vrijednost ureaja. Pri tome sene radi o zbroju navedenih vrijednosti, ve o jedinstvenoj vrijednosti nekretnine koja obuhvaa sve svoje sastavne dijelove kaogospodarsku cjelinu.
(2) Trina vrijednost izgraenih zemljita moe se utvrditi poredbenim putem iz kupoprodajnih cijena i uz pomo poredbenihpokazatelja (pokazatelji prihoda i pokazatelji zgrade).
(3) U sluaju primjene poredbenih pokazatelja poredbena vrijednost dobiva se putem umnoka godinjeg prihoda ili drugihodnosnih jedinica procjenjivane nekretnine s poredbenim pokazateljem. Poredbeni pokazatelji su prikladni ako se obiljejanekretnine koritenih nekretnina dovoljno podudaraju s obiljejima procjenjivane nekretnine pri emu se mogu koristiti lokalnoizvedeni poredbeni pokazatelji.
Poredbena metoda kod prodaje zemljita i zgrada od strane javnopravnih tijela
lanak 38.
U sluaju da se radi o prodaji zemljita i zgrada od strane javnopravnih tijela sukladno Priopenju Komisije o elementima dravnepotpore kod prodaje zemljita i zgrada od strane javnopravnih tijela (97/C 209/03) i da ne postoje poredbene kupoprodajnecijene za nekretninu koja je predmet procjene, doputeno je u okviru poredbenog postupka koristiti najbolje ponude iz postupkaponude:
1. ako je proveden kvalificirani ponudbeni postupak
2. ako se mogu iskljuiti neuobiajene ili osobne okolnosti s najveim odstupanjem od -20% u odnosu na najbolju ponudu i
3. ako se kupoprodaja moe realizirati prema najboljoj obvezujuoj ponudi.
VII. PRIHODOVNA METODA
Openito o prihodovnoj metodi
Osnove za utvrivanje prihodovne vrijednosti
lanak 39.
(1) U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvruje na temelju prihoda koji se postiu na tritu (odrivi prihodi). Ako suprihodovni odnosi u dogledno vrijeme podloni znaajnim odstupanjima ili znaajno odstupaju od prihoda koji se postiu na tritu,prihodovna vrijednost moe se utvrditi i na temelju periodiki razliitih prihoda.
(2) Prihodovna vrijednost izgraenih zemljita obuhvaa vrijednost zemljita, vrijednost graevine i vrijednost ureaja.
(3) Prihodovna vrijednost moe se utvrditi na temelju:
1. ope prihodovne metode (tzv. dvotrana prihodovna metoda),
2. pojednostavljene prihodovne metode (tzv. jednotrana prihodovna metoda) i
3. prihodovne metode na temelju periodiki razliitih prihoda.
Inaice prihodovne metode
Opa prihodovna metoda
lanak 40.
(1) U opoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje se na temelju postignutih prihoda na tritu iz utvrene vrijednostizemljita uveane za kapitaliziranu razliku istog prihoda i odgovarajueg ukamaivanja vrijednosti prema openitom izrazu:
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
10/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 10/50
PV = (PG VZ p) M + VZ; M = (q n-1)/qn(q-1) ;q = 1 + (p/100)
PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ = vrijednost zemljita; M = multiplikator; p = kamatnastopa nekretnine; n = predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevine
(2) Za utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita mjerodavna je kamatna stopa na nekretnine koja se uzima kao osnovicaza kapitalizaciju. Kod utvrivanja iznosa ukamaene vrijednosti zemljita ne uzimaju se u obzir djelomine povrine koje se mogusamostalno koristiti.
(3) Opa prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izraunati vrijednost graevina odvojeno od vrijednosti zemljita na temelju
budueg prihoda. U tom sluaju vrijednost zemljita se utvruje primjenom poredbene metode. Vrijednost zemljita i vrijednostgraevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgraene graevne estice.
Pojednostavljena prihodovna metoda
lanak 41.
(1) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje se iz kapitaliziranog istog prihoda i utvrenevrijednosti zemljita koja se diskontira na dan vrednovanja uz izuzimanje vrijednosti samostalno iskoristivih djelominih povrinaprema openitom izrazu:
PV = PG M + VZ/qn;
PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ = vrijednost zemljita; M = multiplikator; n = predvidivi
ostatak odrivog vijeka koritenja graevine(2) Pojednostavljena prihodovna metoda se takoer primjenjuje kad treba izraunati vrijednost graevina odvojeno od vrijednostizemljita na temelju budueg prihoda, pri emu se vrijednost samostalno iskoristivih djelominih povrina mora uzeti u obzir upunome iznosu.
(3) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi diskontirana vrijednost zemljita moe se zanemariti kod predvidivog ostatka odrivogvijeka koritenja graevina dueg od 50 godina pa se izraz za jednotranu prihodovnu metodu svodi na:
PV = PG M
PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; M = multiplikator;
(4) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi diskontirana vrijednost zemljita nee se zanemariti i umanjit e se za trokoveuklanjanja kod predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja graevina kraeg od 20 godina, pa izraz za jednotranu prihodovnu
metodu glasi:
PV = PG M + (VZ TU)/qn;
PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ = vrijednost zemljita; TU = trokovi uklanjanja; M =multiplikator; n = predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevine
Prihodovna metoda na temelju periodiki razliitih prihoda
lanak 42.
U prihodovnoj metodi na temelju periodiki razliitih prihoda, prihodovna vrijednost utvruje se iz ostvarivih istih prihodaizvedenih iz vjerodostojnih podataka unutar razmatranog vremenskog razdoblja i ostatka vrijednosti katastarske estice na krajurazmatranog vremenskog razdoblja. Periodiki isti prihodi kao i ostatak vrijednosti katastarske estice diskontiraju se na danvrednovanja.
Ukupni godinji prihod i trokovi gospodarenja
Ukupni godinji prihod
lanak 43.
(1) Stvarno postignuti prihodi kao i prihodi koji se postiu na tritu u naelu se moraju utvrditi. Utvrivanje stvarno postignutihprihoda i prihoda koji se postiu na tritu provodi se prikazom bitnih podataka iz ugovora o zakupu ili najmu te prikazompostojeih odnosa zakupa i najma na tritu.
(2) Ako stvarno postignuti prihodi odstupaju od prihoda koji se postiu na tritu, tada e se (privremena) prihodovna vrijednostutvrditi na temelju prihoda koji se postiu na tritu.
(3) Prihodi od reklamnih povrina moraju se posebno navesti i vrednovati.(4) Privremena nepopunjenost kao i prihodi od prostorija koje se koriste za vlastite potrebe (primjerice prostorije koje su zbogosobnih razloga iznajmljene po nioj cijeni), utvruju se prema prihodima koji se postiu na lokalnom tritu.
(5) Kod zgrada kojima je svrha stvaranje prihoda, stambene i poslovne povrine odvojeno se razmatraju te se odvojenoprocjenjuju i dokumentiraju na temelju vlastitih ili zadanih obrauna (s navedenim izvorima).
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
11/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 11/50
(6) Ralanjeni obraun prihoda prema vrsti graevine, katu i povrini samostalni je prilog procjembenog elaborata.
Openito o trokovima gospodarenja
lanak 44.
(1) Trokovi gospodarenja koji se utvruju u okviru prihodovne metode su redovito i odrivo nastali izdaci.
(2) Trokovi gospodarenja se u naelu utvruju kao uobiajeni i graevini prikladni trokovi gospodarenja uzimajui u obzirpredvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja prema iskustvenim stopama.
(3) Ako odstupanja izmeu stvarnih i uobiajenih trokova gospodarenja utjeu na prihodovnost graevine, moraju se dodatnouzeti u obzir prigodom procjene vrijednosti.
(4) Hipotekarni dugovi na nekretnini kao i druga plaanja na temelju privatnopravnih obveza koja su nastala na nekretnini neuraunavaju se u trokove gospodarenja, ali ih je potrebito navesti.
(5) Ako nije mogue izraunati trokove gospodarenja, takvi se trokovi utvruju na temelju iskustvenih stopa za gospodarenjeslinim nekretninama.
(6) U okviru procjene vrijednosti trokova gospodarenja nije dozvoljen pristup posebnog iznosa za otpis (amortizacija).
Trokovi upravljanja nekretninom
lanak 45.
(1) Trokovi upravljanja nekretninom utvruju se prema vrsti nekretnine, podjeli predmeta procjene vrijednosti u korisne jedinice iodnosima na lokalnom tritu.
(2) Tarife se mogu prikazati bilo kao omjer jedinice najma i unajmljene povrine, odnosno kao postotak osnovnog najma.
Trokovi odravanja nekretnine
lanak 46.
(1) U trokove odravanja ulaze trokovi redovitog odravanja, izvanrednih radova i poboljica prema posebnim propisima kojimase ureuje vlasnitvo i druga stvarna prava i posebnim propisima kojima se ureuje gradnja.
(2) Zastoj u odravanju nekretnine potrebno je navesti u procjembenom elaboratu.
Rizik gubitka najamnine ili zakupnine
lanak 47.
Visina rizika gubitka najamnine i zakupnine ovisi o stanju i vrsti nekretnine kao i o poloaju na lokalnom tritu uz uzimanje u obzirpredvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja.
Pogonski (reijski) trokovi
lanak 48.
Pogonski trokovi koji se razrezuju na korisnike ne odbijaju se od ukupnog godinjeg prihoda. Ako se za koritenje nekretnine ilinjezinih dijelova ne uzimaju nikakve naknade ili naknade odstupaju od uobiajenih, u obzir se uzimaju na tritu ostvarivi buduiprihodi.
Kapitaliziranje i diskontiranje
Openito o kapitaliziraju i diskontiranju
lanak 49.
(1) Kao osnovica za kapitaliziranje i diskontiranje koriste se koeficijenti sadanje vrijednosti.
(2) Koeficijenti iz stavka 1. ovoga lanka ukljuuju odgovarajui predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja i odgovarajuukamatnu stopu na nekretnine.
Vrijednost zemljita i iznos ukamaene vrijednosti zemljita
lanak 50.
(1) Prilikom primjene potpune prihodovne metode isti prihod se dijeli na udio vrijednosti zemljita i na udio vrijednosti graevinena nain da se isti prihod umanji za iznos koji se dobije prikladnim ukamaivanjem vrijednosti zemljita (iznos ukamaenevrijednosti zemljita).
(2) Utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita radi se na temelju za tu vrstu koritenja odgovarajue kamatne stope nanekretnine.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
12/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 12/50
(3) Prilikom utvrivanja vrijednosti zemljita koja je mjerodavna za iznos ukamaene vrijednosti zemljita potrebno je primijenitisljedea pravila:
1. ako je predmetna katastarska estica prema svojoj veliini vea od povrine koja slui za redovitu uporabu graevine i pri tomeviak povrine prema postojeim pravnim okolnostima ima mogunost visokovrijednog samostalnog koritenja, tada se taj viakpovrine nee uzeti u obzir
2. ako doprinosi nisu plaeni na dan vrednovanja ali se oekuje njihovo plaanje u dogledno vrijeme, vrijednost zemljita utvrujese kao da su doprinosi plaeni.
Multiplikator
lanak 51.
(1) Multiplikator (M) za utvrivanje prihodovne vrijednosti je odreen u tablici iz Priloga 14. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika,prema predvidivom ostatku odrivog vijeka koritenja graevine i prikladne kamatne stope na pojedinu vrstu nekretnine.
(2) Koritenjem multiplikatora iz stavka 1. ovoga lanka postupa se s faktorom sadanje vrijednosti naknade u kojoj se anuitetplaa na kraju ugovorenog razdoblja odnosno na kraju odrivog vijeka koritenja. Faktor sadanje vrijednosti naknade moe naisvoju primjenu i prigodom plaanja anuiteta unaprijed koja se obavljaju mjeseno. U sluaju plaanja anuiteta unaprijed za viemjeseci (primjerice tromjeseno, polugodinje ili godinje), mora se provesti prilagodba odgovarajuih multiplikatora.
Dodatci i odbitci
lanak 52.
(1) Ukoliko prihodi ili trokovi prema vaeim propisima nisu jo uzeti u obzir, poput prihoda iz posebnih koritenja graevina ilidrugih nekretnina ili trokova zbog proputenog odravanja (zastoj u odravanju) kao i utjecaja prihoda putem posebnih obveza izzakupa ili najma, potrebno je u odnosu na prihodovnu vrijednost uzeti u obzir odgovarajue dodatke ili odbitke.
(2) Ako su uoene graevinske tete ili nedostatci na graevini, trina vrijednost se treba utvrditi uzimanjem u obzir trokovanjihovog uklanjanja kao i uzimanjem u obzir trokova za poboljice, u tome se sluaju u odnosu na odgovarajue planirano stanjegraevine bez nedostataka utvruju:
1. prihodi koji se postiu na tritu
2. trokovi gospodarenja koji se postiu na tritu (poglavito visina trokova tekueg odravanja) i
3. produeni predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja na temelju poboljica.
(3) Rezultat utvrivanja trine vrijednosti se umanjuje za utvrene trokove ralanjene na mjere za tekue odravanje i mjere zapoboljice.
(4) Trokovi tekueg odravanja iznimno se uzimaju u obzir kao umanjenje prihodovne vrijednosti nekretnine u punome iznosusamo u sluaju poduzimanja nunih mjera.
(5) U sluaju da se trokovi uklanjanja graevinskih teta i nedostataka pojavljuju u natprosjenom iznosu, potrebno je provjeritinjihovu vjerodostojnost na temelju postojeeg stanja odravanja ili trenutnog uklanjanja.
VIII. TROKOVNA METODA
Openito o trokovnoj metodi
Osnove za utvrivanje trokovne vrijednosti
lanak 53.
(1) U trokovnoj metodi utvruje se trokovna vrijednost nekretnine iz trokovne vrijednosti graevina i vrijednosti zemljita. Opivrijednosni odnosi na tritu nekretnina uzimaju se u obzir posebno primjenom koeficijenata za prilagodbu trokovne vrijednosti.
(2) Trokovna vrijednost graevina (bez vanjskih ureaja) proizlazi iz trokova gradnje uzimajui u obzir umanjenje vrijednostizbog starosti graevina.
(3) Trokovna vrijednost vanjskih graevinskih ureaja i drugih vanjskih ureaja, ako nije ukljuena u vrijednost zemljita, utvrdite se na temelju iskustvenih stopa ili na temelju normalnih trokova gradnje.
(4) Procjene trokovnom metodom mogu se koristiti za utvrivanje vrijednosti graevina ako su drugi pouzdani podatci nedostupni.
Vrijednost zemljita u trokovnoj metodi
lanak 54.
Vrijednost zemljita u pravilu se dobiva primjenom poredbene metode. Odredbe za neizgraena zemljita primjenjuju se naodgovarajui nain.
Trokovi gradnje
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
13/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 13/50
Openito o trokovima gradnje
lanak 55.
(1) Za utvrivanje trokova gradnje mnoe se normalni trokovi gradnje prema povrini, volumenu ili drugoj odnosnoj jedinici sbrojem odnosnih jedinica graevine.
(2) Normalni trokovi gradnje su trokovi koji bi na tritu nastali za graenje novih graevina. Pojedini dijelovi graevine, ureajiili druge naprave koji nisu obuhvaeni navedenim trokovima uzet e se u obzir dodatcima ili odbitcima ukoliko to odgovarauobiajenom poslovnom prometu. Normalnim trokovima gradnje pripadaju i obino nastali uzgredni trokovi, osobito trokoviplaniranja, izrade tehnike i projektne dokumentacije, strunog nadzora graenja, ishoenje dozvola i doprinosi te trokovi koji su
nuni za financiranje izgradnje. Iznimno se trokovi ugradnje graevinskih ureaja mogu utvrditi na temelju uobiajenih trokovagradnje pojedinih sastavnica.
(3) Normalne trokove gradnje se prilagoava cjenovnim odnosima na dan vrednovanja uz pomo prikladnih indeksnih nizova zacijenu gradnje.
(4) Normalni trokovi gradnje obuhvaaju uobiajene trokove gradnje u odreenom razdoblju ukljuivo iznos odgovarajue stopeporeza na dodanu vrijednost u odnosu na vrstu graevine, godinu izgradnje i standard gradnje procjenjivane graevine. Prilikomkoritenja normalnih trokova gradnje iz zemalja Europske unije potrebno je primarno uzeti u obzir razlike u visini poreza nadodanu vrijednost u odnosu na stope koje su propisane u Republici Hrvatskoj.
(5) Prilikom procjene vrijednosti starijih graevina u obzir se uzimaju trokovi gradnje novih graevina, a ne trokovirekonstrukcije. Posebna obiljeja graevine prema vrsti graevine, godini izgradnje i standarda gradnje, mogu se uzeti u obzirinterpolacijom.
Vrijednost graevina na dan vrednovanja
lanak 56.
(1) Za procjenu vrijednosti graevina koriste se normalni trokovi gradnje koji bi za gradnju novih graevina nastali na danvrednovanja.
(2) Procjena vrijednosti graevine moe se utvrditi:
1. na temelju normalnih trokova gradnje ili
2. prema stvarno nastalim trokovima gradnje.
(3) Prilikom procjene vrijednosti graevina prednost ima troak gradnje na temelju normalnih trokova gradnje.
(4) Preduvjet za primjenu stavka 3. ovoga lanka je dostupnost prikladnih normalnih trokova gradnje. Prikladni su oni normalnitrokovi gradnje koji se dovoljno podudaraju s procjenjivanom graevinom prije svega u odnosu na vrstu graevine, graevnematerijale, tehnologiju izvoenja radova i opremu.
(5) Za utvrivanje trokovne vrijednosti graevine normalni trokovi gradnje izraeni prema jedinici povrine ili volumena mnoe ses povrinskim ili prostornim sadrajem procjenjivane graevine.
(6) U sluaju poznate budue prenamjene dijela graevine, procjena trokovnom metodom se ograniuje samo na one dijelovegraevine koje e se koristiti na postojei nain.
(7) Prilikom provjere ranijeg koritenja graevine u sluaju dogradnje u obzir se uzimaju trokovi djelominog ruenja, odvoza,ienja, osiguranja graevine kao i novani dobitci uklonjenih dijelova graevine.
Uzgredni trokovi
lanak 57.
(1) Uzgredni trokovi nastaju: planiranjem, izradom tehnike i projektne dokumentacije, provoenjem strunog nadzora nadgraenjem, ishoenjem dozvola i podmirenjem doprinosa, te trokovima koji su nuni za financiranje izgradnje.
(2) U sluaju da je nekretnina steena radi gradnje u uzgredne trokove ubrojit e se: trokovi posrednika u prometu nekretnina,trokovi javnog biljenika, porez na promet nekretnina, procjena vrijednosti nekretnine, katastarske izmjere, trokovi prikljuaka,trokovi oslobaanja nekretnine od stvari i osoba, trokovi osiguranja gradnje i drugi trokovi koji nisu ukljueni u normalnetrokove gradnje.
Indeksni nizovi za cijenu gradnje
lanak 58.
Indeksni nizovi za cijenu gradnje mogu se utvrditi na temelju dostupnih podataka o kretanju normalnih trokova gradnje, vrijednostietalona ili druge pogodne jedinice.
Umanjenja vrijednosti
Openito o umanjenju vrijednosti zbog starosti graevine
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
14/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 14/50
lanak 59.
(1) Na temelju normalnih trokova gradnje, prikladnih indeksnih nizova za cijenu gradnje i odgovarajuih korekcijskih faktorautvruje se cijena gradnje novih graevina. U sluaju da se radi o starijim graevinama vrijednost istih se utvruje umanjenjem uodnosu na starost.
(2) Umanjenje vrijednosti zbog starosti graevine utvruje se uzimanjem u obzir odnosa izmeu predvidivog ostatka odrivogvijeka koritenja graevine i odrivog vijeka koritenja za pojedinu vrstu graevine, pri emu se kao osnovica uzima ravnomjernoumanjenje vrijednosti kao postotak troka gradnje. Umanjenje je potrebno obrazloiti prilikom izrauna.
(3) Odrivi vijek koritenja graevine je kod pravilnog gospodarenja graevinom gospodarski vijek koritenja graevina, odnosno
broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da e biti mogue gospodarski opravdano koritenje graevine sukladno njezinojnamjeni uz primjereno i redovito odravanje.
Odrivi vijek koritenja i ostatak odrivog vijeka koritenja graevine
lanak 60.
(1) Odrivi vijek koritenja i predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina utvruje se prema lanku 17. ovoga Pravilnika.
(2) U sluaju procjene vrijednosti naknadnih ulaganja u graevinu, koriste se podaci odrivog vijeka koritenja graevinskihelemenata iz tablice u prilogu 15. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.
Umanjenje vrijednosti graevina zbog graevinskih nedostataka i teta
lanak 61.
(1) Graevinski nedostatci na graevinama nastaju zbog protoka vremena u odnosu na godinu izgradnje, zbog pogreaka uizvoenju radova te ugradnje elemenata s nedostacima. Graevinski nedostatci mogu nastati i zbog razloga tednje koji neomoguuju dostizanje propisanih standarda kakvoe za graevinu.
(2) Graevinske tete nastaju vanjskim djelovanjem. U graevinske tete ubrajaju se zaputeno tekue odravanje, napuknua,tete prouzroene vodom, bolesti drveta, djelovanjem tetoina. Graevinske tete mogu nastupiti i kao posljedica graevinskihnedostataka.
(3) Umanjenje vrijednosti zbog graevinskih nedostataka i teta se primjenjuje samo ako se ti utjecaji nisu ve uzeli u obzir.
(4) Umanjenje vrijednosti zbog graevinskih nedostataka i/ili teta uzima se u obzir na jedan od sljedeih naina:
1. umanjenjem utvrenog troka gradnje
2. odgovarajuim umanjenjem predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja
3. odbitkom trokova uklanjanja teta.
(5) Kod naina opisanog u stavku 4. podstavku 3. ovoga lanka, treba paziti da umanjenje ne bude vee od vrijednosnog udjeladijela graevine u ukupnoj vrijednosti graevine. U pravilu se i kod utvrivanja trokova uklanjanja teta treba voditi vrijednosnimodnosima na dan vrednovanja.
(6) Odabir postupka za utvrivanje graevinskih nedostataka i/ili teta ovisi o okolnostima pojedinog sluaja i mora se razmatrati izperspektive dobroga gospodara. Dvostruka umanjenja nisu doputena te se takova umanjenja nee uzimati u obzir prilikomizrauna.
Druge okolnosti koje utjeu na vrijednost graevina
lanak 62.
Okolnosti koje utjeu na vrijednost graevina i koje ve nisu obuhvaene ili uzete u obzir, uzet e se u obzir odgovarajuimdodatcima ili odbitcima ili na drugi prikladan nain. Meu druge okolnosti koje utjeu na vrijednost graevina ubrajaju se:
1. gospodarsko umanjenje vrijednosti
2. natprosjeno tekue odravanje
3. znaajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog naina koritenja.
Gospodarsko umanjenje vrijednosti graevina
lanak 63.
(1) Odbitak zbog gospodarskog umanjenja vrijednosti graevina moe se uzeti u obzir pored uobiajenog umanjenja u sluaju daje graevina izgubila svoju punu gospodarsku iskoristivost i kod drukijeg naina koritenja.
(2) Za gospodarsko umanjenje vrijednosti graevina kao odbitak u obliku postotka u obzir se uzimaju sljedee okolnosti:
1. vremenski ili svrhom uvjetovano graevinsko oblikovanje kod graevina javne ili gospodarske namjene
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
15/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 15/50
2. neprimjerena izgradnja i tlocrt graevine, neprimjereni razmjetaj graevina na katastarskoj estici
3. promjena strukture, to podrazumijeva svrhovito otuivanje kojim nije vie zajameno ispunjavanje funkcija na temeljuoblikovanja i starosti graevine
4. gospodarsko zastarijevanje.
(3) Gospodarsko umanjenje vrijednosti vanjskih ureaja i opreme ovisi o gospodarskom umanjenju vrijednosti graevine.
Znaajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog koritenja graevine
lanak 64.Ako postoji jasno uoljiv nerazmjer izmeu stvarnog koritenja i pravno dozvoljenog koritenja graevine, odnosno tipinokoritenje e se putem mogunosti koritenja nekretnine stvarno ograniiti ili e stvarno koritenje prekoraiti zakonom dozvoljenokoritenje, tada se ta odstupanja uzimaju u obzir umanjenjem ili poveanjem ukupne vrijednosti nekretnine, a sve je potrebnopotanko obrazloiti u procjembenom elaboratu. Visina umanjenja ili poveanja osobito zbog mjere nerazmjera ili zbog predvidivogostatka odrivog vijeka koritenja ovisi o predmetnoj graevini.
Vrijednost vanjskih ureaja i opreme
lanak 65.
(1) Vrijednost vanjskih ureaja i opreme utvruje se u pravilu na temelju komercijalnih ponuda dobavljaa.
(2) Vrijednosni udjel ureaja i opreme uzima se u obzir samo ako nije ve uzet u obzir kod utvrivanja normalnih trokova gradnje.
Poveanja vrijednosti nekretnine
Ulaganja treih osoba koja podiu vrijednost nekretnine
lanak 66.
(1) Ulaganja treih osoba koja podiu vrijednost nekretnine odvojeno se prikazuju u procjembenom elaboratu, ako nisu otplaenaili poravnata putem ugovorenog nieg zakupa, pri emu se u pravilu navode:
1. investicijski trokovi prema godini izgradnje razdvojeno s podacima o vrsti graevinskih zahvata
2. investicijski zahtjevi
3. investicijska vrijednost.
(2) Ako nije suprotno odredbama ugovora, te ako su u dovoljnoj mjeri dostupni podaci, investicijska vrijednost je razlika izmeuvrijednosti nekretnine uzimajui u obzir investiciju i vrijednosti iste nekretnine bez uzimanja u obzir investicije na isti danvrednovanja. Izraun investicijske vrijednosti se jednako odnosi prilikom utvrivanje trine vrijednosti nekretnina poredbenom,prihodovnom i trokovnom metodom.
IX. PROCJEMBENI ELABORAT
Elementi procjembenog elaborata
lanak 67.
(1) Elementi procjembenog elaborata su: zadatak, svrha, osnovica, metoda i postupak, podaci, zakljuak i uporaba dokumenta.
(2) Zadatak iz stavka 1. ovoga lanka izdaje naruitelj procjembenog elaborata, a obuhvaa prostornu identifikaciju nekretnine,dan vrednovanja i dan kakvoe.
(3) Svrha iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na vrstu pravnoga posla zbog kojega se izrauje procjembeni elaborat.
(4) Osnovica iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na osnovicu za vrednovanje.
(5) Metoda i postupak iz stavka 1. ovoga lanka odnose se na metode i postupke koji su propisani ovim pravilnikom.
(6) Podaci iz stavka 1. ovoga lanka odnose se na podatke koji su koriteni prigodom procjene vrijednosti nekretnine.
(7) Zakljuak iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na konani sud o procijenjenoj vrijednosti nekretnine.
(8) Uporaba dokumenta iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na vrstu isprave koja e se sastaviti na temelju izraenogprocjembenog elaborata.
Oblik i sadraj procjembenog elaborata
lanak 68.
(1) Oblik i sadraj procjembenog elaborata obuhvaa:
1. naslovnicu s opim podacima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi i ovlatenom sudskom vjetaku za procjenu nekretnina odnosno
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
16/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 16/50
ovlatenom sudskom procjenitelju
2. ovlatenje
3. popis primijenjenih propisa te koritene strune i znanstvene literature
4. zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoe, opisom procjenjivane nekretnine, potankom prostornom identifikacijom premapoloaju u irem okruenju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka
5. rezultate oevida s priloenim karakteristinim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obiljejima okolnihnekretnina i drugim odlunim injenicama
6. utvrivanje kakvoe procjenjivane nekretnine pomou taksativnog nabrajanja obiljeja nekretnine koja utjeu na vrijednost
7. prikaz opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina
8. prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navoenje izvora
9. obrazloenje za odabir metode
10. meuvremensko izjednaenje, interkvalitativno izjednaenje odnosno druge analize sukladno opim vrijednosnim odnosima natritu nekretnina, kakvoi nekretnine i odabranoj metodi i postupku
11. statistiku obradu i izraun s iskljuivanjem neuobiajenih okolnosti
12. zakljuak s mjestom izrade, datumom izrade, potpisom i peatom izraivaa
13. priloge koji bi nepotrebno optereivali procjembeni elaborat ali su od znaaja za jasno i transparentno prezentiranjeprocjembenog elaborata s potrebnom tehnikom i pravnom dokumentacijom (projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornihplanova, graevinske i lokacijske dozvole, uvjerenja, potvrde, izjave i druge isprave) te pomone izraune za utvrivanje nunihpodataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine.
(2) Popis izvora primijenjenih propisa te strune i znanstvene literature u procjembenom elaboratu iz stavka 1. podstavka 3. ovogalanka moe se navesti u podnoju teksta ili na kraju poglavlja, sa ciljem mogue provjere.
(3) Radi preglednosti navoenja izvora iz strune i znanstvene literature potrebno je koristiti jednoobrazni format:
(r. br.) prezime i prvo slovo imena autora (godina izdavanja knjige) naslov knjige, redni broj izdanja, izdava, mjesto
izdavanja knjige, stranica na koju se poziva.
(4) Format iz stavka 3. ovoga lanka treba prilagoditi koritenom izvoru: asopis i pojedinani lanak, zbornik radova sa seminara i
pojedinani rad ili Web stranica uz navoenje adrese u cijelosti i datum pristupa.
(5) Iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi se zaokruivanjem:
a) vrijednosti do 100.000,00 kn na cijele stotice;
b) vrijednosti od 100.000,00 kn do 1.000.000,00 kn na cijele tisuice;
c) vrijednosti vee od 1.000.000,00 kn na cijele deset tisuice.
(6) Procjembeni elaborat mora biti uvezan s numeriranim stranicama.
Izrada procjembenog elaborata za procjenu naknade za izvlatene nekretnine
lanak 69.
(1) U sluaju da se procjembeni elaborat izrauje za procjenu vrijednosti naknade za potpuno izvlatenu nekretninu, za procjenunaknade za ustanovljenje zakupa i za procjenu naknade za ustanovljenje slunosti, za svaku katastarsku esticu odnosno nekretninuizradit e se zasebni procjembeni elaborat.
(2) U pravilu sve procjembene elaborate za sve katastarske estice odnosno nekretnine iz stavka 1. ovoga lanka izradit e istiovlateni sudski vjetak za procjenu nekretnina ili ovlateni sudski procjenitelj.
(3) Stavci 1. i 2. ovoga lanka primjenjuju se kod izrade procjembenih elaborata za odreivanje naknade i u sporazumnomrjeavanju pitanja stjecanja prava vlasnitva odreene nekretnine koja se moe izvlastiti.
X. ZAVRNA ODREDBA
lanak 70.
Ovaj Pravilnik stupa na snagu prvoga dana od dana objave u Narodnim novinama.
Klasa: 360-01/13-01/148
Urbroj: 531-01-14-89
Zagreb, 26. lipnja 2014.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
17/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 17/50
MinistricaAnka Mrak-Tarita, dipl. ing. arh.,v. r.
PRILOG 1.
KOEFICIJENTI KORISNE VRIJEDNOSTI POVRINA
A) KOEFICIJENTI ZA OBRAUN KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA STAMBENI PROSTORI
STAMBENI PROSTOR koeficijent
visina 2,6 m,
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
18/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 18/50
Loggia (natkriveni vanjski prostor spojen na stan ograen s najmanjedva vanjska zida zgrade pune visine)
0,75
Nain obrauna specifinih situacija kombinacija raznih sluajeva:
Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore definiranimkoeficijentima, rauna se zbroj tako proizalih povrina
PARKIRALITA i GARANA MJESTA (minimalne svijetle visine 2,2 m) koeficijent
parking mjesto na vanjskoj nenatkrivenoj otvorenoj povrini 0,20
parking mjesto na vanjskoj otvorenoj povrini natkriveno drvenomili metalnom nadstrenicom
0,30
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu neograeno 0,50
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu ograeno elinom mreomili metalnom pregradom
0,50
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu ograeno zidanim zidom s vratima 0,60
parking mjesto u zasebnoj garai u objektu ograeno zidanim zidom s vratima 0,60
Posebni sluajevi za garana parking mjesta odstupanja od navedenih koeficijenata:
Za dio garae svijetle visine 1,0,
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
19/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 19/50
visina 4,0 m 1,50
Galerija u poslovnom prostoru (prostor otvoren prema ostatku poslovnog prostora,ovisno o visini mnoi se sa gornjim pripadajuim koeficijentima))
0,75
II. POSLOVNI PROSTORI U POSLOVNIM GRAEVINAMA koeficijent
II.a. UREDSKA NAMJENA
visina 2,6 m
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
20/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 20/50
Prema: STANDARDIZACIJA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIHVRIJEDNOSTI POVRINA prijedlog HDSV
PRILOG 2.
KOEFICIJENTI ZA PRERAUNAVANJE VRIJEDNOST SLUNOSTI PUTA
Vrijednost slunosti puta rauna se prema sljedeoj jednadbi:
gdje je:
B utvreni iznos naknade (renta)
R godinji obrok (anuitet)
p kamatna stopa na nekretnine
q = 1+p/100
OPIS PRAVA
KOEFICIJENTI ZAPRERAUNAVANJE
u zoni stambene namjene(planske oznake S) imjeovite preteito
stambene namjene (planskeoznake M1)
KOEFICIJENTI ZAPRERAUNAVANJE
u zoni mjeovite preteito poslovnenamjene (planske oznake M2) te u
ostalim zonama namijenjenihgospodarskim aktivnostima (planske
oznake G, K, I)
Vrsta slunostiputa
Sadraj ovlatenjaStupanj
okrnjenostiPostotakumanjenja
Koeficijent za
preraunavanje
Postotakumanjenja
Koeficijent za
preraunavanje
Pravo staze
Hodati tom stazom te
tako tuda k sebiputati druge ljude
Ne postojiuope ili je
slabogintenziteta iopsega
10-30 0,10-0,30 10-20 0,10-0,20
Pravo kolnika(obuhvaa i
pravo staze)
Voziti se po poslunojnekretnini jednom ili
vie zaprega,motornim vozilom i
biciklom
Umjerenogje intenziteta
i opsega30-70 0,30-0,70 20-55 0,20-0,55
Pravo prometa umirovanju
(obuhvaa ipravo staze i
pravo kolnika)
Parkirati motorna
vozila i bicikle naposlunoj nekretnini
Snanog je
intenziteta iopsega
70-80 0,70-0,80 55-80 0,55-0,80
PRILOG 3.
KOEFICIJENTI ZA PRERAUNAVANJE VRIJEDNOSTI SLUNOSTI VODOVA
Stupanj okrnjenosti
Zona stambene namjene (planskeoznake S) i mjeovite preteito
stambene namjene(planske oznake M1)
Zona mjeovite preteito poslovne namjene (planskeoznake M2) te ostala zemljita namijenjena
gospodarskim aktivnostima(planske oznake G, K1, K2 i T)
Postotak umanjenjaKoeficijent za
preraunavanje
Postotakumanjenja Koeficijent za preraunavanje
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
21/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 21/50
Ne postoji uope iliminimalno ograniavaostala koritenja
10-30 0,10-0,30 10-20 0,10-0,20
Djelomino ograniavaostala koritenja
30-70 0,30-0,70 20-55 0,20-0,55
Snano ograniavaostala koritenja 70-800,70-0,80 55-80 0,55-0,80
PRILOG 4
ORIJENTACIJSKI ODNOSI VRIJEDNOSTI ZEMLJITA OVISNO O SPREMNOSTI ZA GRADNJU
Kategorije zemlji ta Udjel vrijednosti u postotcima
I 100%
II 50-80%
III 25-60%
Prema: Krtali V. (2007) Naela procjene trine vrijednosti nekretnina, I, HDSV, Zagreb, str. 40.
PRILOG 5.
KOEFICIJENT POVOLJNOSTI STAMBENOG PROSTORA U VIESTAMBENOJ ZGRADI
Koeficijent povoljnosti stambenog prostora u viestambenoj zgradi dobiva se prema izrazu:
Kp= axkk+ bxko+ cxkgps+ dxkuo+ exksks
Postoci udjela pojedinih koeficijenata u koeficijentu Kp:
a + b + c + d + e = 1 (100%)
Preporueni izraz za izraun koeficijenta povoljnosti za viestambene zgrade bez posebnih i znaajnih obiljeja:
Kp= 0,28xkk+ 0,09xko+ 0,22xkgps+ 0,27xkuo+ 0,14xksks
kk= KOEFICIJENT KATNOSTI STANA
etaa podrum prizemlje zadnja etaa I kat predzadnja etaa
kk 0,84 0,92 1,00 1,08
kO= KOEFICIJENT ORIJENTACIJE STANA
orijentacija stana jednostrano ugaono-dvostrano dvostrano-popreno
kO 0,92 1,00 1,08
kgps = KOEFICIJENT GEOGRAFSKOG POLOAJA STANA (dnevnog boravka)
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
22/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 22/50
poloaj stana sjever, sjeverozapad ili sjeveroistok istok ili zapad jug, jugozapad ili jugoistok
kgps 0,92 1,00 1,08
kuo= KOEFICIJENT UTJECAJA OKOLIA (pogled na zelenilo, urbani okoli)
poloaj stana ispod standarda prosjeni standard optimalni standard
kuo 0,92 1,00 1,08
ksks = KOEFICIJENT UTJECAJA SMANJENOG KOMFORA STANOVANJA (prolaz ispod zgrade, blizina kotlovnice,
trafostanice, susjedne graevine, usjeka, zasjeka)
poloaj stana pod utjecajem nije pod utjecajem
ksks 0,50 1,00
Prema: Bezjak S., Horvat B., Krtali N. (2002) Program vrednovanja stambenog prostora u viekatnim zgradama, IGH
PRILOG 6.
UTJECAJ BUKE NA VRIJEDNOST NEKRETNINE
Smanjenje vrijednosti zemljita u % za poveanje razine bukeza 1dB preko dozvoljene razine
Gustoa izgraenostipromatranog podruja
vrlo visoka visoka niska
Podruje stambene namjene 1,3 3,5 3,3
Podruje mjeovite namjene 0,6 1,5 1,4
Prema: Scholland u Kleiber W. (2010) Verkehswertermittlung von Grundstcken, VI, Bundesanzeiger Verlag GmbH, Kln, str.831.
PRILOG 7.
UTJECAJ ZAGAENJA ZRAKA NA VRIJEDNOST NEKRETNINE
Utjecaj Smanjenje vrijednosti nekretnine
nizak do 10%
srednji 10 20%
velik 20 35%
izrazito velik > 35%
Prema: Seiser F. J., Kainz F. (2011) Der Wert von Immobilien, I, Seiser+Seiser Immobilien Consulting GmBh, Graz, str. 821.
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
23/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 23/50
PRILOG 8.
FAKTORI DISKONTIRANJA
god. kamatna stopa nekretnine
1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
1 0,9901 0.9804 0,9709 0.9615 0,9524 0.9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091
2 0,9803 0.9612 0,9426 0.9246 0.9070 0.8900 0,8734 0,8573 0.8417 0,8264
3 0,9706 0,9423 0.9151 0,8890 0,8638 0.8396 0,8163 0,7938 0,7722 0,7513
4 0.9610 0,9238 0.8885 0.8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0,7084 0,6830
5 0,9515 0.9057 0,8626 0,8219 0.7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209
6 0.9420 0,8880 0.8375 0,7903 0,7462 0,7050 0.6663 0,6302 0.5963 0,5645
7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0.6227 0,5835 0.5470 0,5132
8 0,9235 0,8535 0.7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0.5403 0,5019 0,4665
9 0.9143 0,8368 0.7664 0.7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0.4604 0,4241
10 0.9053 0.8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0.5083 0,4632 0,4224 0,3855
11 0,8963 0,8043 0.7224 0,6496 0,5847 0.5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505
12 0.8874 0,7885 0.7014 0.6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186
13 0,8787 0,7730 0.6810 0,6006 0.5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897
14 0,8700 0,7579 0.6611 0,5775 0,5051 0.4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633
15 0.8613 0,7430 0.6419 0.5553 0,4810 0.4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394
16 0,8528 0.7284 0,6232 0,5339 0.4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176
17 0,8444 0,7142 0.6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978
18 0,8360 0.7002 0,5874 0,4936 0.4155 0,3503 0.2959 0,2502 0,2120 0,1799
19 0,8277 0,6864 0.5703 0,4746 0,3957 0.3305 0,2765 0,2317 0,1945 0.1635
20 0.8195 0,6730 0.5537 0.4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
24/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 24/50
21 0,8114 0.6598 0,5375 0,4388 0,3589 0,2942 0.2415 0,1987 0,1637 0,1351
22 0,8034 0.646S 0,5219 0,4220 0,34 IS 0.2775 0.2257 0,1839 0,1502 0,1228
23 0,7954 0.6342 0.5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117
24 0,7876 0.6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0.1264 0,1015
25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0.2330 0,1842 0.1460 0,1160 0,0923
26 0,7720 0,5976 0,4637 0.3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0.1064 0,0839
27 0,7644 0.5859 0,4502 0,3468 0.2678 0.2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763
28 0,7568 0,5744 0.4371 0,3335 0,2551 0,1956 0,1504 0,1159 0,0895 0,0693
29 0,7493 0.5631 0,4243 0.3207 0.2429 0,1846 0,1406 0.1073 0.0822 0.0630
30 0,7419 0,5521 0.4120 0,3083 0,2314 0.1741 0,1314 0,0994 0.0754 0,0573
31 0,7346 0.5412 0,4000 0.2965 0,2204 0.1643 0,1228 0,0920 0.0691 0.0521
32 0,7273 0.5306 0,3883 0,2851 0,2099 0,1550 0,1147 0,0852 0.0634 0,0474
33 0,7201 0,5202 0.3770 0,2741 0,1999 0,1462 0,1072 0,0789 0,0582 0,0431
34 0,7130 0.5100 0.3660 0.2636 0,1904 0,1379 0,1002 0,0730 0.0534 0,0391
35 0,7059 0.5000 0,3554 0,2534 0.1813 0.1301 0,0937 0,0676 0.0490 0,0356
36 0,6989 0.4902 0.3450 0,2437 0,1727 0.1227 0,0875 0,0626 0,0449 0,0323
37 0,6920 0,4806 0,3350 0,2343 0,1644 0.1158 0,0818 0,0580 0,0412 0.0294
38 0,6852 0.4712 0.3252 0,2253 0,1566 0,1092 0,0765 0,0537 0.0378 0.0267
39 0.6784 0,4619 0,3158 0,2166 0,1491 0,1031 0,0715 0,0497 0,0347 0,0243
40 0,6717 0.4529 0,3066 0,2083 0.1420 0,0972 0,0668 0,0460 0,0318 0,0221
41 0,6650 0,4440 0.2976 0,2003 0,1353 0,0917 0.0624 0,0426 0,0292 0,0201
42 0.6584 0.4353 0.2890 0,1926 0,1288 0,0865 0,0583 0,0395 0,0268 0,0183
43 0,6519 0.4268 0,2805 0,1852 0.1227 0,0816 0.0545 0,0365 0,0246 0,0166
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
25/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 25/50
44 0,6454 0,4184 0,2724 0,1780 0,1169 0.0770 0,0509 0,0338 0,0226 0,0151
45 0.6391 0,4102 0.2644 0.1712 0,1113 0.0727 0,0476 0,0313 0,0207 0,0137
46 0,6327 0.4022 0,2567 0,1646 0.1060 0,0685 0,0445 0,0290 0,0190 0,0125
47 0,6265 0,3943 0,2493 0,1583 0.1009 0,0647 0,0416 0,0269 0,0174 0,0113
48 0,6203 0,3865 0,2420 0,1522 0,0961 0,0610 0,0389 0,0249 0,0160 0,0103
49 0,6141 0.3790 0,2350 0,1463 0.0916 0,0575 0,0363 0,0230 0,0147 0,0094
50 0.6080 0.3715 0.2281 0.1407 0.0872 0.0543 0.0339 0,0213 0.0134 0.0085
51 0.6020 0.3642 0.2215 0,1353 0,0831 0,0512 0.0317 0,0197 0,0123 0,0077
52 0,5961 0,3571 0.2150 0,1301 0,0791 0,0483 0,0297 0,0183 0.0113 0,0070
53 0,5902 0,3501 0,2088 0,1251 0,0753 0,0456 0,0277 0,0169 0,0104 0,0064
54 0.5843 0,3432 0.2027 0.1203 0,0717 0,0430 0,0259 0,0157 0,0095 0,0058
55 0,5785 0,3365 0,1968 0,1157 0,0683 0,0406 0,0242 0,0145 0.0087 0,0053
56 0,5728 0,3299 0.1910 0,1112 0,0651 0.0383 0,0226 0.0134 0.0080 0.0048
57 0.5671 0,3234 0,1855 0,1069 0,0620 0,0361 0,0211 0,0124 0,0074 0,0044
58 0,5615 0,3171 0,1801 0,1028 0,0590 0,0341 0,0198 0,0115 0,0067 0,0040
59 0,5560 0,3109 0.1748 0,0989 0,0562 0,0321 0,0185 0,0107 0,0062 0,0036
60 0,5504 0.3048 0,1697 0,0951 0.0535 0,0303 0,0173 0,0099 0.0057 0,0033
61 0.5450 0.29S8 0.1648 0,0914 0,0510 0,0286 0,0161 0,0091 0,0052 0,0030
62 0,5396 0,2929 0.1600 0,0879 0,0486 0.0270 0,0151 0,0085 0.0048 0,0027
63 0,5343 0.2872 0,1553 0,0845 0,0462 0.0255 0,0141 0,0078 0,0044 0,0025
64 0,5290 0.2816 0.1508 0,0813 0,0440 0,0240 0,0132 0,0073 0,0040 0,0022
65 0,5237 0,2761 0,1464 0,0781 0,0419 0.0227 0,0123 0,0067 0,0037 0,0020
66 0,5185 0,2706 0,1421 0.0751 0.0399 0,0214 0,0115 0,0062 0,0034 0,0019
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
26/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 26/50
67 0,5134 0.2653 0.1380 0.0722 0,0380 0.0202 0,0107 0,0058 0,0031 0,0017
68 0,5083 0.2601 0,1340 0,0695 0.0362 0.0190 0,0100 0,0053 0,0029 0,0015
69 0,5033 0,2550 0,1301 0,0668 0,0345 0,0179 0,0094 0,0049 0,0026 0,0014
70 0.4983 0,2500 0.1263 0,0642 0,0329 0,0169 0,0088 0,0046 0,0024 0,0013
71 0,4934 0.2451 0,1226 0,0617 0.0313 0,0160 0,0082 0,0042 0,0022 0,0012
72 0,4885 0.2403 0.1190 0,0594 0,0298 0,0151 0,0077 0,0039 0,0020 0,0010
73 0,4837 0,2356 0.1156 0,0571 0,0284 0,0142 0,0072 0,0036 0,0019 0,0010
74 0,4789 0.2310 0,1122 0,0549 0,0270 0,0134 0,0067 0,0034 0,0017 0,0009
75 0,4741 0,2265 0.1089 0,0528 0,0258 0,0126 0.0063 0,0031 0,0016 0,0008
76 0.4694 0,2220 0,1058 0,0508 0,0245 0.0119 0,0058 0,0029 0.0014 0,0007
77 0,4648 0,2177 0,1027 0,0488 0.0234 0,0113 0,0055 0,0027 0,0013 0,0006
78 0,4602 0,2134 0.0997 0,0469 0,0222 0.0106 0,0051 0,0025 0,0012 0,0006
79 0,4556 0,2092 0,0968 0,0451 0.0212 0,0100 0,0048 0,0023 0,0011 0,0005
80 0,4511 0,2051 0,0940 0,0434 0,0202 0.0095 0,0045 0,0021 0,0010 0,0005
81 0.4467 0,2011 0,0912 0,0417 0,0192 0,0089 0,0042 0,0020 0,0009 0,0004
82 0,4422 0.1971 0.0886 0,0401 0,0183 0,0084 0,0039 0,0018 0,0009 0,0004
83 0,4379 0,1933 0,0860 0,0386 0,0174 0.0079 0,0036 0,0017 0,0008 0,0004
84 0.4335 0,1895 0.0835 0,0371 0,0166 0.0075 0,0034 0.0016 0,0007 0,0003
85 0,4292 0.1858 0,0811 0,0357 0.0158 0,0071 0,0032 0,0014 0,0007 0,0003
86 0,4250 0,1821 0.0787 0,0343 0,0151 0,0067 0,0030 0,0013 0.0006 0,0003
87 0,4208 0,1786 0,0764 0.0330 0,0143 0,0063 0,0028 0,0012 0,0006 0,0003
88 0,4166 0,1751 0,0742 0,0317 0.0137 0,0059 0,0026 0,0011 0,0005 0,0002
89 0,4125 0,1716 0,0720 0,0305 0,0130 0,0056 0,0024 0,0011 0,0005 0,0002
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
27/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 27/50
90 0,4084 0.1683 0,0699 0,0293 0,0124 0,0053 0,0023 0,0010 0,0004 0.0002
91 0,4043 0,1650 0,0679 0,0282 0,0118 0,0050 0,0021 0,0009 0,0004 0,0002
92 0.4003 0,1617 0,0659 0,0271 0.0112 0,0047 0,0020 0,0008 0,0004 0,0002
93 0,3964 0.1586 0,0640 0,0261 0.0107 0.0044 0,0019 0,0008 0,0003 0,0001
94 0,3925 0,1554 0,0621 0,0251 0,0102 0.0042 0,0017 0,0007 0,0003 0,0001
95 0.3886 0,1524 0.0603 0.0241 0,0097 0,0039 0,0016 0.0007 0,0003 0,0001
96 0.3847 0.1494 0,0586 0,0232 0.0092 0,0037 0,0015 0.0006 0.0003 0.0001
97 0,3809 0.1465 0.0569 0,0223 0,0088 0.0035 0,0014 0,0006 0,0002 0,0001
98 0.3771 0,1436 0.0552 0,0214 0,0084 0.0033 0,0013 0,0005 0,0002 0,0001
99 0,3734 0.1408 0.0536 0,0206 0,0080 0,0031 0,0012 0,0005 0,0002 0,0001
100 0.3697 0,1380 0.0520 0.0198 0,0076 0,0029 0,0012 0,0005 0,0002 0,0001
PRILOG 9.
ODRIVI VIJEK KORITENJA GRAEVINA
Vrsta/koritenje zgrada Napomena/primjer god.
Lagane konstrukcije napuhane konstrukcije 5 15
Benzinske postaje 10 20
Spalionice otpada 15 25
Kontejnerske graevine 15 30
Lagane konstrukcije nadstrenice 15 30
Lagane konstrukcije spremita od valovitog lima i drvene konstrukcije 20 30
Crpne stanice, transformatorske i rasklopno-uklopnestanice
25 40
Ureaji za proiavanje komunalni 25 50
Sportske i rekreacijske graevine otvoreni bazeni sa skakaonicom 30 40
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
28/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 28/50
Graevine za parkiranje motornih vozila garae s pojedinanim boksovima 30 50
Sportske i rekreacijske graevine Zatvoreni bazeni, dvorane za klizanje/tenis 30 50
Proizvodne graevine, radionice (proizvodnja, obrada,skladitenje)
masivne, uobiajene 30 60
Hale masivne 30 60
Graevine za parkiranje motornih vozila skupne garae, podzemne/nadzemne garae 40 60
Domovi za starije osobe 40 70
Zatvorene trnice masivne 40 70
Sportske i rekreacijske graevine gimnastike i sportske dvorane 40 70
Hoteli 40 80
Komunalne zgradevatrogasni domovi, drutveni i omladinski domovi, djeji vrtii, centriza razonodu
40 80
Upravne i uredske zgrade takoer i zgrade banaka, osiguravajuih drutava i sudova, vijenice 40 80
Robne kue 40 80
Bolnice, klinike, ljeilita 50 70
Mjeovite zgrademjeovito koritene stambene i poslovne zgrade s poslovnim udjelomdo 80%
50 70
Stambene i poslovne zgrade socijalna stanogradnja 50 70
Jednoobiteljske i dvoobiteljske kue montane kue 60 80
kole svih vrsta 60 80
Stambene i mjeovite zgrade zgrade s preteito najamnim stanovima i stanovima u vlasnitvu 60 80
Crkve, kapele 60 100
Obiteljske kue gradnja na licu mjesta, masivna gradnja 70 100
Obiteljske kue reprezentativna gradnja (vile) 100 120
Stambene i poslovne zgrade klasine urbana gradnja ( u gradovima 19. st.)100
120
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
29/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 29/50
PRILOG 10.
PREDVIDIVI OSTATAK ODRIVOG VIJEKA KORITENJA
Procjenu predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja (OOVK) mogue je provesti premapostupku faktora k oritenja (FK)kao stupnja uporabivosti koji navodi u kojoj mjeri zgrada odgovara i dalje moe odgovarati zahtjevima za suvremenim uvjetimastanovanja i rada, tj. u kojoj mjeri trajno i ekonomino moe ispunjavati svrhu koritenja zgrade.
Postupak se provodi u dva koraka pomou FK matrice i pripadne tabele s predvidivim ostatkom odrivog vijeka koritenja(OOVK), pri emu treba obratiti panju na sljedee:
Zgradu koja se ocjenjuje treba na dan vrednovanja barem jo za krae vrijeme koristiti u skladu s njenom namjenom ili takvokoritenje treba biti mogue;
FK 5 se ne odnosi na zgrade koje se ne mogu koristiti ili koje su spremne za ruenje i za koje ne moe vrijediti ostatak odrivogvijeka koritenja;
Za odabrani FK vrijedi najloija klasifikacija prema svim kriterijima iz matrice;
Srednje vrijednosti (meuvrijednosti) klasifikacija mogua su unutar pojedinog kriterija, ali ne preko tih kriterija. Navedeno znaida smanjenu stabilnost nije mogue kompenzirati dobrom lokacijom, ili lou organizaciju prostora nije mogue kompenzirati krozkvalitetno graevinsko stanje zgrade i sl.
Poseban sluaj predstavlja rekonstrukcija zgrade kod koje se u potpunosti vadi jezgra zgrade i preostali omota se nanovoispunjava. U tom bi se smislu moglo govoriti o novoj gradnji. Meutim, ne moe se usvojiti da je u ovom sluaju trenutakrekonstrukcije zamjenska godina izgradnje.
U pogledu preostalih graevnih elemenata, koji ine razlikovni faktor od potuno nove gradnje, potrebito je zamjensku godinuizgradnje odrediti na nain da se od mjerodavne godine rekonstrukcije zgrade:
a) odbije 10 posto odrivog vijeka koritenja (OVK) ako ostanu sauvani temelji i nosivi zidovi, ili
b) odbije 15 posto odrivog vijeka koritenja (OVK) ako ostane sauvan i krov i konstrukcija ploa.
Ako ova pojednostavljena procjena prema datostima nije mogua ili je prenesigurna, rezultat se moe unaprijediti, odnosnoprodubiti gospodarskom i graevinskom analizom zgrade uz obuhvaanje daljnjih kriterija.
Prema: Seiser F. J., Kainz F. (2011) Der Wert von Immobilien, I, Seiser+Seiser Immobilien Consulting GmBh, Graz, str. 529.
FK matrica
A lokacija/tri te B zgrada openito C s tanje zgrade
Faktor
koritenjazgrade (FK)
1Uporabivost u potpunosti idugorono dana/osigurana
optimalna lokacija* velika potranja za vrstomobjekta skoro nema/nema ponude
vrlo dobrainfrastruktura vrlo dobrooblikovanje dobra prostornaorganizacija visoka fleksibilnost
nema oteenja puna stabilnost puna uporabivost daljnje koritenjesmanjeno
2Uporabivost dovoljna i dugoronijedana/osigurana
dobra lokacija* redovita potranja za vrstomobjekta mala ponuda
vrlo dobrainfrastruktura dobro oblikovanje
oblikovanje dobra prostornaorganizacija dovoljna fleksibilnost
mala oteenja puna stabilnost jo dobra uporabi daljnje koritjedva smanjeno
3
Uporabivost smanjena, alisrednjorono dana/osigurana
srednja lokacija*
jo postoji potranja za vrstomobjekta dovoljna ponuda
dovoljnainfrastruktura prosjeno
oblikovanje prosjena prostornaorganizacija umjerenafleksibilnost
jasna oteenja
smanjena stabilno prosjena uporabi daljnje koritsmanjeno
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
30/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 30/50
4Uporabivost ogranienodana/osigurana
umjerena lokacija* mala potranja za vrstomobjekta bogata ponuda
dovoljnainfrastruktura umjerenooblikovanje umjerena prostornaorganizacija mala fleksibilnost
jasna oteenja smanjena stabilno smanjena uporabi daljnje koritjasno smanjeno
5Uporabivost
kratkorono dana/osigurana
nezadovoljavajua lokacija* jedva postoji/ne postojipotranja za vrstom objekta velika ponuda
nedovoljna
infrastruktura umjerenooblikovanje nedovoljnaprostorna organizacija bez fleksibilnosti
znatna oteenja
smanjena stabilno nedovuporabivost daljnje koritsamo kratkorono
* lokacija oznaava kvalitetu bitnih (mekih) faktora lokacije tipinih za zgradu
Primjeri za odabir klasifikacije:
Oznaka A B C odabrani FK:
Primjer 1 --------- 1 2 1 2
Primjer 2 --------- 4 4 4/5 4,5
Tablica s predvidivim ostatkom odrivog vijeka koritenja (OOVK)
procijenjena daljnja uporabivost objekta ovisno od gospodarskog oekivanja i graevinskih datosti
relativna
starost
(G/OVK) u
% odrivog
vijeka
koritenja
Uporabivost u
potpunosti i
dugorono
dana/osigurana
Uporabivost udovoljna i
dugoronije
dana/osigurana
na dulji rok
Uporabivostsmanjena ali
srednjorono
dana
/osigurana
Uporabivost
ograniena
dana/osigurana
Uporabivost
kratkorono
dana/osigurana
najvie
faktor koritenja (FK)
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja u % odrivog vijeka koritenja
100 60 55 50 45 40 35 30 25 20
95 60 55 50 45 40 35 30 25 20
90 60 55 50 45 40 35 30 25 20
85 61 56 51 46 40 35 30 25 20
80 61 56 51 46 41 36 30 25 20
75 62 57 52 46 41 36 31 25 20
-
5/22/2018 NN - Procjena Vrijednosti Nekretnine
31/50
11. 7. 2014. Sluzbeni list
http://narodne-novine.nn.hr/ 31/50
70 63 58 52 47 42 36 31 25 20
65 64 59 53 48 42 37 31 26 20
60 66 60 54 49 43 37 31 26 20
55 67 61 55 50 44 38 32 26 20
50 69 63 57 51 44 38 32 26 20
45 71 65 58 52 45 39 33 26 20
40 73 66 60 53 47 40 33 27 20
35 75 68 62 55 48 41 34 27 20
30 78 71 64 56 49 42 35 27 20
25 81 73 66 58 50 43 35 28 20
20 84 76 68 60 52 44 36 28 20
15 88 79 71 62 54 45 37 28 20
10 91 82 73 65 56 47 38 29 20
5 95 86 77 67 58 48 39 29 20
0 100 90 80 70 60 50 40 30 20
PRILOG 11.
ODSTUPANJA ZBOG RAZLIITE MJERE GRAEVINSKOG KORITENJA
koeficijent iskoristivosti predmeta utvriv