O Valor do Património Reabilitado: Uma Aplicação do
Método Comparativo e do Método do Rendimento ao
Mercado de Lisboa
João Ricardo Valente Chastre
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Orientador: Prof. Dr. Carlos Paulo Oliveira Silva da Cruz
Júri
Presidente: Prof. Dr. João Pedro Ramôa Ribeiro Correia
Orientador: Prof. Dr. Carlos Paulo Oliveira Silva da Cruz
Vogal: Prof. Dr. Pedro Manuel Gameiro Henriques
Outubro 2016
i
Resumo
A crise no setor da Construção e, consequentemente, no setor imobiliário, agravada por um
declínio da economia nacional, resultou numa redução do número de empresas e postos de trabalho
no respetivo setor. Face a esta situação, a remodelação de imóveis face à construção nova surgiu
como uma vertente alternativa e até então pouco explorada. A remodelação de imóveis degradados e
colocados novamente no mercado envolve preços inferiores aos praticados pelos construtores em
imóveis novos ou até mesmo em imóveis colocados para arrendamento caso seja difícil a sua venda.
Por outro lado, e dado o valor patrimonial característico dos imóveis, é mais fácil a um comprador ter
acesso ao crédito para a aquisição de um imóvel remodelado do que para um imóvel novo.
Nesta dissertação, através dos princípios da avaliação imobiliária, tem-se como objectivo
principal avaliar para os mercados de venda e arrendamento quais os lucros e yields médios que se
podem obter através da aposta na compra de imóveis degradados. Para tal, serão calculados os valores
médios da reabilitação, através de ferramentas de orçamentação, e cujos valores obtidos conjugados
com uma base de dados de imóveis vendidos e arrendados, corresponderão aos referidos lucros e
yields. Como resultado desta análise conclui-se que o investimento no imobiliário nestes moldes é uma
solução bastante lucrativa quando comparada com outras formas de investimento, no entanto, há que
haver alguma ponderação no tipo de imóvel a investir e em quais mercados em função do imóvel.
Palavras-chave: crise económica; avaliação imobiliária; remodelação; yield; lucro.
iii
Abstract
Alongside the crisis felt in the Construction sector, which had implications across all the real
estate market, and with the aggravation of all the national economy, resulting in a reduction of both
number of companies and personnel in the sector, came the rise of an unexplored branch thus far: the
renovation of degraded real estates, which could be placed again in the market after renovation, allowing
investors to sell them at a cheaper price, when compared to new real estates that were being sold by
the house-builder itself, and still be able to make a profit, or by placing them for rent. The cheaper price
would also allow a buyer to be able to get credit from its financing entity more easily.
In this dissertation, guided by the principles of real estate appraisal, the main objective is to
evaluate for both sale and rental markets the average profits and yields obtained by investing in
degraded real estates. To do so, average rehabilitation costs will be calculated, with the help of
budgeting tools, which values will be conjugated alongside with the values from sold and rented real
estates, obtained from a database, allowing to calculate the aforementioned profits and yields. As a
result of this analysis, as a conclusion, the investment in real estates for this markets is a very lucrative
investment, when compared to other types of investment, although some pondering needs to be done
to select in which real estates to invest.
Keywords: economic crisis; real estate evaluation; renovation; yield; profit.
v
Índice
Resumo .....................................................................................................................................................i
Abstract.................................................................................................................................................... iii
Índice ........................................................................................................................................................v
Índice de Figuras .................................................................................................................................... vii
Índice de Tabelas .................................................................................................................................... ix
Lista de Acrónimos ................................................................................................................................. xii
1 Introdução ........................................................................................................................................ 1
1.1 Contexto .................................................................................................................................. 1
1.2 Objetivos .................................................................................................................................. 1
1.3 Metodologia ............................................................................................................................. 2
1.4 Organização da Dissertação ................................................................................................... 2
2 Avaliação Imobiliária ........................................................................................................................ 5
2.1 Considerações Gerais ............................................................................................................. 5
2.2 Processo de Avaliação ............................................................................................................ 7
2.2.1 Pedido de Avaliação ............................................................................................................ 7
2.2.2 Mercado Imobiliário ............................................................................................................. 8
2.2.3 Características do Imóvel .................................................................................................... 9
2.3 Métodos de Avaliação ........................................................................................................... 10
2.3.1 Método Comparativo ......................................................................................................... 11
2.3.2 Método do Rendimento: .................................................................................................... 12
3 Reabilitação de Imóveis Habitacionais em Lisboa ........................................................................ 17
3.1 Objetivos ................................................................................................................................ 17
3.2 Metodologia ........................................................................................................................... 17
3.3 Oferta Habitacional ................................................................................................................ 17
3.4 Cenários para a Reabilitação dos Imóveis ............................................................................ 19
3.5 Custos da Reabilitação .......................................................................................................... 22
3.5.1 Melom ................................................................................................................................ 23
3.5.2 CasaViva ........................................................................................................................... 27
4 Análise do Mercado Habitacional em Lisboa ................................................................................ 33
4.1 Objetivos ................................................................................................................................ 33
vi
4.2 Metodologia ........................................................................................................................... 33
4.3 Considerações Gerais ........................................................................................................... 34
4.4 Caracterização do Mercado de Venda .................................................................................. 36
4.4.1 Imóveis por Reabilitar ........................................................................................................ 36
4.4.2 Imóveis Reabilitados ......................................................................................................... 45
4.5 Mercado de Arrendamento de Imóveis Reabilitados ............................................................ 52
4.6 Análise Económica dos Dados Recolhidos ........................................................................... 60
5 Conclusões e Desenvolvimentos Futuros ..................................................................................... 71
5.1 Conclusões ............................................................................................................................ 71
5.2 Desenvolvimentos Futuros .................................................................................................... 73
Referências Bibliográficas ..................................................................................................................... 75
Anexos ...................................................................................................................................................... .
Anexo A – Base de dados de imóveis vendidos por remodelar....................................................... A.1
Anexo B – Base de dados de imóveis vendidos remodelados ........................................................ B.1
Anexo C – Base de dados de imóveis arrendados remodelados .................................................... C.1
vii
Índice de Figuras
Figura 1 – Metodologia da dissertação ................................................................................................... 3
Figura 2 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa, INE (2014) ............................. 6
Figura 3 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa no ano de 2014, INE (2014) ... 6
Figura 4 – Passos no processo de avaliação, adaptado de Ventolo (2001) ........................................... 8
Figura 5 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2001), Estado de conservação;
Lisboa; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ..................................................... 18
Figura 6 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2011), Estado de conservação;
Lisboa; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ..................................................... 18
Figura 7 – Custos de remodelação por m2 pela empresa Melom ......................................................... 25
Figura 8 – Custos Médios de Remodelação por m2 pela empresa Melom para cada Grupo de
Características ....................................................................................................................................... 26
Figura 9 – Custos de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada tipo de remodelação . 30
Figura 10 – Custos médios de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada grupo de
características ....................................................................................................................................... 31
Figura 11 – Custos médios de remodelação por m2 pela média de ambas as empresas para cada grupo
de características .................................................................................................................................. 31
Figura 12 – Alojamentos familiares de residência habitual (N.º e %) em Lisboa (à data dos Censos
2011) e regime de ocupação; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ................. 35
Figura 13 – Comparação entre lucros brutos de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e imóveis
com degradação 5 ................................................................................................................................. 64
Figura 14 – Comparação entre rendimentos brutos anuais de imóveis com grau de degradação de 1 a
4 e imóveis com degradação 5 ............................................................................................................. 65
Figura 15 – Rendimento médio mensal/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados
arrendados ............................................................................................................................................ 66
Figura 16 – Preço médio/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados vendidos ........ 66
Figura 17 – Variação entre preço inicial e valor de venda ao longo do tempo nos imóveis vendidos
remodelados .......................................................................................................................................... 68
Figura 18 – Número de imóveis arrendados na zona da baixa/chiado em cada ano, adaptado iWork
(2016) .................................................................................................................................................... 69
Figura 19 – Renda média mensal na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016) ... 70
ix
Índice de Tabelas
Tabela 1 – Características a utilizar para cada simulação pela Melom ................................................ 20
Tabela 2 – Características a utilizar para cada simulação pela Casa Viva .......................................... 21
Tabela 3 – Áreas médias consideradas para cada tipologia ................................................................ 22
Tabela 4 – Número janelas e portas a colocar por tipologia ................................................................. 22
Tabela 5 – Custos de remodelação para um T0 pela empresa Melom ................................................ 23
Tabela 6 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa Melom ................................................ 23
Tabela 7 – Custos de remodelação para um T2 pela empresa Melom ................................................ 24
Tabela 8 – Custos de remodelação para um T3 pela empresa Melom ................................................ 24
Tabela 9 – Custos de remodelação para um T4 pela empresa Melom ................................................ 25
Tabela 10 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário ......................................... 26
Tabela 11 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia ......................................... 26
Tabela 12 - Custos de remodelação para um T0 pela empresa CasaViva .......................................... 27
Tabela 13 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva ......................................... 27
Tabela 14 – Custos de remodelação para um T2 pela empresa CasaViva ......................................... 28
Tabela 15 – Custos de remodelação para um T3 pela empresa CasaViva ......................................... 28
Tabela 16 – Custos de remodelação para um T4 pela empresa CasaViva ......................................... 29
Tabela 17 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário ......................................... 30
Tabela 18 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia ......................................... 30
Tabela 19 – Alojamentos (N.º) por localização geográfica; Lisboa; Decenal - INE, Censos - séries
históricas................................................................................................................................................ 34
Tabela 20 – Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%); Segundo Censos 2001 e 2011;
Concelho Lisboa .................................................................................................................................... 35
Tabela 21 – Edifícios (N.º, % e % Acumulada) por época de construção em Lisboa (à data dos Censos
2011); Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ...................................................... 36
Tabela 22 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia ....... 37
Tabela 23 – Áreas médias de cada tipologia referentes aos imóveis vendidos reabilitados e respetivo
ajuste para imóveis por reabilitar .......................................................................................................... 37
Tabela 24 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia com
correção ................................................................................................................................................. 38
Tabela 25 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo localização ............ 38
Tabela 26 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo grau de degradação
............................................................................................................................................................... 39
Tabela 27 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos por reabilitar
............................................................................................................................................................... 40
Tabela 28 – Relação entre grau de degradação e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar ..... 40
Tabela 29 – Relação entre tipologia corrigida e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar ........ 41
Tabela 30 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2
............................................................................................................................................................... 41
x
Tabela 31 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2
............................................................................................................................................................... 43
Tabela 32 – Preços médios por m2 para cada característica considerada ........................................... 44
Tabela 33 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada ......................................... 44
Tabela 34 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo cada tipologia ......... 46
Tabela 35 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização ............. 46
Tabela 36 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo grau de remodelação
............................................................................................................................................................... 46
Tabela 37 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos reabilitados 47
Tabela 38 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados .......................... 48
Tabela 39 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis
vendidos reabilitados ............................................................................................................................. 48
Tabela 40 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2,
para imóveis vendidos remodelados ..................................................................................................... 49
Tabela 41 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2
............................................................................................................................................................... 50
Tabela 42 – Preços médios por m2 para cada característica considerada ........................................... 51
Tabela 43 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada ......................................... 51
Tabela 44 – Número e percentagem de imóveis arrendados reabilitados segundo cada tipologia ..... 52
Tabela 45 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização ............. 53
Tabela 46 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo grau de remodelação
............................................................................................................................................................... 53
Tabela 47 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis arrendados reabilitados
............................................................................................................................................................... 54
Tabela 48 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis arrendados remodelados ...................... 55
Tabela 49 – Relação entre grau de remodelação e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados .... 55
Tabela 50 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis
arrendados reabilitados ......................................................................................................................... 55
Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2,
para imóveis arrendados remodelados ................................................................................................. 56
Tabela 52 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2
............................................................................................................................................................... 57
Tabela 53 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada ........ 59
Tabela 54 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada ........ 60
Tabela 55 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar .............................................. 61
Tabela 56 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar com majoração para imóveis de
grau de degradação 5 ........................................................................................................................... 61
Tabela 57 – preços médios de venda e arrendamento e imóveis remodelados .................................. 62
Tabela 58 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos .......... 62
xi
Tabela 59 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis
arrendados ............................................................................................................................................ 63
Tabela 60 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos, para
imóveis de grau de degradação 5 ......................................................................................................... 63
Tabela 61 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis
arrendados, para imóveis de grau de degradação 5 ............................................................................ 64
Tabela 62 – Yields médios por m2 em relação ao grau de remodelação ............................................. 66
Tabela 63 – Rentabilidade anual bruta de imóveis remodelados ......................................................... 67
Tabela 64 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis por remodelar ................... 68
Tabela 65 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis remodelados .................... 68
xii
Lista de Acrónimos
ABP – Área Bruta Privativa
AICCOP – Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas
CD – Capitalização Direta
CFD – Cash-Flow Descontado
CVP – Coeficiente de Variação de Pearson
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
INE – Instituto Nacional de Estatística
IST – Instituto Superior Técnico
MO – Mão de Obra
RB – Rendimento Bruto
PVT – Presumível Valor de Transação
TIR – Taxa Interna de Rendibilidade
VAL – Valor Atual Líquido
1
1 Introdução
1.1 Contexto
Com a crise no setor da Construção, de acordo com Matos (2014), houve um decréscimo
acentuado no número de empresas de construção e consequentemente no número de empregos
gerados pelo setor, fazendo com que muitas das empresas para continuarem a gerar receitas tivessem
de adotar uma nova estratégia de negócio. São casos disso a aposta na remodelação de imóveis
degradados para os colocar novamente no mercado de venda ou arrendamento. Segundo dados do
INE, não foram apenas os empresários já enraizados no setor da construção que apostaram neste
segmento de negócio. Com a incerteza relativamente a alguns bancos no plano nacional e às baixas
taxas de juro oferecidas aos clientes, muitas pessoas que possuíam alguns fundos disponíveis,
decidiram apostar neste mercado pois viram ali uma oportunidade de investimento devido ao elevado
número de pessoas que tiveram de vender os seus imóveis por preços abaixo do valor de mercado,
fruto da crise instalada em Portugal.
Segundo dados da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOP),
o ano de 2014 fechou com um aumento de 18.0% no nível de atividade na reabilitação urbana, bem
como um aumento de 10.3% da carteira de encomendas na reabilitação urbana. No final do ano de
2015 o aumento no nível de atividade na reabilitação urbana foi ainda superior, tendo atingido um
crescimento de 29.9%, crescimento este que também foi acompanhado pelas licenças de reabilitação
emitidas, com um aumento de 8.8%. Estes dados são obtidos através dos empresários que trabalham
no ramo.
É com base neste aumento tão significativo nos últimos anos, que surge o tema para esta
dissertação, já que do ponto de vista financeiro é importante fazer-se uma análise da sustentabilidade
deste tipo de operações e quão rentável está a ser para as empresas, ou até mesmo para os pequenos
investidores, apostar neste mercado. Análise essa que será feita por base em dados concretos de
venda de imóveis e recorrendo-se a valores médios da reabilitação.
1.2 Objetivos
A presente dissertação tem como principal objetivo:
- Análise da rentabilidade obtida por investimento na reabilitação urbana, isto é, pretende-se
calcular e quantificar quais os yields médios e os lucros médios obtidos através deste tipo de
investimento.
Sendo os objetivos secundários:
2
1. Determinação dos rendimentos anuais brutos, relativamente à compra de imóveis já
reabilitados sendo depois colocados no mercado de arrendamento;
2. Análise da diferença entre lucros para os diferentes graus de remodelação dos imóveis
colocados no mercado de venda;
3. Análise da diferença entre rendimentos anuais brutos para os diferentes graus de remodelação
dos imóveis no mercado de arrendamento;
4. Análise à variação entre o preço inicialmente pedido e o preço de venda, verificando se existe
ou não um padrão temporal em relação a este diferencial;
5. Determinação da existência ou não de inflação recente nomeadamente na zona da Baixa
Lisboa.
1.3 Metodologia
Na Figura 1 é apresentada a metodologia a seguir na dissertação, para além dos já referidos princípios
da avaliação imobiliária que serão utilizados. Com auxílio dos dados obtidos através das empresas
Melom e CasaViva, serão calculados os valores médios referentes às remodelações.
Em seguida serão compilados na forma de uma base de dados trabalhável os dados obtidos
através do site da Remax, em relação aos imóveis vendidos por remodelar, aos imóveis vendidos
remodelados e aos imóveis arrendados remodelados.
Depois da base de dados criada define-se quais as características relevantes e que se julgam
como sendo as mais influenciadoras do preço/m2 de cada imóvel, calculando-se seguidamente
coeficientes de majoração e minoração para cada uma destas características, validando também a
escolha destas características. Procede-se em seguida ao cálculo dos valores médios de venda e
arrendamento tendo em conta cada uma destas características e respetivos valores médios globais.
Em função dos valores calculados é possível fazer-se uma análise de acordo com os objetivos
definidos, tanto o principal, como os secundários.
1.4 Organização da Dissertação
Quanto à organização da dissertação, esta é constituídas 5 capítulos, bibliografia e anexos. São os
Capítulos:
Capítulo 1: INTRODUÇÃO – no capítulo inicial, é feita uma breve introdução do trabalho,
onde são especificados os objetivos que justificam o tema adotado, descrevendo-se em
seguida a metodologia a tomar e como será organizada a dissertação;
Capítulo 2: AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – no segundo capítulo, é abordada a avaliação
imobiliária e os seus princípios gerais, nomeadamente no que concerne o método
3
comparativo e o método do rendimento que servirão de base para algumas das análises
feitas nos capítulos seguintes;
Capítulo 3: REABILITAÇÃO DE IMÓVEIS HABITACIONAIS – neste capítulo, é abordada
a reabilitação de imóveis no concelho de Lisboa, onde serão feitas algumas considerações
gerais em relação ao tipo de edificado que existe e quais os cuidados a ter devido ao tipo
de construção. De seguida, será feito o tratamento de dados de modo a se conseguir um
dos objetivos que passa pela definição do custo médio da reabilitação;
Capítulo 4: ANÁLISE DO MERCADO HABITACIONAL EM LISBOA – no quarto capítulo,
são analisados os segmentos do mercado imobiliário com interesse para o presente
documento, que são eles: a venda de imóveis por remodelar; a venda de imóveis
remodelados e o arrendamento de imóveis remodelados. Com base nos dados recolhidos,
e com a análise já efetuada no capítulo anterior é possível, em seguida, responder ao
objetivo principal da tese.
Capítulo 5: CONCLUSÃO – são apresentadas as principais conclusões sobre o tema da
dissertação.
Figura 1 – Metodologia da dissertação
5
2 Avaliação Imobiliária
2.1 Considerações Gerais
Este capítulo tem como principais objetivos fazer uma descrição do estado atual do imobiliário
em Portugal e mais concretamente na cidade de Lisboa, assim como, fazer uma explicação de quais
serão os princípios base da avaliação imobiliária, e quais os métodos principais e como estes serão
enquadrados no desenrolar desta dissertação.
O sector dos bens imobiliários é uma parte integrante do universo da construção e por conseguinte
uma vasta parcela no que diz respeito aos bens transacionáveis, quer sejam eles públicos, particulares
ou empresariais, como é o caso de edifícios, terrenos e instalações, importando assim haver uma
avaliação destes mesmos bens para cada um dos seus fins específicos, que segundo Henriques
(2012), são: Avaliações para obtenção de crédito bancário; Avaliações para expropriação de utilidade
pública; Avaliações fiscais, como por exemplo para cálculo de IMI; Avaliações relativas a atividades
seguradoras, de modo a determinar prémios de seguros; Avaliações no âmbito de transações;
Avaliações para fundos de investimento imobiliário, entre outras.
No entanto, segundo Paulo (2014), os bens imobiliários são bens específicos, suscetíveis de causar
problemas na sua avaliação que não são comumente verificados na avaliação de outros bens
económicos, já que são bens que apresentam determinadas características peculiares:
São bens capazes de mobilizar capitais muito elevados;
Possuem custos de operação e de manutenção elevados, visto tratarem-se de bens com um
ciclo de exploração elevado. Verificado principalmente em imóveis para arrendamento ou para
imóveis de prestação de serviços, com fins lucrativos ou não;
Maioritariamente no caso de edifícios para habitação, os bens imobiliários são únicos e
dificilmente dissociáveis;
Estão sujeitos a medidas e políticas administrativas, políticas essas que sofrem ao longo do
tempo de vida dos bens alterações contribuindo assim para que haja uma maior incerteza na
avaliação dos bens;
Bens onde o efeito da inflação se faz sentir bastante.
Como forma de sustentar este pressuposto pode-se ter por base a variação do valor médio por
metro quadrado da avaliação bancária na zona de Lisboa efetuada a habitações ao longo dos últimos
anos que teve em 2010 o seu valor mais alto de 1425 €/m2 tendo atingido em 2013 o seu valor mais
baixo de 1198 €/m2 como se verifica no gráfico da Figura 2, segundo dados disponibilizados pelo INE
(2014).
6
Figura 2 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa, INE (2014)
Pode ainda verificar-se pelo gráfico da Figura 3 que quando se considera apenas o ano de 2014
as flutuações ao nível de €/m2 são bastante relevantes.
Figura 3 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa no ano de 2014, INE (2014)
Entre os meses de Abril e Setembro verifica-se uma variação de 75 €/m2, o que reflete a
incerteza no sector da avaliação imobiliária.
No entanto, e apesar das dificuldades na correta avaliação, o mercado imobiliário é um
mercado prime para os investidores, já que apresenta na maior parte dos casos uma rentabilidade
muito superior a outros investimentos financeiros. Mas antes da crise do imobiliário, crê-se, ter sido
1412 1425
1355
12321198 1205
1050
1100
1150
1200
1250
1300
1350
1400
1450
2009 2010 2011 2012 2013 2014
€/m
2
Ano
1214
11871180
1166
1181
1198
1221
1239 1241
1221
1209
1120
1140
1160
1180
1200
1220
1240
1260
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov
€/m
2
Mês
7
mais fácil rentabilizar o investimento feito em imóveis para habitação, face à facilidade de os
particulares obterem crédito junto da banca para a compra de habitação. No entanto, neste momento
existe um excesso de oferta por parte do mercado pelo que importa cada vez mais uma correta
avaliação do real valor do imóvel por forma a garantir que o investimento feito conduz de facto a um
retorno financeiro positivo.
Importa realçar as diferenças entre Valor e Preço já que estas avaliações são feitas segundo o
valor do imóvel, referindo-se por isso a quanto vale teoricamente a propriedade em certas
circunstâncias. Já o Preço, por outro lado, refere-se ao real valor pago por um imóvel por parte de um
comprador a um vendedor numa transação real. Significando por isso que Valor é um conceito,
enquanto Preço é um facto (Schmal, 2006). Para além destas definições de “valor” existem muitas mais
definidas por Figueiredo (2014).
Pretende-se neste capítulo fazer uma descrição dos passos do processo de avaliação, com
especial foco nos métodos comparativo e do rendimento. O foco será maioritariamente nestes dois
métodos pois são aqueles que mais se adequam aos mercados analisados, nomeadamente o método
comparativo para o mercado de venda e o método do rendimento para o mercado de arrendamento,
tal como referido por Couto (2007).
2.2 Processo de Avaliação
2.2.1 Pedido de Avaliação
O pedido de avaliação corresponde ao primeiro passo no que diz respeito a todo o processo
de avaliação, pedido este que deve estabelecer o âmbito da avaliação fornecendo ao avaliador a
informação necessária para que todo o processo se desenvolva com detalhe e a orientação certa
consoante aquilo que são as especificidades da requerida avaliação. Assim, o avaliador deve proceder
às análises e conclusões de modo a atender às pretensões da entidade requerente.
Apenas depois de devidamente feito o pedido de avaliação, com base nos parâmetros
pretendidos, deve o avaliador dar início ao seu trabalho de investigação, tratamento e análise de dados
com vista à obtenção do valor final da avaliação (Couto, 2007).
Na Figura 4 apresenta-se uma ilustração dos passos a adotar no processo de avaliação.
Tratando-se dos passos gerais, podendo estes sofrer alguns ajustes segundo o âmbito da avaliação.
8
Figura 4 – Passos no processo de avaliação, adaptado de Ventolo et al.(2001)
2.2.2 Mercado Imobiliário
Segundo Paulo (2014), à semelhança do que acontece nos mais variados mercados, também
no mercado imobiliário as transações são regidas por uma lei de oferta e procura.
Para um correto funcionamento das leis de oferta e procura, pressupõe-se que exista um
mercado ativo, com transações suficientes, que permitam uma comparação de preços adequada
(Henriques, 2012), significando, pois, que o preço de um bem ou serviço é dado através do equilíbrio
entre a oferta e a procura. Através desta relação se conclui que o preço varia inversamente com a
oferta do bem ou serviço e diretamente com a procura desse mesmo bem.
9
No entanto, e apesar de as regras do mercado corresponderem às verificadas nos mercados
de concorrência perfeita, os mecanismos de determinação do preço no mercado imobiliário são
bastante mais complexos, já que o real valor tem uma variação bastante acentuada de imóvel para
imóvel pelas mais diversas razões. São, segundo Couto (2007), casos disso as características:
localização do imóvel; qualidade e características construtivas; serviços e instalações na imediação do
imóvel; dimensão do imóvel (regra geral, a partir de uma certa dimensão imóveis de grandes áreas têm
um preço por metro quadrado inferior a imóveis com áreas menores); estrato socioeconómico e
prestígio da zona. Existem outras características que dependendo do caso tomam maior ou menor
relevância na atribuição do preço por metro quadrado. É por isso necessário haver uma amostra
suficientemente grande de imóveis, de características semelhantes, para que se consiga definir com
precisão um preço por metro quadrado para um dado imóvel.
Em última análise, pode atribuir-se o valor de um bem imobiliário à conjunção de 4 fatores,
nomeadamente: a utilidade para os consumidores; a escassez/disponibilidade de bens; o desejo de
adquirir; e o poder de aquisição.
Em relação aos últimos dois pontos, ainda segundo Couto (2007), o mercado imobiliário é dotado
de uma vertente emocional, o que pode fazer com que o preço de um bem imobiliário tenha uma
variação acentuada face ao seu real valor. Isto é verificado, por exemplo, em situações em que o
vendedor considera uma determinada característica do imóvel como sendo importante, que, para o
comprador é completamente irrelevante, levando o vendedor a avaliar o seu imóvel num valor muito
acima daquele que é considerado pelo comprador. Por outro lado, o comprador pode desejar um imóvel
para habitação na zona onde passou a sua infância, não se importando de pagar um preço acima do
valor de mercado para o adquirir. Também os fatores económicos de tanto comprador como vendedor
fazem variar o preço por metro quadrado de um imóvel, tal ocorre quando o vendedor necessita de
fazer um encaixe financeiro a curto prazo com a venda do imóvel dispondo-se, por isso, a efetuar a
venda por um valor abaixo do valor de mercado, ou no caso de um comprador caprichoso que quer
uma propriedade que não se encontra no mercado e faz uma proposta acima do real valor da mesma
para a sua aquisição.
Assim, é notória a diferença de um mercado concorrencial perfeito onde os preços são bem
definidos pelo vendedor e em que para que haja uma transação o comprador se dispõe a pagá-los, e
o caso do mercado imobiliário em que, apesar de se seguir uma lei de oferta e procura, o preço dos
bens é bastante flutuante e nem sempre reflete o valor dos mesmos.
2.2.3 Características do Imóvel
O passo mais moroso e porventura o mais importante da avaliação imobiliária prende-se com
a recolha e obtenção dos dados referentes às propriedades a avaliar. Estes dados podem ser divididos
em quatro grupos, tal como explicitado por Figueiredo (2014):
10
Dados de natureza geral;
Dados de economia em geral;
Dados específicos da propriedade;
Dados sobre a oferta e a procura.
Relativamente aos dados de natureza geral pode-se ainda subdividir em dados de carácter
internacional, nacional, relacionados com o município e relacionados com o bairro/vizinhança. Este
último parâmetro é dos mais importantes no que concerne a avaliação em Lisboa, já que a zona onde
se situa o imóvel se presume como sendo o fator com maior influência no preço/m2, já que face à
história da própria cidade, existem zonas onde não há uma grande oferta de habitações e que fruto da
sua antiguidade estão, muitas delas, num estado bastante degradado como se poderá ver no capítulo
seguinte.
2.3 Métodos de Avaliação
Segundo Figueiredo (2014), são três os métodos de avaliação mais utilizados na avaliação
imobiliária:
- Método Comparativo (também designado por método direto, sintético ou empírico);
- Método do Rendimento (também designado por método de capitalização de rendimento,
analítico, indireto ou de exploração);
- Método do Custo (também designado por método do investimento, do custo de reposição, do
custo de reprodução ou do custo de substituição).
Ainda segundo Figueiredo (2014), de modo a se escolher qual método a aplicar existem alguns
pressupostos que têm de ser satisfeitos para que cada método seja justamente aplicado. Para a
aplicação do método comparativo, é necessário que haja um mercado imobiliário ativo com a existência
de transações de imóveis de características semelhantes ao que se pretende avaliar, tornando-se por
isso essencial a obtenção de informação quanto às características, quer do imóvel a avaliar, quer do
histórico de imóveis avaliados. Já quanto ao método do rendimento, tal como o nome sugere, é
necessário que algum tipo de rendimento advenha do imóvel a avaliar, quer esse rendimento sejam
rendas relativas a arrendamento, no caso de escritórios ou apartamentos de habitação, ou receitas
geradas pela utilização da propriedade como por exemplo em propriedades rústicas a que estejam
associados terrenos agrícolas capazes de gerar uma receita pela sua exploração, ou o caso de salas
de espetáculos que oferecem rendimentos através da venda de bilhetes.
11
2.3.1 Método Comparativo
Segundo Figueiredo (2014), apesar do conceito deste método ser bastante simples, que como
já referido, baseia-se na comparação com imóveis de características semelhantes ao que se pretende
avaliar e respetivo preço de venda, nem sempre a recolha destes dados se dá com tanta facilidade.
Isto porque nem sempre se encontram imóveis de características semelhantes ao que se pretende
avaliar, e nesse caso é impossível fazer uma correta avaliação, mesmo quando existe esta informação
é difícil ao avaliador garantir que todas as informações disponibilizadas correspondem de facto às reais
características dos imóveis.
Segundo Henriques (2012), também a qualidade de informação é de extrema importância no
que concerne a avaliação pelo método comparativo. Já que quando se consideram certos parâmetros,
como a área, a não ser que seja o próprio avaliador a fazer a medição de todos os imóveis a considerar
para se fazer a comparação, o mais certo é encontrar-se informação não uniformizada acerca destes
parâmetros. Há ainda o risco de alguns mediadores ou vendedores de modo a inflacionar as
características dos imóveis terem tendência a incluir, na área útil, as áreas acessórias tais como
terraços, estacionamentos e arrecadações. É por isso de extrema importância fazer-se uma
uniformização da «área de avaliação» já que com a avaliação se pretende obter um preço por metro
quadrado, e o facto de diferentes avaliadores considerarem áreas diferente na sua avaliação leva a
que se obtenham valores bastante díspares.
Assim sendo, há que definir a área a usar na avaliação imobiliária. Como referido, é usual
consoante a parte interessada utilizar um valor para a área incluindo ou não, áreas acessórias,
varandas, quota-parte das áreas comuns de acesso ao piso. Veja-se agora duas definições de área
segundo Figueiredo (2012):
Área principal - deve ser definida como a «área bruta privativa» ou «área bruta interior», no
caso de frações habitacionais, no entanto e quando se tratam de frações habitacionais onde a
espessura das paredes exterior pode chegar a medir 1 metro, deve-se considerar para a «área bruta
privativa» ou «área bruta interior» paredes de espessura às correntemente verificadas em edifícios
mais recentes, na ordem dos 25 a 30 centímetros.
Áreas acessórias - são definidas como áreas acessórias as correspondentes a arrecadações,
piscinas, estendais, lugares de estacionamento, terraços, varandas, logradouros e quaisquer outros
espaços de funcionalidade específica.
Visto a área ser um dos fatores que melhor explica e relaciona os preços de mercado de
determinado imóvel, importa por isso introduzir o conceito de «pulsar de venda» que é dado pelo
quociente entre o valor de um dado espaço físico com funcionalidade específica e a sua respetiva área.
(Figueiredo, 2012).
12
Nesta dissertação será utilizada o conceito de Área Bruta Privativa como Área Homogeneizada,
já que todos os imóveis da base de dados utilizada especificam esta característica, estando por isso
devidamente homogeneizada a amostra ao se utilizar este parâmetro.
Depois de definidas áreas homogeneizadas, é possível proceder-se ao restante trabalho de
homogeneização, significando que, deverá ser feito um ajuste no pulsar de referência para determinada
característica que se pretenda comparar de modo a que este pulsar espelhe o mais fidedignamente o
pulsar do imóvel a comparar. No entanto, esta homogeneização é feita por base na experiência e
intuição do avaliador (Figueiredo, 2012), exceção feita quando existe uma base de dados fidedigna
como aquela que se pretende apresentar para análise mais à frente.
Algumas das características onde é importante existir esta homogeneização, são: tipologia e
área principal expandida; idade; grau de conservação; localização geográfica; posição da fração no
prédio; qualidade da vista; espaços exteriores; garagem.
Tal como referido é com base nos dados constantes da base de dados que se irá atribuir
coeficientes de minoração e/ou majoração para cada imóvel. No entanto isto apenas irá ser feito para
as características que se julgam ser determinísticas para o valor dos imóveis na cidade de Lisboa.
Estes coeficientes são importantes para conjugar com as análises finais que se pretende obter, já que
ao não se possuir um imóvel para o qual se fazer uma análise, obtém-se assim dados que permitem
adaptar os resultados calculados a qualquer – ou assim se pretende – imóvel na cidade de Lisboa.
2.3.2 Método do Rendimento:
2.3.2.1 Introdução
O Método do Rendimento, como já referido anteriormente é o método mais adequado para se
fazer a avaliação de imóveis aos quais está associada uma renda ou um rendimento. Podendo este ser
proveniente da renda do espaço, ou da venda de bilhetes (caso de casas de espetáculos, museus entre
outros), ou até em casos de terrenos agrícolas em que pode estar associado um valor à produção
conseguida com a exploração do terreno.
Para Couto (2007), na utilização deste método há que seguir, regra geral, alguns passos
transversais às propriedades em avaliação:
- Cálculo de rendimentos brutos médios esperados – de notar que se trata de uma estimativa;
- Estimar em seguida os rendimentos líquidos médios com base nos rendimentos brutos e todas
as despesas associadas à exploração do imóvel;
- Para o terceiro passo há que escolher uma abordagem e consoante essa abordagem, que
será discutida mais à frente, há que fixar taxas de atualização ou de capitalização;
13
- E por fim calcular o valor da propriedade a avaliar.
Verifica-se por isso que existem aqui duas variáveis a definir/estimar, importando por isso, fazê-
lo o mais criteriosamente possível de modo a que o resultado desta avaliação seja fidedigno.
No entanto, o caso de estudo será trabalhado com valores reais de rendimento anual bruto
recolhidos também eles do website da Remax, estando assim estes dados também uniformizados em
relação aos utilizados para se obter valores de venda de imóveis por reabilitar e reabilitados.
2.3.2.2 Processos de Cálculo
Segundo Henriques (2012), recorre-se normalmente a uma de duas abordagens para estimar
o valor atual dos rendimentos futuros:
Capitalização Direta (CD) ou Cash-Flow Descontado (CFD)
Na abordagem por Capitalização Direta é dividido o rendimento anual por uma taxa de
rendimento, denominada de taxa de capitalização, no entanto esta operação parte do princípio que a
renda será perpétua e que será constante anualmente. Podendo esta ser obtida por uma das duas
seguintes fórmulas:
𝑽𝑨𝑳 = 𝑹𝑳
𝒕𝒄𝒍í𝒒𝒖𝒊𝒅𝒂 (1)
Ou:
𝑽𝑨𝑩 = 𝑹𝑩
𝒕𝒄𝒃𝒓𝒖𝒕𝒂 (2)
Consoante se pretenda obter o Valor Atualizado (VA) líquido ou brutp. Onde: RL – Rendimento
Líquido; tclíquida – Taxa de capitalização líquida; RL – Rendimento Bruto; tcbruta – Taxa de capitalização
bruta.
Na abordagem através do Cash-Flow Descontado, é considerado que o imóvel será arrendado
durante um determinado intervalo de tempo e/ou que será vendido posteriormente tendo em conta o
tempo de absorção pelo mercado. Com estas considerações por base é possível atribuir um valor final
ao imóvel, que se traduz no valor atual dos benefícios futuros líquidos, ou seja, o valor resultante das
receitas subtraindo os custos.
𝑽𝑨 = ∑𝑹𝒊−𝑫𝒊
(𝟏+𝒕)𝒊
𝒏
𝒊=𝟎 (3)
A Equação (3) mostra essa relação onde: Ri – Receitas no ano i; Di – Despesas no ano i; t –
Taxa de atualização.
14
No entanto, e tal como já referido, será usada uma abordagem em que apenas são
considerados os rendimentos anuais brutos, visto que também serão analisados vários cenários, em
que os imóveis tanto podem ser comprados por uma empresa ou por um investidor singular à procura
do melhor investimento para o seu capital.
Esta abordagem é particularmente importante para esta dissertação, já que nos permite para
um determinado imóvel, a necessitar de remodelação, estimar os rendimentos que se podem obter
através do arrendamento do imóvel após remodelação e através do valor de venda e adicionando os
custos da própria remodelação, determinar o valor do imóvel após remodelação.
2.3.2.3 Aplicação do Método do Rendimento
Para motivos de análise e melhor compreensão desta dissertação considera-se, para a
aplicação do Método do Rendimento, que se está a tratar imóveis que necessitam de remodelação e
que serão posteriormente colocados no mercado de arrendamento ou de venda.
Na perspetiva de investimento importa distinguir rendimentos brutos de rendimentos líquidos,
definindo o rendimento bruto - normalmente considerado anualmente - como a soma das rendas
mensais nesse mesmo ano de imóveis arrendados que sejam análogos e que servem assim de
estimativa para os imóveis em apreciação. Já o rendimento líquido será a soma dessas mesmas
rendas, mas subtraindo todas as despesas inerentes a essas propriedades no mesmo período de
tempo. Ora, esta e a principal razão de se usar a rentabilidade anual bruta em vez da líquida, já que
não se tem informação acerca de quem compra os imóveis, e suas despesas, nem que tipos de
possíveis acordos existem por exemplo com as câmaras de modo a reduzir impostos em imóveis a
necessitar de franca remodelação.
Na ótica de Figueiredo (2014), tendo por base os rendimentos brutos (RB) e de venda (V)
obtidos de imóveis de características semelhantes é possível obter a taxa de capitalização bruta através
do quociente entre ambos, obtendo assim e inversamente ao calculado através da Capitalização Direta:
Taxa de capitalização bruta = 𝑹𝑩
𝑽 (𝟒)
Figueiredo (2014) define esta taxa como:
i. Uma taxa de correlação – Já que permite verificar a relação entre os mercados de
arrendamento e de venda para imóveis análogos;
ii. Uma taxa operacional – Permitindo obter o presumível valor comercial do imóvel através
do conhecimento do rendimento anual desse mesmo imóvel;
iii. Uma taxa de indiferença – Já que permite tornar indiferente para o proprietário a venda ou
arrendamento do imóvel para um período de vida útil de construção do imóvel;
15
iv. Uma taxa de rendibilidade – Correspondendo à rendibilidade possível de extrair do
arrendamento do imóvel face ao seu atual valor. E esta é talvez a definição mais
interessante para esta dissertação, já que substituindo o valor estimado do imóvel pelo
valor de compra somado ao custo da reabilitação do mesmo, se pode obter a rentabilidade
anual bruta.
Para se ter uma melhor perceção de quando o investimento começa a ter retorno positivo, no
caso do investimento em imobiliário para colocar no mercado de arrendamento, importa definir algumas
expressões úteis, caso do Valor Atualizado Líquido (VAL):
𝐕𝐀𝐋 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊−𝑫𝒊
(𝟏+𝒕)𝒊
𝒏
𝒊=𝟎+
𝑽𝒓
(𝟏+𝒕)𝒊 (𝟓)
Onde: I – Montante investido; Ri – Receitas durante o período i; Di – Despesas durante o
período i; n – Período de vida útil do investimento; Vr – Valor residual; t – Taxa de atualização.
Do ponto de vista do investidor é bastante importante perceber quando vai ter retorno pelo seu
investimento e por isso é importante introduzir a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) que representa o
ponto a partir do qual se começa a ter efetivo retorno, a uma taxa atualizada, pelo investimento, ou
seja, em que período no tempo é que o VAL tem valor 0 para a taxa de atualização previamente
definida. Esta podendo ser descrito através da seguinte expressão:
𝟎 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊 − 𝑫𝒊
(𝟏 + 𝒕)𝒊
𝒏
𝒊=𝟎
+𝑽𝒓
(𝟏 + 𝒕)𝒊 (𝟔)
Em alternativa, a TIR permite-nos também para um dado período de tempo perceber qual terá
de ser a taxa de atualização de modo a que a partir desse momento se comece a ter lucro efetivo.
Definindo esse período de tempo como sendo de 10 anos, obtém-se a seguinte expressão:
𝟎 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊 − 𝑫𝒊
(𝟏 + 𝑻𝑰𝑹)𝒊
𝟏𝟎
𝒊=𝟎
+𝑽𝒓
(𝟏 + 𝑻𝑰𝑹)𝒊 (𝟕)
17
3 Reabilitação de Imóveis Habitacionais em Lisboa
3.1 Objetivos
Neste capítulo tem-se como principal objetivo calcular um custo médio para a reabilitação em
Lisboa. Inicialmente, estava previsto que os dados para tal fossem extraídos de orçamentos reais
disponibilizados por empresas do ramo, no entanto, após uma primeira análise dos orçamentos
verificou-se que os dados eram ou incompletos, ou incoerentes ou insuficientes. Como tal, optou-se
por recorrer a orçamentos online em sites especializados, nomeadamente das empresas Melom e
CasaViva. Ao se utilizar esta abordagem há que ter em conta que não se tratam de reabilitações reais,
podendo estas simulações estar abaixo do valor real com o intuito da empresa de receber contactos
de potenciais clientes.
3.2 Metodologia
Apesar de se querer obter o valor médio, é certo, que o valor investido irá alterar
significativamente o produto final e a sua classificação quanto ao grau de remodelação. Também o
estado inicial do imóvel a reabilitar é um fator a ter em conta no investimento necessário a fazer
aquando da remodelação do mesmo. Já que há imóveis em que a remodelação é apenas estética,
enquanto outros será necessário renovar todas as instalações e por vezes até reparar partes da
estrutura. Serão por isso definidos vários graus de majoração ou minoração que permitam refletir todos
estes casos. Foi também nessa perspetiva que se escolheu os simuladores das referidas empresas, já
que permitiam simular vários casos consoante o estado final pretendido para cada imóvel. No entanto,
quer num, quer noutro simulador há custos que não são possíveis incluir, nomeadamente no que diz
respeito às especialidades de portas e janelas, cujos custos serão calculados à parte e somados aos
valores obtidos.
No subcapítulo 3.4 será feita uma descrição do tipo de imóveis e graus de degradação que se
encontram em geral no concelho de Lisboa, estes dados permitem ter uma ideia geral do que se poderá
encontrar na prática relativamente ao estado de conservação dos imóveis.
3.3 Oferta Habitacional
A Figura 5 e Figura 6 apresentam as necessidades de reparação dos Edifícios Clássicos em
Lisboa, de acordo com os dados dos Censos de 2001 e 2011.
18
Figura 5 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2001), Estado de conservação; Lisboa;
Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação
Figura 6 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2011), Estado de conservação; Lisboa;
Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação
Através da análise dos mesmos verifica-se que houve um acentuado decréscimo dos edifícios
a necessitar de intervenção, com uma variação de 15%. E é precisamente nos edifícios que
39%
29%
18%
9%5%
Sem Necessidade Pequenas Reparações Reparações Médias
Grandes Reparações Muito Degradado
53 387EdifíciosClássicos
54%
27%
12%
4% 3%
Sem Necessidade Pequenas Reparações Reparações Médias
Grandes Reparações Muito Degradado
52 496EdifíciosClássicos
19
necessitavam de grandes reparações e que se encontravam muito degradados que se verificam o maior
número de intervenções face ao volume dos mesmos. Nos edifícios a necessitar de grandes reparações
verificou-se por exemplo uma quebra de 9% para 4%, um decréscimo superior a 50% de 4863 para
2306, se considerarmos que esta tendência se verifica para os fogos desses mesmos edifícios, pode-
se concluir que existiram nestes anos uma forte aposta no mercado de imóveis reabilitados.
Nota: São Edifícios Clássicos os Edifícios cuja estrutura e materiais empregues tem um caráter não
precário e duração esperada de 10 anos pelo menos (INE, 2009).
3.4 Cenários para a Reabilitação dos Imóveis
De modo a uniformizar as intervenções efetuadas em cada simulação, e com base na informação
e opções contidas em cada site, foi elaborada uma tabela para cada caso, construindo-se 3 cenários
distintos de modo a corresponder cada um, a um grau de remodelação. O Cenário 1 corresponde ao
Grau de Remodelação 3, o Cenário 2 corresponde ao Grau de Remodelação 4 e o Cenário 3
corresponde ao Grau de Remodelação 5. Sendo esses graus definidos, tal como também descrito com
maior pormenor na página 47, da seguinte forma:
3 – Imóvel reabilitado em aspetos meramente estéticos, com materiais modernos;
4 – Imóvel reabilitado com bons acabamentos e/ou com algumas das instalações renovadas;
5 – Imóvel com alguns acabamentos de luxo, instalações totalmente renovadas, por vezes em
prédio também renovado.
Como se pode verificar em cada uma das tabelas, o tipo de materiais e qualidade dos mesmos
nem sempre são iguais segundo cada empresa, no entanto, procurou-se ao máximo utilizar os pares
materiais/qualidade que reflitam o grau de remodelação final desejado independentemente da
empresa, para tal considerou-se técnicas e materiais por nível de custo que reflitam os vários cenários,
cenário esses explicitados em seguida. Para as instalações foi seguido o mesmo pressuposto, todavia,
apesar do tipo de instalações a remodelar ser similar em ambas as empresas, já os custos apresentam
discrepâncias entre cada empresa, como se poderá ver mais à frente.
De acordo com o que está descrito nas Tabelas 1 e 2, os pressupostos seguidos para que tipo
de intervenção fazer foram os seguintes:
Cenário 1 (Remodelação de Grau 3): Remodelação meramente estética, assumindo que
os imóveis a reabilitar são algo antigos e como tal é necessária intervenção a nível de
portas, e de todo o mobiliário de cozinha e casa de banho para além da renovação de
todos estes espaços, recorrendo à gama de materiais mais baratos disponibilizados em
cada empresa;
20
Cenário 2 (Remodelação de Grau 4): Remodelação de algumas das instalações, bem
como de todas as divisões com materiais de gama intermédia e melhoria a nível de
acabamentos, assim como remodelação também ao nível das janelas e porta de entrada,
isto em adição a todas as intervenções consideradas no cenário anterior;
Cenário 3 (Remodelação de Grau 5): Neste cenário foram considerados todos os
materiais da melhor qualidade disponível em cada empresa, bem como eventuais
recuperações ao nível de pavimento em madeira em algumas das divisões e uma total
remodelação das instalações técnicas.
Tabela 1 – Características a utilizar para cada simulação pela Melom
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
Parede Pintura Tinta
Plástica
Sala
Parede Tinta série
superior lavável
Sala
Parede Forra acústica em gesso cartonado
Teto Pintura Tinta
Plástica Teto
Tinta série superior lavável
Teto Falso Gesso Cartonado
Pavimento
Flutuante Pavimen
to Revestimento
cerâmico Pavimen
to Revestimento Grés
Cerâmico
Quarto
Parede Pintura Tinta
Plástica
Quarto
Parede Tinta série
superior lavável
Quarto
Parede Forra acústica em gesso cartonado
Teto Pintura Tinta
Plástica Teto
Tinta série superior lavável
Teto Falso Gesso Cartonado
Pavimento
Flutuante Pavimen
to Flutuante Série
Superior Pavimen
to Recuperação
Madeira Natural
WC
Parede Pintura Tinta
Plástica
WC
Parede Revestimento
cerâmico
WC
Parede Revestimento
Cerâmico
Teto Pintura Tinta
Plástica Teto
Tinta série superior lavável
Teto Barramento Fino e
Pintura
Pavimento
Revestimento cerâmico
Pavimento
Revestimento Grés Cerâmico
Pavimento
Revestimento Grés Cerâmico
Cozinha
Parede Pintura Tinta
Plástica
Cozinha
Parede Revestimento
cerâmico
Cozinha
Parede Revestimento
cerâmico
Teto Pintura Tinta
Plástica Teto
Tinta série superior lavável
Teto Falso Gesso Cartonado
Pavimento
Revestimento cerâmico
Pavimento
Revestimento Grés Cerâmico
Pavimento
Revestimento Grés Cerâmico
Hall / Corredor
Parede Pintura Tinta
Plástica
Hall / Corredor
Parede Tinta série
superior lavável
Hall / Corredor
Parede Forra acústica em gesso cartonado
Teto Pintura Tinta
Plástica Teto
Tinta série superior lavável
Teto Falso Gesso Cartonado
Pavimento
Flutuante Pavimen
to Revestimento
cerâmico Pavimen
to Revestimento Grés
Cerâmico
Instalações Instalações Instalações
Esgotos Não Esgotos Não Esgotos Sim
Águas Não Águas Sim Águas Sim
Eletricidade - Apenas aparelhagem
Não Eletricidade - Apenas
aparelhagem Sim
Eletricidade - Apenas
aparelhagem Sim
Eletricidade - Quadro, cablagem e
aparelhagem Não
Eletricidade - Quadro, cablagem e
aparelhagem Não
Eletricidade - Quadro, cablagem e
aparelhagem Sim
Telecomunicações Não Telecomunicações Sim Telecomunicações Sim
Gás Não Gás Sim Gás Sim
21
Tabela 2 – Características a utilizar para cada simulação pela Casa Viva
Casa Viva
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
Pavimento
Soalho Flutuante
Sala
Pavimento
Soalho Flutuante
Sala
Pavimento
Soalho Madeira; Recuperação
Parede Pintura Tinta Plástica Parede Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Parede
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Teto Pintura Tinta Plástica Teto Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Teto
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Qu
arto
Pavimento
Soalho Flutuante
Qu
arto
Pavimento
Soalho Flutuante
Qu
arto
Pavimento
Soalho Madeira; Recuperação
Parede Pintura Tinta Plástica Parede Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Parede
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Teto Pintura Tinta Plástica Teto Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Teto
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
WC
Pavimento
Mosaico; Económico
WC
Pavimento
Mosaico; Médio
WC
Pavimento
Mosaico; Excelente
Parede Azulejo; Económico;
Até 2m Parede
Azulejo; Médio; Até 2m
Parede Azulejo; Excelente; Até 2m
Teto Pintura Tinta Plástica Teto Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Teto
Estuque; Pintura Tinta Esmalte
Co
zin
ha
Pavimento
Mosaico; Económico
Co
zin
ha
Pavimento
Mosaico; Médio
Co
zin
ha
Pavimento
Mosaico; Excelente
Parede Azulejo; Económico;
Até 2m Parede
Azulejo; Médio; Até 2m
Parede Azulejo; Excelente; Até 2m
Teto Pintura Tinta Plástica Teto Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Teto
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Hal
l / C
orr
edo
r Pavimento
Pintura Tinta Plástica
Hal
l / C
orr
edo
r Pavimento
Soalho Flutuante
Hal
l / C
orr
edo
r Pavimento
Soalho Madeira; Recuperação
Parede Pintura Tinta Plástica Parede Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Parede
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Teto Flutuante Teto Estuque; Pintura Tinta
Esmalte Teto
Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte
Instalações Instalações Instalações
Eletricidade Não Eletricidade Sim Eletricidade Sim
Esgotos Não Esgotos Não Esgotos Sim
Águas Não Águas Sim Águas Sim
Gás Não Gás Sim Gás Sim
Nestas empresas, apesar de possível mediante orçamento presencial, não é possível fazer a
orçamentação para janelas, portas e eventuais demolições de paredes e/ou outros. No entanto com
recurso a outras empresas, foi possível incluir nos orçamentos os custos referentes a cada um deste
tipo de trabalhos, excetuando a demolição de elementos pois tratam-se de casos específicos, não
aplicável a todos os imóveis. Para tal recorreu-se às empresas: Leroy Merlin para os custos referentes
às portas interiores e exteriores; perfiLider para os custos referentes às janelas; Obras em casa Lisboa
para os custos de mão-de-obra referentes às portas; e a dados recolhidos no site forumdacasa.com
onde algumas empresas especializadas faziam referência aos custos por m2 da aplicação de janelas.
De forma a uniformizar a informação relativamente às áreas de cada tipologia foi feita uma
estimativa com base na Área Bruta Privativa dos imóveis vendidos remodelados constantes na base
22
de dados utilizada no Capítulo 4, dividindo-se essas áreas pelas divisões expectáveis de cada tipo de
apartamento. Foram utilizadas as áreas constantes na Tabela 3 para um pé direito médio de 3 metros:
Tabela 3 – Áreas médias consideradas para cada tipologia
De igual modo foram definidos quais os elementos envidraçados e portas a alterar em cada
tipologia, obtendo-se a Tabela 4:
Tabela 4 – Número janelas e portas a colocar por tipologia
Definidos todos os parâmetros a ter em conta nos cenários a avaliar, procede-se no capítulo
seguinte aos cálculos dos respetivos custos.
3.5 Custos da Reabilitação
Apresentam-se primeiramente, com base nas características definidas nas Tabelas 1, 2, 3 e 4,
os resultados referentes à empresa Melom para cada tipologia, em conjunção com os dados obtidos
através das outras empresas para as janelas e portas, no entanto, para o mobiliário e loiças de cozinha
e casa de banho foram sempre utilizados os valores obtidos através do orçamento da CasaViva pois o
simulador da Melom não dispõe destes dados e assim é uma forma de melhor aproximar os resultados.
T0 T1 T2 T3 T4
Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2)
Sala 22.3 Sala 22.0 Sala 25.0 Sala 30.0 Sala 35.0
Cozinha 7.0 Quarto 13.0 Quarto 1 15.0 Quarto 1 15.0 Quarto 1 16.0
WC 3.0 WC 4.0 Quarto 2 13.0 Quarto 2 13.0 Quarto 2 14.0
Cozinha 9.0 WC 6.0 Quarto 3 13.0 Quarto 3 14.0
Hall 4.5 Cozinha 12.0 WC 1 6.0 Quarto 4 14.0
Hall 6.0 WC 2 4.0 WC 1 8.0
Despensa 1.0 Cozinha 12.0 WC 2 4.0
Hall 6.0 Cozinha 15.0
Corredor 3.0 Hall 6.0
Despensa 1.0 Corredor 4.5
Despensa 1.0
Total 32.3 Total 52.5 Total 78.0 Total 103.0 Total 131.5
T0 T1 T2 T3 T4
Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas
2 2 3 4 5 5 6 7 7 8
23
3.5.1 Melom
Nas Tabelas 5, 6, 7, 8 e 9 são apresentados os resultados para cada tipo de apartamento, de
referir que os campos que não estão preenchidos significam campos que não foram remodelados face
ao grau da remodelação final pretendido:
Tabela 5 – Custos de remodelação para um T0 pela empresa Melom
Tabela 6 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa Melom
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala 794.39 € Sala 970.60 € Sala 2 811.07 €
WC 217.20 € WC 609.90 € WC 678.00 €
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Cozinha 398.00 € Cozinha 1 023.10 € Cozinha 1 126.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 67.98 € Carpintaria 438.00 € Carpintaria 858.00 €
Janelas - € Janelas 1 189.00 € Janelas 1 547.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 100.00 € MO Portas 100.00 € MO Janelas 100.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 206.40 € MO Janelas 206.40 €
Instalações - € Instalações 1 346.00 € Instalações 2 267.00 €
Total 5 577.57 € Total 13 782.00 € Total 22 592.47 €
Custo/m2 172.68 € Custo/m2 426.69 € Custo/m2 699.46 €
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala 794.39 € Sala 970.60 € Sala 3 211.17 €
Quarto 534.82 € Quarto 647.78 € Quarto 1 982.88 €
WC 262.40 € WC 713.20 € WC 804.00 €
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Cozinha 488.40 € Cozinha 1 229.70 € Cozinha 1 362.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Hall 267.30 € Hall 310.95 € Hall 1 084.50 €
Carpintaria 135.96 € Carpintaria 876.00 € Carpintaria 1 716.00 €
Janelas - € Janelas 1 698.00 € Janelas 2 251.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 289.60 € MO Janelas 289.60 €
Instalações - € Instalações 1 472.40 € Instalações 2 526.60 €
Total 6 643.27 € Total 16 267.23 € Total 28 386.75 €
Custo/m2 126.54 € Custo/m2 309.85 € Custo/m2 540.70 €
24
Tabela 7 – Custos de remodelação para um T2 pela empresa Melom
Tabela 8 – Custos de remodelação para um T3 pela empresa Melom
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala 873.00 € Sala 1 070.00 € Sala 3 649.06 €
Quartos 1 101.22 € Quartos 1 335.38 € Quartos 4 035.54 €
WC 352.80 € WC 919.80 € WC 1 056.00 €
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Cozinha 624.00 € Cozinha 1 539.60 € Cozinha 1 716.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Hall 336.00 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €
Despensa 106.40 € Despensa 115.90 € Despensa 115.90 €
Carpintaria 169.95 € Carpintaria 1 095.00 € Carpintaria 2 145.00 €
Janelas - € Janelas 2 887.00 € Janelas 3 798.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 190.00 € MO Portas 190.00 € MO Portas 190.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 496.00 € MO Janelas 496.00 €
Instalações - € Instalações 1 838.80 € Instalações 3 230.20 €
Total 7 753.37 € Total 19 779.18 € Total 34 777.70 €
Custo/m2 99.40 € Custo/m2 253.58 € Custo/m2 445.87 €
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala 1 006.80 € Sala 1 070.50 € Sala 4 378.87 €
Quartos 1 636.03 € Quartos 1 983.17 € Quartos 6 052.76 €
WCs 615.20 € WCs 1 633.00 € WCs 1 860.00 €
Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 4 000.00 € Mobiliário e Loiças 7 000.00 €
Cozinha 624.00 € Cozinha 1 539.60 € Cozinha 1 716.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Hall 336.00 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €
Despensa 106.40 € Despensa 115.90 € Despensa 238.20 €
Corredor 198.60 € Corredor 229.20 € Corredor 814.05 €
Carpintaria 237.93 € Carpintaria 1 533.00 € Carpintaria 3 003.00 €
Janelas - € Janelas 3 396.00 € Janelas 4 502.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 250.00 € MO Portas 250.00 € MO Portas 250.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 579.20 € MO Janelas 579.20 €
Instalações - € Instalações 2 115.20 € Instalações 3 639.80 €
Total 10 010.96 € Total 24 736.47 € Total 44 879.88 €
Custo/m2 97.19 € Custo/m2 240.16 € Custo/m2 435.73 €
25
Tabela 9 – Custos de remodelação para um T4 pela empresa Melom
Com base nas tabelas apresentadas é possível fazer um gráfico síntese onde estão representados todos os
custos de cada tipo de remodelação considerada. Esses resultados são apresentados na
Figura 7:
Figura 7 – Custos de remodelação por m2 pela empresa Melom
Melom
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala 1 140.60 € Sala 1 411.10 € Sala 5 254.64 €
Quartos 2 323.20 € Quartos 2 823.60 € Quartos 6 740.00 €
WCs 705.60 € WCs 1 839.60 € WCs 2 112.00 €
Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 4 000.00 € Mobiliário e Loiças 7 000.00 €
Cozinha 718.80 € Cozinha 1 699.50 € Cozinha 1 920.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Hall 404.70 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €
Despensa 106.40 € Despensa 115.90 € Despensa 238.20 €
Corredor 267.30 € Corredor 312.52 € Corredor 1 084.50 €
Carpintaria 271.92 € Carpintaria 1 752.00 € Carpintaria 3 432.00 €
Janelas - € Janelas 3 905.00 € Janelas 5 206.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 280.00 € MO Portas 280.00 € MO Portas 280.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 662.40 € MO Janelas 662.40 €
Instalações - € Instalações 2 481.60 € Instalações 4 410.00 €
Total 11 218.52 € Total 27 574.92 € Total 49 185.74 €
Custo/m2 85.31 € Custo/m2 209.70 € Custo/m2 374.04 €
Cenário 1
Cenário 2
Cenário 3
€-
€100,00
€200,00
€300,00
€400,00
€500,00
€600,00
€700,00
T0 T1 T2 T3 T4
€172,68 €126,54
€99,40 €97,19 €85,31
€426,69
€309,85
€253,58 €240,16 €209,70
€699,46
€540,70
€445,87 €435,73
€374,04
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
26
Verifica-se que independentemente do grau de remodelação considerado, se torna menos
dispendioso por metro quadrado fazer a remodelação de um imóvel com mais quartos, este facto é
explicado com o elevado custo de remodelar cozinhas e casas de banho, já que apresentam os custos
mais elevados entre todos os tipos de divisões. Também por isso existe uma quase estagnação dos
valores entre o preço/m2 dos T2 para os T3, já que apesar da introdução de mais um quarto, o que faria
descer o preço/m2, o facto de se considerar para os T3 mais uma casa de banho faz com que equilibre
o valor obtido.
Já relativamente aos custos médios por metro quadrado para a empresa Melom, que são o
objetivo principal, são os que se podem observar na Figura 8.
Figura 8 – Custos Médios de Remodelação por m2 pela empresa Melom para cada Grupo de Características
Para a elaboração das Tabelas 10 e 11 calculou-se a variação percentual quer para o mesmo
cenário, mas para diferentes tipologias, como para a mesma tipologia alternando os cenários:
Tabela 10 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário
T0 -> T1 T1 -> T2 T2 -> T3 T3 -> T4
Cenário 1 -36% -27% -2% -14%
Cenário 2 -38% -22% -6% -15%
Cenário 3 -29% -21% -2% -16%
Tabela 11 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia
T0 T1 T2 T3 T4
1 -> 2 147% 145% 155% 147% 146%
2 -> 3 64% 75% 76% 81% 78%
€116,23
€287,99
€499,16
€432,94
€325,70
€266,28 €257,69 €223,01
€301,13
€-
€100,00
€200,00
€300,00
€400,00
€500,00
€600,00
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 T0 T1 T2 T3 T4 Geral
27
Tal como observado nos gráficos, existe um decréscimo do preço/m2 conforme se aumenta a
tipologia, no entanto esta variação é muito mais acentuada se considerarmos fixa a tipologia e
aumentando o grau de remodelação, onde, de um grau 3 para grau 4 existem aumentos a rondar os
150%, no entanto de grau 4 para grau 5 estes aumentos já são menos acentuados com valores a rondar
os 75%.
3.5.2 CasaViva
Apresentam-se nas Tabelas 12, 13, 14, 15 e 16 as simulações referentes à empresa CasaViva
para que se possa posteriormente fazer uma análise comparativa com os resultados obtidos pela
Melom e uma média entre as duas de modo a se ter uma melhor aproximação dos valores médios
obtidos nas remodelações em Lisboa.
Tabela 12 - Custos de remodelação para um T0 pela empresa CasaViva
CasaViva - T0
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
1 999.25 €
Sala
3 665.00 €
Sala
6 142.00 € WC WC WC
Cozinha Cozinha Cozinha
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 67.98 € Carpintaria 438.00 € Carpintaria 858.00 €
Janelas - € Janelas 1 189.00 € Janelas 1 547.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 100.00 € MO Portas 100.00 € MO Janelas 100.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 206.40 € MO Janelas 206.40 €
Instalações - € Instalações 3 600.00 € Instalações 3 900.00 €
Total 6 167.23 € Total 17 097.40 € Total 25 752.40 €
Custo/m2 190.94 € Custo/m2 529.33 € Custo/m2 797.29 €
Tabela 13 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva
Casa Viva – T1
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
3 065.43 €
Sala
6 103.10 €
Sala
10 355.80 €
Quarto Quarto Quarto
WC WC WC
Cozinha Cozinha Cozinha
Hall Hall Hall
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 135.96 € Carpintaria 876.00 € Carpintaria 1 716.00 €
Janelas - € Janelas 1 698.00 € Janelas 2 251.00 €
28
Tabela 13 - Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva (continuação)
Casa Viva – T1
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 289.60 € MO Janelas 289.60 €
Instalações - € Instalações 3 600.00 € Instalações 3 900.00 €
Total 7 361.39 € Total 20 625.70 € Total 31 671.40 €
Custo/m2 140.22 € Custo/m2 392.87 € Custo/m2 603.26 €
Tabela 14 – Custos de remodelação para um T2 pela empresa CasaViva
Casa Viva – T2
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
4 940.90 €
Sala
8 700.32 €
Sala
14 744.20 €
Quartos Quartos Quartos
WC WC WC
Cozinha Cozinha Cozinha
Hall Hall Hall
Despensa Despensa Despensa
Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 169.95 € Carpintaria 1 095.00 € Carpintaria 2 145.00 €
Janelas - € Janelas 2 887.00 € Janelas 3 798.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 190.00 € MO Portas 190.00 € MO Portas 190.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 496.00 € MO Janelas 496.00 €
Instalações - € Instalações 4 250.00 € Instalações 4 750.00 €
Total 9 300.85 € Total 25 517.32 € Total 39 122.20 €
Custo/m2 119.24 € Custo/m2 327.15 € Custo/m2 501.57 €
Tabela 15 – Custos de remodelação para um T3 pela empresa CasaViva
Casa Viva – T3
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
5 711.75 €
Sala
11 484.64 €
Sala
19 407.40 €
Quartos Quartos Quartos
WCs WCs WCs
Cozinha Cozinha Cozinha
Hall Hall Hall
Corredor Corredor Corredor
Despensa Despensa Despensa
29
Tabela 15 - Custos de remodelação para um T3 pela empresa CasaViva (continuação)
Casa Viva – T3
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 4 000.00 € Mobiliário e Loiças 7 000.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 237.93 € Carpintaria 1 533.00 € Carpintaria 3 003.00 €
Janelas - € Janelas 3 396.00 € Janelas 4 502.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 250.00 € MO Portas 250.00 € MO Portas 250.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 579.20 € MO Janelas 579.20 €
Instalações - € Instalações 5 300.00 € Instalações 6 050.00 €
Total 11 199.68 € Total 32 441.84 € Total 50 290.60 €
Custo/m2 108.73 € Custo/m2 314.97 € Custo/m2 488.26 €
Tabela 16 – Custos de remodelação para um T4 pela empresa CasaViva
Casa Viva – T4
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
Sala
7 989.13 €
Sala
14 159.50 €
Sala
23 908.00 €
Quartos Quartos Quartos
WCs WCs WCs
Cozinha Cozinha Cozinha
Hall Hall Hall
Corredor Corredor Corredor
Despensa Despensa Despensa
Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 4 000.00 € Mobiliário e Loiças 7 000.00 €
Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €
Carpintaria 237.93 € Carpintaria 1 533.00 € Carpintaria 3 003.00 €
Janelas - € Janelas 3 905.00 € Janelas 5 206.00 €
Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €
MO Portas 280.00 € MO Portas 280.00 € MO Portas 280.00 €
MO Janelas - € MO Janelas 662.40 € MO Janelas 662.40 €
Instalações - € Instalações 5 300.00 € Instalações 6 050.00 €
Total 13 507.06 € Total 35 738.90 € Total 55 608.40 €
Custo/m2 102.72 € Custo/m2 271.78 € Custo/m2 422.88 €
De maneira análoga ao que se fez para a empresa Melom, apresenta-se, na Figura 9, um
gráfico síntese dos resultados obtidos por cada simulação para que seja possível fazer uma melhor
análise dos mesmos.
Em paralelo com o que acontece com a empresa Melom, também neste caso os custos da
remodelação são decrescentes com o aumento da “Tipologia” e do mesmo modo, na passagem de T2
para T3, verifica-se um decréscimo muito menos acentuado do que nas outras tipologias.
30
Figura 9 – Custos de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada tipo de remodelação
Faz-se na Tabela 17 e Tabela 18 uma análise às respetivas variações entre “Tipologias” e
“Graus de Remodelação”, obtendo-se assim os seguintes resultados:
Tabela 17 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário
T0 -> T1 T1 -> T2 T2 -> T3 T3 -> T4
Cenário 1 -27% -15% -9% -6%
Cenário 2 -26% -17% -4% -14%
Cenário 3 -24% -17% -3% -13%
Tabela 18 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia
T0 T1 T2 T3 T4
1 -> 2 177% 180% 174% 190% 165%
2 -> 3 51% 54% 53% 55% 56%
À semelhança do que acontecia com a empresa Melom, no caso de mudança de tipologia,
onde se verificam as maiores variações negativas é na passagem de T0 para T1 e de T1 para T2, com
valores entre os 27 e os 17%, todos eles negativos. Já na mudança de grau de remodelação, acentua-
se mais a diferença entre remodelações de grau 3 e de grau 4 com a variação a chegar aos 190%, no
entanto a diferença entre grau 4 e grau 5 é menor, com valores todos eles compreendidos entre os
51% e os 56%.
Cenário 1
Cenário 2
Cenário 3
€-
€100,00
€200,00
€300,00
€400,00
€500,00
€600,00
€700,00
€800,00
T0 T1 T2 T3 T4
€190,94 €140,22 €119,24 €108,73 €102,72
€529,33
€392,87
€327,15 €314,97 €271,78
€797,29
€603,26
€501,57 €488,26
€422,88
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
31
Figura 10 – Custos médios de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada grupo de características
Por comparação com os resultados médios obtidos na empresa Melom, e por observação da
Figura 10, verifica-se que independentemente da característica observada, os valores pela empresa
CasaViva são sempre superiores significando por isso que os valores médios totais serão um
intermédio das duas empresas tal como se pode observar no gráfico da Figura 11:
Figura 11 – Custos médios de remodelação por m2 pela média de ambas as empresas para cada grupo de
características
De acordo com os resultados obtidos para os custos de remodelação, o expectável é que o
custo por metro quadrado de apartamentos remodelados, quer no mercado de venda como no de
arrendamento, será mais reduzido quanto maior o número de quartos, assim como será maior quanto
maior for o “Grau de Remodelação”, com especial incidência sobre a diferença de uma remodelação
de grau 3 para uma remodelação de grau 4. Pressupostos estes que serão verificados no seguinte
capítulo onde serão introduzidos os valores de venda deste tipo de imóveis.
€132,37
€367,22
€562,65
€505,85
€378,78
€315,98 €303,99 €265,79
€354,08
€-
€100,00
€200,00
€300,00
€400,00
€500,00
€600,00
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 T0 T1 T2 T3 T4 Geral
€124,30
€327,61
€530,90
€469,40
€352,24
€291,13 €280,84
€244,40
€327,60
€-
€100,00
€200,00
€300,00
€400,00
€500,00
€600,00
Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 T0 T1 T2 T3 T4 Geral
33
4 Análise do Mercado Habitacional em Lisboa
4.1 Objetivos
Neste capítulo será feita uma análise ao parque habitacional em Lisboa, com recurso à base de
dados obtida, envolvendo uma avaliação de custos de venda e arrendamento para as características
em estudo, bem como, o cálculo de coeficientes de minoração/majoração para essas mesmas
características. Posteriormente e com os dados de remodelação obtidos no capítulo 3 pretende-se tirar
algumas conclusões pertinentes do mercado imobiliário em Lisboa, tais como:
Coeficientes médios de majoração e/ou minoração para características relevantes dos
imóveis;
Valores médios de venda e de preço/m2 nos imóveis por reabilitar;
Valores médios de venda e de preço/m2 nos imóveis reabilitados;
Valores médios de arrendamento e de preço/m2 em imóveis reabilitados;
Quais os valores médios do rendimento bruto anual obtidos em imóveis por reabilitar após
remodelação;
Qual o rendimento bruto anual médio obtido em imóveis já reabilitados;
Avaliar eventuais tendências temporais nos valores obtidos nos vários mercados;
Avaliar existência de eventual inflação na zona da Baixa Lisboeta.
4.2 Metodologia
Quanto à metodologia a adotar, como já referido anteriormente, os métodos a usar seriam o
Método Comparativo no que diz respeito ao mercado de venda e o Método do Rendimento no que diz
respeito ao mercado de arrendamento. No entanto, face aos dados que foram possíveis obter e fruto
também de não se ter um imóvel base para se atribuir um valor, mas sim uma base de dados de onde
se pretendem obter valores para imóveis em função das características mais comuns e verificar quais
aquelas que apresentam maior preponderância na atribuição de valor por parte do comprador, no
mercado de venda o que será feito será mais aproximado de um estudo de mercado com base no
Método Comparativo. Significando por isso, que serão utilizados muitos dos princípios do Método
Comparativo, no entanto não será rígido quanto ao seu uso.
De referir que a base de dados a que se recorreu foi a base de dados da rede Remax, a qual
se teve acesso durante o desenvolver da dissertação, permitindo por isso ter acesso a dados concretos
e com maior precisão do que os apresentados por exemplo em sites de venda imobiliária onde o preço
apresentado corresponde na maior parte das vezes a valores que não os de venda final, mas sim ao
valor pretendido inicialmente pelo vendedor.
34
Relativamente às características que foram possíveis apurar para cada imóvel são elas:
Freguesia e respetiva zona;
Tipologia;
Ano de construção;
Piso;
Se possui vista e de que tipo;
Número de casas de banho mais WCs;
Existência de garagem, box e/ou lugar de parqueamento e respetiva quantidade;
Número de elevadores;
Existência de arrecadação;
Área de terraço e/ou quintal;
Preço de venda;
Valor inicial de venda;
Área bruta privativa;
Data de venda.
Estas são as características empíricas que se pôde obter, no entanto também o “Grau de
Degradação”/”Grau de Remodelação” foi avaliado. Estas últimas características dependem da
interpretação da descrição e das fotos de cada imóvel, têm por isso uma avaliação relativa já que a
atribuição do grau irá depender de quem avaliar as mesmas.
Como já referido, uma das características mais importantes no Método Comparativo é o fator
“Área”, que neste caso será usada como Área Bruta Privativa (ABP), no entanto no caso de imóveis
que disponham também de Terraço/Quintal a área destes será descontada na ABP na avaliação do
Preço/m2. Assim, nos casos em que não existir Terraço nem Quintal, a Área Bruta Privativa
corresponderá diretamente à Área Homogeneizada.
4.3 Considerações Gerais
Numa análise prévia, é possível com recurso a alguns dados recolhidos no Instituto Nacional de
Estatística (INE), apresentados na Tabela 19, fazer um ponto de situação do mercado imobiliário em
Lisboa principalmente recorrendo aos dados dos Censos de 2001 e 2011 e verificando algumas
tendências e evolução do mercado entre estes anos e fazendo a ponte para aquilo que se espera
encontrar atualmente.
Tabela 19 – Alojamentos (N.º) por localização geográfica; Lisboa; Decenal - INE, Censos - séries históricas
Período de referência dos dados Variação (%)
2001 (Nº) 2011 (Nº) 9,54
293064 323981
35
Por exemplo, a partir da Tabela 19 é possível verificar que de 2001 para 2011 houve um
incremento de quase 10% no número de alojamentos em Lisboa, o que se traduz num aumento de
30917 Alojamentos.
Dos 323981 Alojamentos em Lisboa, 237247 são considerados como alojamentos familiares
de residência habitual, e que se dividem da seguinte forma relativamente ao Regime de Ocupação:
Figura 12 – Alojamentos familiares de residência habitual (N.º e %) em Lisboa (à data dos Censos 2011) e
regime de ocupação; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação
Através da Figura 12 podemos verificar que existe uma percentagem de alojamentos habitados
pelo proprietário ou coproprietário abaixo da média nacional, e em sentido inverso um valor bem acima
da média nacional para imóveis habitados por arrendatários, 51.8% vs. 73% e 42.2% vs. 20%
respetivamente. O que espelha o peso do mercado de arrendamento em Lisboa por comparação com
outras zonas do país. No entanto, será importante perceber o que aconteceu durante estes anos a
novos fogos que foram sendo construídos.
Tabela 20 – Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%); Segundo Censos 2001 e 2011; Concelho Lisboa
Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%)
Período de referência dos dados
2001 2011
13,90% 15,55%
A nível nacional existe uma taxa de desocupação de 32% dos alojamentos, seja por nunca
terem passado do processo de venda quer pelo seu uso ser destinado a habitação secundária (INE
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
Proprietário ouCoproprietário
Arrendatário ouSubarrendatário
Outras Situações
valores
51.8% 42.2%
6.0%
Tipo de Ocupação do alojamento
36
2012), no entanto, em Lisboa, e apesar de ter havido um aumento deste valor de 2001 para 2011,
encontra-se ainda abaixo de metade da média nacional. Mas a destacar há o facto de quase metade
dos alojamentos vagos, que se encontravam para venda, terem sido construídos há 10 ou menos anos.
Ora, essa estatística, aliada ao facto de existirem bastantes edifícios em Lisboa com 30 ou mais anos
como se pode ver na Tabela 21, faz com que seja recorrente a procura do arrendamento.
Tabela 21 – Edifícios (N.º, % e % Acumulada) por época de construção em Lisboa (à data dos Censos 2011); Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação
Idade de Construção dos Edifícios
Até 1919 1919 - 1945
1946 - 1960
1961 - 1970
1971 - 1980
1981 - 1990
1991 - 2000
2001 - 2011
Número 10279 9747 13149 6965 4335 2136 2922 2963
Percentagem
19,58% 18,57% 25,05% 13,27% 8,26% 4,07% 5,57% 5,64%
Acumulado
19,58% 38,15% 63,20% 76,46% 84,72% 88,79% 94,36% 100,00%
Como se pode verificar na Tabela 21, quase 85% dos edifícios são anteriores a 1980 o que
leva a crer que os seus alojamentos, caso não tenham sido ainda, precisarão de ser intervencionados
de modo a continuar a garantir condições de habitabilidade para os seus ocupantes. É assim expectável
que existam bastantes transações no mercado de venda e arrendamento de imóveis reabilitados e
possivelmente também no que diz respeito aos imóveis por reabilitar, apesar de em menor número,
pois como já se viu grande parte dos alojamentos familiares são ocupados por arrendatários ou
coarrendatários, que em condições normais não irão arrendar um imóvel a necessitar de remodelação.
4.4 Caracterização do Mercado de Venda
4.4.1 Imóveis por Reabilitar
Relativamente aos imóveis por reabilitar no mercado de venda, tal como previsto, a amostra
conseguida é consideravelmente mais pequena do nos imóveis reabilitados. Esta amostra é constituída
por 143 imóveis, onde, para se conseguir essa amostra foi necessário recuar até imóveis vendidos em
2010. No entanto esse facto permite também tirar conclusões a nível de variação de preços/m2 nos
últimos 6 anos. A informação recolhida é apresentada na tabela constante do Anexo 1.
De uma primeira análise é possível notar que apenas existe um imóvel, com o ID 117, com um
preço/m2 anormalmente alto, acima dos 3000€/m2, não havendo nenhuma característica observável
pela descrição ou pelas fotos que justifique este preço, pelo que foi excluído de futuras análises.
Relativamente às tipologias, opta-se por considerar mesmo as que apresentam um número de
assoalhadas elevado, já que em muitos casos o facto de ter muitas divisões é representativo dessas
37
mesmas divisões serem de dimensões bastante reduzidas. O que, após remodelação, se traduzirá num
número mais reduzido de assoalhadas, aumentando por isso a área de cada assoalhada.
No entanto, considerando a área bruta privativa, existem imóveis que vão ter ABPs muito
superiores ao encontrado nos imóveis remodelados para venda e/ou arrendamento, nomeadamente os
imóveis com os ID: 26, 94, 104, 114 e 118. São estes imóveis, por isso, também imóveis a descartar e
são apresentados na tabela com fundo a vermelho.
Antes de se fazer o estudo de mercado, tem-se como hipótese que as características mais
significativas na atribuição de valor/m2 serão a “Localização”, o “Grau de Degradação” e a “Área”.
Considera-se a área ao invés da Tipologia pois muitos destes imóveis serão alvo de alteração
relativamente à sua tipologia devido ao facto de em imóveis mais antigos ser comum ter mais divisões
de áreas mais pequenas, importando por isso estudá-los quanto à tipologia possível de obter após
remodelação.
Categorizando os imóveis recolhidos relativamente à “Tipologia”, apresenta-se na Tabela 22 o
número de ocorrências:
Tabela 22 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia
T0 T1 T2 T3 T4 Outros Totais
Quantidade 1 20 49 27 27 18 142
Percentagem 0,70% 14,08% 34,51% 19,01% 19,01% 12,68% 100,00%
Como se pode verificar por comparação com a Tabela 34, a percentagem de imóveis vendida
com tipologia T4 ou superior não chega sequer aos 14%, por contraste com os mais de 31% nos imóveis
por remodelar.
Ponderando esse fator, e tendo por base as áreas médias de cada tipologia relativamente aos
imóveis vendidos, obtém-se a Tabela 23:
Tabela 23 – Áreas médias de cada tipologia referentes aos imóveis vendidos reabilitados e respetivo ajuste para imóveis por reabilitar
Áreas Médias por Tipologia (m2)
Valores para imóveis por reabilitar (m2)
T0 32,25 T0 Até 35
T1 52,25 T1 36 - 60
T2 78,41 T2 61 - 90
T3 104,55 T3 91 - 125
T4 132,00 T4 126 - 170
De referir que estes valores foram adotados na ótica do que seria razoável para um investidor
obter o maior retorno possível face ao seu investimento, não utilizando áreas grandes de mais nem
pequenas de mais para cada tipologia.
38
Categorizando agora os imóveis em tipologias tendo por base os intervalos considerados
obtém-se os resultados da Tabela 24:
Tabela 24 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia com correção
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia corrigida
T0 T1 T2 T3 T4 Outros Totais
Quantidade 1 21 53 31 20 11 137
Percentagem 0,7% 15,3% 38,7% 22,6% 14,6% 8,0% 100%
Ainda assim, verifica-se uma percentagem elevada de imóveis com áreas acima dos 125m2,
no entanto poderá ser um indicador de que este tipo de imóveis são bastante procurados pois poderão
permitir construir um número elevado de quartos, o que arrendando o imóvel ao quarto trará uma
rentabilidade superior do que arrendado como um todo.
Tabela 25 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo localização
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Localização
Quanti-
dade Percen-tagem
Quanti-
dade Percen-tagem
Quanti-
dade Percen-tagem
Ajuda 7 5,1% Benfica 3 2,2% Olivais 1 0,7%
Alcântara 6 4,4% Campo de Ourique
7 5,1% Parque das
Nações - -
Alvalade 10 7,3% Campolide - - Penha de
França 20 14,6%
Areeiro 8 5,8% Carnide - - Santa Clara - -
Arroios 11 8,0% Estrela 8 5,8% Santa Maria
Maior 6 4,4%
Avenidas Novas
20 14,6% Lumiar 5 3,6% Santo António 3 2,2%
Beato 3 2,2% Marvila 1 0,7% São Domingos
de Benfica 7 5,1%
Belém 4 2,9% Misericórdia 4 2,9% São Vicente 3 2,2%
Quanto ao “Grau de Degradação” e por ser uma característica subjetiva que depende da
análise feita pelo observador, e cujas fotos e descrição do imóvel vão ter impacto no valor atribuído,
descreve-se em seguida os critérios para a atribuição do valor a esta característica, similares em alguns
aos descritos por Pedro (2009) para a gravidade de uma anomalia:
1 – Imóvel sem anomalias ou com anomalias sem significado. Carecendo apenas de
remodelação para ficar de acordo com os gostos pessoais do comprador;
2 – Imóvel com anomalias ligeiras que apenas prejudicam o aspeto, requerendo trabalhos de
fácil execução;
3 – Imóvel habitável, no entanto, com anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem
trabalhos de difícil execução;
39
4 – Imóvel com anomalias prejudiciais ao uso e ao conforto, a necessitar de trabalhos de difícil
execução;
5 – Imóvel com anomalias que colocam em risco a saúde e/ou segurança, com necessidade
de trabalho de difícil execução.
Obtém-se assim a Tabela 26, que reflete o grau de remodelação e que permite ter uma ideia
também da magnitude da obra que se terá de executar de modo a tornar cada imóvel habitável:
Tabela 26 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo grau de degradação
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Grau de Degradação
Grau Quantidade Percentagem
1 3 2,2%
2 16 11,7%
3 40 29,2%
4 38 27,7%
5 40 29,2%
Da análise das Tabelas 24, 25 e 26, verifica-se que a tipologia que mais foi vendida para
remodelação foi os T2, seguida dos T3 e dos T4. Tradicionalmente os T4 não se encontram entre os
tipos de imóveis mais vendidos, mas como já referido, provavelmente estes T4 serão reconvertidos
para imóveis com um número mais reduzido de assoalhadas. Quanto às zonas onde há maior registo
de imóveis vendidos, destacam-se das demais as Freguesias: Avenidas Novas e Penha de França. E
como seria de esperar nos imóveis classificados como “Para Remodelar”, poucos são os de grau 1 e
2, verificando-se que os de grau 3, 4 e 5 têm valores muito próximos.
De forma a se tentar perceber se efetivamente estas características são influenciadoras do
preço/m2 utilizou-se alguns parâmetros estatísticos de modo a se poder tirar conclusões sobre as
mesmas, neste caso a média aritmética (Md), o desvio padrão (DesvP) e Coeficiente de Variação de
Pearson (CVP) que é resultante da seguinte Fórmula:
𝐶𝑉𝑃 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑃
𝑀𝑑∗ 100 (%) (𝟖)
O CVP permite calcular a percentagem do desvio padrão em relação à média aritmética, já que
para um imóvel com uma média de 1000€/m2, um desvio padrão de 300€/m2 será considerado elevado,
já o mesmo desvio padrão de 300€/m2 para uma média de 3000€/m2 não o será.
Obtém-se assim a Tabela 27 que relaciona a Localização (por Freguesia) com o Preço/m2:
40
Tabela 27 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos por reabilitar
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Localização
Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda 832,23 € 185,48 € 22,29% Estrela 1 238,24 € 229,36 € 18,52%
Alcântara 1 092,50 € 395,12 € 36,17% Lumiar 1 415,80 € 224,30 € 15,84%
Alvalade 1 455,71 € 461,65 € 31,71% Marvila 1 158,73 € - -
Areeiro 1 416,57 € 409,41 € 28,90% Misericórdia 1 095,35 € 122,39 € 11,17%
Arroios 1 223,24 € 291,51 € 23,83% Olivais 857,14 € - -
Avenidas Novas 1 518,48 € 438,71 € 28,89% Parque das Nações - - -
Beato 818,59 € 63,38 € 7,74% Penha de França 1 157,92 € 241,69 € 20,87%
Belém 1 435,14 € 533,84 € 37,20% Santa Clara - - -
Benfica 1 273,39 € 234,75 € 18,43% Santa Maria Maior 1 760,02 € 524,75 € 29,82%
Campo de Ourique
1 718,34 € 234,80 € 13,66% Santo António 1 655,59 € 254,89 € 15,40%
Campolide - - - São Domingos de
Benfica 1 162,58 € 180,76 € 15,55%
Carnide - - - São Vicente 1 419,02 € 620,72 € 43,74%
Total 1 318,27 € 401,34 € 30,44%
Verifica-se assim que em 8 das 18 Freguesias com 2 ou mais imóveis para analisar o CVP é
inferior a 20% (dados apresentados a verde) o que já poderá corresponder a uma aproximação razoável
para o preço por metro quadrado dos imóveis nestas freguesias. São elas:
Beato;
Benfica;
Campo de Ourique;
Estrela;
Lumiar;
Misericórdia;
Santo António;
São Domingos de Benfica.
No entanto, e apesar de apenas 4 freguesias apresentarem CVPs superiores a 30%, as
variabilidades não são suficientemente baixas para se poder concluir quanto ao preço/m2.
Considerando isoladamente o “Grau de Degradação” do imóvel os preços médios por m2
seriam os apresentados na Tabela 28:
Tabela 28 – Relação entre grau de degradação e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar
Grau de Degradação 1 2 3 4 5
Preço/m2 1 621.80 € 1 359.38 € 1 328.70 € 1 407.12 € 1 184.22 €
Desvio Padrão/m2 415.10 € 416.21 € 357.35 € 457.46 € 391.00 €
CVP 26% 31% 27% 33% 33%
41
Com exceção dos imóveis classificados como “4” nota-se uma tendência decrescente com o
“Grau de Degradação”, e por si só, apesar de apresentar um CVP médio de 30% tendo em conta que
só se está a considerar uma característica, não é um valor alto e que quase não oscila em relação a
cada grau.
Tabela 29 – Relação entre tipologia corrigida e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar
Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia corrigida T0 T1 T2 T3 T4 Outros
Preço Médio/m2 1642.86€ 1 347.35 € 1 285.53 € 1 392.84 € 1 137.63 € 1 509.27 €
Desvio Padrão/m2 - 439.89 € 400.32 € 351.05 € 368.59 € 449.20 €
CVP - 32.6% 31.1% 25.2% 32.4% 29.8%
Tal como se verificou com o “Grau de Degradação” também a “Tipologia” corrigida, como se
pode verificar na Tabela 29, apresenta valores de CVP próximos dos 30% apesar de ligeiramente mais
baixos, que ainda assim, não é suficiente para atribuição de um valor com base nesta característica.
Como nenhuma das características quando consideradas isoladamente são explicativas do
preço/m2, há que aplicar a conjugação dos filtros considerados anteriormente. Conjugando a
“Localização” com o “Grau de Degradação”, obtendo-se assim a Tabela 30.
Tabela 30 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2
Freguesia e Grau de Degradação Média/m2 Desvio/m2 CVP Média/m2 Desvio/m2 CVP
Ajuda
5 737.00 € 173.95 € 23.6% Benfica
3 1 378.83 € 208.58 € 15.1%
4 640.00 € - - 2 1 062.50 € - -
3 991.55 € 52.91 € 5.3%
Campo de Ourique
5 1 642.16 € 173.31 € 10.6%
Alcântara
5 870.54 € 410.37 € 47.1% 4 1 748.14 € 375.47 € 21.5%
4 1 700.00 € - - 3 1 749.83 € 50.26 € 2.9%
3 1 337.21 € - -
Estrela
5 1 097.36 € 217.26 € 19.8%
2 888.35 € 37.17 € 4.2% 4 1 222.22 € - -
Alvalade
5 1 116.53 € 118.05 € 10.6% 3 1 309.52 € - -
4 1 502.26 € 792.29 € 52.7% 2 1 492.36 € 112.94 € 7.6%
3 1 724.48 € 559.30 € 32.4%
Lumiar
4 1 418.23 € 445.17 € 31.4%
2 1 281.38 € 350.08 € 27.3% 3 1 372.55 € - -
1 1 583.33 € - - 2 1 435.00 € 21.21 € 1.5%
Areeiro
5 1 764.71 € - - Marvila 3 1 158.73 € - -
4 1 494.55 € 536.25 € 35.9%
Misericórdia
5 1 031.75 € - -
3 1 252.64 € 30.93 € 2.5% 4 1 038.46 € 54.39 € 5.2%
2 1 084.34 € - - 2 1 272.73 € - -
Arroios
5 910.31 € 249.49 € 27.4% Olivais 5 857.14 € - -
4 1 473.60 € 239.36 € 16.2%
Penha de França
5 1 174.58 € 218.08 € 18.6%
3 1 337.56 € 255.64 € 19.1% 4 1 141.67 € 436.05 € 38.2%
2 1 200.00 € - - 3 1 007.76 € 288.93 € 28.7%
1 1 227.27 € - - 2 1 407.77 € - -
42
Tabela 30 - Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2
(continuação)
Com a Tabela 30 já é possível aferir que 20 das 36 ocorrências onde é possível determinar o
CVP têm valores inferiores a 20% o que já é um incremento bastante positivo face à tabela anterior, no
entanto, apenas as freguesias Beato, Benfica, Estrela, Misericórdia, Santo António e São Domingos de
Benfica apresentam para todas as categorias de “Grau de Degradação” valores inferiores a 20%.
Quando comparado com a tabela anterior, verifica-se que do lote de Freguesias aprovadas, foram
excluídas Campo de Ourique e Lumiar, sendo que no caso de Campo de Ourique, os imóveis com
“Grau de Degradação” 4 estão muito perto dos 20%, o que se poderia considerar em incluir também.
Mas em relação a esta característica como já foi referido há que ter em atenção que é uma
característica que depende da avaliação do observador. Pode-se, eventualmente, avaliar um dos
imóveis de categoria 4 em categoria 5 ou 3 e nesse caso esta já seria uma freguesia a incluir também
no lote.
Apesar de uma melhor aproximação em várias freguesias considerando o “Grau de
Degradação”, nota-se também que em muitos pares de características o desvio padrão e o CVP
aumentou bastante. Apesar desta constatação nota-se também que em muitas das freguesias existe
um aumento quase linear do preço por metro quadrado quanto menos degradado estiver o imóvel. São
o caso das freguesias da Ajuda, Belém, Campo de Ourique, Estrela, Misericórdia, Santo António, São
Vicente e as freguesias de Alvalade e Avenidas Novas para a maior parte dos graus de degradação.
Evidência de que quanto mais degradado for o imóvel, independentemente da localização menor será
o valor por metro quadrado, já que mais elevado será o valor necessário investir, para além do valor de
compra do imóvel, para tornar o imóvel habitável.
Calcula-se agora os valores para uma conjugação entre a “Localização” e a “Tipologia” corrigida
para verificar se entre estas existe uma maior correlação, no entanto, e devido ao facto de existirem
poucos imóveis de certas tipologias, apenas se considerou as tipologias mais comuns (T1, T2, T3 e
T4), apresentando-se os resultados na Tabela 31:
Freguesia e Grau de Degradação
Média/m2 Desvio/m2 CVP Média/m2 Desvio/m2 CVP
Avenidas Novas
5 1 755.64 € 466.58 € 26.6% Santa Maria
Maior
5 1 540.84 € 1 039.85 € 67.5%
4 1 494.55 € 492.86 € 37.3% 4 2 089.55 € - -
3 1 601.82 € 216.43 € 13.5% 3 1 796.30 € 208.49 € 11.6%
2 1 823.07 € 134.66 € 7.4% Santo António
5 1 395.35 € - -
Beato 3 818.59 € 63.38 € 7.7% 4 1 785.71 € 168.36 € 9.4%
Belém
4 1 027.08 € 315.25 € 30.7% São Domingos de Benfica
4 1 276.60 € - -
2 1 631.58 € - - 3 1 143.58 € 190.20 € 16.6%
1 2 054.79 € - - São Vicente
5 937.50 € - - 4 1 659.78 € 650.23 € 39.2%
43
Tabela 31 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2
Relação entre Tipologia e Freguesia
Freguesia Tipolog
ia Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP Freguesia Tipologi
a Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda T2 838.56 € 227.22 € 27.1% Campo de Ourique
T1 1 793.32 € 277.78 € 15.5%
Alcântara T3 870.54 € 410.37 € 47.1% T2 1 644.71 € 267.68 € 16.3%
Alvalade
T2 2 013.39 € 69.45 € 3.4% Estrela T2 1 153.53 € 191.46 € 16.6%
T3 1 493.84 € 419.78 € 28.1% Lumiar T3 1 518.52 € 189.75 € 12.5%
T4 1 020.38 € 72.56 € 7.1% Misericórdia T1 1 136.36 € 170.40 € 15.0%
Areeiro T2 1 606.06 € 399.78 € 24.9% Penha de
França
T2 1 181.13 € 231.30 € 19.6%
Arroios T2 1 198.89 € 95.78 € 8.0% T3 1 247.78 € 283.42 € 22.7%
T3 1 278.66 € 44.50 € 3.5% T4 981.59 € 233.12 € 23.7%
Avenidas Novas
T1 1 573.08 € 555.54 € 35.3% Santa Maria Maior
T1 1 916.67 € 0 € 0.0%
T2 1 065.60 € 394.18 € 37.0% T2 1 973.74 € 373.98 € 18.9%
T3 1 578.53 € 138.48 € 8.8% Santo
António T3 1 785.71 € 168.36 € 9.4%
T4 1 487.00 € 425.66 € 28.6% São Domingos de Benfica
T1 919.05 € 20.20 € 2.2%
Beato T1 812.50 € 88.39 € 10.9% T2 1 196.03 € 49.13 € 4.1%
Benfica T2 1 146.92 € 119.39 € 10.4% T3 1 302.65 € 194.52 € 14.9%
Campo de
Ourique
T1 1 793.32 € 277.78 € 15.5% São Vicente T2 1 068.75 € 185.62 € 17.4%
T2 1 644.71 € 267.68 € 16.3%
Por observação da Tabela 31, é possível verificar que com a utilização destas duas
características em os valores do Coeficiente de Variabilidade de Pearson se encontram quase todos
abaixo dos 20%, estando muitos deles inclusive abaixo dos 10%. Assim, considera-se a conjugação
destes dois fatores como os preponderantes para a atribuição de valor/m2 aos imóveis no concelho de
Lisboa, no entanto e como verificado anteriormente, também o grau de degradação terá bastante
importância para a atribuição de valor, pelo que se irá considerar esse terceiro fator como
preponderante, obtendo assim a seguinte expressão para o cálculo do preço/m2 de um qualquer imóvel
no concelho de Lisboa:
𝑉𝑖𝑗𝑘 = 𝑉𝑚 × (1 + 𝐶𝑖) × (1 + 𝐶𝑗) × (1 + 𝐶𝑘) (𝟗)
Onde:
𝑉𝑖𝑗𝑙 – Preço do Imóvel com características i, j e k (ou qualquer combinação das 3);
𝑉𝑚 – Valor Médio de todos os imóveis considerados;
𝐶𝑎 – Coeficiente de Multiplicação relativo ao termo a.
Já para o cálculo de cada coeficiente individual usa-se a expressão:
𝐶𝑎 = 𝑉𝑎
𝑉𝑚
− 1 (𝟏𝟎)
Onde neste caso, 𝑉𝑚 representa o valor médio de um determinado grupo de característica, e 𝑉𝑎
o valor médio de um determinado subgrupo que se pretende calcular.
44
A título de exemplo, apresentam-se nas Tabelas 32 e 33 os preços médios por m2 e respetivos
coeficientes dentro de cada categoria para as duas freguesias mais representativas, Avenidas Novas
e Penha de França considerando o preço médio por m2 de toda a base de dados com o valor de
1318.27€/m2.
Tabela 32 – Preços médios por m2 para cada característica considerada
Preços médios por m2
Preço
médio/m2 Cat. Ci
Preço
médio/m2 Cat. Cj
Preço
médio/m2 Cat. Ck
Preço
médio/m2 Cat. Ci
Preço
médio/m2 Cat. Cj
Preço
médio/m2 Cat. Ck
Ave
nid
as N
ova
s
1 518.48 €
T1 1 573.08 €
2 -
Pen
ha
de
Fran
ça
1 157.92 €
T1 -
2 -
3 1 307.69 € 3 -
4 1 200.00 € 4 -
5 2 211.54 € 5 -
T2 1 065.60 €
2 -
T2 1 181.13 €
2 -
3 - 3 881.87 €
4 994.44 € 4 -
5 1 279.07 € 5 1 247.63 €
T3 1 578.53 €
2 -
T3 1 247.78 €
2 1 407.77 €
3 1 650.00 € 3 -
4 1 542.79 € 4 1 141.67 €
5 - 5
T4 1 487.00 €
2 1 781.25 €
T4 981.59 €
2 -
3 1 724.79 € 3 1 259.54 €
4 957.45 € 4 -
5 1 776.32 € 5 978.84 €
Considere-se que se pretendia saber o preço de um apartamento por remodelar nas Avenidas
Novas de tipologia T3 e com um “Grau de Degradação” 4, de acordo com os coeficientes calculados
na Tabela 33, obtém-se:
𝑉 = 1318.27 × (1 + 0.15) × (1 + 0.04) × (1 − 0.02) = 1545.12€/𝑚2
Tabela 33 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada
Coeficientes Ca
Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck
Ave
nid
as N
ova
s
0.15
T1 0.04
2 -
Pen
ha
de
Fran
ça
-0.12
T1 -
2 -
3 -0.17 3 -
4 -0.24 4 -
5 0.41 5 -
T2 -0.30
2 -
T2 0.02
2 -
3 - 3 -0.25
4 -0.07 4 -
5 0.20 5 0.06
45
Tabela 33 - Coeficientes de cálculo para cada característica considerada (continuação)
Coeficientes Ca
Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck
Ave
nid
as N
ova
s
0.15
T3 0.04
2 -
Pen
ha
de
Fran
ça
-0.12
T3 0.08
2 0.13
3 0.05 3 -
4 -0.02 4 -0.09
5 - 5 -1.00
T4 -0.02
2 0.20
T4 -0.15
2 -
3 0.16 3 0.28
4 -0.36 4 -
5 0.19 5 0.00
Com a aplicação dos coeficientes consegue-se assim estimar um valor para cada imóvel do
Concelho de Lisboa.
4.4.2 Imóveis Reabilitados
Relativamente aos imóveis vendidos reabilitados, obteve-se uma amostra mais extensa do que
nos imóveis por reabilitar o que em princípio irá conduzir a resultados mais fiáveis exatamente devido
ao maior volume de dados. Esta amostra é constituída por 229 imóveis, com data de venda desde o
final de 2014 até ao início de 2016.
À semelhança ao efetuado na base de dados dos imóveis vendidos por remodelar, procedeu-
se a uma primeira análise para verificar a existência de imóveis com preços anormalmente baixos e
anormalmente altos, identificando-se os imóveis com os IDs 69 e 57 com valores anormalmente baixos
e por isso removidos de futuras análises.
A tabela com a listagem de todos os imóveis pode ser encontrada no Anexo 2 onde estes
imóveis foram representados com o fundo a vermelho para melhor identificação.
Tal como feito anteriormente tem-se por base que as 3 características que mais irão influenciar
os Preços/m2 são a “Localização”, a “Tipologia” e neste caso o “Grau da Remodelação”.
Em seguida apresentam-se as ocorrências de cada um destes tipos na base de dados e
respetivas percentagens, de modo a ser ter uma maior perceção do impacto que cada uma das
características poderá ter nos resultados.
Quanto à “Tipologia”, os resultados são apresentados na Tabela 34. Como seria de esperar, a
tipologia a que pertencem a maior parte dos imóveis vendidos são os T2, que percentualmente
corresponde quase à soma dos segundos e terceiros mais vendidos, T3 e T1 respetivamente.
46
Tabela 34 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo cada tipologia
Imóveis Vendidos Reabilitados por Tipologia
T0 T1 T2 T3 T4 Outros Totais
Quantidade 8 44 88 54 20 13 227
Percentagem 3.52% 19.38% 38.77% 23.79% 8.81% 5.73% 100.00%
Quanto à “Localização”, os resultados são apresentados na Tabela 35.
Tabela 35 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização
Imóveis Vendidos Reabilitados por Localização
Quanti-dade
Percenta-gem
Quant-idade
Percenta-gem
Quanti-dade
Percenta-gem
Ajuda 4 1.8% Benfica 14 6.2% Olivais 2 0.9%
Alcântara 6 2.6% Campo de Ourique
13 5.7% Parque das Nações - -
Alvalade 20 8.8% Campolide 6 2.6% Penha de França 13 5.7%
Areeiro 6 2.6% Carnide 3 1.3% Santa Clara 1 0.4%
Arroios 24 10.6% Estrela 12 5.3% Santa Maria Maior 20 8.8%
Avenidas Novas
22 9.7% Lumiar 12 5.3% Santo António 7 3.1%
Beato 2 0.9% Marvila 2 0.9% São Domingos de
Benfica 7 3.1%
Belém 4 1.8% Misericórdia 15 6.6% São Vicente 12 5.3%
Nota-se aqui algum paralelo com o que acontecia com os imóveis por reabilitar, já que Alvalade,
Arroios e Avenidas Novas continuam a ser das zonas com mais imóveis vendidos, com alguma quebra
para os imóveis vendidos na Penha de França. Há a registar também uma grande percentagem de
imóveis vendidos em Santa Maria Maior.
Quanto ao “Grau de Remodelação”, os resultados são apresentados na Tabela 36.
Tabela 36 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo grau de remodelação
Imóveis Vendidos Reabilitados por Grau de Remodelação
Grau Quantidade Percentagem
1 - -
2 15 6.6%
3 57 25.1%
4 97 42.7%
5 58 25.6%
Analogamente ao que acontecia com o “Grau de Degradação” dos imóveis por reabilitar,
também o “Grau de Remodelação” nos imóveis remodelados é uma característica subjetiva, mas
bastante relevante para a avaliação do Preço/m2 dos imóveis em estudo. Através das fotografias e pela
descrição do imóvel, foram classificados de 1 a 5 segundo os parâmetros:
47
1 – Imóvel com uma remodelação muito pobre, a necessitar de intervenção para se tornar
habitável;
2 – Imóvel com uma intervenção escassa, no limiar da habitabilidade;
3 – Imóvel reabilitado em aspetos meramente estéticos, com materiais modernos;
4 – Imóvel reabilitado com bons acabamentos e/ou com algumas das instalações renovadas;
5 – Imóvel com alguns acabamentos de luxo, instalações totalmente renovadas, por vezes em
prédio também renovado.
Através da análise da tabela é possível concluir que os imóveis mais atrativos para o comprador
são aqueles que apresentam características de luxo ou bons acabamentos.
Numa análise dos imóveis quanto ao Preço/m2 para as características já especificadas, tem-se
para a subdivisão em Freguesias os resultados apresentados na Tabela 37.
Por comparação com os imóveis por reabilitar, nota-se que os valores do coeficiente de
variação de Pearson são superiores dos obtidos anteriormente para esta característica isoladamente.
Verifica-se que apenas um total de 6 freguesias em 21 apresentam valores de CVP satisfatórios.
Tabela 37 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos reabilitados
Imóveis Vendidos Reabilitados por Localização
Freguesia Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda 1 758,70 € 880,67 € 50,08% Estrela 2 100,24 € 673,93 € 32,09%
Alcântara 1 544,98 € 408,63 € 26,45% Lumiar 1 966,37 € 239,60 € 12,19%
Alvalade 2 345,99 € 544,04 € 23,19% Marvila 1 090,38 € 198,53 € 18,21%
Areeiro 2 244,62 € 256,73 € 11,44% Misericórdia 2 765,77 € 791,53 € 28,62%
Arroios 1 795,90 € 437,72 € 24,37% Olivais 1 107,73 € 108,16 € 9,76%
Avenidas Novas
2 243,89 € 678,30 € 30,23% Parque das Nações - - -
Beato 1 168,77 € 411,53 € 35,21% Penha de França 1 546,57 € 413,90 € 26,76%
Belém 1 404,35 € 422,21 € 30,06% Santa Clara 978,26 € - -
Benfica 1 527,96 € 324,90 € 21,26% Santa Maria Maior 2 613,78 € 525,59 € 20,11%
Campo de Ourique
2 617,12 € 1 096,44 € 41,89% Santo António 2 358,18 € 453,50 € 19,23%
Campolide 1 331,64 € 311,86 € 23,42% São Domingos de
Benfica 1 895,58 € 257,46 € 13,58%
Carnide 2 353,77 € 478,74 € 20,34% São Vicente 2 123,03 € 608,94 € 28,68%
Total 2 074,33 € 703,63 € 33,92%
Relativamente às “Tipologias” obteve-se a Tabela 38:
48
Tabela 38 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados
Imóveis Vendidos Reabilitados por Tipologia
T0 T1 T2 T3 T4 Outros
Preço Médio/m2 2 549,99 € 2 311,04 € 1 998,23 € 1 942,84 € 2 149,85 € 1 925,59 €
Desvio Padrão/m2 805,75 € 772,17 € 702,96 € 597,31 € 640,00 € 701,43 €
CVP 31,6% 33,4% 35,2% 30,7% 29,8% 36,4%
Também em relação à “Tipologia” se verifica a mesma tendência para o CVP, onde apenas
nos T4 o valor é abaixo dos 30% ainda que liminarmente. No entanto, verifica-se uma significativa
tendência decrescente no preço/m2 dos apartamentos T0 aos T3, podendo ser um indicador de que o
Rendimento Bruto Anual em imóveis com menos quartos no mercado de arrendamento será superior.
Considerando também que a família “tipo” que é constituída por um casal e uma ou duas crianças, não
necessita de apartamentos T4 ou maiores, podendo estes ser explorados, dependendo das zonas, ao
quarto aumentando assim o seu rendimento.
Tabela 39 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis vendidos reabilitados
Conjugação entre Freguesias e Tipologias nos Imóveis Vendidos Remodelados
Freguesia Tipo-logia
Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia
Tipo-logia
Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP
Ajuda T2 1 428.26 € 712.91 € 49.9% Campolide T2 1 244.13 € 253.23 € 20.4%
Alcântara T1 1 301.65 € 154.43 € 11.9% Carnide T3 2 589.48 € 353.59 € 13.7%
T2 2 009.38 € 372.43 € 18.5% Estrela
T1 2 066.67 € 94.28 € 4.6%
Alvalade
T2 2 487.46 € 469.27 € 18.9% T2 2 138.71 € 839.74 € 39.3%
T3 2 284.57 € 576.44 € 25.2% Lumiar
T2 1 869.59 € 240.83 € 12.9%
T4 2 081.30 € 751.41 € 36.1% T3 2 016.87 € 258.54 € 12.8%
Areeiro T2 2 107.58 € 289.80 € 13.8%
Misericórdia
T0 3 187.50 € 1 255.11 € 39.4%
T3 2 376.98 € 331.11 € 13.9% T1 2 891.64 € 954.31 € 33.0%
Arroios
T1 2 190.86 € 585.56 € 26.7% T2 2 492.66 € 644.37 € 25.9%
T2 1 811.96 € 415.98 € 23.0% Penha de
França
T1 1 664.46 € 251.05 € 15.1%
T3 1 784.55 € 455.96 € 25.6% T2 1 448.75 € 369.01 € 25.5%
Avenidas Novas
T1 2 500.00 € 282.84 € 11.3% T3 1 285.40 € 373.20 € 29.0%
T2 1 944.35 € 335.75 € 17.3%
Santa Maria Maior
T0 2 635.14 € 408.73 € 15.5%
T3 2 226.70 € 591.31 € 26.6% T1 2 553.13 € 611.28 € 23.9%
T4 2 149.79 € 867.97 € 40.4% T2 2 900.71 € 948.53 € 32.7%
Beato T3 1 168.77 € 411.53 € 35.2% T3 2 762.80 € 412.28 € 14.9%
Belém T2 1 529.22 € 362.74 € 23.7% T4 2 333.55 € 308.54 € 13.2%
Benfica
T2 1 621.79 € 286.34 € 17.7% Santo
António T2 2 281.74 € 516.09 € 22.6%
T3 1 442.93 € 438.47 € 30.4% São
Domingos de Benfica
T2 1 942.99 € 246.30 € 12.7%
Campo de Ourique
T1 2 697.44 € 950.72 € 35.2% São Vicente
T1 2 466.67 € 941.78 € 38.2%
T2 2 849.78 € 1 307.97 € 45.9% T2 1 949.33 € 655.10 € 33.6%
49
Considerando a conjugação de características, “Localização” e “Tipologia”, considerando
apenas aquelas que apresentam em simultâneo pelo menos 2 imóveis, obtém-se valores observados
na Tabela 39.
Tal como na tabela anterior, os valores calculados para o CVP, mantém-se elevados onde
apenas 17 dos 42 coeficientes se fixam abaixo dos 20%, valores francamente menos correlacionados
do que nos imóveis vendidos por reabilitar.
Faz-se por isso, na Tabela 40, a relação entre a Localização e o Grau de Remodelação para
averiguar se essa tabela já nos fornece uma maior correlação entre características.
Tabela 40 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para imóveis vendidos remodelados
Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Vendidos Remodelados
Freguesia Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia Grau Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda 4 1 594.93 € 1 001.22 € 62.8% Carnide 5 2 360.93 € 676.81 € 28.7%
Alcântara 3 1 699.94 € 810.05 € 47.7%
Estrela
3 1 707.55 € 413.59 € 24.2%
4 1 507.95 € 208.62 € 13.8% 4 1 886.62 € 266.69 € 14.1%
Alvalade
2 1 719.80 € 283.12 € 16.5% 5 2 360.93 € 676.81 € 28.7%
3 2 203.67 € 494.91 € 22.5% Lumiar
4 1 885.89 € 207.68 € 11.0%
4 2 472.98 € 719.65 € 29.1% 5 2 147.78 € 237.64 € 11.1%
5 2 570.05 € 291.77 € 11.4% Marvila 4 1 090.38 € 198.53 € 18.2%
Areeiro 4 2 133.76 € 267.76 € 12.5%
Misericórdia
3 2 427.12 € 444.83 € 18.3%
Arroios
3 1 923.37 € 479.23 € 24.9% 4 3 116.47 € 953.75 € 30.6%
4 1 690.95 € 464.67 € 27.5% 5 2 691.75 € 357.97 € 13.3%
5 2 570.05 € 291.77 € 11.4% Penha de
França
2 1 435.55 € 547.81 € 38.2%
Avenidas Novas
3 1 852.79 € 502.82 € 27.1% 4 1 632.94 € 351.41 € 21.5%
4 1 957.23 € 468.93 € 24.0% 5 1 726.06 € 402.53 € 23.3%
5 2 485.43 € 586.00 € 23.6% Santa Maria
Maior
3 2 288.85 € 552.19 € 24.1%
Belém 3 1 482.52 € 296.69 € 20.0% 4 2 650.50 € 569.14 € 21.5%
Benfica
3 1 533.24 € 79.90 € 5.2% 5 2 829.49 € 351.66 € 12.4%
4 1 516.81 € 161.71 € 10.7% Santo
António 4 2 401.23 € 510.55 € 21.3%
Campo de
Ourique
2 1 406.25 € 220.97 € 15.7% São Domingos de Benfica
3 1 813.36 € 184.30 € 10.2%
3 1 723.36 € 540.09 € 31.3% 4 1 957.24 € 313.21 € 16.0%
4 2 916.50 € 1 139.65 € 39.1% São Vicente
3 2 804.76 € 670.28 € 23.9%
5 3 421.46 € 539.90 € 15.8% 4 1 923.16 € 464.18 € 24.1%
Campolide
3 1 324.47 € 458.87 € 34.6%
4 1 335.23 € 303.08 € 22.7%
Identifica-se agora uma maior correlação entre características, no entanto continuam a haver
valores para o CVP que não são satisfatórios.
Conjuga-se assim as três características acima descritas e obtém-se os resultados
apresentados na Tabela 41.
50
Através dessa mesma tabela consegue-se verificar que a maior parte dos Coeficientes de
variação de Pearson se encontram até aos 20% e uma boa parte até, abaixo dos 10% revelando que
a relação entre: “Localização”, “Tipologia” e “Grau de Remodelação” são uma boa aproximação para o
valor por m2 no Concelho de Lisboa.
De referir que para além das três características consideradas haverá outras que poderão ter
algum peso para o cálculo do preço/m2 como por exemplo o Piso onde se encontra o imóvel, já que
imóveis em andares mais elevados, sem elevador, poderão ter tendência para ser mais desvalorizados
e essa poderá ser também uma característica a tomar em conta caso se pretenda analisar um
determinado imóvel.
Tabela 41 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2
Conjugação de Freguesias, Tipologias e Graus de Remodelação
Fregue-sia
Tipo-logia
Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia
Tipo-logia
Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP
Ajuda T2 4 1 017.39 € 59.95 € 5.9% Campolid
e T2 4 1 190.57 € 110.52 € 9.3%
Alcântara
T1 4 1 388.90 € 44.92 € 3.2%
Estrela
T1 4 2 066.67 € 94.28 € 4.6%
Alv
alad
e
T2 3 2 322.90 € 402.10 € 17.3% T2 3 1 707.55 € 413.59 € 24.2%
T2 4 2 792.44 € 649.27 € 23.3% T2 4 1 706.58 € 273.54 € 16.0%
T2 5 2 359.13 € 115.05 € 4.9% T2 5 2 839.65 € 1 079.23 € 38.0%
T3 4 1 719.86 € 75.22 € 4.4%
Lumiar
T2 4 1 869.59 € 240.83 € 12.9%
T3 5 2 924.56 € 141.61 € 4.8% T3 4 1 790.65 € 178.16 € 9.9%
Arroios
T2 3 2 065.36 € 190.00 € 9.2% T3 5 2 147.78 € 237.64 € 15.5%
T2 5 1 431.87 € 372.00 € 26.0%
Mis
eric
ó
rdia
T1 4 2 967.11 € 1 046.75 € 35.3%
T3 3 1 754.88 € 665.80 € 37.9% T2 3 2 443.88 € 627.74 € 25.7%
T3 4 1 743.78 € 554.20 € 31.8% T2 5 2 976.36 € 193.54 € 6.5%
T3 5 1 919.17 € 150.71 € 7.9% Penha de França
T2 4 1 803.73 € 488.46 € 27.1%
Ave
nid
as N
ova
s
T2 3 2 043.89 € 452.19 € 22.1% T2 5 1 478.29 € 49.60 € 3.4%
T2 4 2 000.90 € 288.53 € 14.4%
Santa Maria Maior
T0 4 2 635.14 € 408.73 € 15.5%
T2 5 1 788.26 € 448.30 € 25.1% T1 3 2 031.19 € 217.52 € 10.7%
T3 4 1 742.19 € 763.24 € 43.8% T1 4 2 504.17 € 707.14 € 28.2%
T3 5 2 558.61 € 427.20 € 16.7% T1 5 3 124.03 € 214.83 € 6.9%
T4 3 1 488.10 € 589.26 € 39.6% T2 4 2 900.71 € 948.53 € 32.7%
T4 5 2 805.50 € 647.93 € 23.1% T3 5 2 526.56 € 71.23 € 2.8%
Benfica T2 4 1 496.46 € 143.30 € 9.6%
Santo António
T2 4 2 003.69 € 262.34 € 13.1%
T3 2 1 035.95 € 111.61 € 10.8% São Domingos
de Benfica
T2 3 1 914.49 € 81.10 € 4.2%
Cam
po
de
Ou
riq
ue
T1 4 2 682.87 € 1 195.78 € 44.6% T2 4 1 957.24 € 313.21 € 16.0%
T2 2 1 406.25 € 220.97 € 15.7% São
Vicente T2 4 1 769.99 € 598.17 € 33.8%
T2 4 3 677.57 € 1 279.64 € 34.8%
T2 5 3 465.52 € 755.87 € 21.8%
51
À semelhança do efetuado anteriormente, calculam-se os coeficientes, neste caso para as
freguesias onde o grau de acerto será maior e onde existe uma quantidade de imóveis razoáveis. Que
serão neste caso Alvalade e o Lumiar.
Calculou-se os valores médios por característica, apresentados na Tabela 42:
Tabela 42 – Preços médios por m2 para cada característica considerada
Preços Médios
Preço
médio/m2 Cat. Ci
Preço
médio/m2 Cat. Cj
Preço
médio/m2 Cat. Ck
Preço
médio/m2 Cat. Ci
Preço
médio/m2 Cat. Cj
Preço
médio/m2 Cat. Ck
Alv
alad
e
2 345.99 €
T1 2 500.00 €
2 -
Lum
iar
1 966.37 €
T1 2 000.00 €
2 -
3 - 3 -
4 - 4 2 000.00 €
5 2 500.00 € 5 -
T2 2 487.46 €
2 -
T2 1 869.59 €
2 -
3 2 322.90 € 3 -
4 2 792.44 € 4 1 869.59 €
5 2 359.13 € 5 -
T3 2 284.57 €
2 1 920.00 €
T3 2 016.87 €
2 -
3 2 498.61 € 3 1 804.12 €
4 1 666.67 € 4 1 861.44 €
5 1 773.05 € 5 2 147.78 €
T4 2 081.30 €
2 1 519.61 €
T4 -
2 -
3 1 431.82 € 3 -
4 3 020.83 € 4 -
5 2 352.94 € 5 -
Tabela 43 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada
Coeficientes de Cálculo
Ci Cj Ck Ci Cj Ck
Alv
alad
e
0.13
T1 0.07
2 -
Lum
iar
-0.05
T1 0.02
2 -
3 - 3 -
4 - 4 0.00
5 0.00 5 -
T2 0.06
2 -
T2 -0.05
2 -
3 -0.07 3 -
4 0.12 4 0.00
5 -0.05 5 -
T3 -0.03
2 -0.16
T3 0.03
2 -
3 0.09 3 -0.11
4 -0.27 4 -0.08
5 -0.22 5 0.06
T4 -0.11
2 -0.27
T4 -
2 -
3 -0.31 3 -
4 0.45 4 -
5 0.13 5 -
52
Aplicando a fórmula usada anteriormente e considerando que o valor médio de todos os imóveis
vendidos remodelados é de 2074.33€, obtém-se os coeficientes apresentados na Tabela 43.
Supondo agora que se pretendia saber o Preço/m2 de um apartamento T3 no Lumiar totalmente
remodelado e com acabamentos de luxo, em prédio também ele recuperado, por aplicação da fórmula,
tem-se:
𝑉 = 2074.33 × (1 − 0.05) × (1 + 0.03) × (1 + 0.06) = 2151.51€/𝑚2
4.5 Mercado de Arrendamento de Imóveis Reabilitados
Tal como o mercado de venda em imóveis reabilitados, também no arrendamento de imóveis
reabilitados, foi possível recolher dados extensos da base de dados, esta recolha de informação levou
a uma lista de 233 imóveis, cujos arrendamentos foram efetuados entre Abril de 2015 e Maio de 2016.
Tal como efetuado nos subcapítulos anteriores foi efetuada uma análise prévia, de onde se
removeram imóveis com valores anormalmente altos e imóveis com valores anormalmente baixos,
foram por isso excluídos de futuras análises os imóveis com os IDs 19, 94, 98, 106,129 e 152 que são
representados na tabela do Anexo 3, com o fundo a vermelho.
Efetuou-se uma análise às três características que se julgam mais influenciadoras do Preço/m2,
que tal como nos imóveis no mercado de venda são: “Localização”, “Tipologia” e “Grau de
Remodelação”.
De modo a quantificar, quer em termos absolutos quer em termos percentuais, quantos imóveis
existem em cada grupo de características, procede-se às tabelas síntese de cada característica.
Apresenta-se quanto à “Tipologia”, os dados na Tabela 44.
Tabela 44 – Número e percentagem de imóveis arrendados reabilitados segundo cada tipologia
Imóveis Arrendados Reabilitados por Tipologia
T0 T1 T2 T3 T4 Outros Totais
Quantidade 5 59 104 41 15 3 227
Percentagem 2,2% 26,0% 45,8% 18,1% 6,6% 1,3% 100,0%
Em relação aos imóveis vendidos remodelados, nota-se uma quebra nos imóveis com mais
assoalhadas, nomeadamente os T4 e superiores, onde os imóveis T3 têm uma quebra de mais de 5%,
e tanto os imóveis T1 como os imóveis T2 têm um aumento de aproximadamente 7% face aos imóveis
vendidos.
Já quanto à “Localização”, apresentam-se os dados da Tabela 45.
53
Tabela 45 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização
Imóveis Arrendados Reabilitados por Localização
Quanti-
dade Percenta-
gem
Quanti-dade
Percenta-gem
Quanti-
dade Percenta-
gem
Ajuda 2 0,9% Benfica 17 7,5% Olivais 15 6,6%
Alcântara 13 5,7% Campo de Ourique
19 8,4% Parque das Nações 1 0,4%
Alvalade 13 5,7% Campolide 8 3,5% Penha de França 12 5,3%
Areeiro 13 5,7% Carnide 4 1,8% Santa Clara - -
Arroios 13 5,7% Estrela 14 6,2% Santa Maria Maior 1 0,4%
Avenidas Novas
16 7,0% Lumiar 3 1,3% Santo António 13 5,7%
Beato - - Marvila - - São Domingos de
Benfica 21 9,3%
Belém 12 5,3% Misericórdia 6 2,6% São Vicente 8 3,5%
Se nos imóveis vendidos tanto por reabilitar como reabilitados parecia haver uma tendência em
relação ao percentual nas várias freguesias, tudo se altera no mercado de arrendamento. Verificando-
se que tanto Campo de Ourique como São Domingos de Benfica são as freguesias onde mais imóveis
são arrendados.
Por comparação ao encontrado nos imóveis vendidos remodelados, onde a freguesia de Santa
Maria Maior apresentava 20 ocorrências, no caso dos imóveis reabilitados arrendados, apenas foi
encontrada uma ocorrência no último ano.
Este fato pode ser sustentado por um fenómeno recente que tem vindo a ocupar uma quota
cada vez maior do mercado em zonas históricas e mais centrais da cidade de Lisboa, fenómeno esse
conhecido como shortrenting, fenómeno esse que pode ser corroborado com o aparecimento de vários
websites que promovem exatamente o shortrenting, que é nada mais nada menos que o arrendamento
de imóveis por períodos de curta duração, o que permite aos proprietários uma maior rentabilidade dos
seus imóveis quando comparado com arrendamentos de longa duração. Este conceito é bastante
adotado por exemplo por turistas que para além de terem assim à disposição uma casa completa,
quando comparado com a solução mais comum que passa pela estadia ser feita num hotel, conseguem
preços mais baratos do que nesses mesmos hotéis.
Apresenta-se, na Tabela 46, os dados referentes ao “Grau de Remodelação”.
Tabela 46 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo grau de remodelação
Imóveis Arrendados Reabilitados por Grau de Remodelação
Grau Quantidade Percentagem
1 - -
2 24 10,7%
3 70 31,3%
4 92 41,1%
5 38 17,0%
54
De acordo com o inicialmente previsto, existe um ligeiro aumento dos imóveis classificados
com o grau 2 e 3 em detrimento dos imóveis com grau 5, sendo que os valores dos imóveis classificados
com grau 4 se manteve dentro dos mesmos valores. Isto considerando que os parâmetros tanto num
como noutro mercado foram os mesmos para a atribuição de cada classificação aos imóveis.
Analogamente ao já efetuado anteriormente, na Tabela 47 apresentam-se os preços médios
por metro quadrado, bem como o desvio padrão por metro quadrado e respetivos coeficientes de
variação de Pearson.
Tabela 47 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis arrendados reabilitados
Imóveis Arrendados e Reabilitados por Localização
Freguesia Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda 8,22 € 0,94 € 11,44% Estrela 9,49 € 2,61 € 27,56%
Alcântara 9,00 € 1,70 € 18,90% Lumiar 7,56 € 0,83 € 10,97%
- 9,61 € 1,69 € 17,53% Marvila - -
21,60% 8,95 € 1,80 € 20,17% Misericórdia 10,76 € 2,33 €
Arroios 9,02 € 1,72 € 19,04% Olivais 8,85 € 1,68 € 19,00%
Avenidas Novas 10,56 € 2,23 € 21,07% Parque das Nações 7,06 € - -
Beato - - - Penha de França 8,72 € 2,09 € 23,96%
Belém 9,47 € 1,61 € 17,00% Santa Clara - - -
Benfica 8,15 € 2,08 € 25,57% Santa Maria Maior 8,68 € - -
Campo de Ourique
9,38 € 1,97 € 21,00% Santo António 10,67 € 1,92 € 17,99%
Campolide 9,81 € 1,46 € 14,85% São Domingos de
Benfica 8,30 € 1,27 € 15,28%
Carnide 7,96 € 1,37 € 17,27% São Vicente 10,39 € 1,90 € 18,31%
Total 9,25 € 1,97 € 21,33%
Nota-se no mercado de arrendamento uma uniformização muito maior dos valores de
arrendamento considerando apenas a distribuição por “Localização”, quando comparado com o
mercado de venda. Como se pode verificar na tabela, quase todas as freguesias apresentam valores
abaixo dos 20% ou muito perto desse valor para o coeficiente de variação de Pearson.
No entanto, por conjugação de características, será calculada a combinação que leva a que
estes valores sejam o mais baixos possível.
Apresenta-se na Tabela 48 o mesmo tipo de análise para cada “Tipologia”. Por análise da
tabela verifica-se que também no caso da distribuição por “Tipologia” os valores de CVP são inferiores
em relação ao mercado de venda, com uma notória linearidade negativa em termos de rendimento por
m2 conforme se aumenta o número de assoalhadas. Sustentando assim o que já tinha sido descrito
anteriormente aquando desta mesma análise para o mercado de venda de imóveis remodelados.
55
Tabela 48 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis arrendados remodelados
Imóveis Vendidos por Reabilitados por Tipologia T0 T1 T2 T3 T4
Preço Médio/m2 11,62 € 10,18 € 8,95 € 8,56 € 8,71 €
Desvio Padrão/m2 0,99 € 2,00 € 1,82 € 1,76 € 1,95 €
CVP 8,5% 19,7% 20,3% 20,6% 22,5%
Em seguida apresenta-se a tabela com a mesma análise, considerando cada “Grau de Remodelação”:
Tabela 49 – Relação entre grau de remodelação e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados
Grau da Remodelação
1 2 3 4 5
Preço/m2 - 7,92 € 8,97 € 9,34 € 10,38 €
Desvio Padrão/m2 - 1,55 € 1,75 € 2,07 € 1,76 €
CVP - 20% 19% 22% 17%
Também na relação entre “Grau de Remodelação” e preço/m2 são notórios os valores mais
baixos em relação aos imóveis vendidos. Com tendência natural para o preço/m2 aumentar quanto
melhor for a remodelação como seria de esperar.
Analisa-se agora, conjugando duas características, no caso a “Localização” e a “Tipologia”,
validando assim a combinação de características cujo CVP apresenta valores inferiores a 15%,
resultando na Tabela 50.
Tabela 50 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis arrendados reabilitados
Conjugação entre Freguesias e Tipologias no Imóveis Vendidos Remodelados
Freguesia Tipo-logia
Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP Freguesia Tipo-logia
Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Alcântara
T1 9,48 € 1,81 € 19,1%
Campo de Ourique
T1 9,56 € 2,23 € 23,3%
T2 9,24 € 1,77 € 19,1% T2 8,81 € 1,79 € 20,3%
T3 8,30 € 2,16 € 26,0% T3 9,89 € 1,67 € 16,9%
Alvalade
T1 12,25 € 1,53 € 12,5% Campolide
T1 9,57 € 1,63 € 17,0%
T2 8,91 € 0,95 € 10,6% T2 9,63 € 1,24 € 12,9%
T3 9,41 € 1,59 € 16,9% Carnide T2 8,57 € 1,48 € 17,2%
Areeiro
T1 9,84 € 1,23 € 12,5%
Estrela
T1 9,20 € 2,38 € 25,9%
T2 10,07 € 1,74 € 17,3% T2 9,70 € 3,16 € 32,5%
T4 7,11 € 0,51 € 7,2% T3 9,21 € 1,12 € 12,2%
56
Tabela 50 - Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis arrendados reabilitados (continuação)
Conjugação entre Freguesias e Tipologias no Imóveis Vendidos Remodelados
Freguesia Tipo-logia
Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP Freguesia Tipo-logia
Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Arroios
T1 9,91 € 1,82 € 18,4% Lumiar T3 7,22 € 0,83 € 11,5%
T2 9,23 € 1,77 € 19,2% Misericórdia
T2 10,00 € 3,86 € 38,6%
T3 7,68 € 1,71 € 22,2% T3 10,47 € 2,87 € 27,4%
T4 8,41 € 1,79 € 21,3%
Olivais
T1 11,17 € 1,65 € 14,8%
Avenidas Novas
T1 12,38 € 1,16 € 9,4% T2 8,71 € 1,46 € 16,7%
T2 10,32 € 5,87 € 56,9% T3 7,74 € 1,23 € 15,9%
T3 9,23 € 1,10 € 11,9% Penha de França
T1 9,02 € 2,20 € 24,4%
T4 10,11 € 1,26 € 12,5% T2 8,02 € 1,88 € 23,4%
Belém
T1 8,41 € 1,28 € 15,3% Santo António
T1 11,04 € 2,54 € 23,0%
T2 9,27 € 1,10 € 11,9% T2 10,43 € 1,41 € 13,6%
T3 9,27 € 1,27 € 13,7% São Domingos de
Benfica
T1 8,75 € 0,45 € 5,2%
Benfica
T1 10,51 € 2,27 € 21,6% T2 8,39 € 1,30 € 15,4%
T2 8,11 € 1,48 € 18,3% T3 7,37 € 1,40 € 19,1%
T3 5,53 € 0,60 € 10,8% São Vicente
T1 10,84 € 1,53 € 14,1% T2 8,21 € 1,01 € 12,3%
Relativamente ao esperado, não são muitas a entradas com CVP abaixo dos 15%, no entanto,
a maior parte encontra-se abaixo dos 20% iniciais (caso das células representadas a amarelo), o que
revela uma correlação elevada para estes 2 fatores.
Aplica-se agora as características “Localização” e “Grau de Remodelação” de modo a verificar
a sua correlação, resultando na Tabela 51.
Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para imóveis arrendados remodelados
Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Arrendados Remodelados
Freguesia Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia Grau Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Ajuda 4 8,22 € 0,94 € 11,4% Campolide
3 8,92 € 1,42 € 15,9%
Alcântara
3 7,31 € 0,38 € 5,2% 4 10,25 € 1,51 € 14,8%
4 9,82 € 1,30 € 13,3% Carnide 4 6,94 € 0,83 € 12,0%
5 9,62 € 2,15 € 22,3%
Estrela
3 9,40 € 1,73 € 18,4%
Alvalade 3 8,53 € 0,95 € 11,1% 4 10,74 € 2,81 € 26,2%
4 10,27 € 1,87 € 18,2% 5 8,26 € 1,57 € 19,0%
Areeiro
2 7,79 € 1,31 € 16,8% Lumiar 4 7,22 € 0,83 € 11,5%
4 8,72 € 1,40 € 16,1% Misericórdia
4 10,58 € 3,03 € 28,7%
5 11,28 € 1,24 € 11,0% 5 11,83 € 0,56 € 4,7%
Arroios
3 8,67 € 1,05 € 12,1%
Olivais
3 9,39 € 0,92 € 9,8%
4 7,56 € 0,97 € 12,8% 4 8,18 € 1,82 € 22,3%
5 11,30 € 1,42 € 12,6% 5 10,30 € 0,26 € 2,5%
57
Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para
imóveis arrendados remodelados (continuação)
Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Arrendados Remodelados
Freguesia Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia Grau Média/m2
Desvio Padrão/m2
CVP
Avenidas Novas
3 9,59 € 2,70 € 28,1% Penha de
França
2 6,80 € 0,96 € 14,1%
4 9,45 € 1,21 € 12,8% 3 9,38 € 1,32 € 14,0%
5 11,59 € 1,91 € 16,5% 4 10,84 € 1,55 € 14,3%
Belém
3 9,19 € 1,96 € 21,4%
Santo António
2 10,73 € 1,57 € 14,7%
4 9,98 € 1,89 € 19,0% 3 9,85 € 1,89 € 19,2%
5 9,29 € 0,71 € 7,7% 4 11,63 € 1,96 € 16,8%
Benfica
3 5,77 € 0,62 € 10,7%
São Domingos de Benfica
2 7,92 € 1,11 € 14,1%
4 8,32 € 2,14 € 25,8% 3 8,13 € 1,47 € 18,1%
5 9,91 € 0,13 € 1,3% 4 8,66 € 1,29 € 14,9%
Campo de Ourique
3 9,18 € 1,81 € 19,7% 5 8,85 € 1,20 € 13,6%
4 9,37 € 2,24 € 23,9% São Vicente 3 10,10 € 2,10 € 20,8%
Verifica-se com esta tabela uma enorme correlação entre o “Grau de Remodelação” e a
“Localização” do imóvel, onde quase todos os pares de características apresentam um valor de CVP
inferior a 20% e na maior parte dos casos inferior a 15%. E ao contrário do que acontecia com outras
combinações de características, nenhum destes valores ultrapassa os 30%.
No entanto, procede-se à combinação das três características para se verificar se há um
melhoramento destes valores ou não. Resultando nos dados da Tabela 52.
Tabela 52 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2
Conjugação de Freguesias, Tipologias e Graus de Remodelação
Freguesia
Tipo-logia
Grau Média/
m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia
Tipo-logia
Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP
Alcântara T2 4 9,46 € 1,41 € 14,9%
Campolide T1 3 9,01 € 1,99 € 22,1%
5 9,65 € 3,04 € 31,5% 4 9,57 € 2,17 € 22,7%
Alvalade
T1 4 12,25 € 1,53 € 12,5%
Estrela
T1 5 8,06 € 1,57 € 19,5%
T2 3 8,73 € 1,21 € 13,8%
T2 4 11,07 € 3,56 € 32,1%
4 8,99 € 0,99 € 11,0% 5 8,46 € 2,18 € 25,7%
T3 3 8,40 € 0,99 € 11,8% T3 4 9,21 € 1,12 € 12,2%
Areeiro
T1 2 9,18 € 0,60 € 6,6% Lumiar T3 4 7,22 € 0,83 € 11,5%
T2 4 8,30 € 0,43 € 5,1%
Olivais T2
3 9,08 € 1,06 € 11,7%
5 11,28 € 1,24 € 11,0% 4 7,62 € 1,01 € 13,3%
T4 2 6,87 € 0,18 € 2,6% 5 10,30 € 0,26 € 2,5%
Arroios T2 3 8,79 € 1,07 € 12,2% T3 4 7,74 € 1,23 € 15,9%
58
Tabela 52 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2
(continuação)
Conjugação de Freguesias, Tipologias e Graus de Remodelação
Freguesia Tipologia
Grau Média/
m2 Desvio
Padrão/m2 CVP Freguesia
Tipologia
Grau Média/m2 Desvio
Padrão/m2 CVP
Avenidas Novas
T1 3 11,86 € 2,09 € 17,6%
Penha de França
T1 2 7,11 € 0,62 € 8,8%
5 12,73 € 0,25 € 2,0% 3 9,72 € 2,17 € 22,3%
T3 3 9,05 € 1,48 € 16,4%
T2 2 6,11 € 1,26 € 20,6%
5 10,00 € 0,19 € 1,9% 3 9,05 € 0,23 € 2,6%
T4 5 10,03 € 1,77 € 17,7%
Santo António
T1 3 11,03 € 3,48 € 31,5%
Belém
T1 4 8,41 € 1,28 € 15,3% 4 12,00 € 3,23 € 26,9%
T2 5 9,29 € 0,71 € 7,7% T2
3 9,81 € 0,27 € 2,8%
T3 4 10,00 € - € 0,0% 4 11,47 € 2,08 € 18,1%
Benfica
T1 4 10,85 € 3,10 € 28,6%
São Domingos de Benfica
T2
2 8,88 € 0,30 € 3,4%
T2 4 7,97 € 1,49 € 18,6% 3 7,97 € 1,54 € 19,3%
T3 3 5,77 € 0,62 € 10,7% 4 8,43 € 1,56 € 18,5%
Campo de
Ourique
T1 4 9,43 € 2,65 € 28,1% 5 8,85 € 1,20 € 13,6%
T2 3 8,41 € 1,56 € 18,5%
T3 2 6,75 € 0,35 € 5,2%
4 9,32 € 2,16 € 23,1% 3 7,98 € 2,07 € 25,9%
T3 3 5,77 € 0,62 € 10,7% São
Vicente T1 3 10,75 € 1,75 € 16,3%
Através da análise da tabela é possível verificar que enquanto alguns dos valores do CVP
reduziram bastante há outros cujo aumento também é significativo, importa por isso diferenciar entre
freguesias qual a fórmula a usar para o cálculo do preço médio por metro quadrado.
Tem-se então que para as Freguesias:
Alvalade;
Areeiro;
Arroios;
Avenidas Novas;
Belém;
Campo de Ourique;
Estrela;
Lumiar;
Olivais;
São Vicente.
É mais vantajoso usar a combinação entre “Tipologia" e “Grau de Remodelação”, visto que se
obtém valores médios de erro inferiores.
59
A título de exemplo, para o mercado de venda, calculou-se os coeficientes para a freguesia do
Areeiro e apresentam-se na Tabela 53.
Tabela 53 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada
Preços Médios
Preço
Médio/m2 Cat. Ci
Preço
Médio/m2 Cat. Cj
Preço
Médio/m2 Cat. Ck
Ci Cj Ck
Are
eiro
9.61 €
T1 12.25 €
2 -
Are
eiro
0.04
T1 0.32
2 -
3 - 3 -
4 12.25 € 4 0.00
5 5 -
T2 8.91 €
2 -
T2 -0.04
2 -
3 8.73 € 3 -0.02
4 8.99 € 4 0.01
5 - 5 -
T3 9.41 €
2 -
T3 0.02
2 -
3 8.40 € 3 -0.11
4 11.43 € 4 0.21
5 10.42 € 5 0.11
Por aplicação da fórmula, para um T2 com uma remodelação de grau 4, e considerando que o
valor médio/m2 de todos os imóveis considerados é de 9.25€/m2 tem-se:
𝑉 = 9.25 × (1 + 0.04) × (1 − 0.04) × (1 + 0.01) = 9.33€/𝑚2
O que corresponde a um valor de venda de 9.33€/m2, valor bastante aproximado do valor médio
da base de dados considerada.
Já nas “Freguesias”:
Ajuda;
Alcântara;
Benfica;
Campolide;
Carnide;
Misericórdia;
Penha de França;
Santo António;
São Domingos de Benfica.
Torna-se mais vantajoso usar apenas a característica “Grau de Remodelação” para concluir
quanto ao preço/m2 médio.
Se considerarmos a freguesia de Penha de França obtém-se os valores considerados na
Tabela 54:
60
Tabela 54 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada
Preços Médios
Preço Médio/m2
Cat. Ci
Preço Médio/m2
Cat. Cj Ci Cj
Penha de França
8.72 €
2 6.80 €
Penha de França
-0.06
2 -0.22
3 9.38 € 3 0.08
4 10.84 € 4 0.24
5 11.46 € 5 0.31
Por aplicação da fórmula de cálculo, apenas se terá agora os coeficientes Ci e Cj, o que para
um apartamento com uma remodelação de grau 5, se traduz na expressão:
𝑉 = 9.25 × (1 − 0.06) × (1 + 0.31) = 11.39€/𝑚2
Definindo assim o valor de 11.39€/m2 para um imóvel na freguesia de Penha de França com
uma remodelação de nível superior.
4.6 Análise Económica dos Dados Recolhidos
Com base nas análises de dados já efetuadas é possível tirar já algumas conclusões quanto
aos diferentes mercados considerados. Conclusões essas especificadas em seguida juntamente com
uma breve descrição de como se procederá:
Rendimentos Anuais Brutos esperados em imóveis por reabilitar - para tal recorre-se às
análises feitas no capítulo 3 e também no capítulo 4 relativamente aos valores de
remodelação médios e valores de venda de imóveis reabilitados e por reabilitar, bem como
os valores para o arrendamento de imóveis reabilitados;
Rendimentos Anuais Brutos esperados para imóveis já reabilitados aquando a aquisição -
neste caso serão tidos em conta os valores de imóveis vendidos já reabilitados e os valores
para o arrendamento de imóveis reabilitados, procurando averiguar qual a discrepância
em termos percentuais em relação ao ponto anterior;
Lucros esperados para a revenda de imóveis comprados inicialmente por reabilitar, após
devida remodelação – serão utilizados neste ponto os valores obtidos anteriormente neste
capítulo para a venda tanto de imóveis reabilitados, como de imóveis por reabilitar;
Análise do rendimento obtido para imóveis de diferentes graus de remodelação no
mercado de arrendamento e no mercado de venda e se para esses mesmos graus de
remodelação é mais favorável colocar no mercado de arrendamento ou no mercado de
venda. O mesmo será dizer se um determinado imóvel remodelado trará um maior
61
benefício ao seu proprietário se colocado no mercado de venda ou por outro lado é mais
benéfico colocá-lo no mercado de arrendamento;
Análise à variação entre o preço pretendido inicialmente pelo vendedor e o preço final de
venda para os imóveis considerados e se existe algum padrão temporal que possa sugerir
que com a recente inflação a diferença entre o valor colocado à venda e o preço de venda
seja cada vez menor;
Análise à Freguesia de Santa Maria Maior na zona da Baixa/Chiado e zonas envolventes,
de modo a se verificar se efetivamente existe uma inflação recente nos preços de imóveis
arrendados nesta zona mais histórica da cidade de Lisboa.
Rentabilidade Bruta quanto ao Grau de Remodelação e Tipologia
Analisando o caso de imóveis que são comprados com claras necessidades de remodelação,
e considerando o custo de aquisição, bem como o custo de remodelação, tendo por base que os
imóveis não precisam de reparações ao nível da estrutura, ou seja, com um "Grau de Degradação”
entre 1 e 4. E aplicando um fator de majoração de custo de remodelação de 3, 2 e 1.5, para os imóveis
com um grau de degradação 5, para um grau de remodelação de 3, 4 e 5 respetivamente tem-se:
Tabela 55 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar
Custo de Remodelação Venda Custo Total
Tipologia Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 Preço/m2 Grau 3 Grau 4 Grau 5
T0 181.81 € 478.01 € 748.37 € 1 642.86 € 1 824.67 € 2 120.87 € 2 391.23 €
T1 133.38 € 351.36 € 571.98 € 1 333.12 € 1 466.50 € 1 684.49 € 1 905.11 €
T2 109.32 € 290.36 € 473.72 € 1 325.53 € 1 434.85 € 1 615.89 € 1 799.25 €
T3 102.96 € 277.56 € 461.99 € 1 465.23 € 1 568.20 € 1 742.80 € 1 927.23 €
T4 94.01 € 240.74 € 398.46 € 1 163.27 € 1 257.28 € 1 404.00 € 1 561.72 €
Tabela 56 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar com majoração para imóveis de grau de degradação 5
Custo Remodelação com Majoração de 3, 2 e 1.5 Venda Custo Total
Tipologia Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 Preço/m2 Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3
T0 545.42 € 956.02 € 1 122.56 € - - - -
T1 400.13 € 702.72 € 857.97 € 950.00 € 1 350.13 € 1 652.72 € 1 807.97 €
T2 327.97 € 580.72 € 710.58 € 1 204.96 € 1 532.93 € 1 785.68 € 1 915.54 €
T3 308.89 € 555.13 € 692.99 € 1 028.35 € 1 337.25 € 1 583.48 € 1 721.34 €
T4 282.04 € 481.47 € 597.69 € 1 077.81 € 1 359.85 € 1 559.29 € 1 675.50 €
Obtidos os custos totais, elaborou-se a Tabela 56, com os valores médios de venda e
arrendamento de imóveis remodelados.
62
Tabela 57 – preços médios de venda e arrendamento e imóveis remodelados
Preços Venda Imóveis Reabilitados
Preços Arrendamento Imóveis Reabilitados
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Grau 3 Grau 4 Grau 5
T0 1 341.46 € 2 793.07 € 2 300.00 € 12.22 € 10.97 € 11.96 €
T1 2 178.01 € 2 230.70 € 2 661.85 € 9.88 € 10.45 € 11.04 €
T2 2 012.36 € 1 952.42 € 2 261.93 € 8.68 € 9.00 € 10.04 €
T3 1 805.29 € 1 816.92 € 2 305.30 € 8.44 € 8.67 € 9.69 €
T4 1 834.18 € 2 282.19 € 2 620.20 € 7.86 € 9.45 € 9.91 €
Finalizando com a Tabela 57, referente aos rendimentos obtidos para cada caso de estudo, de
onde será possível retirar as conclusões que se pretendia inicialmente, iniciando para os apartamentos
com um “Grau de Degradação” entre 1 e 4.
Pela observação da Tabela 58, e considerando os custos de remodelação, verifica-se que
existem pares de “Tipologia”/”Grau de Remodelação” de risco do ponto de vista do investidor, já que
apresentam valores médios negativos, nomeadamente no que diz respeito aos T0. Apesar dos T0 com
um grau de remodelação de nível 4 apresentarem um lucro médio bruto de 24% em contraste com o
prejuízo de 36% e 4% nas remodelações de grau 3 e grau 5 respetivamente.
Tabela 58 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos
Lucro Bruto na Venda
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média
T0 -36% 24% -4% -5%
T1 33% 24% 28% 29%
T2 29% 17% 20% 22%
T3 13% 4% 16% 11%
T4 31% 38% 40% 37%
Média 14% 22% 20% 19%
Já quanto aos lucros, tal como esperado no mercado de venda, aqueles que apresentam
valores mais elevados são as remodelações de grau 4 e 5, com médias de 22% e 20% respetivamente.
Por outro lado, considerando a “Tipologia”, verifica-se ser os T4 que atingem uma média de lucro mais
alto com um valor de 37%, seguidos dos T1 com 29%. No entanto há a considerar o capital disponível
para se fazer o investimento num imóvel T4, bastante mais elevado do que o investimento num imóvel
T1 face às dimensões de ambos e apesar do custo por metro quadrado dos T1 ser cerca de 30% mais
elevados do que os T4.
Relativamente ao mercado de arrendamento, e paralelamente com o que acontece com os
imóveis no mercado de venda, também os T4 seguidos dos T1 apresentam as rentabilidades brutas
anuais mais elevadas, de 7.7% e 7.5%, tal como observado na Tabela 59. Já quanto ao grau de
remodelação e inversamente ao que acontece no mercado de arrendamento, são as remodelações de
63
grau 3 que apresentam uma média superior. Este facto vem reforçar a tese de que o cliente
comprador/arrendatário está mais inclinado para pagar mais por um apartamento melhor remodelado
no mercado de venda, e não se importa de pagar um valor mais aproximado dos imóveis com um grau
de remodelação mais elevado no que concerne o mercado de arrendamento.
Tabela 59 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis arrendados
Rentabilidade Imóveis Arrendados
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média
T0 8.0% 6.2% 6.0% 6.7%
T1 8.1% 7.4% 7.0% 7.5%
T2 7.3% 6.7% 6.7% 6.9%
T3 6.5% 6.0% 6.0% 6.2%
T4 7.5% 8.1% 7.6% 7.7%
Média 7.5% 6.9% 6.7% 7.0%
Faz-se agora uma análise final aos imóveis com um grau de degradação 5, cujos resultados se apresentam na Tabela 60:
Tabela 60 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos, para imóveis de grau de degradação 5
Rentabilidade Imóveis Vendidos
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média
T0 - - - -
T1 38% 26% 32% 32%
T2 24% 9% 15% 16%
T3 26% 13% 25% 21%
T4 26% 32% 36% 31%
Média 28% 20% 27% 25%
Tal como nos imóveis com um grau de degradação inferior, continuam a ser os imóveis T4 e
T1 a apresentar um lucro bruto superior, no entanto com ligeira vantagem para os T1, 32% contra 31%
nos T4. Já quanto ao “Grau de Remodelação”, neste caso são os imóveis de grau 3 a apresentar maior
rentabilidade, no entanto, e face à aplicação do fator de majoração com base no valor base do custo
de remodelação, que é bastante baixo para uma remodelação de grau 3, este fator poderá pecar por
defeito e por isso estar a retornar um valor de lucro bruto superior ao real.
De igual modo, nos imóveis para arrendamento, e tal como verificado na Tabela 61, são os T1
e T4 que apresentam uma maior rentabilidade com 7.9% e 7.1%, respetivamente, bem como os imóveis
com um grau de remodelação 3 com uma rentabilidade de 7.5%.
64
Tabela 61 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis arrendados, para imóveis de grau de degradação 5
Rentabilidade Imóveis Arrendados
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média
T0 - - - -
T1 8.8% 7.6% 7.3% 7.9%
T2 6.8% 6.1% 6.3% 6.4%
T3 7.6% 6.6% 6.8% 7.0%
T4 6.9% 7.3% 7.1% 7.1%
Média 7.5% 6.9% 6.9% 7.1%
Faz-se agora uma comparação entre as rentabilidades e lucros brutos de imóveis com grau de
degradação de 1 a 4 e os com um grau de degradação 5, comparação essa apresentada no gráfico da
Figura 13.
Figura 13 – Comparação entre lucros brutos de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e imóveis com
degradação 5
Observando os valores dos dois gráficos, denota-se para o mercado de arrendamento uma
variação de valores quase insignificante quando comparando os imóveis com “Grau de Degradação”
de 1 a 4 com os de grau 5, onde possivelmente por uma questão de complexidade da remodelação e
incerteza, será mais vantajoso investir num imóvel que careça de menos obras.
Já quando comparando os imóveis no mercado de venda, denota-se alguma disparidade, para
os imóveis com um grau de degradação de 1 a 4 o lucro bruto situa-se em média nos 18.7% já para os
imóveis com um grau de degradação 5 o lucro bruto médio é de 25.1%, no entanto, é nos imóveis de
grau entre 1 a 4 que se pode encontrar o lucro médio mais elevado, nomeadamente nos T4 cujo valor
é de 36.8%. Será por isso nesse caso vantajoso recorrer-se a uma análise muito mais criteriosa no
momento da escolha do imóvel para remodelar, já que haverá muito bons negócios possíveis, mas
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
T0 T1 T2 T3 T4 Grau 3 Grau 4 Grau 5 Total
-5,3%
28,5%
22,1%
11,2%
36,8%
14,0%
21,7% 20,3% 18,7%
0,0%
32,0%
15,9% 21,4%
31,2%
28,4%
19,7%
27,2%
25,1%
Venda 1-4 Venda 5
65
também haverá negócios desastrosos, nomeadamente no que concerne os T0 com prejuízo em vez de
lucro.
Figura 14 – Comparação entre rendimentos brutos anuais de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e
imóveis com degradação 5
Também da análise dos gráficos é possível notar que no caso do mercado de arrendamento
se obtêm rentabilidades superiores nos imóveis com um estado de remodelação de grau 3 em
comparação com os imóveis de grau 4 e 5, tanto para imóveis que são adquiridos com um grau de
degradação de 1 a 4 como no grau 5. Já nos imóveis no mercado de venda, os imóveis com um grau
de remodelação 4 e 5 apresentam uma menor variabilidade em relação ao lucro bruto esperado quando
comparados com os imóveis de grau 3, isto em relação aos valores obtidos para imóveis com grau de
degradação entre 1 a 4 e de grau 5.
Optou-se por não fazer este tipo de gráfico para a característica “Localização” já que na maior
parte dos casos iria conduzir a freguesias onde para determinado grau de degradação – de 1 a 4 ou de
grau 5 – não haveria correspondência entre imóveis reabilitados e por reabilitar, daí também se ter
calculado os coeficientes de minoração/majoração para cada freguesia, podendo-se para cada caso
particular aplicar os mesmos de modo a se obter os lucros/yields correspondentes.
Investimento em Imóveis Reabilitados para o Mercado de Arrendamento
Outro segmento de investidor pretende apenas fazer a compra de imóveis já reabilitados, e
colocá-los no mercado de arrendamento e daí obter dividendos. Muitos destes investidores compram
os imóveis pois a rentabilidade que obtém dos mesmos é superior ao valor que conseguem obter por
ter o capital no banco a acumular juros, por exemplo, ou noutro tipo de aplicações.
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
T0 T1 T2 T3 T4 Grau 3 Grau 4 Grau 5 Total
6,7%7,5%
6,9%6,2%
7,7% 7,5%6,9%
6,7% 7,0%
0,0%
7,9%
6,4%7,0%
7,1% 7,5%
6,9%
6,9% 7,1%
Arrendamento 1-4 Arrendamento 5
66
Analisando apenas do ponto de vista do grau de remodelação, para os preços médios de venda
e rendimento mensal por metro quadrado têm-se os gráficos da Figura 15 e Figura 16:
Figura 15 – Rendimento médio mensal/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados arrendados
Figura 16 – Preço médio/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados vendidos
Em ambos os casos, verifica-se uma tendência crescente com o grau de remodelação, no
entanto, do ponto de vista do investidor o que é realmente relevante é a rentabilidade que se consegue
obter, dados esses que se apresentam na Tabela 62.
Tabela 62 – Yields médios por m2 em relação ao grau de remodelação
Yields Médios
Grau Preço/m2 Rendimento Ano/m2 Valor de Venda/m2 Yield/m2
2 7,92 € 95,02 € 1 532,29 € 6,2%
3 8,97 € 107,60 € 1 952,10 € 5,5%
4 9,34 € 112,03 € 2 026,24 € 5,5%
5 10,38 € 124,58 € 2 394,22 € 5,2%
€7,92
€8,97 €9,34
€10,38
€-
€2,00
€4,00
€6,00
€8,00
€10,00
€12,00
2 3 4 5
Grau de Remodelação
€1.532,29
€1.952,10 €2.026,24
€2.394,22
€-
€500,00
€1.000,00
€1.500,00
€2.000,00
€2.500,00
€3.000,00
2 3 4 5
Grau de Remodelação
67
Como já descrito, o preço por metro quadrado na venda aumenta com o grau de remodelação,
no entanto, aumenta a um ritmo muito mais elevado do que os valores de arrendamento, o que faz com
que seja mais rentável o investimento em apartamentos com um grau de remodelação inferior se a
intenção for colocar posteriormente no mercado de arrendamento. O que desde já vai de encontro ao
pressuposto inicialmente, já que alguém que arrenda um apartamento, em princípio, estará à procura
de uma habitação temporária não dando tanta importância ao estado de conservação como quando
faz uma compra. Significando, por isso, que em imóveis com um grau de remodelação inferior será
mais vantajoso colocar no mercado de arrendamento por oposição com os imóveis com um grau de
remodelação superior.
Usando agora os dados constantes na Tabela 57, calculam-se os preços médios por
característica, desta vez não considerando os imóveis com um “Grau de Remodelação” 2, já que estes
a curto prazo certamente terão de ser alvo de intervenção o que irá alterar a rentabilidade, obtém-se
por isso as rentabilidades anuais brutas constantes na Tabela 63.
Tabela 63 – Rentabilidade anual bruta de imóveis remodelados
Rentabilidades Anuais Brutas
Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média
T0 10.9% 4.7% 6.2% 6.6%
T1 5.4% 5.6% 5.0% 5.3%
T2 5.2% 5.5% 5.3% 5.3%
T3 5.6% 5.7% 5.0% 5.4%
T4 5.1% 5.0% 4.5% 4.8%
Média 6.2% 5.3% 5.2% 5.5%
Por comparação com as rentabilidades obtidas para imóveis por remodelar após
correspondente remodelação, obtém-se independentemente da “Tipologia” e/ou “Grau de
Remodelação”, valores consideravelmente inferiores, onde, em média, as rentabilidades são 1.5%
inferiores. Média essa que baixa de 7% para 5.5%.
No entanto, a principal vantagem de se investir em imóveis já remodelados prende-se com o
facto de imediatamente após a compra eles estarem disponíveis para arrendamento, sendo possível
obter rendimentos no imediato, e não estando a remodelação sujeita a qualquer tipo de derrapagem
orçamental, o que para investidores menos experientes neste mercado pode ser uma opção de maior
interesse pois elimina este tipo de incerteza.
Diferenciais entre Preço Inicial e Valor de Venda
Quando se pesquisa nos sites imobiliários, é recorrente, até para o mais inexperiente dos
compradores em termos do valor de mercado, encontrar imóveis que lhe possam parecer inflacionados.
Será por isso interessante analisar estes valores dentro da base de dados recolhida na Remax, já que
poderá permitir avaliar se existe efetivamente uma inflação recorrente nos imóveis em venda.
68
Tem-se assim as Tabelas 64 e 65 para os imóveis por remodelar e remodelados respetivamente:
Tabela 64 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis por remodelar
Valor de Venda < Preço Inicial
Valor de Venda = Preço Inicial
Valor de Venda > Preço Inicial
Quantidade 117 18 2
Diferencial Médio -13.6% 0% 3.2%
Diferencial Total Médio -11.6%
Desvio Padrão 9.8%
Tabela 65 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis remodelados
Valor de Venda < Preço Inicial
Valor de Venda = Preço Inicial
Valor de Venda > Preço Inicial
Quantidade 172 50 5
Diferencial Médio -8% 0% 5.8%
Diferencial Total Médio -5.9%
Desvio Padrão 6.2%
Denota-se nos imóveis remodelados um “acerto” muito superior quando comparado com os
imóveis por remodelar, já que é também mais fácil atribuir um valor a um imóvel remodelado do que a
um imóvel, em muitos casos, inabitável.
Ainda assim, os valores para o desvio padrão, entre valor de venda e preço inicial, não chegam
sequer aos 10% nos imóveis por reabilitar e passam ligeiramente os 6% nos imóveis reabilitados.
Havendo inclusive ocorrências onde o valor de venda é superior ao preço inicial.
Para a produção do gráfico da Figura 17 ordenou-se os imóveis por data de venda, do mais
antigo para o mais recente, onde cada instância corresponde à variação entre o valor inicialmente
pedido e o preço de venda do imóvel, pertencendo por isso ao valor 1 do eixo das abcissas o imóvel
com data de venda mais antiga e o 229 o mais recente.
Figura 17 – Variação entre preço inicial e valor de venda ao longo do tempo nos imóveis vendidos remodelados
-40,0%
-30,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
1 71
31
92
53
13
74
34
95
56
16
77
37
98
59
19
71
03
10
91
15
12
11
27
13
31
39
14
51
51
15
71
63
16
91
75
18
11
87
19
31
99
20
52
11
21
72
23
69
Através do gráfico é possível verificar que são pontuais os casos em que os diferenciais de
preço são relevantes, inclusive, na maior parte dos casos encontram-se abaixo dos 10%. Verifica-se
também que temporalmente os diferenciais de preço tendem a encurtar e em alguns casos o valor de
venda é inclusivamente mais alto que o valor pedido inicialmente.
Inflação do Arrendamento
Outro ponto a analisar prende-se com a recente inflação no mercado de arrendamento, no
entanto, através da análise da base de dados não foi possível verificar nenhuma tendência que
validasse esta ideia. Até pelo facto de a freguesia onde isto seria mais expectável ser a de Santa Maria
Maior, onde apenas foi possível recolher informação de um imóvel.
Por isso, recolheu-se informação de todos imóveis arrendados pela Remax nesta freguesia,
independentemente do estado, desde 2013 e compilou-se esta nova informação, gerando uma base
de dados semelhante às obtidas anteriormente para os imóveis reabilitados e por reabilitar. No entanto,
e pelo facto de se pretender apenas saber valores de arrendamento e os valores de ABP, os dados
não geraram uma listagem tão complexas como os obtidos anteriormente, no entanto sem nunca haver
prejuízo da precisão da informação.
Dessa nova base de dados criou-se o gráfico da Figura 18, onde são apresentados o número
de imóveis arrendados em cada ano.
Figura 18 – Número de imóveis arrendados na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016)
Da análise dos gráficos apresentados, desde logo é percetível que existe um decréscimo
acentuado do número de imóveis que foram arrendados de ano para ano. E se em termos de preço/m2,
35
25
13
4
2013 2014 2015 2016
70
entre os anos de 2013 e 2015, a subida foi ligeira, de 2015 para 2016 o crescimento foi superior a 50%.
O que é sinal evidente de 2 fatores:
1) Menos proprietário preferem o arrendamento “tradicional” optando pelo shortrenting;
2) Os proprietários que ainda assim preferem o primeiro método escolheram aumentar
sobremaneira o valor praticado para as rendas.
Figura 19 – Renda média mensal na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016)
€8,68 €9,39 €9,75
€14,97
€-
€2,00
€4,00
€6,00
€8,00
€10,00
€12,00
€14,00
€16,00
2013 2014 2015 2016
71
5 Conclusões e Desenvolvimentos Futuros
5.1 Conclusões
Antes da crise no sector da construção, principalmente os pequenos e médios construtores,
usavam a construção de prédios novos como forma de negócio, no entanto, essa mesma crise obrigou
a uma mudança de paradigma, já que também os bancos passaram a ser muito mais contidos nos
créditos cedidos e nas respetivas avaliações bancárias, levando os compradores a optar por imóveis
remodelados devido ao valor mais ajustados face às avaliações bancárias. Como tal, muitos destas
empresas que conseguiram subsistir tiveram a necessidade de apostar noutro tipo de negócio, a venda
de imóveis recuperados ou simplesmente a remodelação de imóveis como forma de gerar lucro.
A presente dissertação teve como principal objetivo a análise de lucros e yields médios
esperados através da aposta em imóveis degradados e posterior colocação, respetivamente, no
mercado de venda ou arrendamento. Analisando primeiramente os imóveis com um “Grau de
Degradação” de 1 a 4 constatou-se que, em média, no mercado de venda, o lucro bruto se situa nos
19%, havendo no entanto prejuízo quando se analisa os apartamentos de “Tipologia” T0, sendo esta
uma tipologia a evitar do ponto de vista do investidor. Ainda quanto ao mercado de venda, e analisando
a característica “Grau de Remodelação”, verifica-se uma média de lucro superior – cerca de 50% acima
- para uma remodelação dos graus 4 e 5 quando comparado com as de grau 3. Da análise do mercado
de arrendamento constata-se que o yield médio se situa nos 7.0%; neste mercado as variações são
menos significativas, balizando-se todos os resultados entre os 6.7% e os 7.7%, com exceção dos T3
que apresentam um yield médio de 6.2%. Inversamente ao que acontece com o mercado de venda, ao
se analisar a característica “Grau de Remodelação”, são as de grau 3 que apresentam maior
rentabilidade entre 0.6% e 0.8% superior, quando comparado com o grau 4 e grau 5 respetivamente.
No entanto, há uma característica em comum entre ambos os mercados, nomeadamente o facto de os
imóveis T4 serem os mais rentáveis, com um lucro bruto esperado de 37% no mercado de venda e um
yield médio de 7.7% no mercado de arrendamento. Analisando em seguida os imóveis com um “Grau
de Degradação” de 5, os lucros brutos são superiores aos do caso anterior, apresentando valores
médios de 25%, desta feita com as tipologias T1 e T4 com valores muito próximos, 32.0 e 31.2%,
respetivamente. Quanto à característica “Grau de Remodelação”, são neste caso os imóveis de grau 3
que apresentam um lucro maior, no entanto bastante próximo dos de grau 5, 28.4% e 27.2%,
respetivamente. Quanto ao mercado de arrendamento, continua a haver uma oscilação menor do que
no mercado de venda, estando os valores compreendidos entre os 7.9% para imóveis T1 e o os 6.4%
para os imóveis T2, já quanto ao “Grau de Renovação”, o grau 3 continua a ser o que apresenta maior
rentabilidade com um yield de 7.5%, contra os 6.9% tanto nos de grau 4 como grau 5.
Apesar de não se registarem valores negativos nos imóveis com um “Grau de Degradação” 5,
a incerteza quanto aos trabalhos de remodelação a efetuar é bastante maior, o que levando a uma
derrapagem na orçamentação pode significar valores de lucro/rendimento inferiores.
72
Conclui-se com base nesta análise, que o investimento na compra de imóveis degradados, sua
remodelação e posterior colocação de novo no mercado, seja o de venda ou o de arrendamento traz
resultados bastante atrativos quer o imóvel se encontre num estado bastante degradado ou não.
Mesmo para imóveis em que se pretende fazer um investimento reduzido na sua remodelação, existe
essencialmente o mercado de arrendamento para absorver esse tipo de produto, já que há escassez
de imóveis para arrendamento na cidade de Lisboa e quase todos os imóveis que são colocados para
arrendamento são escoados com relativa facilidade.
Em linha com esta escassez, a análise à zona da baixa Lisboeta evidenciou que nos últimos
meses tem havido, para além do decréscimo do número de imóveis disponíveis para arrendamento,
um aumento bastante significativo do preço/m2 destes imóveis, como se verifica na Figura 18. Sinal
que muitos proprietários preferem arrendar em shortrenting do que fazer contratos de longo prazo pois
rentabilizam muitos mais os seus imóveis dessa forma. E mesmo aqueles que não optam por esta
vertente por que motivo for, acabam na mesma por aumentar o preço pedido pelos seus imóveis,
obedecendo a uma lei de oferta-procura elástica.
Apesar de se ter feito orçamentos o mais detalhado possível e em função de se ter tentando
cobrir cada um dos casos que se pode encontrar na cidade de Lisboa, as remodelações consideradas
têm um carácter bastante geral. Havendo por isso alguns trabalhos que poderão ser necessários caso
a caso, mas que não estão a ser considerados, como é o caso de demolições que encarecem o
preço/m2 final. Há também a ressalvar que ao se estar a recorrer a simuladores online, possivelmente
as simulações são obtidas por defeito por uma questão de marketing já que um dos intuitos destes
simuladores é levar o cliente a entrar em contacto com a empresa que presta o serviço e para tal têm
de apresentar valores que levem o cliente a fazer este contacto, o que significa que os orçamentos
obtidos poderão eventualmente estar subestimados. No entanto pelos resultados apresentados na
Figura 13 na Figura 14, existe margem para mexer no valor/m2 das remodelações e continuar a obter
bons lucros/yields.
Caso a pretensão do investidor seja a de comprar para colocar no mercado de arrendamento,
sem necessidade de fazer obras, o investimento apresenta um yield, em média, 1.5% mais baixo do
que quando comparado com a compra de imóveis por remodelar. Estes valores atingem um máximo
de 6.6% para os T0 e 6.2% para imóveis de grau 3 numa média de 5.5%, no entanto apenas os T4
apresentam valores abaixo dos 5%, mais concretamente 4.8%. Conclui-se por isso que para este tipo
de investimento se deve optar por um imóvel com um “Grau de Remodelação” 3 e/ou T0, já que a
combinação dos dois leva a um yield médio de 10.9%.
Outro dos pontos a analisar, prendia-se com o diferencial entre preço inicial e valor final de
venda dos imóveis, nos sites imobiliários é recorrente encontrar-se vários imóveis bastante fora dos
valores de mercado. Acabando por funcionar como uma bola de neve, já que um proprietário que
pretenda vender o seu imóvel, e devido ao fácil acesso que tem a este tipo de base de dados, ao fazer
uma comparação com os imóveis disponíveis para venda na sua zona vai, ele também, inflacionar o
valor que pretende para a venda do seu imóvel. Pelo fato da Remax trabalhar num regime de
73
exclusividade, crê-se que o preço dos imóveis colocados no site já seja algo trabalhado pelo consultor
para melhor refletir o real valor do imóvel.
Referente também há inflação no mercado de arrendamento e consequente inflação no
mercado de venda na cidade de Lisboa, importa analisar se, o valor de venda se aproxima mais do
valor pedido inicialmente ou se por outro lado se irá afastar ainda mais fruto da especulação gerada
pelo mercado no cliente vendedor. Sendo mais relevantes os valores obtidos nos imóveis remodelados,
especialmente face à sua maior uniformidade de características quando comparados com os imóveis
por remodelar, verifica-se que o diferencial é bastante reduzido como se verifica na Tabela 65, já em
relação à tendência temporal, esta tende para que a diferença entre o valor pedido e o valor de venda
seja cada vez mais reduzida.
5.2 Desenvolvimentos Futuros
Embora qualquer pessoa, que tenha acesso à internet, possa fazer o seu próprio estudo de
mercado, existe sempre alguma dificuldade em se compilar dados fidedignos acerca das características
dos imóveis e reais preços de venda. Com a realização da presente dissertação, pretendeu-se, visto
se ter tido acesso a uma base de dados homogeneizada e fiável, fazer uma análise do lucros e yields
obtidos no investimento em imóveis por reabilitar.
No seguimento das análises realizadas, futuramente, será interessante estudar os seguintes
temas:
discrepância de valores de lucros e yields obtidos com recurso a dados não homogeneizados
por comparação com os obtidos na presente dissertação;
avaliação dos reais valores de yield obtidos através do arrendamento de curta duração para as
diferentes zonas da cidade, analisando quais as zonas onde é mais benéfico colocar no
mercado de arrendamento de curta duração ao invés do mercado de arrendamento de longa
duração;
Analisar comparativamente a dados anteriores e futuros se a inflação no mercado de
arrendamento se poderá traduzir numa nova bolha no imobiliário;
Análise de outros mercados onde existe uma componente muito forte do arrendamento (zona
da margem sul do Tejo), e por comparação com os resultados obtidos verificar onde se obtém
yields mais elevados.
Ainda face aos resultados da análise, a presente dissertação poderá ser utilizada, por investidores
menos experientes no mercado de imóveis por reabilitar, como um guia acerca das características a
evitar e em que características apostar aquando da compra de um imóvel degradado. Sem nunca deixar
de ter em conta que um estudo de mercado reflete o valor de mercado para um imóvel na altura da
elaboração do mesmo, podendo haver uma alteração brusca no valor de mercado num intervalo de
tempo relativamente curto.
75
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Schram, Joseph F. (2006), Real Estate Appraisal. Rockwell Publishing Company, Bellevue, WA.
Ventolo, William L. et al (2001), Fundamentals of Real Estate Appraisal 8th Edition. Dearborn Real
Estate Education, Chicago, IL.
Anexos
A. Base de dados de imóveis vendidos por remodelar
B. Base de dados de imóveis vendidos remodelados
C. Base de dados de imóveis arrendados remodelados
A.1
Anexo A – Base de dados de imóveis vendidos por remodelar
ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Quintal
Preço ABP Grau
Degradação
Preço/m2 Data Venda
1 Estrela Museu de Arte Antiga T1 1951 1 - 1 0 0 0 0 8 76 500,00 € 65 5 1 176,92 € 22/03/2015
2 Arroios Estefânia T5 1950 1 - 4 0 0 0 0 0 135 000,00 € 110 1 1 227,27 € 27/10/2014
3 Santa Maria Maior Chiado T3+1 1800 3 - 1 0 0 0 0 0 140 000,00 € 90 3 1 555,56 € 01/08/2014
4 Misericórdia Chiado T1 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 50 000,00 € 50 4 1 000,00 € 23/04/2014
5 Santo António Marquês de Pombal T4 1951 4 Aberta 1 0 1 0 0 0 180 000,00 € 129 5 1 395,35 € 28/01/2015
6 Belém Pedrouços T2 1940 2 - 1 0 0 0 0 0 75 000,00 € 60 4 1 250,00 € 22/07/2014
7 Beato Beato T3 Duplex 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 60 3 750,00 € 23/05/2014
8 Arroios Bairro das Colónias T2 1934 1 - 1 0 0 0 0 0 120 000,00 € 92 4 1 304,35 € 14/07/2015
9 Penha de França Penha de França T2 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 25/05/2015
10 Penha de França Penha de França T2 1937 2 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 29/05/2015
11 Penha de França Penha de França T2 1937 3 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 29/05/2015
12 Santa Maria Maior São Nicolau T1 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 140 000,00 € 67 4 2 089,55 € 02/07/2015
13 Santa Maria Maior São Nicolau T1 1950 4 - 1 0 0 80 0 0 152 500,00 € 67 5 2 276,12 € 22/04/2015
14 Belém Torres do Restelo T4 1970 6 Rio 3 2 1 25 0 0 310 000,00 € 190 2 1 631,58 € 30/01/2015
15 Ajuda Boa Hora T2 1938 2 - 1 0 0 0 0 0 36 000,00 € 65 5 553,85 € 06/03/2015
16 Estrela Madragoa T2 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 56 500,00 € 40 2 1 412,50 € 31/12/2014
17 Arroios Estefânia T6 1945 1 - 2 0 1 0 0 0 197 500,00 € 185 3 1 067,57 € 21/01/2015
18 Lumiar Telheiras T2 1992 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 145 000,00 € 100 2 1 450,00 € 24/12/2014
19 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1941 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 86 3 1 337,21 € 10/10/2014
20 Penha de França Penha de França T3 1987 3 Rio 1 0 0 0 13 0 100 000,00 € 120 4 833,33 € 10/12/2014
21 Lumiar Alameda das Linhas de
Torres T2 1956 0 - 1 0 0 4 0 0 71 000,00 € 50 2 1 420,00 € 27/11/2014
22 Penha de França Chile T3 1973 3 - 2 0 1 0 0 0 165 000,00 € 131 3 1 259,54 € 19/09/2014
23 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T4+1 1965 3 Aberta 3 0 1 0 0 0 375 000,00 € 190 2 1 973,68 € 01/06/2015
24 Ajuda Ajuda T2 1934 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 45 000,00 € 50 5 900,00 € 09/10/2014
25 Arroios Arroios T2 1974 5 - 2 0 1 0 0 0 110 000,00 € 85 3 1 294,12 € 12/11/2014
26 Campo de Ourique Estrela T5 1950 4 Rio 1 0 1 0 0 0 480 000,00 € 225 4 2 133,33 € 30/05/2014
27 São Domingos de
Benfica Estrada da Luz T1 1970 8 Aberta 1 0 0 0 0 0 72 000,00 € 62 3 1 161,29 € 23/05/2014
28 Ajuda Calçada da Ajuda T3 Duplex 1940 0 - 2 1 0 0 8 0 95 000,00 € 102 3 931,37 € 18/07/2014
A.2
ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Quintal
Preço ABP Grau
Degradação
Preço/m2 Data Venda
29 Beato Beato T2 1962 3 Rio 1 0 1 0 0 0 54 000,00 € 65 3 830,77 € 26/05/2015
30 Avenidas Novas 5 de Outubro T2 1954 0 - 1 0 1 0 0 60 110 000,00 € 86 5 1 279,07 € 22/03/2014
31 Alcântara Calvário T6 1937 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 150 000,00 € 174 2 862,07 € 28/03/2014
32 Alcântara Calvário T5 1937 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 150 000,00 € 164 2 914,63 € 04/04/2014
33 Areeiro Avenida de Roma T2 1952 3 - 1 0 0 0 0 0 130 000,00 € 65 4 2 000,00 € 03/04/2014
34 Arroios Alameda D. Afonso
Henriques T4 1954 5 Aberta 3 2 1 0 0 0 320 000,00 € 190 3 1 684,21 € 23/12/2013
35 Penha de França Penha de França T2 1988 4 Rio 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 65 3 692,31 € 12/09/2013
36 Areeiro Avenida João XXI T4 1947 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 180 000,00 € 166 2 1 084,34 € 14/02/2014
37 Areeiro Avenida de Roma T4 1956 3 - 2 0 1 0 0 0 130 000,00 € 102 3 1 274,51 € 19/04/2013
38 Ajuda Calçada da Ajuda T2 1982 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 81 000,00 € 80 3 1 012,50 € 03/07/2013
39 Alvalade Avenida EUA T4 1957 8 Rio 2 0 1 0 0 0 140 000,00 € 129 3 1 085,27 € 14/12/2014
40 Avenidas Novas Bairro Azul T3 1978 3 - 2 0 0 0 0 0 165 000,00 € 100 3 1 650,00 € 30/04/2014
41 Beato Beato T1 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 52 500,00 € 60 3 875,00 € 19/04/2013
42 Belém Belém T4 Duplex 1900 2 Rio 1 0 0 0 0 0 96 500,00 € 120 4 804,17 € 03/10/2012
43 Misericórdia Bairro Alto T3 1800 1 - 1 0 0 0 20 0 140 000,00 € 130 4 1 076,92 € 07/12/2012
44 Avenidas Novas Bairro de Santos T1 1959 2 - 1 0 0 0 0 0 68 000,00 € 52 3 1 307,69 € 27/01/2014
45 Penha de França Penha de França T3 1930 0 - 1 0 0 0 0 0 75 000,00 € 70 3 1 071,43 € 21/04/2014
46 Ajuda Alto da Ajuda T5 1950 2 Rio 1 0 0 0 0 0 96 000,00 € 150 4 640,00 € 21/11/2013
47 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 1960 1 - 1 0 1 0 0 0 73 200,00 € 41 3 1 785,37 € 01/11/2013
48 Estrela Infante Santo T5 Duplex 1955 3 - 2 0 1 0 0 0 283 000,00 € 180 3 1 572,22 € 29/01/2014
49 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T2 1969 1 - 1 0 1 0 0 0 68 000,00 € 90 4 755,56 € 06/11/2013
50 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T2 1969 4 - 1 0 1 0 0 0 63 000,00 € 90 4 700,00 € 12/02/2014
51 São Domingos de
Benfica Jardim Zoológico T2 1970 0 Serra 1 0 1 0 0 0 80 000,00 € 65 3 1 230,77 € 16/10/2013
52 Estrela Infante Santo T2 1966 2 - 1 0 0 0 0 0 77 000,00 € 63 4 1 222,22 € 04/10/2013
53 Penha de França São João T2 1960 2 - 1 0 0 0 0 0 56 000,00 € 61 5 918,03 € 11/04/2014
54 Arroios Alameda D. Afonso
Henriques T5 1930 4 - 1 0 0 0 0 0 93 000,00 € 148 5 628,38 € 23/07/2013
55 Arroios Campo Mártires da Pátria T2 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 45 5 1 000,00 € 06/06/2014
56 São Domingos de
Benfica Estrada de Benfica T3 1977 4 Aberta 2 1 0 0 0 0 120 000,00 € 94 4 1 276,60 € 04/06/2013
57 Belém Belém T2 1982 3 Aberta 1 0 1 0 0 0 150 000,00 € 73 1 2 054,79 € 03/05/2013
A.3
ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Quintal
Preço ABP Grau
Degradação
Preço/m2 Data Venda
58 São Domingos de
Benfica Alto dos Moinhos T0 1969 0 - 1 0 0 0 0 0 38 000,00 € 42 3 904,76 € 30/08/2013
59 Alvalade Avenida do Brasil T4 1988 3 - 2 0 1 0 0 0 130 000,00 € 138 4 942,03 € 08/03/2013
60 Campo de Ourique Campo de Ourique T2+1 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 95 000,00 € 71 4 1 338,03 € 08/03/2013
61 Ajuda Boa Hora T1 1980 Cav
e - 1 0 0 0 0 10 53 000,00 € 70 5 757,14 € 19/04/2013
62 Penha de França Penha de França T2 1960 0 - 1 0 1 0 0 0 65 000,00 € 66 5 984,85 € 28/02/2014
63 Alvalade Roma-Areeiro T3 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 125 000,00 € 121 5 1 033,06 € 28/06/2013
64 Campo de Ourique Campo de Ourique T4 1951 1 - 1 0 0 0 0 65 150 000,00 € 85 5 1 764,71 € 24/12/2012
65 Avenidas Novas Avenidas Novas T5+1 1970 3 - 3 1 1 0 12 0 360 000,00 € 210 2 1 714,29 € 08/03/2013
66 Avenidas Novas Rua Castilho T4+1 1950 Cav
e . 2 0 0 0 0 0 115 000,00 € 141 4 815,60 € 07/06/2013
67 Misericórdia Bairro Alto T1 1930 3 . 1 0 0 0 0 0 70 000,00 € 55 2 1 272,73 € 29/03/2012
68 Avenidas Novas Campo Pequeno T3 1967 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 200 000,00 € 120 4 1 666,67 € 21/07/2014
69 Avenidas Novas Avenidas Novas T2 1951 0 - 1 0 0 0 0 30 110 000,00 € 72 4 1 527,78 € 23/01/2013
70 Avenidas Novas El Corte Inglês T2 1964 0 - 1 0 0 0 0 0 60 000,00 € 50 4 1 200,00 € 01/04/2012
71 Benfica Cemitério de Benfica T2 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 82 500,00 € 67 3 1 231,34 € 28/09/2012
72 Santo António Santo António T4 1960 3 - 1 0 1 0 0 0 200 000,00 € 120 4 1 666,67 € 30/12/2011
73 Estrela Lapa T2 1961 0 - 1 0 0 0 0 0 82 500,00 € 63 3 1 309,52 € 11/05/2012
74 Olivais Olivais Sul T4 1965 0 - 1 0 0 0 0 0 60 000,00 € 70 5 857,14 € 02/05/2013
75 Alvalade Avenida de Roma T5 1952 2 - 2 0 0 0 0 84 150 000,00 € 125 5 1 200,00 € 15/11/2011
76 Avenidas Novas Picoas T3 1948 5 - 2 1 1 0 0 0 285 000,00 € 160 2 1 781,25 € 20/12/2011
77 Avenidas Novas Rua Castilho T4+1 1950 Cav
e . 2 0 0 0 0 0 155 000,00 € 141 4 1 099,29 € 15/11/2011
78 Lumiar Telheiras T3 1988 5 - 2 0 1 0 0 0 140 000,00 € 102 3 1 372,55 € 28/03/2012
79 Estrela Avenida Infante Santo T1 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 75 000,00 € 70 5 1 071,43 € 10/02/2012
80 Avenidas Novas Avenidas Novas T1 1980 5 - 1 0 1 0 0 0 115 000,00 € 52 5 2 211,54 € 02/02/2012
81 Santo António São Mamede T3 1950 2 - 2 0 1 0 0 0 200 000,00 € 105 4 1 904,76 € 24/10/2011
82 Estrela Lapa T3 1900 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 65 000,00 € 80 5 812,50 € 17/10/2011
83 Misericórdia Príncipe Real T3 1940 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000,00 € 63 5 1 031,75 € 27/09/2011
84 São Domingos de
Benfica Estrada da Luz T4 1990 0 - 1 0 1 0 0 0 138 500,00 € 112 3 1 236,61 € 21/12/2011
85 São Vicente Alfama T1 1977 4 Rio 1 0 1 0 0 0 75 000,00 € 80 5 937,50 € 31/10/2011
86 São Domingos de
Benfica Laranjeiras T3 1966 3 Aberta 2 0 1 0 0 0 132 500,00 € 95 3 1 394,74 € 27/02/2012
A.4
ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Quintal
Preço ABP Grau
Degradação
Preço/m2 Data Venda
87 Benfica Fonte Nova T5 1978 7 Aberta 2 0 1 0 0 0 145 000,00 € 95 3 1 526,32 € 31/05/2011
88 Alvalade Bairro de Alvalade T2 1964 0 - 1 1 0 0 0 0 165 000,00 € 84 3 1 964,29 € 22/08/2011
89 Penha de França Penha de França T2 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 93 000,00 € 135 5 688,89 € 12/04/2011
90 Penha de França Penha de França T4 1943 2 - 1 0 0 0 0 0 143 000,00 € 110 5 1 300,00 € 01/06/2011
91 Estrela Zona Estrela T1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 93 000,00 € 70 5 1 328,57 € 11/03/2011
92 Avenidas Novas Rua Castilho T4 1950 1 - 1 0 0 0 40 0 392 500,00 € 201 4 1 952,74 € 10/08/2012
93 Avenidas Novas Rua Castilho T5 1950 2 - 2 0 0 0 0 0 420 000,00 € 201 4 2 089,55 € 23/08/2011
94 Avenidas Novas Rua Castilho T8 1950 2 - 3 0 0 0 0 0 735 000,00 € 298 4 2 466,44 € 30/08/2011
95 Areeiro Avenida de Roma T2 1958 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 152 500,00 € 80 4 1 906,25 € 28/03/2011
96 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 1970 1 - 1 0 0 0 0 0 83 000,00 € 40 4 2 075,00 € 14/12/2010
97 Lumiar Lumiar T4 1975 4 - 1 1 1 0 0 0 178 500,00 € 103 4 1 733,01 € 22/10/2010
98 Arroios Graça T3 1951 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 86 000,00 € 78 5 1 102,56 € 04/10/2010
99 Campo de Ourique Estrela T1 1954 0 - 1 0 0 0 0 0 77 500,00 € 51 5 1 519,61 € 09/09/2010
100 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1978 1 - 1 0 0 0 0 70 65 000,00 € 112 5 580,36 € 03/09/2010
101 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 130 000,00 € 112 5 1 160,71 € 03/09/2010
102 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 1930 4 - 1 0 0 0 0 0 157 500,00 € 111 4 1 418,92 € 30/08/2010
103 Santa Maria Maior Santa Justa T4+2
Duplex 1920 3 - 2 0 0 0 0 0 145 000,00 € 180 5 805,56 € 31/07/2011
104 Avenidas Novas Saldanha T5 1910 0 - 1 0 0 35 0 0 360 000,00 € 235 5 1 531,91 € 03/08/2010
105 Campo de Ourique Campo de Ourique T3 1969 2 - 2 0 0 0 0 0 180 000,00 € 105 3 1 714,29 € 10/06/2010
106 Areeiro Alto do Pina T2+1 1950 0 - 1 0 0 0 0 15 96 000,00 € 78 3 1 230,77 € 23/07/2010
107 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 1950 4 - 2 0 1 0 0 0 245 000,00 € 134 3 1 828,36 € 12/07/2010
108 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 1950 2 - 2 0 1 6.6 0 0 270 000,00 € 152 5 1 776,32 € 09/07/2010
109 Alvalade Bairro de Alvalade T2 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 165 000,00 € 80 4 2 062,50 € 28/04/2010
110 Areeiro Avenida de Roma T4 1941 2 - 1 0 0 0 0 0 150 000,00 € 85 5 1 764,71 € 03/05/2010
111 Santa Maria Maior Castelo T2 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 60 3 1 916,67 € 26/02/2016
112 Santa Maria Maior Castelo T2 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 60 3 1 916,67 € 03/03/2016
113 Arroios Arroios T2 1978 3 - 1 0 0 0 0 0 78 000,00 € 65 2 1 200,00 € 03/12/2015
114 Alvalade Campo Grande T4+2 1953 1 Jardim 3 0 1 0 0 0 355 000,00 € 268 2 1 324,63 € 30/11/2015
115 Areeiro Rua Barão Sabrosa T1 1939 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 79 000,00 € 70 4 1 128,57 € 26/04/2016
116 São Vicente Graça T3 1950 0 - 1 0 0 0 24 0 195 000,00 € 92 4 2 119,57 € 30/03/2016
A.5
ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Quintal
Preço ABP Grau
Degradação
Preço/m2 Data Venda
117 Estrela Lapa T2 1964 1 Rio 1 0 1 0 0 0 270 000,00 € 85 2 3 176,47 € 29/02/2016
118 Santo António Av. Da Liberdade T11
Duplex 1937 0 - 4 0 0 0 0 0 190 000,00 € 302 5 629,14 € 28/03/2016
119 Areeiro Rua Barão Sabrosa T1 1939 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 50 000,00 € 53 4 943,40 € 04/01/2016
120 Alvalade Bairro de Alvalade T4 1964 3 - 2 0 0 0 0 0 190 000,00 € 120 1 1 583,33 € 22/12/2015
121 Alvalade Av. EUA T3 1959 6 Jardim 2 0 1 0 0 0 185 000,00 € 121 2 1 528,93 € 01/02/2016
122 Campo de Ourique Campo de Ourique T3 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 157 500,00 € 86 4 1 831,40 € 04/11/2015
123 Arroios Bairro das Colónias T1 1950 0 - 1 0 0 0 20 0 57 500,00 € 35 4 1 642,86 € 30/11/2015
124 Alvalade Bairro de Alvalade T4 1964 0 - 2 0 0 0 0 6 240 000,00 € 113 3 2 123,89 € 04/02/2016
125 Alvalade Campo Grande T4 1970 3 - 2 0 1 0 0 0 137 500,00 € 133 2 1 033,83 € 02/12/2015
126 Avenidas Novas Av. Da República T5+1 1930 4 - 2 0 1 0 0 0 267 500,00 € 165 3 1 621,21 € 02/11/2015
127 Marvila Bela Vista T2 1991 6 Aberta 1 0 0 0 0 0 73 000,00 € 63 3 1 158,73 € 02/10/2015
128 Benfica Estação T2 1972 2 - 1 0 2 0 0 0 85 000,00 € 80 2 1 062,50 € 24/02/2016
129 Alcântara Alcântara T2 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 85 000,00 € 50 4 1 700,00 € 02/12/2015
130 São Vicente Graça T2 1977 1 - 1 0 0 0 0 0 96 000,00 € 80 4 1 200,00 € 02/11/2015
131 Ajuda Ajuda T1+1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 67 000,00 € 65 3 1 030,77 € 06/01/2016
132 São Domingos de
Benfica Bairro das Fumas T2 1990 3 - 1 0 0 0 0 0 56 000,00 € 60 3 933,33 € 15/10/2015
133 Penha de França Praça do Chile T4 1940 2 - 1 0 0 0 0 0 145 000,00 € 103 2 1 407,77 € 30/01/2015
134 Penha de França Afonso III T3 1990 9 Aberta 2 1 0 0 0 0 145 000,00 € 100 4 1 450,00 € 23/10/2015
135 Lumiar Lumiar T4 1971 4 Aberta 3 0 2 0 0 0 160 000,00 € 145 4 1 103,45 € 27/07/2015
136 Arroios Bairro das Colónias T2 1934 1 - 1 0 0 0 0 0 120 000,00 € 92 3 1 304,35 € 14/07/2015
137 Penha de França Penha de França T2 1937 0 - 2 0 0 0 0 0 88 500,00 € 61 5 1 450,82 € 23/10/2015
138 Penha de França Penha de França T2 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 134 500,00 € 136 5 988,97 € 28/05/2015
139 Penha de França Penha de França T2 1937 3 - 2 0 0 0 0 0 134 500,00 € 136 5 988,97 € 28/09/2015
140 Penha de França Penha de França T2 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 25/05/2015
141 Penha de França Penha de França T2 1937 2 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 29/05/2015
142 Penha de França Penha de França T2 1937 3 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 29/05/2015
143 Penha de França Penha de França T4 Duplex 1937 4 - 2 0 0 0 0 0 213 500,00 € 171 5 1 248,54 € 14/11/2015
B.1
Anexo B – Base de dados de imóveis vendidos remodelados
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
1 Avenidas Novas Gemini T2 1 1986 3 Aberta 2 1 1 1 0 0 200 000.00 € 95 5 2 105.26 € 08/07/2015
2 Areeiro Av. De Roma T1+1 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 145 000.00 € 70 4 2 071.43 € 30/07/2015
3 Lumiar Telheiras T3 0 1987 9 Aberta 1 0 1 0 0 0 195 000.00 € 103 5 1 893.20 € 08/07/2015
4 Alcântara Junqueira T1+1 0 1956 1 - 1 0 0 0 15 0 106 550.00 € 75 4 1 420.67 € 14/07/2015
5 Alvalade Av. De Roma T2 0 1982 2 - 1 0 0 0 0 35 166 000.00 € 77 3 2 155.84 € 30/06/2015
6 Misericórdia Assembleia da
República T1 1 1900 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 79 500.00 € 39 4 2 038.46 € 18/06/2015
7 Avenidas Novas Bairro de Santos T2 0 1981 2 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 64 4 1 796.88 € 17/07/2015
8 Avenidas Novas Bairro de Santos T4 0 1988 2 - 1 0 0 0 0 0 105 000.00 € 98 3 1 071.43 € 03/07/2015
9 Santa Maria
Maior Sé T1+1 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 129 000.00 € 43 5 3 000.00 € 15/07/2015
10 Lumiar Telheiras T3 0 1992 5 - 1 0 1 0 0 0 247 500.00 € 112 5 2 209.82 € 23/06/2015
11 Misericórdia Bairro Alto T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 21 4 3 809.52 € 04/06/2015
12 Misericórdia Bairro Alto T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 21 4 3 809.52 € 04/06/2015
13 Penha de França Penha de França T2 0 1952 1 - 1 0 0 0 0 0 72 500.00 € 69 3 1 050.72 € 04/06/2015
14 Arroios São Jorge de Arroios T1 0 1963 3 - 1 0 1 0 0 0 126 500.00 € 53 3 2 386.79 € 23/04/2015
15 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1976 4 - 1 0 1 0 0 0 162 000.00 € 74 4 2 189.19 € 25/06/2015
16 Belém São Francisco Xavier T1 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 75 4 866.67 € 21/05/2015
17 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1989 0 - 2 0 0 0 0 30 150 000.00 € 106 3 1 415.09 € 18/05/2015
18 Ajuda Boa Hora T2 0 1967 0 Aberta 1 0 0 1 0 27 117 000.00 € 120 4 975.00 € 04/06/2015
19 Alvalade Av. Do Brasil T2 0 1988 3 - 1 0 0 0 0 0 132 000.00 € 64 4 2 062.50 € 31/08/2015
20 Estrela Lapa T2 0 1951 3 Rio 1 0 0 0 0 0 210 000.00 € 90 5 2 333.33 € 25/05/2015
21 Avenidas Novas 5 de Outubro T4 0 1988 1 - 2 0 0 0 0 0 426 000.00 € 130 5 3 276.92 € 30/04/2015
22 Misericórdia Príncipe Real T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 92 500.00 € 57 2 1 622.81 € 28/05/2015
23 São Vicente Santa Engrácia T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 40 97 500.00 € 107 4 911.21 € 22/05/2015
24 Avenidas Novas El Corte Inglês T5+2 0 1950 4 Aberta 4 0 1 0 0 0 1 300 000.00
€ 335 5 3 880.60 € 17/06/2015
25 Estrela Madragoa T2 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 76 4 1 513.16 € 19/05/2015
26 Arroios Anjos T3+2 0 1950 3 - 2 0 0 0 0 0 160 000.00 € 120 4 1 333.33 € 04/06/2015
27 Penha de França Penha de França T2 0 1988 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 100 000.00 € 70 5 1 428.57 € 13/04/2015
28 Arroios Desterro T3 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 95 4 1 263.16 € 03/06/2015
29 Santo António Av. Da Liberdade T1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 106 500.00 € 41 4 2 597.56 € 30/07/2015
B.2
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
30 Alvalade Bairro de Alvalade T3 0 1990 7 Aberta 2 1 1 0 0 0 370 000.00 € 131 5 2 824.43 € 03/07/2015
31 Avenidas Novas Picoas T3 0 1972 10 Aberta 2 1 1 0 0 0 330 000.00 € 150 3 2 200.00 € 15/05/2015
32 Carnide Carnide Centro T2 0 1982 1 - 1 0 0 0 0 0 128 000.00 € 68 5 1 882.35 € 30/06/2015
33 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 110 3 1 181.82 € 08/09/2015
34 Misericórdia Chiado T1 1 1934 2 - 1 0 1 0 0 0 176 000.00 € 70 5 2 514.29 € 08/06/2015
35 Santa Clara Estrada do Desvio T2 0 1977 2 - 1 0 0 0 0 0 67 500.00 € 69 2 978.26 € 04/06/2015
36 Penha de França Penha de França T1+1 0 1943 1 - 1 0 0 0 25 0 118 500.00 € 66 5 1 795.45 € 14/05/2015
37 Benfica Pedralvas T2 0 1985 6 Aberta 1 0 1 4 0 0 155 000.00 € 95 4 1 631.58 € 20/05/2015
38 Santa Maria
Maior Chiado T2 0 1937 4 - 1 0 0 0 0 0 122 650.00 € 55 4 2 230.00 € 31/03/2015
39 Benfica Benfica T3 0 1968 5 - 2 0 1 0 0 0 127 000.00 € 86 3 1 476.74 € 04/06/2015
40 Campo de Ourique
Campo de Ourique T2+1 0 1984 6 Aberta 2 0 1 0 0 0 150 000.00 € 96 2 1 562.50 € 09/04/2015
41 Santo António Príncipe Real T2 0 1851 0 - 2 0 0 0 0 6 210 000.00 € 74 3 2 837.84 € 30/06/2015
42 Avenidas Novas Gemini T3 0 1939 1 - 1 0 0 10 0 20 96 200.00 € 80 4 1205.50 € 27/04/2015
43 Santa Maria
Maior Baixa T1+1 0 1951 3 - 1 0 1 0 0 0 265 000.00 € 80 4 3 312.50 € 08/05/2015
44 Campo de Ourique
Campo de Ourique T3 0 1947 0 - 1 0 0 0 0 0 220 000.00 € 105 4 2 095.24 € 30/06/2015
45 São Vicente Graça T2 1 1937 4 Rio 1 0 0 0 80 0 172 500.00 € 80 4 2 156.25 € 01/06/2015
46 Penha de França Penha de França T2+1 0 1951 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 140 000.00 € 96 4 1 458.33 € 04/05/2015
47 Areeiro Bairro dos Actores T2 0 1955 3 - 1 0 0 0 0 0 107 500.00 € 56.5 4 1 902.65 € 15/04/2015
48 Santo António Marquês de Pombal T5 0 1955 2 - 2 0 0 0 0 0 320 000.00 € 155 4 2 064.52 € 21/07/2015
49 São Domingos de
Benfica Estrada de Benfica T2 0 1989 1 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 70 3 1 857.14 € 12/05/2015
50 Benfica Benfica T2 0 1984 4 Aberta 1 0 1 0 0 0 126 500.00 € 90 4 1 405.56 € 11/05/2015
51 Estrela 24 de Julho T2+2 0 1890 2 - 2 0 0 0 0 0 230 000.00 € 120 5 1 916.67 € 22/03/2015
52 Alvalade Av. EUA T2 0 1967 1 - 1 0 1 0 0 0 167 000.00 € 75 3 2 226.67 € 27/05/2015
53 Ajuda Rio Seco T2 0 1988 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 97 500.00 € 92 4 1 059.78 € 15/03/2015
54 Santa Maria
Maior Chiado T2 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 175 000.00 € 49 4 3 571.43 € 04/06/2015
55 São Vicente São Vicente T0 0 1973 1 - 1 0 0 0 0 0 60 000.00 € 28 4 2 142.86 € 05/06/2015
56 Penha de França Penha de França T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 29 0 110 000.00 € 72 5 1 527.78 € 26/03/2015
57 Santa Maria
Maior São Cristóvão e São
Lourenço T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 56 500.00 € 70 1 807.14 € 30/03/2015
58 Alvalade São João de Brito T4 0 1956 3 - 2 0 0 0 0 0 155 000.00 € 102 2 1 519.61 € 24/03/2015
59 Arroios Arroios T4 0 1837 3 - 2 0 0 0 0 0 233 990.00 € 137 3 1 707.96 € 25/03/2015
B.3
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
60 Lumiar Telheiras T2 0 1993 4 Aberta 1 0 1 0 0 0 125 000.00 € 75 4 1 666.67 € 06/04/2015
61 Campolide Campolide T2 0 1935 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 80 3 1 000.00 € 03/03/2015
62 Santo António Marquês de Pombal T4 0 1950 1 - 2 0 0 0 0 10 240 000.00 € 80 4 3 000.00 € 02/04/2015
63 Arroios Arroios T3 0 1960 2 - 1 0 0 0 0 0 178 000.00 € 110 4 1 618.18 € 27/05/2015
64 Alvalade Av. De Roma T2 0 1980 1 - 2 0 1 0 0 0 205 000.00 € 84 5 2 440.48 € 05/05/2015
65 Benfica Benfica T2 0 1974 1 - 1 0 0 0 0 0 107 500.00 € 80 4 1 343.75 € 06/03/2015
66 Alvalade Av. EUA T3 0 1953 3 - 1 0 0 0 0 0 250 000.00 € 141 4 1 773.05 € 04/06/2015
67 Lumiar Telheiras T3 0 1983 7 - 2 0 1 6 0 0 167 500.00 € 100 4 1 675.00 € 04/08/2015
68 Lumiar Telheiras T1 0 1991 0 - 1 0 0 0 0 0 110 000.00 € 55 4 2 000.00 € 03/06/2015
69 Campo de Ourique
Campo de Ourique T3 0 1989 2 - 2 0 0 0 0 0 79 000.00 € 115 4 686.96 € 06/04/2015
70 Alvalade Av. De Roma T3 0 1982 2 - 1 0 0 5 0 0 144 000.00 € 75 2 1 920.00 € 02/04/2015
71 Belém Belém T3 0 1988 0 - 2 0 0 0 0 0 110 000.00 € 65 3 1 692.31 € 29/04/2015
72 Alvalade Av. EUA T2 0 1965 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 190 000.00 € 95 3 2 000.00 € 29/05/2015
73 Santa Maria
Maior Chiado T1 0 1951 4 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 60 4 2 000.00 € 04/03/2015
74 Avenidas Novas Defensores de Chaves T4+1 0 1967 5 Aberta 3 0 1 4 0 0 480 000.00 € 252 3 1 904.76 € 17/03/2015
75 São Vicente São Vicente T1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 87 500.00 € 50 5 1 750.00 € 16/03/2015
76 Estrela Lapa T2+2 0 1938 4 Rio 2 0 0 0 0 0 208 400.00 € 102 4 2 043.14 € 30/06/2015
77 Lumiar Lumiar T3 0 1975 3 - 3 0 0 0 0 0 175 000.00 € 97 3 1 804.12 € 04/02/2015
78 Beato Beato T3 0 1973 0 - 2 0 1 0 0 6 127 000.00 € 87 4 1 459.77 € 27/02/2015
79 Alvalade Roma-Areeiro T4 0 1953 0 - 2 0 0 0 0 0 320 000.00 € 136 5 2 352.94 € 31/03/2015
80 Belém Restelo T2 0 1978 0 - 2 0 1 0 0 0 140 000.00 € 110 3 1 272.73 € 27/02/2015
81 Misericórdia Bairro Alto T3 0 1951 1 - 1 0 0 0 0 22 305 000.00 € 105 4 2 904.76 € 03/07/2015
82 Santa Maria
Maior Castelo T1 1 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 55 000.00 € 25 3 2 200.00 € 12/03/2015
83 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 0 1937 2 - 2 0 0 0 0 0 340 000.00 € 140 5 2 428.57 € 13/02/2015
84 Estrela Estrela T1 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 65 4 2 000.00 € 10/04/2015
85 São Vicente São Vicente T1 1 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 127 000.00 € 60 4 2 116.67 € 06/02/2015
86 Campolide Campolide T1 0 1995 3 - 1 0 0 0 5 0 115 000.00 € 65 4 1 769.23 € 25/05/2015
87 Lumiar Telheiras T3 0 1991 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 222 500.00 € 109 5 2 041.28 € 01/06/2015
88 Belém Restelo T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 250 000.00 € 140 5 1 785.71 € 23/03/2015
89 Benfica Bairro Charquinho T3 0 1970 3 - 1 0 0 0 0 0 82 500.00 € 74 2 1 114.86 € 21/04/2015
90 Estrela Infante Santo T2 0 1963 7 - 1 0 1 0 0 0 158 000.00 € 75 5 2 106.67 € 06/04/2015
B.4
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
91 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 0 1945 1 - 3 1 1 0 0 0 345 000.00 € 156 5 2 211.54 € 25/05/2015
92 Arroios Bairro das Colónias T2 0 1940 Cav
e - 1 0 0 0 0 21 90 000.00 € 77 5 1 168.83 € 13/05/2015
93 São Vicente São Vicente T2 0 1910 1 Aberta 1 0 0 4 30 0 145 000.00 € 80 4 1 812.50 € 05/03/2015
94 Misericórdia Av. D Carlos I T1 0 1920 2 - 1 0 0 0 0 0 90 000.00 € 55 4 1 636.36 € 12/01/2015
95 Alvalade Roma-Areeiro T1 0 1991 0 - 1 0 0 0 0 0 90 000.00 € 36 5 2 500.00 € 02/04/2015
96 São Vicente São Vicente T2 0 1938 2 Rio 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 45 3 2 666.67 € 12/05/2015
97 Arroios Bairro das Colónias T2 0 1950 0 - 2 0 0 0 13 0 150 000.00 € 75 3 2 000.00 € 06/04/2015
98 Santo António Santo António T6 0 1949 3 Aberta 3 0 0 0 0 0 300 000.00 € 150 5 2 000.00 € 25/02/2015
99 São Vicente São Vicente T3 0 1950 2 - 1 0 0 0 7 0 225 000.00 € 106 4 2 122.64 € 17/02/2015
100 Benfica Benfica T3 0 1950 2 - 1 0 0 5 0 0 135 000.00 € 85 4 1 588.24 € 22/12/2015
101 Carnide Quinta da Luz T3 0 1978 8 Aberta 2 1 1 0 0 0 230 000.00 € 81 5 2 839.51 € 09/04/2015
102 Penha de França Penha de França T1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 0 0 55 000.00 € 40 4 1 375.00 € 25/06/2015
103 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1 0 1962 0 Rio 1 0 0 0 0 0 76 000.00 € 56 4 1 357.14 € 08/07/2015
104 Beato Beato T3 0 1980 1 Aberta 2 0 1 0 0 0 79 000.00 € 90 3 877.78 € 22/05/2015
105 Santa Maria
Maior Alfama T1 1 1800 0 - 1 0 0 0 0 0 88 000.00 € 40 4 2 200.00 € 15/04/2015
106 Arroios Arroios T2 1 1989 3 Aberta 1 1 0 0 0 0 100 000.00 € 59 5 1 694.92 € 02/06/2015
107 Santa Maria
Maior Baixa Pombalina T3 0 1800 4 - 2 0 0 0 0 0 335 000.00 € 130 5 2 576.92 € 04/05/2015
108 Santa Maria
Maior Baixa Pombalina T3 0 1800 4 - 2 0 0 0 0 0 260 000.00 € 105 5 2 476.19 € 04/05/2015
109 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 0 1966 7 - 2 0 1 0 0 0 310 000.00 € 150 5 2 066.67 € 19/01/2015
110 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1949 4 Jardim 1 0 0 0 0 0 200 000.00 € 110 4 1 818.18 € 22/01/2015
111 Santa Maria
Maior Baixa Pombalina T4 0 1800 3 - 2 0 0 0 0 0 370 000.00 € 145 5 2 551.72 € 14/02/2015
112 Campolide Campolide T2 0 1936 2 Serra 1 0 0 0 0 0 101 500.00 € 77 4 1 318.18 € 30/01/2015
113 Olivais Olivais Norte T3 0 1965 2 - 1 0 0 6 0 0 82 500.00 € 80 3 1 031.25 € 30/12/2014
114 Santa Maria
Maior Albergaria do Sado T1 1 1950 1 - 1 0 0 0 4 0 145 000.00 € 43 5 3 372.09 € 06/01/2015
115 Campolide Campolide T2 0 1936 Cav
e - 1 0 0 0 0 37 80 000.00 € 71 4 1 126.76 € 30/04/2015
116 Campolide Campolide T2 0 1936 0 - 1 0 0 0 0 37 80 000.00 € 71 4 1 126.76 € 30/04/2015
117 Avenidas Novas Picoas T2 0 1973 2 - 1 0 1 0 0 0 134 500.00 € 61 4 2 204.92 € 16/02/2015
118 Misericórdia Príncipe Real T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 165 000.00 € 53 5 3 113.21 € 19/12/2014
119 Santa Maria
Maior Alfama T0 1 1800 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 30 4 2 166.67 € 27/02/2015
120 Alcântara Junqueira T2 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 14 220 000.00 € 126 4 1 746.03 € 28/05/2015
B.5
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
121 Santa Maria
Maior Baixa Pombalina T4 0 1945 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 275 000.00 € 130 3 2 115.38 € 16/01/2015
122 Santa Maria
Maior Alfama T1 0 1937 3 - 1 0 0 0 0 0 107 500.00 € 51 3 2 107.84 € 30/04/2015
123 Lumiar Telheiras T2 0 1983 5 - 1 0 1 0 0 0 148 000.00 € 85 4 1 741.18 € 06/01/2015
124 Alvalade Av. Da Igreja T4 0 1953 2 - 1 0 0 0 0 0 157 500.00 € 110 3 1 431.82 € 21/11/2014
125 Arroios Policia Judiciária T3 0 1937 2 - 4 0 0 0 0 0 230 000.00 € 131 5 1 755.73 € 01/02/2015
126 Penha de França Chile T3 0 1929 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 95 000.00 € 93 3 1 021.51 € 16/02/2015
127 Alcântara Alto de Sto. Amaro T3 0 1945 0 - 2 0 0 0 0 0 175 000.00 € 130 5 1 346.15 € 05/12/2014
128 Benfica Colombo T4 0 1977 5 3 1 1 0 0 0 242 500.00 € 140 4 1 732.14 € 17/08/2015
129 Campo de Ourique
Campo de Ourique T1 0 1986 3 - 1 0 1 0 15 0 122 500.00 € 60 4 2 041.67 € 31/12/2014
130 Santa Maria
Maior Alfama T0 1 1935 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 22 4 2 954.55 € 06/11/2014
131 Estrela Lapa T1 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 128 000.00 € 60 4 2 133.33 € 25/11/2014
132 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 0 1931 0 - 2 0 0 0 0 0 250 000.00 € 166 2 1 506.02 € 16/03/2015
133 Campo de Ourique
Campo de Ourique T2 0 1969 4 - 1 0 2 0 0 0 152 500.00 € 55 4 2 772.73 € 04/10/2014
134 Arroios Arroios T1+1 0 1977 1 - 1 0 0 0 8 0 118 000.00 € 77 4 1 532.47 € 12/06/2015
135 Campo de Ourique
Campo de Ourique T1 0 1989 3 - 1 0 0 0 0 0 70 000.00 € 36 4 1 944.44 € 15/11/2014
136 Campo de Ourique
Campo de Ourique T2 0 1980 3 - 1 0 0 0 0 0 170 000.00 € 58 5 2 931.03 € 05/05/2016
137 Misericórdia Bairro Alto T2 0 1950 1 - 3 0 0 0 0 0 230 000.00 € 81 5 2 839.51 € 02/05/2016
138 Estrela Prazeres T2 0 1970 2 - 2 0 0 0 0 0 190 000.00 € 100 4 1 900.00 € 05/05/2016
139 Arroios Arroios T2+1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 14 115 000.00 € 60 3 1 916.67 € 13/05/2016
140 Misericórdia Bairro Alto T4+1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 3 0 225 000.00 € 94 3 2 393.62 € 27/04/2016
141 Lumiar Alto da Faia T3 0 1993 2 - 2 1 2 1 0 0 230 000.00 € 94 5 2 446.81 € 28/04/2016
142 Arroios Arroios T3 0 1988 1 - 2 1 2 0 100 0 400 000.00 € 160 3 2 500.00 € 02/05/2016
143 Misericórdia Bairro Alto T2 0 1900 3 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 65 3 2 000.00 € 28/04/2016
144 Campo de Ourique
Campo de Ourique T1 0 1794 2 - 0 0 0 0 0 0 162 500.00 € 40 4 4 062.50 € 24/09/2015
145 Arroios Arroios T2+3 0 1951 2 - 1 0 0 0 0 0 165 000.00 € 106 3 1 556.60 € 21/04/2016
146 São Vicente Santa Engrácia T1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 106 000.00 € 30 3 3 533.33 € 15/04/2016
147 Benfica Igreja Benfica T2 0 1963 2 - 1 0 0 0 0 0 124 000.00 € 78 3 1 589.74 € 27/04/2016
148 Carnide Colégio Militar T3 0 1979 8 Aberta 2 1 2 1 0 0 255 000.00 € 109 4 2 339.45 € 29/04/2016
149 São Domingos de
Benfica Jardim Zoológico T2 0 1955 1 - 2 0 0 0 0 0 148 500.00 € 76 4 1 953.95 € 27/04/2016
150 Avenidas Novas El Corte Inglês T3+2 0 1939 1 - 1 0 0 0 0 0 320 000.00 € 125 5 2 560.00 € 26/04/2016
B.6
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
151 São Vicente Graça T4 0 1940 3 Rio 2 0 1 0 0 0 310 000.00 € 140 3 2 214.29 € 31/03/2016
152 Marvila Bairro das
Amendoeiras T4 0 1968 2 - 1 0 1 0 0 0 80 000.00 € 65 4 1 230.77 € 19/04/2016
153 Arroios Arroios T5 0 1910 4 Aberta 2 0 0 0 0 0 190 000.00 € 140 3 1 357.14 € 27/04/2016
154 Arroios Alameda T5 0 1937 4 Aberta 2 0 0 0 0 0 260 000.00 € 138 4 1 884.06 € 30/04/2016
155 Benfica Benfica T2 0 1978 7 - 1 0 0 0 0 0 125 000.00 € 58 2 2 155.17 € 05/05/2016
156 São Domingos de
Benfica Rua dos Soeiros T2 0 1973 8 - 1 0 1 0 0 0 140 000.00 € 71 3 1 971.83 € 01/04/2016
157 Benfica Bairro do Charquinho T3 0 1965 3 - 2 0 0 0 0 0 122 500.00 € 128 2 957.03 € 26/04/2016
158 Avenidas Novas 5 de Outubro T3 0 1968 3 Aberta 2 1 2 0 0 0 340 000.00 € 149 4 2 281.88 € 22/04/2016
159 Lumiar Plátanos T2 0 1992 2 - 2 1 1 1 0 0 210 000.00 € 95 4 2 210.53 € 05/04/2016
160 Campolide Campolide T2+1 0 1951 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 155 000.00 € 94 3 1 648.94 € 05/04/2016
161 Arroios Almirante Reis T1 0 1971 4 - 1 1 0 0 0 0 199 000.00 € 75 5 2 653.33 € 21/03/2016
162 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 230 000.00 € 118 5 1 949.15 € 30/03/2016
163 Arroios Arroios T3 0 1989 0 - 2 0 0 0 0 0 195 000.00 € 95 5 2 052.63 € 19/04/2016
164 Olivais Olivais Sul T5 0 1972 1 - 3 0 0 0 0 0 225 000.00 € 190 5 1 184.21 € 05/05/2016
165 Estrela Estrela T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 100 000.00 € 50 3 2 000.00 € 04/04/2016
166 Penha de França Penha de França T4 0 1937 3 - 3 0 0 0 0 0 360 000.00 € 150 5 2 400.00 € 14/05/2016
167 Alvalade Av. De Roma T2 0 1977 1 - 1 0 0 0 0 0 178 500.00 € 54 4 3 305.56 € 05/04/2016
168 Ajuda Calçada da Ajuda T1 0 1938 2 Rio 1 0 0 0 40 0 110 000.00 € 40 4 2 750.00 € 22/03/2016
169 Avenidas Novas Avenidas Novas T2+1 0 1950 0 - 2 0 0 0 10 0 200 000.00 € 116 3 1 724.14 € 30/04/2016
170 Campo de Ourique
Campo de Ourique T1 0 1940 0 - 1 0 0 0 0 0 100 000.00 € 30 5 3 333.33 € 04/04/2016
171 Avenidas Novas Bairro de Santos T2 0 1977 1 - 1 0 0 0 0 0 128 000.00 € 87 5 1 471.26 € 18/03/2016
172 Areeiro Areeiro T3 0 1971 6 Aberta 2 0 0 0 0 0 235 000.00 € 90 3 2 611.11 € 04/04/2016
173 São Vicente Graça T2+2 0 1937 3 - 1 0 0 0 0 0 148 000.00 € 80 3 1 850.00 € 26/04/2016
174 Campo de Ourique
São Bento T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 200 000.00 € 50 5 4 000.00 € 30/03/2016
175 Penha de França Penha de França T1 0 1959 2 - 1 0 0 0 0 0 87 500.00 € 48 2 1 822.92 € 07/03/2016
176 Alvalade Av. Do Brasil T2 0 1972 2 - 2 0 0 0 0 0 205 000.00 € 90 5 2 277.78 € 03/05/2016
177 Alcântara Alto de Sto. Amaro T2 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 125 000.00 € 55 3 2 272.73 € 15/03/2016
178 Lumiar Alameda das Linhas de
Torres T2 0 1971 3 - 2 1 0 1 0 0 186 000.00 € 100 4 1 860.00 € 13/04/2016
179 Areeiro Bairro dos Actores T4 0 1939 0 - 3 0 0 0 0 8 250 000.00 € 103 4 2 427.18 € 30/04/2016
180 Arroios Alameda T3 0 1950 3 - 2 0 0 0 0 0 188 000.00 € 80 4 2 350.00 € 30/03/2016
181 Avenidas Novas Saldanha T4 0 1971 4 - 2 0 1 0 0 0 590 000.00 € 192 5 3 072.92 € 05/05/2016
B.7
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
182 Avenidas Novas Picoas T2 0 1978 4 - 2 0 0 0 0 0 260 000.00 € 110 3 2 363.64 € 22/04/2016
183 Avenidas Novas Saldanha T3 0 1985 7 - 2 2 1 0 0 0 425 000.00 € 140 5 3 035.71 € 05/05/2016
184 Alvalade Av. do Brasil T3 0 1955 3 - 2 0 0 0 0 0 200 000.00 € 120 4 1 666.67 € 28/02/2016
185 Santa Maria
Maior Castelo T0 0 1930 0 - 1 0 0 0 0 0 108 000.00 € 36 4 3 000.00 € 17/02/2016
186 Areeiro Olaias T2 0 1984 2 Aberta 2 1 2 0 0 0 185 000.00 € 80 5 2 312.50 € 07/03/2016
187 Santa Maria
Maior Alfama T3 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 275 000.00 € 85 3 3 235.29 € 05/05/2016
188 São Domingos de
Benfica Hospital da Cruz
Vermelha T3 0 1937 2 Serra 1 0 0 0 0 0 145 000.00 € 90 3 1 611.11 € 22/02/2016
189 São Vicente Graça T2 0 1927 1 - 1 0 0 0 0 0 154 000.00 € 70 4 2 200.00 € 27/03/2016
190 Alvalade Estádio 1º de Maio T4 0 1960 0 - 3 0 0 0 40 0 362 500.00 € 120 4 3 020.83 € 13/04/2016
191 Alvalade Bairro de Alvalade T3 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 245 000.00 € 81 5 3 024.69 € 29/03/2016
192 Benfica Califa T5+1 0 1969 7 - 3 0 1 1 0 0 287 500.00 € 205 4 1 402.44 € 08/04/2016
193 Benfica Benfica T2 0 1960 1 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 81 4 1 604.94 € 04/04/2016
194 Misericórdia Assembleia da
República T2 0 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 283 000.00 € 98 3 2 887.76 € 30/04/2016
195 Alvalade Av. Da Igreja T2 0 1981 0 - 1 1 0 0 0 0 162 500.00 € 54 4 3 009.26 € 07/03/2016
196 Santa Maria
Maior Alfama T0 0 1950 4 Rio 1 0 0 0 0 0 75 000.00 € 31 4 2 419.35 € 04/03/2016
197 Estrela Janelas Verdes T2 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 141 000.00 € 80 2 1 762.50 € 29/02/2016
198 Areeiro Av. De Roma T3 0 1938 2 - 1 0 0 0 0 0 195 000.00 € 91 2 2 142.86 € 30/03/2016
199 São Domingos de
Benfica Estrada de Benfica T2 0 1969 2 Aberta 1 0 2 0 0 0 167 500.00 € 70 4 2 392.86 € 07/03/2016
200 Misericórdia Príncipe Real T0 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 81 500.00 € 20 4 4 075.00 € 16/02/2016
201 Penha de França Penha de França T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 17 87 000.00 € 83 2 1 048.19 € 29/02/2016
202 Arroios Estefânia T2 0 1963 3 - 1 0 0 0 0 0 155 000.00 € 68 3 2 279.41 € 28/04/2016
203 Arroios Arroios T3 0 1933 0 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 74 2 1 621.62 € 02/03/2016
204 Alvalade Bairro de Alvalade T3 0 1980 0 - 1 0 0 0 0 0 179 900.00 € 72 3 2 498.61 € 11/04/2016
205 Misericórdia Praça das Flores T0 0 1950 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 50 5 2 300.00 € 03/02/2016
206 Benfica Califa T3 0 1973 6 - 2 0 2 0 0 0 187 000.00 € 90 5 2 077.78 € 04/05/2016
207 Arroios Arroios T3 0 1989 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 160 000.00 € 75 3 2 133.33 € 04/03/2016
208 Penha de França Penha de França T3 0 1950 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 110 000.00 € 71 4 1 549.30 € 05/04/2016
209 Alvalade Bairro de Alvalade T2 0 1965 1 - 1 0 0 1 0 0 160 000.00 € 55 3 2 909.09 € 14/03/2016
210 Avenidas Novas Bairro de Santos T1 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 135 000.00 € 50 5 2 700.00 € 14/04/2016
211 Estrela Embaixadas T2 0 1930 3 - 2 0 0 0 24 0 310 000.00 € 76 5 4 078.95 € 18/03/2016
B.8
ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Preço/m2 Data Venda
212 Avenidas Novas Nossa Senhora de
Fátima T1 1 1968 0 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 50 4 2 300.00 € 06/04/2016
213 Campo de Ourique
Campo de Ourique T2 0 1937 2 - 1 0 0 0 0 0 87 500.00 € 70 2 1 250.00 € 15/02/2016
214 Lumiar Telheiras T3 0 1983 2 - 1 0 0 0 0 0 192 500.00 € 94 4 2 047.87 € 16/02/2016
215 Benfica Mercado T1 0 1956 Cav
e - 1 0 0 1 45 0 80 000.00 € 61 4 1 311.48 € 06/05/2016
216 Penha de França Afonso III T2+1 0 1981 5 Rio 2 0 0 0 0 0 178 900.00 € 121 5 1 478.51 € 25/02/2016
217 São Domingos de
Benfica Estrada de Benfica T2 0 1955 3 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 72 4 1 666.67 € 03/02/2016
218 Santa Maria
Maior Castelo T1 0 1951 1 Aberta 2 0 0 0 0 0 225 000.00 € 75 5 3 000.00 € 28/02/2016
219 Misericórdia Misericórdia T1 0 1945 0 - 1 0 0 0 0 0 170 000.00 € 48 4 3 541.67 € 22/01/2016
220 Alcântara Bairro do Alvito T1 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 78 900.00 € 70 3 1 127.14 € 28/03/2016
221 Campo de Ourique
Campo de Ourique T0 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 55 000.00 € 41 3 1 341.46 € 15/01/2016
222 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1950 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 165 000.00 € 137 3 1 204.38 € 19/01/2016
223 Campo de Ourique
Campo de Ourique T1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 38 3 2 105.26 € 15/01/2016
224 São Domingos de
Benfica Estrada de Benfica T2 0 1960 3 - 1 0 2 0 0 0 152 500.00 € 84 4 1 815.48 € 08/03/2016
225 Campo de Ourique
Campo de Ourique T2 0 1908 3 - 1 0 0 0 0 0 417 000.00 € 91 4 4 582.42 € 07/03/2016
226 Marvila Marvila T3 0 1985 14 Rio 2 0 2 0 0 0 95 000.00 € 100 4 950.00 € 20/01/2016
227 Santa Maria
Maior Alfama T1 0 1951 2 Rio 1 0 0 0 0 0 100 000.00 € 56 3 1 785.71 € 25/02/2016
228 Penha de França Afonso III T2 0 1979 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 122 500.00 € 57 4 2 149.12 € 04/02/2016
229 Ajuda Calçada da Ajuda T2 0 1985 2 - 1 0 0 0 0 0 135 000.00 € 60 3 2 250.00 € 05/02/2016
C.1
Anexo C – Base de dados de imóveis arrendados remodelados
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação
Data Arrendamento
Preço/m2
1 Areeiro Campo Pequeno T1 0 1983 1 Aberta 1 1 0 0 40 0 570.00 € 51 4 06/07/2015 11.18 €
2 Olivais Olivais Norte T2 0 1960 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 50 5 29/06/2015 10.00 €
3 Campolide Bairro Calçada dos Mestres T1 0 1950 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 395.00 € 52 3 01/07/2015 7.60 €
4 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1963 7 Rio 1 0 2 0 0 0 750.00 € 75 5 06/07/2015 10.00 €
5 Olivais Santa Maria dos Olivais T2 0 1986 3 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 65 4 29/06/2015 6.92 €
6 Arroios Estefânia T2 0 1989 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 70 4 27/06/2015 7.86 €
7 Alvalade Bairro de Alvalade T3 1 1948 0 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 70 4 29/06/2015 11.43 €
8 Avenidas Novas Campo Pequeno T3 0 1970 3 Aberta 3 1 1 65 24 0 2 000.00 € 250 3 30/07/2015 8.00 €
9 Campo de Ourique Campo de Ourique T3 0 1965 4 Rio 1 0 1 0 0 0 810.00 € 93 3 30/06/2015 8.71 €
10 Penha de França Chile T2+1 0 1937 1 Aberta 1 0 0 0 0 20 600.00 € 115 2 25/06/2015 5.22 €
11 Estrela Santos-o-Velho T1 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 55 3 24/06/2015 8.18 €
12 Benfica Igreja Benfica T2 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 61 4 24/06/2015 7.38 €
13 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1950 0 Serra 1 0 0 0 0 0 450.00 € 60 4 23/06/2015 7.50 €
14 Alvalade Av. De Roma T2 0 1948 1 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 73 3 25/06/2015 9.59 €
15 Belém Belém T2 0 1943 0 - 1 0 0 0 15 0 650.00 € 70 5 05/06/2015 9.29 €
16 Belém Belém T2 0 1943 1 - 1 0 0 0 15 0 600.00 € 70 5 11/06/2015 8.57 €
17 Benfica Benfica T1 1 1970 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 56 5 05/06/2015 9.82 €
18 Areeiro Bairro Arco do Cego T2+1 0 1951 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 960.00 € 120 4 06/07/2015 8.00 €
19 Estrela Estrela T1 1 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 35 4 17/06/2015 17.14 €
20 Misericórdia Príncipe Real T3 0 1950 2 - 2 1 1 0 0 0 1 350.00 € 160 4 30/06/2015 8.44 €
21 Belém Belém T2 0 1988 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 70 5 05/06/2015 10.00 €
22 Santo António Príncipe Real T1 1 1950 3 Aberta 1 0 0 0 10 0 600.00 € 70 3 01/06/2015 8.57 €
23 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1959 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 410.00 € 48 3 04/06/2015 8.54 €
24 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T3 0 1970 4 - 2 0 1 0 0 0 750.00 € 115 3 06/07/2015 6.52 €
25 Alcântara Alcântara T4 0 1949 2 - 1 0 0 6 0 0 550.00 € 75 3 26/06/2015 7.33 €
26 Benfica Benfica T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 61 4 24/06/2015 8.20 €
27 Misericórdia Santa Catarina T2 1 1910 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 55 4 05/06/2015 12.73 €
28 Carnide Quinta da Luz T2 0 1981 3 Aberta 1 1 0 4 0 0 700.00 € 93 4 22/06/2015 7.53 €
29 Belém Junqueira T2 1 1932 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 52 3 01/06/2015 10.58 €
C.2
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
30 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1989 2 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 83 3 25/05/2015 6.63 €
31 São Domingos de Benfica Alto dos Moinhos T2 0 1989 0 - 1 0 1 0 0 0 550.00 € 59 4 23/06/2015 9.32 €
32 Areeiro Olaias T3 0 1984 1 - 2 0 0 0 0 0 750.00 € 94 4 01/06/2015 7.98 €
33 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1960 2 - 1 0 0 0 0 0 480.00 € 60 3 05/06/2015 8.00 €
34 São Vicente Graça T0 0 1973 1 - 1 0 0 0 0 0 350.00 € 28 5 05/06/2015 12.50 €
35 Alvalade Bairro de S. Miguel T1 0 1988 Cav
e - 1 0 0 0 15 0 480.00 € 43 4 01/06/2015 11.16 €
36 Alvalade Bairro de S. Miguel T3 0 1953 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 1 100.00 € 137 3 01/06/2015 8.03 €
37 São Domingos de Benfica Torres de Lisboa T2 0 1955 1 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 75 5 28/05/2015 8.00 €
38 Olivais Olivais Sul T3 0 1976 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 600.00 € 70 4 03/07/2015 8.57 €
39 São Vicente Graça T1 0 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 300.00 € 30 3 19/05/2015 10.00 €
40 Carnide Quinta da Luz T3 0 1982 8 Aberta 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 120 5 25/05/2015 8.33 €
41 Santo António São Mamede T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 42 4 02/06/2015 14.29 €
42 Estrela Santos-o-Velho T2+1 0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 900.00 € 130 5 02/06/2015 6.92 €
43 São Vicente Graça T1 0 1959 1 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 45 3 03/07/2015 8.89 €
44 Lumiar Telheiras T2 0 1983 5 Aberta 2 0 1 0 0 0 700.00 € 85 3 28/05/2015 8.24 €
45 Santa Maria Maior Alfama T2
Duplex
1 1937 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 625.00 € 72 5 24/06/2015 8.68 €
46 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1967 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 550.00 € 90 3 26/05/2015 6.11 €
47 Alcântara Bairro do Alvito T1 0 1931 0 - 1 0 0 0 0 0 275.00 € 36 3 26/05/2015 7.64 €
48 Areeiro São João de Deus T4 0 1950 Cav
e - 2 0 0 0 0 30 700.00 € 100 2 20/05/2015 7.00 €
49 São Domingos de Benfica Laranjeiras T2 1 1975 7 Aberta 1 0 1 0 0 0 700.00 € 74 3 11/05/2015 9.46 €
50 Misericórdia Bairro Alto T1+1 0 1939 1 - 2 0 0 0 0 0 880.00 € 72 5 05/06/2015 12.22 €
51 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1960 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 550.00 € 85 4 23/06/2015 6.47 €
52 Benfica Igreja Benfica T2 0 1966 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 60 5 15/06/2015 10.00 €
53 Santo António Av. Da Liberdade T1+1 0 1900 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 06/07/2015 8.33 €
54 Estrela Lapa T2 1 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 48 4 02/07/2015 13.54 €
55 Benfica Igreja Benfica T3 0 1930 3 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 75 3 04/05/2015 5.33 €
56 Campolide Campolide T1 0 1962 0 - 1 0 0 0 15 0 450.00 € 42 2 01/06/2015 10.71 €
57 Misericórdia Bairro Alto T2 1 1950 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 400.00 € 55 2 05/05/2015 7.27 €
58 Misericórdia Bairro Alto T3 1 1951 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 000.00 € 80 3 30/05/2015 12.50 €
59 Avenidas Novas 5 de Outubro T3 0 1974 1 - 2 0 1 0 0 0 1 100.00 € 109 3 03/06/2015 10.09 €
C.3
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
60 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 33 5 25/05/2015 12.12 €
61 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1950 1 Jardim 1 0 0 0 0 0 630.00 € 63 4 11/06/2015 10.00 €
62 Estrela Av. Infante Santo T3 0 1949 1 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 101 4 26/06/2015 8.42 €
63 Benfica Benfica T4 0 1976 4 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 107 4 27/04/2015 9.35 €
64 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1959 2 - 1 0 1 0 0 0 410.00 € 48 2 04/06/2015 8.54 €
65 Arroios Alameda T2 0 1969 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 650.00 € 86 3 02/06/2015 7.56 €
66 Arroios Alameda T2 0 1969 3 Aberta 1 0 1 0 0 0 650.00 € 78 3 16/07/2015 8.33 €
67 Alvalade Av. De Roma T2 0 1979 7 Aberta 1 0 1 0 0 0 700.00 € 92 4 04/06/2015 7.61 €
68 Benfica Igreja Benfica T3 0 1930 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 430.00 € 85 4 28/05/2015 5.06 €
69 Benfica Av. Do Uruguai T2 0 1987 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 550.00 € 75 2 14/05/2015 7.33 €
70 Alvalade Av. De Roma T2 0 1979 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 725.00 € 92 3 04/06/2015 7.88 €
71 Campolide Bairro Calçada dos Mestres T1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 36 4 31/05/2015 11.11 €
72 Arroios Estefânia T1+1 0 1940 0 - 1 0 0 0 0 18 500.00 € 60 4 06/05/2015 8.33 €
73 Alvalade Av. EUA T2 0 1988 1 - 1 0 1 0 0 0 825.00 € 84 4 23/06/2015 9.82 €
74 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1961 1 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 77.5 3 28/05/2015 6.45 €
75 São Domingos de Benfica Rua dos Soeiros T1 1 1988 2 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 54 2 08/06/2015 8.33 €
76 São Vicente São Vicente T2 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 420.00 € 56 3 28/05/2015 7.50 €
77 Alcântara Quinta do Jacinto T3 0 1936 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 550.00 € 56 4 18/05/2015 9.82 €
78 Avenidas Novas Bairro de Santos T2 0 1956 2 - 1 0 0 0 0 0 475.00 € 77 3 31/05/2015 6.17 €
79 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 100 4 21/05/2015 5.50 €
80 Carnide Quinta da Luz T4 1 1980 2 - 2 0 1 0 0 0 800.00 € 126 4 30/04/2015 6.35 €
81 Areeiro Campo Pequeno T1 0 1988 1 Aberta 1 0 0 0 30 0 480.00 € 50 2 31/05/2015 9.60 €
82 Lumiar Alto da Faia I T3 0 1985 5 Aberta 2 0 1 0 0 0 650.00 € 98 4 17/06/2015 6.63 €
83 Arroios Bairro das Colónias T3+1 0 1930 1 - 1 0 0 0 0 30 790.00 € 122 4 04/05/2015 6.48 €
84 Avenidas Novas Bairro de Santos T0 0 1956 0 - 1 0 0 0 0 0 350.00 € 35 4 19/05/2015 10.00 €
85 Arroios Saldanha T2 0 1930 1 - 1 0 0 0 0 80 700.00 € 70 3 05/05/2015 10.00 €
86 Olivais Olivais Sul T3 0 1987 4 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 66 4 21/05/2015 8.33 €
87 Estrela Lapa T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 91 4 10/04/2015 6.59 €
88 Benfica Fonte Nova T2 0 1978 2 - 1 0 1 0 0 0 585.00 € 60 4 09/04/2015 9.75 €
89 Alvalade Av. Da Igreja T3 0 1965 1 Aberta 1 0 0 0 0 6 750.00 € 72 5 05/05/2015 10.42 €
90 Alvalade Av. EUA T2 0 1988 0 - 2 0 0 0 0 0 700.00 € 78 4 11/06/2015 8.97 €
C.4
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
91 Carnide Quinta da Luz T2 0 1977 2 Aberta 1 1 1 0 0 0 750.00 € 78 3 30/04/2015 9.62 €
92 Belém Torres do Restelo T4 1 1989 7 Rio 2 1 1 0 0 0 2 000.00 € 150 4 14/05/2015 13.33 €
93 Alcântara Alto de Sto. Amaro T2 0 1937 2 - 1 0 0 0 0 0 625.00 € 53 5 12/05/2015 11.79 €
94 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1+1 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 525.00 € 33 4 02/07/2015 15.91 €
95 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 430.00 € 45 5 17/06/2015 9.56 €
96 Belém Belém T1 1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 360.00 € 48 4 30/04/2015 7.50 €
97 Campo de Ourique Estrela T0 0 1977 2 - 1 1 0 0 0 0 550.00 € 45 3 30/04/2015 12.22 €
98 Alcântara Calçada da Tapada T1 0 1941 3 - 1 0 0 0 0 0 300.00 € 68 3 05/06/2015 4.41 €
99 Belém Belém T2 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 80 2 05/05/2015 7.50 €
100 Olivais Olivais Sul T2 1 1977 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 500.00 € 75 4 30/04/2015 6.67 €
101 São Domingos de Benfica Av. Columbano Bordalo
Pinheiro T3 0 1975 4 - 2 0 1 0 0 0 700.00 € 100 2 26/05/2015 7.00 €
102 São Domingos de Benfica Av. Columbano Bordalo
Pinheiro T3 0 1975 4 - 2 0 1 0 0 0 650.00 € 100 2 08/05/2015 6.50 €
103 Arroios Paço da Rainha T4 0 1951 1 - 3 0 0 0 100 0 2 100.00 € 217 5 06/04/2015 9.68 €
104 São Vicente Santa Engrácia T1 0 1980 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 45 3 04/05/2015 11.11 €
105 São Domingos de Benfica Laranjeiras T1 0 1977 7 - 1 0 1 0 0 0 600.00 € 65 3 30/04/2015 9.23 €
106 Avenidas Novas El Corte Inglês T1 1 1977 4 - 1 0 1 0 0 0 950.00 € 45 4 04/05/2015 21.11 €
107 Avenidas Novas Avenidas Novas T1 1 1987 8 Aberta 1 1 1 0 0 0 825.00 € 65 5 17/04/2015 12.69 €
108 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1968 3 Rio 2 0 0 0 0 0 650.00 € 113 2 31/05/2015 5.75 €
109 Olivais Santa Maria dos Olivais T3 0 1970 2 Rio 2 0 1 0 0 0 740.00 € 117 4 29/05/2015 6.32 €
110 Areeiro Areeiro T1 0 1939 Cav
e - 1 0 0 0 0 0 350.00 € 40 2 01/04/2015 8.75 €
111 Areeiro Praça de Londres T4 0 1960 2 - 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 150 2 30/06/2015 6.67 €
112 Arroios Praça do Chile T4 0 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 70 3 09/04/2015 7.14 €
113 São Domingos de Benfica Jardim Zoológico T2 0 1950 Cav
e - 1 0 0 0 0 10 600.00 € 66 2 06/04/2015 9.09 €
114 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 45 3 29/04/2016 10.00 €
115 Belém Restelo T3 0 1966 6 - 2 0 1 0 0 0 950.00 € 95 4 10/05/2016 10.00 €
116 Avenidas Novas Bairro de Santos T1 0 1953 4 - 1 0 0 0 0 0 480.00 € 36 3 28/04/2016 13.33 €
117 Arroios Estefânia T1 0 1971 1 - 1 0 0 0 0 0 380.00 € 40 3 10/05/2016 9.50 €
118 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 950.00 € 125 3 27/04/2016 7.60 €
119 Olivais Olivais Norte T1 0 1981 5 Aberta 1 0 2 0 0 0 450.00 € 45 3 05/05/2016 10.00 €
120 Alcântara Alcântara T2 0 1965 3 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 75 4 05/05/2016 9.33 €
121 Benfica Estrada de Benfica T2 0 1988 2 - 0 0 0 0 0 0 690.00 € 78 4 11/05/2016 8.85 €
C.5
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
122 Penha de França Afonso III T1 0 1960 1 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 60 2 04/05/2016 6.67 €
123 Olivais Olivais Sul T2 0 1985 6 Aberta 1 0 2 0 0 0 500.00 € 70 4 05/05/2016 7.14 €
124 Penha de França Penha de França T1 0 1963 2 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 48 5 22/04/2016 11.46 €
125 Alcântara Calçada da Tapada T3 0 1958 1 - 2 0 0 0 0 0 650.00 € 96 3 30/04/2016 6.77 €
126 Penha de França Afonso III T1 0 1963 3 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 53 2 29/04/2016 7.55 €
127 Penha de França Afonso III T2 0 1989 1 - 1 0 0 0 0 0 780.00 € 80 4 03/05/2016 9.75 €
128 Areeiro Av. De Roma T2 0 1964 1 - 1 0 1 0 0 0 875.00 € 72 5 14/04/2016 12.15 €
129 Santa Maria Maior Chiado T1 0 1988 3 - 1 0 0 0 0 0 950.00 € 52 4 06/05/2016 18.27 €
130 Misericórdia Príncipe Real T0 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 35 5 04/04/2016 11.43 €
131 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1972 3 - 1 0 0 0 0 0 675.00 € 85 4 04/05/2016 7.94 €
132 São Domingos de Benfica Av. Columbano Bordalo
Pinheiro T2 0 1938
Cave
- 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 18/04/2016 8.33 €
133 Santo António Rato T1 0 1950 2 - 2 0 0 0 0 0 680.00 € 70 4 10/05/2016 9.71 €
134 Areeiro Av. de Roma T4 0 1950 2 - 2 0 0 0 0 0 950.00 € 121 4 30/04/2016 7.85 €
135 Olivais Olivais Sul T2 0 1969 0 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 67 5 05/04/2016 10.45 €
136 Arroios Arroios T1 0 1951 4 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 42 5 05/04/2016 11.90 €
137 Campo de Ourique Campo de Ourique T2+1 0 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 70 4 12/04/2016 12.14 €
138 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 1 1940 1 - 3 0 1 0 0 0 1 500.00 € 148 5 30/05/2016 10.14 €
139 São Vicente Graça T1 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 50 3 04/04/2016 13.00 €
140 Arroios Arroios T2+1 0 1895 3 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 70 3 27/04/2016 9.29 €
141 Benfica Av. Do Uruguai T1 0 1975 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 46 4 28/03/2016 13.04 €
142 Campolide Campolide T3 0 1989 2 Serra 1 1 0 0 0 0 850.00 € 75 4 30/04/2016 11.33 €
143 Ajuda Ajuda T3 0 1973 1 - 3 0 2 0 0 0 800.00 € 90 4 18/04/2016 8.89 €
144 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1945 0 - 1 0 0 0 60 0 700.00 € 71 4 24/03/2016 9.86 €
145 São Domingos de Benfica Av. Columbano Bordalo
Pinheiro T4 0 1967 3 - 2 0 2 0 0 0 1 000.00 € 105 4 27/04/2016 9.52 €
146 Benfica Mercado T2 0 1984 4 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 77 4 05/04/2016 5.84 €
147 Benfica Cemitério de Benfica T2 0 1970 4 - 1 0 2 0 0 0 700.00 € 84 4 18/04/2016 8.33 €
148 Arroios Praça do Chile T3 0 1968 2 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 90 3 23/03/2016 8.89 €
149 Belém Belém T3 0 1969 2 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 109 3 28/03/2016 7.80 €
150 Santo António Marquês de Pombal T2 0 1960 2 - 1 0 2 0 0 0 500.00 € 52 3 09/03/2016 9.62 €
151 Alcântara Junqueira T2 0 1956 3 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 78 4 29/02/2016 7.69 €
152 Avenidas Novas Avenidas Novas T2+1 1 1974 0 - 1 0 0 0 30 0 1 600.00 € 90 5 02/05/2016 17.78 €
C.6
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
153 Santo António Amoreiras T2 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 85 4 31/03/2016 12.94 €
154 Benfica Estrada da Luz T3 0 1977 5 . 2 1 1 0 0 0 850.00 € 137 3 03/04/2016 6.20 €
155 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1+1 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 40 4 29/03/2016 11.25 €
156 Estrela Lapa T1 1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 108 5 11/03/2016 6.94 €
157 Estrela 24 de Julho T1 0 1951 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 40 4 29/02/2016 12.50 €
158 Santo António Rua Castilho T1 0 1968 6 Jardim 1 0 0 0 0 0 900.00 € 76 2 02/05/2016 11.84 €
159 Campolide Campolide T2 0 1962 3 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 80 3 31/03/2016 8.75 €
160 Avenidas Novas 5 de Outubro T5+2 0 1937 4 - 2 0 1 0 0 0 1 800.00 € 160 4 23/03/2016 11.25 €
161 São Domingos de Benfica Laranjeiras T1+1 0 1950 Cav
e - 1 0 0 0 0 25 600.00 € 69 4 01/04/2016 8.70 €
162 Areeiro Bairro dos Actores T2 0 1940 2 - 2 0 0 0 0 0 780.00 € 75 5 25/04/2016 10.40 €
163 Santo António Marquês de Pombal T2 0 1960 1 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 52 2 09/03/2016 9.62 €
164 Santo António Príncipe Real T3 0 1900 2 - 2 1 1 0 0 0 1 600.00 € 143 4 01/03/2016 11.19 €
165 Avenidas Novas Campo Pequeno T1 1 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 60 5 29/02/2016 12.50 €
166 Olivais Encarnação T1 1 1991 5 - 1 0 1 0 0 0 580.00 € 47 4 01/03/2016 12.34 €
167 Santo António Marquês de Pombal T1 0 1980 3 - 1 0 1 0 0 0 580.00 € 43 3 18/03/2016 13.49 €
168 São Domingos de Benfica Rua dos Soeiros T2 0 1975 6 - 1 0 1 0 0 0 700.00 € 75 3 23/02/2016 9.33 €
169 Belém Alto Restelo T1 0 1988 1 - 1 1 0 0 0 0 680.00 € 73 4 31/03/2016 9.32 €
170 Avenidas Novas Amoreiras T3 0 1950 5 - 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 124 4 19/02/2016 8.06 €
171 Santo António Av. Da Liberdade T4 0 1984 1 - 2 0 0 0 50 0 1 000.00 € 110 3 04/03/2016 9.09 €
172 Alvalade Campo Grande T1 1 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 1 000.00 € 75 4 18/04/2016 13.33 €
173 Belém Restelo T3 0 1965 3 Jardim 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 100 4 19/02/2016 10.00 €
174 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1960 3 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 67 5 25/02/2016 9.70 €
175 Santo António Marquês de Pombal T2 0 1970 5 1 0 1 0 0 0 850.00 € 85 4 25/02/2016 10.00 €
176 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T3 1 1966 0 - 2 0 0 0 0 0 850.00 € 90 3 28/02/2016 9.44 €
177 Estrela Prazeres T3 0 1950 2 - 2 1 0 0 0 0 1 200.00 € 120 4 16/03/2016 10.00 €
178 Avenidas Novas Picoas T1 0 1970 4 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 53 3 16/02/2016 10.38 €
179 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 45 3 22/02/2016 10.00 €
180 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1959 3 - 1 0 2 0 0 0 540.00 € 48 4 04/02/2016 11.25 €
181 Olivais Olivais Sul T2 0 1969 0 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 67 5 22/03/2016 10.45 €
182 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1970 7 Aberta 1 0 2 0 0 0 700.00 € 90 4 08/02/2016 7.78 €
183 Penha de França Penha de França T2 0 1970 12 Aberta 1 1 2 0 0 0 590.00 € 64 3 03/03/2016 9.22 €
C.7
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
184 Penha de França Penha de França T0 0 1950 0 - 1 0 0 0 35 0 370.00 € 31 4 22/01/2016 11.94 €
185 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 0 1930 3 - 2 0 0 0 0 0 1 500.00 € 133 5 11/02/2016 11.28 €
186 Alcântara Alcântara T2
Duplex
0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 600.00 € 80 5 08/02/2016 7.50 €
187 Estrela Lapa T2 0 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 70 4 18/02/2016 14.29 €
188 Alcântara Alcântara T2 0 1982 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 80 3 03/02/2016 7.50 €
189 Arroios Arroios T6 0 1977 4 - 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 108 4 03/02/2016 10.19 €
190 Benfica Igreja Benfica T2 0 1952 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 58 4 18/01/2016 9.48 €
191 Olivais Olivais Sul T2 0 1970 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 4 06/01/2016 8.33 €
192 Benfica Benfica T1 0 1956 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 450.00 € 52 4 11/01/2016 8.65 €
193 Penha de França Penha de França T2 0 1969 0 - 1 0 0 0 0 33 700.00 € 100 2 03/05/2016 7.00 €
194 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1960 3 - 1 0 1 0 0 0 550.00 € 54 4 31/12/2015 10.19 €
195 Lumiar Quinta das Mouras T3 0 1976 6 Aberta 2 1 2 0 0 0 1 100.00 € 141 4 19/04/2016 7.80 €
196 Alvalade Av. de Roma T3 0 1955 3 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 105 3 04/04/2016 9.52 €
197 Avenidas Novas Campo Pequeno T3+1 0 1937 0 - 2 0 0 0 0 0 1 500.00 € 152 5 04/03/2016 9.87 €
198 Areeiro Av. de Roma T2 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 67 3 23/03/2016 11.19 €
199 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 0 1960 4 Aberta 3 0 2 0 0 0 1 500.00 € 171 5 23/02/2016 8.77 €
200 Estrela Estrela T2 0 1800 3 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 80 3 02/02/2016 10.63 €
201 Areeiro Av. Guerra Junqueiro T4 0 1935 5 - 2 0 1 0 0 0 1 200.00 € 173 2 23/12/2015 6.94 €
202 Arroios Estefânia T2 0 1955 6 - 1 0 1 0 0 0 900.00 € 73 5 07/01/2016 12.33 €
203 Alcântara Alcântara T2 0 1968 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 72 4 01/02/2016 9.72 €
204 São Vicente Graça T2 0 1936 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 56 2 18/12/2015 8.93 €
205 Penha de França Penha de França T3 0 1980 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 86 2 15/03/2016 7.56 €
206 São Vicente São Vicente T1+1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 58 4 21/12/2015 11.21 €
207 Ajuda Alto da Ajuda T2 1 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 86 4 09/02/2016 7.56 €
208 Penha de França Penha de França T1 0 1945 Cav
e - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 55 3 06/02/2016 8.18 €
209 Campolide Campolide T1 0 1951 Cav
e - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 56 4 01/02/2016 8.04 €
210 Campolide Campolide T1 0 1959 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 48 3 10/12/2015 10.42 €
211 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 0 1978 5 - 3 0 1 0 0 0 1 850.00 € 180 4 31/01/2016 10.28 €
212 Campolide Campolide T2 0 1937 2 - 1 0 0 0 0 0 630.00 € 60 4 10/03/2016 10.50 €
213 Benfica Pedralvas T2 0 1982 8 - 1 0 2 0 0 0 575.00 € 97 4 04/01/2016 5.93 €
C.8
ID Freguesias Zona Tipologia
Mobilado
Ano Piso
Vista Nº WC
Garagem
Elevador
Arrecadação
Área Terraço
Área Quintal
Preço ABP Grau
Remodelação Data
Arrendamento Preço/
m2
214 Penha de França Chile T2 0 1959 4 - 1 0 1 0 0 0 640.00 € 72 3 22/12/2015 8.89 €
215 Olivais Olivais Norte T2 0 1967 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 06/01/2016 8.33 €
216 Olivais Olivais Velho T2 0 1984 2 - 1 1 2 0 0 0 600.00 € 61 3 26/01/2016 9.84 €
217 Estrela Estrela T1 0 1989 0 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 60 5 17/12/2015 9.17 €
218 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 60 3 29/12/2015 10.00 €
219 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1990 1 - 2 0 0 0 0 0 680.00 € 81 4 04/01/2016 9.88 €
220 Belém Belém T2 0 1984 1 - 1 0 0 1 0 0 480.00 € 70 4 01/12/2015 9.71 €
221 Parque das Nações Moscavide T2 0 1995 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 68 3 03/12/2015 7.06 €
222 Avenidas Novas 5 de Outubro T2 0 1978 1 - 2 0 1 0 0 0 650.00 € 76 5 25/02/2016 14.47 €
223 Alvalade Av. De Roma T2 0 1952 1 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 68 4 01/12/2015 9.56 €
224 Olivais Olivais Sul T2 0 1996 0 - 1 0 0 0 0 0 1 030.00 € 61 4 17/12/2015 9.02 €
225 Campo de Ourique Campo de Ourique T3 0 1965 3 - 1 0 2 0 30 0 800.00 € 93 3 15/01/2016 11.08 €
226 Areeiro Av. João XXI T2 0 1988 8 - 1 1 2 0 0 0 650.00 € 93 4 07/11/2015 8.60 €
227 Avenidas Novas Avenidas Novas T1 0 1986 1 - 1 0 2 0 0 0 950.00 € 50 5 21/01/2016 13.00 €
228 Benfica Mercado T5 0 1970 8 - 2 0 2 0 0 0 1 100.00 € 143 4 09/12/2015 6.64 €
229 Alvalade Bairro de S. Miguel T3 0 1951 3 - 2 0 0 0 0 0 450.00 € 144 3 30/11/2015 7.64 €
230 Penha de França Afonso III T1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 0 0 650.00 € 40 3 12/11/2015 11.25 €
231 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 75 2 28/12/2015 8.67 €
232 Alcântara Alto de Sto. Amaro T2 1 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 45 4 11/12/2015 11.11 €
233 Campo de Ourique Amoreiras T1 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 570.00 € 65 4 07/12/2015 10.77 €