167 EX 52533/13
ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU
Č. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY,
K. Ú. LÍPA
číslo 6290 - 265 / 2014
NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům
Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Všestary, k.ú. Lípa u Hradce Králové
Adresa nemovité věci: Lípa 6, 503 12 Všestary Vlastník stavby: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko
Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6
ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o.
Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 e-mail: [email protected] DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
- 2 -
OBVYKLÁ CENA 890 000 Kč
Datum místního šetření: 14. 10. 2014 Stav ke dni : 14. 10. 2014
Počet stran: 28 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1
V Praze, dne 15. 10. 2014 Ing. Ladislav Kubíček, MBA
jednatel společnosti
NÁLEZ
Přehled podkladů
- Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 52533/13-51
- List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové
- Snímek katastrální mapy
- Snímek okolí
- Informace sdělené zadavatelem
- Informace zjištěné v rámci místního šetření
- Fotodokumentace
- Odborná literatura
- SW NEMExpress AC
- Nabídky realitních kanceláří
Místopis
Obec Všestary patří k menším obcím ležící v Královéhradeckém kraji, okres Hradec Králové. Obec
má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní
obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Hradec Králové a podobně.
- 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna
ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna
Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn
veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř
Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba
Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 v širším centru obce s hospodářskou částí. K
domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada.
Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část
obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k
nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní
inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. Nemovitost není
pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši
432.000 Kč, přičemž stav těchto pohledávek není znám. Dále je na listu vlastnictví zapsáno zástavní
právo exekutorské na částku 63 555 Kč. Mimo to jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly.
Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou.
Silné stránky
Nejsou.
Slabé stránky
- Zhoršený technický stav nemovitostí.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:
Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru
nemovitostí
Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
Stav stavby umožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc)
Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její
kolaudací
Skutečné užívání stavby je v rozporu s její
kolaudací
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z
- 4 -
komunikace je zajištěn veřejné komunikace
Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou
Nemovitá věc není situována v záplavovém
území
Nemovitá věc situována v záplavovém území
Komentář: Nemovitost není v záplavovém území.
Věcná břemena a obdobná zatížení:
Zástavní právo
Exekuce
Ostatní finanční a právní omezemí
Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo smluvní k zajištění
pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti.
Ostatní rizika:
Stavby s výrazně zhoršeným technickým
stavem
Komentář: Zhoršenýý technickýý stavem stavby.
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků
Pozemky
Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků
Přehled srovnatelných pozemků:
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra
[m2]
Požadovaná
/kupní cena
Jednotková
cena
Koeficient
celkový
Upravená
cena
[ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m
2 ]
Lokalita: Všestary - Lípa
KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90
Parcela č.: 1 000 1 000 000 1 000,00 0,77 769,50
Popis pozemku: Stavební pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako
oceňovaný ve stejné lokalitě.
Průměrná jednotková cena 769,50 Kč/m2
- 5 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků
Průměrná cena stavebních pozemků v obci Všestary - Lípa z nabídek realitních kanceláří činí 91 Kč
Druh pozemku Parcela č. Výměra
[ m2 ]
Jednotková cena
[ Kč/m2 ]
Celková cena
pozemku [Kč]
zastavěná plocha a
nádvoří
8 527 770 405 790
Obvyklá cena před korekcí ceny 405 790
Celková výměra pozemků 527 Hodnota pozemků
celkem
405 790
Výpočet věcné hodnoty stavby
Rodinný dům
Věcná hodnota dle THU
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná.
plocha
Konstr. výška
Přízemí 180,00 m2
3,60 m
Zastřešení 180,00 m2
2,14 m
Hospodářská část 260,00 m2
5,18 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
Přízemí (180)*(3,60) = 648,00 m3
Zastřešení (180)*(2,14) = 385,20 m3
Hospodářská část (260)*(5,18) = 1 346,80 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
Přízemí 648,00 m3
Zastřešení 385,20 m3
Hospodářská část 1 346,80 m3
Obestavěný prostor - celkem: 2 380,00 m3
- 6 -
Konstrukce Popis
1. Základy kamené
2. Zdivo zděné tl. 45 cm
3. Stropy hurdiskové
4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví
5. Krytina pálená krytina
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech
7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky
8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky
9. Vnější obklady chybí
10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady
11. Schody chybí
12. Dveře hladké plné dveře
13. Okna dřevěná, jednoduchá
14. Podlahy obytných
místností
prkenný povrch
15. Podlahy ostatních
místností
betonová mazanina
16. Vytápění přímotopy
17. Elektroinstalace světelná, třífázová
18. Bleskosvod chybí
19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda
20. Zdroj teplé vody bojler
21. Instalace plynu zemní plyn
22. Kanalizace litinové potrubí
23. Vybavení kuchyně plynový sporák
24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC
25. Záchod splachovací
26. Ostatní chybí
Ocenění
Zastavěná plocha (ZP) [m2] 260
Užitná plocha (UP) [m2] 270
Obestavěný prostor (OP) [m3] 2 380,00
Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 1 410
Rozestavěnost % 100,00
Upravená cena (RC) [Kč/m3] 1 410
Reprodukční hodnota
(RC * OP)
[Kč] 3 355 800
Stáří roků 80
Další životnost roků 40
Opotřebení % 66,70
Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 117 481
- 7 -
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc
Užitná plocha: 270,00 m2
Obestavěný prostor: 2 380,00 m3
Zastavěná plocha: 260,00 m2
Plocha pozemku: 600,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí
Rodinný dům
Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně
fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.
Rodinný dům
Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně
fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.
Rodinný dům
Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně
fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.
Srovnatelné nemovité věci
Název: Rodinný dům
Lokalita Smidary
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny 0,90
K2 Velikosti objektu 0,70
K3 Poloha 1,00
K4 Provedení a vybavení 1,00
K5 Celkový stav 0,90
K6 Vliv pozemku 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70
Celkový
koef. KC
0,36
Upravená j. cena
Kč/m2
5 176
- 8 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena
100,00 m2
934 m2
1 449 000 Kč 14 490 Kč/m2
Název: Rodinný dům
Lokalita Chlumec nad Cidlinou
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny 0,90
K2 Velikosti objektu 0,60
K3 Poloha 1,00
K4 Provedení a vybavení 0,80
K5 Celkový stav 0,80
K6 Vliv pozemku 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70
Celkový
koef. KC
0,22
Upravená j. cena
Kč/m2
2 613
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena
100,00 m2
834 m2
1 200 000 Kč 12 000 Kč/m2
Název: Rodinný dům
Lokalita Řadový
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny 0,90
K2 Velikosti objektu 0,80
K3 Poloha 1,00
K4 Provedení a vybavení 0,90
K5 Celkový stav 0,90
K6 Vliv pozemku 0,80
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80
Celkový
koef. KC
0,37
Upravená j. cena
Kč/m2
2 107
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena
93,00 m2
293 m2
525 000 Kč 5 645 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy
Minimální jednotková porovnávací cena 2 107 Kč/m2
Průměrná jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m2
Maximální jednotková porovnávací cena 5 176 Kč/m2
Stanovená jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m2
Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 270,00 m2
Výsledná porovnávací hodnota 890 730 Kč
- 9 -
Výpočet výnosové hodnoty
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů
č. plocha - účel podlaží podlahová
plocha
nájem nájem nájem
[m2] [Kč/m
2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok]
Celkový výnos za rok: 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem
Podlahová plocha PP m2
0
Reprodukční cena RC Kč 3 355 800
Výnosy (za rok)
Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj Kč/(m2*
ro
k)
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0
Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 %
Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0
Náklady (za rok)
Daň z nemovitosti Kč/rok 0
Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0
Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0
Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0
Ostatní náklady Kč/rok 0
Náklady celkem V Kč/rok 0
Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0
Míra kapitalizace % 0,00
Výnosová hodnota Cv Kč 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Současný stav
Porovnávací hodnota 890 730 Kč
Výnosová hodnota 0 Kč
Věcná hodnota 1 526 593 Kč
Hodnota pozemku 409 112 Kč
Obvyklá cena
890 000 Kč
- 10 -
slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Majitelka, ač byla písemně vyzvána, neumožnila prohlídku domu, takže vnější míry byly získány
mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek.
Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto
použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro
výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu.
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy počet stran A4 příloze
Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 52533/13-D1 3
List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové 1
Snímek katastrální mapy 1
Mapa oblasti 2
Fotodokumentace nemovitosti 2
Karty porovnávaných nemovitostí 8
- 12 -
Příloha č. 1
Usnesení - str. 1
- 13 -
Příloha č. 1
Usnesení - str.2
- 14 -
Příloha č. 1
Usnesení - str. 3
- 15 -
Příloha 2
LV 474 - str. 1
- 16 -
Příloha č. 3
Katastrální mapa
- 17 -
Příloha č. 4
Mapka místa
- 18 -
Příloha č. 4
Mapka oblasti
- 19 -
Příloha č. 5
Vjezd ze silnice Zahrada
Hospodářská část Obytná část
- 20 -
Příloha č. 5
Boční část obytné části Zadní trakt
Pohled zezadu Zadní část hospodářské části
- 21 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 1
- 22 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 2
- 23 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 2
- 24 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 2 - str. 2
- 25 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 1
- 26 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 2
- 27 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str. 1
- 28 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str. 2