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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 1
#CommerceFNAIM
2017 25 ET 26 MARS
8E CONVENTION
NATIONALE
DU COMMERCE
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 2
#CommerceFNAIM
OUVERTURE
Philippe MAITRE,
Président de la Commission Commerce
A
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 3
#CommerceFNAIM
OUVERTURE
Jean-François BUET,
Président Fédéral
A
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 4
#CommerceFNAIM
OUVERTURE
Pierre-Yves CHEVALIER,
Président de la Chambre FNAIM Bretagne
Bruno HOUSSIN,
Président de la région FNAIM Bretagne
A
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 5
#CommerceFNAIM
REVITALISATION DES CENTRES-VILLES
ET BOURGS RURAUX : ENTRE CONSTAT
ALARMANT ET RÉALITÉ DES CHIFFRES,
QU’EN EST-IL VRAIMENT ?
Thibault LE CARPENTIER, directeur associé
chez OBSAND, cabinet conseil en développement
de stratégies commerciales
Patrick MANCEAU, conseiller municipal délégué
au Commerce, ville de Fougères
Olivier RAZEMON, journaliste au Monde, auteur
du livre : « Comment la France a tué ses villes »
B
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 6
#CommerceFNAIM
LE POINT SUR L’ÉVOLUTION
DES VALEURS LOCATIVES
ET DU DROIT AU BAIL EN FRANCE
Simon BOUTIGNY, rédacteur en chef adjoint
de La Correspondance de l’enseigne
Laurent GIBOIRE, président du Directoire
Giboire S.A., membre du Conseil d’administration
FNAIM Bretagne
C
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 7
#CommerceFNAIM
Rue VL/m2 (surface pondérée)
Avenue des Champs-Elysées 19 531€ (128 m2 p.)
Rue Saint-Honoré 11 839 € (87 m2 p.)
Rue du Faubourg-Saint-Honoré 2 647€ (136 m2 p.)
Boulevard Saint-Germain 4 567 € (30 m2 p.)
Rue des Francs-Bourgeois
4 615 € (39 m2 p.)
Rue de Passy
1 970 € (100 m2 p.)
Rue du Bac
1 667 € (36 m2 p.)
Rue des Rosiers 3 088 € (68 m2 p.)
Rue Vieille-du-Temple
2 717 € (46 m2 p.)
PARIS
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 8
#CommerceFNAIM
Preneur Cédant Surface Loyer Cession
Kiko Queen 670 m2 3,5 millions -
J.M. Weston Gaumont 1 000 m2 1million
Précaire 1 an
M&M’s Mercedes 980 m2 8,3 millions (Cassé)
Adidas Banana Republic 3 800 m2
(nouvelle surface) 10 millions -
Chanel - 140 m2 1,5 million 10 millions
Nike Tommy Hilfiger 2 500 m2 7 millions 18 millions (cassé)
Dubail Best Mountain 488 m2 2,2 millions 11,5 millions
Galeries Lafayette Virgin 9 000 m2 10 millions + 4 millions de
clause recette -
CHAMPS-ELYSEES
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 9
#CommerceFNAIM
Rue VL/m2 (surface pondérée)
Rue de la Grande-Chaussée 1 500 € (58 m2 p.)
Place du Lion-d’Or 913 € (80 m2 p.)
Rue des Chats-Bossus 2 100 € (80 m2 p.)
Place du Général-de-Gaulle 1 942 € (24 m2 p.)
Rue Lepelletier 1 212 € (66 m2 p.)
Rue des Manneliers 1 532 € (31 m2 p.)
Rue du Secrétaire-Arembault 1 048 € (42 m2 p.)
Rue de la Vieille-Comédie 1 375 € (80 m2 p.)
Rue Bartholomé-Masurel
668 € (40 m2 p.)
LILLE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 10
#CommerceFNAIM
Rue VL/m2 (surface pondérée)
Avenue de la République 2 227 € (220 m2 p.)
Rue du Président-Edouard-Herriot 1 192 € (99 m2 p.)
Rue de Brest 1 133 € (98 m2 p.)
Quai de Brest 308 € (120 m2 p.)
Rue Ferrandière 675 € (63 m2 p.)
Rue Childebert 1 167 € (30 m2 p.)
Avenue du Maréchal-de-Saxe 322 € (87 m2 p.)
Cours Vitton 562 € (55 m2 p.)
Cours Franklin-Roosevelt 422 € (66 m2 p.)
LYON
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 11
#CommerceFNAIM
Rue VL/m2
Rue Grignan 1639 € (122 m2 p.)
La Canebière 1 045 € (264 m2 p.)
Rue Paradis
1 097 € (32 m2 p.)
Rue Lulli 895 € (95 m2 p.)
Cours Julien 744 € (156 m2 p.)
Rue du Jeune-Anacharsis 627 € (55 m2 p.)
Rue Francis-Davso 1 031 € (32 m2 p.)
Rue de Rome 394 € (66 m2 p.)
Rue Saint-Ferréol
2 211 € (95 m2 p.)
MARSEILLE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 12
#CommerceFNAIM
Quelques écarts
Blois : VL moyenne 88 €/m2 (écart 40 € - 235 €) Bourges : VL moyenne 168 €/m2 (écart 112 € – 300 €) Limoges : VL moyenne 262 €/m2 (écart 225 € – 343 €) Paris : VL moyenne 1 339 €/m2 (écart 20 000 € - 200 €) Rennes : VL moyenne 570 €/m2 (écart 200 € – 667 €) Tours : écart 234 € - 828 €
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 13
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 14
#CommerceFNAIM
Depuis 30 ans, La Correspondance de l’Enseigne recense les nouveaux concepts.
2015 : 292 2016 : 236
2015-2016 : - 20 %
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 15
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 16
#CommerceFNAIM
Les concepts marquants, les secteurs qui bougent
La bijouterie/horlogerie : Pandora, Montres&Co, Gemmyo, Amazing Jewelry... Le bio : Naturalia, Biocoop, Bio C’Bon, La Vie Claire, Carrefour Bio, Cœur de Nature... La lunette low-cost : Sensee, Lunettes pour Tous, Polette, Jimmy Fairly, Happy View... L’alimentation : Coût2Frais, Au Bout du Champ... Restauration : Five Guys, Square Makers Mode : Fjällräven Maison : Agent Paper Beauté : Elikya Beauty
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 17
#CommerceFNAIM
Les pure players ouvrent des boutiques : Amazon, Made.com, Happy View, L’Exception, Polette,
Sodezign, Pb Cosmetics, Spartoo, Envioo.com...
Des concepts pour les petites villes : Yves Rocher, Afflelou, La Boîte à Pizza, Dpam...
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 18
#CommerceFNAIM
LE COMMERCE ET L’EQUILIBRE TERRITORIAL
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 19
#CommerceFNAIM
LIRE L’ARTICLE
COMPLET
« Concurrencé par la
périphérie, le cœur des
villes, notamment petites
et moyennes, souffre.
Élus et commerçants
luttent pour endiguer ce
phénomène. »
http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 20
#CommerceFNAIM
PANORAMA COMMERCE DÉTAIL EN BRETAGNE
► Évolutions récentes du commerce de détail en Bretagne
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 21
#CommerceFNAIM
LIRE L’ARTICLE
COMPLET
« Dans le centre-ville de
Saint-Brieuc (Côtes-
d'Armor), le nombre de
cellules commerciales vides
est en constante
augmentation.
Un rapport ministériel
décrypte le phénomène. »
http://www.ouest-france.fr/bretagne/saint-brieuc-22000/commerce-saint-brieuc-le-centre-ville-toujours-en-souffrance-4587256http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 22
#CommerceFNAIM
« Comment lutter contre les
devantures qui se vident dans le
centre de certaines villes
moyennes ?
A St-Brieuc, c'est une banque, le
Crédit Agricole, qui a pris
l'initiative de proposer des
loyers réduits pour aider de
nouveaux commerçants à
s'installer.
Nom de l'opération : Boutiques
Starter. »
LIRE L’ARTICLE
COMPLET
http://france3-regions.francetvinfo.fr/bretagne/cotes-d-armor/saint-brieuc/saint-brieuc-banque-propose-commerces-loyers-moderes-redynamiser-centre-ville-1220077.htmlhttp://france3-regions.francetvinfo.fr/bretagne/cotes-d-armor/saint-brieuc/saint-brieuc-banque-propose-commerces-loyers-moderes-redynamiser-centre-ville-1220077.htmlhttp://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 23
#CommerceFNAIM
LE PALMARÈS DES CENTRES-VILLES PROCOS
360 commerces
2% de vacance commerciale
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 24
#CommerceFNAIM
8E CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE
#CommerceFNAIM
RENCONTRE AVEC LES EXPOSANTS - CESSION PME
- CRÉDIT PRO
- VISITE PRIVÉE
- KOMPROMIS
- CAP DÉVELOPPEMENT
ET DÉDICACE AVEC O. RAZEMON
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 25
#CommerceFNAIM
FORMATIONS « ENTREPRISES - FONDS DE COMMERCE »
Formations inter entreprises :
• 4 formations dans les « Essentielles »
• 31 formations dans les « Spécialisations »
Stages d’intégration :
• Bail commercial, propriété commerciale et fonds de commerce
• Transmission de Fonds de commerce et d’entreprises
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 26
#CommerceFNAIM
QUELQUES CHIFFRES POUR 2016
En inter entreprises :
• 16 sessions réalisées pour 42 programmées
• Soit 202 personnes formées
• Principalement sur le bail commercial et son renouvellement
Stages d’intégration :
• Transmission de F de C : 3 programmées /2 réalisées (13 personnes
formées)
• Bail commercial : 7 programmées / 6 réalisées (61 personnes formées)
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 27
#CommerceFNAIM
FORMATION EN 2017
- EVOLUTION : … des obligations
- LES OUTILS A DISPOSITION
• En « présentiel »
• Webinaire : synchrone
• E-learning
• asynchrone
• Stage d’intégration
• Formation INTRA-Entreprises
- ADAPTATION ET SOUPLESSES : FNAIM Bretagne
• Universités de la Formation : 3ème session
• Nouveaux locaux : accueil des formations
- FINANCEMENT : le point
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 28
#CommerceFNAIM
ENSEIGNES ET NOUVEAUX
CONCEPTS DE CENTRE-VILLE : LES
STRATÉGIES D’ADAPTATION ET
DE DÉPLOIEMENT
Emmanuel LE ROCH, délégué général de PROCOS
Jérôme BLACHÈRE, responsable du Service
Développement de BIOCOOP
Gérard DOREY, conseil Commerces, proximité
et réseaux de franchises
Erwan ROUXEL, fondateur associé de Baïla Pizza
D
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 29
#CommerceFNAIM
VOLUMES DES TRANSACTIONS
DE FONDS DE COMMERCE
ET D’ENTREPRISES EN FRANCE :
INDICATEURS ET TENDANCES
D’AVENIR
Charles MARINAKIS,
Directeur général de Century 21 France
E
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 30
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Entreprises & Commerces
Les volumes de Transmissions
Chiffres & Analyses
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 31
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Le dramatique constat de
l’absence de données
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 32
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
« Favoriser la Transmission d’Entreprise en
France : Diagnostic et Propositions »
Rapport remis le 7 Juillet 2015
Mme Fanny DOMBRE – COSTE
Députée de l’Hérault
A la demande du Ministre de L’Economie
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 33
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
« Rapport sur le Financement et
la Transmission des TPE et PME »
Rapport remis le 7 Décembre 2016
Monsieur Fabrice PESIN
Médiateur National du Crédit
A la demande du Ministre de L’Economie
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 34
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Les ventes de Fonds de
Commerce
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 35
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2008 2009 2010 20112012
20132014
2015
54 023
43 764 44 147 45 105 48 622
44 504 43 799
39 835
Nbre de transaction
NOMBRE DE VENTES DE FONDS DE COMMERCE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 36
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Les Cessions de Parts Sociales
ou de Titres
41 %
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 37
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Les Cessions d’Entreprises
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 38
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
EVOLUTION DU MARCHE DES TPE-PME
Des statistiques trompeuses !
Le chiffre le plus fréquemment cité dans les médias est de 60.000 transmissions / an Malheureusement ce chiffre inclut d’ores et déjà les fonds de commerce et l’artisanat qui représentent environ 75% des entreprises répertoriées par l’INSEE.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 39
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
La Transmission d’Entreprise en France
• 3 % des 2,2 Millions Micro Entreprises
• 2,8 % pour les TPE contre
• 6 % pour les PME
• 18,2 % pour les ETI
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 40
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
ÂGE DU PROPRIETAIRE LORS DE LA TRANSMISSION
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 41
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
OBJECTIFS DE TRANSMISSION CLAIRS ET DETERMINES
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 42
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Nombre de cessions de TPE/PME
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 43
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
QUELLE TRANSMISSION ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 44
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 45
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
LES OBSTACLES A LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 46
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Apport personnel des repreneurs en K€
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 47
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 48
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Pourquoi ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 49
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
CONTEXTE MACRO
ECONOMIQUE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 50
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
REPRISE EUROPEENNE CONFIRMEE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 51
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
DES PERSPECTIVES DE CROISSANCE HONORABLES
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 52
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
EVOLUTION DES CHIFFRES D’AFFAIRES DU COMMERCE DE DETAIL
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 53
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
EVOLUTION DES CHIFFRES D’AFFAIRES DU COMMERCE DE DETAIL
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 54
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Les Créations d’Entreprises
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 55
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
NOMBRE DE CRÉATION D’ENTREPRISES
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 56
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 57
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Les vraies Raisons ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 58
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
• Contextuelles et pas Conjoncturelles .
• Micro Economiques
• Sociétales
• Fiscales
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 59
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Créations & Reprises
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 60
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
MONTANT MOYEN DES TRANSACTIONS DE FONDS DE COMMERCE
176 002
174 500
176 017
187 924
199 466
191 066
189 604
179 874
160 000
165 000
170 000
175 000
180 000
185 000
190 000
195 000
200 000
205 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 61
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Carte de France des montants moyens de transactions en K€ par région
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 62
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
NOTRE MARCHE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 63
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 64
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
LES OBSTACLES A LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 65
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
LA MUTATION EST EN MARCHE
• Financiarisation du commerce
• Création de nouveaux espaces Commerciaux
• Migration partielle de la demande
• Conceptualisation des métiers traditionnels
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 66
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
Répartition des investissements dans les RETAIL PARK
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 67
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 68
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 69
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 70
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 71
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
MUTATION DES REPRENEURS
• Moins de reconversions subies
• Plus de reconversion choisies
• Budgets en baisse
• Prix Acquisition / Retour sur Investissements
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 72
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
AVENIR & STRATEGIES
Quelles orientations pour les
Agences Spécialisées
Entreprise & Commerce ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 73
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
PLAN DE BATAILLE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 74
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
AVENIR & STRATEGIES
• Diversification obligatoire des activités
• Meilleure maitrise des prix de cession
• Plus imaginatif dans le sourcing des acquéreurs
• Plus de reconnaissance pour notre métier sous réserve que nous le méritions !
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 75
#CommerceFNAIM
8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo
CONCLUSION
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 76
#CommerceFNAIM
8E CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE
RENDEZ-VOUS À 20H
POUR DINER ET SOIRÉE
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 77
#CommerceFNAIM
2017 25 ET 26 MARS
8E CONVENTION
NATIONALE
DU COMMERCE
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 78
#CommerceFNAIM
L’AD’AP DEUX ANS APRÈS L’ENTRÉE
EN VIGUEUR DE LA LOI : QUI DOIT
FAIRE QUOI ET COMMENT ?
André AUGST, vice-président du CEP-CICAT
(Centre de Ressources, d’Informations et de
Conseils en Aides Techniques)
A
-
VIGILANCE ACCESSIBILITÉ
L’Ad’AP deux ans après !!!
que doit-on faire !!!
79
-
Les Missions CICAT :
- Espace d’exposition
- Conseil en Information et en Aides Techniques
- Espace d’essais
- Adapt’Logis
80
-
Espace d’exposition
81
-
Département Accessibilité
- Assistance à maîtrise d’ouvrage
- Diagnostic accessibilité des ERP
- Intervenant dans les commissions d’accessibilité
- Expert auprès des assureurs
82
-
Les ERP définition
Les établissements recevant du public (ERP) sont des bâtiments dans lesquels des
personnes extérieures sont admises.
Peu importe que l'accès soit payant ou gratuit, libre, restreint ou sur invitation.
Une entreprise non ouverte au public, mais seulement au personnel, n'est pas un ERP.
Les ERP sont classés en catégories qui définissent les exigences réglementaires
applicables (type d'autorisation de travaux ou règles de sécurité par exemple) en
fonction des risques.
Deux domaines sont particulièrement surveillés :
l’accessibilité, ces établissements doivent être accessibles à tous, notamment aux
personnes pourvues d’un handicap quel qu’il soit ;
la sécurité incendie, doit être au mieux maîtrisée et anticipée, afin de prévenir le risque
incendie
Pour toute opération concernant un Établissement Recevant du Public (ERP), il est
nécessaire de joindre
un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des règles de sécurité et
d'accessibilité aux personnes handicapées 83
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411
-
Les ERP sont classifiés sous 5 catégories selon leur capacité d’accueil :
catégorie 1 + 1 500 personnes
Catégorie 2 701 à 1 500 personnes
Catégorie 3 301 à 700 personnes
Catégorie 4 - 300 personnes à l’exception des établissements compris
dans la 5ème catégorie
Catégorie 5 Etablissements dans lesquels l’effectif du public n’atteint
pas les chiffres fixés par la réglementation de sécurité.
•J Structures d'accueil pour personnes âgées et personnes handicapées
•L Salles d'audition, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples
•M Magasins de vente, centres commerciaux
•N Restaurants et débits de boissons
•O Hôtels et pensions de famille
•P Salles de danse et salles de jeux
•R Établissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement (8)
•S Bibliothèques, centres de documentation (2)
•T Salles d'expositions
•U Établissements sanitaires
•V Établissements de culte
•W Administration, banques, bureaux
•X Établissements sportifs couverts
•Y Musées
Classement des ERP
84
-
Les obligations
Les 5 ° catégories
Pour Les Etablissements Recevant du Public existants ou créés dans un cadre bâti
existant classés ,une partie du bâtiment ou de l'installation assure l'accessibilité des
personnes handicapées, quel que soit leur handicap, à l'ensemble des prestations en
vue desquelles l'établissement ou l'installation est conçu.
une partie des prestations peut être fournie par des mesures de substitution.
« La partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible de l'entrée
principale ou d'une des entrées principales et doit être desservie par un cheminement
usuel »
Les autres
Doivent être accessibles dans tous les espace recevant du publics
85
-
Les obligations
Dans toutes les catégories, des affaiblissements sont possibles dans
les bâtiments existants :
• Possibilité d’avoir des élévateurs sans dérogation
• Passages de portes sont réduits à 0,77 m
• Possibilité d’avoir des sanitaires mixtes adaptés séparés des sanitaires
non accessibles
• Pas d’obligation de sanitaire adapté dans les « parties communes » pour
les hôtels (sans prestation de restauration)
86
-
Les Ad’AP
La loi du 11 février 2005 donnait 10 ans aux Etablissements Recevant du Public
(ERP) pour être accessibles.
Face au retard pris par les exploitants et les maîtres d’ouvrage, le gouvernement a
mis en place par voie d’ordonnance :
LES AGENDAS D’ACCESSIBILITE PROGRAMMEE (Ad’AP)
Ce sont des documents OBLIGATOIRES de programmation et de financement de la
mise en accessibilité des ERP.
Juridiquement, l’Ad’AP suspend les sanctions prévues par l’article L152-4 du Code de
la Construction et de l’Habitation pour non respect des règles d’accessibilité, ceci en
contrepartie d’un engagement vérifiable de réaliser les travaux.
87
-
Attestation de conformité à envoyer au préfet avant le 31 mars 2015
avant le 27 septembre 2015
Les Ad’AP
88
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Les Ad’AP
Quels justificatifs pour les ERP accessibles ou rendus accessibles
ERP accessible au 31/12/2014
ERP rendu accessible avec ou sans travaux
au 27/09/2015
ERP fermé avant le 27/09/2015
Attestation Document de dépôt Ad’AP et Attestation
Pas de document faire un diagnostic
89
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Les Ad’AP
Quels justificatifs pour les ERP ayant un Ad’AP en cours
90
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DEROGATIONS financières
• Impossibilité pour un établissement de financer les travaux
• Impact des travaux sur la viabilité économique future de
l’établissement
• Nécessité d’une approche raisonnée de mise en accessibilité
notamment en cas de rupture de la chaine de déplacement
Par ailleurs, les dérogations pour raison économique sont limitées, dans
le temps, à la délivrance d’un permis de construire ultérieur.
Les Ad’AP et les solutions alternatives
DEROGATIONS Techniques
• Impossibilités techniques
• Refus de la copropriété en AG d’effectuer les travaux pour un ERP
cadre bâti existant
• Préservation du patrimoine
91
-
.
Les ERP-La loi
Les points clés de l'accessibilité du bâti
• Le cheminement extérieur, le stationnement
• L‘accès, l’entrée de l'ERP
• Les passage de portes
• L'accueil
• Les circulations horizontales, verticales
• Les cabines, le cas échéant
• Les sanitaires, le cas échéant
• La signalétique
• L’éclairage
92
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Les points clés de l'accessibilité du bâti L’accès à l’établissement
Cheminements extérieurs
Stationnement automobile
93
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Les points clés de l'accessibilité du bâti L’accès à l’établissement
Accès à l’établissement ou à l’installation (rampe, marche, élévateur)
Entrée seuil passage de porte communication
94
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Les points clés de l'accessibilité du bâti
Accueil du public comptoir
Eclairage signalétique
95
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Les points clés de l'accessibilité du bâti
Les circulations ,les portes, les ascenseurs
Les escaliers
96
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Les points clés de l'accessibilité du bâti Les sanitaires
les points d’eaux
97
-
5 situations peuvent se présenter :
I. ERP accessibles au 31.12.2014
II. ERP rendu accessibles au 27.09.2015 sans travaux ou travaux terminés
III. ERP qui font l’objet d’un changement de destination ou de fermeture au
27.09.2015.
IV. ERP qui font l’objet d’un AD’AP
V. ERP non accessibles au 31.12.2014 et n’ayant engagé aucune démarche
Les points clés de la vigilance
Les ERP
98
-
Les points clés de la vigilance
ERP Neuf
Existant sans Ad’AP ( 1 er mars 2015)
Existant avec Ad’AP
ERP déclaré
conforme
Date de PC après le 1er
janvier 2007
Attestation
auto attestation pour les 5èmes
catégories ou attestation du
bureau de contrôle ou de l’
architecte
Ad’AP déposé avant le 27 sept 2015
Pièces à
vérifier
Copie de l’ attestation
de conformité
(architecte ou bureau
de contrôle)
Vérifier que l’attestation
couvre l’ensemble de
l’ouvrage
Copie de l'attestation
Si attestation sur l’honneur (vérifier
sur quelle base elle a été effectuée
: auto déclaration ou attestation
par un bureau de contrôle ou
architecte
Copie du Cerfa Ad’AP
(vérifier l’agenda, l’état d’avancement, les
montants)
Si l’Ad’AP est terminé, copie de l’attestation
Si l’Ad’AP est sur plus de trois ans, demander
bilan à 1 an et la situation lors de la vente
ERP sans DOSSIER Demander un diagnostic technique et financier de la mise aux normes Ou informer de l’absence de pièces permettant de vérifier la conformité !!!!!
99
-
Vos reflexes
Votre ERP est-il classé réellement ????
Demander les attestations de conformité ou le dossier Ad’AP
De la 1ère à la 4ème catégorie des documents existent, permettant de vérifier les
conformités (comptes-rendus des organismes de contrôles et des commissions
sécurité accessibilité)
Vérifier les échéances et les montants de l’Ad’AP.
Vérifier l’état des travaux réalisés
Vérifier les éventuelles dérogations acceptées
Attention les 5èmes catégories hors locaux à sommeil ne sont pas ou peu contrôlés
Si rien n’est fait votre ERP devra faire l’objet d’un dossier de régularisation
Un lien entre la conformité en Accessibilité
et la conformité en Incendie
100
-
Exemple d’une information annexée
ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC - INFORMATION
La loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées fixe le principe d'une accessibilité généralisée intégrant tous les handicaps. Tous les établissements recevant du public (ERP) sont concernés par cette réglementation. Ils
doivent être accessibles aux personnes atteintes d'un handicap (moteur, auditif, visuel ou mental) et aux personnes à mobilité réduite (personne âgée,
personne avec poussette, etc.).
L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations, et concerne les circulations, une partie des
places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.
Il existe 5 catégories en fonction du public reçu.
La mise en accessibilité d’un ERP peut être réalisée sur une période de 3 ans maximum. Toutefois, un ERP du 1er groupe peut être traité dans un délai plus long allant de 1 à 6 ans. Il mobilise alors deux périodes : une première période de 3 ans qui est complétée par une seconde période comprenant de 1 à 3 années. Les travaux pour un patrimoine de plusieurs ERP, comprenant au moins un ERP de 1ère à 4ème catégorie peuvent être réalisés dans les mêmes délais. Lorsqu’ils sont soumis à des contraintes techniques ou financières particulières, les propriétaires ou exploitants d’un ou plusieurs ERP de 5ème catégorie peuvent demander une durée de mise en œuvre de leur adaptation de deux périodes de trois ans maximum.
L'ACQUEREUR déclare être informé que les caractéristiques du local, de ses installations et de ses dégagements, devront répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité. Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre le cas des dégagements évoqués ci-dessus :
• Tenir un registre de sécurité.
• Installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu
pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro d’appel de
secours.
• Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.
• Ne pas stocker ou utiliser de produits toxiques, explosifs, inflammables, dans les locaux et dégagements accessibles au public.
L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle de toute cette réglementation et de la mise en accessibilité à ses frais ainsi que de l’éventuel dépôt d’un agenda d’accessibilité programmée.
101
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=
-
Art. 41 du chapitre III de la loi du 11 février 2005 - Art. L. 111-7-4 (…)
Sanction administrative
(…)
Sanction Pénale
(…)
« Art. L. 152-4. - Est puni d'une amende de 45 000 €uros le fait, pour les utilisateurs du sol, les
bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne
responsable de l'exécution de travaux, de méconnaître les obligations imposées par les articles
L. 111-4, L. 111-7, L. 111-8, L. 111-9, L. 112-17, L. 125-3 et L. 131-4, par les règlements pris pour
leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. En cas
de récidive, la peine est portée à six mois d'emprisonnement et 75 000 EUR d'amende.
(…) « 1° En cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires
d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations mentionnées au premier alinéa ;
(…) Les personnes morales peuvent être tenues responsables des infractions aux règles
d’accessibilité
Les sanctions
102
Les champs d’application de la loi
-
Nos services personnalisés
Les formations
- Pré-requis au repérage des non conformités
- Formation accessibilité ERP
Les accompagnements
- Visualisation des défauts sur photos
- Diagnostic sur site
- Rapport d’accessibilité
- Relectures des pièces Ad’AP ou des diagnostics
- Rapport de vigilance
- Aide à la mise en conformité
103
-
Nos services personnalisés
104
-
105
-
Nous contacter
106
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 107
#CommerceFNAIM
B
Définition
Sanctions
Évolution de l’analyse de la jurisprudence
Respecter les règles de sécurité incendie
et d’accessibilité handicap
OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 108
#CommerceFNAIM
DÉFINITION
► Le bailleur est tenu d’une obligation fondamentale qui consiste à livrer
au locataire un local lui permettant d’exploiter l’activité autorisée au
bail.
► Il apporte une garantie absolue d’exploitation dans les locaux loués.
► Deux caractéristiques essentielles :
- elle est d’ordre public, ce qui signifie qu’une clause du bail ne peut y faire
obstacle ;
- elle perdure pendant toute la durée du bail, et non pas seulement lors
de la livraison.
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 109
#CommerceFNAIM
SANCTIONS
► En cas de violation de l’obligation de délivrance, le locataire peut faire
sanctionner comme suit le bailleur :
- soit obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur ;
- soit la condamnation au paiement de dommages et intérêts ;
- ou encore les deux.
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 110
#CommerceFNAIM
ÉVOLUTION DE LA JURISPRUDENCE
► Pendant longtemps la jurisprudence a considéré que le bailleur
manquait à son obligation de délivrance si le preneur était dans
l’impossibilité d’exploiter les locaux loués.
► Elle a ensuite évolué en considérant que le bailleur pouvait manquer
à cette obligation si le preneur subissait une gêne importante pour
son activité.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 111
#CommerceFNAIM
RESPECTER LES RÈGLES DE SÉCURITÉ INCENDIE
ET D’ACCESSIBILITÉ HANDICAP
► Sortie de secours
Dès le commencement du bail, les locaux n'étaient pas en conformité avec les règles de sécurité
pour l'exercice de l'activité de restauration prévue au contrat, et cela du fait de l'absence d'issues
de secours. Partant, l'obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle
n'avait pas été remplie par les sociétés bailleresses qui avaient consenti la location en autorisant le
preneur à exercer dans les lieux la seule activité de « restauration rapide type snack , pizzeria,
salon de thé, bar à tapas, à emporter ou à consommer sur place » . Or cette activité impliquant
l'accueil du public ne pouvait être exercée dans des locaux dont la configuration n'était pas
conforme aux règles de sécurité (CA Metz, 10 mars 2016)
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 112
#CommerceFNAIM
RESPECTER LES RÈGLES DE SÉCURITÉ INCENDIE
ET D’ACCESSIBILITÉ HANDICAP
► Conduit d’extraction pour un restaurant
(obtenir préalablement l’autorisation de la copropriété)
Manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue au bail,
le bailleur qui n'a pu obtenir l'autorisation d'effectuer les travaux nécessaires à ce type d'activité.
En l'espèce, il est constant que le local donné à bail pour une activité de restauration n'est pas
équipé d'une gaine d'extraction d'air.
Il résulte de l'article 63-1 in fine du règlement sanitaire du département du Val-de-Marne que
s'agissant des cuisines «l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute
fenêtre ou de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de ventilation et de tout conduit de
fumée, sauf aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible. L'air extrait des
locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage ».
Dans ces conditions, il importe peu que le précédent locataire ait pu exploiter un restaurant sans
gaine d'extraction d'air, ce dispositif étant imposé par la réglementation. De même, la destination
du bail étant celle de restauration de type asiatique, ce qui suppose une cuisson des plats, le
bailleur ne peut exiger du preneur qu'il limite son activité à une restauration sans cuisson
(CA Paris, 15 février 2017).
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 113
#CommerceFNAIM
RESPECTER LES RÈGLES DE SÉCURITÉ INCENDIE
ET D’ACCESSIBILITÉ HANDICAP
► Conduit d’extraction pour un restaurant
(obtenir préalablement l’autorisation de la copropriété)
si le remplacement d'une gaine d'extraction ancienne par une nouvelle peut être une amélioration,
la pose d'une gaine nouvelle dans un espace confiné ne constitue pas, en l'espèce une
amélioration, et si l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur en application de l'article 1719
du code civil lui impose de délivrer un local commercial conforme à la destination prévue au bail et
notamment en matière de restaurant, d'installer un conduit d'extraction de fumées conforme à la
réglementation en vigueur, cette condition ne peut être imposée à la copropriété dès lors que les
autorisations n'ont pas été demandées en temps utiles au syndicat des copropriétaires et que les
conditions de l'article 30 ne sont pas respectées (CA Paris, 1er mars 2017)
http://www.lexis360.fr/Docview.aspx?&tsid=docview5_&citationData={"citationId":"R28","title":"article 1719 du code civil","pinpointLabel":"article","pinpointNum":"1719","docId":"JK_KJ-1411180_0KRJ"}http://www.lexis360.fr/Docview.aspx?&tsid=docview5_&citationData={"citationId":"R28","title":"article 1719 du code civil","pinpointLabel":"article","pinpointNum":"1719","docId":"JK_KJ-1411180_0KRJ"}
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 114
#CommerceFNAIM
ACCESSIBILITÉ AUX PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE
► a) Il est essentiel de rappeler que le bailleur peut transférer à son locataire
les travaux de mise en conformité des locaux (à l’exception depuis le décret
du 3 novembre 2014 des grosses réparations de l’article 606 du Code civil).
Or, les travaux d’accessibilité sont des travaux de mise en conformité.
Il s’agit donc d’une dérogation à l’obligation de délivrance, car avec les travaux
le preneur est en mesure d’exploiter les locaux. Mais attention car de plus en plus
les juges décident que :
► b°) à défaut pour le bail de contenir une telle clause les travaux d’accessibilité sont
à la charge du bailleur (CA Chambéry, 18 octobre 2016).
Si le bailleur refuse, il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance
(CA Pau, 30 juin 2016).
► c°) il est donc possible de transférer sur le locataire les travaux d’accessibilité,
mais attention à la disproportion (CA Paris, 18 mai 2011)
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 115
#CommerceFNAIM
8E CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE
RENCONTRE AVEC LES EXPOSANTS
#CommerceFNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 116
#CommerceFNAIM
OBLIGATIONS DE L’INTERMÉDIAIRE
EN TRANSMISSION D’ENTREPRISES
ET COMMERCES : LES CONSEILS,
LES RAPPELS ET LES ALERTES
C
Laurent MEILLET
Avocat au Barreau de Paris
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 117
#CommerceFNAIM
LE RÔLE DU RÉDACTEUR C
Informer et éclairer les parties
Répondre à la volonté des parties
Rédacteur unique
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 118
#CommerceFNAIM
L’ÉTENDUE DE SA RESPONSABILITÉ C
La qualité des parties
Les aménagements possibles
de la prescription
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 119
#CommerceFNAIM
L’INFORMATION DES PARTIES C
La délimitation du périmètre de la cession
La recherche des éléments indispensables à
la rédaction de l’acte
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 120
#CommerceFNAIM
LES VÉRIFICATIONS NÉCESSAIRES C
La capacité des parties
Les locaux
Le bail
Les conditions suspensives
Les garanties consenties
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 121
#CommerceFNAIM
L’EFFICACITÉ DE L’ACTE 1/2 C
La prescription
Les garanties à prévoir
Les sûretés
La transmission des contrats
Les clauses de réserve de propriété
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 122
#CommerceFNAIM
C
Les clauses contradictoires
Le séquestre
La mainlevée des inscriptions
Le transfert des risques
L’EFFICACITÉ DE L’ACTE 2/2
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 123
#CommerceFNAIM
ACTUALITÉ JURIDIQUE
ET JURISPRUDENCE APRÈS
LES LOIS PINEL, ESS ET HAMON
Matthieu DEBROISE, avocat au Barreau de Rennes
Christophe DENIZOT, avocat à la Cour d’appel de Paris
Laurent MEILLET, avocat au Barreau de Paris
Frédéric TALMON, avocat à la Cour d’appel de Paris
Valérie CARTERON, juriste FNAIM
D
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 124
#CommerceFNAIM
D
Lissage de l’augmentation de loyer ou
plafonnement du déplafonnement
Cession du droit au bail
LES BAUX COMMERCIAUX APRÈS LES
APPORTS DE LA LOI PINEL ET LA LOI
MACRON…BOULEVERSEMENT OU RETOUR
À UN JUSTE ÉQUILIBRE ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 125
#CommerceFNAIM
LISSAGE DE L’AUGMENTATION DE LOYER
OU PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT
► Le lissage de l’augmentation du loyer résultant du déplafonnement
communément appelé « Le plafonnement du déplafonnement »
constitue l’un des apports majeurs de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014
dite loi Pinel.
► Pour bien appréhender cette nouveauté, il convient d’aborder
successivement :
1- Le champ d’application du lissage du loyer déplafonné et date d’entrée en
vigueur
2 - Énoncé de la règle et ses limites
3 - Les interrogations pratiques issues de l’application de ce nouveau
principe
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 126
#CommerceFNAIM
LISSAGE DE L’AUGMENTATION DE LOYER
OU PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT
► 1 - Champ d’application
Le lissage de l’augmentation de loyer s’applique :
● a) en cas de déplafonnement résultant de la modification notable d’un des
éléments de la valeur locative mentionnés aux 1°) à 4°) de l’ article L145-33 du
Code de Commerce ;
● b) en cas de déplafonnement résultant de la durée contractuelle du bail ;
● c) lors du déplafonnement en matière de révision du loyer ;
Ce lissage est exclu en cas de déplafonnement fondé sur un autre motif.
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 127
#CommerceFNAIM
LISSAGE DE L’AUGMENTATION DE LOYER
OU PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT
► 2 - Énoncé de la règle et ses limites
Le déplafonnement du loyer renouvelé ou révisé ne peut conduire à des
augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Les nouvelles dispositions de l’article L 145-34 du Code de Commerce sont
applicables uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er sept. 2014.
Les dispositions de l’article L145-34 n’étant pas d’ordre public, une dérogation
conventionnelle peut être inscrite au bail ayant pour objet une renonciation à la règle
du lissage. Cette renonciation n’est valable que dans l’hypothèse d’un encadrement lié
à la durée contractuelle du bail (bail conclu pour une durée supérieure à 9 années).
Toutefois, il peut être prévu ab initio au contrat de bail que lors du renouvellement,
une fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 128
#CommerceFNAIM
LISSAGE DE L’AUGMENTATION DE LOYER
OU PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT
► 2 - Énoncé de la règle et ses limites
Interrogations pratiques nées de l’application de ce nouveau principe :
- la loi Pinel n’a pas précisé ce qu’il fallait entendre par « loyer acquitté » ni précisé
l’assiette à prendre en compte pour l’application de l’augmentation ;
- il existe des interférences avec le principe de la fixation du loyer renouvelé ou révisé
à la valeur locative ;
- le problème de l’adéquation du lissage en présence d’une clause d’indexation ;
- les méthodes de calcul envisageables.
-
8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 129
#CommerceFNAIM
LA CESSION DE DROIT AU BAIL
Clause de garantie solidaire et nouvelles modalités de mise en œuvre
► Une garantie efficace pour le bailleur qui nécessite une rédaction
attentive
► Une limitation de sa portée : nouvelles dispositions des articles
L145-16-1 et L 145-16-2 du Code de Commerce
► Le jeu de la clause de garantie solidaire en cas de procédure collective
du cédant
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 130
#CommerceFNAIM
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LA CLAUSE D’INDEXATION
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 131
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
► Clause d’indexation à la hausse et sanction du réputé non-écrit : retour
à un équilibre
1. Définition de l’indexation (Larousse) : variation automatique, au cours du
temps et en fonction d’un indice déterminé, du montant d’une dette (loyer,
salaire, prix …).
Il y a une notion d’automaticité et d’aléa qui procède du seul jeu de l’indice,
la finalité étant de permettre de lutter contre l’érosion monétaire.
2. La pratique tente depuis longtemps de modifier le jeu de l’indice,
notamment en stipulant que l’indexation ne jouera qu’à la hausse.
Quid de la licéité d’une telle clause ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 132
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
3. La jurisprudence était incertaine. L’arrêt de la Cour de Cassation
du 14 janvier 2016 (Civ. 3ème n° 14-24 681 S. / Société Tahiti) a le mérite
de trancher la question : cette clause est illicite et réputée non écrite.
Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la
variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs
adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour
chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la
cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire
varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de
variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa
décision ;
Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié
souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la
soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier,
réputée non écrite ;
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 133
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
ÉNONCÉ DE LA SOLUTION
1. Fondement applicable
► Il y a potentiellement deux textes qui sont concernés :
- l’article L.112-1 du code monétaire et financier ;
- l’article L.145-39 du code de commerce.
Mais, la Cour de Cassation semble ne se fonder sur aucun des deux pour
considérer que la solution est de l’essence de la clause d’indexation.
► On peut, toutefois, s’interroger sur le sens exact de l’arrêt : vise-t-il toute
atteinte portée au jeu de l’indice ou l’exclusion de toute réciprocité dans
la variation (à la hausse ou à la baisse) ?
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 134
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
ÉNONCÉ DE LA SOLUTION
2. Portée
► La question se pose de savoir ce qu’il en est des autres clauses qui
modifient le jeu de l’indice.
- Certains auteurs considèrent que toute modification du jeu de l’indice doit entraîner
l’illicéité de la clause.
- D’autres sont plus mesurés, estimant que devrait être sanctionnée toute clause qui
accroit l’indexation, mais pas celle qui la limite …
► Cas :
- illicéité d’une clause mixant une indexation à la hausse selon l’indice et en cas de baisse
avec un pourcentage fixe de 2% (CA Paris 20 janv. 2016 SCI Altera / The Boston
Consulting Group) ;
- validation d’une clause stipulant que le loyer ne pourra jamais baisser en-dessous du
loyer initial (CA Paris 20 janv. 2016 SAS Regus / SARL 68 Faubourg) ;
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 135
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
LE RÉGIME DE LA SANCTION
1. Le régime du réputé non-écrit
► Échappe à la prescription (avant l’action en nullité était soumise à la
prescription de 2 ans). Question pour savoir si la demande en restitution
est soumise à la prescription quinquennale
► Le bénéficiaire de l’action en « réputé non écrit » ne risque pas de se voir
opposer une renonciation (notamment en cas d’exécution volontaire
de la clause pendant un certain temps).
► Pas d’égard à l’application concrète de la clause par les parties,
ni à l’absence de préjudice effectif (cas où l’indice n’a pas baissé).
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 136
#CommerceFNAIM
LA CLAUSE D’INDEXATION
LE CHAMP DE LA SANCTION
La Cour de Cassation approuve la Cour d’appel d’avoir souverainement
considéré que, pour l’indexation, l’exclusion d’un ajustement à la
baisse présentait un caractère essentiel, justifiant que la clause soit réputée
non-écrite en son entier.
Cela renvoie au nouvel article 1170 du code civil, qui prévoit que « toute clause
qui prive l’obligation essentielle du débiteur de sa substance est réputée non
écrite ».
La jurisprudence semble s’orienter vers une annulation de toute la clause.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 137
#CommerceFNAIM
QUELQUES POINTS SUR LE DROIT DE PRÉEMPTION
(A. L.145-46-1)
► Interrogation sur son caractère d’ordre public, même s’il n’est pas dans
la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce
► Point sur le champ d’application
- Cas où le vendeur copropriétaire vend le local loué à bail + 1 autre lot : on
n’est pas dans les exceptions prévues même si le locataire n’est concerné
que par son local. Solution : réserver au locataire le droit de préemption
sur son local ?
► Rappel sur le droit aux honoraires en cas de mandat de vente mettant
les honoraires à la charge de l’acquéreur : différence entre droit de
préemption primaire et subsidiaire
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 138
#CommerceFNAIM
D
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 139
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Un arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs
par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, entre
en vigueur le 1er avril 2017 et change la donne en matière d’annonces
immobilières de vente.
► Qui a la qualité de « consommateur » ?
Au sens du code de la consommation, le consommateur est une personne
physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité
commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
► La personne physique qui cherche à acquérir des murs commerciaux pour
investir dans un bien immobilier est donc protégée par cet arrêté.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 140
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Quels sont les biens concernés ?
- Sont visés les annonces immobilières relatives à la vente de « biens
immobiliers » : tous les immeubles bâtis ou non bâtis, proposés à la vente
sont concernés (maison, appartement, cave, loft, murs commerciaux,
bureau, hangar, terrain à bâtir, terrain de villégiature, forêt…).
- Sont exclues les ventes de fonds de commerce, les ventes d’actions ou de
parts de sociétés immobilières. Ces biens ne sont pas des immeubles.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 141
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Quelles sont les PRESTATIONS concernées ?
Les prestations portant sur les « biens immobiliers »
Êtes-vous concernés ?
- Si votre activité est la location de locaux commerciaux : NON
- Si votre activité est la mise en location-gérance de locaux
commerciaux : NON
- Si votre activité est la cession d’actions ou de parts de sociétés
immobilières : NON
- Si votre activité concerne la mise en vente de fonds de commerce :
NON
dans la mesure où ces biens ne sont pas des biens immobiliers
mais des meubles incorporels.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 142
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
MAIS
- Si votre activité est la cession de locaux commerciaux : OUI
car ce sont des biens immobiliers.
A savoir : les candidats acquéreurs peuvent avoir la qualité de consommateur au sens
du code de la consommation dès lors qu’ils sont susceptibles d’acheter de tels biens
immobiliers à titre personnel pour réaliser un investissement immobilier affecté à leur
patrimoine personnel.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 143
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Que doit comporter votre barème d’honoraires ?
- Affichage des « honoraires effectivement pratiqués » pour chaque
prestation
- Pour chaque prestation : affichage du débiteur des honoraires « à l’issue
de la réalisation de la transaction »
- Les PRIX sont indiqués TTC.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 144
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Le barème d’honoraires doit être affiché obligatoirement :
- à l’entrée de tous les établissements recevant du public principaux
et secondaires ;
- sur la vitrine de tous les établissements au même format et au même
emplacement que celui réservé aux annonces immobilières ;
- affichage sur chaque vitrine publicitaire situé hors établissement ;
- consultable librement dans les foires et salons avec invitation
sur format A3.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 145
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
► Affichage obligatoire sur support dématérialisé (site internet) :
- sur tout service de communication au public en ligne dédié au
professionnel ;
- le barème doit être aisément accessible ;
- le site internet de l’agence et ses applications mobiles doivent avoir
un onglet « Nos barèmes de prix »
La DGCCRF précise que toute annonce dématérialisée doit prévoir un lien hypertexte
visible dans le corps de l’annonce, accessible en 2 clics maximum.
Si l’annonce est hébergée sur un site internet n’appartenant pas à un professionnel :
prévoir un renvoi vers le site internet du professionnel en 3 clics maximum.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 146
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
ANNONCE IMMOBILIÈRE DE VENTE
► Mandat de vente et honoraires à la charge vendeur
- l’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien, tel que prévu
au mandat ;
- l’annonce doit mentionner que les honoraires sont à la charge du vendeur.
Exemple : « Honoraires charge vendeur »
A NOTER : le prix affiché est celui qui doit être supporté par l’acquéreur ; il
s’agit du prix de vente convenu au mandat.
Dans les mandats de vente honoraires charge vendeur, il convient de bannir les
mentions de type « Prix net vendeur » ou « Prix X € dont X € d’honoraires charge
vendeur ».
Attention : La DGCCRF rappelle que la pratique consistant à « basculer »
les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée et demeure susceptible
de constituer une pratique commerciale trompeuse.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 147
#CommerceFNAIM
RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX
ANNONCE IMMOBILIÈRE DE VENTE
► Mandat de vente et honoraires à la charge de l’acquéreur
- L’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien tel que prévu au
mandat, majoré du montant des honoraires stipulés à la charge de l’acquéreur.
● Le prix affiché est celui qui doit être supporté par l’acquéreur. Lorsque les honoraires sont
stipulés à la charge de l’acquéreur, il s’agit du prix de vente convenu au mandat majoré
des honoraires de l’agence immobilière.
● L’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien honoraires exclus dans
une taille de caractères plus petite.
● L’annonce immobilière doit mentionner le montant TTC des honoraires en pourcentage
de la valeur du bien. Ce montant est précédé de la mention « Honoraires ».
● L’assiette du calcul du pourcentage des honoraires est le prix du bien hors honoraires.
● L’annonce doit mentionner que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.
Exemple : « Honoraires charge acquéreur »
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 148
#CommerceFNAIM
EXEMPLE : ANNONCE VENTE LOCAL COMMERCIAL HONORAIRES VENDEUR Prix de vente au mandat : 222 000 € - Honoraires au mandat charge vendeur : 10 000 € TTC
Ne sont indiquées que les mentions obligatoires.
LOCAL COMMERCIAL - MARSEILLE
222 000 €*
Description du bien : cette description est libre mais elle doit être
réelle et sérieuse, dans un immeuble en copropriété
….
Copropriété : 8 lots
Charges courantes : 1 064 € /an
*Honoraires charge vendeur
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 149
#CommerceFNAIM
EXEMPLE ANNONCE VENTE LOCAL COMMERCIAL HONORAIRES ACQUÉREUR
Prix de vente au mandat : 300 000 € - Honoraires au mandat charge acquéreur : 18 000 € TTC
Ne sont indiquées que les mentions obligatoires.
LOCAL COMMERCIAL – SAINT- MALO
318 000 €* Description du bien : cette description est libre mais elle doit être
réelle et sérieuse, … dans un bel immeuble en copropriété
….
Copropriété : 36 lots
Charges courantes : 3 000 € /an
*Honoraires inclus charge acquéreur : 6 % TTC
(Prix 300 000 € hors honoraires)
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 150
#CommerceFNAIM
COMMISSION COMMERCE FNAIM :
LES PROJETS DE L’ANNÉE 2017
Philippe MAITRE,
Président de la Commission Commerce FNAIM
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 151
#CommerceFNAIM
PRÉSENTATION DE LA COMMISSION COMMERCE
► Composition
- Un délégué par région FNAIM
- 5 membres du bureau
- Un administrateur
- Une assistante
► Les travaux
- En relation avec le Service juridique
(actualité juridique, imprimés, etc.)
- En relation avec le Service Communication
(plaquettes, page intranet, convention, etc.)
- Les réseaux de cabinets (C21, Procomm,
Msimond, 3C, CEH)
- Les partenaires (CessionPME, Byzerpro,
Forum des commerces, Annonces de
commerces, Fusacq, ACE, CEIF, etc.)
- Lobbying (Loi Pinel, loi ESS)
- Participation aux réunions publiques
(Assises du commerce…)
- Articles dans la presse (Revue Bleue,
L’Hôtellerie Restauration, L’Auvergnat de Paris,
etc.)
- Mais aussi… une page Facebook et une vitrine
CessionPME
► Les réunions
- 1 plénière
- 4 à 6 réunions par an
- 8 à 10 réunions téléphoniques
- Une Convention tous les deux ans
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 152
#CommerceFNAIM
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PROJETS DE L’ANNÉE 2017
Les programmes de qualification
Le fichier commun des exclusivités
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 153
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► La réponse de la FNAIM pour monter en gamme, se spécialiser et renforcer
ses compétences
Module ”Intermédiaire en Transmission d’Entreprises et de Commerces”
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 154
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
CHARTE DE l’INTERMÉDIAIRE
EN TRANSMISSION D’ENTREPRISES ET DE COMMERCES
La charte des métiers du Commerce
est une première étape… parce que :
nous sommes les seuls intervenants à
maîtriser la transmission de A à Z ;
nous avons des connaissances
pluridisciplinaires et un savoir-faire
spécifique ;
nous avons besoin de mieux communiquer
sur notre métier ;
nous devons atteindre l’excellence dans
l’exercice de nos métiers.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 155
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► Les Programmes de Qualification FNAIM, c’est...
- s’engager à respecter la charte des métiers du Commerce ;
- s’afficher comme spécialiste pour répondre aux attentes de ses clients ;
- bénéficier de compétences renforcées au travers d’une formation spécifique ;
- monter en gamme pour défendre ses honoraires ;
- gagner des parts de marché grâce à de nouvelles compétences ;
- se différencier de la concurrence.
► Ces programmes s’inscrivent dans une démarche de qualité qui :
- encourage les adhérents FNAIM dans leurs métiers respectifs ;
- optimise l’organisation et la démarche clientèle dans un but d’amélioration
constante de la satisfaction clients.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 156
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► Pourquoi se spécialiser en « ITEC » ?
- Les métiers du commerce nécessitent des compétences spécifiques
et une constante mise à jour des connaissances :
● juridiques : droit des affaires, droit commercial, droit social, etc.
● règlementaires : sécurité, accessibilité, etc.
● comptables et financières
● maîtrise du contexte économique propre à chacun des métiers de nos clients (marché,
clientèle, concurrence, installations, matériels, stocks, etc.)
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 157
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► La charte définit 5 engagements.
AGIR…
- avec transparence
- avec sincérité
- avec discrétion
- en parfaite indépendance
- avec patience et détermination
► La charte définit 7 missions.
- Analyse du projet
- Commercialisation du bien
- Organisation des visites et suivi
- Étude de faisabilité et négociation
- Rédaction des offres et
des avant-contrats (préconisation)
- Dossiers de demandes d’autorisations
et de financements
- Accompagnement lors de la cession
et suivi de l’après-vente
► La charte définit 5 domaines
de compétences :
- Métier
- Economique
- Juridique et fiscal
- Technique et règlementaire
- Comptable et financier
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 158
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► Comment obtenir votre Qualification FNAIM ?
PAR LA FORMATION
- Accessible à tout adhérent qui s’engage à respecter la Charte
(la rédaction des actes est préconisée sans être obligatoire)
- Peut être suivie par tout collaborateur salarié de l’agence
- Consiste en un module spécifique, dispensé par l’ESI (une même agence peut
afficher plusieurs qualifications simultanément)
- L’agence porte la qualification du fait de la présence du collaborateur salarié
formé dans ses effectifs.
- Le collaborateur ne peut transmettre la qualification à une autre entreprise
en cas de changement d’employeur.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 159
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► Comment obtenir votre Qualification FNAIM ?
PAR LA FORMATION
Durée du module par spécialité
- 3 jours / an soit :
- 2 jours à choisir dans le catalogue de l’ESI
- 1 jour spécifique (module défini chaque année par la Commission Commerce)
Exemple : en 2016, la Commission a organisé une journée de formation sur la fiscalité.
Pour la première année, la formation portera sur l’application de la Charte avec un QCM qui permettra
de définir un programme de formation personnalisé PFP en fonction des compétences acquises.
Et pour la conserver ? L’agence membre du programme perd sa
qualification si :
- le collaborateur formé quitte l’agence ;
- aucun collaborateur n’a suivi le module formation dans les 6 mois qui précèdent le départ
du collaborateur qualifié.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 160
#CommerceFNAIM
LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION
► Valorisez votre démarche qualité auprès de vos clients
Avec la Qualification FNAIM, vous recevrez
une palette d’outils pour promouvoir la démarche :
- un logo à apposer sur toutes vos communications ;
- une affiche vitrine ;
- un certificat de qualification.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 161
#CommerceFNAIM
LE FICHIER COMMUN DES EXCLUSIVITÉS
► Partir d’un constat
- Nos parts de marché sont faibles (entre 20 et 25 %)
- Le marché des transmissions est en baisse depuis 2012
- Les délais de vente sont longs (> à 1 an)
- Peu de mandats exclusifs et peu d’inter-cabinets
- Essor des mandataires et des acteurs hors Loi Hoguet (experts-comptables, CCI,
CMA, avocats, etc.)
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 162
#CommerceFNAIM
LE FICHIER COMMUN DES EXCLUSIVITÉS
► Pourquoi l’exclusivité ?
- L’exclusivité permet de défendre notre professionnalisme
- L’exclusivité est compatible avec la digitalisation (géolocalisation, présentation
de photos) et les attentes de nos clients repreneurs
- L’exclusivité garantit la préservation de notre modèle économique
- Les cédants attendent en revanche des services supplémentaires comme
le partage de l’exclusivité…
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 163
#CommerceFNAIM
LE FICHIER COMMUN DES EXCLUSIVITÉS
► Créer un fichier commun des exclusivités
- Développer l’inter-cabinets
- Fluidifier le marché de la transmission en France (vendre plus rapidement)
- Se démarquer de la concurrence en proposant un service innovant et attractif
- Conquérir des parts de marché et développer notre business…
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 164
#CommerceFNAIM
POUR ADHÉRER…
► au fichier commun des exclusivités
► au programme de qualification
Merci de remplir la fiche qui vous a été remise.
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8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 165
#CommerceFNAIM
2017 25 ET 26 MARS
8E CONVENTION
NATIONALE
DU COMMERCE
#CommerceFNAIM