![Page 1: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/1.jpg)
Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan
Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan
Oleh :
Johannes TulungDPP-Realestat Indonesia
Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014
![Page 2: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/2.jpg)
PEMBANGUNAN PERUMAHAN :
85% : INFORMAL
15% : FORMAL
3 PELAKU UTAMA :
PEMERINTAH
SWASTA
MASYARAKAT
PEMBANGUNAN PERUMAHAN :
85% : INFORMAL
15% : FORMAL
3 PELAKU UTAMA :
PEMERINTAH
SWASTA
MASYARAKAT
![Page 3: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/3.jpg)
PEMBANGUNAN INFORMAL
![Page 4: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/4.jpg)
PEMBANGUNAN INFORMAL
![Page 5: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/5.jpg)
PEMBANGUNAN FORMAL
![Page 6: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/6.jpg)
BISNIS ATAU USAHA ADALAH MENCARI PROFIT UPAYA YANG DILAKUKAN PADA BISNIS PROPERTI ADALAH
‘MENINGKATKAN NILAI PROPERTI SEHINGGA MENGHASILKAN PROFIT’
BISNIS PROPERTI
![Page 7: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/7.jpg)
PERIJINAN & LEGAL
PEMBEBASAN LAHAN
PEMBIAYAAN
PEMASARAN
PELAKSANAAN
PERENCANAAN
POLA KERJA PENGEMBANG
![Page 8: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/8.jpg)
POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTATE
1.Bisnis Plan → Perencanaan Proyek− Jangka Pendek → Dikerjakan sendiri− Jangka Panjang → Memakai Konsultan
2.Pelaksanaan Proyek − Skala Prioritas yang harus dikerjakan− Dikerjakan sendiri atau melalui Sub Kontraktor
3.Purna Jual → Management Estate− Pengelolaan Kawasan− Pelayanan Purna Jual
![Page 9: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/9.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
1. Peruntukkan Tata Ruang
a. Penelitian mengenai Rencana Tata Ruang Pemerintah setempat,
meliputi :• Peruntukkan• Kepadatan• KDB dan KLB• Fungsi Ruang• Rencana Infrastruktur Pendukung
Proyek• Rencana Jaringan dan Sistem
Transportasi ke lokasi
![Page 10: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/10.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
1. Peruntukkan Tata Ruang
b.Mempelajari faktor-faktor yang mempengaruhi kemungkinan perluasan keterbatasan pengembangan, meliputi :
• Batasan Alam
• Batasan Barier Buatan
• Pola Pemilihan Lahan
• Kesulitan Jaringan Utilitas
• Zonasi Pembangunan sesuai PERDA
![Page 11: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/11.jpg)
Peta Tata Ruang Kota Depok
![Page 12: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/12.jpg)
Peta Tata Ruang Kota Bandung
![Page 13: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/13.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
a. Aspek yang mempengaruhi Pembentukan Nilai, meliputi :
• Intrinsic Location (Kedudukan Lahan dan Kandungan Alam)
• Relative Location (Memiliki hubungan kuat mendukung nilai-nilai, seperti: Sekolah, Pusat Perbelanjaan, Public Service)
• Environment Influre (Lingkungan Kumuh, Tingkat Kriminalitas Tinggi)
![Page 14: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/14.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
b.Aspek yang dikaji, meliputi :
• Kemudahan Pencapaian
• Kedudukan Lokasi (dalam kota/pinggir kota)
• Tata Guna Lahan sekitar yang mendukung (Ruang Terbuka Hijau, Taman, Lapangan)
• Karakteristik Fisik (iklim, geologi, geografi, topografi dan demografi)
![Page 15: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/15.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
3. Peluang Produk/Pasar
• Kecocokan Lokasi dengan Pasar
• Perhitungan Balik Nilai Tanah
• Pasar Kolektif (PNS, TNI/POLRI, Swasta)
• Pasar Retail/Individual :
Demografi/Sosial Ekonomi, Tingkat Penghasilan
Mobilitas
![Page 16: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/16.jpg)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
4. Desain Kawasan dan Rumah
• Pedoman Pembuatan Site Plan sesuai dengan Keputusan Menkimpraswil RI No : 403/KPTS/M/2002, 02 Desember 2002 “Tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH)” :60% → Kavling Siap Bangun (KSB untuk dijual)40% → Lahan Fasos & Fasum (PSU untuk
diserahkan ke Pemda)
• Pedoman Desain BangunanSasaran KonsumenDesain Arsitektur (Tropis/Minimalis)Struktur Bangunan dan Utilitasnya
![Page 17: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/17.jpg)
B.Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan
a. Karakteristik Tanah, meliputi :
• Sebagai bahan Baku Pengembangan• Sebagai asset (sebagai persediaan)• Sebagai yang ditransaksikan• Memiliki Nilai Komersial di kemudian hari
I. Perencanaan Proyek
![Page 18: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/18.jpg)
I. Perencanaan Proyek
B.Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan
b. Tata Cara Pembebasan Tanah, meliputi :• Pemeriksaan Riwayat Tanah dan keabsahan
surat tanah• Kelengkapan dokumen pendukung• Transaksi dengan pemilik asli/ahli waris• Pelepasan Hak oleh yang punya hak Tanah• Pembayaran langsung kepada yang berhak dan
tercantum dalam pelepasan hak disaksikan pejabat yang berwenang, Lurah/Kepala Desa. Camat dan Badan Pertanahan
![Page 19: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/19.jpg)
I. Perencanaan Proyek
B.Perijinan dan Legalitas
2. Ijin Lokasi dan Ijin Prinsipa. Surat Permohonan
b. Koordinasi Instansi terkailc. Prosentase Pemohonc. Peninjauan Lapangand. Aspek Tata Guna Tanahf. SK. Ijin
Pelaksanaan Pembebasan Tanah :• PPHTB → Penjual Tanah• BPHTB → Developer/Pengembang
•
![Page 20: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/20.jpg)
I. Perencanaan Proyek
B. Perijinan dan Legalitas
3. Pengesahan Site Plana. Dokumen Pendukung
− Gambar Site Plan− Perhitungan KDB → KLB− Perhitungan Komposisi Efektif− Rencana Pengembangan di Lokasi
b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat
![Page 21: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/21.jpg)
I. Perencanaan Proyek
B. Perijinan dan Legalitas 4. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
a. Dokumen Pendukung− Gambar Bangunan− Gambar Dimensi Kavling (KSB)− Site Plan yang telah disyahkan− Gambar Situasi− Perhitungan Konstruksi Bangunan (diatas 1
lantai)− Perhitungan Daya Dukung Tanah (diatas 2
lantai)− Bukti Penguasaan Tanah dan PBB terakhir
b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat
![Page 22: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/22.jpg)
PENGEMBANG RST
1. Pemasaran
2. Pembebasan tanah
3. Perijinan
4. Pematangan tanah
5. Pembangunan rumah
6. Pembangunan
prasarana - sarana
7. Penyerahan rumah
![Page 23: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/23.jpg)
PENGEMBANG RM/R.MEWAH
1. Pembebasan tanah
2. Perijinan
3. Pematangan tanah
4. Pembangunan prasarana –
sarana
5. Pemasaran
6. Pembangunan rumah dan
bangunan lainnya
7. Penyerahan
8. Pengelolaan
![Page 24: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/24.jpg)
II. Pelaksanaan Proyek
B.Legalitas Proyek
1. Sertifikat Induk, meliputi :
− Proses dilakukan setelah pelepasan Hak dari pemilik asal
− Proses :a.Data pembebasan tanah lengkapb.Pengukuran BPNc.Pembayaran biaya sertifikatd.Proses Sertifikat Induk
![Page 25: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/25.jpg)
II. Pelaksanaan Proyek
B.Legalitas Proyek
2. Pemecahan Sertifikat, meliputi :− Sertifikat Induk− Pengukuran Lapangan Bidang yang dipecah
(Splitzing)− Gambar Ukur dari BPN dan Nomor Induk Bangunan
(NIB)− Pemecahan sertifikat menjadi per Bidang atas
nama Developer− Akta Jual Beli (AJB)− Balik Nama (BN) kepada pembeli rumah
(Konsumen)
![Page 26: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/26.jpg)
BEBERAPA PERATURAN / PERUNDANGAN YANG PERLU
DIPERHATIKAN
![Page 27: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/27.jpg)
UU 26/2007 tentang Penataan Ruang
Pasal 26 : RTRW Kota/Kabupaten menjadi pedoman untuk :
Perumusan kebijaksanaan pemanfaatan ruang Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan &
keseimbangan perkembangan antar daerah & antar sektor
Penetapan lokasi investasi Penyusunan rencana rinci tata ruang Pelaksanaan pembangunan
![Page 28: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/28.jpg)
KENDALA & PERMASALAHAN
RTRW belum ada atau belum sah : hanya 8,1% kota/kab yang memiliki RTRW yang telah lengkap dan sah (Perda)
Penggunaan RTRW belum yg kurang lengkap/rinci dalam penerbitan perijinan
Pelaksanaan RTRW tidak sesuai Perda : program pembangunan dalam RTRW tidak dilaksanakan sesuai waktu dan dimensi
![Page 29: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/29.jpg)
Permendagri no.9/2009 (pengganti Permendagri 1/87) menyatakan :
Kewajiban penyerahan PSU adalah berupa tanah
dengan atau tanpa bangunan, tetapi seringkali diminta dengan bangunan
Setelah serah-terima, seharusnya pemeliharaan dilaksanakan oleh penerima aset tetapi lebih sering diterlantarkan atau terpaksa dilakukan pengembang
Di banyak daerah, Pemda belum siap untuk menerima penyerahan PSU sehingga tetap jadi beban pengembang
![Page 30: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/30.jpg)
Peraturan Pemerintah no.11/2010 tentang Tanah Terlantar
RUU Pertanahan terkait pembatasan luas (200Ha)
![Page 31: Pengelolaan Perijinan dalam Pembangunan Perumahan](https://reader036.vdocuments.pub/reader036/viewer/2022081417/55cf94ed550346f57ba55d0b/html5/thumbnails/31.jpg)
Dasar2 Pengembangan PermukimanSkala Besar
Repelita IV 1983 – 1988 : peningkatan peran serta swasta dalam pembangunan perumahan
dan permukiman penciptaan iklim usaha yang kondusif pembangunan per-kim dalam skala besar
Repelita V 1988-1993 : pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru
secara terpadu Repelita VI 1993-1998 :
pengembangan permukiman skala besar Pengembangan kasiba dan lisiba pembangunan kota-kota baru
UU no.4/92 tentang Perumahan & Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 :
Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan
kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan
terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap