FUNGSI JPN
Menyediakan rumah melalui Projek Perumahan Rakyat (PPR) yang
berkualiti dan mencukupi.
Meningkatkan keupayaan dan kemampuan rakyat untuk memiliki
dan menyewa rumah (MyDeposit, MyHome & SPP)
Mengawalselia pemajuan perumahan swasta di Semenanjung
Malaysia
Memantau projek pemajuan perumahan swasta dan pemulihan
projek terbengkalai
AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN
DAN PELESENAN) –AKTA 118 Akta 118 atau Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)
1966 adalah ‘suatu Akta untuk mengadakan peruntukan bagi
kawalan dan pelesenan urusan pemajuan perumahan di
Semenanjung Malaysia, pelindungan kepentingan pembeli-pembeli
dan bagi perkara-perkara yang berkaitan dengannya’
Telah dipinda pada tahun 2012 dan berkuatkuasa tahun 2015.
Pindaan memfokuskan kepada keperluan mempertingkatkan
keupayaan untuk:
Mengatasi kes projek perumahan terbengkalai
Memperketatkan kawalselia pemajuan perumahan
Penguatkuasaan yang holistik, efisien, cekap & berkesan
Menjaga hak dan kepentingan pembeli-pembeli rumah
Definisi ’pembeli rumah’
‘Pembeli rumah’ bermaksud seorang pembeli rumah kediaman dan
termasuklah seseorang yang telah membeli rumah kediaman dari pembeli
pertama.
‘rumah tempat tinggal’ termasuk mana-mana bangunan, tenemen atau
mesuaj yang keseluruhannya atau sebahagian utamanya dibina, disesuaikan
atau diniatkan bagi kediaman manusia atau sebahagiannya bagi kediaman
manusia dan sebahagian lagi bagi premis perniagaan da lain-lain jenis
kemudahan seperti itu sebagaimana yang boleh dinyatakan oleh Menteri dati
semasa ke semasa untuk menjadi rumah tempat tinggal.
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG
Hak pembeli digariskan dibawah Kontrak Perjanjian Jual Beli (Jadual G hingga I) mengikut jenis pemajuan
Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak Jualanadalah:
Hak pembeli untuk memulakan dan mengekalkan tindakan terhadaptuan punya tanah dan pemaju di mana-mana mahkamah dan tirbunal
Pemaju hanya boleh menamatkan atau membatalkan perjanjian atassebab yang digariskan dibawah perjanjian ( Klausa 11)
Pemaju hendaklah menyerahkan surat cara pindah milik yang sahkepada Pembeli
Pembeli berhak mendapatkan ganti rugi sekiranya mutu binaan ataubahan binaan yang digunakan adalah tidak seperti dipersetujui.
Pemaju perlu menanggung sebarang kerugian Pembeli sekiranyaterdapat pelanggaran terhadapa undang-undang pemajuan.
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG
Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak
Jualan adalah:
Pemilikan kosong hendaklah diserahkan kepada pembeli di dalam
tempoh 24 bulan dari tarikh perjanjian (hakmilik individu) dan 36 bulan
(pemajuan strata)
Pemaju perlu membayar gantirugi 10% dari harga beli bagi setiap hari
kelewatan.
Pemaju bertanggungjawab untuk mendapatkan perakuan siap dan
pematuhan (CCC).
Pembeli boleh membuat aduan terhadap sebarang kecacatan atan
kekurangan lain bagi pemilikan kosong di dalam tempoh 24 bulan
selepas mengambil rumah.
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG
Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak
Jualan adalah:
Pemajuan perlu memperbaiki kecacatan dalam tempoh 30 hari dari
menerima aduan.
Pembeli berhak untu melantik pihak lain untuk membaiki kecacatan
pada unit sekiranya Pemaju tidak menyempurnakan kecacatan
dalam tempoh 30 hari dan boleh membuat tuntutan kepada
pemaju.
Pembeli boleh menyerahkan segala hak, kepentingan dan
hakmiliknya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan Tuan Tanah
atau Pemaju.
ADUAN DAN SIASATAN
Pembeli rumah boleh mengemukakan aduan ke Bahagian
Penguatkuasaan, JPN untuk sebarang ketidakpatuhan atau
keengkaran oleh Pemaju rumah.
Sisasatan boleh dibuat untuk mana-mana ketidakpatuhan
terhadap peruntukan dibawah Akta 118 atau Peraturan-peraturan
di bawah Akta tersebut.
Contoh ketidakpatuhan:
Klausa di bawah Perjanjian Jual Beli
Isu berkaitan iklan pemajuan
Mutu kerja atau kerosakan pada rumah yang dibeli
Pemaju tanpa lesen
TRIBUNAL PERUMAHAN DAN PENGURUSAN
STRATA (TTPS)
Forum alternatif untuk menyelesaikan pertikaian mengenai perumahan antara pembeli
rumah dengan pemaju perumahan secara mudah, murah dan cepat.
TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA (TPS)
TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH
(TTPR)
TTPR DIKAWAL SELIA OLEH:
Akta Pemajuan
Perumahan
(Kawalan &
Pelesenan) 1966
[Akta 118]
Peraturan–Peraturan
Pemajuan Perumahan
(Tribunal Tuntutan
Pembeli Rumah)
2002.
DAN
Mendengar pertikaianyang berbangkit
daripada Perjanjian Jual Beli (PJB) di antara
pembeli rumah dan pemaju perumahan
berlesen
Tuntutan tidak melebihi
RM50,000.00
BIDANG KUASATTPR
TUNTUTAN YANG TIDAK BOLEH DIBAWA KE TTPR
a) Projek terbengkalai;
b) Rumah yang dibeli BUKAN daripada pemaju perumahan sepertibroker atau persendirian.
c) Tidak lebih daripada 12 bulan dari tarikh–
i. Pengeluaran CCC;ii. Tamat tempoh kecacatan liabiliti;iii. Penamatan perjanjian jual beli sebelum pengeluaran CCC.
TUNTUTAN BUKANTEKNIKAL
LAD (Liquidated Ascertained Damages)
Ganti rugi penyerahan lewat bagi:
a) milikan kosong; dan
b) kemudahan bersama
TUNTUTAN UNTUK PEMULANGAN DEPOSIT
Apabila:
a) perjanjian jual belidibatalkan; atau
b) pembelian rumah tidakditeruskan
TUNTUTAN TEKNIKAL
Ganti rugi bagi:-
(a) ketidakpatuhan spesifikasi iaitu bahan binaan atau
rumah yang dibina tidak mengikut pelan atau butiran
seperti mana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli;
(b) kecacatan mutu kerja; dan
(c ) Pampasan bagi penyelarasan keluasan tanah atau lot
PENYAMBUNGAN AIR DAN ELEKTRIK
Perenggan 26(1)(b) PJB - “sedia utk sambungan” ertinya poin elektrikdan pepasangan serta lekapan air telah dipasang oleh penjual dan diujiserta dijalankan oleh Pihak Berkuasa sewajarnya atau oleh agen yangdibenarkan dan bekalan sedia untuk mengalir ke unit bangunan secaraindividu;
Salmah binti Sulaiman & Anor lwn. Metroplex Dev. Sdn Bhd [1994] 3AMR 2514
Mahkamah Rayuan memutuskan:
“…the rule speaks of connection of the electrical and water mains and thedeveloper’s obligation was only to connect electricity and water mains to theinternal electricity and water mains and not the flow of water and electricity.”
JIKA TARIKH PERJANJIAN JUAL BELI BERBEZA DENGAN BAYARAN DEPOSIT
Jika tarikh tandatangan perjanjian jual beli berbeza dengan tarikh bayarandeposit, ikut tarikh bayaran deposit.
Hoo See Sen & Anor v Public Bank Berhad [1988] 2 MLJ 170 – “…Bagi maksudpenentuan tarikh serahan milikan kosong, tarikh yang relevan bila masabermula adalah tarikh pembeli membayar fi tempahan dan bukan TT PJB.”
Lim Eh Fah & 4 Ors v Seri Maju Padu [2002] 4 AMR 4491 – Pembeli bayar 10%deposit pada 17/7/1992 & SPA di tandatangan pada 10/10/1992.Mahkamah putuskan tarikh yang diambil kira adalah 17/7/1992.
Ammer Ali Mohamad Yussof & Anor v. Sunrise Bhd [2008] 1 LNS
“Brosur dan folder bahan promosi yang digunakan… dandikemukakan di mahkamah, adalah bahan mewah danbukan dalam bentuk flyer jualan biasa. Bahan promosiadalah bukan bahan promosi yang remeh tetapi adalahusaha yang serius untuk menyampaikan imej mental yangjelas kepada bakal pembeli untuk memujuknya bukansahaja untuk membuat tempahan tetapi komitmen untukmembeli dengan cara deposit yang tidak bolehdikembalikan”.”
BROSUR/BAHAN PROMOSI
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG
Melalui mekanisma dan penguatkuasaan peruntukan Akta 118 di
peringkat Jabatan terhadap tanggungjawab dan fungsi Pemaju
rumah yang berlesen.
Setiap pemaju rumah adalah diwajibkan untuk dilesenkan untuk
terlibat dalam atau menjalankan atau mengusahakan pemajuan
perumahan (lebih dari 4 unit rumah) dan termasuk pemegang
mana-mana surat kuasa wakil bagi pemaju perumahan tersebut.
Setiap pemaju perlu memiliki lesen yang sah tempoh waktu dan
mematuhi syarat tambahan lesen yang dikenakan.
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG
Hanya pemaju yang memenuhi kriteria dan peruntukan di bawah
Akta 118 (Peruntukan 6) boleh dipertimbangkan untuk kelulusan
lesen pemaju. Ini termasuklah:
Mempunyai modal terbitan dan terkumpul secara tunai tidak kurang
dari RM250 ribu dan membuat wan pendahuluan 4% dari jumlah GDV
pemajuan.
Tidak disabitkan mana-mana kesalahan fraud, bankrap atau
kesalahan dibawah Akta 118.
Arkitek dan jurutera adalah tidak dibatalkan dan aktif dibawah Akta
berkaitan.
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG
Bagi memastikan pemaju bertanggungjawab menyiapkan projekpemajuan yang dilesenkan, Jabatan juga menguatkuasakan Akta118 bagi:
Pemaju mempamerkan lesen dan permit di galeri jualan, pejabatdsb.
Melantik juruadit dan mengemukakan laporan kewangan kepadaPengawal dalam tempoh 6 bulan berakhir tahun kewangan (7e)
Mengemukakan laporan kemajuan perumahan secara berkalasehingga CCC dikeluarkan (7f)
Memaklumkan serta merta kepada Pengawal sekiranya tidak dapatmemenuhi obligasi kepada pembeli.
PENGUATKUASAAN AKTA 118
Bahagian Penguatkuasaan, Jabatan Perumahan Negara (JPN)
bertanggungjawab menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-Peraturan melalui tindakan
pengkompaunan dan pendakwaan.
JPN memberi penekankan terhadap aspek penguatkuasaan seperti berikut:
(i) Pematuhan syarat-syarat Lesen Pemajuan Perumahan serta Permit Iklandan Jualan.
(ii) Kemajuan pelaksanaan projek dan pengurusan kewangan.
(iii) Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun dan didakwa di bawah Akta118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan.
Mekanisma penguatkuasaan JPN adalah seperti berikut :
(i) Aduan orang awam dan agensi-agensi lain.
(ii) Pengesyoran kompaun oleh Bahagian-Bahagian di JPN.
(iii) Semakan iklan pemajuan perumahan.
(iv) Pemeriksaan premis perniagaan pemaju perumahan.
(v) Lawatan tapak projek perumahan.
(vi) Senarai hitam pemaju dan ahli lembaga pengarah.
Pengkompaunan kesalahan di bawah Akta 118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan telahmula pada 1 Disember 2002 selaras dengan pindaan Peraturan-Peraturan PemajuanPerumahan (Pengkompaunan Kesalahan)
Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun terbahagi kepada tiga (3) kluster utamaseperti berikut :
(i) Pengkompauan kesalahan tanggungjawab pemaju perumahan berlesen selarasseksyen 7 dan 18(c) Akta 118.
(ii) Pengkompaunan kesalahan Permit Iklan dan Jualan selaras peraturan 5(1A),5(6), 6(1) dan 7(1) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan danPelesenan) 1989.
(iii) Pengkompaunan kesalahan pengurusan dan penyenggaraan Akaun PemajuanPerumahan (HDA) selaras Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun PemajuanPerumahan) 1991.
Jumlah kompaun yang ditawarkan bagi setiap kesalahan yang dilakukan adalahdiantara RM5,000.00 sehingga RM50,000.00.
KOMPAUN
Tindakan pendakwaan boleh dimulakan bagi apa-apa kesalahan di bawah Akta 118.Pendakwaan di bawah Akta 118 terbahagi kepada lima (5) kluster utama seperti berikut:
(i) kes-kes gagal menjelaskan bayaran kompaun yang dikeluarkan.
(ii) kes Ingkar Award yang dikeluarkan Tribunal Tuntuan Pembeli Rumah (TTPR) selaras denganperuntukan seksyen 16AD Akta 118.
(iii) pemajuan perumahan tanpa lesen selaras dengan peruntukan seksyen 5(1) Akta 118.
(iv) kes kecuaian atau penyelewengan dalam pengurusan dan penyenggaraan Akaun PemajuanPerumahan.
(v) ahli profesional (Arkitek dan Jurutera) selaras dengan sekyen 22F Akta 118.
(vi) pemaju perumahan berlesen yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai selarasdengan seksyen 18A
Pemaju perumahan boleh didenda sehingga RM 500,000.00 atau penjara sehingga5 tahun atau kedua-duanya sekiranya disabitkan kesalahan.
PENDAKWAAN
SENARAI HITAM PEMAJU
Pemaju dan ahli lembaga pengarah syarikat akan disenarai hitamkan diperingkat JPN sekiranya didapati terlibat dengan perkara berikut :
(i) Gagal membayar kompaun;
(ii) Ingkar Award yang dikeluarkan TTPR;
(iii) Projek sakit;
(iv) Projek terbengkalai;
(v) Projek tanpa lesen;
(vi) Disabitkan kesalahan di mahkamah dengan denda melebihi RM 10,000; dan
(vii) Kesalahan-kesalahan lain di bawah Akta 118.
Tindakan senarai hitam ini akan mengakibatkan permohonan lesen baru, permitbaru dan pembaharuan permit sedia ada pemaju tidak akan dipertimbangkan.
KUASA MENTERI
Akta 118 memperuntukan kuasa kepada Menteri KPKT untuk memberikan arahan bagi melindungi
kepentingan pembeli. Menteri boleh;
Mengarah pemaju berlesen untuk ambil tindakan pembetulan (rectification and correctional)
Melantik seseorang untuk menasihati pemaju dalam menjalankan perniagaan
Meletakkan terma dan syarat kawalan terhadap pemaju
Mengistyharkan sesuatu projek itu terbengkalai
Arah pemaju untuk hantar petisyen penggulungan perniagaan
Arahan am yang lain yang mengikat pemaju perumahan (legally binding).