· ·
1 ...................................................2
2 .....................................................................5
3 ............................................8
4 ................................................ 10
5 ......................................... 12
· ·
1 ........................................................... 14
2 ....................... 16
3 ..................................... 19
4 ..................................... 21
5 “ ” ................................................ 23
2
十 五 寄语
Fifteen
Years
1
GDP
40.5% 58.5%
14.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
0
40000
80000
120000
160000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
非百强企业销售额 TOP11-100销售额 TOP10销售额 百强企业市场份额 TOP10企业市场份额
市场份额年均增长
1.42个百分点
市场份额年均增长
2.69个百分点
市场份额年均增长
5.49个百分点
7956
133700
1113
63761
14%
33%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
30000
60000
90000
120000
150000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
全国商品房销售额(亿元) 百强企业销售额总值(亿元) 全国商品房销售额增长率 百强企业销售额总值增长率
831大限
国八条
国六条
10次上调存准率、6次加息
金融危机
货币宽松成交放量
新国十条国十一条
新国八条限购
2次降准2次降息
国五条
分类调控限购放松
降息降准
调控收紧因城施策
47.7%
1113
82.7
13.7
2003 20172003 2017
5 18
23.737.0
56.1%
6.4
2003 2017
56.3
2003 2017
33.7
2003 2017
36.6
82
2003 2017
2
1
百强企业发展主题
理性成长
2010
新周期•新格局•新成长
2011
顺势而为,稳健发展
2012
优化经营,稳步进取
2013
变革创新,跨越发展
2014
顺应新常态,开创新局面
2015
协同创新,稳中求进
2016
不忘初心,行稳致远
2017
提质稳发展,谋变新时代
2018
2004-2008年城镇化加速
招保万金中海
京沪渝粤
全国扩张
2009-2014年货币宽松
恒大
融创
华夏幸福
规模竞赛
1980-2003年制度红利
华南五虎
万科
本地起步
2015年至今结构性机遇
碧桂园
恒大
闽系房企
分化发展
3
4
14%
39%
25%
8%
1%
13%
28%33%
26%
1% 2%6%
3%
20172003
15 80%
33%
55%
63%
2004-2008:
2009-2013:
2014-2018:
5
2
40.5% 41.8% 43.0% 44.3% 45.9% 47.0% 48.3% 50.0% 51.3% 52.6% 53.7% 54.8% 56.1% 57.3% 58.5%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
3
6
9
12
15
18
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
商品房销售面积(亿平米) 商品房销售额(万亿元) 城市化率
6
12003年
单城市深耕
平均进入城市数量:5 平均进入城市数量:12
平均进入城市数量:40 平均进入城市数量:80
22008年
区域深耕
32014年
全国化扩张
42017年
聚焦城市群
7
8
3
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0
3
6
9
12
15
18
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
单位:亿平方米
百强企业销售面积 全国商品房销售面积 百强企业销售面积市场份额
17.4%
2.7
2.8
2.9
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
0%
25%
50%
75%
100%
2003年 2007年 2010年 2013年 2014年
单位:户数
一人户 二人户三人户 四人户五人户及以上 平均家庭户规模
0%
25%
50%
75%
100%
2012年2013年2014年2015年2016年2017年
0-90平米(含) 90-140平米(含)
140-200平米(含) 200平米以上
9
“ ”
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标题文本预设客户思维 用户思维产品思维大盘开发
特征:高质量、标准化、
快周转特征:专业化、个性化、
多样化、高附加值
特征:互联网、智能化、
全周期、认同感
特征:大面积、低成本、
慢周转、高收益
10
4
2016 2017 2018
华发股份.SH
首创置业.HK
2011 2012 2013 2014 20152003 2006 2007 2008 2009 20102004 2005
富力地产.HK
雅居乐集团.HK
鑫苑中国.NYSE
碧桂园.HK
合景泰富.HK
荣盛发展.SZ
中国金茂.HK
远洋集团.HK
中国奥园.HK
众安房产.HK
花样年控股.HK
佳兆业集团.HK
宝龙地产.HK
禹洲地产.HK
中国恒大.HK
明发集团.HK
龙湖地产.HK
金隅股份.SH
华夏幸福.SH
金科集团.SZ
朗诗集团.HK
当代置业.HK
景瑞控股.HK
时代地产.HK
龙光地产.HK
蓝光发展.SH
光明地产.SH
绿地控股.SH
新城控股.SH三盛控股.HK
福晟集团.HK
绿城中国.HK
保利地产.SH
绿地香港.HK
北辰实业.SH
世茂房地产.HK
仁恒置地.SG
滨江集团.SZ
建业集团.HK
中骏置业.HK
泰禾集团.SZ
融创中国.HK
隆基泰和.HK
旭辉控股.HK
新城发展.HK
万科企业.HK
万达商业.HK
阳光100中国.HK
融信中国.HK 正荣地产.HK
注:港交所HK、沪深SH/SZ、新交所SG、纽交所NYSE
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
IPO融资额度 增发配股融资额度
亿元
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
海外债 信用债
亿元
11
•
•
•
•
•
•
12
5
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
13
2013
007
2014
2015
2016
2017
20172016201520142013
14
1
58.5 60.0
70.0
93.5
81.6
0
20
40
60
80
100
1990年 1995年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2030年
单位:%
中国 日本 美国
15
5
9
3
11
16
20202017
3000-
1000-3000
16
2
17
86.0%
93.5%
58.5%
美国
日本
中国
租赁市场规模新房交易额 二手房交易额
0.04
1.38
5.80
13.37
0.68
3.00
0.40
0.80
7.07
5.19
5.85
0.65
REITs市值(中国为类REITs发行额)城镇化率
0 200 400 600 800 1000 1200
Daito
Leopalace21
BXP
EQR
SPG
住友不动产
三菱地所
三井不动产
Lennar
Horton
Pulte
亿元
01000200030004000
亿元
总资产 新房开发销售业务收入 住宅定制建设 经纪管理业务租赁业务收入 金融服务业务 国际业务 投资业务
开发商
综合开发运营商
REITs
运营商
18
19
3
城市核心区
城市副中心
商圈选择
项目体量
项目规划
开业时间
地块选择
经济水平
人口数量
交通条件
城市 商圈
地块
一线城市:北京/上海/广州/深圳
二线城市:省会/经济比较发达的二线城市
三线城市:经济水平高、具备产业基础
城市选择
20
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0 5 10 15 20 25
重资产
持有+净出租仅获取租金收益
持有+托管获取部分租金及经营收益
持有+运营获取全部租金及经营收益
轻资产
输出运营获取运营收益
代建+运营获取开发及经营收益
21
4
“
”
4.4万亿元 8500亿元
5.2万亿元 发行规模653亿元
美国 中国
7.7万亿市值 225支 发行规模621亿元
CMBS
REITs
房地产私募基金
22
+REITs
REIT
基金管理收入和分红
投资和管理团队
投资和管理团队项目管理团队
注入成熟物业
参与收购
参股收益
管理和部分持有
投资 分红 投资分红
募集
私募投资人 公众投资人
私募基金 REITs
收购/开发 证券化运营增值
各领域REITs
数量占比 17.0%
9.0%
12.4%
14.7%
17.5%
16.4%
7.3%
5.7%
商业零售
住宅
办公楼
酒店及娱乐
医疗保健
SPG、GGP、KIM
AVB EQR MAA
DLR BXP ARE
VICI APLE RHP
HCP OHI MPW
代表REITs领域 代表REITs
23
5
2020 1.4
2.1
2020
67
2 7
2017 2025
5
2026
339.05
2016-2020
3.93-5.94
11%
2020
1.71
339.05
3.93-5.94
1.71
7
5
1.4-2.1
24
黏
1000
500-100
居住
金融
家装
一站式消费
物业服务
教育
休闲
生活消费
文旅休闲
工作
健康养老
居住
商业地产
长租公寓
养老地产
旅游地产
特色小镇
文化地产
产业地产
绿色科技地产
居住
25
26
2004•研究组在连续两年进行上市房地产公司TOP10研究的基础上,开始面向所有的房地产企业开展“中国房地产企业百强研究”
2005•搭建了百强企业评价指标体系的主要框架,以后历年的变动都在这个基础上进行。评价指标体系设立了规模性指标 成长性指标和盈利性指标3个二级指标 14个三级指标
2006•设置的门槛值调整为近三年房地产业务平均销售额3亿元,评价指标体系加入了偿债能力指标和社会责任感两大二级指标
2007•百强入选企业的门槛值进行了进一步上调,在研究方法上,首次采用了因子分析(Factor Analysis)的方法进行研究,并沿用至今
2008•增加了运营效率指标,下设总资产周转率和流动资产周转率两项三级指标,进一步反应百强企业在资金周转方面的能力
2009•将指标体系中的偿债能力指标改为稳健性指标,并在下面增加预收账款 筹资现金流量净额 经营现金流量净额/总负债三项三级指标,以此评价企业经营的稳健状况
2010•研究以“理性成长”为主旨,适当提高了稳健性指标的权重,将“筹资现金流量净额”调整为“经营现金流量净额
2011•新增对企业融资能力的评价,并相应设置筹资活动现金流入与银行授信额度两个三级指标,以反映融资能力对房地产企业整体实力的重要提升作用
2012•强化了企业融资能力和稳健性的评价,增加了带息负债比率 自筹资金增长率,引导企业长期稳健发展
2013•继续强化对企业财务控制及稳健经营等基本面的分析,增设速动比率和成本费用利润率指标,更系统地评估企业在市场整合期展现出的专业化管理水平
2014•强化了对企业资本运作及融资能力的分析,在融资能力评价中,纳入综合资金成本率指标
2015•强化了对企业运营效率的分析,增设拿地开盘周期指标,以更全面的评估企业在现有市场环境下项目运作与整合各项资源的能力
2016•强化了对企业运营效率和稳健经营的分析,分别纳入销售去化率指标 增设净负债率指标,以更系统地评估企业在快速去化 加速创新过程中所展现出的综合经营实力
2017•强化了对企业成长潜力和经营稳健的分析,分别增设可变现货值指标和现金流量利息倍数指标,以更系统地评估在行业创新升级 分化整合过程中企业所展现出的综合经营实力
2018•强化了对企业经营稳健和运营效率的分析,分别增设现金流动负债比率指标和人均增利指标,客观评估企业流动性风险和企业生产效率
27
1
2
国内金融机构
国外金融机构
对接各级政府机构
促进政企沟通合作
28
近4200次 6500余次 63000次
20家中央级主流媒体
50余家
境外知名媒体300家主流媒体