Download - Porovnávací způsob oceňování majetku
![Page 1: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/1.jpg)
Porovnávací způsob Porovnávací způsob oceňování majetkuoceňování majetku
Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku AOceňování majetku A
![Page 2: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/2.jpg)
Statek movitý a nemovitýStatek movitý a nemovitý
Nemovitost: Pozemky a stavby spojené Nemovitost: Pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.se zemí pevným základem.
Pozemek: Část zemského povrchu Pozemek: Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí. oddělená od sousedních částí hranicí.
Stavba: Je výsledek stavební činnosti, Stavba: Je výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu který lze individualizovat podle druhu a účelu využití.a účelu využití.
![Page 3: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/3.jpg)
Porovnávací metoda použitíPorovnávací metoda použití
Homogenní statekHomogenní statekExistence trhuExistence trhuČasová aktuálnostČasová aktuálnost
![Page 4: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/4.jpg)
Co ovlivňuje hodnotu u věcí Co ovlivňuje hodnotu u věcí movitých:movitých:
Výrobní materiálVýrobní materiálKvalita provedeníKvalita provedeníTechnický stavTechnický stavOpravitelnostOpravitelnostDostupnost náhradních dílůDostupnost náhradních dílů
![Page 5: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/5.jpg)
Co ovlivňuje hodnotu u věcí Co ovlivňuje hodnotu u věcí nemovitých:nemovitých:
MístoMístoVyužitelnostVyužitelnostOpotřebeníOpotřebeníDopravní dostupnostDopravní dostupnostVelikost stavby (pozemku)Velikost stavby (pozemku) Infrastruktura atd.Infrastruktura atd.
![Page 6: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/6.jpg)
PrincipPrincip
Pro použití srovnávací metody Pro použití srovnávací metody musíme mít minimálně 2 nemovitosti musíme mít minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A, nemovitost B)(nemovitost A, nemovitost B)
U nemovitosti A (nemovitost U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná) neznáme cenu, ale oceňovaná) neznáme cenu, ale známe její technické a jiné parametryznáme její technické a jiné parametry
U nemovitosti B (nemovitost U nemovitosti B (nemovitost srovnávací) známe cenu a známe srovnávací) známe cenu a známe také její technické a jiné parametrytaké její technické a jiné parametry
![Page 7: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/7.jpg)
MetodyMetody
Metoda porovnání odbornou Metoda porovnání odbornou rozvahourozvahou
Metoda zjištění hodnoty pomocí Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnostikoeficientu prodejnosti
Metoda přímého porovnáníMetoda přímého porovnáníMetoda nepřímého porovnáníMetoda nepřímého porovnání
![Page 8: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/8.jpg)
Metoda porovnání odbornou Metoda porovnání odbornou rozvahourozvahou
PH1 = 1/n x SUM PCPH1 = 1/n x SUM PCii
![Page 9: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/9.jpg)
Vhodnost a výhodnost využitíVhodnost a výhodnost využití
Jednoduchá metodaJednoduchá metodaNutnost vysoké homogennosti statkuNutnost vysoké homogennosti statkuNutnost časové aktuálnostiNutnost časové aktuálnostiNapř. Bytová jednotkaNapř. Bytová jednotka
![Page 10: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/10.jpg)
Metoda zjištění hodnoty pomocí Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnostikoeficientu prodejnosti
PH = Cc x KpPH = Cc x Kp
Kp = (1/n x SUM CpKp = (1/n x SUM Cpii) / (1/ x SUM Cc) / (1/ x SUM Ccii))
![Page 11: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/11.jpg)
Nevýhoda metodyNevýhoda metody
Kombinace s nákladovou metodouKombinace s nákladovou metodou
Nutnost zjištění věcné hodnotyNutnost zjištění věcné hodnoty
![Page 12: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/12.jpg)
Metoda přímého porovnáníMetoda přímého porovnání
1.1. Přímým přičítáním nebo odečítáním Přímým přičítáním nebo odečítáním částky formou přirážek nebo srážek částky formou přirážek nebo srážek podle odlišnosti jednotlivých podle odlišnosti jednotlivých položekpoložek
1.1. Pomocí koeficientů odlišnosti na Pomocí koeficientů odlišnosti na základě jejich multiplikačního efektuzákladě jejich multiplikačního efektu
![Page 13: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/13.jpg)
Metoda přímého přičítání nebo Metoda přímého přičítání nebo odečítáníodečítání
PH2a = PH2a = [[((CA +/- sum PSACA +/- sum PSAii) x V) x V11 + (CB + (CB +/-sumPSB+/-sumPSBii) x V) x V22 +….+(CX +/- sum +….+(CX +/- sum PSXPSXii) x V) x Vzz] /] / V V11 + V + V22+ … + V+ … + Vzz
![Page 14: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/14.jpg)
Pomocí koeficientu odlišnostiPomocí koeficientu odlišnosti
PH2b = sum ITCsPH2b = sum ITCsii / n / n
ITCSi = TCsITCSi = TCsii / Is / Isii
IsIsii = k1 x k2 x k3 x…..x kn = k1 x k2 x k3 x…..x kn
![Page 15: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/15.jpg)
PostupPostup
1.1. Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňovanéobdobnými parametry jako nemovitosti oceňované
2.2. Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientemrealizované ceny násobíme korekčním koeficientem
3.3. Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty kJednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k4.4. Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro
každou srovnávací nemovitostkaždou srovnávací nemovitost5.5. Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem
odlišnosti odlišnosti 6.6. Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní
hodnotu oceňované nemovitostihodnotu oceňované nemovitosti
![Page 16: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/16.jpg)
Metoda nepřímého porovnáníMetoda nepřímého porovnání
Data o srovnávacích nemovitostech Data o srovnávacích nemovitostech transformujeme do jedné průměrné transformujeme do jedné průměrné nemovitostinemovitosti
Následně srovnáváme oceňovanou Následně srovnáváme oceňovanou nemovitost pouze s jednou nemovitost pouze s jednou průměrnou nemovitostíprůměrnou nemovitostí
![Page 17: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/17.jpg)
Metody nepřímého porovnáníMetody nepřímého porovnání
Přímým přičítáním nebo odečítáním Přímým přičítáním nebo odečítáním přirážek a srážekpřirážek a srážek
Pomocí koeficientů odlišnostiPomocí koeficientů odlišnosti
![Page 18: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/18.jpg)
Pomocí koeficientu odlišnostiPomocí koeficientu odlišnosti
PH3 = JTCPH3 = JTC00 x Vým x Vým00
JTCJTC00 = SJTC x I = SJTC x I00
II00 = k1 = k100 x k2 x k200 x …xkn x …xkn00
SJTC = sum IJTCsSJTC = sum IJTCsii / n / n
IJTCsIJTCsii = JTCs = JTCsii / Is / Isii
ISISii = k1 x k2 x … x kn = k1 x k2 x … x kn
![Page 19: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/19.jpg)
PostupPostup1.1. Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými
parametry jako nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou parametry jako nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou cenucenu
2.2. Zvolíme si parametry průměrné nemovitostiZvolíme si parametry průměrné nemovitosti3.3. Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně
realizované ceny násobíme korekčním koeficientemrealizované ceny násobíme korekčním koeficientem4.4. Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty kJednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k5.5. Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací
nemovitostnemovitost6.6. Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti 7.7. Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní
hodnotu průměrné nemovitostihodnotu průměrné nemovitosti8.8. Určíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitostUrčíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitost9.9. Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme
index odlišnostiindex odlišnosti10.10. Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti
dostaneme tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitostidostaneme tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitosti11.11. Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované
nemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitostinemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitosti
![Page 20: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/20.jpg)
Datbáze – zdroje informacíDatbáze – zdroje informací
Kupní smlouvyKupní smlouvyÚdaje finančních úřadůÚdaje finančních úřadůÚdaje realitních kanceláříÚdaje realitních kanceláříDatabáze jednotlivých znalců a Databáze jednotlivých znalců a
odhadcůodhadců InzerceInzerce
![Page 21: Porovnávací způsob oceňování majetku](https://reader035.vdocuments.pub/reader035/viewer/2022062809/56815949550346895dc6860f/html5/thumbnails/21.jpg)
Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost