![Page 1: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/1.jpg)
Hypotheekmarkt en koopwoningmarkt
Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance
![Page 2: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/2.jpg)
Onderwerpen
• Ontwikkeling koopsector
• Omvang potentiële restschuld
• Ontwikkeling hypotheekschuld
• Toekomstperspectief
![Page 3: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/3.jpg)
Koopsector
• Aanhoudende malaise • Oorzaken:- beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)- beperkingen in fiscale aftrekbaarheid- macro-economische ontwikkelingen- neerwaartse spiraal zelf
![Page 4: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/4.jpg)
Koopprijsontwikkeling (NVM)
![Page 5: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/5.jpg)
Ontwikkeling transacties (NVM)
![Page 6: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/6.jpg)
Omslagpunt?
• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen, maar:
- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper- reëel circa 25% goedkoper- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij
inkomens vanaf 43.000 (9%)- verdere groei huishoudens voorzien
![Page 7: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/7.jpg)
Financiering knelpunt
• Banken met een depositofinancieringsgat• Versterking van buffervermogen
• Rantsoenering van hypotheken- aanscherping voorwaarden hypotheekver-
strekking- restschuld nagenoeg niet financierbaar
![Page 8: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/8.jpg)
Citaten
• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van de woningmarkt, maar voor de financiële stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)
• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille: meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons balanstotaal van 400 miljard. De banken hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken terughoudender te zijn met de verstrekking daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april 2012)
![Page 9: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/9.jpg)
Depositofinancieringsgat
![Page 10: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/10.jpg)
Potentiële restschuld
• Groeiend en knellend probleem- momenteel naar schatting 800.000
huishoudens- gemiddelde restschuld € 39.000
• Ernstige belemmering verhuismobiliteit• Negatief effect op consumptieve bestedingen
![Page 11: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/11.jpg)
Potentiële restschuld naar leeftijd
![Page 12: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/12.jpg)
Potentiële restschuld naar aankoop
![Page 13: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/13.jpg)
Ontwikkeling hypotheekschuld
• Hoe ontwikkelt zich de nationale hypotheekschuld op basis van de huidige vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de waarde van de woningvoorraad?
• Is een ombuiging van een (eventuele) autonome groei van de vraag naar hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?
![Page 14: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/14.jpg)
ASRE-onderzoek
• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar de ontwikkeling van de nationale hypotheekschuld
• Aanpak: system dynamics programmatuur
![Page 15: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/15.jpg)
Model (1)
• Startpositie WBO2002 (peildatum 2001)
• Hypotheeksom 355 mrd. (CBS: 336 mrd.)
• Differentiatie naar leeftijdsklasse (12)
• Verschuiving over de klassen
Jong 110.806 25-29 131.055 30-34 134.373 35-39 131.121 40-44 118.829 45-49 109.397 50-54 97.004 55-59 81.857 60-64 63.541 65-69 48.719 70-74 36.678 75plus 17.365
![Page 16: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/16.jpg)
Model (2)
• Exogene grootheden:- prijsontwikkeling koopwoning- mutatie koopwoningvoorraad- woningverlaters, naar leeftijdsklasse- aantal starters = mutatie woningvoorraad +
aantal woningverlaters; verdeling naar leeftijdsklasse
- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd
![Page 17: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/17.jpg)
Model (3)
• Drie hypotheekvormen- annuitaire hypotheek- spaar- en beleggingshypotheken- aflossingsvrije hypotheek• Veranderende keuze over tijd; onderscheid
naar starters en doorstromers
![Page 18: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/18.jpg)
Schatting versus realisatie
![Page 19: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/19.jpg)
Referentievariant
• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017 1% nominale stijging
• Netto groei koopsector structureel 50.000 per jaar
• Aantal woningverlaters structureel 50.000• Aantal starters structureel 100.000• Aantal doorstromers circa 140.000
![Page 20: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/20.jpg)
Hypotheekschuld referentievariant
![Page 21: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/21.jpg)
Uitkomsten referentievariant
Autonome groei hypotheekschuld hoger dan
waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief
aflossing uit spaar- en beleggingshypotheken.
Oorzaak: cohorteffect.
![Page 22: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/22.jpg)
Varianten
• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013
• Lagere LTV bij starters
• Stagnatie groei koopsector
![Page 23: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/23.jpg)
Nieuwe leningen annuitair
![Page 24: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/24.jpg)
Starters lager LTV
![Page 25: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/25.jpg)
Stagnatie koopsector
![Page 26: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/26.jpg)
Bevindingen
• Forse autonome groei van de hypotheeksom• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar-
en beleggingshypotheken• Zeer ingrijpende aanpassingen op
koopwoningmarkt nodig om groei hypotheekschuld om te buigen
![Page 27: Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013](https://reader034.vdocuments.pub/reader034/viewer/2022052621/557c358ed8b42aad418b534c/html5/thumbnails/27.jpg)
Tot slot
• Innovaties bij aanbod hypotheken noodzakelijk voor de woningmarkt om het bankenprobleem te neutraliseren
• Fiscaal beleid dat maximering schulden uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij bestaande leningovereenkomsten