Presentazione rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano
Il mercato degli appartamenti nella Città Metropolitana e a Monza Brianza
II semestre 2016
Vincenzo Albanese
Presidente FIMAA Milano Monza & Brianza
7 marzo 2017Palazzo Turati, Via Meravigli 9/b
Milano
Collegio Agenti d’Affari in Mediazione delle Province di Milano Monza & Brianza dal 1945
430 46
446
4 494
476 51
9 558
467 50
349
750
448
3 525 57
8 642 69
668
776
876
9 835 86
687
781
668
961
461
760
344
840
642
1 449 52
9 590
400
500
600
700
800
900
1000
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17*
Ntn
X 1.
000
Anni
2
2016: +18,9%2017*: +11,5%*
Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17
*Previsioni FIMAA MiMB (basati sulle indicazioni del sentiment IIQ2016) * Previsioni 2017
Il mercato della compravendita residenzialeVolumi in Italia, previsioni 2017(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)
crescitaultimi 3 anni
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
I 2015II 2015
III 2015IV 2015
I 2016II 2016
III 2016IV 2016
-3
8,2 10
,8
9,4
20,6 22
,9
17,4
15,2
-4,6
9,6 12
,2
10,9
22,9
23,1
16,4
13,2
-2,2
7,5 10
8,7
19,4 22
,9
17,9
16,2
2
9,2
18,2
23,6 26
29,7
23,9
10,4
-2,9
16,4
11,6
12,1
24
22,7
19,1 21
,5
Valo
ri %
Trimestri
ITALIA
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Milano città
Milano Resto Provincia
3
Volumi in Italia, Capoluoghi, Non capoluoghi e Milano città(Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN)
Il mercato della compravendita residenziale
Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17
Var % anno 16/15ITALIA +18,9%Milano + 21,9%Provincia + 21,8%
3T2016: + 23,9%4T2016 : +10,4%2016/2015: + 21,9%
4Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17
9,2
18,2
23,6 26
,0
29,7
23,9
10,4
16,4
11,6
12,1
24,0
22,7
19,1 21
,5
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0II
2015
III 2
015
IV 2
015
I 201
6
II 20
16
III 2
016
IV 2
016
Valo
ri %
Trimestri/Anni 1T2016: + 19,1%4T2016 : +21,5%2016/2015: + 21,8
MILANO CITTA’
CITTA’ METROPOLITANA (ESCLUSA MILANO) E MONZA BRIANZA
Volumi nella Città Metropolitana e Monza Brianza(Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN)
Il mercato della compravendita residenziale
24.542 24.689 24.775
21.843
18.97317.662
18.849 19.182
14.645 15.138 15.89918.035
21.978
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ntn
Anni
5
2016/2015: + 21,9%
Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17
Il mercato della compravendita residenzialeVolumi a Milano città(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)
6
42.997
48.497 49.59347.123
41.095
34.048 34.240 33.816
25.61522.780 23.272
25.507
31.067
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ntn
Anni
2016/2015: + 21,8%
Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17
Il mercato della compravendita residenzialeVolumi nella Città Metropolitana (no MB)(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)
737746
755
772 778 782 785 789 792 793 794 795 799
650
675
700
725
750
775
800
825
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mig
liaia
di u
nità
Anni
7
Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MBFonte: Agenzia delle Entrate.
+4.000 unità
Il mercato della compravendita residenzialeLo stock di appartamenti a Milano città(Migliaia di unità)
8
*Fonte: Centro Einaudi, Indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016)
Il vecchio patrimonio immobiliareCaratteristiche del mercato residenziale*
Per classe energetica: oltre 88% oltre classe C
Fonte: ISTATElaborazione Nomisma
Per età di costruzione: circa il 75% prima degli anni ‘80
9
La composizione degli acquisti Stima 2016
Città Milano Roma Torino Napoli ITALIA% nuovo sul totale
6,1 8,8 4,3 4,7 15,7
% di cui ristrutturato
82,2 75,9 84,3 70,3 65,7
% da ristrutturare sul totale
11,9 15,3 11,4 25,0 18,6
Fonte: Scenari Immobiliari , Progetto «Casa nuova» 2017Elaborazione: FIMAA MiMB
10
La nuova era del mercato
Più che alla fine di un ciclo, siamo all’inizio di una nuova era di mercato, con logiche e richieste differenti rispetto al passato sia a livello macro (mancanza di inflazione) che micro (domanda sofisticata e evoluta).
11
*Fonte: Centro Einaudi, Indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016)
Una nuova domandaAcquisto della casa sì, anche se non è più la priorità
80% degli italiani ha casa di proprietà ma per diversi motivi (lavorativi, economici) l’acquisto non è più tra le priorità.
Si risparmia* per: - 48% cautelarsi da imprevisti - 23% figli- 19% vecchiaia - 9% casa
…non più la priorità
12
Milano città: anticipazione dei trend nazionali
La piazza di Milano rappresenta un mercato sui generis per l’Italia, è il più innovativo e dinamico del nostro paese e per questo anticipa i trend nazionali: costituisce pertanto un punto di vista privilegiato per comprendere le nuove traiettorie dell’immobiliare.
13
Il residenziale a Milano: aspetti qualitativi
• Complessità e frammentazione di più mercati
Più che “del” mercato residenziale si dovrebbe parlare “dei” mercati. Si assiste alla convivenza e sovrapposizione di differenti ambiti con proprie dinamiche.
2 mercati geograficamente adiacenti (dentro e fuori la Circonvallazione) che operano con velocità diverse
2 mercati differenti per prodotto: il nuovo e l’usato. I due mercati sono destinati a essere sempre più divergenti anche sul fronte dei prezzi.
• Mercato della locazioneAltra parola chiave di questa nuova dimensione del mercato riguarda il ruolo sempre più strategico della locazione.
• Mercato qualitativo e di sostituzione
Questo mercato presuppone altresì alcune peculiarità dal punto di vista del prodotto, ossia la tipologia del trilocale, in edifici e contesti urbani di elevata qualità.
Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: FIMAA MiMB
Il mercato della locazione residenzialeNumeri indice dei prezzi e dei canoni medi di abitazioni e rendimenti potenziali lordi annuiMilano città(valori %)
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
110,0
120,0
II04
I05
II05
I06
II06
I07
II07
I08
II08
I09
II09
I10
II10
I11
II11
I12
II12
I13
II13
I14
II14
I15
II15
I16
II16
Rendim
enti lordi percentualiNum
eri i
ndic
e pr
ezzi
e c
anon
i
Semestri
Canoni Prezzi Rendimenti
14
15
Il nuovo mercato e le nuove analisi: il sentiment FIMAA MiMB
Per comprendere appieno i nuovi trend saranno necessari sistemi di analisi sempre più evoluti, tali da permettere la lettura dei fenomeni e soprattutto dei segnali deboli che sin da oggi permettono di comprendere il mercato del prossimo futuro. Oltre che degli aspetti «dimensionali e quantitativi», ci siamo dotati di uno strumento «qualitativo» che restituisce la percezione del mercato degli agenti immobiliari durante alcuni periodi «strategici» dell’anno: il sentiment del mercato di FIMAA MiMB.Si tratta di un’analisi originale del mercato che segue la direzione “dal basso” (gli agenti hanno un contatto diretto con la domanda) e “verso il futuro” (si chiedono giudizi sui mesi successivi all’indagine).
16Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Ufficio Studi FIMAA MiMB
L’indice sintetico mostra l’ottimismo/ pessimismo degli operatori immobiliari in base all’andamento dell’attività monitorato dagli altri 4 indici analitici (domanda, offerta, scambi, prezzi)
IIIQ 2016 clima di fiducia di una crescita sempre meno intensa
Il valore percentuale è numero indice rispetto all’anno 2005, base dell’analisi.
Il «clima di fiducia»: l’indice sintetico della compravendita – Milano città
* In base a indagine FIMAA Mi MB con Coordinatori listino prezzi - dicembre 2016
17
La demografia area milanese
Fonte: CRESME, 2017, Scenari demografici a Milano, Monza–Brianza e Lodi 2001-2035
I risultati dell’esercizio previsionale definiscono, per l’area milanese, uno scenario di incremento demografico consistente, sebbene con forti differenze nelle diverse ipotesi di stima.
2.200
2.300
2.400
2.500
2.600
2.700
2.800
2.900
3.000
3.100
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Migliaia
2,98 milioni
2,81 milioni
2,67 milioni2,50 milioni
Serie storica e scenario previsionale della popolazione residente nell’area milanese tra 2001 e 2035
18
Il residenziale: un asset class strategico
Gestione attivaInvestitori internazionali long terms
Mercato professionale della locazione
19
Si ringrazia per l’attenzione
Vincenzo AlbanesePresidente FIMAA Milano Monza & Brianza