Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010
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******** TRIBUNALE DI LUCERA ********
ILL.MO G.E. Dott. M. De Palma
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO relativa al procedimento
esecutivo n. 16/10 R.G.E. promosso da “Donnino Maria Rosaria e Donnino
Raffaella” contro Cioccariello Mario.
INDICE DEI CAPITOLI
0 - Premessa.
1 – Controlli e verifiche del bene pignorato.
2 – Individuazione e regolarità del bene pignorato.
3 – Fascicolo dei beni pignorati e formazione dei lotti.
4 – Allegati;
5 – Deposito della perizia originale con allegati;
6 – Deposito supporti informatici (CD);
7 – Verifica dell’inizio operazioni peritali nei 20 gg. dall’assunzione
dell’incarico;
8 – Verifica del deposito della perizia tecnica 45 gg. prima della udienza;
9 – Attestazione di invio perizia alle parti;
0. PREMESSA .
0.1) Atto di pignoramento.
L’Atto di pignoramento è stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio -
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Ufficio Provinciale di Foggia – Servizio di Pubblicità Immobiliare – Sezione
staccata di Lucera in data 01.03.2010, Reg. gen. n. 1807, Reg. part. n. 1343 a
favore di:
- DONNINO Maria Rosaria nata a Lucera il 04.07.1947;
- DONNINO Raffaella nata a Lucera il 29.12.1951.
0.2) Giuramento e quesito.
Con convocazione telefonica dalla Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari
del Tribunale di Lucera, il sottoscritto Arch. Michele D’Andrea con studio
professionale a Lucera in via G. Amendola n. 53, veniva invitato a presentarsi
presso la stessa il giorno 04 Agosto 2010 alle ore 12,30 per l’affidamento di
una Consulenza Tecnica d’Ufficio da parte del G. E. dott. M. De Palma.
In tale data e alla medesima ora il sottoscritto previo giuramento di
rito, veniva nominato dal su citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto
e gli venivano affidati i quesiti che di seguito si riportano:
1. CONTROLLI
1.a - la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al
debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della
documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal
creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e
sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio
anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto
di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai
suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le
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eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale
relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la
proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per
quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.
2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita
ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione
scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al
creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni
peritali e previo altresì accesso all’immobile:
2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione di uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli
analiticamente sì da poterlo inserire nell’avviso di vendita (in ciascun
lotto dovranno essere indicati: la descrizione dell’immobile,tipologia,
ubicazione, caratteristiche essenziali, come la suddivisione dei vari
ambienti o del tipo di coltura, e superficie, i confini, i dati catastali,
eventualmente aggiornati, ed il prezzo base determinato come
specificato di seguito) e provvedendo, previa autorizzazione del
giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla
verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche
sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò
che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto
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costruito; e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione
dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n.
47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché
dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici
comunali competenti;
2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento
dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento
con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi
necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che sono necessarie per l'aggiornamento del
catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge
n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero
predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione,
3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni
oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti
individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:
3.a - l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,
mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua
ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),
degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze
e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun
immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una
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lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un
numero progressivo;
3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un
paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato
"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e
la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo
"Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia
del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando
poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il
coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie
commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le
condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà
altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai,
copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell' edificio),
nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni,
infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso,
scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico,
precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per
gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso
contrario, i costi necessari al loro adeguamento);
3.c - indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto
comuni, giardino ecc.)
3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore
o da terzi e, in tal caso a che titolo; ove essi siano occupati in base ad
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un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e
la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta,
l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di
indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione
della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato
alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;
3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando
in sezioni separate quelli che resteranno a carico dello acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura,
indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in
particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso
affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
a)per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in
che stato) ed altre trascrizioni;
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al coniuge;
altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri
reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione
al coniuge, ecc.)
l’esistenza di usufrutto, tenendo conto della valutazione del bene;
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b) per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancel-
lati o regolarizzati al momento della vendita a cura
e spese della procedura:
iscrizioni;
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
eventuali difformità urbanistico-edilizie;
eventuali difformità catastali;
c)altre informazioni per l'acquirente,concernenti:
l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
eventuali cause in corso;
3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in
separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni utilizzate per la stima, del valore al mq. e del valore
totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta
per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali
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spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti
anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini il valore finale del
bene (lotto), al netto di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le
due diverse ipotesi:
a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la
bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.
In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia
condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo
conto della data dell’abuso ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01
(accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in
sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non
condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base il valore
dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di
abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi
motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di
immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt.
30,31,33,34,35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);
3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della
sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le
quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,
identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere
separate in favore della procedura;
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4 – ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed
interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della
concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante
documentazione necessaria; depositi in particolare ove non in atti,
copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle
dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di
ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio
operazioni peritali).
5 – DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi
allegati;
6 – DEPOSITI altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd)
contenenti ciascuno i seguenti files:
6a. File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione
nell’intero testo delle generalità del debitore;
6b. File contenente la planimetria relativa al singolo lotto;
6c. File contenente le fotografie del singolo lotto;
7 – FISSI l’inizio formale delle operazioni nel luogo dallo stesso prescelto
in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’assunzione
dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo
occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente
alla relazione la documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione.
8 – DEPOSITI in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 gg. prima
della udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una
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copia epurata delle generalità del debitore.
9 – INVII contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori
procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito)
a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale
della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.
10 – INTERVENGA eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per
rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano
particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle
parti almeno 15 gg. prima della predetta udienza.
11 – Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato
di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti
mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico,
anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di
provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti),
con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative
agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che
devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a
pena di decadenza; all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni
documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti
relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come,
ad esempio, il Comune, l’ufficio del Registro, la Conservatoria dei RR.
II., l’Ufficio del Territorio, ecc.) o del Condominio, nonché ad
estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti
di cui al T.U. sulla privacy.
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12 – Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere
all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini
della nomina del custode giudiziario.
13 – Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione
del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la
parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento
del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli
altri creditori.
14 – Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della
udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito
(provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di
rinvio) con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della
perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si
procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà
conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza
ex art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia).
15 - Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio.
16 – Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e
dell’assistenza della forza pubblica per accedere nell’immobile
periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo
opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone
altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza
pubblica dia notizia al debitore o al terzo occupante che al momento
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dell’accesso verrà forzata la porta d’ingresso;
17 – Il Giudice liquida in favore del perito, a titolo di acconto, la somma di
euro 400,00 che pone provvisoriamente a carico del creditore
procedente.
- Svolgimento delle operazioni peritali -
Il sottoscritto a seguito dell’incarico ricevuto (all. “A”), dopo aver
esaminato gli atti, eseguiva quanto di seguito:
in data 04 agosto 2010 fissava l'inizio delle operazioni peritali per il
giorno 24 agosto 2010 alle ore 09,30 presso l’abitazione del debitore,
posta nel Comune di Lucera (FG) in viale XXIV Maggio n. 1 e ne dava
comunicazione a mezzo di lettere raccomandate a.r. (1^ convocazione -
all. “B.1”), alle seguenti parti interessate:
Sig. Cioccariello Mario residente a Lucera in via XXIV Maggio n. 1.
Avv. Modestino Napolitano c/o lo studio dell’Avv. G. Clemente a
Lucera in via Ferrovia n. 9/B.
Il giorno 06.08.2010 si recava presso l’Uff. Tecnico Erariale di Foggia
per reperire le planimetrie catastali dell’immobile pignorato .
In data 24.08.2010 alle 9,30 accompagnato dall’Arch. Raffaele
D’Imperio in qualità di aiuto e testimone, si recava sul luogo stabilito
(Lucera viale XXIV Maggio n. 1), dove trovava l’immobile chiuso e
nessuno dei convocati. Dopo aver atteso per circa 30 minuti le parti
convocate e non potendo svolgere il sopralluogo agli immobili oggetto
di causa per l’assenza dei proprietari, ne effettuava la ricognizione
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esterna ed alcune fotografie. Alle ore 10,05 il sottoscritto dopo aver
redatto il verbale, rinunciava al sopralluogo (all. “C.1”)
Nello stesso giorno del 24.08.2010, fissava la data per il nuovo
sopralluogo alle ore 9,30 del 06.09.2010, dandone comunicazione alle
parti a mezzo di raccomandata a.r. (2^ convocazione - all. “B.2”).
Raccomandata per il debitore ritornata successivamente al mittente per
compiuta giacenza.
In data 06.09.2010 alle ore 9,30 il sottoscritto C.T.U. accompagnato
dall’Arch. Raffaele D’Imperio, si recava su posto dove trovava
l’immobile chiuso e nessuno dei convocati. Dopo aver suonato più volte
al campanello del citofono, finalmente si affacciava sul balcone la Sig.ra
Donnino Rita Giuseppina, moglie di Cioccariello Mario, la quale si
dichiarava all’oscuro dell’appuntamento e nello stesso tempo, dopo
essere stata edotta sul motivo della visita, non permetteva ugualmente
l’accesso all’immobile, dicendo che doveva “informarsi”. Cosicché su
richiesta del sottoscritto e con la promessa che avrebbe autorizzata il
sottoscritto ad effettuare il sopralluogo, forniva il numero del telefono di
casa, affinché si prendesse accordo per stabilire l’ora del sopralluogo
(all. “C.2”). Cosa che non è mai avvenuta, perché il sottoscritto da
allora, ha telefonato numerose volte, a tutte le ore, per tre o quattro
giorni senza riuscire a parlare. Finalmente dopo alcuni giorni, rispondeva
la figlia della convenuta e poiché dalla voce sembrava minorenne, il
sottoscritto le chiedeva di riferire ai genitori che avrebbe richiamato il
giorno successivo alle ore 9,30, per stabilire la nuova data del
sopralluogo. Cosa del tutto inutile perché nessuno ha mai risposto al
telefono.
In data 10 settembre c.a., il sottoscritto sempre in compagnia
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dell’Arch. D’Imperio, trovandosi nei paraggi del compendio pignorato e
accortosi della presenza di “persone” in casa, bussava al loro
campanello. Cosicché dopo qualche tentativo finalmente si affacciava la
predetta Signora, la quale con aria indignata riferiva che non mi avrebbe
fatto entrare, che non poteva fissarmi nessun sopralluogo e che avrei
dovuto mandargli la raccomandata. Al ché il sottoscritto gli faceva
presente che poteva mettere in atto il punto 16 del Verbale di
Giuramento, dove il Giudice mi autorizzava ad avvalermi della Forza
Pubblica, la Sig.ra Donnino con aria indifferente mi rispondeva: “Puoi
fare quello che vuoi”.
Cosicché lo stesso giorno del 10 settembre 2010 inviava una nuova
raccomandata a.r., (3^ convocazione- all. “B.3”) alle parti interessate
dove fissava la nuova data per il sopralluogo, da effettuarsi alle ore 9,30
del 20 settembre 2010 e dove si comunicava, nel caso in cui il
sottoscritto era ancora una volta impossibilitato ad effettuare il
sopralluogo, si vedeva costretto ad accedere all’immobile con l’ausilio
della forza pubblica, avvalendosi dell’aiuto di un fabbro per forzare la
porta d’ingresso.
Raccomandata che il debitore non ha mai ritirato e che pertanto è
ritornata successivamente al mittente per compiuta giacenza.
In data 20 settembre c.a., il sottoscritto sempre in compagnia
dell’Arch. D’Imperio, alle ore 9,30, si recava su posto dove trovava
ancora una volta l’immobile chiuso e nessuno dei convocati. Dopo aver
suonato ripetutamente al campanello del citofono per circa 15 minuti,
senza che nessuno aprisse il portone e dopo aver redatto apposito
verbale, desisteva al sopralluogo (all. “C.3”).
In data 06 ottobre c.a., effettuava un ennesimo tentativo, telefonando
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ancora una volta a casa del debitore, affinché si riuscisse a convincere la
parte debitrice a permettere l’accesso al compendio. Ma ancora una
volta, trovava la Sig.ra Donnino che con aria indignata, riferiva le
seguenti parole: “Allora non l’hai capito che qua dentro non entri?”,
nulla è servito a convincerla, perché questa ha chiuso la comunicazione.
Lo stesso giorno del 06.10.2010, allo scopo di far presente al Giudice
Esecutore la situazione in essere, il sottoscritto si recava presso il
Tribunale di Lucera, dove riusciva a colloquiare con il Giudice sostituto
dott. C. Chiriaco, il quale gli consigliava di relazionare il tutto.
Il 12.10.2010 depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni
Immobiliari, Istanza di accesso forzoso (all. “A”).
In data 18.10.2010 il Giudice dott. C. Chiriaco depositava presso la
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, l’autorizzazione all’accesso
forzoso, con l’ausilio della Forza Pubblica e l’aiuto di un fabbro (all.
“A”).
Il 25.10.2010 si recava presso il comando dei Carabinieri di Lucera per
prendere accordo sull’intervento a farsi. Ricevuto dal Maresciallo
“Armillotta”, esponeva la situazione in essere e forniva copia
dell’Autorizzazione del G.E. all’accesso forzoso. Dopo un breve
colloquio ed al fine di risolvere la questione in modo bonario, dietro
richiesta del sottoscritto, il maresciallo Armillotta previo numero
telefonico fornito dal sottoscritto, telefonava a casa del debitore per
convincerlo a fargli effettuare il sopralluogo. A nulla è servito, perché
ancora una volta la Sig.ra Donnino non si è resa disponibile. A questo
punto non potendo fare altrimenti si è presi accordo per effettuare il
sopralluogo in data 15.11.2010.
Pertanto in data 26.10.2010 il sottoscritto inviava una nuova
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raccomandata a.r., (4^ convocazione - all. “B.4”) alle parti interessate
dove fissava il sopralluogo a farsi per le ore 9,00 del 15.11.2010 e dove
si comunicava che nel caso sia stato ancora una volta impossibilitato ad
effettuare il sopralluogo si sarebbe proceduti all’accesso forzoso,
avvalendosi dell’ausilio della Forza Pubblica e dell’aiuto di un fabbro.
Di detta raccomandata spedita al “Cioccariello” (ritornata al mittente
per compiuta giacenza), si avvisava verbalmente anche il Maresciallo
“Armillotta”.
Il giorno successivo il sottoscritto allo scopo di avvalersi di un idoneo
fabbro artigiano, prendeva accordo con un esperto fabbro artigiano del
luogo, il quale accettava l’incarico, rendendosi disponibile al momento
del sopralluogo, fissato per il 15.11.2010, qualora le circostanze
avessero richiesto il suo operato.
In data 10.11.2010 si recava presso L’Ufficio Anagrafe e di Stato
Civile del Comune di Lucera per produrre il certificato di residenza e
l’estratto di matrimonio (all. “I”);
Il giorno 15.11.2010 il sottoscritto pur non avendo ricevuto
l’attestazione della consegna della raccomandata inviata al debitore, alle
ore 9,00 si presentava in compagnia dell’Arch. Raffaele D’Imperio e del
maresciallo dei carabinieri di Lucera Sig. Vincenzo Gentile sul luogo
oggetto di causa e precisamente in via XXIV Maggio n. 1. All’atto del
sopralluogo il sottoscritto ed il maresciallo hanno suonato più volte al
campanello del citofono senza che nessuno rispondesse, fattosi aprire da
un condomino salivano al piano ed alla porta d’ingresso hanno suonato
svariate volte e con insistenza al campanello senza che nessuno aprisse la
porta. Poi quando ormai le speranze che qualcuno ci aprisse erano
svanite e scesi in strada, si affacciava al balcone la Sig.ra Donnino Rita
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Giuseppina Liliana che ci invitava a salire nell’abitazione. Sul posto oltre
al sottoscritto, all’Arch. Raffaele D’Imperio ed al maresciallo Vincenzo
Gentile, erano presenti la Sig.ra Donnino Rita Giuseppina Liliana, la
Sig.ra Rosmalen Janni e la Sig.na Cioccariello Francesca,
rispettivamente moglie, suocera e figlia del Sig. Cioccariello Mario.
Nessuno era presente per la controparte. Le operazioni si svolsero in
primo luogo informando i presenti dei quesiti e dell’ordinanza del G.E. e
successivamente si sono eseguite tutte le operazioni di sopralluogo. A
tal uopo si è proceduto ad effettuare l’ispezione del compendio
pignorato, le indagini e tutti i rilievi planimetrici e fotografici, nonché ad
acquisire tutte le informazioni ritenute necessarie per l’espletamento
dell’incarico ricevuto (all. “C.4”).
Il giorno 17.11.2010 si recava presso l’Ufficio Tecnico Urbanistico del
Comune di Lucera, per effettuare la ricerca sulla regolarità edilizia
riguardante gl’immobili oggetto di pignoramento per poi inoltrare la
richiesta ed il rilascio dei documenti tecnici in data 30.11.”10 (all. “H”).
Nei giorni a seguire le operazioni sono continuate a più riprese presso
l’Ufficio Provinciale del Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera),
dove il sottoscritto si è recato per produrre la visura catastale aggiornata
dell’immobile (all. “D”), per verificare la consistenza catastale e per
verificare la provenienza ed i proprietari succedutivi nel ventennio
anteriore la trascrizione del pignoramento, ecc. (all. “M”).
Il 26.11.2010 allo scopo di acquisire informazioni circa l’effettuazione
del sopralluogo all’immobile pignorato, si presentava presso lo studio
del sottoscritto il Sig. Oligno Antonio coniuge della ricorrente Sig.ra
Donnino Maria Rosaria, il quale dopo aver chiesto delle informazioni in
merito all’andamento del sopralluogo, dava informazioni circa
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l’acquisizione delle quote di spettanza riferite alla proprietà
dell’immobile e, su richiesta dello scrivente, forniva nei giorni a seguire
le fotocopie di n° 04 atti di compravendita dell’immobile (all. “L”). In
tale occasione il suddetto Sig. Oligno informava il sottoscritto e dava
delucidazioni sui lavori eseguiti all’immobile e dell’esistenza della Causa
Civile n.19/2010 r.g. promossa da Donnino Maria Rosaria + 1 c/
Cioccariello Mario.
Il giorno 30.11.2010 il sottoscritto depositava presso la Cancelleria
dell’Esecuzione Immobiliari del Tribunale, la richiesta di proroga per la
scadenza dei termini di consegna della relazione peritale, resasi
necessaria a causa del ritardo acquisito per l’effettuazione del
sopralluogo (circa tre mesi).
RISPOSTE AI QUESITI
1 - CONTROLLI la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in
capo al debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della
documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal
creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia
relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore
alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di
provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti
venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze
riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;
accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al
debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i
nomi dei comproprietari.
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Dopo aver analizzato la documentazione depositata negli atti, le visure
catastali ed i registri immobiliari, il sottoscritto verificava:
1.a – che c’è corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al
debitore esecutato; si precisa però che nell’atto di pignoramento si è
riscontrato una discrepanza nella descrizione sulla provenienza al debitore in
quanto è riportato: “.... Detto immobile è pervenuto al debitore per atto
pubblico rogato per ministero del Notaio Francesco Di Bitonto, trascritto al
n. 6537, rep. 49548, ad integrazione dell’atto pubblico del 16.2.1996”. Lo
scrivente dopo aver analizzato la documentazione ipocatastale e gli atti di
compravendita, accertava che i dati riguardanti la provenienza sopra riportati
risultano errati, in quanto gli immobili sono pervenuti come di seguito si
riporta:
2.b - che detta documentazione si riferisce a tutti i proprietari che si sono
succeduti nel ventennio anteriore all’atto di pignoramento;
3.b – che la proprietà degli immobili sottoposti a pignoramento, formante un
unico lotto (come si specificherà al punto successivo 2°), appartiene ai
coniugi in regime di comunione dei beni “Cioccariello Mario” (debitore) e
“Donnino Rita Giuseppina Liliana” per la quota di comproprietà di 17/21
(8,5/21 ciascuno), a “Donnino Maria Rosaria” per quota di comproprietà di
2/21 ed a “Donnino Raffaella” per quota di comproprietà di 2/21.
2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita
ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta
a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al
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creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni
peritali e previo altresì accesso all’immobile:
2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione di uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli
analiticamente si da poterlo inserire nell’avviso di vendita;
Dalla documentazione depositata negli atti, il pignoramento riguarda
l’unità immobiliare sita il Lucera alla via XXIV Maggio n. 1 (ex via
Montello), riportato in catasto al foglio 82, part. 229, sub 8, cat. A/3, cl. 2,
vani 4, esteso agli accessori, alle accessioni ed ai frutti di esso, maturati e
maturandi.
Dall'ispezione degli immobili effettuato in data 15.11.2010 previo
raccomandate a.r. spedite alle parti interessate in data 04 e 24 agosto, 10
settembre e 26 ottobre 2010 e dalla verifica delle piante catastali, si riscontra
che gli immobili oggetto di pignoramento posti nel Comune di Lucera, alla
via XXIV Maggio n. 1, fanno parte della scala “A”, del fabbricato “L/1” e
sono costituiti da:
- n. 01 appartamento per civile abitazione, in 1° piano, distinto dall’interno 3;
- n. 01 vano ripostiglio posto nell’androne a piano terra della scala “A” ,
identificato con il n° 04;
- n. 01 vano ripostiglio (ex box motom), posto nell’androne a piano terra
della scala “B”, identificato con il n° 03;
- n. 01 terreno a giardino o orto di pertinenza, identificato al foglio 82, p.lla
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825.
In considerazione che detti immobili fanno parte dello stesso stabile, si è
inteso identificare il compendio pignorato come un unico lotto;
2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla
verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche
sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò
che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto
costruito; e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione
dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n.
47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché
dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici
comunali competenti;
Dalle indagini effettuate e dalla documentazione rilasciata dall’ufficio
tecnico del Comune di Lucera, si riscontra che:
1) Gli immobili pignorati sono stati costruiti dall’Istituto Autonomo Case
Popolari (I.A.C.P.) ex INA Casa, in epoca antecedente al 1° sett. 1967,
presumibilmente verso gli anni 60.
2) In data 10.12.1999 il Sig. Cioccariello Mario in qualità di rappresentante
del condomino ha presentato richiesta per la costruzione di n. 04 ripostigli, di
cui uno di proprietà, da realizzarsi nell’ambito dell’androne condominiale, per
la quale è stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 3520 dal Comune Lucera
in data 14.01.2000 (all. “H.1”).
3) In data 21.09.1998 i coniugi Cioccariello Mario e Donnino Rita hanno
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presentato al Comune di Lucera la D.I.A. acquisita al n. di protocollo 27753
del 28.09.1998, a firma del Geom. Matteo Carano, per l’esecuzione di lavori
di manutenzione straordinaria relativa ai prospetti ed alla recinzione dell’area
pertinenziale (giardino o orto) (all. “H.2”).
Opere queste, che in fase di accertamento da parte dei Vigili Urbani e
dell’Uff. Tecnico del Comune di Lucera sono state sospese allo stato d’uso,
perché ritenute difforme alla D.I.A. presentata, in quanto in contrasto con il
P.R.G. perché ricadenti in zona a Verde Pubblico Attrezzato e in Assenza di
titolo abilitativo rilasciato dal Comune, pertanto ritenute abusive (all. “H.3”).
In conseguenza del quale il Comune di Lucera in data 15.07.03 ha emesso
l’Ordinaza n. 884 di rimozione e ripristino dello stato dei luoghi, precedente
all’abuso commesso, dell’area interna, affacciatesi su via Pasubio, ricadente
in zona Verde Pubblico Attrezzato, a carico del Sig. Cioccariello Mario (all.
“H.4”). A cui ha fatto seguito in data 04.12.2003, l’Avvio al procedimento
per l’esecuzione d’ufficio dell’ordinanza n. 884. Per la quale il Sig.
Cioccariello Mario ha presentato in data 15.12.2003 la richiesta di
interruzione dell’avvio della procedura per l’esecuzione d’ufficio. Richiesta
negato dal Comune con notifica del 02.01.2004 protocollata al n 70.
Il 30.01.2004 i coniugi Cioccariello Mario e Donnino Rita Giuseppina
Liliana allo scopo di sanare la situazione in essere, di cui al punto precedente,
hanno presentato al Comune di Lucera, una Dichiarazione di Interesse alla
Sanatoria di Opere Abusive ai sensi della L.R. n. 28 del 23.12.2003 – D.L. n.
269 del 30.09.2003 a firma dell’Ing. Donato Pilla, protocollata al n. 4133 del
03.02.2004, riguardanti la realizzazione di un garage-deposito, della
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consistenza di mt. 5,80x10,60, sulla superficie originariamente adibita a
cortile, di pertinenza dell’abitazione (all. “H.5”) .
Richiesta di condono che il Comune di Lucera non ha ancora definito.
In data 11.06.2004 il Comune di Lucera ha emesso una 2^ Ordinanza e
precisamente la n. 940 avente per oggetto: “Ordinanza di demolizione e
ripristino dello stato dei luoghi precedente all’abuso commesso dai Sig.ri
Cioccariello Mario e Donnino Rita per aver eseguito lavori edilizi in assenza
di atto abilitativo, presso l’immobile sito in via XXIV Maggio , civ. 1”
(all.”H.6”).
4) Per quanto riportato nei precedenti punti 2 e 3 il sottoscritto è venuto a
conoscenza dell’esistenza della Causa Civile n.19/2010 r.g. in corso,
promossa da Donnino Maria Rosaria + 1 c/ Cioccariello Mario.
5) Ai fini dell’agibilità e abitabilità, l’immobile in oggetto ne è privo, poiché
per lo stesso non risulta presentata nessuna richiesta, ne è stato rilasciato il
certificato da parte dell’ufficio tecnico urbanistico.
2.b.1 Abusivismo:
Per quanto si è potuto accertare dalla visione dell’immobile e dalle indagini
effettuate in catasto e all’Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Lucera,
le opere che il sottoscritto ritiene che siano state eseguite in assenza di
permessi e/o in modo difforme alle autorizzazioni comunali, e pertanto
ritenute abusive (all. ”F.6”), consistono in;:
1) Chiusura del balcone-veranda posta sulla facciata dell’ingresso principale
di via XXIV Maggio, eseguita mediante la demolizione dei muri interni e
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realizzazione di un tratto di parete di facciata esterna. Opera questa che
ha portato ad un aumento di superficie dell’appartamento ( vedi foto n.
01).
2) Realizzazione di una mensola balcone presumibilmente realizzata in c.a.
delle dimensioni di cm. 255x100, rifinito con pavimento, ringhiera in
ferro, ecc., posto in corrispondenza del precedente punto 1), ( vedi foto
n. 01).
3) Demolizione di alcune pareti interne, atte a dar luogo ad una diversa
distribuzione nella zona cucina-soggiorno.
4) Realizzazione di una copertura sull’area a giardino pertinenziale, con assi
di ferro scatolare bullonate tra loro ed ai muri perimetrali, sovrapposte
con onduline plastificate trasparenti, aventi la superficie di circa mq.
30,00 e per la restante parte anch’essa coperta con assi di legno e pezzi di
pannelli zincati, poggianti su una struttura precaria composta da tubi
innocenti mobili non fissati ai muri perimetrali. (vedi foto nn. 13, 14 e
15).
2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento
dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con
le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari
per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le
variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39,
oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove
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mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
Dopo aver effettuato il sopralluogo, la visura catastale aggiornata (all.
“D”) e confrontato i dati catastali con quelli riportati nell’atto di
pignoramento ha verificato che c’è corrispondenza tra i dati riportati
nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali.
Si precisa però che il sottoscritto dalle indagini fatte ha riscontrato le
seguenti difformità catastali:
1. la planimetria dell’appartamento non risulta aggiornata delle modifiche
effettuate. Tali modifiche riguardano: la chiusura della veranda, la
creazione del balcone e la diversa distribuzione degli spazi interni
originata dalla demolizione di alcune pareti divisorie (all. “F.6”) ;
2. il ripostiglio realizzato nell’androne del vano scala ed il solaio o
sottotetto non risultano denunciati (all. “F.4- F.2”);
3. inoltre come si relazionerà al punto 3, sono da aggiornare e/o modificare
i dati riguardanti la ditta intestataria, in quanto errati nelle intestazioni e
nelle quote di proprietà, così come i dati riportati nello storico catastale
(all. “D”).
Difformità queste che il sottoscritto ritiene siano necessarie denunciare in
catasto ai fini dell’aggiornamento dei dati e per la vendita dell’immobile.
3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto
del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati,
indicando, in ciascuna di tali relazioni:
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3.a l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,
mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua
ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),
degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e
accessori e, degli eventuali millesimi di parti comuni;
- ciascun immobile sarà identificato in questa parte della relazione, da un
lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero
progressivo;
-- Formazione del lotto:
Trattandosi di un appartamento con annesso giardino e ripostigli di
pertinenza, il sottoscritto ha ritenuto opportuno considerare il compendio
oggetto del pignoramento come un unico lotto.
-- Individuazione dei beni componenti il lotto:
Il lotto in oggetto è costituito da un appartamento per civile abitazione con
accesso dalla scala “A”, dal soprastante sottotetto o solaio, da un ripostiglio
al piano terra di detta scala, da un altro ripostiglio al piano terra o piano
cantina della scala “B” e da un appezzamento di terreno ad uso di giardino o
orto, tutti ricadenti nel piano di lottizzazione dell’I.A.C.P. ex INA Casa,
individuato come fabbricato o lotto “L/1”, ubicato nella zona semiperiferica
del Comune di Lucera, in via XXIV Maggio n. 01, meglio identificata come
“Pezza del Lago” o zona “Ferrovia”.
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Immobile Piano Sup. Lorda Sup. Netta Sup. Balc. Sup. Giard. Alt. vani
Appartamento primo mq. 116,00 mq. 80,40 mq. 8,20 -------------- mt. 2,95
Sottotetto secondo mq. 116,00 mq. 95,00 -------------- -------------- 0,30 - 1,60
Ripostiglio "1" terra mq. 8,30 mq. 6,80 -------------- -------------- mt. 2,10
Ripostiglio "2" terra mq. 3,00 mq. 2,10 -------------- -------------- mt. 2,10Giardino/orto terra -------------- -------------- -------------- mq. 63,00 --------------
RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE DEL LOTTO
- Confini:
-- L’appartamento confina con il vano scala, con via XXIV Maggio per due
lati, con la stradina privata e con i simili distinti dagli interni 02 e 04, salvo
altri.
-- Il ripostiglio al piano terra della scala “A”, confina con il disimpegno, con il
simile n. 03, con la stradina privata e con il lotto “B”, salvo altri.
-- Il ripostiglio al piano cantina o piano terra della scala “B”, confina con il
disimpegno, con i simili n. 02 e 04 e con la stradina privata ;
-- Il giardino o orto confina con il distacco su via Pasubio, con la stradina
privata, con i simili distinti dalle p.lle nn. 824 e 802, salvo altri.
- Dati catastali (all. “D”):
Gli immobili sono censiti nel Comune di Lucera (Fg) così come di seguito si
riporta, in ditta:
- Cioccariello Mario nato a Lucera il 06.01.1958 (cod. fisc. CCC MRA
58A06 E716C) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni.
- Cioccariello Mario nato a Lucera il 06.01.1958 (cod. fisc. CCC MRA
Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010
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58A06 E716C) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni con
Donnino Rita Giuseppina Liliana.
- Donnino Rita Giuseppina Lili nata a Lucera il 17.12.1961 (cod. fisc. DNN
RGS 61T57 E716X) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni.
- Donnino Rita Giuseppina Liliana nata a Lucera il 17.12.1961 (cod. fisc.
DNN RGS 61T57 E716X) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei
beni con Cioccariello Mario.
Con le seguenti indicazioni:
foglio 82, p.lla 229, sub. 8, cat. A/3, cl. 2, cons. 6,0 vani, rend. E.
464,81, ub. Via Montello, p. 1;
Si fa presente che il terreno di pertinenza sebbene risulti accatastato con
l’appartamento, in data 18.08.1986 è stato oggetto del frazionamento n. 57
in atti dal 28.11.1991, passando a Partita 1 (area di enti urbani e promiscui),
con le seguenti indicazioni:
foglio 82, p.lla 825, sub. -, cat. - , cl. -, superficie mq. 63,00.
Per quanto sopra riportato, “si precisa che la suddetta intestazione è
errata”, in quanto i comproprietari “Cioccariello Mario e Donnino Rita
Giuseppina Liliana” oltre ad essere riportati due volte con diversa dicitura,
risultano sbagliati nella descrizione delle quote, poiché gli stessi così come si
evince dagli atti di compravendita (vedi all. “L”) nell’insieme delle quote
ereditate e/o acquistate sono comproprietari di 8,5/21 ciascuno.
Nell’intestazione a titolo così come si evince dagli atti di compravendita,
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mancano i nomi e le quote degli altri proprietari dell’immobile in oggetto,
individuati nelle persone di:
- Donnino Maria Rosaria o Maria Rosaria Antonietta in Oligno, nata a
Lucera il 04.07.1947 (c.f.: DNN MRS 47L44 E716S), proprietaria per 2/21;
- Donnino Raffaella in Palmieri nata a Lucera il 29.12.1951 (c.f.: DNN RFL
51T69 E716R), proprietaria per 2/21;
3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un
paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato
"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e la
lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei
beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna
utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per
ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della
determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale
medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi
paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene
(tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti
esterne dell' edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile
(infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta
d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto
termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e
per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso
contrario, i costi necessari al loro adeguamento);
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3.b.1 descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto.
Il lotto in oggetto è composto dalla seguente unità immobiliare e
pertinenze (all. “F-G”):
a) n. 01 appartamento per civile abitazione: posto al primo piano di via
XXIV Maggio n. 01 (all. “F.3”), avente accesso mediante androne e
scalinata condominiale. L’appartamento è composto dall’ingresso, dal
soggiorno/cucina, dal corridoio, da tre camera da letto e dal bagno
con antibagno; ambienti questi ben illuminati ed arieggiati che
affacciano sulla strada principale e sulla stradina privata. Nell’insieme
l’appartamento ha una superficie lorda complessiva di circa mq.
116,00, quella netta di circa mq. 80,40 e l’altezza interna dei vani di
circa mt. 2,95. All’appartamento sono annessi due balconi della
superficie complessiva di mq. 8,40 ed il piano sottotetto o solaio,
posto in corrispondenza dell’appartamento, da cui si riceve accesso
mediante una botola posta nell’antibagno. Lo stesso ha la superficie
lorda di mq. 116,00 e la superficie utile di circa mq. 95,00, mentre
l’altezza interna è di circa cm. 30 all’imposta del tetto e di cm. 170,00
al colmo. Questo è privo di qualunque tipo di rifiniture e viene
utilizzato come deposito(vedi foto nn. 09-10). L’appartamento
internamente è rifinito con pavimenti in graniglia di cemento delle
dimensioni di cm 20x20 in tutti i vani, ad eccezione della cucina che è
pavimentata con materiale dello stesso tipo ma di dimensioni di cm.
30x30 e del bagno che è pavimentato e rivestito con mattonelle
ceramiche di cm. 20x20 e 15x15, così come l’angolo cottura che è
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piastrellato fino all’altezza di circa cm. 165. Le pareti ed i soffitti
sono intonacati e pitturati a pennello, tranne una parete del corridoio
che è rifinita a stucco. Gli infissi interne sono del vecchio tipo in legno
pitturato, mentre la porta d’ingresso è del tipo blindato e gli infissi
esterni sono in anticorodal con vetri. L’appartamento oltre
all’impianto citofonico è dotato dell’impianto di riscaldamento e di
acqua calda, funzionanti con caldaia murale alimentata a gas metano,
di quello idrico/fognante, telefonico, elettrico e del gas metano
rispettivamente allacciati alle pubbliche reti cittadine. L’immobile
versa in discrete condizioni di manutenzione e di conservazione,
essendo lo stesso ad eccezione del bagno che è stato rifatto da
qualche decennio, ancora rifinito con i materiali di originari. Gli
ambienti godono di una buona esposizione e pertanto sono ben
illuminati ed arieggiati (vedi foto nn. 01 a 08).;
RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'APPARTAMENTO Superficie
Lorda Superficie
netta Superficie.
balcone Altezza
vani Manutenz-zione
Impianto Elettrico
Impianto Idrico/fogn.
Impianto Termico
mq.116,00 mq. 80,40 mq. 8,20 mt. 2,95 discreta Non a norme Funzionante funzionante
RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DEL SOTTOTETTO 0 SOLAIO
Superficie Lorda
Superficie netta
Superficie balcone Altezza vani
Manutenz-zione
Impianto Elettrico
Impianto Idrico/fogn.
Impianto Termico
mq.116,00 mq. 95,00 No mt.0,30-1,70 scarsa No No No
b) n. 02 vani ripostigli o depositi, di cui:
b.1) n. 01 ripostiglio al piano terra della scala “A” (all. ”F.4”), distinto
dal numero interno “04”, costruito da circa 10 anni, nell’area destinata
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originariamente a porticato, avente le dimensioni interne di mt. 3,40x
2,20 pari alla superficie netta di mq. 7,80 ed altezza utile di mt. 2,10. Lo
stesso è stato realizzato con muratura di laterizi forati ed è rifinito con
pavimento e intonaco a civile. Questo è completo di infisso in alluminio
bianco e di impianto elettrico. Nell’insieme versa in buone condizioni di
manutenzione e di conservazione (vedi foto n. 11);
(ripostiglio è sottoposto a giudizio nella Causa Civile n.19/2010);
b.2) n. 01 ripostiglio al piano terra o piano cantina della scala “B” (all.
“F.5), distinto dal numero interno “03”, facente parte del fabbricato
originario, avente le dimensioni interne di mt. 1,30 x 1,90 pari alla
superficie netta di circa mq. 2,50 e l’altezza utile di mt. 2,10. Lo stesso
è stato realizzato con muratura di laterizi forati ed è rifinito con
pavimento di cemento e intonaco rustico. Questo è completo di
cancello in legno pitturato ed è privo di qualunque tipo di impianto. .
Nell’insieme versa in discrete condizioni di manutenzione e di
conservazione (vedi foto n. 12);
RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DEI RPOSTIGLI
Ripostiglio
Superficie
lorda
Superficie
netta
Altezza
vani
Manutenz-
zione
Impianto Elettrico
Impianto Idrico/fogn
Impianto Termico
b.1
mq. 9,20
mq. 7,80
mt. 2,10
discreta
si
no
no
b.2
mq. 3,30
mq. 2,50
mt. 2,10
scarsa
no
no
no
c) – n. 01 giardino o orto di pertinenza (all. “F.6”) è costituito da un
terreno di forma rettangolare, catastalmente individuato con la p.lla n.
825 del foglio 82, della superficie di mq. 63,00. Lo stesso è recintato
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con una muratura in laterizio facciavista dello spessore di cm. 30,00
fino all’altezza di circa mt. 2,60 per tre lati, mentre il quarto lato è
costituito dal muro del fabbricato confinante. Detta recinzione
racchiude una superficie interna di circa mq. 54,00, avente i lati di mt.
10,00 x 5,40, a cui si accede tramite un ampio portone in ferro posto in
via Pasubio civ. 92 e da un ingresso secondario posto nella stradina
condominiale. Detto manufatto occupa una superficie lorda di circa
61,00 mq., la restante parte è stata lasciata per la creazione di un
passaggio condominiale sul lato di confine interno. La suddetta
superficie internamente è rifinita con pavimento in battuto di cemento
ed è parzialmente coperta per circa 30,00 mq. con una struttura
provvisoria composta da assi di ferro scatolare bullonate tra loro ed ai
muri perimetrali, sovrapposta con onduline plastificate trasparenti,
mentre per la restante parte è coperta con assi di legno e pezzi di
pannelli zincati, poggianti su una struttura precaria formata da tubi
innocenti mobili non fissati ai muri perimetrali (vedi foto nn. 13-14-15).
3.b.2 caratteristiche strutturali del lotto:
Gl’immobili in oggetto, fanno parte di una costruzione di 2-3 piani
fuori terra , oltre al piano seminterrato ed al sottotetto.
L’intera compagine vanta strutture portanti con muratura di mattoni,
che scaricano su fondazioni in calcestruzzo, con solai in pignatte e travetti
in laterizio. I muri di facciata sono del tipo in muratura portante intonacati
e rifiniti con intonaco al quarzo; mentre la copertura è del tipo a tetto con
falde inclinate, ricoperte con tegole di argilla. Le tramezzature interne sono
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del tipo in laterizi forati dello spessore di cm. 8.
3.c -indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,
giardino ecc.).
Il fabbricato oltre alle normali dotazioni condominiali quali: androne,
scalinata e percorsi per l’accesso ai ripostigli ed ai giardini privati, non ha
altre dotazioni condominiali.
3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a
che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un
contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la
scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta,
l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio;
Sia l’appartamento che le pertinenze sono occupati ed utilizzati dal nucleo
familiare dei Sigg. Cioccariello Mario e Donnino Rita Giuseppina Liliana
in qualità di proprietari, ivi compresa la Sig.ra Rosmalen Ianny madre
della Sig.ra Donnino, che ne hanno la residenza (all. ”I”);
3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene:
- per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in
che stato) ed altre trascrizioni;
Dalle ispezioni Ipotecarie allegate agli atti (all. “M”) e dalle indagini
svolte, si evince che il compendio pignorato è gravato dalle seguenti
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formalità:
1. Rettifica a TRASCRIZIONE A FAVORE del 10.10.1996 Registro
Particolare n. 5754, Registro Generale n. 6887 – Pubblico Ufficiale Di
Bitonto Francesco Rep. n. 44095 del 20.09.1996 – ATTO TRA VIVI –
COMPRAVENDITA .
2. TRASCRIZIONE A FAVORE del 10.10.1996 Registro Particolare n.
5755, Registro Generale n. 6888 – Pubblico Ufficiale Di Bitonto
Francesco Rep. n. 44095 del 20.09.1996 – ATTO TRA VIVI –
COMPRAVENDITA .
3. TRASCRIZIONE A FAVORE del 27.07.2000 Registro Particolare n.
6537, Registro Generale n. 7821 – Pubblico Ufficiale Di Bitonto
Francesco Rep. n. 49548 del 15.07.2000 – ATTO TRA VIVI –
COMPRAVENDITA.
4. TRASCRIZIONE CONTRO del 01.03.2010 Registro Particolare 1343
Registro Generale 1807 – Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio
23/2010 del 15.01.2010 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
Dalla documentazione messa a disposizione dall’Ufficio
Tecnico/Urbanistico del Comune di Lucera non risultano atti di
asservimento o di cessioni di cubatura.
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al Coniuge;
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Dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Anagrafe di Lucera non
risultano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della
casa coniugale (all. “I”).
altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri
reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione
al coniuge, ecc.);
Dalle domande fatte alla Sig.ra Donnino Rita Giuseppina Liliana
coniuge di Cioccariello Mario non ci sono limitazioni d’uso od altro.
- per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al
momento della vendita a cura e spese della procedura:
iscrizioni;
Dall’analisi delle ispezioni Ipotecarie allegate agli atti non risultano
iscrizioni.
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
Dall’analisi delle Ispezioni Ipotecarie allegata agli atti, oltre al
pignoramento dell’attuale procedura ad istanza di Donnino Maria Rosaria e
Donnino Raffaella, “Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale di Pignoramento
Immobili reg. gen. n. 1343, reg. part. n. 1807 del 15.01.2010”, non esistono
altri pignoramenti e/o trascrizioni pregiudizievoli.
Difformità:
Urbanistico-edilizie;
Dopo aver effettuato il sopralluogo, il rilievo dell’immobile pignorato e
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le ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera, il sottoscritto
come già relazionato nei punti 2.b e 2.b.1 ha potuto constatare le seguenti
difformità urbanistico-edilizie:
a) la chiusura della veranda,
b) la creazione di una mensola balcone,
c) la diversa destinazione d’uso del giardino o orto di pertinenza,
salvo eventuali opere riguardanti la creazione del ripostiglio b.1), che
potrebbero derivare da una diversa interpretazione a giudizio del G. I. dott.
M. Ferrucci per la causa in corso n. 19 del 2001 r.g., promossa dalle
ricorrenti “Donnino Maria Rosaria e Donnino Raffaella” c/ Cioccariello
Mario per le opere oggetto di causa riguardanti il mutamento della
destinazione d’uso dell’area a giardino di cui al punto c) e la creazione di
ripostigli nell’androne condominiale, di cui uno di proprietà (3.b.1).
Catastali;
Confrontatolo la visura e planimetria catastale (all. “D-E”) con il rilievo
dell’immobile pignorato (all. “F ”) il sottoscritto ha avuto modo di accertare
le seguenti difformità catastali:
1) il ripostiglio realizzato nell’androne del vano scala ed il piano sottotetto
o solaio non risultano denunciati;
2) la planimetria dell’appartamento non è aggiornata con le modifiche
effettuate, riguardanti la chiusura della veranda, la creazione del balcone
e la diversa distribuzione degli spazi interni originata dalla demolizione
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di alcune pareti divisorie.
Difformità queste che il sottoscritto ritiene siano necessarie denunciare in
catasto ai fini dell’aggiornamento dei dati e per la vendita dell’immobile.
Inoltre come già relazionato al punto 3) sono da aggiornare e/o modificare i
dati riguardanti la ditta intestataria, in quanto errati nell’intestazione e nelle
quote di proprietà, così come i dati riportati nello storico catastale.
altre informazioni per l'acquirente, concernenti:
l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia
Trattandosi di un fabbricato condominiale anche se legalmente non
costituito, le uniche spese riguardano la pulizia delle scale ed il consumo
dell’ENEL, salvo eventuali spese per la manutenzione ordinaria e
straordinaria delle parti comuni.
Dal colloquio tenuto con la Sig.ra Donnino Rita G. L. non ci sono
spese straordinarie da sostenere, né spese condominiali scadute e non
pagate.
eventuali cause in corso;
Per quanto venuto a conoscenza e come già riportato nei punti precedenti,
per il bene in oggetto esiste la causa in corso n. 19 del 2001 r.g., promossa
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dalle ricorrenti “Donnino Maria Rosaria e Donnino Raffaella c/ Cioccariello
Mario”, posta a giudizio del G.I. dott. M. Ferrucci, riguardanti i lavori
realizzati all’interno del porticato dell’immobile ed i lavori realizzati
sull’area pertinenziale originariamente adibita a giardino.
3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, il valore finale del bene (lotto),
al netto di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le tre diverse ipotesi:
a) in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la
bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di
regolarizzazione urbanistico - catastale;
c) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
- Valutazione del lotto:
Il valore di mercato dell'immobile è stato calcolato tenendo presente
nella giusta misura la legge della domanda e dell'offerta, la quale costituisce
una norma basilare ai fini di una corretta ed esatta valutazione. Pertanto, allo
scopo di dare una giusta valutazione oggettiva ed appropriata, si sono
espletate indagini circa il mercato edilizio della città di Lucera, al fine di
comparare il bene in oggetto ad altri aventi caratteristiche, tipologia e
ubicazione analoghe a quello di stima, che sono stati compravenduti negli
ultimi sei mesi, per individuare il reale prezzo di vendita. Dalle indagini e
ricerche svolte interpellando colleghi, imprenditori ed agenti immobiliari del
posto è emerso che per immobili analoghi a quelli oggetto di stima, posti nel
centro abitato, salvo modesti scarti e limitate oscillazioni, i prezzi di mercato
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sulla scorta delle vendite effettuate, calcolati al lordo delle murature di
pertinenza variano da un minimo di Euro 800,00 ad un massimo di Euro
1.200,00 al mq. per le superfici dell’appartamento, mentre per gli accessori
quali: balconi, solaio, cantine o ripostigli e giardino così come d’uso comune
si ritengono rispettivamente congrui i valori di coefficiente rispettivamente
pari a 0,50 - 0,20 - 0,30 e 0,25 di quello dell’appartamento. Tutto ciò
premesso, dagli accertamenti ed indagini espletate fatte le opportune
considerazioni circa l’ubicazione, l’epoca di costruzione, la tipologia, la
destinazione d’uso, lo stato di conservazione e di manutenzione, il grado di
rifinitura e delle caratteristiche tipologiche, il corredo impiantistico,
l’esistenza di licenze o autorizzazioni edilizie, ecc., ne consegue che il prezzi
unitari di mercato per gli immobili in oggetto calcolati al lordo delle
murature di pertinenza e sulla media dei prezzi rilevati siano per
l’appartamento di E/mq. 900,00.
Da tanto ne consegue che tutta la superficie commerciale dell’immobile in
oggetto sia:
Consistenza dell’abitazione e degli accessori:
Descrizione: Sup.
mq.
Coeff. Descrizione: Sup.
mq.
Coeff. Descrizione Sup.
mq
Coeff.
Abitazione 116,0 1,00 Giardino: 63,00 0,25 Solaio 116,00 0,20
Balcone: 8,20 0,50 Cantina: 12,50 0,40
Superficie Totale Commerciale del lotto Mq. 164,05
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Da tanto torna che il più probabile valore di mercato per il lotto in oggetto
calcolato all’attualità (Dicembre 2010) sia:
superficie commerciale mq. 164,05 x E./mq. 900,00 = E. 147.645,00
Valore del lotto arrotondato per eccesso Euro 148.000,00
(Euro centoquarantottomila/00) ……………………………………………..
- Decurtazioni: tali decurtazioni e correzioni
Come già evidenziato nei punti precedenti, le spese da decurtarsi sul valore
del lotto in oggetto, salvo quelle riguardanti eventuali vizi occulti, riguardano
le spese necessarie per:
la regolarizzazione urbanistica delle opere ritenute abusive, sanabili con
una spesa calcolata in via forfettaria pari a E. 4.000,00;
le pratiche catastali per gli accatastamenti e le rettifiche delle
intestazioni, calcolate in E. 2.500, 00;
il ripristino dello stato dei luoghi dell’area a giardino, in ottemperanza
dell’ordinanza comunale n. 884, calcolate in E. 1.000,00.
Il tutto per la somma di E. 7.500,00 da decurtarsi sul valore dell’immobile.
Da tanto torna che il valore di mercato del lotto in oggetto, decurtato delle
suddette spese sia di:
- Valore del lotto ………………………………………… E. 148.000,00
- Decurtazioni …….. …………………………………… E. 8.000,00
Valore del lotto al netto delle decurtazioni ……...……E. 140.000,00
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(euro centoquarantamila/00)…… …….. …………………………………… .
3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della
sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le
quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,
identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere
separate in favore della procedura;
Per quanto esposto nei punti precedenti, l’immobile oggetto di causa è
pignorato per la quota di possesso del debitore “Cioccariello Mario" pari a
8,5/21 della quota indivisa, pertanto a fronte della maggior difficoltà che si
riscontra per la vendita delle quote indivise, il sottoscritto ritiene che sia
applicato un coefficiente moltiplicatore pari a 0,80 sul valore della piena
proprietà di spettanza al debitore, così come riportato nelle seguente tabella:
Valore Diritti di proprietà Coeff. Indivisibilità del bene Valore di vendita
E. 140.000,00 8,5/21 0,80 E. 45.333,33 pari a
E. 45.500,00
- valutazione della sola quota:
Per quanto sopra, si ritiene che il valore della quota spettante sui diritti di
proprietà sia di Euro 45.500,00 (euro quarantacinquemilacinquecento).
- divisibilità del bene:
Date le caratteristiche distributive, urbanistiche e normative dei beni, il
sottoscritto C.T.U. ritiene che non è possibile operare alcuna divisione tra i
beni che costituiscono il lotto in oggetto.
Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010
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4 – Allegati alla Consulenza Tecnica D’Ufficio:
“A” – Nomina C.T.U. – Verbale di Giuramento – Autorizzazione G. E. –
Proroga termine di consegna relazione peritale;
“B” – Avviso inizio operazioni peritali:
n. 04 raccomandate a.r. avviso di sopralluogo x 2.
“C” – Verbali di sopralluogo in originale:
n. 01 del 02.07.10 - n. 02 del 16.05.2009 - n. 03 del 16.05.2009 -
n. 04 del 16.05.2009
“D” – Visure catastali + n. 2 certificati storici;
“E” – Planimetrie catastali:
stralcio planimetrico, planimetria immobile e planimetria giardino;
“F” – Planimetrie del lotto:
appartamento, sottotetto, 2 ripostigli e giardino, + planimetria
dell’appartamento con l’individuazione delle opere abusive ;
“G” – Rilievo fotografico composto da 10 fotografie;
“H” – Documentazione Tecnica prodotta dal C.T.U.:
Richiesta documenti all’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera - C.E.
n. 3.520/01 – D.I.A. prot. n. 027752 del 28.09.1998 -Ordinanze
Comunali nn. 884/03 – 940/04 - Dichiarazione di interesse alla
Sanatoria di Opere Abusive prot. n. 1442 del 28.01.2003.
“I” – Certificati anagrafici prodotti dal C.T.U. :
n. 03 certificati di residenza + n. 01 certificato di matrimonio;
Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010
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“L” – Documenti di proprietà prodotti dal C.T.U.:
n. 04 atti di compravendita.
“M” – Documentazione Ipocatastale:
Ispezioni Ipotecaria aggiornata.
“N” - Attestazione C.T.U. invio relazione peritale alle parti.
5 – Data di deposito della perizia originale in Cancelleria;
La presente relazione di Perizia Tecnica d’Ufficio in originale è stata
depositata in Cancelleria in data 22 dicembre 2010.
6 – Deposito floppy disk;
File distinti con la Consulenza Tecnica d’Ufficio decurtata nel testo
delle generalità del debitore insieme a quelli contenenti le foto e le piante,
sono stati riportati su supporto informatico (CD) ed in triplice copia,
unitamente alla presente, vengono depositati in Cancelleria;
7 – Verifica di inizio operazioni peritali entro 20. gg. dall’assunzione
dell’incarico;
Poiché l’affidamento dell’incarico è stato fatto in data 04 agosto 2010
(All. “A”), e le operazioni peritali sono iniziate in data 24 agosto 2010 (All.
“B”), il presente quesito è stato rispettato.
8 – Verifica del deposito 45 gg. prima della udienza.
Poiché l’Udienza è stata fissata dal G.E. per il giorno 17.01.2011 ed il
sottoscritto ha depositato la Consulenza Tecnica in data 22 dicembre 2010 ,
nel rispetto della proroga accordata dal G.E. in data 13.12.2010 (all. “A”), il
Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010
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presente quesito è stato rispettato.
9 – Attestazione di invio perizia alle parti;
Il sottoscritto C.T.U. in ottemperanza al quesito posto attesta di aver
provveduto ad inviare una copia della presente relazione peritale alle parti
interessate, contestualmente all’avvenuto deposito della presente in
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari (all. “N”).
Il Consulente Tecnico d'Ufficio ritiene, con la presente relazione che si
compone di n. 45 pagine dattiloscritte e di n. 12 allegati, di aver assolto
l'incarico ricevuto.
Ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per
qualsiasi ulteriore chiarimento.
Firma del C.T.U.