-
8 Juillet 2020
COVID-19 : Quelles Conséquences et
Perspectives pour le Marché de l’Immobilier
Professionnel en Europe?
-
2
Intervenants
Stéphanie Abboud
CRE Specialist
Eric Bao
CRE Research
Victor Canalog
Head of Moody’s Analytics CRE Research
Richard Malle
Global Head of Research, BNP RE
Christian de Kerangal
CEO, Institut de l'Epargne
Immobilière et Foncière
-
3
1. Perspectives économiques US du marché immobilier
professionnel
2. Perspectives économiques européennes du marché immobilier
professionnel
3. Focus sur les perspectives du marché français
4. Techniques quantitatives et applications en terme de modélisation
du risque crédit CRE
5. Q&R
Agenda
-
1Perspectives économiques
US du marché immobilier
professionnel
-
8 Juillet 2020Victor Calanog PhD
Incertitude Maximale:L’Immobilier Commercial Aux USA Pendant et Après COVID-19
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 6
1. COVID-19 et le contexte économique
2. Crise: les marchés de la dette (et quelles sont les perspectives?)
3. Evolution: l'avenir de «l'environnement construit»
Agenda
-
1COVID-19 et le contexte
économique
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 8
2020 Sera une Mauvaise année (pas de surprise)Croissance du PIB (%) - mais par trimestre (annualisé)
Sources: BEA; Moody’s Analytics
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 9
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
Leisure and HospitalityGained: 1,239,000 jobs
+14.4%
6
6.4
6.8
7.2
7.6
8
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
Ambulatory Health Care ServicesGained: 375,700 jobs
+5.8%
0
2
4
6
8
10
12
14
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
Food Services and Drinking PlacesGained: 1,370,600 jobs
+21.9%
0
500
1000
1500
2000
2500
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
th
ou
sa
nd
s)
AccomodationsLost: 148,200 jobs
-12.6%
6
6.2
6.4
6.6
6.8
7
7.2
7.4
7.6
7.8
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
ConstructionGained: 464,000 jobs
+7.1%
3.6
3.8
4
4.2
4.4
4.6
4.8
5
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
Specialty Trade ContractorsGained: 325,300 jobs
+7.9%
19
20
21
22
23
24
May-19 Jul-19 Sep-19Nov-19 Jan-20Mar-20May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
GovernmentLost: 585,000 jobs
-2.7%
12.5
13
13.5
14
14.5
15
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
millio
ns)
Local GovernmentLost: 487,000 jobs
-3.5%
0
100
200
300
400
500
600
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(In
th
ou
sa
nd
s)
Air TransportationLost: 50,300 jobs
-11.6%
0
100
200
300
400
500
600
May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20
Nu
mb
er o
f Jo
bs
(in
th
ou
sa
nd
s)
Electronics and Appliance Stores Lost: 94,700 jobs
-21.8%
Emplois gagnés, emplois perdus en mai 2020May 2019-May 2020 Job Trends in Line Graph; May 2020 Absolute and Percentage Changes in Captions.
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 10
Le taux de participation est très faibleCurrent Population Survey Participation Rate (Monthly, January 2010 to May 2020)
Sources: Bureau of Labor Statistics
-
2 Crise: les marchés de la dette (et quelles sont les perspectives?)
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 12
Crise de CMBS
Source: CW Capital; Moody’s Analytics Structured Finance Portal
Demandes d'allégement de loyer
(CWCapital, UPB $8 billion)
Prêts avec «COVID-19» en notes
(services, UPB approximately $41 billion)
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 13
Commercial Banking, 50.9%
CMBS, CDO, and other ABS
Issues, 8.9%
Life Insurance Companies,
12.2%
Government-Sponsored
Enterprises, 7.9%
REITs, 4.6%
Agency-and-GSE-Backed
Mortgage Pools, 8.3%
Other, 7.2%
Où est la crise? Ça dépendDette totale (l’immobilier commercial) – et compagnies d'assurance-vie
Source: Federal Reserve, latest data available as of February 2020. Data on the insurance sector from the Mortgage Bankers Association.
Total and Multifamily Debt
Outstanding: $4.59 Trillion
Multifamily, 28%
Office, 28%
Retail, 22%
Industrial, 13%
Lodging, 3%Other, 6%
-
3Evolution: l'avenir de
«l'environnement construit»
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 15
Commerce en ligne - % du total
Source: US Dept of Commerce; Moody’s Analytics REIS
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 16
Mais chaque cas est différent: Macy’s
Source: Moody’s Analytics REIS
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 17
Et pour les bureaux? L'exemple de Google
Source: Moody’s Analytics REIS; CompStak
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 18
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024
Va
ca
ncy R
ate
Un
its (
In T
ho
usa
nd
s)
Completions Net Absorption Vacancy Percent
Forecast
Quelles perspectives? L’immobilier individuelOffre vs Demande: Construction, absorption, logements innocupes
Source: REIS, Real Estate Solutions by Moody’s Analytics;
Top 50 Primary Apartment Markets
-
Merci!
-
2Perspectives économiques
européennes du marché
immobilier professionnel
-
COVID-19 REPORTREAL ESTATE PERSPECTIVES
ECONOMIC OUTLOOK
OUTBREAK SITUATION
SANITARY MEASURES
SUPPORT SCHEMES
GLOBAL RESEARCH
8 JUILLET 2020
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIERD’ENTREPRISE EN EUROPETENDANCES ET PERSPECTIVES
-
CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
-
PRODUIT INTÉRIEUR BRUT
F O R T E R É C E S S I O N E N 2 0 2 0 P U I S R E P R I S E M O D É R É E E N 2 0 2 1
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
France Germany Italy Spain UK
Croissance du PIB (%)
2019 2020e 2021e
États-Unis 2.3 -6.6 5.8
Chine 6.1 2.5 8.1
Royaume-Uni 1.4 -8.8 5.4
Zone euro 1.2 -9.2 5.8
Allemagne 0.6 -6.0 5.3
France 1.2 -11.1 5.9
Italie 0.2 -12.1 6.1
Espagne 2.0 -12.5 6.3
France Allemagne Italie Espagne Royaume-Uni
23
Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).
-
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
Nombre de visiteurs dans les lieux de commerce et de loisirs(moyenne glissante hebdomadaire)
FLUX DANS LES COMMERCES PHYSIQUES
24
Allemagne
Italie
France
Espagne
Royaume-Uni
Début de réouverture
Pologne
Source : Google Mobility Reports, 30 juin 2020.
Variation en %*
*La période de base correspond à la valeur moyenne observée durant 5 semaines du 3 janvier au 6 février 2020.
R E T O U R T R È S P R O G R E S S I F À L A N O R M A L E
-
25
EMPLOI
13.8
9.68.2
3.7 3.2 2.9
19.6
12.4 11.7
7.05.8
7.8
0
5
10
15
20
Spain Italy France UK Germany Poland
Taux de chômage(en fin de période)
19 20 21
-6.6%
-3.9% -3.5%-2.8%
-1.9%
-5.3%
-10.1%
-2.7%-1.5%
-2.6%
-0.4%
-2.7%
-12%
-8%
-4%
0%
Spain Italy France UK Germany Poland
Emploi(variation annuelle)
2020 2008 crisis
F O R T I M P A C T E N 2 0 2 0 , L E N T E A M É L I O R A T I O N D È S 2 0 2 1
%
Espagne Italie France Royaume-Uni Allemagne Pologne
Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).
Espagne Italie France Royaume-Uni Allemagne Pologne
2009
-
26
INDICATEURS ÉCONOMIQUES
U N E I N F L A T I O N M O D É R É E , D E S T A U X P L U S B A S P L U S L O N G T E M P S
1.61.2
2.21.8
0.7
1.7
1.2
0.2
1.2
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
19 20 21 19 20 21 19 20 21
United States UK Euro
Inflation1.8
0.3 0.3
0.8
0.1 0.10.0 0.0 0.0
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
19 20 21 19 20 21 19 20 21
United States UK Euro
Taux directeurs
-2
0
2
4
6
8
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Rendement des obligations à 10 ans
Pologne
Italie
Royaume-Uni
Espagne
France
Allemagne
%
% Taux 10 ans (%)
2019 2020e 2021e
États-Unis 1,92 1,25 1,50
Allemagne -0,19 -0,20 0,00
France 0,08 0,05 0,20
Italie 1,32 1,10 1,10
Espagne 0,47 0,50 0,60
Royaume-Uni 0,83 0,90 1,10
Japon -0,02 0,05 0,15Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).
%
-
L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
EN EUROPE
-
F A I B L E P R E S S I O N H A U S S I È R E S U R L E S S E G M E N T S C O R E
RENDEMENTS IMMOBILIERS EN EUROPE
28
3.9%
5.0%
3.8%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Bureau Logistique CommerceRendements immobiliers par secteurs
(moyenne non pondérée)
0
100
200
300
400
500
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Spread Rendements immobiliers vs Bund 10 ans(écart moyen européen)
Pb
Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).
-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
January February March April May June
C U M U L H E B D O M A D A I R E 2 0 2 0
D E S I N V E S T I S S E M E N T S I M M O B I L I E R S E N E U R O P E
COVID-19 ET FLUX DE CAPITAUX
29
CRISE
COVID-19
EN EUROPE
+43%
-68%
+17%
-45%
55%
39%
Source : BNP Paribas Real Estate Research, RCA (juin 2020).
janvier février mars avril mai juin
Investissements
étrangers
Semaines 1 à 27
de janvier à juin 2020
Investissements
domestiques
-
INVESTISSEMENT ET TRANSACTIONS EN EUROPE
30
Investissement en immobilier commercial (Mds €) Transactions locatives de bureaux (millions de m²)
73
61
61
43
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Allemagne
Royaume-Uni
Advisory 9*
France
* Belgique, Espagne, Irlande, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Pologne, République
Tchèque, Roumanie
* Berlin, Cologne, Düsseldorf,
Francfort, Hambourg, Munich
** Bruxelles, Barcelone, Madrid, Dublin, Milan, Rome,
Luxembourg, Amsterdam, Varsovie, Prague, Bucarest
3.8
4.4
2.3
1.1
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Allemagne Big 6*
Advisory 9 (11 marchés**)
Ile-de-France
"Central London"
S C É N A R I O D E M A R C H É 2 0 2 0 - 2 0 2 1
Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).
-
TAUX DE VACANCE DES BUREAUX
31
4.9%
4.9%
8.2% 8.6%
13.3%
6.4%
12.2%
9.9%
3.2%
5.8% 5.3%6.8%
18.3%
5.7%
4.9%
1.5%2.4%
6.8%
4.1%5.1%
7.1%
7.8% 8.2%6.7%
9.8%
6.2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
CentralLondon
CentralParis
Berlin Munich Francfort Hambourg Dublin Bruxelles Varsovie Madrid Barcelone Milan Amsterdam
Taux de vacance 2007 Taux de vacance 2019
5.7%4.9%
1.5%2.4%
6.8%
4.1%
5.1%
7.1% 7.4%8.2%
6.7%
9.8%
6.2%6.5%6.6%
1.7%2.6%
7.3%
4.3%
7.0%
8.0% 8.0%
9.5%
8.5%
11.0%
7.0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
CentralLondon
CentralParis
Berlin Munich Francfort Hambourg Dublin Bruxelles Varsovie Madrid Barcelone Milan Amsterdam
Taux de vacance 2019 Taux de vacance 2020
* Chiffres en fin de période.Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).
-
OFFRE VS DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX
32
18
26 26
28
19
14 1415
1211 11
78
78
7 7
4
6
9
13
7
11
7
9
2 23
Moyenne Europe : 14 mois
Total Ville + Périphérie
Focus QCA
D É L A I D ’ A B S O R P T I O N * D E L ’ O F F R E ( E N M O I S )
* Offre immédiate au 1er avril 2020 rapportée à la moyenne annuelle des transactions sur la période T1 2017 – T1 2020.Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).
-
LOYERS « PRIME » DES BUREAUX
33
Central Paris (850 € / -3%)
Varsovie (275 € / -5%)
Bruxelles (305 € / -3%)
Milan (580 € / -3%)
Central London (1 210 £ / -2%)
Madrid (430 € / -1%)
Munich (468 € / -1%)
Berlin (474 € / -1%)
60
80
100
120
140
160
180
200
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Amsterdam (450 € / -2%)
Dublin (630 € / -6%)
Prévisions fin 2020
(m² par an /
variation sur un an)
D E S B A I S S E S T R È S M O D É R É E S A T T E N D U E S S U R L E P R I M E
Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).
Indice
(Base 100 en 2010)
-
EUROPEAN COMMERCIALREAL ESTATE MARKETSTRENDS & OUTLOOK
HELSINKI
FEBRUARY 2020
-
3Focus sur les perspectives
du marché français
-
Webinar Moody’s Analytics - IEIF
8 juillet 2020
COVID-19Quelles conséquences pour l’économie et l’immobilier en France ?
-
Économie
37
-
Perspectives de l’économie française
38
❑ Au fur et à mesure que se déroule le déconfinement, les perspectives économiques deviennent plus fiables
❑ Selon la Banque de France, la croissance économique en France devrait chuter de 10,3 % sur 2020, suivi d’un rebond de 6,9 % en 2021 et de 3,9 % en 2022, ramenant le niveau de PIB en volume fin 2022 au niveau de fin 2019
❑ La chute du PIB en 2020 est la conséquence d’une baisse de près de 10 % de la consommation des ménages et de 25 % de leur investissement, tandis que l’investissement des entreprises chute de près de 25 % également et la consommation publique reste stable
✓ Les dégâts sur la situation des ménages se traduisent principalement par une destruction nette d’emplois portant le taux de chômage au-dessus de 11 % et provoquant par contrecoup une stagnation de leur revenu disponible brut
✓ Les dégâts sur la situation des entreprises se traduisent par un faible taux d’utilisation des capacités et des bilans dégradés par le recours à l’emprunt pour couvrir leur besoin en fonds de roulement. La hausse des défaillances d’entreprises devrait être du même ordre de grandeur que lors de la Crise Financière Globale
❑ La reprise en 2021 reste conditionnée à la baisse du taux d’épargne des ménages, qui est monté à près de 30 % du revenu disponible durant la période de confinement, et à la reprise de l’investissement des entreprises
✓ La réussite du plan de relance européen sera clé pour une sortie par le haut
-
L’impact du confinement sur l’emploi salarié en avril est absolument majeur
39
Source : OFCE, OIT
-
Des évolutions sectorielles en grand écart au niveau mondialentre fin décembre 2019 et fin juin 2020
40
Source : Datastream, Coface
-
Part des salariés en demande d’indemnisation en % de l’emploi en France en mars
41
Source : Datastream, Coface
-
42
202,4
-330,7
-2,8
-326,1-350
-175
0
175
350
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tertiaire marchandTertiaire marchand (sect. privé)Construction (sect. privé)Industrie manuf. (sect. privé)Tertiaire non marchand (sect. privé)Agriculture (sect. privé)Interim
T1 2020
Evolution de l’emploi en France au 1er trimestre 2020
-
43
Prévisions de taux de chômage
Source : INSEE jusqu’au 1er trimestre 2020, prévisions Banque de France en fond bleu,Juin 2020
(BIT, en % de la population active, France entière))
-
44
-0,2%
-10,3%
6,9%
-7,4%
-19,0%
12,5%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
Emplois de bureaux(branches réactives)
Croissance économique(PIB)
T1 2020
T4 2020
T4 2021
Croissance économique et emplois de bureaux
Source IEIF, INSEE, Banque de France
-
La répartition asymétrique du partage de revenu
45
❑ L’année 2020 restera marquée par une perte de revenu national de l’ordre de 220 milliards d’euros
❑ Cette perte sera porté à hauteur de 60 % par les administrations publiques alors que leur part du revenu dans un contexte normal est de 24 % : ceci traduit les transferts massifs mis en œuvre à destination des entreprises et des ménages, transferts qui porteront la dette publique de 100 % à 120 % du PIB
❑ Les entreprises supporteront 24 % de la perte alors que leur part de revenu dans un contexte normal est de 13 %
❑ Les ménages supporteront seulement 15 % de la perte (40 % de cette perte provient de la baisse du revenu brut d’exploitation des entrepreneurs individuels) alors que leur part de revenu dans un contexte normal est de 60 %
❑ Ce partage asymétrique est appelé à se réduire progressivement en 2021 et 2022 pour revenir à la normale
-
Marchés financiers
46
-
Marché d’actions en dollars
47
Source : MSCI
-
Taux des emprunts d’état à 10 ans
48
Source : Bloomberg
-
Taux des obligations d’entreprise en Europe
49
Source : BOFA
-
Marchés immobiliers
50
-
Signaux de marché
51
❑ En France, l’indice EDHEC IEIF de prix des SCPI investies en immobilier d’entreprises est en baisse de 3,3% sur les mois de mars et d’avril
✓ Cette baisse vient annuler la progression enregistrée en janvier et février
❑ Au Royaume-Uni, seul pays disposant d’un indice mensuel d’immobilier direct publié par MSCI, le rendement en capital de l’ensemble des segments immobiliers s’inscrit en recul de 4,3 % pour les mois de mars, d’avril et mai
✓ Le recul est de 1,4 % pour le segment résidentiel, 2,7 % pour le segment industriel, 3,5 % pour le segment des bureaux, 7,9 % pour le segment hôtellerie et 9,8 % pour le segment des commerces
❑ Cette hiérarchie des performances entre les segments immobiliers se retrouve amplifiée sur l’immobilier coté en Europe
✓ L’indice de prix du segment résidentiel est revenu à son niveau de début d’année, les autres segments sont en dessous : le segment industriel de 5 %, le segment des bureaux de 25 %, le segment hôtellerie de 50 % et le segment des commerces de 55 %
✓ Tous ces segments sont progressivement revenus de profonds plongeons enregistrés en mars : 25 % pour le résidentiel, 30 % pour l’industriel, 40 % pour les bureaux, 60 % pour les commerces, 80 % pour l’hôtellerie
-
L’immobilier coté en Europe discrimine fortement les segments
52
Source : EPRA
-
La question de l’inflation
53
❑ A court terme, l’inflation devrait rester très faible, proche de 0,5 % en rythme annuel, avec la baisse du prix des matières premières dans le monde
✓ Ceci malgré une hausse de 3 % des prix de l’alimentation, des coûts salariaux unitaires en zone euro en forte progression de 3,4 % au T1 2020, conséquence de la baisse des heures travaillées et l’apparition de coûts sanitaires
✓ La dégradation du marché de l’emploi va peser sur les salaires
❑ A moyen terme, les mesures de soutien de la demande et les relocalisations régionales des chaînes de valeur devraient raffermir l’inflation
✓ La déglobalisation de la production pourrait aussi conduire à une déglobalisation financière, c’est-à-dire à une réduction des déséquilibres des balances courantes
-
Baisse temporaire de l’indexation des loyers
54
-
Quel comportement de la prime de risque ?
55
❑ Avant la crise du Covid-19, la prime de risque sur les bureaux Prime Paris QCA, exprimée comme l’écart entre le taux de capitalisation et le taux d’intérêt réel des OAT à 10 ans, était supérieure de 1 % à son niveau moyen observé depuis 1996
❑ La prime de risque locatif sera vraisemblablement revue à la hausse dans le taux de rentabilité exigée.
❑ Sur le segment des bureaux, la hausse moyenne du taux de capitalisation implicite dans la baisse de l’immobilier coté est de l’ordre de 40 à 60 points de base
❑ Les secteurs économiques sont très diversement impactés par la crise, d’où un écartement important des taux entre les différents niveaux de risque de crédit : la dispersion du niveau de risque locatif a fortement augmenté selon l’activité et la qualité des entreprises locataires
❑ La crise va révéler, accélérer ou modifier de nombreux comportements qui vont toucher l’usage des bureaux, des commerces et des logements. Ceci va impacter l’investissement immobilier dans ses fondements et dans sa valorisation
✓ Il faudra attendre quelque mois pour en tirer des leçons pérennes sur l’équilibre entre l’offre et la demande locative, ainsi que sur les primes de risque d’obsolescence et de liquidité exigées par les investisseurs
-
56
A terme, les entreprises se dirigent vers un modèle hybride d’adoption du télétravail
Source : Enquête ANDRH/BCG,19 juin 2020
-
57
➢ Le télétravail va se développer beaucoup plus rapidement, mais le besoin d’un lieu physique de rassemblement apparaît évident (créativité, « sérendipité », partage des valeurs, interactions physiques…) : croissance d’un modèle hybride
➢ Impact sur la demande de bureaux : importance d’un seuil, celui de 2 jours par semaine de télétravail. Mais il est trop tôt pour évaluer l’impact réel.
➢ Impact différencié selon les typologies d’activité, d’emplois et de fonctions.
➢ Renforcement des localisations Core ou offrant le maximum de services. Les territoires offrant peu de services et/ou mal desservis souffriront encore plus.
➢ C’est en matière de conception des immeubles et des espaces de travail que la crise sanitaire devrait avoir le plus de conséquences.
Quelques pistes de réflexion…
-
Perspectives
58
-
Sur une ligne de crête
59
❑ Même sans considérer la possibilité d’un retour de la pandémie, la ligne de crête qui permet d’envisager un retour sans heurt à la normale est extrêmement étroite
✓ Derrière l’observation des agrégats économiques moyens se cache une très forte augmentation des disparités de situation entre ménages, entreprises, secteurs économiques, pays
✓ De façon générale, les plus faibles financièrement sont pénalisés et les plus solides sortent renforcés, la cohésion de l’ensemble est très fragilisée
✓ C’est le scénario qui permet d’envisager que les performances de l’immobilier core ne seront globalement pas ou peu affectées
❑ Pour de multiples raisons, notamment le poids de la dette, si l’investissement et la consommation ne repartent pas, l’activité économique peut rester faible
✓ Dans ce cas, la baisse de l’activité immobilière pèsera sur les loyers
❑ Mais si la demande repart, le stimulus fiscal et monétaire massif peut réserver de bonnes surprises en termes de croissance
✓ Un tel redémarrage aurait des effets sur les anticipations d’inflation à long terme, l’immobilier changerait progressivement son statut de valeur de rendement à valeur d’indexation
-
4Techniques quantitatives et
applications en terme de
modélisation du risque
crédit CRE
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 61
Impact COVID-19 sur les Probabilités de Défaut en Europe
» Moody's Analytics analyse deux prêts hypothétiques pour examiner l'impact de
COVID-19 sur les nouvelles prévisions:
– Prêt 1: LTV de 60% et DSCR de 1,7x
– Prêt 2: LTV de 80% et DSCR de 1,2x
Hypothèses:
– Montant du prêt de départ: €50,000000
– Taux d'intérêt fixe (bureau: 1,5%, commerce: 2,5%, logistique: 2%)
– Maturité: 5 ans
– Amortissement: 25 ans (soit 300 mois)
– Scénario: Mean Reverting
Prévisions Printemps 2020 vs. Automne 2019
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 62
Techniques Quantitatives de Modélisation du
Risque du crédit – Cadre d’Analyse
User Input Market Data
Last Observed
Property
Financials
Historical
Market Trend
Historical
Market
Statistics
Current
Market
Condition
Mortgage Payment
Schedule
Economic Data
Interest Rate
Contractual Loan
Cashflow
Current Property
Financials
Market
Vacancy
Market Price
ChangeLTVDSCRLoan Age
Property
Type
Probability of
Default (“PD”)
ModelPD
Input Data
Model Variables
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 63
Données de marché
Géographie
» Couverture de 34
pays européens
» Plan d’expansion
prévue dans 12 pays
supplémentaires
Types d’actifs
» Bureaux
» Commerce
» Industriel
» Résidential
» Hôtellerie
Niveau de
Réduction de la Mobilité
Sévère
Modeste
Légère
Covered in CRE Europe
Potential Expansion
No Coverage
IS
BYKZ
AZGE
AM
MD
BA
AL
ME
GB
NO
IE
SE
FI
FR
ES
IT
DE
PL
CZ
AT
CH
BE
PT
DK
NL
RU
TR
UA
EE
LV
LT
RO
BG
GR
RS
HU
SK
HRSI
LU
IE
MK
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 64
Analyse par type d’actifs: Bureaux
2.01% 2.00% 1.76%2.20%
1.81% 1.86%2.41% 2.28%
1.98%
3.10%3.38%
2.57%
3.35%2.68%
3.33% 3.59%
4.46%
3.08%
Paris Inner Rim Northern Paris Outer Rim Paris Centre West Paris la Defense Southern Paris Western Crescent Nation
Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x
Aut-19 Prin-20
5.82% 5.73%4.97%
6.41%5.19% 5.34%
6.95% 6.63%5.72%
9.37%10.29%
7.68%
9.99%
8.04%
10.12% 10.19%
13.57%
9.33%
Paris Inner Rim Northern Paris Outer Rim Paris Centre West Paris la Defense Southern Paris Western Crescent Nation
Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x
Aut-19 Prin-20
Baa3 Ba1 Baa3 Ba1 Baa3 Ba1
Ba2 Ba3 Ba2 Ba3 Ba2 Ba3
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 65
Analyse par type d’actifs: Bureaux
2.01% 2.24% 2.46%3.28%
1.87% 1.80%3.10% 3.69%
3.90%
5.82%
2.76% 2.17%
Paris Londres Madrid Milan Frankfurt Stockholm
Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x
Aut-19 Prin-20
5.82% 6.34% 6.63%
9.24%
5.28% 5.14%
9.37%10.80% 11.19%
17.11%
8.14%6.41%
Paris Londres Madrid Milan Frankfurt Stockholm
Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x
Baa3 Ba1
Ba2 Ba3
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 66
Analyse par secteur: Commerce
-85%
Tendances de Mobilité
Commerce & Loisirs
Source: Google COVID-19 Community Mobility Report
-10%2.55%1.60%
6.09%
4.59%
Paris Nation
Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x
Aut-19 Prin-20
7.07%
4.17%
14.99%
12.79%
Paris Nation
Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x
Aut-19 Prin-20
Baa3 Ba2 Baa3 Ba1 Ba2 B1 Ba1 B1
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 67
Analyse par secteur: Commerce
2.55% 1.92%
4.76% 4.25%
1.76% 2.20%
6.09%
3.23%
7.20%6.21%
3.56% 3.34%
Paris Londres Madrid Milan Berlin Stockholm
Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x
Aut-19 Prin-20
7.07%5.28%
12.45% 11.65%
4.95%6.59%
14.99%
10.21%
17.82%16.94%
10.84% 10.63%
Paris Londres Madrid Milan Berlin Stockholm
Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x
Baa3 Ba2
Ba2 B1
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 68
Analyse par secteur: Industriel
2.09% 2.09%
2.64% 2.69%
Paris Nation
Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x
Aut-19 Prin-20
Baa3 Baa3 Baa3 Baa3
6.04% 6.03%
7.70% 7.82%
Paris Nation
Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x
Aut-19 Prin-20
Ba2 Ba2 Ba2 Ba2
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 69
» Les scénarios économiques présentent plusieurs avantages pour le
marché immobilier:
– reflètent la relation entre le marché de l’immobilier et l'économie
– tournés vers l'avenir
– offrent un éventail de résultats possibles en fonction de différentes hypothèses
économiques
– peuvent être utilisés à diverses fins telles que les stress tests, IFRS 9, etc.
Scénarios Économiques pour le Marché Immobilier
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 70
Données Macroéconomiques Européennes
» Des données infranationales sont disponibles pour
les principales aires urbaines de chaque pays
20+
11-20
6-10
1-5
» Moody's Analytics fournit des données historiques
et des prévisions pour 36 pays européens
Données Infranationales
Données Nationales
Histoire Seulement
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 71
Variables Économiques Pertinentes pour le
Marché Immobilier
» PIB national et
infranational
» PIB par industrie
Produit Intérieur
Brut (“PIB”)
» Population totale
» Population par
tranche d’âge
Démographie
» Taux d'intérêt
– Taux sans
risque
– Taux de prêt
Marché Financier
» Ventes au détail
» Revenu disponible
Autres
» Taux de chômage
» Emploi total
» Emploi par
industrie
Marché du Travail
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 72
Allemagne Berlin -58%
Autriche Vienne -26%
Belgique Bruxelles -34%
Danemark Copenhague -32%
Espagne Madrid -66%
Finlande Helsinki -45%
Irlande Dublin -77%
Italie Rome -43%
Norvège Oslo -61%
Pays Bas Amsterdam -44%
Pologne Varsovie -58%
Portugal Lisbonne -39%
Royaume-Uni Londres -56%
Suisse Berne -26%
Suède Stockholm -38%
Tchéquie Prague -53%
Pays Aire UrbaineCorrélation entre taux de
chômage et taux de croissance du loyer prime
France Paris -71%
Forte corrélation entre les conditions du marché immobilier
aux conditions économiques
0%
2%
4%
6%
8%
10%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
Taux
de c
hôm
age
Ta
ux
de
cro
issa
nce
an
nu
alis
éd
u P
IB
Cycles d’Affaires de Paris
Taux de croissance du PIB des bureaux
Taux de chômage
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
-0.3
-0.2
-0.1
0
0.1
0.2
0.3
Taux
de v
acance
Taux
de c
rois
sance
annualis
édu loye
rprim
e
Cycles du Marché des Bureaux de Paris
Taux de croissance du loyer prime
Taux de vacance
La Grande
Récession
Source de données: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 73
Stress test pour des Portefeuilles CRE
Scénarios
Macroéconomiques
Macroeconomic Translation Model
Tauxd’intérêt
PIB
Taux de chômage
Modèles de PD et LGD
Taux de capitalsation
LoyerTaux de vacance
Prévisions du
Marché Immobilier
Mesures du risque de crédit:
PD, LGD, EL
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 74
Prévision Baseline du Marché des Bureaux de Paris
0%
2%
4%
6%
8%
10%
19
99
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00
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20
23
20
24
20
25
Taux de Chômage
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
19
99
20
00
20
01
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20
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20
25
Taux de Croissance du PIB des Bureaux
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
20
00
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25
Taux de Vacance
Prévision
Prévision
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20
22
20
23
20
24
20
25
Loyer Prime
Économie Marché de l’Immobilier
Prévision
Prévision
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 75
Prévision Baseline du Marché
des Bureaux Français
Loyer prime des bureaux dans un an
(par m2 par mois)
La prévision du marché est affectée par deux facteurs
clés:
1. La prévision d'économie régionale
2. La volatilité du marché immobilier
Paris
€ 66 (-10%)
Lille
€ 15 (-4%)
Strasbourg
€ 15 (-7%)
Nantes
€ 13 (-8%)
Bordeaux
€ 14 (-4%)
Toulouse
€ 14 (-9%)
Lyon
€ 23 (-11%)
Marseille
€ 20 (-10%)
Nice
€ 15 (-5%)
Source de données: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 76
Prévision Baseline du Marché des Bureaux Européen
Paris€ 66sqm (-10%)
Berlin€ 36sqm (-8%)
Londres£ 6.22sqf (-14%)
Rome€ 33sqm (-17%)
Madrid€ 28sqm (-21%)
Stockholmkr 571 sqm
(-11%)
Loyer prime des bureaux dans
un an (par m2 ou pi2 par mois)
Source de données: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield
-
CRE Europe Webinar, Juillet 2020 77
» Baseline représente le résultat
économique le plus probable prévu
par Moody's Analytics
» S1 représente l'hypothèse que la
crise du COVID-19 commence à
s'atténuer un peu plus tôt que
prévu
» Contrairement aux scenarios S3 et
S4 qui représentent l'hypothèse
que la crise persiste plus
longtemps que prévu et s'aggrave
avec plus de cas et de décès que
prévus
Scénarios Alternatifs
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
200
1
200
2
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3
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4
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5
200
6
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7
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9
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7
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9
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1
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2
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3
202
4
202
5
Lo
ye
rp
rim
e p
ar
m2
pa
r m
ois
Loyer Prime du Marché des Bureaux de Paris
Baseline
S1: Upside 10%
S3: Downside 90%
S4: Downside 96%
Historique Prévision
Source de données: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield
-
78
Numérisation – Analyse Immobilier Professionel
Moody’s Analytics & RealXData
1. Structurer et Faciliter la
remontée de données :
– Chargement et validation de
automatisée des loyers
2. Analyser l’exposition et le
risque de location
3. Intégration avec l’offre
Moody’s Analytic CRE
– Complémente l’analyse
du portefeuille de prêts
CRE du point de vue actif
et collatéral
– S’inscrit dans le cadre de
la « data alliance » et
facilite la modélisation
des actifs et des crédits
immobiliers
-
5 Q&R
-
COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 80
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