Gemeinde Wolhusen
Revision der Ortsplanung Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage
Vom Gemeinderat zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Auftrag Revision der Ortsplanung
Auftraggeberin Gemeinde Wolhusen
Auftragnehmerin Planteam S AG, Inseliquai 10, Postfach 3620, 6002 Luzern
041 469 44 44, [email protected]
Projektleiter Roger Michelon, dipl. Kult. Ing. ETH/SIA, Planer FSU/RegA
Inhaltliche Mitarbeit David Waltisberg, MSc Raumentwicklung und Infrastruktursysteme ETH (ab
Oktober 2016)
Qualitätssicherung SQS-Zertifikat ISO 9001 seit 11. Juli 1999
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Auflage und Einsprachemöglichkeit
Gegenstand des Auflageverfahrens Gegenstand des Auflageverfahrens gemäss § 61 Planungs- und Baugesetz des
Kantons Luzern (PBG) mit Einsprachemöglichkeit sind der Zonenplan mit Teil-
zonenplan Gewässerraum und das Bau- und Zonenreglement.
Gegenstand des Auflageverfahrens gemäss § 13 PBG mit Äusserungsmöglichkeit
sind der Erschliessungsrichtplan und der Verkehrsrichtplan.
Teilzonenplan Gewässerraum auch im Mitwirkungs-
verfahren Da der Teilzonenplan Gewässerraum erst nach dem Mitwirkungsverfahren zu
den übrigen Planungsinstrumenten fertiggestellt werden konnte, wird er gleich-
zeitig auch dem Mitwirkungsverfahren gemäss § 6 Planungs- und Baugesetz
des Kantons Luzern (PBG) unterstellt. Alle interessierten Personen und Organi-
sationen können ihre Meinung dazu äussern.
Öffentliche Auflage Die Planunterlagen und der Vorprüfungsbericht liegen während 30 Tagen, vom
4. Juni – 3. Juli 2018, bei der Gemeinde Wolhusen, Regionales Bauamt, Menz-
nauerstrasse 13, während den ordentlichen Öffnungszeiten (Montag – Freitag,
08:00 – 12:00 Uhr und 13:30 – 17:00 Uhr, Donnerstag bis 18:00 Uhr) zur Einsicht
auf und können eingesehen werden unter:
www.wolhusen.ch/gemeindeverwaltung/bau_und_umwelt/bekanntmachungen
Einsprachebefugnis zum Zonenplan, zum Teilzonen-
plan Gewässerraum und zum Bau- und Zonenregle-
ment
Gegen die Änderungen des Zonenplans, des Teilzonenplans Gewässerraum
und des Bau- und Zonenreglements können während der Auflagefrist insbe-
sondere Einsprache erheben:
▪ Personen, die an der Abweisung oder an der Änderung oder Aufhebung
der Entwürfe ein schutzwürdiges Interesse haben,
▪ die nach dem Bundesrecht und im Bereich des Umwelt-, Natur- und Hei-
matschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen sowie ihre im Kanton
Luzern tätigen Sektionen in den dort vorgesehenen Fällen und
▪ andere Organisationen im Bereich des Umwelt-, Natur- und Heimatschut-
zes, die sich statutengemäss seit fünf Jahren dem Umwelt-, Natur- und
Heimatschutz im Kanton Luzern widmen, im Rahmen ihres statutarischen
Zwecks, soweit die Interessen des Umwelt-, Natur- und Heimatschutzes be-
rührt werden.
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Allfällige Einsprachen sind innerhalb der Auflagefrist schriftlich und begründet
an den Gemeinderat Wolhusen, Menznauerstrasse 13, Postfach 165, 6110 Wol-
husen, zu richten.
Äusserungen zum Erschliessungsrichtplan und zum
Verkehrsrichtplan
Personen, Organisationen und Behörden der betroffenen Gebiete können sich
während der Auflagefrist zu den Richtplänen äussern.
Diese Äusserungen sind innerhalb der Auflagefrist schriftlich und begründet an
den Gemeinderat Wolhusen, Menznauerstrasse 13, Postfach 165, 6110 Wolhus-
en, zu richten.
Weiteres Vorgehen nach der öffentlichen Auflage
▪ Nach dem Eingang allfälliger Einsprachen bzw. nach Abschluss des Auflage-
verfahrens wird - mit Ausnahme für die Richtpläne - wie folgt vorgegangen:
o Der Gemeinderat prüft die Einsprachen und versucht, diese gütlich zu
erledigen. Hat die gütliche Erledigung der Einsprache wesentliche Ände-
rungen zur Folge, so ist das Einspracheverfahren für betroffene Dritte zu
wiederholen (§ 62 Abs. 2 PBG).
o Kann eine Einsprache nicht gütlich erledigt werden, so teilt der Gemein-
derat dem Einsprecher mit, warum er den Stimmberechtigten beantra-
gen werde, die Einsprache abzuweisen oder darauf nicht einzutreten (§
62 Abs. 3 PBG).
▪ Nach Behandlung der Einsprachen unterbreitet der Gemeinderat die Pla-
nungen und die verbliebenen Einsprachen den Stimmberechtigten zur Be-
schlussfassung (§ 63 Abs. 1 PBG).
▪ Anschliessend unterbreitet der Gemeinderat das von den Stimmberechtig-
ten beschlossene Bau- und Zonenreglement und den Gesamtzonenplan
dem Regierungsrat des Kantons Luzern zur Genehmigung (§ 20 PBG).
▪ Der Erschliessungsrichtplan und der Verkehrsrichtplan werden vom Ge-
meinderat in Kenntnis der eingegangenen Einsprachen allenfalls überarbei-
tet und dann beschlossen. Er tritt mit der Genehmigung durch den Regie-
rungsrat in Kraft. Das Gesetz sieht keinen Beschluss durch die Stimmberech-
tigten vor.
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Zur öffentlichen Auflage gelangen folgende Unterla-
gen:
– Entwurf neues Bau- und Zonenreglement (BZR) vom 16. Mai 2018
– Zonenplan Entwurf Gesamt vom 16. Mai 2018
– Zonenplan Entwurf Siedlung vom 16. Mai 2018
– Teilzonenplan Gewässerraum (Gesamt und Siedlung) vom 16. Mai 2018
– Erschliessungsrichtplan Gesamt vom 30. September 2016 und Erschlies-
sungsrichtplan Teilgebiete E1-E6 vom 13.4.2018 inkl. Bericht
– Verkehrsrichtplan vom 8. Februar 2017 inkl. Bericht vom 13. April 2018
– Plan der Waldfeststellung vom 9. Mai 2017
Zur öffentlichen Mitwirkung gelangt folgende Unter-
lage (da im bisherigen Verfahren noch nicht erfolgt) :
– Teilzonenplan Gewässerraum (Gesamt und Siedlung) vom 16. Mai 2018
Zur Orientierung liegen weiter vor:
– Planungsbericht nach Art. 47 RPV
– Plan der „Änderungen im Zonenplan“
– Siedlungsentwicklungskonzept vom 21. November 2013 und vom 7. Mai
2015
– Mitwirkungsbericht vom 30.01.2018
– Aktionsprogramm „Wohnen und Leben im Dorf Wolhusen“ von 26.9.2011
– Zentrumsgestaltung Wolhusen: Schlussbericht von September 2009 (Frei-
raumkonzept)
– Gemeinde Wolhusen Ortsplanungsrevision, Rahmenbedingungen Lärm-
schutz Kurzbericht vom 28. Juni 2016
– Berechnung der neuen Ortsplanung gemäss LUBAT (Luzerner Bauzonen-
analysetool) inkl. Tabelle „Ein-/Um-/Auf- und Auszonungen in der Gemein-
de Wolhusen
– Gefahrengebietskarte 1:5000
– Gutachten/Bericht zur Erdgashochdruckleitungen TRG 13 (Ruswil-Entlebuch)
und TRG 23 (Ruswil-Griesspass)
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Inhaltsverzeichnis
Auflage und Einsprachemöglichkeit ................................................... 2
Gegenstand des Auflageverfahrens ................................................................................................... 2
Teilzonenplan Gewässerraum auch im Mitwirkungsverfahren ..................................................... 2
Öffentliche Auflage ................................................................................................................................ 2
Einsprachebefugnis zum Zonenplan, zum Teilzonenplan Gewässerraum und zum Bau und
Zonenreglement .................................................................................................................................... 2
Äusserungen zum Erschliessungsrichtplan und zum Verkehrsrichtplan .................................... 3
Weiteres Vorgehen nach der öffentlichen Auflage ........................................................................ 3
1. Planungsgegenstand .............................................................. 7
1.1 Ausgangslage ..................................................................................................................... 7
1.2 Motivation ............................................................................................................................ 7
1.3 Planungskommission ......................................................................................................... 7
1.4 Anpassungen Aufgrund der kantonalen Vorprüfung ................................................ 8
1.5 Genereller Ablauf der Planung ........................................................................................ 8
2. Gemeindeentwicklung .......................................................... 10
2.1 Bevölkerung ....................................................................................................................... 10
2.2 Arbeitsplätze ...................................................................................................................... 12
2.3 Bauten ................................................................................................................................. 13
2.4 Fazit ...................................................................................................................................... 13
3. Siedlungsleitbild .................................................................... 14
4. Änderungen im Zonenplan ................................................. 18
4.1 Gesamtzonenplan zur Vorprüfung und Mitwirkung ................................................. 18
4.2 Grundsätzliche Änderungen. .......................................................................................... 18
4.3 Wohnzonen ....................................................................................................................... 20
4.5 Eine differenzierte Zentrumszone für Wolhusen ........................................................ 31
4.7 Wohn- und Arbeitszonen .............................................................................................. 43
4.8 Erhaltungszone Steihuserberg ...................................................................................... 44
4.9 Überlagerte Zonen .......................................................................................................... 44
4.10 Bebauungspläne............................................................................................................... 46
4.11 Gestaltungspläne .............................................................................................................. 46
4.12 Naturobjekte ..................................................................................................................... 49
4.13 Kulturdenkmäler ............................................................................................................... 49
5. Änderungen im Bau- und Zonenreglement ...................... 50
5.1 Generelle Anpassungen im BZR ................................................................................... 50
5.2 Die Überbauungsziffer .................................................................................................... 50
5.3 Anpassungen im BZR im Detail ..................................................................................... 52
6. Weitere übergeordnete Rahmenbedingungen ................. 59
6.1 Landschafts-, Natur- und Denkmalschutz .................................................................. 59
6.2 Nicht ionisierende Strahlung, Störfallverordnung ..................................................... 59
6.3 Altlasten.............................................................................................................................. 59
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6.4 Mehrwertausgleich .......................................................................................................... 60
7. Weitere Planungsinstrumente ............................................. 62
7.1 Erschliessungsrichtplan ................................................................................................... 62
7.2 Verkehrsrichtplan ............................................................................................................. 62
7.3 Baulinienplan Kantonsstrassen ...................................................................................... 62
7.4 Plan der Waldfeststellungen .......................................................................................... 62
8. Stand der Überbauung / Fassungsvermögen ................... 63
8.1 Ausgangslage Kantonaler Richtplan ............................................................................ 63
8.2 LUBAT ................................................................................................................................. 63
9. Teilzonenplan Gewässerraum ............................................. 64
9.1 Allgemeines ....................................................................................................................... 64
9.2 Planungsablauf ................................................................................................................. 65
9.3 Gewässernetz und Gewässerachsen ............................................................................ 66
9.4 Theoretischer Gewässerraum ........................................................................................ 66
9.5 Allgemeine Anpassung der Gewässerräume ............................................................. 66
9.6 Anpassung der Gewässerraumes ................................................................................. 68
9.7 Gewässerräume in der Nutzungsplanung .................................................................. 78
10. Übergeordnete Planungen .................................................. 79
10.1 Bezug zu den Sachplänen und Konzepten des Bundes .......................................... 79
10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ............ 79
10.3 Grundsätze gemäss Art. 3 des RPG ............................................................................. 80
10.4 Kantonaler Richtplan ....................................................................................................... 82
11. Anhang ................................................................................... 83
11.1 ÜZ Berechnung W1 .......................................................................................................... 83
11.2 ÜZ Berechnung W2a ....................................................................................................... 84
11.3 ÜZ Berechnung W3 ......................................................................................................... 85
11.4 ÜZ Berechnung W4 ......................................................................................................... 86
12. Anhang 2 – Vorbehalte kantonale Vorprüfung ................ 87
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1. Planungsgegenstand
1.1 Ausgangslage
Die letzte grössere Ortsplanungsrevision der Gemeinde Wolhusen wurde im
Mai 2006 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 28. November
2006 mit Entscheid Nr. 1328 vom Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt.
Seither erfolgten diverse Anpassungen. Die letzte Anpassung betraf die Anpas-
sung des Bau- und Zonenreglements (BZR) und des Gewässerraums am Wig-
gernweg, welche vom Regierungsrat mit Entscheid Nr. 871 vom 20. August 2013
genehmigt worden sind.
Der Gemeinderat möchte die Ortsplanung umfassend den aktuellen Verhältnis-
sen anpassen. Dies auch aufgrund des neuen kantonalen Planungs- und Bau-
gesetzes. Neben der grundsätzlichen Überprüfung des Zonenplanes und des
Bau- und Zonenreglements wurde auch das Siedlungsleitbild (Gemeinde Wol-
husen Siedlungsentwicklungskonzept) erarbeitet.
1.2 Motivation
Auf der Grundlage folgender Motive und Absichten hat der Gemeinderat Wol-
husen die Ortsplanung revidiert:
– Wolhusen entwickelt sich nachhaltig.
– Wolhusen strebt für alle eine gute Wohnqualität an.
– Wolhusen achtet weiterhin auf gute Bedingungen für bestehende und neue
Arbeitsplätze.
– Das Zentrum von Wolhusen wird qualitativ weiterentwickelt.
– Wolhusen achtet auf alle Verkehrsteilnehmenden und stimmt ihre Bedürfnis-
se aufeinander ab.
– Im Landschaftsraum werden die verschiedenen Ansprüche aufeinander
abgestimmt.
1.3 Planungskommission
Folgende Mitglieder aus der Planungskommission, dem Gemeinderat, der Ver-
waltung und Planer haben die Ortsplanungsrevision erarbeitet:
– Peter Kurmann (Präsident Planungskommission)
– Regina Bühlmann
– Martin Huwiler
– Benno Baumeler
– Franz Lampart
– Martin Roos
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– Guido Zihlmann (Gemeinderat)
– Rolf Willa
– Bruno Stalder (Bauverwalter)
– Arthur Schmid (Leiter Bau und Umwelt Wolhusen)
– Christa Blum (Sachbearbeiterin Bau und Umwelt)
Ortsplaner Planteam S AG
– Roger Michelon
– Rico Hergert (bis September 2016)
– David Waltisberg (ab Oktober 2016)
1.4 Anpassungen Aufgrund der kantonalen Vorprüfung
Die im Vorprüfungsbericht vom 8. November 2017 enthaltenen Vorbehalte
wurden entsprechend umgesetzt oder konnten geklärt werden. Aufgrund der
kantonalen Vorprüfung erfuhr die Ortsplanung folgende grössere Änderungen:
– Neubeurteilung der Gestaltungspläne und entsprechende Bestimmungen im
BZR sowie zwei neue Wohnzonen
– Die Parzelle 187 wird nicht ausgezont
– Auf eine Einzonung der Parzellen 1108 und 765 wird verzichtet
– Der Teilzonenplan Gewässerraum wurde umfassend überarbeitet
– Geotopobjekte werden im Zonenplan nicht mehr dargestellt. Es erfolgt ein
Hinweis im BZR
– Neu gelten je nach Dachform zwei unterschiedliche Gesamthöhen. Damit
wurde auch die Tabelle in Art. 13 BZR überarbeitet.
Alle kantonalen Vorbehalte sind mitsamt Kommentar in Anhang 2 aufgelistet
1.5 Genereller Ablauf der Planung
Die Überarbeitung der Revision der Ortsplanung begann im Jahr 2014 mit der
Erarbeitung des Siedlungsleitbilds. Am 29. Januar 2015 verabschiedete der Ge-
meinderat das Siedlungsleitbild. Dieses Planungsinstrument dient u.a. als
Grundlage für die Erarbeitung der Ortsplanungsrevision.
Aufgrund der Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes wurde für
die Überarbeitung der kommunalen Planungsinstrumente (u.a. Zonenplan und
BZR) ab dem 1. Januar 2014 mit dem „neuen“ kantonalen Planungs- und Bauge-
setz gearbeitet und die daraus notwendigen Änderungen in der Revision be-
rücksichtigt. Im Sommer 2016 wurden die Planungsunterlagen zur kantonalen
Vorprüfung eingereicht. Der Kanton hat in einer ersten Stellungnahme auf Ver-
besserungsmöglichkeiten hingewiesen und die Beurteilung des BZR auf der
aktuellsten Rechtspraxis vorgenommen. In Absprache mit dem Kanton wurden
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die Planungsinstrumente aktualisiert und ergänzt und im Mai 2017 zur definiti-
ven kantonalen Vorprüfung eingereicht.
Die Planungsinstrumente werden voraussichtlich 2018 den Stimmberechtigten
zum Beschluss vorgelegt.
Bisherige Planungsschritte
1) Der Gemeinderat und die Planungskom-
mission erarbeiteten das Siedlungsentwick-
lungskonzept, führten eine Mitwirkung durch,
stellten es der Bevölkerung vor und luden
diese zur Stellungnahme ein. Anschliessend
wurden die Eingaben bearbeitet und das
Siedlungsentwicklungskonzept modifiziert.
Das modifizierte Siedlungsleitbild wurde am
21. November 2013 vom Gemeinderat verab-
schiedet und mit kleinen Anpassungen am
7. Mai 2015 ein zweites Mal.
2013 – 7. Mai 2015
2) Die Planungskommission erarbeitete die
neuen Bestimmungen für das BZR (Umgang
mit ÜZ, Höhen usw.), den neuen Zonenplan,
den Teilzonenplan Gewässerraum und über-
arbeitete den Erschliessungsrichtplan.
Sommer 2014 bis Som-
mer 2016
3) Der Gemeinderat verabschiedete die Gesamt-
revision für die kantonalen Vorprüfung und
die Mitwirkung
24. Juni 2016/
Mai 2017
4a) Mitwirkungsverfahren Herbst 2016
4b) Vorprüfungsverfahren Sommer / Herbst 2017
Weitere Schritte für die Revision der Ortsplanung
5) Öffentliche Auflage 4. Juni bis 3. Juli 2018
6) Einspracheverhandlungen und ev. 2.
öffentliche Auflage
Anschliessend
7) Urnenabstimmung Nov. / Dez. 2018
8) Genehmigung durch den Regierungsrat Anschliessend
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10
0
500
1'000
1'500
2'000
2'500
3'000
3'500
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11
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12
20
13
20
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Wohnbevölkerung Total
2. Gemeindeentwicklung
2.1 Bevölkerung
Seit dem Jahr 1880 stiegen die Bevölkerung in der Gemeinde Wolhusen bis ins
Jahr 2000 stark an. Anschliessend stagnierte das Wachstum. Im Jahr 2014 hatte
Wolhusen 4‘294 Einwohner (Quelle LUSTAT 2016).
Grafik: Entwicklung der Wohnbevölkerung in der Gemeinde Wolhusen seit dem
Jahr 1860 (1524 Einwohner), 1970 (3556 Einwohner) bis 2010 (4086 Einwohner)
Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern, (15.03.16)
Die mittlere Wohnbevölkerung nahm in der Gemeinde Wolhusen im Vergleich
zum Kanton Luzern weniger stark zu. Im Jahr 1999 waren dies 3% (112% - 109%)
und 2014 12% (128% - 116%) weniger.
Wolhusen
Jahr Mittlere Wohnbevölkerung Zunahme Zeitspanne
Absolut In % Absolut
1984 3'686 100%
1999 3'998 108.5% 312 15 Jahre
2014 4'266 115.7% 580 30 Jahre
Tabelle: Die mittlere Wohnbevölkerung von 1984 bis 2014 in absoluten und relati-
ven Zahlen. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)
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Kanton Luzern
Jahr Mittlere Wohnbevölkerung Zunahme Zeitspanne
Absolut In % Absolut
1984 307‘160 100%
1999 344‘452 112.1% 37‘292 15 Jahre
2014 392‘477 127.8% 85‘317 30 Jahre
Tabelle: Die mittlere Wohnbevölkerung von 1984 bis 2014 in absoluten und relati-
ven Zahlen. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)
Wie in vielen Gemeinden der Schweiz ist die jüngste Altersklasse 0-19 zurück-
gegangen. Wolhusen liegt hier leicht über dem Schweizer Durchschnitt. Die
Altersklassen 20-39, 40-64 und 65-79 sind im Vergleich zum Kanton Luzern
leicht unterdurchschnittlich vertreten, ebenso im Vergleich zur Schweiz (Aus-
nahme bei der Altersklasse 20-39, welche in Wolhusen dem Schweizer Durch-
schnitt entspricht). Die Altersklasse 80+ wiederum liegt mit 5,3% leicht über
dem Durchschnitt von Luzern (4.7%), wie auch über demjenigen der Schweiz
(5.0%).
Altersklassen Wolhusen Kanton Luzern Schweiz
0-19 23.8% 20.8% 20.2%
20-39 26.7% 27.6% 26.7%
40-64 34.0% 34.8% 35.3%
65-79 10.3% 12.1% 12.8%
80+ 5.3% 4.7% 5.0%
Summe 100.0% 100.0% 100.0%
Tabelle: Verteilung der Bevölkerung auf die Altersklassen in prozentualen Anga-
ben im Jahr 2014. Fett hervorgehoben sind die höchsten Werte im prozentualen
Vergleich. Quellen: LUSTAT, Statistik Luzern, BFS, Bundesamt für Statistik
(01.12.15 / 15.03.16)
Seit 1999 gab es ein markantes Wachstum bei der Altersklasse 40-64, sowie ein
schwaches Wachstum bei den Altersklassen 65-79 und 80+. Bei den Altersklas-
sen 0-19 und 20-39 ist ein leichter Rückgang feststellbar (siehe nächste Seite).
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Sektor 1; 7.29%
Sektor 2; 19.91%
Sektor 3; 72.80%
Grafik: Aufteilung der Bevölkerung von Wolhusen nach Altersklassen.
Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern (15.03.16)
2.2 Arbeitsplätze
Beim Amt für Statistik Luzern LUSTAT sind für die Erwerbstätigen und die Ver-
teilung in die einzelnen Wirtschaftssektoren nur Zahlen für das Jahr 2011, 2012
und 2013 (provisorisch) bekannt. Da die Anzahl der Erwerbstätigen eine nicht
relevante Veränderung aufweist, wird auf einen Vergleich verzichtet. Der erste
Sektor ist mit 7.29% in Wolhusen vertreten. Im zweiten Sektor sind es 19.91%
der 2‘511 Beschäftigten und im dritten Sektor 72.8%.
Tabelle: Prozentuelle Aufteilung der Erwerbstätigen in der Gemeinde Wolhusen
auf die Wirtschaftssektoren. Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern 15.03.16)
Grafik: Verteilung der arbeitenden Erwerbstätigen nach Sektoren. Quelle: LUST-
AT, Statistik Luzern (15.03.16)
Erwerbstätige Erwerbstätige nach Wirt-
schaftssektor in %
Jahr Anzahl In % der
Wohn-
bevölkerung
Frauen
in %
Sektor 1 Sektor 2 Sektor 3
2013 2511 59.26 60.06 7.29 19.91 72.80
0 250 500 750 1'000 1'250 1'500
0-19
20-39
40-64
65-79
80+
Anzahl Einwohner
Alt
ers
klas
sen
2014
1999
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13
0
200
400
600
800
1'000
1'200
1'400
1'600
1'800
2'000
1990 2000 2010 2014
Total Wohnungen Davon EFH
2.3 Bauten
In den letzten 24 Jahren wurden in Wolhusen 498 Wohnungen gebaut, davon
waren 101 Einfamilienhäuser. Wolhusen hat einen Einfamilienhaus-Anteil von
17.08% und liegt damit ziemlich genau auf dem kantonalen Schnitt von 17.2%.
Tabelle: Entwicklung des Wohnungsbestandes seit 1990. Quelle: LUSTAT, Statistik
Luzern (15.03.16)
Seit dem Jahr 2000 ist die Anzahl der Einfamilienhäuser nur noch leicht gestie-
gen, zwischen 2010 und 2014 stagnierte sie fast gänzlich. Das Total der Woh-
nungen hat seit dem Jahr 2000 um 18.2% zugenommen.
Grafik: Entwicklung des Wohnungsbestandes: Quelle: LUSTAT, Statistik Luzern
(15.03.16)
2.4 Fazit
Die Bevölkerungszahl (mittlere Wohnbevölkerung) der Gemeinde Wolhusen ist
im relevanten Beobachtungszeitraum von 15 Jahren von 3‘998 im Jahr 1999 auf
4‘294 Ende 2014 angestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von 296 oder
7.4% über 15 Jahre, das heisst pro Jahr etwa 19 bis 20 Einwohner mehr. Dies ist
tiefer als die kantonale Entwicklung mit 13.9% im selben Zeitraum.
Die Anzahl der Arbeitsplätze veränderte sich seit 2011 (erste Daten) nur margi-
nal. Mit 72.8% bietet auch in Wolhusen der 3. Sektor am meisten Arbeitsplätze
an.
Bezüglich der Wohnungen repräsentiert Wolhusen den kantonalen Schnitt in
Luzern von 17.2%: der Anteil an Einfamilienhäuser liegt in Wolhusen bei 17.08%.
Total Wohnungen Davon Einfamilienhäuser
Jahr Absolut In % Zunahme
absolut
Absolut In % Zunahme
absolut
1990 1'323 100 - 210 100 -
2000 1'540 116.4 217 288 137.1 78
2010 1'737 131.3 414 309 147.1 99
2014 1'821 137.6 498 311 148.1 101
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3. Siedlungsleitbild
Das Siedlungsentwicklungskonzept befasst sich mit der Gesamtstruktur der
Siedlungs- und Landschaftsräume.
Es will
– die Entwicklung von Siedlung und Landschaft,
– die Verkehrsbedürfnisse,
– den Umweltschutz,
– den Schutz der Lebensräume sowie
– den ökonomischen Einsatz der begrenzten Mittel
in einen Zusammenhang stellen, gegenseitige Beziehungen und Auswirkungen
aufzeigen und die Koordinationsaufgaben bezeichnen. Das Siedlungsleitbild
wurde von der Planungskommission in Zusammenarbeit mit dem Gemeinderat
erarbeitet und am 29. Januar 2015 vom Gemeinderat Wolhusen beschlossen.
Abbildung: Titelblatt des Siedlungsentwicklungskonzepts von Wolhusen
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
Abbildung: Plan mit der Strategie der räumlichen Entwicklung, vom Gemeinderat am 29. Januar 2015 beschlossen.
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Das Konzept der Siedlungsentwicklung dient der nachhaltigen Entwicklung von
Wolhusen. Dies beinhaltet folgende Absichten:
– Die Siedlungsentwicklung wird bedarfsorientiert gelenkt (Demografie, Fi-
nanzkraft der Gemeinde, Bevölkerungsstruktur usw.).
– Für das Wohnen wird für alle eine gute Wohnqualität angestrebt.
– Bei der Arbeitsplatzentwicklung wird weiterhin auf gute Bedingungen für
bestehende und neue Arbeitsplätze geachtet.
– Das Zentrum von Wolhusen wird mit planerischen Massnahmen gestärkt.
– Die Verkehrsbedürfnisse werden aufeinander abgestimmt.
– Im Landschaftsraum werden die landwirtschaftliche Bewirtschaftung, der
Schutz der Natur- und Landschaftswerte sowie die Ansprüche an ein attrak-
tives Naherholungsgebiet aufeinander abgestimmt.
Umsetzung des Strategieplanes des Siedlungsleitbildes in der Ortsplanung:
– Nachhaltige Wohnraumpolitik erfolgt gemäss den Zielen im Siedlungsleit-
bild. Schliessen von Baulücken, angemessene bauliche Verdichtung und eine
qualitätshaltige Baukultur führen in der Umsetzung im BZR zu einer ange-
messenen Erhöhung der Überbauungsziffer und zu einem Bonus, wenn
nach Gestaltungs-/Bebauungsplänen entwickelt wird. An wichtigen Orten,
insbesondere im Zentrum, entscheidet die bereits neu eingeführte Fach-
kommission mit.
– Gemäss Siedlungsleitbild soll im Rahmen der Ortsplanung in verschiedenen
Wohngebieten eine Nachverdichtung geprüft werden. In gewissen Quartie-
ren wurde nach eingehender Prüfung entschieden, eine Umzonung vorzu-
nehmen und eine höhere Nutzung zu ermöglichen (z.B. Glüssliring). In an-
deren Gebieten wurde darauf verzichtet und die Quartiere in ihrer entspre-
chenden Zone belassen. Generell wird in allen Zonen das Nutzungsmass
leicht angehoben.
– Wolhusen schafft gemäss Siedlungsleitbild Voraussetzungen für den Erhalt
und die Weiterentwicklung bestehender Betriebe. Die bisherigen Arbeitszo-
nen bleiben erhalten. Auf die Einzonung neuer Flächen wird verzichtet. In
den Zentrumszonen ermöglicht die Mischnutzung auch Platz für Gewerbe-
betriebe.
– Die Aufwertung des Zentrums (S5 im SLB) ist eine der Hauptaufgaben und
hat für die Gemeinde Wolhusen Priorität. Durch die Schaffung verschiede-
ner Zentrumszonen Aufgrund der Erkenntnisse aus Siedlungsleitbild und
Aktionsprogramm Zentrum kann eine spezifische Aufwertung des Zentrums
und der angrenzenden Gebiete ermöglicht werden (vgl. Kapitel 4.4)
– Grössere Einzonungen sind in der Gemeinde Wolhusen nicht geplant. Mit
den geplanten Massnahmen kann die Nachfrage nach Bauland abgedeckt
werden. Die zu prüfende Auszonung ist zurzeit in Diskussion.
– Geplante Umzonungen werden mit den Zielen des Siedlungsleitbildes abge-
stimmt (Entwicklung, Verkehr, Bauqualität und Landschaft).
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Abbildung: Gebietsanalyse zur inneren Entwicklung
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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4. Änderungen im Zonenplan
4.1 Gesamtzonenplan zur Vorprüfung und Mitwirkung
Der gesamte Zonenplan wurde gemäss den Anforderungen des kantonalen
Datenmodells GIS (digitale Darstellung der Zonenpläne im Geografischen In-
formationssystem) neu erstellt.
Aus diesem Grund wurde der vollständige Zonenplan zur Mitwirkung aufgelegt
und nun zur Vorprüfung eingereicht. Alle Einträge können überprüft werden.
Zusätzlich wird der Plan der Änderungen im Zonenplan vom 18. Mai zur Orien-
tierung eingereicht.
4.2 Grundsätzliche Änderungen.
Verzicht auf die übrigen Gebiete (ÜG)
Die bisherigen „Übrigen Gebiete B“, ÜG-B (Reservezone), dürfen gemäss neuem
kantonalem Richtplan einen je nach Gemeindekategorie differenziert festgeleg-
ten Prozentsatz der Bauzonenfläche nicht überschreiten. Für die Gemeinde
Wolhusen, ein „Zentrum in der Landschaft“ („Z4-Gemeinde“) beträgt dieser
Wert 8 %.
Diese Reservezonen waren schon bisher keine Bauzonen und mussten für eine
Einzonung das ordentliche Ortsplanungsverfahren durchlaufen (“Einzonung“).
Sie waren damit strategische Festlegungen, die sinnvollerweise neu im Sied-
lungsleitbild und nicht mehr im Zonenplan gemacht werden.
Die Gemeinde Wolhusen wird die gemäss Kantonalem Richtplan zulässigen
Reservezonen nicht räumlich fixieren, sondern zont alle heutigen ÜG-B in die
Landwirtschaftszone um. Damit kommt die „Kontingentslösung“ gemäss S1-1
des Richtplans zur Anwendung: bei Verzicht der räumlichen Festlegung auf
Stufe Gemeinde wird der Gemeinde Wolhusen als künftiger Handlungsspiel-
raum ein entsprechendes Kontingent von 8 % der Bauzonenfläche „gutge-
schrieben“.
Bei ausgewiesenem Bedarf und bei Vorhaben, welche mit dem kantonalen
Richtplan übereinstimmen, können Einzonungen jederzeit überprüft werden.
Verkehrszone / Verkehrsfläche
Die bisherigen Flächen, welche als übriges Gebiet A (ÜG-A) erfasst waren, dien-
ten ausschliesslich den Verkehrsanlagen. Das neue Datenmodell des Bundes
sieht vor, dass diese Flächen innerhalb der Bauzonen der Verkehrszone und
ausserhalb der Bauzonen der Verkehrsfläche zugewiesen werden. Diesem Auf-
trag kommt die Ortsplanung Wolhusen nach. Massgebend dafür ist § 52 PBG.
Die Verkehrsanlagen ausserhalb der Bauzonen sind im Zonenplan als „Ver-
kehrsflächen“ dargestellt, welche rechtlich dem übrigen Gebiet gemäss § 56
Abs. 1 lit. a. PBG zugewiesen sind.
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Neue Namen der Zonen
Das neue kantonale PBG erfordert für die Zonenbezeichnungen, insbesondere
für die Wohnzonen, neue Definitionen. Anstelle der bisher üblichen Bezeich-
nungen mittels Anzahl möglicher Vollgeschosse (z.B. W3), orientiert sich die
neue Zonenbezeichnung an der zulässigen Dichte: mittels Buchstaben werden
die Zonen von der dichtesten Wohnzone (W-A (alt W3b)) zur lockersten Zone
(W-D) bezeichnet.
Zudem wurden die bisherige Dorfkernzone DK, die Zentrumszone Ze und die
Wohnzone Dorf WD in den neuen Zentrumszonen eingeteilt. Die Zentrumszo-
ne wird unterteilt in die Zentrumszone A bis F, in denen verschiedene Bestim-
mungen gelten.
In der folgenden Tabelle wird aufgezeigt, in welche neue Zonen resp. Zonen-
bezeichnungen die Bauzonen überführt werden. Die Tabelle gibt einen grund-
sätzlichen Hinweis. Detailerläuterungen sind in den nachfolgenden Kapiteln
beschrieben.
Übersicht bisherige und neue Definitionen der Zonen Wolhusen
neue Bezeichnung bisherige Bezeichnung
Zentrumszone A (ZeA) Dorfkernzone (DK) und Zentrumszone (Ze)
Zentrumszone B (ZeB) Zentrumszone (Ze)
Zentrumszone C (ZeC) Zentrumszone (Ze), 3-geschossige Wohnzone
(W3) und 2-geschossige Wohnzone (W2a)
Zentrumszone D (ZeD) Zentrumszone (Ze)
Zentrumszone E (ZeE) Zentrumszone (Ze)
Zentrumszone F (ZeF) Wohnzone Dorf und 3-geschossige Wohnzone
(W3)
Wohnzone A (W-A) 4-geschossige Wohnzone (W4)
Wohnzone B (W-B) 3-geschossige Wohnzone (W3)
Wohnzone C (W-C) 2-geschossige Wohnzone (W2a)
Wohnzone D (W-D) 2-geschossige Wohnzone (W2a)
Wohnzone B (W-C), Wohnzone C (W-C) 2-geschossige Wohnzone für verdichtete Bau-
weise (W2b)
Wohnzone Wiggernweg (W-W) Wohnzone Wiggernweg (W-W)
- 1-geschossige Wohnzone (W1)
Wohnzone Hinter Kommetsrüti -
Wohnzone Mittlere Kommetsrüti -
Wohnzone Strittenmatt (W-St) Wohnzone Strittenmatt (WSt)
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Erhaltungszone Steinhuserberg (Er-S) Weilerzone Steinhuserberg (WeS)
- Zone mit Quartierzentrum-Bonus (QZ)
Wohn- und Arbeitszone 1 (WAr 1) Wohn-/ Arbeitszone (War)
Wohn- und Arbeitszone 2 (WAr 2) -
Arbeitszone 1 (Ar 1) Arbeitszone 1 (Ar 1)
Arbeitszone 2 (Ar 2) Arbeitszone 2 (Ar 2)
Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) Zone für öffentliche Zwecke (OeZ)
Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF) Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF)
Grünzone 1 und 2 Grünzone 1-4 (Gr 1/2/3/4)
Sonderbauzone Tropenhaus (ST 1/2) Sonderbauzone Tropenhaus (ST 1/2)
Verkehrszone Neue Zone
Verkehrsfläche
(übriges Gebiet gemäss § 56 Abs. 1 lit a. PBG) Neue Zone
Landwirtschaftszone LW Landwirtschaftszone Lw
- Übriges Gebiet UeG
Grünzone Gewässerraum (Gr-G) Grünzone 3 / Neue Zone
Freihaltezone Gewässerraum Fr-G Neue Zone
Archäologische Fundstellen AFS Schutzzone Archäologie As
Kommunale Naturschutzzone NaZ Naturschutzzone Ns
Landschaftsschutzzone 1 und 2 LsZ1, LsZ2 Landschaftsschutzzonen 1 und 2 LsZ 1, LSZ 2
Naturobjekte Naturobjekte
Kulturdenkmäler Neue Zone
Schutzzone Geomorphologie Neue Zone
Im orientierend beiliegenden Plan der Änderungen im Zonenplan, werden die
materiellen Änderungen dargestellt. Rein redaktionelle Änderungen wie die
Umwandlung der Zonenbezeichnungen werden nicht dargestellt.
4.3 Wohnzonen
Neue Zonenbestimmungen
Mit der Revision der Ortsplanung, des Bau- und Zonenreglementes, der Einfüh-
rung der Überbauungsziffer (vgl. Kapitel 5.3) und den Änderungen des kanto-
nalen Planungs- und Baugesetzes ergeben sich für die Raumplanung in den
Quartieren bzw. den bisherigen Wohnzonen einige Änderungen.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Bisher existierten in Wolhusen fünf verschiedene Wohnzonen, welche den je-
weiligen Quartiercharakter prägten. Diese werden (ohne die unten erwähnten
Umzonungen) neuen Zonenbestimmungen zugeführt, wobei von den fünf
Wohnzonen in Zukunft nur noch deren vier vorgesehen sind. Die aus dem
Siedlungsleitbild erarbeiteten Strategien für die Wohnzonen (Verdichtung, Be-
wahren, Entwicklung) wurden in der neuen Zonengestaltung umfassend be-
rücksichtigt. So wurden die Zonenbestimmungen den aktuellen Bedürfnissen
und Gesetzen angepasst. Die Zonenabgrenzungen wurden nach raumplaneri-
schen Kriterien, den zukünftigen Bedürfnissen und den Erkenntnissen aus dem
Siedlungsleitbild gezogen. Über alle Zonen wurden geprüft, ob sich diese noch
in der „richtigen“ Zone befinden oder ob sie umgezont werden kön-
nen/müssen. Aus der nachfolgenden Zusammenstellung ist ersichtlich, welche
Quartiertypen sich in welchen Wohnzonen befanden bzw. in Zukunft befinden
werden. Für die Berechnung der ÜZ siehe Anhang, Kapitel 10.
Bisherige W1 – Neue W-C
Quartiertyp Gehobenes Einfamilienhausquartier:
Quartier mit tiefer AZ (0.25) und maximal 1 Vollgeschoss
– oft durch Gestaltungspläne mit erhöhter Nutzung
einer W2 ähnlich. Entsprechende Gebäudehöhe bis zu
10m. Das Quartier bzw. der Gestaltungsplan sind noch
nicht vollständig bebaut.
Bisherige Zone W1 mit AZ 0.25, maximal 1 Vollgeschoss und 20m Fas-
sadenlänge mit dem ursprünglichen Ziel die topogra-
phische „Krete“ nicht zu gefährden. Die Zone liess 3
sichtbare Geschosse mit bis zu 10m talseitiger Fassa-
denhöhe zu (3m UG, 3m VG, 4m Dachfirsthöhe). Das
Ziel, die Sicht vom Dorf auf die Krete zu erhalten, konn-
te mit diesen Bestimmungen erfüllt werden. Dabei ist
vor allem die zulässige Höhe der Bauten und nicht
deren Volumen (Dichte) massgebend.
Entwicklungsansatz Bereits heute ist durch den vorhandenen GP eine Zone
ähnlich der ehemaligen W2 vorhanden. Gemäss Sied-
lungsleitbild wurde eine Verdichtung geprüft und für
die Zukunft als sinnvoll erachtet. Die Gebäude sollen
aus ortsbaulichen Gründen nicht höher werden. 3-
geschossige Bauten sollen (weiterhin) ermöglicht und
gefördert werden. Bei nicht fertig gebauten Gestal-
tungsplänen gilt neu eine GP-Pflicht. Da für die bisheri-
gen Einfamilienhausgebiete die angestrebte Bauweise
bei nicht mehr als 3 Geschossen liegt, kann dieses
Quartier der „normalen“ W-C zugewiesen werden.
Neue Zone W-C: mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
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Bisherige W2a – Neue W-C
Quartiertyp „Klassisches“ Wolhuser Quartier:
1-2-Familienhäuser und selten Mehrfamilienhäuser
wechseln sich ab. Parzellen dichter bebaut als in W1.
Gebäudehöhen in der Regel bis 10m (3 sichtbare Ge-
schosse). Die Quartiere liegen in steileren Hängen aus-
serhalb des Zentrums. Wenig „Durchsicht“ vorhanden.
Erhöhung der AZ in der Vergangenheit ermöglicht
grössere Bauten als die heute Quartiertypischen. Gröss-
tenteils „fertig“ gebaute Quartiere.
Bisherige Zone W2a mit AZ 0.35, maximal 2 Vollgeschosse und 20m
Fassadenlänge. Maximal mögliche talseitige Höhe: 13m
(3m UG, 2x3m VG, 4m Dachfirsthöhe).
Entwicklungsansatz Bereits heute ist durch das bestehende BZR mehr Nut-
zung möglich als meist gebaut wurde. Diese Möglich-
keit zur inneren Entwicklung (Nachverdichtung) soll
beibehalten und noch leicht ausgebaut werden. Im
Sinne der Nachverdichtung wird mit dem Wechsel zur
ÜZ im Vergleich zu bisher eine leicht erhöhte Nutzung
festgelegt. Diese entspricht neu etwa einer AZ von 0.45.
Ziel ist es über die nächsten drei Generationen eine
zeitgemässe Erneuerung der Bausubstanz zu ermögli-
chen. Diese wird auch das Quartierbild prägen. Die
Gebäude nehmen im Vergleich zum heute Gebauten
an Volumen zu. Die Höhe bleibt aber mit 10.5m auf
dem heutigen Niveau und ermöglicht so weiterhin 3-
geschossige Gebäude. Damit wird die bisherige theore-
tisch mögliche Bauweise mit 4 sichtbaren Geschossen
um 1 Geschoss reduziert. Die Zonenbestimmungen sind
dabei so ausgelegt, dass bei entsprechender Parzellen-
grösse und 3 vollständig nutzbaren Geschossen (Ver-
zicht auf 2/3- Dachregelung) ein 3-Familienhaus mit
Geschosswohnungen entstehen kann. Ein- und Zweifa-
milienhäuser bleiben weiterhin möglich - es besteht
keine Pflicht zur Verdichtung. Der ökonomische Anreiz
zur Verdichtung ist allerdings neu gegeben, so dass sich
insbesondere in Quartieren mit älteren, energetisch
noch nicht optimierten Bauten, durchaus auch kurzfris-
tig die erwünschte Nachverdichtung einstellen wird.
Neue Zone W-C: mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
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Bisherige W2a – Neue W-D
Quartiertyp „Quartier Ankenberg“:
Im Gebiet Ankenberg finden sich die steilsten Bauzonen
von Wolhusen. Das klassische Einfamilienhausgebiet
weist aufgrund der speziellen Topographie gegenüber
den „normalen“ W2a-Gebieten Bauten mit talseitig bis
zu 4 sichtbaren Geschossen auf.
Bisherige Zone W2a mit AZ 0.35, maximal 2 Vollgeschosse und 20m
Fassadenlänge. Maximal mögliche talseitige Höhe: 13m
(3m UG, 2x3m VG, 4m Dachfirsthöhe).
Entwicklungsansatz Der heutige Quartiercharakter und die quartiertypische
Bauweise an steiler Hanglage sollen erhalten und wei-
terhin ermöglicht werden. Dazu muss die talseitige
Fassadenhöhe gegenüber der W-C um ein Geschoss
erhöht werden. Die ergibt eine talseitige Fassadenhöhe
von 13.5m. Dabei soll die Nutzung in etwa derjenigen
der W-C entsprechen. Bei 4 teilweise nutzbaren Ge-
schossen (die 2 untersten Geschosse werden nur teil-
weise nutzbar sein) muss dazu eine leicht geringere
Überbauungsziffer von 19% festgelegt werden. Die
Gebäude können um 1 Geschoss höher werden, lassen
dafür aber grössere Durchblicke zu.
Neue Zone W-D: mit ÜZ 0.19 und maximal 13.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
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Bisher W2b – Neue W-C
Quartiertyp Verdichtetes Quartier mit voll ausgebauten Dachge-
schoss
Gemischte Quartiere mit Einfamilien- und Mehrfamili-
enhäusern mit vollausgebautem Dachgeschoss. Die
Gebäude wirken massiver und ermöglichen eine dichte
Nutzung. Durch die alte BZR Regelungen ergaben sich
mit Gestaltungsplan mit dem Unter- und dem voll
ausgebauten Dachgeschoss talseitige Höhen bis 14m
(3m UG, 2x3m VG, 5m Dachfirsthöhe). In Wolhusen
liegen diese Quartiere entlang des Bahntrassees und
der Ausfallsachse Richtung Willisau. Zwei grössere,
teilweise noch unbebaute, Gebiete der Zone liegen
ausserhalb des Zentrums in der Kommetsrüti und in der
Sonnegg/Hackenrüti. Hier wurden nicht alle Ausbau-
möglichkeiten genutzt.
Bisherige Zone W2b mit AZ 0.45, mit Gestaltungsplan maximal 3 Voll-
geschoss mit vollausgebautem Dachgeschoss. Ohne
Gestaltungsplan gleiche Bestimmungen wie W2a.
Entwicklungsansatz Die W2b für verdichtete Bauweise unterscheidet sich
von der W2a nur in der höheren Ausnützungsziffer für
Gestaltungspläne (AZ W2b: 0.45; AZ für GP in W2a:
0.35 + 15% = 0.425). Bei Einzelbauweise ohne GP be-
steht kein Unterschied.
Da die bisherige W2a bezüglich Nutzungsdichte auf das
Niveau der W2b angehoben wird, besteht kein Bedarf
mehr für eine Differenzierung dieser beiden Zonen. In
beiden Zonen kann nach wie vor mittels Gestaltungs-
plänen die Bebauung zusätzlich verdichtet werden. Zur
angestrebten Bauweise: siehe bisherige W2a.
In der Kommetsrüti und der Hackenrüti wurde auf der
Grundlage von Gestaltungsplänen gebaut. Beide GP
sollen mit entsprechender Aktualisierung weiterhin in
Kraft bleiben.
Neue Zone W-C mit ÜZ 0.21 und maximal 10.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Bisher W3 – Neue W-B
Quartiertyp Verdichtetes Quartier mit 3 Vollgeschossen
Meist Mehrfamilienhäuser mit Schräg- und Flachdä-
chern. Die Gebäude wirken massiver und ermöglichen
eine sehr dichte Nutzung. Diese wird aber vielfach
durch eine kleine Parzellengrösse beschränkt. Die Bau-
substanzen stammen oft von verschiedenen Generatio-
nen und sind auch kleinräumig durchmischt. Neuere
Bauten wurden auf grösseren Parzellen mit entspre-
chender Dichte gebaut. Auf kleineren Parzellen stehen
oft ältere Gebäude welche die heute Nutzung nicht voll
ausschöpfen. Durch die alte BZR Regelungen ergaben
sich mit dem Unter- und Dachgeschoss talseitige Hö-
hen bis zu 16m (2m UG, 3x3m VG, 5m Dachfirsthöhe).
Viele Gebäude nutzen diese Höhe aber nicht aus. Die
W3-Gebiete liegen vorwiegend im flachen Gelände an
der Emme, im Talboden oder in der Ebene des Spital-
gebietes.
Bisherige Zone W3 mit AZ 0.55, maximal 3 Vollgeschoss und 32m
Fassadenlänge.
Entwicklungsansatz Die bisherige Zone hat bereits heute ortsbaulich sinn-
vollen Dichten und Höhen ermöglicht. Der Bau von
Mehrfamilienhäusern soll weiterhin ermöglicht werden.
Durch eine leichte Erhöhung der Nutzung (höhere ÜZ)
und der Möglichkeit zum Vollausbau des obersten
Geschosses soll der Bau von Mehrfamilienhäusern noch
attraktiver werden. Die ältere Bausubstanz soll über die
nächsten Generationen ersetzt werden und sich den
neuzeitigen Bauten in Dichte und Höhe anpassen. Ge-
genüber bisher werden die Höhen um rund 3m redu-
ziert, ohne dabei das mögliche Bauvolumen zu verrin-
gern.
Neue Zone W-B mit ÜZ 0.21 und maximal 13.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Bisher W4 – neue W-A
Quartiertyp Sehr dicht überbaute Wohngebiete
Sehr dicht bebaute Parzellen, bis zu 15m hohe, voll
ausgebauten Mehrfamilienhäuser. Hohe Dichten vor-
handen. Nur punktuell an wenigen Orten der Gemeinde
vorhanden. Die W4 umfasst Gebiete, die im wesentliche
schon altrechtlich so bebaut waren. Durch die alte BZR
Regelungen ergaben sich mit dem Unter- und Dachge-
schoss talseitige Höhen bis zu 19m (2m UG, 4x3m VG,
5m Dachfirsthöhe).
Bisherige Zone W4 mit AZ 0.70, maximal 4 Vollgeschossen und 32m
Fassadenlänge
Entwicklungsansatz Die bisherigen W4-Zonen sind ortsbaulich nur an weni-
gen Orten in Wolhusen ausgeschieden. Diese Zonen
sollen weiterhin mit den bisherigen Dichten gesichert
werden. Eine Ausdehnung dieser Zone ist - mit Aus-
nahme in der Schlösslimatte - nicht vorgesehen.
Neue Zone W-A: mit ÜZ 0.20 und maximal 16.5m talseitige Fassa-
denhöhe.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Umzonungen in den Wohnzonen
Aus ortsbaulicher Sicht, wegen veränderter Rahmenbedingungen, Entwick-
lungsabsichten der Grundeigentümer oder der topographischen Lage werden
in Wolhusen Wohnzonen umgezont. Nachfolgend sind diese Umzonungen
aufgelistet und erläutert:
Sicherung von Spiel- und Freizeitflächen
Im Ortsteil Mittler Kommetsrüti werden und im Quartier Hiltenweid werden
Gestaltungspläne aufgehoben (vgl. Kapitel 4.10.2). Um die vorhandenen Spiel-
und Freizeitflächen gemäss Gestaltungsplan in den Quartieren zu sichern, wer-
den die Parzellen 388 und 992 in die Zone für Spiel- und Freizeitflächen umge-
zont.
Sedel und Sedelhalde – neue Wohnzone W-D
Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf
Umzonungen:
Das Gebiet Sedel wird von der 1-geschossigen Wohnzone (W1) in die Wohnzo-
ne C (W-C) umgezont. Am Ankenberg werden die Parzellen von der 2-
geschossigen Wohnzone (W2a) in die extra für dieses Gebiet geschaffene
Wohnzone D (W-D) umgezont.
Erläuterung:
Die 1-geschossige Wohnzone W1 wird aufgehoben. Das bedeutet, dass nun in
der ehemaligen 1-geschossigen Wohnzone ein Geschoss mehr gebaut werden
kann. Wegen des Ziels der inneren Verdichtung und des haushälterischen Um-
ganges mit dem Boden will die Gemeinde Wolhusen keine 1-geschossigen
Wohnzonen mehr zulassen.
Die Wohnzone D am Ankerberg ist eine speziell an diese steile Hanglage ange-
passte Zone, welche im Vergleich zur Wohnzone C höhere Bauten bei einer
tieferen Überbauungsziffer ermöglicht. Damit wird der ortsbaulichen bzw. der
topographischen Situation Rechnung getragen. Für die oberhalb des Anker-
bergs liegenden Bauten ist weiterhin eine „Durchsicht“ gewährleistet, für die
Bauten in der Wohnzone D werden in Zukunft 4 voll nutzbare Geschosse mög-
lich sein.
Vgl. zu beiden Zonen auch die Ausführungen im Kap. 4.3.1
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
28
Neue Wohnzone Hinter Kommetsürti und Mittlere Kom-
metsürti, Auszonung Grünzone
Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf
Im Gebiet Hinter und Mittlere Kommetsrüti waren bisher mehrere Gestaltungs-
pläne in Kraft, welche andere Bauweisen als in der Zone vorgesehen zuliessen.
Die Gestaltungspläne werden aufgehoben. Damit auch in Zukunft die in den
Gestaltungsplänen vorgesehene Bauweise erhalten werden kann, werden zwei
neue Wohnzonen geschaffen. Die Zonenbestimmungen dazu garantieren, dass
die bisherigen Gebäude ersetzt werden können bzw. die noch nicht fertig ge-
bauten Teile der Gestaltungspläne realisiert werden können
Entsprechend werden die Gebiete in die Wohnzone Hinter Kommetsrüti bzw.
Mittlere Kommetsrüti umgezont. Die Gestaltungsplanpflichten im Gebiet Hinter
/ Mittlere Kommetsrüti entfallen.
Die im Gestaltungsplan gesicherten Grünzonenflächen werden für die Nut-
zungsübertragung nicht mehr benötigt. Schon heute sind sie landwirtschaftlich
genutzte Flächen. Entsprechend werden die Grünzonen in die Landwirtschafts-
zone zurück gezont.
Da die bestehende Waldfeststellung neu nicht mehr an eine Bauzone grenzt,
muss diese aufgehoben werden (vgl. Beilage «Plan der Waldfeststellung» und
Kapitel 7.4)
Entlang der bestehenden Waldfeststellung bleibt ein Teil der Grünzone enthal-
ten. Dies damit auch in Zukunft die Bebaubarkeit der Parzellen garantiert wer-
den kann (Einhaltung Waldabstand).
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
29
Weidring, Wisstanneweid, Schlösslimatte
Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf
Weidring und Wisstannenweid
Die Parzellen östlich der Bahnlinie im Weidring und in der Wisstannenweid
werden von der 2-geschossigen Wohnzone für verdichtete Bauweise (W2b) in
die Wohnzone B (W-B) umgezont, was der bisherigen 3-geschossigen Wohn-
zone entspricht. Sie werden damit ihrem bisherigen Charakter entsprechend
zugeordnet und passen sich in das ortsbauliche Gesamtbild ein. Die drei süd-
lichsten Parzellen, die direkt an der Menznauerstrasse liegen, werden von der
Wohnzone Dorf (WD) in die Wohnzone B (W-B) umgezont. Diese Umzonungen
von der Wohzone Dorf in die Wohnzone B ermöglichen eine homogenere
Quartierentwicklung entlang der Menznauerstrasse. Die Qualität bleibt auch mit
den neuen Zonenbestimmungen erhalten. Im Weidring wird zusätzlich noch die
Parzelle 296 von der 2-geschossigen Wohnzone für verdichtete Bauweise
(W2b) in die Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) umgezont. Das Gebäude auf
der Parzelle wird von der Stiftung für Schwerbehinderte Luzern SSBL genutzt
und ergänzt die bisher vorhandene OeZ.
Schlösslimatte
Die Parzellen in der Schlösslimatte werden von der 3-geschossigen Wohnzone
(W3) in die Wohnzone A (W-A) umgezont was der bisherigen 4-geschossigen
Wohnzone entspricht. Dadurch wird an dieser dafür geeigneten Tallage eine
höhere Dichte ermöglicht.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
30
Bergboden und Zilefeld
Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf
Umzonungen
Im Bergboden wird die 2-geschossige Wohnzone (W2a) in die Wohnzone B
(W-B) umgezont, was der bisherigen 3-geschossigen Wohnzone entspricht.
Aufgrund der speziellen Lage sind von den grösseren Höhen keine angrenzen-
den Gebiete betroffen. Die Nähe zu den Schulanlagen spricht ebenfalls für
einen möglichen Geschosswohnungsbau.
Die Parzelle 301 im Zielfeld wird von der 3-geschossigen Wohnzone in die
Wohnzone A (W-A) umgezont, was der angrenzenden bisherigen 4-
geschossigen Wohnzone entspricht.
Spitalmatte und Spitalring
Zonenplan rechtsgültig Zonenplan Entwurf
Umzonungen:
Die drei Parzellen 855, 996 und 1042 in der Spitalmatte werden von der 2-ge-
schossigen Wohnzone (W2a) in die Wohnzone B (W-B) umgezont, was der
bisherigen 3-geschossigen Wohnzone entspricht. Weiter werden die zwei Par-
zellen 868 und 869 am Spitalring von der 2-geschossigen Wohnzone (W2a) in
die Wohnzone B (W-B) umgezont. Damit wird der bisherigen 3-geschossigen
Bauweise Rechnung getragen.
Erläuterung:
Neu entsprechen die umgezonten Grundstücke der W3-Zone, der westlich und
südlich anschliessenden Gebiete. Das Gebiet wird so homogener. Diese Parzel-
len sind Bestandteile von Gestaltungsplänen, die mit der Ortsplanung aufgeho-
ben werden. Mit der Umzonung wird die bisherige Bauweise auch bei Einzel-
bauweise gesichert. Aus ortsbaulicher Sicht ist die Umzonung zweckmässig.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
31
4.4 Eine differenzierte Zentrumszone für Wolhusen
Ausgangslage
Bisher existierten in der Gemeinde Wolhusen mit der Dorfkernzone und der
Zentrumszone zwei Zonen innerhalb des Zentrums. Angrenzend ans Zentrum
waren klassische Wohnzonen (u.a. Wohnzone Dorf) massgebend. Bereits die
heutige Dorfkernzone und die Zentrumszone sahen keine Vorgaben zur Aus-
nützung vor. Diese wurde vom Gemeinderat im Einzelfall festgelegt. Geregelt
wurden bisher die Baumasse (Dachfirst, Kniestöcke usw.) sowie erste Qualitäts-
vorgaben. In den angrenzenden Wohnzonen war das Nutzungsmass mit der
Ausnützungsziffer geregelt.
In der Vergangenheit haben die Zonenbestimmungen nicht den gewünschten
Entwicklungsschub und Qualität gebracht. Zu wenig differenziert waren die
Zonen festgelegt, zu wenig wurde nach ortsbaulichen, topographischen- und
nutzungstechnischen Kriterien unterschieden. Das Zentrum Wolhusen hat noch
Entwicklungs- und Gestaltungspotential. Aus diesen Gründen hat der Gemein-
derat im Jahr 2011 das „Aktionsprogramm Wohnen- und Leben im Dorf
Wolhusen“ erarbeitet, welches den Fokus auf die Entwicklung des Zentrums
legt.
Aktionsprogramm Wohnen- und Leben im Dorf Wolhusen
Das Aktionsprogramm beschäftigte sich mit den zukünftig gewünschten Nut-
zungen im Zentrum, der Frage nach dem Umgang mit den Verkehrsräumen
und der Erschliessung, der zukünftigen Freiraum Angebote und legte den Fokus
auf die Entwicklung von neun Schlüsselgebieten. Aus dem Aktionsprogramm
ergeben sich folgende relevanten Ausgangspunkte für die Ortsplanungsrevisi-
on:
– Ein attraktives Zentrum mit hoher Architektur- und Wohnqualität soll ge-
schaffen werden mit Arbeits- und Verkaufsnutzungen, welche das Zentrum
beleben.
– Die Durchmischung von Bevölkerung und Arbeitsnutzungen / Dienstleistun-
gen soll gefördert werden.
– Öffentliche Nutzungen sollen sich im Zentrum konzentrieren.
– Um die Nutzungen zu differenzieren wurden 3 verschiedene Zentrumsbe-
reiche ausgebildet. Wobei der engere Zentrumsbereich (1) dichte Mischnut-
zungen mit Orientierung auf den Strassenraum vorsieht („Dienstleistungs-
zentrum). Im Zentrumsbereich 3 sind in erster Linie Wohnnutzungen vorge-
sehen. Der Zentrumsbereich 2 bildet den Übergang mit einer bautechnisch
offenen Gestaltung zum Strassenraum.
– Es wird vorgeschlagen, eine Fachkommission einzurichten. Diese soll den
Gemeinderat in Fragen der Beurteilung von Projekten nach städtebaulichen
Kriterien und den Vorgaben aus Aktionsprogramm, Siedlungsleitbild und
BZR/Zonenplan beraten.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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– Längerfristige Optionen für die Verkehrsentwicklung offen halten: Umfah-
rungsstrassen, BLS-Haltestelle Viadukt, attraktiver öffentlicher Verkehr, ver-
netzte Fuss- und Radwege
– Umsetzung des Leitbildes Freiraum, insbesondere in den Schlüsselgebieten.
Umsetzung im Siedlungsleitbild
Die Ideen und Konzepte aus dem Aktionsprogramm und die Ziele der 9 Schlüs-
selgebiete wurden ins Siedlungsleitbild übernommen und nochmals geschärft.
So ist das Zentrumsgebiet einerseits Fokusgebiet und zusammen mit den an-
grenzenden Quartieren Hauptentwicklungsgebiet der Gemeinde. Daraus erge-
ben sich aus dem Siedlungsleitbild folgende zusätzliche Strategien für die Orts-
planungsrevision:
– Das Gesamte Zentrumsgebiet und auch die umliegenden Quartiere sollen
orts- und situationsgerecht weiterentwickelt werden. Ortsbauliche Missstän-
de sollen in den Zentrumszonen und darüber hinaus vermieden werden.
– Aufwertung und Nutzung der Entwicklungsreserven im Zentrum und den
angrenzenden Gebieten.
– Überprüfung der Nutzungsdichten und Zonentypen und Anpassung bei
Bedarf.
– Qualitätsverfahren fördern und falls nötig städtebauliche Studien erstellen
resp. verlangen.
– Aktiver Part der Gemeinde als Partnerin bei der Entwicklung. Dies insbeson-
dere in den Schlüsselgebieten, die prägend für die kommenden Generatio-
nen sind und hohen Ansprüchen zu genügen haben.
– Sicherstellung guter städtebaulicher und architektonischer Qualität.
– Etappierbarkeit gemäss Entwicklungsabsichten der Eigentümerschaft be-
rücksichtigen.
– Entwicklung als langfristigen Prozess verstehen.
Konkret ergaben sich aus dem Aktionsplan und dem Siedlungsleitbild folgende
Aufgaben für den Ortsplanungsprozess:
– Zonenbestimmungen der Dorfkern- und Zentrumszone hinsichtlich ortsbau-
licher Kriterien überprüfen
– Differenzierung und Flexibilisierung des Zonenkonzeptes zu Gunsten von
Qualitätsverfahren
– Klären Perimeter Zentrumszonen
– Überprüfung der ans Zentrum angrenzenden Zonen
– Zeitnahe Umsetzung in der Ortsplanung; bei Bedarf für Schlüsselareale
vorgezogene Umzonungen prüfen
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Vorgehen bei der Erarbeitung der neuen Zentrumszonen
Der Gemeinderat hat bereits während der Erarbeitung der Ortsplanung erkannt,
dass eine Fachkommission zur Beratung des Gemeinderates in Gestaltungsfra-
gen sinnvoll und notwendig ist. Diese Kommission, bestehend aus vier unab-
hängigen Architekten, hat ihre Arbeit bereits aufgenommen.
Die Zentrumszonen wurden gemeinsam von Gemeinderat und der Fachkom-
mission gestützt auf ein umfassendes digitales 3D-Modell der Gesamtgemeinde
erarbeitet. Ausgehend vom heutigen Bestand und den bisherigen Zonenbe-
stimmungen wurden die verschiedenen Bebauungstypen im Zentrum analysiert.
An mehreren Sitzungen wurden direkt in Echtzeit im 3D-Modell die künftigen
Baumasse diskutiert und differenziert festgelegt. Verschiedene laufende Projek-
te und Investitionsanfragen wurden ins Modell integriert und auf ihre Ortsver-
träglichkeit überprüft. Als Ergebnis liegen nun differenzierte Zentrumsbestim-
mungen vor, die die bestehende Situation berücksichtigen und die erwünschte
Entwicklung mit angemessener Flexibilität ermöglichen.
Qualitätsvorgaben in der neuen Ortsplanung
Die Qualitätsvorgaben aus dem Aktionsprogramm und dem Siedlungsleitbild
werden im BZR umgesetzt. Bauen mit Qualität wird in den neuen BZR-Artikeln 3
bis 5 gesichert. Diese gelten an sich für das gesamte Gemeindegebiet, sind in
den Zentrumszonen aber zwingend anzuwenden:
– In Art. 3 werden die massgebenden Aspekte für die Beurteilung von orts-
baulicher Qualität verankert.
– Ebenfalls in Art. 3 wird neu die Fachkommission Architektur verankert. Die
Gemeinde zieht die Fachkommission Architektur zwingend bei Bauvorhaben
in den Zentrumszonen (Ze), in der Wohn- und Arbeitszone (W-Ar), in der
Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) und bei Kulturdenkmäler, sowie bei der
Beurteilung von Gestaltungs- und Bebauungsplänen bei. Die Fachkommissi-
on hat ihre Arbeit bereits aufgenommen.
– In Art. 3 erhält die Gemeinde die Möglichkeit, einen Gestaltungsplan über
einen von ihm festgelegten Perimeter oder für quartier- und ortsbildprä-
gende Projekte ein qualitätssicherndes Konkurrenzverfahren gemäss Art. 5
zu verlangen.
– Gemäss Art. 4 müssen Bauvorhaben in Zonen, für die eine Stellungnahme
der Fachkommission notwendig ist, frühzeitig der Gemeinde bekannt ge-
macht werden. Die Gemeinde legt die Rahmenbedingungen der Entwick-
lung dann situationsgerecht fest („Koordination vor Planungsbeginn“). Die-
ses Vorgehen ermöglicht auch frühzeitig zu erkennen, ob eine Baubeglei-
tung durch die Fachkommission erforderlich ist.
– Art. 5 sichert die Durchführung von fairen und qualitätsvollen Konkurrenz-
verfahren und sichert auch den Einbezug der Gemeinde ins Verfahren, wo-
mit die Gemeinde die Qualitätsvorgaben (Ausschreibung, Teilnehmer, Jury-
mitglieder, Jurierung) wesentlich mitbestimmen kann.
Diese Massnahmenbündel machen klare Qualitätsvorgaben und sichert die
Mitsprache der Gemeinde bei wichtigen Bauentwicklungen. Ortsbildschutzzo-
nen im bisherigen Sinne, die eher generell die gute Eingliederung ins Orts- und
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Quartierbild gefordert haben, sind darum nicht erforderlich. Im Zonenplan
kann auf deren Ausscheidung verzichtet werden. In der Summe ergeben die
zwingenden Massnahmen der Art. 3 bis 5 BZR und die ortsspezifischen Festle-
gungen zu den einzelnen Zentrumszonen ein viel griffigeres Instrument als eine
Ortsbildschutzzone. Der Einbezug der kant. Denkmalpflege ist über das Denk-
malgesetz sichergestellt (Kulturdenkmäler, Baugruppen).
Eine Zentrumszone - 6 spezifische Ausprägungen
Die Zentrumszone wird dazu in 6 Teilgebiete aufgeteilt, in denen unter-
schiedliche Handlungsanweisungen und Höhen gelten. Die aus dem Aktions-
programm und dem Siedlungsleitbild gefordert Ziele werden soweit wie nötig
und möglich fixiert. Artikel 14 Abs. 1 BZR beschreibt den (Förderungs-)Zweck
der Zone, stärkt die Gestaltung und sichert ortsbauliche Durchblicke. Auf Nut-
zungsvorgaben wird bewusst verzichtet um einen ortsbaulichen Spielraum zu
haben. Es werden aber Vorgaben zur Lage der Gebäude und derer Funktionali-
tät gegeben. Mit Abs. 4 wird die Fachkommission weiter gestärkt. Die einzelnen
Zentrumszonen erhalten definierte Höhen und weitere ortsbauliche Vorschrif-
ten.
Für alle Zentrumszonen gilt:
– Für die Zentrumszonen wird keine ÜZ festgelegt. Sie wird im Einzelfall vom
Gemeinderat, gestützt auf die Fachkommission, definiert. So wird ermög-
licht, dass spezifisch auf die Entwicklung einzelner Gebäude das richtige
Mass festgelegt werden kann. Die sehr unterschiedlichen Parzellengrössen
behindern eine ortsgerechte Bauweise, da in der gleichen Zone für Gebäu-
de, die weitgehend identisch sind mit der Parzelle und für Gebäude mit
grösserem Umschwung eine Dichteregelung, die proportional zur Parzel-
lengrösse geregelt ist (ÜZ), nicht zielführend ist. Das am jeweiligen Ort rich-
tige Bauvolumen ergibt sich aus der Quartierstruktur und den Anforderun-
gen an die Zentrumsentwicklung und nicht aus der Parzellengrösse.
– Pro Teilzone sind die erlaubten talseitigen Fassadenhöhen festgelegt.
– Entlang den zentralen Abschnitten der Kantonsstrassen sind bei Neubauten
im Erdgeschoss keine auf die Strasse ausgerichteten Wohnungen erlaubt.
Damit wird eine abweisende Architektur verhindert, die aus Lärmschutz-
gründen keine wesentlichen Öffnungen zur Strasse hinzulassen würde. Die
Strassenbebauung soll einen belebten Eindruck vermitteln, was mit Dienst-
leistungs- und Gewerbenutzungen oder auch mit Schaufenstern erreicht
werden kann. Auf der strassenabgewandten Seite sind neue Wohnnutzun-
gen weiterhin möglich.
– Bauvorhaben sind durch ein Fachgremium zu beurteilen
– Eine Koordination vor Planungsbeginn gemäss Art. 4 BZR ist zwingend.
Differenzierung der Zentrumszone
Im engeren Dorfkern werden vier Zentrumszonen geschaffen. Diese unterschei-
den sich hauptsächlich in der gewünschten talseitigen Fassadenhöhe und Ori-
entierung. So sollen an den An- und Ausfallsachsen andere Bauhöhen und
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Körper ermöglicht werden als im inneren Zentrum. Die Unterscheidung der
Zentrumszonen orientiert sich an der ortsbaulichen Verträglichkeit. Dazu zählen
unter anderem die gewünschten Höhe, die vorhandenen und geforderten
Sichtbezügen, Vor- und Rücksprünge der Gebäude, Lage und Orientierung der
Bauten, die Gesamtwirkung aus verschiedenen Perspektiven, Eingliederung in
das Umfeld oder die gegenseitigen Abhängigkeiten der einzelnen Zonen. Mit-
hilfe des 3D-Modells konnten die Zonen Gebäudescharf angepasst werden
bzw. die Anforderungen zonenspezifisch festgelegt werden. So wurde z.B. er-
kannt, dass in den Zentrumszonen B und E eine durchgehende, einheitliche
Traufhöhe fürs Strassenbild wichtig ist und dass diese nur dann optisch zum
Tragen kommt, wenn der Rückversatz des obersten Geschosses mind. 4.0m
beträgt.
Weiter wurden die gewünschten Nutzungen und die (zu erwartende) Entwick-
lung der Schlüsselgebiete berücksichtigt (vgl. Aktionsprogramm) Wohnen und
Leben in Wolhusen
Erweiterte Zentrumszonen
Aufgrund der umfassenden Analysen zum Zentrum zeigte sich, dass es sinnvoll
ist, auch die Gebiete um das Zentrum (Wohnzone Dorf, 3-geschossige Wohn-
zone im Gebiet Chilehalde und Schmitteli) mit einzubeziehen. Der Fokus liegt in
diesen Gebieten zwar auf der Wohnnutzung, durch die spezielle Lage (insbe-
sondere zur Kirche), der Nähe zum Zentrum und dem bedeutenden Einfluss auf
das Ortsbild soll auch hier das richtige Bauvolumen im Einzelfall beurteilt wer-
den können, wobei die talseitigen Fassadenhöhen entsprechend den bisher
zulässigen Bauhöhen festgelegt werden.
Auswirkungen auf den Zonenplan
Die bestehende Dorfkernzone (DK), Zentrumszone (Ze) und Wohnzone Dorf
(WD) werden zusammen mit angrenzend liegenden Wohnzonen in die neu
geschaffenen Zentrumszonen umgezont. Entlang der Kantonsstrassen, bei der
ehemaligen Dorfkernzone und daran anschliessend kommt die Zentrumszone A
zu liegen. Die weiteren Zentrumszonen schliessen an die Zentrumszone A an.
Zonenplanänderungen im Zentrum von Wolhusen
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Die Zentrumszonen im Detail
In den folgenden Tabellen sind die einzelnen Zentrumszonen, ihre Bestimmun-
gen, sowie die Erläuterungen dazu ersichtlich.
Zentrumszone A
Erläuterung Die Zentrumszone A umfasst die Parzellen im Kern von
Wolhusen entlang der drei Kantonsstrassen. Mit der
Pflicht zur funktionalen und optisch auf den Strassen-
und Platzraum ausgerichteten Erdgeschossnutzungen
erfüllt die Zone eine Kernfunktion des Zentrums (Zent-
rumsbereich I gemäss Aktionsprogramm). Aus ortsbauli-
cher Perspektive hat sich eine maximale talseitige Fassa-
denhöhe von 16.50m als richtig erwiesen. Die ortsbauli-
che Analyse zeigte zudem, dass als „Leuchtturmprojekt“
am Rössliplatz auch eine Fassadenhöhe von bis zu
19.50m denkbar wäre (nur unter Konkurrenzverfahren).
Zusammen mit den zwei anderen hohen Bauten im
Zentrum würde das neue Gebäude das Zentrum beto-
nen und so städtebaulich klar verorten.
Abbildung
Blick auf das innere Zentrum von Wolhusen (Zentrums-
zone A) inkl. möglicher Neubauten und dem höheren
Gebäude am Kreisel
Blick auf den möglichen Neubau am Kreisel
Bisherige Zonen Dorfzone, Zentrumszone, OeZ,
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Zentrumszone B
Erläuterung Die Zentrumszone B liegt nördlich der Bahnhofstrasse in
Richtung Luzern. Aus ortsbaulicher Sicht erweist sich eine
talseitige (strassenseitige) Fassadenhöhe von maximal
13.50m bei einer Gesamthöhe von 16.50m als richtig.
Damit wird eine einheitliche Traufkante gesichert. Im
Übergang zur Zentrumszone A springt somit die talseiti-
ge Fassadenhöhe um ein Geschoss – mit Hilfe des 3D
Modells wurde der gewünschte Ort dieses „Sprungs“
definiert – und bildet die Zonenabgrenzung A/B. Auch in
der Zentrumszone B sind im Erdgeschoss keine auf die
Kantonsstrasse orientierten Wohnungen gestattet. Aus
ortsbaulicher Sicht ist zudem ein Rückversatz von 4m
strassenseitig definiert. Dies fasst so aus der Perspektive
der Bahnhofstrasse den Strassenraum und ermöglicht,
den Übergang zum engeren Dorfkern (Zentrumszone A)
anzuzeigen.
Abbildung
Bahnhofsstrasse mit der Zentrumszone B und den neuen
Dimensionen auf der rechten Seite. Gut zu sehen ist der
Rücksprung von 4m. Der Strassenraum wird situationsge-
recht gefasst und ermöglicht, den Wechsel zur Zentrums-
zone A ortsbaulich anzuzeigen.
Bisherige Zonen Zentrumszone
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Zentrumszone C
Erläuterung Die Zentrumszone C liegt Nordöstlich der Zentrumszone
A und an der Menznauerstrasse. Auf einen strassenseiti-
gen Rückversatz wird verzichtet. Die heutige Bausub-
stanz hat bereits entsprechende Höhen, weshalb die
Höhenvorgaben aus diesen abgeleitet wurden. Die Zone
begleitet die Einfallsachse von Willisau zum Zentrum
Wolhusen. Da die Zentrumszone C bereits etwas aus-
serhalb des eigentlichen Kerns liegt, liegt der Fokus bei
Wohnnutzungen – eine Verbot von Wohnnutzungen im
Erdgeschoss und Vorgaben zur Gebäudeorientierung
sind nicht notwendig.
Grundsätzlich gilt in der Zone eine maximale talseitige
Fassadenhöhe/Gesamthöhe von 13.50m, was eine 4-
geschossige Bauweise zulässt.
Zwischen Menznauerstrasse und Stampfelistrasse - aus-
serhalb der ersten Bautiefe - sind auch Gebäude bis
16.50m zulässig. Mit dieser Sonderregelung wird eine
Verdichtung im Zentrum ermöglicht, die den Blick vom
Rebstock aus auf die Kirche nicht beeinträchtigt.
Weiter wird auch die Bauzone (bisher W3) unter dem
„Gütsch“ der Zentrumszone C zugeführt. Auch für diesen
Bereich ist die Höhe mit 13.50m aus ortsbaulicher Sicht
korrekt und bildet einen ortsgerechten Abschluss von
den Zentrumszonen zum Wald/Gütsch.
Abbildung
Blick von der Menznauerstrasse / Rebstock in Richtung
Zentrumszone C/Dorfeingang. Braun die möglichen Neu-
bauten, die die Sicht auf die Kirche nicht beinträchtigen.
Bisherige Zonen 3-geschossige Wohnzone, Zentrumszone
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Zentrumszone D
Erläuterung Die Zentrumszone D erstreckt sich auf den Parzellen
südlich der Bahnhofstrasse Richtung Luzern zwischen der
Zentrumszone A und der „Verengung Kantonsstras-
se/Bahntrassee). Sie prägt somit den Dorfeingang von
Luzern her. Im Gegensatz zur Zentrumszone A soll wie
bei der Zentrumszone B ein Geschoss tiefer gebaut
werden (talseitige Fassadenhöhe 13.50m). Damit ergibt
sich eine Höhenstufung zwischen Dorfeingang und dem
Kern entlang der Kantonsstrasse. Auch hier wurde mit
Hilfe des 3D Modells der ortsbaulich richtige Ort zur
Abstufung festgelegt (Zonengrenze). Da die Zentrums-
zone D im Gegensatz zur Zentrumszone B entlang der
kleinen Emme im ebenen Talboden liegt und viele Ge-
bäude in dieser Zone heute denkmalgeschützt sind oder
vor kurzem neu gebaut wurden, ist auch die Gesamthö-
he auf 13.50m beschränkt. Die typische Einzelbauweise
mit eher quadratischem Grundriss (Körnigkeit) muss bei
der weiteren Entwicklung berücksichtigt werden.
Abbildung
Blick auf die Zentrumszone D (südlich der Luzernerstras-
se) mit einem möglichen Neubau.
Bisherige Zonen Zentrumszone
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Zentrumszone E
Erläuterung Die Zentrumszone E bildet nördlich der Bahnhofstrasse
aus Richtung Luzern den ersten Eingangspunkt in das
Zentrum von Wolhusen und ist der Zentrumszone B
vorgesetzt. Sie weist deshalb aus den gleichen Gründen
die gleichen Bestimmungen wie die Zentrumszone B auf
(talseitige Fassadenhöhe 13.50m, Gesamthöhe 16.50m,
Orientierung und Nutzung). Die Zone bindet den Bahn-
hof an das Zentrum an. Mit dem Spital, dem Altersheim
und dem neuen Gebäude im Zentrum würde ein hohes
Gebäude am Dorfeingang eine ortsbauliche Verbindung
abschliessen. Gestützt auf ein Konkurrenzverfahren kann
darum hier der Gemeinderat ein Gebäude bis zu 28.5m
zulassen. Die Höhe ist so festgelegt, dass die Gebäude
an der höher liegenden Kirchhalde nicht überragt wer-
den. Wird auf die Realisierung eines solchen Gebäudes
verzichtet, gelten die gleichen Bestimmungen wie in der
Zentrumszone B.
Abbildung
Blick auf die Zentrumszone E inkl. eines möglichen hohen
Hauses. Dieses verschwindet hinter dem Felsvorsprung
und markiert den Ortseingang.
Bisherige Zonen Zentrumszone
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Zentrumszone F
Erläuterung Die Zentrumszone F bildet den nördlichen Übergang
von den Zentrumszonen A-E zu dem Kirchen-
hang/Gütsch und zur grossen Zone für öffentliche Zwe-
cke. Das bisher der Wohnzone Dorf mit 3 Vollgeschos-
sen zugeteilte Gebiet weist klassische, vielseitige Dorfge-
bäude und Gebäudestrukturen in älterer Bausubstanz
auf und unterscheidet sich von einer klassischen Wohn-
zone. Erneuerung, Neubauten und Sanierungen müssen
deshalb behutsam und ortsgerecht angegangen werden
und müssen einen ortsbaulich verträglichen Übergang
zwischen Zentrum und Kirche/Kirchenhang bilden, sowie
gut in das Gesamtortsbild eingegliedert werden. Aus
diesen Gründen wurde entschieden, das Gebiet ebenfalls
einer Zentrumszone zuzuordnen. Dies mit Fokus auf die
Wohnnutzung, Beurteilung durch die Fachkommission
und einer maximalen talseitigen Fassadenhö-
he/Gesamthöhe von 13.50m.
Abbildung
Blick auf die Zentrumszone F (unterhalb Kirche)
Bisherige Zonen Wohnzone Dorf, 3-geschossige Wohnzone
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43
4.6 Wohn- und Arbeitszonen
Im Gebiet der vorderen Kommetsrüti und beim Bahnhof waren bereits bisher
Wohn- und Arbeitszonen ausgeschieden. An deren Festlegung im Zonenplan
hat sich nichts Grundlegendes geändert. Bisher waren 4 Vollgeschosse und eine
AZ von 0.8 (mit Arbeitsnutzungen) resp. 0.5 (reine Wohnnutzungen) vorgese-
hen.
Das Bahnhofgebiet („Visitenkarte“) wie auch die vordere Kommetsrüti (Stöckli
Sport) sind wichtige, identitätsstiftende Gebiete der Gemeinde. Die vordere
Kommetsrüti grenzt zudem direkt an die Zentrumszone an.
Grundsätzlich soll die Wohn- und Arbeitszone auch künftig dichten Mischnut-
zungen Arbeiten / Wohnen zur Verfügung stehen. Die „Bestrafung“ von reinen
Wohnnutzungen durch eine geringere Nutzungsmöglichkeit ist allerdings nicht
mehr zeitgemäss. Unabhängig der tatsächlichen Nutzung eines Gebäudes soll
künftig die Dichte gestützt auf die Eingliederung ins Ort- und Quartierbild wie
auch die Verkehrserzeugung projektweise zugewiesen werden können. Auf die
Festlegung einer ÜZ wird darum in Anlehnung an die Zentrumszone verzichtet.
Im Gegenzug gelten aber auch hier höhere Qualitätsanforderungen. Wie bei
der Zentrumszone ist die Fachkommission Architektur (Art. 3 BZR) zwingend
beizuziehen, es braucht eine Koordination vor Planungsbeginn (Art. 4 BZR).
Angesichts der speziellen Lage dieser Gebiete und der Diskrepanz zwischen
dem heutigen Quartierbild und dem künftig angestrebten Quartierbild sind die
erhöhten Qualitätsanforderungen gerechtfertigt.
Im obersten Bereich der Wohn- und Arbeitszone beim Bahnhof wird das Ge-
lände steil, die Zone grenzt an den Wald. Die Quartieranalyse hat gezeigt, dass
an dieser Stelle eine Bauweise mit bis zu 5 Geschossen nicht quartierverträglich
ist. Es wird darum eine neue Wohn- und Arbeitszone 2 geschaffen, deren talsei-
tige Fassadenhöhe auf 10.5 beschränkt wird, was 3 voll nutzbaren Geschossen
entspricht. Mit dem Wegfall der bisherigen AZ bedeutet dies keine Mindernut-
zung gegenüber heute. Die geringere Höhe kann bei guter Einpassung mit
erhöhter Nutzung ausgeglichen werden.
Umzonung Parzelle 1020
Die Parzelle 1020 an der Ruswilerstrasse wird von der Grünzone 1 in die Wohn-
und Arbeitszone 2 (W-Ar II) umgezont. Dadurch wird dem schon lange beste-
henden Gebäude eine bauliche Entwicklung im heutigen Umfang ermöglicht.
Abbildung: Umzonung Parzelle 1020
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4.7 Erhaltungszone Steihuserberg
Die bisherige Weilerzone Steihuserberg entspricht mit der Revision des Bauge-
setzes nicht mehr der Definition einer Weilerzone. Weilerzonen sind künftig
„Nicht-Bauzonen“, für die nur noch Umnutzungen bestehender Gebäude mög-
lich sind. Als „Kind ihrer Zeit“ wurde die Weilerzone Steihuserberg als eigentli-
che Entwicklungszone geschaffen, die eine Neuüberbauung mit Einfamilienhäu-
sern zuliess. Dies war seinerzeit ein möglicher Ansatz im Kanton Luzern. Von
den ursprünglich 9 Neubaustandorten sind heute 8 überbaut. Einzig auf der
Parzelle Nr. 1165 wurde noch kein Bau erstellt.
Für „Fälle“ wie die bisherige Weilerzone Steihuserberg schlägt der Kanton vor,
anstelle der Weilerzone neu eine Spezialbauzone vorzusehen, die die Nutzung
klar regelt und mögliche Neubauten nur noch sehr zurückhaltend vorsieht („Er-
haltungszone“). Die Zuweisung zu einer „ordentlichen“, offen formulierten
Bauzone wie etwa die Wohnzone C wäre nicht zulässig.
Aus diesem Grund wird das Gebiet der neu geschaffenen „Erhaltungszone Stei-
huserberg zugeführt. Deren Vorschriften entsprechen weitgehend der bisheri-
gen Weilerzone: Um- und Ausbauten sind nur gestattet, wenn sich die Mass-
nahmen ins Ortsbild einfügen. An dem im Zonenplan dargestellten „Standorte
für Bauten“ ist 1 Neubau zulässig. Mit diesen Bestimmungen wird gewährleistet,
dass sich dieses Quartier nicht mehr weiter ausdehnt. Für den Neubaustandort
ist die Fachkommission beizuziehen.
4.8 Überlagerte Zonen
Grünzonen 1 und 2
In den Grünzonen 2 (Gr 2) darf deren Fläche der angrenzenden Parzellenfläche
angerechnet werden. Die bereits heute bestehende Regelung wird beibehalten,
wobei diese Grünzone im Zonenplan neu überlagernd so dargestellt wird (grün
schraffiert), dass die Grundnutzung weiter erkenntlich bleibt.
Beispiel Kommetsürti Beispiel Lätte
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Geotopschutz
Auf das Inventar der schützenswerten Geomorphologischen Objekte wird neu
im BZR in Art. 31 hingewiesen. Diese dienen dem Schutz der vom Gletscher
geformten Landschaft. Ziel ist es, den Charakter dieser Landschaft zu erhalten.
Das BZR regelt darum, dass landschaftsprägende Terrainveränderungen wie
Abbaugebiete oder grössere Deponien nicht zulässig sind. Nicht land-
schaftsprägende Terrainveränderungen (z.B. im Zusammenhang mit Bauten)
bleiben weiterhin möglich. Die landwirtschaftliche Nutzung wird nicht tangiert.
Gefahrengebiete (Hinweismodell)
Hinsichtlich des Umgangs mit Naturgefahren im Zonenplan kommt das „Hin-
weismodell“ zur Anwendung. Dieser Ansatz ist gegenüber der eigentümerver-
bindlichen Festsetzung von Gefahrenzonen im Zonenplan wesentlicher flexibler.
Im Zonenplan werden neu orientierend die Gefahrengebiete dargestellt, die
der jeweils aktuellen Gefahrenkarte entsprechen. Damit sind die Festsetzung
von Naturgefahren nicht Gegenstand der Ortsplanungsrevision und unterliegen
nicht dem Beschluss der Stimmberechtigten. Es gilt die jeweils gültige Gefahren-
karte. Der Hinweis auf die massgebende Gefahrenkarte und mögliche Mass-
nahmen zum Schutz vor Naturgefahren sind im Art. 21 BZR verankert.
In der Gemeinde Wolhusen werden die Gefahrengebiete Hochwasser und Rut-
schung ausgewiesen. Je nach Gefahrenpotenzial werden mittlere, geringe und
hohe Gefährdungen unterschieden. Innerhalb des Perimeters der Gefahrenkarte
sind aufgrund der Ausscheidungskriterien nur die eigentlichen Bachläufe der
erheblichen Gefährdung zugeteilt. Die Gefahrengebiete sind dabei nur in dem
im Zonenplan dargestellten Perimeter dargestellt. Ausserhalb dieses Perimeters
ist die Gefahrenhinweiskarte zu konsultieren.
– Im Zonenplan werden die Gefahrengebiete orientierend dargestellt im Mas-
sstab 1:10‘000
– Zusätzliche Gefahrengebietskarte separat im Massstab 1:5‘000
– Das BZR wird mit Vorschriften zur Abwehr der Naturgefahren ergänzt; diese
Vorschriften gehen den anderen Bauvorschriften vor.
– Die Gefahrenkarte liegt bei der Gemeindeverwaltung beziehungsweise auf
der Homepage des Kantons (http://www.geo.lu.ch/map/
gefahrenkarte/) zur Einsicht auf.
– Über die Einwirk- resp. Schutzhöhen geben die Intensitätskarten Auskunft.
Sie kann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.
Grundwasserschutzzone
Die heute rechtsgültigen Grundwasserschutzzonen werden neu orientierend im
Zonenplan dargestellt.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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4.9 Bebauungspläne
Über das Gebiet an der Entlebucherstrasse ist eine Bebauungsplanpflicht vorge-
sehen. Das Pflichtgebiet ist im Zonenplan eingetragen. Mit dem Bebauungs-
planpflichtgebiet wird eine hohe Qualität der Bebauung sichergestellt. Dabei ist
eine gemeinsame Planung erforderlich, wie zum Beispiel bei Fragen der Er-
schliessung. Allenfalls ist eine Beanspruchung oder eine Teilbeanspruchung des
Areals des Schulhauses Rainheim möglich. Die Überbauung kann anschliessend
bei Bedarf und zeitlichem Wunsch der Grundeigentümerschaft parzellenweise
unabhängig erfolgen.
Abbildung: Blau umrandet ist das Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse.
4.10 Gestaltungspläne
Sondernutzungspläne im neuen PBG
Gestaltungspläne sind ein wichtiges Instrument für die Quartierentwicklung. In
ihnen werden z.B. die konkrete Bauweise, die zulässigen Höhen, die Abstände
und die Erschliessungen detailliert geregelt.
Gemäss §22, Abs. 3 PBG sind altrechtliche Sondernutzungsplanungen zu über-
prüfen und bei Bedarf anzupassen. Werden sie nicht angepasst, können sie
nach Inkrafttreten der neuen Ortsplanung nicht mehr angewendet werden, da
sie dem übergeordneten Recht widersprechen. Die darin enthaltenen altrechtli-
chen Definitionen wie z.B. Ausnützungsziffer und Firsthöhen sind im Baugesetz
nicht mehr geregelt.
Für alle bestehenden Gestaltungspläne ergeben sich daraus folgende Hand-
lungsmöglichkeiten:
➔ Ersatzlose Aufhebung → es gilt die Regelbauweise gemäss Bau- und Zo-
nenordnung.
➔ Aufhebung und direkte Überführung in eine massgeschneiderte Zone. Die
Zone kann definierte Baubereiche, Höhenkoten, Gestaltungsvorschriften
enthalten.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
47
➔ Beibehaltung des Gestaltungsplanes: Dabei ist spätestens mit dem ersten
Baugesuch der Gestaltungsplan den neuen Vorschriften anzupassen. Es gilt
neue die Übergangsbestimmung gemäss § 224 Abs. 2 PBG.
➔ Gestaltungsplanpflichtgebiet: über das Areal des bestehenden Gestaltungs-
planes wird im Zonenplan eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt. Dies dient
der Qualitätssicherung eines bestehenden Gestaltungsplanes oder verlangt,
dass auch künftig ein allenfalls neuer/geänderter Gestaltungsplan erforder-
lich ist. Zudem kann der bestehende Gestaltungsplan von den erhöhten
Abweichungen gemäss § 75 PBG profitieren.
Die Gemeinde Wolhusen hat zu diesem Zweck alle bisher existierenden Gestal-
tungspläne überprüft und wird diese entweder aufheben, im Zonenplan mit
einer Gestaltungsplanpflicht belegen oder mit einer Übergangsbestimmung
versehen.
Aufhebung von rechtsgültigen Gestaltungsplänen
Das neue Baugesetz regt an zu prüfen, ob die vorhandenen Gestaltungspläne
noch zeitgemäss sind und ob sie - falls das Gebiet vollständig überbaut ist -
aufgehoben werden könnten. Bei der Prüfung gilt es zu beurteilen, ob beim
Wegfall z.B. wichtige Rechte und Pflichten wegfallen würden, auf die z.B. aus
Gründen des Nachbarschutzes nicht verzichtet werden sollte.
Nach der Überprüfung aller rechtsgültigen Gestaltungspläne wurde entschie-
den, dass folgende, heute vollständige überbaute Gestaltungspläne im Ortspla-
nungsverfahren aufgehoben werden (vgl. Art. 43 BZR):
– Gestaltungsplan Ankenberg vom 24. April 1974
– Gestaltungsplan Gross-Sedel. 1. Etappe vom 2. August 1972, Etappe 2 vom
24. Juli 1974, mit Änderungen vom 3. Juli 1986 und 7. Februar 2008
– Gestaltungsplan Wisstannenweid vom 19. März 1986
– Gestaltungsplan Blumenweg 1 vom 18. Dezember 2008
– Gestaltungsplan Rosengarten vom 18. Mai 1994
– Teil-GP Mittlere Kommetsürti (2006)
– Teil-GP Mittlere Kommetsürti (2014)
Übergangsfrist
Einige Gestaltungsplanfragen können nicht gleichzeitig mit dem Ortsplanungs-
verfahren angegangen werden (Ressourcen, unterschiedliche Zuständigkeiten)
oder die Quartiere sind noch nicht fertig gebaut. Gleichzeitig sollen sie aber bis
zum Ende der gesetzlichen Übergangspflicht fertig gebaut oder zu diesem
Zeitpunkt aufgehoben werden können. Deshalb gilt in Ballwil für zwei Gestal-
tungspläne eine Übergangsfrist bis Ende 2023. Danach werden die Gestal-
tungspläne ersatzlos aufgehoben. Betroffen sind zwei Gestaltungspläne:
– GP Mittlere Kommetsürti (1993, 1996)
– GP Sedelhalde (2011)
– GP Hiltenrain (2001)
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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– GP Hiltenberg (1991)
Gestaltungsplanpflichtgebiete
Einige Gebiete verfügen bezüglich Quartiercharakter oder zukünftige Bebauung
über wichtige Gestaltungspläne oder haben Zonenbestimmungen, welche einen
Gestaltungsplan erfordern. In diesen Fällen wird für die entsprechenden Gebiete
im Zonenplan eine Gestaltungsplanpflicht erlassen. Dies heisst für die jeweiligen
Grundeigentümerschaften, dass vor einer Baueingabe der Gestaltungsplan
überprüft und gegebenenfalls an die neuen Bestimmungen des PBG/BZR an-
gepasst werden muss. Das massgebende Verfahren dazu ist das Gestaltungs-
planverfahren gemäss den §§ 74 ff PBG. Dieses obliegt der Grundeigentümer-
schaft.
Dazu gehören in Wolhusen folgende Gestaltungspläne:
– GP Tropenhaus (2008)
– GP Sonneck (2011)
Die Möglichkeit, auf Antrag der Grundeigentümerschaft einen heute bestehen-
den Gestaltungsplan auch später noch aufzuheben, bleibt weiterhin möglich
und erfolgt dann im ordentlichen Gestaltungsplanverfahren gemäss PBG. Dies
bedingt aber die gleichzeitige Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht im Zonen-
plan. Da damit ohnehin eine Teilrevision der Ortsplanung erforderlich ist, kann
der Gestaltungsplan auch direkt im Ortsplanungsverfahren aufgehoben werden.
Neues Gestaltungsplanpflichtgebiet Weid
Unterhalb der Spitalstrasse ist das grössere zusammenhängende Gebiet Weid
noch nicht überbaut. Aufgrund der steilen Topographie muss die Erschliessung
gemeinsam mit der Gesamtüberbauung geplant werden. Dies erfolgt sinnvoll-
erweise mit einem Gestaltungsplan. Das Gebiet wird darum mit einer Gestal-
tungsplanpflicht belegt.
Abbildung: Neue Gestaltungsplanpflicht Weid
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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4.11 Naturobjekte
Der bisherige Zonenplan bezeichnete bereits markante Einzelbäume sowie
Hecken und Uferbestockungen. Die Naturobjekte wurden generell überprüft
und ergänzt. So wurden mehrere markante Einzelbäume neu aufgenommen.
Darunter befinden sich Jungbäume, welche von der Naturschutzkommission
bezahlt wurden und markante Einzelbäume, die bisher noch nicht im Zonen-
plan eingetragen waren. Die neu eingetragenen Objekte sind im Änderungs-
plan ersichtlich.
Hecken werden im Zonenplan nur orientierend dargestellt. Für sie gilt die kan-
tonale Heckenschutzverordnung. Auch sie wurden überprüft und - ohne Dar-
stellung im Änderungsplan - an den tatsächlichen Bestand angepasst.
4.12 Kulturdenkmäler
Das kantonale Bauinventar für Wolhusen liegt vor. Die entsprechenden Objekte
sind im Zonenplan orientierend dargestellt. Mit dem orientierenden Eintrag im
Zonenplan sind diese Objekte (noch) nicht geschützt. Dazu braucht es noch die
entsprechenden Rechtsverfahren, in denen die betroffenen Grundeigentümer-
schaften ihre Rechte wahrnehmen können.
Art. 29 BZR verweist auf die jeweiligen Zuständigkeiten:
– Für die „schützenswerten“ Objekte (rot dargestellt) ist der Kanton abschlies-
send zuständig. Soll ein solches Objekt ganz oder teilweise geschützt wer-
den, muss es per Rechtsentscheid des Regierungsrates ins kantonale Denk-
malverzeichnis aufgenommen werden. Der Regierungsrat kann auch auf
den Schutz verzichten.
– Für die „erhaltenswerten“ Objekte (blau dargestellt) ist der Gemeinderat
abschliessend zuständig. Soll ein solches Objekt ganz oder teilweise ge-
schützt werden, muss dies per Verfügung des Gemeinderates erfolgen. Ge-
gen diese Verfügung können ebenfalls Rechtsmittel ergriffen werden. Auch
bei diesen Objekten kann der Gemeinderat auch auf den Schutz verzichten.
– Für die „Baugruppe Kirchengebiet“ gelten grundsätzlich die oben beschrie-
benen Zuständigkeiten für die Einzelobjekte. Bei allen baulichen Massnah-
men ist die kantonale Denkmalpflege anzuhören.
Bei baulichen Veränderungen an Kulturdenkmälern ist zwingend die Fachkom-
mission Architektur beizuziehen und vor Planungsbeginn mit der zuständigen
Behörde die Veränderungen zu koordinieren.
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5. Änderungen im Bau- und Zonenreglement
5.1 Generelle Anpassungen im BZR
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung Wolhusen wurden sämtliche
Artikel des Bau- und Zonenreglements überprüft und bei Bedarf angepasst. Die
Prüfung hat gezeigt, dass viele Bestimmungen nicht mehr der übergeordneten
Gesetzgebung entsprechen und dass neue Aspekte auf der Gemeindeebene
geregelt werden müssen.
Es werden insbesondere folgende Anpassungen vorgenommen:
– Das BZR wird neu analog dem PBG aufgebaut. Entsprechende Paragraphen
des PBG werden jeweils den Teilkapiteln des BZR orientierend vorangestellt.
Die Gemeinde hat sich bewusst für diese Darstellungsart entschieden. Sie ist
überzeugt, dass dies eine Hilfe für die Anwender des BZR darstellt.
– Verschiedene Artikel können ersatzlos gestrichen werden, da sie in überge-
ordneten Gesetzen, insbesondere aber dem PBG, bereits geregelt sind.
– Die Bestimmungen der Bauzonen werden soweit wie möglich in einer Über-
sichtstabelle zusammengefasst (Art. 13).
Aufgrund der Einführung der Begriffsdefinitionen gemäss der Interkantonalen
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) ins neue revi-
dierte kantonale Planungs- und Baugesetz werden folgende Definitionen über-
nommen:
– Es findet einen Wechsel von der Ausnützungsziffer (AZ) zur Überbauungs-
ziffer (ÜZ) statt.
– Die zulässige Gebäudehöhe wird neu über die talseitige Fassadenhöhe
festgelegt und Gebäudehöhe definiert.
– Keine Geschosszahlen mehr
5.2 Die Überbauungsziffer
Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes gilt im Kanton Luzern neu die
Überbauungsziffer (ÜZ) als massgebende Ziffer zur Festlegung der Dichte in
einem Quartier bzw. der möglichen Bebauung einer Parzelle.
Die Überbauungsziffer stellt das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Ge-
bäudefläche und der anrechenbarer Grundstücksfläche dar, wobei die anre-
chenbare Gebäudefläche der überbauten Grundfläche entspricht.
Erläuterung
Anrechenbare Grund-
stücksfläche (aGf) blau
umrandet und anre-
chenbare Gebäudeflä-
che (aGbF) in grau.
Ü𝑍 =
⬚⬚
aGbFaGf
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Mit der Überbauungsziffer wird also ein maximal möglicher „Fussabdruck“ bzw.
der „Schattenwurf“ eines Gebäudes definiert. Mit der überbaubaren Fläche
können z.B. die Körnigkeit, die Dichte und die Durchsichten in einem Quartier
beeinflusst werden. Sie macht aber keine Aussage über die zulässige Höhe. Das
zulässige Bauvolumen auf einer Parzelle ergibt sich neu aus dem Zusammen-
spiel von Überbauungsziffer („Fussabdruck“ ) und der zulässigen Höhe („talseiti-
ge Fassadenhöhe“). Die Überbauungsziffer wird für alle Wohnzonen und die
Arbeitszonen im BZR Art. 13 definiert.
Höhendefinition
Bis anhin wurde die Gebäudehöhe in Wolhusen über die Vollgeschosszahl fest-
gelegt. Mit dem Verzicht auf die Ausnützungsziffer (AZ) und der Einführung der
Überbauungsziffer (ÜZ) muss eine neue Grösse für die Gebäudehöhe definiert
werden. Dazu werden in den Wohnzonen eine talseitige Fassadenhöhe und
eine Gesamthöhe, sowie in allen anderen Zonen eine Gesamthöhe definiert.
Dies hat auch zur Folge, dass die Bezeichnung der Zonen nicht mehr über die
Geschosszahl definiert wird, sondern über ihre Lage oder Baudichte.
Damit klar ist, wo die talseitige Fassadenhöhe zu messen ist, wird mit Art. 8 BZR
die zulässigen Höhen definiert. Der Artikel definiert die Höhenbegrenzung für
den höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den Umgang mit Schrägdä-
chern. Generell gilt eine freie Dachwahl bzw. ist die mögliche Dachgestaltung
inkl. Anbauten frei. Sie müssen aber alle innerhalb der Gebäudenorm und der
talseitigen Fassadenhöhe verwirklicht werden.
Durch die neue Höhendefinition und die ÜZ werden die Regelungen insgesamt
vereinfacht. Es kann für jedes Gebiet im Zonenplan die Dichte bzw. das Mass
der Überbauung und die zulässige Höhe definiert werden.
Spezialfälle
Abgrabungen, Terrassen und Hangneigung
Bei Gebäuden am Hang, bei Abgrabungen oder bei Terrassenbauweisen grei-
fen die Definition der Überbauungsziffer und die talseitige Fassadenhöhe zu
kurz. Dazu wurde mit Art. 9 und Art. 11 im BZR spezielle Regelungen geschaffen
(vgl. Erläuterung zu den einzelnen Artikeln).
Schrägdächer
Damit Schrägdächer durch die neue Regelung nicht benachteiligt werden, wird
mit Art. 8 für Schrägdächer eine neue Gesamthöhe und talseitige Fassadenhöhe
definiert (Talseitige Fassadenhöhe resp. Gesamthöhe 2). Diese ist 1.5 m höher.
Balkone / Auskragungen
Bisher waren Balkone, Wintergärten usw. nicht in die AZ miteinzurechnen. Mit
der neuen Überbauungsziffer zählen diese aber durch die anrechenbare Ge-
bäudefläche auch zur ÜZ dazu. Insbesondere Terrassen und Balkone sind da-
von betroffen. Um diesen „Nachteil“ in der Berechnung zu korrigieren, ist mit
der zonenspezifisch definierten Überbauungsziffer eine Nutzungserhöhung
vorgesehen, mit der auch angemessene Balkone realisiert werden können.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Mehrere Überbauungsziffern
Verzicht auf ein Geschoss
Bisher war es durch die AZ möglich, durch den Verzicht auf ein Geschoss die
zusätzlich gewonnene Fläche in die Länge- und Breite des Gebäudes zu „inves-
tieren“. Mit der neuen Regelung wäre dies nicht mehr möglich, da die maximale
anrechenbare Gebäudefläche unabhängig der Höhe gilt. Zu diesem Zweck
werden für die bisherigen 2-geschossigen Zonen (neu Wohnzone C und D)
eine zweite ÜZ eingeführt, die bei einem Verzicht auf ein Geschoss (-3m talsei-
tige Fassadenhöhe bzw. Gesamthöhe) zum Tragen kommt. Innerhalb des Quar-
tieres sind so verschiedene Körnigkeiten und Höhen möglich – was wiederum
etwas mehr architektonische Freiheit ermöglicht.
An- und Kleinbauten
Dieselbe Problematik wie bei Balkonen oder dem Verzicht von einem Geschoss
ergibt sich auch für An- und Kleinbauten. Diese müssen neu zur Überbauungs-
ziffer eingerechnet werden. Um diese Bauten nicht zu benachteiligen, wird eine
separate Überbauungsziffer für Kleinbauten und Anbauten geschaffen. Diese
gilt generell in allen Zonen mit ÜZ.
Welche Überbauungsziffer und Höhe ist die Richtige?
Genauso wie bei der Definition der Ausnützungsziffer in der Vergangenheit
stellt sich auch bei der Überbauungsziffer und der Höhe die Frage nach dem
richtigen Mass für ein Quartier. Diese Thematik wird in den Kapiteln zu den
einzelnen Zonen (Kapitel 4) behandelt.
Im Anhang des Planungsberichts sind die zonenweisen „Umrechnungen“ von
der AZ zur ÜZ dargestellt. Es zeigt sich (und es war die Absicht), dass mit den
neu festgelegten Überbauungsziffern generelle Nutzungserhöhungen von 5%
bis 20% ermöglicht werden. Die resultierenden Mehrnutzungen werden aller-
dings auch für die künftige Realisierung von Balkonen zu verwenden sein.
5.3 Anpassungen im BZR im Detail
Ingress
Verweis auf die aktuellen gesetzlichen Grundlagen.
Art. 1 Zuständigkeit (neu)
Dieser Artikel regelt die Zuständigkeiten der Gemeinde und ersetzt die bisheri-
gen Artikel 1 Geltungsbereich und 2 Rechtscharakter.
Art. 2 Zweck (neu)
Auf die Ziele der Raumplanung wird hingewiesen, wie zum Beispiel der haushäl-
terische Umgang mit dem Boden.
Art. 3 Bauen mit Qualität (neu)
Bauten und Anlagen sind qualitätsvoll zu gestalten. Weiter ist die Eingliederung
ins Quartier- und Ortsbild zu berücksichtigen.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Oft sind durch den Gemeinderat bei Baubewilligungen komplexe Gestaltungs-
fragen zu beurteilen. Wo der Gemeinderat nicht aus entsprechenden Fachper-
sonen zusammengesetzt ist, empfiehlt sich der Beizug von Fachpersonen. Um
die Qualität sicherzustellen, wird in Wolhusen eine Fachkommission Architektur
beigezogen. Weiter kann die Gemeinde einen Gestaltungsplan oder ein Kon-
kurrenzverfahren verlangen, falls es nötig erscheint. Der Artikel stärkt die Bau-
kultur in Wolhusen (vgl. dazu auch Kap. 4.4 zu den Zentrumszonen).
Art. 4 Koordination von Planungsbeginn (neu)
Je nach Standort müssen bei baulichen Veränderungen die Vorhaben frühzeitig
mit der Gemeinde koordiniert werden. Dies soll die Verfahren besser koordinie-
ren und so beschleunigen.
Art. 5 Konkurrenzverfahren (neu)
In diesem Artikel wird definiert, wie ein Konkurrenzverfahren auszusehen hat.
Dieses Verfahren dient u.a. der Sicherung der Qualität bei wichtigen Projekten.
Art. 6 Überbauungsziffer (ÜZ) (neu)
Die Definition der Überbauungsziffer (ÜZ) richtet sich nach der kantonalen
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz. Dabei werden noch die Überbau-
ungsziffern für An- und Kleinbauten, für rückversetzte oberste Geschosse
(Dachterrassen) sowie für Bauten in den Wohnzonen C und D, welche die zuläs-
sige talseitige Fassadenhöhe nicht ausreizen, definiert. Damit wir ein „Aus-
gleichsmechanismus“ geschaffen, der auch künftig für Neubauten eine ange-
messene architektonische Flexibilität ermöglicht.
Art. 7 Gesamtkonzepte bei Um- oder Einzonungen (neu)
Dieser Artikel gibt der Gemeinde die Möglichkeit, detaillierte Konzepte bei einer
Um- oder Einzonung zu verlangen. Damit wird eine vertiefte Auseinanderset-
zung mit dem Thema gefördert.
Art. 8 Zulässige Höhen (neu)
Dieser Artikel legt anstelle der bisherigen Geschosszahlen die Berechnungsweise
der Höhen fest. Er definiert die talseitige Fassadenhöhe und der höchste Punkte
der Dachkonstruktion. Eine Erläuterung findet sich in Kapitel 5.2.1.
Mit der talseitigen Fassadenhöhe und dem „höchsten Punkt der Dachkonstruk-
tion“ wird mit der „Gebäudenorm“ eine umhüllende Linie definiert, innerhalb
derer ein Gebäude frei erstellt werden kann. Die bisherige Geschossigkeit mit
Unterteilung in Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse entfällt.
Abs. 1 definiert die Dachvorsprünge: Ein Dachvorsprung kann bis zu 1.00m in
der Verlängerung der Dachfläche herausragen und somit über die eigentliche
talseitige Fassadenhöhe herausragen. Zudem regelt der Absatz den Verlauf der
Höhenkurve bzw. definiert wo die talseitige Fassadenhöhe liegt (Quartierweise).
Abs. 2 und 3 definiert eine zweite Gesamthöhe für Schrägdächer.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Art. 9 Abgrabungen am Gebäude (neu)
Da die Höhen neu ab gewachsenem Terrain und nicht mehr ab dem tiefer
gelegten Terrain gemessen werden, müssen Abgrabungen so geregelt werden,
dass nicht mittels grosser Abgrabungen Mehrnutzungen durch freigelegte
Geschosse ermöglicht werden. Die neue Regelung bewirkt, dass die Höhen
faktisch wieder wie bisher auch das tiefer gelegte Terrain berücksichtigen.
Hauseingänge und Garageneinfahrten (bis 6.50 m) sind von dieser Beschrän-
kung ausgenommen. Bei Abgrabungen gelten die weiteren Vorschriften des
BZR sinngemäss. Zum Beispiel kann sich bei einem Gebäude mit Abgrabung
weiterhin unter den Bedingungen gemäss Art. 8 bei einem Schrägdach die
Gesamthöhe um 1.5m erhöhen („Schrägdachbonus“).
Art. 10 Verdichtete Bauweise in den Wohnzonen C und D (neu)
Durch Gewährleistung der Möglichkeit, die zulässige anrechenbare Gebäudeflä-
che zu erhöhen, wenn eine zusätzliche Wohnung errichtet wird, soll die Nach-
verdichtung in den Wohnzonen W-C und W-D (bisherige Einfamilienhauszo-
nen) gefördert werden. Dieser Artikel bezieht sich auf Wohnzonen, in welchen
nicht im Rahmen eines Gestaltungs- oder Bebauungsplanes gebaut wird. Nach
Ausschöpfen der zonengemässen Nutzung besteht mit diesem Artikel die Mög-
lichkeit, eine weitere zusätzliche Wohnung zu realisieren.
Art. 11 Terrassenhäuser (überarbeitet)
Dieser Artikel regelt die Zulässigkeit von Terrassenhäusern, ihren Rückversatz,
die Anzahl zulässiger Gebäudestufen, die Überbauungsziffer, die Höhe der
Gebäudeteile und die Dachform. Durch Terrassenhäuser soll nicht mehr Nut-
zung als bei anderen Bauformen ermöglicht werden, deshalb werden sie auf
drei Geschosse beschränkt und weiteren Regelungen unterworfen. Die zonen-
gemässe ÜZ erhöht sich je nach talseitiger Gebäudebreite um 20 % bzw. 30 %.
Unter dem ersten talseitig vollständig sichtbaren Geschoss darf ein Sockelge-
schoss (keine Hauptnutzfläche) mit oder ohne Rückversatz angeordnet werden.
Berechnungsbeispiel (die Berechnungen beruhen auf Stockwerkgrundrissen von
10 x 15 m respektive 20 x 15 m). Die Basis für die Berechnung zur Erhöhung der
ÜZ bildet für jedes Geschoss die ÜZ 1 gemäss Art 7.
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Terrassenhaus mit talseitiger Gebäudebreite von 10 m, Wohnzone B
Überbauungsziffer: 0.24
Erhöhung der ÜZ für erstes um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:
+ 20 % von 0.24 = 0.048
Erhöhung der ÜZ für zweites um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:
+ 20 % von 0.24 = 0.048
Totale Überbauungsziffer für Grundstück: 0.336
Terrassenhaus mit talseitiger Gebäudebreite von 20 m, Wohnzone B
Überbauungsziffer: 0.24
Erhöhung der ÜZ für erstes um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:
+ 30 % von 0.24 = 0.072
Erhöhung der ÜZ für zweites um mindestens 3.00 m rückversetztes Geschoss:
+ 30 % von 0.24 = 0.072
Totale Überbauungsziffer für Grundstück: 0.384
Für die Terrassenhäuser in der Wohnzone Hinter-Kommetsrüti gelten separate
Bestimmungen.
Art. 12 Mindestnutzungen (neu)
Die Festlegung von Mindestnutzungen in den Zonen W-A und B zielen auf
einen haushälterischen Umgang mit dem Boden. Der Bau von neuen Einfamili-
enhäusern („Gebäude mit weniger als 3 Wohnungen“) wird in diesen Zonen
damit explizit ausgeschlossen. Weiter werden mit den Vorgaben eingeschossige
Gewerbebauten in der Arbeitszonen verhindert. Die Gemeinde kann Ausnah-
men gestatten.
Art. 13 Grundmasse Bauzone (neu)
Die Nutzungs- und Bauvorschriften werden neu für alle Bauzonen in einer Ta-
belle zusammengefasst. Damit soll für Laien wie auch Fachpersonen schnell
ersichtlich sein, welche Bestimmungen in der jeweiligen Zone gelten. Für
Bauzonen werden neu Überbauungsziffern (ÜZ) je für das Hauptgebäude, die
An- und Kleinbauten sowie für Bauten, bei denen auf ein Geschoss verzichtet
wird, festgelegt. In der Zentrumszone wird auf eine ÜZ verzichtet. Für alle
Bauzonen werden die zulässigen Höhen festgelegt und künftig durch die Fest-
legung der talseitigen Fassadenhöhe bestimmt (vergleiche Art. 31 BZR Gebäu-
denorm). Die Gesamthöhe liegt über der Gebäudenorm und dient - mit Aus-
nahme für die Arbeitszonen - ausschliesslich der Festlegung des Grenzabstan-
des gemäss § 122 PBG. Bei Bedarf wird auf weitere ergänzende Artikel im BZR
verwiesen.
Art. 14 Zentrumszone (überarbeitet und ergänzt)
Die Zentrumszone umfasst die ehemalige Dorfkernzone, die ehemalige Zent-
rumszone, die ehemalige Wohnzone Dorf und direkt daran anschliessende
Wohnzonen (siehe Tabelle in Kap.4.2.1). Im Rahmen von ortsbaulichen Analysen
wurden sie mit Hilfe von 3D-Modellen zusammen mit der Fachkommission neu
definiert (vgl. auch Kap. 4.4).
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Art. 15 Wohnzone Wiggernweg (bestehend)
Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur erst kürzlich eingeführten Wohnzo-
ne Wiggernweg.
Art. 16 Wohnzone Strittenmatt (bestehend)
Diese Zone umfasst 3 Bauten am Zonenrand, für die bereits früher eine speziel-
le Regelung geschaffen wurde. Auf eine Nutzungsziffer kann hier verzichtet
werden. An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.
Art. 17 Wohnzone Hinter Kommetsrüti (neu)
Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur neu geschaffenen Wohnzone Hinter
Kommetsrüti. Es sichert die bestehenden Bauten und deren Volumen sowie die
drei geplanten Neubauten gemäss Gestaltungsplan.
Art. 18 Wohnzone Mittlere Kommetsrüti (neu)
Dieser Artikel regelt die Bestimmungen zur neu geschaffenen Wohnzone Mittle-
re Kommetsrüti. Die Zone sichert, dass die bestehende Bauten im gleichen
Umfang erneuert werden können.
Art. 19 Erhaltungszone Steinhuserberg (bestehend)
Dieser Artikel regelt die Bestimmungen für die Kleinesiedlung Steihuserberg
(vgl. auch Kap. 4.5.4).
Art. 20 Sonderbauzone Tropenhaus (bestehend)
An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.
Art. 21 Grünzonen allgemein (bestehend)
An diesem Artikel wurden kleine formelle Änderungen vorgenommen.
Art. 22 Grünzone Gewässerraum (bestehend)
Neu wird der Hinweis auf den Teilzonenplan Gewässerraum hinzugefügt.
Art. 23 Landwirtschaftszone (Lw) (überarbeitet)
Der Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernommen.
Art. 24 Freihaltezone Gewässerraum (neu)
Mit dem Artikel wird der Gewässerraum ausserhalb der Bauzonen geregelt.
Art. 25 Gefahrengebiete (G) (neu)
Dieser Artikel regelt zusammenfassend die Gefahrengebiete und Gefahrenstu-
fen. Im Zonenplan sind die Gefahrengebiete orientierend dargestellt. Massge-
bend ist die Gefahrenkarte des Kantons.
Art. 26 Landschaftsschutzzone (bestehend)
An diesem Artikel wurde nichts geändert.
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Art. 27 Kommunale Naturschutzzone (bestehend)
Dieser Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernom-
men.
Art. 28 Naturobjekte (bestehend)
Dieser Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernom-
men.
Art. 29 Kulturdenkmäler (überarbeitet)
Die ersten beiden Absätze wurden aus dem Musterreglement BZR des Kantons
Luzern übernommen. Im dritten Absatz wurde die Berücksichtigung der Interes-
sen der Grundeigentümerschaft ergänzt.
Art. 30 Archäologische Fundstellen AFS (bestehend)
Dieser Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernom-
men.
Art. 31 Geotopschutz (neu)
In diesem Artikel ist der Umgang mit geologisch-geomorphologischen Land-
schaftselementen (Geo-Objekte gemäss Inventar) geregelt. Betroffen sind vor-
wiegend landschaftsprägende Terrainveränderungen wie grossflächige Auf-
schüttungen oder der Abbau von Materialien. Die landwirtschaftliche Nutzung
wird nicht eingeschränkt.
Art. 32 Bebauungsplan- und Gestaltungsplanpflicht
Der Artikel regelt die Grundsätze zu Gestaltungs- und Bebauungsplanpflichtge-
bieten
Art. 33 Ergänzende Bebauungs- und Gestaltungsplanbestimmungen
(überarbeitet)
Aufgrund des neuen PBG wurden die ergänzenden Gestaltungsplanbestim-
mungen grundsätzlich überarbeitet. Neu werden für wesentliche Abweichungen
vom BZR höhere Qualitätsansprüche durch ein Variantenverfahren verlangt.
Wer eine höhere Qualität durch ein Variantenverfahren anstrebt, wird damit
belohnt, dass die ÜZ um 10% (ausserhalb Pflichtgebiet) bzw. 20% (innerhalb
Pflichtgebiet) erhöht wird. Ebenso sind Abweichungen von der Gesamthöhe
vorgesehen (ausserhalb GP-Pflichtgebiet 10%, innerhalb + 3.0 m). Wer dagegen
ohne Variantenverfahren bauen will, erhält keinen Bonus auf die ÜZ. Innerhalb
des Pflichtgebietes gibt es zusätzlich auch ohne Variantenverfahren einen Bo-
nus von 10% auf die Gesamthöhe.
Art. 34 Abstellflächen für Fahrzeuge (bestehend)
An diesem Artikel wurden keine Änderungen vorgenommen.
Art. 35 Ersatzabgabe (überarbeitet)
Der Artikel zur Ersatzabgabe wurde angepasst und aktualisiert.
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Art. 36 Dachbegrünungen und Dachaufbauten (neu)
In diesem Artikel wird festgelegt, wann Dächer begrünt werden müssen und wie
Dachaufbauten und -einschnitte auszuführen sind.
Art. 37 Terrainveränderungen (bestehend)
An diesem Artikel wurden keine Änderungen vorgenommen.
Art. 38 Mobilfunkantennen (neu)
Dieser Artikel nimmt den aktuellen Stand hinsichtlich der Eingliederung von
Antennenanlagen auf - das „Kaskadenmodell“.
Der Zweck dieses Artikels ist es auch, das (kooperative) Verfahren zwischen dem
Mobilfunkanbieter und der Gemeinde für die Erteilung einer Baubewilligung
festzulegen. Es wird für den Standort der Mobilfunkantennen eine Standorteva-
luation mit Priorisierungen möglicher Standorte festgelegt.
Art. 39 Beleuchtung/Lichtemissionen (neu)
Dieser Artikel ermöglicht die Verhinderung respektive Reduktion der Lichtver-
schmutzung.
Art. 40 Nebenräume (neu)
Dadurch werden Abstellflächen für Velos und Kinderwagen geschaffen.
Art. 41 Ersatzabgabe für Spielflächen (neu)
Die Ersatzabgabe für Spielplätze soll gewährleisten, dass genügend Spielplätze
zur Verfügung gestellt werden.
Art. 42 Bauen in lärmbelasteten Gebieten (neu)
Dieser Artikel weist auf die Besonderheiten in lärmbelasteten Gebieten hin und
macht die Verweise auf die Lärmschutzverordnung.
Art. 43 Technische Gefahren (neu)
Nutzungsplanungen in technischen Gefahrenbereichen erfordern raumplaneri-
sche (Schutz-)Massnahmen. Diese sind im Baubewilligungsverfahren umzuset-
zen.
Art. 44 Gebühren (überarbeitet)
Die Gebührenregelung wird gegenüber dem bisherigen Reglement vereinfacht.
Es werden kostendeckende Gebühren verlangt.
Art. 45 Strafbestimmungen (überarbeitet)
Der Artikel wurde vom Musterreglement BZR des Kantons Luzern übernommen.
Art. 46 Schlussbestimmung (überarbeitet)
Der Artikel wurde angepasst. Gestaltungspläne, die über das Ortsplanungsver-
fahren aufgehoben werden, sind hier aufgeführt.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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6. Weitere übergeordnete Rahmenbedingungen
6.1 Landschafts-, Natur- und Denkmalschutz
Mit dem bereinigten Bau- und Zonenreglement werden die Anforderungen auf
einen aktuellen und zeitgemässen Stand gebracht.
Von den Anpassungen des Zonenplans sind keine Fruchtfolgeflächen (FFF)
betroffen.
Abbildung: Fruchtfolgefläche in der Gemeinde Wolhusen, Quelle lawa (abgerufen
Mai 2016)
6.2 Nicht ionisierende Strahlung, Störfallverordnung
Gemäss der Konsultationskarte Störfall ist die südlich des Bahnhofs gelegene
Firma Geistlich Pharma AG ein Störfallbetrieb. Der Konsultationsbereich betrifft
aber nur das Firmengelände und ist somit für die weitere Ortsplanung nicht
relevant.
Weiter verläuft östlich der Gemeinde Wolhusen eine Störfallrelevante Gaslei-
tung. Das Gebiet Walferdingen liegt dabei im Konsultationsbereich. Dieses Ge-
biet ist jedoch schon weitgehend überbaut und es findet keine grosse Umzo-
nung statt. Die drei Einzonungen befinden sich jedoch auch in diesem Gebiet.
Die zwei Einzonungen in die Wohn- und Arbeitszone 2 liegen am Rande des
näheren Konsultationsbereichs. Sie schliessen jedoch an bestehende Bauzonen
an, die auch bereits im Konsultationsbereich liegen und es betrifft zweimal eine
bestehende Baute. Dasselbe gilt für die Einzonung in die Wohnzone C. Vgl.
dazu auch das extra erstellte der Transit AG/Suisseplan vom 13. Oktober 2016.
6.3 Altlasten
Bei der Revision der Ortsplanung werden keine belasteten Standorte tangiert.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
60
6.4 Mehrwertausgleich
Grundsätzliches
Mit der Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes trat ab dem 1.
Januar 2018 der sogenannte Mehrwertausgleich in Kraft. Dieses sieht mit § 105 ff
PBG vor, dass Grundeigentümer, deren Land durch eine Änderung der Bau-
und Zonenordnung oder durch den Erlass und/oder die Änderung eines Be-
bauungsplans einen Mehrwert erfahren, eine Mehrwertabgabe zu entrichten
haben. Im Kanton Luzern beträgt diese Abgabe 20% des Mehrwerts.
Eine Mehrwertabgabe wird aber nur dann erhoben, sofern ein Mehrwert von
mehr als 100‘000 Franken anfällt.
Weiter muss einer der folgenden Tatbestände erfüllt sein damit die Mehr-
wertabgabe zur Geltung kommt (§ 105 Abs. 3 PBG):
a) Einzonung (neue und dauerhafte Zuweisung von Land in eine Bauzone)
b) Umzonung von einer Bauzone in eine andere in Gebieten mit Bebauungs-
oder Gestaltungsplanpflicht
c) Anpassung der Nutzungsvorschriften (Aufzonung) bei Gebieten mit Bebau-
ungs- oder Gestaltungsplanpflicht
d) bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes.
Anstatt eine finanzielle Mehrwertabgabe zu leisten, ist es für die Fälle b), c) und
d) möglich, einen verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der Gemeinde und
der Grundeigentümerschaft zu schliessen. Der Vertrag ermöglicht, dass Mehr-
werte in Form von Verpflichtung und Leistungen durch die Grundeigentümer-
schaft abgegolten werden können. Zum Beispiel kann sich die Grundeigentü-
merschaft an Infrastrukturbauten oder an der Aufwertung des öffentlichen
Raumes beteiligen (vgl. § 105a PBG).
Gemäss § 105 Abs. 2 PBG sind Gemeinwesen im Sinne von § 5 des Gesetzes
über die Grundstückgewinnsteuer nicht Mehrwertabgabepflichtig (Zum Beispiel
Kirchgemeinde oder Einwohnergemeinde).
Bestimmung des Mehrwertes:
Gemäss §105b PBG entspricht der Mehrwert der Differenz des Verkehrswertes
des Landes mit und ohne Planänderung. Er ist mit anerkannten Methoden zu
bestimmen.
Im Rahmen der Vorprüfung wird der genaue Mehrwert noch nicht ermittelt. Es
findet aber eine Abschätzung statt, ob bei einer Ein- oder Umzonung der Tat-
bestand der Mehrwertabgabe voraussichtlich erfüllt ist. Entsprechend wird die
Gemeinde mit der Grundeigentümerschaft Gespräche führen und gegebenen-
falls einen Vertrag ausarbeiten. Mit der Rechtskraft der Baubewilligung oder
dem Verkauf des Grundstückes wird die Mehrwertabgabe fällig.
Mehrwertausgleich in Wolhusen
Einzonungen
In Wolhusen werden keine mehrwertrelevanten Einzonungen vorgenommen.
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Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse
Im Bebauungsplanpflichtgebiet Entlebucherstrasse verbleibt ein Grossteil der
Parzellen in der bisherigen Zentrumszone A (ehemalige Zentrumszone). Die
Parzellen 796 und 103 werden von der Wohnzone W3 in die Zentrumszone C
umgezont. Wie hoch der Mehrwert im Vergleich zur heute möglichen Nutzung
ist, kann erst mit dem definitiven Vorliegen eines Richtprojektes und dessen
Umsetzung im Bebauungsplan eruiert werden. Die Gemeinde plant bei einem
allfälligen Mehrwert den Ausgleich über einen verwaltungsrechtlichen Vertrag
zu regeln.
Gestaltungsplanpflichtgebiete Sonneck + Weid
Das Gebiet Sonneck und das Gebiet Weid verbleibt in der Wohnzone C (ehe-
malige 2-geschossige Wohnzone). Ein allfälliger Mehrwert ist im Rahmen der
Gestaltungsplanerarbeitung zu prüfen.
Neue Bebauungspläne
Wird ein Bebauungsplan in Gebieten erarbeitet, für die der Zonenplan nicht
eine Pflicht dazu festlegt («Bebauungsplanpflicht»), ist der allfällige Mehrwert im
Bebauungsplanverfahren festzulegen.
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7. Weitere Planungsinstrumente
7.1 Erschliessungsrichtplan
Der Erschliessungsrichtplan vom 30. September 2016 und der Erschliessungs-
richtplan Teilgebiete E1-E6 vom 13. April.2018 von der Emch+Berger WSP AG
macht Aussagen zur Erschliessung der von der Zonenplanrevision betroffenen
Siedlungsgebiete. Dabei berücksichtigt werden die Strassen- und Wegerschlies-
sung und die Abwasser-, Energie- und Wasserversorgung. Details zu den ge-
planten Massnahmen, deren Kosten und Verteilung und dem Realisierungshori-
zont sind aus dem Bericht zu entnehmen. Die geäusserten kantonalen Vorbe-
halte wurden im ERP und dem dazugehörigen Bericht korrigiert und für die
öffentliche Auflage angepasst.
7.2 Verkehrsrichtplan
Der Verkehrsrichtplan wurde inzwischen ausgearbeitet und hat ebenfalls das
kantonale Vorprüfungsverfahren durchlaufen. Die kantonalen Vorbehalte wur-
den entsprechend im Verkehrsrichtplan bzw. dem dazugehörigen Bericht korri-
giert und der Verkehrsrichtplan für die öffentliche Auflage angepasst (siehe
Verkehrsrichtplan vom
7.3 Baulinienplan Kantonsstrassen
Die Baulinien entlang der Kantonsstrasse wurden überprüft und bleiben beste-
hen. Damit können die Unterabstände weiterhin gewährleistet werden. Allfällige
Baulinienanpassung für zukünftige Bauprojekt erfolgen in den jeweiligen Ver-
fahren.
7.4 Plan der Waldfeststellungen
Die Auszonung der Grünzone in die Landwirtschaftszone im Gebiet Hinter-
Kommetsrüti machen eine Anpassung der Waldfeststellung nötig. Grund dafür
ist, dass Waldfeststellungslinien nur zwischen Wald und Bauzone gemacht wer-
den (statischer Waldrand). Mit der Auszonung der Grünzone grenzt der Wald
nun wieder an Landwirtschaftsland, womit keine statische Waldfeststellung mehr
benötigt wird. Der entsprechende Plan wurde von der Dienststelle Lawa nach-
träglich vorgeprüft und gelangt mit der Ortsplanung zur öffentlichen Auflage
(siehe «Plan der Waldfeststellung»).
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8. Stand der Überbauung / Fassungsvermögen
8.1 Ausgangslage Kantonaler Richtplan
Wachstumswert für Neueinzonungen
Die Gemeinde Wolhusen ist gemäss kantonaler Gemeindekategorisierung ein
Zentrum in der Landschaft und deshalb als „Z4-Gemeinde“ klassifiziert. Dieser
Gemeindekategorie wird ein Wachstumswert für Neueinzonungen von 1 % pro
Jahr bis 2030 zugestanden. Das Einwohnerwachstum innerhalb der bestehen-
den Bauzonen wird nicht beschränkt.
Bauzonenflächenbedarf / Innenentwicklung der Siedlungen
Für den kommunalen Bauflächenbedarf pro Einwohner liegt Wolhusen aktuell
mit 138 m2 pro Einwohner unter dem Medianwert für „Z4-Gemeinden“ von 165
m2 pro Einwohner. Durch die Verdichtung im Zentrum und der Einführung des
Verdichtungsbonus (Art. 10 BZR) wird die Siedlungsfläche pro Einwohner eher
noch reduziert. Dies zeigt sich ansatzweise in der Schätzung für den rechtskräf-
tigen Zonenplan 2030, die von 136 m2 pro Einwohner ausgeht. Damit liegt Wol-
husen weiterhin deutlich unter dem Durchschnitt der Z4-Gemeinden von 165
m2/EW. Die Vorgabe des Richtplans, wodurch sich die Siedlungsfläche pro Ein-
wohner nicht erhöhen darf, ist dadurch erfüllt.
8.2 LUBAT
Mit dem Luzerner Bauzonen - Analyse Tool (LUBAT) wurde das Fassungsver-
mögen berechnet. Dabei haben sich folgende Kennzahlen ergeben:
2015
(Ist-Zustand = rechts-
gültiger Zonenplan)
2030
(Entwurf Zonenplan)
Fassungsvermögen für
Einwohner innerhalb
Bauzone
4‘508 4‘757
Fassungsvermögen für
Einwohner ausserhalb
Bauzone
536 532
Total 5‘052 5‘289
Gemäss Entwurf Zonenplan vom 05. Mai 2017 hat Wolhusen ein (theoretisches)
Fassungsvermögen von 5‘289 Einwohner. Das Fassungsvermögen vergrössert
sich um 239 Einwohner im Vergleich zum rechtsgültigen Zonenplan. Mit dem
Fassungsvermögen für 2030 ergibt sich ein jährliches Wachstum von +62 Ein-
wohner oder ca. 1.3 % pro Jahr in Bezug auf die aktuelle Einwohnerzahl. Dieses
geschieht fast vollumfänglich im bestehenden Siedlungsgebiet. Die zwei Einzo-
nungen in die W-Ar 2 betreffen schon bestehende Bauten und auch das Einzo-
nungsgebiet in Walferdingen ist mehrheitlich überbaut.
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9. Teilzonenplan Gewässerraum
9.1 Allgemeines
Ausgangslage
Die am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Änderung des Bundesgesetzes über
den Gewässerschutz (GSchG) und die am 1. Juni 2011 in Kraft getretene zugehö-
rige Gewässerschutzverordnung (GSchV) verpflichtet die Kantone unter ande-
rem, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festzulegen, der für die Ge-
währleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Hochwasser-
schutzes und der Gewässernutzung erforderlich ist (Art. 36a GSchG). Die Kanto-
ne haben dafür zu sorgen, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-
zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird.
Der Kanton Luzern sieht in der kantonalen Gewässerschutzverordnung vor, dass
die Gemeinden den Gewässerraum in ihrer Nutzungsplanung festlegen.
Die Gewässerräume müssen bis spätestens 31.12.2018 festgelegt sein. Bis zum
Zeitpunkt der definitiven Festlegung der Gewässerräume gelten strengere
Übergangsvorschriften.
Grundlagen
Auf Bundesebene stehen folgende Grundlagen zur Verfügung:
– Gewässerschutzgesetz (GschG) mit Anpassungen vom
01.01.2017Gewässerschutzverordnung (GschV) mit Anpassungen vom
01.05.2017
– Erläuternder Bericht zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom
22.03.2017
Das kantonale Bau-, Umwelt und Wirtschaftsdepartement (BUWD) veröffentlich-
te 2012 eine Richtlinie, in welcher das Vorgehen zur Festlegung von Gewässer-
räumen festgelegt wurde. Im Jahr 2016 folgte eine Arbeitshilfe in welcher die
Festlegung von Gewässerräumen innerhalb der Bauzone detailliert erläutert
wird. Die beiden Papiere bilden die Grundlage für die Festlegung der Gewässer-
räume in der Gemeinde Wolhusen.
Grundlagen auf kantonaler Ebene:
– Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 01.03.2017
– Kantonales Wasserbaugesetz (KWBG) vom 01.06.2013
– Kantonale Gewässerschutzverordnung (KGSchV) vom 01.09.2015
– Richtlinie Gewässerraum im Kanton Luzern vom 01.03.2012
– Arbeitshilfe Gewässerraumfestlegung in der Nutzungsplanung ausserhalb
der Bauzone vom 01.03.2016
Weiter liegen folgenden Daten vom Kanton vor die als Grundlage für den Teil-
zonenplan Gewässerraum Wolhusen dienen:
– Hinweiskarte dicht überbaute Gebiete
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– Gefahrenkarte des Gemeinde Gebiets Wolhusen und technische Berichte
dazu.
– Wasserbauprojekt an der kleinen Emme, diverse Abschnitte
– Genereller Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Wolhusen
– Gefahrenkarte Wasserprozesse: Aktualisierung Stampfibachgraben vom
April 2017
Als Grundlage für die Erstellung der Pläne dienen die Daten der amtlichen
Vermessung (nach periodischer Nachführung (PNF) Gewässer, mit Gewässer-
achsen) und die Gewässerraumbreitenkarte des Kantons (Grundlagenkarte mit
theoretischem Gewässerraum).
Verfahren
Der Teilzonenplan Gewässerraum wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision
erarbeitet. Der Teilzonenplan Gewässerraum gelangt zeitlich wie die Ortspla-
nung zur Auflage und ist ab der öffentlichen Auflage Bestandteil Teil der Orts-
planungsrevision. Der Teilzonenplan Gewässerraum zeigt die Ausdehnung der
Gewässerräume und in vergrösserten Ausschnitten die Anpassungen gegen-
über dem Normabstand. Die Grünzonen Gewässerraum (innerhalb Bauzone)
und die Freihaltezone Gewässerraum (ausserhalb Bauzone) gemäss Art. 22 und
Art. 24 BZR werden im Zonenplan ebenfalls dargestellt.
9.2 Planungsablauf
Gemäss der Arbeitshilfe „Gewässerraumfestlegung in der Nutzungsplanung
innerhalb der Bauzonen“ gliedert sich der Planungsablauf für die Ausscheidung
des Gewässerraums in vier Hautphasen. Diese werden nachfolgend beschrieben
und wurden bei der Festlegung des Gewässerraums in Wolhusen durchlaufen.
A: Prüfung / Bereinigung Gewässernetz und Achse
Dies geschieht auf Grundlage der vom Kanton zur Verfügung gestellten Daten.
Dazu gehören die periodische Nachführung der Fliessgewässer (PNF), eingedol-
te Fliessgewässer und die Gewässerachsen gemäss Amtlicher Vermessung.
Phase A entspricht Kapitel 9.3 in diesem Bericht.
B: Erarbeitung des theoretischen Gewässerraumes
Die Grundlagenkarte Gewässerraumbreite wird vom Kanton bereitgestellt und
ist die Grundlage für Schritt C. Phase B entspricht Kapitel 9.4 im vorliegenden
Bericht.
C: Anpassung der Gewässerräume
Unter bestimmten Bedingungen können Gewässerräume erweitert, verringert
oder auf deren Festlegung verzichtet werden. Kapitel 9.5 und 9.6 erläutert für
alle Gewässer in der Gemeinde Wolhusen die entsprechende Vorgehensweise.
D: Nutzungsplanung
Im Anschluss wird in einer letzten Phase die Gewässerraumfestlegung in die
Nutzungsplanung umgesetzt (Kapitel 9.7).
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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9.3 Gewässernetz und Gewässerachsen
Die vorliegenden PNF Gewässer und die zur Verfügung gestellte Grundlagen-
karte wurde von Planteam S und der Gemeinde geprüft und als korrekt befun-
den. Wo nötig wurde der Verlauf der Gewässer an den Bachlauf angepasst.
9.4 Theoretischer Gewässerraum
Für die Erarbeitung des theoretischen Gewässerraumplanes wurde die Vorlage
des Kantons berücksichtigt. Auf Basis der vorliegenden Gewässerachsen wurden
die vorgegeben Gewässerraumbreiten definiert. Die Vorgaben bezüglich Ge-
wässerraumbreiten wurden unter Berücksichtigung der Gesetzgebung über-
prüft. Anpassungen waren keine nötig. Ausgehend vom theoretischen Gewäs-
serraumplan wurden die Gewässerräume der einzelnen Gewässer individuell
angepasst.
9.5 Allgemeine Anpassung der Gewässerräume
Bauzone
Grundsätzlich wird zwischen Gewässer in der Bauzone und Gewässer ausserhalb
der Bauzone unterschieden. Innerhalb der Bauzone wird zudem zwischen dicht
überbautem Gebiet und nicht dicht überbauten Gebiet unterschieden. Je nach-
dem gelten andere Bestimmungen zur Festlegung des Gewässerraumes. In der
Bauzone wird der Gewässerraum gemäss Art. 20 BZR als überlagerte Grünzone
Gewässerraum (Gr-G) ausgeschieden.
Gewässer ausserhalb der Bauzone
In der Nichtbauzone wird gemäss BZR Art. 24 überlagernd eine Freihaltezone
Gewässerraum definiert. Falls nicht anderes erwähnt, wird ausserhalb der
Bauzone der Gewässerraum standardgemäss ausgeschieden. Ausnahmen bil-
den Gewässer im Wald (Kapitel 5.1.3), eingedolte Gewässer (Kapitel 5.1.4) und
sehr kleine Gewässer (Kapitel 5.1.5).
Gewässer im Wald
Im Wald wird auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet (Art. 41a,
Abs. 5a GSchV).
Naturschutzzone
In der Naturschutzzone liegende Gewässer werden nur mit einem Gewässer-
raum überlagert, falls dieser die Naturschutzzone überschreitet oder die ent-
sprechende Naturschutzverordnung weniger streng ist als die Vorschriften des
Gewässerschutzgesetzes.
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Eingedolte Gewässer
Auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes bei eingedolten Gewässer wird
gemäss Art. 41a Abs. 5b GSchV verzichtet. Dies jedoch nur, wenn keine über-
wiegenden Interessen (Hochwasserschutz oder Renaturierung/Offenlegung)
entgegenstehen. Kurze Eindolungen (Strassen oder zwischen zwei offenen
Abschnitten) werden im Sinne des homogenen Gewässerraumes mit einem
Gewässerraum überlagert.
Sehr kleine Gewässer
Bei sehr kleinen Gewässern kann auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes
verzichtet werden (Art. 41a, Abs. 5d GSchV), sofern keine überwiegenden Inte-
ressen (z.B. Nährstoffeintrag, Offenlegung) entgegenstehen. Als sehr kleine
Gewässer gelten Rinnsale im Sinne der Amtlicher Vermessung.
Erweiterung des Gewässerraumes
Wenn überwiegende Interessen dafürsprechen (Renaturierung, Uferwege, Nah-
erholung, Hochwasserschutz) wird der Gewässerraum entsprechend erweitert.
Bestandesgarantie
Bestehende Bauten innerhalb der Gewässerraumzone geniessen Bestandesga-
rantie, sofern sie rechtmässig erstellt worden sind und die Gefahrensituation
und die zukünftigen Hochwasserschutzbauten dies erlauben. Der ordentliche
Unterhalt bzw. sanfte Renovationen sind gestattet. Die Bestandesgarantie inner-
halb der Bauzone richtet sich nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz (§
178).
Anpassung Gewässerraumbreiten im dicht überbauten Gebiet
In dicht überbauten Gebieten kann die Gewässerraumbreite an die baulichen
Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Hochwasserschutz gewährleistet
ist.
Härtefälle
Ist im dicht überbauten Gebiet der Hochwasserschutz nicht gewährleistet und
die Nutzung gemäss Zonenplan nicht umsetzbar, so ist eine Anpassung an die
bestehenden baulichen Gegebenheiten nur möglich, wenn ausreichende Ob-
jektschutzmassnahmen getroffen werden, keine Tangierung von zukünftigen
Hochwasserschutzprojekten vorliegt und keine weiteren überwiegenden Inte-
ressen dagegenstehen. Diese Vorgaben gelten auch bei einer Ausnahmebewil-
ligung für Neubauten bzw. die Anpassung der Gewässerraumbreiten bei unbe-
bauten Grundstücken.
Ist in nicht dicht überbauten Gebieten eine Nutzung gemäss Zonenplan auch
unter Berücksichtigung der Bestandesgarantie nicht umsetzbar, so sind im Ein-
zelfall – je nach Schwere des Eingriffs in das Privateigentum – unter Wahrung
der öffentlichen Interessen, verhältnismässige Lösungen zu suchen.
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Symmetrische Festlegung
Sofern nicht anders definiert, wird eine Achse in den Bach gelegt und symmet-
risch davon je ½ des Gewässerraumes ausgeschieden und mit Massangaben
versehen.
Übergangsbestimmungen
Mit Inkrafttreten des Teilzonenplans Gewässerraum entfallen die bisherigen
Übergangsbestimmungen.
Darstellung
Die Gewässerräume wurden generalisiert und begradigt, sowie an die Daten
der Amtlichen Vermessung (Parzellengrenzen, Strassen, Gebäudelinien, Fix-
punkte) angepasst. Zur besseren Verständlichkeit werden auf dem Teilzonen-
plan Gewässerraum die Gewässernamen und die Gewässernummer (GWE-ID)
dargestellt.
9.6 Anpassung der Gewässerraumes
In den nächsten Kapiteln werden für jedes Gewässer die Anpassungen an den
Gewässerraum erläutert. Wo keine Anpassungen erfolgten, sind keine weiteren
Erläuterungen vorhanden. Die Festlegung des Gewässerraumes erfolgte nach
der theoretischen Gewässerraumbreitenkarte des Kantons. Die Grafiken dienen
zur Orientierung. Für die genaue Ansicht des Gewässerraumes und allfälliger
Anpassungen ist der Teilzonenplan Gewässerraum zu konsultieren.
Schmittelibach
Der grösste Teil des Schmittelibachs (GEW-ID 240350) befindet sich im Wald
und bedarf deshalb keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im Unternteil
fliesst er eingedolt durch das Siedlungsgebiet und mündet in die kleine Emme.
Gemäss Auskunft der Dienststelle vif ist der Rohrdurchmesser zu klein – eine
Hochwassergefährdung liegt vor. Aus diesem Grund wird der Gewässerraum
entlang des eingedolten Abschnittes auf 5.5 m festgelegt. Eine erneute Prüfung
der Gewässerraumbreite im eingedolten Abschnitt kann nach der Hochwasser-
sanierung vorgenommen werden.
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Wiggerenbach
Umzonung Grünzone 3 in Grünzone
Entlang des Wiggerenweges auf Parzelle 1041 war der Gewässerraum aus einer
früheren Teilzonenplanrevision als Grünzone 3 gesichert. Für die Ausscheidung
der Gewässerräume wird der entsprechende Perimeter übernommen. Gleich-
zeitig macht es keinen Sinn, der bestehende Gewässerraum mit einer Grund-
nutzungszone (Grünzone 3) und einer überlagerten Gewässerraumzone zu
sichern. Deshalb wird die bestehende Grünzone 3 in die Grünzone zu einer
„normalen“ Grünzone umgezont und mit einem Gewässerraum überlagert.
Oberer Abschnitt Wiggerenbach
Gemäss Vorprüfungsbericht zur Gewässerraumfreihaltung Wiggerenbach der
Dienststelle RAWI vom 31.1.2013 begrüsst der Kanton eine durchgehende Fest-
legung des Gewässerraumes von 17 m. Aus diesem Grund wurde der Gewässer-
raum des oberen Abschnittes des Wiggerenbaches auf 17 m festgelegt (Sym-
metrisch, je 8.5 m). Auf den Parzellen 784 und 20 wurde die Gewässerraumbrei-
te sinnvollerweise an die baulichen Gegebenheiten angepasst.
Über den Gesamten Abschnitt ist der Wiggerenbach gemäss Gefahrenkarte und
Bericht immer wieder Hochwasserführend. Eine weitere Reduktion des Gewäs-
serraumes ist deshalb auf dem oberen Abschnitt nicht angebracht. Eine Aus-
nahme bilden die Parzellen 13 und 24, bei welchen Aufgrund des übermässigen
Eingriffs in das Privateigentum der Gewässerraum entlang der Bauten reduziert
wird.
Aufgrund der topographischen Lage erfolgt ebenfalls eine Anpassung der Ge-
wässerraumbreite ab Parzelle 24 entlang des Bahntrassees. Dies führt zu einer
Gewässerraumbreite von ca. 13.5 m entlang des Bahntrassees.
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Unterer Abschnitt Wiggerenbach
Im unteren Abschnitt des Wiggerenbachs (ab Parzelle 24) wird der Gewässer-
raum fix auf 17 m festgelegt bzw. auf der östlichen Seite entlang des Bahntras-
sees geführt.
Gemäss Besprechung und Hinweise der Dienststelle vif ist eine Anpassung des
Gewässerraumes bis zur Einmündung des Wiggerenbachs in die kleine Emme
Aufgrund der Hochwassergefährdung nicht möglich. Eine Anpassung der Ge-
wässerraumbreiten an bauliche Gegebenheiten ist deshalb nicht vorgesehen.
Eingriffe in das Privateigentum unterliegen somit dem höheren Interesse Hoch-
wasserschutz. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite auf diesem Ab-
schnitt kann nach der Hochwassersanierung vorgenommen werden. Der Ge-
wässerraum bei der Parzelle 1041 wurde bereits als Grundnutzung vordefiniert
und entsprechend übernommen (ehemalige Grünzone 3).
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Südseitige Zuflüsse Wiggerenbach
Südseitige Zuflüsse Wiggerenbach
Südseitig hat der Wiggerenbach vier Zuflüsse welche in unmittelbarer Nähe
zum Siedlungsgebiet liegen bzw. dieses durchfliessen.
Sticherlöchliwald West (GEW-ID 243446)
Dieser Zufluss liegt komplett im Wald. Auf die Festlegung eines Gewässerrau-
mes wird verzichtet.
Sticherlöchliwald Mitte (GEW-ID 243047)
Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum standardgemäss vermasst und
ausgeschieden.
Sticherlöchliwald Ost (GEW-ID 243448) und Gummirankbächli (GEW-ID 243449)
Die Gewässer genügen gemäss Dienststelle vif den Vorgaben des Hochwasser-
schutzes. Aus diesem Grund wird auf die Festlegung des Gewässerraumes ent-
lang der Eindolungen verzichtet.
Schwarzenbach - Grenzbach Ruswil/Wolhusen
Mit dem Vorliegen der PNF Ruswil seit Oktober 2017 konnte auch der Gewäs-
serraum beim Schwarzenbach ausgeschieden werden. Bei den Zuflüssen wird
auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes verzichtet. Es handelt sich dabei
gemäss Amtlicher Vermessung um Rinnsale. Ebenso wird entlang der eingedol-
ten Abschnitten auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet.
Im Abschnitt südlicher der Parzelle 246 wird im Interesse der Vernetzung ein
Gewässerraum auch über den eingedolten Teil festgelegt.
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Kleine Emme
Abschnitt Bärgli/Mündung Stampfibachgraben bis Gemeindegrenze Ost (Sied-
lungsgebiet)
Grundlagen
Auf dem gesamten Abschnitt der kleinen Emme ist im Siedlungsgebiet mit einer
Hochwassergefährdung zu rechnen. Aus diesem Grund hat der Kanton Luzern
bereits ein Projekt erarbeitet, um die kleine Emme zu sanieren. Das Projekt
bildet die Grundlage zur Festlegung des Gewässerraumes an der kleinen Emme.
Auf dem Gesamten Abschnitt ist das Gebiet dichtbebaut und weist nur entlang
des Areals Geistlich einige Baulücken auf. Im letzten Teil des Abschnittes folgt
die kleine Emme der Kantonsstrasse Richtung Malters/Luzern.
Grundsätzliche Festlegung
Zur Festlegung des Gewässerraumes bildet das Hochwasserschutzprojekt die
Grundlage. Dieses bildet der neue Verlauf der kl. Emme mit neuer Uferlinie. Ab
der neuen Uferlinie (gemäss Projekt) werden dann 6 m Gewässerraum zusätz-
lich ausgeschieden. Insgesamt ergeben sich so Gewässerraumbreiten ab Achse
von 18 m bis 36 m. Diese Festlegung berücksichtigt den Hochwasserschutz und
der Wert des Gewässerraumes gleichermassen.
Anpassungen im dichtbebauten Gebiet:
– Ausscheidung entlang der Kantonsstrasse im östlichsten Abschnitt
– Anpassungen an die baulichen Gegebenheiten entlang des Zentrums (Par-
zellen 91-111) und der Parzellen 637, und 687. Der Hochwasserschutz bzw.
die Umsetzung des Projektes bleibt gewährleistet.
– Auf Parzelle 207 (Areal Geistlich) wird der Gewässerraum durchgezogen. Es
besteht gemäss Kanton ein öffentliches Interesse den Zugang zum Gewäs-
ser an dieser Stelle zu verbessern.
– Dynamische Übergänge zum reduzierten Gewässerraum
Für den Verlauf und den Gewässerraum ist der Teilzonenplan Gewässerraum zu
konsultieren
Kleine Fontanne und Fluebach
Mit der Bereinigung der PNF Romoos/Doppleschwand liegt nun auch der ge-
naue Verlauf der kleinen Fontanne vor. Der Gewässerraum wurde in Absprache
mit dem Kanton auf 33 m festgelegt und symmetrisch ausgeschieden. Somit
wird, in Abschnitten wo die Gewässerachse die Gemeindegrenze bildet, auf der
Seite Wolhusen ein Gewässerraum von 16.5 m ausgeschieden. Auf weitere An-
passungen wurde verzichtet.
Der Fluebach bildet den ist ein Vorlauf der kleinen Fontanne. Er wird mit in
Absprache mit dem Kanton mit einem Gewässerraum von 11 m überlagert.
Für den Verlauf und den Gewässerraum der kleinen Fontanne und des Fluebach
ist der Teilzonenplan Gewässerraum Gesamt zu konsultieren.
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Chilebach/Doggelibach
Chilebach/Doggelibach (GEW-ID: 243052)
Der Chilebach/Doggelibach weist zwischen seinem Quellort „Fluh“ und der
Einmündung in den Wiggerenbach verschiedene Teilabschnitte mit unter-
schiedlicher Charakterisierung auf.
Oberer Abschnitt
Von der Quelle bis zum ersten Gebäude (Nr. 2a) wird der Gewässerraum aus-
geschieden, da sowohl das Einlaufwerk, wie auch das Rohr der Eindolung zu
klein sind. Bis auf die Abschnitte im Wald wird also der Gewässerraum stan-
dardgemäss vermasst und durchgezogen.
Im zweiten Teil (ab dem Gebäude Nr. 2a) wir der Gewässerraum im offenen
liegendem Bereich ausgeschieden. Der eingedolte Bereich entspricht nicht den
Anforderungen an den Hochwasserschutz. Deshalb wird ein Gewässerraum
über den Gesamten Abschnitt ausgeschieden. Wenn der Abschnitt Hochwasser-
saniert ist, kann eine Anpassung des Gewässerraumes geprüft werden.
Abschnitt ab Stampfibachstrasse bis Mündung Wiggerenbach
Ab der Prz. 930 wird der Bach als Meteorleitung geführt und wird auch ent-
sprechend von der Gemeinde unterhalten. Gemäss technischem Bericht zur
Gefahrenkarte ist das Einlaufbauwerk vor der Eindolung im Bereich Lätte zu
klein. Es wird deshalb mit einem Gewässerraum überlagert. Auf dem unteren
Abschnitt ist gemäss technischem Bericht keine Schwachstelle bekannt. Abklä-
rungen mit dem Gemeindeingenieur haben ergeben, dass bei der Sanierung
der Kantonsstrasse 2011 ein Rohr mit 700 mm Durchmesser eingebaut wurde.
Eine weitere Abklärung im Juni 2018 mit der Dienststelle vif hat ergeben, dass
aber der Eindolung auf Stampfelistrasse keine Hochwassergefährdung vorliegt
und somit auf einen Gewässerraum im unteren, eingedolten Bachlauf verzichtet
werden kann (hochwassersaniert, dicht bebautes Gebiet).
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
74
Schmittelibach
Schmittelibach (GEW-ID 240350)
Der grösste Teil des Schmittelibachs befindet sich im Wald und bedarf deshalb
keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im Unternteil fliesst er eingedolt
durch das Siedlungsgebiet und mündet in die kleine Emme. Gemäss Auskunft
der Dienststelle vif ist der Rohrdurchmesser zu klein – eine Hochwassergefähr-
dung liegt vor. Aus diesem Grund wird der Gewässerraum entlang des einge-
dolten Abschnittes auf 5.5 m festgelegt. Eine erneute Prüfung der Gewässer-
raumbreite im eingedolten Abschnitt kann nach der Hochwassersanierung
vorgenommen werden.
Stampfibachgraben
Stampfibachgraben (GEW-ID 243076)
Der grösste Teil des Stampfibachgraben befindet sich im Wald und bedarf
deshalb keiner Ausscheidung des Gewässerraumes. Im unteren Teil fliesst der
Bach zuerst entlang der Strasse und danach eingedolt durch das Siedlungsge-
biet in die kleine Emme. Der Stampfibachgraben wurde 2008 Hochwassersa-
niert. Eine neue Untersuchung von 2017 zeigt Probleme mit dem Schieberechen
auf, so dass weiterhin eine Hochwassergefährdung vorhanden ist. Aus diesem
Grund wird der Gewässerraum auch im Siedlungsgebiet bzw. im eingedolten
Abschnitt ausgeschieden.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
75
Gewässer Kantonsstrasse und Zuflüsse
Bach unter Kantonsstrasse und seine Zuflüsse
Unter der Kantonsstrasse fliesst ein eingedoltes Gewässer, welches von fünf
Zuflüssen aus dem nördlichen Gemeindegebiet eingespeist wird.
Bach unter Kantonsstrasse (GEW-ID 243445)
Der Bach ist ein künstlich angelegtes Gewässer. Auf eine Festlegung des Gewäs-
serraumes wird verzichtet. Dagegen sprechen keine überwiegenden Interessen.
Zufluss Gütschbächli (GEW-ID 243483) und Zufluss (GEW-ID 254484)
Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum beim offenen Teil ausgeschieden.
Schwachstellen sind keine bekannt. Im eingedolten Teil wird auf die Festlegung
eines Gewässerraumes verzichtet.
Westliches Fluehwiedbächli (GEW-ID 243482)
Im Siedlungsgebiet wird der Gewässerraum beim offenen Teil ausgeschieden.
Im eingedolten Teil wird auf die Festlegung eines Gewässerraumes verzichtet.
Fluehweidbach (GEW-ID 243053)
Im Landwirtschaftsgebiet (eingedolt) wird Aufgrund eines kantonalen Vorbehal-
tes ein Gewässerraum ausgeschieden. Im Siedlungsgebiet wird der Gewässer-
raum ebenfalls im eingedolten Teil ausgeschieden, da eine Hochwassergefähr-
dung vorliegt.
Östliches Fluehweidbächli (GEW-ID 243086)
Eine Abhandlung des Hochwasserschutzes im eingedolten Bereich ist nicht
vorhanden. Im eingedolten Teil im Siedlungsgebiet wird auf die Festlegung
eines Gewässerraumes verzichtet.
Sonnebüehlbächli (GEW-ID 243054)
Eine Hochwassergefährdung ist gemäss technischem Bericht bei der Eindolung
bis zur Ulmenstrasse vorhanden. Gemäss Gefahrenkarte auch unterhalb der
Ulmenstrasse bis zur Ruswilerstrasse. In diesem Abschnitt wird ein Gewässer-
raum festgelegt. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite kann nach der
Hochwassersanierung vorgenommen werden.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
76
Guggernellbach mit Zufluss
Guggernellbach (GEW-ID 243048) mit Zufluss (GEW-ID 243049)
Die beiden Gewässer liegen in der Landwirtschaftszone und im Wald und verei-
nigen sich kurz vor dem Siedlungsgebiet. Innerhalb des Siedlungsgebiets ist das
Gewässer eingedolt. Gemäss technischem Bericht zur Gefahrenkartee ist sowohl
das Einlaufwerk, wie auch die Durchflusskapazität unter der Strasse zu gering.
Das Gewässer wird mit einem Gewässerraum im eingedolten Bereich überla-
gert. Eine erneute Prüfung der Gewässerraumbreite im eingedolten Abschnitt
kann nach der Hochwassersanierung vorgenommen werden.
Gewerbekanal Geistlich
Der Gewerbekanal Geistlich (GEW-ID: 242002) ist gemäss Kanton ein künstlich
angelegtes Gewässer und als Gewässer im Gewässernetz erfasst. Bei einem
künstlich angelegten Gewässer kann auf die Ausscheidung eines Gewässerrau-
mes verzichtet werden (GSchV Art. 41a, Abs. 5, lit. c).
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Rinnsale
Bei allen Rinnsalen gemäss Amtlicher Vermessung wurde auf die Ausscheidung
eines Gewässerraumes verzichtet. Auf der oben abgebildeten Karte sind die
offen geführten Rinnsale aufgeführt.
Sonstige Gewässer
Alle weiteren Gewässer sind ausserhalb des Siedlungsgebietes und werden
standardgemäss ausgeschieden und mit Massangaben versehen bzw. es wird
bei eingedolten Gewässer auf eine Ausscheidung verzichtet.
9.7 Gewässerräume in der Nutzungsplanung
In der Ortsplanung in Wolhusen werden die Vorgaben des Bundes und des
Kantons zur Freihaltung des Gewässerraumes mit folgenden Zonen umgesetzt:
Zonenplan
Die Gewässerräume werden im Zonenplan verbindlich dargestellt. Ein separater
Teilzonenplan Gewässerraum Siedlung bzw. Landschaft zeigt die Gewässerräu-
me im Massstab 1:2‘000 bzw 1:6‘000 im Detail. Die Gewässerräume sind jeweils
überlagerte Grünzonen (Baugebiet) bzw. als Freihaltezone Gewässerräume
definiert (Nicht-Baugebiet).
Bau- und Zonenreglement
In der Ortsplanung in Wolhusen werden die Vorgaben zur Freihaltung des
Gewässerraumes mit folgenden Zonen umgesetzt:
1 Die Grünzone Gewässerraum (Gr-G) ist einer Grundnutzungszone über-
lagert. Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach Art. 41c der Gewässer-
schutzverordnung des Bundes. Die entsprechende Fläche darf zur anre-
chenbaren Grundstücksfläche gezählt werden.
2 Die Festlegung des Gewässerraumes gemäss eidgenössischer Gewässer-
schutzverordnung (GSchV) wird in einem separaten „Teilzonenplan Ge-
wässerraum“ dargestellt.
1 Die Freihaltezone Gewässerraum ist einer Grundnutzungszone überla-
gert. In der Freihaltezone Gewässerraum bestimmt sich die zulässige Nut-
zung nach Art. 41c der Gewässerschutzverordnung des Bundes.
2 Die Festlegung des Gewässerraumes gemäss eidgenössischer Gewässer-
schutzverordnung (GSchV) wird in einem separaten „Teilzonenplan Ge-
wässerraum“ dargestellt.
Art. 20
Grünzonen Gewässerraum
(Gr-G)
Art. 24
Freihaltezone Gewässer-
raum Fr-G
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10. Übergeordnete Planungen
Die vorliegende Planung berücksichtigt die übergeordneten Zielsetzungen von
Bund, Kanton Luzern und des regionalen Entwicklungsplanes der Region Lu-
zern.
10.1 Bezug zu den Sachplänen und Konzepten des Bundes
Sachplan(-teil) Relevanz / Betroffenheit
Luftfahrt Nicht relevant.
Schiene Nicht relevant.
Alptransit Nicht relevant.
Strasse Nicht relevant.
Übertragungsleitungen Nicht relevant.
Geologische
Tiefenlager
Nicht relevant.
Militär Nicht relevant.
Fruchtfolgeflächen Nicht relevant.
Konzept Relevanz / Betroffenheit
Nationales Sportanla-
genkonzept
Nicht relevant.
Raumkonzept Schweiz
Die Ortsplanung Wolhusen entspricht den Grundzü-
gen des Raumkonzepts Schweiz; Stärken der ländli-
chen Zentren
10.2 Ziele gemäss Art. 1 des eidgenössischen Raumpla-
nungsgesetzes (RPG)
Ziel 1: Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der
Boden haushälterisch genutzt wird und das Baugebiet
vom Nichtbaugebiet getrennt wird.
a Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und
verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerich-
tete Ordnung der Besiedlung.
Die Ortsplanung Wolhusen entspricht diesem Grundsatz. Sie orientiert sich an
den diesbezüglichen Empfehlungen des Bundes und des Kantons (siehe nach-
folgende Erläuterungen).
b Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die
Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
Die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft werden im Rahmen der
Erarbeitung der Strategie der räumlichen Entwicklung mit einbezogen. Die
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Ortsplanungskommission und der Gemeinderat stehen in engem Kontakt mit
der Bevölkerung. Sie kennen deren Anliegen und Bedürfnisse und lassen dieses
Wissen vollumfänglich in das Siedlungsentwicklungskonzept und die Ortspla-
nung einfliessen.
Ziel 2: Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit
Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Be-
strebungen a, b, c, d und e
a Die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die
Landschaft zu schützen.
Der Gemeinderat Wolhusen schützt mit entsprechenden Zonen und Bestim-
mungen die natürlichen Lebensgrundlagen.
abis Die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung
einer angemessenen Wohnqualität.
Es werden grundsätzlich keine neuen Gebiete eingezont und in mehrere Zonen
wird eine höhere Dichte ermöglicht. Die einzelnen Parzellen, die eingezont
werden, schliessen an bestehendes Siedlungsgebiet an.
b Kompakte Siedlungen zu schaffen.
Durch eine hohe Dichte, welche aufgrund von Machbarkeitsstudien und Kon-
kurrenzverfahren festgelegt wird, werden die umgezonten Gebiete mit kompak-
ten Siedlungen bebaut ohne Verlust der Wohnqualität.
bbis Die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu
erhalten.
Die bereits bestehenden Zonen für Arbeitsplätze bleiben bestehen.
c Das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen
Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisierung der
Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken.
Der Gemeinderat legt Wert darauf, in den verschiedenen Gemeindeteilen eine
ausgeglichene und den räumlichen Begebenheiten entsprechende Entwicklung
zu fördern.
d Die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern.
Die Ortsplanungsrevision beansprucht keine Fruchtfolgeflächen.
e Die Gesamtverteidigung zu gewährleisten.
Für die Landesverteidigung entstehen aufgrund der Ortsplanung Wolhusen
weder Hindernisse noch Einschränkungen.
10.3 Grundsätze gemäss Art. 3 des RPG
Grundsatz 1: Die Landschaft ist zu schonen
a Der Landwirtschaft sollen genügende Flächen geeigneten Kulturlandes,
insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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Die Ortsplanung Wolhusen beansprucht keine Fruchtfolgeflächen.
b Siedlung, Bauten und Anlagen sollen sich in die Landschaft einordnen.
Grundsatz ist in der Landwirtschaftszone und im Art. 3 „Bauen mit Qualität“
verankert.
c See- und Flussufer sollen freigehalten und öffentlicher Zugang und
Begehung sollen erleichtert werden.
Die Fluss- und Bachufer werden durch das Ausscheiden des Gewässerraumes
besser geschützt als bis anhin.
d Naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen erhalten bleiben.
Landschaftsschutzzonen und Schutzzonen Geomorphologie sichern wertvolle
grosse zusammenhängende Gebiete.
e Wälder sollen ihre Funktion erfüllen können.
In der Ortsplanung Wolhusen wird die Funktion von Wäldern nicht einge-
schränkt.
Grundsatz 2: Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der
Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu
begrenzen.
a Wohn- und Arbeitsgebiete sollen einander zweckmässig zugeordnet sein
und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffent-
lichen Verkehr angemessen erschlossen sind.
Die Ortsplanung von Wolhusen kommt diesem Grundsatz entgegen.
abis Es sollen Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der
brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in den Bauzonen
und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche.
Der Gemeinderat weist im Siedlungsleitbild und an Veranstaltungen jeweils
darauf hin, dass er die Möglichkeiten zur Baulandverflüssigung gemäss § 38
PBG bei Bedarf ausschöpfen wird.
b Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie
Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont wer-
den.
Bei der Planung wurden die Grundsätze der Lärmschutzverordnung des Bundes
berücksichtigt.
c Rad- und Fusswege sollen erhalten und geschaffen werden.
Grundsätzlich verbinden die Fusswege sämtliche wichtige Einrichtungen im Dorf
miteinander.
d Es sollen günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und
Dienstleistungen sichergestellt sein.
In der Gemeinde Wolhusen kann die Versorgung mit Gütern und Dienstleistun-
gen sichergestellt werden.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
82
e Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
Die Gemeinde Wolhusen zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe der Wohn-
gebiete zu Natur- und Kulturlandschaft aus.
Grundsatz 3: Für die öffentlichen oder im öffentlichen
Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachge-
rechte Standorte zu bestimmen.
a Regionale Bedürfnisse sollen berücksichtigt und störende Ungleichge-
wichte abgebaut werden.
Wolhusen setzt sich wenn möglich und sinnvoll dafür ein, Entwicklungsbedürf-
nisse mit den Nachbargemeinden zu koordinieren. Vor allem im Bereich Infra-
struktur, Verkehr und Landschaftsraum wird eine Zusammenarbeit und Koordi-
nation mit den Nachbargemeinden angestrebt.
b Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste
sollen für die Bevölkerung gut erreichbar sein.
Sämtliche öffentlichen Einrichtungen liegen zentral in Wolhusen.
c Nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die
Bevölkerung und die Wirtschaft sollen vermieden und gesamthaft gering
gehalten werden.
Es bestehen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt infolge der in der
Gemeinde verfolgten Aktivitäten.
10.4 Kantonaler Richtplan
Das revidierte RPG zielt auf einen Stopp der Zersiedlung und einen haushälteri-
schen Umgang mit dem Boden, die massvolle Festlegung von Bauzonen sowie
kompakte Siedlungen ab. Dörfer und Städte sollen nach innen weiterentwickelt
werden: Beispielsweise durch verdichtetes Bauen, das Schliessen von Baulücken
oder die Umnutzung von Brachen. Damit soll der Verschleiss von Kulturland
eingedämmt und hohe Kosten für die Erschliessung mit Strassen, Strom, Wasser
und Abwasser vermieden werden. Zudem wird eine bessere Koordination von
Vorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verlangt. Der
Bund verlangt dabei von den Kantonen, dass sie ihre Entwicklung auf die realen
Bedürfnisse ausrichten und die Entwicklung regional abgestimmt nach raumpla-
nerischen Vorgaben klar priorisieren. Der Kantonsrat hat im Herbst 2015 dazu
den kantonalen Richtplan angepasst und zuhanden der Genehmigung durch
den Bundesrat verabschiedet. Im Richtplan werden alle Luzerner Gemeinden
einer von 8 Gemeindekategorien zugeteilt, denen unterschiedlich starke Ent-
wicklungen zugestanden werden. Wolhusen ist ein ländliches Zentrum und wird
darum als „Z4-Gemeinde“ mit erhöhtem Wachstum eingestuft.
Die wesentlichsten konkreten Vorgaben des kantonalen Richtplans betreffen die
Kennwerte der Siedlungsentwicklung. Diese sind im Kap. 8 dargelegt.
Mit der Einhaltung der Ziele und Grundsätze des RPG (siehe oben) sind auch
die Strategien des kantonalen Richtplans im Grundsatz erfüllt.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
83
11. Anhang
11.1 ÜZ Berechnung W1
Annahme: Grundstücksgrösse beträgt 750 m2
bisher W1
Ausnützungsziffer anrechenbare
Geschossfläche
0.25 188 m2
Reduktionsfaktor 1 m2
0.25 mit Faktor entspricht AZ 0.25 188 m2
Heute 1 Vollgeschoss(e), 0.66 Dachgeschoss 1.66 m2
Gebäudegrundfläche: 188 m2 / 1.66 113 m2
Zusätzlich Untergeschoss gratis 0.74 von 113 (0.66 + 10%) 83 m2
aGF heute inkl. Untergeschoss
(188 m2 + 83 m2) 270 m2
neu W-C
ÜZ-1 inkl. Balkonzuschlag (0.02) 0.21
Anrechenbare Grundstückfläche - 10% Strassenanteil 675 m2
Anrechenbare Gebäudefläche (=675 m2 x 0.21) 142 m2
Aussenwände 45 cm (ca.15 % von 142 m2) -21 m2
Nutzbare Gebäudefläche ohne Aussenwände 121 m2
Künftig: 3 voll nutzbare Geschosse + 0.00 Dachgeschoss 3
Nutzbare Gesamtfläche ohne Aussenwände
(= 121 m2 x 3.00) 363 m2
Minder-/Mehrnutzung
absolut (2 VG) +39 m2
in % (2 VG) +34.4 %
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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11.2 ÜZ Berechnung W2a
Annahme: Grundstücksgrösse beträgt 750 m2
bisher W2a
Ausnützungsziffer anrechenbare
Geschossfläche
0.35 263 m2
Reduktionsfaktor 1 m2
0.35 mit Faktor entspricht AZ 0.35 263 m2
Heute 2 Vollgeschoss(e), 0.66 Dachgeschoss 2.66 m2
Gebäudegrundfläche: 263 m2 / 2.66 99 m2
Zusätzlich Untergeschoss gratis 0.74 von 99 (0.66 + 10%) 72 m2
aGF heute inkl. Untergeschoss
(263 m2 + 72 m2) 335 m2
neu W-C
ÜZ-1 inkl. Balkonzuschlag (0.02) 0.21
Anrechenbare Grundstückfläche - 10% Strassenanteil 675 m2
Anrechenbare Gebäudefläche (=675 m2 x 0.21) 142 m2
Aussenwände 45 cm (ca.15 % von 142 m2) -21 m2
Nutzbare Gebäudefläche ohne Aussenwände 121 m2
Künftig: 3 voll nutzbare Geschosse + 0.80 Dachgeschoss 3
Nutzbare Gesamtfläche ohne Aussenwände
(= 121 m2 x 3.00) 363 m2
Minder-/Mehrnutzung
absolut +29 m2
in % +8.5 %
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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11.3 ÜZ Berechnung W3
Annahme: Grundstücksgrösse beträgt 1000 m2
bisher W3
Ausnützungsziffer anrechenbare
Geschossfläche
0.55 550 m2
Reduktionsfaktor 1 m2
0.55 mit Faktor entspricht AZ 0.55 550 m2
Heute 3 Vollgeschoss(e), 0.66 Dachgeschoss 3.66 m2
Gebäudegrundfläche: 550 m2 / 3.66 150 m2
Zusätzlich Untergeschoss gratis 0.74 von 150 (0.66 + 10%) 0 m2
aGF heute ohne Untergeschoss
(150 m2 + 110 m2) 550 m2
neu W-B
ÜZ-1 inkl.Balkonzuschlag (0.02) 0.21
Anrechenbare Grundstückfläche - 10% Strassenanteil 900 m2
Anrechenbare Gebäudefläche (=900 m2 x 0.21) 189 m2
Aussenwände 45 cm (ca.13 % von 189 m2) -24 m2
Nutzbare Gebäudefläche ohne Aussenwände 165 m2
Künftig: 3 voll nutzbare Geschosse + 0.80 Dachgeschoss 4
Nutzbare Gesamtfläche ohne Aussenwände
(= 165 m2 x 3.80) 660 m2
Minder-/Mehrnutzung
absolut (3 VG) 110 m2
in % (3 VG) +20 %
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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11.4 ÜZ Berechnung W4
Annahme: Grundstücksgrösse beträgt 1000 m2
bisher W4
Ausnützungsziffer anrechenbare
Geschossfläche
0.7 700 m2
Reduktionsfaktor 1 m2
0.55 mit Faktor entspricht AZ 0.7 700 m2
Heute 4 Vollgeschoss(e), 0.66 Dachgeschoss 4.66 m2
Gebäudegrundfläche: 550 m2 / 4.66 150 m2
Zusätzlich Untergeschoss gratis 0.74 von 118 (0.66 + 10%) 0 m2
aGF heute ohne Untergeschoss
(118 m2 + 87 m2) 700 m2
neu W-A
ÜZ-1 inkl.Balkonzuschlag (0.02) 0.19
Anrechenbare Grundstückfläche - 10% Strassenanteil 900 m2
Anrechenbare Gebäudefläche (=900 m2 x 0.20) 171 m2
Aussenwände 45 cm (ca.13 % von 180 m2) -23 m2
Nutzbare Gebäudefläche ohne Aussenwände 148 m2
Künftig: 4 voll nutzbare Geschosse + 0.80 Dachgeschoss 5
Nutzbare Gesamtfläche ohne Aussenwände
(= 157 m2 x 4.80) 741 m2
Minder-/Mehrnutzung
absolut (2 VG) +41 m2
in % (2 VG) +5.9 %
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
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12. Anhang 2 – Vorbehalte kantonale Vorprüfung
Nummer
im Bericht
Vorbehalt Kanton Kommentar Gemeinde
1.7 LUBAT Kennzahlen sind zu ergänzen Umgesetzt
1.7 Weitere Auszonungen sind prüfen Überprüfung fand seitens Gemeinde statt. Auf weitere
Auszonungen wird verzichtet.
1.8 Thema Mehrwert bearbeiten Wurde im Planungsbericht ergänzt
2.2 Zonenplan, BZR und GEP müssen in Über-
einstimmung gebracht werden
Die Gemeinde wird das GEP Konzept entsprechend anpas-
sen.
2.4 Dienststelle LAWA beantragt, dass die Par-
zellen. 187 und 458 der Naturschutzzone
zugewiesen werden
Das Anliegen wurde geprüft. Aufgrund des geplanten
Liegeschafts-verkaufs und der damit nicht erfolgten Aus-
zonung bleibt das Gebiet der Parzelle 187 vorläufig in der
Bauzone. Der Gemeinderat wird aber bei einer nicht Über-
bauung das Gebiet in seinem separaten Verfahren auszo-
nen. Jedoch wird eine Teilauszonung des nördlichen Teils
noch vor der öffentlichen Auflage geprüft.
Die Parzelle 458 wurde ebenfalls geprüft. Der Gemeinderat
sieht zurzeit keinen Handlungsbedarf die Parzelle in die
Naturschutzzone umzuzonen.
2.5 Ein Störfall Artikel soll ergänzt werden im
BZR
Umgesetzt
2.6/3.44/5 Es sollen verbindliche Kriterien zur Quali-
tätssicherung in der Zentrumszone definiert
werden. Insbesondere sollen Ausschlusskri-
terien für die Fachkommission definiert
werden.
Art. 3 und Art. 4 wurden präzisiert. Zudem erstellt. Die
Gemeinde erstellt zudem ein Kommissionsprofil für die
Fachkommission Architektur
2.7 Im Siedlungsleitbild wird Tempo 30 abge-
lehnt. Die Umfahrung West ist nicht im
kantonalen Bauprogramm enthalten.
Wird zur Kenntnis genommen
3.2 Aufstufung II auf III ist unklar in Zonenplan Wurde präzisiert bzw. Legende wurde neu gestaltet
3.2/5 Archäologische Fundstellen soll als orientie-
render Planinhalt im Zonenplan aufgelistet
sein
Umgesetzt
3.2 Verkehrszonen im Gebiet Sädelbode, Son-
negg und Schlössliring prüfen
Die Verkehrszonen wurden geprüft. Die entsprechenden
Strassen sind nach Einschätzung von Planteam korrekt
erfasst.
3.2/3.11 Grünzone Gewässerraum der normalen
Grünzone überlagern, keine Grundnut-
zungszone Gewässerraum
Umgesetzt
3.5/3.6 Einzonung Parzelle 1108 und 765 ist nicht
genehmigungsfähig
Auf die Einzonung wird verzichtet
3.8 Auszonung 187 wird unterstützt. Wenn
möglich gemäss Vorschlag LAWA der Na-
turschutzzone zuordnen
Das Anliegen wurde geprüft. Aufgrund der geplanten
Überbauung im Kirchenhang und der damit nicht erfolgten
Auszonung bleibt das Gebiet in der Bauzone.
3.10 Erhaltungszone Steinhuserberg: Neu-
baustandort erfordert qualitative Anforde-
rungen
Mit der Pflicht zum Beizug der Fachkommission und den
präzisierten Art. 3 und 4 wird der Forderung Rechnung
getragen.
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
88
Nummer
im Bericht
Vorbehalt Kanton Kommentar Gemeinde
3.12 Diverse Anliegen zum Gewässerraum Diese wurden entsprechend dem Vorschlag der Dienststel-
len uwe, vif und lawa umgesetzt und nochmals eingereicht.
3.13 UeG-A ist nicht klar erkennbar auf Zonen-
plan
Erkennbarkeit wurde verbessert
3.14 Der Perimeter Bebauungsplan Entlebu-
cherstrasse ist zu prüfen. Ein Artikel zu
Bebauungsplanpflichtgebieten ist im BZR zu
ergänzen.
Der Artikel wurde ergänzt (Art. 32)
3.15 Der Umgang mit den Gestaltungsplänen ist
erneut zu prüfen
Die Gestaltungspläne wurden nochmals umfassend über-
prüft.
Bis auf den GP Tropenhaus und den GP Sonneck werden
alle GP aufgehoben bis spätestens 2023 (Übergangsbe-
stimmung Art. 46). Der GP Tropenhaus liegt in einem GP
Pflichtgebiet, der GP Sonneck ist noch nicht fertig gebaut.
Einige GP weisen Qualitäten auf oder regeln Spezialfälle.
Deshalb werden neu die Spielflächen der Zone für Sport-
und Freizeitanlagen zugeordnet und es werden die Wohn-
zone Hinter Kommetsrüti und Mittlere Kommetsrüti ge-
schaffen die das realisierte bzw. vorgesehene Bauvolumen
sichern. (Zonenplan und BZR)
3.16 Der digitaler Zuordnungsplan soll nochmals
der DS RAWI zugestellt werden
Wurde gemacht
5 Art. 3 ist zu präzisieren (Ortsbildprägend) Neu wurde Art. 3 Abs. 5 eingefügt der den Begriff «orts-
bildprägend» präzisiert.
5 Art. 4 ist zu präzisieren (Wohn- und Ar-
beitszone 1 und 2 integrieren)
Umgesetzt
5 Dichte der W1 ist nochmals zu prüfen Die Dichte wurde erneut geprüft. Die OPK und der Ge-
meinderat sind weiterhin der Meinung, dass diese Verdich-
tung erwünscht ist.
5 Tabelle Art. 7 muss klar sein mit ja/nein bei
störenden Gewerben
Umgesetzt, Neu Art. 13
5 Die Fussnote h in Art. 7 ist klarer zu formu-
lieren.
Umgesetzt, Neu Art. 13
5 Das Zusammenspiel Gesamthöhe und tal-
seitige Fassadenhöhe und Grenzabstand ist
zu präzisieren und nochmals zu prüfen.
Neu gilt je nach Dachform eine Gesamthöhe 1 / talseitige
Fassadenhöhe 1 und eine Gesamthöhe 2 / talseitige Fassa-
denhöhe 2. Mit Art. 8 Abs. 2 und 3 wurde die Gebäude-
norm bzw. die zulässigen Höhen präzisiert.
5 Der Artikel Überbauungsziffer ist zu präzi-
sieren
Umgesetzt
5 Art. 10 bestehende Bauten ist zu streichen Umgesetzt
5 Art. 12 Zentrumszone: Fachkommission
ergänzen in Artikel
Umgesetzt (neu Art. 14)
5 Hochhäuser sind nur mit BBP zulässig ->
darauf hinweisen in Art. 12
Umgesetzt (neu Art. 14)
5 Art. 13: Geschosse dürfen nicht mehr defi-
niert werden, Gesamthöhe muss definiert
werden.
Neu wird eine Gesamthöhe von 26 m anstatt Geschosse
definiert, Neu Art. 15
Bericht nach Art. 47 RPV für die öffentliche Auflage | 16.05.2018
89
Nummer
im Bericht
Vorbehalt Kanton Kommentar Gemeinde
5 Art. 15: Begriff Neubaustandort ist zu ver-
wenden. Qualitative Kriterien zu diesem
sollen formuliert werden.
Umgesetzt. Neu ist die Pflicht zum Einbezug der Fach-
kommission integriert. Diese garantiert die Qualität der
Bebauung, Neu Art. 19
5 Art. 25, Abs. 3: Ändern gemäss Denkmal-
pflege
Umgesetzt, Neu Art. 29
2.4 /5 Geotopschutz kann aktualisiert werden Übernommen und einige Bestimmungen ergänzt. Auf eine
Darstellung im Zonenplan wird verzichtet.
5 Art. 28: Nur Gestaltungsplanpflichtgebiete,
die so eingetragen sind im ZP dürfen auch
Pflichtgebiet sein
Umgesetzt, Neu Art. 32/33
5 Art. 29 Abstellfläche für Fahrzeuge: VSS
Norm integrieren
Die Gemeinde ist der Auffassung, dass mit dem bestehen-
den Artikel die Abstellflächen für Fahrzeuge genügend
präzisiert und auf Wolhusen zugeschnitten. Neu Art. 34
5 Ein Artikel zum Störfall ist zu integrieren Wurde mit Art. 43, Technische Gefahren umgesetzt.
6.2 Im Erschliessungsrichtplan ist der geplante
Radstreifen neu bergseitig aufzuführen.
Umgesetzt
6.3 Die Parkierung Tropenhaus und des künfti-
gen Neubaugebietes ist im Erschliessungs-
richtplan aufeinander abzustimmen
Umgesetzt
7.2 Diverse Inputs vom VVL Luzern zur neuen
Linienführung bzw. geplantem Fahrplanan-
gebot auf der Achse Luzern-Malters – Ent-
lebuch / Langenthal und den angeschlosse-
nen Buslinien
Umgesetzt