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Shopping in Echtzeit?
Christoph MeyerGeschäftsführer
CM Best Retail Properties GmbHBerlin, 15. September 2015
Warenhäuser, Shoppingcenter, Pop-up-Stores – Lebenszyklenvon Handelskonzepten werden immer kürzer
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CM Best Retail Properties ist eine Beratungsboutique für Handelsimmobilien, die die folgenden Leistungen erbringt:
Ankaufsberatung Risikomanagement Asset- und Centermanagement-
Beratung Entwicklung von Bau-, Nutzungs-
und Branchenmixkonzepten Projektvermietung Verkauf / Exit
Folie 2© CM Best Retail Properties GmbH
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Im Einzelhandel ist die Zeit der Gewissheit vorbei!
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Schlagwortwolke aus einer Händlerbefragung des HDE – Handelsverband Deutschland
Der deutsche Einzelhandel leidet unter Zukunftsängsten
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Folie 5
Deutscher Städte- und Gemeindebund befürchtet Ladensterben
© CM Best Retail Properties GmbH
Quelle: Deutscher Städte- und Gemeindebund
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Das war mal anders!
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Folie 7© CM Best Retail Properties GmbH
Bernardo Bellotto: Marktplatz von Pirna 1753/54
Über Jahrtausende bis weit in das 19. Jahrhundert prägen Märkte und kleinteiliges Ladenhandwerk das Handelsgeschehen
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Folie 8© CM Best Retail Properties GmbH
1883 erschienen in Paris
1852 beginnt das Jahrhundert der Warenhäuser in Paris
1852 Gründung Le Bon Marché, die „Kathedrale des Kommerz“ (Emile Zola)
Erstmalig:• Feste Preise• Umtauschrecht
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Leipzig, Kaufhaus am Brühl 1908Gera, Hermann Tietz 1904
Erst mit Gründung der Warenhäuser in den 1880er Jahren istauch in Deutschland moderner Einzelhandel möglich
Folie 9© CM Best Retail Properties GmbH
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Kaufvertrag Mölln Rudolph Karstadt 1895 in Sütterlin-Schrift
Folie 10
Karstadt Mölln vor 1900
© CM Best Retail Properties GmbH
Die Expansion der Warenhäuser – ein mühsames Geschäft
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Karstadt Berlin Hermannplatz
Folie 11
Erbaut: 1927 – 1929Architekt: Philipp Schäfer9 Geschosse, davon 2 UGs70.000 Gnfl.24 Fahrtreppen24 Personenaufzügediv. Lastenaufzüge
In den 1920er Jahren werden Warenhäuser zuarchitektonischen Glanzstücken …
© CM Best Retail Properties GmbH
1 LKW-Aufzug zum 5. OGU-Bahn-Zugang unterirdisch
32 m Höhe Baukörper+ 24 m zwei Türme+ 15 m zwei Lichtsäulen_______________________
71 m Gesamthöhe
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… und zu einem wichtigen Teil des gesellschaftlichen Lebens
Karstadt Berlin Hermannplatz (4.000 qm Dachgarten, 500 Sitzplätze)
Folie 12© CM Best Retail Properties GmbH
Hermann Tietz produzierte sogar Schallplatten unter dem Namen HERTIE
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Zwangsenteignung jüdischer Warenhauseigentümer(„Arisierung“) 1936
Die Nazis bereiten der Blütezeit der Warenhäuser ein vorläufiges Ende
Folie 13© CM Best Retail Properties GmbH
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Als Konsumtempel des Wirtschaftswunders boomen Warenhäuser nach dem2. Weltkrieg im Westen wieder
Warenhausboom in der Bundesrepublik in den 1950er und 1960er Jahren
Folie 14© CM Best Retail Properties GmbH
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Leipzig, Am BrühlCentrum Warenhaus(„Blechbüchse“) 1972
Der Osten will dem Westen in nichts nachstehen, aber im Osten treffen Warenhäuserauf eine Mangelwirtschaft statt auf eine Überflussgesellschaft
Folie 15© CM Best Retail Properties GmbH
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Folie 16© CM Best Retail Properties GmbH
Doch schon bald tritt eine neue Spezies auf den Plan: Shoppingcenter
1956 Southdale Center, Edina (Minnesota) 1964 Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach (Hessen)
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Folie 17© CM Best Retail Properties GmbH
Dynamische Entwicklung der Shoppingcenter setzt Warenhäuser unter Druck
Entwicklung der Anzahl der Shoppingcenter in Deutschland 1965 bis 2016
Quelle: EHI Retail Institute
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© CM Best Retail Properties GmbH
Umsatzanteile der Warenhäuser seit Jahrzehnten rückläufig
Vom Vollversorger zum Nischenprodukt
Übrige
Betriebsformen
Warenhäuser
(Marktanteil in %
vom gesamten
Einzelhandels-
umsatz)
Folie 18
Quellen: EHI Retail Institute / eigene Berechnungen
1980
1990
2000
2010
2014
0 % 20 % 40 % 60% 80 % 100 %
9,0 %
5,8 %
4,2 %
2,9 %
2,7 %
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Tatsächlich beginnt die Warenhauskrise bereits vor Jahrzehnten
Beispiel Karstadt: McKinsey erkannte strukturelle Probleme bereits in den 1980ern
– Zunehmender Wettbewerb mit Shoppingcentern, discountorientierten Betreibern und mitMarken-Stores
– McKinsey-Studie empfiehlt Clusterung des heterogenen Karstadt-Portfolios in verschiedeneWarenhaustypen von den “Spartanern” bis zu den “Glanzlichtern”
– Angepasste Sortimente und bessere Profilbildungals übergeordnetes Ziel
– Aber: Strategische Neupositionierung an mangelnderUmsetzung gescheitert
Folie 19© CM Best Retail Properties GmbH
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Leipzig, Am Brühl, „Blechbüchse“,Karstadt 2006
Wiedervereinigung übertüncht Probleme der Warenhäuser
Folie 20© CM Best Retail Properties GmbH
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Aber: Blütezeit der Warenhäuser nach gut 100 Jahren vorüber
Immobilienzeitung, 12.02.2009
Welt Online, 12.03.2009Property Magazine Online, 15.04.2009
Spiegel Online, 14.06.2009
Folie 21© CM Best Retail Properties GmbH
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Geschäftshausentwicklung Berlin-Moabit,Turmstraße (ehem. Hertie)
Folie 22
Projektentwickler: MIB AG
Zahlreiche Warenhäuser werden geschlossen und umgebaut zu Geschäftshäusern
© CM Best Retail Properties GmbH
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Karstadt Berlin Hermannplatz
Heute:
Einfaches Stadteilwarenhaus an der Bezirksgrenze von Neuköllnund Kreuzberg
Folie 23© CM Best Retail Properties GmbH
Der Anspruch auf Weltstadtarchitektur ist mit der Warenhauskrise erloschen
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Folie 24© CM Best Retail Properties GmbH
Seitdem investieren Warenhäuser vornehmlich im Luxusbereich
KaDeWe Berlin Umbau 2016 - 2021
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Folie 25© CM Best Retail Properties GmbH
Gleichzeitig werden in den 1990er und 2000er Jahren Shoppingcenter immer größer …
Beispiel Gropiuspassagen Berlin• 1969 als Nahversorgungszentrum in
Pavillonbauweise eröffnet• In den 1990er Jahren zu
geschlossenem EKZ umgebaut• sukzessive auf 85.000 m² VKF
erweitert• 2.100 Parkplätze• Lange Zeit größtes Shoppingcenter
Berlins
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Folie 26© CM Best Retail Properties GmbH
Schloss-Arkaden Braunschweig
Verkaufsfläche: 30.000 qm
Fläche städtischer Nutzung:
14.000 qm
Zahl der Shops: 150
Verkaufsebenen 3
Parkplätze 1.250
Eröffnung: 2007
Investitions-volumen:
200 Millionen EuroFotos: ECE
… und sie werden immer prächtiger
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Selbst aus Warenhäusern werden Center – „Blechbüchse“ wird Teil der „Höfe am Brühl“
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 27
Grundstücksgröße: 22.500 m2
Einzelhandel: 44.000 m2
Wohnen: 5.800 m2
Anzahl Geschosse: 7PKW-Stellplätze: 820Eröffnung: Herbst 2012Entwickler: mfi, Essen
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Und heute?
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Folie 29© CM Best Retail Properties GmbH
1970 1980 1990 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015
123,7123,1122,1122,4121,5109
77
63
39
123,1
Quelle: Statista 2016
Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland in den Jahren 1970 bis 2015 (in Millionen Quadratmeter)
Das Wachstum ist gestoppt, die Größe der Verkaufsfläche stagniert mittlerweile
Neuentwicklung in den Metropolen wird durch Flächenabgänge insbesondere in kleineren Städten kompensiert
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Folie 30© CM Best Retail Properties GmbH
Dead Malls sind längst kein Zukunftsszenario mehr
Abriss City-Passage Bielefeld, Neubau Loom (ECE-Shoppingcenter)
www.deadmalls.com
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Folie 31© CM Best Retail Properties GmbH
Erfolgreiche Händler müssen neue Wege ausprobieren – das Beispiel IKEA
IKEA Hamburg-Altona
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Folie 32© CM Best Retail Properties GmbH
Die Lebensdauer von Retail-Konzepten wird immer kürzer (Beispiel: A&F)Erst Hype, dann Absturz
Abercrombie & Fitch, Savile Row, London
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Folie 33© CM Best Retail Properties GmbH
Jedoch Stores zur Präsentation von Markenwelten liegen weiter im Trend
Beide Fotos: Bunte Schokowelt von Ritter Sport, Markenstore in Berlin-Mitte
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Folie 34© CM Best Retail Properties GmbH
Berlin, Hauptbahnhof Berlin, Bikini Berlin
Genauso Pop-up-Stores – sie erzielen maximalen Marketingerfolg bei Vermeidung langfristiger Kosten
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Folie 35© CM Best Retail Properties GmbH
Auch Bread & Butter wird zum Pop-up (02. - 04.09.2016)
• Wiederbelebung der Bread & Butter durch Online-Händler Zalando
• Event für nur drei Tage (Arena Treptow)
• Zielgruppe: Konsumenten• Direktbestellung von
Waren vor Ort• Trotzdem: 15 € Eintritt
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Folie 36© CM Best Retail Properties GmbH
Handyreparatur-Anbieter LovefoneGreenwich, London, UK
Pop-up in London: Ein Laden wie ein Schneckenhaus – einfach zum Mitnehmen
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Und morgen?
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Folie 38© CM Best Retail Properties GmbH
• Für jedes Produkt eine neue einzigartige Umgebung schaffen
• Immer schneller neue Inszenierungen ermöglichen
• Alle Akteure, Händler, Eigentümer, Architekten, selbst Brandschützer, müssen flexibler werden
Nur wenn sich der stationäre Einzelhandel deutlich schneller entwickelt und dynamisch auf Veränderungen reagiert, hat er eine Chance bei den Kunden von heute und von morgen!
Im Wettbewerb mit dem Internet und vielen weiteren Angebotsformen muss die Handelsimmobilie der Zukunft wie ein Theater funktionieren
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Christoph Meyer
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