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STADT HOFHEIM A. TS. - STADTTEIL WALLAU BEBAUUNGSPLAN Nr. 147 - 1 MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN
„NORDÖSTLICH DER OBEREN TAUNUSSTRASSE“
BEGRÜNDUNG Projekt: S 682/19 Stand: April 2020 PLANERGRUPPE ASL Heddernheimer Kirchstraße 10, 60439 Frankfurt a.M. Tel.: 069 / 78 88 28 Fax: 069 / 789 62 46 E-Mail: [email protected] Bearbeiter: Dipl.-Ing. Ronald Uhle (Projektkoordination, Stadtplanung) Dipl.-Ing. Claudia Uhle (Landschaftsplanung)
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Inhalt
Begründung Seite
1. Anlass, Erfordernis und Zweck der Planaufstellung 3
2. Rechtsgrundlagen 4
3. Lage und Geltungsbereich 5
4. Übergeordnete Planungsvorgaben 6
4.1 Regionaler Flächennutzungsplan 6
4.2 Abwägung nach § 1a BauGB 6
5. Bestandsanalyse 9
5.1 Verkehr 10
5.2 Bebauung 10
5.3 Natur, Landschaft und Grünordnung 11
5.4 Artenschutz 19
5.5 Schutzgebiete 21
5.6 Lärmschutz 21
5.7 Technische Ver- und Entsorgung 22
5.8 Überschwemmungsgebiet Wickerbach 22
6. Planungsziele und rechtliche Festsetzungen 23
6.1 Übergeordnete Planungsziele / Rahmenplanung 24
6.2 Verkehr 27
6.3 Bebauung 28
6.4 Landschaft und Grünordnung 35
6.5 Ver- und Entsorgung / Regelungen des Wasserabflusses 39
6.6 Sonstige Hinweise und Empfehlungen 41
7. Auswirkung der Maßnahmen auf die Schutzgüter 42
7.1 Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 42
7.2 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zur
Kompensation der nachteiligen Auswirkungen
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8. Planstatistik 48
Plananhänge
Plan 1 Bestandsplan, Planergruppe ASL
Plan 2 Gestaltungsplan, Planergruppe ASL
Plan 3 Bebauungsplan, Planergruppe ASL
Gutachten
Anlage 1 B-Plan Taunusstraße im Stadtteil Wallau - Artenschutzbeitrag
memo-consulting, Seeheim-Jugenheim, 03.04.2019
Anlage 2 Rahmenplanung Taunusstraße in Hofheim-Wallau
Ergebnisse der Sondierbohrungen und Versickerungsversuche Geobeck KG, Langgöns, 30.03.20
Anlage 3 Rahmenplan „Taunusstraße/Weiherstraße“ - Verkehrsuntersuchung
von Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 21.11.2019
Anlage 4 Erläuterungskonzept zu der Regenwasserentsorgung und Einleitung
BP Nordöstlich der oberen Taunusstrasse Hofheim-Wallau
Ingenieurbüro Wolf, Braunfels-Tiefenbach, 24.04 2020 ein
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1. Anlass, Erfordernis und Zweck der Planaufstellung
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Hofheim hat am 30.10.2019 die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 147-1 „Nordöstlich der oberen Taunusstraße“ beschlossen.
Die PMG Projektentwicklungsgesellschaft mbH beabsichtigt in Hofheim-Wallau, Bereich
Taunusstraße / Weiherstraße, ein Baugebiet mit Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern zu ent-
wickeln. Die Planung macht die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Die Schätzungen aus dem Jahr 2018 gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2030 die Bevölke-
rungszahl im Gebiet des Regionalverbandes um bis zu 200.000 Einwohner – plus 8,5 Prozent
– auf 2,4 Millionen ansteigt. Auch In der Stadt Hofheim besteht dringender Wohnraumbedarf
der sich auf den Zeitraum bis 2030 auf 2.000 – 2.500 Wohnungen beziffern lässt. Wie auch
aus den Bauanfragen ersichtlich, ist es erforderlich neben der Eigenentwicklung auch außer-
kommunale Nachfragen zu befriedigen.
Neben dem Baugebiet Marxheim II verfügt die Stadt Hofheim nur über wenige Flächenreser-
ven. Da das Baugebiet erst in einem längeren Zeitraum von voraussichtlich 5 bis 10 Jahren zur
Verfügung stehen wird, kommt der Fläche in Hofheim-Wallau hohe Bedeutung für die zeitnahe
Versorgung mit Wohnraum zu.
Im Bereich des Plangebiets in Wallau weist der aktuelle Regionale Flächennutzungsplan 2010
für den Ballungsraum Frankfurt-RheinMain, eine Wohnbaufläche aus. Mit der Umsetzung des
Baugebietes erfüllt die Stadt Hofheim die Vorgaben des Regionalen Flächennutzungsplans.
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2. Rechtsgrundlagen
Der noch im Jahre 2019 gefasste Aufstellungsbeschluss und die Flächengröße unter einem
ha Grundfläche im Sinne des § 13a BauGB, ermöglicht den Bebauungsplan auf Grundlage
des § 13b BauGB in das Verfahren gegeben. Dies bedeutet, dass auf eine Eingriffs- und Aus-
gleichsplanung und die Erarbeitung eines Umweltberichtes verzichtet werden kann.
Rechtsgrundlagen sind u.a.:
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I, S.3634), zuletzt geändert
durch Artikel 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBl. I S. 587)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
04.03.2020 (BGBl. I S. 440)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I, S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanZV)
vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom
04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
in der Fassung vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Geset-
zes vom 04.12.2018 (BGBl. I S. 2254)
Hessische Gemeindeordnung (HGO)
in der Fassung vom 07.03.2005 (GVBI. I, S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Geset-
zes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Hessische Bauordnung (HBO)
vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
in der Fassung vom 20.12.2010 (GVBI. I, S. 629, 2011 I S. 43), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hessisches Wassergesetz (HWG)
in der Fassung vom 14.12.2010 (GVBI. I, S. 548), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Geset-
zes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG)
vom 28.11.2016 (GVBl. 2016, 211 ff.)
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3. Lage und Geltungsbereich
Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Ortsrand des Hofheimer Stadtteils Wallau.
Abbildung 1: Übersichtsplan Geltungsbereich Bebauungsplan, o. M.
Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 4.512 m², umfasst das Flurstück Nr. 32/9 sowie
eine Teilfläche des Flurstücks 58/1, Flur 30 in der Gemarkung Wallau.
Im Süden grenzt das Plangebiet an die Hausgärten der Anwesen Taunusstraße 48, 50a, 50b,
52a und 52b an. Im Westen grenzt ein Freizeitgarten mit intensiv genutzten Rasenflächen
(Flurstück 33/2), im Norden ein Feldweg (Flurstück 57) an. Im Osten befindet sich die Wege-
parzelle 58/1. Der südliche Abschnitt mit Anschluss an die Taunusstraße ist im Hinblick auf die
erforderliche Erschließung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes einbezogen.
Abbildung 2: Geltungsbereich Bebauungsplan, o. M.
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4. Übergeordnete Planungsvorgaben
4.1 Regionaler Flächennutzungsplan
Der Regionale Flächennutzungsplan (Reg-FNP) aus dem Jahr 2010 weist das Plangebiet als
Teil einer geplanten Wohnbaufläche aus. Im Süden und Osten grenzen gemischte Bauflächen
an. Nördlich der Wohnbaufläche befindet sich ein Vorranggebiet für die Landwirtschaft wel-
ches auch als Vorranggebiet Regionaler Grünzug und als Vorbehaltsgebiet für besondere Kli-
mafunktionen gekennzeichnet ist. Östlich des Plangebiets verläuft der Wickerbach. Die ihn
umgebenden Flächen sind als Vorbehaltsgebiet für den Hochwasserschutz gekennzeichnet.
Das Plangebiet ist hiervon jedoch nicht betroffen.
Abbildung 3: Regionaler Flächennutzungsplan, Norden der Ortslage Wallau, o. M.
Die Planung steht in Übereinstimmung mit den Ausweisungen des Regionalen Flächennut-
zungsplans.
4.2 Abwägung nach § 1a BauGB
Der Regionalverband Frankfurt/Rhein/Main hat eine Wohnungsbedarfsprognose jeweils für
seine 75 Mitgliedskommunen bis zum Jahr 2030 erstellt. Insgesamt wurde dabei ein Bedarf
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mit Stand von 2018 von gut 184.000 Wohnungen ermittelt. Die Schätzungen gehen davon aus,
dass bis zum Jahr 2030 die Bevölkerungszahl im Gebiet des Regionalverbandes um bis zu
200.000 Einwohner – plus 8,5 Prozent – auf 2,4 Millionen ansteigt. Die Bevölkerung der Met-
ropolregion Frank-furt/Rhein/Main wächst und die wirtschaftliche Entwicklung ist positiv. Eine
Folge dieser insgesamt positiven Entwicklung ist die Verknappung bezahlbaren Wohnraums.
Dieser jetzt vielfach thematisierte Wohnflächenbedarf wurde bereits im Jahr 2012 durch ein
vom Institut Wohnen und Umwelt erstelltes Wohnraumkonzept für die Stadt Hofheim aufge-
führt. Danach wurde bereits für den Zeitraum bis 2020 ein Wohnraumbedarf von ca. 2.000 bis
2.500 Wohneinheiten prognostiziert, der aber in der Vergangenheit nur zu einem geringen
Maß gedeckt werden konnte. Im Bereich des mittelgroßen Geschosswohnungsbaus wird mit-
telfristig von einer zunehmenden Angebotsknappheit ausgegangen. Dies bestätigt auch die
Nachfragen und Wartelisten der Hofheimer Wohnungsbau für. Die HWB ist in Hofheim zudem
der alleinige Anbieter von sozial gefördertem Wohnraum.
Nach § 1a Abs. 2 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Dabei ist auf eine
Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen zu ach-
ten. Insbesondere sind die Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere
Maßnahmen der Innenentwicklung zu berücksichtigen.
Da die Stadt Hofheim nicht über innerstädtische Brachen oder Konversionsflächen verfügt, ist
die Innenentwicklung in erster Linie über die Aktivierung von Baulücken möglich. Hier kann die
Stadt Hofheim jedoch hinsichtlich der Verfügbarkeit in erster Linie nur auf die städtischen
Grundstücke zurückgreifen.
Die positive Bevölkerungsentwicklung und die Nachfrage nach Wohngrundstücken werden
auch durch den spürbaren Druck auf Innenbereichsgrundstücke deutlich. Seit Ende der 1990er
Jahren wurde häufig durch Abriss von (kleineren) Gebäuden aus den 50er bis 70er Jahren
und anschließendem Neubau eine höhere Grundstücksausnutzung realisiert.
In den letzten 15 wurden in Hofheim fast ausschließlich Bebauungspläne zur Rechtskraft ge-
bracht, die im bisherigen Siedlungsbereich über die vorherigen planungsrechtlichen Möglich-
keiten hinausgehende Bebauungsmöglichkeiten für Wohnnutzungen ermöglichen:
2008 wurde für ganz Hofheim ein Baulückenkataster erstellt, das seitdem anhand der Baufer-
tigstellungsmeldungen, die vom Kreisbauamt einmal jährlich zur Verfügung gestellt werden,
fortgeschrieben wird.
Bei der Ersterfassung 2008 wurde eine Fläche von 16,3 ha als für wohnbauliche Zwecke nutz-
bare Baulücken identifiziert, die sich bis 2018 auf eine Gesamtgröße von ca. 10,7 ha verringert
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hatte. Seit der Ersterfassung konnten ca. 6,0 ha aktiviert werden. In Wallau hat sich die Fläche
der Baulücken von 2008 bis 2018 lediglich von 1,21 ha lediglich auf 1,09 ha reduziert.
Angesichts der sehr hohen Bodenpreise für Wohnbaugrundstücke spricht einiges dafür, dass
bebaubare freie Grundstücke genutzt bzw. (an Bauwillige) verkauft werden, sofern die Eigen-
tümer ein Interesse an einem Verkauf oder einer Bebauung haben. Wo dieses Interesse nicht
besteht, sind die Einflussmöglichkeiten der Stadt zu einer Aktivierung von Baulücken begrenzt.
Die Flächenreserven in der Stadt Hofheim befinden sich innerhalb verschiedener Siedlungs-
typen. Nach dem Ziel Z3.4.1-9 des RegFNP gelten folgende Dichtevorgaben in Wohneinheiten
/ Bruttowohnbauland:
- im ländlichen Siedlungstyp 25 bis 40 Wohneinheiten je ha,
- in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 35 bis 50 Wohneinheiten je ha,
- im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S- und U-Bahn-Haltepunkte 45 bis 60
Wohneinheiten je ha.
Bei Bedarf von 2.000 Wohnungen und einer angenommenen mittleren Dichte von 45 WE / ha
errechnet sich somit ein theoretischer Flächenbedarf von ca. 44 ha bis zum Jahr 2030. So wird
deutlich, dass eine Nachverdichtung durch Baulückenschließungen sowie Abriss und Neubau
den Bedarf nur zu einem geringen Maß decken kann und die Ausweisung neuer Baugebiete
dringend erforderlich ist.
Neben den großen Flächen „Marxheim II“ und „Vor der Heide“ stehen noch kleinere Arrondie-
rungsflächen in anderen Stadtteilen zur Verfügung. Das Baugebiet „Marxheim II steht in seiner
Entwicklung nach am Anfang und wird in seiner Entwicklung in den nächsten 5 Jahren nicht
zur Baureife gebracht werden können. Die Realisierung des Baugebiets „Vor der Heide“ ist
derzeit nicht absehbar, sodass insbesondere die Entwicklung der kleineren Flächen, wie das
geplante Baugebiet in Wallau „Nordöstlich der Taunusstraße“, zur Deckung für den kurz- und
mittelfristigen Bedarf erforderlich werden.
Gegenüber anderen im RegFNP ausgewiesenen Baugebietsflächen verfügt das Plangebiet
zudem über verschiedene Standortvorteile.
Das Plangebiet ist der 1. Teilbereich einer ca. 2 ha großen Gebietsentwicklung. Aufgrund der
im Süden und Westen anschließenden Umgebungsbebauung und der teilweise vorhandenen
Bebauung einer Gärtnerei handelt es sich nur noch bedingt um einen klassischen Außenbe-
reich. Die Entwicklungsfläche und somit auch der 1. Bauabschnitt fügen sich somit sehr gut in
den Siedlungskörper ein. Darüber hinaus wird die Fläche des Bebauungsplangebietes seit
Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, sodass der Landwirtschaft keine Flächen entzo-
gen werden.
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5. Bestandsanalyse
Abbildung 4: Bestandsplan, April 2020, o. M. , Planergruppe ASL
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5.1 Verkehr
Das Baugebiet kann über eine Stichstraße, die in die Taunusstraße einmündet, angebunden
werden. Von der ca. 7,0 m breiten Stichstraße aus werden bereits verschiedene Wohngrund-
stücke (Nr. 52a. 52, 54a und 54b) erschlossen. Der Straßenausbau ist allerdings rudimentär
und muss bezüglich der Oberflächen und der Entwässerung ertüchtigt werden.
Foto 1: Stichstraße
Foto 2: Taunusstraße
Über die Taunusstraße gelangt man in die Wiesbadener Straße und in die Straße Am Rhein-
gauer Weg- In der weiteren Folge kommt man an die Kreisstraße K663 Richtung Nordenstadt
bzw. an die L3017 Richtung Autobahnanschluss der A66 sowie in Richtung Breckenheim und
Diedenbergen.
Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) wird durch den Rhein-Main-Verkehrsverbund
(RMV) organisiert. Die nächste Bushaltestelle (Herrengarten) befindet sich in knapp 350 m
Entfernung. Von hier aus besteht mit der Linie 262 eine in halbstündlichem Takt verkehrende
Busanbindung zum Bahnhof von Hofheim (Fahrtzeit 25 Minuten). Vom Bahnhof Hofheim be-
steht wiederum die Möglichkeit, mit der S 2 in weiteren 20 Minuten den Frankfurter Hauptbahn-
hof zu erreichen. In die andere Richtung, zum Wiesbadener Hauptbahnhof, fahren halbstünd-
lich die Busse der Linie 262 (Fahrzeit 20 Minuten). In der Zukunft ist zudem ein neuer S-Bahn-
haltepunkt im Ortsteil Wallau geplant. Wann dieser zur Ausführung kommt ist jedoch noch nicht
abschließend geklärt.
5.2 Bebauung
Das Plangebiet ist unbebaut. Es befindet sich lediglich eine Gartenhütte sowie eine baufällige
Garage auf dem Grundstück.
Im Südosten grenzt Wohnbebauung mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilien-
häusern und kleineren Geschosswohnungsbauten an. Die vorherrschende Dachform sind ge-
neigte Dächer.
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Foto 3: Nachbarbebauung
Foto 4: Garage
5.3 Natur, Landschaft und Grünordnung
5.3.1 Naturräumliche Lage, Topografie
Der Hofheimer Stadtteil Wallau gehört zum Naturraum Main-Taunusvorland (235) und wird der
Untereinheit „Hochheimer Ebene“ (235.01) zugeordnet.
Das Gelände fällt in nordöstliche Richtung mit einem durchschnittlichen Gefälle von ca. 4,5 - 5
%. Der höchste Punkt befindet sich an der nordwestlichen Ecke mit 146,35 m ü NN. Der nied-
rigste Punkt liegt im Bereich der Garage an der Taunusstraße mit einer Höhe von 143,70 m ü
NN.
5.3.2 Mensch
Das Gelände wurde ehemals als Garten und davor als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die
Wege dienen als Verbindung in die freie Landschaft und damit in Bereiche für die Nah- und
Kurzzeiterholung. Das Plangebiet selbst spielt als Erholungsfläche derzeit nur für den privaten
Eigentümer eine Rolle und ist damit in der Betrachtung als Schutzgut zu vernachlässigen.
5.3.3 Vegetation
Der Geltungsbereich des B-Plans liegt am Nordrand des Stadtteils Wallau im Übergang zur
freien Landschaft. Die Nutzung des ehemaligen Freizeitgartens wurde bereits vor ein paar
Jahren aufgegeben. Das Plangebiet besteht aus einem ehemals als Freizeitgarten genutzten
Fläche, die durch die aufgegebene Nutzung beginnende Sukzessionsmerkmale aufweist.
Neben zwei Laubbäumen (Kirsche und Birke) sind kleine Weidengebüsche und großflächige
Brombeergebüsche vorhanden. Die Wiesenflächen sind längere Zeit nicht gemäht worden und
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haben sich zu Wiesenbrachen entwickelt. Zum Teil beginnen diese zu verbuschen. An der
nördlichen Ecke des Geltungsbereiches befindet sich noch eine Hecke die vorwiegend aus
Liguster und Forsythie bestehen.
Als besonderes schützens- oder erhaltenswert wird keiner der Vegetationsstrukturen einge-
stuft.
Foto 5: Hecke im Nordosten
Foto 6: Wiesenbrache
Foto 8: Kirschbaum
Foto 9: Gebüsch und Gartenhütte
BESTAND
Biotoptyp Versiegelt m²
Unversiegelt m²
Gesamtfläche m²
% - Anteil
Wiesenbrache 3.123 69,22
Hecke 61 1,35
Brombeergebüsch 517 11,46
Weidengebüsch 155 3,44
Saum wegbegleitend 96 2,13
Wegefläche 530 11,75
Gebäude 30 0,66
Summe 560 12,41
Summe 3.952 87,59
Gesamtsumme 4.512 100,00
Tabelle 1: Nutzungstypen im Plangebiet, Planergruppe ASL, März 2020
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5.3.4 Fauna
Das Plangebiet ist aufgrund seiner geringen Größe und den angrenzenden Nutzungen nur be-
dingt als relevanter faunistischer Lebensraum zu werten.
Die im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung festgestellten Tierarten sind unter Punkt
5.4 beschrieben.
5.3.5 Boden
Gemäß Geologie-Viewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geo-
logie (Lit. 2), Abruf der Informationen 18.03.2020, liegt das Plangebiet im geologischen Struk-
turraum:
STRUKTUR_ID 122
Strukturraum 3.1.16
1. Ordnung Känozoisches Gebirge
2. Ordnung Tertiärgräben und -senken
3. Ordnung Mainzer Becken
Die Geologie stellt sich wie folgt dar:
Formation Auensediment, ungegliedert
Petrographie Lehm, Sand, Kies
Gemäß BodenViewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie
(Lit. 2), Bodenkarte (1.50.000), Abruf der Informationen 18.03.2020, liegt das Plangebiet im
Bereich der Bodenhauptgruppen:
Hauptgruppe 4 Böden aus kolluvialen Sedimenten
Gruppe 4.4 Böden aus Abschwemmmassen lössbürtiger Substrate
Untergruppe 4.4 Böden aus Abschwemmmassen lössbürtiger Substrate
Bodeneinheit Kolluvisole
Substrat aus Kolluvialschluff (Holozän)
Morphologie Dellen in stärker reliefierten Lössgebieten, vor allem in Südhessen
Zudem liefert der BodenViewer Hessen folgende Informationen zum Plangebiet:
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Gemäß der kleinmaßstäblichen Bodenkarte (1:500.000) liegt das Gebiet in der Bodeneinheit:
Tschernosem-Parabraunerden, Parabraunerden, örtl. Pseudogley-Parabraunerden. Das Aus-
gangsgestein ist Löss.
Das Ertragspotential, Nitratrückhaltevermögen und das Filtervermögen sind sehr hoch. Zur
Standorttypisierung liegt keine Einstufung vor.
Die Bodenart wird in der großmaßstäblichen Karte als:
Klasse 6
Bodenartengruppe L (L, L/S, L/Sl, L/Mo, LMo)
dargestellt.
Der Bodenschutz in der Planung wird laut Bodenviewer wie folgt bewertet:
Stufe 5 - sehr hoch
Teilmethode Stufe Bezeichner
Standorttypisierung 3 mittel
Ertragspotenzial 5 sehr hoch
Feldkapazität 4 hoch
Nitratrückhaltevermögen 4 hoch
Gesamtbewertung des Bodens
Auf der Grundlage der Angaben aus dem Geoportal Hessen (Lit. 2) erfolgen die Bewertungen.
Naturschutzfachliche Gesamtbewertung der Bodenfunktionen:
Die Bewertung des Bestandes stützt sich auf die Funktion des Bodens im Natur- und Stoff-
haushalt. Dabei kann man von vier Hauptfunktionen des Bodens ausgehen:
- Lebensraumfunktion
- Funktion im Naturhaushalt
- Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium
- Archiv der Natur- und Kulturgeschichte
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Der Erfüllungsgrad der Bodenfunktion stellt sich wie folgt dar:
Lebensraum für Pflanzen mittel Wertstufe 3 (3,25)
Standortpotential für natürliche Pflanzengesellschaften mittel Wertstufe 3,0
Natürliches Ertragspotential sehr hoch Wertstufe 5,0
Naturnähe mittel Wertstufe 3,0
Regionale Seltenheit gering Wertstufe 2,0
Funktion Abbau-, Ausgleichs-
und Aufbaumedium mittel -hoch Wertstufe 4 (3,875)
Nitratrückhaltevermögen sehr hoch Wertstufe 5,0
Grundwasserneubildung gering-mittel Wertstufe 2,5
Filter- und Puffervermögen sehr hoch Wertstufe 5,0
Mechanisches Filtervermögen mittel Wertstufe 3,0
Die Böden im Bereich des Bebauungsplanes verfügen insgesamt über einen mittleren - hohen
naturschutzfachlichen Wert (Wertstufe 3,5 Ø = 3,56).
Gesamtbewertung der Empfindlichkeit des Bodens
Für die Bewertung der Empfindlichkeit der Böden gegenüber äußeren Stör- und Schadfakto-
ren werden folgende Kriterien herangezogen und bewertet:
Bewertung der Empfindlichkeit der
Böden gegenüber Eingriffen mittel Wertstufe 3,0 (3,25)
Veränderung des Wasserhaushalts hoch Wertstufe 4,0
Erosionsgefährdung hoch Wertstufe 4,0
Empfindlichkeit gegenüber
Schadverdichtung mittel Wertstufe 3,0
Empfindlichkeit gegenüber
Schadstoffeinträgen gering Wertstufe 2,0
Die Empfindlichkeit des Bodens gegenüber Eingriffen und Störungen im Geltungsbereich ist
insgesamt als mäßig zu bewerten (Wertstufe 3, Ø = 3,25)
Archiv der Natur- und Kulturgeschichte sehr gering Wertstufe 1,0
Da die Böden im gesamten Geltungsbereich regional und überregional nicht selten sind und
keine Geotope vorhanden sind, ist die Funktion des Bodens als Archiv der Natur- und Kultur-
geschichte als sehr gering einzustufen.
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Insgesamt ist der Standort des Geltungsbereiches sowohl hinsichtlich der naturschutzfachli-
chen Gesamtbewertung als auch der Empfindlichkeit gegenüber äußeren Stör- und Schadfak-
toren als mittel einzustufen.
5.3.6 Wasser
Das Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
hat im Juli 2014 zum Thema Wasserwirtschaft in der Bauleitplanung eine „Arbeitshilfe zur Be-
rücksichtigung von wasserwirtschaftlichen Belangen in der Bauleitplanung“ (Lit. 3) herausge-
geben. Die in der Bauleitplanung zu beachtenden fachlichen Belangen aus der Wasserwirt-
schaft werden nachfolgend beschrieben.
Wasserversorgung
Der Bedarf an Trinkwasser kann nach Auskunft der Stadtwerke Hofheim über das bestehende
Angebot und Leitungsnetz gedeckt werden kann.
Grundwasser
Gemäß Angaben aus dem Umweltatlas Hessen über Internetabfrage im Geoportal Hessen
(Lit. 4) im März 2020 ergeben sich folgende Angaben zur Hydrologie:
Hydrologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Bereich des hydrogeologischen Großraums
West- und mitteldeutsche Grundgebirge
Die hydrogeologische Einheit gliedert sich.:
- Quartär und Tertiär der Untermaingebietes
- Tertiär und Quartär des Rheingaus und der Mainspitze
- Tone, Mergel und Sande des Oligozäns.
Bei dem im Plangebiet vorkommenden oberflächennahen Grundwasserleittyp handelt es sich
um mächtige Lockergesteine.
Mit > 0- 2 l/s ist die Grundwasserergiebigkeit gering. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des
Trinkwassers ist mittel.
Trinkwasser
Laut Angaben der Stadt Hofheim, Stadtwerke Hofheim (Internetabfrage 18.03.2020) liegen
zum Trinkwasser im Plangebiet folgende Analysewerte vor: Die Wasserhärte liegt bei 3,76
mmol/l und einer Gesamthärte von 21,1. Mit mehr als 2, 5 – 3,8 Millimol Calciumcarbonat je
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Liter (entspricht 14 ° bis 21,3 dH) gehört es Härtebereich "hart" und liegt im Grenzbereich zu
sehr hart.
Zudem liegen seitens den Stadtwerke Hofheim folgende Daten, mit Stand 18.07.2019, für den
Standort vor:
pH-Wert 7,44 (Grenzwert 6,5 – 9,5).
Nitratgehalt 2,3 mg/l (Grenzwert 50 mg /l)
Nitrit > 0,02 mg/l (Grenzwert 0,5 mg /l)
Natrium 16,9 mg/l (Grenzwert 200 mg /l)
Calcium 120 mg/l (Kein Grenzwert)
Magnesium 18,6 mg/l (Kein Grenzwert)
Kalium 2,1 mg/l (Kein Grenzwert)
Chlorid 33,5 mg/l (Grenzwert 250 mg /l)
Sulfat 91,0 mg/l (Grenzwert 250 mg /l)
Fluorid < 0,2 mg/l (Grenzwert 1,5 mg /l)
Eisen < 0,04 mg/l (Grenzwert 0,2 mg /l)
Mangan < 0,005 mg/l (Grenzwert 0,05 mg /l)
Arsen < 0,001 mg/l (Grenzwert 0,01 mg /l)
Blei < 0,001 mg/l (Grenzwert 0,01 mg /l)
Kupfer < 0,005 mg/l (Grenzwert 0,05 mg /l)
Oberflächengewässer
Im Plangebiet verläuft kein Oberflächengewässer. Westlich des Plangebietes befindet sich die
Wickerbachaue. Das Gewässer, das in südöstliche Richtung fließt, ist ca. 100 m von der öst-
lichen Grenze des Geltungsbereiches entfernt
Gewässerschutz
Aufgrund der räumlichen Entfernung sind keine Gewässerschutzmaßnahmen erforderlich.
Abwasserbeseitigung
Das Schmutzwasser kann nach Auskunft der Stadtwerke Hofheim in den vorhandenen Ab-
wasserkanal der Taunusstraße eingeleitet werden
Hochwasserschutz
Der Geltungsbereich liegt in keinem Überschwemmungsgebiet.
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5.3.7 Klima
Hofheim am Taunus liegt im Rhein-Main-Gebiet, das durch ein mäßig humides Klima mit mil-
den Wintern und warmen Sommern geprägt ist. Im Landesvergleich zählt die Region zu den
wärmsten und niederschlagärmsten in Hessen.
Klimadaten:
Mittlere Jahrestemperatur (30-jähriges Jahresmittel) 9 - 10° C
Mittlere Jahrestemperatur (10-jähriges Jahresmittel, 2000- 2010) 9 – 10° C
Mittlere Windgeschwindigkeit 2,5 – 3,0 m/sec
Durchschnittlicher Jahresniederschlag 700 – 800 mm
Sonnenscheindauer (30-jähriges Jahresmittel) 1500 – 1600 Std. / a
Sonnenscheindauer (10-jähriges Jahresmittel, 2001- 2010) 1600 – 1700 Std. / a
Wasserbilanz (Diff. Niederschlag /Verdunstung,
30-jähriges Jahresmittel) 100 – 200 mm
Verdunstung 600 – 650 mm
Tage mit Kältereizen 20,1 – 25,0 Tage / a
Tage mit Wärmebelastung 25,1 – 27,5 Tage / a
Hauptwindrichtung: West-Südwest und untergeordnet Ost-Nordost
Es handelt sich um ein Gebiet mit hoher Wärmebelastung. Das Gelände fällt in nordöstliche
Richtung mit einem durchschnittlichen Gefälle von ca. 4,5 - 5 %. Für die Entstehung von Kalt-
luft spielt das Plangebiet aufgrund der geringen Größe und der Abflussbarrieren in Form von
Hecken keine oder eine nur sehr untergeordnete Rolle.
Lufthygienisch betrachtet gilt das Gebiet aufgrund der Lage im Ballungsraum sowie durch den
Verkehr im Umfeld als vorbelastet (erhöhte CO² Konzentration, Feinstaub, Stickoxide).
Gemäß dem lufthygienischen Jahresbericht 2018 der Hessischen Landesanstalt für Umwelt
und Geologie stellt sich die Situation für den Raum Hofheim – Wallau wie folgt dar (Jahresmit-
telwert):
Stickstoffdioxid: > 30 - 40 µg/m³ (mittlerer Bereich, Grenzwert: 40 µg/m³)
Ozon-Konzentration: > 50 - 60 µg/m³ (unterer Bereich, 120 µg/m³ dürfen an
höchstens 25 Tagen im Kalenderjahr überschritten werden (gemittelt über 3 Jahre)
Feinstaub PM 10 -Konzentration > 10 - 20 µg/m³ (unterer Bereich, Grenzwert: 40 µg/m³)
Schwefeldioxid 0 - 2 µg/m³ (unterster Bereich, Grenzwert: 20 µg/m³)
(Grenzwerte, Zielwerte und Schwellenwerte nach der 39. BImSchV)
19
5.3.8 Orts- und Landschaftsbild
Das Erscheinungsbild des Plangebietes ist geprägt von der ehemaligen Nutzung als Garten-
fläche und der durch Sukzession entstandenen Grünstrukturen, insbesondere den Brom-
beerhecken.
5.3.9 Kultur und Erholung
Das Gebiet spielt für Kultur und Erholung keine Rolle.
5.4 Artenschutz
2016 hat memo-consulting, Seeheim-Jugenheim eine artenschutzrechtliche Prüfung (s. An-
lage 1) durchgeführt, die 2019 ergänzt wurde. Das Untersuchungsgebiet beinhaltet neben dem
Geltungsbereich, die nördlich des Feldweges liegende Ackerfläche und den westlich angren-
zenden Freizeitgarten sowie die angrenzenden Ränder. Ziel des Gutachtens war es, das Vor-
haben auf seine Auswirkungen auf die hier vorkommenden geschützten europäischen Arten
zu prüfen und Vermeidungs- und ggf. Ausgleichsmaßnahmen aufzuzeigen.
Im Untersuchungsgebiet fanden im Frühjahr und Frühsommer 2016 verschiedenen Begehun-
gen statt. Im März 2019 erfolgte eine erneute Begehung mit dem Ziel eventuelle Nutzungsän-
derungen oder Habitatqualitäten für geschützte Arten zu erfassen. Es wurden die relevanten
Vogel-, Reptilien- und Fledermausarten sowie Feldhamster untersucht.
Hinsichtlich der vorkommenden Vogelarten wurde gutachterlich (s. Anlage 1) festgestellt:
„…..Wegen des geringen Flächenumfangs des Untersuchungsgebiets im Verhältnis zur Re-
viergröße vieler Vogelarten kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb des Plangebiets
immer nur Teile der Brutreviere liegen. Daher wurden auch in der direkten Umgebung beo-
bachtete Vogelarten in die Betrachtung mit einbezogen, die zwar zu den Beobachtungstermi-
nen nicht auf der Fläche selbst angetroffen wurden und hier auch nicht brüten, von denen man
aber annehmen kann, dass sie die Grundstücke zumindest gelegentlich zur Nahrungssuche
aufsuchen….“
Folgende Vogelarten wurden im Plangebiet festgestellt:
Amsel, Elster, Feldlerche, Gartenbaumläufer, Goldammer, Hausrotschwanz, Heckenbraunelle,
Kohlmeise, Mönchsgrasmücke, Ringeltaube und Rotkehlchen. Zu den Vogelarten mit einem
ungünstigen Erhaltungszustand in Hessen gehören die Feldlerche und due Goldammer.
20
Geltungsbereich des Bebauungsplangebiet hat sich im Vergleich zum zoologischen Untersu-
chungsgebiet deutlich verkleinert. Der Lebensraum der Feldlerche ist von dem Eingriff nun
nicht mehr betroffen. Schon im ursprünglichen Untersuchungsraum hätte ein Eingriff in der
Ackerfläche, nur dort wurde ein Revierpaar erfasst, durch entsprechende Vermeidungsmaß-
nahmen die sich auf den Zeitpunkt der Ausführung der Erdarbeiten beziehen, dazu geführt,
dass kein Verbotstatbestand nach § 44 (1) BNatSchG eintritt.
Hinsichtlich der Goldammer hat der Gutachter festgestellt:“…. Vorkommen der Art im Untersu-
chungsraum: Brutverdacht der Goldammer besteht in der Umgebung des Plangebiets, die
überplanten Flächen selbst zählen mit zum Revier, sind aber wegen zu großer Siedlungsnähe
nicht der unmittelbare Brutstandort. Bruten kommen vor in den bachbegleitendenden Gehölzen
östlich des Plangebiets… Ein unmittelbarer Brutstandort der Goldammer wird durch die Bebau-
ung nicht beeinträchtigt oder zerstört.“
Die artenschutzrechtliche Prüfung der Reptilienarten erbrachte: „…..Im Rahmen der Begehun-
gen konnten keine Nachweise von Reptilienarten, insbesondere der geschützten Zau-
neidechse, erbracht werden…. Möglicherweise ist dies auf die bis in jüngere Vergangenheit
intensive Nutzung des Geländes zurückzuführen, da die anzutreffenden Strukturen potenziell
Reptilienlebensräume darstellen. Besonders der südliche Bereich des Grundstücks 33/2 weist
geeignete Strukturen für Eidechsenvorkommen auf …..Die Befragung von Anliegern konnte
zumindest Vorkommen von Eidechsen in der Nachbarschaft, jedoch von vor mehreren Jahren,
bestätigen. Insofern ist in nächster Zukunft eine Besiedelung mit Zauneidechsen durchaus im
Bereich des Möglichen. Dies wäre im Vorfeld der Baufeldfreimachung aktuell zu prüfen….“
Im Plangebiet wurde außerdem die Zwergfledermaus festgestellt. Die Artenschutzprüfung (s.
Anlage 1) stellt dazu fest: „…..Nach den Erkenntnissen der Fledermausuntersuchung kann für
die im Siedlungsrandbereich gelegenen Grundstücke mit Sukzessionsflächen und vereinzelten
Gehölzen eine geringe, für die Ackerflächen nur eine sehr geringe Bedeutung als Jagdgebiet
insbesondere für Zwergfledermäuse konstatiert werden….
Anzeichen von Feldhamstervorkommen wurden bei der artenschutzrechtlichen Prüfung nicht
festgestellt.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bei der Umsetzung von Vermeidungs- und Aus-
gleichmaßnahmen bei keiner Art eine erhebliche Störung nach § 44 BNatSchG eintritt.
Das sich das Gutachten auf eine größere Fläche bezieht sind nur Teile der Vermeidungsnah-
men erforderlich. Dabei handelt es sich um:
- Beseitigung der Hecken und Einzelbäume im erforderlichen Umfang außerhalb der
21
Brutzeit (Ende Februar bis Anfang Oktober), vorzugsweise im Spätwinter
Als FCS-Maßnahmen (favorable conservation status), d.h. Maßnahmen zur Sicherung des Er-
haltungszustandes, werden benannt:
- Begrünung der Grundstücke, Neupflanzung von Hecken und Einzelbäumen.
Verwendung heimischer Baum und Straucharten.
Darüber hinaus empfiehlt der Gutachter die Berücksichtigung von Vogel- und Fledermaus-
schutzmaßnahmen an Gebäuden, z.B. spaltenreiche Fassadengestaltung (Holzverkleidung mit
Einschlupfmöglichkeiten.
Die detaillierte Beschreibung ist dem beiliegenden Artenschutzbeitrag von memo-consulting
Seeheim-Jugenheim, Stand 2016 mit Ergänzungen April 2019 (s. Anlage 1) zu entnehmen.
5.5 Schutzgebiete
Von dem Geltungsbereich werden keine Natur- oder Landschaftsschutzgebiete berührt. Der
Geltungsbereich liegt innerhalb des Naturparks Hochtaunus.
Östlich des Geltungsbereiches verläuft die Grenze des Landschaftsschutzgebietes „Stadt
Wiesbaden“ dessen westliche Grenze der Wickerbach bildet.
Das Plangebiet liegt in keinem Wasser- oder Heilquellenschutzgebiet (Viewer „Fachinformati-
on Grund- und Trinkwasserschutz“, Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie
(Hrsg.))
5.6 Lärmemissionen
Besondere Vorbelastungen des Plangebiets durch Verkehrs- oder Gewerbelärm sind nicht ge-
geben.
22
5.7 Technische Ver- und Entsorgung
Ver- und Entsorgungsleitungen:
Trinkwasser
Die Wasserversorgung kann durch Anschlüsse an das bestehende Netz sichergestellt werden.
Das Wasserdargebot der Stadt Hofheim ist ausreichend.
Strom-, Telekommunikation- und Energieversorgung
Versorgungsleitungen verlaufen in der Taunusstraße. Art und Umfang der Versorgung und die
Leitungsführung sind im weiteren Verlauf mit den Versorgungsträgern abzustimmen.
Schmutzwasser
Das Baugebiet kann an die bestehende Mischkanalisation in der Taunusstraße angeschlossen
werden.
Regenabwasser
Im Frühjahr 2020 wurde seitens der Firma Geobeck, Langgöns eine Bodenuntersuchung hin-
sichtlich der Versickerungsmöglichkeiten im Plangebiet (s. Anlage 2) durchgeführt. Im Ergeb-
nis wurde festgestellt:
„Aufgrund des schwach durchlässigen Untergrundes und des einzukalkulierenden „Verschläm-
mens/Zusetzens“ der feinkörnigen Böden bei längerem Betrieb einer Versickerungsanlage,
was zu erheblich reduzierten Sickerraten führt, ist eine Versickerung auf den Untersuchungs-
flächen in der vorgesehenen Form nicht ausführbar.“
5.8 Überschwemmungsgebiet Wickerbach
Der Geltungsbereich liegt nicht im Überschwemmungsgebiet des Wickerbaches.
(Internetabfrage 17.03.20, Hessischen Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie, Ge-
oportal Hessen)
23
6. Planungsziele und rechtliche Festsetzungen
24
Abbildung 5: Rechtsplan, April 2020, o. M., Planergruppe ASLÜbergeordnete Planungsziele /
Rahmenplanung
Den Vorgaben des Flächennutzungsplanes folgend ist es Ziel am nördlichen Siedlungsrand
vom Stadtteil Wallau Wohnbauflächen zu entwickeln.
Im Vorfeld der Bauleitplanung fanden verschiedene Untersuchungen statt, die 2019 in einem
Rahmenplan mündeten, welcher am 30.10.2019 von der Stadtverordnetenversammlung be-
schlossen wurde. Neben dem Plangebiet waren auch die westlich und nördlich angrenzenden
und im Reg-FNP ausgewiesenen, Bauflächen Gegenstand der Rahmenplanung.
Abbildung 5: Rahmenplangebiet, September 2019, Planergruppe ASL
Verschiedene Inhalte der Rahmenplanung wurden in einem Bürgerworkshop im Sommer 2019
vorgestellt und diskutiert. Dabei zeichnet sich ab, dass seitens der Bürger eine Beschränkung
von Geschosswohnungsbauten im mittleren Bereich des Rahmenplangebietes und eine bauli-
che Dichte von unter 40 WE / ha Bruttowohnbauland favorisiert wird.
Bezüglich der verkehrlichen Anbindung wurde eine Variante mit Stichstraßen und eine Variante
mit einer durchgängigen Straßenführung diskutiert. Die Bürgerbewertung ließ keine Präferenz
eines der Modelle erkennen. Deutlich wurde jedoch, dass Befürchtungen über eine Zunahme
des Verkehrs und damit des Lärms bestehen.
25
Variante 1
Geschosswohnungsbau in Gebietsmitte
Variante 2
Geschosswohnungsbau im Westen
Abbildung 6: Rahmenplanung - Verteilung Geschoss- und Einfamilienhausbau, Planergruppe ASL
Variante 1B
ca. 35 WE
Varianten 1A und 2B
ca. 40 WE
Variante 2A
ca. 45 WE
Abbildung 7: Rahmenplanung - WE-Dichte, Planergruppe ASL
26
Variante 1
Stichstraßenerschließung
Variante 2
Ringerschließung
Abbildung 8: Rahmenplanung - Verkehrsführung, Planergruppe ASL
Vor dem Hintergrund unterschiedlicher Interessen und zeitlicher Entwicklungsabsichten der
Grundstückseigentümer, wurde bereits in der Rahmenplanung eine mögliche schrittweise Re-
alisierung in Bauabschnitten untersucht. Der gegenständliche Bebauungsplan umfasst zu-
nächst nur den ersten Bauabschnitt.
Abbildung 9: Rahmenplanung - Mögliche Bauabschnitte, Planergruppe ASL
Nach Vorgabe des Rahmenplans Umgebungsbebauung sollen im Plangebiet Wohnhäuser in
Form von Doppel-, Reihen- oder freistehenden Wohnhäusern mit einer oder maximal zwei
Wohneinheiten entwickelt werden. Bezüglich des Verkehrs wird eine Ringerschließung gemäß
27
Variante 2 der Rahmenplanung weiterverfolgt, da diese langfristig eine flexiblere Verkehrsfüh-
rung und auch verbesserte Abläufe bezüglich des Rettungsverkehrs und der Müllentsorgung
gewährleistet.
6.2 Verkehr
Im Herbst 2019 wurde von Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt eine Verkehrsuntersuchung (s.
Anlage 3) durchgeführt. Hierbei werden die beiden in der Rahmenplanung dargestellten Vari-
anten untersucht. Der Gutachter kommt zu folgendem Resümee:
„Der durch die geplante Wohnnutzung induzierte Neuverkehr wird zu kaum wahrnehmbaren
Mehrbelastungen in der Weiher- und in der Taunusstraße führen; die Zuwächse in den beiden
Straßen erreichen in der Summe Größenordnungen, die mit der Randnutzung Wohnen gut
verträglich sind und stehen im Einklang mit dem gültigen Regelwerk.
Das in Rede stehende Vorhaben der Stadt Hofheim ist aus verkehrlicher Sicht positiv zu be-
werten; dessen Realisierung wird keine unangemessen hohen oder unzumutbaren Verkehrs-
belastungen generieren. Es sind keine wahrnehmbaren Einschränkungen bezüglich der Ver-
kehrssicherheit oder -qualität zu erwarten. „
Nähre Detailaussagen sind der Anlage 3 zu entnehmen. Zum Verständnis der Untersuchung
ist zu beachten, dass der dort benannte 1. Bauabschnitt dem 1. Bauabschnitt, der 2. Bauab-
schnitt jedoch dem 2. und 3. Bauabschnitt der Rahmenplanung entsprechen.
Das Plangebiet wird von der Taunusstraße aus erschlossen. Perspektivisch wird es erforderlich
die Oberflächen und die Entwässerung der vorhanden Wohnstraße zu ertüchtigen. Die 7 m
breite Wohnstraße wird an deren jetzigen Ende um einen Verkehrsabzweig in das neue Bau-
gebiet erweitert. Die Wohnstraße wird von hier in Richtung Westen verlängert. Die L-förmige
Straßenführung folgt den Vorgaben der Rahmenplanung und ermöglicht später eine sinnvolle
Erschließung der westlich angrenzenden Bauflächen. Sämtliche Baugrundstücke werden vom
Gebietsinneren aus erschlossen. Neben der Wohnstraße wird hierzu noch die Anlage eines
kurzen Stichweges erforderlich. Seine Ausbaubreite beträgt 6 m.
Alle Straßen sind als Besondere Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Mischverkehrsflä-
che“ ausgewiesen.
Innerhalb der Wohnstraße bestehen im begrenztem Umfang Parkmöglichkeiten für den Besu-
cherverkehr. Zusätzlich werden noch zwei öffentliche Stellplätze im Zufahrtsbereich des Bau-
gebiets angeordnet.
28
Solange die anderen Bauabschnitte noch nicht realisiert sind, ist es für Müllfahrzeuge nicht
möglich das Gebiet zu durchfahren. Als Wendebereich steht der Zufahrtsbereich in das Bau-
gebiet zur Verfügung. Im Bebauungsplan ist in diesem Bereich eine Sammelstellt für Müllton-
nen geplant
Die Straße führt zu einem unbefestigten Wirtschaftsweg im Süden. Eine Verbindung, die für
den motorisierten Verkehr geeignet ist, soll jedoch nicht geschaffen werden.
Die Planstraße verfügt über einen Regelquerschnitt von 6,00 m und wird als Mischverkehrsflä-
che (verkehrsberuhigter Bereich) ausgebaut. Im Bereich der nordwestlichen Kurve sind Erwei-
terungsflächen für zwei Besucherparkplätzen mit Grünflächen und Baumpflanzungen sowie
eine Sammelstelle für Mülltonnen geplant.
Planungsrechtliche Festsetzung:
Verkehrsflächen: Besondere Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung
Mischverkehrsfläche, Ausbaubreiten 7,00 und 6,00 m
Ruhender Verkehr: Besondere Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung
Stellplätze, 2 Stellplätze
Müllsammelplatz: Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Müllsammel-
platz
6.3 Bebauung
6.3.1 Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet wird entsprechend der der geplanten Nutzung als reines Wohnbaugebiet (§ 3
BauNVO) ausgewiesen.
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Plangebiete WR: Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnis-
sen der Bewohner des Gebietes dienen.
Folgende Nutzungen können ausnahmsweise zuge-
lassen werden:
- Läden und nichtstörende Handwerksbetriebe, die
zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewoh-
ner des Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe
des Beherbergungsgewerbes,
29
- sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den
Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen-
den Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheit-
liche und sportliche Zwecke.
6.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Die festgesetzte maximale Geschosszahl mit bis zu zwei Vollgeschossen entspricht der Um-
gebungsbebauung. Ziel ist der Planung ist ein sparsamer Umgang mit der Ressource Boden.
Das festgelegte Maß der baulichen Nutzung orientiert sich daher an die Obergrenzen nach
BauNVO Obergrenze
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Plangebiete WR: Geschosszahl max. = II
GRZ max. = 0,40
GFZ max. = 0,80
6.3.3 Überbaubare Flächen / Baugrenzen
Die überbaubaren Flächen werden im gesamten Plangebiet durch Baugrenzen festgelegt.
Städtebauliche Gründe für die Ausweisung von Baulinien liegen nicht vor. Die Festlegung der
zulässigen Bebauungstiefe und die gewählten Abstände von den Straßenverkehrsflächen sind
von den Gegebenheiten der Grundstücke abhängig. Die Baufenstertiefe beträgt zwischen 15,7
m und ca. 18,0 m.
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Ausweisung von Baugrenzen
6.3.4 Bauweise / Anzahl der Wohneinheiten
Zur Überprüfung der möglichen baulichen Dichte im Plangebiet wurde im Zuge der Rahmen-
planung eine Untersuchung der Bestandsbebauung durchgeführt.
30
Abbildung 10: Rahmenplanung - Berechnung der baulichen WE-Dichte, Planergruppe ASL
In der näheren Umgebung wurden insgesamt 114 Wohneinheiten ermittelt. Bezogen auf das
berücksichtigte Bruttobauland von insgesamt 5,2 ha errechnet sich eine Dichte von 22
Wohneinheiten / ha Bruttowohnbauland.
Nach der Zielvorgabe Z3.4.2-9 der Regionalplanung soll im ländlichen Siedlungstyp eine
Dichte von 25 bis 40 und im verstädterten Siedlungstyp eine Wohndichte von 35 – 50 Wohnein-
heiten / ha Bruttowohnbauland erreicht werden. Der Gebietscharakter des Ortsteil Wallau lässt
sich in einem Mittelwert beider Siedlungstypen beschreiben, sodass sich im Hinblick auf die
Zielvorgabe eine bauliche Dichte von 30 bis 45 WE / ha angemessen erscheint.
Dies führt zum Ergebnis, dass nach heutigen Maßstäben die vorhandene bauliche Dichte als
deutlich zu niedrig beschrieben werden kann.
Im Bürgerworkshop wurden Lösungsansätze mit einer relativen geringen Dichte unter 40
Wohneinheit / ha präferiert. Diesem Gedanken soll hier Rechnung getragen werden.
Zur Steuerung der Obergrenze wird in den einzelnen Plangebieten die Bauweise, unterschie-
den in Einzelhäuser, Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen differenziert und die ma-
ximale Anzahl von Wohneinheiten pro Gebäudetyp festgelegt. Danach ergibt sich folgendes
Bild:
Plangebiet Bauweise Max. WE /
Gebäude
Anzahl
Gebäude
WE
max.
31
WR 01 E / D 1 2 D 2
WR 02 D / H 1 10 H 10
WR 02 E 2 2 4
Summe 16
Bruttowohnbauland bereinigt um vorhandene Stichstraße in ha 0,4
Wohndichte / ha Bruttowohnbauland 39
Tabelle 2: Berechnung der baulichen Dichte
Eine Untergrenze kann im Bebauungsplan rechtsverbindlich nicht festgelegt werden, da ein
Eigentümer nicht gezwungen werden kann ein Baugrundstück zu Bebauen. Die Projektent-
wicklungsgesellschaft beabsichtig nach jetzigem Kenntnisstand insgesamt 14 Wohneinheiten
(7 Reihenhäuser und 4 Doppelhaushälften mit jeweils einer WE sowie 2 freistehende Einzel-
häuser mit jeweils einem und zwei WE zu errichten). Diese würde zu einer Dichte von 35 WE
/ ha bzw. zur Einhaltung der Untergrenze des verstädterten Siedlungstyps gemäß den Grunds-
ätzen der Regionalplanung führen.
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Plangebiet WR 01: offene Bauweise, nur Einzel- oder Doppelhäuser
zulässig
Einzelhäuser: maximal 1 WE / Gebäude
Doppelhaushälften: maximal 1 WE / Gebäude
Plangebiet WR 02: offene Bauweise, nur Doppelhäuser oder Hausgrup-
pen zulässig
Doppelhaushälften: maximal 1 WE / Gebäude
Hausgruppen: maximal 1 WE / Gebäude
Plangebiet WR 03: offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
Einzelhäuser: maximal 2 WE / Gebäude
6.3.5 Höhe der baulichen Anlagen
Die Festlegungen der baulichen Höhenentwicklung und Dachform nehmen Bezug auf die vor-
handene Umgebungsbebauung. Als Bezugspunkt der Höhenfestsetzung wird jeweils die an-
grenzende Verkehrsfläche herangezogen.
Zulässig sind Wohngebäude mit bis zu zwei Vollgeschossen und Dachgeschossen im Sinne
der HBO. Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen leiten sich wie folgt her:
32
Traufhöhe Firsthöhe
Sockel 0,50 m 0,50 m
2 Vollgeschosse 2 x 2,90 m 2 x 2,90 m
Drempel 1,20 m
Dachgeschoss mit Drempel 4,70 m
Summe 7,50 m 11,00
Tabelle 3: Höhe der baulichen Anlagen
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Bezugspunkt
Der untere Bezugspunkt zur Ermittlung der Höhe der
baulichen Anlagen ist der Schnittpunkt der Fassaden-
außenkante mit der Oberkante der angrenzenden öf-
fentlichen Straßenverkehrsfläche. Bei geneigtem Ge-
lände ist hierbei der tiefste Höhenpunkt der Straßen-
verkehrsfläche zugeordneten Fassade maßgebend.
Im Fall von Eckgrundstücken ist jeweils der niedrigst-
liegende Punkt der niedrigstliegenden zuordbaren
Verkehrsfläche maßgebend.
Traufhöhe
Die Traufhöhe ist in Form einer maximalen Höchst-
grenze vorgegeben. Die Traufhöhe wird wie folgt ge-
messen:
Bezugspunkt bis Schnittpunkt der Oberkante Dach-
haut mit der Außenwand.
Firsthöhe
Die Firsthöhe ist in Form einer maximalen Höchst-
grenze vorgegeben. Die Firsthöhe wird wie folgt ge-
messen:
Bezugspunkt bis Schnittpunkt mit der Oberkante
Dachhaut First- bzw. Hochpunkt
6.3.6 Dachgestaltung
33
In Anpassung an die angrenzende Bestandsbebauung mit überwiegend geneigten Dächern,
werden für die Hauptgebäude geneigte Dächer mit einer Dachneigung von bis 45° vorgegeben.
Die Ausrichtung der Baufenster für nach Süden und Westen ausgerichteten Gebäuden be-
günstigt die Nutzung von Sonnenkollektoren.
Ziel der Planung ist eine geschlossen und ruhige wirkende Dachlandschaft. Aus diesem Grund
wird eine Begrenzung des Umfangs bzw. Flächenanteils von Dachgauben und Dacheinschnit-
ten festgesetzt.
Aus gestalterischen und ökologischen Gründen ist eine Dachbegrünung von Garagen und Car-
ports vorgegeben. Hiermit einhergehend wird die maximale Dachneigung auf 15° begrenzt.
Vor dem Hintergrund der Errichtung von Solaranlagen, die einen blauen bis blauschwarzen
Farbton aufweisen, sollen im Neubaubereich Dacheindeckungen in grauen oder dunkelbrau-
nen Farbtönen gestaltet werden. Reflektierende und engobierte Dacheindeckungen sind unzu-
lässig.
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Dachneigungen
Bei Hauptbaukörpern sind zulässig:
- geneigte Dächer mit Dachneigung bis zu 45°
Bei Garagen und Carports sind zulässig:
- Flachdächer oder bis zu 15° geneigte Dächer
Dachaufbauten / Dacheinschnitte
Dachgauben und Dacheinschnitte dürfen in der
Summe ihrer Einzelbreiten 50 % der Gebäudelänge
(pro Fassade) nicht überschreiten.
Farbgestaltung der Dacheindeckung
In den Plangebieten sind Dacheindeckungen in
grauen oder dunkelbraunen Farbtönen zu gestalten.
Reflektierende und engobierte Dacheindeckungen
sind unzulässig.
Garagen und Carports sind zu begrünen.
34
6.3.7 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
Zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung werden Carports und oberirdische Garagen
nur in den überbaubaren und den speziell gekennzeichneten Flächen zugelassen.
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Stellplätze und Garagen (§12 BauNVO)
Oberirdische Garagen und Carports sind nur in den
überbaubaren Flächen und in den speziell gekenn-
zeichneten Flächen zulässig.
Oberirdische Stellplätze und Tiefgaragen sind allge-
mein, auch außerhalb der überbaubaren Flächen zu-
lässig.
Nebenanlagen (§14 BauNVO)
Nebenanlagen sind allgemein, auch außerhalb der
überbaubaren Flächen, zulässig.
6.3.8 Sonstige gestalterische Festsetzungen und Empfehlungen
Neben den Gestaltungsvorgaben zur Dachausbildung werden im Rahmen bauordnungsrecht-
licher Festsetzungen gemäß § 81 Abs. 1 HBO Vorgaben für die Gestaltung von Einfriedungen,
von Mülltonnenstandplätzen und der Grundstücksfreiflächen getroffen.
Die Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen sollen „offen“ gestaltet werden, um Ein-
blicke auf Gärten und Fassaden zu ermöglichen und somit Angsträume zu vermeiden. Zu einer
verbesserten Gestaltung des öffentlichen Raums sind zudem Sichtschutzanlagen oder Eingrü-
nungen von Mülltonnenstandplätze vorgegeben.
Ein weiteres Gestaltungsziel ist die Begrenzung der Grundstücksversiegelung sowie die Ver-
meidung von Böschungen und Mauern entlang der Verkehrsflächen.
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Einfriedungen
Entlang der Grundstücksgrenzen zu den festgesetz-
ten öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedungen
oder Hecken nur bis zu einer Gesamthöhe von 1,25
m zulässig.
35
Entlang anderer Grundstücksgrenzen sind Einfrie-
dungen bis zu einer Höhe von 1,60 m zulässig.
Zulässig sind grundsätzlich:
- Sockelmauern bis zu einer Höhe von 30 cm
- offen wirkende Metall- oder Holzzäune
- Maschendrahtzäune in Kombination mit Hecken
Nicht zulässig sind insbesondere:
- blickdichte Einfriedungen wie z. B. aus großflächi-
gen Sichtschutzplatten, Panelen und Matten aus
Metall, Holz oder sonstigen Materialien
- Einfriedungen aus Betonformsteinen
Mülltonnenstandplätze
Mülltonnenstandplätze sind bei Anordnung an Ver-
kehrsflächen durch straßenseitige Sichtblenden zu
verdecken oder zu umpflanzen.
Gestaltung der Grundstücksfreiflächen
Grundstückszufahren und - wege sowie Stellplätze
dürfen nur in der erforderlichen Breite befestigt wer-
den. Es sind, soweit versickerungstechnisch möglich,
wasserdurchlässige Oberflächen zu verwenden.
An geplante öffentliche Verkehrsflächen angrenzen-
des Gelände ist niveaugleich an die Verkehrsfläche
anzuschließen.
6.4 Landschaft und Grünordnung
6.4.1 Grünflächen
Innerhalb des Bebauungsplangebietes ist entlang der geplanten Stellplätze und des Müllton-
nenstandplatzes, als Abgrenzung zum Nachbargrundstück, eine Grünfläche mit Baumpflan-
zungen festgesetzt.
36
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Grünfläche: Grünfläche mit der Zweckbestimmung Verkehrsbe-
gleitgrün.
Die Grünstrukturen in den festgesetzten Grünflächen
sind dauerhaft zu erhalten.
6.4.2 Bäume
Im Bereich der Fläche für Verkehrsbegleitgrün sind zwei Straßenbäume zu pflanzen. Neben
der gestalterischen Aufwertung tragen sie u.a. zu Verbesserung des Kleinklimas bei. Die Aus-
wahl der Pflanzen soll gemäß der Pflanzliste 1 erfolgen.
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Planstraßen: Anpflanzung von Straßenbäumen
Im Bereich der Fläche für Verkehrsbegleitgrün sind 2
Straßenbäume mit einem Stammumfang von mind.
16 - 18 cm zu pflanzen.
Die angegebenen Standorte sind nicht rechtsverbind-
lich und im Rahmen der Ausführungsplanung festzu-
legen.
Pflanzliste 1:
Carpinus betulus
"Frans Fontaine" - Hainbuche
Ostrya carpinifolia - Hopfenbuche
Sorbus aria 'Magnifica' - Mehlbeere
Ulmus hollandica "Lobel" - Ulme
6.4.3 Private Grünflächen
Zur Absicherung einer Mindestbegrünung in den Hausgärten werden Festsetzungen zur An-
pflanzung von Sträuchern getroffen
Planungsrechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Bepflanzung von Gartenflächen
Vorgärten und sonstige Gartenflächen sind dauerhaft
zu begrünen und zu unterhalten. Flächenhafte Stein-
37
/ Kies-/ Splitt- und Schottergärten sind unzu-
lässig. Terrassen und erforderliche Wege können,
begrenzt auf das erforderliche Mindestmaß, aus-
Stein-/ Kies-/ Splitt oder Schotter hergestellt werden.
Die Verwendung von invasiven Arten ist unzulässig.
Pro Grundstück bzw. Wohngebäude sind innerhalb
der Gartenflächen mindestens ein heimischer
Strauch oder ein Baum 3. Ordnung, bei Grundstü-
cken über 400 m² mindestens 2 heimische Sträucher
oder ein Baum 2. Ordnung gemäß Pflanzauswahlliste
2 anzupflanzen.
Bäume sind mind. in der Pflanzqualität Stu 14 - 16
cm und Sträucher in der Pflanzqualität 60 - 100 cm
zu pflanzen.
Pflanzliste 2:
Bäume:
2. Ordnung
Acer campestre - Feldahorn
Carpinus betulus - Hainbuche
Sorbus aucuparia - Eberesche
Obstbaum Hochstamm
3. Ordnung
Cornus mas - Kornelkirsche
Malus sylvestris - Holzapfel
Pyrus communis - Holzbirne
Salix caprea - Salweide
Sobus aria - Echte Mehlbeere
Obstbaum Hochstamm
Sträucher:
Corylus avellana - Hasel
Cornus sanguinea - Roter Hartriegel
Crataegus monogyna - Weissdorn
Crataegus laevigata - Weissdorn
Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen
38
Rhamnus frangula - Faulbaum
Rosa spec. - Wildrose
Sambucus nigra - Holunder
Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball
6.4.4 Dachbegrünung
Aufgrund der insgesamt dichten Bebauung mit nur kleinen Gartenflächen bei den geplanten
Reihenhäusern, ist es klimatisch und hinsichtlich des Regenabflusses sinnvoll bei untergeord-
neten Gebäuden Dachbegrünungen vorzusehen.
Rechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Dächer auf Garagen und Carports sind dauerhaft exten-
siv zu begrünen.
6.4.5 Artenschutz
Durch die Umsetzung der Maßnahme gehen die vorhandenen Lebensräume verloren. Im Zuge
der artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden durch den Gutachter (s. Anlage 1) Vermei-
dungs- und FCS- Maßnahmen formuliert.
„Vermeidungsmaßnahmen:
..........
Beseitigung der Hecken und Einzelbäume im erforderlichen Umfang außerhalb der Brutzeit
(Ende Februar bis Anfang Oktober), vorzugsweise im Spätwinter.
FCS-Maßnahmen:
Begrünung der Grundstücke, Neupflanzung von Hecken und Einzelbäumen. Verwendung hei-
mischer Baum und Straucharten.
.
Über das artenschutzrechtlich Gebotene hinausgehend werden folgende Maßnahmen emp-
fohlen:
Berücksichtigung von Vogel- und Fledermausschutzmaßnahmen an Gebäuden, z.B. spalten-
reiche Fassadengestaltung (Holzverkleidung mit Einschlupfmöglichkeiten).“
39
Bezüglich des Rodungszeitraums für Hecken und Einzelbäume verweist der Bebauungsplan
auf die gesetzliche Grundlage des BNatSchG welche eine Rodung während der Brutzeit aus-
schließt. Der vorgeschlagenen FCS-Maßnahmen werden durch die Festsetzungen zur Begrü-
nung, gem. Pkt. 6.4.2 bis 6.4.4, Rechnung getragen. Bezüglich der Empfehlungen zur Vogel-
und Fledermausfreundlichen Gestaltung der Fassaden wird ein Hinweis in den Bebauungsplan
aufgenommen.
Hinweise und Empfehlungen
Gesamtes Plangebiet: Bezüglich des Artenschutzes ist auf das Bundesna-
turschutzgesetz zu verweisen. Gemäß § 39 Abs. 5
Nr. 2 BNatSchG und aus Artenschutzgründen muss
bei der Freimachung des Baugeländes der Rodungs-
zeitraum für Gehölze zwischen dem 1. Oktober und
dem 28. bzw. 29 Februar liegen.
Zur Berücksichtigung von Vogel- und Fledermaus-
schutzmaßnahmen an Gebäuden wird eine spalten-
reiche Fassadengestaltung, z. B. durch Holzverklei-
dung mit Einschlupfmöglichkeiten, empfohlen.
6.5 Ver- und Entsorgung / Regelungen des Wasserabflusses
6.5.1 Energieversorgung
Auf Grundlage der Energieeinsparverordnung müssen bei der Errichtung und Sanierung von
Gebäuden bereits heute hohe Anforderungen hinsichtlich des sparsamen Umgangs mit Ener-
gie eingehalten werden. Neben einer effizienten Wärmedämmung zielen die Vorgaben zuneh-
mend auf die Verwendung von regenerativen und CO2-neutralen Energien ab. Auf EU-Ebene
werden derzeit Richtlinien vorbereitet, die das „Niedrigstenergiegebäude“ zum verbindlichen
Maßstab erhebt. „Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf sollte zu einem
wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen – einschließlich Energie aus erneu-
erbaren Quellen, die am Standort oder in der Nähe erzeugt werden – gedeckt werden.“ (Zitat
Richtlinie 2010/31EU)
Bereits heute bestehen verschiedene alternative, objektbezogene Energieversorgungsmög-
lichkeiten, wie z.B. Wärmepumpen, Solarthermie, Photovoltaik, Erdwärmeheizungen und
Holzpelletheizungen zur Verfügung.
40
Photovoltaikanlagen z. B. erzielen bei einer Dachneigung zwischen 30° und 40° ihren höchsten
Wirkungsgrad (100%).
In der Bauleitplanung wird diese Entwicklung insofern berücksichtigt, dass durch die Festset-
zungen des Bebauungsplanes die Verwendung von Solartechniken begünstigt wird. Hierzu
zählen:
- die Zulässigkeit von bis zu 45° geneigten Dächern,
- die mögliche Ausrichtung von Dachflächen auch in Richtung Süden und Südwesten.
Der Vorhabenträger beabsichtigt die Gebäude im Energie-Effizienzhaus-Standard 40 herzu-
stellen. Hierzu gehören:
- 3-fach Verglasung
- Wärmebrückenarme, kompakte Bauweise
- Luftwärmepumpen im Niedrigenergie-Bereich
6.5.1 Stromversorgung
Die Stromversorgung ist mit den zuständigen Versorgungsunternehmen abzustimmen.
6.5.2 Wasserversorgung
Das Wasserdargebot der Stadt Hofheim ist für die Versorgung des Neubaugebietes ausrei-
chend. Eine Trinkwasserleitung befinden sich in der Taunusstraße. Eine Anbindung des Neu-
baubereichs ist problemlos möglich. Festsetzungen innerhalb des Bebauungsplanes sind
hierzu nicht erforderlich.
6.5.3 Entwässerung
Das Schmutzwasser kann in den vorhandenen Abwasserkanal in der Taunusstraße geleitet
werden.
Bezüglich des Niederschlagsabwassers wurde vom Ingenieurbüro Wolf, Braunfels-Tiefenbach
im Frühjahr 2010 ein Entwässerungskonzept erarbeitet (s. Anlage 3). Danach soll das auf den
Dächern anfallende Regenwasser in Zisternen gesammelt und der Brauchwassernutzung zu-
geführt werden. Das Mindestvolumen der Zisternen beträgt 1 cbm / 75 m² Dachfläche. Die
Zisternen sind mit Überlauf an den öffentlichen Regenabwasserkanal, der als Staukanal aus-
gebildet ist, angeschlossen. Die Anordnung des Staukanals erfolgt innerhalb des Plangebietes.
41
Von dort wird das Regenwasser in einem Kanal in Richtung Nordosten zum Wickerbach ge-
führt. Von der Leitungsführung sind lediglich die öffentlichen Wege- und Grabenparzellen 58/1,
60, 61/1 und 70/26 betroffen, sodass keine rechtliche Sicherung der Leitung über den Bebau-
ungsplan erfolgen muss. Die technische Ausführung
Rechtliche Festsetzungen:
Alle Plangebiete: Dächer auf Garagen und Carports sind dauerhaft exten-
siv zu begrünen.
6.6 Sonstige Hinweise und Empfehlungen
Bezüglich des möglichen Vorkommens von Bodendenkmälern sowie des Umgangs mit dem
Boden enthält der Bebauungsplan nachfolgende Hinweise:
Sonstige Hinweise und Empfehlungen
Gesamtes Plangebiet: Denkmalpflege
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Bo-
dendenkmäler bekannt. Daher sind vor Ausführung
der Arbeiten archäologische Probegrabungen bzw.
eine archäologische Begleitung der Bodeneingriffe
erforderlich. Zur Abstimmung der Vorgehensweise ist
rechtzeitig mit dem zuständigen Bezirksarchäologen
(Landesamt für Denkmalpflege Hessen - Archäologi-
sche Denkmalpflege) Verbindung aufzunehmen.
Gesamtes Plangebiet: Bodenschutz
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den
Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten
zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Unter-
grundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von
schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist um-
gehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abtei-
lung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt (Dez. 41.1)
zu informieren.
Beim Einbau von Materialien und Stoffen zur Sicher-
stellung einer ausreichenden Tragfähigkeit ist das
Verschlechterungsverbot zu beachten. Es dürfen
42
keine Materialen mit einer schlechteren Qualität als
Z1.1 nach LAGA Verwendung finden.
Zum Schutz des Oberbodens ist dieser gemäß DIN
18915, Blatt 3 vor Beginn der Bauarbeiten abzutragen
und fachgerecht einzubauen.
7. Auswirkungen der Maßnahme auf die Schutzgüter
7.1 Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen
7.1.1 Flächenverbrauch – Maßnahme
Im Plangebiet sind derzeit 33 m² durch Bauwerke und 530 m² durch befestigte Straßen und
Wege versiegelt. Dies entspricht bei einer Gesamtfläche von 4.512 m² einer Versieglung von
ca. 12,4 % (siehe auch Tabelle 4).
Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes können insgesamt 3.222 m² versiegelt
werden. Damit erhöht sich der Versieglungsgrad auf ca. 71 %. Auf dieser Fläche kommt es
zum Verlust der Bodenfunktion (z. B. Produktionsgrundlage für Landwirtschaft, Filter, Speicher
und Puffer besonders für den Luft- und Wasserhaushalt, Lebensgrundlage für die Tier- und
Pflanzenwelt).
PLANUNG
Biotoptyp Versiegelt m²
Unversiegelt m²
Gesamtfläche m²
% - Anteil
Verkehrsflächen 1338 29,65
Verkehrsbegleitgrün 33 0,73
Gebäude 1256 27,84
Nebenanlagen / Freiflächen nach § 19 BauNVO
628 13,92
Gärten 1.257 27,86
Summe 3.222 71,41
Summe 1.290 28,59
Gesamtsumme 4.512 100,00
Tabelle 4: Nutzungstypen Planung, Planergruppe ASL, März 2020
43
7.1.2 Flora
Von den vorhandenen Biotopstrukturen wird nichts erhalten. Als besonders schützenswert
wurden diese nicht eingestuft.
Als Ausgleich für den Verlust der Bäume und Sträucher werden Festsetzungen zur Pflanzung
und Begrünung der privaten Freiflächen getroffen. Im öffentlichen Bereich ergibt sich, aufgrund
der geringen Größe des Plangebietes nur eine ca. 33 m² große Grünfläche im Bereich der
Verkehrsflächen. Hier sollen mind. 2 Laubbaumhochstämme gesetzt werden. Zudem stellen
die zu begrünenden Dachflächen potenzielle Standort für Pflanzen dar.
Es kommt es zu keiner Beeinträchtigung des Schutzgutes.
7.1.3 Fauna
Durch die Umsetzung der Maßnahme gehen die vorhandenen Lebensräume verloren. Im Zuge
der artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden durch den Gutachter (s. Anlage 1) Vermei-
dungs- und FCS- Maßnahmen formuliert, die in dem Bebauungsplan festgesetzt werden. Das
Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bei der Umsetzung von Vermeidungs- und Aus-
gleichmaßnahmen bei keiner Art eine erhebliche Störung nach § 44 BNatSchG eintritt. Zudem
stellen die zu begrünenden Dachflächen der Garagen und Carports Nahrungs-, Brut- und Ru-
heplatz für zahlreiche Tiere dar.
7.1.4 Boden
Es können auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes max. zusätzlich ca.
2.662 m² versiegelt werden.
Die Versiegelung bewirkt, dass die Bodenfunktion (z. B. Produktionsgrundlage für Landwirt-
schaft, Filter, Speicher und Puffer besonders für den Luft- und Wasserhaushalt, Lebens-grund-
lage für die Tier- und Pflanzenwelt) auf den versiegelten Flächen beeinträchtigt wird, bzw.
verloren geht. Zusätzlich wird infolge von Bodenabtrag und Bodenauftrag der Profilauf-bau
des Bodens verändert.
Im Bereich der Arbeitsräume ist mit einer baubedingten Verdichtung des Untergrundes zu
rechnen. Im Zuge der Anlage der Grünflächen wird der Boden entsprechend vorbereitet. Dazu
gehört auch eine Lockerung des Bodens. Die Bodenfunktion bleibt in den Grünflächen somit
44
erhalten und wird durch die dauerhafte Vegetationsdecke vor äußeren Einflüssen weitgehend
geschützt.
Innerhalb des Plangebietes werden zu begrünenden Freiflächen inkl. Dachbegrünung festge-
setzt. Dies wirkt sich positiv auf die Bodenfunktion aus und trägt dazu bei diese auf den Flä-
chen zu schützen.
7.1.5 Wasser / Abwasser
Aus der Baumaßnahme resultiert die Reduktion der Versickerungsflächen. Aufgrund der ge-
planten Zisternen und Brauchwassernutzung sowie der Einleitung des überschüssigen Re-
genwassers in eine Trennkanalisation mit Zuführung zum Wickerbach wird das Regenwasser
unmittelbar dem Wasserkreislauf wieder zugeführt. Damit entfallen die Niederschlagsabfluss-
spitzen. Zudem werden Dachbegrünungen in einer Größenordnung von ca. 350 m² vorsehen.
Diese und die Zisternen dienen als Regenwasserspeicher und damit der Reduzierung der Nie-
derschlagsabflussspitzen und zeitverzögerten Abgabe an die Kanalisation.
7.1.6 Klima / Luft
Jede zusätzliche Flächenversieglung bedingt kleinklimatische Veränderungen. Aufheizung der
Umgebung (insbesondere zu erhöhten Nachttemperaturen), Minderung der Luftfeuchtigkeit
durch fehlende Transpiration, Minderung des Sauerstoffgehaltes und vermehrter Staubgehalt
ist die Folge. Dazu kommen die zusätzlichen Belastungen der Luft durch die betriebsbedingten
Immissionen.
Die Pflanzungen jeder Art sowie die Dachbegrünungen eine ausgleichende Wirkung auf das
Kleinklima (u.a. Temperaturminderung durch CO2 Assimilation, Staubbindung, Schatten-
spende, Sauerstofflieferant, Verdunstung, Luftfilter).
Die Begrünungsmaßnahmen erhöhen den dauerhaften Grünflächenanteil mit seinen positiven
Auswirkungen auf das Kleinklima.
Das Kleinklima wird durch die Maßnahme somit nicht beeinträchtigt.
45
7.1.7 Mensch / Erholung
Die Wegeverbindungen in die freie Landschaft bleiben erhalten. Die Begrünung von den Frei-
flächen und den Dachflächen bewirkt eine Verbesserung des Wohnumfeldes des Menschen.
Es kommt zu keinen maßgeblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Mensch.
7.1.8 Orts- und Landschaftsbild
Die Bebauung stellt eine Arrondierung des Ortrandes da. Die Höhen werden entsprechend
dem Bestand festgesetzt. Aufgrund der Festsetzungen zur Bepflanzung wird sich das Land-
schafts- und Ortsbild nicht wesentlich verschlechtern.
7.1.9 Sonstige Wirkfaktoren
Sonstige Wirkfaktoren sind derzeit nicht bekannt.
7.1.10 Wechselwirkung
Naturgemäß bestehen zwischen den einzelnen Schutzgütern Wechselbezüge. Insbesondere
der Faktor Boden mit Schutzgut Wasser. Die Biotopstrukturen als potenzielle Lebensräume
stehen in direkter Beziehung zu der Fauna.
Über die beschriebenen Auswirkungen hinausgehende relevante Wechselwirkungen zwischen
den dargestellten Schutzgütern sind nicht zu erwarten.
7.2 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zur
Kompensation der nachteiligen Auswirkungen
7.2.1 Mensch – Gesundheit
Pflanzungen wirken sich positiv auf das Kleinklima und die Luftqualität aus. Außerdem berei-
chern sie das Orts- und Landschaftsbild.
7.2.2 Flora
46
Die weitgehende Begrünung der Freiflächen inkl. Festsetzungen zu Baumpflanzungen und
Dachbegrünungen minimieren und kompensieren den Eingriff.
7.2.3 Fauna
Laut des artenschutzrechtlichen Gutachtens (siehe Anlage 1) wird bei der Durchführung von
verschiedenen Maßnahmen keine Tierart negativ beeinträchtigt. Zur Bepflanzung der Freiflä-
chen werden heimische Pflanzen festgesetzt. Zudem wird bestimmt, dass keine invasiven
Arten bei Pflanzungen verwendet werden dürfen.
7.2.4 Boden
Zusätzliche Versieglungen führen zum Verlust der Bodenfunktion.
Als Vermeidungsmaßnahme wird in den Hinweisen und Empfehlungen des Bebauungsplanes
auf den sachgerechten Umgang mit Oberboden verwiesen. Darin heißt es: „Bodenschutz: Zum
Schutz des Oberbodens ist dieser gemäß DIN 18915, Blatt 3 vor Beginn der Bauarbeiten ab-
zutragen und fachgerecht einzubauen“. Den Zielen zum Schutz des Bodens aus den überge-
ordneten Planungen wird damit entsprochen.
Die Festsetzungen von Pflanzungen wirken sich u.a. positiv auf die Schutzgüter Boden und
Wasser aus.
Die Feucht- und Nassböden sind von den Eingriffen nicht betroffen.
Eine Minimierung wird eine Festsetzung mit hinweisenden Angaben zum Umgang mit dem
Oberboden getroffen.
7.2.5 Wasser
Durch die Festsetzungen zum Umgang mit dem Regenwasser werden die Auswirkungen auf
das Schutzgut minimiert.
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7.2.6 Klima – Luft
Pflanzungen wirken sich positiv auf das Kleinklima und die Luftqualität aus. Die Festsetzung-
gen von Begrünungsmaßnahmen, u.a. auch die Dachbegrünung, erhöht den Grünanteil und
gleicht den Verlust an Vegetationsflächen aus.
7.2.7 Landschaftsbild – Erholung
Vegetationsstrukturen in Form von Einzelbäumen prägen das Landschaftsbild und erhöhen
den Erlebniswert. Hinsichtlich der Erholungsnutzung der freien Landschaft gehen von dem
Projekt keine Beeinträchtigungen aus.
7.2.8 Kultur
Kulturell spielt das Plangebiet keine Rolle.
7.2.9 Energie
Die geplante Bauweise mit Niedrigenergiestandart und insbesondere die geplanten Wärme-
pumpen tragen zu einem klima- und umweltfreundlichen Wohnen bei.
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8. Planstatistik
Fläche
m² %-Anteil
Verkehrsflächen 1.338 29,65
Verkehrsbegleitgrün 33 0,73
Reines Wohngebiet 3.141 69,61
Summe 4.512 100,00
Tabelle 3: Baugebiet Flächenanteile
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Literatur:
(Lit. 1): Hofheim „Marxheim II“, Bauland-Offensive Hessen GmbH, Frankfurt am Main 18. Juli
2018
(Lit. 2) Geologie-Viewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geo-
logie
(Lit. 3) Arbeitshilfe zur Berücksichtigung von wasserwirtschaftlichen Belangen in der Bauleit-
planung, Herausgeber: Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirt-
schaft und Verbraucherschutz, Juli 2014
(Lit. 4) Umweltatlas Hessen, Geoportal Hessen