Tasación de Terrenos Rústicos y Eriazos
Ing. Lucía Alayo Miranda Dirección de Construcción
TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO
Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.
Artículo 80.- Procedimiento para la tasación comercial de terreno rústico.
1 2
80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico.
80.2 Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base al método directo o estudio de mercado inmobiliario (…).
80.3 .. El perito identifica … áreas de
diversas categorías, estima las áreas en
forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial (…).
UBICACIÓN DISTRITO: HUANCA HUANCA PROVINCIA: ANGARAES DEPARTAMENTO: HUANCAVELICA
80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico.
CULTIVOS EN LIMPIO: ARVERJA Y HABAS
RELICTOS DE QUEÑUALES
PASTOS NATURALES AFLORAMIENTO ROCOSO
PROGRESIVAS Km 0+042
al Km 18+839
ALTITUD 3500 msnm
a 4100 msnm
80.2 .-Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base
al método directo o estudio de mercado inmobiliario (…).
81.- Determinación de los valores comerciales de mercado de terreno rústico
Identificar por lo menos cinco (5) muestras, se comparan y homologan con el terreno a tasar.
Ubicación
Entorno
Servicios, etc…
Extensión del área
de terreno
Clasificación de tierras
Recursos Hídricos
Altitud Etc.
Municipalidad Distrital de Huanca Huanca
Juzgado de Paz Huancavelica
C.P
./A
.UR
B.
VIA
EN
TO
RN
O
CL
AS
IF
CO
EF
.
MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO
1
CHOÑUPATA Camino a Alpachaca
Distrito de Huanca
Huanca
3 750,00 3 000,00 S/. 0,80
JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA
ESCRITURA DE COMPRA
VENTA
27/06/2014
1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,06
2 Distrito
Huanca Huanca1 250,00 1 500,00 S/. 1,20
JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA
COMPRA VENTA
26/11/2014
1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,58
3
Ccotopuquio
Carretera a Congalla
Distrito de Huanca
Huanca
2 500,00 3 700,00 S/. 1,48
JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA
COMPRA VENTA
19/08/2015
1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,79
4
ConyaceDistrito de Huanca
Huanca5 000,00 5 000,00 S/. 1,00
JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA
COMPRA VENTA
19/09/2015
1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,21
5
San CristobalDistrito de Huanca
Huanca2 500,00 2 800,00 S/. 1,12
JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA
MINUTA IMPERFECTA
14/03/2016
1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,05 1,29
UB
ICA
CIÓ
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N° DESCRIPCION FUENTE
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S/
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2
AREA DEL
TERRENO
(m2)
PRECIO
(S/.)
VALOR
UNITARIO
DE
TERRENO
(S/. / m2)
VA
LO
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NIT
AR
IO
PR
OM
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S/
CU
M /
ZO
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N
OF
ER
TA
1,39
CUM A2sc C2se P2s F2se X
Factor 1,00 0,80 0,70 0,50 0,30
VUT S/m2 1,40 1,10 1,00 0,70 0,40
PLANOAREA
m2
Progresivas
Inicial
Progresiva
FinalCUM/URBANO
P-01 15,00 0+042 0+068 CP HUANCA HUANCA
P-03 73,00 0+362 0+433PERIFERIA HUANCA
HUANCA
P-04 24,00 0+465 0+506 A2sc
P-28 4,00 2+316 2+345 A2sc
P-29 10,00 2+352 2+370 F2se
P-60 310,00 4+394 4+450 F2se
P-61 97,00 4+460 4+529 A2sc
P-91 7,00 6+356 6+375 A2sc
P-92 51,00 6+375 6+403 COMUNPATA
P-102 70,00 6+647 6+675 COMUNPATA
P-103 13,00 6+676 6+696 A2sc
P-112 127,00 7+077 7+119 A2sc
P-113 153,00 7+122 7+192 F2se
P-158 4,00 9+228 9+240 F2se
P-159 14,00 9+259 9+281 A2sc
P-179 28,00 10+693 10+734 A2sc
P-180 57,00 10+762 10+804 F2se
P-191 123,00 11+717 11+773 F2se
P-192 101,00 11+784 11+848 A2sc
P-199 351,00 12+372 12+523 A2sc
P-200 32,00 12+523 12+547 Ccarapa
P-204 101,00 12+712 12+747 Ccarapa
P-205 22,00 14+748 12+764 X
P-241 49,00 14+595 14+629 X
P-242 50,00 14+638 14+670 P2s
P-285 17,00 18+730 18+746 P2s
P-286 271,00 18+751 18+839Santa Rosa de
Patahuasi
DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS AFECTADAS
80.3 .. El perito identifica … áreas de diversas categorías, estima las áreas en forma parcial (…)
AREA (ha) AREA (m2)
0,5937 5 937,00
0,4993 4 993,00
0,6863 6 863,00
0,2754 2 754,00
0,0015 15,00
0,0499 499,00
0,0367 367,00
0,0181 181,00
0,0271 271,00
TOTAL 2,1880 21 880,00
X
CATEGORÍA
A2sc
P2s
F2se
CP HUANCA
HUANCA
PERIFERIA DE
HUANCA HUANCA
COMUNPATA
Ccarapa
Santa Rosa de
Patahuasi
80.3 .. El perito ….estima las áreas en forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial (…).
CUM AREA
m2
VUT S/ m2
SUB TOTAL S/ m2
A2sc 5 937,00 1,40 8 311,80
P2s 4 993,00 1,00 4 993,00
F2se 6 863,00 0,70 4804,10
X 2 754,00 0,40 1 101,60
TOTAL S/ 19 210,50
TITULO III- CAPITULO VI TASACIÓN DE TERRENO ERIAZOS
TERRENO ERIAZOS
Tierra potencial agrícola que no se
cultivan por falta o exceso de agua, los improductivos o aquellos que puedan ser destinados a otros usos, que se encuentran fuera del área urbana.
EXCEPCIONES DE TIERRAS ERIAZAS CON POTENCIAL AGRÍCOLA
• Áreas Naturales Protegidas
• Patrimonio Cultural de la Nación
• Destinadas a la defensa o la seguridad nacional
• Tierras de protección
• Expansión urbana
• Aptas para producción forestal
• Cauces, fajas marginales, lagos, humedales, etc.
• Lomas y praderas con pastos naturales
TERRENO ERIAZO
TERRENO ERIAZO RIBEREÑO AL MAR
Ubicados a lo largo del litoral de la
República en la franja de 1 kilómetro, medido a partir de la
línea de más alta marea.
Tasación Reglamentaria
Se considera como base los valores arancelarios de terreno rústicos y la aplicación de la fórmula señalada en el artículo 100.
Tasación Comercial
De existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se aplica el método de mercado.
En su defecto se aplica la fórmula señalada en el artículo 100
ARTÍCULO 100
Valor Básico de Terreno eriazo
𝑽𝑻𝑩𝑬 =𝟏
𝟏𝟎𝑽𝑹 𝒙 𝒅 𝒙 𝑻 𝒙 𝑼 𝒙 𝑽 𝒙 𝑬
Valor Básico de Terreno eriazo ribereño
𝑽𝑻𝑩𝑬𝑹 =𝟏
𝟏𝟎𝑽𝑹 𝒙 𝒅 𝒙 𝑻 𝒙 𝑼 𝒙 𝑽 𝒙 𝑬 𝒙 𝑫
VR
Valor unitario oficial de la tierra de mejor calidad
Valor unitario comercial de la tierra de mejor
calidad
VALOR DE TERRENO RÚSTICO
DISTANCIA AL ÁREA URBANA
d
Distancia al área con valor unitario oficial
(tasación reglamentaria)
Distancia al centro poblado más cercano
(tasación comercial)
TOPOGRAFÍA
T
A) Topografía
B) Naturaleza del Terreno
PENDIENTE < 5% 1,00
De 11 a 20% 0,90
De 21 a 30% 0,80
> 30% 0,60
NATURALEZA DEL TERRENO
Con afloramiento rocoso
0,75
Con napa freática superficial y/o
salinidad
0,80
Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT
Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT
Si se presentan en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del
terreno, el factor “T” se determina
multiplicando los factores correspondientes
USO
U
Por su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal
USO
Agrícola con agua subterránea o
proyecto especial de irrigación
1,40
Residencial 1,60
Comercial y Turístico 1,80
Industrial 2,00
El perito puede interpolar o
considerar otros usos
Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT
VÍAS
V
CLASE DE VÍA* (CARRETERAS)
DISTANCIA
Hasta 500 m 501 a 1 000 m Mayor a 1 000 m
Autopistas 1,60 1,40 1,30
Carreteras duales o multicarril 1,50 1,30 1,20
Carreteras de primera clase 1,40 1,25 1,15
Carreteras de segunda clase 1,30 1,20 1,10
Carreteras de tercera clase 1,20 1,10 1,05
Trochas carrozables 1,10 1,05 1,03
Sin carretera 1,00 1,00 1,00
*Manual de Carreteras - Diseño Geométrico
Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de
diferente clase, el factor “V” se determina multiplicando los factores correspondientes.
CORRECCIÓN ECOLÓGICA
VARIABLE CATEGORÍA CLIMA PAISAJE
Bueno 1,10 1,10
Regular 1,00 1,00
Malo 0,80 0,80
Fuente: Tabla N° 11 del Anexo N° 01 - RNT
VARIABLE CATEGORÍA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL
Baja 1,10
Media 1,00
Alta 0,90
Fuente: Tabla N° 12 del Anexo N° 01 - RNT
E
Si se presenta en forma
simultánea más de una de las
variables, el factor “E” se
determina multiplicando los
factores correspondientes a cada una de ellas.
DISTANCIA A LA LINEA DE MÁS ALTA MAREA
D
DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MÁS ALTA
MAREA
FACTOR “D”
POTENCIAL
AGRÍCOLA (Residencial, Comercial y Turístico)
Hasta 250,00 m 0,80 1,50
De 250,01 a 500,00 m 0,90 1,20
Más de 500,00 m 1,00 1,00