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TRIBUNALE DI AREZZO
Sezione Civile
Esecuzioni Immobiliari
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Procedura esecutiva immobiliare promossa da xxx contro xxx e xxx.
- Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa Ilaria Benincasa
- Esecuzione immobiliare n°325 R.G.E. anno 2017
Il sottoscritto Geometra Marco Geppetti iscritto al Collegio dei Geometri
e Geometri Laureati della Provincia di Arezzo con il n°928 e studio in
Arezzo Via Guido Monaco n°72, nominato dal Giudice dell'Esecuzione
esperto per la valutazione di stima dei beni pignorati nella procedura
esecutiva immobiliare n°325/2017, promossa da xxx contro xxx e xxx,
con decreto del 27/03/2018, previo giuramento, accettava l’incarico in
pari data. Il G.E. disponeva di inviare entro il termine perentorio del 30°
giorno antecedente l’udienza fissata per l'emissione dell'ordinanza di
vendita ai sensi dell'art. 569 c.p.c., copia dell’elaborato di stima
(compresi gli allegati) ai creditori procedenti o intervenuti (previa
adeguata verifica degli interventi effettuati), al debitore anche se non
costituito nonché all’Istituto Vendite Giudiziarie di Arezzo, Siena,
Montepulciano; di ricordare alle parti che possono depositare
all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15
giorni prima, ad inviare le predette note al perito: in tal caso il perito
interverrà all’udienza per rendere i chiarimenti necessari; che è
raccomandato alle parti di depositare in pct copia delle note
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tempestivamente inviate al perito (deposito da effettuarsi almeno 7
giorni prima dell’udienza, al fine di consentire al G.E. di prenderne
visione). Veniva inoltre disposto il deposito, da parte dell’esperto,
almeno 15 giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione
dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c. (tramite il processo
civile telematico) del proprio elaborato peritale completo di tutti gli
allegati e dell'attestazione di avvenuta trasmissione delle comunicazioni
prescritte allegando le comunicazioni effettuate. Il G.E. fissava
l’udienza per il 05/02/2019 e in data 03/01/2019, a seguito di istanza
presentata dall’esperto in pari data, autorizzava la richiesta di proroga
del termine assegnato per l’invio della copia del proprio elaborato di
stima ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore anche se non
costituito, al custode eventualmente già nominato e all’Istituto Vendite
Giudiziarie e fissava la nuova udienza per il giorno 11/06/2019 ore
10,00. Allegato n°1
Quesito n° 1
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della
documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti
anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato
notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri
immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice e al creditore
procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei.
Nella verifica della completezza della documentazione, l’esperto dovrà
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in particolare verificare:
- la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della
espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari;
- i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non
corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti;
- le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l’atto di
provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli
trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad
eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento;
- se sussista o meno la continuità delle trascrizioni nei 20 anni
antecedenti al pignoramento: qualora in particolare non risulti trascritto
un atto di accettazione tacita dell’eredità necessario ai fini della
continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 commi
1 e 2 c.c., l’Esperto dovrà segnalare la circostanza al creditore
procedente e al Giudice, il quale dovrà assegnare al creditore
procedente termine per completare la documentazione che attesti la
continuità delle trascrizioni, o per depositare un atto introduttivo di un
giudizio (con relativa nota di trascrizione) avente ad oggetto
l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà sull’immobile
pignorato, acquistato mortis causa;
Risposta quesito n°1
Dall’esame della certificazione notarile redatta in data 20/02/2018 dal
Dott. Elio Bergamo Notaio in Roma, della Nota di Trascrizione del
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pignoramento immobili del 24/11/2017 R.G. n°18248 R.P. n°12435 e
dalla documentazione catastale acquisita è emerso, e in data
23/10/2018 segnalato al legale del creditore procedente e al Giudice,
che:
1) per gli immobili compresi nell’unità negoziale n°1 identificati
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Arezzo - Territorio -
Servizi Catastali:
- Catasto Fabbricati -
Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 37;
Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 337 subalterno 1-2-3;
Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 360;
Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 359 subalterno 2-3-4-5;
- Catasto Terreni -
Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 253;
intestati a: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx Usufrutto per 6/12 (o 1/2), xxx
nato ad xxx il xxx C.F. xxx Nuda proprietà per 4/12 (o 1/3), xxx con
sede in xxx C.F. xxx Nuda proprietà per 2/12 (o 1/6) e proprietà per
6/12 (o 1/2) - nel verbale pignoramento immobili, atto giudiziario del
25/10/2017 repertorio 4554/2017 trascritto ad Arezzo il 24/11/2017
R.G. 18248 R.P. 12435 vengono indicati quali soggetti contro: xxx per il
diritto di proprietà per la quota di 4/12 xxx per il diritto di proprietà per la
quota di 8/12 quando le quote corrette di proprietà dei soggetti contro
per gli immobili compresi nell’unità negoziale n°1 dovrebbero
corrispondere a xxx per il diritto di proprietà per la quota di 6/12 e diritto
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di nuda proprietà per la quota 2/12 xxx per il diritto di nuda proprietà per
la quota di 4/12 - Così come anche descritto nella relazione notarile.
N.B. La signora xxx, usufruttuaria per 6/12 per gli immobili compresi
nell’unità negoziale n°1, è deceduta il xxx, di conseguenza l’usufrutto si
è consolidato per le rispettive quote suddette anche se non risulta
presentata nessuna voltura per Riunione di Usufrutto.
2) Dalle ispezioni telematiche del 19/10/2018 effettuate presso
l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Arezzo - Ufficio
Provinciale - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano
formalità supplementari rispetto a quanto indicato nella certificazione
notarile redatta in data 20/02/2018 dal Dott. Elio Bergamo Notaio in
Roma e non risultano iscrizioni ipotecarie successive alla data di
trascrizione del pignoramento del 25/11/2016.
Il G.E. in data 25/10/2018 si riservava di statuire alla successiva
udienza nel contraddittorio delle parti. In pari data il legale del creditore
procedente, preso atto di quanto significato dall’Esperto e fatte le
dovute osservazioni, chiedeva al G.E. di disporre che l’Esperto
proseguisse e portasse a conclusione l’incarico conferito e il G.E. in
data 30/10/2018 autorizzava quanto richiesto. Allegato n°2
Quesito n°2
Provveda quindi subito all’integrazione; in particolare acquisisca, ove
non depositati: a) planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo
progetto approvato o alla concessione in sanatoria; b) anche se
anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al
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debitore dell’immobile pignorato;
Risposta quesito n°2
Sono stati acquisiti estratti catastali e planimetrie catastali Allegato n°3,
oltre ai titoli di provenienza al debitore degli immobili pignorati ovvero:
- Successione legittima di xxx registrata all’Ufficio del Registro di
Arezzo in data 30/06/1980 n°49 vol. 489 (e successive dichiarazioni
n°28 vol. 506 - n°44 vol. 510 - n°57 vol. 524 ), trascritta ad Arezzo il
13/11/1980 R.G. n°12932 R.P. n°9485 con la quale pervengono a xxx
per la quota di 1/3, tra l’altro, gli immobili in comune di Arezzo in fg. 1
p.lle 147-40-142-148-38-152-39-37, con successiva accettazione di
eredità atto Notaio Dario Basagni del 28/06/1981 Rep. n°42752 Racc.
n°12595 trascritto il 03/07/1981 R.G. n°8150 R.P. n°6007;
- Vendita di quote di comproprietà immobiliare atto Notaio Dario
Basagni del 08/07/1985 Rep. n°57163 Racc. n°16582 registrato ad
Arezzo il 26/07/1985 al n°3770 mod. I vol. 166 e trascritto ad Arezzo il
09/07/1985 R.G. n°6648 R.P. n°4638 e, per rettifica, il 02/08/1985 R.G.
n°7532 R.P. n°5360 con il quale, tra l’altro, xxx vende a xxx l’usufrutto
pari ad 1/3 che dichiara acquistarlo per sé e dopo di lui per il coniuge
xxx, e a xxx i diritti di nuda comproprietà pari ad 1/3 su fabbricato
urbano posto in comune di Arezzo, fraz. Marcena, con resedi di terreni,
fabbricato rurale ed annessi, il tutto rappresentato al N.C.E.U. in sez. A
fg. 1 p.lla 37 e al N.C.T. in sez. A fg. 1 p.lle 37 - 252 e 254;
- Vendita di quota di nuda comproprietà atto Notaio Dario Basagni del
31/12/1990 Rep. n°87895 Racc. n°23190 registrato ad Arezzo il
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17/01/1991 al n°597 serie 1N e trascritto ad Arezzo il 24/01/1991 R.G.
n°1834-1835 R.P. n°1553-1554 con il quale xxx, riservandosi l’usufrutto
vita natural durante per sé per l’intero e dopo di lui limitatamente alla
quota di ¼ della quota oggetto del presente atto alla moglie xxx, vende
alla xxx i diritti di nuda comproprietà pari a 2/3 su fabbricato urbano
posto in comune di Arezzo, fraz. Marcena, con resede di terreni,
fabbricato rurale ed annessi. Il tutto rappresentato al N.C.E.U. in sez. A
fg. 1 p.lla 37 ed al N.C.T. in sez. A fg. 1 p.lle 38-39-148;
- Decreto di trasferimento Tribunale di Arezzo del 10/05/2007 Rep.
n°190/2007 ivi registrato il 22/05/2007 al n°1145 vol. 12 serie 4 e
trascritto ad Arezzo il 18/06/2007 R.G. n°13610 R.P. n°8562, e per
rettifica il 21/06/2007 R.G. n°13979 R.P. n°8797, con il quale si
trasferisce da xxx a xxx il diritto di proprietà su appezzamenti di terreno
in Arezzo, loc. Marcena, distinti tra l’altro al Catasto Terreni in sez. A fg.
1 p.lle 229-232-268-256-258;
- Vendita atto Notaio Francesco Cirianni del 12/12/2007 Rep. n°6630
Racc. n°3994 registrato ad Arezzo il 17/12/2007 al n°10544 serie 1T e
trascritto ad Arezzo il 18/12/2007 R.G. n°27336 R.P. n°16968 con il
quale, tra l’altro, xxx vende a xxx appezzamento di terreno agricolo in
comune di Arezzo, loc. Marcena, rappresentato al Catasto Terreni di
detto comune in sez. A fg. 1 p.lla 267. Allegato n°4
Sono inoltre stati acquisiti i seguenti atti:
- Costituzione di società atto Notaio Dario Basagni del 31/12/1990 Rep.
n°87894 Racc. n°23189 registrato ad Arezzo il 10/01/1991 al n°162 vol.
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454 con il quale xxx e xxx costituiscono una società semplice sotto la
ragione sociale xxx con sede in xxx fraz. xxx e capitale sociale di £
40.000.000 sottoscritto e versato dai soci nelle seguenti proporzioni:
xxx £ 400.000 e xxx £ 39.600.000;
- Cessione di quote di società semplice atto Notaio Dario Basagni del
07/07/1995 Rep. n°101262 Racc. n°27090 registrato ad Arezzo il
13/07/1995 al n°2712 vol. 28 con il quale xxx nato ad xxx il xxx cede
tutte le proprie quote sociali del valore nominale complessivo di £
400.000 della xxx a xxx nato a xxx il xxx;
- Cessione di quote e verbale atto Notaio Francesco Cirianni del
14/04/2014 Rep. n°19117 Racc. n°12872 registrato ad Arezzo il
18/04/2014 al n°2485 serie 1T e trascritto ad Arezzo il 18/04/2014 R.G.
n°5263 R.P. n°4028 con il quale xxx nato a xxx il xxx vende a xxx la
sua quota pari all’1% del capitale sociale della xxx con sede in xxx C.F.
xxx e le quote di partecipazione nella società sono così distribuite: xxx
una quota pari al 99% del capitale sociale xxx per una quota pari all’1%
del capitale sociale e quali unici soci della predetta società dichiarano e
convengono di modificare la ragione sociale in xxx;
- Successione legittima di xxx deceduta ad xxx il xxx registrata
all’Ufficio del Registro di Arezzo in data 19/09/2016 n°1650 vol. 9990
con la quale perviene a xxx, tra l’altro, la quota di possesso di 1/100
della xxx C.F. xxx. Allegato n°4
Quesito n°3
Predisponga l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
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(ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul
bene (descrivendole specificamente nel corpo della relazione, ed
indicando i soggetti in favore dei quali le iscrizioni sono state prese) ivi
compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine
edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-
artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento
urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e
provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o
limitazioni d’uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni
propter rem ecc.); indichi l’esistenza sui beni pignorati di vincoli artistici,
storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;
Risposta quesito n°3
Di seguito si riportano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui
beni:
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.
n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €
300.000,00 di capitale contro xxx e xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx
per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337
sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5
ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378
R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €
1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà
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e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337
sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5
ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.
n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €
200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per
1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati
in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337
sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di proprietà
sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267, contro
xxx per 1/1 di proprietà sugli immobili identificati in Catasto Terreni sez.
A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268;
- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017
R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx
contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli
immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A
fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub. 2 -
359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1
p.lla 253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.
Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e
359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.
Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro
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xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -
268.
Dalle ispezioni telematiche effettuate il 19/10/2018 presso l’Agenzia
delle Entrate Direzione Provinciale di Arezzo - Ufficio Provinciale -
Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare non risultano formalità
supplementari rispetto a quanto sopra indicato. Allegato n°5
Dalla Scrittura Privata autenticata nelle firme Notaio Dario Basagni del
07/07/1995 Rep. n°101263 Racc. n°27091, registrata ad Arezzo il
26/07/1995 al n°382 serie 2N vol. 4 e trascritta ad Arezzo il 25/07/1995
R.G. n°10114-10115 R.P. n°7322-7323, con la quale xxx acquista da
xxx l’immobile posto in comune di Arezzo, loc. Marcena, rappresentato
al N.C.T. del comune di Arezzo sez. A in fg. 1 p.lle 193-255-257-43 e
da xxx e xxx il terreno alla medesima località rappresentato al N.C.T.
del comune di Arezzo sez. A in fg. 1 p.lla 259, si rileva che:
“IL’accesso carrabile ai beni sopra acquistati nella parte che confina
ad ovest con la strada comunale di Marcena viene concesso dai signori
xxx... xxxI xxx nella porzione di terreno di cui alla particella 39 del
foglio 1 del Nuovo Catasto Terreni di Arezzo A che si trova all’interno
del cancello in ferro e la strada comunale di Marcena precisando che
tale servitù reale di passo, con ogni mezzo ed in qualsiasi tempo, dovrà
essere esercitata in modo da consentire che detto cancello in ferro
possa rimanere aperto nelle sue attuali forme e misure l’apertura di
accesso ai beni compravenduti potrà essere effettuata tra detto
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cancello in ferro in posizione di apertura e la strada comunaleI”.
Allegato n°4
Per quanto attiene la presenza di vincoli connessi con il carattere
storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, dalla
consultazione di Regione Toscana Cartografia del PIT con Valenza di
Piano Paesaggistico le particelle 232-253-256-258-229-267-268 e
porzione delle particelle 359-360 del foglio 1 ricadono in Aree tutelate -
legge D.Lgs 42/2004 art.142 lett. g) i territori coperti da foreste e
boschi. Da ulteriore consultazione della cartografia del Comune di
Arezzo su porzione delle particelle oggetto di esecuzione si riscontrano
Aree naturali e suolo, Piano Arno 2 area protetta e Piano Arno 12 area
agricola collinare (L.R. 52/82), Idrogeologico (R.D.3267/1923) proposta
di inclusione. Allegato n°7
Quesito n°4
Accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando
se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno
cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); in particolare,
indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,
eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito
non sia ancora scaduto, eventuali spese condominiali non pagate negli
ultimi due anni anteriori alla data della perizia, il corso di eventuali
procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
Risposta quesito n°4
Da informazioni assunte dall’esecutato non risulta costituito alcun
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condominio.
Quesito n°5
Rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o
usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto,
nonché indichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso
civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul
bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno
dei suddetti titoli;
Risposta quesito n°5
Non sono stati rilevati diritti demaniali o usi civici né procedure
espropriative.
Quesito n°6
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra
cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando
i costi a ciò necessari;
verifichi presso la Cancelleria (Civile) del Tribunale:
a) l’attuale pendenza delle cause relative a domande trascritte (se
risultanti dai Registri Immobiliari)
b) la data di emissione e il contenuto dell’eventuale provvedimento di
assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o all’ex-
coniuge dell’esecutato che occupa l’immobile (e acquisirne copia);
più in particolare, per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
- le domande giudiziali (indicando se la causa è ancora in corso);
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- gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura;
- gli altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, servitù, diritto d’uso e
abitazione, assegnazione al coniuge, etc.);
per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al
momento della vendita a cura e spese della procedura:
- le iscrizioni;
- i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
- le difformità urbanistico-catastali;
Risposta quesito n°6
Le formalità che saranno cancellate o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente sono le seguenti:
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.
n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €
300.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per
1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati
in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337
sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253 - Il costo della cancellazione
ammonta a circa € 35,00.
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378
R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €
1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà
e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337
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sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5
ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253 - Il costo della cancellazione
ammonta a circa € 35,00.
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.
n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €
200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per
1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati
in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337
sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di piena
proprietà sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla
267, contro xxx per 1/1 di piena proprietà sugli immobili identificati in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268 - Il costo
della cancellazione ammonta a circa € 35,00.
- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017
R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx
contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli
immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A
fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359
sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla
253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.
Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e
359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.
Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro
16
xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -
268 - Il costo della cancellazione ammonta a circa € 294,00.
Le informazioni assunte presso l'Agenzia delle Entrate di Arezzo -
Territorio - Servizio di pubblicità immobiliare hanno permesso di
quantificare i costi delle cancellazioni che sono comunque da ritenersi
indicativi, poiché quelli effettivi potranno essere determinati dall'ufficio
preposto solo dopo la presentazione delle note.
Per quanto attiene le difformità urbanistiche si rimanda alla risposta del
Quesito n°11 mentre per le difformità catastali si rimanda alla risposta
del Quesito n°9.
Quesito n°7
Descriva l’immobile pignorato, previo necessario accesso all’interno,
indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno;
caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq;
altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini
(nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili
pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi
nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone
ecc.);
Risposta quesito n°7
La presente esecuzione comprende più immobili limitrofi posti nel
comune di Arezzo che, tenuto conto di ubicazione e destinazione ed
17
anche per evitare eccessive frammentazioni che determinerebbero una
perdita di valore del compendio, vengono compresi in un Lotto Unico e
riepilogati nella tabella sottostante, anticipando così nella presente
risposta quanto richiesto al Quesito n°16.
LOTTO UNICO
Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37
xxx usufrutto per 6/12
xxx
nuda proprietà per 4/12
xxx nuda proprietà per 2/12
proprietà per 6/12
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1
Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4
Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5
Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253
18
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1
Terreni Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268
xxx proprietà per 1/1
Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267
xxx proprietà per 1/1
Compendio immobiliare costituito dall’antica e nobiliare Villa di Marcena
con le sue pertinenze e il parco. La Villa di Marcena è situata in
Provincia e Comune di Arezzo, è posta nel fianco della collina in destra
della vallata ove scorre l’Arno, nel punto a nord in cui termina la pianura
di Arezzo ed inizia la vallata del Casentino. Dista dalla Città di Arezzo
circa 9 Km., percorrendo la Strada Statale 71 Umbro-Casentinese che
porta in direzione nord verso Bibbiena, con uscite Marcena Sud e
Marcena Nord e risulta facilmente accessibile dalla strada asfaltata
tramite due ingressi carrabili provvisti di cancello il principale dei quali si
apre sul viale antistante la Villa, oltre a due ulteriori accessi ai terreni
compresi nel compendio immobiliare. Taluni studiosi sostengono che
già al tempo dei romani ivi fosse un insediamento, essendo Marcena il
luogo natale di Mecenate (contrazione di Maecenas-natus), ove la
famiglia dello stesso aveva suoi possedimenti. La Villa, il cui impianto è
collocabile intorno al 1500, è perlopiù affrescata e attorniata da altri
corpi di fabbrica, quali la palazzina un tempo utilizzata come uffici
19
dell’Azienda Agricola e abitazione del Casiere, la palazzina della
“officina”, delle cantine e del magazzino dei grani, inoltre a pochi metri
dalla Villa vi è un corpo di fabbrica, che si protende verso la vallata, la
cui parte superiore è destinata a terrazzo ricoperto da volta di glicine
secolare e da cui si ammira, verso sud, la cattedrale e la parte
medioevale della Città di Arezzo, verso ovest il percorso dell’Arno,
verso nord il castello medioevale di Castelnuovo. Nel parco vi sono
anche vari edifici che erano destinati a “sala da bagno”, a “casa degli
uccelli da richiamo” e roccolo, a pollaio, a canili. Il tutto è incastonato in
un complesso di giardini con fontane e parco di alberi secolari di alto
fusto, costituito da innumerevoli essenze (anche da palme, cedri del
libano ed altre piante autoctone e non). Un doppio lungo filare di
cipressi fa da cornice al confine nord del parco nella porzione
sottostante al quale può sussistere la concreta possibilità di realizzare
altro ingresso dalla viabilità pubblica, utile soprattutto ai fini di un
riuso/riutilizzo dei fabbricati sia al fine abitativo, sia non meramente
abitativo, e che l’accesso esistente al confine est (in alto proprio nella
prossimità del cimitero) consente ulteriore accesso alla proprietà e
rende autonoma come accesso quella parte di terreni sovrastanti il
parco (ma assolutamente congiunta con lo stesso). Il complesso risulta
di amena e di imponente vista anche dalla vallata. La superficie
complessiva delle aree coperte e scoperte corrisponde a circa mq
19.213.
Di seguito la descrizione dettagliata di ciascuna unità immobiliare:
20
1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37
La Villa, il cui impianto è collocabile intorno al 1500, ha pianta
rettangolare con corte interna e resede perimetrale su tre lati che
costituisce di fatto un tutt’uno con le aree pertinenziali e/o su cui
insistono le unità immobiliari successivamente descritte, è perlopiù
affrescata, composta fuori terra di piano terreno e di sovrastanti due
piani, è stata elevata del secondo piano nel quale può essere ammirato
un magnifico loggiato vetrato agli inizi del secolo scorso, con cantine
secolari con soffitti “a volta” nel sottosuolo e “vinsantaia” nel sottotetto,
ha struttura portante in muratura, copertura a falde inclinate con
orditura lignea e manto in laterizio, soffitti prevalentemente con orditura
lignea e piane in cotto, pareti esterne intonacate e tinteggiate con
coloritura di tonalità chiara, portone di ingresso in legno massello,
serramenti esterni in legno e vetro in parte provvisti di grate in ferro e/o
portelloni o persiane in legno verniciato con esposizione prevalente a
sud-est e sud-ovest, pareti interne intonacate e tinteggiate con colori di
tonalità tenue in parte decorate e affrescate, serramenti interni in legno,
pavimenti in graniglia decorata e in cotto, rivestimenti di tipo ceramico
ed è così composta: a piano terra ingresso con scala in pietra di
accesso ai piani superiori, sala, salone delle feste, sala da pranzo con
focolare in pietra, cucina, disimpegno, sottoscala/ripostiglio, sala da
pranzo con accesso diretto alla corte interna, che presenta tra l’altro
ingresso autonomo e indipendente dal retro del fabbricato, e dalla
quale si accede a due cantine la più ampia delle quali adibita/arredata a
21
soggiorno, a un magazzino e alla scala in pietra che porta alla porzione
di piano interrato dove si trovano tre cantine con botti per vino ed un
tino murato, nella restante porzione di detto piano e accessibili
esclusivamente dal parco si trovano un forno a legna e una cantina con
botti murate, a piano primo quattro sale, salotto, sala da pranzo, cucina,
disimpegni e corridoio, quattro camere da letto, studio, ripostiglio e tre
servizi igienici, a piano secondo due sale, salone su magnifico loggiato
vetrato con camino in pietra, biblioteca, due studi, disimpegni, cucina,
due camere da letto, due servizi igienici e una sala bagno, a piano
terzo/sottotetto, al quale si giunge con scala interna in legno, soffitta
praticabile che era interamente destinata a “vinsantaia”. Le altezze
interne variano da 270 a 295 cm circa a piano interrato, da 262 a 367
cm circa a piano terra, da 299 a 330 cm circa a piano primo, da 285 a
432 cm circa a piano secondo e sono comprese da un minimo di 28 a
un massimo di 288 cm circa a piano terzo/sottotetto. La Villa, provvista
di impianto elettrico, idrico con approvvigionamento da acquedotto
comunale con boiler elettrici per la produzione di acqua calda, di
riscaldamento con elementi radianti in ghisa alimentati da caldaie a gas
metano, fornito via gasdotto, collocate nel vano centrale del piano
terzo/sottotetto, conserva materiali ed elementi originari e presenta un
sufficiente stato di conservazione e carenze di manutenzione. A
supporto di quanto sopra descritto allego documentazione fotografica
Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può
essere ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale
22
Allegato n°3.
2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337
Annesso in corpo di fabbrica che si protende verso la vallata, ubicato a
pochi metri dalla villa, articolato su due piani collegati da scala esterna
con la parte superiore destinata a terrazzo ricoperto da volta di glicine
secolare e da cui si ammira, verso sud, la cattedrale e la parte
medioevale della Città di Arezzo, verso ovest il percorso dell’Arno,
verso nord il castello medioevale di Castelnuovo. Al piano inferiore vi
sono quattro locali, oltre a ripostiglio/sottoscala, con ingressi
indipendenti dall’esterno per il rimessaggio invernale delle piante e
della legna da ardere. L’annesso ha struttura portante in muratura,
copertura in piano costituente terrazzo pertinenziale, pareti esterne ed
interne parzialmente intonacate e tinteggiate, soffitti a voltine, pavimenti
in pietra, serramenti in legno e legno e vetro verniciati con esposizione
prevalente a sud-est, altezze interne che variano da 210 a 370 cm
circa, è privo di impianti, conserva materiali ed elementi originari e
presenta uno scarso stato di conservazione e manutenzione con
evidenti tracce d’infiltrazioni. A supporto di quanto sopra descritto
allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo
stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato
nella planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti
spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub. 4 della p.lla 337
costituente bene comune non censibile ai subb.1-2-3 Allegato n°3.
3) Appartamento identificato dal sub.2 della p.lla 337
23
Unità immobiliare ad uso abitazione costituente porzione della
palazzina un tempo utilizzata come uffici dell’Azienda Agricola e
abitazione del Casiere, limitrofa e soprastante a quella sotto descritta
identificata dal sub.3 della p.lla 337 con la quale costituisce un
fabbricato restaurato e articolato su più piani, ha struttura portante in
muratura, pareti esterne intonacate e tinteggiate con coloritura di
tonalità terrosa e copertura a falde inclinate con orditura lignea e manto
in laterizio. Disposta su due piani collegati tra loro da scala interna è
composta da ingresso-soggiorno, cucina con camino e camera con
bagno a piano primo, mansarda con due piccole soffitte non praticabili
a piano secondo/sottotetto. Ha soffitti con orditura lignea e piane in
cotto, pareti interne intonacate e tinteggiate con colori di tonalità tenue,
pavimenti in cotto, rivestimenti di tipo ceramico, scala in legno,
serramenti interni in legno, serramenti esterni in legno e legno e vetro
provvisti di portelloni in legno con esposizione prevalente a nord-est e
sud-ovest. Le altezze interne sono di circa 290 cm a piano primo e
comprese tra 60 e 315 cm circa a piano secondo/sottotetto. Provvista di
impianto elettrico, idrico con approvvigionamento da acquedotto
comunale, di riscaldamento con elementi radianti in ghisa alimentati da
caldaia a gas metano, fornito via gasdotto, produttrice di acqua calda
sanitaria collocata nel sottostante locale deposito compreso nell’unità
immobiliare identificata dal sub.3 della p.lla 337, presenta un normale
stato di conservazione e manutenzione con evidenti tracce
d’infiltrazioni. A supporto di quanto sopra descritto allego
24
documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato
dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella
planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti
spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub. 4 della p.lla 337
costituente bene comune non censibile ai subb.1-2-3 Allegato n°3.
4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337
Unità immobiliare limitrofa e in parte sottostante a quella sopra descritta
identificata dal sub.2 della p.lla 337 con la quale costituisce un
fabbricato articolato su più piani, costituita da porzione della palazzina
un tempo utilizzata come uffici dell’Azienda Agricola e abitazione del
Casiere e dalla palazzina della “officina”, delle cantine e del magazzino
dei grani, ha struttura portante in muratura, pareti esterne intonacate e
tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa e copertura a falde inclinate
con orditura lignea e manto in laterizio. Disposta su due piani, con
accessi indipendenti dall’esterno, è composta da una cantina con botti
in cemento e tre locali deposito, uno dei quali corredato di piccola
cantina, a piano terra e da un locale deposito a piano primo. Ha soffitti
con orditura lignea e piane in cotto, e in parte affrescati, pareti interne
intonacate e tinteggiate con colori di tonalità chiara, pavimenti
prevalentemente in pietrame a piano terra e in cotto a piano primo,
serramenti esterni in legno e legno e vetro alcuni dei quali verniciati e
provvisti di inferriate con esposizione prevalente a sud-ovest. Le
altezze interne sono comprese tra 200 e 380 cm circa a piano terra e
variano da 375 a 510 cm circa a piano primo. Provvista di impianto
25
elettrico e idrico con approvvigionamento da acquedotto comunale, la
pozione immobiliare presenta un normale stato di conservazione e
manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A supporto di quanto
sopra descritto allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per
quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a
quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato n°3. Sono
altresì compresi i diritti spettanti sul resede catastalmente identificato
dal sub. 4 della p.lla 337 costituente bene comune non censibile ai
subb.1-2-3 Allegato n°3.
5) Magazzino identificato dalla p.lla 360
Annesso in muratura a vista sovrastata da struttura metallica con
copertura a falda inclinata in pannelli leggeri, è costituito da unico
locale con pavimento in pietrame e altezza interna compresa tra un
minimo di 250 cm e un massimo di 300 cm circa, privo di impianti e
corredato di circostante resede pertinenziale presenta un modesto
stato di conservazione e manutenzione. A supporto di quanto descritto
allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo
stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato
nella planimetria catastale Allegato n°3.
6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359
Annesso costituito da piccolo locale con struttura portante in muratura,
copertura a falde inclinate con orditura lignea e manto in laterizio, pareti
esterne intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti
interne intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara,
26
pavimento in graniglia, porta di ingresso in legno, altezza interna
compresa tra un minimo di 323 cm e un massimo di 334 cm circa,
provvisto di impianto elettrico presenta un modesto stato di
conservazione e manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A
supporto di quanto descritto allego documentazione fotografica Allegato
n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere
ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato
n°3. Sono altresì compresi i diritti spettanti sul resede catastalmente
identificato dal sub.1 della p.lla 359 costituente bene comune non
censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.
7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359
Annesso, fabbricato già destinato a “sala da bagno”, costituito da
piccolo locale con struttura portante in muratura, copertura a falde
inclinate con orditura lignea e manto in laterizio, pareti esterne
intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti interne
intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara ed in parte
affrescate, serramenti esterni in legno e legno e vetro, pavimento in
graniglia, altezza interna compresa tra un minimo di 200 cm e un
massimo di 235 cm circa, privo di impianti presenta un modesto stato di
conservazione e manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. È da
precisare ed evidenziare che la destinazione di “sala da bagno” per i
“Signori” dell’epoca, epoca in cui non esistevano i bagni in qualsiasi
abitazione, è resa evidente dagli affreschi con scene lacustri, dalla
cannella relativa alla condotta di adduzione dell’acqua, dal foro di scolo
27
posto sul pavimento, che consentiva lo scolo della vasca da bagno che
sopra a questo veniva collocata. A supporto di quanto descritto allego
documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato
dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella
planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti
spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub.1 della p.lla 359
costituente bene comune non censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.
8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359
Annesso, caratteristico “roccolo”, già utilizzato come “casa degli uccelli
da richiamo” e postazione di caccia costituito da tre locali articolati su
tre piani collegati tra loro da scala esterna in muratura, ha struttura
portante in muratura, copertura a falde inclinate con orditura lignea e
manto in laterizio, pareti esterne prevalentemente intonacate, pareti
interne intonacate, serramenti esterni in legno e in ferro, pavimento
prevalentemente in tavolato di legno, altezza interna di circa 232 cm a
piano terra e primo e compresa tra un minimo di 220 cm e un massimo
di 250 cm circa a piano secondo, privo di impianti presenta un modesto
stato di conservazione e manutenzione con evidenti tracce
d’infiltrazioni. A supporto di quanto descritto allego documentazione
fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo
stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria
catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti spettanti sul resede
catastalmente identificato dal sub.1 della p.lla 359 costituente bene
comune non censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.
28
9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359
Annesso costituito da piccolo locale con struttura portante in muratura,
copertura a falda inclinata con manto in laterizio, pareti esterne
intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti interne
intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara, soffitto a
voltine, serramento in legno verniciato, altezza interna minima di 205
cm e massima di 250 cm circa, provvisto di punto luce presenta un
modesto stato di conservazione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A
supporto di quanto descritto allego documentazione fotografica Allegato
n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere
ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato
n°3. Sono altresì compresi nell’unità immobiliare i diritti spettanti sul
resede catastalmente identificato dal subalterno 1 della particella 359
costituente bene comune non censibile ai subalterni 2-3-4-5 Allegato
n°3.
10) Terreni identificati dalle p.lle 229-232-253-256-258-267-268
limitrofi agli immobili sopra descritti e posti nei lati nord ed est del
compendio immobiliare, risultano accessibili direttamente dal parco o
da strada vicinale (nella parte in basso della porzione sottostante il
cosiddetto “Viale dei Cipressi”) o in alto proprio nelle prossimità del
cimitero, hanno una superficie catastale complessiva pari a mq.
8.035,00 con forma trapezoidale e giacitura in pendio e sono
prevalentemente incolto. A supporto di quanto descritto allego
documentazione fotografica Allegato n°6 ed estratto di mappa catastale
29
Allegato n°3.
Determinazione superficie commerciale
La superficie commerciale delle porzioni immobiliari, ottenuta dalla
somma della superficie dei vani principali e degli accessori diretti,
comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e
perimetrali (computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50
cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e
pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25), e della superficie
omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio delle pertinenze
di uso esclusivo, corrisponde a circa:
1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37
- Vani principali ed accessori diretti mq. 879,75
- Pertinenze ad uso esclusivo di servizio
(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 198,15
- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento
(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 35,60
mq. 1113,50
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 1113,00.
2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337
- Vani principali ed accessori diretti mq. 85,55
- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento
(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 6,90
mq. 92,45
30
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 92,00.
3) Appartamento di abitazione identificato dal sub.2 della p.lla 337
- Vani principali ed accessori diretti mq. 129,80
mq. 129,80
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 130,00.
4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337
- Vani principali ed accessori diretti mq. 342,60
mq. 342,60
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 343,00.
5) Magazzino identificato dalla p.lla 360
- Vani principali ed accessori diretti mq. 57,10
- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento
(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 39,20
mq. 96,30
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 96,00.
6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359
- Vani principali ed accessori diretti mq. 4,10
mq. 4,10
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 4,00.
31
7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359
- Vani principali ed accessori diretti mq. 6,70
mq. 6,70
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 7,00.
8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359
- Vani principali ed accessori diretti mq. 19,80
- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento
(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 2,60
mq. 22,40
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 22,00.
9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359
- Vani principali ed accessori diretti mq. 6,80
mq. 6,80
che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso
(D.P.R.138/98), è pari a mq. 7,00.
10) Terreni identificati dalle p.lle 229-232-253-256-258-267-268
superficie catastale complessiva pari a mq. 8.035,00
Confini: Strada su più lati, xxx, xxx, salvo se altri.
Dati catastali: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Arezzo -
Territorio - Servizi Catastali - Comune di Arezzo sezione A:
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 37 zona censuaria 2 categoria
A/8 classe 1 consistenza 40 vani superficie catastale totale 1175 mq
32
totale escluse aree scoperte 1175 mq rendita € 5.784,32 - loc. Marcena
n°34 piano S1-T-1-2-3 - intestati: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx usufrutto
per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda proprietà per 4/12, xxx
con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12 e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.1 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 5 consistenza 64 mq superficie catastale totale 94
mq rendita € 132,21 - loc. Marcena snc piano T-1 - intestati: xxx nata a
xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx
nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà
per 2/12 e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.2 zona censuaria 2
categoria A/3 classe 3 consistenza 4,5 vani superficie catastale totale
110 mq totale escluse aree scoperte 110 mq rendita € 267,27 - loc.
Marcena n°34 piano 1-2 - intestati: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx
usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda proprietà per
4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12 e proprietà
per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.3 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 5 consistenza 277 mq superficie catastale totale
349 mq rendita € 572,23 - loc. Marcena snc piano T-1 - intestati: xxx
nata a xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F.
xxx nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 2/12 e proprietà per 6/12;
33
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.4 bene comune non
censibile - loc. Marcena snc piano T-1-2;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.1 bene comune non
censibile - loc. Marcena snc piano T;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.2 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 3 consistenza 2 mq superficie catastale totale 4
mq rendita € 3,00 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx
il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12
e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.3 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 3 consistenza 5 mq superficie catastale totale 7
mq rendita € 7,49 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx
il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12
e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.4 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 3 consistenza 18 mq superficie catastale totale 21
mq rendita € 26,96 - loc. Marcena snc piano T-1-2 - intestati: xxx nata a
xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx
nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà
per 2/12 e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.5 zona censuaria 2
categoria C/2 classe 3 consistenza 4 mq superficie catastale totale 7
34
mq rendita € 5,99 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx
il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12
e proprietà per 6/12;
- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 360 zona censuaria 2 categoria
C/2 classe 3 consistenza 44 mq superficie catastale totale 257 mq
rendita € 65,90 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx il
xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12
e proprietà per 6/12;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 229 qualità uliveto classe 3
superficie 2950 mq R.D. € 5,33 R.A. € 5,33 - intestati: xxx con sede in
xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 232 qualità vigneto classe 1
superficie 250 mq R.D. € 2,45 R.A. € 1,81 - intestati: xxx con sede in
xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 253 qualità bosco misto classe 1
superficie 2 mq R.D. € 0,01 R.A. € 0,01 - intestati: xxx nata a xxx il xxx
C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda
proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12
e proprietà per 6/12;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 256 qualità uliveto classe 3
superficie 251 mq R.D. € 0,45 R.A. € 0,45 - intestati: xxx con sede in
xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;
35
- Catasto Terreni foglio 1 particella 258 qualità vigneto classe 1
superficie 3347 mq R.D. € 32,84 R.A. € 24,20 - intestati: xxx con sede
in xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 267 qualità uliveto classe 2
superficie 935 mq R.D. € 3,14 R.A. € 2,41 - intestati: xxx nato ad xxx il
xxx C.F. xxx proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;
- Catasto Terreni foglio 1 particella 268 qualità uliveto classe 2
superficie 300 mq R.D. € 1,01 R.A. € 0,77 - intestati: xxx con sede in
xxx C.F. xxx proprietà per 1/1. Allegato n°3
Quesito n°8
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo,
numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni)
e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata
difformità:
- se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile
e non consentono la sua univoca identificazione;
- se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
l’individuazione del bene;
- se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli
attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile; in quest’ultimo caso
rappresenti la storia catastale del compendio pignorato;
Risposta quesito n°8
La descrizione catastale attuale dei beni corrisponde con i dati
contenuti nel pignoramento fatta eccezione per il numero civico
36
identificante la villa che risulta essere il 33 e non il 34 come indicato nel
pignoramento. Si fa inoltre riferimento a quanto riportato in risposta al
Quesito n°1 e alla segnalazione inoltrata al legale del creditore
procedente e al Giudice in data 23/10/2018 Allegato n°2.
Quesito n°9
Proceda, previa segnalazione al creditore procedente e con richiesta al
Giudice, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente
accatastate, anche senza il consenso del proprietario;
Risposta quesito n°9
Per l’aggiornamento degli atti catastali inerenti le porzioni immobiliari in
cui xxx risulta usufruttuaria dovrà essere presentata domanda di voltura
per ricongiungimento di usufrutto poiché deceduta ad xxx il xxx, come
rilevabile dal certificato dell’Ufficio Servizi Demografici del Comune di
Arezzo Allegato n°9. Per quanto attiene alla p.lla 337 la stessa dovrà
essere oggetto di rettifica catastale attribuendo un subalterno alla
“terrazza” collocata a piano primo e interposta tra il sub. 2 e il sub. 3. È
altresì da precisare che in fase di sopralluogo ai terreni, dal rilievo a
vista effettuato, lo stato dei luoghi delimitato da recinzione non sembra
completamente corrispondere ai confini catastali identificati nella
mappa.
Quesito n°10
37
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale,
acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;
Risposta quesito n°10
Per le particelle oggetto di esecuzione, acquisito il Certificato di
Destinazione Urbanistica n°497 del 04/12/2018 Allegato n°7, si indicano
le prescrizioni urbanistiche:
- la particella 37 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati scheda
n°129;
- la particella 229 ricade parte in sistema ambientale - sottosistema V2
le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone
destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura
appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici
specialistici e delle ville, parte in sistema ambientale - sottosistema V2
le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone
destinate ad usi agricoli tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura
appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici
specialistici e delle ville, invarianti aree terrazzate e ciglionamenti. La
particella è interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;
- la particella 232 ricade parte in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati scheda
n°129, parte in sistema ambientale - sottosistema V2 le aree di
transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone destinate
ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura
38
appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici
specialistici e delle ville;
- la particella 253 ricade parte in sistema della residenza - sottosistema
R2 prevalentemente residenziale, zone territoriali omogenee B2 zone
totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A, tipologie
insediative i (insediamenti che non costituiscono tessuto: frammenti),
parte in aree di pertinenza di ville, edifici specialistici, edilizia rurale di
pregio; centri antichi ed aggregati: scheda n°129;
- la particella 256 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda
n°129;
- la particella 258 ricade parte in sistema ambientale - sottosistema V2
le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone
destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura
appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici
specialistici e delle ville, parte in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda
n°129. La particella è interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;
- la particella 267 ricade totalmente in sistema ambientale -
sottosistema V2 le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali
omogenee E zone destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio
rilievi della struttura appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela
paesistica degli edifici specialistici e delle ville. La particella è
interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;
39
- la particella 268 ricade totalmente in sistema ambientale -
sottosistema V2 le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali
omogenee E zone destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio
rilievi della struttura appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela
paesistica degli edifici specialistici e delle ville;
- la particella 337 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda
n°129;
- la particella 359 ricade parte in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda
n°129, parte in sistema della residenza - sottosistema R2
prevalentemente residenziale, zone territoriali omogenee B2 zone
totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A, tipologie
insediative i (insediamenti che non costituiscono tessuto: frammenti);
- la particella 360 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici
specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda
n°129.
Gli interventi ammessi nelle particelle sopra citate sono subordinati al
rispetto delle condizioni di fattibilità allegate al Regolamento Urbanistico
e disciplinati tra l’altro dalla scheda n°129 e dagli artt.8-59-60-61-62-63-
64-64bis-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74 delle N.T.A. Allegato n°7
Quesito n°11
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di
40
agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione
della normativa urbanistico-edilizia, l’Esperto dovrà descrivere
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia
stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, c.
V, D.P.R. 06.06.2001, n.380 e art. 40, c. VI, L. 28.02.1985 n.47,
indicando i costi per l’eventuale ripristino nel caso in cui l’abuso non sia
sanabile; dovrà altresì procedere alla verifica sull’eventuale
presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la
normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del
procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le
eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro
caso, alla verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario
possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino
nelle condizioni previste dall’art. 40, c. VI, L. 28.02.1985 n. 47, ovvero
dall’art. 46, c. V, D.P.R. 06.06.2001, n. 380, specificando il costo per il
conseguimento del titolo in sanatoria;
Risposta quesito n°11
Presso l’Archivio Edilizia del Comune di Arezzo non è stato reperito
alcun titolo edilizio né dichiarazioni di abitabilità/agibilità riferite alle
unità immobiliari oggetto di esecuzione. È stata riscontrata la presenza
di pratiche di condono edilizio, inoltrate ai sensi della Legge 28/02/1985
n°47 da xxx, inerenti fabbricati limitrofi a quelli della presente procedura
dove trovasi allegato un atto sostitutivo di notorietà Allegato n°10 nel
quale dichiarava che la situazione attuale, degli immobili oggetto del
41
presente elaborato peritale, era anteriore al 1 settembre 1967, così
come anche asserito nella vendita Notaio Dario Basagni del 31/12/1990
Rep. n°87895 Allegato n°4.
È da precisare che, viste le caratteristiche dei materiali, le finiture e
l’impianto di riscaldamento presenti nell’appartamento identificato dal
sub.2 della p.lla 337, e l’impianto termico presente nella villa identificata
dalla p.lla 37, considerato che gli immobili sono stati edificati
antecedentemente al 1 settembre 1967, si ritiene che le unità
immobiliari suddette recentemente siano stato oggetto di interventi
edilizi riconducibile alla manutenzione straordinaria non legittimati da
alcun titolo; per sanare detti interventi sarà necessario presentare una
Comunicazione di inizio lavori asseverata per interventi di edilizia libera
ai sensi dell’art.136 comma 4 Legge Regionale n°65/2014 per lavori già
eseguiti, a firma di tecnico abilitato, corredata della necessaria
documentazione e dell’attestazione di pagamento della relativa
sanzione pecuniaria pari a € 1.000,00. Il costo della procedura
comprensivo delle prestazioni professionali può essere preventivato in
€ 3.500,00 circa.
É comunque da evidenziare che la suddetta pratica edilizia dovrà
essere oggetto di valutazione da parte del tecnico dell'ufficio preposto
in funzione anche della normativa e dello strumento urbanistico vigenti
al momento della presentazione della stessa.
Per tutte le unità immobiliari comprese nel lotto, in riferimento a quanto
disposto dall’articolo 40, comma 6, della L. 28 febbraio 1985 n°47
42
ovvero dall’articolo 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001 n°380:
- per il termine entro il quale sia sorto il credito da soddisfare con la
presente esecuzione, si deve far riferimento all’intera normativa della L.
47/85 contenuta nella successiva L. 23 dicembre 1994 n°724 (in vigore
dal 01/01/1995) e nell’ultima legge in materia di condono, L. 24
novembre 2003 n°326 di conversione del D.L. 30 settembre 2003
n°269 (in vigore dal 02/10/2003),
- quanto alla data da tenere presente per considerare l’abuso sanabile,
è quella prevista dalle leggi di sanatoria (abuso commesso prima: del
01/10/1983 per la L. n°47/85; del 31/12/1993 per la L. n°724/94; e del
31/03/2003 per il D.L. 30 settembre 2003 n°269 convertito nella L. 24
novembre 2003 n°326) e, quindi, la data ultima è quella del 31/03/2003.
L’articolo 40, ultimo comma, L. 47/85 dà la possibilità,
all’assegnatario/aggiudicatario di presentare la domanda di condono,
sempre che sussistano i presupposti innanzi indicati, riaprendo i termini
del condono (entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile).
L’articolo 46, invece, norma del c.d. “condono a regime”, tra i
presupposti per la presentazione della domanda di concessione in
sanatoria non ripete la necessità delle ragioni di credito anteriori
all’entrata in vigore della legge perché, invero, l’abuso di cui tratta può
essere sanato da chiunque e in qualsiasi tempo, in caso di doppia
conformità cioè quando il bene è conforme sia agli strumenti urbanistici
vigenti al tempo dell’abuso sia a quelli vigenti al momento della
presentazione della domanda di sanatoria.
43
Per quanto attiene alle ragioni di credito per cui si interviene o procede:
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.
n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €
300.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per
1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati
in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337
sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378
R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €
1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà
e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337
sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5
ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;
- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.
n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €
200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per
1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati
in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337
sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di proprietà
sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267, contro
xxx per 1/1 di proprietà sugli immobili identificati in Catasto Terreni sez.
44
A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268;
- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017
R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx
contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli
immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A
fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub. 2 -
359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1
p.lla 253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.
Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e
359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.
Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro
xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,
identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -
268.
Quesito n°12
Accerti lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato; ove il bene sia
occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la
data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura
agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni
presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di
categoria, effettuando ricerche presso l’Ufficio del Registro con il
45
nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;
Risposta quesito n°12
Con istanza del 15/10/2018 è stata inoltrata all’Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Arezzo Ufficio Territoriale di Arezzo richiesta di
certificazione attestante la registrazione di contratti di affitto o locazione
stipulati per gli immobili oggetto della presente esecuzione, ovvero
copia dei contratti stessi qualora la ricerca avesse prodotto esito
positivo. In data 07/11/2018 l’addetto ha risposto, inoltrando tra l’altro
copia di contratto di comodato riferito ad immobile non compreso nella
presente esecuzione, che per i soggetto/i esecutato/i non risultano
presenti atti di locazione Allegato n°8. Gli immobili oggetto di
esecuzione al momento del sopralluogo risultano nella disponibilità
della proprietà. Dal Certificato Contestuale Storico di Stato di Famiglia
e Residenza rilasciato dall'Ufficio Servizi Demografici del Comune di
xxx il 19/10/2018 si rileva che xxx è residente in xxx, xxx n°xxx Allegato
n°9. È stato inoltre acquisito presso l’Ufficio Servizi Demografici del
Comune di xxx il Certificato di morte di xxx deceduta in xxx il xxx
Allegato n°9.
Quesito n°13
Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato
civile, il certificato di stato libero o l’estratto per riassunto dell’atto di
matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in
cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale
luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune
46
di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di
semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle
stesse presso i competenti uffici;
Risposta quesito n°13
Per xxx è stato acquisito Estratto per Riassunto del Registro degli Atti
di Matrimonio, rilasciato il 22/10/2018 dall’Ufficio Stato Civile del
Comune di xxx, dal quale si rileva che xxx ed xxx si sono uniti in
matrimonio il xxx nel Comune di xxx e dalle annotazioni si rileva che
con atto del 11/11/1975 a rogito del Notaio Giovan Battista Cirianni di
Arezzo gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni ai
sensi del primo comma dell’art.228 della Legge 19/05/1975 n.151 e che
con Sentenza del Tribunale di Arezzo n°1018/08 in data 02/10/2008 è
stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio Allegato
n°9. L’Ufficio Servizi Demografici del Comune di xxx il 19/10/2018 ha
rilasciato Estratto per Riassunto dal Registro degli Atti di Matrimonio dal
quale si rileva che xxx e xxx sono stati uniti in matrimonio il xxx; dalle
annotazioni si rileva che con atto in data 03/01/1977 del Notaio
Guglielmo Veltroni di Arezzo, xxx ha scelto il regime patrimoniale ai
sensi del primo comma dell’art.228 della Legge 19/05/1975 n.151
Allegato n°9. È stato inoltre acquisito in data 19/10/2018 presso l’Ufficio
Servizi Demografici del Comune di xxx il Certificato di morte di xxx
deceduta in xxx il xxx Allegato n°9.
Quesito n°14
Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del
47
debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della
casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del
coniuge assegnatario);
Risposta quesito n°14
Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°14.
Quesito n°15
Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico,
specificando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso
contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
Risposta quesito n°15
Gli impianti presenti negli immobili mostrano caratteristiche equiparabili
alle normali condizioni degli impianti ed alle norme vigenti al momento
della loro realizzazione. Sarà comunque necessario effettuare una loro
completa revisione e nella valutazione dell'immobile si considererà ciò
come elemento di deprezzamento.
Quesito n°16
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda,
in quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la
tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal
debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e
comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono
anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso
descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio
pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la
48
creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa.
Qualora abbia formato più lotti, l’esperto verifichi se gli impianti
elettrico, idrico, termico, risultino o meno in comune ai vari lotti; se
risultano in comune, indichi le spese necessarie per la loro
separazione. All’atto della descrizione dei lotti, l’esperto specifichi
nuovamente le tipologie di beni inseriti nei lotti medesimi, oltre che i
relativi dati catastali (ad es.: lotto 1: appartamento ubicato in1.,
identificato1., con terreno ubicato in1., identificato1.; ecc...);
Risposta quesito n°16
Viste le caratteristiche dei beni oggetto di pignoramento, come già
anticipato in risposta al Quesito n°7, ho ritenuto opportuno procedere
alla formazione di un Lotto Unico pertanto riporto la tabella riepilogativa
già presente a pagina 18-19:
LOTTO UNICO
Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37
xxx
usufrutto per 6/12
xxx nuda proprietà per 4/12
xxx
nuda proprietà per 2/12 proprietà per 6/12
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1
Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2
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Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4
Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5
Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1
Terreni Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268
xxx proprietà per 1/1
Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267
xxx proprietà per 1/1
Quesito n°17
Determini il valore dell’immobile, con espressa e compiuta indicazione
del criterio di stima, considerando lo stato di conservazione dello stesso
immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione.
Quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
l’assegnazione dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in
questo caso l’immobile verrà valutato tenendo conto che l’immobile
resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento
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dell’indipendenza economica dell’ultimo dei figli.
Nella determinazione del valore, il perito dovrà procedere al calcolo
della superficie dell’immobile (previ rilievi metrici), specificando quella
commerciale, il valore per metro quadro e al valore complessivo,
esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima,
ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza
della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti
in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato
d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri
giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché
per le eventuali spese condominiali insolute;
Risposta quesito n°17
La determinazione del valore dei beni in oggetto, sarà effettuata
mediante stima sintetica basata su valori di mercato, sulla peculiarità
della zona e della specificità dei beni, nonché della particolare tipologia
degli stessi considerando anche una eventuale futura destinazione che
potrebbe configurarsi non solo come abitazione di uso privato ma
anche come contesto aperto e fruibile al pubblico, considerato altresì le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, gli aspetti soggettivi e
oggettivi che possono influire sulla valutazione, in base all’esperienza
professionale e l’attuale critica situazione economica e finanziaria.
Determinazione valore
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LOTTO UNICO
Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37
xxx
usufrutto per 6/12 xxx
nuda proprietà per 4/12
xxx nuda proprietà per 2/12
proprietà per 6/12
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1
Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2
Deposito Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3
Magazzino Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4
Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5
Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4
Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1
Terreni Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268
xxx proprietà per 1/1
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Terreno Arezzo - Loc. Marcena
Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267
xxx proprietà per 1/1
1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37
superficie commerciale mq. 1.113,00
valore € 2.200,00/mq
mq. 1.113,00 x 2.200,00 €/mq = € 2.448.600,00
2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337
superficie commerciale mq. 92,00
valore € 1.000,00/mq
mq. 92,00 x 1.000,00 €/mq = € 92.000,00
3) Appartamento identificato dal sub.2 della p.lla 337
superficie commerciale mq. 130,00
valore € 2.000,00/mq
mq. 130,00 x 2.000,00 €/mq = € 260.000,00
4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337
superficie commerciale mq. 343,00
valore € 1.300,00/mq
mq. 343,00 x 1.300,00 €/mq = € 445.900,00
5) Magazzino identificato dalla p.lla 360
superficie commerciale mq. 96,00
valore € 700,00/mq
mq. 96,00 x 700,00 €/mq = € 67.200,00
6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359
superficie commerciale mq. 4,00
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valore € 1.000,00/mq
mq. 4,00 x 1.000,00 €/mq = € 4.000,00
7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359
superficie commerciale mq. 7,00
valore € 1.000,00/mq
mq. 7,00 x 1.000,00 €/mq = € 7.000,00
8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359
superficie commerciale mq. 22,00
valore € 1.800,00/mq
mq. 22,00 x 1.800,00 €/mq = € 39.600,00
9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359
superficie commerciale mq. 7,00
valore € 900,00/mq
mq. 7,00 x 900,00 €/mq = € 6.300,00
10) Terreni identificati dalle p.lle 253-229-232-256-258-268-267
superficie catastale pari a mq. 8.035,00 con un valore pari a
€ 15.000,00
Il valore complessivo dei beni compresi nel lotto è pari ad
€ 3.385.600,00 (tremilionitrecentottantacinquemilaseicento/00).
Al prezzo di mercato si applica un abbattimento forfetario del 10%
praticato per l’assenza della garanzia per vizi dei beni venduti pari a
€ 338.560,00 si detraggono i costi per la regolarizzazione urbanistica di
€ 3.500,00 quelli giuridici non eliminabili nel corso del procedimento
esecutivo di € 399,00 per lo stato d’uso e di manutenzione si applica un
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abbattimento forfetario del 8% pari a € 270.848,00 e si ottiene un
valore pari ad € 2.772.293,00 (euro duemilionisettecentosettanta
duemiladuecentonovantatre/00).
Quesito n°18
Se l’immobile è pignorato solo pro quota:
- verifichi l’esistenza di eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
anche sulle quote non pignorate a carico di tutti i comproprietari
relativamente ai beni oggetto del giudizio di divisione;
- verifichi se l’immobile sia divisibile in natura e proceda, in questo
caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di
essi, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo
gli eventuali conguagli in denaro;
- in caso di terreni, predisponga in allegato alla perizia un’ipotesi di
frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del
Giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza
il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio competente;
- se l’immobile non è divisibile proceda alla stima dell’intero,
esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente
anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la
valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per
l’intero immobile;
Risposta quesito n°18
Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°18.
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Quesito n°19
Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto
determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al
valore stimato dell’intero;
Risposta quesito n°19
Come già dettagliato in risposta al Quesito n°1 e in data 23/10/2018
segnalato al legale del creditore procedente e al Giudice, xxx è
deceduta in xxx il xxx e l’usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà
per le rispettive quote anche se non risulta presentata nessuna voltura
per Riunione di Usufrutto.
Quesito n°20
Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.
Risposta quesito n°20
Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°20.
Tanto dovevo ad evasione dell'incarico conferitomi dal Giudice
dell’Esecuzione Immobiliare.
Arezzo lì, 05/07/2019
L’ESPERTO
Geometra Geppetti Marco
ALLEGATI INVARIATI ______________________________________________________________
1 - Incarico, Proroga
2 - Certificazione notarile, Nota trascrizione pignoramento, Verifica
completezza documentazione
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3 - Documentazione catastale
4 - Titoli di provenienza
5 - Ispezioni Agenzia del Territorio di Arezzo Servizio Pubblicità Immobiliare
6 - Documentazione fotografica
7 - Certificato di Destinazione Urbanistica, Estratti di Cartografia e normativa
8 - Documentazione Agenzia delle Entrate
9 - Certificati ufficio servizi demografici e ufficio stato civile
10 - Atto sostitutivo di notorietà
14 - Comunicazione invio perizia.
ALLEGATI INTEGRATIVI ______________________________________________________________
11 - Descrizione finale sintetica integrativa
12 - Sintesi descrittiva integrativa
13 - Perizia integrativa in forma anonima nel rispetto della normativa sulla
privacy
15 - Comunicazione invio perizia integrativa.