TRIBUNALE DI MODENA
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Esecuzione Immobiliare N °. 386-2016
Creditore procedente: ------------------------------------------------------
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Debitori esecutati: ------------------------------------------------------------
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RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA DEL C.T.U.
IN SOSTITUZIONE E RETTIFICA
della CTU depositata il 19/09/2017
Affidamento dell’ incarico:
Il sottoscritto Dott. Arch. Ettore ROTEGLIA, libero professionista con studio in Sassuolo,
Piazza Garibaldi n.17 codice fiscale: RTGTTR53E22I462W, iscritto all’Albo degli Architetti
della Provincia di Modena al n. 60 e all’Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di
Modena, è comparso il giorno 31/05/2017 innanzi al Funzionario Giudiziale dell’Ufficio
Esecuzioni immobiliari presso il Tribunale di Modena al fine di prestare il giuramento di rito per
l’accettazione dell’incarico conferitogli in data 23/05/2017 dall’ill.mo Sig. Giudice Dott.
Michele Cifarelli, al fine di provvedere alla stima del compendio immobiliare pignorato e al
compimento delle ulteriori attività di cui all’art.173- bis disp.att.c.p.c. affinchè risponda con
relazione scritta ai quesiti appresso indicati.
Descrizione dell’incarico :
“L’esperto prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui
all’articolo 567, secondo comma, cpc. All’esito di tale controllo preliminare:
-se per tutti beni pignorati tale documentazione è mancante o inidonea, segnali
tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre;
-se per tutti beni pignorati tale documentazione è completa o idonea, proceda secondo i
successivi quesiti;
-se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata
tempestivamente detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai
beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea.
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione
della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se
coniugato,e dalla quale devono risultare :
1) L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;
2) Una sommaria descrizione del bene
3) Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al
quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contrati registrati in data
antecedente al pignoramento. In quest’ultimo caso,specificherà altresì se il canone
convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti
locazioni, ai fini previsti dall’art.2923 co.3 cc. In caso di occupazione assente o non
opponibile,determinerà l’identità occupazionale dovuta. I documenti relativi allo stato di
possesso dell’immobile, ove non consegnati spontaneamente potranno essere richiesti al
custode IVG, contestualmente nominato ed incaricato della loro acquisizione.
4) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
bene,che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico-artistico.
5) L’esistenza di formalità,vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa
7) In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo
36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali
costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di
condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale sia stata
presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria
e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la
verifica,ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente
presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art.40,
comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47, ovvero dell’art.46, comma quinto del
decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo
per il conseguimento del titolo in sanatoria .Di ciò faccia menzione nel
riepilogo,aggiungendo la specifica avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i
presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46,co.5 ,del citato T.U. e di cui
ll’art.40,co.6 della citata L.47/85;
8) La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi è stata
affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di
proprietà ovvero derivanti da alcuno dei suddetti titoli;
9) L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su
eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora
scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla
data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene.
pignorato.
Sulla base di quanto accertato
DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una
più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Nella determinazione di tale valore,proceda al calcolo della superficie
dell’immobile,specificando quella commerciale,del valore al metro quadro e del valore
complessivo,esponendo analiticamente gli adeguamenti e correzioni di sima,ivi compresa la
riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia da vizi del bene
venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione
urbanistica,lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici
non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le spese condominiali
insolute.”
Con la precisazione che:
-nell’adeguamento della stima dovrà tenere conto non delle pregresse spese condominiali
insolute, ma dei presumibili oneri relativi alla gestione ordinaria per un biennio;
-nella formazione dei lotti di vendita, salvo che non risulti indispensabile,avrà cura di
evitare suddivisioni che comportino la necessità di costituzione di servitù di qualunque
genere a carico di immobili inseriti in altri lotti, ovvero estranei alla esecuzione.
-nella formazione dei lotti di vendita, avrà inoltre cura di identificare i singoli lotti con
numerazione progressiva generale (lotto 1,2,3 ecc. ovvero A,B,C etc), e non con criteri
alternativi o misti (quali ad esempio l’appartenenza dei beni a diversi esecutati). Nessuna
eccezione a tale regola è consentita.
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1.Controllo preliminare documentale di cui all’art. 567, secondo comma, cpc
Dagli esami effettuati risulta agli atti la documentazione ipo-catastale di rito riassunta
nella Certificazione Notarile sostitutiva, redatta dal Notaio Anna Maria Tosi in data
13/09/2016, ai sensi dell’art.567,II comma, c.p.c.
La documentazione risulta idonea e corrispondente a quanto rilevato, fatto salvo
quanto segue.
A pag. 2 della succitata certificazione nel proseguo dell’elencazione delle proprietà
degli esecutati soggette a pignoramento, viene indicata la particella al N.C.T. del Comune di
Serramazzoni identificata al fg.51mapp. 392.
Dalle indagini compiute dallo scrivente, trattasi certamente di un errore, in quanto il
succitato mappale non risulta essere di proprietà degli esecutati stessi ma della
soc.”Patrimonio Serramazzoni”, facente capo al Comune di Serramazzoni (MO) ; per altro,
su tale particella insiste da decenni una scuola comunale.
Evidentemente la dizione esatta è :“fg.51, mapp.692” come poi correttamente riportato
nella medesima relazione a pag. 7.
Segnalato quanto sopra al legale del creditore procedente, in data 31 agosto 2017 viene
depositata “Postilla alla certificazione notarile “ a firma Dott.ssa Elisabetta Leoni, per conto
della Associazione Notarile –Procedure Esecutive di Reggio E. ad effettiva rettifica
dell’errore.
Pertanto è da intendersi che il mapp.392 del fg.51 non è stato oggetto di pignoramento
mentre è stato correttamente pignorato il mapp.692 del fg. 51.
Riteniamo opportuno poi evidenziare- al fine di evitare ogni possibile potenziale
fraintendimento nell’atto di trasferimento che nel pignoramento tra tutti i beni di cui si
rimanda all’ elenco a seguire nella relazione, compaiono anche le unità immobiliari
identificate al Catasto Urbano del Comune di Serramazzoni al fg. 51 part.697 sub. 2 e sub.3;
correttamente non è stato indicato il sub.1 del medesimo fg. e mapp., che invece è già
riportato nell’atto notarile di provenienza delle unità stesse, agli esecutati.
Ciò in quanto il sub. 1 è area cortiliva identificabile nel relativo Elaborato planimetrico e
costituisce BCNC comune ai sub.2 e 3, e quindi conseguentemente è da intendersi già
compreso a tutti gli effetti tra i beni soggetti alla presente procedura, anche se non è
espressamente elencato.
Al fine di inoltre di evitare imprecise trascrizioni si specifica che l’indirizzo esatto
derivante dall’originario catasto dei beni soggetti a questa procedura è il seguente:
Serramazzoni (MO) via Casa Taddioli ( abbreviato anche in Ca’ Taddioli o via Taddioli)
n. 911 e seg. e non “via Tadioli” o “via Casa Tadioli” già riportato in diversi atti.
2. Provenienza dei Cespiti agli esecutati agli esecutati e stato civile degli esecutati.
Gli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare sono pervenuti agli esecutati in
tempi successivi e con quote e diritti diversi sulla proprietà in base a ai seguenti atti pubblici
- Atto di compravendita a ministero Notaio Dott. Giulio Dallari di Lama Mocogno in data
05//05/1980 rep.12782/3274 registrato a Pavullo nel Frignano il 20/05/1980 al n.559 e
trascritto a Modena il 04/06/1980 al n. 7473 di R.P.
- Decreto di acquisto per usucapione del Tribunale di Modena in data 14/06/1995 rep.37
trascritto a Modena il 22/08/1995 al n. 10411 di R.P.
- Atto di compravendita a ministero Notaio Dott. Mauro Smeraldi di Serramazzoni in data
16/10/1998 rep. 21194 trascritto a Modena il 15/11/1988 al n. 13127 d i R.P.
- Atto di donazione a ministero Notaio dott. Gino Bergonzini di Modena in data 16/03/2005
rep. N. 39086/21034 trascritto a Modena il 14/04/2005 al n. 6634 di R.P. e 6635 di R.P.
- Atto di divisione a ministero Notaio dott. Gino Bergonzini di Modena in data 16/03/2005
rep. N. 39087/21034 trascritto a Modena il 13/04/2005 al n. 6594 di R.P.
Le quote di comproprietà ed i relativi diritti attuali sugli immobili sono riassunti al punto
seguente
Relativamente allo stato civile degli esecutati si rileva che :
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------------------------------ hanno scelto il regime di separazione dei beni con atto a ministero
Notaio Dott. Mauro Smeraldi di Serramazzoni in data 05/10/1988 rep. 20935 trascritto a
Modena il 28/10/1988 al n. 12316 di R.P.
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--------------------------------- sono in regime di separazione dei beni, come dichiarato in
diversi atti pubblici
3.Identificazione dei Cespiti oggetto di pignoramento e rispettivi titoli di proprietà:
A) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censiti al catasto Fabbricati con il fg.
51, mapp. 172 graffato con il mappale 173; mappale 697 sub. 2 e 3.
e nello specifico :
• A.1.fg.51 part.172 e part. 173 graffate insieme, via Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria
A/7, Classe 5, Vani 10, Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294,
Rendita €. 1.265,32. (Villa padronale con relativa area cortiliva)
• A.2.1.fg. 51 part.697, sub. 2, via Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51,
superf.catastale mq.59, Rendita €. 92,19. (Autorimessa)
• A.2.2.fg.51 part.697, sub.3, via Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33,
superf.catastale mq.41, Rendita €. 59,65. (Rimessa)
Si specifica che è da intendersi anche compreso il :
• fg.51, part.697, sub.1, via Taddioli snc B.C.N.C., corte comune ai sub.2 e 3.
In piena proprietà dei sig.ri ---------------------------------------------- per la quota di ½
ciascuno.
B) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censito al catasto Fabbricati con il fg.
51, mappale 711 e al Catasto Terreni con il fg. 51, mapp.710 e 712.
e nello specifico :
• fg.51, part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106,
Superficie catastale mq.243, Rendita €.197,08 (Deposito attrezzi agricoli su due
piani con relativa area pertinenziale)
• fg.51, part.710, semin., cl.2 are 10,60, Reddito domenic. €.3,24 Reddito Agrario €.3,57
• fg.51, part. 712, semin.cl.2, are 48,28, Reddito domenic. €.14,71, Reddito Agrario €.16,21
per complessivi are 58,88 Reddito domenic. €.17,95, Reddito Agrario €. 19,78 (Area
agricola)
In piena proprietà dei sig.ri --------------------------------------------------- per la quota di ½
ciascuno.
C) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censiti al catasto Fabbricati con il fg.
51, mapp. 175 e 681
• -fg.51, particella 175, via Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,
superficie catastale mq.196, totale escluse aree esterne mq.170, Rendita €. 294,12
( abitazione fatiscente).
• fg.51,part.681, via Taddioli snc p.T,cat.C/2, Classe 8, Mq. 6, Superficie catastale
mq.54,Rendita €. 15,18. (piccolo deposito) :
Il cespite identificato al fg.51, part.175 risulta di proprietà dei sig.ri ------------------------------
-----------------------------per la quota di ¼ ciascuno di piena proprietà e per la quota di ¼
ciascuno di nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota di ½ a favore della sig.ra -----
------------------------- con diritto di accrescimento a favore del coniuge ---------------- ----
--------------
Il cespite identificato al fg.51, part.681 risulta di proprietà dei sig.ri -------------------- e -----
------------------------------ per la quota di ¼ ciascuno di piena proprietà e per la quota di ¼ di
nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota di ¼ ciascuno a favore dei sig.ri -----------
--------------- e ------------------------con diritto di accrescimento reciproco.
D) Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censiti al Catasto terreni al fg.
51,mapp.102-105-128-129-130-132-145-146-147-169-177-191-192-193-226-227-
228-229-264-466-467--683-689-692-695
e nello specifico al NCT -Terreni agricoli e a bosco-
• -fg.51 ,part.102,incolt ster, are 78,51
• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Reddito domenicale €.0,41, Redd.Agrario €. 0,21
• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Reddito domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87
• -fg.51,part.129,semin.arbor.cl.2,ettari 1.29.56 Redd. domenic. €.32,79 Redd.Agrario €.33,46
• -fg.51,part.130,bosco ceduo.cl.3,are 33,80 Redd. domenic. €.1,57 Redd.Agrario €.0,35
• -fg.51,part.132,bosco ceduo.cl.2,are 25,66 Redd. domenic. €.1,99 Redd.Agrario €.0,40
• -fg.51,part.145, semin..cl.3,are 14.96 Reddito domenic. €.3,79 Redd.Agrario €.3,86
• -fg.51,part.146,bosco ceduo.cl.3,are 56.20 Redd. domenic. €.2,61 Redd.Agrario €.0,58
• -fg.51,part.147,bosco ceduo.cl.2,are 22.78 Redd. domenic. €.1,76 Redd.Agrario €.0,35
• fg.51, part.169,semin.cl.2,are 09.30 Redd. domenic. €.2,83 Redd.Agrario €.3,12
• fg.51,part.177,area fabbr. demol. are 00,54
• -fg.51,part.191,bosco ceduo.cl.3,are 06.20 Redd. domenic. €.0,29 Redd.Agrario €.0,06
• -fg.51,part.192,bosco ceduo.cl.3,are 98.24 Redd. domenic. €.4,57 Redd.Agrario €.1,01
• -fg.51,part.193,bosco ceduo.cl.3,are 7.40 Redd. domenic. €.0,34 Redd.Agrario €.0,08
• -fg.51,part.226,incolt.prod.cl.1,are 15.13 Redd. domenic. €.0,23 Redd.Agrario €.0,16
• -fg.51,part.227,incolt.cl.1,are 00,44
• -fg.51,part.228,bosco ceduo.cl.2,are 86.10 Redd. domenic. €.6,67 Redd.Agrario €.1,33
• -fg.51,part.229, semin..cl.3,are 56.20 Reddito domenic. €.14,22 Redd.Agrario €.14,51
• -fg.51,part.264,bosco ceduo.cl.2,are 28.60 Redd. domenic. €.2,38 Redd.Agrario €.0,42
• -fg.51,part.466, semin..cl.2,are 61.00 Reddito domenic. €.18,59 Redd.Agrario €.20,48
• -fg.51,part.467, semin..cl.2,are 69.85 Reddito domenic. €.21,28 Redd.Agrario €.23,45
• -fg.51,part.683, area fabbr.demol, are 00.18
• -fg.51,part.692, semin..cl.2,are 42.47 Reddito domenic. €.12,94 Redd.Agrario €.14,26
• -fg.51,part.689, semin.cl.2,are 03.88 Reddito domenic. €.1,18 Redd.Agrario €.1,30
• -fg.51,part.695, semin..cl.3,are 02.98 Reddito domenic. €.0,75 Redd.Agrario €.0,77
Per complessive Ha.9.70.57 (ettari nove are settanta centiare cinquantasette) RDE. :€.160,33
RAE160,33
In piena proprietà dei sig.ri ----------------------------------------------------, per la quota di ¼
ciascuno e per la quota di ¼ ciascuno di nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota
di 2/4 a favore della sig.ra -------------------------- con diritto di accrescimento a favore del
coniuge -------------------------- (a esclusione dei mapp. 169-177-689 il cui diritto di usufrutto
è in capo a ---------------------------------- per 1/4 ciascuno).
4. Breve descrizione dei beni oggetto di pignoramento
A. Villa ed autorimessa
A.1. Villa
Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni (MO) al fg.51 part.172 e part.
173 graffate insieme, via Casa Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria A/7, Classe 5, Vani 10,
Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294, Rendita €. 1.265,32
Trattasi di una villa padronale indipendente di vecchio impianto recuperata con
interventi edilizi rilevanti, a fini di abitazione civile, inserita in un contesto paesaggistico di
pregio.
E’ stata oggetto di numerosi interventi di sapiente recupero architettonico, che pur
salvaguardando la tipologia originaria ha ottenuto una moderna ed elegante residenza, con
paramenti esterni in parte in sasso, in parte intonacati in parte f.v. con mattoni antichi.
Il recupero ha riguardato l’intero piccolo borgo, provvedendo anche all’esterno
l’utilizzo nelle aree prettamente pertinenziali di materiali idonei con l’inserimento anche di
particolari storici architettonici antichi.
Il fabbricato presenta inoltre una copertura con travi lignee,a falde distaccate e
manto in coppi di recupero, scuroni esterni lignei.
Si sviluppa al p.terra con la zona “giorno” e al p.primo e soppalco con la zona
“notte”.
Al p.terra trovano ubicazione un ingresso, un ampissimo ed articolato
soggiorno/pranzo, una area a cucina parzialmente rivolta verso la zona pranzo; gli ambienti
all’esterno si “aprono” verso un ampio porticato angolare.
E’ presente poi un disimpegno che porta ad un servizio igienico ed altro ambiente di
servizio.
Al p.primo sono presenti n. 3 ampie camere da letto, una quarta camera ad armadi ed
un disimpegno a doppio volume con soppalco, oltre a due ampi bagni/servizi igienici.
. E’ pure presente anche una zona sottotetto- non evidenziata nelle planimetrie
catastali- accessibile dalla scala principale, ad uso servizi.
I materiali di finitura sono di qualità e sempre attuali, anche se installati da oltre 15
anni.
Si rileva una pavimentazione in ceramica di formato grande nella zona giorno,di una
intensa colorazione verde scuro ; i bagni dotati di ogni accessorio, sono rivestiti a tutta
altezza con ceramica di pregio, di piccolo formato, a più colori ed inserti a mosaico.
Gli infissi sono in buono stato di conservazione in legno tipo “Douglas”dotati di
vetro camera isolante, i pavimenti sono in listelli di legno, nella zona “notte”.
Gli impianti elettrici sono del tipo sottotraccia e appaiono essere dotati di ogni
accessorio di legge; il riscaldamento è del tipo a pannelli radianti a pavimento con caldaia
autonoma; a corredo sono presenti anche dei termoarredo.
E’ installata una ampia stufa/camino a legna, decorativa, nel soggiorno, che diventa
per la sua rilevanza un elemento architettonico “fulcro” dell’intera zona giorno,concepita ad
“open space”.
E’ stata posta particolare cura da parte dei proprietari in prima persona, nel recupero
architettonico degli interni, evidenziando gli antichi elementi architettonici, con inserti in
pietra e mattoni f.v., travi e travetti lignei antichi, architravi in pietra ed inferiate decorative.
Ogni particolare risulta ben studiato e curato; la scala che porta al soppalco è stata
ricavata dal recupero integrale di antico fusto arboreo.
In complesso quindi l’abitazione appare in buono stato, di ampia dimensione, e
dotata di ogni comodità d’uso, inserita -seppur parzialmente isolata- in un contesto
ambientale di pregio.
Risulta di non facile accessibilità da via Casa Taddioli,che è in parte strada “bianca”
in forte pendenza e sconnessa in alcuni tratti, con una percorrenza di circa mt. 800 dalla
strada principale verso Faeto; più agevole e immediata è la strada comunale via Lago delle
More che collega la proprietà direttamente al centro abitato di Serramazzoni.
Alla villa catastalmente sono connesse due aree cortilive di proprietà esclusiva; la più
ampia è posta sul lato nord e presenta una superficie di mq. 80 circa, sul lato nord, mentre la
seconda più piccola avente configurazione triangolare è di mq. 12 circa.
A.2 Fabbricato ad autorimessa
Il fabbricato – di recente impianto- si erge a pochi metri dalla villa; risulta essere
stato edificato circa 15 anni fa ed è composto da un unico piano con copertura piana a
terrazzatura.
Presenta anch’esso finiture esterne di pregio e ben curate, con particolari di murature
in sasso che lo rendono ben inserito nel contesto ambientale collinare.
In fregio al fabbricato è presente una piccola porzione di area pertinenziale cortiliva.
Dal punto di vista altimetrico esso risulta solo in parte interrato seguendo
l’andamento della collina degradante da via Casa Taddioli verso l’insediamento abitativo.
Nella pratica edilizia originaria- di cui in seguito specificheremo- si richiede
“costruzione di autorimessa interrata”.
Il fabbricato comprende due unità immobiliari:
A.2.1 Autorimessa
Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni al fg. 51 part.697, sub. 2, via
Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51, superf.catastale mq.59, Rendita €.
92,19.
E’ di facile ed immediata accessibilità da ogni autoveicolo e si presenta in buone
condizioni d’uso.
Presenta finiture al civile con murature intonacate, pavimento in ceramica;è dotata
sul fronte di ampio portone del tipo “sezionale” scorrevole ed automatizzato..
La altezza interna è di circa mt. 2.50 e data la sua ampiezza consente il parcamento
di due (o più) autoveicoli.
A.2.2.Rimessa
Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni al fg.51 part.697, sub.3, via
Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33, superf.catastale mq.41, Rendita €.
59,65.
E’ un locale accessorio adiacente all’autorimessa aventi caratteristiche similari e
quindi finiture al civile..
Presenta un piccolo portone in legno di accesso , risultando pressoché seminterrato
sul retro e sul fianco e non sono presenti aperture.
E’ utilizzato a deposito/cantina per l’abitazione principale.
Risulta complessivamente in buono stato di conservazione.
B. Deposito attrezzi agricoli con relativa area pertinenziale ed agricola .
Identificato al NCEU del Comune di Serramazzoni al:
Fg.51,part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106, Superficie
catastale mq.243, Rendita €.197,08
e al NCT del medesimo comune :
• fg.51, part.710, semin., cl.2 are 10,60, Reddito domenic. €.3,24 Reddito Agrario €.3,57
• fg.51, part. 712, semin.cl.2, are 48,28, Reddito domenic. €.14,71, Reddito Agrario €.16,21
• per un totale di H. 0.58.80
E’ un fabbricato di recente impianto,-edificato circa 15 anni fa, accessibile
carrabilmente sia al p.primo da via Casa Taddioli, sia al p.terra, dall’area cortiliva
sottostante.
Presenta caratteristiche costruttive improntate alla semplicità, con muri di
tamponamenti in mattoni -del tipo “forato”- non intonacato e per le parti contro terra in c.a.
faccia a vista, rivestito parzialmente in sasso.
La copertura è tradizionale “a due acque” con un largo sporto di gronda a protezione
dei due ambienti-rispettivamente uno per piano- sottostanti; il manto di copertura è in
semplice guaina ardesiata impermeabilizzante.
Presenta altezze interne che in planimetria catastale sono indicate in mt. 3.00 al
p.terra e mt. 2.70 al p.seminterrato, ma in realtà sono state eseguite più ampie.
Non sono stati montati i portoni e gli infissi di chiusura ai vani finestra.
E’ arricchito da una ampia area cortiliva pertinenziale sui due fronti accessibili anche
da carri agricoli; la sua funzione è prettamente agricola per il comodo ricovero degli
attrezzi e carri.
Al fabbricato -per una sua maggiore razionalità produttiva/aziendale- si è ritenuto
opportuno conservare l’area agricola già di provenienza originaria, al fine di consentire
all’eventuale nuovo acquirente la disponibilità di sufficiente spazio.
C. Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva
• fg.51, particella 175, via Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,
superficie catastale mq.196, totale escluse aree esterne mq.170, Rendita € 294,12
( abitazione fatiscente).
• fg.51, particella 681, via Taddioli snc piano T, cat. C/2, Classe 8, mq. 6, superficie
catastale mq.54, Rendita € 15,18 (piccolo deposito).
. Trattasi di un edificio indipendente di antica impianto, a forma rettangolare,
sviluppato su due piani più il sottotetto, a destinazione abitativa rurale.
La parte retrostante, seguendo il naturale declivio del terreno è interrata.
Si trova in una condizione attualmente non agibile ed abbandonato, essendosi per
altro verificatisi alcuni cedimenti e fessurazioni in fattispecie sul fianco sud, in prossimità
di un vecchio ampliamento.
I paramenti esterni risultano in parte in sasso faccia a vista, gli infissi esterni in
scuroni lignei, la copertura in travi travetti lignei, manto di copertura in coppi.
All’interno non si è mai di fatto intervenuto e pertanto sono presenti i materiali
originali dell’epoca, per quanto si è potuto accertare, vista l’inagibilità.
Risulta disabitata da diversi anni e questo ne ha comportato sicuramente un degrado
rilevante, essendo sorta anche vegetazione infestante nelle prossimità.
Al p.terra è presente l’ingresso a fronte della scala interna, una cucina, un soggiorno
e due cantine oltre ad un porticato/rimessa.
Al p.primo sono presenti due camere da letto, una legnaia ed un terrazzo, al
secondo/sottotetto, due c. letto. Il piano secondo ha una superficie in pianta ridotta rispetto i
piani sottostanti.
Le altezze variano dai mt.2.60/2.50 del p.terra e primo e mt. 1.80/2.70 al p.sottotetto.
Alla casa è abbinata una piccola area cortiliva esclusiva di circa mq.100 ed un
piccolo deposito a p.terra, presumibilmente già servizio igienico.
La sua configurazione e l’inserimento ambientale di pregio, meriterebbero un
integrale recupero architettonico funzionale.
D. Terreni agricoli e a bosco.
Porzioni di terreno agricolo e a bosco identificati al NCT del Comune di Serramazzoni al :
• -fg.51,part.102,incolt ster, are 78,51
• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Redd.domenicale €.0,41, Reddi.Agrario €. 0,21
• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Redd. domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87
• -fg.51,part.129,semin.arbor.cl.2,ettari 1.29.56 Redd. domenic. €.32,79 Redd.Agrario €.33,46
• -fg.51,part.130,bosco ceduo.cl.3,are 33,80 Redd. domenic. €.1,57 Redd.Agrario €.0,35
• -fg.51,part.132,bosco ceduo.cl.2,are 25,66 Redd. domenic. €.1,99 Redd.Agrario €.0,40
• -fg.51,part.145, semin..cl.3,are 14.96 Redd. domenic. €.3,79 Redd.Agrario €.3,86
• -fg.51,part.146,bosco ceduo.cl.3,are 56.20 Redd. domenic. €.2,61 Redd.Agrario €.0,58
• -fg.51,part.147,bosco ceduo.cl.2,are 22.78 Redd. domenic. €.1,76 Redd.Agrario €.0,35
• fg.51, part.169,semin.cl.2,are 09.30 Redd. domenic. €.2,83 Redd.Agrario €.3,12
• fg.51,part.177,area fabbr.demol. are 00,54
• -fg.51,part.191,bosco ceduo.cl.3,are 06.20 Redd. domenic. €.0,29 Redd.Agrario €.0,06
• -fg.51,part.192,bosco ceduo.cl.3,are 98.24 Redd. domenic. €.4,57 Redd.Agrario €.1,01
• -fg.51,part.193,bosco ceduo.cl.3,are 7.40 Redd. domenic. €.0,34 Redd.Agrario €.0,08
• -fg.51,part.226,incolt.prod.cl.1,are 15.13 Redd. domenic. €.0,23 Redd.Agrario €.0,16
• -fg.51,part.227,incolt.cl.1,are 00,44
• -fg.51,part.228,bosco ceduo.cl.2,are 86.10 Redd. domenic. €.6,67 Redd.Agrario €.1,33
• -fg.51,part.229, semin..cl.3,are 56.20 Reddito domenic. €.14,22 Redd.Agrario €.14,51
• -fg.51,part.264,bosco ceduo.cl.2,are 28.60 Redd. domenic. €.2,38 Redd.Agrario €.0,42
• -fg.51,part.466, semin..cl.2,are 61.00 Redd. domenic. €.18,59 Redd.Agrario €.20,48
• -fg.51,part.467, semin..cl.2,are 69.85 Redd. domenic. €.21,28 Redd.Agrario €.23,45
• -fg.51,part.683, area fabbr.demol, are 00.18
• -fg.51,part.692, semin..cl.2,are 42.47 Redd. domenic. €.12,94 Redd.Agrario €.14,26
• -fg.51,part.689, semin.cl.2,are 03.88 Redd. domenic. €.1,18 Redd.Agrario €.1,30
• -fg.51,part.695, semin..cl.3,are 02.98 Redd. domenic. €.0,75 Redd.Agrario €.0,77
Trattasi di un ampi appezzamenti di terreno limitrofi tra loro, di diversa altimetria ed
utilizzo costituenti pressoché il fianco collinare in declivo, all’ingresso del paese di
Serramazzoni provenendo dalla Strada provinciale Prignano S/S- Serramazzoni.
Sono accessibili dalla strada denominata via Casa Taddioli, che come sopra
accennato è di difficile percorrenza, se non con mezzi agricoli, a causa del suo stato e
configurazione, e a monte anche dalla strada comunale via Lago delle More, più agevole.
Essi costituiscono un insieme ambientale caratteristico e di pregio, anche se dal
punto di vista della redditività agraria, questa è contenuta, vista per altro la forte pendenza
dei terreni stessi in alcuni punti.
Da quanto potuto accertare non è stato posto dal vigente strumento urbanistico il
vincolo paesaggistico, che invece copre le aree poco distanti di Faeto.
Le aree coltivabili sono mantenute a prato, mentre le residue sono a bosco, con la
presenza di piante di alto fusto, quali carpini e faggi.
E’ presente un ampio bacino artificiale di raccolta delle acque piovane, che viene
utilizzato, per quanto riferito, per l’irrigazione.
E’ stata rinvenuta anche la creazione di una piccola piscina ad uso famigliare;
essendo del tipo prefabbricato, di modeste dimensioni, e ad “appoggio”, riteniamo che esso
possa costituire un “arredo” rimovibile e non anche un manufatto edilizio, di cui fosse
necessaria pratica edilizia; al riguardo si è chiesto anche parere verbale all’Ufficio Tecnico
del Comune di Serramazzoni.
In prossimità dell’area soggetta alla presente procedura, è stato installato l’impianto
di depurazione comunale, che comunque da quanto dichiaratoci, non crea particolare
pregiudizio.
Non è presente una recinzione del compendio, per cui i confini territoriali di
proprietà non sono di immediata lettura; fatta eccezione di una porzione del bosco che
presenta una cancellata di accesso e parziale recinzione in rete metallica, come sotto
specificheremo nello “Stato di possesso dei beni”.
Dal punto di vista urbanistico, come desumibile da Certificato di destinazione
urbanistico rilasciato in data 30/08/2017 ed allegato, le aree sono prive di edificabilità
intrinseca se non quella previste dalle norme agrarie e sono comprese nel vigente strumento
urbanistico in vigore nel Comune di Serramazzoni, principalmente quali “Zona omogenea
B3 –Agricola di rilievo paesaggistico (Art.16.5 N.t.a), con parti - ridotte - in “fascia di
rispetto della viabilità” (Art.15.7. N.t.a.) .
Sono da tenere inoltre presenti le indicazioni urbanistiche contenute nell’art.38 del
PRG - Variante 2016 in “Tutela dell’Ambiente, dell’identità culturale e dell’integrità fisica
del territorio” Titolo III.
5. Stato di possesso ed utilizzo dei beni
All’atto dei sopralluoghi, avvenuti nei mesi di luglio,- in presenza di parte degli
esecutati - ed in agosto e settembre c.a i beni risultavano nel seguente modo:
A. : A.1. Villa - A.2.1 Autorimessa- A.2.2.Rimessa
Gli immobili risultano occupati stabilmente ed utilizzati dai coniugi esecutati:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------- con i loro due figli minorenni.
B. Deposito attrezzi agricoli ed area cortiliva e terreno agricolo
Il fabbricato risulta parzialmente e limitatamente occupato da attrezzatura varia
anche agricola ed in parte in disuso.
I proprietari ci dichiarano che il fabbricato è non locato o in uso a terzi.
Al momento non è stato rinvenuto alcun contratto locativo.
C. Abitazione fatiscente con deposito
Il fabbricato risulta libero da occupanti.
D. Terreni agricoli e bosco
I proprietari ci dichiarano che sono liberi da occupanti e non locati o ceduti a terzi.
Al momento non è stato rinvenuto alcun contratto locativo.
Si constata quanto segue:
-nelle ampie parti tenute a prato, l’erba appare mantenuta tagliata periodicamente.
-nella parte a bosco, è stata rinvenuta una porzione accessibile da cancellata chiusa ed in
parte recintata da rete metallica, che- secondo le dichiarazioni del proprietario - è stata data
in via di favore e senza compenso alcuno ad Associazione locale dedita al così detto “War
game” e cioè alla simulazione di combattimento personale.
-nella parte in prossimità dei fabbricati è stata eseguita una delimitazione della proprietà con
l’apposizione di pali/tronchi al suolo.
Della situazione complessiva dello stato occupazionale è stato avvisato il custode
giudiziario - presente con un suo delegato, congiuntamente allo scrivente, nel primo
sopralluogo - anche al fine di procedere, se lo riterrà opportuno, a più approfondite ricerche.
6. Esistenza di difformità catastali, vincoli, formalità o oneri, censi e livelli.
Per quanto potuto non sono stati rinvenuti particolari vincoli, oneri o gravami-
oltre a quelli derivanti e già compresi dalla presente procedura (che si riportano in sintesi
identificativa) e a quelli di legge sulle parti comuni, fatta eccezione per :
-Servitù di condotto fognario a favore del Comune di Serramazzoni trascritta Modena in
data 01/08/2014 di R.P. a cura del Notaio Giovannelli G. rep. 4125/2014, a favore del
Comune di Serramazzoni (MO) riguardanti il fg. 51 mapp. 129-130-192-692
-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013
R.G. 12320 R.P. 1594, per l’importo complessivo di €. 440.000,00 a favore di ----------------
------------------------------------------------------------------------------------, ----------------------
-------------------------------------------------------- (debitore non datore di ipoteca: ------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
. -Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013
R.G. 12320 R.P. 1595,per l’importo complessivo di €. 171.000,00 a favore di -----------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013
R.G. 12320 R.P. 1596, per l’importo complessivo di €. 200.000,00 a favore di ----------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013
R.G. 12320 R.P. 1597, per l’importo complessivo di €. 280.000,00 a favore -----------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------
-Pignoramento immobiliare trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Modena il
24/06/2016 R.G. 15628, R.P. 10682, a favore di -------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----
----------------------------------.
Per quanto riguarda la situazione catastale si sono riscontrate alcune difformità ed
incongruenze in fattispecie tra le planimetrie catastali depositate e le misure delle aree
anche cortilive. Al riguardo si rimanda alle osservazioni successive in perizia
Certamente al fine di potere esprimere una valutazione più esatta, in un contesto così
territorialmente ampio ed articolato, occorrerebbe procede ad un impegnativo rilievo
topografico strumentale in loco, operazione esulante dall’incarico al momento ricevuto.
7. Conformità edilizia ed oneri di eventuale “condono” o messa in pristino e
“regolarizzazione” della pratica edilizia.
A.1. Villa
L’edificio residenziale originale è di antica edificazione antecedente il 1 settembre
1967; successivamente è stato oggetto di un rilevante intervento edilizio e di ampliamento
ed in particolare è stato ristrutturato in virtù di concessione edilizia n. 16 rilasciata dal
Sindaco del Comune di Serramazzoni (MO) in data 28/10/1998 prot. n. 4694 pratica
edilizia n. 5244.
In data 13 settembre 2006 prot. 10538 viene presentata al Comune di Serramazzoni,
da parte della proprietà, dichiarazione/atto di notorietà, che i lavori prat. ed. n.5244 prot.
n.4694, concessione ed. n. 16 sono terminati in data 27/10/2002.
Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità.
Dall’esame effettuato in loco sovrapponendo lo stato autorizzato e lo stato riscontrato
si evidenziano alcune difformità consistenti in:
-Spostamenti di tramezzi interni ed apertura/chiusura di porte
-Il piano sottotetto non compare - se non parzialmente come soppalcato- nelle tavole
autorizzative; nella realtà esso costituisce vano tecnico. Il soppalco copre di fatto poi
maggiore superficie.
La circostanza più rilevante dal punto di vista urbanistico, è la mancanza del relativo
certificato di abitabilità.
Per le ragioni sovra descritte, e con le riserve di cui appresso si dettaglierà, riteniamo
di quantificare l’onere ominicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del
futuro proprietario della pratica edilizia in €. 9.000,00
A.2.1 Autorimessa- A.2.2.Rimessa
L’edifico risulta di nuovo impianto.
E’ stato edificato in virtù della concessione edilizia n.8 prot n. 4238 del 24/02/2002
rilasciata dal Comune di Serramazzoni per la “costruzione di autorimessa interrata”.
Tale concessione è stata rilasciata a titolo gratuito, usufruendo dei benefici della così
detta Legge “Tognoli”, relativa alla possibilità di ricavare nell’interrato autorimesse
pertinenziali ad un edificio residenziale di cui ne è privo.
. Si specifica la circostanza in quanto l’edificazione del fabbricato è stata rilasciata con
vincolo di indivisibilità dal fabbricato residenziale di cui sopra.
Tale vincolo, però per ragioni non note, non è mai stato trascritto alla relativa
Conservatoria dei Registri immobiliari.
Per quanto potuto appurare l’edifico risulta conforme ai disegni autorizzati, anche se
appare non appropriata la definizione di autorimessa interrata, in quanto in realtà essa e per
buona parte fuori terra.
Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità/agibilità.
Per le ragioni sovra descritte, e con le riserve di cui appresso si dettaglierà, riteniamo
di quantificare l’onere omnicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del
futuro proprietario della pratica edilizia in €. 5.000,00.
B. Deposito attrezzi agricoli area cortiliva e terreno agricolo
L’edifico risulta di recente impianto.
E’ stato edificato in virtù della concessione edilizia n.7 agr. Prat. Ed. n. 5668 prot.
N.12215del 21/03/2001 rilasciata dal Comune di Serramazzoni per la “costruzione ricovero
attrezzi”.
L’edifico non risulta del tutto ultimato mancano alcuni infissi e portoni.
Sono state riscontrate diverse difformità relativamente alle altezze interne, diversa
posizione delle finestrature e loro dimensioni, della copertura; tutte opere comunque
sono sanabili con D.I.A in sanatoria.
In adiacenza al fabbricato è stato ricavato nel muro di contenimento del terrapieno
che è stato svuotato e poi ricostruito ed è stato ricavato un ulteriore vano-parzialmente
interrato non presente nelle planimetrie comunali, che anch’esso va regolarizzato.
Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità/agibilità.
Per le ragioni sovra descritte, e con le riserve di cui appresso si dettaglierà, riteniamo
di quantificare l’onere omnicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del
futuro proprietario della pratica edilizia in €. 5.000,00.
C. Abitazione diroccata con deposito
L’edificio residenziale originale è di antica edificazione antecedente il 1 settembre
1967.
Attualmente appare non agibile,viste le precarie condizioni statiche ed igieniche.
Non risultano essere state eseguite opere edilizie rispetto all’impianto originario,già
riportato in catasto.
Per quanto riguarda il cosi detto “deposito”, esso risultava in adiacenza al fabbricato
e risulta pressoché in rovina; a giudizio dello scrivente in realtà era il bagno del fabbricato
stesso, costruito all’esterno del perimetro del fabbricato residenziale come appendice,
secondo prassi alquanto diffusa.
E’ da ritenersi quale “superfetazione” in caso di recupero architettonico del
fabbricato, ancorchè esso sia di antica ed imprecisata costruzione.
D. Terreni agricoli e bosco
Non risultano essere state eseguite opere di natura edilizia rilevanti, salvo quelle
minori riguardanti la parziale recinzione dell’area boschiva per cui non risulta alcuna
richiesta depositata.
Si evidenzia inoltre che è stata rinvenuta in Comune di Serramazzoni la
pratica edilizia D.I.A prot. N. 3203 prot. N.3203 relativa alla demolizione del fabbricato che
già insisteva sui mapp. 177-682 e 683 del fg. 51, effettivamente demolito.
Si ritiene opportuno specificare che, dal punto di vista generale e metodologico,
relativamente alle verifiche sulla eventuali difformità e/o abusi riscontrati sugli immobili, e
più in generale sulla così detta “conformità edilizia”,pur nella precisa volontà da parte del
CTU di fornire dati completi nell’ossequio dell’incarico ricevuto, lo scrivente deve rilevare
la effettiva impossibilità a fornire un riepilogo esaustivo e dettagliato, soprattutto in quadro
così ampio ed articolato della presente procedura.
La definizione in particolare del calcolo specifico di una eventuale oblazione
sanzionatoria, può derivante infatti unicamente da una istruttoria completa dotata di disegni
e documentazioni ulteriori, e compete agli uffici specifici, che dovranno esaminare i termini
documentali di ammissione delle istanze stesse.
In fattispecie nel caso specifico relativo ai cespiti indicati ai punti A1,A2.A3, D, le
pratiche edilizie in corso non hanno avuto regolare conclusione con la richiesta del relativo
certificato di abitabilità e/o agibilità, lasciando in sospeso anche presumibilmente anche le
rate conclusive degli oneri concessori (almeno per A1,e D), che comunque andrebbero
ragguagliate al momento della definizione.
Pare evidente inoltre la “tolleranza” da parte dell’Ente pubblico preposto alla
sorveglianza a consentire ugualmente l’ insediamento, l’ abitazione e l’ utilizzo, di edifici
privi degli indispensabili certificazioni di legge, senza emettere alcun provvedimento
sanzionatorio, per quanto potuto accertare.
Alla luce di ciò, nel rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni oggettive sopra
descritte, quanto contenuto nella presente Relazione di stima -relativamente allo stato
legittimato e/o da legittimarsi- è da intendersi in via orientativa e previsionale, avendosi
fornito un quadro riepilogativo in base alla normativa vigente e ai documenti che si è potuto
raccogliere ad oggi, con la diligenza prescritta.
8. Spese per gestione condominiale - Spazi comuni.
Non ci sono spese condominiali attuali o pregresse in quanto non è costituito
“condominio” ai sensi di legge.
9. Stima del Compendio Immobiliare
In base ai dati raccolti, alle opportune indagini di mercato, all’attento sopralluogo e
all’esperienza personale, sentite anche le agenzie immobiliari del luogo, il perito è in grado
di procedere alla seguente stima.
Si tengono in considerazione quali parametri essenziali: le dimensioni calcolate
secondo il metodo commerciale e tradizionale in uso, l’ubicazione, lo stato generale e
specifico dell’unità, la distribuzione interna dei vani.
In particolare :
A.1. Villa
Le condizioni della unità immobiliare sicuramente sono buone, come buone le
finiture complessive interne; per contro la posizione, seppur immersa in un luogo di sicuro
interesse ambientale, risulta non immediatamente accessibile, ancorchè non lontano dal
centro cittadino di Serramazzoni.
Le dimensioni della villa - che ricordiamo essere un fabbricato indipendente -
risultano essere le seguenti sotto indicate,adottando per S.E.L. la superficie comprensiva dei
muri esterni.
Per i rapporti mercantili si sono adottati secondo prassi corrente rapportata al caso
specifico.
S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto
- appartamento : p.terra mq. 151,00 1,00 mq. 151,00
p.primo mq. 151,00 1,00 mq. 151,00
- porticato p.terra : mq. 82,00 0,50 mq. 41,00
-balcone al p.primo: mq. 5,00 0,40 mq. 2,00
-soppalco (aperto al p.2°) mq. 30,00 (arrot.) 0,60 mq . 18,00
- soffitta (per la parte agibile) : mq. 30,00 0,33 mq. 10,00
- area cortiliva escl. (n.2 parti) mq. 120,00 0,10 mq. 12,00
S.C. Superficie Commerciale : mq. 385,00
In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili,sentite anche le Agenzie
immobiliari operanti ivi, e per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di
mercato al metro quadrato risulta essere pari ad : €. 1.200,00/mq.
Ciò comporta un valore complessivo pari a €.1.200,00/mq x mq. 385,00 =
€.462.000,00.
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la
soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%
Da cui si ottiene €. 462.000,00 – 5% = €. 438.900,00
E’ inoltre necessario considerare le spese necessarie per la regolarizzazione del
fabbricato dal punto di vista amministrativo valutate forfettariamente in : €. 9.000,00 .
Quindi il valore finale dell’intero è : €. 438.900,00- €. 9.000,00= €. 429.900,00,
che si può arrotondare in €.430.000,00
Valore del cespite immobiliare in piena proprietà :
€. 430.000,00 (quattrocentotrentamila euro).
A.2.1 e A.2.2. Autorimessa e rimessa
Il fabbricato a se stante come riportato è in buone condizioni generali e di finitura,
ben dimensionato e di facile accessibilità veicolare, con portone sezionale.
Le dimensioni complessive in pianta al lordo delle murature esterne, del vano
autorimessa ed della rimessa sono le seguenti sotto indicate, ed adottando per S.E.L. la
superficie comprensiva dei muri esterni .
Per i rapporti mercantili si sono adottati secondo prassi corrente rapportata al caso
specifico.
S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto
- autorimessa: p.terra mq. 58,00 1,00 mq. 59,00
- rimessa p.terra p.terra : mq.41,00 0,10 mq. 41,00
- area cort. escl. (n.2 parti) mq. 120,00 (arrot.) 0,10 mq. 12,00
S.C. Superficie Commerciale : mq. 112,00
Il più probabile valore di mercato al metro quadrato, tenuto conto anche del costo di
costruzione necessario per una nuova edificazione similare con muro di contenimento
collaterale, risulta essere pari ad : €. 850,00/mq.
Da cui risulta : mq. 112,00 x €.850,00/mq. = €. 95.200,00
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la
soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%
e cioè : €. 95.200,00 – 5% = €. 90.440,00 da cui detrarre l’onere per il
completamento perfezionamento amministrativo della pratica, pari ad €. 5.000,00
da cui si ottiene il valore finale di : €. 90.440,00 - €. 5.000,00 = €. 85.440,00
che si può arrotondare in : €.85.000,00
Valore del cespite in piena ed intera proprietà:€.430.000,00+ €.85.000,00=
€. 515.000,00 (cinquecentoquindicimilaeuro).
Valore del cespite immobiliare pignorato,”A” composto da villa, area cortiliva
ed autorimessa (A.1+A.2.1+A.2.2), in piena ed intera proprietà: €. 515.000,00.
B. Deposito attrezzi agricoli con area cortiliva ed area agricola.
Il fabbricato è in buono stato, facilmente accessibile dai mezzi agricoli ed idoneo al
suo uso aziendale, consentendo l’accesso carraio ai due piani.
Le dimensioni del fabbricato-che risulta ancora in corso di costruzione- risultano
essere- secondo pratica autorizzativa- le seguenti sotto indicate,adottando per S.E.L. la
superficie comprensiva dei muri esterni .
Deposito attrezzi ed area cortiliva:
S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto
- p.seminterr.: mq. 72,00 1,00 mq .72,00
- p.terra : mq. 52,00 1,00 mq. 52,00
-porticato p.t. mq. 20,00 0,60 mq. 12,00
- area cort. escl. (n.2 parti) mq. 243,00 0,10 mq. 24,30
S.C. Superficie Commerciale : mq. 148,30
che si può arrotondare in: mq.148,00
Dalle indagini compiute orientativamente il valore di mercato unitario per fabbricati
del genere varia da €.500,00 ad €.600,00/mq.
Si fa presente la discrepanza tra lo stato di fatto, le planimetrie depositate in Comune
per l’autorizzazione edificatoria, le planimetrie catastali depositate agli atti. Inoltre anche
per quanto depositato al NCEU si riscontra ulteriore discrepanza tra la superficie dell’area
cortiliva connessa al fabbricato, indicata in mq. 243,00 e la planimetria catastale stessa del
fabbricato in cui l’area cortiliva appare graficamente di dimensioni decisamente maggiori.
Solo dopo un successivo e laborioso riporto del frazionamento originario in loco,
sarà possibile dedurre la superficie esatta delle aree,ed i relativi confini non riscontrabili ora,
se non parzialmente .
A ragione di ciò, tenuto conto di ogni fattore,anche al fine di escludere eventuali
riserve future, la valutazione più opportuna che viene qui fornita, per questo bene
strumentale - quale è un ricovero attrezzi agricoli - è da intendersi principalmente a corpo
seppure si abbia tenuto conto delle misure, valutando prioritariamente la sua funzionalità
ed usabilità nell’ambito aziendale/strumentale agricolo.
In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili,sentite anche le Agenzie
immobiliari operanti ivi, e per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di
mercato risulta essere pari ad : €. 90.000,00.
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la
soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%
Da cui si ottiene: €. 90.000,00 – 5% = €. 85.500,00 .
E’ inoltre necessario considerare le spese necessarie per la regolarizzazione del
fabbricato dal punto di vista amministrativo : €. 5.000,00 .
Quindi il valore finale del fabbricato con area cortiliva è : €. 85.500,00 - €. 5.000,00=
€. 80.500,00
Aree agricole : il valore delle aree agricole connesse, che presentano una superficie
di Ha 0.58.88., prendendo una quotazione media di mercato, tenendo conto della
sussidiarietà delle stesse al fabbricato agricolo di deposito si valuta che il valore unitario sia:
Ha 1,00 = €. 12.000,00 da cui si desume :
Ha 0,58.88 x €. 12.000,00 = €. 7.065,60
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la
soggiacenza a procedimento esecutivo forzato (ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%
Da cui si ottiene : €. 7.065,60 – 5% = €. 6.712,32
Il valore per l’intera e piena proprietà è dato da : €. 80.500,00 + €.6.712,32 =
€. 87.212,32 che si può arrotondare in €. 87.000,00
C. Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva.
L’edifico come descritto è disabitato, in cattive condizioni statiche da recuperare;
per contro è inserito in un contesto ambientale gradevole e presenta tipologie costruttive
apprezzabili quali muratura esterna in sasso, travature in legno.
Le dimensioni del fabbricato risultano le seguenti sotto indicate, adottando per
S.E.L. la superficie comprensiva dei muri esterni .
S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto
-1.abitazione : p.terra mq. 41,20 1,00 mq. 41,20
p.primo mq. 41,20 1,00 mq. 41,20
p.secon. mq.41,20 0,80 mq. 32,96
-2.accessori: p.terra e primo:
cant./dep./port.: mq.110,00 0,80 mq. 88,00
- 3.deposito :p.terra : mq. 6,00 1,00 mq. 6,00
-4.area cortiliva esclusiva
due porzioni: mq. 250 0,10 mq. 25,00
S.C. Superficie Commerciale : mq. 234,36 (*)
(*) Si fa presente la discrepanza nella documentazione catastale depositata al NCEU,
in quanto nella planimetria catastale è indicata una perimetrazione grafica dell’area cortiliva,
secondo una poligonale molto articolata, non riscontrabile in loco, ben più ampia della
superficie dell’area cortiliva indicata numericamente nelle visure stesse.
Solo dopo un successivo e laborioso riporto del frazionamento originario in loco, è
possibile dedurre la superficie esatta delle aree e dei confini.
A ragione di ciò, tenuto conto di ogni fattore, anche al fine di escludere eventuali
riserve future, la valutazione più opportuna che viene qui fornita per questo bene è da
intendersi a corpo e non a misura, valutando principalmente la sua potenzialità edilizia
per un recupero abitativo.
In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili, sentite anche le Agenzie
immobiliari operanti ivi, e per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di
mercato risulta essere pari ad : €. 80.000,00.
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la
soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%
e cioè : €. 80.000,00 – 5% = €. 76.000,00 .
Il valore per l’intera e piena proprietà è : €. 76.000,00
Al fine del calcolo scorporato dell’usufrutto esistente, si rileva che 2/4 è per la piena
proprietà mentre l’usufrutto riguarda la residua quota di 2/4.
Il valore dell’ usufrutto riferito ai 2/4 dell’intero e cioè su €. 38.000,00 è :
€. 13.300,00, rimanendo il valore della nuda proprietà su 2/4 pari ad €. 24.700,00.
D. Terreni agricoli e bosco.
Il podere si dimostra ampio con zone coltivabili “seminative”, altre di risulta ed e ed
altre a bosco .
La pendenza -comunque accettabile- ne sfavorisce almeno in parte un utilizzo
ottimale; è accessibile dai mezzi agricoli e dotato della possibilità di irrigazione anche
attraverso la presenza di un bacino artificiale.
Ha una estensione complessiva di Ha.9.70.57.
Si tengono in riferimento i valori acquisiti nelle ultime compravendite- per altro
molto contenute- ed i valori già forniti dalla Commissione Agraria Provinciale per la Zona
“3” riferita al Comune di Serramazzoni, che variano tra la stima di €.16.500,00 per il
“seminativo” fino ad €. 24.800,00 per il “seminativo arborato” e per il “bosco ceduo” :
“governato” ad €. 6.400,00 e “degradato” €.4.000,00.
Altre fonti statistiche di rilevazione forniscono valori anche superiori rispetto a quelli
indicati, ma essendo come detto, il mercato ancora molto statico, appare prudente contenere
i valori unitari.
Fattori poi influenti nella valutazione sono stati anche la vicinanza al centro abitato -
in positivo - e la presenza del depuratore - in negativo.
In virtù delle indagini operate e sentite anche le Agenzie immobiliari operanti ivi, e
per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di mercato risulta essere pari -
l’uno per l’altro - a : €. 12.000/Ha e cioè :
Ha. 9.70,57 x €. 12.000,00/Ha = €. 116.468,40
Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per la soggiacenza a procedimento
esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5% , da cui
€. 116.468,40 x 95% = €. 110.644,98 che si può arrotondare in €. 110.000,00
Il valore per l’intera e piena proprietà è : €. 110.000,00
Al fine del calcolo scorporato dell’usufrutto esistente, si rileva che 2/4 è per la piena
proprietà mentre l’usufrutto riguarda la residuo quota di 2/4 e cioè del 50%.
Da cui si rende opportuno indicare che il valore dell’usufrutto, calcolato secondo i
parametri in vigore e al momento attuale e riferito alla quota unicamente del 50% del cespite
è di :
Il valore usufrutto riferito ai 2/4 dell’intero e cioè su €. 55.000,00 è :
€. 19.250,00, rimanendo il valore della nuda proprietà su 2/4 pari ad €. 35.750,00.
10. Lotti di vendita
Al fine di ottenere più consistenti risultati economici dalla vendita del compendio
immobiliare si ritiene più opportuno raggruppare i beni secondo i seguenti lotti .
Il metodo utilizzato per il raggruppamento è quello della funzionalità autonoma dei
beni, tenendo conto anche della loro accessibilità; si rende poi opportuno non separare la
“villa” dal relativo fabbricato “autorimessa” in quanto tale circostanza era per altro già
prevista nel titolo autorizzativo, che ne decreta la “pertinenzialità”, utilizzando le
agevolazioni della così detta legge “Tognoli”.
Inoltre tutti i beni, sebbene siano riferibili in quote e parti diverse per la nuda
proprietà e l'usufrutto, per ogni lotto sono messi in vendita per l’intera e piena proprietà,
non ritenendo conveniente in nessun caso scorporare l’usufrutto dalla nuda proprietà.
A ragione di ciò si propone di suddividere il compendio immobiliare oggetto del
presente procedimento nei seguenti lotti :
Lotto 1 – “Villa ed Autorimessa” : €. 515.000,00 (cinquecentoquindicimilaeuro)
Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) identificati
al NCEU :
• fg.51 part.172 e part. 173 graffate insieme, via Casa Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria
A/7, Classe 5, Vani 10, Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294,
Rendita €. 1.265,32. (Villa padronale con relativa area cortiliva)
• fg. 51 part.697, sub. 2, via Casa Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51,
superf.catastale mq.59, Rendita €. 92,19. (Autorimessa)
• fg.51 part.697, sub.3, via Casa Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33,
superf.catastale mq.41, Rendita €. 59,65. (Rimessa)
Si specifica che è da intendersi anche compreso il :
• fg.51, part.697, sub.1, via Casa Taddioli snc B.C.N.C., corte comune ai sub.2 e 3.
Lotto 2 – “Deposito attrezzi e terreni agricoli “: €. 87.000,00 (ottantasettemilaeuro)
Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) identificati
al NCEU fabbricato :
• Fg.51,part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106, Superficie
catastale mq.243, Rendita €.197,08
e al NCT area agricola per una superficie totale di Ha 0.58.80 :
• fg.51, part.710, semin., cl.2 are 10,60, Reddito domenic. €.3,24 Reddito Agrario €.3,57
• fg.51, part. 712, semin.cl.2, are 48,28, Reddito domenic. €.14,71, Reddito Agrario €.16,21
Lotto 3 – “Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva” :€. 76.000,00
(settantaseimilaeuro)
Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censito al al NCEU :
• -fg.51, particella 175, via Casa Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,
superf. catastale mq.196, totale escl. aree esterne mq.170, Rend. €. 294,12
• fg.51, particella 681, via Casa Taddioli snc p.T, cat. C/2, Classe 8, Mq. 6, superficie catastale
mq.54, Rendita €. 15,18.
Lotto 4 – “Terreni agricoli e a bosco”: €. 110.000,00 (centodiecimilaeuro)
Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censiti al NCT per una estensione
complessiva di Ha.9.70.57 :
• -fg.51,part.102,incolt ster, are 78,51
• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Reddito domenicale €.0,41, Redd.Agrario €. 0,21
• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Reddito domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87
• -fg.51,part.129,semin.arbor.cl.2,ettari 1.29.56 Redd. domenic. €.32,79 Redd.Agrario €.33,46
• -fg.51,part.130,bosco ceduo.cl.3,are 33,80 Redd. domenic. €.1,57 Redd.Agrario €.0,35
• -fg.51,part.132,bosco ceduo.cl.2,are 25,66 Redd. domenic. €.1,99 Redd.Agrario €.0,40
• -fg.51,part.145, semin..cl.3,are 14.96 Reddito domenic. €.3,79 Redd.Agrario €.3,86
• -fg.51,part.146,bosco ceduo.cl.3,are 56.20 Redd. domenic. €.2,61 Redd.Agrario €.0,58
• -fg.51,part.147,bosco ceduo.cl.2,are 22.78 Redd. domenic. €.1,76 Redd.Agrario €.0,35
• fg.51, part.169,semin.cl.2,are 09.30 Redd. domenic. €.2,83 Redd.Agrario €.3,12
• -fg.51,part.177,area fabbr.demol. are 00,54
• -fg.51,part.191,bosco ceduo.cl.3,are 06.20 Redd. domenic. €.0,29 Redd.Agrario €.0,06
• -fg.51,part.192,bosco ceduo.cl.3,are 98.24 Redd. domenic. €.4,57 Redd.Agrario €.1,01
• -fg.51,part.193,bosco ceduo.cl.3,are 7.40 Redd. domenic. €.0,34 Redd.Agrario €.0,08
• -fg.51,part.226,incolt.prod.cl.1,are 15.13 Redd. domenic. €.0,23 Redd.Agrario €.0,16
• -fg.51,part.227,incolt.cl.1,are 00,44
• -fg.51,part.228,bosco ceduo.cl.2,are 86.10 Redd. domenic. €.6,67 Redd.Agrario €.1,33
• -fg.51,part.229, semin..cl.3,are 56.20 Reddito domenic. €.14,22 Redd.Agrario €.14,51
• -fg.51,part.264,bosco ceduo.cl.2,are 28.60 Redd. domenic. €.2,38 Redd.Agrario €.0,42
• -fg.51,part.466, semin..cl.2,are 61.00 Reddito domenic. €.18,59 Redd.Agrario €.20,48
• -fg.51,part.467, semin..cl.2,are 69.85 Reddito domenic. €.21,28 Redd.Agrario €.23,45
• -fg.51,part.683, area fabbr.demol, are 00.18
• -fg.51,part.692, semin..cl.2,are 42.47 Reddito domenic. €.12,94 Redd.Agrario €.14,26
• -fg.51,part.689, semin.cl.2,are 03.88 Reddito domenic. €.1,18 Redd.Agrario €.1,30
• -fg.51,part.695, semin.cl.3,are 02.98 Reddito domenic. €.0,75 Redd.Agrario €.0,77
Valore totale complessivo del compendio immobiliare :
Lotto 1+ Lotto 2+ Lotto 3 + Lotto 4 :
€.515.000,00 + €.87.000,00 + €.76.000,00 + €.110.000,00 = €. 788.000,00
(settecentoottantottomilaeuro)
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Ad evasione incarico affidatomi,
Sassuolo, li 30/09/2017
Il CTU
Dott. Arch. Ettore Roteglia