-
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
MATEJA CIGUT
UREDITEV HIPOTEKE V SLOVENSKEM
PRAVU
Diplomsko delo
Murska Sobota 2018
-
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
UREDITEV HIPOTEKE V SLOVENSKEM
PRAVU
Študent: Mateja Cigut
Študijski program: UNI-B1-PRAVO
Študijska smer: Civilno pravo
Mentor: dr. Renato Vrenčur
Murska Sobota, avgust 2018
-
KAZALO
UVOD ......................................................................................................................................................1
1 POJEM IN FUNKCIJA HIPOTEKE ..........................................................................................2
2 NAČELA HIPOTEKARNEGA PRAVA .......................................................................................2
2.1 Načelo specialnosti ..................................................................................................... 2
2.2 Vpisno načelo............................................................................................................... 3
2.3 Načelo javnosti (publicitetno načelo) ....................................................................... 3
2.4 Načelo postranskosti (akcesornosti) ........................................................................ 4
2.5 Načelo vrstnega reda.................................................................................................. 4
2.6 Načelo uradnosti (oficialnosti) ................................................................................... 5
2.7 Načelo nedeljivosti hipotekarnega jamstva ............................................................. 5
2.8 Načelo nadaljnjega obstoja osebnega jamstva ...................................................... 5
3 PREDMET IN OBSEG HIPOTEKE ...........................................................................................6
3.1 Sestavine ...................................................................................................................... 6
3.2 Plodovi .......................................................................................................................... 7
3.3 Pritikline ........................................................................................................................ 7
3.4 Nepremičnina v solastnini ali v skupni lastnini ....................................................... 8
3.5 Etažna lastnina ............................................................................................................ 9
3.6 Stavbna pravica ........................................................................................................... 9
4 ZAVAROVANA TERJATEV .......................................................................................................10
4.1 Stranske terjatve ....................................................................................................... 11
4.2 Bodoče in pogojne terjatve ..................................................................................... 11
5 NASTANEK HIPOTEKE ............................................................................................................12
5.1 Nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla ..................................................... 12
5.1.1 Zastavna pogodba ............................................................................................ 12
5.1.2 Zemljiško knjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) ..................................... 13
5.1.3 Vpis pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo .................................................. 14
5.1.4 Razpolagalna sposobnost zastavitelja ............................................................ 15
5.1.5 Dobroverna pridobitev hipoteke ..................................................................... 16
5.1.6 Nastanek hipoteke na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa
16
5.2 Nastanek hipoteke na podlagi zakona ................................................................... 17
-
9
5.3 Nastanek hipoteke na podlagi sodne odločbe ...................................................... 18
5.3.1 Hipoteka v postopku izvršbe ........................................................................... 19
5.3.2 Hipoteka v postopku zavarovanja .................................................................. 19
5.3.3 Hipoteka na podlagi predhodne odredbe ...................................................... 20
6 VRSTNI RED HIPOTEKE .........................................................................................................20
6.1 Predznambe v zvezi s hipoteko ............................................................................... 21
6.1.1 Vpis predznambe ............................................................................................... 21
6.1.2 Opravičitev predznambe .................................................................................. 22
6.1.3 Izbris predznambe ............................................................................................ 23
6.2 Zaznambe vrstnega reda v zvezi s hipoteko ......................................................... 23
6.2.1 Vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje
hipoteke 24
6.2.2 Razpolaganje z vrstnim redom ........................................................................ 25
6.2.3 Vknjižba in predznamba pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke v
zaznamovanem vrstnem redu ......................................................................................... 25
6.2.4 Izbris zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje
hipoteke 26
6.3 Sprememba vrstnega reda hipoteke ...................................................................... 27
7 RAZMERJE MED STRANKAMI PRED ZAPADLOSTJO TERJATVE ...............................28
7.1 Prepovedani dogovori ............................................................................................... 28
7.1.1 Komisorni dogovor ............................................................................................ 28
7.1.2 Dogovor o antihrezi .......................................................................................... 29
7.1.3 Prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve) .................................. 29
7.2 Devastacija ................................................................................................................. 29
7.3 Prenos hipoteke ......................................................................................................... 30
7.4 Subrogacija ................................................................................................................ 31
8 POPLAČILO IZ HIPOTEKE .....................................................................................................32
8.1 Zapadlost zavarovane terjatve ................................................................................ 32
8.1.1 Odpoklic .............................................................................................................. 33
8.2 Hipotekarna tožba ..................................................................................................... 33
8.3 Izvršba na zastavljeno nepremičnino ..................................................................... 34
8.3.1 Sklep o izvršbi .................................................................................................... 35
8.3.2 Prodaja nepremičnine ....................................................................................... 36
8.3.3 Posledice prodaje v izvršilnem postopku ....................................................... 37
-
10
8.4 Vrstni red poplačila ................................................................................................... 40
9 PRENEHANJE HIPOTEKE .......................................................................................................40
9.1 Prenehanje zavarovane terjatve ............................................................................. 41
9.2 Odstop zavarovane terjatve brez zastavne pravice ............................................. 41
9.3 Odrek hipoteki ........................................................................................................... 42
9.4 Konsolidacija .............................................................................................................. 42
9.5 Ugasnitev (zastaranje) hipoteke ............................................................................. 42
9.6 Prisilna prodaja obremenjene nepremičnine......................................................... 43
9.7 Izbris hipoteke iz zemljiške knjige .......................................................................... 43
10 POSEBNE VRSTE HIPOTEKE .................................................................................................44
10.1 Skupna hipoteka........................................................................................................ 44
10.1.1 Vpis v zemljiško knjigo ..................................................................................... 44
10.1.2 Poplačilo iz skupne hipoteke ........................................................................... 45
10.1.3 Prenehanje in izbris iz zemljiške knjige ......................................................... 45
10.2 Maksimalna hipoteka ................................................................................................ 45
10.2.1 Posebna vsebina načela specialnosti in akcesornosti .................................. 46
10.2.2 Nastanek in vpis v zemljiško knjigo ................................................................ 46
10.2.3 Prenos maksimalne hipoteke ........................................................................... 47
10.2.4 Poplačilo iz maksimalne hipoteke ................................................................... 47
10.2.5 Prenehanje maksimalne hipoteke ................................................................... 48
10.3 Nadhipoteka ............................................................................................................... 49
10.3.1 Nastanek in vpis v zemljiško knjigo ................................................................ 49
10.3.2 Poplačilo iz nadhipoteke ................................................................................... 50
10.3.3 Prenehanje in izbris iz zemljiške knjige ......................................................... 50
10.4 Zastavna pravica na nevpisanih nepremičninah ................................................... 51
SKLEP ...................................................................................................................................................52
LITERATURA ......................................................................................................................................53
VIRI ......................................................................................................................................................53
-
POVZETEK
Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah, ki služi zavarovanju ene ali več
natančno določenih terjatev in s tem zastavnega upnika pooblašča, da se v
primeru, da mu terjatev ne bo pravočasno izpolnjena, poplača iz vrednosti
zastavljene nepremičnine. Je neposestna zastavna pravica, kar pomeni, da
zastavitelj ohrani posest obremenjene nepremičnine in jo lahko še naprej
nemoteno uporablja.
V zvezi z nastankom razlikujemo med pogodbeno hipoteko, ki nastane na podlagi pravnega posla, prisilno hipoteko, ki nastane na podlagi sodne odločbe in zakonito hipoteko, ki nastane na podlagi zakona. Poleg tega, pa poznamo tudi posebne vrste hipotek: nadhipoteka, maksimalna hipoteka, skupna
hipoteka in zastavna pravica na nevpisanih nepremičninah.
Hipoteka je knjižna stvarna pravica, tako da zemljiška knjiga zagotavlja najvišjo
možno mero publicitete. Pogoj za njen nastanek je namreč vpis v zemljiško
knjigo, ki ima konstitutiven učinek. Izjema velja za zakonito hipoteko, ki
nastane v trenutku, ko so izpolnjeni zakonski pogoji, brez vpisa v zemljiško
knjigo.
Ista nepremičnina je lahko obremenjena z več hipotekami. V takšnem primeru
je potrebno upoštevati vrstni red njihove ustanovitve, saj se hipotekarni upniki
poplačajo drug za drugim, v enakem vrstnem redu, kot so pridobili hipoteko.
V primeru, da s hipoteko zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, ima
hipotekarni upnik pravico do poplačila iz hipoteke. V kolikor je bila ustanovljena
navadna hipoteka, mora hipotekarni upnik najprej pridobiti izvršilni naslov.
Pridobi ga tako, da vloži hipotekarno tožbo, s katero zahteva, da se zastavljena
nepremičnina proda. Če je bila ustanovljena neposredno izvršljiva hipoteka,
hipotekarni upnik že ima izvršilni naslov in lahko vloži izvršilni predlog
neposredno na sodišče.
Glede prenehanja hipoteke je potrebno razlikovati med prenehanjem v
materialnem smislu in njenim prenehanjem v formalnem smislu. Materialno
prenehanje nastopi, če so izpolnjeni pogoji za njen izbris iz zemljiške knjige.
Takšna hipoteka je še vedno vpisana v zemljiško knjigo, vendar obstaja zgolj
formalno, tako da je hipotekarni upnik ali zastavitelj ne more več uporabiti za
zavarovanje drugih terjatev. V formalnem smislu pa hipoteka preneha samo z
izbrisom iz zemljiške knjige.
Ključne besede: hipoteka, hipotekarni upnik, neposestna zastavna pravica,
knjižna pravica, pogodbena hipoteka, prisilna hipoteka, zakonita hipoteka
-
ABSTRACT
Mortgage is a lien on immovable property, which serves as the insurance of one
or more precisely determined claims, thereby authorizing the pledge creditor to
repay from the value of the pledged property if his claim is not met in due time.
It is a non-possessory lien, which means that the pledgor preserves the
possession of the burdensome property and can continue to use it
uninterruptedly.
As regards the creation, we distinguish between a contractual mortgage arising
from a legal transaction, a forced mortgage that arises on the basis of a court
decision and a lawful mortgage arising from the law. We also know special
types of mortgages such as sub-mortgage, maximum mortgage, joint mortgage
and pledge on unwritten real estate.
Mortgage is a bookkeeping real right, so the land register provides the highest
possible publicity. The condition for its creation is the registration in the land
register, which has a constitutive effect. The exemption applies to a legal
mortgage that arises at the moment when the legal conditions are met, without
registering in the land register.
The same real estate can be loaded with several mortgages. In such a case, the
order of their creation must be taken into account, as mortgage creditors pay
off one after the other, in the same order as they obtained a mortgage.
If a mortgage receivable is not paid as it should be, the mortgagee is entitled to
repayment from the mortgage. If a normal mortgage has been established, the
mortgage creditor must first obtain an enforcement address. He can receive it
by placing a mortgage claim requiring the pledged real estate to be sold. If a
directly enforceable mortgage has been established, the mortgage creditor
already has an enforcement address and may submit an enforcement proposal
directly to the court.
Concerning the cessation of the mortgage, it is necessary to distinguish
between termination in the material sense and its termination in the formal
sense. Material termination occurs if the conditions for its deletion from the land
register are fulfilled. Such a mortgage is still entered in the land register, but it
exists only formally, so that the mortgage creditor or pledger can no longer be
used to insure other receivables. In the formal sense, the mortgage ceases only
with the erasure from the land register.
Keywords: mortgage, mortgage creditor, book right, contractual mortgage,
forced mortgage, legal mortgage
-
1
UVOD
Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah, ki predstavlja pomemben in
učinkovit instrument za zavarovanje terjatev v upniško-dolžniških razmerjih.
Hipoteko ureja Stvarnopravni zakonik1 (SPZ), ki je začel veljati 1. Januarja
2003. Navedeni zakonik ureja materialnopravne vidike hipoteke, medtem ko so
pri realizaciji tovrstnih zavarovanj zunaj stečaja pomembna pravila Zakona o
izvršbi in zavarovanju2 (ZIZ), v stečaju pa določbe Zakona o finančnem
poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju3 ( FFPPIPP).
Ker se hipoteka kot zastavna pravica na nepremičninah vpisuje v zemljiško
knjigo, je treba upoštevati tudi pravila Zakona o zemljiški knjigi4 (ZZK-1). SPZ je
bil od svoje uveljavitve spremenjen le enkrat, medtem ko je prišlo do vrste
sprememb ZIZ, uveljavitve in sprememb ZFPPIPP ter sprememb ZKK-1, ki so
na področju hipoteke prinesle številne spremembe.5
1 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13.
2 Zakon o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 –
ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14, 58/14 – odl. US, 54/15, 76/15 – odl. US in 11/18) 3 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP),
Uradni list RS, št. 13/14, 10/15 – popr., 27/16, 31/16 – Odl. US in 63/16 –ZD-C. 4 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – Z ST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 –
ZUUJFO, 69/17 in 11/18 – ZIZ-L. 5 Povzeto po: M. Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str.5.
-
2
1 POJEM IN FUNKCIJA HIPOTEKE
SPZ v 138. členu opredeljuje hipoteko kot zastavno pravico na nepremičninah.
Zastavna pravica pa je v skladu z definicijo iz prvega odstavka 128. člena SPZ
omejena stvarna pravica na določeni tuji stvari ali pravici, ki služi zavarovanju
ene ali več določenih terjatev in ki pooblašča zastavnega upnika, da se za to
terjatev, če ni pravočasno izpolnjena, poplača iz vrednosti zastavljenega
objekta.6 Poplačilna pravica zastavnega upnika, ki poleg glavnice vključuje tudi
obresti in stroške, ima prednost pred vsemi drugimi upniki zastavitelja.7
Hipoteka je po svoji naravi neposestna zastavna pravica, zato zastavitelj ohrani
posest obremenjene nepremičnine in jo lahko nemoteno uporablja in/ali
gospodarsko izkorišča še naprej. Hipoteka je tudi knjižna stvarna pravica, kar
pomeni, da se za njen nastanek, prenos ali prenehanje zahteva objava v
zemljiški knjigi, ki zagotavlja najvišjo možno mero publicitete.8
2 NAČELA HIPOTEKARNEGA PRAVA
2.1 Načelo specialnosti
Načelo specialnosti je splošno načelo stvarnega prava, določeno v 7. členu SPZ
in pomeni, da so predmet stvarnih pravic lahko samo individualno določene
samostojne stvari ali premoženjske pravice, ne more pa biti predmet stvarnih
pravic del stvari.9
V zvezi s hipoteko ima načelo specialnosti dva vidika. Po eni strani opredeljuje
predmet hipoteke in s tem varuje interese zastavitelja, ker omejuje predmet
njegovega jamstva na točno določeno nepremičnino. V manjši meri pa varuje
tudi hipotekarnega upnika, ker opredeljuje predmet njegovega zavarovanja in
poplačilne pravice. Po drugi strani pa obravnavano načelo opredeljuje s
hipoteko zavarovano terjatev. Ta vidik načela varuje dolžnika (in zastavitelja, če
ne gre za isto osebo), ker zahteva, da se ustrezno opredeli terjatev, zavarovana
s hipoteko in da se loči od terjatev, ki niso zavarovane, prav tako pa varuje tudi
druge dolžnikove upnike, ker zahteva, da se terjatve, glede katerih obstaja
6 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS,
Ljubljana 2016, str. 753. 7 Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko
pravo, Maribor 2008, str. 216. 8 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 753-754.
9 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 754.
-
3
prednostna pravica zastavnega upnika ločijo od tistih, pri katerih prednostne
pravice nima ali jo ima šele v poznejšem vrstnem redu.10
Obravnavano načelo glede zavarovane terjatve ni tako strogo kot glede
predmeta zastavne pravice, saj 129. člen SPZ dopušča ustanovitev zastavne
pravice za zavarovanje bodočih in pogojnih terjatev.11
2.2 Vpisno načelo
V skladu z vpisnim načelom se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo le z
vpisom v zemljiško knjigo, ki ima konstitutivni učinek. Vpis začne veljati v
trenutku, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis oziroma listino, na
podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti, kakor je določeno v 5. členu
ZZK-1.
Obravnavano načelo velja absolutno, kadar se hipoteka pridobi na podlagi
pravnega posla ali sodne odločbe, če pa gre za pridobitev hipoteke na podlagi
zakona, dedovanja ali z odločbo upravnega organa, se ta pridobi brez vpisa v
zemljiško knjigo.12
2.3 Načelo javnosti (publicitetno načelo)
Načelo javnosti je splošno načelo stvarnega prava in je še posebej pomembno
na nepremičninskem področju. Zagotavlja ga zemljiška knjiga, ki je namenjena
vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičnini in pravnih dejstvih v
zvezi z nepremičninami.13
Načelo javnosti zahteva, da so stvarne pravice tretjim znane, kar pomeni, da
lahko vsakdo zahteva vpogled v glavno knjigo, izpisek iz nje, vpogled v zbirko
listin ali prepis listin iz zbirke.14
Publicitetni učinki vpisa v zemljiško knjigo nastopijo v trenutku, ko je vložitev
predloga za vpis razvidna iz zemljiške knjige.
10
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 24. 11
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 402. 12
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 756. 13
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 755. 14
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 25.
-
4
Z načelom javnosti je tesno povezano vpisno načelo in načelo zaupanja v
zemljiško knjigo, ter načelo absolutnosti stvarnih pravic, ker imajo lahko te
absolutne učinke samo, če je njihov obstoj znan tudi tretjim.15
2.4 Načelo postranskosti (akcesornosti)
Zastavna pravica je v odnosu do zavarovane terjatve, kot glavne pravice,
stranska in od nje odvisna pravica, kar pomeni, da ne more obstajati
samostojno. Hipoteka je tako glede svojega nastanka, obsega, prenosa,
poplačila in prenehanja odvisna od zvarovane terjatve.
V skladu z načelom akcesornosti tako hipoteka vedno sledi zavarovani terjatvi,
kar posledično pomeni, da je upnik zavarovane terjatve nujno tudi hipotekarni
upnik, s čimer je onemogočeno, da bi dve različni osebi zahtevali od dolžnika
dvakratno plačilo istega dolga. Poleg tega, je dolžnik varovan tudi s tem, da je
obseg poplačilne pravice hipotekarnega upnika omejen z zneskom zavarovane
terjatve.16
2.5 Načelo vrstnega reda
V primeru, da je ista nepremičnina obremenjena z več hipotekami je potrebno
upoštevati načelo vrstnega reda, ki zagotavlja stvarni pravici, ki je bila
pridobljena prej, prednost pred pozneje pridobljeno pravico.
Vrstni red hipoteke se torej ravna po trenutku nastanka hipoteke, oziroma s
trenutkom, ko začne učinkovati vpis v zemljiško knjigo. To je v skladu s 5.
členom ZZK-1 takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za
vpis,oziroma, ko prejme listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni
dolžnosti (10. člen ZZK-1).17
15
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 26. 16
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 756. 17
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 756-757.
-
5
2.6 Načelo uradnosti (oficialnosti)
Bistvo načela uradnosti je v tem, da se lahko hipotekarni upnik iz hipoteke
poplača le po sodni poti, kar pomeni, da je njegovo pravico do poplačila iz
zastavljene nepremičnine mogoče realizirati samo na formalen način, tj. v
izvršilnem postopku, s prodajo zastavljene nepremičnine na podlagi listine, ki je
izvršilni naslov.
Načelo oficialnosti v hipotekarnem pravu je tako temelj za prepoved
komisornega dogovora.18
2.7 Načelo nedeljivosti hipotekarnega jamstva
Načelo je zapisano v 150. členu SPZ, ki določa, da hipoteka služi zavarovanju
terjatve vse dokler ta ni v celoti poplačana, kar pomeni, da, če je terjatev
plačana samo delno, se hipoteka kljub temu ne zmanjša.
Če pride do delitve nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je vsak od
delov nepremičnine obremenjen s hipoteko v celoti.19
2.8 Načelo nadaljnjega obstoja osebnega jamstva
Dolžnik jamči za svoje dolgove z vsem svojim premoženjem, zato dejstvo, da je
bila za zavarovanje določene terjatve ustanovljena hipoteka, nima nobenega
vpliva na nadaljnji obstoj osebnega dolžnikovega jamstva za to terjatev. Tako
se lahko zastavni upnik, če terjatev, ki je zavarovana s hipoteko ob zapadlosti ni
plačana, poplača bodisi z realizacijo hipoteke, bodisi kot navadni upnik iz
celotnega dolžnikovega premoženja.
Kljub temu, se zastavni upnik praviloma poplača iz naslova hipoteke, ker je zanj
navadno ugodnejše, če pa terjatev na ta način ne bo v celoti poplačana, pa se
bo glede presežka poskušal poplačati na drugem dolžnikovem premoženju.20
18
Povzeto po: M. Tratnik, V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, Stvarnopravna zavarovanja, Studio Linea, Maribor 2001, str. 79-80. 19
Glej 150. člen SPZ. 20
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 411.
-
6
3 PREDMET IN OBSEG HIPOTEKE
Predmet hipoteke je točno določena nepremičnina, ki je v 18. členu SPZ
opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi
sestavinami.21
Obseg hipoteke določa 140. člen SPZ, po katerem hipoteka obsega
nepremičnino v celoti, ter vse njene sestavine in plodove, dokler ti niso ločeni
od glavne stvari, kakor tudi vse pritikline, ki so v lasti zastavitelja.22
Po SPZ so predmet hipoteke samo nepremičnine, ki so vpisane v zemljiško
knjigo. V nasprotnem primeru je na njih mogoče ustanoviti neposestno
zastavno pravico po določilih ZIZ.23
3.1 Sestavine
Sestavina je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge
stvari. Dokler se ne loči od glavne stvari, sestavina ne more biti samostojen
predmet stvarnih pravic.24
Odgovor na vprašanje, ali gre za sestavino določene nepremičnine, nam daje
načelo superficies solo cedit (načelo povezanosti zemljišča in objekta) , v skladu
s katerim je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali kar je trajno na
nepremičnini, nad njo ali pod njo sestavina nepremičnine. Omenjeno načelo ima
učinek samo v primeru, če je podana dejanska povezava med objektom in
zemljiščem, ko sestavine ni mogoče ločiti od glavne stvari, ne da bi se en ali
drug predmet pri tem poškodoval, kakor tudi če je glavno stvar in sestavino
mogoče ločiti brez poškodbe, vendar sestavina v skladu s splošnim
prepričanjem šteje za del glavne stvari.
V skladu z zgoraj opisanim 140. členom SPZ se hipoteka samodejno razteza na
vse sestavine zastavljene nepremičnine. Pri tem ni pomembno ali so bile
sestavine del glavne stvari že ob ustanovitvi hipoteke ali so to postale pozneje,
zato se hipoteka razteza tudi na vse naknadne izboljšave obremenjene
nepremičnine. Prav tako ni pomembno, ali je neka sestavina, preden se je
spojila z nepremičnino pripadala komu drugemu kot lastniku obremenjene
21
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 45. 22
Glej 140. člen SPZ. 23
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 762. 24
Glej 16. člen SPZ.
-
7
nepremičnine, ker s spojitvijo z drugo glavno stvarjo preneha lastninska pravica
na prvotno samostojni premičnini, saj ta postane sestavina nepremičnine.25
Samostojen predmet hipoteke sta lahko etažna lastnina in stvabna pravica, ki
predstavljata izjemo od načela superficies solo cedit.26
3.2 Plodovi
20. člen SPZ opredeljuje plodove kot neposreden proizvod stvari, ki so lahko
naravni ali civilni. Spz ureja samo naravne plodove, civilni so predmet
obligacijskega prava.27
Hipoteka se avtomatično razteza na vse še ne ločene naravne plodove
zastavljene nepremičnine, ki so do ločitve sestavina stvari, z ločitvijo pa
postanejo samostojna stvar, ki se lahko samostojno obremeni z zastavno
pravico ali postane predmet fiduciarnega zavarovanja.
Plodovi pripadajo lastniku zastavljene nepremičnine.28
3.3 Pritikline
17. člen SPZ opredeljuje pritiklino kot premičnino, ki je v skladu s splošnim
prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali olepšanju glavne stvari in ki v
dvomu deli usodo glavne stvari.29
Hipoteka se poleg prej obravnavanih sestavin in plodov, samodejno razteza tudi
na pritikline obremenjene nepremičnine, vendar le na tiste, ki so v lasti
zastavitelja.
Pritikline so samostojne premične stvari in lahko, če je to posebej dogovorjeno,
samostojno nastopajo v pravnem prometu. Če tega dogovora ni, velja zgoraj
omenjena domneva in delijo usodo glavne stvari.
Posledica njihove samostojnosti je tudi to, da so lahko pritikline predmet
samostojnih stvarnopravnih zavarovanj.30
25
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 762-763. 26
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 67. 27
Povzeto po:M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 101. 28
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 67. 29
Glej 17. člen SPZ.
-
8
3.4 Nepremičnina v solastnini ali v skupni lastnini
Nepremičnina, ki je v solastnini, se lahko obremeni bodisi v celoti, bodisi tako,
da se obremenijo samo posamezni idealni deleži. Če se nepremičnina obremeni
v celoti, je potrebno razpolaganje vseh solastnikov, kar pomeni, da morajo vsi
izdati zemljiškoknjižno dovolilo, njihovi podpisi pa morajo biti notarsko
overjeni.31
Nepremičnina, ki je v skupni lastnini, se lahko obremeni samo kot celota, pri
čemer je prav tako potrebno razpolaganje vseh skupnih lastnikov (vsi morajo
izdati zemljiškoknjižno dovolilo in vsi podpisi morajo biti notarsko overjeni).32
Če se s hipoteko obremeni solastniški delež na nepremičnini, delež v etažni
lastnini ali delež stavbne pravice, sodelovanje drugih solastnikov ni potrebno,
saj lahko vsak solastnik s svojim solastniškim deležem samostojno razpolaga.
Solastniški deleži se vpisujejo v zemljiško knjigo kot da bi bili samostojne
nepremičnine, vsak solastniški delež se namreč vodi kot poseben osnovni
položaj. Tako se pri posamezni nepremičnini vpiše toliko osnovnih položajev,
kolikor je solastniških deležev.33
Hipoteka se lahko ustanovi tudi na bodočem solastniškem deležu. V skladu s 6.
odstavkom 15. člena ZZK-1, lahko edini lastnik nepremičnine ustanovi hipoteko
na solastniškem deležu, ki še ne obstaja. Tako zastavitelju, ki najema kredit in
je njegova nepremičnina vredna bistveno več kot znaša kredit, ni treba
obremeniti celotne nepremičnine.
Novi solastniški delež nastane, ko se vpisuje hipoteka. V kolikor zemljiškoknjižno
sodišče dovoli vpis ustanovitve hipoteke v breme dela idealnega deleža
posameznega lastnika, se ob vpisu osnovni pravni položaj razdeli na dva dela.
Razdeli se na osnovni pravni položaj, pri katerem se vpiše idealni delež, ki je
enak deležu, v breme katerega je bil dovoljen vpis ustanovitve hipoteke (in pri
katerem se izvede vpis hipoteke) in na osnovni pravni položaj, pri katerem se
vpiše preostali idealni delež, ki je enak celotnemu deležu, zmanjšanemu za
idealni delež, ki se je obremenil s hipoteko.
Imetnik že obstoječega solastniškega deleža lahko na nepremičnini, ki je v
solastnini, obremeni samo del tega solastniškega deleža. V korist zastavitelja, se
30
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 763-764. 31
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 759. 32
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 69. 33
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 760.
-
9
tako namesto prvotnega vknjižita dva solastniška deleža, pri čemer je samo
eden od njiju obremenjen s hipoteko.34
3.5 Etažna lastnina
V skladu s 105. členom SPZ je etažna lastnina lastninska pravica na
posameznem delu zgradbe v povezavi s solastninsko pravico na skupnih delih.35
Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota, zato posebno razpolaganje
samo s posameznim delom ali samo z solastniškim deležem na skupnih delih ni
mogoče. To pomeni, da je s hipoteko mogoče obremeniti samo etažno lastnino
kot celoto.
Od navedenega pa se razlikuje naša zemljiškoknjižna tehnika in opredelitev
nepremičnin v ZZK-1, ki v 2. točki drugega odstavka 11. člena določa, da se
posamezni deli štejejo za samostojne nepremičnine. V zemljiško knjigo se
razpolaganje z etažno lastnino vpisuje samo pri posameznih delih, zato se,
gledano z vidika zemljiškoknjižne tehnike s hipoteko obremenijo samo
posamezni deli etažne lastnine.36
3.6 Stavbna pravica
Prvi odstavek 256. člena SPZ opredeljuje stavbno pravico kot stvarno pravico, ki
daje upravičencu pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo
nepremičnino.37
Z ustanovitvijo stavbne pravice se zgradba pravno gledano loči od
nepremičnine, tako da ni več njena sestavina, temveč postane sestavina
stavbne pravice.
V pravnem prometu se stavbna pravica obravnava kot samostojna
nepremičnina in je lahko samostojen predmet hipoteke.38
34
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 50-51. 35
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 427. 36
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 70. 37
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, M. Odar, I. Simič, A. Štravs, H. Reich, Stavbna pravica in služnosti: stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str.15. 38
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 71.
-
10
Stavbna pravica je časovno omejena, kar je treba upoštevati pri obremenitvi
stavbne pravice s hipoteko, ki ne more trajati dlje kot stavbna pravica, ki je z
njo obremenjena.
Čas trajanja stavbne pravice se vpisuje v zemljiško knjigo, zato lahko
hipotekarni upnik pri določanju zapadlosti zavarovane terjatve (in s tem tudi čas
trajanja hipoteke) upošteva čas trajanja stavbne pravice.
Če pride do predčasnega prenehanja stavbne pravice na podlagi sporazuma
lastnika obremenjene nepremičnine in imetnika stavbne pravice se zahteva
pisno soglasje hipotekarnega upnika.
V primeru, da v trenutku prenehanja stavbne pravice hipoteka še vedno
obstaja, ta preneha, upnik pa pridobi zakonito zastavno pravico na terjatvi
imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila za zastavno pravico.
Če se stavbna pravica, ki je obremenjena s hipoteko preoblikuje v etažno
lastnino, hipoteka preide na vse na novo nastale posamezne dele v etažni
lastnini.39
4 ZAVAROVANA TERJATEV
Hipoteka ima svoj smisel le, če obstaja terjatev, ki je z njo zavarovana.40
Terjatev, ki se zavaruje s hipoteko mora biti določena. Opredeljena mora biti
glede na hipotekarnega upnika in dolžnika, kakor tudi na njen predmet.41
Hipoteka vedno sledi zavarovani terjatvi, zato je upnik zavarovane terjatve
nujno tudi hipotekarni upnik, ki mora biti poimensko določen.42 Na drugi strani,
pa se ne zahteva, da je dolžnik zavarovane terjatve ista oseba kot zastavitelj,
saj se hipoteka lahko ustanovi tudi za zavarovanje tujega dolga.
Ob ustanovitvi hipoteke je potrebno poleg podatkov o hipotekarnem upniku v
zemljiško knjigo vpisati tudi podatek o višini in zapadlosti zavarovane terjatve,
kakor tudi podatek o obrestni meri, če gre za obrestovano terjatev.
Kadar je govora o maksimalni hipoteki, velja izjema glede zahteve po
določenosti zavarovane terjatve, saj v tem primeru zadostuje, da je terjatev
zgolj določljiva.
39
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 428. 40
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 27. 41
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 72. 42
Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 27.
-
11
S hipoteko se lahko zavarujejo samo denarne terjatve. Terjatve glede storitev
ali izročitve neke stvari ne morejo biti predmet hipotekarnega zavarovanja.
Lahko pa so nedenarne terjatve, ki ob zapadlosti preidejo v denarne.43
4.1 Stranske terjatve
Zastavljena nepremičnina poleg glavnice, jamči tudi za stranske terjatve, zlasti
za obresti, morebitne terjatve iz naslova odškodninskih obveznosti, stroške
izterjave in procesne stroške.44
V skladu s četrtim odstavkom 189. člena ZIZ imajo stroški in obresti za zadnja
tri leta pred vložitvijo predloga za izvršbo, določeni v izvršilnem naslovu, isti
vrstni red kot glavna terjatev.45
4.2 Bodoče in pogojne terjatve
S hipoteko se lahko zavarujejo tudi bodoče terjatve, ki v trenutku, ko se glede
njih sklepa razpolagalni posel, še niso nastale, kakor tudi pogojne terjatve,
obstoj katerih je vezan na pogoj.
Glede pogojnih terjatev razlikujemo med tistimi, ki že obstajajo, a nad njimi
»visi« razvezni pogoj, z izpolnitvijo katerega preneha zavarovana terjatev in
med neobstoječimi terjatvami, pri katerih še ni gotovo ali bodo sploh nastale,
saj je njihov nastanek vezan na izpolnitev odložnega pogoja. Glede slednjih
velja, da gre za posebno vrsto bodočih terjatev, ker v trenutku ustanovitve
hipoteke še ne obstajajo in ni gotovo ali bodo sploh nastale. Dokler še obstaja
možnost, da se bo odložni pogoj uresničil, obstaja tudi hipoteka, vendar je
njena funkcija zelo omejena. V kolikor se odložni pogoj ne uresniči in se tudi
več ne more uresničiti, pa je to razlog za izbris hipoteke.
Za zavarovanje s hipoteko pridejo v poštev le tiste bodoče terjatve, pri katerih
obstaja precejšnja gotovost, da bodo nastale, saj v nasprotnem primeru
ustanovitev hipoteke sploh ne bi bila smiselna.
Ker se fiksna (klasična) hipoteka v zemljiško knjigo vpisuje s podatki o višini,
zapadlosti, obrestni meri in morebitni valorizacijski klavzuli je možnost
zavarovanja bodočih in pogojnih terjatev omejena, zato je glede teh največkrat
43
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 73-74. 44
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 413. 45
Glej 189. člen ZIZ.
-
12
mogoče ustanoviti le maksimalno hipoteko. Če pa so vsi opredelilni elementi
terjatve, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo že znani, pa se lahko vpiše tudi fiksna
hipoteka, ki varuje bodočo terjatev.46
5 NASTANEK HIPOTEKE
V skladu s 130. členom SPZ lahko hipoteka nastane na podlagi pravnega posla
(pogodbena hipoteka), zakona (zakonita hipoteka) ali sodne odločbe (prisilna
hipoteka).
Poleg omenjenih načinov se lahko zastavna pravica pridobi tudi na podlagi
dedovanja ali na podlagi upravne odločbe (pri kmetijsko- zemljiških operacijah),
vendar v teh primerih ne gre za samostojno pridobitev zastavne pravice, ker se
pri dedovanju pridobi kot posledica pridobitve zavarovane terjatve, pri
kmetijskih zemljiških operacijah, pa kot posledica pridobitve lastninske pravice
na novem zemljišču.47
5.1 Nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla
Pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla je na splošno, za vse vrste
zastavnih pravic urejena v 131. in 133. členu SPZ, medtem, ko so posebne
zahteve v zvezi s hipoteko določene v 141. In 142. členu SPZ. V skladu z
omenjenimi določili zakona, se za pridobitev hipoteke zahteva zavezovalni posel
(zastavna pogodba), razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo), vpis v
zemljiško knjigo (pridobitni način) in razpolagalna sposobnost zastavitelja.48
5.1.1 Zastavna pogodba
Z zastavno pogodbo se zastavitelj zaveže zastavnemu upniku, da bo v njegovo
korist ustanovil hipoteko na določeni nepremičnini.
Zastavna pogodba je pravni posel obligacijskega prava in mora zato izpolnjevati
splošne zahteve glede veljavnosti obligacijskih pogodb, medtem, ko SPZ
vsebuje le nekatera določila v zvezi s prepovedjo nekaterih dogovorov v
46
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 57-58. 47
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 736. 48
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 61-62.
-
13
zastavni pogodbi. Kateri so ti dogovori in kakšen je njihov pomen, je opisano v
7. poglavju diplomskega dela.
Obravnavana pogodba lahko nastopa kot samostojen pravni posel, kot del
kreditne ali druge pogodbe iz katere izhaja zavarovana terjatev, lahko pa je
skupaj s sporazumom o ustanovitvi hipoteke združena v enoten pravni posel,
sklenjen v obliki zasebne listine ali v obliki notarskega zapisa.49
Zastavna pogodba mora biti veljavna v trenutku, ko se vloži predlog za vpis
pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo.50 Če po vpisu pride do razveljavitve
zastavne pogodbe, je usoda hipoteke odvisna od učinka razveljavitve, pri čemer
naknadna razveljavitev z učinkom ex nunc nima vpliva na veljavost hipoteke, če
pa pride do razveljavitve pogodbe z učinkom ex tunc, velja, da zastavna
pogodba ni bila veljavno sklenjena in posledično tudi hipoteka ni veljavno
nastala.51
5.1.2 Zemljiško knjižno dovolilo (intabulacijska
klavzula)
Zemljiško knjižno dovolilo za ustanovitev hipoteke je izrecna in nepogojna izjava
zastavitelja (lastnika nepremičnine), da dovoljuje vpis pridobitve hipoteke v
zemljiško knjigo.52 Gre za razpolagalni pravni posel, ki mora temeljiti na
zastavni pogodbi, kot zavezovalnem poslu.
Poleg izjave zastavitelja, da dovoljuje vpis v korist hipotekarnega upnika, mora
zemljiškoknjižno dovolilo vsebovati še podatke potrebne za identifikacijo
zastavnega upnika, zastavitelja in dolžnika, v primeru, da ta ni ista oseba kot
zastavitelj, kakor tudi podatke o nepremičnini, ki se obremenjuje, terjatvi, ki se
zavaruje in pravnem temelju za ustanovitev hipoteke.
Pri zastavitelju, dolžniku (ki ni hkrati tudi zastavitelj) in hipotekarnemu upniku je
potrebno navesti podatke, s katerimi se ti vpisujejo v zemljiško knjigo. V kolikor
gre za fizično osebo, se navedejo ime in priimek, emšo in naslov stalnega
prebivališča, ter firma oziroma ime, sedež, poslovni naslov in matična številka,
če gre za pravno osebo.53
49
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 765-766. 50
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 766. 51
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 66. 52
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 66. 53
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 81-82.
-
14
Nepremičnina, ki se obremenjuje mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu
identificirana tako, da se navede identifikacijski znak. Ta je odvisen od vrste
nepremičnine, ki se obremenjuje s hipoteko. Identifikacijski znak zemljišča sta
tako označba katastrske občine in številka parcele, identifikacijski znak stavbne
pravice sta označba katastrske občine in številka stavbne pravice, identifikacijski
znak posameznega dela v etažni lastnini pa so označba katastrske občine ter
identifikacijska številka stavbe in identifikacijska številka posameznega dela.54
Pri fiksni (klasični) hipoteki mora biti zavarovana terjatev identificirana s podatki
o njeni višini, zapadlosti, obrestni meri in morebitni valorizacijski klavzuli. Če se
ustanavlja maksimalna hipoteka se v zemljiškoknjižno dovolilo navede najvišji
znesek zavarovanih terjatev; za posamezne terjatve, ki se zavarujejo z
maksimalno hipoteko, pa zadostuje, da so na podlagi navedb v
zemljiškoknjižnem dovolilu določljive. Tako je potrebno opredeliti dolžniško-
upniško razmerje, iz katerega bodo terjatve izvirale.55
Zemljiškoknjižno dovolilo lahko vsebujejo posebna zasebna listina, posebna
listina v obliki notarskega zapisa, zastavna in/ali kreditna pogodba (bodisi v
obliki zasebne listine, bodisi v obliki notarskega zapisa), lahko pa je
zemljiškoknjižno dovolilo del sporazuma o ustanovitvi neposredno izvršljive
hipoteke v obliki notarskega zapisa, ki pogosto vsebuje tudi zastavno in
kreditno pogodbo.56
5.1.3 Vpis pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo
Hipoteka se vpisuje v zemljiško knjigo z vknjižbo, ki učinkuje že od trenutka, ko
zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za njen vpis (5. člen ZZK-1).57
V skladu s prvim odstavkom 40. člena ZZK-1 se vknjižba pravic dovoli na
podlagi zasebne listine, ki mora temeljiti na zavezovalnem pravnem poslu in
mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo ali na podlagi javne listine, tj.
pravnomočne sodne odločbe ali notarskega zapisa o ustanovitvi neposredno
izvršljive hipoteke.58
Po 125. a členu ZZK-1 mora biti predlog za vpis hipoteke vložen elektronsko.
54
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 68. 55
Povzeto po: M. Tratnik, Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 82. 56
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 69. 57
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 75. 58
Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 770.
-
15
Za vlaganje predlogov so v prvi vrsti pooblaščeni notarji, poleg njih pa lahko
zemljiškoknjižne predloge, kot pooblaščenci vlagateljev vlagajo tudi odvetniki
ter državno in občinsko pravobranilstvo. Predlog lahko vloži tudi predlagatelj
sam, če ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom in varni
elektronski predal, ter je vključen v informacijski sistem za varno elektronsko
vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo elektronsko poslovanje v civilnih sodnih
postopkih.
V primeru, da predlog vlaga predlagatelj sam ali odvetnik, kot njegov
pooblaščenec, je potrebno listine, ki služijo kot podlaga za vpis, v treh delovnih
dneh po vložitvi predloga izročiti notarju ter ga obvestiti o opravilni številki
zadeve v zemljiškoknjižnem postopku, ki je bil začet z vložitvijo tega predloga.
Notar mora prejete listine v treh delovnih dneh pretvoriti v elektronsko obliko,
jih podpisati s svojim varnim elektronskim podpisom in priložiti elektronski vlogi,
s katero jih potem predloži zemljiškoknjižnemu sodišču.
V skladu s šestim odstavkom 13. a člena ZZK-1 se hipoteka vpiše v zemljiško
knjigo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine. V kolikor je pri
nepremičnini vpisanih več osnovnih položajev oziroma solastninskih deležev in
so samo nekateri od njih obremenjeni s hipoteko, je iz zemljiškoknjižnega
izpiska razvidno, kateri deleži so obremenjeni in kateri ne.
Če ima hipoteka kakšne omejitve (na primer zaznamba vrstnega reda za izbris
hipoteke), se te vpisujejo pri hipoteki.59
5.1.4 Razpolagalna sposobnost zastavitelja
V skladu s splošnim načelom civilnega in zlasti stvarnega prava, po katerem
nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam (nemo plus iuris
ad alium transferre potest, quam ipse habet), lahko zastavitelj ustanovi
hipoteko le, če ima razpolagalno sposobnost. Zahteva po razpolagalni
sposobnosti oziroma pravici razpolaganja je zapisana v 133. členu SPZ. Tako
mora biti zastavitelj v trenutku vložitve predloga za vpis hipoteke v zemljiško
knjigo lastnik nepremičnine, ki se obremenjuje.
Če je nepremičnina, na kateri naj bi se ustanovila hipoteka že obremenjena z
drugo omejeno stvarno pravico, ima zastavitelj glede te omejeno razpolagalno
sposobnost. To pomeni, da lahko ustanovi nadaljnje omejene stvarne pravice
na nepremičnini, vendar imajo obstoječe stvarne pravice prednost pred tistimi,
59
Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2012, str. 75-76.
-
16
ki se ustanovijo pozneje. Na nepremičnini, ki je že obremenjena z zastavno
pravico ali zemljiškim dolgom, tako zastavitelj ne more več ustanoviti hipoteke,
ki bi imela boljši vrstni red kot prej ustanovljena hipoteka ali zemljiški dolg.60
5.1.5 Dobroverna pridobitev hipoteke
Pridobitelj hipoteke je dobroveren, če ni vedel in mu tudi ni bilo treba vedeti, da
se zemljiškoknjižno stanje nepremičnine ne sklada z njenim realnim pravnim
stanjem.
Publicitetno načelo namreč zahteva, da so stvarne pravice tretjim znane, kar
pomeni, da mora biti iz zemljiške knjige jasno razvidno, kdo so imetniki stvarnih
pravic na nepremičninah. Tako je dobroverna pridobitev hipoteke na
nepremičnini, ki ni v lasti zastavitelja ali pa je v njegovi lasti, vendar je že
obremenjena z omejeno stvarno pravico zelo redka, a na podlagi načela
zaupanja v zemljiško knjigo kljub temu mogoča. V praksi gre predvsem za
situacije, ko imata zakonca ali izvenzakonska partnerja nepremičnino v skupni
lastnini, a je v zemljiško knjigo vpisan le eden od njiju.61
5.1.6 Nastanek hipoteke na podlagi neposredno
izvršljivega notarskega zapisa
Pri neposredno izvršljivi hipoteki ne gre za poseben način nastanka hipoteke,
temveč le za posebne zahteve glede razpolagalnega posla. Ta mora biti
sklenjen v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem
zastavitelj soglaša, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi
nepremičnini, ter da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo iz kupnine,
dosežene s prodajo in izpraznitev ter izročitev nepremičnine v enem mesecu po
prodaji (prvi odstavek 142. člena SPZ).
Notarski zapis mora vsebovati vse elemente zemljiškoknjižnega dovolila, kar
pomeni, da morajo biti navedeni podatki o hipotekarnem upniku, zastavitelju,
dolžniku (če ta ni ista oseba kot zastavitelj), ter podatki o nepremičnini, ki se
obremenjuje, terjatvi, ki se zavaruje in pravnem temelju za ustanovitev
hipoteke.
60
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d.,2016, str. 772-773. 61
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 773-774.
-
17
Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se zaznamuje v zemljiški knjigi in
tako učinkuje tudi proti vsem poznejšim lastnikom obremenjene nepremičnine
(drugi odstavek 142. člena SPZ).62
Zaznamba neposredne izvršljivosti se lahko predlaga samo skupaj s predlogom
za vpis hipoteke, ali pozneje, ko je predlog za vpis hipoteke že vložen.
Za predlaganje zaznambe je pooblaščen notar, pred katerim je bil sklenjen
notarski zapis, zato posebno pooblastilo strank ni potrebno.63
V primerjavi z navadno hipoteko, nastalo na podlagi pravnega posla, ima
obravnavana hipoteka določene prednosti glede načina in postopka
uresničevanja prednostne poplačilne pravice. Upnik namreč že razpolaga z
izvršilnim naslovom za neposredno izvršbo, medtem ko ga mora pri navadni
hipoteki še pridobiti (na podlagi hipotekarne tožbe).64
5.2 Nastanek hipoteke na podlagi zakona
V skladu s 144. členom SPZ nastane zakonita hipoteka s trenutkom, ko so
izpolnjeni pogoji, določeni z zakonom. To pomeni, da za njen nastanek ni
potreben vpis v zemljiško knjigo, saj ima ta samo deklaratoren učinek in je
pomemben zgolj zaradi varstva dobrovernih tretjih oseb. Hipoteka, ki je nastala
na podlagi zakona in ki ni vpisana v zemljiško knjigo se tako glede dobrovernih
tretjih oseb šteje za neobstoječo.65
Zakonito hipoteko, ki je v slovenskem pravu redka, določajo le tretji odstavek
71. člena SPZ, drugi odstavek 147. člena ZD in 149. člen ZGO-1, ki določa
posebno zakonito zastavno pravico v korist države.66
V skladu s tretjim odstavkom 71. člena SPZ, ki se nanaša na delitev solastnine,
pri čemer pridobi eden od solastnikov enovito lastninsko pravico na celotni
nepremičnini, mora ta preostalim solastnikom izplačati vrednost njihovih
deležev v denarju. Njihove terjatve so namreč zavarovane z zakonito hipoteko
na nepremičnini, ki se lahko vknjiži šele, ko je s sklepom o delitvi nepremičnine
62
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 69-70. 63
Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 780-781. 64
Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d.,2016, str. 779. 65
Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 87. 66
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 87-88.
-
18
pravnomočno odločeno o vrednosti deleža, ki ga mora zavezanec izplačati
upravičencu.67
Na podlagi 147. člena ZD ima dedič, ki je živel ali pridobival skupaj z
zapustnikom prevzemno pravico na premičninah in nepremičninah, glede
katerih lahko izkaže poseben interes in ki bi drugače pripadle drugim dedičem.
Tako lahko zahteva, da se mu proti plačilu te stvari izročijo. Tretji odstavek
istega člena za te terjatve določa zakonito zastavno pravico teh dedičev, kjer
gre, če je predmet prevzemne pravice nepremičnina, za zakonito hipoteko.68
149. člen ZGO-1 določa posebno zastavno pravico v korist države, ki se
izjemoma vpisuje v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti. Država ima namreč za
zavarovanje svojih terjatev iz naslova stroškov, ki so nastali v inšpekcijskem
postopku (ukrepi pri nedovoljenih gradnjah, kakor tudi kazni in nadomestila
določena po tem zakonu) zakonito zastavno pravico na vseh nepremičninah
zavezanca.69
5.3 Nastanek hipoteke na podlagi sodne odločbe
Hipoteka, ki nastane na podlagi sodne odločbe je prisilna hipoteka. Njen
nastanek je pogojen z vpisom v zemljiško knjigo, kakor to določa 143. člen SPZ.
Navedeni člen predstavlja izjemo glede na splošno pravilo kodificirano v 135.
členu SPZ, ki določa, da zastavna pravica na podlagi sodne odločbe nastane s
pravnomočnostjo te odločbe.
O vpisu pridobitve prisilne hipoteke odloča zemljiškoknjižno sodišče po uradni
dolžnosti. Vpis učinkuje od trenutka, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme listino,
ki je podlaga za vpis (5. člen ZZK-1).
Prisilna hipoteka lahko nastane z izvršbo na nepremičnini ali v postopku
zavarovanja.70
67
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d.,2016, str. 798-799. 68
Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2012, str. 85-86. 69
Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 799. 7070
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 87.
-
19
5.3.1 Hipoteka v postopku izvršbe
Upnik, ki razpolaga z izvršilnim naslovom za poplačilo svoje denarne terjatve,
lahko predlaga izvršbo na dolžnikovo nepremičnino. Sodišče na podlagi tega
predloga izda sklep o izvršbi, ki je podlaga za nastanek hipoteke. O zaznambi
sklepa, s katerim je izvršilno sodišče dovolilo izvršbo na nepremičnino, odloča
izvršilno sodišče po uradni dolžnosti.71
S to zaznambo upnik pridobi hipoteko na nepremičnini, ki učinkuje tudi proti
tistim, ki pridobijo lastninsko pravico na tej nepremičnini pozneje.
Hipoteka učinkuje od trenutka, ko učinkuje zaznamba izvršbe, razen če je upnik
že prej pridobil hipoteko. V primeru, da je bila v korist upnika že vknjižena ali
predznamovana hipoteka in zemljiškoknjižno sodišče zaznambo izvršbe dovoli,
ta učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje predznamba oziroma vknjižba te
hipoteke.72
5.3.2 Hipoteka v postopku zavarovanja
243. člen ZIZ določa, da ima upnik, ki razpolaga z izvršilnim naslovom, ki se
glasi na denarno terjatev, pravico zahtevati zavarovanje te terjatve s hipoteko.
Nadalje je v 244. členu ZIZ (prvi in drugi odstavek) določeno, da se hipoteka
pridobi z vknjižbo, pri kateri je potrebno v zemljiški knjigi zaznamovati
izvršljivost zavarovane terjatve.
V skladu s 245. členom ZIZ vknjižba hipoteke in zaznamba izvršljivosti
učinkujeta tudi proti tistemu, ki je nepremičnino pridobil kasneje, kar pomeni,
da se lahko na to nepremičnino opravi izvršba.
V primeru, da je nepremičnina že obremenjena z hipoteko v korist istega
upnika, se na njegov predlog samo zaznamuje izvršljivost terjatve (tretji
odstavek 244. člena ZIZ).73
71
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 786-787. 72
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 89. 73
Glej 243. člen, 244. člen in 255. člen ZIZ.
-
20
5.3.3 Hipoteka na podlagi predhodne odredbe
Hipoteka se lahko pridobi tudi s predznambo hipoteke na podlagi predhodne
odredbe, ki jo v skladu s prvim odstavkom 257. člena ZIZ izda sodišče na
podlagi sodne odločbe, ki se glasi na denarno terjatev in še ni izvršljiva. Da
sodišče izda predhodno odredbo, mora upnik izkazati za verjetno nevarnost, da
bo v nasprotnem primeru uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.
Kot ena od možnih odredb je v šesti točki prvega odstavka 260. člena ZIZ
predvidena tudi predznamba hipoteke na dolžnikovi nepremičnini. Predznamba
hipoteke se dovoli na podlagi sklepa o predhodni odredbi. O njej odloča
zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. Ker upnik s predhodno odredbo
pridobi pogojno hipoteko, predznamba varuje vrstni red hipoteke in posledično
tudi vrstni red poplačila, od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo
predlog za predznambo.74
6 VRSTNI RED HIPOTEKE
Kadar je ista nepremičnina obremenjena z več hipotekami, se njihov vrstni red
določa po prednostnem načelu, glede na trenutek njihove ustanovitve.75
Pomen vrstnega reda hipoteke pride do izraza v zvezi z poplačilom iz
zastavljene nepremičnine, saj se hipotekarni upniki poplačajo eden za drugim, v
enakem zaporedju, kot so pridobili hipoteko.76 Tako je v 3. odstavku 147. člena
SPZ določeno, da šele ko je prvi upnik poplačan v celoti, se lahko poplača
naslednji upnik.77
Vrstni red hipoteke je mogoče spreminjati le, če to izrecno določa zakon.
S predznambo pridobitve hipoteke ali z zaznambo vrstnega reda pridobitve
hipoteke se lahko vrstni red bodoče pridobitve hipoteke tudi zavaruje.78
74
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 89. 75
Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 819. 76
Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 91. 77
Glej 147. člen SPZ. 78
Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 92.
-
21
6.1 Predznambe v zvezi s hipoteko
Predznamba je vrsta glavnega vpisa v zemljiško knjigo. Na podlagi tega vpisa
lahko bodoči hipotekarni upnik zavaruje vrstni red pridobitve hipoteke, čeprav
še ne razpolaga z vsemi dokumenti, ki so potrebni za vknjižbo. Prav tako lahko
bodoči hipotekarni upnik, v primeru, da mu je obstoječi hipotekarni upnik
odstopil zavarovano terjatev, predznamuje prenos hipoteke oziroma lastnik
obremenjene nepremičnine predznamuje prenehanje hipoteke.
Predznamba je pogojni vpis, ki učinkuje le, če se kasneje opraviči. Takrat se
spremeni v dokončno vknjižbo pridobitve, prenosa oziroma prenehanja
hipoteke.79
6.1.1 Vpis predznambe
Predznamba pridobitve hipoteke je mogoča le na podlagi veljavne zastavne
pogodbe, v primeru ko vknjižba ni mogoča le iz razloga, ker zastavitelj še ni
podpisal zemljiškoknjižnega dovolila ali pa podpisano zemljiškoknjižno dovolilo
še nima overjenega podpisa.
Če se hipoteka pridobi na podlagi sodne ali upravne odločbe, ki je že bila
izdana, vendar še ni pravnomočna oziroma še ni dokončana, se predznamba
lahko opravi; v vseh drugih primerih ni mogoča.
Za predznambo je potrebna listina v izvirniku.
Predznamba v skladu s prvim odstavkom 54. člena ZZK-1 ni ovira za nadaljnje
vpise, vendar pa vsi vpisi, ki so bili dovoljeni potem, ko je predznamba že
učinkovala, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, ko se predznamba
opraviči. Opraviči se, ko se predlaga vknjižba v vrstnem redu predznamovane
pravice.
Ko upravičenec predznambo opraviči, sodišče po uradni dolžnosti izbriše vse
vpise, ki so bili predlagani za tem, ko je predznamba že učinkovala. Prav tako
sodišče po uradni dolžnosti, potem ko dovoli vpis pravice v vrstnem redu
predznamovane pravice, izbriše predznambo, ki je bila upravičena. V primeru,
79
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo v teoriji in praksi, Maribor 2008, str. 269.
-
22
da se predznamba ne opraviči, se ustalijo poznejši vpisi, predznamba pa se
izbriše iz zemljiške knjige.80
6.1.2 Opravičitev predznambe
Za dokončno učinkovanje predznamovane pridobitve hipoteke je potrebna
opravičitev predznambe, kar pomeni, da je potrebno predlagati vknjižbo
pridobitve hipoteke v predznamovanem vrstnem redu.
Čeprav jo je praviloma potrebno predlagati v roku veljavnosti predznambe, je
vknjižba v vrstnem redu predznamovane pravice dopustna tudi po preteku tega
roka, vendar le v primeru, da ni bila v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče
prejelo predlog za vknjižbo, predznamba že izbrisana.
Če je bila predznamba dovoljena na podlagi nepravnomočne sodne odločbe ali
na podlagi nedokončane upravne odločbe, je rok za opravičitev dva meseca od
izdaje sklepa, s katerim se predznamba dovoli. V navedenem roku je potrebno
vložiti predlog za vknjižbo hipoteke v predznamovanem vrstnem redu ter zraven
priložiti tudi pravnomočno sodno oziroma dokončno upravno odločbo. Priloži se
lahko tudi zgolj potrdilo o pravnomočnosti oziroma dokončnosti odločbe.
Glede predznambe, ki je bila dovoljena na podlagi nepopolne zasebne listine ali
notarskega zapisa je predviden krajši rok, tj. en mesec od izdaje sklepa o
dovolitvi predznambe. V tem roku je potrebno vložiti predlog za vknjižbo
hipoteke v predznamovanem vrstnem redu. K predlogu je potrebno priložiti
popolno listino o zemljiškoknjižnem dovolilu oziroma ustrezen odpravek
notarskega zapisa.
V primeru, da zastavitelj noče izdati ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila
oziroma odpravka notarskega zapisa, mora zastavni upnik v roku enega meseca
vložiti tožbo in z njo zahtevati izdajo sodbe na izstavitev zemljiškoknjižnega
dovolila ali izstavitev odpravka notarskega zapisa. Pri tem se rok za veljavnost
predznambe podaljša in traja ves čas postopka.
Ob koncu postopka mora zastavni upnik v roku dveh mesecev predlagati
vknjižbo pridobitve hipoteke v vrstnem redu predznambe. Tek roka je pri tem
odvisen od tega, ali je bila vložena pritožba proti prvostopenjski odločbi ali ne.
V primeru, da je bila proti odločbi prve stopnje vložena pritožba, teče rok od
dneva, ko je bila vročena odločba o pritožbi, v nasprotnem primeru pa od izteka
roka za pritožbo. Predlogu je potrebno priložiti pravnomočno sodbo s katero se
80
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 93-94.
-
23
zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oziroma priznanje podpisa na
zasebni listini ali odpravek notarskega zapisa, ki je bil sestavljen za vpis v
zemljiško knjigo.81
6.1.3 Izbris predznambe
Izbris predznambe pridobitve hipoteke se lahko predlaga če ta ni bila
opravičena v predvidenem roku in če predlagatelj predznambe ni vložil tožbe za
izdajo zemljiškoknjižnega dovolila oziroma za priznanje podpisa na zasebni
listini oziroma za izdajo odpravka notarskega zapisa za vpis v zemljiško knjigo.
Izbris predznambe, dovoljene na podlagi predhodne odredbe se dovoli tudi, če
je potekel rok veljavnosti predhodne odredbe in do izteka tega roka ni bil vložen
predlog za izvršbo na nepremičnino oziroma ali je bil predlog pravnomočno
zavržen oziroma zavrnjen.82
6.2 Zaznambe vrstnega reda v zvezi s hipoteko
Pojem zaznambe določa prvi odstavek 63. člena ZZK-1, ki določa, da je
zaznamba vrsta glavnega vpisa, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih
dejstev, pomembnih za pravni promet z nepremičnino in za katera zakon
določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo.83
Zaznambo vrstnega reda lahko predlaga samo lastnik nepremičnine (oziroma
imetnik stavbne pravice), medtem ko lahko v primeru prenosa ali prenehanja
hipoteke, zaznambo predlaga tudi hipotekarni upnik.84
Zaznamba vrstnega reda lahko varuje vrstni red vknjižbe, kot tudi vrstni red
predznambe.
V skladu s 68. členom ZZK-1 zaznamba vrstnega reda varuje tudi vrstni red
pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke, katere vpis se predlaga pozneje, s
trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba.85
81
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 94-95. 82
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 273. 83
Povzeto po: M. Tratnik, R, Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 259. 84
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 96.
-
24
Z zaznambo vrstnega reda se razpolaga s sklepom o dovolitvi zaznambe
vrstnega reda. Do razpolaganja z vrstnim redom je upravičena le oseba, ki je
predlagala in dosegla vpis, zato se tud sklep o dovolitvi zaznambe lahko vroči
samo tej osebi (predlagatelju).86
6.2.1 Vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos
ali prenehanje hipoteke
Zaznamba vrstnega reda za pridobitev hipoteke se lahko dovoli na podlagi
predloga lastnika nepremičnine, ki naj bi se obremenila s hipoteko oziroma na
podlagi predloga hipotekarnega upnika, v primeru zaznambe vrstnega reda za
prenos ali prenehanje hipoteke. Podpis lastnika oziroma hipotekarnega upnika
na predlogu za vpis zaznambe mora biti notarsko overjen.87
Od uveljavitve novele ZZK-1C je glede zaznambe vrstnega reda obvezno
zastopanje po notarju, ki v imenu lastnika oziroma hipotekarnega upnika, kot
njun pooblaščenec vloži elektronski predlog za vpis zaznambe.88
V predlogu mora biti naveden najvišji znesek terjatve, ki se bo zavarovala s
hipoteko, katere vrstni red se varuje, pri čemer ni potrebno, da ta terjatev že
obstaja, niti ni potrebno, da obstaja verjetnost, da bo sploh kdaj nastala.89
Zaznamba vrstnega reda se dovoli, če bi bila po stanju vpisov v zemljiško knjigo
dovoljena vknjižba pridobitve, prenosa oziroma izbrisa hipoteke, katere vrstni
red se z zaznambo varuje.90
V skladu z 71. členom ZZK-1 zaznamba vrstnega reda preneha veljati z iztekom
enega leta od dneva, ko je vpisana v zemljiško knjigo. Pri vpisu se vpiše tudi
dan, ko zaznamba preneha veljati.91
85
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str.96. 86
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo 1. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut tza nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 167. 87
Glej 69. člen ZZK-1. 88
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 771. 89
Povzeto po: M. Tratnik, Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 97. 90
Glej 4. odstavek 69. člena ZZK-1 91
Glej 71. člen ZZK-1.
-
25
6.2.2 Razpolaganje z vrstnim redom
Institut razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom je uredila novela ZZK-1C,
v 70. členu. Ta določa, da pridobi predlagatelj zaznambe pravico razpolaganja z
vrstnim redom, ko je zaznamba vrstnega reda vpisana v zemljiško knjigo. Z
njim razpolaga tako, da da notarju, ki v njegovem imenu vloži elektronski
predlog, izjavo, s katero mu bodisi naloži, da v njegovem imenu zahteva izbris
zaznambe pred iztekom roka njene veljavnosti, bodisi tako, da ga obvesti, da
pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prenaša na novega
upravičenca.
V kolikor se pravica razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prenese na
novega upravičenca, lahko ta spet razpolaga z vrstnim redom tako, da
skrbniškemu notarju poda izjavo glede izbrisa zaznambe, njenega prenosa na
novega upravičenca ali glede vknjižbe ali predznambe v zaznamovanem
vrstnem redu.
O prejemu izjave mora sestaviti notarski zapisnik.
Skrbniški notar mora, ko mu upravičenec predloži listine, ki so podlaga za
vknjižbo ali predznambo, vložiti predlog za vknjižbo ali predznambo v
zaznamovanem vrstnem redu. Temu predlogu, mora, poleg omenjenih listin,
priložiti tudi svojo izjavo, s katero potrjuje, da je oseba, v korist katere predlaga
vknjižbo ali predznambo, upravičena razpolagati z zaznamovanim vrstnim
redom.92
6.2.3 Vknjižba in predznamba pridobitve, prenosa ali
prenehanja hipoteke v zaznamovanem vrstnem redu
Rok veljavnosti zaznambe traja eno leto od dneva vpisa zaznambe v zemljiško
knjigo, zato lahko doseže svoj namen samo, če se pravočasno predlaga
vknjižba oziroma predznamba pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke v
zaznamovanem vrstnem redu.93
V predlogu za vpis v zaznamovanem vrstnem redu je potrebno izrecno navesti,
da se predlaga vpis v zaznamovanem vrstnem redu in zraven priložiti listine, ki
so podlaga za vknjižbo ali predznambo, kakor tudi izjavo skrbniškega notarja,
92
Povzeto po: M. Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 98-99. 93
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 265.
-
26
da je oseba, ki predlaga izbris zaznambe upravičena razpolagati z zaznambo
vrstnega reda (drugi odstavek 74. člena ZZK-1).94
Če zemljiškoknjižno sodišče dovoli vpis v zaznamovanem vrstnem redu, odloči,
da vpis učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba vrstnega
reda in hkrati po uradni dolžnosti dovoli izbris zaznambe vrstnega reda.95
6.2.4 Izbris zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos
ali prenehanje hipoteke
Do izbrisa zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje
hipoteke lahko pride v naslednjih primerih:
- pred iztekom roka veljavnosti zaznambe, na predlog upravičenca
- po izteku roka veljavnosti zaznambe, na predlog vsake zainteresirane
osebe ali po uradni dolžnosti,
- po uradni dolžnosti, zaradi izbrisa hipoteke, pri kateri je vpisana
zaznamba vrstnega reda za prenos oziroma izbris hipoteke.96
Pred iztekom roka veljavnosti zaznambe se v skladu s prvim odstavkom 72.
člena ZZK-1 dovoli izbris samo, če je zemljiškoknjižnemu predlogu priložena
izjava skrbniškega notarja, da je oseba, ki predlaga izbris zaznambe, upravičena
razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom.97
S pretekom roka veljavnosti postane zaznamba vrstnega reda neveljavna, zato
lahko vsaka zainteresirana oseba predlaga njen izbris iz zemljiške knjige. Nastop
neveljavnosti zaznambe vrstnega reda je razviden iz zemljiške knjige, zato ga ni
potrebno dokazovati s posebnimi listinami in prav tako ni potrebno prilagati
sklepa o dovolitvi zaznambe. V kolikor izbrisa zaznambe vrstnega reda nihče ne
predlaga, odloči o njem zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. Na enak
94
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 99. 95
Glej 4. odstavek 74. Člena ZZK-1. 96
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 268. 97
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 100.
-
27
način odloči zemljiškoknjižno sodišče tudi v primeru, če dovoli izbris hipoteke,
pri kateri je vpisana takšna zaznamba.98
6.3 Sprememba vrstnega reda hipoteke
V skladu s tretjim odstavkom 10. člena ZZK-1 vrstnega reda vpisov načeloma ni
mogoče spreminjati, razen pod pogoji, ki jih določa zakon.
Pred novelo ZZK-1C se je lahko vrstni rek hipotek na isti nepremičnini spremenil
tako, da je hipotekarni upnik odstopil svoj vrstni red drugemu hipotekarnemu
upniku, kar se je vknjižilo oziroma predznamovalo v zemljiški knjigi. Omenjena
novela je možnost zamenjave vrstnega reda hipotek ukinila, vendar se lahko
podobne učinke doseže tudi tako, da se hipotekarni upnik z boljšim vrstnim
redom odpove svoji prednosti pri poplačilu v korist hipotekarnega upnika s
slabšim vrstnim redom. To stori s posebno izjavo, ki se lahko zaznamuje v
zemljiški knjigi.99
Do spremembe vrstnega reda pride na nek način tudi v primeru, ko poznejši
hipotekarni upnik odkupi terjatev od starejšega hipotekarnega upnika, ki mu
poleg terjatve odstopi tudi hipoteko. Za odkup terjatve mora starejši hipotekarni
upnik dati svoje soglasje. V kolikor mlajši hipotekarni upnik le tega ne more
pridobiti, lahko izkoristi tako imenovani« ius offerendi et succedendi«.100 Gre za
pravico, da brez privolitve preostalih hipotekarnih upnikov izplača upnika, ki
zahteva realizacijo hipoteke in je po vrstnem redu pred njim. Hipotekarni upnik,
ki plača terjatev, tako stopi na mesto hipotekarnega upnika, kateremu je to
terjatev plačal. Pri tem pridobi boljši vrstni red samo glede pridobljene hipoteke,
med tem ko se vrstni red njegove prvotne hipoteke ne spremeni.
Ius offerendi et succedendi temelji na institutu zakonske subrogacije,
kodificirane v 275. členu OZ, ki določa, da v primeru, ko izpolni obveznost
nekdo, ki ima pri tem kakšen pravni interes, ob izpolnitvi preide nanj po samem
zakonu upnikova terjatev z vsemi stranskimi pravicami.101
98
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 268. 99
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 100-102. 100
Povzeto po: M.Tratnik, n.d., 2006, str. 100. 101
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 102.
-
28
7 RAZMERJE MED STRANKAMI PRED ZAPADLOSTJO
TERJATVE
Hipoteka je pravica, ki navadno traja daljšo dobo, zato je pomembno, da se
določijo medsebojne obveznosti hipotekarnega upnika in zastavitelja tudi v času
pred zapadlostjo zavarovane terjatve. Medtem ko so nekatere od teh obveznosti
izrecno določene v SPZ, se o drugih zastavitelj in zastavni upnik lahko
dogovorita v zastavni pogodbi oziroma v sporazumu o ustanovitvi hipoteke.102
7.1 Prepovedani dogovori
Zastavitelj ima v odnosu do hipotekarnega upnika praviloma šibkejši ekonomski
položaj, zato ga pravni red varuje s tem, da izrecno prepoveduje ali omejuje
nekatere dogovore, ki bi mu jih lahko vsilil upnik ob ustanovitvi hipoteke.
Prepovedi oziroma omejitve, ki jih ureja SPZ se tako nanašajo na komisorni
dogovor, dogovor o antihrezi in na prepoved razpolaganja. Prepovedani pa so
tudi nekateri drugi dogovori, ki jih SPZ sicer izrecno ne prepoveduje, vendar
kljub temu nasprotujejo sami naravi zastavne pravice.103
7.1.1 Komisorni dogovor
Prepoved komisornega dogovora določa 132. člen SPZ, v skladu s katerim je
nično pogodbeno določilo, s katerim si zastavni upnik že ob zastavitvi izgovori
pravico, da si prilasti predmet zastavne pravice, če terjatev ob zapadlosti ne bo
plačana, kakor tudi določilo o prodaji zastavljene stvari po vnaprej določeni
ceni. Dogovora sta veljavna le v primeru, če sta sklenjena po zapadlosti
zavarovane terjatve.
Komisorni dogovor ni bistven element zastavne pogodbe, zato ta, v primeru, da
ga pogodba vsebuje ostane v veljavi, le glede prepovedanega dogovora se
šteje, kot da ni bil sklenjen. To rešitev omogoča institut delne ničnosti, urejen v
88. členu OZ.104
102
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 440. 103
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 103. 104
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R, Vrenčur, n.d., 2016, str. 738-739.
-
29
7.1.2 Dogovor o antihrezi
Hipoteka je po svoji naravi neposestna zastavna pravica, zato lahko zastavitelj
tudi po ustanovitvi hipoteke izkorišča nepremičnino, ki jo je zastavil. Iz tega
izhaja, da je dogovor o antihrezi, torej dogovor, po katerem bi imel hipotekarni
upnik pravico do pobiranja plodov zastavljene nepremičnine, ali da bi jo kako
drugače izkoriščal, ničen. To je določeno v 152. členu SPZ, ki takšen dogovor
prepoveduje.105
7.1.3 Prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve)
V skladu z drugim odstavkom 38. člena SPZ ima s pravnim poslom ali oporoko
določena prepoved razpolaganja relativne učinke in tako učinkuje samo med
prvim zastaviteljem (lastnikom nepremičnine) in prvim hipotekarnim upnikom.
Odsvojitev v nasprotju s prepovedjo je sicer veljavna, vendar pomeni kršitev
obveznosti zastavitelja do hipotekarnega upnika.106
Prepoved razpolaganja pridobi absolutni učinek z vpisom v zemljiško knjigo, kar
pa je v skladu s četrtim odstavkom 38. člena SPZ mogoče doseči le, če je
prepoved dogovorjena v korist zakonca ali izvenzakonskega partnerja, starša,
otroka, posvojenca ali posvojitelja.
V skladu z drugim odstavkom 147. člena SPZ je dogovor, s katerim se
zastavitelj zaveže, da na nepremičnini ne bo ustanovil nadaljnjih hipotek
ničen.107
7.2 Devastacija
Zastavitelj mora skrbeti, da se vrednost obremenjene nepremičnine ohrani,
predvsem mora poskrbeti za njeno redno vzdrževanje in jo ustrezno zavarovati
pred možnimi tveganji. V nasprotnem primeru, če torej zastavitelj s svojim
ravnanjem zmanjšuje njeno vrednost ali jo kako drugače spravi v slabše stanje
kot pred samo zastavitvijo, ima zastavni upnik pravico, da na podlagi 151. člena
SPZ z devastacijsko tožbo zahteva od sodišča, da zastavitelju naloži, naj opusti
105
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016,str. 832. 106
Povzeto po: M. Tratnik, 2012, n.d., str. 105. 107
Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2005, str. 138.
-
30
takšna dejanja.108 Če zastavitelj ne upošteva odločbe, izdane na podlagi
devastacijske tožbe, lahko hipotekarni upnik zahteva prisilno izterjavo terjatve,
ki je zavarovana s hipoteko, še preden ta zapade. Za prisilno izterjavo se
zahteva izvršilni naslov, ki ga hipotekarni upnik pridobi na podlagi hipotekarne
tožbe. Dokazati mora, da gre za devastacijsko situacijo, na podlagi katere je
upravičen do poplačila zavarovane terjatve pred njeno zapadlostjo.109
V primeru, da je za zmanjšanje vrednosti zastavljene nepremičnine odgovorna
neka tretja oseba, ima hipotekarni upnik nasproti njej tako imenovani
odstranitveni zahtevek, lahko pa tudi zahteva od samega zastavitelja, da proti
tej osebi sam ustrezno ukrepa.110
7.3 Prenos hipoteke
Glede ureditve prenosa zavarovane terjatve in hipoteke v slovenskem pravu
velja, da gre za dve premoženjski pravici.
Zavarovana terjatev je samostojna premoženjska pravica, ki lahko samostojno
nastopa v pravnem prometu. Tako se lahko prenaša samostojno ali skupaj s
hipoteko. V obeh primerih se prenos terjatve opravi po splošnih pravilih o
odstopu terjatve iz 417. člena OZ. Hipoteka je akcesorna pravica, ki je vezana
na zavarovano terjatev, zato se lahko prenese samo skupaj z njo. V primeru, da
se prenese zgolj terjatev, hipoteka v materialnem smislu preneha, kar je razlog
za njen izbris iz zemljiške knjige. V takšnem primeru gre za poseben primer
odreka hipoteki.111
Prenos hipoteke je v stvarnopravnem zakoniku urejen v 148. členu. Navedeni
člen predstavlja kompromis med načelom akcesornosti in načelom javnosti. Po
načelu akcesornosti se s prenosom zavarovane terjatve prenese tudi hipoteka,
če ni dogovorjeno drugače. Če posebnega dogovora ni, ali je ta nejasen, se v
skladu s prvim odstavkom obravnavanega člena šteje, da se prenos nanaša tudi
na hipoteko. Tako za prenos hipoteke ni potrebno, da se v zavezovalnem poslu
in v listini o cesiji (kot razpolagalnem poslu glede prenosa terjatve) prenos
hipoteke izrecno omeni.
Izraz načela javnosti pa je drugi odstavek 148. člena SPZ, ki določa, da prenos
hipoteke učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo. V kolikor do vpisa ne pride,
108
Povzeto po: M.Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 442. 109
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 109. 110
Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 831. 111
Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 110.
-
31
preide na cesionarja samo terjatev. Pri cesiji hipotekarno zavarovane terjatve,
pri kateri se s terjatvijo prenese tudi hipoteka, cesionar pridobi na nepremičnini
cesionarja stvarno pravico, zato je v skladu z 52. členom OZ za cesijo potrebna
pisna oblika.112
7.4 Subrogacija
Subrogacija je položaj, ko namesto dolžnika, izpolni njegovo obveznost nekdo
tertji (izpolnitelj) in na izpolnitelja na podlagi zakona preide izpolnjena terjatev,
skupaj z vsemi ali zgolj nekaterimi stranskimi pravicami.
V skladu s prvim in drugim odstavkom 271. člena OZ lahko dolžnikovo
obveznost, razen dolžnika samega, izpolni tudi nekdo tretji, ki ima pri izpolnitvi
pravni interes.113
Če pravni interes temelji na pogodbi med tretjim in upnikom ali med tretjim in
dolžnikom, govorimo o pogodbeni subrogaciji (274. člen OZ).
V primeru, da izpolniteljev interes izhaja iz nekega drugega dejstva, pa pride do
zakonske subrogacije (275. člen OZ).114
Pri zakonski subrogacij