Download - Vogt Advokarfirma
SPANIAKjøp av fast eiendom
SkattArv og arveavgift
3
INNHOLDSFORTEGNELSE
I Kjøp av fast eiendom i Spania II Skatter og avgifter III Spansk testament og arveavgift IV GenerellinformasjonomVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L. V Hva omfatter en kvalitetssikring utført av vårt kontor?
I KJØP AV FAST EIENDOM
1.1 ForskjellerfraNorge
1.2 KvalitetssikringvedkjøpavfasteiendomiSpania
1.2.1 Innledning
1.2.1.1 Tinglysningsattest(NotaSimple)/kopiavskjøtet 1.2.1.2 IBIkvittering-Eiendomsskatt 1.2.1.3 Basurakvittering-Søppelavgift 1.2.1.4 Sameie-vedtekterogkvitteringforbetaltefellesutgifter 1.2.1.5 Kopiavelektrisitet-ogvann-kvitteringer 1.2.1.6 Planparcial-Reguleringsplan
1.2.2 JuridiskeogøkonomiskefellervedkjøpavfasteiendomiSpania
1.2.2.1 Overtagelseavlån 1.2.2.2 Betalingmedveksler 1.2.2.3 Bankgaranti 1.2.2.4 Inventarliste 1.2.2.5 Befaringavkjøpsobjektet 1.2.2.6 Tillatelse-ferdigstilling
1.2.3 Kjøpavboligunderoppføring
1.2.3.1 Innledning 1.2.3.2 Kravtilkontrakten 1.2.3.3 Bankgaranti 1.2.3.4 Utbyggersplikttilårettemanglerogfeil
II. SKATTER OG AVGIFTER
2.1 Vedkjøp
2.1.1 Nyeiendom • Merverdiavgift-IVA • Notaromkostninger • Tinglysningsgebyr • Advokatsalær
2.1.2 Brukteiendom • Overføringsavgift
4
2.1.3 Finansieringogfinansieringsutgifter • Valuta • Åpningskommisjon • Rente(fast-flytende) • Kostnaderforutarbeidelseavpantobligasjoner • Takseringskostnader • Tinglysingsgebyr • Stempelavgift • Forsikring
2.2 Skattervedåeie–ikkeskatteresidentiSpania a) Inntektsskatt b)Formuesskatt(opphevet2008) c)Eiendomsskatt-IBI d)Søppelavgift-Basura e)Fellesutgifter
2.3 SkattiNorgevedeieavfasteiendomiSpania 2.4 Skattervedsalg 2.4.1 Personligeiet Gevinstbeskatning 2.4.2 Eietavselskap 2.4.3 Beregningavgevinst 2.4.4 Retensjon 2.4.5 Overføringsavgift 2.4.6 Endringeriunntakeneforgevinstbeskatning 2.4.7 Hvilkeskattemessigekonsekvenservildisseendringene
haforenpersonsomerskattemessigresidentiNorge? 2.4.8 UtleieavboligiSpania
III SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT 3.1 Innledning 3.2 HvordanopprettetestamentiSpania? 3.3 HvorforopprettetestamentiSpania? 3.4 Arveavgift 3.5 Denspanskearveavgiftensstørrelse 3.6 Arveplanlegging
IV GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA–LAWFIRM S.L. (seogsåwww.vogtlaw.com)
V HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET
5
ForordDennebrosjyrenerenpraktiskveiledningfordegsomvilkjøpeelleralleredehar kjøpt fast eiendom i Spania.Brosjyren inneholder praktiske og generellerådogdeterikkenødvendigmedjuridiskekunnskaper.Brosjyrenbørdogikkebrukessomenhåndbokforåhåndterekjøpsprosessen,skattespørsmålellerarvpåegenhånd.Detanbefalesåbenytteprofesjonellerådgivereiforbindelsemedkjøp,salg,skattogarviSpania.
Innholdetibrosjyrenerførtàjourmeddelovendringersomforeliggerpr.1.12011
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
6
I. KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA
1.1 Forskjeller fra Norge
KjøpsprosesseniSpaniaerforskjelligfraNorgepåvesentligepunkter.
FordetførstefinnesdetikkestatsautorisertemeglereiSpania.Detkreveshelleringenautorisasjonforåutøveeiendomsmeglervirksomhet.Meglerestilleringenøkonomisksikkerhetogdeterlangtfraallesomharforsikringfordetøkono-miskeansvarsomkanpådras.Detarrangeres ingenformellvisningslikviervantmed fraNorge.Eiendommene ligger ofte pånettet hos alle ellermangeaveiendomsmeglerneiSpania.Derformåenforsikresegomatmeglerensomopptrer,faktiskharetsalgsoppdragogharfullmakttilåundertegnepåvegneavselger.
For det andre er selve kontrakts delen også forskjellig fra Norge. Vanligvisundertegnesførstenreservasjonskontrakthvorkjøper innbetaleretdepositum(mellom€3.000og€6.000)ogeiendommentasdaavmarkedet.Detnesteskritteråutarbeideogundertegneenkjøpekontrakt(ContratodeCompraventa)menstransaksjonenførstblirendeligvedinngåelseavskjøte(EscrituraPublica)hosNotar.
Fordettredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lov-givning.
Benyttdegavadvokatidenneprosessen-helstensombeherskerbådedittspråkogspansk,ogetfirmasomharbådespanskeognorskeadvokaterbeskjeftiget.
Hvor skal vi kjøpe?
Detførstespørsmåldumåtastillingtiler:Hvilketland?Dernesthvorilandet?Selvnårduharbestemtdegforregionengjenstårfortsattsteds/by-valgetogin-nenforsted/byerdetfortsattnødvendigåavgjørenærhettilsjøen,servicetilbud,kommunikasjoner,skoleretc.Ønsketprisklassebegrenserklartnokvalgfriheten.
Nårmanharfunneteiendommensomhardeønskedekriteria,måmansørgeforå skaffe nødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økono-miskestatuspåeiendommen.Detteerdetvikortognoeupresistbenevnersomkvalitetssikring.
Bestem deg for hvor du ønsker å kjøpe.
Kjøpsprosessen i Spania er vesentlig forskjellig fra Norge.
7
1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania
1.2.1 Innledning
Innledningsvisvilvibemerkeatsværtfånordmennharforutsetningerforåvur-dererisikoenogproblemersomkanoppståiforbindelsemedkjøpavfasteien-domiSpania.Investeringerifasteiendomomfatteroftestørrebeløp,ogdumåforholdedegtiletannetrettssystemmedloverogreglersomskillersegvesentligfradenorske.Itilleggerdetdefærrestesombeherskerspansk.
Kvalitetssikringsprosessenernoeforskjelligavhengigavomdukjøperenboligunderoppføring,nyleilighet/husellerkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.
1.2.1.1 Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet
NotaSimpleerentinglysningsattestfraEiendomsregisteret.Attesteninneholderopplysningerom;
1.Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eiereiendommensammen.
2.Enbeskrivelseaveiendommenogopplysningeromeiendommensgrenser.
3.Heftelsersomhvilerpåeiendommenogheftelsensstørrelse.DeterdogviktigåværeklaroveratikkealleheftelsernødvendigviskommerfremavNotaSimple,foreksempelheftelsersomubetalteiendomsskattogfellesavgifter,jfr.nedenfor.
4.Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler enbruksrettpåboligen,servitutterosv.
Alleredeførundertegningavreservasjonskontraktenbørdetforeliggeenting-lysingsattest.Pådenmåtenvetdumedsikkerhetatselgeraveiendommenhargrunnbokshjemmel.
Detbørbemerkesatdenadvokat somutførerkvalitetssikringen ikkebesøkerkjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes såledesikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet.Vedkommendeutarbeiderenrapporthvorobjektetstilstandbeskrives.Dessutenfårkjøperforetattenberegningavantallkvadratmeter.Somnevntundersøkeradvokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner dettilsendtetidligereinngåtteskjøtemeddetsomfremkommeritinglysingsattesten(fragrunnboken).
NotaSimplebørværeavrelativnydatoogikkeeldreenn10dager.Entinglys-ningsattesteringengarantiforatdetikkekommerflereheftelserpåeiendommenetteratattestenerutstedt.Derforinnhentesdetalltidennyattestumiddelbart
Kvalitets sikrings-prosessen.
Hva er Nota Simple?
8
førdenendeligeoverdragelsen.Attestensominnhentesavnotar i forbindelsemedoverdragelseaveiendommenergyldig10dager.Eiendomsregisteretsomutsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge eventuelleendringeristatuspåeiendommenidenneperioden.
NotaSimpleinneholderforenkletinformasjon,ogenkopiavskjøtetbørinnhen-tesoggjennomgåsgrundig.
1.2.1.2 IBI kvittering - Eiendomsskatt
IBI-(ImpuestossobreBienesInmuebles)-erdenspanskebenevnelsenpåeien-domsskatt.VedkjøpavfasteiendomiSpaniabørdetkrevesatselgerfremviserkvitteringforbetalteiendomsskatt.Eiendomsskattenhvilerpåeiendommenogvilfølgeeiendommenvedeteventueltkjøp.Heftelsenfremkommervanligvisikkeavtinglysningsattesten.IBIfakturaeninneholderenbetalingsfristogvedmisligholdtbetalingpåløperforsinkelsesrenter.
1.2.1.3 Basura kvittering- Søppelavgift
Viderebørselgerfremleggeenkopiavkvitteringforbetaltkommunalsøppel-avgift(Basura).Ubetaltsøppelavgifterenheftelsesomfølgermedeiendommenogdetpåløperforsinkelsesrentervedmislighold.
1.2.1.4 Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter
Tilhørerdenfasteeiendommenenurbanisasjonvildetværeopprettetetsameie.Sameietharvedtektersomblantannetregulererfellesoppgaveriurbanisasjonen.Vedtektenekaninneholdeklausulersombegrenserdinhandlefrihet,foreksem-pelendringavterrasse,monteringavmarkiser,dyreholdosv.
Ienurbanisasjonavholdesdetnormaltgeneralforsamlingengangiåret.Påge-neralforsamlingenbehandlesogvedtasregnskapetogbudsjettet,ogdettasoppproblemersomeiernefinnerviktig.EtmøtereferatfraGeneralforsamlingenkanderforgigodindikasjonpåhvilkeproblemersommaneventueltkanforventeifremtidenvedkjøpaveiendommen.Deterintetkravetterspansklovatreferatetskalværepåannetspråkennspansk.Spansklovinneholderviderebestemmelservedrørendehvordaneierneisameietskalstemme,oghvormangestemmersomkrevesforhverenkeltsak.
Vedkjøpavfasteiendombørselgerfremleggeenbekreftelsefrasameietsadmi-nistratoromatselgerikkeharuteståendefelleskostnader.Ubetaltefellesutgifterfølgerdenfasteeiendommen.Denneheftelsenkommervanligvisikkefremavtinglysningsattestenførsameiethartattutleggidenfasteeiendommen,hvilketsameiekungjørdersomselgerikkeharbetaltfellesutgifteneoverenlengrepe-riode.Administratorbørviderebesomåavgienuttalelseomatdetikkeplanlegges
Viktig med kvitteringer påbetalte utgifter.
Få referat fra general-forsamling.
9
størrereparasjoner,moderniseringerellerutbyggingeravsameietsomjovilpå-førekjøperstørrefelleskostnaderennforventet.
1.2.1.5 Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer
Dersommanønskeråtaovervannogelektrisitets-abonnementbørmanundersøkeomselgerharbetaltdenevnteregningenefremtildatoforundertegningavskjøtet.
1.2.1.6 Plan parcial - Reguleringsplanen
Reguleringsplanenforområdetbørundersøkes.Dennevilkunneavsløreplan-lagteveier,fredeteområder,nyeutbyggingsområderetc.
Vedkjøpaveiendomunderbyggingbørmanundersøkeatentreprenørenharbyggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en”grønnsone”(områdesomikkeskalbenyttestilbebyggelse)børdetundersøkesomdetergittdispensasjonfrareguleringsplanen.
Veddel-betalingunderbyggingskaldetutstedesenubetingetbankgaranti.Detskjerofteatutbyggerikkeoverlevererbankgarantiutenetterforespørselfrakjø-perellerkjøpersadvokat.Videreerdetviktigatdeterutstedt såkalt licenciade primera ocupacion- ferdigstillingslisens før innflytting. Denne lisensen erblantannetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelektrisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).
Detteerkunenforenkletsjekklisteoverhvilkeninformasjonsombørinnhentesforåkvalitetssikrekjøpavfasteiendom.Kvalitetssikringenmåimidlertidseesisammenhengmeddenkonkretesak.Dersomeieraveiendommeneretspanskselskapvilkvalitetssikringenværemeromfattende.Kvalitetssikringvilforek-sempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status.Dersomeiereretspanskselskapsomisinturereietavetutenlandskselskapskalmanværemegetforsiktigmedåtaovermoderselskapetutennøyeforutgå-endeundersøkelser.
Finn ut om alt er i orden med ditt bygge-prosjekt.
10
De forskjellige finansierings alternativer & selgers garanti.
1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania
1.2.2.1 Overtagelse av lån
Vedoppføringavnybyggtarselgernormaltoppetpantelånforfinansieringavbyggeprosjektet(byggelån).Kjøperfåroftetilbudomåovertapantelånetsomhviler på boligen (subrogasjon). Fordelen ligger i at subrogasjonskostnadeneofteerlavereennetableringsgebyrvedlåneopptakiSpania.
Dersomkjøperønskerå taover lånetvildettenormalt stipuleres ikjøpekon-trakten.Førundertegningenavkjøpekontraktenbørmaninnhentelånevilkårenesamtlånevalutaogtaenendeligbeslutningommanvirkeligønskeråtaoverlånet.Dukannemligfådegenubehageligoverraskelsehvisduiutgangspunktetbestemmerdegforåtaoverpantelånet,mensenereombestemmerdeg.Damådunormaltbærekostnadeneforkanselleringavlånet.
Mankanogsåspørreommulighetenforåovertapantelånsomhefterpåeien-dommenvedkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.
1.2.2.2 Betaling med veksler
Dersomkjøpesummenskalbetalesavdragsvisunderbyggeperioden,blirdetun-dertidenavtaltatdetskalutstedesveksler(”pagare”).Envekseleretdokumentutstedt ibestemteformerhvorutstederenforpliktersegtilåbetaleetbestemtbeløptilnærmerefastsatttidtildensomlegitimerersegsomdenretteinnehaver.VekselenunderskrivesogduoppretterenbankkontoiSpaniafordebiteringavvekselenpåbestemtedatoer.Skullemanglemmeåoverførepengertildenspan-ske kontoen, og vekselen blir sendt til bankenuten at kjøper har dekning påkontoen,blirdenneavvist(protestert),selvomdetbaremangleréneuro.Bank-kostnadenevedprotestavvekslerliggerpårundt6%avvekselensverdi.
Dennesituasjonenkanlettunngåsvedåforhandlesegfremtilenannenbetal-ingsmåte, foreksempelvedvanligoverføring til selgerskontoog leggedettesomfastoppdragfranorskebank.
1.2.2.3 Bankgaranti
Ifølgespanskufravikeliglovgivningskalselgerstillebankgarantiforinnbetaltebeløp ibyggeperioden.Lovenpresiserer imidlertid ikkehvemsomskalbæreutgifteneforutstedelsenavbankgarantien.Lovensformåltilsieratselgerskalbetaleutgiftene,mendetforekommeratutbyggerforsøkeråkontraktsfesteatdennekostnadskalbæresavkjøper.Kostnadenevedutstedelseavbankgarantivariererfrabanktilbank,ogliggerrundt1%-1,25%avgarantibeløpet.Manbørderforforsikresegomatselgerbetalerkostnadenevedutstedelseavbank-garantienoginkluderedetteikjøpekontrakten(jfr.1.2.3.3).
11
1.2.2.4 Inventarliste
Nårdukjøperleilighetiannenhåndsmarkedetblirdetofteavtaltatendelavinventaretskalfølgemed.Detbørisåfallskrivesendetaljertinventarliste.Fo-tografierkanogsåværenyttigdokumentasjon.Listenbørunderskrivesavbådeselgerogkjøperoginngåsometvedleggvedundertegningavkjøpekontrakten.Pådennemåtenunngårduatselgertarmedsegendelavinventaretogargumen-terermedatdettevarpersonligegjenstander.
1.2.2.5 Befaring av kjøpsobjektet
Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler ileiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler (jfr.1.2.3.4).Vedkjøpavenbrukt leilighetkandet lønnesegåoppnevneen tekniskkyn-digforgjennomgangavleiligheten.Dettekosterca.€500-750(jfr.1.2.3.2d).
1.2.2.6 Tillatelse - ferdigstilling
I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig?Imangekontrakterer leilighetendefinert somferdignår selgerhar sendt innsøknadomferdigstillingsattest–”licenciade1°occupacion”.Ferdigstillingsattesternødvendigforbl.a. tilkoplingavvannogelektrisitet.Selgerssøknadomlisensinnebærerimidlertidikkeatdenneerinnvilget.Dettarvanligvisminstenmåned(ofteopptil6måneder)frasøknadenersendtinntilattestenblirut-stedt.Konsekvenseneratdennyeeierenikkeharvannogelektrisitetidenneperioden.Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge strøm/vann tildisposisjon frabyggeplassen.Vivil likevel anbefale at attesten foreligger førskjøteundertegnes.Deter førstnårattesten foreliggeratboligen juridisksettkvalifiseressomferdigstilt.Enmerkelig,menikkeuvanlig,praksiseratutbyg-gerfårattestvedpassivitetfrakommunen.Kommunenharetterspansklov3måneders frist til å svare positivt eller negativt.Dersom svar ikke foreliggertilsier gjeldene spansk lov at søknaden er innvilget.Dette bør ikke umiddel-bart godtas da kommunen i visse tilfelle kanbringe saker opp til behandlingdersomdet skulle foreliggegrove tilfeller avovertredelser frautbyggers side(f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor bygget-illatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av grønt arealet).
Sett opp inventar liste.
Pass på at boligen har ferdigstillings attest.
12
1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring
1.2.3.1 Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert.Det stilles blantannetlovkravtilkontraktensinnholdogkravtilutstedelseavgarantierforinn-betaltebeløpibyggeperioden.Etterovertagelsenaveiendommeneksistererdetvidereregleromutbyggersplikttilårettemanglerogfeilvedboligen.
1.2.3.2 Krav til kontrakten
Fordetførsteerdetetgenereltlovbestemtkravomatkontraktenskalværeklarogkonkret.Videremåkontraktenværebalansertogvilkårenemåvære”rime-lige”.
Eksempelpåurimeligevilkårienkontrakt:
·Vedkjøpavfasteiendomunderoppføringfårkjøperoftetilbudomåtaoverpantelånetsomeropprettet iboligen.Pantelånet tilsvarerofte70%avdentotalekjøpesummen.Deteringenplikttilåovertapantelånet,menendelkon-trakter fastsetter at kjøperenmå betale kanselleringsomkostninger for lånetdersomdetteikkeovertas.Detteerenoftemisbruktklausul,dadetiutgangs-punkteterutbyggersplikttilåbetalekanselleringskostnadeneforsittegetlån.Dissekostnadeneliggeroftepå0,5–1%avpantelånetogitilleggkommertinglysnings-ognotarkostnaderpåopptilca.€1.000.
·Kontraktsvilkårsomfastslåratkjøperskalbetalekostnadersomiht.lovenskalbæresavselger;somforeksempelkostnadeneforseksjoneringavleilighetene(DivisionHorisontal)erkarakterisertsom”urimelige”etterspansklov.
·Viharoftesettkontraktersomspesifisereratkjøperharplikttilåovertaboli-gennårutbyggerhardensåkalte”Actadefindeobra”–enlisensforferdig-stillelseavbygget.Iht.spanskretterboligenførstbeboelignårutbyggerhar”licenciade1ªocupacion”somnevntovenforogjuridisksetterboligenikkebeboeligførdennelisensenforeligger.
Iht.spansklovmåkontrakteninneholdefølgende:
a)Informasjonomkontraktspartene.
Kontraktenbørinneholdekjøpersnavnogadresse.Påsammemåtemådetspe-sifisereshvemsomerutbygger.Dersomutbyggereretselskapmådetfremkom-mehvorselskapeter registrert,hvilken typeselskap,selskapetsorganisasjonsnummer/CIFnummerogadresse.Videreskalkontrakteninneholdeendetaljertbeskrivelse avhvemsomkanundertegnepåvegne av selskapet.Dersomdethenvisestilenfullmaktfrautbyggererdetetterspansklovkravomennotarialfullmakt.KontraktenbørinneholdeenbeskrivelseavhvoroghoshvilkenNotarfullmaktenbleundertegnet.
Få med dine krav i kontrakten.
Hva kontrakten bør inneholde.
13
Detforekommerofteatkjøperunderbyggeperiodenønskeråendrenavnetpåkontraktsparten.Hunharskrevetunderiegetnavnmenønskernåathennesnor-ske/spanskeselskapskaleieleiligheten,alternativthennesbarn.Dersomkjøperidetteeksempelharværtforutseendenok,erdetinntattikontraktenatdennekanoverdrastiltredjemannutenatsamtykkefraselgerernødvendig.Dersomkon-traktenikkeinneholderenslikretterkjøperundergittselgersvelvillighet.Noengangernekterselgerenslikoverdragelseutenoverhodetåoppginoengrunn.Deterhellerintetkravetterspansklovgivningatselgerskalhaensakliggrunnforsliknektelse.Dersomdetgjelderetreeltsalgførferdigstillelsevilofteselgerkreveenvissprosentavdenfortjenestesomkjøperoppnår.Iandretilfelleerdetstipulertatenevt.fortjenesteskaldelesliktmellomkjøperogselger.
Enoverdragelseavkontraktenibyggeperiodenvilkunnemedføreatselgerskalbetalegevinstbeskatningvedevt.fortjenesteogatselveoverdragelsenutløseroverdragelsesavgiftalternativtmerverdiavgift.
b)Beskrivelseavdenfasteeiendommen
Kontraktenbørinneholdeendetaljertbeskrivelseavdenfasteeiendommenogdetbørfremkommehvoreiendommenerregistrert.Kontraktenbørvidereinne-holdetegningeravleilighetensomviserinndelingavrometc.Dersomleilighetenliggerienurbanisasjon(sameie)børdetvedleggesplanersomviserleilighetensplasseringiurbanisasjonen.Planenebørundertegnesavbådekjøperogselger.
Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å byggesvømmebasseng, tennisbane,klubbhus,osv.dersomdetteerbeskrevet ipros-pektet.
c)Prisogleveringsdato
Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Fer-digstillelsesdatoenbørværeoverensstemmendemednårutbyggermottardensåkaltelicenciade1ªocupacion-ensåkaltferdigstillelseslisenssomernødven-digforbl.a.inngåelseavvann-ogelektrisitetskontrakten(jfr.1.2.2.6).
d)Byggespesifikasjoner
Kontraktenbørvidereinneholdeenlistesomidetaljbeskrivermateriale,farg-erogstandard.Listenbørforeksempelspesifisereomdetermarmorgulvoghvilkentypemarmorsomskalbenyttesetc.Viderebørdetspesifisereshvasominngåravutstyrsomhvitevarer,aircondition,alarmetc.. Sikring av
innbetalte beløp.
14
1.2.3.3 Bankgaranti
Iht.spansklovgivningskaldetutstedesenbankgarantiellerforsikringsgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Lovenerpreseptorisk,hvilketinnebæreratutbyggerharenplikttilåutstedeenforsikring/bankgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Enavtalemellomparteneomatdetikkeskalutstedesbank-garantierikkegyldigetterspanskrett.Viderepåleggerlovenkjøperenplikttilåleveretilbakebankgarantien/evedundertegningavskjøtetogovertagelseavboligen.
Spansklovfastslårvidereatbeløpsominnbetalesibyggeperiodenskalsettesinnpå en separat kontoogkunbenyttes til konstruksjon.Bankgarantien skalvideregaranteredetinnbetaltebeløp+4%årligerenter.
Kjøpekontraktenbøruttrykkeligrefereretilbankgarantienogdetbørfremkom-me ikontraktenatutbyggergaranterer tilbakebetalingenav innbetaltbeløp+4%renterperårdersomutbyggerikkeharferdigstiltboligeninnenavtalttid.Kjøpekontraktenbørviderespesifisereatselgerskalbetalekostnadenevedut-stedelseavbankgarantien.Videreerdetviktigatdeterutstedtsåkalt“licenciadeprimeraocupacion”(ferdigstillelsesattest)førinnflytning.
Dennelisensenerblant.annetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelek-trisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).Avpraktiskegrunnererdetvanligatkjøperfårbankgarantienca.14dageretterinnbetalingenavbeløpet.
1.2.3.4 Utbyggers plikt til å rette mangler og feil
Vedoppføringavnyboligerutbyggervidere forpliktet tilå retteoppfeilogmangleriboligen.ISpaniaeksistererdethovedsakelig3ulikefristerforåfrem-settekravomrettingavmangler.Fristenavhengeravmangelenskarakter.
Fordetførsteharkjøperretttilåkreveatutbyggerretteroppfeilogmangleriboligendersomkjøperfremsetterkravomdetteinnen1åretterdatoforoverta-gelseavboligen.Dettevilvesentligdreiesegomsynbarefeilogmangler.
Videreharkjøperretttilåkreveatutbyggerretterskjultemanglerdersomkravetfremsettesinnen3åretterdatoenforovertagelsenavboligen.
Forkonstruksjonsmessigefeilogmanglererdetvidereen10årsfristforåfrem-settekravomutbedring.
Dersomdukjøperenfasteiendomsomforrigeeierkjøptefrautbyggerfor1/2årsiden,vildutaoverforrigeeiersrettigheteriforholdtilutbygger.Detteinnebæ-reratdumåfremsettekravomrettingavsynligefeilogmanglerinnen1/2årmv.
Sikring av inn-betalte beløp.
Kjøpers rettved feil og mangler vedeiendommen.
15
Avslutningsvis vil vi nevne at dersomutbygger ikke følger opp de lovpålag-tepliktenemåsakenbringesinnforspanskdomstol.Deteringennyhetatenspanskrettsprosessermegettidkrevende.Vihardessverresettflereeksemplerpåatutbygger rettog slett spekulerer i atkjøper ikkeanlegger rettssak,menakseptereråutbedremangelenforegenregning.
16
II SKATTER OG AVGIFTER2.1 Ved kjøp
2.1.1 Ny eiendom
·Merverdiavgift-IVA
KjøpermanenboligunderoppføringskaldetbetalesIVA(merverdiavgift).IVAvedkjøpavnyoppførtboliger8%,somogsågjelderforgarasjeogbod.DersomimidlertidgarasjeellerbodkjøpesseparatvilIVAutgjøre18%avkjøpesum-men.DennesistnevnteIVAsatsgjelderogsåvedervervavtomt.Itilleggskaldetbetales1%stempelavgiftpåkjøpesummenIVAberegnespåskjøteverdienpådenfasteeiendommen.
·NotaromkostningerItilleggkommerNotaromkostningerpåca.€800.Notaromkostningenevarierermht.skjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombrukesvedutar-beidelseavskjøtet.
·TinglysningsgebyrSkjøtetskalvideretinglysesiEiendomsregisteret.Tinglysningskostnadenelig-gervanligvispåca.€700.
·AdvokatsalærAdvokatsalærvedkjøpliggermellom1-1,5%avkjøpesummen,dogminimum€2.500.Meglerkommisjonenharblittredusertdesenereår.Normalternåpro-visjonenca.5%.
2.1.2 Brukt eiendom
·OverføringsavgiftKjøpermanenbrukteiendomskaldetbetales7%overføringsavgiftavskjøte-verdienopptil400.000€.Utover€400.000betalesdet8%overføringsavgift.Dvs.dersomeiendommenkoster€450.000såbetalerman7%på€400.000ogderetter8%forresterende€50.000
ItilleggkommerNotarkostnader,advokatsalærogtinglysningsgebyrsomnevntover.Detskalikkebetales1%stempelavgiftvedkjøpavbrukteiendom.
Hvilke utgifter kommer i tilleggtil kjøpspris?
17
2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter
· Valuta
Foråunngåvalutarisikobørdetvurderesåtaopplånisammevalutasommanharsininntekti.
OmmanbørtaoppetlåniSpaniaellerNorgemåvurdereskonkretogvivilgienoversiktoverkostnadersomoppståriforbindelsemedlåneopptakiSpania.
Ikke-residenterfårvanligvisinnvilgetlånpåopptil70%avtakstenpådenfasteeiendommen.Finanskrisenharmedførtatsærligspanskebankerharblittmerrestriktivemedåinnvilgepantelån.
Dubørgånøyegjennomlånevilkårene.Detberegneskommisjonervedåtaopplån (jfr.nedenfor), ved endringav lånevilkåreneogvedkanselleringav lånet.Vigjøroppmerksompåatallevilkårenekanforhandlesogofteerdetmuligåreduseredeulikekommisjonenenoe,mendeterviktigatduforhandlerdegfremtilgunstigerevilkårførlånetinnvilges.OpprettelseavlånetskjerhosNotaren,vanligvissamtidigmedundertegningavskjøtetfordenfasteeiendommen.
Oversikt-kostnadervedåopprettelåniSpania
·ÅpningskommisjonVariererfrabanktilbank,menliggervanligvismellom1–2%avpantelånetsstørrelse.
·Rente(fast-flytende)Dersomduvurderer sjansene forat renten skalopp,bør rentenbindes for sålangperiodesommulig.Imotsattfallbørdetavtales3månedersflytenderente.
·KostnaderforutarbeidelseavpantobligasjonerAvhengeravskjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombenyttes,menliggerrundt€600.
·TakseringskostnaderCa.€350-500.
·TinglysingsgebyrVanligvismellom€500–600.
·StempelavgiftDetskalbetales1%stempelavgiftpåpantelånetstotaleansvar–dvs.summenavhovedstol,ordinærerenter, forsinkelserenteroginndrivelsesomkostninger.Stempelavgiftenberegnesmedbasis i totalansvaretsomutgjørca.150%avlånebeløpet.
·ForsikringVedlåneopptakerdetetkravomatdenfasteeiendomforsikres.
Informasjon vedrørende finansiering.
Hvilke kostnader kommer i tillegg i forbindelse med låneopptak?
18
2.2 Skatter ved å eie - ikke skatteresident i Spania a)Impuestossobrelarentadenoresidentes-Inntektsskattforikkeresidenter
En ikke-residentmåbetale inntektsskattavde inntekterhanhar iSpania, foreksempelvedutleieavsinbolig.Inntektenerdenfaktiskeleienduharmottattellerenprosentavleieverdien.(kansammenlignesmednorskprosentligningavfritidseiendom).
Inntektsskattenforikke-residenter,somikkeharleidutboligen,kalkulerespåsammemåtesomvedprosentligningavfasteiendomiNorge.Skattepliktigfor-deler2%avdenspanskeligningsverdienpådenfasteeiendommen,densåkaltevalorcatastral.Detopereresderettermedenflatskattesatspå24%.
Laosssiatdenspanskeligningsverdienpådinfasteeiendomer€50.000.Skat-tepliktigfordeler2%av€50.000,somer€1.000.Inntektsskattenutgjør24%av€1.000somer€240(ikorthetsåledes0,5%avligningsverdien).Dersomdenspanskeligningsverdienharblittrevidertetter01/01/1994erdenskatteplik-tigefordel1,1%avdenspanskeligningsverdien.
b)Impuestossobreelpatrimonio–Formuesskatt
FormuesskatteneropphevetiSpaniamedvirkningfrainntektsåret2008,slikatdennetypebeskatningikkelengereraktuell.
c)Eiendomsskatt–IBI–impuestosobrebienesinmuebles
IBIerenårligkommuneskattogmåbetalesavbåderesidenterogikke-residen-teriSpania.
Regningkommer til den registrerte spanske adresse engang i året, vanligvisinnen septemberhvert år iMarbellaog innen juni iMijas.Eiendomsskattensstørrelsevarierermedhvoreiendommenligger.
d)Basura/kommunalsøppelavgift
Denkommunalesøppelavgiftenbetalesavbåderesidenterogikke-residenteriSpania.Regningkommeripostentogangeriåret,ogliggerpårundt€70-95.
e)Fellesutgifter
Fellesutgiftervarierermht.hvilketjenestersomutføresifelleseiet(gartner,vakto.l.).Felleskostnadenefastsettespåbakgrunnavetbudsjettsomvedtaspådenårligegeneralforsamlingen.Disseutgifterdelesikkeprleilighet(ellerpr.hus),menetterdetantallm2maneier(inkludertterrasserogdenideelleandelavbyg-getsfellesarealer).
Inntektsskatt for ikke-residenter.
Formueskatt
Skatter og utgifter på eiendom.
19
2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania
IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,somereietavenpersonbosattiNorge.DetsammengjeldergevinstvedanvendelseavfasteiendomiSpania.
Spaniasretttilåbeskatteslikinntektogformueetterdobbeltbeskatningsavta-lenbegrenserimidlertidikkeNorgesretttilåbeskattedensammeinntektenogformuen. Inntekt avog formue i fast eiendomsom ligger iSpania, skalogsåbeskattesiNorge(selvomdetikkelengeroppkrevesformuesskattiSpania).VedligningeniNorgeskaldetimidlertidgisfradragidennorskeskattenfordenskattsomerbetaltiSpania,basertpådensåkaltekreditmetode.
FasteiendomiSpaniaskalalltidoppgispådennorskeselvangivelsen.Kravomkreditfradragmåframsettesogdenspanskeselvangivelsenmåvedlegges.
Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania?
EtteruttalelsefraFinansdepartementetskaldetvedfastsettelseavdennorskeligningsverdienpåfasteiendomiutlandet legges tilgrunn”tilnærmetsammeforholdmellomantattsalgsverdiogligningsverdisomfortilsvarendeeiendom-merbeliggende idennorskekommunenhvorskatteytererbosatt”.Dettekanillustreresved følgende eksempel:Dukjøper en leilighet iSpania tilNOK2millionerogligningsverdienpåfasteiendomiNorgeidenkommunenduborerpå20%avomsetningsverdien.IdennorskeselvangivelsenhevdesdetatduskaloppføreleilighetensverdimedNOK400.000.ImidlertidharenrekkeavvåreklienteroppførtspanskValorCatastralsomgrunnlagfornorskformuesskattogfåttgodtattdette.
Betaler man skatt til Norge for å eie hus i Spania?
20
2.4 Skatter ved salg
2.4.1 Personlig eiet
Gevinstbeskatning
Inntilskattereformenipr1.januar2007bleselgergevinstbeskattetforskjelligettersomhunvarbosattiSpaniaellerikkeiskattemessigforstand.Detteskilleternåopphevetogselgerebehandlesnålikt.Beskatningenavgevinsternå19%avhelegevinsten.
2.4.2 Eiet av selskap
Dersomimidlertiddenfasteeiendomeiesavetspanskellerutenlandskselskapskalgevinstenbeskattessominntektpåselskapetshånd;p.t.ca.25%(20-25el-ler30%),forgevinstsomikkeoverstiger€120.202.Forgevinstsomoverstigernevntebeløpbeskattesdennemedca.25-30%).OvennevntegjelderkunhvisselskapetharaktivitetiSpania.NorskeselskapersomikkeharaktivitetiSpaniabetaler19%.
2.4.3 Beregning av gevinst
Gevinsten er forskjellenmellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og ut-gangsverdi (skjøteverdivedsalg). Inngangsverdienerdenoffisiellekjøpesumforhøyetmedenvissligningsmessigindekspr.åreiendommenharværtiselgersbesittelse.Itilleggvilinngangsverdienforhøyesmedforetattinvesteringer(mi-nusavskrivninger)samtdirektekjøps-ogsalgsomkostninger.
2.4.4 Retensjon
Dethengerfortsattigjenenulikhetmellomresidenterogikke-residenter.Der-somkjøperhandlermedenselgersomerikke-residentskalkjøperholdetilbake3%avkjøpesummensomskaloverdrasavkjøpertilskattemyndighetenesometakontobeløpforskattpågevinst.Dersomdettea-kontobeløpoverstigergevin-stbeskatningenmåbalansenkrevestilbakebetalt.Behandlingstidenavslikekraverca.6måneder–1år.
Plusvalia
Plusvaliaerenskattavverdistigningenpåselvetomtensomhuset/leilighetenerbyggetpå,ogutløsesvedethverteierskifte.StørrelsenpåPlusvaliaavhengeraveiertidogeiendommensstørrelse.Iht.spansklovskalselgersomhovedregelbetalePlusvalia,menlovenåpnerforatselgerogkjøperkanavtaleannet.
Skatter ogutgifter ved salg av eiendom.
Gevinstbeskatning for ikke-residenter.
21
Personlig eiet - skatteresident i Spania
-En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig(innen2år)erfritattfragevinstbeskatningvedsalg.Iht.spansklovregnesenboligsomdin”primærebolig”dersomduharboddiboligenidesiste3år.
-Residentersomereldreenn65årerfritattfragevinstbeskatningvedsalgavdenprimæreboligen.Deteretkravomatvedkommendemåhabodddesistetreår iboligenførsalg,menforpersonerover65årerdet ikkeetvilkåratkapitalvedsalginvesteresiennybolig.
2.4.5 Overføringsavgift
Bolig eiet av selskap
Dersomboligenereidgjennometspanskselskap,såkaltS.L. (sociedad limi-tada)vilmankunerverveaksjeneiselskapet.Vedervervavaksjerkankjøpersomhovedregelunngå7%overføringsavgiftdersomfølgendevilkåreroppfylt:
•Selskapet eier kun den faste boligen og har ikke annen økonomiskvirksomhet
•Aksjene i selskapet overtas av to eller flere, ikke nær relaterte, aksjonærerhvoravingenavaksjonæreneerververmerenn50%.
•Eierstrukturenmåhaeksistertiminstetårfraervervavboligen.
Vedsalgavfasteiendomutavselskapetpåløperdetsomnevntovenforca.25 %gevinstbeskatning
2.4.6 Endringer i unntakene for gevinstbeskatning
Iht. lovgivning inntil 1. januar2007vardetunntak forgevinstbeskatning forbåderesidenterogikkeresidentersomhaddekjøptsineiendomfør31.desember1986.Itillegghaddedesomerverveteneiendomopptil2006endelvisreduks-jonigevinstbeskatningen.Iht.lovutkastetskaldetteunntaketogmulighetentilåreduseregevinstbeskatningenfallebort,mendeterskissertenrekkeovergang-sreglerforåreduseredeskattemessigekonsekvensene.
2.4.7 Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge?
Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norgeetterdenorskeskattereglene.Tapvedsalgavfasteiendomiutlandeterbare fradragsberettiget iNorge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skat-tepliktighit.Fasteiendomiutlandeterforeksempelegenboligogfritidsbolig.Timeshare-leilighetkanskattemessigogsåbliåbetraktesomfasteiendom.
Reinvestering-ny fast bolig.
22
IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,someiesavenpersonbosattiNorge.DetsammegjeldergevinstvedavhendelseavfasteiendomiSpania,jfr.skatteavtalenartikler13og22.Iht.skatteavtalenkanduimidlertidkrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.Detskalmedandreordikkebetalesdobbelskatt.
Norskskattelovgivninginneholderimidlertidunntakfrahovedregelenom28%beskatningforgevinstvedsalgavfasteiendom.Skattelovenoppstillerfølgendekravforatgevinstenskalværeskattefri:
1.Fordetførstegjelderunntaketkunvedsalgavfritidseiendom.Medfritids-eiendommenesfasteiendommedbygningsombenyttesforfritidsformål,foreksempelhytteellerlandsted.
2.Fordet andremåeierenharbrukt eiendommen somegen fritidseiendom iminstfemavdesisteåtteårene(brukstid).
3.Fordettredjeerdetetkravomateiendommenblirsolgtellersalgetbliravtaltmerennfemåretteratdenblekjøptogmerennfemåretteratdentattibruk,eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnesmed.Brukskravetkanoppfyllesforflerefritidseiendommersamtidig.
EksempelSalgavfritidsboligiSpania
ISpania: SkattepliktiggevinstberegnesetterspanskereglerogskattleggesiSpania.
INorge: Skattepliktenvurderesetternorskeregler.Hardueietogbruktfritidsboligen lenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefrigevinstvedsalg,ergevinstenskattefriiNorge.DakanduikkekrevefradragiNorgefordenspanskeskattenpågevinsten.Ergevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etter norskereglerogskattleggesiNorge.DakandukrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.
Dadenskattepliktigegevinstenberegnesbådeetterspanskeognorskeregler,vildetbeløpsomerskattepliktigiSpaniaogNorgeværeforskjellig.
23
2.4.8 Utleie av bolig i Spania
MangenordmennsomkjøperboligiSpaniaplanleggeråfinansiereervervetvedutleieforkortereellerlengreperioder.Foråreduserefremtidigeproblemerbørutleierhakunnskapomhvilkerettigheterogforpliktelserleieforholdetmedfører.Enelementærforholdsregeleratleieavtalenbørværeskriftlig,selvomlovenogsåtillatermuntligeavtaler.Idenneartikkelenvilsepåhvaenutleierbørværeoppmerksompåvedutformingavenleiekontrakt.Eiendommenmåregistreresidittnavn ikommunenmendusompersonbehøver ikke registreredegsombosattder(empadronado).ISpaniaeksistererdetulikeloveromutleie.Itilleggtil nasjonale lover om utleie eksisterer det ulike lover om utleie i en del av de autonomeregioner.Vivilidetfølgendebasereosspådenurbaneutleielovenav24.november1994(Leydearrendamientourbano-heretterbenevntUtleieloven)Vibenyttergjennomgåendeuttrykketleilighet,menUtleielovengjelderallety-perboenheter(medvissespesifikkeunntak–jfr.foreksempelnesteavsnitt).
Utleieloveninneholdervissepreseptoriskeregler,hvilketinnebæreratregleneikkekan fravikes ved avtalemellompartene.Loven skillermellomutleie avturist boliger og utleie påmer permanent basis. En bolig karakteriseres somenturistbolignårleietidensettesidagerelleruker,boligenerfulltmøblertogleietagerbeholdersinfasteboligetannetsted.Ipraksiseretleieforholdutover11måneder karakterisert som langvarig,men tvilsspørsmål kan oppstå. Luk-susboliger,dvs.boligerpåmerenn300m2elleratleieinntektenoverstiger5.5ganger“salariominimointerprofesional”(detteerlønnsomstatensetterhvertårsomminimum)ihusleieperårerunntattfradenspanskeloven.
Innholdet i leiekontrakten
1. Leiekontraktens varighetLeietakeremedpermanentleieforholdharoppsigelsesvern.Kontraktenbørinne-holdeenbestemmelseomatleietagerharfastbopelf.eks.iNorgeogatdetkungjelderetleieforholdogikkesomfastbopel.Viderebørkontraktenbegrensestil11måneder.Dersomleieforholdetdefineressompermanentkanleietageret-terspansklovautomatiskforlengeleiekontraktenmedinntil5år.Detteselvomkontraktenerskrevetforenkortereleieperiode.Utleierbørværesærdelesfor-siktigdersomdetiutgangspunktetkunundertegnesen6månederskontraktogetterutløpetav6månederfornyeskontraktenenda6måneder.Deterrealitetensomeravgjørendeselvomdeterinntattileiekontraktenatleieforholdetkunskalværeavkortvarigkarakter.Herundervildetleggesvektpåomvedkommendebruker leilighetensomsin fastebolig.Forut forutløpetav5årsperiodenmåeierensioppkontraktenskriftliginnen30dagerførleiekontraktensutløp,ellersharleietagerretttilåbliboendeforettåravgangeniinntil3nyeår.Vedforlen-gelseavleieperiodenkanleienbareøkesvedateiergirskriftligbeskjedomdetteogbareiht.denoffentligeprisindekssomhvertåroffentliggjøresavregjeringen.
24
2. Leiebeløp og depositum: Leiebeløpetkanfrittavtalesmellompartene.Detbørselvfølgeligavtalesatdetskalinnbetalesdepositumforminimum1måned.
3. InventarlisteUtleierbørsetteoppendetaljertinventarlisteoverinnboogløsøre.Inventarlis-tenbørinntassomettilleggtilleiekontraktenogundertegnesavbådeleietakerogutleier.Imotsattfallrisikeresatleietakertarmedsegendelavinventaretoghevderatdetteervedkommendeseiendelerelleratdepåståtteeiendeleneikkeeksisterer.
4. Inspeksjon av leilighetenFørleiekontraktenundertegnesbørleietakerogutleierinspisereleiligheten.Entilstandsrapportbør inntas i leiekontrakten,foreksempel i formavenklausulsomfastslåratleietagerharovertattleilighetenidenstandtilstandsrapportentil-sier.Vedleieforholdetssluttbørleietakerogutleiergjennomgåleiligheten.Til-bakebetalingavdepositumbørikkeskjeførutleierharsjekketatalteriorden.Dersomleieforholdeteravlengrekarakterbørutleierinntaeninspeksjonsrettunderleieforholdet.
5. Betaling av kostnader under leieforholdetVedkortvarigeleieforholderdetvanligatutleierbetalervann,elektrisitet,fel-leskostnaderogandreutgifteriforbindelsemedutleien.Vedpermanenteleiefor-holdbørvannogelektrisitetbelastesleietaker.Fellesutgifterogeiendomsskattenerdetimidlertidvanligateierbetaler,menannetkanselvfølgeligavtales.
6. Avbrytelse av leieforholdetDersomdetikkeeravtaltanneterleietagerforpliktettilåbetaleforderesteren-demånedenedersomvedkommendebryterleieforholdetførutløpavkontrakten.
7. Salg av leilighetenDersomutleierønskeråselgeleilighetenharleietagerførstekjøpsrett.Leieta-kerkandakjøpeleilighetentilsammebetingelsersomtilbysandreinteresserte.Uansettkanikkeleilighetenselgesutenpåhefteavleieretten.
8. VisningsrettDetkanofteværepraktiskåinntaenklausulomutleiersretttilåviseleilighetentilinteressertekjøpereitilfelleavetfremtidigsalg.
Væroppmerksompåatuansetthvorgodtduharsikretdegienutleieavtale,vilduværeavhengigavspanskedomstolerdersomforholdetskulleskjæreseg.Herundermådetnevnesatdetspanskelovverketbeskytterleietakerengodtogdetåkasteutenuønsket leietakererenmeget sendrektigprosess.Viderevilvi gjøre oppmerksom på at leieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanskeselvangivelsen.
25
III. SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT Detertresettreglermanmåværeoppmerksompånårdetgjeldertestamentogarv.
a)Deformelleregler-gjelderregleneforopprettelseavtestament-f.eks.atdetskalværeskriftligetc.
b)Materielleregler-reglersomregulererhvordanarvenskalfordelesf.eks.de norske regler om livsarvingers arverett
c)Arveavgiftsregler-reglenesomstipulererhvormegetarveavgiftarvingenskalbetale
3.1Spørsmålomarvefordelingerdetmangesomskyverforanseg.Detteførerofte til uventede og unødvendige problemer for arvemottager, særlig dersomarvelateretterlatersegformueietannetland.Detersværtfåarvingersomvethvordandeskalgripeanenspanskarvesak.Videreerarvdessverreofterotentilunødvendigefamiliekonflikter.Planleggingkanavvergekonflikterogsikrearvelatersvilje.Planleggingpåettidligtidspunktkanviderereduserearveavgif-tenimangetilfeller.
3.2 Hvordan opprette et testament i Spania?
Opprettelseavetspansktestamenterbundettilvisseformkrav.Disseavhengeravhvilkentypetestamentduønskeråopprette.Denmestpraktisketestamentfor-men,somvilblibehandletidenviderefremstillingen,eretsåkaltåpenttesta-ment.
EtåpenttestamentmåundertegnesinærværavenNotar.Notarensoppgaveerførstogfremståkontrollereattestatorfaktiskerdenhanutgirsegfor,attesta-menteteropprettetavfriviljeogattestatorerved”sansogsamling”.Testatormåpersonligmøteoppforundertegningavtestamentet,ogdetkanf.eks.ikkeutstedesenfullmaktforundertegningavettestamentpåtestatorsvegne.DersomtestatoruttrykkersinsisteviljepåetspråkNotarenikkeforstårertestatoretterspanskrettpliktigtilåoppnevneenoversetter.Ietspansktestament,opprettetavenutenlandskstatsborger,erdetvidereetkravattestatorviljeskalkommetiluttrykkbådepåspanskogetannetspråkf.eks.engelsk(isammedokument).
NotarenbeholderoriginaltestamentetogsenderennotifikasjontildetsentralespansketestamentregisteretiMadrid(”RegistroCentraldeUltimaVoluntad”).Testatormottarenattestertkopi.
EtternorskarverettviletgyldigspansktestamentogsåhagyldighetiNorge.DeterviktigatdetikkeopprettesetnorsktestamentsomstridermotinnholdetiettestamentopprettetiSpania.NorskestatsborgeresomeierfasteiendomiSpaniabørderforavgrensedetspansketestamentetsgyldighettilaktivasometterlatesiSpania.
Det viktigste vedrørendespansk testament.
26
Vedopprettelseavetspansktestamentbørmanvideretenkegodtigjennomord-lyden.DersomdetspansketestamentetforeksempelpresiseresleiligheteniUrb.SantaMaria,apt.nummer1,børduværeoppmerksompåatdetmåopprettesetnytttestamentvedkjøpavennyleilighet.DetkanderforofteværepraktiskattestamentetregulererdettestatoreieriSpaniapådødstidspunkt.
3.3 Hvorfor opprette et testament i Spania?
Medhjemmelispanskrettkanennorskstatsborgerdisponereoversineeien-deleriSpaniaietnorsktestament.JuridisksetterdetfølgeligikkenødvendigåoppretteettestamentiSpania.
EtspansktestamentvilderimotgjøreskiftetiSpaniabetydeligenklere,raskereogøkonomisksetterdet rimeligere.Detnorske testamentetmåoversettesoglegaliseres.Videremåenrekkeforholddokumenteressomforeksempeltesta-mentetsgyldighet,testatorsrettsligeevneforåoppretteettestamentogsamtligedokumentermåoversettes,attesteresoglegaliseres.Ipraksisvilarveoppgjøretteretspansktestamenttagjennomsnittlig2måneder,mensdetviltalangtmertiddersomdetkuneropprettetetnorsktestament.Arvelatersbankkontovilbli”frosset”inntilskiftetharfunnetsted.Dettegjelderuansettomvedkommendeharetnorskellerspansktestament.
3.4 Arveavgift
Arveavgiftblirdensammeuavhengigavomdeteropprettettestamentellerikke.HovedregelenetterdennorskeArveavgiftsloven(§1,1.ledd,1.pkt.)eratdetskalsvaresarveavgifttildennorskestatnårarvelaterenvedsindødvarbosattiNorgeellervarnorskstatsborger.Pådenannensidefastslårspanskearveav-giftsregleratarveavgiftavfasteiendomalltidskalsvarestildenspanskestat.NorskarveavgiftsregelgjøridenneanledningunntakforbetalingavarveavgiftiNorgedersombetaltarveavgiftkandokumenteresfraSpania.
DetpresiseresatdobbeltbeskatningsavtalenmellomNorgeogSpaniaikkekom-mertilanvendelsenårdetgjelderarveavgift.DetteinnebæreratSpaniaogNorg-esinternrettsligereglereravgjørendeforhvilketlandduskalbetalearveavgifttilogogsåforhvilkeavgiftssatsersomgjelder.
Spansk arveafgiftog dens størrelse.
27
3.5 Den spanske arveavgiftens størrelse
Denspanskearveavgiftenernoehøyereenndennorskeogfølger,somdennor-ske, enprogressiv skala.Denvesentligste faktor er arvens størrelse.Faktorersomarvemottagerensfamilieforholdtilavdøde,alder,omarveobjekteterarve-mottagersprimæreboligellerfamiliebedrifterøvrigemomenteriberegningenavarveavgift.
Vedarvtilnærmestefamilieerfribeløpetetterskattesatsenefor2003satttil€15.956,87prarving.Forfasteiendomtilsierhovedregelenatarveavgiftenskalberegnespågrunnlagavmarkedsverdien.Vårerfaringeratavgiftsmyndighe-tenegodkjenner ligningsverdien (ValorCatastral)multiplisertmedden lokalekoeffisient–f.eks.Marbella4.5.Somdetfremgåranvenderavgiftsmyndighetenetundertidenrimeligskjønn,menengyldenregeleratmarkedsverdienaldrivilværelavereennskjøteverdienpådenfasteeiendommen.Pådenandresideerdetikkenødvendigåsettemarkedsverdienhøyereennvalorfiscalpåeiendommen,som kort og upresist kan oversettes med skatteverdien på den faste eiendommen ogvalorfiscalfastsettesavkommunenhvoreiendommenligger.Setterdumar-kedsverdien for lav kan du risikere at skattekontoret griper inn og fastsetter en nyoghøyeremarkedsverdi.
Motorvogn:Detspanskeskattekontoretpublisererhvertårentabellhvordeulikeverdierpåmotorvognfremkommer.
Bankkonto:Detersaldoenpådødstidspunktsomskalleggestilgrunn.
SkattefrittbeløpArveavgiftensstørrelseavhengersomnevntavarvemottagerensfamilieforholdtilavdødeogalder.Vikangifølgendeoversikt:
Gruppe1:Forlivsarvingeryngreenn21årerskattefrittbeløppr.livsarving€15.956,87.Itilleggfårenlivsarvingunder21åretskattefritttilleggtildennevnteskattefriebeløpmed€3.990,72forhvertårunder21år,medettotaltmaksimumfradragpå€47.858,59.
Gruppe2:Livsarvingersomer21årellereldre,ektefeller,foreldreerskattefrittbeløp€15.956,87.
Gruppe3:Forarvingeri2.og3.gradiht.denspanskearveloven,detteomfattersøsken,nevøogonkelerskattefrittbeløppr.arving€7993,46.
Forskjelligegrupperarvemottagere
28
Gruppe4:Forslektningeri4.gradogpersonerutenslektstilknytningtilavdødeeksistererdetingenskattefriebeløp.
Nedenforfinnerduenforenkletarveavgifts tabell.Medutgangspunkt idennetabellenkanvi gi følgendepraktisk eksempel påutregning av arveavgift:Laosstenkeossatarvelaterhaddeenleilighettilenverdipå€96.000.Detskalførstleggestil3%forinnboogløsøre,dvsatavgiftsgrunnlagetblir€98.889.Dersomarvemottagereravdødesbarnkandettrekkesfra€15.956pr.barn.Utifradespanskearveavgiftstabellervilduidettetilfelletbetaleenarveavgiftpåca.11.6%.Nevnte3%tilleggskalberegnesatboetstotalenettoverdi,altsåikkekunverdiavhusetmenogsåandreaktiva.
Arveavgiftenskalbetalesinnen6månederetteroppgjøretDenspanskearveavgiftensstørrelsefremgåravfølgendetabell:
Tabell over den spanske arve avgiftens størrelse.
Grunnbeløpieuro (BaseLiquidable) Prosent
0,00 7,65
7.993,46 8,50
15.980,91 9,35
23.968,36 10,20
31.955,81 11,05
39.943,26 11,90
47.930,72 12,75
55.918,17 13,60
63.905,62 14,45
71.893,07 15,30
79.880,52 16,15
119.757,67 18,70
159.634,83 21,25
239.389,13 25,50
398.777,54 29,75
797.555,08 34,00
29
Iht. tabellen begynner arveavgiften på 7,65 % på et grunnbeløp opp til€7.993,46.Tabellenerforenkletidenforstandatdetforetasgradviseoppjust-eringeravprosentsatsenettersombeløpetnærmerseg€7.993,46.Denhøyestesatseniht.dennetabellener34%,menprosentsatsenkanblihøyereavhengigavarvemottagerenseksisterendeformueogfamilieforholbeløp.
3.6 Arveplanlegging
Denspanskearveavgiftenersomnevnthøyereenndennorske.
Denhøyearveavgiftenkanreduseresvedarveplanlegging.Medarveplanleggingmenerviatmanforetarvisseøkonomiskedisposisjonerilevendelive.Arveav-giftenkanfaktiskreduseresmedhele95%,menunderforutsetningavatulikevilkåroppfylles.
VedkjøpavfasteiendomiSpaniakandetforeksempelværefornuftigåtenkepåulikeeierstrukturerforåreduserearveavgiften.TransaksjonsomkostningeniSpaniavedkjøpavfasteiendomliggersomnevntpåca.10%avskjøteverdien.Detkanfølgeligbliendyrerfaringdersommanetterundertegningavskjøtetønskeråendreeierstrukturenutifraetarveavgiftsmessigperspektiv.Arveplan-leggingkrever”skreddersøm”ogjuridiskerådbørubetingetinnhentes.
VivilogsånevneatSpaniabeståravregionersomistorgraderselvstyrte(co-munidadesautonomas).Arveavgiftenvariererinnenfordeulikeregionene.Vivilgjøreoppmerksompåatnoenregionerharreglersomfravikerdebestem-melsersomfremkommeridenneartikkelen.
Moderat verdisetting
Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommensmar-kedsverdi.Arveavgiften kan følgelig reduseres vedmoderat verdifastsettelse,mendersomverdienbetraktessomaltforlavkanspanskemyndigheteroppjus-tereverdien.Dessutenvilenmoderatskjøteverdimedføreenhøyeregevinstbe-skatningvedsalg,daleilighetensinngangsverdioftesetteslikskjøteverdi.
Skaleiendommenselgesumiddelbartetteroverdragelsen,vildetderimotværefornuftigåfåhøyestmuligarveavgiftsgrunnlag.Dettefordigevinstbeskatnin-generhøyereennarveavgiften.Gevinstbeskatningfor ikke residenterer somnevnt19%.Salgsgevinstenberegnespådifferansenmellomdenverdimanarvetboligenforogdenverdimanselgerdenfor.Basertpåreduksjonenavgevinst-beskatningenmådetklartnokkalkuleresidetenkeltetilfellehvasom“lønner”seg.
Detereiendommensnettoverdisomskalleggestilgrunn.Etpantelånpåeien-dommenvilogså redusereavgiftsgrunnlaget.Detkanderforvære fornuftigåvurdereopptakavpantelånpåeiendommen.
Det er viktig med arveplan-legging.
Verdi-setting på eiendom.
30
Etsærligproblemharoppståttetteratmarkedsverdienavarveobjekteter faltvesentligiverdi.Spanskeavgiftsmyndigheterbenytter“valorcatastral”somut-gangspunktogforåfinneberegningsgrunnlagetforberegningavavgiftenmul-tipliseresdennemeddenlokalekoeffisient.Denneerforskjelligfrabytilby.Mijaserforeksempel1,70ogMarbella4,50.Resultatetavdettekanoftebliatberegningsgrunnlageterhøyereennmarkeds-verdien.Viharifleresakeranførtdetklarturimeligogsannsynligvislovstridigeidettemen,utenåblihørt.Ettervårtskjønnernevntepraksislovstridigmenvivilantaatavgiftsmyndigheteneikkevilendrepraksisførenrettskraftigdomforeliggerspørsmålet.
Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?
Determangesomharenklaroppfatningavhvemsomskalarveogdetkaninoentilfellerværeenfordelåsettedittbarnsomeieraveiendommen.FordelenmeddennefremgangsmåteneratdetikkeblirskattogavgiftåbetaleiSpanianåduselvfallerfra.Værimidlertidoppmerksompåatforholdetkanblibetraktetsomgaveogherunderpåløpergaveavgift.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdetoppretteslåneavtalermellomforeldreogbarn.
Selvomdette i utgangspunktetkan synes somengod løsning for å reduserefremtidigarveavgift,børduværesikkerpåatdineegneinteresserblirivaretatt.Deterdensomståriskjøtetsomerdenoffisielleeieravdenfasteeiendommenmeddeplikterogrettigheterdettemedfører.Vedkommendekanforeksempelselgeboligen,opptalån, leieutboligenetc.Dennesituasjonenkanimidlertidavhjelpesvedatdusikrerdegenbruksrett somregistrerespåden fasteeien-dommensgrunnbokbladiEiendomsregisteret.Bruksretterenretttilåbenytteboligenogdubestemmerselvhvorlengebruksrettenskalvare.
Dubørvidereværeoppmerksompåatdersombarneterumyndig,dvs.under18år,vildetnorskeoverformynderikommeinnibildet.Duerbl.a.avhengigavoverformynderietssamtykkedersomdenfasteeiendommenskalselges.
EnannenmuligutviklingeratdupålengresiktønskeråbliresidentiSpania,mensdittbarnikkeerlikeinteressertiåfåetfotfesteiSpania.ResidenteriSpa-niaharendelskattefordeler i forholdtil ikkeresidenter.Gevinstbeskatningenvedsalgforikkeresidentererforeksempel19%,mensforresidenter19%menmedfradragdekanbenyttesegav.DersomduharplaneromåbliskattemessigresidentiSpaniakandetlønnesegatduselvståroppførtsomeieravboligen.
Detkanvidereskjeatvedkommendesomståroppførtsomeierfallerbortførdeg.Ietslikttilfellemådubetalearveavgiftdersomduerarving!Dersomboli-gensoffisielleeierikkeharopprettettestamentvilboligenovertasavdenpersonsomerarvingetterloven.Dennesituasjonenkanmanforeksempelgardereseg
Eierforhold.
31
motvedatdenoffisielleeierenoppretterettestamenthvorduutpekessomenearvingtilboligen,evt.dinebarnebarn.Idennesituasjonenmåduimidlertidtaibetraktninghvorvidtavdødehartilstrekkeligearvemidlerslikatdentestamen-tariskedisposisjonen ikkeer i stridmedpliktdelsarven tilbarnogektefellensminstearv.
Uskiftebo - bruksrett
Uskifteinstituttet eksister ikke i Spania.Dersom lengstlevende sitter i uskiftemedleiligheteniSpaniaiht.norskearvereglervilarveoppgjøretmestsannsynligskjevedatlengstlevendeektefelleinnskrivessom100%eieravdenfasteeien-dommen.Dersomektefellenehaddefelleseiemålengstlevendevanligvisbetalearveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi.Ved lengstle-vendedødmåbarnaigjenbetalearveavgiftpå100%avboligensmarkedsverdi.Detbetalesmedandreordarveavgiftitoledd.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdengjenlevendeektefelleforeksempelfårenbruksrettpåførsteavdødesdel av den faste eiendommen,mens selve eiendomsretten går over på barna.Gjenlevendeektefellemåbetalearveavgiftpåbruksretten,menarveavgiftenerlavereennvedoverdragelseaveiendomsrettentildengjenlevendeektefellen.Vedkommende vil da sittemed 50% eiendomsrett og bruksrett på den andrehalvpart.Barnakanherunderikkeselgedenfasteeiendommenutendengjenle-vendesektefellessamtykke.
Avsluttende bemerkninger
Arveplanleggingeravhengigavenindividuellplanlegginghvordeterviktigåtaibetraktningnåværendefamiliesituasjon.Planleggingkanværevanskeligdamanikkeharkontrolloverfremtidigutvikling.
Avslutningsvis vil vi påpeke at det er lagt frem ulike forslag for å redusere arveavgifteniSpania.Ettavforslagenegårbl.a.utpåatarveavgiftenskalfallebortdersomarvingeneravdødesbarnogbarneterunder21år.Debattenharimidlertidpågåttnoenårogdeteruvisstomognårforslagetblirvedtatt.
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
Begrepet uskiftet bo eksisterer ikke i Spania.
32
IV. GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA-LAWFRIM S.L. • VogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.eretavdefåadvokatkontoreriSpania
sombeskjeftigersåvelspansk-somnorskeadvokaterogkanderforumid-delbartvurdererettsspørsmålbådefranorskogspansksynsvinkel.
• Firmaetyterjuridiskassistansevedr.fasteiendom,skatt,arv,emigrasjon-immigrasjontilSpania,selskapsrett,sjørettogalminneligeforretningsju-ridiskespørsmål,spanske,norskeoginternasjonale.
• FirmaetharværtetablertiSpaniasiden1999,ogansvarligpartnerharmerenn30årserfaringiåbetjenenorskeklienteriutlandet(privatpersoner,offentligemyndigheter,institusjonerogbedrifter).
• DufinnermerinformasjonomvårtfirmapåVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.web-sidermedadresse:www.vogtlaw.com
• Dersomduønsker referanserbesduvennligsthenvendedeg tiladvokatEinarAskvigsomeransvarligpartneriVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.
Våre medarbeidere;
EinarAskvig,advokatogansvarligpartner:........... [email protected],advokat:...................... [email protected],seniorparalegalassistent: ......... [email protected],seniorparalegalassistent:....... [email protected],regnskapsfører/Økonom:............... [email protected],advokatassistent:............ [email protected],trainee:................ [email protected]
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET
33PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
V. HVA OMFATTER KVALITETSSIKRINGUTFØRT AV VÅRT KONTOR?
1. Utarbeidelseavfullmakter.2. Forhandlingavreservasjonskontrakt.3. Innhenteoggjennomgåbygningensspesifikasjoner.4. Undersøkelseavatutbyggerhardenødvendigetillatelser.5. Undersøkelseavatdetikkehvilerheftelserpådenfasteeiendommenved
eiendomsoverdragelsen.6. Forhandlemedutbyggersadvokatomkjøpekontrakt(”Compraventa”).7. Kontrollavatutbyggerstillertilfredsstillendebank/forsikringsgaranti.8. BistandmedfinansieringSkatterådgivning(Norge&Spania).9. Rådomoptimalskattestruktur–børdueiedenfasteeiendommenperson-
lig eller gjennom et selskap? 10. BesørgeNIEnummer(spanskskatteidentifikasjonsnummer).11. Arvespørsmål(børbarnoppføressomeier?).12. UtarbeidelseavskjøteisamarbeidmedselgersadvokatogNotaren.13. Representasjonavkjøpervedundertegningavskjøtet.14. Betalingskontroll.15. Arrangeretilknytningtilvannogelektrisitet.16. Betaleskatterogavgiftertilknytteteiendomsoverdragelsen.
Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3
29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501
Vogt Advokatfi rma-Lawfi rm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3
29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501