Kirsty Gerin
HoGent Vastgoed – Makelaardij 3Academiejaar 2019-2020Promotor D. Lockefeer
VOORSTELLING BACHELORPROEFVOORSTELLING
BACHELORPROEF
PLA
NN
ING
1
Pitchtalk
Voorstelling bachelorproef
Pitchtalk
Toekomst
Combinatie werk - studies
Renovatie ouderlijk huis
Droomhuis
22
Renovatie
33
Renovatie
44
Renovatie
55
Openhuisdagen
66
Zuiderdal, Boechout
Eksterlaer, Deurne
‘t Groen kwartier, Antwerpen
Schildershof, Essen
Hueve Akkers, Oud-Turnhout
Beurzen
77
Profel, Batibouw 2019
de boer & partners
88
Toekomst
99
Bachelorproef
1010
VOORSTELLING BACHELORPROEF
Een vastgoedinvestering in een nieuwbouwappartement in
Brussel met als doel te verhuren aan expats: interessanter als
privépersoon of als vennootschap?
INH
OU
DST
AFE
L
11
Aankoopvorm
Waarom in Brussel?
Waarom investeren in vastgoed?
Rendement
Kostenplaatje
Project B-square
Fiscale luik
Waarom investeren in vastgoed?
1212
• Levensnoodzakelijk goed
• Natuurlijke bescherming tegen inflatie
• Veilige investering
• Lage hypothecaire rente
Waarom investeren in vastgoed?Nieuwbouw
1313
• Energiezuinig• Lage energie factuur
• Goede isolatie
• Milieu
• Veilige investering
• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW)
• Wet Breyne
Waarom in Brussel?
1414
Expatnichemarktx
Verblijf expat• Duur gemiddeld 3 jaar → huurwoning
• Internationale prijzen • Werkgever betaalt huur
Duurste centrumstad om te huren t.o.v. Antwerpen en Gent.
• Gemiddeld € 1.161 (in 2019)
FOR SALE
Stijging van € 40.000 t.o.v. 2015.
• Gemiddeld € 225.000 (in 2019)
Hoofdstad
FOR RENT
Project B-squareVoorstelling
1515
Project B-squareAanbod
1616
79 wooneenheden
Studio’s
▪ 45 units
▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 48 m²
▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 170.000
Eénkamerappartement
▪ 15 units
▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 72 m²
▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 243.000
Tweekamerappartement
▪ 19 units
▪ Gemiddelde oppervlakte: ± 92 m²
▪ Gemiddelde aankoopprijs: ± € 283.000
Project B-squareHuurprijs
1717
Studio’s
▪ Niet bemeubeld:€ 650
▪ Bemeubeld:€ 815
Eénkamerappartement
▪ Niet bemeubeld:€ 850
▪ Bemeubeld:€ 965
Tweekamerappartement
▪ Niet bemeubeld:€ 1.000
▪ Bemeubeld:€ 1.225
Project B-squareBeheer
1818
PRIJZEN SERVICED APPARTMENTS
Studio Eénkamerappartement Tweekamerappartement
€ 235 € 235 € 275
Commissie
15 % + BTW
AankoopvormMogelijkheden
191919
Natuurlijk persoon
Patrimonium vennootschap
• Beheer van roerend – en onroerend vermogen
• Onderscheid tussen onroerend goed en ondernemings-exploitatie
• In verschillende vennootschaps-vormen mogelijk
Vennootschap
AankoopvormVennootschapsvormen: voor- en nadelen
202020
Voordelen Nadelen
NV - BV • Oprichting : 1 persoon• Aansprakelijkheid beperkt tot eigen inbreng• Aandelen zijn vrij overdraagbaar• Verschillende soorten aandelen
• Oprichting bij notariële akte• Financieel plan noodzakelijk
NV • Startkapitaal: minimaal € 61.500
BV • Geen minimumkapitaal: lage instapkosten• Vrije overdracht van aandelen statutair mogelijk
AankoopvormVoor- en nadelen
212121
Voordelen Nadelen
Comm.V. VOFMaatschap
• Onderhandse akte • Financieel plan is niet verplicht.• Geen minimumkapitaal: lage instapkosten• Aandelen zijn niet vrij overdraagbaar →
beschermt familiale karakter van vennootschap.• Grote statutaire vrijheid
• Minstens twee aandeelhouders.• Door beperkte overdraagbaarheid van
aandelen → als vennoot moeilijker uit vennootschap te treden.
VOF Maatschap
Onbeperkt hoofdelijk en persoonlijk aansprakelijk → privévermogen niet beschermd. Tenzij de overeenkomst anders vermeld.
Comm.V. Stille vennoot: aansprakelijk tot eigen inbreng Beherende vennoten: persoonlijk onbeperkt en hoofdelijk aansprakelijk
Maatschap Geen rechtspersoonlijkheid: belast volgens personenbelasting
Fiscale luikAlgemene belastingen
222222
Personen en vennootschappen
• Onroerende voorheffing: (Geïndexeerd KI * opcentiemen gewest) + (geïndexeerd KI * opcentiemen agglomeratie) + (geïndexeerd KI * opcentiemen gemeente)
• Verkooprechten 12,5 % gronddeel
• 21 % BTW constructie
• Verdeelrecht (1 %) bij overdracht eigendomsdeel • Einde aan onverdeeldheid: 1 % op totale waarde goed
• Onverdeeldheid blijft bestaan: 1 % op overgedragen deel
Fiscale luikBelastingen
232323
Personenbelasting
• Vast belastingtarief: 25 %
• Successierechten: vast tarief (3 – 7 %)
• Onroerende inkomsten: belast op werkelijke huurinkomsten Werkelijke huurinkomsten * 25 %
Vennootschapsbelasting
• Progressief belastingtarief
• Successierechten: afhankelijk van woonplaats overledene, graad verwantschap en bedrag erfenis
• Onroerende inkomsten: belast op KI• Niet-bemeubeld
(KI * index * 40 % * belastingtarief + gemeentelijke opcentiemen)
• Bemeubeld goed: (jaarlijkse huurprijs * aandeel)/2 * 30 % * + gemeentelijke opcentiemen)
Fiscale luikBelastingen
242424
Personenbelasting Vennootschapsbelasting
• Kostenaftrek: alle kosten m.b.t. het onroerend goed kunnen worden afgeschreven.
• Meerwaardebelasting 25 %
• Interestaftrek lening
• Meerwaardebelasting:enkel als woning wordt verkocht binnen de 5 jaar na aankoop
KostenplaatjeSituatieschets
252525
Eénkamerappartement€ 254.500
Herverkoop na 15 jaarLening aan 60 % van aankoopbedrag
KostenplaatjeEénmalige uitgaven
262626
Eénkamerappartement B-square
Aankoopprijs € 254.500
Aansluitingskosten (5 %) € 7.635
Verkooprechten (12,5 %) € 10.450
BTW (21 %) € 26.334
CAPEX ( 1 % + BTW)Vanaf 12de jaar
€ 3.079,45
Notariskosten compromis (totaal) € 8.914,07
Ereloon € 2.966,57
Akte- en administratieve kosten € 729,00
Overschrijving kantoor van rechtszekerheid
€ 5.218,50
Notariskosten hypotheek (totaal)(ontleend bedrag: € 120.000)
€ 4.133,72
Ereloon € 925,18
Registratierechten (1 %) € 1.891,14
Hypotheekrechten (0,3 %) € 567,40
Akte- en administratieve kosten € 750
KostenplaatjeHerhaaldelijke uitgaven
272727
Eénkamerappartement B-square (€ 254.500)
Onroerende voorheffing € 653,53
Commissie BBF € 154,28
Verzekeringen € 334,50
Kosten verbonden aan mede-eigendom € 344,16
Bezettingsgraad 92 %
Hypothecaire lening
Natuurlijk persoon 0,89 %
Vennootschappen 1,70 – 1,80 %
Belasting op onroerende inkomsten
Personenbelasting € 868,50
Vennootschapsbelasting € 2.550
KostenplaatjeInkomsten
282828
Eénkamerappartement B-square (€ 254.500)
Eénmalige inkomsten
Verkoopwaarde € 368.518,47
Herhaaldelijke inkomsten
Huurinkomsten/maand (jaarlijks geïndexeerd) €850,00
2929
Kerncijfers
29
Rendement
Eénkamerappartement
Rendementsverwachting bij een verkoop na 15 jaar
Levered IRR Unlevered IRR
Natuurlijk persoon 2,57 % 2,64 %
Vennootschap 1,37 % 2,82 %
3030
Bedenkingen
30
Rendement
• Verschillende rentevoeten • Aftrek kosten niet ingecalculeerd• Niet alle kosten zijn gedefinieerd
313131
Conclusie
• Rendement kritisch bekijken• Doel van investering bepalen
• In familieverband houden: Comm.V. of VOF Anders BV
• Voor- en nadelen van aankoopvorm op fiscaal vlak afwegen• Vennootschap
- ALTIJD meerwaardebelasting+ Vast belastingtarief 25 % + Alle kosten m.b.t. onroerend goed afschrijven
Bedankt
323232