Download - Waardedaling woningen bij windturbines
Waardedaling woningen bij windturbines
Mythe, sage of werkelijkheid?
26 november 2013 Nieuw-Beijerland
Wie is Maurice Bakker?Getrouwd met Figen, dochter Ilayda40 (shhht!)Omwonende Windturbine (Houten, Eneco)
Roeier bij URV VikingRescue DiverVoorstander duurzaam en hernieuwbare energie
Wat is Maurice Bakker?Bachelor in Management, Economie & RechtBachelor in VastgoedkundeMaster in Strategisch Management
bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten)partner Planschade InstituutRvA HU (IGO)15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager
Waarom ik hier sta
Waarom ik hier staAls NLVOW om omwonenden te ondersteunen en
eventueel te praten over alternatievenAls Planschade Instituut om nieuwe klanten te
werven, mochten ‘ze’ er toch komenAls mens om toekomstig omwonenden te
behoeden voor de ‘fouten van Houten’Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van
€675.000,- naar €573.000,- door windturbines)
Is er waardedaling bij windturbines?
Het antwoord is:
Jee
WOZ beschikkingen/jurisprudentie< 300 meter tot 50% < 500 meter tot 40% < 700 meter tot 30% < 1.000 meter tot 25% > 1.000 meter tot 15% > 2.000 meter tot 0% ===bron: WOZ Consultants
WOZ waardejuridisch beperkt belang, maar:waarde in kader economisch verkeer
waterschaps- en OZB belastingeneigenwoningforfaiterfbelasting
hypotheeknorm/ taxatienormalgemeen gedachtengoed bij burger bezwaar maken: www.wozwindmolens.nl (NLVOW)
Planschade = WOZ?Juridische correlatie
planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen, bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als planschade teveel van WOZ afwijkt
wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door windturbines, dan is planschade ‘evident’)
wél voor maximale invulling bestemmingsplan
waarde in kader economisch verkeerKoppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd,
desnoods naar Europees Hof
Kabinet overweegt WOZ = algemene norm
Planschade = compensatie?Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos
2% maatschappelijk eigen risico feitelijke toekenning <50% van WOZ daling
Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf)Juridisch ingewikkeld (= kosten!)
verzoekschrift taxatie concept oordeel = min. 30 pagina’s
Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu)niet overdraagbaar van verkoper op koper
Krachtenveld WindprojectenCompensatie Acceptatie Participatie
Vereniging Eigen Huis
Rijksoverheid/ AgentschapNL
Windenergie markt
NLVOW Provincie Milieufederaties
Lokale belangengroepen
Politiek Den Haag Politiek Den Haag
Lokale politiek Lokale politiek
Acceptatie = draagvlak
Uit de Dikke Van Dale
Compensatie brengt omwonenden weer terug op nul. Geen verlies, geen winst.
Acceptatie komt met compensatie, niet met participatie
Participatie = compensatie?Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerdAandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch
geschilParticipatie-overeenkomst: finale kwijtingVoorbeeld Houten:
Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk
€25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendementWOZ gedaald ca. €50.000,-€50.000 / €150 = 333 obligaties investering voor compensatie is 333 x €500 =
€166.500
??? = compensatiePlanschade is de enige kans, maar:
dan moet er geen participatie zijndan moet omwonende geen aandeelhouder zijndan moet de overheid wel meewerken (kosten!)
Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis, behoudens indien via privaatrechtelijke rol van gemeente door gemeente geëist als windturbines op grond gemeente staan
Regel het vooraf, achteraf lukt nooit
Fouten van HoutenGeen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag
in 2010 (wet staat per 2005 toe)Gemeente is belanghebbende tegenover burger
geworden, staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonendenOntkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter
Goed voorbeeld: Tholen.
Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als één blok tegenover omwonenden
Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar beroept zich alleen op bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden
Wat is het Planschade Instituut?En nog belangrijker: wat doet zij?
Wat doet Planschade Instituut?Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor
overhedenVerkent nieuwe (juridische) mogelijkhedenProcedeert bijna altijd
niet bij nieuwe feiten/omstandigheden
Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek
Toetst aan Internationale verdragen
Wat doet Planschade Instituut?Volledige No Cure No Pay
PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst
betaalt gemeente terug
100% professionals track record (90% van 200) taxateur MOET jurist zijn
PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat, percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde schadeveroorzakend besluit
DANK VOOR UW AANDACHT
http://www.linkedin.com/in/mebakker
@MauriceEBakker