1

DRAGØR KOMMUNE

Forslag til

Lokalplan 76 og Kommuneplantillæg 1

for en udvidelse af Dragør Badehotel

Dragør Badehotel ca. 1907

(4. udkast rev. marts 2019)

2

INDHOLD

INDLEDNING side 3

PLANREDEGØRELSE side 5

Lokalplanens baggrund

Planens område og indhold

Planens forhold til anden planlægning mv

Planens retsvirkninger LOKALPLANBESTEMMELSER side 11

KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 1 side 14

BILAG side 15

1: Matrikelkort 2: Byggefelter mv.

3: Skitseforslag, facader og gavle

4: Skitseforslag, situationsplan

5A – 5C: Visualiseringer af skitseforslag

Forslag til Lokalplan 76 og kommuneplantillæg 4 er

udarbejdet af Plan og Teknik, februar/marts 2019.

3

INDLEDNING

OM LOKALPLANERS INDHOLD OG UDARBEJDELSE

En lokalplan fastlægger de fremtidige fysiske forhold

indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan

indeholde bestemmelser om områders anvendelse, bebyggelsens art, omfang, placering og udformning

samt om vej- og stiforhold og ubebyggede arealers fremtræden og indretning mv.

I følge planloven skal der udarbejdes en lokalplan før

der gennemføres for eksempel større bygge- og

anlægsarbejder.

En lokalplan består af to dele: en planredegørelse og selve lokalplanbestemmelserne med bilag.

Planredegørelsen beskriver bl.a. baggrunden for lokalplanen, de eksisterende forhold i området og

sammenfatter indholdet i og intentionerne med selve planen.

Planredegørelsen, som primært har til formål at

orientere om lokalplanens forudsætninger og hensigter, kan ikke bruges direkte som grundlag for regulering.

Lokalplanbestemmelserne, som består af et tekstafsnit

med kortbilag og evt. illustrationer, udgør det juridiske

dokument, der efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse angiver bindende forskrifter for grundejere

og panthavere m.fl. Når kommunalbestyrelsen har vedtaget et udarbejdet

forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om bl.a. indsigelsesfrist, som normalt er

på 8 uger. Efter vedtagelsen skal lokalplanen bekendtgøres

offentligt. Denne bekendtgørelse skal samtidig oplyse om klagemuligheder.

Planens retsvirkninger indebærer, at der ikke må etableres forhold i strid med planen.

4

5

PLANREDEGØRELSE

LOKALPLANENS BAGGRUND Dragør Badehotel åbnede i 1908 med 21 værelser, i

forbindelse med at Amagerbanen åbnede for person-trafik til Dragør. Den oprindelige hotelbygning har gennem årerne været istandsat af flere omgange,

senest i 1997, hvor hotellet gennemgik en gennem-gribende renovering, med respekt for hotellets

oprindelige arkitektur. Dragør Badehotel rummer i dag 32 værelser og ejeren

fremsatte i 2016 ønske om at udvide kapaciteten med 15 værelser. Udvidelsen tænktes at ske indenfor

hotellets nuværende grundform, ved en mindre forlængelse af hovedbygningens tagetage og en forhøjelse af hotellets sidefløj langs Drogdensvej, fra 1

til 2 etager.

Dette forslag blev imidlertid ikke godkendt af kommunalbestyrelsen som grundlag for den videre

lokalplanlægning, idet forslaget bl.a. fandtes for dominerende i gadebilledet. I stedet pegedes på muligheden for alene at udvide selve hovedbygningen

mod syd og nord.

På denne baggrund har hotellets ejer fremsendt et nyt forslag til udvidelse, der omfatter en forlængelse mod syd og nord i samme profil som den oprindelige

hovedbygning. Det angives, at dette forslag vil kunne øge værelsesantallet til 62.

Da der er tale om en udvidelse af kapaciteten, og da

det gældende plangrundlag ikke indeholder specifikke

bestemmelser for ejendommen, har kommunalbesty-relsen besluttet, at der skal udarbejdes et forslag til en

ny lokalplan for ejendommen, der muliggør den ønskede udvidelse.

Beslutningen indebærer desuden, at der også skal

udarbejdes et forslag til et tillæg til den gældende kommuneplan, der indeholde en mindre ændring i om-

rådets rammebestemmelser med hensyn til byggeriets omfang.

Der fremlægges hermed forslag til Lokalplan 76, for en udvidelse af Dragør Badehotel samt forslag til

Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplan 2017.

6

LOKALPLANENS OMRÅDE

Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgøres af ejendommen matr. nr. 334 al af Dragør By, beliggende Drogdensvej 43.

Ejendommen har et samlet grundareal på 3271 m2.

Området rummer aktuelt en hovedbygning i 3 etager, som indeholder restauration, hotelværelser mv., samt 2

sidefløje i 1 etage, som indeholder værelser samt ser-vicefunktioner til hoteldriften. Hotellets samlede etage-areal er opgjort til ca. 1520 m2, svarende til en bebyg-

gelsesprocent på ca. 46. Hovedbygningens nuværende bygningshøjde er ca. 12 m.

Området afgrænses mod syd og vest af et boligområde, mod øst af fredede strandengsarealer, og mod nord af Drogdensvej, hvorfra der er indkørsel til ejendommen.

Der er i dag parkeringsmuligheder på hotellets gårdsplads, for 14 køretøjer.

LOKALPLANENS INDHOLD

Det er lokalplanens formål at muliggøre en udvidelse,

og dermed en øgning af kapaciteten og modernisering af hotellet, ved at fastlægge rammer for bebyggelsen, der, med udgangspunkt i den oprindelige bebyggelse,

tager hensyn til fremtræden i forhold til kystlandskabet og bybilledet.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i et skitse-

forslag til en udvidelse, der dels omfatter en forlængelse mod syd og nord af det oprindelige bygningsprofil i 3 etager for hovedbygningen, og dels

en udvidelse af den østvendte nuværende et-etages tilbygning.

Udvidelsen vil medføre et samlet værelsesantal på 62, samt flere konference- og selskabslokaler.

Den nuværende 1-etages servicebygning mv. på

grundens sydvestlige del agtes nedrevet, mens den 1-etages længe ud mod Drogdensvej bevares.

Skitseforslaget indeholder i alt et bruttoetageareal på

ca. 2420 m2 incl. den bebyggelse der bevares. Dette

svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 74. Lokalplanen fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 75.

Planforslaget fastlægger et byggefelt for udvidelsen,

der er mod nord er begrænset af skel mod vej, mod

syd i en afstand af min. 3,5 m fra naboskel og mod øst af flugten for nuværende et-etages tilbygning.

7

Den maksimale bygningshøjde for hovedbygningen fastlægges til 14 m.

Planforslaget indeholder tillige bestemmelser om bl.a.

bebyggelsens og de ubebyggede arealers ydre

fremtræden.

Det skitseforslag, der har dannet baggrund for lokalplanforslaget er illustreret på bilag til lokalplanen.

Udover den parkeringskapacitet, der kan indpasse på hotellets egen grund henvises til den ekstensivt

udnyttede offentlige parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning, der rummer ca. 48 pladser, samt til

parkering i havneområdet i øvrigt.

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING

Kommuneplan Kommuneplan 2009 udgør, sammen med Kommune-

planrevision 2017, kommunens overordnede plan-

grundlag. Lokalplanområdet er omfattet af rammebestemmelser

for kommuneplanens enkeltområde 1.03, der med hensyn til bebyggelsens omfang, fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for ejendomme

anvendt til andre formål end boligformål, og en bygningshøjde på maksimalt 8,5 m.

Kommuneplantillæg 1 Forslag til Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplan-

revision 2017, fastlægger den maksimale bebyg-

gelsesprocent for ejendommen til 75 og den maksimale bygningshøjde til 14 m.

Byplanvedtægt nr. 8 Byplanvedtægt nr. 8 af Dragør, vedtaget i 1974,

udpeger den pågældende ejendom, som en ejendom

med særlig anvendelse: hotelformål. Byplanvedtægten anfører, at ”væsentlige om- og

tilbygninger eller ændret anvendelse af ejendommen kan kun finde sted efter udarbejdelse og godkendelse af et tillæg til nærværende byplanvedtægt”.

Vedtagelse af Lokalplan 76 indebærer ophævelse af Byplanvedtægt nr. 8, for ejendommen matr. nr. 334 al

af Dragør. Planlovens kystnærhedszone Som langt den største del af Dragør Kommune er også

nærværende lokalplanområde beliggende i planlovens såkaldte “kystnærheds-zone” (i en afstand af 3 km fra

kysten), i henhold til planlovens § 5 a, stk. 4.

8

For en kystnær del af byzonen, foreskriver § 11a stk. 4, at der ved indpasning af ny bebyggelser bl.a. tages

hensyn til den kystlandskabelige helhed samt til natur-interesserne på de omgivende arealer. Varetagelsen af disse hensyn skal bl.a. inddrage bygningernes højde.

Planlovens § 16 stk. 4 forskriver, at der for bebyggelser

og anlæg skal redegøres for deres eventuelle visuelle påvirkning, og såfremt de afviger væsentlig for de eksi-sterende bygninger i området, skal der gives en

begrundelse herfor.

Forslag til Lokalplan 76 åbner mulighed for en udvidelse af hotellets nuværende hovedbygning i samme højde

som denne. Det vurderes, at denne udvidelse kun vil påvirke den kystlandskabelige helhed i ubetydelig grad.

Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet grænser op til, men er ikke omfattet af en reduceret fortidsmindebeskyttelseszone,

hidhørende fra fortidsmindet ”Batterihøj”, i henhold til naturbeskyttelseslovens § 18.

Naturfredning Lokalplanområdet grænser mod øst ud mod strand-engene, syd for Dragør By, der er fredet i henhold til

”Fredning af kystområdet på Sydamager”, jf. kendelse af juni 2004.

Kort med frednings- og beskyttelseslinjer

Museumsloven Hvis der under et jordarbejde indenfor lokalplanom-

rådet findes fortidsminder vil de i givet fald være om-fattet af museumslovens § 27. Jordarbejdet skal standses i det omfang det berører fortidsmindet, og

fundet skal straks anmeldes til Kroppedal Museum.

9

Varmeforsyning For lokalplanområdet gælder, at den valgte varmefor-syningsform skal være i overensstemmelse med Dragør

Kommunes gældende varmeplan. Området er udlagt til naturgas. Kommuneplanen henstiller desuden til, at ny bebyggel-

se skal søges opført som lavenergibebyggelse, defineret i forhold til gældende bygningsreglement.

Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan 2004

– 2016 for Dragør Kommune.

Miljøvurdering Dragør Kommune har som indledning til udarbejdelsen af Lokalplan 76 foretaget en screening i henhold til Lov

om miljøvurdering af planer og programmer (”Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)”, LBK nr. 448 af 10/05/2017).

Det er her vurderet, at der ikke skal foretages særskilt miljøvurdering, da lokalplanforslaget vurderes ikke at

have væsentlig indvirkning på det eksisterende miljø i forhold til de hidtil gældende planer.

Højtvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende kystnært og som

sådan beliggende i et område, der i kommunens

Klimatilpasningsplan 2014 og Risikostyringsplan 2014 er udpeget som et område, som kan blive udsat for

oversvømmelse. Området er højtvandsbeskyttet med dige og

terrænregulering i kote ca. 1,7 m.

I kommunens aktuelle planlægning for kystbeskyttelse arbejdes med digebeskyttelse for hele kommunens

kyststrækning svarende til en 100 års hændelse. Med henvisning til ændring af lov om planlægning (L

2018-01-30 nr. 62) om forebyggelse af skader ved oversvømmelse mv. skal bemærkes, at nærværende

lokalplan ikke omfatter byudvikling, særlige tekniske anlæg eller ændret anvendelse, jfr. lovens pkt. 8, § 15, stk. 10.

Turismepolitik Der indgår i kommunens erhvervs- og turismepolitik,

en målsætning om at øge besøgendes døgnforbrug i Dragør by.

Det er generelt overnatningen, der udgør den største

del af døgnforbruget. Dragør by har en begrænset overnatningskapacitet og det er vurderingen, at en for-

øgelse af overnatningskapaciteten på Dragør Badehotel, vil have en afsmittende effekt på Dragør bys turisme-omsætning.

Arkitekturpolitik I arkitekturpolitikken ”Arkitektur i Dragør” opfordres til

at have fokus på de kulturhistoriske værdier – også uden for de egentlige bevaringsområder.

10

Dragør Badehotel er med sin fremtræden ”på byens kant” et vigtigt vidnesbyrd om kommunens turist-

historie.

11

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Fremtidig anvendelse Med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og

offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overens-stemmelse med planens bestemmelse.

Eksisterende anvendelse Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan

forsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering

af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan i følge planlovens § 19 med-

dele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Midlertidige retsvirkninger

Indtil det er offentliggjort, at lokalplanforslaget er endelig vedtaget, må de ejendomme der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe

indholdet i den endelige plan.

Der gælder i henhold til lov om planlægning § 17, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse.

Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets

offentliggørelse, til den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, dog højst 1 år.

12

LOKALPLANBESTEMMELSER LOKALPLAN 76 I henhold til lov om planlægning, jævnfør lovbekendt-

gørelse nr. 1529 af 23.11.2015, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2.1 nævnte område.

Afsnit 1. Lokalplanens formål

1.1 Lokalplan 76 har til formål,

- at sikre områdets anvendelse til hotelformål, - at muliggøre udvidelse af det eksisterende hotel, - at fastlægge rammer for placering og omfang af ny

bebyggelse, under hensyntagen til bebyggelsens oprindelige arkitektur og den samlede fremtræden i forhold til kystlandskab og bybillede.

Afsnit 2. Lokalplanens område og zonestatus

2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter matr.nr 334 al af Dragør by. Området forbliver i byzone.

Afsnit 3. Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til hotel-, konference-

og restaurationsvirksomhed. Afsnit 4. Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsen skal placeres indenfor byggefelterne A og

B som angivet på Bilag 2. 1 4.2 Bebyggelsesprocenten for området, må ikke overstige

75. 4.3 Den maksimale bygningshøjde fastsættes til 14 m for

byggefelt A og 6 m for byggefelt B. Afsnit 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Hovedbygningens grundform i byggefelt A skal være en

sammenhængende længe med et bygningsprofil svarende til den oprindelige bygning.

5.2 Hovedbygningens fremtræden skal i sit facadeudtryk

respektere Dragør Badehotels oprindelige arkitektur.

1 Afgrænsning af byggefelt B følger nuværende bebyggelse. Afgrænsning af byggefelt A fremgår af Bilag 2

13

5.3 Større vindues- og dørpartier skal udføres ramme- eller sprosseopdelte.

5.4 Der må ikke udføres faste overdækninger af friarealer. 5.5 Der må ikke isættes vinduer i 1. sals og 2. sals plan i

gavl mod syd. 5.6 Materialer må ikke være kraftigt lysreflekterende eller

blændende. 5.7 Facadefarve skal være hvid. 5.8 Værn ved altaner og altangange mod vest skal udføres

uigennemsigtige. 5.9 Udvendige tekniske installationer som udluftningsanlæg

og ventilationsafkast skal placeres og udformes således, at de indgår som en integreret del af arkitekturen.

Afsnit 6. Ubebyggede arealer, belysning og hegning mv. 6.1 Befæstelse af ejendommens udendørs opholds- og

friarealer ud mod strandengene skal holdes i en afstand af 5 m fra skel mod øst.

6.2 Udendørs oplag må alene finde sted indenfor dertil

indrettede og hegnede arealer. 6.3 Belysning må ikke være til ulempe for omgivelserne. 6.4 Hegning langs skel mod øst må ikke overstige 1,25 m. 6.5 Det nuværende poppeltræ på grundens sydøstlige del

er bevaringsværdigt og må ikke fældes uden nærmere godkendelse.

Afsnit 7. Skiltning og reklamering 7.1 Skiltning skal tilpasses bygningens arkitektur, med

hensyn til proportioner, placering og design. 7.2 Der må ikke opsættes permanente eller midlertidige

reklamer på facader og gavle. Skilte mv., herunder udhængsskilt, fritstående skilte og

flagstang med hotellogo og –navn, kræver kommunalbestyrelsens særskilte godkendelse.

Reklamering som ikke har tilknytning til bebyggelsens anvendelse, er ikke tilladt.

Afsnit 8. Vejforhold og parkering

14

8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Drogdens-vej.

8.2 Parkering i tilknytning til hotellets benyttelse skal imødekommes ved optimal indpasning af

parkeringspladser på hotellets egen grund, suppleret med henvisning til den offentlige parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning, samt parkering i havneområdet

i øvrigt. 2

Afsnit 9. Udstykninger 9.1 Der kan ikke ske udstykning i området. Afsnit 10 Ophævelse af Byplanvedtægt nr. 8 10.1 Byplanvedtægt 8 af Dragør ophæves for ejendommen,

der er omfattet af nærværende lokalplan.

Vedtagelsespåtegning

Forslag til Lokalplan nr. 76 og er i henhold til plan-

lovens § 27 vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den XX.XX.2019

Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør

2 Hotellets nuværende parkering på egen grund omfatter 14 p-pladser til 32 værelser. I henhold til skitseforslag agtes

indpasset 28 p-pladser til 62 værelser, i form af de nuværende 14 anlagte og yderligere 14 udlagte p-pladser på græsarmeret friareal.

15

KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 1 TIL KOMMUNEPLANREVISION 2017 I henhold til planlovens § 23c, fastlægges følgende Kommune-

plantillæg nr. 1 til Kommuneplanrevision 2017.

Rammeplan I Rammeplan 2009/2017 ændres bestemmelsen om byggeriets omfang og fremtræden, for enkeltområde 1.03, således at en lokalplan skal sikre at:

”Bebyggelsesprocenten for den enkelte parcelhusgrund må ikke

overstige 30, og for ejendomme anvendt til hotelformål ikke overstige 75. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m for parcelhuse og 14 m for bygninger anvendt til hotelformål”.

Hovedstruktur Kommuneplanens hovedstruktur ændres ikke.

Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr.1, til kommuneplanrevision 2017, er

vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den xx.xx.2019 Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør

16

BILAG 1 MATRIKELKORT

17

BILAG 2 BYGGEFELTER MV

18

BILAG 3 SKITSEFORSLAG Facader

19

BILAG 4 SKITSEFORSLAG Situationsplan

20

BILAG 5A Visualisering før/efter set fra lysbådehavn/Prins Knuds Dæmning

21

BILAG 5B Visualisering før/efter set fra Drogdensvej

22

BILAG 5C Visualisering før/efter set fra Færgevej

23