감 정 평 가 서 -...

감정의뢰인

건 명

평가서번호

수원지방법원사법보좌관 김익재

이상준 소유물건(2014타경6649)

1402-1-0347

의 뢰 인

건 명

감정평가서번호


이상준 소유물건(2014타경6649)

1402-1-0347

감 정 평 가 서

창조감정평가사사무소


이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(全載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

감 정 평 가 사(인)

감정평가액

의 뢰 인

소유자(대상업체명)

목 록표 시 근 거

감정평가목적

제 출 처

기 준 시 점


이상준(2014타경6649)

귀 제시목록

법원경매

경매14계

작 성 일조 사 기 간

2014.02.25~2014.02.28

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액

감

정

평

가

내

용

一金팔억육천육백일십육만육천원整 (\866,166,000.-)

(토지)감정평가표

2014.02.22 2014.02.28

1402-1-0347

면적(㎡) 또는 수량

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

채 무 자

감정평가조건

-

-

기 준 가 치 시장가치

토지토지 133,105x- 5

6,621 98,000 648,858,000

16,965x- 5

1,393 156,000 217,308,000

이 하 여 백

합 계 \866,166,000


감정평가액의 산출근거 및 결정의견

" 별 지 참 조 "

Ⅰ. 감정평가 개요

1. 감정평가목적

1) 감정평가의 목적

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 “서수지 TG“ 북서측 인근에 위치하는 토지로서,

수원지방법원의 경매목적을 위한 감정평가 건임

2) 대상물건의 개요

경기도 용인시 수지구 신봉동 산148외

토 지

기호 지 번면 적(㎡)

지 목 이용상황용도지역

도로교통

형상및지 세

2013년개별공시지가

(원/㎡)비고

1 14833,105x

1/5임야 임야

자연녹지보전녹지개발제한

맹지부정형급경사

19,400매각지분소유자 이상준 5분의1 전부

2 148-26,965x1/

5〃〃

자연녹지보전녹지

맹지부정형급경사

35,000

합계

3) 기준시점 등

대상물건의 가격조사를 완료한 2014년 2월 22일임.

Ⅱ.기준가치 및 감정평가조건

(1) 기준가치(시장가치)

대상물건에 대한 감정평가액은 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에

관한 법률」 제2조제1호에 따른 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충

분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고

자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가능 높다고 인정되는 대상물건의 가액인 시

장가치를 기준으로 하되 감정평가목적을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.

(2) 감정평가조건 및 감정평가방법

부동산에 대한 평가는 다양한 평가방법에 의해 객관적이고 합리적인 정상가격의 도출이 요

구되며 이에 부응하기 위한 방법으로

① 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인

“원가법”,

② 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표

준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비

교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법인 “공시지가기

준법”,

③ 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현

황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산

정하는 감정평가방법인 “거래사례비교법”,

④ 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할

인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방인 “수익환원법” 등이 있음.

3. 그 밖의 사항

1) 본건 토지는 인근지역 내 비교 가능한 공시지가 표준지를 기준으로 부근의 상황, 입지

조건, 면적, 형태, 이용상황, 지반, 지세, 교통 및 접근조건 등 제반 가격형성요인과 인근 유

사토지의 현실거래시세, 지가변동률 등을 종합 참작하여 평가하였음.

2) 본건 기호1,2은 자연림상태로, 본건 임지상에 생육중인 활 잡목등은 임지에 포함하여 거

래되는 관행을 고려하여, 임지에 포함하여 평가하였으므로, 경매이해관계인은 참고하시기

바랍니다.

3) 본건 기호1,2 은 공유지분으로서 위치확인이 불가능하여 전체 면적을 기준으로 단가를

결정하고, 지분비율(매각지분 이상준지분 5분의1전부) 에 의거 면적 사정하였는 바, 위치확

정에 따라 감정가격이 변경될 수 있으므로, 경매진행시 별도 확인이 요망됨.

4) 본건 기호1은 자연녹지지역과 보전녹지지역, 자연녹지지역(개발제한구역)의 여러 용도지

역에 걸친바, 각 용도지역부분의 위치,형상,이용상황 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영

향등을 고려하여 면적비율에 의한 평균 가격으로 평가하였음. 용도지역별 면적은 도면에

의한 개략적인 면적을 산정하였음.

5) 본건 기호2은 자연녹지지역과 보전녹지지역 두 용도지역에 걸친바, 각 용도지역부분의

위치,형상,이용상황 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영향등을 고려하여 면적비율에 의한

평균 가격으로 평가하였음. 용도지역별 면적은 도면에 의한 개략적인 면적을 산정하였음.

5) 기호1 지상(산148)에 후첨하는 ‘사진용지’ 와 같이 분묘 약 수기가 소재하여 토지에 영

향을 미치고 있으나, 본 평가에서는 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 평

가하였으므로, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

6) 기호1의 제시외 분묘로 인하여 불리한 영향을 받는 금액은 분묘가 차지하고 있는 면적

을 도면에 의하여 개략적으로 산정하여 별도로 아래와 같이 표기함.

(98,000 X1,830x 1/5 x 0.8 + 98,000 x31, 275x 1/5 ≒ 641,684,400 원)

7) 기호 1 지상위의 분묘중 약 15기는 집단으로 조성된 묘지로서, 일부는 기호2)임야의 경

계상에 위치하는 것으로 추정되는바, 정확한 분묘의 위치는 별도의 측량을 통하여 재확인

하시기 바랍니다.

Ⅱ. 토지가액의 산출근거

1. 감정평가방법의 적용

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」 등 관계법령과 감정

평가 일반이론에 의거하여 평가하되, 감정평가에 관한 규칙」제14조에 따라 대상토지와 가

치형성요인이 같거나 비슷한 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게

시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산

정하는 공시지가기준법을 적용함

2. 비교표준지의 선정

『감정평가에 관한 규칙』제14조제1항에 따라 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주

변환경 등이 같거나 비슷한 인근지역에 소재하는 표준지를 선정함

(공시기준일: 2014. 01. 01)

기호 소재지 지목 면적(㎡) 이용상황 용도지역도로교통

형상지세

공시지가(원/㎡)

A 산74 임야 2,985 자연림자연녹지

지역맹지

사다리형완경사

49,000

B 산132 임야 43,636 자연림보전녹지자연녹지

세로(가)부정형완경사

39,000

C성복동산40-11

임야 12,099 자연림자연녹지(개발제한

구역)맹지

사다리형급경사

4,500

상기의 표준지 선정기준에 의거 용도지역 및 이용상황 등이 같거나 비슷하며 지리적으로

인접하고, 공법상의 제한 정도가 유사한 기호 (A)(B)(C)를 비교표준지로 선정하였음.

3. 시점수정

시점수정은 공시기준일의 표준지 공시지가를 기준시점으로 정상화하는 작업으로 지가변동률에 의한

방법과 생산자물가상승률에 의한 방법이 있으나, 생산자물가상승률은 일반재화를 기준으로 하여 산정

한 전국적인 물가지수로서 당해지역의 현실적인 지가변동추이를 적정히 반영치 못하고 있다고 판단되

어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토해양부장관이 조사 ․ 발표하는 비교표준

지가 있는 시 ․ 군 ․ 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하여 시점수정하였음.

(1) 경기도 용인시, 녹지지역

기 간 지가변동률(%) 비 고

2013.12.01~ 2013.12.31 -0.03 12월분

누 계(2014.01.01~2014.2.22)

-0.051(0.99949배)

(1-0.0003x53/31)

※ 2014년1월 이후의 지가변동률이 미 고시되어 2013년 12월 지가변동률을 연장 적용함

4. 지역요인 비교

본건은 비교표준지로, 지역요인은 동일함(1.00)

조건 항목 세항목

가로조건

가로의 폭구조등의 상태

폭 및 포장,보도, 계통 및 연속성

접근조건

교통시설과의 거리 인근대중교통시설과의 거리 및 편의성

상가,취락과의 접근성 인근상가 및 취락과의 거리 및 편의성

공공 및 편익시설과의 접근성

학교,공원,병원,관공서 등과의 거리 및 편의성

환경조건

토양,토질,관개,배수 등 토양,토질의양부,관개,배수의 양부 등

자연환경조망,지반, 지질 등,표고,방위,경사면의 위치,경사의 굴곡

등

일조 등 일조,통풍 등

인근환경 인근토지의 이용상황 및 이용상황과의 적합성

공급 및 처리시설의상태 상수도, 하수도, 도시가스 등

위험 및 혐오시설 등변전소,가스탱크,오수처리장 등의 유무, 특별고압선 등과의

거리

획지조건

면적,접면너비,깊이,형상 등

면적,접면너비, 깊이, 부정획지,삼각지,자루형 획지,맹지경사면의 위치,경사의 굴곡 등

방위,고저 등 방위,고저,경사지

접면도로의 상태 각지,2면획지,3면획지

행정적조건

행정상의 규제정도행정상의 조장 및

규제정도

용도지역,지구,구역

기타규제(입체이용제한 등), 보조금,융자금 등 조장의 정도

기타조건

기타장래의 동향

기타

5. 개별요인 비교

(1) 개별요인 비교항목

(2) 개별요인 비교치 결정

표준지(A) 대비 기호(1)은 광면적 및 급경사 등으로 획지조건에서 열세함. (0.93)

표준지(B) 대비 기호(1)은 맹지로 가로조건 및 획지조건에서 열세함(0.82)

표준지(C) 대비 기호(1)은 제반요인에서 유사함.

표준지(A) 대비, 기호(2)은 급경사 등으로 획지조건에서 열세함. (0.95)

표준지(B) 대비, 기호(2)는 맹지로 가로조건 및 획지조건에서 열세함(0.82)

6. 그 밖의 요인의 보정

(1) 그 밖의 요인보정의 필요성

「감정평가에 관한 규칙」 제17조 제6항과 국토교통부유권해석(건설부 토정 30241-

36538,1991. 12. 28), 대법원판례(1998.7.10선고 98두6067, 1993.9.10선고 92누16300)등의

취지에 따라 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 평가선례와 균형을 유지하고, 인근지

역의 지가수준을 적정히 반영하기 위하여 그 밖의 요인의 보정이 필요함.

(2) 인근 평가전례 및 매매사례

기호 소재지면적(㎡)

용도지역(이용상황)

토지단가(원/㎡)

금액(천원)평가목적실거래가

기준(평가)시점

#1신봉동

산〇〇-〇 298 개발제한구역 50,336 15,000 실거래가 09.5

#2신봉동산〇〇

13,233/39,273

개발제한구역 37,800 500,000 〃 13.1

#3신봉동산〇〇 661 보전녹지 211,800 140,000 〃 12.6

#4신봉동〇〇〇

1114중278.5

보전녹지 154,300 43,000 〃 12.7

#5신봉동

산〇〇-〇 727 보전녹지 105,900 77,000 〃 12.9

기호 소재지면적(㎡)

용도지역(이용상황)

토지단가(원/㎡)

평가목적기준(평가)시

점

#6신봉동

산〇〇〇43,636중6,111.6

보전녹지자연녹지

180,000 경매 2012.11

#7신봉동

산〇〇〇 18,432보전녹지자연녹지

108,000 경매 2013.09

#8신봉동

산〇〇〇52,562중17,521

개발제한 11,000 경매 2012.11

(3) 그밖의 요인 보정률의 결정

상기 유사부동산의 가격수준 및 평가전례, 평가목적 등을 고려할 때 평가의 적정성을

기하기 위하여 200% ~ 400%(3.0 ~ 5.0)를 상향 보정함.

7. 토지가액 결정

기호공시지가(원/㎡)

시점수정 지역요인 개별요인 그밖의요인산출단가(원/㎡)

적용단가(원/㎡)

1

49,000 0.99949 1.00 0.93 3.0 136,640

98,00039,000 0.99949 1.00 0.82 3.0 95,891

4,500 0.99949 1.00 1.00 5.0 22,489

249,000 0.99949 1.00 0.95 3.5 162,842

156,00039,000 0.99949 1.00 0.82 3.5 111,873

8. 감정평가액 결정 의견

상기 산정된 시산가액의 검토 결과, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 및

「감정평가에 관한 규칙」에 근거한 공시지가기준법에 의한 감정평가액으로 결정하였으며,

평가목적상 적정한 것으로 판단됨.

구 분 사정면적(㎡) 단가(원/㎡) 감정평가액(원)

기호 1 6,621 98,000 648,858,000

기호 2 1,393 156,000 217,308,000

합계 8,014 866,166,000

기호

소재지 지번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡) 감 정 평 가 액비 고

공 부 사 정 단 가 금 액

Page : 1

토지 감정평가명세표

1402-1-0347

1

자연녹지지역1 경기도 산148 임야 매각지분소유자648,858,00098,00033105x- 6,621.00

보전녹지지역용인시 이상준 5분의5

개발제한구역수지구 1지분전부

신봉동 (제시외분묘로

인하여 불리한 1

≒641,684,400

자연녹지지역2 경기도 산148-2 임야 〃217,308,000156,0006,965x- 1,393.00

보전녹지지역용인시 5

수지구

신봉동

합 계 \866,166,000.-

이 하 여 백


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 1

1402-1-0347


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 2

1402-1-0347



위 치 도

경기도 용인시 수지구 신봉동 산 148외 소 재 지

Page : 1

1402-1-0347

1402-1-0347


3

1

2

None Scale

기호1산148 임

기호2산148-2임

기호1산148임

개발제한구역

보전녹지지역

자연녹지지역


지 번 약 도

경기도 용인시 수지구 신봉동 산 148외 소 재 지

Page : 1

1402-1-0347

사 진 용 지Page : 1

1402-1-0347

기호1 원경

기호1,2(북측에서 촬영)



1402-1-0347

기호2

기호1 분묘5(약 15기 추정)



1402-1-0347

기호1(분묘1)

기호1



1402-1-0347

분묘2

분묘3



1402-1-0347

분묘4

본건 원경 및 주위환경


감 정 평 가 서 -...

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