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招商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号之计划说明书

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重要提示

《招商创融-金科物业资产支持专项计划 1号之计划说明书》（以下简称“《计

划说明书》”）依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修

订稿）》（以下简称“《管理规定》”）、《证券公司客户资产管理业务管理办

法》（以下简称“《管理办法》”）及其他有关规定制作，管理人保证本《计划

说明书》的内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容和误导性陈述。

“招商创融-金科物业资产支持证券”是以优先/次级分层机制集合不同风险

收益特征的投资者资金，投资目标资产的产品。

参与招商创融-金科物业资产支持专项计划 1号（简称“专项计划”）的委托

人保证其为合格投资者，并已阅知本《计划说明书》全文，了解相关权利、义务

和风险，自行承担投资风险。

管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产，但不保

证专项计划一定盈利，也不保证低收益。

资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者其他任何

服务机构的负债。中国证券投资基金业协会对本期专项计划的备案、深圳证券交

易场所同意本期资产支持证券的挂牌转让（如有），并不代表对本期证券的投资风

险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应当认真阅读有关信息披露文件，

进行独立的投资判断，自行承担投资风险。

本说明书对专项计划未来的收益预测仅供资产支持证券持有人参考，不构成

管理人、托管人、推广机构或代理推广机构保证投资本金不受损失或取得低收

益的承诺。

管理人提醒，本专项计划的委托人务必仔细阅读《计划说明书》全文，包括

正文的“第十章风险揭示与防范措施”部分。


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目录

重要提示 ....................................... 2

释义 ....................................... 5

第一章当事人的权利及义务 ....................... 20

第二章资产支持证券的基本情况 ................... 27

第三章专项计划方案总体交易结构与相关方简介 ..... 37

第四章资产支持证券的信用增级方式 ............... 44

第五章原始权益人、管理人和其他服务机构情况 ..... 47

第六章基础资产情况及现金流预测分析 ............. 99

第七章专项计划现金流归集、投资及分配 .......... 159

第八章专项计划资产的管理安排 .................. 166

第九章原始权益人风险自留的相关情况 ............ 171

第十章风险揭示与防范措施 ...................... 172

第十一章专项计划的销售、设立及终止等事项 ...... 186

第十二章资产支持证券的登记及转让安排 .......... 196

第十三章信息披露安排 .......................... 198

第十四章资产支持证券持有人会议相关安排 ........ 203

第十五章主要交易文件摘要 ...................... 210

第十六章其他说明事项 .......................... 222

第十七章违约责任与争议解决 .................... 224

第十八章其他事项 .............................. 226

第十九章备查文件 .............................. 229


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释义

在《计划说明书》中，除非文意另有所指，下列简称、术语具有如下含义：

一、项目涉及的主体定义

（1）原始权益人、金科股份：指向专项计划出售资产的金科地产集团股份

有限公司。

（2）计划管理人、管理人：在专项计划设立时为招商证券资产管理有限公

司；根据《标准条款》规定，招商证券资产管理有限公司作为计划管

理人的职责被终止时，为有控制权的资产支持证券持有人大会任命的

后续计划管理人。

（3）认购人：指签署《认购协议》并以其合法拥有的人民币资金购买资产

支持证券，由计划管理人用该等资金购买基础资产，并按照其取得的

资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人。

（4）差额支付承诺人：指金科地产集团股份有限公司。

（5）借款人、金科物业：指金科物业服务集团有限公司。

（6）应收账款债务人：作为《物业合同》的一方当事人，对金科物业承担

支付物业服务费义务的一切自然人和机构。

（7）出质人：指金科物业服务集团有限公司。

（8）托管银行、托管人：指根据《托管协议》担任专项计划托管银行的招

商银行股份有限公司重庆分行，或根据该协议任命的作为托管银行的

继任机构。

（9）监管银行：指招商银行股份有限公司重庆北部新区支行。

（10）委托贷款银行：指招商银行股份有限公司重庆北部新区支行。

（11）登记托管机构、中证登深圳公司：指中国证券登记结算有限责任公司

深圳分公司。

（12）法律顾问、中伦：指北京市中伦（深圳）律师事务所。

（13）评级机构、大公：指大公国际资信评估有限公司。


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（14）审计机构、会计师事务所：指天健会计师事务所（特殊普通合伙）。

（15）评估机构：指开元资产评估有限公司。

二、主要专项计划文件

（16）《管理规定》：指《证券公司及基金子公司资产证券化业务管理规定》。

（17）《管理办法》：指《证券公司客户资产管理业务管理办法》。

（18）《证券法》：指《中华人民共和国证券法》。

（19）《合同法》：指《中华人民共和国合同法》。

（20）《民法通则》：指《中华人民共和国民法通则》。

（21）《信息披露指引》：指《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业

务信息披露指引》。

（22）《标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制定的

《招商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号标准条款》及对其任何有

效的修订和补充。

（23）《认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《招商创融-金科物业资

产支持专项计划 1 号资产支持证券认购协议与风险揭示书》及对该协

议的任何修改或补充。

（24）《计划说明书》：指计划管理人为专项计划制作的《招商创融-金科物

业资产支持专项计划 1 号之计划说明书》。

（25）资产管理合同：《标准条款》、《认购协议》和《计划说明书》一同构成

计划管理人和认购人之间的资产管理合同。

（26）《托管协议》：指计划管理人依据《管理办法》、《认购协议》、《标准条

款》和《计划说明书》的规定，就专项计划托管事宜与托管银行签署

的《招商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号托管协议》及对该协议

的任何修改或补充。

（27）《委托贷款借款合同》：指金科股份、委托贷款银行与金科物业签署的

编号为【2015 年渝新委第 681151007 号】的《委托贷款借款合同》及

对该合同的任何修改或补充。


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（28）《资产转让协议》：指计划管理人与原始权益人、金科物业共同签署的

《招商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号资产转让协议》及对该协

议的任何修改或补充。

（29）《资金监管协议》：指计划管理人与监管银行、金科物业签署的《招商

创融-金科物业资产支持专项计划 1 号资金监管协议》及对该协议的任

何修改或补充。

（30）《质押合同》：指计划管理人与出质人签署的《招商创融-金科物业资

产支持专项计划 1 号质押合同》及对该合同的任何修改或补充。

（31）《应收账款质押登记合同》：指计划管理人与出质人签署的《招商创融

-金科物业资产支持专项计划 1 号应收账款质押登记合同》及对该合同

的任何修改或补充。

（32）《差额支付承诺函》：指差额支付承诺人向计划管理人（代表专项计划

资产支持证券持有人）出具的《招商创融-金科物业资产支持专项计划

1 号差额支付承诺函》及对该差额支付承诺函的任何修改或补充。

（33）《物业合同》：指金科物业就金科花园、金科丽苑等物业分别与应收账

款债务人签署的《物业服务合同》、《前期物业服务合同》等合同及其

所有的附属文件，《物业合同》的具体情况见《资产转让协议》附件二。

（34）专项计划文件：系指与专项计划有关的主要交易文件，包括但不限于

《标准条款》、《认购协议》、《计划说明书》、《托管协议》、《资产转让

协议》、《资金监管协议》、《质押合同》、《应收账款质押登记合同》、《差

额支付承诺函》等专项计划投资运作所需文件。

三、与专项计划相关的定义

（35）专项计划：指由计划管理人设立的招商创融-金科物业资产支持专项计

划 1 号。

（36）资产支持证券：指用以表征专项计划资产份额的证券，分为优先级资

产支持证券和次级资产支持证券，资产支持证券持有人根据其所拥有

的资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险。

（37）优先级资产支持证券：指代表优先于次级资产支持证券获得专项计划


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利益分配之权利的资产支持证券。优先级资产支持证券包括金科物业

1、金科物业 2、金科物业 3、金科物业 4、金科物业 5，其预期期限和

规模分别为：

优先级资产支持证券预期期限

（年）目标募集规模（万元）

金科物业 1 1 18,000

金科物业 2 2 24,000

金科物业 3 3 30,000

金科物业 4 4 33,000

金科物业 5 5 35,000

（38）次级资产支持证券：指代表劣后于优先级资产支持证券获得专项计划

利益分配之权利的资产支持证券，其预期期限为 5 年，预期规模为

10000 万元。

（39）资产支持证券持有人：指任何持有资产支持证券的投资者，包括优先

级资产支持证券持有人和次级资产支持证券持有人。

（40）有控制权的资产支持证券：在优先级资产支持证券本金和预期收益偿

付完毕之前，系指优先级资产支持证券；在优先级资产支持证券的本

金和预期收益偿付完毕之后，系指次级资产支持证券。

（41）有控制权的资产支持证券持有人：指持有有控制权的资产支持证券的

人。

（42）有控制权的资产支持证券持有人大会：指根据《标准条款》第十五条

的规定召集并召开的有控制权的资产支持证券持有人的会议。

（43）基础资产：指《委托贷款借款合同》项下的所有借款债权及其担保权

利（如有），包括现有的和未来的所有债权及其产生的本金、罚息、违

约金、损害赔偿金等所有收益，以及为实现上述权利及收益而采取相

应担保或补救措施的权利（资产转让日前借款债权产生的利息、罚息

及违约金、损害赔偿金等收益除外），基础资产的具体信息见《资产转


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让协议》附件一。

（44）基础资产文件：指在《资产转让协议》项下《交割确认函》签署日前

由原始权益人或委托贷款银行，或在前述《交割确认函》签署日后由

计划管理人，持有或维护的、为支持或担保基础资产支付的或与基础

资产有关的、以实物形式或电子形式存在的所有文档、表单、凭证和

其他任何性质的协议，包括但不限于《委托贷款借款合同》及其附件、

委托贷款发放和偿还的有关记录、凭证等。

（45）资产保证：指原始权益人在《资产转让协议》第 7.2 款中所做的关于

基础资产在相应的资产转让日、专项计划设立日的状况的全部陈述和

保证。

（46）质押财产、应收账款：指金科物业基于《物业合同》而享有的要求应

收账款债务人支付物业服务费和车位管理费的权利，包括现有的和未

来的所有金钱债权及其产生的所有收益；以及为实现上述权利及收益

而采取相应担保或补救措施的权利。

（47）质押标准：就每一个《物业合同》而言，系指以下标准：

(a) 《物业合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方

权益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形。

(b) 《物业合同》项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完

整、真实、有效。

(c) 《物业合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、

抵押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不

存在针对金科物业或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可

能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程

序，也不存在潜在的针对金科物业或《物业合同》的、正在进行

的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程

序或其它法律程序。

(d) 《物业合同》对应的物业为金科股份或下属子公司开发的住宅、

商业、商住物业项目，不包括短期物业管理项目；

(e) 《物业合同》项下的物业已办理预售，且预计交付之日不晚于


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2016 年 12 月 31 日。

（48）资产转让日本金余额：指基础资产截至资产转让日 0:00 时的未偿还本

金余额。

（49）未偿还本金余额：

(a) 就某一日期相对于基础资产而言，系指 A－B（A、B 两项数额之

差）：A 指其资产转让日本金余额；B 指自资产转让日之后起至该

日之前，有关基础资产的所有已经偿还的本金。

(b) 就某一日期相对于专项计划优先级资产支持证券而言，系指 A－

B（A、B 两项数额之差）：A 指专项计划设立日全部优先级资产

支持证券认购本金金额；B 指自专项计划设立日之后起至该日之

前，有关专项计划的所有已经偿还的优先级资产支持证券的本金

金额。

（50）认购资金：指在专项计划推广期间投资者为认购资产支持证券而向计

划管理人交付的资金。

（51）专项计划募集资金：指计划管理人通过推广资产支持证券而募集的认

购资金总和。

（52）专项计划资产：指《标准条款》约定的属于专项计划的全部资产和收

益。

（53）专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证

券持有人享有的利益。

（54）专项计划费用：指每一个计息期间内计划管理人合理支出的与专项计

划相关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于因其管理和处分

专项计划资产而承担的税收（但计划管理人就其营业活动或收入而应

承担的税收除外）和政府收费、计划管理人的管理费、托管银行的托

管费、登记托管机构的登记托管服务费、对专项计划进行持续信用评

级的评级费、对专项计划进行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费、

资金汇划费、执行费用、信息披露费、召开资产支持证券持有人大会

的会务费以及计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿

的其他费用支出。


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（55）执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括

但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉

讼或仲裁之需要而委托中介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生

的费用。

（56）专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。

（57）专项计划分配资金：指在每一个分配日，专项计划资产扣除专项计划

费用后可实际分配给资产支持证券持有人的资金。

（58）回收款：指基础资产所产生的以下各项：

(a) 借款人正常归还的贷款本金、利息和其他款项（包括但不限于罚

息、违约金、损害赔偿金）；

(b) 差额支付承诺人履行差额支付义务而支付的金额；

(c) 计划管理人根据专项计划文件的约定清算专项计划资产而取得的

回收资金；

(d) 专项计划账户中的资金取得的所有利息以及进行合格投资所取得

的收益。

四、项目涉及的各账户的定义

（59）计划销售账户：指计划管理人在银行开立的专用于接收、存放销售期

间投资者交付的认购资金的人民币资金账户。

（60）物业服务费收款账户：指金科物业及其分公司在监管银行开立的专门

用于接收《物业合同》项下应收账款债务人支付的物业服务费的人民

币资金账户。

（61）资金归集账户：指金科物业在监管银行开立的用于存放物业服务费收

款账户归集的物业服务费收入资金、偿还委托贷款本息资金的人民币

资金账户，开户银行【招商银行股份有限公司重庆北部新区支行】，户

名【金科物业服务集团有限公司】，账号【123904558610212】。

（62）监管账户：指物业服务费收款账户和资金归集账户的合称。

（63）专项计划账户：指计划管理人以专项计划的名义在托管银行开立的人

民币资金账户，该账户的具体信息如下：开户银行【招商银行股份有


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限公司重庆分行】，户名【招商证券资产管理有限公司】，账号

【755925157110935】；专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于

接收专项计划募集资金、存放专项计划资产中的现金部分、支付基础

资产购买价款、支付专项计划利益及专项计划费用，均必须通过该账

户进行。

五、专项计划涉及的日期、期间的定义

（64）资产转让日：指计划管理人以专项计划的名义向原始权益人支付全部

基础资产购买价款的日期，从该日起（含该日）基础资产到期的回收

款应归入专项计划资产。资产转让日的具体日期由计划管理人与原始

权益人届时确定并在《交割确认函》中载明。

（65）专项计划设立日：指根据会计师事务所验资报告，专项计划所募集的

资金总额已达到《计划说明书》规定的目标募集金额，且已全额划付

至专项计划账户，经计划管理人公告的专项计划设立之日。

（66）物业服务费归集日：指金科物业的物业服务费收入从物业服务费收款

账户转付至资金归集账户的日期，物业服务费归集日为专项计划设立

日后每个委托贷款还款日前 2 个工作日，即 T-4 日。

（67）委托贷款还款日：

(a) 在资产转让日（不含该日）前，指金科物业向原始权益人支付委

托贷款利息的日期，根据《委托贷款借款合同》设定为贷款期间

一终止日。贷款期间一终止日为资产转让日的前一自然日。

(b) 在资产转让日（含该日）后，指金科物业向专项计划支付委托贷

款本息的日期，为资产转让日后续季度的季度对日及贷款到期日。

若资产转让日后续季度的季度对日及贷款到期日非为工作日的，

顺延至下一工作日，顺延期间计息。

（68）贷款期间一：指自委托贷款发放日（含该日）至资产转让日前一自然

日（含该日）的期间。

（69）贷款期间二：仅存在于专项计划设立且已依据《资产转让协议》完成

基础资产交割的情形，指资产转让日（含该日）至委托贷款到期日（不

含该日）的期间。


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（70）委托贷款到期日：指自资产转让日（含该日）起届满 5 年的年度对日。

（71）托管银行报告日：指托管银行按照《托管协议》的约定向计划管理人

披露《季度托管报告》、《年度托管报告》之日。计划成立不满 2 个月

的，托管银行可不编制当年的托管报告。

（72）计划管理人报告日：系指计划管理人按《标准条款》的约定向资产支

持证券持有人披露《年度资产管理报告》及/或《收益分配报告》之日，

其中：计划成立不满 2 个月的，计划管理人可不编制当年的年度资产

管理报告。

（73）差额支付通知日：发生差额支付启动事件的情况下，指计划管理人按

照《差额支付承诺函》的约定向差额支付承诺人发出差额支付指令，

要求差额支付承诺人履行差额支付义务的日期。根据专项计划文件，

若于物业服务费归集日的次一工作日（即 T-3 日）的 10:30 时后，资金

归集账户内的资金不足清偿当期委托贷款本息的，则计划管理人应当

于物业服务费归集日的次一工作日（即 T-3 日）通知差额支付承诺人

承担差额支付义务。

（74）差额支付承诺人划款日：发生差额支付启动事件的情况下，指差额支

付承诺人根据差额支付指令的要求于将相应款项划入专项计划账户的

日期。

（75）分配日：指托管银行按照计划管理人的分配指令以专项计划资金向计

划管理人、托管银行等机构指定账户支付管理费、托管费等专项计划

费用，并将当期专项计划分配资金划拨至登记托管机构指定账户的日

期，即 T－2 日。分配日为专项计划设立日在后续季度的季度对日。

（76）权益登记日：指在登记托管机构登记在册的资产支持证券持有人享有

收益分配权之日，即 T－1 日。

（77）兑付日、T 日：就专项计划项下每次向资产支持证券持有人进行分配

而言，系指中证登深圳公司向资产支持证券持有人实际兑付其分配款

项之日，应为权益登记日后的第 1 个工作日。

（78） T－n 日：指 T 日之前的第 n 个工作日（不包括 T 日）。

（79）分配指令发送日：指每个分配日。


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（80）预期到期日：对优先级资产支持证券而言，金科物业 1、金科物业 2、

金科物业 3、金科物业 4、金科物业 5 分别为专项计划设立日满 1 年的

年度对日、专项计划设立日满 2 年的年度对日、专项计划设立日满 3

年的年度对日、专项计划设立日满 4 年的年度对日、专项计划设立日

满 5 年的年度对日。

（81）法定到期日：指专项计划晚结束的日期，为【2020】年【11】月【5】

日。

（82）工作日、交易日：指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日。

（83）专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：

(a) 专项计划存续期满；

(b) 资产支持证券的收益分配完毕；

(c) 资产支持证券持有人大会决定终止；

(d) 计划管理人因重大违法、违规行为，被中国证监会取消客户资产

管理业务资格，而无其他适当的计划管理人承接其权利、义务；

(e) 计划管理人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任管理人，

而无其他适当的管理人承接其权利、义务；

(f) 托管人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任专项计划的托

管人，而无其他适当的托管人承接其权利、义务；

(g) 专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决终

止；

(h) 专项计划设立日后 5 个工作日尚未按照《资产转让协议》的约定

完成基础资产的交割；

(i) 不可抗力的发生导致专项计划不能存续；

(j) 法律、法规规定或中国证监会规定的其他情况。

（84）专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终

止日（含该日）止的期间。

（85）特定期间：指自 2015 年 8 月 1 日起至专项计划设立日（含该日）满 5


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年的年度对日止的期间。

（86）计息期间：

(a) 就基础资产而言，在资产转让日（不含该日）前，系指贷款期间

一。在资产转让日（含该日）后，系指自一个委托贷款还款日（含

该日）起至下一个委托贷款还款日（不含该日）之间的期间，其

中第一个计息期间应自资产转让日（含该日）起至第一个委托贷

款还款日（不含该日）结束，后一个计息期间自上一个委托贷

款还款日（含该日）起至委托贷款到期日（不含该日）结束。

(b) 就专项计划资产而言，指自一个兑付日（含该日）起至下一个兑付日（不

含该日）之间的期间，其中第一个计息期间应自专项计划设立日（含该日）

起至第一个兑付日（不含该日）结束，后一个计息期间自上一个兑付日

（含该日）起至专项计划终止日（不含该日）结束。

六、专项计划涉及的事件和通知

（87）差额支付启动事件：指物业服务费归集日的次一工作日（T-3 日）的

10:30 时后资金归集账户内的资金不足清偿当期委托贷款本息的情形。

（88）加速清偿事件：指以下任一事件：

（i）自动生效的加速清偿事件

(a) 原始权益人、金科物业发生任何丧失清偿能力事件；

(b) 根据专项计划文件的约定，需要更换计划管理人或托管银行，且

在 90 个自然日内仍无法找到合格的继任或后备机构；

（ii）需经宣布生效的加速清偿事件

(c) 自专项计划设立日（含该日）起的任一个计息期间内出现 5 个或

5 个以上《物业合同》在服务期限届满未能续期，或者因为金科

物业违约被提前解除，或者《物业合同》因业主委员会与其他物

业服务企业签订的物业服务合同而提前终止的情况；

(d) 在专项计划存续期间，金科物业提供的质押财产所对应的《物业

合同》低于 60 份（含本数）；

(e) 原始权益人或金科物业未能履行或遵守其在专项计划文件项下的


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任何主要义务，并且计划管理人合理地认为该等行为无法补救或

在计划管理人发出要求其补救的书面通知后 30 天内未能得到补

救；

(f) 原始权益人或金科物业在专项计划文件中提供的任何陈述、保证

在提供时便有重大不实或误导成分；

(g) 发生对原始权益人、金科物业或者基础资产、《物业合同》有重大

不利影响的事件；

(h) 专项计划文件全部或部分被终止，成为或将成为无效、违法或不

可根据其条款主张权利，并由此产生重大不利影响。

发生以上（a）、（b）项所列的任何一起自动生效的加速清偿事件时，

加速清偿事件应视为在该等事件发生之日发生。发生以上（c）项至

（h）项所列的任何一起需经宣布生效的加速清偿事件时，应通知计

划管理人。决定宣布发生加速清偿事件的，计划管理人应向原始权

益人、金科物业、托管银行发送书面通知，宣布加速清偿事件已经

发生。

（89）丧失清偿能力事件：就原始权益人、计划管理人、托管银行、金科物

业及差额支付承诺人而言，系指以下任一事件：

(a) 经相关监管机构同意，上述机构向人民法院提交破产申请，或相

关监管机构向人民法院提出上述机构进行重整或破产清算的申请；

(b) 其债权人向人民法院申请宣布上述机构破产且该等申请未在 120

个工作日内被驳回或撤诉；

(c) 上述机构因分立、合并或出现公司章程规定的解散事由，向相关

监管机构申请解散；

(d) 相关监管机构根据有关法律规定责令上述机构解散；

(e) 相关监管机构公告将上述机构接管；

(f) 上述机构不能或宣布不能按期支付债务；或根据应适用的法律被

视为不能按期支付债务；或

(g) 上述机构停止或威胁停止继续经营其主营业务。


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（90）计划管理人解任事件：指以下任一事件：

(a) 计划管理人被依法取消了办理客户资产管理业务的资格；

(b) 计划管理人发出违反《标准条款》或《认购协议》规定的资金拨

付或收益分配指令，且经托管银行拒绝执行后 10 个工作日内，仍

未纠正的；

(c) 计划管理人因解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产

而不能继续履行计划管理人职责。

(d) 计划管理人违反专项计划设立目的处分专项计划资产；

(e) 计划管理人管理、运用和处分专项计划资产有重大过失；

(f) 计划管理人管理、运用和处分专项计划资产违反《计划说明书》

的约定；

(g) 计划管理人发生任何丧失清偿能力事件；

(h) 中国证监会有充分理由认为计划管理人不能继续履行管理职责；

(i) 有关法律、法规规定和专项计划文件约定的其他情形。

（91）托管银行解任事件：指以下任一事件：

(a) 托管银行被依法取消了专项计划资产支持证券托管银行的资格；

(b) 托管银行没有根据《托管协议》的规定，按照管理人的指令转付

专项计划账户中的资金，且经管理人书面通知后 10 个工作日内，

仍未纠正的；

(c) 托管银行实质性地违反了其在《托管协议》项下除资金拨付之外

的任何其他义务，且该等违约行为自发生之日起持续超过 10 个

工作日；

(d) 托管银行在《托管协议》或其提交的其他文件中所作的任何陈述、

证明或保证，被证明在做出时在任何重要方面是虚假或错误的；

(e) 发生与托管银行有关的丧失清偿能力事件。

（92）重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状

况、资产或业务前景的不利变化，这些变化对其履行专项计划文件项


2-1-18

下义务的能力产生重大不利影响。

（93）重大不利影响：指根据计划管理人的合理判断，可能对以下各项产生

重大不利影响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（a）基础资产

的可回收性；或（b）原始权益人或金科物业的（财务或其他）状况、

业务或财产；或（c）原始权益人、计划管理人、金科物业、托管银行、

差额支付承诺人履行其在专项计划文件下各自义务的能力；或（d）专

项计划或专项计划资产。

七、其他定义

（94）划款指令、付款指令、分配指令：指计划管理人向托管银行发出的要

求其划付资金的指令。

（95）合格投资：指计划管理人将专项计划账户内的资金所做的再投资，限

于银行存款或者其他风险低、变现能力强的固定收益类产品。专项计

划账户中进行合格投资的资金应根据专项计划文件的约定在进行现金

流分配之前到期，且不必就提前提取支付任何罚款。

（96）年度对日：指某一日期之后各年度的对应日期，如 2015 年 6 月 1 日的

年度对日为之后各年度的 6 月 1 日，即 2016 年 6 月 1 日、2017 年 6

月 1 日等。

（97）季度对日：指某一日期之后每届满 3 个月度的对应日期，如 2015 年 6

月 1 日的季度对日为之后每届满 3 个月度的对应日期，即 2015 年 9 月

1 日、2015 年 12 月 1 日、2016 年 3 月 1 日、2016 年 6 月 1 日等。

（98）月度对日：指某一日期之后各月的对应日期，如 2015 年 6 月 1 日的月

度对日为之后各月的 1 日，即 2015 年 7 月 1 日、2015 年 8 月 1 日等。

若该月不存在该日期的，则为该月的后一日。

（99）中国：指中华人民共和国，在本说明书中，不包括香港特别行政区、

澳门特别行政区和台湾。

（100）及时：如无特别约定，指在 1 个工作日内。

（101）机构：指法人和依法成立的其他组织的合称。

（102）政府机构：指（1）中国各级人民政府及其下属机构、办事机构和派出


2-1-19

机构；（2）任何在前述机构领导下或以前述机构名义行使行政、管理、

监管、征用和征税权利的政府授权机构、事业单位和社会团体。

（103）法律：指中国任何有权机构颁布的、适用并约束本说明书任何一方的

一切法律、法规、规章和其他规范性文件。

（104）元：系指人民币元。

本说明书中任何表格及内容若出现合计数与所列数值总和不符，均为四舍五

入所致。


2-1-20

第一章当事人的权利及义务

在法律、法规未禁止或未强制性规定的条件下，专项计划所设定的当事人权

利与义务视为有效；如专项计划与法律、法规禁止性条款或强制性条款相违背或

相抵触，则专项计划约定的当事人权利与义务无效。

1.1 资产支持证券持有人的权利与义务

除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外，专项计划

的资产支持证券持有人还应享有以下权利，并承担以下义务：

1.1.1 资产支持证券持有人的主要权利

1、资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，取得专项计划利

益。

2、资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投

资运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项

计划资产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明。

3、资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，知悉有关专项计划

利益的分配信息。

4、资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人和托管银行过错而受到损

害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的规定取得赔偿。

5、优先级资产支持证券持有人有权将其所持有的优先级资产支持证券在深

交所综合协议交易平台进行转让。

6、资产支持证券持有人享有按照《标准条款》的规定召集或出席有控制权

的资产支持证券持有人大会，并行使表决等权利。

7、法律、法规规定和专项计划文件约定的其他权利。

1.1.2 资产支持证券持有人的主要义务


2-1-21

1、资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的规定，按期

缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。

2、资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。

3、资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。

4、专项计划存续期间，资产支持证券持有人不得要求计划管理人赎回其取

得或受让的资产支持证券。

5、如召开资产支持证券持有人大会，资产支持证券持有人应遵循标准条款

约定的表决方式。

6、除非计划管理人事先的书面同意，次级资产支持证券持有人在专项计划

存续期间不得以转让、质押等方法处置其持有的次级资产支持证券。

7、优先级资产支持证券持有人在转让其所持有的优先级资产支持证券后，

其应履行的与专项计划相关的义务由优先级资产支持证券受让人承担。

8、法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。

1.2 计划管理人的权利与义务

除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外，计划管理

人还应享有以下权利，承担以下义务：

1.2.1 计划管理人的主要权利

1、计划管理人有权根据《标准条款》及《认购协议》的规定将专项计划的

认购资金用于购买基础资产，并管理专项计划资产、分配专项计划利益。

2、计划管理人有权根据《标准条款》的规定收取计划管理费。

3、计划管理人有权根据《标准条款》的规定对专项计划资产进行运用或投

资，并有权根据《标准条款》的规定终止专项计划的运作。

4、计划管理人有权委托托管银行托管专项计划资金，并根据《托管协议》

的规定，监督托管银行的托管行为，并针对托管银行的违约行为采取必要措施保

护资产支持证券持有人的合法权益。


2-1-22

5、计划管理人有权为专项计划以自己名义签订与专项计划相关的合同，并

为专项计划享有合同的各项权益及财产权益。

6、计划管理人因处理受托事务所支出的费用以及对第三人所负债务，以专

项计划资产承担，计划管理人以其固有财产先行支付的，对专项计划资产享有优

先受偿的权利。

7、计划管理人有权根据《监管协议》的约定，监督监管银行的行为，并针

对监管银行的违约行为采取必要措施保护资产支持证券持有人的合法权益。

8、当专项计划资产或资产支持证券持有人的利益受到托管银行、监管银行

或其他任何第三方损害时，计划管理人有权代表全体资产支持证券持有人依法向

相关责任方追究法律责任。

9、计划管理人有权根据《计划说明书》、《标准条款》、《托管协议》的

约定向托管银行发送划款指令，指令托管银行将专项计划的认购资金用于购买基

础资产或进行合格投资，并分配专项计划资产。


11、自行承担或者委托有资质的第三方机构承担资产管理计划份额的注册登

记、资产估值、结算等事项，并对其进行监督管理。

1.2.2 计划管理人的主要义务

1、计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《认购协议》及《标准

条款》的规定为资产支持证券持有人提供服务。

2、计划管理人应该按照《管理规定》及《证券公司及基金子公司资产证券

化业务尽职调查工作指引》对相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，可

聘请具有从事证券期货相关业务资格的会计师事务所、资产评估机构等相关中介

机构出具专业意见。

3、办理资产支持证券发行事宜。

4、计划管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制，将专项计划资

产与其固有财产分开管理，并将不同客户专项计划的资产分别记账。


2-1-23

5、计划管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的规定，将专项计划的

认购资金用于向原始权益人购买基础资产。

6、计划管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《管理规定》和《托

管协议》的约定，接受托管银行对专项计划资金拨付的监督。

7、计划管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的约定，按期出具计划

管理人报告，保证资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计划资产与收益等

信息。

8、计划管理人应按照《标准条款》的规定向资产支持证券持有人分配专项

计划利益。

9、计划管理人应按照《管理规定》及《标准条款》的约定，妥善保存与专

项计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存

期不少于专项计划终止后二十年。

10、在专项计划终止时，计划管理人应按照《管理规定》、《标准条款》及

《托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。

11、计划管理人因自身或其代理人的过错造成专项计划资产损失的，应向资

产支持证券持有人承担赔偿责任。

12、因托管银行过错造成专项计划资产损失时，计划管理人应代资产支持证

券持有人向托管银行追偿。

13、计划管理人应监督托管银行及其他机构履行各自在专项计划文件项下的

职责或义务，如前述机构发生违约情形，则计划管理人应代资产支持证券持有人

根据有关专项计划文件的规定追究其违约责任。

14、在被解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管或因其他原因不能继续

履行计划管理人职责时，及时向资产支持证券持有人和托管人报告。

15、计划管理人职责中止的，应当作出处理受托事务的报告，并向新的计划

管理人办理专项计划资产和受托事务的移交手续。经资产支持证券持有人大会同

意，计划管理人就报告中所列事项解除责任，但计划管理人有不正当行为的除

外。


2-1-24

16、计划管理人除依照专项计划文件的规定取得报酬外，不得利用专项计划

资产为自己谋取利益。计划管理人利用专项计划资产为自己谋取利益的，所得利

益归入专项计划资产。

17、计划管理人不得将专项计划资产转为其固有财产。计划管理人将专项计

划资产转为其固有财产的，必须恢复该专项计划资产的原状；造成专项计划资产

损失的，应当承担赔偿责任。

18、计划管理人不得将其固有财产与专项计划资产进行交易或者将不同的受

托管理资产进行相互交易。计划管理人违反该规定，造成专项计划资产损失的，

应当承担赔偿责任。

19、执行有控制权的资产支持证券持有人大会通过的关于专项计划的决议。


1.3 托管银行的权利与义务

1.3.1 托管银行的主要权利

1、托管银行有权按照《托管协议》的约定收取专项计划的托管费。

2、托管银行发现计划管理人的划款指令与《管理规定》、《托管协议》约

定、验资证明、《收益分配报告》及《资产管理报告》中从专项计划账户到原始

权益人指定的账户的余额，以及《收益分配报告》中当期应当支付的金额不符

的，有权拒绝执行，并要求其改正；发现计划管理人出具的划款指令违反《托管

协议》约定，有权要求其改正，并拒绝执行。由此给专项计划或资产支持证券持

有人造成的损失，托管银行不承担责任。

3、因计划管理人过错导致专项计划资产产生任何损失时，托管银行有权向

计划管理人进行追偿，追偿所得应归入专项计划资产。


1.3.2 托管银行的主要义务


2-1-25

1、托管银行应在专项计划托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉

的义务，妥善托管专项计划资金，确保专项计划资金的独立和安全，依法保护资

产支持证券持有人的财产权益。

2、托管银行应依据《托管协议》的约定，管理专项计划账户，执行计划管

理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。

3、托管银行收到基础资产现金流后，应向计划管理人发出银行结算凭证

（根据具体情形，包括但不限于收款凭证、划款凭证、网上银行支付回单）。

4、托管银行应按《托管协议》的约定制作并按时向计划管理人提供有关托

管银行履行《托管协议》项下义务的《托管报告》（包括《季度托管报告》和

《年度托管报告》）。

5、专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生

重大影响的临时事项，托管银行应在知道该临时事项发生之日起 5个工作日内以

邮寄和传真的方式通知计划管理人：（1）发生托管银行解任事件；（2）托管银

行的法定名称、住所等工商登记事项发生变更；（3）托管银行涉及法律纠纷，

可能影响资产支持证券按时分配收益；（4）托管银行经营情况发生重大变化，

或者作出减资、合并、分离、解散、申请破产等决定。

6、托管银行应按照《管理规定》及《托管协议》的约定，及时将专项计划

账户的银行结算凭证传真给计划管理人，托管银行负责托管原件。托管银行应妥

善保存《资产转让协议》以及与专项计划托管业务有关的记录专项计划业务活动

的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、交易记录和重要合同等文件、资料，托

管期限至自专项计划终止日起二十年。

7、托管银行应监督管理人专项计划的运作，发现管理人的管理指令违反

《计划说明书》或者《托管协议》约定的，应当要求改正；未能改正的，应当拒

绝执行并及时向中国基金业协会报告，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证

监会派出机构。

8、在专项计划到期终止或《托管协议》终止时，托管银行应协助计划管理

人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核计划管理人编制的清算报告，以及

办理专项计划资金的分配。


2-1-26

9、托管银行因故意或过失而错误执行指令进而导致专项计划资产产生任何

损失的，托管银行发现后应及时采取措施予以弥补，并对由此造成的直接损失负

赔偿责任。

10、计划管理人过错造成专项计划资产损失的，代资产支持证券持有人向计

划管理人追偿。

11、执行有控制权的资产支持证券持有人大会通过的关于专项计划的决议。


1.4 其他机构的权利与义务

专项计划所涉及的其他机构，包括法律顾问、评级机构、会计师事务所、原

始权益人、评估机构、登记托管机构等的权利义务由交易文件的各项合同或协议

约定。


2-1-27

第二章资产支持证券的基本情况

2.1 资产支持证券的品种

资产支持证券为记名式。根据不同的风险、收益和期限特征，本专项计划的

资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。其中优先级资产支

持证券又分为金科物业 1、金科物业 2、金科物业 3、金科物业 4和金科物业 5

五个品种。原则上优先级资产支持证券、次级资产支持证券比例为 14：1。

2.2 资产支持证券期限及规模

专项计划的存续期限为自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日

（含该日）止的期间。认购人于专项计划设立日起取得专项计划之受益权。法定

到期日不是优先级、次级资产支持证券的实际到期日，优先级、次级资产支持证

券的本金将可能于法定到期日前清偿完毕。

各类别资产支持证券面值均为人民币 100 元，每份资产支持证券的发售价格

为人民币 100 元。投资者根据其拥有的资产支持证券数量取得相应的债权份额。

每一资产支持证券均代表其持有人享有的专项计划财产中不可分割的权益，包括

但不限于根据《认购协议》、《标准条款》和本《计划说明书》的规定接受专项

计划利益分配的权利。

优先级资产支持证券的目标募集总规模为人民币【140,000 万元】；次级资

产支持证券的目标募集总规模为人民币【10,000 万元】。

2.3 资产支持证券预期收益率

优先级资产支持证券的预期收益率根据计划管理人与认购人签署的《认购协

议》确定，次级资产支持证券不设预期收益率。

2.4 资产支持证券的信用级别

大公国际资信评估有限公司综合原始权益人的风险管控能力和基础资产情

况、外部增信措施、交易结构、风险因素及风险控制措施、重要参与人的履约能

力等信用评级因素，给予优先级资产支持证券的评级为 AA+级。


2-1-28

次级资产支持证券未进行评级。

2.5 资产支持证券的取得和独立性

专项计划设立时，认购人根据其签署的《认购协议》及所支付的认购资金取

得资产支持证券。认购人必须同时向计划管理人出具一份认购人声明和保证书。

专项计划存续期间，其他投资人可以通过中国证监会批准的流通方式受让或

以其他合法方式取得该资产支持证券。投资人受让该资产支持证券时，一并承继

其受让的资产支持证券所对应的《认购协议》及其他专项计划文件项下的权利和

义务。

优先级资产支持证券独立于《认购协议》。认购人或投资者（包括合法继受

资产支持证券的持有人）有权无须征得计划管理人、托管银行或其他资产支持证

券持有人的同意，即可依《计划说明书》和深交所综合协议交易平台交易规则转

让或者以其他合法方式转让其所持有的优先级资产支持证券。受让方不必与转让

方、计划管理人、托管银行签署转让协议。

转让资产支持证券的认购人或投资者于资产支持证券交割过户之时起，不再

享有且不得行使《认购协议》项下认购人的权利，继受取得的资产支持证券持有

人于其持有资产支持证券期间拥有并有权行使《认购协议》项下认购人以及专项

计划文件项下资产支持证券持有人的权利，并应履行《认购协议》项下认购人以

及专项计划文件项下资产支持证券持有人的义务（但认购参与的相关权利和义务

除外）。资产支持证券持有人于其资产支持证券预期收益和本金得到全部兑付之

日起，其在专项计划文件项下的权利和义务终止。

2.6 资产支持证券基本要素

资产支持证券基本要素如下表所示：

表 2-1 资产支持证券基本要素

证券分层优先级次级

金科物业 1 金科物业 2 金科物业 3 金科物业 4 金科物业 5 次级

规模（万元） 18,000 24,000 30,000 33,000 35,000 10,000.00

规模占比 12.00% 16.00% 20.00% 22.00% 23.33% 6.67%

预期年收益率 5.00% 5.60% 5.80% 6.00% 6.20% 无


2-1-29

信用评级【AA+】【AA+】【AA+】【AA+】【AA+】无

年限 1 2 3 4 5 5

预期到期日 2016.11.5 2017.11.5 2018.11.5 2019.11.5 2020.11.5

利率类型固定利率固定利率固定利率固定利率固定利率无票面利率

付息频率按季付息按季付息按季付息按季付息按季付息按季分配剩余专项

计划资产的 50%

本金偿还方式

专项计划成

立后的第 1

个年度的每

一季度按照

25%、25%、

25%、25%的

比例偿还本

金

专项计划成

立后的第 2

个年度的每

一季度按照

25%、25%、

25%、25%的

比例偿还本

金

专项计划成

立后的第 3

个年度的每

一季度按照

25%、25%、

25%、25%的

比例偿还本

金

专项计划成

立后的第 4

个年度的每

一季度按照

25%、25%、

25%、25%的

比例偿还本

金

专项计划成

立后的第 5

个年度的每

一季度按照

25%、25%、

25%、25%的

比例偿还本

金

到期分配全部剩余

专项计划资产

每一资产支持证券均代表其持有人享有的专项计划财产中不可分割的权益，

包括但不限于根据《认购协议》、《标准条款》和本《计划说明书》的规定接受

专项计划利益分配的权利。

预期到期日是基于资产转让日预计为 2015 年 11 月 5 日拟定，如实际的资产

转让日有所提前或推迟，则上述优先级资产支持证券各品种及次级资产支持证券

的到期日相应提前或后延。

2.6.1 金科物业1

1、资产支持证券名称

金科物业 1。

2、计划管理人

招商证券资产管理有限公司。

3、规模

金科物业 1目标发售规模为 18,000 万元。

4、发行方式

面值发行。

5、资产支持证券面值

每份金科物业 1资产支持证券的面值为 100 元。


2-1-30

6、产品期限及预期年收益率

金科物业 1的产品期限为 1年，预期到期日为 2016 年 11 月 5 日，预期年收

益率为 5.00%。

7、偿付方式

按季支付预期收益，专项计划成立后的第 1个年度的每一季度按照 25%、

25%、25%、25%的比例偿还本金。

8、信用级别

评级机构考虑了专项计划基础资产的情况、交易结构的安排、信用增级措施

等因素，评估了有关的风险，给予金科物业 1的信用等级为【AA+】级。

9、权益登记日

权益登记日为每个兑付日前第 1个工作日。每个兑付日前 1个工作日日终在

登记托管机构登记在册的金科物业 1持有人有权于该兑付日取得金科物业 1在当

期的本金和收益。

2.6.2 金科物业2


金科物业 2。

2、计划管理人


3、规模


4、发行方式

面值发行。





2-1-31


益率为 5.60%。

7、偿付方式


25%、25%、25%的比例偿还本金。

8、信用级别



9、权益登记日




2.6.3 金科物业3


金科物业 3。

2、计划管理人


3、规模


4、发行方式

面值发行。





2-1-32


益率为 5.80%。

7、偿付方式


25%、25%、25%的比例偿还本金。

8、信用级别



9、权益登记日




2.6.4 金科物业4


金科物业 4。

2、计划管理人


3、规模


4、发行方式

面值发行。





2-1-33


益率为 6.00%。

7、偿付方式


25%、25%、25%的比例偿还本金。

8、信用级别



9、权益登记日




2.6.5 金科物业5


金科物业 5。

2、计划管理人


3、规模


4、发行方式

面值发行。





2-1-34


益率为 6.20%。

7、偿付方式


25%、25%、25%的比例偿还本金。

8、信用级别



9、权益登记日




2.6.6 次级资产支持证券

次级资产支持证券由金科物业全额认购。除非根据生效判决或裁定或计划管

理人事先的书面同意，金科物业认购次级资产支持证券后，不得转让其所持任何

部分或全部次级资产支持证券。


次级资产支持证券。

2、计划管理人


3、规模

次级资产支持证券目标发售规模为 10,000 万元。

4、发行方式

面值发行。



2-1-35

每份次级资产支持证券的面值为 100 元。


次级资产支持证券的产品期限为 5年，预期到期日为 2020 年 11 月 5 日，无

预期年收益率。

7、偿付方式

在每个兑付日，在支付完毕专项计划应纳税负、当期管理费、托管费和其他

专项计划费用以及当期优先级资产支持证券预期收益和本金后，将剩余资金之

50%支付给次级资产支持证券持有人。当期未分配之专项计划资产将留存在专项

计划账户，作为下一期专项计划资产支持证券预期收益和本金的还款来源。后

一期优先级资产支持证券本金全部偿付完毕后，剩余专项计划资产全部分配给次

级资产支持证券持有人。

8、信用级别

未评级。

9、权益登记日

权益登记日为每个兑付日前 1个工作日。每一个兑付日前 1个工作日日终在

登记托管机构登记在册的次级资产支持证券持有人有权于该兑付日取得次级资产

支持证券的利益。

2.7 资产支持证券的登记托管

计划管理人委托中证登深圳分公司办理资产支持证券的登记托管业务。资产

支持证券将登记在资产支持证券持有人在中证登深圳分公司开立的机构证券账户

中。在认购前，认购人需在中证登深圳公司开立机构证券账户。

计划管理人应与中证登深圳分公司另行签署《证券登记及服务协议》，以明

确计划管理人和中证登深圳分公司在资产支持证券持有人账户管理、资产支持证

券注册登记、清算及资产支持证券交易确认、代理发放资产支持证券预期收益和

本金、建立并托管资产支持证券持有人名册等事宜中的权利和义务，保护资产支

持证券持有人的合法权益。


2-1-36

2.8 资产支持证券的交易场所

优先级资产支持证券在专项计划存续期间将在【深圳证券交易所综合协议交

易平台】进行转让。优先级资产支持证券转让的相关规则和费率遵照深圳证券交

易所和中证登深圳分公司的相关业务规则进行。

次级资产支持证券全部由金科物业认购。除非根据生效判决或裁定或计划管


部分或全部次级资产支持证券。


2-1-37

第三章专项计划方案总体交易结构与相关方简介

3.1 项目参与方基本信息

3.1.1 原始权益人/差额支付承诺人基本情况

公司名称：金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公

司”或“原始权益人”）

注册资本：人民币 4,135,620,153 元

实收资本：人民币 4,135,620,153 元

法定代表人：黄红云

成立日期：1987 年 3 月 20 日

联系人：刘忠海

联系方式：023-63023656

公司住所：重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼

营业执照注册号：500000000007018

经营范围：房地产销售、材料销售、园林工程、物业管理、酒店经营、门窗

工程、装饰设计、内部抵销。

3.1.2 管理人基本情况

名称：招商证券资产管理有限公司

法定代表人：熊剑涛

实缴注册资本：人民币叁亿元

类型：有限责任公司（法人独资）

联系人：姜涛，彭戴，李博

住所：深圳市前海深港合作区前湾一路 1号 A栋 201 室（入驻深圳市前海商

务秘书有限公司）


2-1-38

邮政编码：518026

联系电话：0755-82943666

传真：0755-82944669

经营范围：证券资产管理业务

3.1.3 委托贷款借款人/出质人基本情况

企业名称：金科物业服务集团有限公司

住所：重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”

法定代表人：夏绍飞

联系人：钟虓峰

联系方式：023-67869968

注册资本：5000 万元

公司类型：有限责任公司（法人独资）

成立日期：2000 年 07 月 18 日

营业期限：2000 年 07 月 18 日至永久

经营范围：物业管理（按资质证书核对项目承接业务）；停车场管理服务；

房屋中介（不含房屋评估）。国家法律、行政法规禁止的不得经营；国家法律、

行政法规规定取得许可后方可从事经营的，未取得许可前不得经营。

3.1.4 托管人基本情况

名称：招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称“招商银行”）

设立日期：1996 年 12 月 8 日

注册地址：深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦

办公地址：深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦

注册资本：252.20 亿元

法定代表人：李建红


2-1-39

行长：田惠宇

联系人：李锦

联系电话：023-67304112

资产托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号

电话：0755-83199084

传真：0755-83195201

资产托管部信息披露负责人：张燕

3.1.5 律师事务所

名称：北京市中伦（深圳）律师事务所

注册地址：广东省深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A栋 10 层

办公地址：广东省深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A栋 10 层

负责人：赖继红

联系电话：0755-33256666

传真：0755-33206888/6889

经办律师：刘洪蛟

网址：http://www.zhonglun.com/cn/index.aspx

3.1.6 资信评级机构

企业名称：大公国际资信评估有限公司

法定代表人：关建中

住所：北京市朝阳区朝阳门外大街 22 号泛利大厦 910 室

成立日期：1994 年 3 月 20 日

联系人：熊沁

联系电话：010-51087768


2-1-40

传真：010-84583355

网址：www.dagongcredit.com

3.1.7 会计师事务所

企业名称:天健会计师事务所（特殊普通合伙）

负责人 :胡少先

营业场所:杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 9楼

成立日期:1983 年 12 月 12 日

联系电话：0571－88216888

经营范围:注册会计师法定业务、证券期货相关审计业务、H股企业审计业

务、美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）注册事务所、中央企业审计入围机

构、金融相关审计业务、从事特大型国有企业审计资格、军工涉密业务咨询服

务、IT 审计业务、税务代理、工程造价咨询（甲级）、工程预结算审价（一

级）、国家建设项目工程预决算审计验证（A级）、工程咨询（甲级）、招投标

代理资格、司法会计鉴定、破产管理人资格、浙江股权交易中心会员。（凭执业

证书经营）

3.1.8 资产评估机构

企业名称: 开元资产评估有限公司

负责人 : 胡劲为

营业场所: 北京市海淀区中关村南大街甲 18 号院 1-4 号楼 B座 15 层-15B

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

成立日期: 2007 年 11 月 6 日

联系人：高志慧

联系电话：010—62143639

经营范围: 从事各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资

产评估或者项目评估。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容


2-1-41

开展经营活动。）开元评估现持有北京市财政局于 2008 年 7 月 7 日核发的《资

产评估资格证书》（证书编号：NO 43020011）。天元评估现持有财政部和中国

证券监督管理委员会于 2009 年 2 月 13 日联合核发的《证券期货相关业务评估资

格证书》（批准文号：财企[2009]23 号，证书编号：0100039016）。

3.1.9 资产支持证券登记机构

名称：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

住所：广东省深圳市深南中路 1093 号中信大厦 18 楼

办公地址：广东省深圳市深南中路 1093 号中信大厦 18 楼

联系电话：0755-25938000

邮政编码：518031

网址：http://www.chinaclear.cn/zdjs/home.shtml

3.1.10 优先级资产支持证券转让场所

名称：深圳证券交易所

注册地址：深圳市福田区深南大道 2012 号

办公地址：深圳市福田区深南大道 2012 号

法定代表人：吴利军

联系电话：0755-88668888

传真：0755-82083947

邮编：518038

网址：http://www.szse.cn/

3.2 方案总体交易结构概述

①原始权益人、委托贷款银行与金科物业共同签署《委托贷款借款合同》，

由原始权益人金科股份将货币资金委托给委托贷款银行，原始权益人金科股份享

有该委托贷款债权。该委托贷款的贷款总额为 15 亿元。


2-1-42

②委托贷款银行向金科物业发放委托贷款。金科物业及其分公司以旗下运营

管理的《物业合同》项下的特定期间物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。

③计划管理人设立招商创融-金科物业资产支持专项计划 1号，以募集资金

购买金科股份持有的前述委托贷款债权。资产支持证券投资者认购专项计划，将

认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，取得资产支持证券，成为资

产支持证券持有人。

④专项计划设立后，计划管理人根据与金科股份签订的《资产转让协议》，

以专项计划资金向金科股份购买其持有的委托贷款债权。交易完成后，专项计划

承接金科股份、招商银行的合同关系，获得委托贷款债权。

在贷款期间二，委托贷款的年利率为【9%】，每季度还本付息一次，每年依

次偿还的本息分别为 3.0911 亿元、3.5147 亿元、3.8762 亿元、3.8936 亿元、

4.7535 亿元。

委托贷款债权转让后，金科物业以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定

期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人（代表专项计划）。由

监管银行根据《资金监管协议》对金科物业及其分公司在监管银行开立的物业服

务费收款账户及资金归集账户进行监管，并定期向计划管理人提供监管账户每月

的银行流水信息。

金科股份就资金归集账户内的资金与当期委托贷款本息的差额部分，承担差

额补足义务。

⑤专项计划存续期间，金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前

将等额于当期委托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至专项计划账户，用

于清偿当期委托贷款本息。

⑥专项计划存续期间，计划管理人在专项计划账户每季收到金科物业支付的

委托贷款本息后（不含该日），将当期收到金科物业偿还的委托贷款本息扣除当

期必要的费用后，根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管银行发出分配

指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于

支付资产支持证券本金和预期收益。

方案总体交易结构如下图所示。


2-1-43

图3－1 交易结构

招商创融-金科物业资产支持

专项计划1号

资产支持证券持有人

计划管理人招商资管

登记托管机构中证登深圳公司

托管银行招商银行

差额补足义务/转让委托贷款债权

转让款

设立 / 管理专项计划

资产支持证券

认购资金

评估机构（开元）

评级机构（大公）

律师事务所（中伦）

会计师事务所（天健）

银行

委托贷款金科物业

行为

银行资金的相关划转

委托贷款

特定期间物业收益应收账款

质押

委托贷款债权

委托资金

原始权益人金科股份

贷款本息按季偿还

按季支付预期收益末年按季还本付息

相关还款/利益分配资金的划转

资产支持证券持有人投资资金的相关划转

①

②

③ ④

⑤

⑥

资金监管方招商银行物业服务费收

款账户、资金归集账户监管

分公司分公司分公司分公司。。。

资金归集

交易相关方担任的角色及相关权利义务的说明参见本计划说明书第一章。


2-1-44

第四章资产支持证券的信用增级方式

本专项计划采用了优先级/次级产品结构分层机制、超额利差、本息保障倍

数、质押担保以及金科股份差额支付承诺等信用增级方式，大程度地保护了投

资者的利益。

4.1 内部信用增级

内部信用增级是指在证券化交易的结构中不引入外部机构而进行的信用增级

方式。

本次专项计划内部信用增级包括以下几个方面：

4.1.1 优先级和次级结构设置

优先级/次级安排是证券化项目中常见的内部信用增安排。根据专项计划

安排的各档资产支持证券本金/利息的受偿先后顺序，劣后受偿档级的投资者为

优先档投资者提供信用增级。

本专项计划根据不同的风险、收益特征，将资产支持证券划分为优先级资产

支持证券和次级资产支持证券。

本次专项计划目标发行规模 15 亿元，其中，优先级资产支持证券规模 14 亿

元，占比为 93.33%，次级资产支持证券规模 1亿元，占比为 6.67%。

从资产池回收的资金将会按照事先约定的现金流支付顺序支付，排序在现金

流支付顺序后面的证券档将承担初的损失。所以在现金流支付顺序中，排名

在后的证券档为高一级别的证券档提供了信用增级。就本专项计划而言，次级资

产支持证券为优先级资产支持证券提供了信用增级。

本次专项计划，优先/次级设置可为优先级资产支持证券提供一定的保障。

4.1.2 超额利差

本专项计划超额利差的形成原因主要是资产池本金的加权平均收益率远大于

合计的相关服务费率以及预期的优先级收益率，超额利差为优先级资产支持证券

提供了信用支持。


2-1-45

4.1.3 本息保障倍数

按照优先级资产支持证券持有人收益率【5.00%，5.60%，5.80%，6.00%，

6.20%】在不考虑其他税费、管理人对专项计划账户内资金进行再投资和资金沉

淀等情况下测算，专项计划设立后至终止日，在计划分配清算日，预期物业服务

费当期的现金流入对专项计划当期应付优先级本息及相关费用的本息保障倍数将

达到 1.3 倍，为证券持有人提供了较大保障。

4.2 外部信用增级

外部信用增级是指由原始权益人之外的第三方提供的外部信用增级方式。

4.2.1 质押担保

金科物业以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间对应收账款债务人

享有的应收账款为委托贷款提供质押担保，承诺以《物业合同》项下的特定期间

的物业收入及其他相关收入作为委托贷款的还款来源。

（1）《质押合同》的主要内容

详见本计划说明书“第十五章主要交易文件摘要”之“15.4 《应收账款质

押合同》”内容。

（2）质押物情况

详见本计划说明书“第五章原始权益人、管理人和其他服务机构情况”之

“5.6 委托贷款借款人/出质人基本情况”及“第六章基础资产情况及现金流预

测分析”之“6.2 盈利模式及质押物现金流预测分析”内容。

4.2.2 差额支付承诺

金科股份就资金归集账户内的资金与当期委托贷款本息的差额部分，承担差

额补足义务。

（1）《差额支付承诺函》的主要内容

详见本计划说明书“第十五章主要交易文件摘要”之“15.5《差额支付承

诺函》”内容。


2-1-46

（2）差额支付义务的承担

在差额支付启动事件发生时，计划管理人有权于差额支付通知日向差额支付

承诺人发出启动差额支付指令，要求差额支付承诺人按照承诺函的规定将当期委

托贷款本息与资金归集账户实际金额的差额支付至专项计划账户。在差额支付承

诺人履行差额支付义务后，在差额支付承诺人已经履行差额支付义务的范围内，

计划管理人不得就该部分要求借款人继续履行。

差额支付承诺人自收到上述启动差额支付指令后，应于委托贷款还款日

11：00 时前将相应差额款项无条件足额划入专项计划账户并在资金汇付附言中

说明所划款项的性质。

差额支付承诺函将作为《标准条款》的组成部分之一，一旦资产支持证券持

有人签署或受让《标准条款》项下权利和义务即视为对承诺函的接受，对差额支

付承诺人和资产支持证券持有人双方均具有法律约束力。


2-1-47

第五章原始权益人、管理人和其他服务机构情况

5.1 原始权益人

5.1.1 设立存续及公司架构

5.1.1.1 原始权益人设立

原始权益人金科地产集团股份有限公司的前身为重庆东源钢业股份有限公

司。1986 年 12 月，重庆市人民政府以《关于同意在重庆钢铁公司第四钢铁厂进

行股份制试点的批复》（重府发[1986]290 号文）批准，由重庆钢铁公司以第四

钢铁厂为主体进行股份制试点，组建重庆东源钢业股份有限公司。1987 年 3 月

20 日，东源钢业经重庆市工商行政管理局核准登记注册。1987 年 6 月和 1988 年

1 月，经中国人民银行重庆市分行《关于同意重庆东源钢业股份有限公司发行股

票的批复》（重人行[1987]58 号文）和《关于同意重庆东源钢业股份有限公司

发行股票的批复》（重人行[1988]9 号文）批复，东源钢业先后两次向内部职工

和社会公众发行股票 37 万股和 30 万股，每股面值 100 元人民币，共筹集资金

6,700 万元。1988 年 7 月，东源钢业全部股本金募齐后，向重庆市工商行政管理

局申请了变更登记。

1992 年，经重庆市经济体制改革委员会《关于同意重庆东源钢业股份有限

公司股票拆细的批复》（渝改委[1992]54 号）文批准，东源钢业将原每股面值

100 元的股票拆细成每股面值 1元的股票。东源钢业委托重庆审计事务所对其全

部资产进行了评估,《关于对重庆东源钢业股份有限公司资产评估报告书》（重

审事发[93]015 号），评估结果经重庆市国资局《关于对重庆东源钢业股份有限

公司资产评估结果确认的通知》（国资办发[93]第 101 号）文确认。截至 1992

年 10 月 31 日，东源钢业生产经营性净资产为 192,570,512.22 元，扣除盈余公

积金、未分配利润后的 187,110,770 元界定为总股本，其中国有法人股

120,110,770 股，占总股本的 64.19%；社会公众股 67,000,000 股，占总股本的

35.81%。1993 年，东源钢业再次委托重庆审计事务所对公司资产进行评估，评

估结果经国家国资局《对重庆东源钢业股份有限公司公开上市项目资产评估结果

的确认通知》（国资评[1993]545 号）文确认，截至 1993 年 9 月 30 日，东源钢


2-1-48

业经营性净资产 24,529.75 万元，评估增值部分纳入资本公积金，不调整股本结

构。

5.1.1.2 原始权益人首次公开发行股票并上市

1996 年 11 月 28 日，经证监会《关于重庆东源钢业股份有限公司申请股票

上市的批复》（证监发字[1996]323 号）文批准，东源钢业社会公众持有的

6,700 万股在深圳证券交易所上市交易，证券简称“重庆东源”，证券编码

“0656”，上市时东源钢业注册资本为 18,711.08 万元。

5.1.1.3 重庆东源（原“东源钢业”）股权变动情况

1997 年 4 月，经东源钢业 1996 年度股东大会批准，东源钢业以 1996 年末

总股本 18,711.077 万股为基数，向全体股东每 10 股送红股 1股。本次送股完成

后，东源钢业总股本为 205,821,847 股，其中法人股 132,121,847 股，社会公众

股 73,700,000 股。1998 年 4 月，公司完成工商变更登记。

1998 年 11 月，经财政部《关于转让重庆东源钢业股份有限公司部分国有股

股权有关问题的批复》（财管字[1998]78 号）文批准，东源钢业控股股东重庆

钢铁（集团）有限责任公司与泛华工程有限公司签署转让合同书，将其持有的东

源钢业 7,204 万股股份转让给泛华公司，并于 1999 年 1 月 28 日办妥相关法律手

续，泛华公司成为东源钢业控股股东。股份转让后，东源钢业的总股本不变，泛

华公司持有 7,204 万股（占东源钢业总股本的 35%，股份性质为国家股）；重钢

集团持有 6,008.1847 万股（占东源钢业总股本的 29.19%）。

2000 年，重钢集团持有的公司 500 万股（占东源钢业总股本的 2.43%）国有

法人股通过拍卖方式转让给 40 家法人单位。重钢集团仍持有东源钢业

55,081,847 股国有法人股，占东源钢业总股本的 26.76%。

2001 年 9 月，泛华公司将其持有的东源钢业 58,568,498 股国有法人股（占

公司总股本的 28.46%）转让给成都锦江和盛投资有限责任公司，并于 2001 年 10

月办妥相关法律手续。转让完成后，该部分股份性质变更为社会法人股。锦江和

盛持有公司 28.46%的股份，成为公司控股股东；重钢集团持有 55,081,847 股国

有法人股，持股比例为 26.76%；泛华公司继续持有东源钢业国有法人股

13,471,502 股，持股比例为 6.55%。


2-1-49

2002 年 4 月，公司完成工商变更登记。

2002 年 4 月，四川华州管理顾问咨询有限责任公司通过拍卖方式购得重钢

集团持有的公司 1,000 万股国有法人股（占东源钢业总股本的 4.86%），过户后

该部分股份性质变更为社会法人股。

2003 年 8 月，东源钢业的公司名称变更为“重庆东源产业发展股份有限公

司”。

2005 年 12 月，经广东省深圳市中级人民法院裁定，重钢集团持有的重庆东

源 45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司竞得。2006 年 8 月 18

日，上述股份过户至重庆渝富名下。重钢集团不再是重庆东源的股东。

2006 年 7 月，重庆东源 2006 年第二次临时股东大会审议通过《重庆东源产

业发展股份有限公司关于利用资本公积金向流通股股东定向转增股本进行股权分

置改革的议案》，确定了股权分置改革方案。重庆东源以股改前流通股股本

73,700,000 股为基数，以资本公积金向全体流通股股东转增 44,220,000 股（每

股面值人民币 1元），流通股股东每 10 股获得 6股转增的股份。重庆东源的股

权分置改革于 2006 年 8 月 24 日完成，总股份从 205,821,847 股变更为

250,041,847 股。2006 年 12 月，公司完成工商变更登记。

2007 年 8 月，锦江和盛持有的重庆东源 58,568,498 股法人股和四川华州持

有的重庆东源 10,000,000 股法人股被成都市锦江区人民法院依法拍卖，四川奇

峰实业（集团）有限公司、四川宏信置业发展有限公司以联合竞拍的方式竞得，

并于 2007 年 9 月完成过户。此次股权转让完成后，奇峰集团和宏信置业各持有

重庆东源 34,284,249 股，持股比例均为 13.71%；奇峰集团、宏信置业以联合体

（一致行动人）形式合计持有重庆东源 27.42%的股份，成为重庆东源控股股

东；锦江和盛、四川华州不再持有重庆东源的股份。

2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业分别将各自持有的重庆东源有限售条件

流通股 16,782,157 股（合计 33,564,314 股，占重庆东源总股本的 13.42%）转

让给重庆市金科投资有限公司，并于 2009 年 4 月 7 日办理完毕过户登记手续。

本次股份转让完成后，重庆渝富持有重庆东源 45,081,847 股股份，占重庆东源

总股本的 18.03%，成为重庆东源的第一大股东；重庆市金科投资有限公司持有


2-1-50

重庆东源 33,564,314 股股份，占重庆东源总股本的 13.42%，成为重庆东源的第

二大股东。

5.1.1.4 重大资产重组情况

2009 年 3 月，公司拟新增股份吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公

司。根据中国证监会 2011 年 5 月 24 日出具的《关于核准重庆东源产业发展股份

有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》（证监许可

[2011]799 号文）、《关于核准豁免重庆市金科投资有限公司及一致行动人公告

重庆东源产业发展股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证

监许可[2011]800 号文），重庆东源以 5.18 元/股的价格新增 908,498,204 股股

份吸收合并金科集团，金科集团全体股东以其拥有的金科集团权益（评估作价为

470,602.07 万元）折为重庆东源的股本，成为重庆东源的股东。本次新增

908,498,204 股股份于 2011 年 8 月 23 日上市。

2011 年 6 月，公司名称由“重庆东源产业发展股份有限公司”变更为“金

科地产集团股份有限公司”；经营范围变更为“许可经营项目：无；一般经营项

目：房地产开发；物业管理；机电设备安装（以上经营范围凭资质证书执业）；

销售建筑、装饰材料和化工产品（不含化学危险品）、五金交电；自有房屋租

赁；企业管理咨询服务”。

本次吸收合并完成后，公司股份总数由 250,041,847 股增加至

1,158,540,051 股（每股面值 1元），注册资本 1,158,540,051 元；金科投资持

有公司 252,835,355 股股份，占公司总股本的 21.82%，为公司的控股股东。

5.1.1.5 金科股份股权变动情况

（1）2014 年非公开发行股票

2014 年 9 月 25 日，经中国证券监督管理委员会出具的核准文件《关于核准

金科地产集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可【2014】987

号），金科股份以 10 元/股的价格，向特定投资者非公开发行股票 22,000 万

股，募集资金 22 亿元，本次新增股份于 2014 年 12 月 23 日在深交所上市。


2-1-51

本次非公开发行股票完成后，公司股份总数由 1,158,540,051 股增加至

1,378,540,051 股（每股面值 1元），注册资本 1,378,540,051 元；金科投资持

有公司 252,835,355 股股份，占公司总股本的 18.34%，为公司的控股股东。

（2）2014 年度送红股及资本公积转增股本

经 2015 年 4 月 20 日召开的 2014 年度股东大会审议通过，公司以截至 2014

年 12 月 31 日的总股本 1,378,540,051 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 6

股、以资本公积金向全体股东每 10 股转增 14 股，本次送红股及资本公积金转

增股本实施后，公司总股本将从 1,378,540,051 股增加至 4,135,620,153 股。

根据公司于 2015 年 4 月 22 日发布的《2014 年年度权益分派实施公告》，

上述 2014 年度送红股及资本公积转增股本的股权登记日为 2015 年 4 月 28 日，

除权出息日为 2015 年 4 月 29 日。

（3）2015 年控股股东及实际控制人减持计划

公司控股股东重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司及实际控制人黄红

云、陶虹遐夫妇根据战略发展和资金需求，计划自股份解除限售上市流通日起未

来六个月内，通过深交所交易系统减持公司股份，合计减持比例不超过公司总股

本的 12.95%。

自 2015 年 5 月 6 日起至 2015 年 5 月 12 日，黄红云、陶虹遐夫妇以大宗交

易的方式累计减持公司股份 386,790,000 股，占公司总股本 9.35%，合计减持比

例在上述减持计划之内。

本次减持计划的完成未引起公司控股股东及实际控制人的变动。本次减持计

划完成后，金科控股、黄红云与陶虹遐夫妇合计持有本公司 1,291,113,192 股，

占公司总股本 31.22%，仍为公司控股股东及实际控制人。

截至本报告出具日，公司注册资本为 4,135,620,153 元，实际控制人为黄红

云、陶虹遐夫妇。

5.1.1.6 公司的控股股东

（1）控股股东的基本情况


2-1-52

金科投资持有公司 18.34%的股份，为金科股份的控股股东。截至本计划说

明书签署日，金科投资的基本情况如下：

公司名称：重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司注册号： 500000000000643 注册资本： 5,000.00 万元实收资本： 5,000.00 万元公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）法定代表人：黄红云成立日期： 2007 年 12 月 12 日住所：重庆市涪陵区义和镇兴义南路 88 号经营范围：从事投资业务及投资管理咨询服务（不得从事金融业务）

（2）控股股东的股权结构

截至本计划说明书签署日，金科投资的股权结构如下表所示：

序号股东名称出资额（万元）持股比例

（%） 1 黄红云 3,000.00 60.00 2 陶虹遐 2,000.00 40.00

合计 5,000.00 100.00

（3）控股股东所持原始权益人股份质押情况

截至本计划说明书签署日，金科投资共持有原始权益人 758,506,056 股（占

原始权益人总股本的 18.34%），累计质押了 50,000,000 股（占原始权益人总股

本的 3.63%）。

（4）控股股东的主营业务及财务状况

金科投资为投资控股型企业，自身不从事生产经营业务，其近一年的合并

主要财务数据及财务指标如下：

单位：万元

项目 2014 年 12 月 31 日

总资产 8,422,071.85

净资产 1,407,613.38

资产负债率（%） 83.29

项目 2014 年度

营业收入 1,796,476.73

利润总额 129,452.77

净利润 130,869.86


2-1-53

金科投资 2014 年的财务数据已经重庆万隆方正会计师事务所有限责任公司

出具的万隆方正审字（2015）第 270 号《审计报告》审计。

5.1.1.7 公司的实际控制人

截至本计划说明书签署日，黄红云、陶虹遐夫妇合计直接持有金科股份

12.88%的股份；此外，黄红云、陶虹遐夫妇分别持有金科投资 60%和 40%的股

权，合计持有其 100%的股权，金科投资持有金科股份 18.34%的股份，因此，黄

红云、陶虹遐夫妇直接和间接持有金科股份 31.22%的股权，是金科股份的实际

控制人，其基本情况如下：

黄红云：1966 年 6 月出生，中国国籍，无永久境外居留权。现任金科股份

董事会主席，金科投资执行董事，十二届全国政协委员，重庆市工商联（总商

会）主席（会长）。自 1998 年 5 月起，曾任金科集团董事长兼总裁、重庆市金

科大酒店有限公司董事、江阴金科房地产开发有限公司董事、金科股份总裁、渝

商集团董事长等职。2009 年 8 月至今，任金科股份董事长；2011 年 9 月至 2013

年 2 月，兼任金科股份总裁；2007 年 12 月至今，任金科投资执行董事、经理；

2012 年 8 月起，任重庆市工商联（总商会）主席（会长）；2013 年 2 月起，任

渝商投资集团股份有限公司董事。

陶虹遐：1973 年 8 月出生，中国国籍，无永久境外居留权。2007 年 12 月至

今，任金科投资监事。

截至本计划说明书签署日，除金科投资外，黄红云、陶虹遐夫妇实际控制的

其他公司情况如下：

公司名称成立时间注册资本（万

元）

注册

地主营业务

弘景国际有限公司 1994.11.8 港币 850 香港房地产投资

重庆搏贻商贸有限

责任公司 2007.6.21 20 重庆

销售：建筑材料、装饰材

料、化工产品、金属材料

等

重庆胜一商贸有限

责任公司 2007.6.21 20 重庆

销售：建筑材料、装饰材料、

化工产品、金属材料等

重庆市恒如商贸有

限公司

2007.10.1

6 3,000 重庆

销售：五金交电、电子产

品、建筑材料、室内装饰

材料、化工产品等


2-1-54

公司名称成立时间注册资本（万

元）

注册

地主营业务

无锡隆润贸易有限

公司 2007.11.8 100 无锡

建筑材料、装饰装潢材料、

化工产品及原料、金属材

料、五金交电等

重庆财聚投资有限

公司 2009.9.14 80,000 重庆

利用自有资金从事项目投

资；利用自有资金从事房地

产及建筑业投资；投资咨

询；融资信息咨询

百缘控股集团有限

公司 2014.1.17

授权发行

50,000 股，每

股面值 3.2 美

元

英属

维京

群岛

-

金丰国际贸易（香

港）有限公司 2014.2.5 130,000 美元香港

普通建筑建材，机电设备贸

易，企业管理咨询

重庆两江新区科易

小额贷款有限公司2014.3.12 110,000 重庆

办理各项贷款、票据贴现、

资产转让

重庆市瓯飞商贸有

限公司

2014.10.3

0 3,000 重庆

五金交电、电子产品（不含

电子出版物）、建筑材料、室

内装饰材料、化工产品

重庆市迈格企业管

理咨询有限公司

2014.10.3

0 10 重庆

企业管理咨询，企业形象设

计，市场信息咨询，市场营

销策划

重庆市金科商业保

理有限公司 2015.2.5 30,000 重庆商业保理

注：2012 年-2014 年度，金科股份与上述公司不存在关联交易情况。

截至本计划说明书签署日，黄红云、陶虹遐夫妇持有的金科股份股票不存在

被质押或被司法冻结的情形。

5.1.1.8 公司架构

公司依据《公司法》、《上市公司治理准则》、《上市公司章程指引》等法

律、法规和规范性文件的相关要求，建立并完善了公司治理结构，运作规范。原

始权益人建立了完善的公司治理制度，设立了股东大会、董事会、监事会，并制

定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》。股东

大会是公司高权力机构、董事会是公司经营管理的决策机构，监事会是对公司

财务、业务、高级管理人员履行职务等公司事务行使监督、检查权利的常设监督

机构。原始权益人董事会下设战略发展委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬

委员会和关联交易委员会五个专门委员会。经理层人员由董事会聘任，在董事会

领导下开展工作，对董事会负责，严格贯彻和执行董事会决议，并按时向董事会

报告决议执行情况。


2-1-55

公司设立了与其业务规模相适应的组织机构，组织机构健全、清晰，其设置

体现了分工明确、相互制约的治理原则。金科股份目前的内部组织结构如下图所

示：

截至本计划说明书签署日，原始权益人股权结构图如下所示：

5.1.2 主营业务情况及财务状况

公司是一家全国性房地产开发企业，属房地产行业的子行业。主营普通商品

住宅开发，兼顾商业地产开发，为市场提供设计新颖、性价比高的商品住宅，并

向业主提供高品质物业管理服务，目前项目主要集中在重庆、江苏、四川、北

京、湖南等地区。公司业务受房地产整体运行情况、行业政策影响明显，与区域

经济规划、地方财政实力紧密相关。

12.88% 18.34% 68.78%

金科投资其他股东

黄红云、陶虹遐夫妇

金科地产集团股份有限公司

100%


2-1-56

2014 年，公司实现营业收入 173.24 亿元，同比增长 7.8%，实现净利润

8.63 亿元，同比下降 8.8%，归属于母公司所有者的净利润 9.08 亿元，同比下降

7.74%，主要因本年结转的主要项目及产品系以前市场低迷期销售的低毛利项目

及产品，以及 2014 年度房价下降幅度较大导致个别项目计提较大存货减值准备

所致。截止 2014 年报告期末，公司资产总额 820.66 亿元，同比增长 31.53%；

归属上市公司股东所有者权益 105.30 亿元，同比增长 34.1%。

5.1.2.1 行业分析

1、行业状况

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足

轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和

规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，

从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地

产业主要体现以下特征：

第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均

衡性，大型房地产企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区

的房地产企业普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产企业还呈现出较强

的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业较难进入（全国性大型、超大型房

地产公司除外）。

第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较

少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金

密集型产业，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又

受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素

之一。

第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大

的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整

个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。

第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，

决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一


2-1-57

个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身

发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关

部门发生种种联系。

从近年房地产行业发展趋势来看，2008 年，金融危机爆发前，房地产市场

受到政策严厉调控的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转

变，行业景气度大幅回升。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调

控，导致行业景气度出现明显波动。尤其是 2011 年，受调控政策及货币政策持

续紧缩等多种因素综合影响，房地产市场渐入低迷，同年 9月~11 月，一二线城

市房地产成交价格均出现一定程度的下跌。2012 年，受 2011 年行业低迷影响，

房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速进一步放缓，全年房地产开

发投资 71,804 亿元，比上年增长 16.19%，增速较 2011 年放缓 11.86 个百分

点；商品房施工面积 57.3 亿平方米，比上年增加 13.2%，增幅同比减小 12 个百

分点；新开工面积 17.7 亿平方米，比上年减少 7.3%，增幅同比减小 23.5 个百

分点。进入 2013 年，中国房地产市场景气度有所回升，2013 年，全国房地产开

发投资 86,013.38 亿元，同比增长 19.79%，增速同比提高 3.6 个百分点。2014

年以来，我国房地产行业增速不断放缓，2014 年，受经济增速放缓和限购效果

逐步体现的影响，全国房地产开发投资 95,035.61 亿元，名义同比增长

10.49%，较 2013 年同期增速大幅下滑 9.30 个百分点。预计未来一段时间，房地

产市场将呈现一定的下降回调态势（如下图所示）。

图 5-1 2010～2014 年我国房地产开发投资及其同比增速

单位：亿元、%

资料来源：wind 资讯。

数来资

本年完成投资额本年完成投资额同比增幅(右轴)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152009

48000

54000

60000

66000

72000

78000

84000

90000

96000

12

15

18

21

24

27

30

33


2-1-58

总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快，

但受宏观经济波动和调控政策影响，近年来发展波动较大。

2、市场供需

（1）土地供应状况

土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能

力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信

贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政

策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响

土地市场需求。

2011 年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出

明显低迷的态势，但当年全国土地出让收入却仍高达 3.15 万亿元，创历史新

高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿俱乐部”。2012 年全国土地市场

整体供求呈进一步下降趋势，全国 300 个城市土地共成交近 12 亿平方米，较上

年同期下降 14.6%，其中，住宅用地成交 3.8 亿平方米，同比下降 23.1%。同

时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。2013 年，

受供应量增加影响，土地成交量较 2012 年增加，住宅类用地涨幅较明显。2013

年全国 300 个城市共成交土地 37,208 宗，成交面积 143,569 万平方米，同比增

加 10%；土地出让金总额为 31,304.5 亿元，同比增加 50%。

进入 2014 年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各

地土地出让情况出现恶化，土地购置面积增速大部分月份均处于负增长态势，如

图 4所示。根据国家统计局数据，2014 年，房地产开发企业土地购置面积

33,383 万平方米，比上年下降 14.0%；土地成交价款 10,020 亿元，增长 1.0%。

从土地成交价格来看，进入 2014 年土地成交均价呈增长态势，尤其是进入下半

年，土地成交均价快速增长，如下图所示。

图 5-2 全国 40 大中城市土地成交均价月变动情况图 5-3 全国房地产开发企业土地购置面积增速


2-1-59

总体看，土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年受宏观调控

和市场供需影响，土地价格有所波动，但整体保持在较高水平。

（2）开发资金来源状况

2009 年以来，房地产行业资金来源呈快速增长态势，2009~2013 年平均增速

22.26%，进入 2014 年，受资金面趋紧、需求面观望情绪浓厚、商品房成交量下

降等因素影响，房地产行业资金来源结束了多年来的高速增长态势，首次出现负

增长。据国家统计局数据显示，2014 年房地产开发企业本年资金来源 121,991

亿元，比上年减少 0.1%，增速较上年下降 26.6 个百分点，其中，国内贷款

21,243 亿元，比上年增长 8.0%，；利用外资 639 亿元，增长 19.7%；自筹资金

50,420 亿元，增长 6.3%；其他资金 49,690 亿元，较上年减少 8.8%。

图 5-4 2014 年房地产行业资金来源构成

资料来源：国家统计局

总的来看，偏紧的货币供应，使房地产业的资金来源更为紧张，作为资金密

集型企业，房地产企业的资金压力已经显现。

图 5-5 2008~2014 年全国商品住宅供求情况


2-1-60

单位：亿平方米

资料来源：国家统计局、联合评级整理。

注：销售竣工比为销售面积和竣工面积的比值，大于 1说明供不应求，小于 1说明供大于求。

（4）销售价格情况

从商品房销售价格看，2010 年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施

逐步深入，调控效果逐步显现。2011 年 9 月百城住宅均价自发布以来首次环比

下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、天津、

苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，

部分楼盘价格降幅超过 20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。

而进入 2012 年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于 2012 年 6 月实现环比小

幅上涨，结束了连续 9个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系

统对 100 个城市的全样本调查数据显示，2013 年 12 月百城住宅均价为 10,833

元/平方米，同比上涨 11.51%。2014 年以来，由于各地限购的影响持续深化，全

国百城住宅价格出现明显回落，2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元/平方

米，环比下跌 0.92%，连续第 5个月下跌，跌幅扩大 0.33 个百分点，如下图所

示。

图 5-6 近年来年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况

单位：%

竣工房屋面积商品房销售面积销售竣工比(右轴)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015200977000

84000

91000

98000

105000

112000

119000

126000

133000

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4


2-1-61

总的来看，从 2008 年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，

2013 年也已经基本确立了持续上涨趋势，但 2014 年以来房价上涨趋势得以扭

转，未来房价走势仍待进一步观察。

3、竞争格局

从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金 10 年，随着近年来调控政策的

逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业

分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。

进入 2014 年，行业集中度进一步提升。2014 年房地产行业前 10 名企业和

前 20 名企业销售额占比分别提高到 16.92%和 22.79%，分别提高了 3.65 个和

4.54 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 8.79%和

13.65%，分别提高了 0.65 和 0.74 个百分点（详见下表）。

表 5-1 2010~2014 年前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况

项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

前 10 大企业销售额占比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 16.92%

前 20 大企业销售额占比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 22.79%

前 10 大企业销售面积占比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 8.79%

前 20 大企业销售面积占比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.65%

房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型

房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业

项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风

险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一

二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争

的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，

稳居行业前列，领先规模进一步扩大。

样本住宅平均价格:百城平均

10-12 11-12 12-12 13-12 14-1210-12

9000 9000

9300 9300

9600 9600

9900 9900

10200 10200

10500 10500

10800 10800

11100 11100


2-1-62

表 5-2 2015 年中国房地产开发公司测评前 10 强企业

排名企业名称排

名企业名称

1 万科企业股份有限公司 6 碧桂园控股有限公司

2 恒大地产集团 7 世茂房地产控股有限公司

3 绿地控股集团有限公司 8 融创中国控股有限公司

4 保利房地产（集团）股份有限公司 9 龙湖地产有限公司

5 中国海外发展有限公司 10 广州富力地产股份有限公司资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布

备注：因万达对外公告时点方面的原因无法提供测评数据，本次不参与评选。

总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房

地产企业在竞争中占据优势。

4．行业政策

房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调

控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多

次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着房地

产行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成为影响社会稳定和民生福祉的重

要经济指标，对此，中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策。

2009 年上半年，房地产行业宏观调控政策相对宽松。但是，随着各地纷纷

出台房地产鼓励政策，房价明显上涨。下半年，政策逐渐转向收紧，12 月国务

院出台“新国四条”抑制房价过快上涨。2010 年，国家出台了更为严厉的房地

产政策，如明确二套房贷首付不能低于 40%，贷款利率严格按照风险定价，增加

住房有效供给，抑制房地产投机，实行更为严格的差别化信贷政策等。

2011 年房地产调控政策频出，调控力度不断加大。2011 年 1 月，国务院办

公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求已取得预售许可的

房地产开发企业一次性公开全部房源，并明码标价。1月 26 日，国务院公布八

条新楼市调控政策，简称“新国八条”，主要内容包括提高二套房首付比例和

贷款利率，明确保障房三年 1,000 万套的建设目标，各地制定住房价格控制目

标，房价上涨过快的地区严格制定和执行限购令也推向全国等等。2011 年 1 月

27 日，中国财政部表示，自 2011 年 1 月 28 日起，个人购买不足五年住房对外

销售，全额征收营业税。


2-1-63

2012 年，虽然没有出台国家级的楼市调控新措施，但是楼市调控政策力度

不减。进入 2013 年，房地产调控进一步升级。2013 年 2 月 20 日，国务院常务

会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任

制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居

工程规划建设、加强市场监管等五项内容，与此前的“新国八条”相比，此次中

央并未提出更新的调控手段，但“新国五条”的出台意味着楼市政策“高压期”

仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越

受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支

持、土地供应、税费政策优惠、鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠

政策，大力推动我国的保障性住房建设进程。2009 年以来主要的房地产调控政

策如表 3所示。

表 5-3 2011 年至今主要房地产调控政策

年份调控政策

2011 年 1 月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展

的通知》 2011 年 1 月国务院“新国八条” 2013 年 2 月国务院“新国五条”

2013 年 3 月国务院《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题

的通知》 2015 年 3 月央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例 2015 年 3 月财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限

2014 年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不

佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2014

年 3 月，李克强总理在政府工作报告中提出“分类施策、分城施策”的概念后，

各地区相继正式发文“开放限购”，截至 2014 年末，全国 46 个限购城市中，仅

剩北上广深四个一线城市四个城市仍在执行限购政策。2014 年 9 月 30 日央行、

银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为 7折，而且在二套房的

认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再

次申请贷款购买普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这意味

着伴随着中国房地产市场调控多年的“限贷”政策全面取消。

2015 年 3 月，央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例：二

套房商业性贷款低首付款比例调整为不低于 40%，同时调整了住房公积金贷款


2-1-64

政策，首套普通自住房公积金贷款低首付款比例为 20%；对拥有 1套住房并已

结清相应购房贷款的，低首付款比例为 30%。同月，财政部也联合国税总局发

文放宽转卖二套房营业税免征期限：个人将购买 2年以上（含 2年）的普通住房

对外销售的，免征营业税。

总体看，目前房地产行业调控压力依然较大，调控方向将从行政手段逐渐转

变为长效的经济手段。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整

中完善和改进。行业在可预见的未来仍将受政策影响体现出比较明显的行业波

动。

5．行业关注

（1）资金链日趋紧张

房地产行业与国家调控政策紧密相关，且具有强周期性。随着银行等金融机

构贷款逐步收紧，房企更多地开始依靠项目销售等回款作为资金来源。但在长期

的“限购”和“限贷”政策下，进入 2014 年我国房地产销售情况开始转淡，销

量和价格均出现同比下降，影响房地产企业的回款能力和现金流，部分房企的资

金链越发紧张。

（2）资金成本上升

房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资

渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企，2013 年房地产行业平均负债率有

所上升，139 家房企的平均负债率为 63.15%，相较于 2012 年的 61.64%上升了近

两个百分点，逾四成房企资产负载率超过 70%。在宏观经济增速放缓，市场资金

面偏紧常态化的情况下，房地产企业的融资能力和融资成本都将受到不利影响。

（3）市场格局持续分化

近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场

出现了明显分化。由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，

三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，

但市场整体发展要明显好于三四线城市。目前三四线城市由于库存积压较大，持

续购买力不足，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江

苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。


2-1-65

（4）房企利润率下降

目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，部分项目的利润率走低。

在房价的构成中，三分之一为地价；地产商所获利润的 60%需缴纳税金，且此部

分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成

本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企

不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

6．行业发展

（1）调控政策去行政化和长期化

在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作

用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2013 年 5 月国务院批准对发改委的批

复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围。未来，房产税将是一个长效的

调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需

要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这

就导致调控政策向常态化和长期化方向发展，终脱离行政管理体系的前景是比

较确定的。

（2）参股商业银行，转型金融化地产公司

由于近年来受调控政策影响，国内信贷环境偏紧，众多房地产企业纷纷拓展

新的融资渠道，参股银行便成为了一种新的尝试。一方面，参股银行可以更好地

满足企业客户在金融服务方面的需求，也是企业顺应未来房地产行业“金融业+

加工业”发展趋势的有效转型；另一方面，参股银行可以使企业与银行间的业务

关系更加紧密，为房企的融资创造便利条件。

（3）转变盈利模式，提升经营收益

由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，过去房

地产开发企业基于囤地-融资-捂盘的盈利模式难以为继，高周转的经营方式逐渐

成为主流。此外，住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域，城市综合体

的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开

发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。


2-1-66

综合来看，在未来一段时期，房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分，

并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。现阶段中国房地产行业已经

走过初的粗放式发展阶段，行业寡头逐渐形成，行业集中度不断提高，行业竞

争对行业内企业的管理水平提出了更高要求。未来几年，预期房地产行业将会继

续稳健发展，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优

势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。

5.1.2.2 行业竞争分析

根据 wind 资讯数据测算，国内房地产业（按照中国证监会房地产业板块分

类）146 家上市公司中，2014 年度金科股份的营业收入和归属于母公司股东的净

利润分别占合计数的 1.99%、1.01%，分别为平均水平的 2.91 倍、1.47 倍，公司

的营业规模和盈利水平均处于市场领先梯队。

根据中国房地产研究会等单位发布的 2014 年中国房地产五百强测评结果，

金科股份在 2014 年中国房地产五百强企业榜单中位列第 20 名。根据中国房地产

TOP10 研究组（由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中

国指数研究院组成）对 2014 年中国房地产百强企业的研究成果，金科股份在房

地产百强企业“运营效率 top10”单项评比中位列第 3名，在“融资能力

top10”单项评比中位列第 10 名，反映了公司不俗的市场地位和成长潜力。

随着公司综合实力在行业内排名稳步提升，公司知名度和品牌影响力也进一

步扩大。公司已连续四次获得“中国地产品牌 10 强”、连续六次获得“中国蓝

筹地产企业”称号，并获得了“2014 中国房地产百强企业”、“2014 年度房企

融资能力 TOP10”、“2014 运营效率 TOP10”、中国房地产企业综合实力第 15

位、“中国房地产上市公司 A股 10 强”、“2014 中国消费诚信企业”、“2014

年中国物业服务百强企业”、“中国房地产品牌价值 10 强”等多项荣誉。

公司拥有如下竞争优势：

（1）强大的创新能力

金科股份以产品创新著称，在研究客户需求的基础上，通过不断的开发新产

品，践行“建筑－人居－梦想”的公司理念。金科股份所开发的楼盘在户型设

计、外观设计、景观打造上创造了多项专利，获得国家知识产权局授予的“楼房


2-1-67

（原创中国）”、“带空中院馆的住宅”、“夹层住宅”、“别墅级洋房”四项

专利，拥有“花园洋房之父”、“民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业

界美誉。

（2）以质量可靠、设计独特形成了良好的市场形象和品牌优势

金科股份一贯重视产品品质，从规划设计到项目建设，注重细节，力求为客

户提供优质产品。设计方案的综合优化、项目施工的严格管理、精益求精的物业

管理和售后服务在金科产品中已逐步规范化和标准化。同时，金科股份将销售、

物业环节收集的需求、意见整合至客户需求信息中，并结合运用于各个项目之

中。金科股份开发了金科花园、金科丽苑、金科•天籁城、金科•金砂水岸、金科

•中华坊、金科•天湖美镇、金科•云湖天都、金科•绿韵康城、金科•东方王榭等

西南地区乃至全国闻名的大型项目，成为全国房地产业的著名品牌。2009 年 4

月，公司商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。

（3）开发经验丰富，管理团队经验丰富，人员稳定

房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平

和核心团队的稳定程度对企业的持续稳定发展至关重要。金科股份管理团队有着

十余年房地产开发经营经验，有丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经

验。

十余年来，公司的核心管理层和技术人员保持稳定。同时随着公司规模的扩

张，不断有业界专业人士加入，使公司管理团队始终能较好的保持对公司业务的

有效管理。公司管理团队工作作风创新务实，在资源获取、内部流程化管理、产

品开发、品牌建设上拥有的丰富经验，为公司的跨区域发展、进一步做大做强提

供了有力保障。

（4）全国布局合理，发展势头良好

金科股份目前进入的主要区域有重庆、江苏、四川、北京、湖南等，并在一

二三线城市同时进入，且进入了多个县级城市。金科股份确立了“依托大重庆，

挺进长三角，拓展环渤海，扩大中西部，发展中等城市”的全国化扩张战略思

路。公司在无锡、江阴通过良好的销售业绩和较强的品牌影响力，逐步实现其在


2-1-68

长三角区域的发展战略。同时，北京、长沙等地的项目也在稳步推进。良好的市

场布局，为公司的下一步发展赢得了先机。

（5）信息化管理提升管理质量和效率

公司 2011 年完成 ERP 系统的开发并开始应用，依据公司各项业务制度，将

各个业务环节的决策纳入到 ERP 系统中，有效避免了人为决策的随意性，提高了

常规性决策的规范性，大大提高了管理精度和效率。另外，扎实的数据库管理维

护，也为公司的各项决策提供了充分的依据，提高了决策的准确性。

5.1.2.3 财务指标分析

（1）资产构成分析

表 5-4 金科股份近三年又一期合并资产负债表

单位：万元

2015-03-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期一季报年报年报年报

报表类型合并报表合并报表合并报表合并报表

流动资产：

货币资金 937,849.11 752,713.16 636,450.36 919,108.39

交易性金融资产 0.00 0.00 234.00 599.64

应收票据 90.00 1,530.00 105.00 250.00

应收账款 54,907.99 70,900.82 21,051.45 20,403.11

预付款项 100,062.03 79,670.20 119,178.58 268,871.42

应收利息 0.00 0.00 0.00 0.00

其他应收款 210,811.40 173,707.43 182,307.42 94,281.81

存货 6,626,533.25 6,226,255.96 4,599,649.03 3,349,458.98

其他流动资产 233,907.48 213,694.86 157,979.56 143,554.79

流动资产合计 8,164,161.26 7,518,472.43 5,716,955.40 4,796,528.14

非流动资产：

可供出售金融资产 0.00 0.00 2,270.58 0.00

长期股权投资 32,784.95 33,677.47 80,499.89 9,541.19

投资性房地产 290,543.61 290,543.61 277,809.69 264,349.10

固定资产 136,918.62 113,293.15 54,293.81 46,869.73

在建工程 46,197.83 65,328.33 386.19 848.71

无形资产 6,020.52 6,053.50 4,885.81 4,227.67

商誉 59,114.47 59,114.47 736.84 736.84

长期待摊费用 2,304.82 2,143.79 2,081.27 1,803.61

递延所得税资产 126,250.29 117,953.92 99,586.05 76,615.95

非流动资产合计 700,135.10 688,108.24 522,550.13 404,992.80

资产总计 8,864,296.36 8,206,580.67 6,239,505.53 5,201,520.94

流动负债：

短期借款 277,650.00 220,667.00 198,000.00 197,230.00


2-1-69

应付票据 292,763.05 136,165.13 166,745.16 175,804.75

应付账款 618,087.26 717,454.86 467,623.94 215,108.02

预收款项 2,671,354.47 2,243,062.35 1,866,833.19 1,745,604.29

应付职工薪酬 8,205.84 22,335.53 18,606.06 13,089.42

应交税费 23,058.65 51,399.17 87,608.05 69,953.17

应付利息 28,887.35 34,767.56 11,453.28 11,244.19

应付股利 2,391.27 2,391.27 2,391.27 2,391.27

其他应付款 344,537.55 259,564.91 337,755.79 326,775.71

一年内到期的非流 700,044.04 883,131.96 567,386.00 629,886.00

流动负债合计 4,966,979.48 4,570,939.73 3,724,402.75 3,387,086.82

非流动负债：

长期借款 2,317,961.00 2,131,121.00 1,266,065.47 918,868.00

递延所得税负债 51,956.78 51,606.02 50,505.17 48,369.02

递延收益-非流动负 7,292.89 7,292.89 0.00 0.00

其他非流动负债 49,000.00 129,000.00 205,780.78 51,281.29

非流动负债合计 2,426,210.66 2,319,019.91 1,522,351.41 1,018,518.31

负债合计 7,393,190.14 6,889,959.64 5,246,754.16 4,405,605.13

所有者权益（或股东权

实收资本（或股本） 137,854.01 137,854.01 115,854.01 115,854.01

其它权益工具 140,000.00 0.00 0.00 0.00

其它权益工具：优先股

资本公积金 210,231.88 210,231.88 73,494.60 69,701.33

减：库存股 0.00 0.00 0.00 0.00

其它综合收益 59,450.50 59,450.50 0.00 0.00

盈余公积金 16,176.86 16,176.86 30,111.48 21,528.79

未分配利润 641,168.64 629,281.39 565,756.37 487,517.30

归属于母公司所有 1,204,881.88 1,052,994.63 785,216.45 694,601.43

少数股东权益 266,224.34 263,626.40 207,534.92 101,314.39

所有者权益合计 1,471,106.22 1,316,621.03 992,751.37 795,915.81

负债和所有者权益总计 8,864,296.36 8,206,580.67 6,239,505.53 5,201,520.94

（a）资产分析

自成立以来，金科股份的资产规模逐年增长。2012-2014 年及 2015 年 3 月

末，金科股份总资产分别为为 520.15 亿元、623.95 亿元、820.66 亿元、886.43

亿元。公司主营业务为房地产开发，属于资金密集型行业，资产结构呈现流动资

产占比较高的特点，近三年末流动资产占资产总额的比重分别为 91.62%、

91.63%和 92.21%，公司的资产结构相对稳定。公司的资产规模逐年扩大，主要

由公司业务规模的逐年扩大所致。

近三年末，公司流动资产主要由货币资金和存货构成，与房地产行业的业

务特征保持一致,上述两项流动资产合计占流动资产的比重分别为 92.82%、

91.59%和 88.99%；近三年，公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房

地产、固定资产、在建工程和递延所得税资产构成，前述五项非流动资产合计占


2-1-70

非流动资产总额的比重分别为 90.20%、98.09%和 98.33%。2013 年末，非流动资

产的增加，主要因为长期股权投资的增加。2014 年末，非流动资产大幅增加，

主要系 2014 年度非同一控制下合并新疆华冉东方使得固定资产、在建工程和商

誉增加所致。

（b）负债分析

随着公司业务的发展及资产规模的扩大，公司负债规模也持续上升。近三

年末，公司负债总额分别为 6,889,959.64 万元、5,246,754.16 万元和

4,405,605.13 万元，其中流动负债分别为 4,570,939.73 万元、3,724,402.75 万

元和 3,387,086.82 万元，占负债总额的比例分别为 66.34%、70.98%和 76.88%。

公司负债中流动负债比重较高是由本公司所处的房地产开发行业特点决定的。

公司流动负债以短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、

和一年内到期的非流动负债为主，前述六项流动负债合计占流动负债总额的比重

分别为 97.58%、96.78%和 97.15%；公司非流动负债由长期借款、递延收益、递

延所得税负债和其他非流动负债组成。近三年末，公司非流动负债呈逐年增长

趋势，主要原因是由于公司业务规模的不断发展，公司增加借款以满足不断增长

的资金需求所致。

（2）盈利能力分析

表 5-5 金科股份近三年又一期合并利润表

单位：万元

2015-03-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期一季报年报年报年报


营业总收入 150,931.35 1,732,350.73 1,606,961.52 1,034,865.57

营业收入 150,931.35 1,732,350.73 1,606,961.52 1,034,865.57

营业总成本 146,480.33 1,686,706.63 1,490,323.29 880,426.86

营业成本 106,102.93 1,333,665.85 1,188,628.19 663,640.66

营业税金及附加 13,049.87 124,054.04 162,538.11 110,897.48

销售费用 14,987.80 63,807.13 64,584.09 51,900.03

管理费用 10,404.41 71,932.11 63,629.52 50,235.99

财务费用 1,654.74 16,297.98 8,463.54 3,164.67

资产减值损失 280.58 76,949.51 2,479.83 588.03

其他经营收益 5,097.48 9,906.06 4,146.75 7,309.58

公允价值变动净收益 0.00 5,431.26 4,774.22 6,958.16

投资净收益 5,097.48 4,474.80 -627.47 351.43


2-1-71

其中：对联营企业

和合营企业的投资收益 898.35 2,978.14 -846.70 -817.20

营业利润 9,548.50 55,550.15 120,784.98 161,748.29

加：营业外收入 1,459.31 23,758.97 10,313.53 6,733.03

减：营业外支出 863.42 3,965.75 4,367.23 2,546.70

其中：非流动资产

处置净损失 0.52 39.45 37.49 39.75

利润总额 10,144.39 75,343.38 126,731.28 165,934.63

减：所得税 659.20 -10,960.53 32,102.86 41,135.61

净利润 9,485.19 86,303.91 94,628.41 124,799.02

减：少数股东损益 -2,402.06 -4,484.51 -3,778.74 -3,138.50

归属于母公司所有者

的净利润 11,887.25 90,788.41 98,407.15 127,937.52

加：其他综合收益 3,984.98 147.76 55,202.56

综合收益总额 9,485.19 90,288.89 94,776.17 180,001.57

减：归属于少数股东的

综合收益总额 -2,402.06 -3,975.96 -3,778.74 -3,138.50

归属于母公司普通股

东综合收益总额 11,887.25 94,264.85 98,554.91 183,140.08

（a）营业收入分析

近三年，公司实现营业收入分别为 1,732,350.73 万元、1,606,961.52 万

元和 1,034,865.57 万元。近三年公司专注于房地产及其相关业务的经营，营

业收入来源结构变化不大，主营业务收入占营业收入比重维持在 99%左右，而主

营业务收入中又以房地产销售收入为主，近三年房地产销售收入占营业收入比

重分别为 91.36%、95.73%和 93.29%。主营业务收入中除房地产销售外还有酒店

经营、物业管理等其他业务，其他类型业务收入占主营业务收入的比重较低。

2014 年度和 2013 年度营业收入分别较上年度增长 7.80%和 55.28%，主要是当期

满足收入确认原则的商品房销售收入增长所致。

（b）利润指标分析

近三年，公司营业利润分别为 55,550.15 万元、120,784.98 万元和

161,748.29 万元，利润总额分别为 75,343.38 万元、126,731.28 万元和

165,934.63 万元，净利润分别为 86,303.91 万元、94,628.41 万元和

124,799.02 万元， 2014 年度和 2013 年度营业利润、利润总额和净利润的下降

主要系 2014 年度公司计提存货跌价准备 73,187.37 万元及各期房地产销售业务

毛利率的下降所致。2014 年度所得税费用为-10,960.53 万元，主要原因是由于

在《西部地区鼓励类产业目录》尚未公布之前，公司及相关子公司 2011 年-2013


2-1-72

年暂按 25%税率计算确认所得税费用。2014 年 8 月，相关政策明确后，经向主管

税务机关申请确认，公司及相关子公司 2011 年-2013 年企业所得税减按 15%税率

征收,该事项对 2014 年的所得费用影响为-2.75 亿元。

从盈利角度看， 2012-2014 年及 2015 年 1-3 月金科股份每年实现净利润分

别为 12.48 亿元、9.46 亿元、8.63 亿元和 0.95 亿元。

（3）偿债能力分析

表 5-6 金科股份近三年又一期合并现金流量表

单位：万元

2015-03-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期一季报年报年报年报


经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收

到的现金 588,296.94 2,071,190.99 1,778,566.43 1,521,583.33

收到其他与经营活动

有关的现金 127,261.30 378,247.36 260,034.32 258,807.73

经营活动现金流入小

计 715,558.24 2,449,438.35 2,038,600.74 1,780,391.06

购买商品、接受劳务支

付的现金 536,305.04 2,455,703.92 1,874,404.29 1,328,796.53

支付给职工以及为职

工支付的现金 41,850.63 113,940.03 88,074.48 71,307.60

支付的各项税费 74,325.14 242,097.84 203,062.90 193,844.54

支付其他与经营活动

有关的现金 86,834.95 476,172.86 324,859.68 217,697.94

经营活动现金流出小

计 739,315.76 3,287,914.65 2,490,401.35 1,811,646.61

经营活动产生的现金

流量净额 -23,757.51 -838,476.30 -451,800.61 -31,255.56

投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 5,990.00 55,970.37 9,669.24 44,960.22

取得投资收益收到的

现金 0.00 446.11 1,190.05 1,168.63

处置固定资产、无形资

产和其他长期资产收回的

现金净额

6.71 170.89 258.62 40.38

投资活动现金流入小

计 5,996.70 56,587.37 11,117.91 46,169.22

购建固定资产、无形资

产和其他长期资产支付的

现金

1,823.53 10,480.63 7,777.27 11,863.44

投资支付的现金 0.00 80,991.54 61,500.00 26,895.00

取得子公司及其他营 0.00 33,202.71 14,286.40 5,186.58


2-1-73

业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动

有关的现金 0.00 0.00 2,869.28 0.00

投资活动现金流出小

计 1,823.53 124,674.87 86,432.95 43,945.02

投资活动产生的现金

流量净额 4,173.17 -68,087.51 -75,315.04 2,224.21

筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 5,000.00 285,960.00 92,964.33 82,443.00

其中：子公司吸收少数

股东投资收到的现金 5,000.00 68,580.00 92,964.33 82,443.00

取得借款收到的现金 438,523.00 2,327,412.00 2,000,058.00 1,063,490.00

收到其他与筹资活动

有关的现金 403,933.76 555,887.21 605,427.36 667,068.99

筹资活动现金流入小

计 847,456.76 3,169,259.21 2,698,449.69 1,813,001.99

偿还债务支付的现金 457,787.92 1,196,549.47 1,302,363.53 421,139.00

分配股利、利润或偿付

利息支付的现金 85,333.42 267,453.19 188,917.12 159,569.43

其中：子公司支付给少

数股东的股利、利润 0.00 2,318.46 0.00 0.00

支付其他与筹资活动

有关的现金 299,458.23 689,445.88 857,803.20 924,954.53

筹资活动现金流出小

计 842,579.57 2,153,448.54 2,349,083.86 1,505,662.96

筹资活动产生的现金

流量净额 4,877.19 1,015,810.67 349,365.84 307,339.02

现金及现金等价物净增加

额 -14,707.15 109,246.87 -177,749.81 278,307.67

期初现金及现金等价

物余额 580,528.23 471,281.36 649,031.17 370,723.50

期末现金及现金等价

物余额 565,821.08 580,528.23 471,281.36 649,031.17

表 5-7 金科股份近三年偿债能力指标

偿债能力指标 2014 年度 2013 年度 2012 年度

资产负债率 83.96% 84.09% 84.70%

流动比率 1.64 1.53 1.42

速动比率 0.28 0.30 0.43

（a）从短期偿债能力指标来看，近三年末，公司流动比率分别为 1.64、

1.53 和 1.42，速动比率分别为 0.28、0.30 和 0.43，基本保持稳定。由于公司

所处房地产行业的行业特性，存货在公司资产中占比大，因此公司扣除存货后

的速动比率相对较低。


2-1-74

（b）从长期偿债能力指标来看，近三年末，公司资产负债率分别为

83.96%、84.09%和 84.70%，保持在相对较高水平是由于房地产行业属于典型的

资金密集型行业，房地产项目开发周期较长，前期土地储备及工程施工等占用资

金规模较大，导致公司财务杠杆水平较高。近三年末，公司 EBITDA 利息倍数

分别为 0.35、0.74 和 1.05，主要是由于公司的高负债经营，导致公司 EBITDA

利息倍数偏低。

（c）从与同行业上市公司的比较来看，公司流动比率、速动比率较接近行

业平均水平；但资产负债率高于行业平均水平，公司财务杠杆水平较高，主要原

因在于：近年来，公司处于快速发展阶段，资金需求不断加大，但公司自 2011

年 8 月吸收合并金科集团完成重大资产重组后，仅于 2014 年底进行过一次股权

融资，报告期内主要依赖于自身留存收益滚存和外部债务融资以满足经营发展的

资金需求，导致公司资产负债率明显高于同行业上市公司。

（d）从偿债能力角度看，2012-2014 年及 2015 年 1-3 月金科股份每年储备

现金及现金等价物分别为 64.90 亿元、47.13 亿元、58.05 亿元和 56.58 亿元，

具有较强的偿债能力，有能力覆盖差额补足缺口。

5.1.2.4 授信使用状况

公司资信情况良好，与多家金融机构保持良好的合作关系，持续获得银行等

金融机构的授信支持。截至 2015 年 3 月 31 日，公司合并口径的银行授信额度合

计为 578.61 亿元，其中已使用授信额度为 334.47 亿元，尚未使用的授信额度为

244.15 亿元。

5.1.2.5 近一期末对外担保情况

截至 2015 年 3 月 31 日，原始权益人累计对外担保总额为 1,650,225 万元，

全部为对控股子公司以及控股子公司相互间提供的担保，担保余额占期末净资产

比例为 112.18%，其中，金科股份对子公司的担保金额为 1,243,670 万元。公司

及子公司无违规对外提供担保情形。

5.1.3 与基础资产相关的业务情况

5.1.3.1 基础资产


2-1-75

1、基础资产定义

本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理

人的，原始权益人享有的对自金科物业的委托贷款债权。自评估基准日（即

2015 年 8 月 1 日）开始，本专项计划基础资产还款来源未来预期现金流的总规

模约为 243,268.54 万元。

2、基础资产详细介绍

专项计划的基础资产为委托贷款债权。详细情况见“第六章基础资产情况

及现金流预测分析”和《资产转让协议》及相关文件。

3、基础资产现金流分析

（1）基础资产现金流

专项计划的基础资产为委托贷款债权，由借款人出质的质押物提供委托贷款

借款的还款来源，详见“第六章基础资产情况及现金流预测分析”之“6.2.2

质押物现金流预测分析”。

（2）现金流分析和覆盖比率

详见“第六章基础资产情况及现金流预测分析”之“6.2.3 质押物预计现

金流覆盖倍数”。

5.1.3.2 基础资产相关制度

1、招商银行委托贷款业务监管制度

（1）委托人的资格

（a）委托人是政府部门、企事业单位、其他经济组织。

（b）委托人应在招商银行开立存款账户，将委托贷款资金一次或分次存

入，并应在招商银行预留印鉴。

（2）委托资金来源

（a）委托资金应为委托人合法所有并可自主支配。委托人为企事业单位

的，委托贷款规模不得超过其净资产规模。

（b）不接受无法证明资金合法来源的委托贷款。


2-1-76

（c）禁止接受社保资金、企业年金、财政预算外资金、工会经费、保险资

金、基金会基金、住房公共维修费等作为委托资金。

（d）禁止将招商银行信贷资金直接或间接用作委托资金来源，同时禁止协

助将其他金融机构的信贷资金作为委托资金。

（3）借款人的资格

（a）系经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人单

位或其他经济组织。

（b）在招商银行开立基本存款账户或一般存款账户。

（c）借款人按照委托人的要求提供担保的，有关保证人、抵押物、质物必

须符合《物权法》、《担保法》及其他相关法律法规的规定。

（4）委托资金用途

（a）委托贷款禁止涉及一切有违国家法律法规的行为，禁止通过委托贷款

方式，从事不正当资金交易或规避国家法律法规的监管。

（b）不接受投向国家产业政策禁止或限制行业的委托贷款申请；不接受投

向手续不完备、国家政策禁止、限制、环保不达标的项目的委托贷款申请；不接

受用于投向“四证”不齐全、自有资金低于项目资金 35%的房地产项目的委托贷

款申请；不接受直接或间接投资于股市和证券期货等高风险金融市场的委托贷款

申请，不接受明显与行业、市场惯例相背的委托贷款申请。

（c）审慎接受委托人与借款人为关联企业，或者关系复杂的委托贷款，委

托人与借款人能够提供交易合理的书面证明的除外。

（d）委托贷款如需用于固定资产投资项目，该项目必须按国家规定的审批

程序报经批准，借款人应向招商银行提供有关批件。

2、招商银行委托贷款业务风险控制制度

（1）提高认识，正确认识委托贷款性质，严格履行受托人的职责。委托贷

款不完全等同于无风险贷款或低风险贷款。办理委托贷款，招商银行作为受托人

应当根据合同约定代为发放、监督使用并协助委托人收回贷款。如果贷款不符合


2-1-77

国家政策和法律法规，或招商银行在业务操作中没有按照约定履行受托责任，委

托贷款也会存在合规风险、操作风险等风险。

（2）严格执行《招商银行委托贷款管理办法》、《关于加强委托贷款类理

财业务管理的通知》等相关制度规定，尤其要在委托资金来源审核、贷款用途监

管和贷后管理等方面加强调查与管理。委托贷款的管理须按照不低于招商银行自

营业务的标准执行。经办行应及时向委托人书面报告委托贷款的发放、使用、贷

后管理等相关情况。经办行（部）须在新系统中做好贷后管理工作记录，严格履

行受托责任。

（3）经办行在贷前必须对委托资金的来源进行合法性及真实性的调查、核

实，分行授信审批部应对业务关系、资金来源及投向进行审查，贷前调查报告必

须明确借款人实际支付的委托贷款利率和费用总额。

（4）委托贷款必须坚持“手续齐全、发放贷款”的原则，一般例外和重大

例外不能作为委托贷款的发放通道。

（5）每季度必须进行一次贷后检查，经支行行长室审查后上报分行信用风

险管理部。委托贷款的贷后检查与自营贷款执行统一的标准，对于委托贷款管理

中出现的操作风险，一律按照相关规定的上限进行处罚。

（6）严格落实国家宏观调控政策，加强贷款资金用途审查和跟踪，堵住委

托贷款流向房地产、产能过剩等违规或高风险领域的路径。

（7）对于实际执行利率超过一年期基准利率 2倍以上，以及资金流入房地

产、过剩行业的委托贷款一般不再审批，如特殊原因必须叙做的，不论金额大

小，一律由分行专业审贷委员会审批。

5.2 管理人基本情况

5.2.1 经营情况和资信水平

招商证券资产管理有限公司为招商证券股份有限公司根据中国证券监督管理

委员会《关于核准招商证券股份有限公司设立资产管理子公司的批复》（证监许

可[2015]123 号）获准设立的全资证券资产管理子公司，已获得中国证监会颁发


2-1-78

的《经营证券业务许可证》并承接招商证券股份有限公司全部资产管理业务。其

前身是招商证券股份有限公司资产管理部。

根据招商证券 2015 年 4 月 30 日发布的《关于招商证券股份有限公司管理的

集合与专项资产管理计划变更管理人的公告》，自 2015 年 5 月起，招商证券管

理的所有集合与专项资产管理计划管理人将由“招商证券”变更为“招商资

管”。此项变更仅涉及资产管理计划管理人法人主体形式上的变更，并不涉及与

投资者相关的合同项下权利、义务和责任的实质性变更。

招商证券股份有限公司（以下简称公司或本公司）的前身是招商银行证券业

务部。经中国人民银行深圳经济特区分行批准，1993 年 8 月 1 日深圳市工商行

政管理局（以下简称深圳市工商局）核准登记招商银行证券业务部为企业法人，

注册资本人民币 2,500 万元，招商银行证券业务部据此成为招商银行的二级法人

单位。1994 年 4 月 29 日，中国人民银行以银复〔1994〕161 号文同意招商银行

在原证券业务部基础上组建招银证券公司作为招商银行独资设立的专业证券公

司，并按照银行业、证券业分业经营、分业管理的原则，招商银行总部及各分支

机构一律不再经营证券业务，其全部证券营业部一律划归招银证券公司管理。

1994 年 8 月 26 日，深圳市工商局核准招商银行证券业务部变更登记为深圳招银

证券公司，注册资本人民币 15,000 万元。同年 9月 28 日，深圳市工商局核准深

圳招银证券公司更名为招银证券公司。1998 年 11 月 6 日，经中国人民银行以

《关于招银证券公司增资改制的批复》（银复〔1997〕529 号）、中国证券监督

管理委员会（以下简称中国证监会）以《关于同意招银证券公司增资改制、更名

的批复》（证监机字〔1998〕27 号）批准，并经深圳市工商局核准登记，招银

证券公司增资改制并更名为国通证券有限责任公司，注册资本 80,000 万元，其

中，招商银行以招银证券公司经评估的净资产出资，持股 30%；新增加的股东包

括招商局轮船股份有限公司等 11 家企业，以货币资金出资，合计持股 70%。

2000 年 8 月 31 日，经中国证监会以《关于核准国通证券有限责任公司增资扩股

的批复》（证监机构字〔2000〕15 号），并经深圳市工商局核准登记，国通证

券有限责任公司进行增资扩股，由招商银行等 12 家股东共增加缴付出资额计

140,000 万元，公司注册资本增加至 220,000 万元。此后至 2001 年，国通证券

有限责任公司曾发生多次股权转让，其股东由 12 家增加至 40 家，同时招商银行


2-1-79

所持本公司全部股份已转让给招商局集团有限公司下属控股公司。2001 年 12 月

26 日，根据《财政部关于国通证券股份有限公司（筹）国有股权管理有关问题

的批复》（财企〔2001〕723 号）、中国证监会《关于同意国通证券有限责任公

司改制为股份有限公司的批复》（证监机构字〔2001〕285 号）、深圳市人民政

府《关于整体改组设立国通证券股份有限公司的批复》（深府股〔2001〕49

号），并经深圳市工商行政管理局核准登记，国通证券有限责任公司整体改制变

更设立为国通证券股份有限公司，即由国通证券有限责任公司的 40 家股东作为

发起人，以国通证券有限责任公司 2000 年 12 月 31 日经审计的净资产值

240,028.0638 万元，按 1：1的比例折合为国通证券股份有限公司的股本总额，

各发起人以其拥有的国通证券有限责任公司股权在上述净资产中所占比例分别持

有国通证券股份有限公司的相应股份，公司注册资本为 240,028.0638 万元。

2002 年 6 月 28 日，根据中国证监会《关于国通证券股份有限公司更名、迁址有

关材料备案的回函》（机构部部函〔2002〕120 号），并经深圳市工商局核准登

记，国通证券股份有限公司更名为招商证券股份有限公司。2006 年，经中国证

监会证监机构字[2006]179 号文批复同意，本公司各股东同比例缩减股份，缩减

股份后注册资本总额变更为人民币 172,691.5266 万元，然后再新增注册资本人

民币 153,000 万元，新增后的注册资本为人民币 322,691.5266 万元。根据 2009

年 11 月 2 日中国证监会证监许可[2009]1132 号文核准，公司获准向社会公开发

售人民币普通股股票 358,546,141 股。2009 年 11 月 17 日，本公司在上海证券

交易所挂牌交易，本次 A股发行的股份数为 358,546,141 股，发行后公司注册资

本为人民币 3,585,461,407 元，总股本为 3,585,461,407 股。2011 年公司实施

2010 年利润分配以及资本公积转增股本方案，以总股本 3,585,461,407 股为基

数，资本公积每 10 股转增 3股，转增后注册资本为人民币 4,661,099,829 元，

总股本为 4,661,099,829 股。2014 年 5 月，根据中国证监会《关于核准招商证

券股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2014〕455 号）核准，公

司非公开发行人民币普通股 1,147,035,700 股，发行后总股本为 5,808,135,529

股。经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财

务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；融资融券；证券投资基金

代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品业务；保险兼业代理业务；

证券投资基金托管。截至 2014 年 12 月 31 日，公司在北京、上海、广州、深圳


2-1-80

等城市拥有 162 家批准设立的证券营业部和 11 家证券经纪业务管理分公司；公

司拥有全资子公司 4家，即招商证券国际有限公司、招商期货有限公司、招商致

远资本投资有限公司、招商证券投资有限公司。本公司的第一大股东为深圳市招

融投资控股有限公司，终控制方为招商局集团有限公司。

经过二十三年创业发展，各项业务和综合实力均进入国内十强，招商证券是

中国证券交易所第一批会员、第一批经核准的综合类券商、第一批主承销商、全

国银行间同业拆借市场第一批成员以及第一批具有自营、网上交易和资产管理业

务资格的券商，2008 年 7 月，公司经证监会评定为 A类 AA 级券商。

5.2.2 管理人客户资产管理业务情况

5.2.2.1 经营范围

证券资产管理业务。

5.2.2.2 市场形象

招商证券资产管理有限公司恪守“励新图强，敦行致远”为核心价值观，以

风险控制为前提，扎实建好技术支持平台和业务开发平台，力争通过卓有成效的

服务创新、产品创新、技术创新，推动中国证券市场的进步。公司坚持合规、守

法经营，构建稳健的业务组合，促使公司长期健康、稳定持续地发展，树立起了

“规范经营、创新发展、高速成长”的市场形象。

5.2.2.3 服务能力

招商证券资产管理有限公司拥有全面的证券投、融资服务能力。投资银行在

港口、交通运输、生物医药、房地产领域具有明显的竞争优势，经纪业务以技术

领先的电子化交易为特色，市场占有率稳步增长，“基金宝”、“现金牛”等集

合资产管理产品创新，奠定了券商资产管理业务的领先地位；研发业务以量化研

究为基础，在港口、交通运输、基建、能源、地产、生物医药等领域处于领先水

平，综合实力位居业内前列。

公司拥有技术领先、安全高效的证券交易平台。公司现有柜台委托、电话委

托、网上交易、移动证券等全方位覆盖的交易手段，在业内率先实现了“全国通

买通卖”、“24 小时委托”等功能，推动了市场的发展。公司完成了客户资产


2-1-81

独立存管系统建设，推出了国内第一个全国范围的大集中交易系统，实现了券商

交易、清算、财务管理、中心数据库和风险控制五大系统的集中，为客户打造了

更加安全、高效的证券交易平台。

5.2.2.4 服务渠道

招商证券资产管理有限公司拥有完善的客户服务渠道。招商证券资产管理有

限公司以客户需求为导向，按私人客户、机构客户、理财客户的不同服务需求重

构客户服务体系，客户服务的专业化、个性化优势更加突出。

展望未来，招商证券资产管理有限公司将不断提升管理能力、服务水平，强

化风险管理，逐步扩展业务规模和业务种类，进一步优化盈利模式。怀抱着“服

务至上、客户为先”的理念，更好地服务广大客户。

5.2.3 合规情况

招商证券资产管理有限公司自成立以来不存在因重大违法违规行为受到行政

处罚的情形。

5.2.4 管理人的陈述和保证

计划管理人向资产支持证券持有人做出以下的陈述和保证，下述各项陈述和

保证的所有重要方面在《认购协议》签订之日均属真实和正确，在专项计划设立

日亦属真实和正确：

1、公司存续。计划管理人是一家按照中国法律正式注册并有效存续的有限

责任公司，具有拥有其财产及继续进行其正在进行之业务的公司权力和授权。

2、业务经营资格。计划管理人依法取得了客户资产管理业务的资格，且就

计划管理人所知，并不存在任何事件导致或可能导致计划管理人丧失该项资格。

3、公司权力和授权没有违法。计划管理人对《认购协议》的签署、交付和

履行，以及计划管理人作为当事人一方对与《认购协议》及标准条款有关的其他

协议、承诺及文件的签署、交付和履行，是在其公司经核准/批准的经营范围内

的，得到公司内部必要的授权，并且（i）不违反、冲突或有悖于适用于计划管

理人的任何协议、契据、判决、裁定、命令、法律、规则或政府规定；（ii）不

违反或导致计划管理人违反其组织性文件或营业执照，或与之冲突；（iii）不


2-1-82

违反或导致违反计划管理人签署的或必须遵守的任何协议或文件的条款、条件或

约定，或与之冲突；（iv）不会导致在计划管理人财产或资产之上产生或设置任

何担保权利或其他索赔，以致严重影响计划管理人履行《认购协议》及标准条款

的能力。

4、政府审批或许可。计划管理人对《认购协议》的签署、交付和履行，以

及计划管理人作为当事人一方对与《认购协议》及标准条款有关的其他协议、承

诺及文件的签署、交付或履行，已经取得中国现行法律所要求的政府审批、许可

或者进行了政府备案；或者并不存在这样的审批、许可或备案要求。

5、可向计划管理人主张权利。《认购协议》一经由计划管理人正式签署、

交付，即为对计划管理人有约束力的合同，并可按标准条款及该《认购协议》的

条款对计划管理人主张权利，除非上述权利主张受到破产、重整或其他相关法律

的限制。

6、信息披露的真实性。专项计划文件中计划管理人出具的资料或信息在

《认购协议》签订之日均属真实和正确，且不存在任何重大错误或遗漏。

5.3 资产服务机构基本情况

本专项计划基础资产是委托贷款债权，该债权的管理是由资产管理人负责，

故未设置第三方资产服务机构。

5.4 托管人基本情况

5.4.1 托管人经营情况及资信水平

招商银行成立于 1987 年 4 月 8 日，是我国第一家完全由企业法人持股的股

份制商业银行，总行设在深圳。自成立以来，招商银行先后进行了三次增资扩

股，并于 2002 年 3 月成功地发行了 15 亿 A 股，4月 9日在深交所挂牌（股票代

码：600036），是国内第一家采用国际会计标准上市的公司。2006 年 9 月又成

功发行了 22 亿 H 股，9月 22 日在香港联交所挂牌交易（股票代码：3968），10

月 5 日行使 H股超额配售，共发行了 24.2 亿 H 股。截止 2014 年 9 月 30 日，招

商银行总资产 4.7 万亿元人民币，核心一级资本充足率 10.35%。


2-1-83

2002 年 8 月，招商银行成立基金托管部；2005 年 8 月，经报中国证监会同

意，更名为资产托管部，下设业务支持室、产品管理室、业务营运室、稽核监察

室 4个职能处室，现有员工 52 人。2002 年 11 月，经中国人民银行和中国证监

会批准获得证券投资基金托管业务资格，成为国内第一家获得该项业务资格上市

银行；2003 年 4 月，正式办理基金托管业务。招商银行作为托管业务资质全

的商业银行，拥有证券投资基金托管、受托投资管理托管、合格境外机构投资者

托管（QFII）、全国社会保障基金托管、保险资金托管、企业年金基金托管等业

务资格。

招商银行确立“因势而变、先您所想”的托管理念和“财富所托、信守承

诺”的托管核心价值，独创“6S 托管人”品牌体系，以“保护您的业务、保护

您的财富”为历史使命，不断创新托管系统、服务和产品：在业内率先推出“网

上托管银系统”、托管业务综合系统和“6心”托管服务标准，开办国内首个托

管人网站，成功托管国内第一只券商集合资产管理计划、第一只 FOF、第一只委

托资金计划、第一只股权私募基金、第一家实现货币市场基金赎回资金 T+1 到

账、第一只境外银行 QDII 基金、第一只红利 ETF 基金、第一只“1+N”基金专户

理财、第一家大小非解禁资产、第一单 TOT 托管，实现从单一托管服务商向全面

投资者服务机构的转变，得到了同业认可。

2014 年招商银行加大高收益托管产品营销力度，克服国内证券市场震荡等

不利形势，托管资产规模创出历史新高，托管资产规模 3.14 万亿元，较年初增

加 1.29 万亿，同比增长 91.73%。

5.4.2 托管人的内部控制制度

5.4.2.1 内部控制目标

确保托管业务严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，自觉形成守法经

营、规范运作的经营思想和经营理念；形成科学合理的决策机制、执行机制和监

督机制，防范和化解经营风险，确保托管业务的稳健运行和托管资产的安全完

整；建立有利于查错防弊、堵塞漏洞、消除隐患，保证业务稳健运行的风险控制

制度，确保托管业务信息真实、准确、完整、及时；确保内控机制、体制的不断

改进和各项业务制度、流程的不断完善。


2-1-84

5.4.2.2 内部控制组织结构

招商银行资产托管业务建立三级内控风险防范体系：

一级风险防范是在总行行长层面对风险进行预防和控制。招商银行实行董事

会领导下的行长负责制，重大事项的决策经行长办公会讨论决定，行长室下设合

规管理委员会、风险控制委员会、审计管理委员会、信息规划委员会、服务监督

管理委员会等机构。

二级风险防范是总行资产托管部在业务室、专业岗位设置时，必须遵循内控

制衡原则，监督制衡的形式和方式视业务的风险程度决定。

总行资产托管部内设立稽核监察室，负责部门内部风险预防和控制。稽核监

察室在总经理室直接领导下，独立于部门内其他业务室和托管分部，对各岗位、

各业务室、各分部、各项业务中的风险控制情况实施监督。

三级风险防范是各业务室对自身业务风险进行自我防范和控制。业务室根据

法律法规、监管规定、业务规则及本部门具体情况制定工作流程及风险控制措

施。

5.4.2.3 内部控制原则

（1）全面性原则。内部控制应覆盖各项业务过程和操作环节、覆盖所有室

和岗位，并由全部人员参与。

（2）审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险，托管组织体系的

构成、内部管理制度的建立都要以防范风险、审慎经营为出发点，应当体现“内

控优先”的要求。

（3）独立性原则。各室、各岗位职责应当保持相对独立，不同托管资产之

间、托管资产和自有资产之间应当分离。内部控制的检查、评价部门应当独立于

内部控制的建立和执行部门，稽核监察室应保持高度的独立性和权威性，负责对

部门内部控制工作进行评价和检查。

（4）有效性原则。内部控制应当符合国家法律法规和监管机关的规章，具

有高度的权威性，成为所有员工严格遵守的行动指南；执行内部控制制度不能存

在任何例外，部门任何员工不得拥有超越制度或违反规章的权力。


2-1-85

（5）适时性原则。内部控制应随着托管业务经营战略、经营方针、经营理

念等内部环境的变化和国家法律、法规、政策制度等外部环境的改变及时进行相

应的修订和完善。

（6）防火墙原则。核算、清算、稽核监察等相关部门，应当在制度上和人

员上适当分离，办公网和业务网分离，部门业务网和全行业务网分离，以达到风

险防范的目的。

（7）重要性原则。内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要托管业务

事项和高风险领域。

（8）制衡性原则。内部控制应当在托管组织体系、机构设置及权责分配、

业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。

（9）成本效益原则。内部控制应当权衡托管业务的实施成本与预期效益，

以适当的成本实现有效控制。

5.4.2.4 内部控制措施

（1）完善的制度建设。招商银行资产托管部制定了《招商银行证券投资基

金托管业务管理办法》、《招商银行托管业务内控管理办法》、《招商银行基金

托管业务操作规程》和等一系列规章制度，从资产托管业务操作流程、会计核

算、岗位管理、档案管理、保密管理和信息管理等方面，保证资产托管业务科学

化、制度化、规范化运作。为保障托管资产安全和托管业务正常运作，切实维护

托管业务各当事人的利益，避免托管业务危机事件发生或确保危机事件发生后能

够及时、准确、有效地处理，招商银行还制定了《招商银行托管业务危机事件应

急处理办法》，并建立了灾难备份中心，各种业务数据能及时在灾难备份中心进

行备份，确保灾难发生时，托管业务能迅速恢复和不间断运行。

（2）经营风险控制。招商银行资产托管部托管项目审批、资金清算与会计

核算双人双岗、大额资金专人跟踪、凭证管理、差错处理等一系列完整的操作规

程，有效地控制业务运作过程中的风险。

（3）业务信息风险控制。招商银行资产托管部通过数据加密传输、业务信

息启动异地自动备份功能、业务信息磁带备份并由专人签收保存等措施保证业务


2-1-86

信息及数据传递的安全性。业务信息不得泄漏，有关人员如需调用，须经总经理

室审批，并做好调用登记。

（4）客户资料风险控制。招商银行资产托管部对业务运作过程中形成的客

户资料，视同会计资料托管。客户资料不得泄露，有关人员如需调用，须经总经

理室成员审批，并做好调用登记。

（5）信息技术系统风险控制。招商银行资产托管部对信息技术系统管理实

行双人双岗双责、机房空间隔离并设置门禁管理、电脑密码设置及权限管理、业

务网和办公网、与全行业务网双分离制度，与外部业务机构实行防火墙保护等，

保证信息技术系统的安全。

（6）人力资源控制。招商银行资产托管部通过建立良好的企业文化和员工

培训、激励机制、加强人力资源管理及建立人才梯级队伍及人才储备机制，有效

的进行人力资源控制。

5.5 差额支付承诺人基本情况

本专项计划由原始权益人担任差额支付承诺人，基本情况参见关于原始权益

人的介绍。

5.6 委托贷款借款人/出质人基本情况

在金科委托贷款借款下，金科物业以其旗下 7个区域分公司项下的特定期间

物业服务费应收账款质押给金科委托贷款借款。纳入质押物清单的 7个区域分公

司所属物业的运营管理权均为金科物业（合并范围）所有。

表 5-8 物业项目列表

序号物业所在区域所属物业服务分公司项目名称

1 重庆重庆分公司金科花园

2 重庆重庆分公司金科丽苑

3 重庆重庆分公司金科香江家园

4 重庆重庆分公司金科中华坊紫园

5 重庆重庆分公司金科天籁城美社

6 重庆重庆分公司金科·小城故事

7 重庆重庆分公司金科蚂蚁 SOHO

8 重庆重庆分公司金科·天湖美镇

9 重庆重庆分公司金科▪东方王榭雅郡

10 重庆重庆分公司金科·10 年城


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11 重庆重庆分公司桦林景苑

12 重庆重庆分公司金科·世界城

13 重庆重庆分公司金砂水岸小区小区

14 重庆重庆分公司金科廊桥水岸

15 重庆重庆分公司金科·绿韵康城

16 重庆重庆分公司金科·西城大院

17 重庆重庆分公司金科·云湖天都

18 重庆重庆分公司金科·阳光小镇

19 重庆重庆分公司金科·太阳海岸

20 重庆重庆分公司金科·Visar 国际

21 重庆重庆分公司金科·廊桥水乡

22 重庆重庆分公司金科·中央公园城五期


24 重庆重庆分公司金科·东方王府

25 重庆重庆分公司金科·中央御院

26 江苏江苏分公司金科观庭小区

27 江苏江苏分公司金科东方（王）水榭小区

28 江苏江苏分公司万博商业广场（新大陆）

29 江苏江苏分公司米兰花园

30 江苏江苏分公司城南世家

31 江苏江苏分公司金科·东方大院

32 江苏江苏分公司金科·天成锦园

33 江苏江苏分公司金科廊桥雅苑

34 江苏江苏分公司金科王府

35 江苏江苏分公司廊桥水岸

36 重庆渝东分公司涪陵金科·廊桥水岸

37 重庆渝东分公司金科·黄金海岸

38 重庆渝东分公司天湖小镇

39 重庆渝东分公司涪陵金科·世界走廊

40 重庆渝东分公司中央公园城

41 重庆渝东分公司金科开州城

42 重庆渝东分公司金科阳光小镇

43 重庆渝西分公司金科·中央公园城

44 重庆渝西分公司永川金科·阳光小镇

45 重庆渝西分公司荣昌金科·世界城

46 北京北京分公司帕提欧庄园

47 北京北京分公司金科廊桥水岸

48 北京北京分公司金科纳帕庄园（金科·王府）

49 湖南湖南分公司金科·盛世东方大院

50 湖南湖南分公司金科·小埠在水一方

51 四川成都分公司金科·廊桥水乡

52 四川成都分公司金科一城

53 四川成都分公司金科·天籁城

54 四川成都分公司金科·中央公园城

55 湖南湖南分公司浏阳山水洲（天湖新城）


2-1-88


56 重庆渝东分公司金科中华养生城

57 重庆渝东分公司金科天籁城

58 江苏江苏分公司东方王府


60 重庆渝西分公司金科中央公园城（二号地块）

61 江苏江苏分公司金科天籁城

62 四川成都分公司金科中心

63 重庆重庆分公司金科·中央公园城

64 湖南湖南分公司湖南金科中心（长沙时代中心）

65 重庆重庆分公司金科照母山（金科·时代中心）

66 重庆重庆分公司金科蔡家项目南区、西区（M61-

02/3）

67 湖南湖南分公司世界城美苑

68 重庆重庆分公司合川金科天籁城

5.6.1 设立存续及公司架构

1、基本资料

表 5-9 金科物业概况

中文名称：金科物业服务集团有限公司

控股股东: 金科地产集团股份有限公司

法定代表人：夏绍飞

成立日期： 2000年07月18日

注册资本： 5000万元

注册地址：重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”

经营范围：

物业管理（凭资质证书执业）；停车场管理服务；房屋中介（不

含房屋评估）；绿化养护；苗木经营；绿化工程施工与管理；绿

化物资配送。** 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后

方可开展经营活动】。

2、简要历史沿革

金科物业服务集团有限公司成立于 1998 年，是一家专业从事物业管理、有

独立法人资格、具备国家一级资质的物业管理企业。管理面积 7000 万平方米，

现有员工 8000 余人，业主 70 万人。金科物业服务集团有限公司为金科地产集团

股份有限公司的全资子公司。

金科物业在北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云

南等省（市）的 45 个城市开展了物业服务项目，管理规模达 7000 万平方米，为


2-1-89

超过 70 万业主提供尊崇、细致、周到、温馨的服务。物业类型由单一到多元，

物业形态已涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所、高校以及政府部门办公楼等诸

多类型，管理方式从初的委托管理向顾问管理多样化发展。

3、股权结构

截至本计划说明书签署日，金科物业为金科股份的全资子公司。

5.6.2 主营业务情况及财务状况

2014 年，物业公司主要经营指标完成情况如下：

实现经营收入 4.52 亿元，同比增长 41.7%。实现经营利润 2562 万元，同比

增长 73.8%；实现多种经营收入 7828.47 万元，同比增长 47.4%，实现多种经营

利润 2146.9 万元，同比增长 43.5%；新增外接项目 12 个，全国 35 城、128 个项

目，在管项目面积 5300 万平方米，员工人数约 6000 人；实现已入住收费率

92%，综合收费率 92%；首次获得 95.98%的业主满意率，创历年新高；成功贯标

质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系，迈入一体化管理进程。

5.6.2.1 当前全国物业市场情况

物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是

物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理

和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，终

服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建

设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建

设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相

继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企

业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一

种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地

产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实

行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了

社会主义市场经济体制的需要。

目前，中国物业管理企业总数达 71000 余家，从业人员 600 多万人，住宅物

业管理规模达到 120 多亿平方米。物业管理行业营业收入已经超过 3000 亿元，


2-1-90

2009-2013 年复合增长率为 10%。2014 年以来，受中国楼市大环境影响，成交的

下行导致房地产下游产业出现了经营危机，加上近年来，关于住宅物业的纠纷的

频繁发生，2014 年下半年住宅地产的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如

此，国人对于高端服务行业还是处于不断追求的局面中，因而如果在未来发展过

程中，更侧重于高端类型的服务，侧重于商业地产的物业管理的开发和创新，中

国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。

在 50 年的住房使用期内，包括房屋大、中修设施设备改造其他服务消费

的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为 1：1，砖混结构住房为 1.5：

1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动

经济增长有重要作用。人均 GDP 跨过 800 美元之后，住房面积将持续增长、居住

质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到 35 平方米，人均 GDP 达到 3000 美元

之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国

城镇居民人均住房建筑面积超过 26 平方米，住房严重短缺问题基本解决，居民

住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变

的新阶段。

从 1981 年第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历 32 年的发展，物业管

理的全面推进和广泛覆盖，对提高城市管理水平，改善人居和工作环境，增加就

业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会

主义和谐社会作出了积极贡献。

根据中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》显示，截止 2012

年底，我国物业管理行业已拥有 71000 余家企业，612.3 万从业人员，管理各类

房屋面积 145.3 亿平方米，年营业收入超过 3000 亿元，全国共有 43919 人获得

物业管理师资格。

第一，政策法规日臻完备。法律层面上有全国人民代表大会通过的物权法的

相关法律，高人民法院发布的两部司法解释。在行政法规层面上，有国务院发

布的物业管理条例。在行政规章层面上，有物业管理收费管理发布，住宅专项维

修资金管理办法，物业管理师制度暂行规定，前期物业管理招投标管理暂行办

法，物业管理企业资质管理办法，业主大会和业主管理委员会指导规则等等。


2-1-91

全国 31 个省自治区直辖市有 20 个颁布了条例，4个颁布了管理办法和规

定，27 个省会城市有 16 个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定。物

业管理的法规体系基本建立。

第二，管理部门不断拓展。据对全国 31 个省自治区直辖市的不完全统计到

2012 年底物业管理的面积约 145.3 亿平方米，较国家统计局 2008 年发布的第二

次经济普查的数据公报显示的 125.46 亿平方米，增长了约 16%。在管理的面积

当中，位居前十位的是浙江、广州、江苏、山东、四川、上海、湖南、湖北、河

南、北京。

第三，企业数量要快增长。据不完全统计，物业服务企业全国约有 71000 余

家，较 2008 年经济普查数据公布的 58406 家增长了 23%。在各个省的分布当

中，广东、江苏、山东的企业数量位居前三，全国一级资质的物业服务企业数量

1168 家，占全国企业总数的 1.6%，广东、北京、江苏在一级资质的数量当中位

居前三，他们分别占到了一级资质总量的 19%、10.4%、8.5%。

第四，从业队伍加速扩大。据不完全统计，物业管理从业人员数量约为

612.3 万人，较 2008 年经济普查公布的 250.12 万人，增长了 145%。在从业人员

的数量当中位居全国前十位的是广东、广西、上海、北京、江苏、安徽、山东、

河南、四川和河北。2007 年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到

2012 年底全国共有 43919 人获得了物业管理师的资格。

5.6.2.2 行业竞争分析

金科物业已在 2007 年脱离地产公司，成为集团下属独立子公司，凭借企业

综合管理实力和品牌优势，金科物业荣膺国务院发展研究中心等权威机构授予的

“中国物业服务质量 10 强”和“中国物业百强企业前 30 强”、“住宅用户满意

度全国前三”与“中国物业品牌价值企业”等殊荣，金科物业于 2001 年 1 月开

始全面推行 ISO9001：2000 质量管理体系，并于 2001 年 10 月顺利通过认证评

审。通过十余年的运作和沉淀，金科物业于 2014 年顺利通过 ISO9001:2008 质量

管理体系、ISO14001:2004 环境管理体系、QHSAS18001：2007 职业健康安全管理

体系认证，成为业界罕有的“一体化”运营服务商。时至今日，已成为中国名符

其实的“金牌管家”。


2-1-92

金科物业将继续秉承“百年企业，中国榜样”， “做好每个细节”的工作

作风，坚持“迅速反应，创造感动”的客户服务理念，以“标准化、精细化、信

息化”为服务基础，为客户提供优质的人性化服务，大限度地满足物业产权

人、物业投资者的保值增值需求。

金科物业荣膺“2014 中国物业管理品牌标杆企业”、“2014 中国物业服务

百强企业服务质量 TOP10”、“2014 中国物业服务领先品牌企业”；成功申报

“国家优秀示范住宅小区”1个、“2014 中国五星级物业服务小区”2个；“物

业服务市场占有率”、“服务业主数量”、“在管项目面积”三项指标排名全国

二十强，中西部第一。

表 5-10 金科物业 2001 年至 2015 年主要荣誉

年份荣誉

2001年金科物管荣获“重庆市街绿化养护先进单位”称号；

2002年

金科物管荣获“2002－2004重庆市消费者信得过企业”称号；

金科花园荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区”称号；

金科花园荣获“重庆市街绿化维护先进单位”称号

2003年

金科花园、丽苑荣获“重庆市文明小区”称号；

金科花园、丽苑荣获“重庆市园林式小区”称号；

2003年度地产风云物业管理榜第二名；

2004年

金科物管荣获“2004－2006重庆市消费者信得过企业”称号；

通过重庆市国土资源与房屋管理局评审，成为国家二级资质物业管理企业；

金科物管荣获“十大金牌物管奖”；

金科·天籁城荣获“重庆市十佳住宅小区”称号；

2005年金科·天湖美镇荣获2005重庆房交会十年“典范物业管理小区”称号；

2005年度风云地产CRAC物业管理榜上榜企业；

2006年金科物管荣获“2006－2008重庆市消费者信得过企业”称号

2007年

2007年度消防工作“先进单位”；

通过国家建设部评审，成为国家一级资质物业管理企业；

金科·金砂水岸、中华坊荣获“2007年度物业管理优秀住宅小区”称号；

金科物管荣获“2007中国物业管理嘉年华金榜年度综合实力百强企业”称号；

2008年金科·绿韵康城获“2008年度重庆市物业管理示范住宅小区”称号；


2-1-93

获得2008年度重庆市“诚信物业管理企业”称号；

获得“中国物业服务百强企业”和“中国物业住宅服务质量领先企业”称号；

金科·天湖美镇获“2008年度重庆市物业管理示范住宅小区”称号；

金科·天湖美镇获“重庆市园林小区”称号

2009年

金科·天湖美镇、天籁城荣获“重庆市十佳园林小区”称号；

金科·中华坊紫园荣获“全国物业管理示范住宅小区”称号；

金科·10年城荣获重庆市十大宜居社区“ 佳物管社区”称号；

金科·廊桥水岸、金科·绿韵康城荣获重庆市园林事业管理局颁发的“重庆市园林小

区”称号；

金科·绿韵康城荣获重庆市环保局颁发的“重庆市绿色小区”称号

2010年荣获“中国物业百强企业前30强”、“住宅用户满意度全国前三”、“中国物业服务质量

前10强”三项大奖，同时，金科物业品牌价值评估达1亿元；

2011年中国房地产TOP10研究组授予金科物业为“2011 中国物业服务优秀品牌企业”。

国务院发展研究中心发布2011中国物业服务百强企业研究报告

2012年

重庆廊桥水岸喜获重庆市首批“森林小区”称号。

中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组颁发“2012中国物业服务百强企业”和

“2012中国物业服务百强企业服务质量TOP10” 两个国家级奖项。

金科物业荣获中国物业行业管理协会 “2012中国物业管理服务十大创新品牌企业”

金科物业荣获中国指数研究院颁发的“2012中国物业服务优秀品牌企业”称号，物业品牌

价值达2.68亿；

2013年

金科西城大院荣获中国物业管理协会授予的“2013全国物业管理示范项目”称号。

金科廊桥水岸、金科10年城分别荣获“重庆市物业管理服务示范住宅小区”

荣获中国物业管理协会颁发的“2013年中国十佳物业服务企业”称号。

荣获中国物业管理协会颁发的“物业管理综合实力TOP200企业”称号。

2014年

成都金科一城荣获四川省绿化委员会颁发的“四川省绿化模范单位（居住小区）”称号。

重庆金科･廊桥水岸荣获2013年度“全国物业管理示范住宅小区”称号。

金科物业荣获 “2014中国物业服务百强企业”、“2014中国物业服务百强企业服务质量

TOP10”及“ 2014中国特色物业服务领先企业——亲情社区”称号。

2015年

中国房地产业协会评定，金科物业获“物业管理公司10强”。

凭借综合管理实力和品牌优势，金科物业荣膺国务院发展研究中心等权威机构授予的“中

国物业服务质量10强”和“中国住宅用户满意度全国第一”等殊荣，并连续五届荣获“中


2-1-94

国物业百强企业”与“中国物业品牌价值企业”称号。

5.6.2.3 财务指标分析

本计划说明书除特别说明外，均以金科物业合并财务报表作为财务指标计算

口径。

（1）资产构成分析

表 5-11 金科物业近三年合并资产负债表

单位：万元

2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期年报年报年报

流动资产：

货币资金 17,813.08 10,602.91 6,223.34

应收账款 2,494.11 2,162.59 1,102.46

预付款项 94.86 74.31 65.30

其他应收款 5,779.48 1,145.68 891.94

存货 4,022.71 3,987.36 4,017.94

其他流动资产 93.96 87.32 27.43

流动资产合计 30,298.19 18,060.17 12,328.42

非流动资产：

长期股权投资 480.00 410.00 608.99

固定资产 1,024.62 831.56 31.94

无形资产 52.80 34.56 87.70

长期待摊费用 203.32 0.00 0.00

递延所得税资产 394.81 147.55 0.00

非流动资产合计 2,155.54 1,423.67 728.64

资产总计 32,453.73 19,483.84 13,057.05

流动负债：

应付账款 564.93 346.80 247.24

预收款项 5,036.60 3,519.72 2,896.22

应付职工薪酬 4,195.20 1,943.73 883.02

应交税费 1,478.29 737.05 416.90

其他应付款 13,026.65 11,180.58 8,140.15

流动负债合计 24,301.67 17,727.89 12,583.54

非流动负债：

非流动负债合计 0.00 0.00 0.00

负债合计 24,301.67 17,727.89 12,583.54

所有者权益：

实收资本 5,000.00 510.00 510.00

盈余公积 316.02 125.41 0.90

未分配利润 2,836.04 1,120.54 -37.39

所有者权益合计 8,152.06 1,755.95 473.51

负债和所有者权益

总计 32,453.73 19,483.84 13,057.05


2-1-95

自成立以来，金科物业的资产规模逐年增长。2012 至 2014 年金科物业总资

产分别为为 1.31 亿元、1.95 亿元、3.25 亿元。公司主营业务为物业管理，属于

房地产行业，资产结构呈现流动资产占比较高的特点，近三年末流动资产占资

产总额的比重分别为 93.89%、92.82%和 92.62%，公司的资产结构相对稳定。公

司的资产规模逐年扩大，主要由公司业务规模的逐年扩大所致。

（2）盈利能力分析

表 5-12 金科物业近三年合并利润表

单位：万元

2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期年报年报年报

营业收入 44,934.56 31,924.34 21,919.62

减：营业成本 34,723.40 25,270.47 17,567.95

营业税金及附加 2,512.59 1,783.51 1,223.19

管理费用 5,058.50 3,272.45 1,951.00

财务费用 28.65 32.29 34.82

资产减值损失 38.92 41.57 35.47

投资收益 0.00 0.00 2.96

营业利润 2,572.50 1,524.05 1,110.15

加：营业外收入 87.76 96.25 71.92

减：营业外支出 67.98 40.45 42.92

其中：非流动资产处

置损失 4.29 0.00 0.25

利润总额 2,592.28 1,578.95 1,139.15

减：所得税费用 686.17 297.41 144.28

净利润 1,906.11 1,282.44 994.87

综合收益总额 1,906.11 1,282.44 994.87

近三年，公司营业利润分别为 1,110.15 万元、1,524.05 万元和 2,572.50

万元，利润总额分别为 1,139.15 万元、1,578.94 万元和 2,592.28 万元，净利

润分别为 994.87 万元、1,282.44 万元和 1,906.11 万元，近三年公司营业利

润、利润总额和净利润的连续上升主要系公司内部加强人员管理与把控，同时加

大物业应收账款的汇款力度所致。

（3）偿债能力分析

表 5-13 金科物业近三年合并现金流量表

单位：万元

2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 报告期年报年报年报


2-1-96

经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 43,786.97 38,577.55 24,117.97

收到其他与经营活动有关的现金 16,592.02 2,404.52 5,555.65

经营活动现金流入小计 60,378.99 40,982.08 29,673.62

购买商品、接受劳务支付的现金 14,689.95 12,207.46 7,670.38

支付给职工以及为职工支付的现金 26,038.83 18,884.89 14,262.02

支付的各项税费 2,771.82 2,026.26 1,316.71

支付其他与经营活动有关的现金 13,417.91 2,715.43 3,536.99

经营活动现金流出小计 56,918.52 35,834.03 26,786.10

经营活动产生的现金流量净额 3,460.47 5,148.04 2,887.53

投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 0.00 0.00 450.00

取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 2.96

处置固定资产、无形资产和其他长

期资产收回的现金净额 0.07 0.10 0.02

收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00

投资活动现金流入小计 0.07 0.10 452.98

购建固定资产、无形资产和其他长

期资产支付的现金 710.37 358.58 272.33

投资支付的现金 30.00 410.00 450.00

投资活动现金流出小计 740.37 768.58 722.33

投资活动产生的现金流量净额 -740.30 -768.48 -269.35

筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 4,490.00 0.00 0.00

筹资活动现金流入小计 4,490.00 0.00 0.00

偿还债务支付的现金 0.00 0.00 0.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

现金 0.00 0.00 0.00

筹资活动现金流出小计 0.00 0.00 0.00

筹资活动产生的现金流量净额 4,490.00 0.00 0.00

汇率变动对现金及现金等价物的影

响 0.00 0.00 0.00

现金及现金等价物净增加额 7,210.17 4,379.57 2,618.18

加：期初现金及现金等价物余额 10,602.91 6,223.34 3,605.16

期末现金及现金等价物余额 17,813.08 10,602.91 6,223.34

表 5-14 金科物业近三年偿债能力指标

偿债能力指标 2014 年度 2013 年度 2012 年度

资产负债率 74.77% 90.77% 96.18%

流动比率 1.25 1.02 0.98

速动比率 1.08 0.80 0.66

（a）从短期偿债能力指标来看，近三年末，公司流动比率分别为 1.25、

1.02 和 0.98，速动比率分别为 1.08、0.80 和 0.88，两指标均呈现逐年上升趋


2-1-97

势。由于公司所处物业管理的服务特性，人力成本较高，存货较少，因此公司扣

除存货后的速动比率相对较高。

（b）从长期偿债能力指标来看，近三年末，公司资产负债率分别为

74.77%、90.77%和 96.18%，保持在相对较高水平是由于房地产行业属于典型的

资金密集型行业，但呈现出逐年下降趋势，主要为近年来加强物业应收账款回款

力度所致。

（4）收入结构分析

表 5-15 金科物业近三年总物业收入

单位：万元

科目名称统计量 2014 年度 2013 年度 2012 年度

场地服务费总金额 674.03 518.77 251.45

占比 1.50% 1.63% 1.15%

车位管理费总金额 1,407.00 1,008.11 790.08

占比 3.13% 3.16% 3.60%

家政服务费总金额 518.14 328.45 181.46

占比 1.15% 1.03% 0.83%

绿化养护费总金额 22.85 37.27 35.20

占比 0.05% 0.12% 0.16%

示范区管理费总金额 19,319.31 13,609.16 9,039.43

占比 42.99% 42.63% 41.24%

停车费收入总金额 1,963.98 1,374.05 988.61

占比 4.37% 4.30% 4.51%

维修服务费总金额 89.26 52.83 44.60

占比 0.20% 0.17% 0.20%

物业服务费总金额 19,439.82 13,850.93 9,924.25

占比 43.26% 43.39% 45.28%

其他业务收入总金额 1,500.16 1,144.78 664.53


2-1-98

占比 3.34% 3.59% 3.03%

物业收入总计 44,934.56 31,924.34 21,919.62

近三年，金科物业总收入分别为 44,934.56 万元，31,924.34 万元和

21,919.62 万元，呈现逐年递增趋势，主要系主营业务规模扩大所致。其中，纳

入质押物范围的物业服务费近三年收入为 19,439.82 万元，13,850.93 万元和

9,924.25 万元，及车位管理费近三年收入为 1,407.00 万元，1,008.11 万元和

790.08 万元，两项收入金额均呈现逐年递增，作为还款主要来源的物业服务费

收入金额有较明显的上涨趋势。同时，该两项收入与物业总收入之比保持相对稳

定，近三年公司主营收入结构未出现较大调整。

物业服务费项目释义详见“第六章基础资产情况及现金流预测分析”之

“表 6-3 金科物业收费项目释义表”

金科股份作为金科物业的股东，同意以股东借款的形式为金科物业提供财务

支持，并向计划管理人出具《财务支持函》。专项计划特定期间内共计提供支持

金额为 5.4 亿元，保证金科物业的持续经营能力及覆盖金科物业的运营成本，保

证专项计划项下基础资产的安全。5.4 亿元仅占金科股份流动资产的 0.72%，金

科股份有能力履行该财务支持的义务。金科股份出具该《财务支持函》已经按公

司章程规定取得了有效的内部授权，金科股份承诺按《财务支持函》履行财务支

持的义务。财务支持承诺不违反法律法规。


2-1-99

第六章基础资产情况及现金流预测分析

6.1 基础资产情况

6.1.1 基础资产构成情况

本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理

人的，原始权益人享有的对金科物业的委托贷款债权。自评估基准日开始，本专

项计划基础资产未来预期现金流的总规模约为 189,307.50 万元。基础资产明细

以专项计划内资料为准，该等资料至少包括《委托贷款借款合同》中所规定的要

素（如因原始权益人系统原因，管理人在专项计划存续期间内的某一时点可查询

的资产明细暂未包含《委托贷款借款合同》中所列全部要素，原始权益人可按照

管理人的要求以电子邮件形式向其发送资产明细并确保所发送信息的真实、准

确、完整）。

作为基础资产的委托贷款债权，是原始权益人向计划管理人实际发放的人民

币委托贷款而合法享有的委托贷款债权，现有的和未来的所有债权及其产生的本

金、罚息、违约金、损害赔偿金等所有收益，以及为实现上述权利及收益而采取

相应担保或补救措施的权利。

原始权益人内部控制与公司治理结构完善，委托贷款债权权属明确，均属于

原始权益人所有。

此等委托贷款债权依据金科股份、委托贷款银行和金科物业三方签订的《委

托贷款借款合同》而形成，且受到《委托贷款借款合同》条款约束，受到法律保

障，具有真实性、合法性、有效性。

6.1.2 基础资产权利限制情况

在基础资产转让前，卖方未曾向任何第三方转让过基础资产，基础资产的任

何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第

三方的其他有效的权利主张，也不存在针对基础资产的任何争议、诉讼、仲裁或

任何其他形式的行政、司法强制措施，并且没有任何第三方对基础资产提出任何

权利主张；买方将取得该基础资产的完全的权利，且转让后该基础资产上亦不存


2-1-100

在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权（法定抵销权除外）或者第三

方的其他有效的权利主张。

根据中国人民银行征信中心出具的金科物业截至8月 24日的信用报告，征信

报告期内（自公司成立到2015年 8月 24日），金科物业未与金融机构发生过信贷

关系。金科物业所拥有的物业服务费应收款并未抵质押给其他机构或作为第二还款

来源为其他融资进行增信。同时，金科物业已作出相关承诺，确保以上情况真实有

效。

6.1.3 基础资产转让合法情况

根据原始权益人在《资产转让协议》中所作的陈述和保证，原始权益人完全

有权出售、转让和移交基础资产，不存在对基础资产交易本身的限制，且不需要

获得借款人或任何其他主体的同意；在基础资产转让后，管理人将成为基础资产

项下债务人的唯一债权人；原始权益人根据《资产转让协议》向管理人出售基础

资产并不侵犯原始权益人任何债权人的利益；原始权益人根据《资产转让协议》

转让基础资产给管理人，构成对基础资产正当有效的销售和转让，管理人可以根

据《资产转让协议》对抗原始权益人的任何债权人。此外，根据《资产转让协

议》的约定，在发生借款人未履行其在借款合同项下的任何义务以致须针对其提

起法律诉讼或仲裁等权利完善事件后，原始权益人应发出权利完善通知，通知相

关借款人基础资产转让的情况。经查验原始权益人的【董事会决议】等决策文

件，基础资产的转让已取得原始权益人内部有权机构的审议同意。

管理人和原始权益人基于上述约定和决策文件进行的基础资产转让合法、有

效，符合《合同法》、《管理规定》、《信息披露指引》的有关规定。

6.1.4 基础资产的运营及管理

计划管理人对在专项计划项下合法持有基础资产进行管理，具体管理事项包

括但不限于基础资产文件的记录和管理、台账管理、借款催收、代为划付资金、

提起诉讼、保存档案等。

6.1.5 风险隔离手段及效果

6.1.5.1 基础资产与原始权益人的风险隔离


2-1-101

（1）原始权益人与管理人双方签署的《资产转让协议》合法、有效，根据

该协议的约定，该协议自双方签署生效后，原始权益人对基础资产的转让即在原

始权益人和管理人之间发生法律效力。

根据《资产转让协议》，管理人代表全体证券持有人向原始权益人支付的购

买价款为公平市场价格，不存在《企业破产法》第三十一条和三十二条规定的情

形。

综上所述，在原始权益人发生破产情形的情况时，法院根据《企业破产法》

撤销《资产转让协议》项下的委托贷款债权转让行为的可能性是极低的，基础资

产可以大限度的实现破产隔离。

（2）根据《资产转让协议》，原始权益人将其合法拥有的、债权性的基础

资产转移给专项计划，现金流终将全部转入专项计划账户，该等现金流收入在

分配给认购人之前由托管人进行托管、由管理人进行管理。

（3）原始权益人承诺，其转让的基础资产不存在抵押、质押等担保负担或

其它任何形式的权利受限情形，且在专项计划存续期间，亦不会对该等资产及新

增的相关资产设置抵押、质押等担保负担或其它任何其它形式的权利限制。综上

所述，基础资产与原始权益人进行了有效的风险隔离。

6.1.5.2 关于基础资产借款债权之还款如何实现与管理人的风险隔离

专项计划推广期间，计划管理人在接收认购人投资的资金后，将之全部存放

在计划管理人以自身名义在托管人处开设的推广专户内。推广专户内的资金为计

划管理人的表外资产，不属于计划管理人的负债，亦不属于计划管理人的固有资

产，与计划管理人自有资产、其它的管理资产相互独立。

在专项计划验资并成立后，计划管理人将所有认购人的投资资金从推广专户

转入招商证券资产管理有限公司以专项计划名义在托管人处开立的专项计划专用

账户。专项计划专用账户专用于专项计划存续期间投资资金的存放和投资收益的

收付及其分配。专项计划资产既不属于计划管理人的负债，亦不属于计划管理人

的固有资产。根据计划管理人提供的材料，管理人就该专项计划资产独立核算、

分账管理，与其自有资产、其它客户的管理资产相互独立，并实现风险隔离。

6.1.5.3 基础资产与托管人的风险隔离


2-1-102

根据专项计划约定，托管人应当为专项计划开设专项计划专用账户，对专项

计划资产实行分账管理，托管人所托管的存于专项计划账户的资产为独立于托管

人之外的资产，托管人所托管的专项计划资产与其自有资产及其管理的其它资产

严格分开。

专项计划为专项计划资产的约定持有人，专项计划资产独立于投资者、原始

权益人、计划管理人及托管人资产之外。专项计划资产不得用于资金拆借、贷

款、抵押融资或者对外担保等用途，亦不得用于可能承担无限责任的投资，因此

专项计划资产具有独立性、安全性。

综上所述，通过上述对专项计划的风险隔离安排，并经深交所批准，专项计

划及其资产实现了独立性要求及风险隔离；专项计划作为专项计划资产的约定持

有人，符合《合同法》和《管理办法》第十三条、第十四条、第三十四条、第四

十二条、第四十四条的规定以及《管理规定》第三条、第二十二条的要求。

6.1.6 基础资产计划购买规模及流程和后续监督管理安排

6.1.6.1 资金委托规模

本资金委托预计总规模为 15 亿元。委托规模以委托成立日委托人实际交付

的委托资金金额为准。

6.1.6.2 资金委托期限

根据专项计划的设立和存续情况，一般情况下，金科委托贷款的委托期限可

分为：

贷款期间一：指自委托贷款发放日（含该日）至资产转让日（不含该日）的

期间。

贷款期间二：仅存在于专项计划设立且已依据《资产转让协议》完成基础资

产交割的情形，指资产转让日（含该日）至委托贷款到期日（不含该日）的期

间。

6.1.6.3 委托贷款还款账户的监管

（1）金科物业应通知应收账款债务人将《物业合同》项下的物业服务费收

入支付至金科物业及其分公司在监管银行开立的物业服务费收款账户内。若应收


2-1-103

账款债务人未将《物业合同》项下的物业服务费支付至物业服务费收款账户的，

金科物业有义务在收到应收账款债务人支付的物业服务费后及时将该等款项划转

至物业服务费收款账户。

（2）金科物业授权监管银行在物业服务费归集日 16:00 时前将物业服务费

收款账户内的所有款项划转至资金归集账户。在未取得计划管理人书面同意的情

况下，监管银行不得将物业服务费收款账户内的款项向除资金归集账户以外的任

何银行账户划转，亦不得接受任何主体的取现申请或要求。

（3）若于物业服务费归集日，监管银行将物业服务费收款账户内的所有款

项划转至资金归集账户后，资金归集账户余额仍不足清偿当期委托贷款本息的，

监管银行应及时通知计划管理人和金科物业，并督促金科物业于物业服务费归集

日的次一工作日 10:30 时前将资金归集账户余额与当期委托贷款本息间的差额部

分予以补足，并将补足款项支付至资金归集账户。

（4）金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将等额于当期委

托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至专项计划账户，若资金归集账户余

额超过《资产转让协议》附件四所列的“当期应还委托贷款本息金额”×110%

的，则监管银行在委托贷款还款日 16:00 时前应将超出“当期应还委托贷款本息

金额”×110%的部分全部划入金科物业指定的账户。金科物业指定的账户信息如

下：

户名：金科物业服务集团有限公司

开户行：招商银行重庆北部新区支行

账号：123904558610303

（5）计划管理人有权要求监管银行和金科物业出具某任意时间段内的监管

账户余额并要求其提供相关的资金流水凭证，监管银行和金科物业应当按照计划

管理人的要求配合出具，并保证相关信息真实、准确、完整、有效。

（6）监管银行应于每个自然月第 3个工作日结束前以快递或专人送达方式

向金科物业和计划管理人递送物业服务费收款账户上一自然月物业服务费收入的

银行对账单。


2-1-104

（7）监管银行应当于每一期委托贷款还款日前 3个工作日每一日均以邮件

或传真方式向金科物业、计划管理人提交资金归集账户余额变动通知书，并提示

资金归集账户余额是否足够支付当期委托贷款本息，并做好通知记录。

（8）如金科物业违反专项计划文件或资金监管协议，则计划管理人有权直

接指令监管银行将监管账户内的资金划付至专项计划账户，监管银行应按计划管

理人指令执行。金科物业特此同意并授予计划管理人该等权利，并授权监管银行

可按计划管理人指令直接办理资金划付事宜而无需另行取得金科物业的同意。

（9）如出现监管账户被冻结、查封、扣划以及其他影响计划管理人利益的

情形，监管银行应在出现该等情形的当日立即通知计划管理人。计划管理人有权

要求金科物业（及其分公司）开立新的账户作为监管账户。

6.1.6.4 委托贷款债权预期现金流

贷款期间二委托贷款的利率为【9】%/年。

正常情况下，专项计划受让的委托贷款债权在专项计划持续期间的预期现金

流如下：

表 6-1 委托贷款债权预期现金流

年：委托年度单位：万元

第一年第二年第三年第四年第五年

本金 18,000 24,000 30,000 33,000 45,000

每年还本付息合计 30,991.81 35,147.67 38,762.42 38,936.49 47,535.41

期限每季度还款额

第一季 7,902.74 8,994.41 9,949.97 10,019.42 12,270.82

第二季 7,794.00 8,844.99 9,763.19 9,813.97 11,998.97

第三季 7,698.58 8,722.19 9,609.70 9,645.12 11,760.41

第四季 7,596.49 8,586.08 9,439.56 9,457.97 11,505.21

6.1.6.5 委托贷款债权收益对优先级资产支持证券的覆盖情况

根据基础资产预期现金流，采用覆盖比率来衡量资产支持证券的信用风险大

小。覆盖比率反映了在各偿还时点上，基础资产的现金流对预期支出的低覆盖

水平，如果该数值小于 1，表示基础资产的现金流不能完全覆盖当期预期支出，

资产支持证券存在不能按时偿付的风险。


2-1-105

根据各优先级资产支持证券的存续期限对应的预期年收益率 5.00%，

5.60%，5.80%，6.00%，6.20%，测算的覆盖比率见下表，各期覆盖比率低值亦

达到了 1.06，这表示基础资产的预期现金流完全能够覆盖预期支出，各期优先

级资产支持证券的偿付都较有保障。

表 6-2 基础资产的预测现金流和覆盖比率

单位：万元

优先级预期

还款额委托贷款债权收益管理费托管费

覆盖倍

数

第一年

第一季 6,550.21 7,902.74 14.12 21.17 1.20 第二季 6,489.80 7,794.00 13.36 20.05 1.20 第三季 6,436.79 7,698.58 13.21 19.81 1.19 第四季 6,380.08 7,596.49 12.75 19.13 1.19

第二年

第一季 7,823.36 8,994.41 12.30 18.45 1.15 第二季 7,730.39 8,844.99 11.31 16.97 1.14 第三季 7,653.98 8,722.19 11.09 16.64 1.14 第四季 7,569.29 8,586.08 10.49 15.73 1.13

第三年

第一季 8,984.60 9,949.97 9.88 14.82 1.10 第二季 8,864.23 9,763.19 8.83 13.24 1.10 第三季 8,765.32 9,609.70 8.37 12.55 1.09 第四季 8,655.67 9,439.56 7.61 11.42 1.09

第四年

第一季 9,296.03 10,019.42 6.86 10.28 1.08 第二季 9,159.05 9,813.97 5.83 8.74 1.07 第三季 9,046.49 9,645.12 5.19 7.79 1.06 第四季 8,921.73 9,457.97 4.36 6.54 1.06

第五年

第一季 9,296.96 12,270.82 3.53 5.29 1.32 第二季 9,151.30 11,998.97 2.59 3.88 1.31 第三季 9,023.48 11,760.41 1.76 2.65 1.30 第四季 8,886.74 11,505.21 0.88 1.32 1.29

合计 164,685.52 191,373.80 164.32 246.48 1.16

6.1.7 资金归集监管情况

1、金科物业应通知应收账款债务人将《物业合同》项下的物业服务费收入

支付至金科物业及其分公司在监管银行开立的物业服务费收款账户内。若应收账

款债务人未将《物业合同》项下的物业服务费支付至物业服务费收款账户的，金

科物业有义务在收到应收账款债务人支付的物业服务费后及时将该等款项划转至

物业服务费收款账户。

物业服务费归集路径如下图所示：

图 6-1 物业服务费归集路径


2-1-106

①专项计划成立后，应收账款债务人应将《物业合同》项下的物业服务费支

付至物业服务费收款账户，用于在归集日划转至资金归集账户。

②若应收账款债务人将《物业合同》项下的物业服务费支付至金科物业 7个

区域分公司物业服务费收款账户以外的其他自有账户，金科物业及其分公司有义

务将其自有账户内收到的物业服务费在归集日前及时划转至在监管银行开立的物

业服务费收款账户。

2、金科物业授权监管银行在物业服务费归集日 16:00 时前将物业服务费收

款账户内的所有款项划转至资金归集账户。在未取得计划管理人书面同意的情况

下，监管银行不得将物业服务费收款账户内的款项向除资金归集账户以外的任何

银行账户划转，亦不得接受任何主体的取现申请或要求。

3、若于物业服务费归集日，监管银行将物业服务费收款账户内的所有款项

划转至资金归集账户后，资金归集账户余额仍不足清偿当期委托贷款本息的，监

管银行应及时通知计划管理人和金科物业，并督促金科物业于物业服务费归集日

的次一工作日 10:30 时前将资金归集账户余额与当期委托贷款本息间的差额部分

予以补足，并将补足款项支付至资金归集账户。

另外，本专项计划还通过账户设置、借款人全面通知等机制安排来实现对资

金归集的监管。具体内容详见本计划说明书第七章相关部分。

6.1.8 委托债权所对应的还款来源情况

6.1.8.1 还款来源的遴选标准及创建程序

金科物业及其分公司自有账户

物业服务费收款账户

资金归集账户

应收账款债务人

金科物业

监管账户开设于监管银行

现金流 ②

①


2-1-107

本专项计划还款来源的选择遵守合格标准。在筛选还款来源时，借款人未使

用任何会对计划管理人受让还款来源产生重大不利影响的筛选程序。就每一个

《物业合同》而言，系指以下标准：

（a）《物业合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权

益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形。

（b）《物业合同》项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完整、

真实、有效。

（c）《物业合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵

押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不存在针对金科物业

或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、

争议、行政程序或其它法律程序，也不存在潜在的针对金科物业或《物业合同》

的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序

或其它法律程序。

（d）《物业合同》对应的物业为金科股份或下属子公司开发的住宅、商

业、商住物业项目，不包括短期物业管理项目；

（e）《物业合同》项下的物业已办理预售，且预计交付之日不晚于 2016

年 12 月 31 日。

6.1.8.2 还款来源的总体特征

本专项计划为静态资产池，还款来源的合格标准可反映出基础资产池的主要

特征。

本专项计划中，金科物业以旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等 68 个物

业对应的《物业合同》项下享有的特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，

并承诺以《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入作为委托贷款的还款来

源。根据物业行业自身性质，楼盘建成交房后，将产生物业服务费用，故开发商

须与物业公司签署《前期物业服务合同》，规定楼盘交房后：未售出或未按时交

给物业买受人之房屋，应由开发商缴纳 100%的物业服务费；已售出之房屋应由

业主按各地方规定缴纳物业服务费。各地方规定详见“6.2.2.2 物业服务收费权

产生现金流的预测”之“3、物业使用前收费比例的确定”。本专项计划基础资


2-1-108

产还款来源涉及的小区楼盘均已签署《物业合同》，其中包括金科物业与开发商

签署的《前期物业服务合同》和金科物业与业主委员会签署的《物业服务合

同》，保证了开发商交房后，无论楼盘是否卖出，物业服务费均有稳定来源。

根据金科物业历史经营情况，其管理的物业小区从未出现更换物管公司的先

例。以服务时间长的“金科花园”楼盘为例，首次接房时间为 2000 年，截至

本说明书出具日从未更换。由于本专项计划现金流均来自于金科股份旗下自主开

发的楼盘小区，更换物管公司的可能性极低。

本专项计划入池《物业合同》项下的物业，其开发商均为金科地产集团股份

有限公司旗下子公司，进行楼盘建设前均已取得土地权证。入池资产内已售且已

向业主交房的房屋均已取得房产证。未出售房屋均已取得预售许可证，房屋销售

无法律障碍。

本专项计划入池《物业合同》项下的物业，交房时间为 2015 年 8 月的楼盘

已全部竣工验收，2016 年交房楼盘尚未竣工。开发商若到期未按时交付楼盘将

向业主赔付巨额违约金，同时需向物业公司补齐逾期期间内的物业服务费。若本

专项计划入池《物业合同》项下的物业出现开发商逾期交房的情况，将对本计划

未来现金流的稳定性产生影响。然而根据金科物业管辖物业历史情况，出现开发

商逾期交房情况极少。由于金科物业管理的本专项计划入池《物业合同》项下的

物业之开发商，均为金科股份旗下子公司，开发商出现逾期交房的可能性极小。

表 6-3 入池《物业合同》项下的物业交房期限表

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分

公司项目名称物业类型交房日期

1 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科花园高层 2000-12-1

2 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科花园小高层 2000-12-1

3 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科花园商业 2000-12-1

4 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科花园写字楼 2000-12-1


2-1-109

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


5 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科花园

其他（如幼儿园

等） 2000-12-1

6 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科丽苑高层 2002-1-1

7 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科丽苑小高层 2002-1-1

8 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科丽苑商业 2002-1-1

9 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科丽苑写字楼 2002-1-1

10 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科丽苑


等） 2002-1-1

11 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科香江家园高层 2002-9-1

12 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科香江家园小高层 2002-9-1

13 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科香江家园商业 2002-9-1

14 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科香江家园写字楼 2002-9-1

15 2014 年前

（含）重庆重庆分公司

金科中华坊紫

园高层 2004-4-28

16 2014 年前


金科中华坊紫

园小高层 2004-4-28

17 2014 年前


金科中华坊紫

园洋房 2004-4-28

18 2014 年前


金科中华坊紫

园联排别墅 2004-4-28

19 2014 年前


金科中华坊紫

园商业 2004-4-28

20 2014 年前


金科中华坊紫

园


等） 2004-4-28

21 2014 年前


金科天籁城美

社高层 2004-4-18


2-1-110

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


22 2014 年前


金科天籁城美

社小高层 2004-4-18

23 2014 年前


金科天籁城美

社洋房 2004-4-18

24 2014 年前


金科天籁城美

社商业 2004-4-18

25 2014 年前


金科·小城故

事高层 2009-7-7

26 2014 年前


金科·小城故

事洋房 2009-7-7

27 2014 年前


金科·小城故

事商业 2009-7-7

28 2014 年前


金科·小城故

事写字楼 2009-7-7

29 2014 年前


金科·小城故

事


等） 2009-7-7

30 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科蚂蚁 SOHO 高层 2008-4-18

31 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科蚂蚁 SOHO 商业 2008-4-18

32 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科蚂蚁 SOHO 住改商 2008-4-18

33 2014 年前


金科·天湖美

镇高层 2005-5-1

34 2014 年前


金科·天湖美

镇洋房 2005-5-1

35 2014 年前


金科·天湖美

镇联排别墅 2005-5-1

36 2014 年前


金科·天湖美

镇商业 2005-5-1

37 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡洋房 2007-9-26

38 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡商业 2007-9-26


2-1-111

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


39 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡其他（如幼儿园

等） 2007-9-26

40 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡高层 2009-3-1

41 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡洋房 2009-3-1

42 2014 年前


金科·东方王

榭雅郡商业 2009-3-1

43 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·10 年城高层 2008-10-20

44 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·10 年城小高层 2008-10-20

45 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·10 年城洋房 2008-10-20

46 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·10 年城商业 2008-10-20

47 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·10 年城


等） 2008-10-20

48 2014 年前

（含）重庆重庆分公司桦林景苑高层 2008-4-1

49 2014 年前

（含）重庆重庆分公司桦林景苑小高层 2008-4-1

50 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·世界城高层 2014-7-19

51 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·世界城商业 2014-7-19

52 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金砂水岸小区高层 2005-8-1

53 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金砂水岸小区小高层 2005-8-1

54 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金砂水岸小区商业 2005-8-1

55 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金砂水岸小区


等） 2005-8-1


2-1-112

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


56 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科廊桥水岸高层 2006-12-23

57 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科廊桥水岸小高层 2006-12-23

58 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科廊桥水岸商业 2006-12-23

59 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科廊桥水岸


等） 2006-12-23

60 2014 年前


金科·绿韵康

城高层 2005-8-31

61 2014 年前


金科·绿韵康

城小高层 2005-8-31

62 2014 年前


金科·绿韵康

城商业 2005-8-31

63 2014 年前


金科·西城大

院高层 2009-10-20

64 2014 年前


金科·西城大

院小高层 2009-10-20

65 2014 年前


金科·西城大

院商业 2009-10-20

66 2014 年前


金科·西城大

院


等） 2009-10-20

67 2014 年前


金科·云湖天

都高层 2007-5-31

68 2014 年前


金科·云湖天

都小高层 2007-5-31

69 2014 年前


金科·云湖天

都洋房 2007-5-31

70 2014 年前


金科·云湖天

都商业 2007-5-31

71 2014 年前


金科·云湖天

都


等） 2007-5-31

72 2014 年前


金科·阳光小

镇高层 2009-12-20


2-1-113

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


73 2014 年前


金科·阳光小

镇洋房 2009-12-20

74 2014 年前


金科·阳光小

镇商业 2009-12-20

75 2014 年前


金科·阳光小

镇写字楼 2009-12-20

76 2014 年前


金科·阳光小

镇


等） 2009-12-20

77 2014 年前


金科·太阳海

岸洋房 2011-4-28

78 2014 年前


金科·太阳海

岸联排别墅 2011-4-28

79 2014 年前


金科·太阳海

岸商业 2011-4-28

80 2014 年前


金科·VISA 国

际高层 2011-12-20

81 2014 年前


金科·VISA 国

际商业 2011-12-20

82 2014 年前


金科·VISA 国

际


等） 2011-12-20

83 2014 年前


金科·廊桥水

乡高层 2011-11-25

84 2014 年前


金科·廊桥水

乡洋房 2011-11-25

85 2014 年前


金科·廊桥水

乡联排别墅 2011-11-25

86 2014 年前


金科·廊桥水

乡商业 2011-11-25

87 2014 年前


金科·廊桥水

乡


等） 2011-11-25

88 2014 年前


金科·中央公

园城五期高层 2014-7-17

89 2014 年前


金科·中央公

园城五期洋房 2014-7-17


2-1-114

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


90 2014 年前


金科·中央公

园城五期商业 2014-7-17

91 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·世界城高层 2013-6-17

92 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·世界城洋房 2013-6-17

93 2014 年前

（含）重庆重庆分公司金科·世界城商业 2013-6-17

94 2014 年前


金科·东方王

府高层 2013-6-19

95 2014 年前


金科·东方王

府洋房 2013-6-19

96 2014 年前


金科·东方王

府商业 2013-6-19

97 2014 年前


金科·中央御

院洋房 2014-12-31

98 2014 年前


金科·中央御

院联排别墅 2014-12-31

99 2014 年前


金科·中央御

院商业 2014-12-31

100 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科观庭小区高层 2009-6-1

101 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科观庭小区商业 2009-6-1

102 2014 年前

（含）江苏江苏分公司

金科东方

（王）水榭小

区

高层 2009-3-28

103 2014 年前


金科东方

（王）水榭小

区

洋房 2009-3-28

104 2014 年前


金科东方

（王）水榭小

区

商业 2009-3-28

105 2014 年前


万博商业广场

（新大陆）商业 2009-3-28

106 2014 年前

（含）江苏江苏分公司米兰花园高层 2012-3-1


2-1-115

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


107 2014 年前

（含）江苏江苏分公司米兰花园洋房 2012-3-1

108 2014 年前

（含）江苏江苏分公司米兰花园商业 2012-3-1

109 2014 年前

（含）江苏江苏分公司米兰花园公寓 2012-3-1

110 2014 年前

（含）江苏江苏分公司城南世家高层 2012-6-28

111 2014 年前

（含）江苏江苏分公司城南世家洋房 2012-6-28

112 2014 年前

（含）江苏江苏分公司城南世家商业 2012-6-28

113 2014 年前


金科·东方大

院高层 2010-3-28

114 2014 年前


金科·东方大

院洋房 2010-3-28

115 2014 年前


金科·东方大

院商业 2010-3-28

116 2014 年前


金科·天成锦

园高层 2011-3-28

117 2014 年前


金科·天成锦

园洋房 2011-3-28

118 2014 年前

（含）江苏江苏分公司江阴东方王府高层 2012-12-25

119 2014 年前

（含）江苏江苏分公司江阴东方王府洋房 2012-12-25

120 2014 年前

（含）江苏江苏分公司江阴东方王府联排别墅 2012-12-25

121 2014 年前

（含）江苏江苏分公司江阴东方王府独栋别墅 2012-12-25

122 2014 年前

（含）江苏江苏分公司江阴东方王府商业 2012-12-25

123 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科廊桥雅苑高层 2015-1-10


2-1-116

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


124 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科廊桥雅苑联排别墅 2015-1-10

125 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科王府洋房 2014-12-31

126 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科王府独栋别墅 2014-12-31

127 2014 年前

（含）江苏江苏分公司金科王府叠拼别墅 2014-12-31

128 2014 年前

（含）江苏江苏分公司廊桥水岸高层 2014-12-31

129 2014 年前

（含）江苏江苏分公司廊桥水岸洋房 2014-12-31

130 2014 年前

（含）江苏江苏分公司廊桥水岸联排别墅 2014-12-31

131 2014 年前

（含）江苏江苏分公司廊桥水岸叠拼别墅 2014-12-31

132 2014 年前

（含）重庆渝东分公司

涪陵金科·廊

桥水岸高层 2008-12-1

133 2014 年前


涪陵金科·廊

桥水岸商业 2008-12-1

134 2014 年前


金科·黄金海

岸高层 2010-10-30

135 2014 年前


金科·黄金海

岸商业 2010-10-30

136 2014 年前

（含）重庆渝东分公司天湖小镇小高层 2011-6-30

137 2014 年前

（含）重庆渝东分公司天湖小镇洋房 2011-6-30

138 2014 年前

（含）重庆渝东分公司天湖小镇联排别墅 2011-6-30

139 2014 年前

（含）重庆渝东分公司天湖小镇商业 2011-6-30

140 2014 年前

（含）重庆渝东分公司天湖小镇


等） 2011-6-30


2-1-117

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


141 2014 年前


涪陵金科·世

界走廊商业 2012-10-1

142 2014 年前


涪陵金科·世

界走廊写字楼 2012-10-1

143 2014 年前

（含）重庆渝东分公司中央公园城高层 2013-12-28

144 2014 年前

（含）重庆渝东分公司中央公园城商业 2013-12-28

145 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科开州城高层 2013-10-25

146 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科开州城洋房 2013-10-25

147 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科开州城商业 2013-10-25

148 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科阳光小镇高层 2014-10-31

149 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科阳光小镇洋房 2014-10-31

150 2014 年前

（含）重庆渝东分公司金科阳光小镇商业 2014-10-31

151 2014 年前

（含）重庆渝西分公司

金科·中央公

园城高层 2011-12-2

152 2014 年前


金科·中央公

园城洋房 2011-12-2

153 2014 年前


金科·中央公

园城


等） 2011-12-2

154 2014 年前


金科·中央公

园城商业 2014-3-22

155 2014 年前


永川金科·阳

光小镇高层 2013-5-20

156 2014 年前


永川金科·阳

光小镇洋房 2013-5-20

157 2014 年前


永川金科·阳

光小镇


等） 2013-5-20


2-1-118

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


158 2014 年前


荣昌金科·世

界城高层 2013-11-20

159 2014 年前


荣昌金科·世

界城洋房 2013-11-20

160 2014 年前


荣昌金科·世

界城商业 2013-11-20

161 2014 年前

（含）北京北京分公司帕提欧庄园小高层 2010-5-30

162 2014 年前

（含）北京北京分公司帕提欧庄园洋房 2010-5-30

163 2014 年前

（含）北京北京分公司帕提欧庄园联排别墅 2010-5-30

164 2014 年前

（含）北京北京分公司帕提欧庄园商业 2010-5-30

165 2014 年前

（含）北京北京分公司金科廊桥水岸洋房 2013-10-23

166 2014 年前

（含）北京北京分公司

金科纳帕庄园

（金科·王

府）

洋房 2013-9-20

167 2014 年前


金科纳帕庄园

（金科·王

府）

联排别墅 2013-9-20

168 2014 年前


金科纳帕庄园

（金科·王

府）

独栋别墅 2013-9-20

169 2014 年前


金科纳帕庄园

（金科·王

府）

叠拼别墅 2013-9-20

170 2014 年前

（含）湖南湖南分公司

金科·盛世东

方大院高层 2010-8-10

171 2014 年前


金科·盛世东

方大院洋房 2010-8-10

172 2014 年前


金科·盛世东

方大院联排别墅 2010-8-10

173 2014 年前


金科·盛世东

方大院独栋别墅 2010-8-10

174 2014 年前


金科·盛世东

方大院商业 2010-8-10


2-1-119

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


175 2014 年前


金科·小埠在

水一方联排别墅 2014-10-10

176 2014 年前


金科·小埠在

水一方独栋别墅 2014-10-10

177 2014 年前

（含）四川成都分公司

金科·廊桥水

乡洋房 2012-6-15

178 2014 年前


金科·廊桥水

乡联排别墅 2012-6-15

179 2014 年前


金科·廊桥水

乡商业 2012-6-15

180 2014 年前

（含）四川成都分公司金科一城高层 2008-12-1

181 2014 年前

（含）四川成都分公司金科一城商业 2008-12-1

182 2014 年前

（含）四川成都分公司金科·天籁城高层 2013-6-25

183 2014 年前

（含）四川成都分公司金科·天籁城洋房 2013-6-25

184 2014 年前

（含）四川成都分公司金科·天籁城商业 2013-6-25

185 2014 年前


金科·中央公

园城高层 2014-11-13

186 2014 年前


金科·中央公

园城洋房 2014-11-13

187 2014 年前


金科·中央公

园城商业 2014-11-13

188 2014 年前


金科·西城大

院商业 2007-6-1

189 2015 年重庆渝西分公司荣昌金科▪世界

城洋房 2015-1-3

190 2015 年江苏江苏分公司米兰花园高层 2015-1-1

191 2015 年江苏江苏分公司米兰花园商业 2015-1-1


2-1-120

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


192 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御园洋房 2015-1-5

193 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御园商业 2015-1-5

194 2015 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡商业 2015-1-6

195 2015 年重庆重庆分公司金科·世界城高层 2015-1-6

196 2015 年江苏江苏分公司金科廊桥雅苑商业 2015-1-10

197 2015 年江苏江苏分公司金科廊桥雅苑高层 2015-1-10

198 2015 年重庆渝西分公司永川金科▪阳光

小镇高层 2015-1-18

199 2015 年重庆渝东分公司金科阳光小镇高层 2015-2-3

200 2015 年重庆重庆分公司金科·世界城商业 2015-3-31

201 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御苑商业 2015-3-27

202 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御苑叠拼别墅 2015-3-27


204 2015 年湖南湖南分公司金科▪小埠在水

一方独栋别墅 2015-4-30

205 2015 年湖南湖南分公司浏阳山水洲

（天湖新城）独栋别墅 2015-4-30

206 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御院洋房 2015-5-8

207 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御院商业 2015-5-8

208 2015 年重庆渝东分公司天湖小镇洋房 2015-5-9


2-1-121

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


209 2015 年重庆渝东分公司金科中华养生

城洋房 2015-5-18

210 2015 年重庆重庆分公司金科·世界城高层 2015-5-19

211 2015 年重庆重庆分公司金科·世界城商业 2015-5-19

212 2015 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡高层 2015-5-21

213 2015 年北京北京分公司金科廊桥水岸洋房 2015-5-27

214 2015 年重庆渝东分公司金科阳光小镇洋房 2015-5-28

215 2015 年江苏江苏分公司廊桥水岸高层 2015-6-13

216 2015 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡叠拼别墅 2015-6-18

217 2015 年重庆渝西分公司

金科中央公园

城（二号地

块）

洋房 2015-6-18


金科中央公园

城（二号地

块）

高层 2015-6-18


220 2015 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡商业 2015-6-20

221 2015 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡独栋别墅 2015-6-20

222 2015 年重庆渝东分公司金科天籁城高层 2015-6-22

223 2015 年湖南湖南分公司金科▪盛世东方

大院洋房 2015-8-23


大院商业 2015-8-23


大院高层 2015-8-23


2-1-122

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


226 2015 年江苏江苏分公司金科王府独栋别墅 2015-6-30

227 2015 年江苏江苏分公司金科王府叠拼别墅 2015-6-30

228 2015 年江苏江苏分公司金科廊桥雅苑高层 2015-7-10


城洋房 2015-7-10

230 2015 年江苏江苏分公司东方王府高层 2015-7-10

231 2015 年江苏江苏分公司东方王府叠拼别墅 2015-7-10

232 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御院高层 2015-7-24

233 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御院商业 2015-7-24

234 2015 年北京北京分公司金科廊桥水岸洋房 2015-7-29

235 2015 年重庆重庆分公司金科▪世界城高层 2015-8-19

236 2015 年重庆渝东分公司金科阳光小镇洋房 2015-8-20

237 2015 年重庆渝东分公司金科阳光小镇商业 2015-8-20


小镇高层 2015-8-21


大院洋房 2015-8-23


大院商业 2015-8-23


大院高层 2015-8-23


金科中央公园

城（二号地

块）

洋房 2015-8-30


2-1-123

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分



金科中央公园

城（二号地

块）

高层 2015-8-30


小镇高层 2015-9-5

245 2015 年重庆重庆分公司金科▪东方王府商业 2015-9-5


247 2015 年重庆渝东分公司金科天籁城高层 2015-9-22

248 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央公园

城五期高层 2015-9-23


城五期商业 2015-9-23

250 2015 年重庆渝东分公司金科开州财富

中心洋房 2015-9-30

251 2015 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡叠拼别墅 2015-10-15


253 2015 年重庆渝东分公司金科阳光小镇商业 2015-10-20


城洋房 2015-10-20


城高层 2015-10-20


257 2015 年重庆渝西分公司金科阳光小镇洋房 2015-10-25

258 2015 年江苏江苏分公司金科天籁城洋房 2015-10-26

259 2015 年江苏江苏分公司金科天籁城高层 2015-10-26


2-1-124

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


260 2015 年重庆渝东分公司金科开州城高层 2015-10-30

261 2015 年四川成都分公司金科▪中央公园

城高层 2015-11-13

262 2015 年北京北京分公司金科纳帕庄园

（金科▪王府）类独栋、联排 2015-11-18

263 2015 年重庆重庆分公司金科▪中央御院叠拼别墅 2015-11-19


城高层 2015-11-20

265 2015 年四川成都分公司金科中心高层 2015-11-30

266 2015 年四川成都分公司金科中心商业 2015-11-30


城洋房 2015-11-30


城商业 2015-11-30

269 2015 年重庆重庆分公司金科▪世界城高层 2015-11-30

270 2015 年重庆重庆分公司金科▪世界城商业 2015-12-25

271 2015 年重庆渝东分公司金科▪开州城高层 2015-12-8

272 2015 年重庆渝东分公司金科▪开州城商业 2015-12-8


中心高层 2015-12-10

274 2015 年重庆渝东分公司金科天籁城商业 2015-12-14


城商业 2015-12-15

276 2015 年江苏江苏分公司廊桥水岸洋房 2014-12-18


2-1-125

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


277 2015 年江苏江苏分公司廊桥水岸联排别墅 2014-12-18

278 2015 年江苏江苏分公司廊桥水岸叠拼别墅 2014-12-18

279 2015 年江苏江苏分公司廊桥水岸高层 2014-12-18

280 2015 年湖南湖南分公司

湖南金科中心

（长沙时代中

心）

高层 2015-12-20

281 2015 年湖南湖南分公司

湖南金科中心

（长沙时代中

心）

商业 2015-12-20

282 2015 年重庆重庆分公司

金科照母山

（金科·时代

中心）

商业 2015-12-21


金科照母山

（金科·时代

中心）

叠拼别墅 2015-12-21

284 2015 年重庆渝东分公司中央公园城洋房 2015-12-25

285 2015 年重庆渝东分公司中央公园城高层 2015-12-25

286 2015 年重庆重庆分公司金科蔡家项目

南区、西区洋房 2015-12-25

287 2015 年重庆重庆分公司金科▪世界城商业 2015-12-25

288 2015 年湖南湖南分公司世界城美苑高层 2015-12-28

289 2015 年湖南湖南分公司世界城美苑商业 2015-12-28


金科中央公园

城（二号地

块）

洋房 2015-12-30


金科中央公园

城（二号地

块）

高层 2015-12-30

292 2015 年江苏江苏分公司城南世家商业 2015-12-1

293 2015 年江苏江苏分公司城南世家商业 2015-12-1


2-1-126

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分



城五期商业-独栋商铺 2016-6-26


城五期住宅-超高层 2016-5-26


城五期住宅-精装多层 2016-6-26

297 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院商业-超市 2016-8-9

298 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院商业-独栋商铺 2016-6-20

299 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院住宅-叠拼 2016-4-10

300 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院住宅-高层 2016-11-18

301 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院住宅-类独栋 2016-7-8

302 2016 年重庆重庆分公司金科▪中央御院住宅-联排 2016-7-8

303 2016 年重庆重庆分公司金科·世界城商业-住宅底商 2016-5-19

304 2016 年重庆重庆分公司金科·世界城住宅-高层 2016-5-19

305 2016 年重庆重庆分公司合川金科天籁

城商业-独栋商铺 2016-7-15


城商业-住宅底商 2016-9-22


城住宅-高层 2016-8-15


城商业-住宅底商 2016-9-8


城住宅-超高层 2016-9-8


城

住宅-多层（带电

梯） 2016-9-8


2-1-127

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分



南区、西区住宅-叠拼 2016-7-31


南区、西区


梯） 2016-3-26


南区、西区商业-住宅底商 2016-10-15


南区、西区住宅-超高层 2016-10-15


南区、西区


梯） 2016-10-15


南区、西区住宅-高层 2016-6-30


南区、西区住宅-小高层 2016-10-15

318 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡商业-独栋商铺 2016-5-12

319 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡商业-会所 2016-2-1

320 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡住宅-高层 2016-5-12

321 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡住宅-公寓 2016-5-12

322 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡商业-住宅底商 2016-11-18

323 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡住宅-叠拼 2016-4-6

324 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡住宅-高层 2016-11-18

325 2016 年重庆重庆分公司金科▪廊桥水乡住宅-合院别墅 2016-4-6

326 2016 年重庆重庆分公司金科中华养生

城住宅-多层 2016-5-28

327 2016 年重庆重庆分公司金科中华养生

城住宅-精装高层 2016-5-28


2-1-128

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分



金科照母山

（金科·时代

中心）

商业-住宅底商 2016-5-20


金科照母山

（金科·时代

中心）

住宅-叠拼 2016-1-8


金科照母山

（金科·时代

中心）

住宅-高层 2016-4-20


金科照母山

（金科·时代

中心）

住宅-公寓 2016-5-20


金科中央公园

城（二号地

块）

商业-独栋商铺 2016-3-26


金科中央公园

城（二号地

块）

商业-住宅底商 2016-11-18


金科中央公园

城（二号地

块）

住宅-高层 2016-6-20


金科中央公园

城（二号地

块）

商业-独栋商铺 2016-3-26


金科中央公园

城（二号地

块）

商业-住宅底商 2016-9-3


金科中央公园

城（二号地

块）

住宅-多层 2016-3-26


金科中央公园

城（二号地

块）

住宅-高层 2016-9-3


城商业-住宅底商 2016-6-20


城住宅-多层 2016-3-26


城商业-住宅底商 2016-3-20


城住宅-多层 2016-9-30


城住宅-高层 2016-9-30


2-1-129

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分



小镇商业-独栋商铺 2016-5-21


小镇商业-住宅底商 2016-5-21


小镇住宅-多层 2016-6-25

347 2016 年重庆渝东分公司中央公园城商业-独栋商铺 2016-1-28

348 2016 年重庆渝东分公司中央公园城住宅-多层 2016-1-28

349 2016 年重庆渝东分公司金科天籁城住宅-多层 2016-9-7

350 2016 年重庆渝东分公司金科天籁城住宅-高层 2016-8-10


中心商业-超市 2016-12-12


中心商业-独栋商铺 2016-12-12


中心商业-住宅底商 2016-12-12

354 2016 年重庆渝东分公司金科▪开州城商业-独栋商铺 2016-3-1


中心商业-独栋商铺 2016-12-12


中心商业-住宅底商 2016-12-12


中心住宅-高层 2016-12-12

358 2016 年重庆渝东分公司金科▪开州城商业-住宅底商 2016-10-1

359 2016 年重庆渝东分公司金科▪开州城住宅-高层 2016-10-1

360 2016 年江苏江苏分公司米兰花园商业-独栋商铺 2016-8-15


2-1-130

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


361 2016 年江苏江苏分公司城南世家商业-住宅底商 2016-12-20

362 2016 年江苏江苏分公司城南世家住宅-高层 2016-12-20

363 2016 年江苏江苏分公司东方王府商业-独栋商铺 2016-1-10

364 2016 年江苏江苏分公司廊桥雅苑（商业-独栋商铺 2016-7-10

365 2016 年江苏江苏分公司廊桥雅苑商业-住宅底商 2016-1-10

366 2016 年江苏江苏分公司廊桥雅苑住宅-高层 2016-7-10

367 2016 年江苏江苏分公司金科天籁城住宅-高层 2016-7-15

368 2016 年江苏江苏分公司金科王府商业-独栋商铺 2016-6-30

369 2016 年江苏江苏分公司廊桥水岸住宅-高层 2016-2-13

370 2016 年四川成都分公司金科中心商业-公寓 1 2016-4-19

371 2016 年四川成都分公司金科中心商业-住宅底商 2016-4-19

372 2016 年四川成都分公司金科中心住宅-高层 2016-4-19

373 2016 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡商业-独栋商铺 2016-9-30


2-1-131

序号交房年份

物业

所在

区域

所属物业分


374 2016 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡住宅-联排 2016-1-12

375 2016 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡商业-住宅底商 2016-9-20

376 2016 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡住宅-叠拼 2016-9-20

377 2016 年四川成都分公司金科▪廊桥水乡住宅-多层 2016-9-20


城商业-独栋商铺 2016-6-30


城住宅-高层 2016-6-6

380 2016 年湖南湖南分公司金科·小埠在

水一方住宅-独栋 2016-5-10


水一方住宅-合院别墅 2016-10-30


水一方住宅-类独栋 2016-5-10


（金科▪王府）住宅-叠拼 2016-8-31


（金科▪王府）住宅-小高层 2016-8-31

综上所述，入池《物业合同》项下的物业，在开工建设前已经全部取得土地

权证，已竣工验收交房的物业已经全部取得房产证；未交房的物业能够确保按期

竣工验收，竣工验收交房后终均可取得房产证；若发生逾期交房情况，导致入

池《物业合同》项下的物业未及时取得房产证，不会对《物业合同》的签订和履

行产生不利影响。

物业服务费收取标准是由物业管理企业与业主委员会（若有）在政府指导价

基础上协商确定。若小区暂未成立业主委员会，则收取标准按照前期物业服务合

同中确定的物业服务费收取标准执行。本专项计划入池物业小区中有 56 个小区

未成立业主委员会，占总数的 82.36%。


2-1-132

本计划续存期内，在 68 个入池物业小区中，物业合同剩余期限分别为 1年

期、1～2年期、2～3年期的小区数量分别为 6个、6个和 4个，其余 52 个入池

物业小区的物业合同无固定期限。因此，入池物业小区的《物业合同》期限并

不覆盖整个产品续存期，23.52%的物业小区面临合同续签风险。一旦在合同期满

时，若入池物业小区选择不续签并更换物管公司，本计划未来现金流将有所下

降。然而从历史情况来看，金科物业旗下所管理的小区从未出现更换物管公司的

先例，由于本计划现金流均来自于金科股份旗下的小区，更换物管公司的可能性

极小。

1、分公司介绍

（1）重庆分公司

重庆分公司成立于 2014 年 12 月 10 日，目前主要管理的小区有金科天籁

城、金科花园、天湖美镇、东方王榭、东方雅郡、小城故事、金科时代中心、蔡

家金科城、蚂蚁 SOHO、金科花园、东方王府、重庆廊桥水岸、太阳海岸、重庆

世界城、中央御院、中央华府、绿韵康城、西城大院、云湖天都、重庆阳光小

镇、重庆廊桥水乡、璧山中央公园城、金科天宸、金科星辰、VISAR 国际、金砂

水岸、金科机电城、合川世界城、合川中央公园城、江津世界城、江津中央公园

城，外接管理项目有人和政府项目、三峡担保项目、大宇里面项目、合川恒春凤

凰城项目、江津九鼎御江山项目、綦江元方御景江湾项目。历年来，重庆分公司

所辖项目取得了不少骄人的荣誉。2012 年 1 月，重庆廊桥水岸喜获重庆市首批

“森林小区”称号。5月，天湖美镇获重庆市“安静居住小区”称号。7月，绿

韵康城荣获中国物业行业管理协会“全国安全和谐小区”称号。2013 年 4 月，

金科西城大院荣获中国物业管理协会授予的“2013 全国物业管理示范项目”称

号。2013 年 4 月，金科东方王榭、东方雅郡、10 年城分别荣获“重庆市园林式

小区”称号。2013 年 4 月，金科廊桥水岸、金科 10 年城分别荣获“重庆市物业

管理服务示范住宅小区”。2013 年 9 月,中国指数研究院中国物业服务价格指数

系统评定“天湖美镇”项目荣获“2013 中国五星级物业服务小区”，“廊桥水

岸”项目荣获“2013 中国五星级物业服务小区”。2014 年 3 月,中华人民共和国

住房和城乡建设部授予重庆金科･廊桥水岸 2013 年度“全国物业管理示范住宅小

区”称号。2014 年 3 月,重庆市国土资源和房屋管理局授予金科･黄金海岸


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“2013 年度物业管理服务示范小区”称号。2014 年 11 月,“天湖美镇”项目荣

获“2014 中国五星级物业服务小区”，“金科•10 年城”项目荣获“2014 中国

五星级物业服务小区”。2015 年 4 月,重庆金科･阳光小镇分别荣获“绿色生态

住宅小区”称号和“重庆市物业管理示范住宅小区”称号。

2016 年之前，还将入伙空港金科城、六盘水山语城等多个项目。

（2）渝东分公司

渝东分公司成立于 2011 年 7 月，物管面积 489.59 万方，当地的物业服务费

收费标准洋房为 1.8 元，高层为 1.3 元，目前主要管理的小区为黄金海岸、廊桥

水岸、世界走廊 A区、天湖小镇、天籁城、中央公园城、开州城、财富中心、云

阳世界城、南川世界城、丰都黄金海岸、长寿阳光小镇、长寿世界城、万盛中华

养生城，黄金海岸小区的简介（建造标准为国标、入伙时间为 2011.10、获得

2013 年重庆市十佳住宅物业服务小区称号），2016 年之前还有万州观音岩项

目、涪陵南湖项目入伙。2014 年物业服务费 1446 万元，预计 2015 年物业服务

费 4354 万元。

（3）渝西分公司

渝西分公司成立于 2013 年 6 月，物管面积多少，当地的物业服务费收费标

准为 1—1.8 元/平方米，目前主要管理的小区为永川中央公园城、永川中央金

街、永川阳光小镇、荣昌世界。永川中央公园城于 2010 年 8 月入伙，获得“重

庆市绿色生态小区”奖；永川中央金街于 2014 年 4 月入伙，永川阳光小镇于

2013 年 5 月入伙，获得 2014 年第二季度“ 亲情社区奖”，荣昌世界城于 2013

年 4 月入伙；目前接管示范区永川公园王府、大足中央公园。2016 年之前还有

大足中央公园城入伙。2014 年物业服务费 813.56 万元，预计 2015 年物业服务

费 890 万元。

（4）江苏分公司

江苏分公司成立于 2007 年 6 月，目前主要管理的小区有无锡观庭、无锡东

方水榭、无锡米兰花园、无锡城南世家、无锡万博商业广场、无锡财富商业广

场、江阴东方大院、江阴东方华府、江阴天成锦园、苏州枫景颐庭、苏州天籁花

园、苏州观天下花苑、张家港廊桥雅苑、张家港廊桥美墅、南通廊桥水岸、如皋


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世界城。外接项目有吴江廊桥水岸观邸、南通苏通科技产业园、苏州锦华苑、无

锡国际一花园。历年来，江苏分公司所辖项目取得了不少骄人的荣誉：

2010 年 10 月，无锡东方水榭荣获无锡市住房保障和房产管理局授予的“无

锡市园林式居住区”称号。2010 年 12 月年无锡观庭荣获无锡市住房保障和房产

管理局授予的“无锡市城市物业管理优秀住宅小区”称号。2011 年 12 月，无锡

东方水榭荣获无锡市住房保障和房产管理局授予的“无锡市城市物业管理优秀住

宅小区”称号。2011 年 12 月，江阴东方大院荣获无锡市住房保障和房产管理局

授予的““无锡市城市物业管理优秀住宅小区”称号。2011 年 12 月，无锡观庭

荣获江苏省住房和城乡建设厅授予的“全省城市物业管理优秀住宅小区”称号。

（5）湖南分公司

湖南分公司成立于 2009 年 3 月，物管面积 354.94 万平方米，当地的物业服

务费收费标准，目前主要管理的小区有成熟区长沙金科东方大院和郴州钻石山项

目，示范区有长沙金科世界城、长沙金科时代中心、浏阳山水洲及和郴州金科城

项目。主要小区金科东方大院首次交房时间为 2010 年 8 月，其中包含了高层、

洋房、联排别墅、独栋别墅、商业住房，在管期间曾获得长沙市人民政府颁发的

“花园式单位”证书，荣获二〇一二年度“优秀住宅小区”称号，被评为二〇一

三年度岳麓区物业管理“先进企业”；郴州钻石山首次交房时间为 2014 年 10

月，其中包含了高层、联排别墅、独栋别墅、叠拼别墅。2016 年以前还有长沙

金科世界城、长沙金科时代中心、浏阳山水洲和郴州金科城项目入伙。

（6）成都分公司

成都分公司成立于 2007 年 9 月 19 日，目前主要管理的小区有金科一城、金

科天籁城、廊桥水乡、金科中心、东方雅郡、星耀天都、内江中央公园城、内江

金科时代中心、内江公园王府。历年来，成都分公司所辖项目取得了骄人的荣

誉。2014 年 3 月，成都金科一城喜获四川省绿化委员会颁发的“四川省绿化模

范单位（居住小区）”之殊荣。4月，成都分公司荣获“全国物业企业 AAAA”企

业称号。

（7）北京分公司


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北京分公司成立于 2008 年 7 月，现物管面积 258.49 万平方米，管理北京、

山东、河南三个地区，总计管理项目 7个，目前北京主要管理的小区为金科帕提

欧、金科廊桥水岸、金科王府、大兴天籁城，山东主要管理的小区为济南金科

城、青岛阳光美镇；北京当地的物业服务费收费标准按照项目建筑形式不同，分

别采用不同的收费标准 3-10 元不等，北京金科王府作为首都的高端项目（2010

年 10 月建成，主要以高端别墅、叠拼、联排为主，环绕在温榆河畔）。北京分

公司 2014 年物业服务费收入 1208.78 万元，预计 2015 年物业服务费收入

1683.274 万元。

2、物业服务费收取标准、范围及流程

金科物业项下的所有物业收费项包括：场地服务费、车位管理费、家政服务

费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他

业务收入，具体释义如下表所示：

表 6-4 金科物业收费项目释义表

费用名称释义

1 场地服务费指开发商或其他机构（单位）等在小区范围内占用场地，所向物管

公司缴纳的场地占用费或租金等；

2 车位管理费指向车位的所有者或使用者收取的维护费用；

3 家政服务费指物管公司向业主提供家政服务所收取的费用；

4 绿化养护费指物管公司为对小区范围内进行绿化措施所收取的维护、管理费

用；

5 示范区管理费

指开发商（即项目开发公司）在楼盘处于销售阶段时，所修建的销

售示范区域（如售房部、园林景观展示区、样板房展示区等）的维

护、管理费用；

6 停车费收入指向小区内临时停放车辆收取的停车费用；

7 维修服务费指物管公司对小区范围内基础设施进行维护、维修、管理所收取的

费用；

8 物业服务费指由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主和开发

商收取的费用。

出质人金科物业所质押的物业收费项，即纳入本专项计划资产池的费用收入

包括物业服务费及车位管理费。

（1）物业服务费收取标准

物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可

预收物业服务费。


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物业服务费收取标准是由物业管理企业与业主委员会（若有）在政府指导价

基础上协商确定，并报价格管理部门备案。若小区暂未成立业主委员会，则收取

标准按照前期物业服务合同中确定的物业服务费收取标准执行。专项服务费和特

约服务费除价格管理部门另有规定。物业服务费实行的是政府指导价和市场调节

价。

建设单位未出租、出售的物业服务费用由建设单位支付；交付使用但业主或

使用人尚未居住的物业，物业服务费根据各地物业服务相关规定和物业服务合同

约定执行，各地相关执行标准详见“6.2.2.3 物业服务收费权产生现金流的预

测” 之“3、物业使用前收费比例的确定”列示。

物业交付使用前发生的前期物业服务费，由建设单位承担；物业交付使用后

至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业服务费，由建设单位和物业买

受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。物业收费标准一确定，物业管理部

门不得随意更改及重复征收。

（2）车位管理费收入

纳入资产池车位管理费共计包含 18335 个车位，收费标准为 50 至 80 元/车

位•月，每间隔 10 元为一收费档位。

以上车位均为已出售车位，主要位于重庆、四川、湖南、江苏，其中重庆车

位所占比例为 70%左右，物业交付使用年份均为 2004 年前。

（3）物业服务费收取范围

（a）管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、

检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管

理服务；

（b）物业管理区域绿化养护费用；

（c）房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

（d）物业管理企业固定资产折旧；

（e）物业管理区域保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；


2-1-137

（f）物业管理区域秩序维护费、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫

服务所需的费用；

（g）维护费、维修费:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

用；用于物业维修服务所需的费用。

（h）经业主们同意的其它费用；

（i）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

（4）物业服务费收取流程

金科物业根据政府有关规定及各地《实施办法》与地产开发商签订《前期物

业服务合同》，合同内确定楼盘中各物业形态的物业服务费收取标准及开发商交

房时点。在规定的交房时点后，金科物业将根据所签合同的规定，向开发商或业

主收取物业服务费。

楼盘交付后，若业主成立业主委员会，金科物业将与业主委员会签订《物业

服务合同》，并按照该合同内的物业服务费收费标准执行，同时解除《前期物业

服务合同》及其收费标准。

楼盘交付后，直至《前期物业服务合同》到期，若业主未成立业主委员会，

则该楼盘继续沿用《前期物业服务合同》，并按照该合同内的物业服务费收费标

准执行。

6.1.8.3 还款来源的分布情况

1、物业总体概况

纳入资产池内作为还款来源的相关物业均为金科地产集团股份有限公司（含

分公司）自建项目，共计 68 个建设项目（楼盘），包含建筑面积 1795.28 万平

方米的住宅、商业用房、写字楼、少量配套用房（简称非车库）和 18335 个车

位。

（1）非车库物业

非车库物业类型包括住宅、商业用房、写字楼及少量配套用房，其中，住宅

物业占比达到 92%左右；


2-1-138

物业分别位于重庆（主要为主城区域）、四川（主要为成都）、湖南（主要

为长沙）、江苏（主要为无锡、江阴、苏州、南通、张家港）和北京四个区域，

其中位于重庆的物业占比达到 70%左右。

物业交付使用年份为 2000 年-2016 年，其中 2000 年-2014 年交付使用的物

业占比达到 63%左右；

（2）车库

车库共计 18335 个车位，均为已出售车位，主要位于重庆、四川、湖南、江

苏，其中重庆车位所占比例为 70%左右。物业交付使用年份均为 2014 年前。

2、物业分类情况

（1）按交房时间统计

（a）总体分类：2014 年前交房的物业为主，具体见下表：

序号交房年份物业形态面积/车位数（万

平方米，个）

面积/车位数占

比

1 2014 年前

（含）

住宅、商业、写字

楼及少量配套用房 1139.31 63.46%

2 2015 年住宅、商业、写字

楼及少量配套用房 337.48 18.80%


楼及少量配套用房 318.49 17.74%

小计 1795.28 100%

4 2014 年前

（含）车库 18335 100%

（b）明细分类

①非车库类物业

序号交房年份计费面积（万平方米）各年交房面积比例

1 2000 年 34.04 1.90%

2 2002 年 12.07 0.67%

3 2004 年 3.61 0.20%

4 2005 年 68.98 3.84%

5 2006 年 33.87 1.89%

6 2007 年 56.08 3.12%

7 2008 年 122.58 6.83%

8 2009 年 178.74 9.96%

9 2010 年 90.50 5.04%


2-1-139

10 2011 年 162.21 9.04%

11 2012 年 103.45 5.76%

12 2013 年 174.59 9.72%

13 2014 年 98.59 5.49%

14 2015 年 337.48 18.80%

15 2016 年 318.49 17.74%

合计 1795.28 100.00%

②车库

序号交房年份计费车位数（个）各年交房的车位数比例

1 2000 年 126 0.69%

2 2002 年 99 0.54%

3 2004 年 864 4.71%

4 2005 年 1479 8.07%

5 2006 年 1116 6.09%

6 2007 年 1245 6.79%

7 2008 年 3577 19.51%

8 2009 年 3787 20.65%

9 2010 年 2495 13.61%

10 2011 年 2019 11.01%

11 2012 年 775 4.23%

12 2013 年 653 3.56%

13 2014 年 100 0.55%

合计 18335 100.00%

（2）按区域位置分类

①非车库类物业：位于重庆的物业为主，具体见下表：

序号区域计费面积（万平方

米）各区域交房面积比例

1 重庆 1277.51 71.16%

2 四川 133.44 7.43%

3 江苏 280.56 15.63%

4 湖南 61.39 3.42%

5 北京 42.37 2.36%

合计 1795.28 100.00%

②车库：位于重庆的物业为主，具体见下表：

序号区域计费车位数（个）各年交房的车位数比

例

1 重庆 13218 72.09%

2 四川 1817 9.91%

3 江苏 2385 13.01%

4 湖南 840 4.58%

5 北京 75 0.41%

合计 18335 100.00%


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（3）非车库类按物业的类型统计

（a）按大类统计：住宅类物业为主，具体见下表：

序号物业类型计费面积（万平方

米）各物业类型面积比例

1 住宅 1651.76 92.01%

2 商业用房 135.54 7.55%

3 配套用房 3.26 0.18%

4 办公用房（写字楼） 4.72 0.26%

合计 1795.28 100.00%

（b）按明细类统计：高层住宅为主，具体见下表：

序号物业类型计费面积（万平方米）各物业类型交房面积比例

1 高层、小高层住宅 1087.10 60.55%

2 多层洋房 404.65 22.54%

3 公寓住宅 18.43 1.03%

4 类别墅（叠拼、联排、

合院别墅） 121.92 6.79%

5 独栋别墅 19.67 1.10%

6 独立商业用房 16.84 0.94%

7 非独立商业用房 118.70 6.61%

8 办公用房（写字楼） 4.72 0.26%

9 配套用房 3.26 0.18%

合计 1795.28 100.00%

（4）非车库类物业按交房年份、区域交叉统计：各年均以位于重庆的物业

为主，具体见下表：

序号交房年份区域计费面积（万平方米）各区域交房面积比例

1 2014 年前（含）重庆 789.73 69.32%

2 2014 年前（含）四川 91.13 8.00%

3 2014 年前（含）江苏 200.38 17.59%

4 2014 年前（含）湖南 27.57 2.42%

5 2014 年前（含）北京 30.50 2.68%

小计 1139.31 100.00%

6 2015 年重庆 231.38 68.56%

7 2015 年四川 21.17 6.27%

8 2015 年江苏 46.22 13.69%

9 2015 年湖南 31.62 9.37%

10 2015 年北京 7.09 2.10%

小计 337.48 100.00%

11 2016 年重庆 256.41 80.51%

12 2016 年四川 21.15 6.64%

13 2016 年江苏 33.97 10.66%

14 2016 年湖南 2.20 0.69%


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15 2016 年北京 4.78 1.50%

小计 318.49 100.00%

合计 1795.28

（5）住宅物业按交房年份、物业类型交叉统计：各年均以高层住宅为主，

具体见下表：

序号交房年份物业类型计费面积（万平方

米）各物业类型面积比例

1 2014 年前

（含）

高层、小高层

住宅 667.07 63.48%

2 2014 年前

（含）多层洋房 295.84 28.15%

3 2014 年前

（含）公寓住宅 5.58 0.53%

4 2014 年前

（含）

类别墅（叠

拼、联排、合

院别墅）

74.35 7.07%

5 2014 年前

（含）独栋别墅 8.07 0.77%

小计 1050.91 100.00%

6 2015 年高层、小高层

住宅 225.99 71.93%

7 2015 年多层洋房 58.99 18.78%

8 2015 年

类别墅（叠

拼、联排、合

院别墅）

17.62 5.61%

9 2015 年独栋别墅 11.56 3.68%

小计 314.17 100.00%

10 2016 年高层、小高层

住宅 194.03 67.68%

11 2016 年多层洋房 49.81 17.38%

12 2016 年公寓住宅 12.85 4.48%

13 2016 年

类别墅（叠

拼、联排、合

院别墅）

29.95 10.45%

14 2016 年独栋别墅 0.04 0.01%

小计 286.68 100.00%

合计 1651.76

（6）按缴费方分类

（1）非车库类物业

序号缴费方面积（平方米）面积比例

1 由业主缴费的物业（已销售部

分） 1429.22 79.61%

2 由开发商缴费的物业（未销售

及开发商自持部分） 366.06 20.39%


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合计 1795.28 100.00%

（2）车库类物业

序号缴费方车位数（个）车位数比例

1 由业主缴费的物业（已销售部

分） 18335 100.00%

2 由开发商缴费的物业（未销售

及开发商自持部分） 0 0%

合计 18335 100.00%

6.1.8.4 还款来源的压力测试情况

按照现金流预测办法，假定：金科物业所遵循的国家现行的方针政策无重大

改变；金科物业在预测期间，国家现行的利率、汇率等无重大改变；金科物业所

在地区有的社会、政治、经济环境无重大改变；金科物业目前执行的税赋、税率

政策不变；金科物业预测期间的经营环境、经营条件和市场情况无重大变化；金

科物业在预测期间无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响等。根据本计划

说明书，在每个兑付日，在支付完毕专项计划应纳税负、当期管理费、托管费和

其他专项计划费用以及当期优先级资产支持证券预期收益和本金后，将剩余资金

之 50%支付给次级资产支持证券持有人。为专项计划的设立而发生的各种费用，

包括为本期资产支持证券发行之目的在专项计划设立日之前发生的销售费、上市

初费以及委托律师事务所、信用评级机构和会计师事务所进行尽职调查、首次信

用评级、审计并出具专业意见或报告所应付的报酬等费用，由金科物业承担，不

属于专项计划费用，不得从专项计划资产中支出。根据《计划说明书》，当期委

托贷款的还本付息额足以覆盖当期专项计划还本付息额及相关专项计划费用，因

此压力测试主要考量专项计划未来现金流对于委托贷款还本付息额的覆盖倍数。

（1）在压力测试下，预计现金流对于委贷贷款本息的覆盖达到 1.00 倍以

上；预计现金流对于专项计划优先级本息的覆盖达到 1.30 倍以上，为专项计划

按时足额还本付息提供一定保障。

压力测试中，物业服务费收入计算公式为物业合同上标示物业费率*计费面

积*交费比例*交费期限。

根据交房时间的不同，物业合同的期限分为一到三年，而专项计划的续存期

为五年，所以在专项计划的续存期内存在物业合同续签问题，即存在更换物管公


2-1-143

司的可能性。且金科物业每年的物业服务费收入存在一定比例的逾期或欠款的情

况，所以还款来源现金流存在一定的不确定性。

根据本计划现金流预期偿付情况构建现金流分析模型，在前述入池资产现金

流测算基础上，通过压力测试手段评估压力条件下本计划的兑付状况。主要采用

的压力测试手段包括：通过考虑欠费率的情况，对未来物业服务费现金流入总额

进行加压；通过考虑关联现金流回收情况的不确定性，对未来物业服务费现金流

入总额进行加压；提高预期发行利率；通过考虑损失率，对未来物业服务费现金

流入总额进行加压。本计划压力测试中共分 4个压力测试情景，每一个压力测试

情景均在前述压力测试情景条件下进行。

压力测试情景 1下，根据金科物业提供的历史物业服务费收入欠款情况来

看，金科物业的欠费率呈逐年上涨趋势，在压力测试下未来欠费率应逐年上升。

因此，在专项计划存续期内，以 2014 年的欠费率 6.81%为基准，通过将欠款率

每年上调 50BP，对预计现金流进行加压。

表 6-5 压力测试情景 1下加压因素

单位：%

时间因子基准压力测试数值

T1

欠款率

6.81 7.31

T2 6.81 7.81

T3 6.81 8.31

T4 6.81 8.81

T5 6.81 9.31

注：T1为专项计划成立的第一个年度，以此类推；

根据压力测试，在不考虑其他税费、管理人对专项计划账户内资金进行再投

资和资金沉淀等情况下，在压力情景 1下，每个计划年度当期现金流覆盖倍数均

大于 1.15 倍，而委托贷款当期本息现金流对专项计划当期应付本息加相关费用

的覆盖倍数达到 1倍以上，因此保障了各期本息及相关费用按期、足额偿付。

表 6-6 压力测试情景 1下，预计现金流覆对委托贷款的覆盖倍数

单位：万元、倍

时间当期委托贷款应付本息当期预计现金流当期现金流覆盖倍数

T1 32,825.00 41,201.61 1.26

T2 36,822.50 43,243.39 1.17

T3 40,280.00 46,316.17 1.15


2-1-144

T4 40,298.75 46,231.91 1.15

T5 39,081.25 45,978.42 1.18注：1、T1 为专项计划成立的第一个年度，以此类推；

2、当期现金流覆盖倍数=当期预计现金流/当期委托贷款应付本息。

压力测试情景 2下，20.56%的关联现金流回收情况存在一定的不确定性。金

科物业根据政府有关规定及各地《实施办法》与地产开发商签订《前期物业服务

合同》，合同内确定楼盘中各物业形态的物业费收取标准及开发商交房时点。在

规定的交房时点后，金科物业将根据所签合同的规定，向开发商或业主收取物业

服务费。评估范围内物业服务合同均约定，执行物业使用前收费比例的时段为物

业交付使用后 1年内。评估现金流中有 20.56%的现金流来自原始权益人金科股

份，所以在实际缴纳物业费时，可能出现欠缴或不缴的情况，但随着业主入住，

关联交易现金流的占总现金流的比例应逐年减少。因此，在专项计划存续期内，

假设属于关联交易的现金流只能回收一半，对关联现金流回收率进行加压。


单位：%

时间因子压力测试数值

T1

关联现金流回收率

90.00

T2 91.00

T3 92.00

T4 93.00

T5 94.00 注：T1为专项计划成立的第一个年度，以此类推；


资和资金沉淀等情况下，在压力情景 2下，每个计划年度当期现金流覆盖倍数均

达到 1.00 倍以上，而委托贷款当期本息现金流对专项计划当期应付本息加相关

费用的覆盖倍数达到 1倍以上，因此保障了各期本息及相关费用按期、足额偿

付。

表 6-8 压力测试情景 2下，预计现金流覆对委托贷款盖倍数


时间当期委托贷款应付本息当期预计现金流当期现金流覆盖倍数

T1 32,825.00 37,081.45 1.13

T2 36,822.50 39,351.48 1.07

T3 40,280.00 42,610.87 1.06

T4 40,298.75 42,995.67 1.07

T5 39,081.25 43,219.71 1.11


2-1-145

注：1、T1 为专项计划成立的第一个年度，以此类推；

2、当期现金流覆盖倍数=当期预计现金流/当期委托贷款应付本息。

压力测试情景 3下，由于入池物业小区存在替换物管公司的可能性，因此在

压力测试情景 1、2和 3的条件下，对物业小区的未来现金流进行加压。入池物

业小区的《物业合同》期限并不覆盖整个产品续存期，物业合同剩余期限分别为

1年期、1～2年期、2～3年期的小区数量分别占总数比重为 8.82%、8.82%和

5.88%。因此通过假设由于合同续签问题每年损失 10%的现金流入，从而对物业

服务费收入实施进一步加压。


单位：%

时间因子压力测试数值

T1

损失率

10.00

T2 10.00

T3 10.00

T4 10.00

T5 10.00 注：T1为专项计划成立的第一个年度，以此类推；


资和资金沉淀等情况下，在压力情景 3下，每个计划年度当期专项计划现金流覆

盖倍数均达到 1倍以上，因此保障了各期本息及相关费用按期、足额偿付。

表 6-10 压力测试情景 3，预计现金流对专项计划的覆盖倍数


时间当期应付本息当期预计现金流相关费用当期现金流覆盖倍数

T1 25,796.50 33,373.31 133.61 1.29

T2 30,730.00 35,416.33 113.00 1.15

T3 35,237.50 38,349.79 86.74 1.09

T4 36,407.50 38,696.11 55.61 1.06

T5 36,356.25 38,897.74 21.93 1.07注：1、T1 为专项计划成立的第一个年度，以此类推；

2、当期现金流覆盖倍数=（当期预计现金流-相关费用）/当期专项计划应付本息；

3、当期预计现金流为在压力测试 3下的预计现金流。

当期未分配之专项计划资产将留存在专项计划账户，作为下一期专项计划资

产支持证券预期收益和本金的还款来源。后一期优先级资产支持证券本金全部

偿付完毕后，剩余专项计划资产全部分配给次级资产支持证券持有人。


2-1-146


资等情况下，每个计划年度当期现金流覆盖倍数均大于等于 1倍，保障了各期本

息及相关费用按期、足额偿付。

表 6-13 考虑资金沉淀，预计现金流对专项计划的覆盖倍数


时间预计现金流当期应付本息相关费用剩余资金资金沉淀覆盖倍数

T1 33,373.31 25,796.50 133.61 7,443.20 3,721.60 1.29

T2 37,858.50 30,730.00 113.00 8,294.93 4,147.47 1.27

T3 40,800.28 35,237.50 86.74 7,173.01 3,586.51 1.20

T4 40,632.82 36,407.50 55.61 5,819.50 2,909.75 1.16

T5 40,478.56 36,356.25 21.93 5,429.31 - 1.15注：1、T1 为专项计划成立的第一个年度，以此类推；

2、当期现金流覆盖倍数=（当期预计现金流+资金沉淀-相关费用）/当期专项计划应付本息。

3、资金沉淀=剩余资金*50%；

4、当期预计现金流为在压力测试 3下的预计现金流。

（2）若发生大面积小区楼盘替换物管公司等不可控事件，可能导致本计划

基础资产经营产生的现金流与评估预测存在一定偏差。

在前述加压条件下，进一步考虑当专项计划范围内入池的小区出现大面积替

换物管公司的情况，入池物业数量降低到 56，则基础资产产生的现金流对本计

划存续期内各偿还时点应付本息的覆盖倍数低仅为 1.00，若入池小区数量进

一步降低，则可能发生当期预计现金流或不足以覆盖各偿还时点应付本息的风

险。

在贷款期限二内，若金科物业提供的用于质押的应收账款的财产价值降低或

不再符合质押标准的，金科物业应根据受让方的要求替换或者追加其他物业合同

项下的应收账款作为质押财产，金科物业需在受让方发出替换或者追加质押财产

的通知后 3个工作日内替换或者追加受让方认可的质押财产以达到受让方认可的

抵质押率,且金科物业应根据受让方的要求与受让方签署相关质押合同及应收账

款质押登记合同,并配合办理相关质押手续。

若有不可控因素发生变化，如国家现行的方针政策发生重大改变或国家现行

的利率发生重大变化等可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存

在一定偏差。


2-1-147

综上所述，根据现金流预测及压力测试，专项计划存续期间，每个计划年度

各付息期内现金流均对本计划各期应付本息及相关费用按期、足额覆盖；若有不

可控因素发生变化，可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存在

一定偏差。

6.2 盈利模式及质押物现金流预测分析

计划管理人谨此提示：本节现金流预测的结果系基于假设条件，根据原始权益

人提供的历史数据和测算模型进行模拟得出。该等预测结果供投资者参考，但并不

作为本资产支持证券兑付本息的依据和承诺。

6.2.1 盈利模式

专项计划资产收益为计划管理人依据专项计划交易文件的约定管理、运用、

处分专项计划资产产生的全部受益，基础资产还款来源包括但不限于：

（a）借款人正常归还的贷款本金、利息和其他款项（包括但不限于罚息、

违约金、损害赔偿金）；

（b）差额支付承诺人履行差额支付义务而支付的金额；

（c）计划管理人根据专项计划文件的约定清算专项计划资产而取得的回收

资金；

（d）专项计划账户中的资金取得的所有利息以及进行合格投资所取得的收

益。

6.2.2 质押物现金流预测分析

根据《金科物业现金流预测报告》，纳入质押物清单的 7个区域分公司的小

区物业合同项下的特定期间物业服务费应收账款及其他相关收入的预期现金流总

额约为 243,268.54 万元。若非特殊说明，本章节物业预期现金流特指纳入质押

物清单的物业自评估基准日起至委托贷款到期日止产生的现金流，预测现金流如

下：

6.2.2.1 评估方法的确定

A= S×Q×f×M1 + S×Q×M2


2-1-148

P=

n

iiA

1

式中：A—单项物业在预测期内的总物业服务收费

S—计费面积

Q—收费标准

f—物业使用前收费比例

M1—物业使用前计费月数

M2—物业使用后计费月数

P—评估范围内各项物业在预测期内的总物业服务收费之和

6.2.2.2 物业服务收费权产生现金流的预测

1、计费面积的确定

委托方申报了各项物业的计费面积，具体如下：

（1）2014 年前（含）交房的物业：均为实际执行的收费面积

（2）2015 年交房的物业：均为销售采用的建筑面积（测绘面积）

（3）2016 年交房的物业：委托方提供了计划交房面积，经核对，交房面积

主要为测绘建筑面积，其次为施工证载明的建筑面积，极少部分为设计方案明确

的建筑面积。

物业服务收费一般按产权证记载的建筑面积（一般来源于测绘面积），根据

委托方提供的具体计费面积的情况，本次评估测算时，计费面积的确定方式如

下：

2014 年前（含）交房的物业，按实际执行的收费面积作为计费面积；

2015 年和 2016 年交房的物业，有测绘建筑面积的物业，采用测绘建筑面积

作为计费面积；无测绘建筑面积，但有施工证载明建筑面积的物业，采用施工证

载明建筑面积作为计费面积；既无测绘建筑面积，亦无施工证载明建筑面积的物

业，采用设计方案明确的建筑面积作为计费面积。

2、物业服务收费标准的确定


2-1-149

收费标准的确定主要考虑各地物业服务收费标准的相关规定、当地物业服务

收费的市场行情、物业服务合同的约定和备案情况、委托方申报的物业服务收费

标准等因素综合比较后确定。经核实比较后，评估范围内各项物业的收费如下：

（1）委托方申报的各项物业的物业服务收费标准与合同约定一致。

（2）评估范围内的物业的物业服务合同均已取得当地房屋管理局或发展和

改革委员会的备案证明，符合当地物业服务收费标准的相关规定。

（3）评估范围内各项物业的物业服务合同约定的收费标准符合当地市场行

情。

故本次采用物业服务合同约定的收费标准进行评估测算。

3、物业使用前收费比例的确定

根据各地物业服务相关规定和物业服务合同约定，在物业使用前，应缴纳一

定比例的物业服务费，各区域对该比例的规定如下：

（1）重庆

根据《重庆市物业服务收费管理办法》第七条规定，纳入物业管理范围的已

竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业

服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，

经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应

交纳 50%的物业服务费。

（2）四川

根据《四川省物业服务收费管理细则》第九条规定，买受人自物业竣工并交

付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用；纳入物业管理范围

的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物

业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴纳。

（3）湖南

根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》第十九条规定，纳入物业管理范

围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，

物业服务费用由建设单位交纳。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按


2-1-150

照 90%交纳。

（4）江苏

根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理和服务

范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物

业，物业服务费用由开发建设单位金额交纳。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物

业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准 7O％。

（5）北京

根据《北京市物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主按照房屋买卖合

同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，

或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建

设单位全额交纳。

本次按照以上各地规定，确定物业使用前的收费比例。

4、执行物业使用前收费比例的计费时段的确定

评估范围内物业服务合同均约定，执行物业使用前收费比例的时段为物业交

付使用后 1年内。

本次物业收费权现金流预测期间为评估基准日至委托贷款到期日，根据预测

起始日期、物业的交房时间、物业服务合同的约定，分别确定执行物业使用前收

费比例的时段，具体如下：

2014 年 7 月 31 日前交房的物业，执行物业使用前收费比例的截止日期为

2015 年 7 月 31 日，故预测期间按全额计算物业服务收费。

2014 年 8 月 1 日后交付使用的物业，执行物业使用前收费比例的截止日期

在 2015 年 8 月 1 日后，故从 2015 年 8 月 1 日起属于物业交付使用后 1年内的时

间段，按物业使用前收费比例计算。

基于谨慎原则，尚未出售的物业，在竣工交房后的 1年内，亦按物业使用前

收费比例计算。


2-1-151

5、基于谨慎、稳健原则考虑，预测期间内物业服务收费标准不变，不考虑

递增。

6.2.2.3 预测现金流分类汇总结果

根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观和公正的

原则并按照必要的评估程序，于评估基准日 2015 年 8 月 1 日，在企业持续经营

前提下，预测评估范围内金科物业服务集团有限公司特定的物业服务收费权在评

估基准日至委托贷款到期日产生的现金流合计为 243,268.54 万元。预测现金流

分类汇总结果如下列列表所示：

表 6-14 分月计算现金流

月份 2015-8 2015-9 2015-10 2015-11 2015-12 2016-1

物业服务收费（万

元） 2790.04 2834.38 2885.07 2980.65 3062.98 3138.96

月份 2016-2 2016-3 2016-4 2016-5 2016-6 2016-7


元） 3172.97 3186.82 3228.47 3278.67 3353.58 3441.56

月份 2016-8 2016-9 2016-10 2016-11 2016-12 2017-1


元） 3497.05 3599.78 3690.88 3772.83 3827.82 3878.30

月份 2017-2 2017-3 2017-4 2017-5 2017-6 2017-7


元） 3895.56 3897.58 3909.17 3931.44 3977.09 4009.49

月份 2017-8 2017-9 2017-10 2017-11 2017-12 2018-1


元） 4046.82 4069.83 4122.21 4164.01 4203.82 4224.87

月份 2018-2 2018-3 2018-4 2018-5 2018-6 2018-7


元） 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87

月份 2018-8 2018-9 2018-10 2018-11 2018-12 2019-1


元） 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87

月份 2019-2 2019-3 2019-4 2019-5 2019-6 2019-7


元） 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87


2-1-152

月份 2019-8 2019-9 2019-10 2019-11 2019-12 2020-1


元） 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87

月份 2020-2 2020-3 2020-4 2020-5 2020-6 2020-7


元） 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87 4224.87

月份 2020-8 2020-9


元） 4224.87 4224.87

表 6-15 总体分类汇总

序号交房年份物业形态物业服务收费（万

元）比例

1 2014 年前

（含）

住宅、商业、写字

楼、车库及少量配

套用房

161425.17 66.36%


楼及少量配套用房45038.36 18.51%


楼及少量配套用房36805.01 15.13%

合计 243268.54 100%

表 6-16 按交房年份分类汇总

序号交房年份物业服务收费（万元）各年物业服务收费占比

1 2000 年 743.38 0.31%

2 2002 年 1076.32 0.44%

3 2004 年 3929.56 1.62%

4 2005 年 8634.74 3.55%

5 2006 年 4507.40 1.85%

6 2007 年 8271.42 3.40%

7 2008 年 15059.80 6.19%

8 2009 年 23434.76 9.63%

9 2010 年 12238.18 5.03%

10 2011 年 25176.34 10.35%

11 2012 年 17677.44 7.27%

12 2013 年 24824.18 10.20%

13 2014 年 15851.65 6.52%

14 2015 年 45038.36 18.51%

15 2016 年 36805.01 15.13%

合计 243268.54 100.00%

表 6-17 按物业所在区域分类汇总


2-1-153

序号区域物业服务收费（万元）各区域物业服务收费占比

1 重庆 160650.76 66.04%

2 四川 20614.87 8.47%

3 江苏 41577.90 17.09%

4 湖南 9817.22 4.04%

5 北京 10607.79 4.36%

合计 243268.54 100.00%

表 6-18 按物业类型（大类）分类汇总

序号物业类型物业服务收费（万元）各类型物业服务收费占比

1 住宅 199242.35 81.90%

2 商业用房 36363.74 14.95%

3 配套用房 481.74 0.20%

4 车库 6375.33 2.62%

5 办公用房（写字楼） 805.38 0.33%

合计 243268.54 100%

表 6-19 按物业类型（明细类）分类汇总

序号物业类型物业服务收费（万元）各类型物业服务收费占比

1 高层、小高层住宅 110563.60 45.45%

2 多层洋房 54295.69 22.32%

3 公寓住宅 2058.80 0.85%

4 类别墅（叠拼、联排、

合院别墅） 27317.87 11.23%

5 独栋别墅 5006.39 2.06%

6 独立商业用房 4178.61 1.72%

7 非独立商业用房 32185.13 13.23%

8 办公用房（写字楼） 805.38 0.33%

9 配套用房 481.74 0.20%

10 车库 6375.33 2.62%

合计 243268.54 97.38%

表 6-20 按交房年份、区域交叉分类汇总

序号交房年份区域物业服务收费（万元）各区域物业服务收费占比

1 2014 年前（含）重庆 105328.62 65.25%

2 2014 年前（含）四川 14479.48 8.97%

3 2014 年前（含）江苏 28901.93 17.90%

4 2014 年前（含）湖南 4766.74 2.95%

5 2014 年前（含）北京 7948.40 4.92%

小计 161425.17 100.00%

6 2015 年重庆 27614.46 61.31%


2-1-154

7 2015 年四川 3166.48 7.03%

8 2015 年江苏 7836.19 17.40%

9 2015 年湖南 4720.34 10.48%

10 2015 年北京 1700.89 3.78%

小计 45038.36 100.00%

11 2016 年重庆 27707.68 75.28%

12 2016 年四川 2968.91 8.07%

13 2016 年江苏 4839.78 13.15%

14 2016 年湖南 330.14 0.90%

15 2016 年北京 958.50 2.60%

小计 36805.01 100.00%

合计 243268.54

表 6-21 住宅物业按交房年份、物业类型（明细类）分类汇总

序号交房年份物业类型物业服务收费（万

元）各区类型物业服务收费占比

1 2014 年前

（含）

高层、小高层住

宅 69610.79 53.15%

2 2014 年前

（含）多层洋房 40723.29 31.09%

3 2014 年前

（含）公寓住宅 726.64 0.55%

4 2014 年前

（含）

类别墅（叠拼、

联排、合院别

墅）

17413.95 13.30%

5 2014 年前

（含）独栋别墅 2495.79 1.91%

小计 130970.46 100.00%

6 2015 年高层、小高层住

宅 24313.87 62.66%

7 2015 年多层洋房 7812.40 20.14%

8 2015 年


联排、合院别

墅）

4169.76 10.75%

9 2015 年独栋别墅 2503.97 6.45%

小计 38800.00 100.00%

10 2016 年高层、小高层住

宅 16638.94 56.46%

11 2016 年多层洋房 5760.00 19.54%

12 2016 年公寓住宅 1332.16 4.52%

13 2016 年


联排、合院别

墅）

5734.16 19.46%

14 2016 年独栋别墅 6.63 0.02%

小计 29471.89 100.00%


2-1-155

合计 199242.35

表 6-22 按缴费方分类汇总

序号缴费方物业服务收费（万元）各区类型物业服务收费占比

1 由业主缴费的物业 193247.13 79.44%

2 由开发商缴费的物业 50021.41 20.56%

合计 243268.54 100.00%

评估范围内相关物业明细表详见金科物业服务费现金流预测报告附表

（二）。

6.2.3 质押物预计现金流覆盖倍数

根据天健的预测数据，采用覆盖比率来衡量委托贷款债权的信用风险大小。

覆盖比率反映了在各偿还时点上，预期支出对质押物的现金流的低覆盖水平。

如果该数值大于 1，表示质押物的现金流不能完全覆盖当期预期支出，委托贷款

债权存在不能按时偿付的风险。

在专项计划持续期间，资产支持专项计划的委托贷款每年需偿还的本金分别

2.00 亿元、2.60 亿元、3.20 亿元、3.50 亿元及 3.70 亿元，根据约定的 1至 5

年利率为 9%计算每年需偿还的本息分别为 3.2923 亿元、3.6897 亿元、4.0300

亿元、4.0322 亿元及 3.9084 亿元。根据开元的预测数据，质押给资产支持专项

计划的纳入质押物清单的金科物业 7个区域分公司的小区物业合同项下的特定期

间物业服务费应收账款及其他相关收入的预期现金流如下表所示。各期的质押率

均小于 1，这表示金科物业 7个区域分公司的小区物业合同项下的特定期间物业

服务费应收账款及其他相关收入的预期现金流完全能够覆盖资产支持专项计划的

委托贷款本息。

表 6-23 质押物的预测现金流和质押率

单位：万元

委托贷款本

金

利息（按

9%利率）

每年还本付

息金额

物业预测现

金流质押率

a b c=a+b d c/d

第一年第一季 4,500.00 3,402.74 7,902.74 14,553.12 54.30%

第二季 4,500.00 3,294.00 7,794.00 9,498.75 82.05%


2-1-156

第三季 4,500.00 3,198.58 7,698.58 9,860.72 78.07%

第四季 4,500.00 3,096.49 7,596.49 10,538.39 72.08%

第二年

第一季 6,000.00 2,994.41 8,994.41 11,291.53 79.66%

第二季 6,000.00 2,844.99 8,844.99 11,671.44 75.78%

第三季 6,000.00 2,722.19 8,722.19 11,817.70 73.81%

第四季 6,000.00 2,586.08 8,586.08 12,126.14 70.81%

第三年

第一季 7,500.00 2,449.97 9,949.97 12,490.04 79.66%

第二季 7,500.00 2,263.19 9,763.19 12,674.61 77.03%

第三季 7,500.00 2,109.70 9,609.70 12,674.61 75.82%

第四季 7,500.00 1,939.56 9,439.56 12,674.61 74.48%

第四年

第一季 8,250.00 1,769.42 10,019.42 12,674.61 79.05%

第二季 8,250.00 1,563.97 9,813.97 12,674.61 77.43%

第三季 8,250.00 1,395.12 9,645.12 12,674.61 76.10%

第四季 8,250.00 1,207.97 9,457.97 12,674.61 74.62%

第五年

第一季 11,250.00 1,020.82 12,270.82 12,674.61 96.81%

第二季 11,250.00 748.97 11,998.97 12,674.61 94.67%

第三季 11,250.00 510.41 11,760.41 12,674.61 92.79%

第四季 11,250.00 255.21 11,505.21 12,674.61 90.77%

合计 150,000.00 41,373.80 191,373.80 243,268.54 78.67%

6.2.4 基础资产现金流预测的主要影响因素分析

影响基础资产未来现金流的因素主要为物业服务收费标准、物业的入伙率、

物业的交房时间、《物业合同》是否续约等。由于上述影响因素具有一定的不确

定性，因此对基础资产未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，优先

级、次级资产支持证券持有人可能面临现金流预测偏差导致的资产支持证券投资

风险。

1、欠款率因素


2-1-157

本专项计划基础资产还款来源为金科物业及其下七个区域分公司运营管理的

金科花园、金科丽苑等 68 个物业特定期间的物业费收入。金科物业的物业服务

费收入存在一定的缴费逾期和欠费等情况，近三年物业服务费收入情况如下表所

示。

表 6-24 物业服务费收入欠款历史情况

单位：万元

年度应收总额实际总额欠款总额欠款占比

2012 年 11,348.34 10,986.09 362.24 3.19%

2013 年 15,572.28 14,614.09 958.19 6.15%

2014 年 21,533.26 20,066.83 1,466.44 6.81%

2012～2014年，金科物业的物业服务费收入欠款率为3.19%、6.15%和 6.81%，

三年欠款率平均为6.48%。2012-2013年物业费用欠费率由3.19%增加至6.15%，其

主要情况如下：

（1）2012年金科股份营业收入为1,034,865.57万元，2013年营业收入猛增

至1,606,961.52万元，增幅达55.28%。营业收入的大幅增加导致物管公司了的物

业管理面积大幅度增加，而新增部分的欠费率相对较高；

（2）由于空置房（房屋未售出但已达到交房条件）的物业服务费用是由开发

商承担，2013年开发商未在当年内全部结清，导致当年欠费率有一定的上升，一般

情况开发商欠款会在第二年初进行全部清偿；2013、2014年欠费率分别为6.15%，

6.81%，欠费率趋于稳定且在合理的欠费区间。

2、关联企业现金流回收变动因素

本专项计划评估现金流中有20.56%的现金流来自原始权益人金科股份，该部分

关联现金流回收情况存在一定的不确定性。金科物业根据政府有关规定及各地《实

施办法》与地产开发商签订《前期物业服务合同》，合同内确定楼盘中各物业形态

的物业费收取标准及开发商交房时点。在规定的交房时点后，金科物业将根据所签

合同的规定，向开发商或业主收取物业服务费。评估范围内物业服务合同均约定，

执行物业使用前收费比例的时段为物业交付使用后1年内。所以在实际缴纳物业费

时，可能出现欠缴或不缴的情况，但随着业主入住，关联交易现金流的占总现金流


2-1-158

的比例应逐年减少。


2-1-159

第七章专项计划现金流归集、投资及分配

7.1 账户设置安排

7.1.1 募集专用账户

计划管理人在托管银行营业机构设立单独的计划销售专户作为募集账户，专

门用于接收、存放推广期间内投资者交付的认购资金。该账户内的资金仅能按照

《托管协议》的约定管理和运用。

在募集资金专用账户内的认购资金转入专项计划账户前，任何人不得动用认

购资金。专项计划设立后，管理人负责到专项计划托管银行办理将募集资金专用

账户内的认购资金划入专项计划账户及注销募集资金专用账户的手续。

7.1.2 专项计划账户

在专项计划设立日当日或之前，计划管理人应根据《托管协议》的约定以专

项计划的名义在托管银行开立独立的人民币资金账户，作为专项计划账户，专项

计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、存放专项计划

资产中的现金部分、支付基础资产购买价款、支付专项计划利益及专项计划费

用，均必须通过该账户进行。

专项计划设立后，管理人将委托托管银行托管专项计划资金，托管银行将依

据《托管协议》的约定托管专项计划资金，并监督管理人对专项计划资金的使

用。

根据《托管协议》的约定解任托管银行后，计划管理人应任命继任托管银

行。计划管理人应于实际可行时尽快但至迟于任命继任托管银行后的 5个工作日

内在继任托管银行为专项计划开立新的专项计划账户并下达划款指令将原专项计

划账户内的资金转入新的专项计划账户。

专项计划账户内的资金所产生的利息由托管银行根据《托管协议》的约定结

息。

7.2 基础资产归集安排


2-1-160

本专项计划中，监管账户指物业服务费收款账户和资金归集账户的合称。金

科物业应通知应收账款债务人将《物业合同》项下的物业服务费收入支付至金科

物业及其分公司在监管银行开立的物业服务费收款账户内。自专项计划设立日

（含该日）起，入池《物业合同》项下的物业服务费及停车管理费应全部进入物

业服务费收款账户。在专项计划存续期间内每个委托贷款还款日前 2个工作日

（即物业服务费归集日）的 16：00 时前，金科物业无条件授权监管银行将物业

服务费收款账户内资金划付至资金归集账户。在物业服务费收款账户内资金划付

至资金归集账户后，监管银行于当日以传真形式向计划管理人提交资金归集账户

余额变动通知书，并提示资金归集账户余额是否足够支付当期委托贷款本息。

为避免物业服务费进入监管账户的归集过程中出现与金科物业其他收费款项

出现混同，金科物业旗下 7个区域分公司将为入池《物业合同》项下的物业服务

费及停车管理费专门开设监管账户，包括 7个底层账户（即物业服务费收款账

户）和一个归集账户，专门接收上述两项管理费。该等措施有助于将专项计划资

产与金科物业其他费用收入予以区分，以避免资产混同，实现风险隔离。

详见“第十五章主要交易文件摘要 ”之“15.2.6 基础资产清偿安排”中

的“2、还款账户及还款流程”。

7.3 现金流分配

7.3.1 现金流分配原则

1、每份同一类别资产支持证券享有同等分配权。

2、优先级资产支持证券优先于次级资产支持证券分配。

3、专项计划分配资金按照《标准条款》之约定向全体资产支持证券持有人

进行分配。

4、法律、法规或监管机关另有规定的，从其规定。

7.3.2 现金流分配顺序

计划管理人应按照下列顺序对专项计划账户内的资金进行相应的分配。

1、未发生加速清偿事件时的分配


2-1-161

在未发生加速清偿事件时，专项计划账户内的资金于分配日按如下顺序进行

相应的分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，按各项金额的比例支付，

且不足部分在下一期支付）：

（1）支付专项计划应承担的税收、执行费用。

（2）支付登记托管机构的资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费

用。

（3）支付计划管理人的管理费、托管银行的托管费、跟踪评级费、审计

费、召开资产支持证券持有人大会的会务费及其他专项计划费用。

（4）支付应付的优先级资产支持证券的预期收益。

（5）支付应付的优先级资产支持证券的当期到期本金。

（6）每一计息期间，优先级资产支持证券当期到期本金全部偿付完毕后，

剩余专项计划资产之【50%】作为次级资产支持证券的当期收益，支付给次级资

产支持证券持有人。当期未分配之专项计划资产，作为下一期可供分配资金，将

滚存计入下一期专项计划资产。后一期优先级资产支持证券本金全部偿付完毕

后，剩余专项计划资产全部分配给次级资产支持证券持有人。

2、发生加速清偿事件时的分配

在发生加速清偿事件时，专项计划账户内的资金于分配日按如下顺序进行相

应的分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，按各项金额的比例支付，且

不足部分在下一期支付）：

（1）支付专项计划应承担的税收、执行费用。

（2）支付登记托管机构的资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费

用。

（3）支付计划管理人的管理费、托管银行的托管费、跟踪评级费、审计

费、召开资产支持证券持有人大会的会务费及其他专项计划费用。

（4）支付应付的优先级资产支持证券的本金直至全部获得清偿。

（5）支付应付的优先级资产支持证券截至本金获得清偿之日的预期收益直


2-1-162

至全部获得清偿。其中未偿预期收益按日计算，计算基数为前一次分配后优先级

资产支持证券的未偿本金余额。

（6）如专项计划资金仍有余额，计划管理人应将届时剩余的专项计划资产

全部分配给次级资产支持证券持有人。

7.3.3 现金流划转安排

1、未启动差额支付情况下的分配流程

表 7-1 未启动差额支付情况下专项计划现金流划转安排

日期现金流划付描述

T-4 日物业服务费归

集日

金科物业无条件授权监管银行在专项计划存续期间内每个委

托贷款还款日前 2 个工作日的 16：00 时前将物业服务费收款

账户内资金划付至资金归集账户。在物业服务费收款账户内资

金划付至资金归集账户后，监管银行于当日以传真形式向计划

管理人提交资金归集账户余额变动通知书，并提示资金归集账

户余额是否足够支付当期委托贷款本息。

T-2 日

委托贷款还款

日

金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将等额

于当期委托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至专项

计划账户，用于清偿当期委托贷款本息。

托管银行报告

日

托管银行在收到资金归集账户的划款后于当日 13:00 时前向

计划管理人发出收款确认函，并在托管银行报告日向计划管理

人出具《托管报告》。

计划管理人报

告日

计划管理人按照标准条款约定的分配顺序拟定当期收入分配

方案，制作《收益分配报告》，并将《收益分配报告》向资产

支持证券持有人披露，同时传真给托管银行。

分配指令发送

日

计划管理人于分配指令发送日 15:00 之前向托管银行传真划

款指令。

分配日托管银行在核实《收益分配报告》及划款指令后，于分配日


2-1-163

17:00 前按划款指令将专项计划账户中的资金划拨至计划管

理人和托管人等机构的指定账户以支付管理费和托管费等专

项计划费用，并将专项计划当期应分配的资产支持证券所有收

益和本金划入登记结算机构指定账户。用于资产支持证券本金

及预期收益兑付。

T-1 日权益登记日于该日在登记托管机构登记在册的资产支持证券持有人享有

收益分配权。

T 日兑付日中证登深圳分公司根据权益登记日数据向资产支持证券持有

人兑付本金及预期收益。

2、启动差额支付情况下的分配流程

表 7-2 启动差额支付情况下专项计划现金流划转安排

日期现金流划付描述

T-4 日物业服务费归

集日

金科物业无条件授权监管银行在专项计划存续期间内每个委

托贷款还款日前 2 个工作日的 16：00 前将物业服务费收款账

户内资金划付至资金归集账户。在物业服务费收款账户内资金

划付至资金归集账户后，监管银行于当日以传真形式向计划管

理人提交资金归集账户余额变动通知书，并提示资金归集账户

余额是否足够支付当期委托贷款本息。

T-3 日差额支付通知

日

若监管银行将物业服务费收款账户内的所有款项划转至资金

归集账户后，资金归集账户余额仍不足清偿当期委托贷款本息

的，金科物业应于物业服务费归集日的次一工作日 10:30 时前

将资金归集账户余额与当期委托贷款本息间的差额部分予以

补足，并将补足款项支付至资金归集账户。

若于物业服务费归集日的次一工作日（即 T-3 日）的 10:30 时

后，资金归集账户内的资金不足清偿当期委托贷款本息的，则

计划管理人应当于该日 12:00 时前向差额支付承诺人发出差

额支付指令，通知差额支付承诺人承担差额支付义务。


2-1-164

T-2 日

委托贷款还款

日

金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将资金

归集账户内的全部资金从资金归集账户划转至专项计划账户，

用于清偿当期委托贷款本息。

差额支付承诺

人划款日

差额支付承诺人应于差额支付承诺人划款日 11:00 时前将差

额支付指令中载明的资金无条件足额划入专项计划账户并在

资金汇付附言中说明所划款项的性质。

托管银行报告

日

托管银行在收到资金归集账户及差额支付承诺人划款后于当

日 13:00 时前向计划管理人发出收款确认函，并在托管银行报

告日向计划管理人出具《托管报告》。

计划管理人报

告日

计划管理人按照标准条款约定的分配顺序拟定当期收入分配

方案，制作《收益分配报告》，并将《收益分配报告》向资产

支持证券持有人披露，同时传真给托管银行。

分配指令发送

日

计划管理人于分配指令发送日 15:00 之前向托管银行传真划

款指令

分配日

托管银行在核实《收益分配报告》及划款指令后，于分配日

17:00 前按划款指令将专项计划账户中的资金划拨至计划管

理人和托管人等机构的指定账户以支付管理费和托管费等专

项计划费用，并将专项计划当期应分配的资产支持证券所有收

益和本金划入登记结算机构指定账户。用于资产支持证券本金

及预期收益兑付。

T-1 日权益登记日于该日在登记托管机构登记在册的资产支持证券持有人享有

收益分配权。

T 日兑付日中证登深圳分公司根据权益登记日数据向资产支持证券持有

人兑付本金及预期收益。

7.4 专项计划现金流的运用及投资安排

在专项计划设立时，且受让方按《资产转让协议》第 2.2 款的约定向金科股

份支付了相应的全部基础资产购买价款之日，金科股份将自资产转让日（含该

日）起将基础资产转让给受让方，即金科股份根据《委托贷款借款合同》的约


2-1-165

定，享有的《委托贷款借款合同》项下的所有借款债权及其担保权利（如有），

包括现有的和未来的所有债权及其产生的本金、罚息、违约金、损害赔偿金等所

有收益，以及为实现上述权利及收益而采取相应担保或补救措施的权利，包括：

（1）金科股份对于基础资产的现时的和未来的、现实的和或有的全部所有

权和相关权益；

（2）基础资产所产生的到期或将到期的全部还款及其担保权益（如有）；

（3）基础资产被清收、被出售、或者被以其他方式处置所产生的回收款；

（4）请求、起诉、收回、接受与基础资产相关的全部应偿付款项的权利；

（5）来自与基础资产相关的承诺的利益以及强制执行基础资产的全部权利

和法律救济权利。

受让方基于金科股份在《资产转让协议》之陈述、保证和承诺，接受上述转

让，并同意根据《资产转让协议》及应适用的中国法律的规定，（1）承担基础

资产的全部风险，享有基础资产所产生的全部收益；并（2）根据《资产转让协

议》第 2.2 款约定支付基础资产的购买价款。

对专项计划账户内的资金，计划管理人有权按《标准条款》5.1.1 条规定购

买基础资产，或按《标准条款》5.1.2 条规定进行合格投资。


2-1-166

第八章专项计划资产的管理安排

8.1 专项计划资产的构成

1、专项计划资产包括但不限于以下资产：

（1）认购人根据《认购协议》及《标准条款》第三条交付的认购资金；

（2）专项计划设立后，计划管理人按照本《计划说明书》、《标准条款》

管理、运用认购资金而形成的全部资产及其任何权利、权益或收益（包括但不限

于基础资产、合格投资、基础资产现金流以及其他根据专项计划文件属于专项计

划的资产）。

2、专项计划依据本《计划说明书》及《标准条款》终止以前，资产支持证

券持有人不得要求分割专项计划资产或在其他资产支持证券持有人转让资产支持

证券时主张优先购买权，不得要求专项计划回购资产支持证券。

8.2 专项计划费用

8.2.1 费用种类

专项计划费用系指每一个计息期间内计划管理人合理支出的与专项计划相关

的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于因其管理和处分专项计划资产而承

担的税收（但计划管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）和政府收

费、计划管理人的管理费、托管银行的托管费、登记托管机构的登记托管服务

费、对专项计划进行持续信用评级的评级费、对专项计划进行审计的审计费、兑

付兑息费和上市月费、资金汇划费、执行费用、信息披露费、召开资产支持证券

持有人大会的会务费以及计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿

的其他费用支出。

除原始权益人或其他第三方另行支付外，在专项计划存续期间实际发生的应

由专项计划资产承担的费用从专项计划资产中支付，列入专项计划费用。计划管

理人以固有财产先行垫付的，有权从专项计划资产中优先受偿。

专项计划认购期间的费用、计划管理人因未履行或未完全履行义务导致的费


2-1-167

用支出或专项计划的资产收益的损失，以及处理与专项计划运作无关的事项发生

的费用（不包括专项计划可能被征收的相关税费）等不列入专项计划的资产收益

应承担的费用。

8.2.2 费用支取方式及金额

（1）计划管理人的管理费

计划管理费由专项计划承担，管理费率为 0.04%/年，计划管理人在每个分

配日收取计划管理费，计划管理人在每个分配日收取的计划管理费的计算公式如

下：

计划管理费=该分配日所在计息期间优先级资产支持证券的未偿还本金余额

×0.04%×该分配日所在计息期间自然日实际天数÷365。

计划管理人应当在当个分配日前 2个工作日向托管银行发送划款指令，经托

管银行复核确认后，于分配日从专项计划账户中一次性支付给计划管理人。计划

管理人用于接收计划管理费的银行账户如下：

开户银行：【招商银行股份有限公司前海分行营业部】

户名：【招商证券资产管理有限公司】

账号：【755925157110918】

（2）托管银行的托管费

托管费由专项计划承担，托管费率为 0.06%/年，托管银行在每个分配日收

取托管费，并于分配日从专项计划账户中一次性扣收。托管银行在每个分配日收

取的托管费的计算公式如下：

托管费=该分配日所在计息期间优先级资产支持证券的未偿还本金余额×

0.06%×该分配日所在计息期间自然日实际天数÷365。

计划管理人应当在当个分配日前 2个工作日向托管银行发送划款指令，托管

银行复核确认后，于分配日从专项计划账户中一次性支付给托管银行。托管银行

用于接收托管费的银行账户如下：

开户银行：【招商银行重庆分行】


2-1-168

户名：【其他应付款-托管费收入】

账号：【912357120620091010】

（3）其他费用

除第 8.2.2 款（1）、（2）条约定之外的其他专项计划费用由计划管理人根

据有关协议的约定和法律的规定进行核算，经托管银行审核后，按费用实际支出

金额列入当期专项计划费用。

8.2.3 专项计划无需承担的费用

为专项计划的设立而发生的各种费用，包括为本期资产支持证券发行之目的

在专项计划设立日之前发生的销售费、上市初费以及委托律师事务所、信用评级

机构和会计师事务所进行尽职调查、首次信用评级、审计并出具专业意见或报告

所应付的报酬等费用，由金科物业承担，不属于专项计划费用，不得从专项计划

资产中支出。

8.2.4 管理人激励及约束

计划管理人对高级管理人员和项目经办人无激励办法，如项目发生违约或尽

职调查中产生纰漏，遵照《招商证券资产管理有限公司问责管理办法》执行。

8.3 税务事项

专项计划应承担的税金包括但不限于基础资产产生的息费及其他营业税应税

收入而应缴纳的营业税及其附加税金，或因国家税收体制调整变更后的应缴税

种。如因国家税收体制调整等原因，息费收入所适用的税种变更，专项计划文件

有关营业税及其附加税金的约定同样适用于该新税种。

除专项计划文件另有约定外，专项计划运作过程中涉及的各纳税主体，依照

国家法律法规的规定自行履行纳税义务。

8.4 专项计划资金的运用

管理人设立专项计划的目的是接受认购人的委托，按照专项计划文件的规

定，将认购资金用于购买基础资产，并以该资产所产生的收益，向资产支持证券

持有人支付专项计划的资产收益。


2-1-169

8.4.1 专项计划设立日购买基础资产

专项计划设立日，计划管理人应根据《标准条款》及《资产转让协议》的规

定，在 15:00 之前向托管银行发出付款指令，指示托管银行将专项计划募集资金

划拨至原始权益人指定的账户，用于购买基础资产。托管银行应根据《托管协

议》的规定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应于专项计划

设立日 17:00 前予以付款。

8.4.2 合格投资

1、在《标准条款》允许的范围内，计划管理人可以将专项计划账户中的资

金进行合格投资，限于银行存款或者其他风险低、变现能力强的固定收益类产

品。托管银行根据计划管理人的划款指令调拨资金。

2、合格投资中相当于当期分配所需的部分应于专项计划账户中的资金根据

专项计划文件的约定进行现金流分配之前到期。

3、只要计划管理人按照专项计划文件的规定，指示托管银行将专项计划账

户中的资金进行合格投资，托管银行按照《标准条款》和《托管协议》的约定执

行有效指令，则计划管理人和托管银行对于因价值贬值或该等合格投资造成的任

何损失不承担责任，对于该等投资的回报少于采用其他方式投资所得的回报也不

承担责任。

4、如办理定期存款或通知存款，计划管理人应按照托管银行的开户程序要

求另行开立存款账户，托管银行根据计划管理人的指令调拨资金。

8.5 专项计划资产处分

8.5.1 专项计划资产的处分

专项计划资产按照本《计划说明书》的约定在所有兑付日分别分配完毕的，

视为该专项计划资产处置回收完毕。

8.5.2 专项计划资产的处分限制

1、专项计划资金由托管银行托管，并独立于原始权益人、计划管理人、托

管银行及其他业务参与人的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。


2-1-170

2、原始权益人、计划管理人、托管银行及其他业务参与机构因依法解散、

被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。

3、计划管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始

权益人、计划管理人、托管银行、资产支持证券持有人的固有财产产生的债务相

互抵销。计划管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，不

得相互抵销。

4、除依《管理规定》及其他有关规定和《标准条款》约定处分外，专项计

划资产不得被处分。

5、专项计划购买原始权益人持有的基础资产后，专项计划拥有该基础资

产。根据《资产转让协议》，原始权益人保证未曾向任何第三方转让过基础资

产，基础资产的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置

权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，也不存在针对基础资产的任何争

议、诉讼、仲裁或任何其他形式的行政、司法强制措施，并且没有任何第三方对

基础资产提出任何权利主张。


2-1-171

第九章原始权益人风险自留的相关情况

次级资产支持证券全部由原始权益人全资子公司金科物业认购。次级资产支

持证券目标募集规模为人民币 10,000 万元，占资产支持证券目标募集总规模的

6.67%。除非根据生效判决或裁定或计划管理人事先的书面同意，原始权益人认

购次级资产支持证券后，不得转让其所持任何部分或全部次级资产支持证券。


2-1-172

第十章风险揭示与防范措施

为保护资产支持证券持有人的利益，《计划说明书》在此揭示可能面临的各

种风险和风险控制方法或途径，以及风险承担方法，以便资产支持证券持有人及

/或其受让人、继承人了解投资风险。针对本次拟设立的专项计划的交易结构和

产品设计的特点以及基础资产情况，我们对专项计划运行中可能出现的风险进行

了分析，并制定出相应的风险防范措施。

委托贷款可能面临下列各项风险，包括但不限于：

10.1 与基础资产相关的风险

主要包括原始权益人破产风险、《物业合同》相关当事人违约风险、金科物

业逾期还款风险、金科物业破产风险、现金流预测风险与《物业合同》备案瑕疵

及提前终止风险、基础资产行业集中度高的风险、债务人过于集中的风险和物业

合同期限占比的风险等。

10.1.1 原始权益人破产风险

金科股份是专项计划的原始权益人，如果金科股份破产，且基础资产无法与

原始权益人破产风险相隔离，则可能会给资产支持证券持有人带来投资损失。

防范措施：管理人代表专项计划与原始权益人签订《资产转让协议》，用专

项计划募集的资金购买基础资产，从而获得基础资产的所有权，实现基础资产与

原始权益人破产风险的隔离。

10.1.2《物业合同》相关当事人违约风险

本方案下，金科物业以旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等 68 个物业对

应的《物业合同》项下享有的特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，并承

诺以前述《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入作为委托贷款的还款来

源。《物业合同》为双务合同，即金科物业通过提供物业共用部分的日常维修、

养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等物业管理服务获

取物业服务收入，《物业合同》项下的物业服务收入在较大程度上取决于金科物

业在《物业合同》项下义务的履行及应收账款债务人对金科物业履行《物业合


2-1-173

同》情况的认可。若未来金科物业未按《物业合同》的约定提供物业管理服务，

或出现应收账款债务人对于金科物业履行《物业合同》的行为不予认可，或应收

账款债务人未依据《物业合同》的约定支付物业服务费等情形的，则将影响专项

计划基础资产的回收。

防范措施：

（1）《物业合同》项下的应收账款债务人为 68 个物业的业主，分布较广，

可以分散风险。

（2）金科物业同时也是次级资产支持证券持有人，为保证自己的收益将按

《物业合同》的约定提供物业管理服务，尽力降低坏账损失。

（3）每一计息期间，优先级资产支持证券本金和预期收益偿付完毕后，剩

余专项计划资产之 50%将分配给次级资产支持证券持有人。当期未分配之专项计

划资产将滚存计入下一期专项计划资产，可为下一期优先级资产支持证券收益分

配和本金偿付提供保障。

10.1.3 金科物业逾期还款风险

本专项计划每季度分配，因此若金科物业逾期支付贷款本息，将会影响当期

资产支持证券收益和本金的分配。

防范措施：

（1）对于少量善意逾期的情况，逾期情况一般不超过 1个月，由于专项计

划设计了较好的预期收入超额覆盖预期支出比率，即使出现短期延误，基础资产

产生的收益也足够分配优先级资产支持证券预期收益及偿付本金。

（2）基础资产对应的质押财产为 68 份《物业合同》项下的物业服务收入，

分布较广，可以分散风险。

（3）在专项计划存续期内，本专项计划设置了差额支付的增信安排，在金

科物业违约的情况下，由差额支付承诺人为专项计划提供差额补足资金，用于分

配优先级资产支持证券预期收益及偿付本金。

（4）每一计息期间，优先级资产支持证券本金和预期收益偿付完毕后，剩

余专项计划资产之 50%将分配给次级资产支持证券持有人。当期未分配之专项计


2-1-174

划资产将滚存计入下一期专项计划资产，可为下一期优先级资产支持证券收益分

配和本金偿付提供保障。

10.1.4 金科物业破产风险

金科物业作为专项计划基础资产现金流的终偿付义务人，在专项计划存续

期间，如果金科物业进入破产程序，则有可能影响基础资产的回收。从而影响专

项计划依约向资产支持证券持有人支付本金及预期收益。

防范措施：金科物业运营管理的小区物业均为在当地知名度较大的小区物

业，金科物业多年以来积累了丰富的小区物业运营管理经验，稳健的经营帮助金

科物业能够获得充裕、稳定的现金流。金科物业整体经营的稳定性较好，破产风

险较小。

10.1.5 现金流预测风险

本专项计划的产品方案根据对基础资产未来现金流的合理预测而设计，基础

资产的还款来源主要为《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入。影响《物

业合同》未来现金流的因素主要包括：物业服务收费标准、物业的入伙率、物业

的交房时间、《物业合同》是否续约等。由于上述影响因素具有一定的不确定

性，因此对《物业合同》未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，优先

级资产支持证券持有人可能面临现金流预测偏差导致的资产支持证券投资风险。

防范措施：在进行现金流预测时采取了谨慎和保守原则，以原始权益人的历

史物业合同违约率、违约后回收率、提前缴纳物业服务费用情况，进行了严格的

现金流情景模拟和敏感性分析。另一方面，本专项计划的资产池十分分散，且存

在优先/次级分层机制、差额支付等增信安排，即使出现现金流预测偏差，优先

级资产支持证券面临的风险也非常低。大公国际资信评估有限公司对基础资产未

来的现金流进行了压力测试，给予优先级资产支持证券【AA+】的信用评级。

10.1.6《物业合同》备案瑕疵及提前终止风险

本方案下，金科物业以旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等 68 个物业对

应的《物业合同》项下享有的特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，并承

诺以《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。


2-1-175

《物业合同》中，部分物业合同未按相关规定在房地产行政主管部门或价格

主管部门备案，根据《重庆市物业管理条例》等政府规章及规范性文件的规定，

物业合同未按相关规定在房地产行政主管部门或价格主管部门备案存在被房地产

行政主管部门或价格主管部门责令限期改正，并处罚款的风险。此外，前述《物

业合同》有部分合同期限已经届满，因业主未及时成立业主委员会导致金科物业

暂未与业主委员会订立书面的物业服务合同，金科物业实际仍按照原合同在执行

收费，构成事实合同关系，但该等事实合同关系存在因业主委员会与其他物业服

务企业签订的物业服务合同而被终止，进而影响金科物业继续收费的风险。物业

合同到期且业主委员会未成立的合同明细如下表所示：

表 10-1 物业合同到期且业主委员会未成立的合同明细

序

号

所在

区域

所属物业

服务公司项目名称合同名称

委托方

（甲方）

受托方

（乙方）合同有效期

1 重庆重庆分公司桦林景苑前期物业管理服务合

同

重庆金科实业集团弘景

房地产开发有限公司

重庆金科物业管理

有限公司 2006/12/10~2009/12/9

2 重庆重庆分公司金科·云湖

天都

前期物业管理服务合

同

重庆市佳乐九龙房地产

开发有限公司


有限公司 2007/07/18~2010/07/17

3 重庆重庆分公司金科·太阳

海岸前期物业服务合同

重庆中讯物业发展有限

公司


有限公司 2009/10/20~2012/10/21

4 重庆重庆分公司金科·Visar

国际前期物业服务合同

重庆市金科实业（集团）

有限公司


有限公司 2010/06/12~2013/06/11

5 重庆重庆分公司金科·廊桥

水乡前期物业服务合同

重庆市金科星聚置业有

限公司


有限公司 2010/07/01~2013/07/01

6 重庆渝西分公司金科·中央

公园城前期物业服务合同

重庆市金科上尊置业有

限公司


有限公司 2010/08/28~2013/08/28

7 北京北京分公司金科廊桥水

岸

金科·廊桥水岸前期

物业委托服务合同

北京金科弘居置业有限

公司

重庆市金科物业服

务集团有限公司北

京分公司

2011/08/15~2014/08/14

8 北京北京分公司

金科纳帕庄

园（金科·王

府）

金科·纳帕庄园前期

物业委托服务合同

北京金科纳帕置业有限

公司


有限公司北京分公

司

2010/10/18~2013/10/18

9 湖南湖南分公司金科·盛世

东方大院前期物业服务合同

湖南金科房地产开发有

限公司


有限公司

2009/06/05~2012/05/04

或至业委会与乙方或其

他物业企业签订合同

此外，《物业合同》中有部分为金科物业与业主委员会签署的《物业服务合

同》，该等合同约定的服务期限一般为 1-3 年，短于专项计划的存续期限，若该

等《物业服务合同》在服务期限届满未能续期，或者因为金科物业违约被提前解

除的，则将影响基础资产的还款来源及质押财产的价值，进而将影响专项计划基

础资产的回收。此外，《物业合同》中部分为金科物业与开发商签署的《前期物

业服务合同》，根据《物业管理条例》的规定“前期物业服务合同可以约定期

限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，


2-1-176

前期物业服务合同终止”，《前期物业合同》存在因业主委员会与物业服务企业

签订的物业服务合同而提前终止的风险。

防范措施：

（1）根据重庆市国土资源和房屋管理局出具的《重庆市国土房管局关于金

科物业服务有限公司诚信情况证明》、原始权益人及金科物业确认及经计划管理

人和律师适当核查，金科物业不存在受到国土房管部门或者物价局处罚的情形。

（2）金科物业为金科股份的全资子公司，为金科股份或下属子公司开发的

住宅、商业、商住物业项目提供物业服务，纳入专项计划的质押财产仅为其中部

分财产，根据专项计划文件的约定，若金科物业提供的用于质押的应收账款的财

产价值降低或不再符合质押标准的，计划管理人有权要求金科物业替换或者追加

应收账款作为质押财产，金科物业需在计划管理人发出替换或者追加质押财产的

通知后 3个工作日内替换或者追加计划管理人认可的质押财产以达到计划管理人

认可的抵质押率。若因《物业合同》未按相关规定在房地产行政主管部门或价格

主管部门备案而对受让方的权益造成或可能造成任何不利影响的，金科物业应根

据受让方的要求替换或者追加其他物业合同项下的应收账款作为质押财产，金科

物业需在受让方发出替换或者追加质押财产的通知后 3个工作日内替换或者追加

受让方认可的质押财产。金科物业替换或者追加应收账款亦应满足计划管理人的

要求，以保障专项计划投资人的利益。替换或者追加质押财产的具体流程如下：

①本专项计划存续期间，计划管理人与金科物业在每一委托贷款还本付息期

内检查用于质押的应收账款是否符合质押标准；并在计划管理人报告日就用于质

押的应收账款情况是否符合质押标准出具报告；

②计划管理人经检查发现上述情形或收到金科物业对于上述情形的书面告知

后，有权通过书面形式要求金科物业替换或者追加应收账款作为质押财产，替换

或者追加的质押财产应能够产生稳定现金流并满足计划管理人其他要求，且替换

或者追加后的质押财产总额应能够足额覆盖剩余期限委托贷款余额之本息；

③金科物业在计划管理人发出替换或者追加质押财产的通知后 3个工作日

内，替换或者追加计划管理人认可的质押财产，并达到计划管理人认可的抵质押

率，即质押率不大于 77.82%（目前测算的应收账款平均质押率）；


2-1-177

④替换或追加的质押财产得到计划管理人书面认可后，计划管理人与金科物

业应在 3个工作日内针对替换或追加的质押财产签署应收账款质押登记协议和应

收账款质押合同；

⑤金科物业应通知替换或者追加的应收账款债务人，在归集日前将应收账款

缴至相应金科物业分公司的物业服务费收款账户，用于在归集日归集至资金归集

账户。

（3）自金科物业开展物业服务以来，其服务的物业项目在物业合同到期后

均续期，提前终止的风险较小。

10.1.7 基础资产行业集中度高的风险

本专项计划的基础资产是金科股份通过委托贷款银行向金科物业发放委托贷

款而形成的委托贷款债权，委托贷款债权的还款来源为金科物业及其下辖七个区

域分公司运营管理的金科花园、金科丽苑等 68 个物业特定期间的物业服务费收

入。基础资产的还款来源全部涉及房地产行业，其中主要涉及西南地区的房地产

行业（在还款来源中占比 78.55%）。近年来，为引导和促进房地产业持续、稳

定、健康的发展，国家对房地产行业出台了一系列的调控政策，虽然今年以来，

相关调控政策有转暖的迹象，但依旧对房地产开发企业的经营与发展产生了直接

的影响。如果公司不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成

不利影响。一旦出现行业整体恶化的情形，次级资产支持证券将无法对优先级资

产支持证券提供保护，优先级资产支持证券将面临较大损失风险。

防范措施：

计划管理人将密切关注国家宏观经济政策的变化，加强对市场和产业政策信

息的采集和研究分析，提高管理人员的科学决策能力，增强应变能力和抵御政策

性风险能力，避免和减少因国家政策变化对专项计划产生的不利影响。

10.1.8 债务人过于集中的风险

本专项计划基础资产为金科股份通过委托贷款银行向金科物业发放委托贷款

而形成的委托贷款债权，金科物业以其旗下七个区域分公司运营管理的金科花

园、金科丽苑等 68 个物业特定期间物业服务费收入作为委托贷款债权的还款来


2-1-178

源，故该等债权的债务人为金科物业。本专项计划基础资产还款来源全部来自金

科物业及其分公司的物业服务费收入，专项计划存续期间，若金科物业未按《物

业合同》的约定提供物业管理服务或金科物业进入破产程序，则有可能影响基础

资产的回收，从而影响专项计划依约向资产支持证券持有人支付本金及预期收

益。

防范措施：

专项计划由金科地产集团股份有限公司对金科物业服务集团有限公司提供差

额支付承诺义务，大大降低了金科物业服务集团有限公司违约给资产证券本金及

预期收益带来的风险。

10.1.9 物业合同期限占比的风险

本专项计划的基础资产是金科股份通过委托贷款银行向金科物业发放委托贷

款而形成的委托贷款债权，该债权的还款来源为金科物业及其下辖七个区域分公

司运营管理的金科花园、金科丽苑等 68 个物业特定期间的物业服务费收入。基

础资产还款来源以各入池小区的业主与金科物业签订的物业合同作为支撑，入池

小区的物业合同剩余期限包括 1年期内、1-2 年期、2-3 年期和无固定期限物业

合同。各期限物业合同数量在入池小区总物业合同数量的占比分别为 8.82%、

8.82%、5.88%和 76.47%，不定期的物业合同占比较大。若部分特定小区物业合

同到期后或尚未到期，该部分小区集中更换为其他物业公司提供物业服务，则本

专项计划面临基础资产还款来源不足的风险。

防范措施：

（1）若金科物业提供的用于质押的应收账款的财产价值降低或不再符合质

押标准的，计划管理人有权要求金科物业替换或者追加应收账款作为质押财产，

金科物业需在计划管理人发出替换或者追加质押财产的通知后 3个工作日内替换

或者追加计划管理人认可的质押财产以达到计划管理人认可的抵质押率。金科物

业替换或者追加应收账款亦应满足计划管理人的要求，以保障专项计划投资人的

利益。

（2）从历史情况来看，从未出现更换物管公司的先例。以服务时间长的

“金科花园”楼盘为例，首次接房时间为 2000 年，截至本说明书出具日从未更


2-1-179

换。由于本专项计划现金流均来自于金科股份旗下自主开发的楼盘小区，更换物

管公司的可能性极低。

10.1.10《物业合同》项下的部分物业延期交房的风险

本专项计划中，金科物业以旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等68个物业

对应的《物业合同》项下享有的特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，并承

诺以《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。《物

业合同》项下的部分物业属于已办理预售，且预计交付之日不晚于2016年 12月 31

日，若本专项计划入池《物业合同》项下的物业出现开发商逾期交房的情况，将对

本计划未来现金流的稳定性产生影响。

防范措施：

本专项计划入池《物业合同》项下的物业，交房时间为2015年 8月的楼盘已

全部竣工验收，2016年交房楼盘尚未竣工。开发商若到期未按时交付楼盘将向业主

赔付巨额违约金，同时需向物业公司补齐逾期期间内的物业服务费。根据金科物业

管辖物业历史情况，出现开发商逾期交房情况极少。由于金科物业管理的本专项计

划入池《物业合同》项下的物业之开发商，均为金科股份旗下子公司，开发商出现

逾期交房的可能性极小。

入池《物业合同》项下的物业，在开工建设前已经全部取得土地权证，已竣工验收

交房的物业已经全部取得房产证；未交房的物业能够确保按期竣工验收，竣工验收

交房后终均可取得房产证；若发生逾期交房情况，导致入池《物业合同》项下的

物业未及时取得房产证，不会对《物业合同》的签订和履行产生不利影响。10.2

与资产支持证券相关的风险

主要包括资产支持证券信用增级措施相关风险、资产支持证券的利率风险、

资产支持证券的流动性风险、评级风险等与资产支持证券相关的风险。

10.2.1 资产支持证券信用增级措施相关风险

根据《差额支付承诺函》的约定，在专项计划存续期内，金科股份为专项计

划提供差额补足资金。如果金科股份未按上述《差额支付承诺函》的规定提供相

应的信用支持，投资者可能因此产生投资损失。


2-1-180

防范措施：

（1）截至 2015 年 5 月 30 日，金科股份注册资本为 41.35 亿元。金科股份

2014 年累计实现营业收入 1,732,350.91 万元，累计实现净利润 86,303.91 万

元。金科股份财务结构较为合理、盈利能力较好、现金流较为充裕，在专项计划

存续期间出现破产、解散、被接管等的经营风险较小。

（2）《差额支付承诺函》约定，若金科股份未能履行差额支付，金科股份

除须继续履行差额支付义务外，还须支付逾期利息。该逾期利息制度也有助于降

低金科股份的违约意愿。

10.2.2 资产支持证券的利率风险

专项计划的预期收益水平是根据当前市场的利率水平和专项计划信用评级制

定的，采用固定收益率的形式。受国民经济形势和国家宏观政策的直接影响，市

场利率存在波动的可能性，利率的波动将给投资者的收益水平带来一定的不确定

性。

防范措施：

专项计划在发行定价时充分考虑了利率风险因素，专项计划确定的专项计划

预期收益率已充分反映了投资者对未来市场利率波动的预期，同时专项计划预期

收益率相对于同期限的企业债券利率而言相对较高，在一定范围内能够抵御市场

利率上升的风险。并且，投资者能够通过转让所持有的资产支持证券以规避未来

利率超预期上升的风险。

10.2.3 资产支持证券的流动性风险

本专项计划优先级资产支持证券可以在深圳证券交易所综合协议交易平台进

行挂牌转让。在交易对手有限的情况下，资产支持证券投资者将面临无法在合理

的时间内以公允价格出售资产支持证券而遭受损失的风险。

防范措施：

（1）随着证券市场的发展和中国证监会对基金管理公司子公司专项资产管

理业务的大力支持，资产支持证券的供给和需求均会有较大增加。

（2）管理人在推广的规程中对此风险向投资者进行详细的讲解，引导投资


2-1-181

者做好相应的流动性安排。同时，专项计划提供了相对同类资产支持证券更高的

收益率，一定程度上弥补了流动性方面的缺失。

10.2.4 评级风险

评级机构对资产支持证券的评级不是购买、出售或持有资产支持证券的建

议，而仅是对资产支持证券预期收益和/或本金偿付的可能性作出的判断，不能

保证资产支持证券的评级将一直保持在该等级，评级机构可能会根据未来具体情

况撤销资产支持证券的评级或降低资产支持证券的评级。评级机构撤销或降低资

产支持证券的评级可能对资产支持证券的价值带来负面影响。

防范措施：

（1）管理人、托管银行等相关机构各尽其职、相互监督，确保基础资产的

正常回收和本金、收益的分配。

（2）管理人作为当事人一方对与《资产管理合同》有关的其他协议、承诺

及文件的签署、交付或履行，已经取得中国现行法律所要求的政府审批、许可或

者进行了政府备案；或者并不存在这样的审批、许可或备案要求。

（3）信息披露的真实性。管理人向资产支持证券持有人和托管银行提供的

《计划说明书》以及其他所有与《资产管理合同》相关的资料和信息在《资产管

理合同》签订之日均属真实和正确，且不存在任何重大错误或遗漏。

（4）当发生资产支持证券信用等级调整（降低）事件时，管理人将及时地

进行信息披露，并与评级机构及其他相关机构进行充分沟通，尽可能地降低因资

产支持证券信用级别调整对投资者造成的不利影响或损失。

10.3 与专项计划管理相关的风险

主要包括管理人违约违规风险、托管人违约违规风险、监管银行违约风险。

10.3.1 管理人违约违规风险

在专项计划存续期间，管理人如出现严重违反相关法律、法规和专项计划文

件有关规定的情形，管理人可能会被取消资格，深交所也可能对资产支持证券采

取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给投资者带来风险。


2-1-182

防范措施：

（1）在专项计划运作过程中通过设置专项计划账户以及强化管理人的内部

管理体系能够有效降低管理人违约违规风险。在专项计划运作过程中，认购资金

及购买基础资产后产生的收益资金均存入管理人在托管人处设立专项计划账户，

托管人负责收益资金的归集、划转、分配全过程的监督以及资金划转的实施，上

述措施能够有效降低防止专项计划资产被挪用或不当使用的风险。

（2）按照《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》等相关规定的要

求，管理人已形成了一套具有符合基金管理公司子公司规范运作要求的、系统的

制度化管理体系。在专项计划运作过程中，管理人将按照全程合规性检查制度，

加强内部控制，强化职业道德教育，严格执行交易流程，避免操作风险；严格执

行信息披露制度，及时披露专项计划资产管理报告和专项计划收益分配报告，上

述措施能够有效降低管理人的管理风险。

10.3.2 托管人违约违规风险

专项计划存续期内的托管、分配等所有现金收支活动均涉及托管人。若托管

人出现严重违反相关法律、法规和专项计划文件有关规定的情形，可能会影响资

产支持证券持有人按时、足额获得本金和预期收益。

防范措施：

（1）托管人为招商银行重庆分行，招商银行是一家按照中国法律正式注册

并有效存续的商业银行，是国内资产规模大的股份制商业银行之一，截至

2014 年 10 月 28 日，招商银行托管资产达到 3.14 万亿元人民币，既往产品设立

及存续期内，招商银行能够尽职尽责的履行托管人的相关职责。

（2）招商银行是一家经验丰富的托管人，其主要托管产品持续保持市场领

先地位。

（3）招商银行高度重视资产托管业务风险控制，从组织、制度、措施等不

同层面强化风险控制工作，通过内控合规检查和外部审计相结合，从纵向的各级

机构到横向的业务管理，搭建起了一个完整的风险控制体系。同时，在分配过程

中，管理人将积极与托管人、中证登深圳公司进行沟通，以期管理人的指令能够

得到切实得到执行、资产支持证券持有人能够及时、足额地获得本金和投资收


2-1-183

益。

10.3.3 监管银行违约风险

本专项计划的监管银行负责监督基础资产产生的现金流的转付。若监管银行

出现严重违反相关法律、法规和有关规定的情形，可能会影响资产支持证券持有

人按时、足额获得本专项计划的预期支付额。

防范措施：监管银行为招商银行重庆北部新区支行，招商银行是一家按照中

国法律正式注册并有效存续的商业银行，是国内资产规模大的股份制商业银行

之一。招商银行高度重视资产监管业务风险控制，从组织、制度、措施等不同层

面强化风险控制工作，通过内控合规检查和外部审计相结合，从纵向的各级机构

到横向的业务管理，搭建起了一个完整的风险控制体系。

10.3.4 计划管理人、托管银行、金科股份及金科物业尽责履约风险

本专项计划的正常运行依赖于计划管理人、托管银行、金科股份及金科物业

尽责履约。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当

或失误，可能给优先级资产支持证券持有人造成损失。

防范措施：（1）金科物业同时也是次级资产支持证券持有人，为保证自己

的收益将尽力履行自己的职责。（2）相关机构相互制约、监督，确保基础资产

现金流及时足额地转入专项计划账户；托管银行对计划管理人进行监督，确保计

划资金的安全。（3）设置有控制权的资产支持证券持有人大会对相应机构进行

监督。

10.4 其他风险

主要包括政策风险、税收风险、发生不可抗力事件的风险、技术风险和操作

风险。

10.4.1 政策风险

目前，专项计划是证券市场的创新产品，和专项计划运作相关的政策、法律

制度还不明确，如果有关政策、法律发生变化，可能会对专项计划产生不利影

响。


2-1-184

防范措施：我国法制建设在不断的完善中，即使将来有关政策有所变化，但

根据法律效力的溯及力原则和合同的意思自治原则，专项计划的各合约及约定都

将会受到合法的保护。同时，管理人将加强宏观经济和政策研究，深入与主管部

门的联系、沟通，加强对政策和市场发展趋势的把握，将相关政策风险尽量降到

低。

10.4.2 税收风险

专项计划未来进行分配时，资产支持证券持有人获得的预期收益将缴纳相应

税负。如果未来中国税法或相关税收管理条例发生变化，税务部门向资产支持证

券持有人征收任何额外的税负，专项计划的原始权益人、管理人、托管人及其他

中介机构均不承担任何补偿责任，从而可能对投资者的投资收益产生不利影响。

防范措施：管理人在管理专项计划的过程中将加强政策研究和与有关监管机

构的沟通，在尽可能的情况下为资产支持证券持有人争取较好的税收待遇。

10.4.3 发生不可抗力事件的风险

若在专项计划存续期内，发生不可抗力事件，包括但不限于：地震、台风、

洪水、暴雨、海啸、火灾、瘟疫、战争、政变、恐怖主义行动、骚扰、罢工以及

新法律或国家政策颁布或对原法律或国家政策的修改等事件，对专项计划基础资

产或交易、托管系统产生损害，有可能影响专项计划的基础资产现金流入。

防范措施：

（1）当发生不可抗力事件时，原始权益人与基础资产借款人应立即协商以

寻找一个公平的解决方法，并应尽一切合理的努力尽量减轻不可抗力所带来的后

果。由于不可抗力致使一方不能部分或全部履行合同义务，可以部分或全部免除

其违约责任。

（2）原始权益人历来重视突发事件和危机的防范和处理，根据其影响程度

大小决定特殊的处理方式。原始权益人拥有丰富的委托贷款债权管理经验，将在

第一时间应对突发事件，力图将影响降到低。同时管理人将配合原始权益人，

积极与其他相关各方沟通协商，以达成公平的事件解决方案。

（3）对于交易系统和托管系统等，原始权益人、管理人、托管人等参与主


2-1-185

体将采取灾难备份系统和必要的应急措施，以保证专项计划的顺利运作。

10.4.4 技术风险和操作风险

在专项计划的日常交易中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的

正常进行或者导致投资人的利益受到影响，以及业务操作过程中，因操作失误或

违反操作规程而引起的风险。这种技术风险可能来自管理人、托管人、证券交易

所、证券登记结算机构等等。

防范措施：

（1）管理人、托管人、证券交易所、证券登记结算机构等主体均建立了较

为完善的信息技术系统，现有系统能够在一定程度上防范因为技术系统的故障或

者差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响的事件。

（2）各方机构应选派经验丰富的从业人员专人负责专项计划交易系统管理

事宜，一经发现任何一家机构的技术系统异常应及时通知该机构进行查验，降低

技术风险带来的专项计划资产或资产支持证券持有人权益损失。


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第十一章专项计划的销售、设立及终止等事项

11.1 销售方案

11.1.1 专项计划销售期

（1）专项计划推广期从管理人决定开始推广专项计划之日起 30 个工作日内

结束。在推广期内，认购人可在推广机构工作日内参与专项计划，具体推广时间

以管理人的推广公告为准。

（2）如果各类别资产支持证券认购人的认购资金总额（不含推广期间认购

资金产生的利息）不低于资产支持证券目标发售总规模（见《标准条款》第 6.3

款），则推广期间提前终止。推广期间后一日的上午 11:00 点为认购人缴款截

止时间，该日为资产支持证券缴款截止日。

11.1.2 销售方式与场所

（1）销售方式

招商证券通过簿记建档集中配售和直销相结合的方式销售专项计划资产支持

证券。销售时间安排如下表所示。

表 11-1 专项计划销售时间安排

开始日期销售活动负责机构

K-11 日以前完成各项销售准备工作招商证券

K-10 日以前启动路演招商证券

K 日簿记建档，确定发行价格，根据薄记结

果，发送缴款及配售通知书招商证券

K+1 日认购人签署《认购协议》并开始缴款招商证券、认购人

K+2 日缴款截止，验资招商证券、认购人、会计师

K+3 日专项计划正式设立招商证券、托管银行

（2）销售场所

专项计划资产支持证券通过招商证券总部债券销售交易部及各营业网点进行

销售。

11.1.3 参与原则


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专项计划资产支持证券不设认购参与费用。

（1）优先级资产支持证券参与原则

1、认购人申购优先级资产支持证券，需按销售机构规定的程序、方式申购

和缴款；

2、销售期间不设认购人单个账户高申购金额限制；

3、在销售期内认购人可多次申购优先级资产支持证券，已参与的申请在销

售期内不允许撤销，首次申购金额不得低于壹佰万元（RMB：100 万元整），每

次追加申购的金额不得低于拾万元（RMB：10 万元整），且必须为拾万元

（RMB：10 万元整）的整数倍。

（2）次级资产支持证券参与原则

金科物业需在专项计划销售期内一次性认购全部次级资产支持证券。

11.1.4 认购人的合法性要求

认购人向计划管理人做出以下的陈述和保证，下述各项陈述和保证的所有重

要方面在《认购协议》签订之日均属真实和正确，在专项计划设立日及存续期间

亦属真实和正确，认购人应保证其为参与专项计划的合格投资者。合格投资者必

须满足以下条件：

（1）参与本专项计划的认购人应当为具有完全民事行为能力的合格投资者

（法律和有关监管规定禁止参与者除外），合格投资者合计不得超过 200 人。认

购人在认购资产支持证券及交付认购资金时应已充分理解专项计划风险，具有足

够的风险承受能力；

（2）主体存续。在认购人为机构投资者的情形，认购人是一家按照中国法

律合法成立的法人或者依法成立的其他组织，是具备完全民事行为能力的投资者

（法律、法规和有关规定禁止参与者除外），具有拥有和支配其财产以及继续进

行其正在进行之业务的全部权力和授权；在认购人为自然人的情形，认购人为具

有完全民事行为能力的自然人（法律、法规和有关规定禁止参与者除外），具有

拥有和支配其财产以及继续进行其正在进行之业务的全部权力和授权；

（3）身份真实。认购人系以真实身份向计划管理人认购资产支持证券，不


2-1-188

存在任何未向计划管理人披露的委托代理、代持或类似安排；

（4）具备合格投资者的资质要求。在《认购协议》签订之前，认购人已认

真阅读并同意专项计划文件所有内容，对各条款的法律含义有准确无误的理解，

并对专项计划的资产信息、交易结构和风险因素进行了分析，认购人符合《认购

协议》附件二《认购人声明和保证书》中所约定的合格投资者的各项资质要求，

包括但不限于《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》以及

《私募投资基金监督管理暂行办法》规定的有关合格投资者的各项资质要求和条

件；

（5）主体权力和授权不违法。认购人对《认购协议》、《认购人声明和保

证书》的签署、交付和履行，以及认购人作为当事人一方对与《认购协议》及

《标准条款》有关的其他协议、承诺及文件的签署、交付和履行，是在其经核准

/批准的经营范围内的，得到认购人内部必要的授权，并且（i）不违反、冲突或

有悖于适用于认购人的任何协议、契据、判决、裁定、命令、法律、规则或政府

规定；（ii）不违反或导致认购人违反其组织性文件或营业执照，或与之冲突；

（iii）不违反或导致违反认购人签署的或必须遵守的任何协议或文件的条款、

条件或约定，或与之冲突；（iv）不会导致在认购人财产或资产之上产生或设置

任何担保权利或其他索赔，以致严重影响认购人履行《认购协议》及《标准条

款》的能力；

（6）政府审批或许可。认购人对《认购协议》的签署、交付和履行，以及

认购人作为当事人一方对与《认购协议》及标准条款有关的其他协议、承诺及文

件的签署、交付或履行，已经取得中国现行法律所要求的政府审批、许可或者进

行了政府备案；或者并不存在这样的审批、许可或备案要求；

（7）可向认购人主张权利。《认购协议》一经由认购人正式签署、交付，

即为对认购人有约束力的合同，并可按《认购协议》及《标准条款》的条款对认

购人主张权利；

（8）资金来源及用途合法。认购人按照《认购协议》及《标准条款》委托

给计划管理人管理、运用的资金来源合法，并非从他人处非法汇集或募集，且可

用于《认购协议》及《标准条款》约定之用途，不会违反或导致违反认购人签署


2-1-189

的或必须遵守的任何协议或文件的条款、条件或约定，或与之冲突；

（9）信息披露的真实性。认购人向计划管理人提供的所有财务报表、文

件、记录、报告、协议以及其他书面资料在《认购协议》签订日均属真实和正

确，且不存在任何重大错误或遗漏；

（10）认购资产支持证券的行为不违反任何相关法规，且已通过必要的内部

审批及授权；

（11）认购资产支持证券的资金系自有资金或具有合法处分权的资金，资金

来源合法；

（12）认购人认购资产支持证券前，具有中证登深圳公司证券账户。

11.1.5 参与手续

（1）咨询

认购人仔细阅读专项计划有关文件，向推广人员咨询与专项计划有关的各项

事宜，充分了解参与专项计划可能存在的投资风险。

（2）开户

认购人在首次参与专项计划时，须持有深交所 A股账户卡或基金账户卡。

（3）划款

认购人办理划款手续。

（4）确认

M 日规定时间受理的参与申请，正常情况下认购人可在 M＋2日通过管理人

客户服务电话或推广机构办理业务的推广网点查询确认情况，打印确认单。

认购人应签署《认购协议》并按照合同约定在认购人截止时间之前办理划款

手续。认购人认购资金划入计划销售专户并经计划管理人确认的，视为认购人已

参与专项计划。

（5）资产支持证券托管

在专项计划成立后 5个工作日内，管理人应按照中国证券登记结算有限责任


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公司的有关规定，将认购人认购的资产支持证券交付予中证登深圳分公司进行托

管。

认购人开户和参与所需提交的文件和办理的具体手续由管理人约定，请认购

人参阅专项计划推广公告。

11.1.6 认购资金的接收、存放

（1）计划管理人在托管银行处设立单独的计划销售专户，专门用于接收、

存放推广期间内认购人交付的认购资金。专项计划推广期间内，任何人不得动用

计划销售专户内的认购资金。专项计划设立后，计划管理人负责到托管银行办理

计划销售专户的相关销户手续；

（2）专项计划设立后，计划管理人将委托托管银行托管专项计划资金，托

管银行应依据《托管协议》的约定托管专项计划资金，并监督计划管理人对专项

计划资金的使用，专项计划推广期内，任何人不得动用推广专户内的认购资金。

11.1.7 管理人自有资金的参与

管理人可以自有资金认购优先级资产支持证券，但管理人认购金额不得超过

优先级资产支持证券目标募集总规模的 5%，并且总金额不得超过人民币 1,000

万元。

11.1.8 转化

专项计划成立后，全部认购资金转化为专项计划所拥有的，管理人所管理

的，托管人所托管的专项计划资金，并用于购买《计划说明书》约定的基础资

产，认购人因此成为资产支持证券持有人。

11.1.9 认购资金的委托管理

认购人基于对计划管理人的信任，同意加入专项计划，以其合法拥有的人民

币资金认购资产支持证券，并由计划管理人依据资产管理合同的约定以自己的名

义，为认购人的利益，将认购资金用于购买基础资产；计划管理人同意接受认购

人的委托，在遵守资产管理合同相关条款和条件的前提下运用前述资金。

11.2 专项计划的设立


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11.2.1 专项计划的设立

1、专项计划设立以各项交易文件已适当签署，原始权益人、借款人及其他

相关交易方已经办理一切必要的内部的批准、授权等其他相关手续，各项担保登

记已经妥善落实，各类别资产支持证券认购人的认购资金总额达到资产支持证券

目标发售总规模为前提。

2、专项计划推广期间内各类别资产支持证券认购人的认购资金总额达到资

产支持证券目标发售总规模，推广期间终止，经会计师进行验资并出具验资报告

后，计划管理人宣布专项计划设立，并向托管银行提交验资报告，同时将专项计

划募集资金全部划转至已开立的专项计划账户。

3、专项计划设立后，认购资金在认购人交付日（含该日）至专项计划设立

日前一日（含该日）期间的利息按中国人民银行规定的活期存款利率计算（代扣

银行手续费）并由计划管理人于推广期间结束后 25 工作日内支付给认购人。

11.2.2 专项计划设立失败

（1）推广期间结束时，若出现任一档资产支持证券认购人的认购资金总额

低于该档资产支持证券目标募集规模，则专项计划设立失败。计划管理人将在推

广期间结束后 10 个工作日内，向认购人退还其所交付的认购资金及该等资金自

交付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息（按中国人民银行规定

的活期存款利率计算）。

（2）前述条款的约定为本《计划说明书》特别条款；该特别条款并不因专

项计划设立与否而改变对专项计划当事人的合法约束力，具有独立于本《计划说

明书》的特殊法律效力。

11.2.3 专项计划的存续期间

专项计划的存续期间为自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日

（含该日）止的期间。

11.2.4 专项计划的投资范围

专项计划所募集的认购资金只能根据资产管理合同的约定，用于向原始权益


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人购买基础资产。同时，计划管理人有权指示托管银行将专项计划账户中待分配

的资金进行合格投资，即以该等资金投资于银行存款或者其他风险低、变现能力

强的固定收益类产品。

11.3 资产管理合同终止

《资产管理合同》将于以下时间终止，《资产管理合同》终止时，《资产管

理合同》及本说明书及《资产管理合同》项下的清算条款、违约责任条款、争议

解决条款仍然有效：

（1）如专项计划未能达到《资产管理合同》规定的目标发售规模，《资产

管理合同》于管理人向认购人返还认购资金完成时终止；

（2）专项计划终止时，对应的《资产管理合同》终止。

11.4 认购协议终止

1、专项计划发生以下任一事由时，《认购协议》将于以下时间终止，《认

购协议》终止时，《认购协议》及标准条款项下的清算条款、违约责任条款、争

议解决条款仍然有效：

（1）如专项计划未能达到《认购协议》规定的目标发售规模，《认购协

议》于计划管理人向认购人返还认购资金完成时终止；

（2）专项计划终止时，《认购协议》终止。

2、专项计划不因资产支持证券持有人死亡、丧失民事行为能力、破产或计

划管理人破产或发生《标准条款》第十六条规定的解任或辞任事件而终止；资产

支持证券持有人的法定继承人、法定承继人或指定受益人以及后续计划管理人承

担并享有标准条款的相应权利义务。

11.5 专项计划的终止与清算

11.5.1 专项计划不因资产支持证券持有人死亡、丧失民事行为能力、破产

或管理人的解任或辞任而终止；资产支持证券持有人的法定继承人、承继人或指

定受益人以及继任管理人承担并享有《标准条款》的规定的权利及义务。

专项计划于专项计划终止日终止。


2-1-193

11.5.2 专项计划终止后的清算

11.5.2.1 专项计划于以下事件发生后进入本计划说明书第11.5.2.2 款所规定清算

程序：

（1）专项计划存续期满；

（2）资产支持证券的收益分配完毕；

（3）资产支持证券持有人大会决定终止；

（4）计划管理人因重大违法、违规行为，被中国证监会取消客户资产管理

业务资格，而无其他适当的计划管理人承接其权利、义务；

（5）计划管理人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任计划管理人，

而无其他适当的计划管理人承接其权利、义务；

（6）托管人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任专项计划的托管

人，而无其他适当的托管人承接其权利、义务；

（7）专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决终止；

（8）专项计划设立日后 5个工作日尚未按照《资产转让协议》的约定完成

基础资产的交割；

（9）不可抗力的发生导致专项计划不能存续；

（10）法律、法规规定或中国证监会规定的其他情况。

11.5.2.2 专项计划终止后的清算

（1）清算小组

（a）自专项计划终止之日起 3个工作日内，由计划管理人组织成立清算小

组。

（b）清算小组成员由计划管理人、托管人、会计师和律师组成，清算小组

的会计师和律师由计划管理人聘请。

（c）清算小组负责专项计划资产的托管、清理、估价、变现和分配。

（d）清算小组在进行资产清算过程中发生的所有合理费用，如清算资产不


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足以支付的，由计划管理人负责支付。

（2）清算程序

（a）专项计划终止后，由清算小组统一接管专项计划，对专项计划资产和

债权债务进行清理和确认，对专项计划资产进行估值和变现；

（b）清算小组应当在专项计划终止后 15 个工作日内按标准条款第 19.2.2

款第（3）项及其他有关约定完成清算方案的编制；

（c）计划管理人应按照标准条款的约定召集有控制权的资产支持证券持有

人大会，对清算方案进行审议；

（d）有控制权的资产支持证券持有人大会审议通过清算方案的，清算小组

应按照经审核的清算方案对清算资产进行分配，并注销专项计划账户；有控制权

的资产支持证券持有人大会审议未通过清算方案的，应向清算小组提出书面的修

改建议（但该建议应不违反标准条款的约定），清算小组将按照有控制权的资产

支持证券持有人大会的意见修改清算方案，并执行修改后的清算方案；

（e）计划管理人应当自专项计划清算完成之日起 10 个工作日内，向托管银

行、资产支持证券持有人出具清算报告（对资产支持证券持有人按照标准条款第

14.1 款约定的方式进行披露），并将清算结果向中国证券投资基金业协会报

告，抄送有辖区监管权的中国证监会派出机构。清算报告需经具有证券期货相关

业务资格的会计师事务所审计。计划管理人按照经有控制权的资产支持证券持有

人大会审核的清算方案进行清算的，资产支持证券持有人不得对清算报告提出异

议，但计划管理人存在过错的除外。清算报告向资产支持证券持有人公布后 15

个工作日内，清算小组未收到书面异议的，计划管理人和托管银行就清算报告所

列事项解除责任。

（3）清算资产的分配

清算资产按下列顺序清偿：

（a）支付清算费用；

（b）交纳专项计划所欠税款；

（c）清偿未受偿的管理费、托管费及其它专项计划费用；


2-1-195

（d）支付优先级资产支持证券持有人未受偿的预期收益；

（e）付优先级资产支持证券持有人未受偿的本金；

（f）偿付差额支付承诺人已支付的差额支付款项（如有）；

（g）剩余资金及其他专项计划剩余资产（如有）原状分配给次级资产支持

证券持有人。

（4）清算账册及有关文件的保存

清算账册及有关文件由计划管理人保存 15 年。


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第十二章资产支持证券的登记及转让安排

12.1 资产支持证券登记

计划管理人委托中证登深圳分公司办理资产支持证券的登记托管业务。资产

支持证券将登记在资产支持证券持有人在中证登深圳分公司开立的机构证券账户

中。在认购前，认购人需在中证登深圳公司开立机构证券账户。

计划管理人应与中证登深圳分公司另行签署《证券登记及服务协议》，以明

确计划管理人和中证登深圳分公司在资产支持证券持有人账户管理、资产支持证

券注册登记、清算及资产支持证券交易确认、代理发放资产支持证券预期收益和

本金、建立并保管资产支持证券持有人名册等事宜中的权利和义务，保护资产支

持证券持有人的合法权益。

12.2 资产支持证券交易

12.2.1 优先级资产支持证券交易

1、优先级资产支持证券可以申请通过深圳证券交易所的综合协议交易平台

进行转让。受委托的登记托管机构将负责优先级资产支持证券的转让过户和资金

交收清算。但每个权益登记日至相应的兑付日或有控制权的资产支持证券持有人

大会会议日期内，优先级资产支持证券不得转让。

2、通过深交所综合协议交易平台受让优先级资产支持证券的投资者须为合

格投资者。投资者不必与转让人、计划管理人、托管银行签署转让协议，其受让

的优先级资产支持证券将直接进入其证券账户。

3、优先级资产支持证券转让交易时，每手不得低于 500 份，每次转让不得

低于一手且须为一手的整数倍。

4、投资者受让优先级资产支持证券后，即成为优先级资产支持证券持有

人，享有优先级资产支持证券持有人的权益，承担优先级资产支持证券持有人的

义务。

5、优先级资产支持证券转让、登记、结算等相关规则和费率遵照深交所和


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中证登深圳公司的相关业务规则。

6、优先级资产支持证券持有人转让所得依法需要纳税的，由其自行承担。

12.2.2 次级资产支持证券交易

次级资产支持证券全部由金科物业认购。除非根据生效判决或裁定或计划管


部分或全部次级资产支持证券，亦不得要求计划管理人赎回。


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第十三章信息披露安排

专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》、《计划说明书》和其

他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定向资产支持证

券持有人进行信息披露。

13.1 信息披露的形式

专项计划的信息披露将严格按照《管理规定》、《管理办法》、《计划说明

书》及其他有关规定进行。专项计划信息披露事项将在以下指定媒体上公告：

（1）深圳证券交易所：http://www.szse.cn/

（2）计划管理人：http://www.newone.com.cn

（3）招商银行股份有限公司重庆分行：http://www.cmbchina.com

13.2 信息披露的内容及时间

13.2.1 定期公告

1、《年度资产管理报告》

计划管理人应按照《信息披露指引》规定的方式，自专项计划设立日起，每

年 4月 30 日前披露上年度资产管理报告。对于设立不满 2个月的，计划管理人

可不编制当年的《年度资产管理报告》。《年度资产管理报告》应当由计划管理

人向中国证券投资基金业协会报告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国

证监会派出机构。

《年度资产管理报告》内容包括但不限于：基础资产运行情况；原始权益

人、管理人、托管人及相关服务机构的履约情况；原始权益人的经营情况；专项

计划账户资金收支情况；各档次资产支持证券的本息兑付情况；管理人以自有资

金或者其管理的资产管理计划、其他客户资产、证券投资基金等认购资产支持证

券的情况；需要对资产支持证券投资者报告的其他事项；具备证券资格的会计师

事务所对专项计划年度运行情况出具的审计意见。

上述报告由计划管理人负责编制，经托管银行复核后于上述指定网站上公


2-1-199

告。

2、《年度托管报告》

托管人应当在计划管理人披露资产管理报告的同时披露相应期间的托管报

告。对于设立不满 2个月的，托管银行可不编制当年的《年度托管报告》。《年

度托管报告》应当由计划管理人向中国证券投资基金业协会报告，同时抄送对计

划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。

《年度托管报告》内容包括但不限于：专项计划资产托管情况，包括托管资

产变动及状态、托管人履责情况等；对计划管理人的监督情况，包括计划管理人

的管理指令遵守计划说明书或者托管协议约定的情况以及对资产管理报告有关数

据的真实性、准确性、完整性的复核情况等；需要对投资者报告的其他事项。

托管报告由托管银行负责编制，并交由计划管理人于上述指定媒体公告。

3、《年度审计报告》

审计机构应于每年 3 月 31 日前向计划管理人提供一份专项计划的《年度审

计报告》，该《年度审计报告》作为《年度资产管理报告》的附件，随同《年度

资产管理报告》一并由计划管理人对外进行公告。《年度审计报告》内容主要包

括报告期内计划管理人对专项计划资产管理业务运营情况进行的年度审计结果和

会计师事务所对专项计划出具的单项审计意见。

4、《收益分配报告》

计划管理人应于专项计划每个兑付日的 2个交易日前向合格投资者披露专项

计划的《收益分配报告》，披露该次资产支持证券的分配信息，内容包括但不限

于：权益登记日、兑付日、兑付办法以及每份资产支持证券的兑付数额。

5、《定期跟踪评级报告》

专项计划存续期间，评级机构应当于每个公历年度 6月 30 日前向合格投资

者披露上年度的《定期跟踪评级报告》。

《定期跟踪评级报告》应包括但不限于以下要点：评级意见及参考因素、基

础资产的变动概况、专项计划交易结构摘要、当期资产支持证券的还本付息情

况、基础资产现金流运行情况、现金流压力测试结果、基础资产信用质量分析、


2-1-200

原始权益人的信用分析、资产证券化交易相关各方情况分析和评级结论等。

6、《清算报告》

专项计划清算完成之日起 10 个工作日内，计划管理人应向托管银行、资产

支持证券持有人出具《清算报告》。《清算报告》的内容主要包括专项计划终止

后的清算情况，及会计师事务所对清算报告的审计意见。

13.2.2 临时公告

专项计划存续期间，在发生可能对资产支持证券投资价值或价格有实质性影

响的重大事件时，计划管理人应及时向资产支持证券合格投资者披露相关信息，

并向中国证券投资基金业协会报告。重大事件包括但不限于以下事项：

（1）未按计划说明书约定分配收益；

（2）资产支持证券信用等级发生不利调整；

（3）专项计划资产发生超过资产支持证券未偿还本金余额 10%以上的损

失；

（4）基础资产的运行情况或产生现金流的能力发生重大变化；

（5）原始权益人、管理人、托管人或者基础资产涉及法律纠纷，可能影响

按时分配收益；

（6）预计基础资产现金流相比预期减少 20%以上；

（7）原始权益人、管理人、托管人等相关机构违反合同约定，对资产支持

证券投资者利益产生不利影响；

（8）原始权益人、管理人、托管人等相关机构的经营情况发生重大变化，

或者作出减资、合并、分立、解散、申请破产等决定，可能影响资产支持证券投

资者利益；

（9）管理人、托管人、资信评级机构等相关机构发生变更；

（10）原始权益人、管理人、托管人等相关机构信用等级发生调整，可能影

响资产支持证券投资者利益；

（11）其他可能对资产支持证券投资者利益产生重大影响的情形。


2-1-201

13.2.3 澄清公告与说明

在任何公共传播媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对资产支持证券

持有人的收益预期产生误导性影响或引起较大恐慌时，相关的信息披露义务人知

悉后应当立即对该消息进行澄清或说明，并将有关情况立即报告中国证券投资基

金业协会。

13.3 信息披露文件的存放与查阅

定期公告和临时公告的文本文件在编制完成后，将存放于计划管理人所在

地、托管人所在地、有关推广机构及其网点，并在指定网站披露，供资产支持证

券持有人查阅。资产支持证券持有人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述

文件复制件或复印件。

计划管理人和托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。资产支持证

券持有人按上述方式所获得的文件或其复印件，计划管理人和托管人应保证与所

公告的内容完全一致。

13.4 向监管机构的备案及信息披露

1、专项计划推广期间，管理人应将《计划说明书》、专项计划推广公告等

正式推广文件报中国证券投资基金业协会备案。

2、专项计划成立日起五（5）个工作日内，管理人应将专项计划的推广、设

立情况和验资报告向中国证券投资基金业协会报告；专项计划不成立，管理人应

当在推广期间结束之日起十（10）个工作日内向中国证券投资基金业协会报告。

3、本文所述定期公告、临时公告、澄清公告与说明在指定网站对资产支持

证券持有人披露时，管理人（或托管人）应同时报中国证券投资基金业协会备

案。

4、专项计划存续期间，评级机构发生变更，管理人应向中国证券投资基金

业协会报告。

5、管理人职责终止的，应当在完成移交手续之日起五（5）个工作日内向中

国证券投资基金业协会派出机构报告。


2-1-202

6、专项计划清算完成之日起十（10）个工作日内，管理人应将清算结果向

中国证券投资基金业协会报告。

7、监管机构如有其他信息披露规定及监管要求的，从其规定执行。


2-1-203

第十四章资产支持证券持有人会议相关安排

为保障资产支持证券持有人的合法利益，专项计划特别设置资产支持证券持

有人大会制度，对于可能影响资产支持证券持有人利益的特定重大事项进行决

策。

14.1 有控制权的资产支持证券

在优先级资产支持证券本金和预期收益偿付完毕之前，系指优先级资产支持

证券；在优先级资产支持证券的本金和预期收益偿付完毕之后系指次级资产支持

证券。

14.2 有控制权的资产支持证券持有人大会组成

（1）资产支持证券持有人大会由所有资产支持证券持有人组成；

（2）资产支持证券持有人除依法或依《计划说明书》约定单独行使权利

外，应共同组成资产支持证券持有人大会，按本条约定决定专项计划中的重大事

务；

（3）持有优先级资产支持证券总数比例达 10%以上的单个优先级资产支持

证券持有人，对其他优先级资产支持证券持有人负有信赖义务，应本着对全体优

先级资产支持证券有利的原则召开或参加资产支持证券持有人大会、审慎行使表

决权；

（4）专项计划终止，需要有控制权的资产支持证券持有人大会对本专项计

划的清算报告进行审核。

14.3 有控制权的资产支持证券持有人大会的召开

14.3.1 召开事由

14.3.1.1

在专项计划存续期间，在发生可能对资产支持证券投资价值或价格有实质性

影响的重大事件时，应当召开专项计划资产支持证券持有人大会。重大事件包括

但不限于以下事项：


2-1-204

（1）计划计划管理人、托管银行的解任或辞任，选任或决定新的计划计划

管理人、托管银行；

（2）提前终止专项计划或变更、延长专项计划期限；

（3）要求管理人调整专项计划资产的投资、管理方式；

（4）提高管理人、托管银行的报酬标准；

（5）对《计划说明书》进行重大变更；

（6）发生可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的其他事项。

14.3.1.2

有控制权的资产支持证券持有人大会审议并表决的事项须为与全体有控制权

的资产支持证券持有人相关并须由有控制权的资产支持证券持有人大会作出决议

的事项，若仅涉及单个资产支持证券持有人的利益时，资产支持证券持有人须单

独向计划管理人、托管银行行使诉讼权或其它相关权利。

（1）资产支持证券持有人单独向计划管理人、托管银行行使诉讼权利的，

如该诉讼事项与所有资产支持证券持有人相关，须由有控制权的资产支持证券持

有人大会作出决议，共同向计划管理人、托管银行行使诉讼权利，任一资产支持

证券持有人不得单独行使诉讼权利；

（2）资产支持证券持有人只有在计划管理人、托管银行支付的专项计划分

配资金数额、期限、对象等仅涉及单个资产支持证券持有人的利益时，方可单独

向计划管理人、托管银行行使诉讼权利。

14.3.2 有控制权的资产支持证券持有人大会的召集人

14.3.2.1 资产支持证券持有人大会由管理人召集。

14.3.2.2 当管理人未按约定召集或者不能召集的，由托管银行召集。

14.3.2.3 单独或合计持有有控制权的资产支持证券总数 10%以上（含 10%）的有

控制权的资产支持证券持有人认为有必要召开有控制权的资产支持证券持有人大

会的，应当向计划管理人、托管银行提出书面提议；计划管理人、托管银行应当

自收到书面提议之日起 10 个工作日内决定是否召集，并书面告知提出提议的有


2-1-205

控制权的资产支持证券持有人代表；计划管理人、托管银行决定召集的，应当自

出具书面决定之日起 30 日内召开；若决定不召集的，单独或合计持有有控制权

的资产支持证券总数 10%以上（含 10%）的有控制权的资产支持证券持有人有权

自行召集。

14.3.3 有控制权的资产支持证券持有人大会召开方式

有控制权的资产支持证券持有人大会召开的方式由召集人决定。大会可采取

现场方式召开，也可采取通讯方式召开。但更换计划管理人及/或托管银行、提

前终止专项计划的，必须以现场开会方式召开。

14.3.4 有控制权的资产支持证券持有人大会的召集通知

14.3.4.1 召开资产支持证券持有人大会，召集人应当在大会召开前 30 日，

在至少一种信息披露媒体上公告通知全体资产支持证券持有人。会议通知至少应

载明以下内容：

（1）大会召开的时间、地点；

（2）大会拟审议的所有事项；

（3）大会的会议形式、议事程序和表决方式；

（4）有权出席大会的权益登记日；

（5）代理投票授权委托书的内容要求（包括但不限于代理人身份、代理权

限和代理有效期限等）、送达时间和地点；

（6）会务常设联系人姓名、电话。

14.3.4.2 采用通讯方式召开大会并进行表决的，由召集人决定通讯方式和书面

表决方式，并在会议通知中说明本次大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机

关及其联系方式和联系人、投票表决的截止日、书面表决意见的寄交和收取方式

等事项。

14.3.4.3 任何资产支持证券持有人无论出于何原因未见到或收到上述公告或通

知，均不影响该次大会决议对其产生的约束力。

14.3.5 有控制权的资产支持证券持有人大会的召开


2-1-206

14.3.5.1 现场开会

（1）现场开会的，需由有控制权的资产支持证券持有人本人出席或通过授

权委派其代理人出席，计划管理人、托管银行的授权代表应当列席大会。

（2）现场开会符合以下条件时，方为有效：

（a）亲自出席会议者须持有会议通知和身份证明，受托出席会议者须出具

委托人授权委托书、会议通知和身份证明；

（b）有控制权的资产支持证券持有人大会应当有持有有控制权的资产支持

证券份额 1/2 以上的有控制权的资产支持证券持有人参加，方可召开。

14.3.5.2 通讯方式

通讯方式开会符合以下条件时，方为有效：

（1）召集人按《计划说明书》约定公布会议通知后，在两个工作日内连续

公布相关提示性公告；

（2）召集人按照会议通知约定的方式收取持有有控制权的资产支持证券持

有人的书面表决意见；

（3）直接出具书面意见的有控制权的资产支持证券持有人所持有的或受托

代表他人出具书面意见的代理人所代表的有控制权的资产支持证券须达到有控制

权的资产支持证券总数的 1/2 以上（含 1/2）。

14.3.5.3 若现场开会方式未达到上述第 14.3.5.1 款及其项下的要求，或通讯方

式未达到上述第 14.3.5.2 款及其项下的要求，则大会必须顺延 15 日后召开，时

间和地点由召集人决定后仍按上述第 14.3.4 条款约定的方式通知资产支持证券

持有人。

14.4 资产支持证券持有人大会议决事项和程序

14.4.1 议决事项

14.4.1.1 大会议决事项为关系优先级资产支持证券持有人利益须大会予以议决

的重大事项，包括但不限于上述第 14.3 款所列事项。

14.4.1.2 管理人、托管银行、单独或合计持有 10%以上有控制权的资产支持证券


2-1-207

持有人可以在大会召集人发出大会通知前向大会召集人提交需由大会审议表决的

议案，也可以在大会通知发出后至大会召开前 15 日内向大会召集人提交临时议

案。

14.4.1.3 大会召集人应对提交的议案进行审核，对决定提交大会审议的提案应

在大会通知上载明，临时议案应当在大会召开前 15 日公告。

14.4.1.4 资产支持证券持有人大会不得对未经公告的事项进行表决。

14.4.2 议事程序

14.4.2.1 现场方式

（1）有控制权的资产支持证券持有人本人应出席或委托代理人出席有控制

权的资产支持证券持有人大会并按本条约定行使表决权，代理人参会前需向召集

人出具授权委托书；

（2）有控制权的资产支持证券持有人大会由大会主席主持召开，大会主席

由专项计划的召集人担任；单独或合计持有有控制权的资产支持证券总数 10%或

以上的有控制权的资产支持证券持有人召集大会的，以其所代表的有控制权的资

产支持证券 1/2 以上多数（不含 1/2）选举召集人代表担任大会主席。如果大会

主席迟到 15 分钟以上，则由出席人以所代表的表决权的 1/2 以上（不含 1/2）

当场推举出一位出席人担任大会主席；

（3）大会主席主持选举二名监票人；

（4）大会主席宣读提案，出席人讨论并进行表决。出席人应当对大会的各

项提案或同一项提案内并列的各项议题分开审议、逐项表决；

（5）有控制权的资产支持证券持有人依持有的有控制权的资产支持证券行

使表决权，每一份有控制权的资产支持证券享有一份表决权，但关联交易关系人

作为有控制权的资产支持证券持有人的，其对关联交易事项应当回避表决，其所

持表决权不应计入出席资产支持证券持有人大会有表决权的有控制权的资产支持

证券总数。

（6）有控制权的资产支持证券持有人大会采取记名方式进行投票表决；

（7）有控制权的资产支持证券持有人大会审议事项分为一般事项和特别事


2-1-208

项。对上述 14.3.1.1 项下的（1）项所列的特别事项，需由参加大会的有控制权

的资产支持证券持有人所持表决权的三分之二以上（不含三分之二）通过。除此

之外的其他情况属于一般事项，需由参加大会的有控制权的资产支持证券持有人

所持表决权的半数以上（不含半数）通过；

（8）监票人在出席人表决后清点票数并由大会主席当场公布计票结果。若

大会主席或 10%以上的出席有控制权的资产支持证券持有人对计票结果有怀疑

的，应当重新清点，重新清点仅限一次；

（9）大会主席应指定专人制作大会纪要，大会纪要应详细记录大会召开的

时间、地点、出席人名单、议题和大会讨论和通过或否决的决议，并由大会主席

签名。

14.4.2.2 通讯方式

（1）以通讯方式开会的，应以书面方式进行表决，由召集人在公证机关的

监督下按照会议通知规定的方式收取有控制权的资产支持证券持有人的书面表决

意见；

（2）召集人在所通知的表决截止日期第二日在公证机构监督下统计全部有

效表决并形成决议。符合会议通知约定的书面表决意见视为有效表决。表决意见

模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具书面意见的有控制权的资

产支持证券持有人所代表的有控制权的资产支持证券总数。

14.5 有控制权的资产支持证券持有人大会决议的生效与效力

1、资产支持证券持有人大会决定的事项，自表决通过之日起生效。有控制

权的资产支持证券持有人大会决定的事项，应当自表决通过之日起 5个工作日内

由计划管理人报中国证券投资基金业协会备案，并予以公告。

2、大会的生效决议对全体资产支持证券持有人、计划管理人、托管人等主

体均具有法律约束力。全体资产支持证券持有人、计划管理人、托管人等主体均

应遵守和执行。

3、大会的生效决议应当由管理人备案，并按《计划说明书》约定的披露方

式进行披露。


2-1-209

4、有控制权的资产支持证券在资产支持证券持有人大会上行使权利所产生

的一切后果均由全体资产支持证券持有人按资产支持证券份额享有或承担。若发

生不当行使而造成管理人、托管人或其他人的一切损失，均由全体资产支持证券

持有人承担赔偿责任。

14.6 有控制权的资产支持证券持有人大会决议瑕疵诉讼

1、若召开资产支持证券持有人大会在程序上或决议内容上明显违反法律法

规或《计划说明书》约定的，资产支持证券持有人有权向人民法院提起资产支持

证券持有人大会决议瑕疵诉讼（撤销之诉或确认无效之诉）。

2、资产支持证券持有人提起资产支持证券持有人大会决议瑕疵诉讼的，如

果管理人、托管人能够证明其提起诉讼系出于恶意，则可以请求法院责令提起诉

讼的资产支持证券持有人提供相应的担保。


2-1-210

第十五章主要交易文件摘要

15.1 标准条款及《认购协议》摘要

《标准条款》结合《认购协议》明确约定了计划管理人和资产支持证券持有

人的权利、义务，明确了专项计划的投资范围、存续期间，专项计划设立的条件

和日期，资产支持证券持有人参加计划的时间、方式和价格，专项计划资产托

管，专项计划账户管理，专项计划费用，认购自己的运用和收益，专项计划收益

与分配，信息披露，有控制权的资产支持证券持有人大会，计划管理人的解任和

辞任，风险揭示，专项计划终止，违约责任，不可抗力，保密义务，法律适用和

争议解决，合同成立与生效等重大事项。

15.2《资产转让协议》摘要

以下摘要描述了《招商创融-金科物业资产支持专项计划 1号资产买卖协

议》（以下简称“《资产转让协议》”）的主要条款。投资者须结合本计划说明

书和交易文件的进一步详细信息进行阅读。

《资产转让协议》具体规定了专项计划的基础资产、购买价及其支付、当事

人之间的基本权利义务等事项。根据《资产转让协议》，原始权益人同意出售，

且管理人同意代表专项计划的认购人按照《资产转让协议》的条款和条件购买相

应的基础资产。

15.2.1 基础资产的买卖

金科股份同意按照《资产转让协议》约定的条款和条件向受让方出售并转让

基础资产，受让方同意按照《资产转让协议》约定的条款和条件向金科股份购买

并受让基础资产。

在专项计划设立时，且受让方按《资产转让协议》第 2.2 款的约定向金科股

份支付了相应的全部基础资产购买价款之日，金科股份将自资产转让日（含该

日）起将基础资产转让给受让方，即金科股份根据《委托贷款借款合同》的约

定，享有的《委托贷款借款合同》项下的所有借款债权及其担保权利（如有），

包括现有的和未来的所有债权及其产生的本金、罚息、违约金、损害赔偿金等所


2-1-211

有收益，以及为实现上述权利及收益而采取相应担保或补救措施的权利包括：

（1）金科股份对于基础资产的现时的和未来的、现实的和或有的全部所有

权和相关权益；

（2）基础资产所产生的到期或将到期的全部还款及其担保权益（如有）；

（3）基础资产被清收、被出售、或者被以其他方式处置所产生的回收款；

（4）请求、起诉、收回、接受与基础资产相关的全部应偿付款项的权利；

（5）来自与基础资产相关的承诺的利益以及强制执行基础资产的全部权利

和法律救济权利。

受让方基于金科股份在《资产转让协议》之陈述、保证和承诺，接受上述转

让，并同意根据《资产转让协议》及应适用的中国法律的规定，（1）承担基础

资产的全部风险，享有基础资产所产生的全部收益；并（2）根据《资产转让协

议》第 2.2 款约定支付基础资产的购买价款。

15.2.2 基础资产买卖的交割方式

就《资产转让协议》附件一载明的基础资产，受让方根据《资产转让协议》

第 2.2.2 款约定向金科股份支付购买价款的同时，金科股份、借款人应与受让方

签订《交割确认函》（格式见《资产转让协议》附件三）。《交割确认函》的签

订即视为金科股份、借款人与受让方就基础资产买卖的交割完成，该《交割确认

函》于金科股份、借款人、受让方法定代表人或其授权代表人签字/签章并加盖

单位公章后立即生效，对金科股份、借款人受让方均具有法律约束力。

借款人签署《资产转让协议》即视为转让方已就本次债权转让事宜向借款人

履行了通知义务。

15.2.3 购买价款及其交付

1、基础资产的购买价款

以《资产转让协议》第 4.2 款的先决条件满足为前提，受让方应于专项计划

设立日向金科股份支付合法合规募集到的基础资产的购买价款，专项计划设立日

的基础资产购买价款为人民币【壹拾伍亿元】（小写：￥【1,500,000,000.00】


2-1-212

元）。

2、基础资产购买价款的支付

（1）受让方应于专项计划设立日指示托管银行将《资产转让协议》第

2.2.1 款约定的购买价款一次性地划入金科股份书面指定的银行账户。与划款有

关的任何银行收费应由受让方负担。

（2）除非《资产转让协议》另有约定，受让方按照《资产转让协议》第

2.2 款在专项计划设立日支付的款项应不存在任何性质的扣减或抵扣，或任何限

制或条件，并且不存在任何税款的扣减或抵扣。

（3）就《资产转让协议》第 2.2.2 款而言，一旦金科股份指定的开户银行

收到所要求的等于受让方按照《资产转让协议》第 2.2 款应支付的金额，即视

为受让方已履行了《资产转让协议》第 2.2.2.1 款所约定的付款义务。

15.2.4 提前分配选择权

借款人同时作为专项计划的次级资产支持证券持有人，在优先级资产支持证

券全部清偿完毕后，可申请召开有控制权的资产支持证券持有人大会，决议提前

分配专项计划剩余收益。

15.2.5 基础资产重组

1、贷款期限

自资产转让日（含该日）起，《委托贷款借款合同》项下的贷款进入贷款期

间二，《资产转让协议》项下的贷款期限为 5年，自资产转让日（含该日）起至

委托贷款到期日。

2、贷款本息的清偿

（1）贷款期间一利息清偿安排

贷款期间一的委托贷款利息自委托贷款银行划拨贷款之日起按贷款实际占用

天数计息，于贷款期间一终止日结息，由金科股份通过委托贷款银行向金科物业

一次性收取，借款利率为【9】%（年利率）。

（2）贷款期间二利息清偿安排


2-1-213

i）借款人不可撤销及无条件的同意，受让方向金科股份购买并受让基础资

产的，自资产转让日起，《委托贷款借款合同》项下的贷款利率自资产转让日

（含该日）起非追溯性的调整为【9】%（年利率）。

ii）贷款期间二的委托贷款利息自资产转让日（含该日）至委托贷款到期日

（不含该日）按未偿还本金余额的实际占用天数计息，于每一委托贷款还款日付

息，结息日为委托贷款还款日的前一日。贷款期间二的委托贷款利息按如下公式

计算：

当期应还委托贷款利息金额=未偿还本金余额×该委托贷款还本日所在计息

期间自然日实际天数×【9】%÷365

每一期委托贷款利息的金额具体以《资产转让协议》附件四所列金额为准。

15.2.6 基础资产清偿安排

1、还款来源

《委托贷款借款合同》、《资产转让协议》项下的委托贷款的还款来源为

《资产转让协议》附件二《物业合同》项下金科花园、金科丽苑等物业在特定期

间的物业服务费收入。

2、还款账户及还款流程

（1）金科物业及其分公司应当在监管银行开立物业服务费收款账户，用于

接收《物业合同》项下应收账款债务人支付的物业服务费；同时，金科物业应当

在监管银行开立资金归集账户，用于存放物业服务费收款账户归集的物业服务费

收入资金、偿还委托贷款本息资金。在前述账户出现被冻结、查封、扣划以及其

他影响计划管理人利益的情形时，计划管理人有权按照《资金监管协议》的约定

要求金科物业（及其分公司）在监管银行另行开立的新的物业服务费收款账户和

新的资金归集账户，或者直接要求金科物业将《物业合同》项下应收账款债务人

支付的物业服务费及偿还委托贷款本息资金直接划入专项计划账户。

（2）金科物业授权监管银行在物业服务费归集日 16:00 时前将物业服务费

收款账户内的所有款项划转至资金归集账户。金科物业授权监管银行于委托贷款

还款日 11:00 时前将等额于当期委托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至


2-1-214

专项计划账户，若资金归集账户余额超过《资产转让协议》附件四所列的“当期

应还委托贷款本息金额”×110%的，则监管银行在委托贷款还款日 16:00 时前应

将超出上述金额的部分全部划入金科物业指定的账户。

（3）若于物业服务费归集日，监管银行将物业服务费收款账户内的所有款

项划转至资金归集账户后，资金归集账户余额仍不足清偿当期委托贷款本息的，

金科物业应于物业服务费归集日的次一工作日（T-3 日）10:30 时前将资金归集

账户余额与当期委托贷款本息间的差额部分予以补足，并将补足款项支付至资金

归集账户。

（4）若于物业服务费归集日次一工作日（T-3 日）10:30 时后，资金归集账

户内的资金不足清偿当期委托贷款本息的，则：

1）差额支付承诺人应于委托贷款还款日 11:00 时前将资金归集账户余额与

当期委托贷款本息之间的差额部分予以补足，并划转至专项计划账户；在差额支

付承诺人履行差额支付义务后，在差额支付承诺人已经履行差额支付义务的范围

内，计划管理人不得就该部分要求金科物业继续履行。

2）金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将资金归集账户内

的全部资金划转至专项计划账户。

（5）若于委托贷款还款日，差额支付承诺人未按《差额支付承诺函》的约

定将资金归集账户余额与当期委托贷款本息之间的差额部分划转至专项计划账户

的，则视为金科物业逾期还款，应按《资产转让协议》和《委托贷款借款合同》

的约定承担违约责任。

（6）若发生资产转让协议约定的加速清偿事件的，受让方有权宣布借款提

前到期，并要求借款人归还借款本息，利随本清。

15.2.7 违约责任

1、一般原则

任何一方违反《资产转让协议》的约定，视为该方违约，违约方应对其他方

赔偿因其违约行为而遭受的损失。

2、金科股份的违约责任


2-1-215

（1）除前述违约赔偿一般原则以外，金科股份应赔偿受让方因以下事项而

遭受的损失，包括但不限于由此导致的基础资产的损失以及受让方由此可能对第

三方承担的损失：

（a）金科股份（或其任何授权人员）在《资产转让协议》或其他专项计

划文件中所作出的任何陈述和保证，以及金科股份根据《资产转让协议》或其他

专项计划文件提供的任何信息或报告存在虚假、错误、误导性陈述或重大遗漏；

（b）金科股份未履行或未全部履行《资产转让协议》约定的任何承诺或

义务。

（2）若金科股份转让的基础资产不符合《资产转让协议》第 7.2 款的约定

的，则计划管理人有权书面通知金科股份回购基础资产，金科股份支付的回购价

款为：

回购价款=截至回购款项支付日金科物业未偿还本金余额及利息+截至回购款

项支付日金科物业应向计划管理人支付的违约金、罚息、损害赔偿金及计划管理

人有权向金科物业主张的其他债权。

3、受让方的违约责任

除前述违约赔偿一般原则以外，受让方应赔偿金科股份因以下事项而遭受的

直接损失：

（1）受让方未按照《资产转让协议》的约定支付基础资产购买价款；

（2）受让方（或其任何授权管理人员）在《资产转让协议》或其他专项计

划文件中所作出的任何陈述和保证，以及受让方根据《资产转让协议》或其他专

项计划文件提供的任何信息或报告在做出时是错误的或虚假的；

（3）受让方未履行或未全部履行《资产转让协议》约定的任何承诺或义

务。

4、借款人的违约责任

（1）借款人逾期付息和/或逾期偿还本金的，则对逾期部分按《资产转让协

议》项下第 5.2.2.1 条所约定的借款利率加收 50%计算罚息，同时受让人有权行

使《资产转让协议》第 12.4.3 条项下的权利。


2-1-216

（2）借款人有下列行为之一的，均构成借款人违约：

（a）借款人发生《资产转让协议》第 10.2.12 条所述情形使受让方债权实

现受到严重影响或威胁的。

（b）借款人涉及重大经济纠纷、资产损失或财务状况恶化等，使受让方债

权实现受到严重影响或威胁的。

（c）借款人（或其任何授权人员）在《资产转让协议》或其他专项计划文

件中所作出的任何陈述和保证，以及借款人根据《资产转让协议》或其他专项计

划文件提供的任何信息或报告存在虚假、错误、误导性陈述或重大遗漏；

（d）借款人未履行或未全部履行《资产转让协议》、《委托贷款借款合

同》、《质押合同》、《应收账款质押登记合同》、《资金监管协议》约定的任

何承诺或义务。

（e）借款人明确表示或以其行为表明将不履行《资产转让协议》、《委托

贷款借款合同》、《质押合同》、《应收账款质押登记合同》、《资金监管协

议》项下约定的任何承诺或义务。

（f）差额支付承诺人未履行或未全部履行《差额支付承诺函》约定的任何

承诺或义务。

（g）差额支付承诺人明确表示或以其行为表明将不履行《差额支付承诺

函》约定的任何承诺或义务。

（h）受让方认为严重影响其自身债权实现的其他情形。

（3）若出现《资产转让协议》第 12.4.2 条约定的任何情形，经受让方发出

要求其补救的书面通知后 30 天内未能得到补救的，受让方有权行使下述权利中

的一项或多项：

（a）宣布借款提前到期，并要求借款人归还借款本息。

（b）行使执行担保权利。

15.3《资金监管协议》

订立《资金监管协议》的目的是明确双方在专项计划资产监管相关事宜中的


2-1-217

权利、义务要求及责任，以确保专项计划资产的安全，保障委托人、管理人、监

管人的合法权益。

1、监管事项的委托

（1）金科物业同意根据《资金监管协议》的约定，在监管银行开立物业服

务费收款账户和资金归集账户，用于归集《物业合同》项下应收账款债务人支付

的物业服务费及用于清偿委托贷款的资金，并委托监管银行对该物业服务费收款

账户、资金归集账户进行监管。

（2）监管银行同意根据《资金监管协议》的约定，接受计划管理人和金科

物业关于物业服务费收款账户和资金归集账户资金监管事项及贷后管理的委托。

（3）金科物业同意根据专项计划文件及《资金监管协议》的约定，全面配

合甲乙双方进行物业服务费收款账户和资金归集账户资金监管事宜及贷后管理事

项。

2、监管账户管理

（1）金科物业应在专项计划设立日前在监管银行开立物业服务费收款账户

和资金归集账户（即监管账户），金科物业应按照监管银行的要求提供开户所需

的一切资料，并保证该资料真实、合法、有效。

（2）在监管账户开立后，未经计划管理人书面同意，金科物业不得单方向

监管银行申请办理印鉴变更或挂失、账户变更、挂失或注销等影响《资金监管协

议》项下各项操作的行为，否则监管银行有权拒绝办理并应当及时通知计划管理

人。

（3）除《资金监管协议》另有约定外，金科物业不得在监管账户及该账户

内的款项上设置任何担保权益或其他第三方优先权利（受益人为计划管理人的除

外）。金科物业违反约定在监管账户及该账户内的款项上设置任何担保权益或其

他第三方优先权利的，监管银行应及时向计划管理人报告，并拒绝为金科物业办

理相关业务。

3、资金监管期限

除《资金监管协议》提前终止或被解除外，资金监管期限自《资金监管协


2-1-218

议》生效之日起，至专项计划终止之日止，具体的终止日期由计划管理人向监管

银行发出书面通知予以确定。

15.4《应收账款质押合同》

计划管理人与借款人签署了《主债权合同》（指《委托贷款借款合同》和

《资产转让协议》及对该等合同的任何有效修订和补充。）。为担保《主债权合

同》的履行，借款人愿意根据《应收账款质押合同》的约定在应收账款上设定以

计划管理人为权利人的质权，将应收账款全部质押给计划管理人，计划管理人同

意接受借款人所提供的质押担保。

计划管理人与借款人经友好协商，依据《中华人民共和国合同法》、《中华

人民共和国物权法》及其他有关法律，一致同意订立《应收账款质押合同》，以

资共同遵守。

1、被担保债务

《应收账款质押合同》项下金科物业提供质押担保的债务（以下简称“被担

保债务”）范围包括：

（1）主债务人在《主债权合同》项下应向计划管理人、专项计划履行的所

有义务、责任。

（2）主债务人未履行其在《主债权合同》项下的所有义务、责任而给计划

管理人、专项计划造成的全部直接或间接损失。

（3）主债务人在《主债权合同》项下的所有因主债务人的义务、责任产生

的应向计划管理人、专项计划支付的违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所

有其它应付费用。

（4）计划管理人、专项计划为实现《应收账款质押合同》项下抵押权或由

于主债务人违反《主债权合同》而发生的所有费用、支出及损失，包括但不限于

诉讼费、律师费、公证费（如适用）、评估费、翻译费等。

2、质押期限

（1）《应收账款质押合同》项下的质权为持续有效的担保，其有效期直至

被担保债务被全部偿付之日结束。


2-1-219

（2）《应收账款质押合同》项下的质权不得因任何的金科物业阶段性的义

务履行、被担保债务的部分实现或解除而被视为已经全部或部分得到满足或解

除。

15.5《差额支付承诺函》

以下摘要描述了金科股份作为专项计划的差额支付承诺人拟签署并出具《差

额支付承诺函》的主要条款。投资者须结合本计划说明书和交易文件的进一步详

细信息进行阅读。

1、差额支付承诺

（1）差额支付承诺人不可撤销及无条件地向计划管理人承诺，对截止任何

一个兑付日前 3个工作日 10:30 时后，若资金归集账户内的资金不足清偿当期委

托贷款本息的，则差额支付承诺人不可撤销的承诺按计划管理人差额支付指令的

要求，就资金归集账户内的资金与当期委托贷款本息的差额部分，承担差额补足

义务。

（2）若差额支付承诺人在差额支付承诺人划款日未能履行差额补足义务，

则差额支付承诺人除需继续履行差额补足义务外，还需额外支付逾期利息，逾期

利息金额为“差额支付承诺人划款日应付补足款×0.05%×差额支付承诺人划款

日至差额承诺义务完成日期间自然日实际天数。”

（3）差额支付承诺人承诺，若计划管理人解散、清算或破产或受到任何限

制或计划管理人的法人名称、经营范围、注册资本或股东发生任何的变化，或计

划管理人发生更换，差额支付承诺人在承诺函项下的义务均不受上述事项影响。

（4）差额支付承诺人承诺，在发生差额支付承诺函第 4条约定情形时，差

额支付承诺人的差额支付义务不因计划管理人未在差额支付通知日向差额支付承

诺人发出差额支付指令而免除。

（5）承诺函独立于《资产转让协议》及《委托贷款借款合同》。《资产转

让协议》及《委托贷款借款合同》的任何条款成为无效、非法或不可执行不应影

响承诺函的有效性、合法性或可执行性。《资产转让协议》及《委托贷款借款合

同》不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除并不影响承诺函的效


2-1-220

力。

2、差额支付资金的偿还与追偿

（1）差额支付资金的偿还。差额支付承诺人同意，除资产管理合同另有明

确约定外，差额支付承诺人按承诺函支付的差额支付款项不得要求资产支持证券

持有人或计划管理人偿还。

（2）差额支付资金的追偿。如果差额支付承诺人不履行承诺函项下的差额

支付义务，则同意计划管理人代表资产支持证券持有人向差额支付承诺人进行追

偿，但资产支持证券持有人不得单独行使追偿权。

3、差额支付的启动条件

差额支付的启动条件为：截至任何一个兑付日前 3个工作日 10:30 时后，资

金归集账户内的资金不足清偿当期委托贷款本息。

在差额支付启动事件发生时，差额支付承诺人应根据《标准条款》及差额支

付承诺函的约定履行差额支付义务。

4、通知

除非承诺函对电话指令或通知另有规定，承诺函项下要求的或允许的向任何

一方作出的所有通知、要求、指令和其他通讯应以书面形式做出并且应由发出通

知的一方或其代表签署。通知应采用传真方式、或专人递送方式，或邮资预付的

挂号信方式或特种快递方式递送至承诺函中所列的地址或传真号码（或按照本条

的规定正式通知的其他地址或传真号码）。以专人递送、传真或邮寄方式发送的

通知应视为已在以下时间有效送达：

（a）通过专人递送的，在送达时；

（b）通过传真发送，如果已经发送，或者传真机生成了发送成功的确认

的，在相关传真发送时；

（c）以邮资预付的挂号信形式（要求有查收回执）发送的，于投邮后第五

（5）个工作日下午五时；

（d）特种快递方式发送的，于投邮后第三（3）个工作日上午九时。


2-1-221

各方用于通知用途的地址和传真号码见《差额支付承诺函》第 10.2 款所

述。

5、承诺期间

差额支付承诺人承诺按照《标准条款》及承诺函的约定，自承诺函生效之日

起（含该日）向计划管理人（代表资产支持证券持有人）承担差额支付义务，直

至借款人在《资产转让协议》及《委托贷款借款合同》项下的义务全部履行完毕

之日止。


2-1-222

第十六章其他说明事项

16.1 利益关系说明

管理人、托管人及原始权益人之间无重大利益关系。

资产管理人根据业务需要可以变更投资经理。投资经理变更前，资产管理人

应与资产委托人、资产托管人进行沟通，且应在变更实施的 20 个工作日前书面

通知资产委托人和资产托管人，通知中应注明生效日期。

16.2 计划管理人的解任和辞任

16.2.1 计划管理人的解任

1、专项计划发生《标准条款》第 16.2 款规定的任何计划管理人解任事件

时，应根据《标准条款》第十五条的规定召开有控制权的资产支持证券持有人大

会；并且如果有控制权的资产支持证券持有人大会做出解任计划管理人的决议，

则有控制权的资产支持证券持有人大会应向计划管理人发出书面解任通知，该通

知中应注明计划管理人解任的生效日期。

2、有控制权的资产支持证券持有人大会发出计划管理人解任通知后，计划

管理人应继续履行《标准条款》及《托管协议》项下计划管理人的全部职责和义

务，并接受有控制权的资产支持证券持有人大会的监督，直至下列日期中的较晚

者：（a）在有控制权的资产支持证券持有人大会任命后续计划管理人生效之

日，（b）计划管理人解任通知中确定的日期。

3、除了本条所规定的情形之外，专项计划的有控制权的资产支持证券持有

人大会不得解任计划管理人。

16.2.2 计划管理人解任事件

在《标准条款》项下，构成专项计划计划管理人解任事件的事件包括但不限

于：

1、计划管理人被依法取消了办理客户资产管理业务的资格；

2、计划管理人发出违反标准条款或《认购协议》规定的资金拨付或收益分


2-1-223

配指令，且经托管银行拒绝执行后 10 个工作日内，仍未纠正的；

3、计划管理人因解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产而不能

继续履行计划管理人职责；

4、计划管理人违反专项计划设立目的处分专项计划资产；

5、计划管理人管理、运用和处分专项计划资产有重大过失；

6、计划管理人管理、运用和处分专项计划资产违反《计划说明书》的约

定；

7、计划管理人发生任何丧失清偿能力事件；

8、中国证监会有充分理由认为计划管理人不能继续履行管理职责；

9、有关法律、法规规定和专项计划文件约定的其他情形。

16.3 计划管理人的辞任

专项计划的计划管理人不得辞去其作为标准条款及《托管协议》项下计划管

理人的职责和义务，除非有控制权的资产支持证券持有人大会决议确认：（a）

任何应适用的法律不允许计划管理人继续履行管理职责；且（b）计划管理人无

法采取任何应适用的法律所允许的合理措施以履行其管理职责。做出任何允许计

划管理人辞任的确认，须经独立的法律顾问向有控制权的资产支持证券持有人大

会出具在形式和内容方面为有控制权的资产支持证券持有人大会满意的相关的法

律意见。

16.4 后续计划管理人的委任

有控制权的资产支持证券持有人大会决议解任计划管理人或同意计划管理人

辞任的，有控制权的资产支持证券持有人大会应任命后续计划管理人。一经任

命，后续计划管理人即成为计划管理人在标准条款项下所有专项计划管理职能的

承继者，并应承担计划管理人在标准条款项下的一切职责、责任和义务。任何后

续计划管理人一经接受任命，应做出专项计划文件中计划管理人做出的一切陈述

和保证，并应立即与托管银行重新签订《托管协议》，进而享有专项计划文件中

计划管理人的一切权利，承担专项计划文件中计划管理人的一切义务。


2-1-224

第十七章违约责任与争议解决

17.1 一般原则

任何一方违反其签署的《认购协议》的约定，视为该方违约，违约方应向其

他方赔偿因其违约行为而遭受的直接损失。

在发生一方或多方违约的情况下，在大限度地保护资产委托人利益的前提

下，《委托贷款借款合同》能够继续履行的应当继续履行。非违约方当事人在职

责范围内有义务及时采取必要的措施，防止损失的扩大。没有采取适当措施致使

损失进一步扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。非违约方因防止损失扩大而支

出的合理费用由违约方承担。

17.2 认购人的违约责任

除前述违约赔偿一般原则以外，认购人应赔偿计划管理人因以下事项而遭受

的直接损失：

（1）认购人未按照其签署的《认购协议》的约定足额向计划管理人交付认

购资金；

（2）因认购人交付给计划管理人的认购资金的合法性存在问题而导致专项

计划的设立或运行遭受影响，或者导致计划管理人受到起诉或任何调查；

（3）认购人在其签署的《认购协议》或其他专项计划文件中做出的任何陈

述和保证在做出时是错误的或虚假的。

17.3 计划管理人的违约责任

资产管理人在履行各自职责的过程中，违反《证券法》、《基金法》等法律

法规的规定或者《委托贷款借款合同》约定，给委托贷款或者资产委托人造成损

害的，应当对违约行为依法承担赔偿责任。

除前述违约赔偿一般原则以外，计划管理人应赔偿资产支持证券持有人因以

下事项而遭受的直接损失：

（1）因计划管理人过错而丧失其拥有的与标准条款项下管理服务相关的业


2-1-225

务资格；

（2）计划管理人在其签署的《认购协议》或其他专项计划文件中做出的任

何陈述和保证以及计划管理人根据专项计划文件提供的任何信息或报告在做出时

是错误的或虚假的；

（3）计划管理人未履行或全部履行法律法规规定的职责、其签署的《认购

协议》或标准条款约定的任何职责或义务，致使专项计划的资产受到损失。

17.4 免责条款

因本计划当事人的违约行为造成《委托贷款借款合同》不能履行或者不能完

全履行的，由违约的一方承担违约责任；如属《委托贷款借款合同》当事人双方

或多方当事人的违约，根据实际情况，由违约方分别承担各自应负的违约责任。

但是发生下列情况，当事人可以免责：

（1）资产管理人或资产托管人按照中国证监会、中国银监会等监管机构的

规定或当时有效的法律法规的作为或不作为而造成的损失等。

（2）资产管理人按照资产委托人指令作为或不作为而造成的损失。

（3）不可抗力。

17.5 法律适用和争议解决

17.5.1 法律适用

资产管理合同的订立、生效、履行、解释、修改和终止等事项适用中华人民

共和国现行法律、法规的规定。

17.5.2 争议解决

1、凡因《认购协议》及标准条款引起的或与《认购协议》及标准条款有关

的任何争议，由双方协商解决。如双方在争议发生后 30 个自然日内协商未成，

双方同意提交华南国际经济贸易仲裁委员会按照该会现行有效的仲裁规则进行裁

决，仲裁地点为深圳。仲裁裁决是终局的，对双方均具有法律约束力。

2、除双方发生争议的事项外，双方仍应当本着善意的原则按照《认购协

议》及标准条款的规定继续履行各自义务。


2-1-226

第十八章其他事项

18.1 法律变化

如果专项计划成立后，由于我国立法或政府制定了新的法律、法规，致使管

理人、托管人、资产支持证券持有人的经济利益在专项计划成立后发生了实质性

不利变动，应按照有关规定由各方协商处理。

18.2 通知

1、所有有关履行专项计划的通知均要求书面写成，通过邮寄、传真等方式

发送到各当事人。

2、管理人、托管人、投资者在参与专项计划时公布或留存的联系地址为专

项计划当事人同意的通讯地址。

3、通知收讫日期按下列约定确定：

（1）如通过邮寄方式发送，则以邮戳记载之日视为收讫；

（2）以传真、电传、电报传送，在收到电码或成功发送确认章的情况下，

则以发出后的第 1个工作日视为收讫。

4、专项计划续存期间内，管理人、托管人、资产支持证券持有人可以更改

其通知地址、电话及传真号码等，但需以书面形式附有效证明文件，在更改之日

起 15 天内通知各当事人。

5、专项计划存续期限内，资产支持证券持有人如变更其资金账户，应持原

有的证明文件到管理人办理资金账户变更确认手续，并通知管理人新的资金账

户；管理人在上述手续完成后才能支付资产支持证券持有人的专项计划分配资

金。

6、因专项计划当事人通讯地址、联系方式、资金账户和专项计划专用账户

发生变化而未通知另一方，所造成的后果及其损失由变化的一方负责或承担。

18.3 弃权

任何一方当事人未能行使或延迟行使《计划说明书》项下的任何权利，或宣


2-1-227

布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放

弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权

利，也不会构成对对方当事人的弃权。

18.4 可分割性

《资产管理合同》及本说明书的各部分应是可分割的。如果《资产管理合

同》或本说明书中的任何条款、承诺、条件或规定由于无论何种原因成为不合法

的、无效的或不可申请执行的，该等不合法、无效或不可申请执行并不影响《资

产管理合同》或本说明书的其他部分，《资产管理合同》或本说明书所有其他部

分仍应是有效的、可申请执行的，并具有充分效力，如同并未包含任何不合法

的、无效的或不可申请执行的内容一样。

18.5 标题

《资产管理合同》及本计划说明书及《资产管理合同》中的标题及附件之标

题仅为方便而设，并不影响《资产管理合同》及本计划说明书及《资产管理合

同》中任何规定的含义和解释。

18.6 完整协议

《资产管理合同》及《资产管理合同》应取代此前认购人与管理人之间关于

资产管理及《资产管理合同》及《资产管理合同》所涉及的其他事项的任何和所

有（书面的或口头的）讨论和协议，并且《资产管理合同》及《资产管理合同》

载明认购人与管理人就《资产管理合同》及《资产管理合同》拟议之交易达成的

唯一、终和完整的表述和谅解。除非经由认购人与管理人签署书面文件，不得

对《资产管理合同》及《资产管理合同》进行任何变更或修订。

18.7 有限追索权和诉讼禁止

资产支持证券持有人承认且同意，除针对管理人提起的因其自身过失、欺

诈、故意的不当行为或违反专项计划文件项下的义务而提起的诉讼或仲裁，针对

专项计划、管理人的追索权，只限于专项计划资产及其资产收益。对于管理人根

据《资产管理合同》和本说明书运用专项计划资产及/或其实现的收益后仍未满

足的资产支持证券持有人应得的款项，资产支持证券持有人对专项计划或管理人


2-1-228

不享有索赔或追索权。资产支持证券持有人进一步同意且承诺，在专项计划存续

期间（自专项计划设立日起至专项计划终止日止）及直至计划终止日后的 2年零

1天（含该日），资产支持证券持有人不得为终止专项计划的目的而提起任何诉

讼或仲裁程序；为避免疑问，标准条款并不限制任何一方因其他方的欺诈、违

约、故意的不当行为或疏忽所遭受的损失而针对该方提起的诉讼或仲裁程序。

18.8 时间顺延

管理人接受款项或支付款项的日期如遇法定节假日，应顺延至下 1个工作

日。


2-1-229

第十九章备查文件

本《计划说明书》的附录和备查文件包括以下文件，该等文件是本《计划说明

书》不可分割的有机组成部分：

1、《招商创融-金科物业资产支持证券专项计划1号之标准条款》

2、《招商创融-金科物业资产支持证券专项计划1号之资产转让协议》

3、《招商创融-金科物业资产支持证券专项计划1号之托管协议》

4、《招商创融-金科物业资产支持专项计划1号资产支持证券认购协议》

5、《招商创融-金科物业资产支持专项计划1号风险揭示书》

6、《招商创融-金科物业资产支持专项计划1号资金监管协议》

7、《委托贷款借款合同》

8、《北京市中伦（深圳）律师事务所关于招商证券资产管理有限公司设立招商

创融-金科物业资产支持专项计划1号的法律意见书》

9、《北京天健会计师事务所有限责任公司关于金科地产集团股份有限公司委托

贷款债权资产支持计划物业特定期间经营收益应收账款出质人2012-2014年度融资

情况的专项说明》

10、《招商创融-金科物业资产支持证券专项计划1号优先级资产支持证券信用

评级报告》

11、《金科物业服务集团有限公司拟2015年 10月 1日至2020年 9月 30日特

定的物业服务收费权作为基础资产发行资产支持证券募集资金项目资产评估报告

书》

12、《北京天健会计师事务所有限责任公司关于金科地产集团股份有限公司委

托贷款债权资产支持专项计划的会计处理意见》

13、计划管理人营业执照、业务许可证和业务资格批件

14、原始权益人的营业执照和公司章程


2-1-230

15、托管人的业务资格批件和营业执照

金科股份委托贷款债权资产支持专项计划之计划说明书

2-1-231

备查文件查阅地点：

招商证券资产管理有限公司

联系地址：深圳市前海深港合作区前湾一路1号 A栋 201室（入驻深圳市前海

商务秘书有限公司）

联系电话：0755－82943666

传真：0755－82943121

联系人：曾智

招商创融 -...

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